K.v.K.Alkmaar 40637519 lid van de Woonbond Amsterdam lid van de Huurderskoepel Schagen & Omstreken

IBAN:NL56INGB0007158291 Bezoekadres (na afspraak) en correspondentieadres Witte Paal 245m 1742 LB Schagen

email: hbvdos@gmail.com tel. 752760

het laatste nieuws vindt u op www.huurderskoepel.com

Nieuwsbrief februari 2016. Jaargang 21 nummer 1

VAN DE VOORZITTER

Als ik dit stukje schrijf is het koud en guur buiten, maar zijn wij al weer diverse keren als bestuur bij elkaar geweest. Ook weer tijd voor de Algemene Ledenvergadering. Deze wordt gehouden op woensdag 23 maart a.s. In deze nieuwsbrief vindt u de agenda. Zoals gebruikelijk heeft u als lid stemrecht. Op deze ledenvergadering worden naast de gebruikelijke onderwerpen ook aandacht besteed aan de activiteiten welke hebben plaatsgevonden van maart 2015 tot maart 2016 Bij deze nodig ik u als lid uit om op de ledenvergadering aanwezig te zijn. Als u niet aanwezig kan zijn, vragen wij aan u: wilt u afbericht doen? Dit kunt u doen door een mail te sturen naar hbvdos@gmail.com

VAN DE PENNINGMEESTER

In januari hebben de leden welke nog niet per automatische incasso de contributie vol-doen een acceptgiro ontvangen. Helaas zijn er nog leden die dit nog niet gedaan hebben of misschien vergeten zijn, en daarom verzoek ik aan die leden die nog niet betaald heb-ben, dit alsnog te doen voor de Algemene Jaarvergadering van 23 maart a.s. Ons rekeningnummer is

IBAN:NL56INGB0007158291 Vermeld a.u.b. uw naam en adres.

Alvast bedankt voor uw medewerking Arie Anneveldt Penningmeester

2

Uitnodiging tot het bijwonen van de Algemene Ledenvergadering, welke gehouden zal worden op woensdag 23 maart in Café het Oude Slot, aanvang 19.30uur AGENDA

1. Opening. 2. Mededelingen

3. Verslag Algemene Ledenvergadering 19 maart 2015 4. Jaarverslag secretaris 5. Financieel verslag penningmeester

* verslag kascommissie * financieel 2015 * begroting 2017 * Vaststellen contributie

7. Verkiezing kascommissie In de kascommissie over het boekjaar zitten: Mevr. J. Verbeek Dhr. C. van Ramesdonk Benoemen reserve kascommissie lid

P A U Z E

8. Bestuursverkiezing Aftredend en herkiesbaar: Chris van der Voort Aftredend en niet herkiesbaar: Ad Schaatsenberg Wilt u zich ook kandidaat stellen, dan kunt u zich melden bij het bestuur tot een half uur voor de vergadering. Voor nadere informatie kunt u bellen met nummer 752760 (voicemail) en u wordt zo spoedig mogelijk teruggebeld. Spreek wel uw naam en telefoonnummer en adres duidelijk in.

9. Rondvraag 10. Sluiting

Het jaarverslag en het verslag van de Algemene Ledenvergadering van 2015 alsmede het financiële verslag kunt u opvragen via nummer 752760 (voicemail) Spreek ook hier uw naam en adres duidelijk in.

3

Op of aanmerkingen

Voor op- en/of aanmerkingen houden we ons aanbevolen

(Opbouwende kritiek is altijd welkom).

Cryptogram Een vis en een Europeaan maken samen muziek Weet u de oplossing? Zo niet, kom dan op de Algemene Ledenvergadering en u hoort de oplossing.

Proef: woensdag avond open!

Goed nieuws!!

In de maanden april, mei en juni starten wij met een proef waarbij wij de eerste

woensdag van de maand ook open zijn van 18.30 tot 19.15 uur. U bent welkom op

Witte Paal 245M. (er is een traplift aanwezig)

Liever een afspraak maken?

Dat kan ook, via hbvdos@gmail.com of telefonisch 752760 (voicemail)

Omdat u lid bent van de vereniging kunt u bij ons tegen kostprijs een boekje bestellen over

Comfortabel en gezond wonen in 2016 Op de Algemene Ledenvergadering zullen wij enige exemplaren ter inzage op tafel leg-gen zodat mocht u hiervoor interesse hebben wij een exemplaar voor u kunnen bestel-len.

De prijs voor leden is € 9,80 maar voor als u deze besteld tijdens de jaarvergadering zijn de kosten slechts € 3,95.

4

Wat is het verschil tussen netto huurprijs en bruto huurprijs?

De netto huurprijs wordt ook wel ‘kale huurprijs’ genoemd. De netto huurprijs is het bedrag zonder servicekosten. Bruto huurprijs is het bedrag inclusief de servicekosten.

Het laatste nieuws vindt u op: www.huurderskoepel.com

Om het voor u nog makkelijker te maken hebben wij nu op ons kantooradres een

duidelijke herkenning gemaakt.

Het moet nu toch geen probleem voor u zijn om ons te vinden?

Mocht u langs willen komen, maak dan een afspraak want wij zijn niet alle dagen

aanwezig, zo komt u nooit voor een vaste deur te staan.

5

Wat verandert er voor huurders in 2016?

Op 1 januari 2016 zijn er verschillende wetten en regels aangepast die huurders en

woningzoekenden kunnen raken. Vooral in de toewijzing van sociale huurwoningen ve-

randert veel. Ook in de regels voor huurtoeslag zijn er wijzigingen. Hoe de jaarlijkse

huurverhoging per 1 juli 2016 eruit gaat zien is op dit moment nog niet duidelijk.

De maximale huurprijs waarvoor een sociale huurwoning aan een nieuwe huurder mag

worden verhuurd (de 'liberalisatiegrens') blijft in 2016 op hetzelfde bedrag als in 2015.

Voor nieuw te verhuren sociale woningen mag maximaal € 710,68 (aan kale huur) worden

gevraagd. Daarmee is ook de maximale huurprijs waarbij huurtoeslag mogelijk is (de

'huurtoeslaggrens') bevroren op € 710,68.

Goedkoper aanbod voor woningzoekenden met laag inkomen

Door veranderde wetgeving rond 'passend toewijzen' zal de prijs waarvoor veel vrijko-

mende woningen worden aangeboden flink omlaag moeten. Woningcorporaties zijn per 1

januari verplicht om betaalbare huren te vragen voor minstens 95% van de woningen die

zij toewijzen aan hun belangrijkste doelgroep: huishoudens met een inkomen dat recht

geeft op huurtoeslag. Aan huishoudens van een of twee personen mag maximaal € 586,68

worden gevraagd, aan drie- en meerpersoonshuishoudens maximaal € 628,76. Corporaties

hebben 5% ruimte om toch duurder toe te wijzen, bijvoorbeeld als het om gaat om aange-

paste woningen voor senioren of gehandicapten.

Duurder aanbod voor woningzoekenden met iets hoger inkomen

De tweede belangrijke doelgroep voor woningcorporaties zijn woningzoekenden met een

inkomen dat te hoog is voor huurtoeslag, maar te laag om in de vrije sector te kunnen hu-

ren of een hypotheek te kunnen krijgen. Aan woningzoekenden met een inkomen tussen

de inkomensgrens voor huurtoeslag en de inkomensgrens voor sociale huur mogen cor-

poraties wél woningen (blijven) toewijzen met een huurprijs tussen de 'aftoppingsgrens'

en € 710,68. Daarbij is ruimte om aan huurders met een inkomen hoger dan € 34.911 toe te

wijzen verruimd. Aan huurders met een inkomen tot € 39.874 mag nu 10% worden toege-

wezen, daarnaast bestaat ook nog de bestaande 10% vrije toewijzingsruimte.

6

Aangepaste grenzen voor huurtoeslag

Huurders met een laag inkomen hebben recht op huurtoeslag. Hoe de – ingewik-

kelde – grenzen voor de berekening van huurtoeslag werken is in 2016 niet anders

dan in 2015. Maar de grensbedragen zijn wel iets verhoogd. Dat gebeurt op 1 janu-

ari van ieder kalenderjaar.

De inkomensgrens voor huurtoeslag – het maximale inkomen dat je mag

hebben om nog huurtoeslag te kunnen krijgen – wordt € 22.100 voor alleen-

staanden, € 30.000 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd

en € 30.500 voor meerpersoonshuishoudens ouder dan de AOW-leeftijd.

Huurtoeslag en spaargeld

Wie te veel spaargeld – of anderszins 'eigen vermogen’ – heeft krijgt géén huur-

toeslag, ook niet bij een laag inkomen. Dat principe verandert niet in 2016, de

maximale grenzen veranderen wél.

Meer spaargeld toegestaan voor jongere huurders

Huurders die de AOW-leeftijd nog niet bereikt hebben mogen € 3.000 méér spaar-

geld hebben dan in 2015, zonder dat dit invloed heeft op hun recht op huurtoeslag.

Minder spaargeld toegestaan voor oudere huurders

Voor huurders boven de AOW-leeftijd is de 'spaargeldnorm' juist in hun nadeel

veranderd. Tot en met 2015 mochten oudere huurders met een inkomen tussen 14

en 20 duizend euro ongeveer 35 duizend euro aan spaargeld hebben zonder dat dit

invloed had op hun recht op huurtoeslag; voor ouderen met een nog lager inko-

men gold zelfs een hogere norm. Deze extra vrijstelling om ouderen met een laag

inkomen tegemoet te komen stond bekend als 'ouderentoeslag'. Per 1 januari 2016

is de ouderentoeslag afgeschaft. Het maximum dat je aan eigen vermogen mag

hebben om nog huurtoeslag te kunnen krijgen is vanaf 2016 voor jong en oud ge-

lijk: per persoon geldt dan een maximum van € 24.437.-

7

Jaarlijkse huurverhoging nog niet bekend

Het is helaas nog niet duidelijk hoe de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli eruit gaat zien en

wat het maximale percentage is waarmee sociale verhuurders de huur mogen verhogen.

Minister Blok heeft hier eind 2015 een voorstel voor naar de Tweede Kamer gestuurd, dat

nog door de Kamer behandeld moet worden. Om de huurstijgingen te matigen, mogen

corporaties in Bloks voorstel de huursom gemiddeld maximaal 1% boven inflatie laten

stijgen. De huurverhogingen bij nieuwe verhuringen (huurharmonisatie) vallen hier ook

onder. Binnen deze ruimte gaan de huidige inkomensafhankelijke percentages gelden. Dat

zou betekenen dat huurders met een laag inkomen wederom een huurverhoging van 1,5%

boven inflatie kunnen krijgen, en huurders met een bescheiden middeninkomen een huur-

verhoging van 2% of zelfs 4 % boven inflatie. Door de huursombenadering kunnen deze

maximale huurverhogingen dus minder vaak worden gevraagd. Dit beleid staat nog niet

vast, de Tweede Kamer moet het wetsvoorstel nog bespreken.

Passend toewijzen van woningen Heeft u met uw inkomen recht op huurtoeslag? En gaat u verhuizen? Dan mogen woningcorporaties u vanaf 1 januari 2016 alleen woningen tot een bepaalde huurprijs aanbieden. Dat heet ‘passend toewijzen’. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen gaan wonen. Wat betekent deze regel voor u?

Let op: verhuist u niet of heeft u een hoger inkomen? Dan verandert er voor u niets.

Inkomensgrens en huurwoning bij passend toewijzen Hieronder ziet u per situatie wat passend toewijzen voor u betekent (cijfers 2016). De maximale huurprijs die u ziet staan, is de kale huurprijs. Dat betekent dat eventuele ser-vicekosten bovenop de huur wel boven deze grens uit mogen komen.

Let op: inwonende kinderen tellen wel mee bij het aantal personen per huishouden, maar niet bij de berekening van het inkomen. Het maakt geen verschil of de kinderen al volwassen zijn of niet.

Eenpersoonshuishouden met een maximaal huishoudinkomen van € 22.100,00 per jaar: maximale huurprijs € 586,68. Tweepersoonshuishouden met een maximaal huishoudinkomen van€ 30.000,00 per jaar: max-imale huurprijs € 586,68. Drie of meer personen met een maximaal huishoudinkomen van € 30.000,00: maximale huur-prijs € 628,76. AOW-leeftijd met een maximaal huishoudinkomen van €30.050,00: voor u gelden de bovenstaande grenzen voor de huurprijs.

Jonger dan 23 jaar: voor u gelden dezelfde grenzen als voor huurders ouder dan 23 jaar. Houd er wel rekening mee dat u geen huurtoeslag ontvangt als uw huurprijs hoger is dan €409,92.

8

9

Huurtoeslag helpt betaalbaarheid wonen het meest

Huurtoeslag beperkt voor huurders de risico's het meest om hun maandelijkse woon-lasten en de kosten van levensonderhoud te betalen. Andere risico beperkende mid-delen werken beduidend minder blijkt uit een rapportage van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)

Zonder huurtoeslag zouden veel meer huurders moeite hebben om hun maandelijkse woon-lasten en de kosten van levensonderhoud te betalen. Corporaties kunnen huurders ook te-gemoetkomen door de huur niet of nauwelijks te verhogen, maar het effect daarvan op de betaalbaarheid van de maandelijkse woonlasten is minder groot, aldus het PBL.

Beperken huurverhoging en passend toewijzen minder effectief Door de huurverhogingen te matigen of te bevriezen kunnen corporaties de betaalrisico's onder hun huurders iets verlichten. Het effect hiervan is echter beperkt in vergelijking met dat van de huurtoeslag. Dat geldt ook voor passend toewijzen van woningen. De absolute mini-ma blijven dan toch in de 'risicogroep' vallen. Deze regeling helpt maar heeft niet in alle ge-vallen eenzelfde effect. De absolute minima houden ook na ontvangst van de huurtoeslag re-latief vaak een betaalrisico, of zij nu passend wonen of niet. Het maandelijkse tekort op het huishoudensbudget neemt uiteraard wel af. De maatregel van passend toewijzen kan een besparing voor het Rijk opleveren op de huurtoeslaguitgaven bij nieuwe toewijzingen.

Met dank aan de heer Jurrien Holthuis (redacteur gemeente.nl)

Bezwaar maken tegen te hoge WOZ-waarde kan lonen voor huurders

Huurders krijgen binnen de eerste acht weken van 2016 voor het eerst een WOZ-

beschikking op de mat. Vorig jaar heeft het kabinet besloten om de WOZ-waarde mee te

laten tellen in het puntensysteem waarmee de maximaal toegestane huurprijs voor een

sociale huurwoning wordt berekend. 2,6 miljoen hurende huishoudens hebben daarom

nu een mogelijk financieel belang bij de hoogte van de WOZ-waarde. Huurders kunnen

daarom nu ook bezwaar maken tegen de WOZ-waarde.

De Woonbond heeft hier vandaag een voorbeeldbrief voor op zijn website geplaatst. Be-

zwaar maken heeft alleen zin als de WOZ-waardering te hoog is. Bijvoorbeeld doordat

de woning te groot is ingeschat, er geen rekening is gehouden overlast uit de omgeving,

of de woningen waarmee de huurwoning wordt vergeleken niet vergelijkbaar zijn. Op de

website van de huurcommissie kunnen huurders berekenen wat de maximale huurprijs

van hun woning is, met de huidige WOZ-waarde.

Een lagere maximale huurprijs betekent niet dat de huur direct omlaag gaat. Het gaat

immers om het berekenen van de maximale huurprijs, die in veel gevallen boven de fei-

telijke huidige huurprijs ligt. Bij een hoge aanvangshuur of door huurverhogingen boven

inflatie kan de huurprijs in principe wel tot deze huurgrens stijgen. Als de huidige huur op

of dicht bij de maximale huur ligt kan een bezwaar tegen de WOZ ervoor zorgen dat de

huur niet meer kan stijgen.

10

Huurverlaging

Daarnaast kan de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde ook onder de huidi-

ge huurprijs komen te liggen. In dit geval hebben huurders recht op huurverlaging. De

huidige huurprijs ligt dan immers boven het nieuw geldende maximum. Huurders die al

(bijna) de maximale huurprijs betalen maken met en WOZ-verlaging dus kans op huur-

verlaging.

‘Bezwaar maken tegen WOZ-waarde kan lonen, we raden huurders dan ook zeker aan

kritisch naar de WOZ-waarde te kijken,’ aldus Marcel Trip van de Nederlandse Woon-

bond. ‘Kloppen de gegevens waarop de woning is getaxeerd, zoals bijvoorbeeld het aan-

tal vierkante meters, zijn de referentiepanden vergelijkbaar, en wordt er wel rekening ge-

houden met eventuele overlast door verkeer of bedrijven in de omgeving.’

Kopers krijgen bij bijna de helft van de bezwaren gelijk. De gemiddelde verandering in

WOZ-waarde door een bezwaar is 10%. De maximale huurprijs zou bij een huurwoning

van 70 vierkante meter met een WOZ-waarde van € 175.000,00 bij een verlaging van de

WOZ met 10%, bij benadering met € 20,00 dalen.

Laatste nieuws

De bepaling dat statushouders voorrang krijgen op de woningmarkt wordt geschrapt. Nu zijn gemeenten die gebruik maken van een urgentieregeling voor bijvoorbeeld oude-ren, nog verplicht ook statushouders mee te nemen als voorrangscategorie. De wetswijziging die minister Blok (Wonen) vandaag naar de Raad van State heeft ge-stuurd, regelt dat gemeenten zelf bepalen of het nodig is statushouders voorrang te ver-lenen op reguliere woningzoekenden. Met het schrappen van de automatische voorrang uit de Huisvestingswet geeft de minis-ter invulling aan de motie Van der Linde (VVD). De wetswijziging is onderdeel van een pakket maatregelen waarmee het kabinet de uit-stroom van statushouders uit de asielopvang wil bevorderen zonder dat dit leidt tot ver-dringing van reguliere woningzoekenden. Zo is in Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom afgesproken dat het kabinet de komst van sobere en kleinschalige huisvesting voor statushouders stimuleert. Daartoe worden bij wijze van experiment regels versoepeld en komt er een subsidierege-ling als bijdrage in de bouwkosten. Aanvullend maakt minister Blok een bredere analyse van de omvang van de categorieën woningzoekenden die problemen hebben bij het vinden van een sociale huurwoning, de omvang van de woningvoorraad en de prestatieafspraken die gemeenten en corporaties op lokaal niveau maken. Daarmee wordt de motie De Vries (PvdA) uitgevoerd. De uitkomsten van de verkenning weegt de minister mee bij de definitieve vormgeving van de wetswijziging die de voorrangsbepaling voor statushouders schrapt.

Bron:overheid.nl

11

Bericht van Wooncompagnie

Buurtteam Schagen

Wooncompagnie verandert!

Wij hebben geconstateerd dat de maatschappij om ons heen verandert. Onze huurders

hebben andere vragen en behoeften en er wordt een andere rol gevraagd van ons als

corporatie.

Als antwoord daarop gaat Wooncompagnie dichterbij de bewoners en de buurt staan.

Hiervoor is het onderdeel “Buurten” opgericht, dat ingevuld wordt door “Buurtteams” en

de Gebiedsregisseur.

Er zijn in het Noordelijk werkgebied van Wooncompagnie twee Buurtteams geformeerd,

te weten Buurtteam Schagen (gemeente Schagen, oud Harenkarspel en oud Zijpe) en

Buurtteam Hollands Kroon e.o. (Hollands Kroon, Medemblik, Langedijk).

Wij zijn Buurtteam Schagen!

Onze nieuwe contactgegevens zijn;

Buurtconsulenten (bij –ernstige- overlast, bemiddeling, participatie, leefbaarheid, urgen-

tieaanvragen, VvE)

Jojanneke Kouw

Mobiel: 06-25 22 59 56

Email: j.kouw@wooncompagnie.nl

Werkdagen: di, wo, do

Annette Goossens

Mobiel: 06-25 19 91 09

Email: a.goossens@wooncompagnie.nl

Werkdagen: ma, di, vr

Buurtbeheerder (beheerder bij flats/appartementen/portiekwoningen, 1e lijns overlast, con-

trole schoonmaak/tuin werkzaamheden, kleine technische klachten)

Beb v.d. Corput

Mobiel: 06-23 36 88 84

Email: b.vdcorput@wooncompagnie.nl

Werkdagen: ma, di, do, vr

12

Verleden, heden en toekomst (2)

En het gebeurde in die dagen, dat overleg met Wooncompagnie, politiek correct uitge-drukt, enigszins moeizaam verliep. Zodanig, dat er door “De Onderste Steen” (DOS) destijds serieus is overwogen om de opening van het filiaal aan het Laanplein “op te fleu-ren” met een protest spandoek. Dit echter lekte voortijdig uit en vanaf dat moment is een, overigens moeizaam, overleg begonnen. Om in termen te blijven van het huidige woordgebruik, thans kan worden gesproken van een uitermate plezante en goede communicatie tussen Wooncompagnie en DOS. De verbinding is er en er vindt met de regelmaat uitstekend overleg plaats tussen betrokken partijen. Buiten de rijksoverheid en de pensioenfondsen, voor wie de vergrijzing als een donder-slag bij heldere hemel lijkt te hebben toegeslagen, mag het duidelijk zijn dat uw verte-genwoordigers in het overleg er niet jonger op worden. Om deze plotselinge donderslag bij ons te voorkomen is het noodzakelijk dit onderwerp nu aan te kaarten. Uit ervaring blijkt dat er tijdens de gehouden Jaarvergaderingen steeds een vast ploegje trouwe bezoekers aanwezig is. Wellicht dat door de niet aanwezigen gedacht wordt: “Wat kan mij die Jaarvergadering schelen, als de huren maar betaalbaar blijven en de woningen goed worden onderhouden” en “al meer dan vijftien jaar heeft DOS, met al zijn ups en downs, goed gepresteerd, dus wat boeit mij die vergadering……(?) “Elk voordeel hep zijn nadeel”, zei Cruijff ooit en zeker gezien in het licht van de per 1 juli 2015 ingegane nieuwe Woningwet is dat een realistische nieuwe waarheid. Immers, dat betekent dat huurdersorganisaties zoals DOS en bewonerscommissies meer zeggen-schap gaan krijgen in het overleg met Wooncompagnie én (nieuw) de Gemeente. Deze nieuwe wetgeving is uitputtend aan de orde gekomen in het gevoerde overleg tus-sen DOS, de Huurderskoepel (HUKO), Wooncompagnie en de Gemeente. Onze voorzit-ter, Nan Beers, is hier nauw bij betrokken geweest. Inspraak en polderen is een groot goed in onze democratie; reden temeer om u komende Jaarvergadering zelf op de hoog-te te komen stellen van de nieuwe ontwikkelingen. Tenslotte: uw bestuur is aan het verg-rijzen en we móeten verjongen; U vergrijst, jammer maar waar, ook waar u bijzit. Het zal voor de nabije toekomst een goede zaak zijn nu reeds warm te lopen voor de aan de gang zijnde veranderingen. Overdracht van kennis en macht is pure noodzaak om goede sociale huurwoningen te bouwen, in stand te houden en vooral de huren binnen de perken te laten. Piet Verschoor PR&Comm.DOS