Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 - Consultancy.nl › media › 2009-09 Twynstra Gudde... ·...

Samen met onze opdrachtgevers komen tot nieuwe antwoorden

op vragen, tot het creëren van kansen. Dat betekent goed luisteren,

durven doorvragen en kritisch blijven. Eigenschappen die onze

adviseurs en managers kenmerken. Zodat u de juiste strategische

keuzes kunt maken.

Resultaat: een andere, verfrissende kijk op uw vraagstuk,

met oplossingen die echt werken. Onze mensen staan u terzijde.

Twynstra Gudde staat erachter.

Twynstra Gudde

Stationsplein 1

3818 LE Amersfoort

Postbus 907

3800 AX Amersfoort

Tel 033 4677777

Fax 033 4677666

[email protected]

www.twynstragudde.nl

m28

91

Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009

Effecten van de economische crisis

| 1Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009

artikel kopondertitel


2 | Twynstra Gudde

Tot 2008 was in de Nederlandse kantorenmarkt sprake van een gestage groei. Uit het

Nationaal Kantorenmarktonderzoek 2009 van Twynstra Gudde blijkt dat vanaf de

tweede helft van 2009 de vraag naar kantoorruimte zal inzakken en de totale kantoor-

oppervlakte, die in gebruik is, zal krimpen.

Het merendeel van de gebruikers verwacht op korte termijn een afname van het aantal

medewerkers onder druk van de economische crisis. Deze afname zet in ieder geval door

tot in 2012 en is waar te nemen in alle kantoorhoudende branches. Omdat de vraaguit-

val in de kantorenmarkt met name speelt bij de grotere kantoorhoudende organisaties,

verwacht Twynstra Gudde de komende jaren een sterke daling van het opnamevolume

van de markt.

De afname van het kantoormetrage in eigendom in combinatie met een vervanging door

huur- en leasesegmenten, kan worden gezien als voorteken van een krimpende markt.

De gebruikers verwachten dat hun dalende vraag naar kantoorruimte niet gepaard gaat

met toename van leegstand in de portefeuille. Dit duidt erop dat gebruikers hun

kantoorruimte snel willen afstoten. Ook de afname van de vraag naar nieuwbouw duidt

op marktverval.

Het uitstellen van projecten en het afstoten van kantoren worden door gebruikers

aangegeven als de belangrijkste bezuinigingsmaatregel op de korte termijn. Op de lange

termijn kiest het merendeel van de gebruikers voor de toepassing van flexibele kantoor-

concepten. Toepassing van deze concepten leidt in de opvatting van Twynstra Gudde in

ieder geval tot het vergroten van de weerstand tegen de crisis. Dit effect kan ook worden

bereikt door het intensiveren van samenwerkingsverbanden tussen gebruikers in het

beheer en het gebruik van kantoorruimte.

Samenvatting


In de huidige krimpende kantorenmarkt is het zaak voor gebruikers om de kantorenpor-

tefeuille verder te flexibiliseren. Dit op zodanige wijze dat de portefeuille zo goed moge-

lijk blijft aansluiten op zowel organisatie- als marktontwikkelingen. In huisvestings-

strategie van de onderneming zal hiermee rekening gehouden moeten worden. Dit kan

bijvoorbeeld met behulp van een strategie voor leegstand, het sturen op een best-fit (ook

in krimpsituaties), het afsluiten van flexibele contracten en het aangaan van samenwer-

kingsverbanden. Op een dergelijke wijze kan ook tijdens crisissituaties gestuurd worden

op kostenbeheersing en kunnen optimale huisvestingskosten worden bereikt.

| 3

4 | Twynstra Gudde

Door Twynstra Gudde is voor de negende keer het Nationaal Kantorenmarktonderzoek

2009 uitgevoerd. In lijn met de onderzoeken van vorige jaren beoogt Twynstra Gudde

met dit onderzoek de inzichten op de kantorenmarkt te vergroten. In het onderzoek is

14 miljoen m2 kantooroppervlakte betrokken, één vijfde deel van het kantooroppervlak-

te dat momenteel in gebruik is in Nederland.

In het Nationaal Kantorenmarktonderzoek staan de gevolgen van de economische crisis

op de Nederlandse kantorenmarkt centraal. ‘In welke mate is de economische crisis van

invloed op het kantoorgebruik op de kortere termijn? Op welke wijze gaat de kantoor-

gebruiker noodzakelijke bezuinigingen doorvoeren in de kantorenportefeuille? Zijn er

verschillen tussen grote en kleine gebruikers? Zijn er verschillen tussen branches?’

Deze en andere vragen worden beantwoord in het onderzoek.

Gevraagd is naar de opinie van kantoorgebruikers over een aantal onderwerpen dat

verband houdt met de economische crisis. Deze onderwerpen zijn:

1. De wijze waarop vraag naar kantoorruimte zich ontwikkelt

2. De bezuinigingsmaatregelen, die als gevolg van de economische crisis worden

doorgevoerd in de kantorenportefeuille

3. Overige maatregelen om de weerstand tegen de crisis te vergroten zoals flexibilise-

ring van het eigendom en samenwerking in gebruik en beheer van kantoren.

Inleiding1


In het onderzoek zijn 300 kantoorgebruikers benaderd uit de zakelijke branche,

het onderwijs, de rijksoverheid en gemeenten.

Figuur 1: Verdeling gebruikers per branche

Nagenoeg alle ministeries en grote bank- en verzekeringsbedrijven hebben in het

Nationaal Kantorenmarktonderzoek geparticipeerd.

Naast kantoorgebruikers zijn ook aanbieders van kantoren naar hun mening gevraagd

over ontwikkelingen van de kantorenmarkt onder druk van de economische crisis.

Op enkele punten verschillen gebruikers en aanbieders nadrukkelijk van mening.

In het Nationale Kantorenmarktonderzoek staan de ontwikkelingen op de kantoren-

markt in de periode 2009-2012 centraal. Met dit onderzoek ontstaat een beter inzicht

in de markt en in maatregelen waarmee de weerbaarheid tegen de crisis kan worden

vergroot.

Zakelijk

Onderwijs

Rijksoverheid

Gemeenten

45%

11%

18%

26%

| 5

6 | Twynstra Gudde

Momenteel is in de Nederlandse kantorenmarkt sprake van een aantal toonaangevende

ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn van grote invloed op de verhoudingen tussen

vraag en aanbod en worden door de economische crisis beïnvloed en versterkt.

Ontwikkeling van de vraagIn de afgelopen jaren is steeds sprake geweest van toenemende vraag naar en een gestage

groei van kantoorruimte als gevolg van economische voortgang. Inmiddels tekent zich

een ingrijpende daling van het opnamevolume af. Er is sprake van dalende huurprijzen

en de kantorenmarkt lijkt meer en meer tot stilstand te komen.

Leidt de economische crisis daadwerkelijk tot een krimpende markt? Is het beeld inte-

graal voor alle branches en grootteklassen?

Efficiëntie en bezuinigingenVanaf 2002 steeds meer sprake van een efficiënt kantoorgebruik en bezuinigingsslagen.

Dit uit zich in een daling van de gemiddelde kantoorvloeroppervlakte per persoon en

een daling van de vaste huisvestingslasten. Een belangrijk deel van de bezuinigingen is

bereikt door middel van de toepassing van flexibele kantoorconcepten. In deze concep-

ten wordt de persoonsgebonden werkplek ingewisseld voor een flexibele werkplek, die

door meerdere personen wordt gebruikt. Daarmee wordt in de eerste plaats een betere

aansluiting gezocht op ontwikkelingen van de werkprocessen, waarbij de vraag naar

flexibel werken toeneemt. In de tweede plaats leidt de toepassing van flexconcepten tot

ruimtebesparing en daarmee tot besparing van huisvestingskosten.

Blijft het flexconcept de belangrijkste efficiëntiemaatregel of gaat de kantoorgebruiker

de komende jaren over op meerdere en andere bezuinigingsmaatregelen?

Van ’fixed asset’ naar ’flex asset’Als gevolg van het ‘back-to-core denken’ bij ondernemingen wordt de laatste jaren in

toenemende mate door bedrijven geïnvesteerd in de primaire bedrijfsmiddelen (human

Ontwikkelingen in de Nederlandse kantorenmarkt

2


capital). De secundaire bedrijfsmiddelen, zoals het kantorenvastgoed, worden steeds

meer geflexibiliseerd, wat zich uit een verschuiving van het eigendom van deze mid-

delen naar huur en lease en off balance financiering. Tot 2008 was het flexibiliseren van

de vastgoedportefeuille en het creëren van cash flow nog hoofdzakelijk een gevolg van

het streven naar expansie (waarvoor financiële middelen vrijgemaakt moeten worden)

en het genereren van stakeholder value. Inmiddels is het wellicht zo dat door de

economische crisis intensiever dan ooit fixed assets te gelde worden gemaakt. Nu niet

als gevolg van het ‘back-to-core denken’, maar als noodzakelijkheid om met behulp van

deze middelen de bedrijfscontinuïteit te garanderen en te overleven.

Wordt een afname in de kantorenportefeuilles van gebruikers verwacht?

SamenwerkingIn de hoogconjunctuur zijn onder druk van expansie samenwerkingsverbanden tussen

kantoorgebruikers tot stand gekomen. Dit met het doel om onderling ruimte uit te

wisselen en in gezamenlijkheid te sturen op gebruik en beheer van kantoorruimte, ten

einde expansiekosten te beperken.

Wat zijn de gevolgen van de economische crisis voor samenwerkingsverbanden en doen

zich nu nieuwe verbanden voor?

De resultaten van het Nationale Kantorenmarktonderzoek geven nader inzicht in de

ontwikkelingen in de kantorenmarkt en geven een antwoord op bovenstaande vragen.

Belangrijke ontwikkelingen kantorenmarkt:- Stagnerende vraag naar kantoorruimte

- Toepassen van flexibele kantoorconcepten als bezuinigingsmaatregel

- Flexibiliseren van eigendom

- Samenwerken in gebruik en beheer

| 7

8 | Twynstra Gudde

3.1 Ontwikkelingen in de vraag naar kantoorruimteTot 2008 was sprake van een gestage groei van de totale in gebruik zijnde kantooropper-

vlakte. Zijn er inmiddels tekenen van vraaguitval en stagnatie van de markt?

Helft kantoorgebruikers verwacht afname kantoormedewerkers

Ruim de helft van de ondervraagde kantoorgebruikers verwacht de komende drie jaar

een afname van het aantal werknemers. 28% van respondenten verwacht een gelijk-

blijvend personeelbestand en 21% verwacht een toename.

Figuur 2: Ontwikkeling aantal medewerkers (totaal)

Het merendeel van de respondenten binnen de branches verwacht de komende drie jaar

een afname van het aantal kantoormedewerkers. De effecten van de economische

neergang speelt in alle branches binnen de kantorenmarkt.

Onderzoeksresultaten

Ja, ik verwacht een afname van het

aantal kantoormedewerkers

Nee, ik verwacht een gelijkblijvend


Ja, ik verwacht een toename van het


21%

51%

28%

3


Figuur 3: Ontwikkeling aantal medewerkers per branche

Gelukkig bevat de markt nog vitale segmenten. Deze lijkt zich met name te bevinden in

de middelgrote organisaties (750-2000 werkplekken). Dit is mogelijk toe te schrijven aan

de actuele ontwikkelingen binnen bijvoorbeeld de rechtspraak.

Figuur 4: Ontwikkeling kantooroppervlak en organisatiegrootte

Merendeel kantoorgebruikers verwacht afname ruimtebehoefte

De komende drie jaar verwacht 68% van de ondervraagde kantoorgebruikers dat hun

vraag naar kantoorruimte zal afnemen. Dit percentage is belangrijk hoger dan het

percentage dat in andere kantorenmarktonderzoeken in 2009 van vastgoedadvies- en

makelaarsbureaus is aangegeven. Hierin wordt uitgegaan van circa 30%. Het lijkt erop

dat kantoorgebruikers hun vraagverwachting voor de tweede helft van 2009 en de

periode daarna naar beneden hebben bijgesteld.

Ja, ik verwacht een afname van het aantal kantoormedewerkers

Nee, ik verwacht een gelijkblijvend aantal kantoormedewerkers

Ja, ik verwacht een toename van het aantal kantoormedewerkers

19% 17%

30%

20%27%

17%

30%

40%

54%

67%

40% 40%

Zakelijk Onderwijs Rijksoverheid Gemeenten

Ja, ik verwacht een afname van het aantal kantoormedewerkers

Nee, ik verwacht een gelijkblijvend aantal kantoormedewerkers

Ja, ik verwacht een toename van het aantal kantoormedewerkers

17%

67%

17%

50%

25% 25%33% 33% 33%

63%

38%

0%

67%

13%20%

≤ 250 medewerkers

250 tot 750 medewerkers



≥ 5000 medewerkers

| 9

10 | Twynstra Gudde

Figuur 5: Ontwikkeling m2’s kantooroppervlak

Vooral grote kantoororganisaties snijden in huisvesting

Met name de grote kantoorgebruikers verwachten een daling van hun ruimtevraag.

Circa 85% van de respondenten met meer dan 2.000 medewerkers verwacht de komen-

de drie jaar een afname van het kantooroppervlak. De oorzaak hiervan kan zijn dat op

dit moment vooral grote organisaties intensief gaan bezuinigen op personeel en hun

huidige en toekomstige overtollige kantoormeters afstoten naar de markt. Omdat het

juist de grotere gebruikers in de markt betreft, kan dit leiden tot een omvangrijke vraag-

uitval en stijging van het vrij beschikbaar aanbod in de markt.

Rijksoverheid verwacht sterke vermindering ruimtebehoefte

De verwachte afname van de ruimtebehoefte komt het sterkst naar voren binnen de

rijksoverheid, onderwijs en zakelijke dienstverlening. De hoge score van de rijksover-

heid is mede te verklaren door de taakstelling die zij zich voor 2015 heeft opgelegd van

20% afname van het rijksambtenarenapparaat.

Figuur 6: Ontwikkeling m2’s kantooroppervlak per branche

Zakelijk Onderwijs Rijksoverheid Gemeenten

69%

83% 80%

40%

23%

8%17%

0%7%

0%

10%

53%

Ja, ik verwacht een afname van het kantooroppervlak

Nee, ik verwacht een gelijkblijvend kantooroppervlak

Ja, ik verwacht een toename van het kantooroppervlak

Ja, ik verwacht een afname van

het kantooroppervlak

Nee, ik verwacht een gelijkblijvend

kantooroppervlak

Ja, ik verwacht een toename van

het kantooroppervlak

10%

22%

68%


Afname van eigendom

Bijna de helft van de gebruikers verwacht een afname van het kantoormetrage in

eigendom.

Figuur 7: Ontwikkeling eigendom

Ook hier betreft het met name de grotere kantoorhoudende organisaties (2.000-5.000

werkplekken). In combinatie met de vraaguitval vanaf de tweede helft van 2009, kan

dit erop duiden dat gebruikers voornemens zijn om op korte termijn te streven naar een

belangrijke dispositie van eigendom in de markt en vervanging van dit eigendom door

een (beperkter) huurmetrage. Er vanuit gaande dat de kantoren die nu in gebruik zijn

zich bevinden in het courante segment van de markt, zal ook dit segment geraakt

worden door de crisis. De dispositie van eigendom gaat gedeeltelijk gepaard (23%) met

een toename van het aantal gehuurde en geleasde kantoren, waaruit kan worden afgeleid

dat eigendom wordt ingewisseld voor huur en lease.

Figuur 8: Ontwikkeling huur/lease

Ja, een toename van het aantal

gehuurde/geleasde kantoren

Nee, een gelijkblijvend aantal


Ja, een afname van het aantal


30%

23%

47%

Ja, een toename van het aantal

kantoren in eigendom

Nee, een gelijkblijvend aantal

kantoren in eigendom

Ja, een afname van het aantal

kantoren in eigendom45%

46%

9%

| 11

12 | Twynstra Gudde

Aanbieders verwachten een nog grotere afname van het aantal kantoorobjecten in eigen-

dom. Ruim 60% van de ondervraagde aanbieders verwacht een afname van het aantal

kantoren in eigendom. Daarnaast verwacht 59% van de aanbieders een toename van het

aantal gehuurde/geleasde kantoorobjecten.

Figuur 9: Ontwikkeling in eigendom en huur/lease

Dit onderschrijft het beeld van een verschuiving van eigendom naar huur en lease.

Opvallend is dat binnen het rijksoverheid 40% van de ondervraagden een toename

verwacht van het aantal gehuurde/geleasde kantoren. Dit duidt op een verdergaande

flexibilisering van de kantorenportefeuille binnen de rijksoverheid en op portefeuille-

sharing, waartoe de initiatieven reeds in gang zijn gezet.

Vraag naar nieuwbouw nihil

Van de gebruikers verwacht een derde deel dat de vraag naar kantoorruimte door middel

van nieuwbouw wordt ingevuld en 40% zegt dit met bestaande bouw te willen invullen.

Figuur 10: Vraag naar nieuwbouw en bestaande bouw

gebruikers aanbieders

Toename Gelijk eigendom

Afname Toename Gelijk huur/lease

Afname

9%

46% 46%

23%

47%

30%

7%

30%

63%59%

30%

11%


Voornamelijk door middel van nieuwbouw

Voornamelijk door middel van bestaande bouw

Niet van toepassing

32%

40%

28%

15%

52%

33%


Slechts een klein deel van de aanbieders (15%) verwacht dat de komende drie jaar nog

sprake zal zijn van nieuwbouw in de kantorenmarkt. Dit duidt op sterke teruggang van

het nieuwbouwsegment in de vervangings- en uitbreidingsvraag.

Kantoorgebruikers verwachten beperkte toename leegstand

Een opmerkelijk onderzoeksresultaat is dat 65% van de ondervraagde kantoorgebruikers

geen toename van leegstand verwacht binnen haar kantorenportefeuille terwijl sprake is

van afname van het aantal kantoormedewerkers.

Figuur 11: Verwachte ontwikkeling leegstand

Van de ondervraagde aanbieders verwacht 85% de komende drie jaar een toename van

de leegstand. Dit duidt op een verschillende perceptie tussen aanbieders en gebruikers.

Daar waar gebruikers verwachten dat de leegstand in portefeuille door middel van slag-

vaardig leegstandsmanagement snel naar de markt kan worden afgestoten, verwachten

aanbieders dat deze leegstand meer langdurig in portefeuille blijft.

Maatregelen tegen leegstand

Bovenstaande wordt verklaard doordat kantoorgebruikers actief gaan sturen op het

voorkomen van leegstand. Bijna 45% van de ondervraagde kantoorgebruikers geeft aan

dat zij kantoorleegstand zal gaan onderverhuren en bijna 40% geeft aan dit kantoorme-

trage direct af te stoten naar de markt. Aanbieders onderschrijven voor een groot deel de

opinie van de gebruikers over deze maatregelen.

65%

15%

35%

85% gebruikers aanbieders

Nee, ik verwacht geen toename van leegstand Ja, ik verwacht een toename van leegstand

14 | Twynstra Gudde

Figuur 12: Maatregelen leegstand

De gekozen maatregelen worden verklaard door de druk van de economische crisis:

was het in de hoogtijdagen van 2005-2008 nog mogelijk leegstand in zekere mate te

honoreren in verband met groeiverwachting in de toekomst, inmiddels is het noodzake-

lijk geworden om de kosten van leegstand onmiddellijk te elimineren.

ResuméGeconstateerd kan worden dat kantoorhoudende organisaties in Nederland de komende

drie jaar sterk gaan bezuinigen op personeel. Dit heeft tot gevolg dat vanaf de tweede

helft van 2009, maar ook in de jaren daarna (in ieder geval tot en met 2012) sprake zal

zijn van een sterk verminderde vraag naar kantoorruimte. Deze daling is integraal voor

alle branches en speelt met name bij de grotere kantoorhoudende organisaties. Omdat

de vraaguitval juist dit segment betreft kan dit grote effecten hebben voor de totale

vraag naar kantoorruimte en het opnamevolume van de markt in de komende jaren. Een

gedeelte van de gebruikers geeft aan dat eigendom vervangen zal worden door huur en

lease. Een klein gedeelte van de gebruikers verwacht dat nog sprake zal zijn van nieuw-

bouw. Een belangrijk detail is dat kantoorgebruikers voornemens zijn om door actief

management van de portefeuille leegstandskosten te voorkomen, dit onder andere door

middel van dispositie.

Alle ontwikkelingspatronen duiden erop dat voor het eerst sinds jaren de Nederlandse kantorenmarkt gaat krimpen.


Afstoten Onderverhuren Accepteren Anders

37%

44%

35%

16%

59%

41%33%

0%


Belangrijke vraag is of aanbieders van kantoren een voldoende antwoord kunnen vinden

om de ophanden zijnde vraaguitval zo goed mogelijk te keren. Het lijkt erop dat de

grootschalige huurincentives zoals huurvrije perioden of een substantiële verlaging van

huurprijs hiervoor onvoldoende zijn. Aanbieders moeten de aandacht ook richten op

meer langjarige en flexibele incentives. Dit kan bijvoorbeeld het bieden van flexibele

huurcontracten aan gebruikers betreffen, waarmee gebruikers gedurende de huurperiode

zowel ruimte kunnen opnemen en afstoten. Tevens kan gedacht worden aan full-service

concepten, waarin beheer- en onderhoudskosten van de huurdersdelen door de aanbieder

tegen beperkte vergoeding of om niet worden gedragen.

3.2 BezuinigingenAl geruime tijd streven gebruikers ernaar om hun kantoorvolumes te flexibiliseren

en door meer intensief gebruik bezuinigingen te realiseren. De bezuinigingen worden

hoofdzakelijk bereikt door een verhoging van de delingsgraad (aantal personen dat

gebruik maakt van één werkplek) en daarmee een verlaging van het aantal kantoor-m²

per persoon. Inmiddels zijn delingsgraden van 80% (4 werkplekken voor 5 personen),

zeker in het commerciële segment van de markt, gebruikelijk geworden. Deze worden

bereikt doordat gebruikers met behulp van flexibele ICT hun werkomgeving hebben

verruimd met thuiswerken, werken onderweg en werken bij de klant.

Zijn er signalen uit de markt waaruit naar voren komt dat onder druk van de economi-

sche crisis het kantoorgebruik extra wordt geïntensiveerd? Geven gebruikers aanvullend

nog bezuinigingsmaatregelen aan?

Kantoorgebruikers bezuinigen massaal op huisvestingskosten

Van de respondenten verwacht 73% in 2009 te moeten bezuinigen op huisvestings-

kosten. Dit speelt met name in de rijksoverheid en de zakelijke dienstverlening en in

mindere mate voor gemeenten. Tot en met 2008 gaf circa 40% van de kantoorgebruikers

aan te moeten bezuinigen op huisvestingskosten. Het lijkt erop dat door huidige econo-

mische toestand het merendeel van de kantoorhoudende organisaties gedwongen wordt

tot het nemen van bezuinigingsmaatregelen.

16 | Twynstra Gudde

Figuur 13: Verwachte bezuinigingen

Hieronder wordt toegelicht op welke manier de respondenten verwachten te bezuinigen

op de korte en op de lange termijn.

Bezuinigingsmaatregelen op de korte termijn

Er zijn veel mogelijkheden om bezuinigingen door te voeren. De belangrijkste maatregel

die gebruikers op dit moment nemen is het uitstellen van projecten (37%). Op de tweede

plaats staat het afstoten/verkopen van kantoren (30%).

Figuur 14: Bezuinigingsmaatregelen korte termijn

4%

23%

73%

Ja, ik verwacht te moeten

bezuinigen op huisvestingskosten

Nee, ik verwacht niet te moeten

bezuinigen op huisvestingskosten

Onbekend


37%

30%

23%

16%12%

5% 5% 7%

41%

26% 26%

41%

30%

15%

7%4%

Uitste

llen

Geen o

nderhoud

Onderve

rhuur

Geen

Afstote

n

Contacte

n open

breke

n

Verhuize

n

Anders


De aanbieders geven ten aanzien van de belangrijkste bezuinigingen dezelfde maatre-

gelen aan als de gebruikers. De opinie van de gebruikers verschilt op het punt van het

openbreken van contracten met de opinie van de aanbieders: een klein gedeelte van de

gebruikers (16%) verwacht door middel van dit aspect te gaan bezuinigen terwijl een

groot deel van de aanbieders (41%) verwacht dat de gebruikers deze maatregel zal gaan

treffen. Hieruit blijkt dat gebruikers deze bezuinigingsmaatregel nog onvoldoende initië-

ren, terwijl aanbieders daarmee al wel rekening houden.

Bezuinigingsmaatregelen op de lange termijn

Tot 2012 verwachten gebruikers nog steeds door middel van het afstoten van kantoren

(28%) bezuinigingen te realiseren. Echter wordt het inrichten van kantoren met flexi-

bele kantoorconcepten als belangrijkste maatregel aangegeven (46%). Deze bezuini-

gingsmaatregel duidt erop dat gebruikers zich door flexibilisering gaan wapenen tegen

crisiseffecten.

Figuur 15: Bezuinigingsmaatregelen lange termijn

Het streven naar minder m² per werkplek wordt ook als een belangrijke bezuinigings-

maatregel gezien (42%). Dit is opmerkelijk omdat het een trendbreuk met het verleden

betekent. Tot 2008 groeide het aantal m² per werkplek, terwijl het aantal m² per persoon

daalde, dit als gevolg van het delen van werkplekken.


46%42%

28%

7% 7% 5%2% 0% 0%

41%

52%

37%

11%

4%0%

15%

22%

4%

Flexib

el co

ncept

Kleiner

e wer

kplek

ken

Afstote

n

Sale &

leas

ebac

k

Samen

werkin

g

Geen m

aatre

gelen

Kern &

flex

ibele

schil

Flexib

ele ve

rplic

htingen

Anders

18 | Twynstra Gudde

Opvallend is dat 5% van de kantoorgebruikers verwacht überhaupt geen bezuinigings-

maatregelen te hoeven nemen. Dit duidt erop dat een klein segment van de kantoorge-

bruikers economisch vitaal blijft of dat dit segment de grenzen van de bezuinigingom-

vang gaat bereiken.

ResuméDe effecten van de economische crisis lijken zich in ieder geval tot en met 2012 te

manifesteren in intensieve bezuinigingsmaatregelen. Op korte termijn worden hoofdza-

kelijk projecten uitgesteld en worden kantoren afgestoten. Op de lange termijn worden

kantoren meer flexibel ingericht.

Twynstra Gudde beschouwt de toepassing van flexibele concepten als een positieve

maatregel, aangezien deze leiden tot een grotere bestendigheid tegen groei- en krimpbe-

wegingen van de organisatie. Dit in vergelijking met meer conventionele maatregelen,

zoals het uitstellen van projecten en/of onderhoudswerkzaamheden. Op een dergelijke

wijze wapent de organisatie zich voor langere tijd tegen crisiseffecten.

3.3 Flexibilisering van eigendomEerder in dit onderzoek is aangegeven dat veel gebruikers op korte termijn hun kan-

tooreigendom gaan flexibiliseren. Dit door middel van het verkopen en terughuren van

kantoren. Indien deze ontwikkeling in de volle omvang doorzet, draagt dit bij aan een

nog kleiner percentage eigendom in de Nederlandse kantorenmarkt.

Flexibilisering lijkt voor gebruikers in eerste instantie noodzakelijk met als doel het

genereren van middelen voor overleving van de crisisperiode. Op de langere termijn kan

flexibiliseren van eigendom kansen bieden voor de beleggingsmarkt. Door verlegging

van het eigendom naar de beleggingsmarkt kan deze op termijn profiteren van de waar-

destijging van het kantorenvastgoed, dit terwijl het in de crisistijd ’goedkoop’ aangetrok-

ken kan worden.

Mogelijk kan verkoop van kantoren in eigendom geld opleveren voor de huidige eige-

naar (de gebruiker). Dit is onder andere afhankelijk van de wijze waarop het eigendom

is gefinancierd (bijvoorbeeld de hoogte van de hypotheek) en de waarde waartegen het

eigendom op de balans is opgenomen.


3.4 SamenwerkenIn de hoogconjunctuur zijn diverse samenwerkingsverbanden tussen kantoorgebrui-

kers tot stand gekomen. Dit met het doel om actief te sturen op expansiebewegingen,

het onderling uitwisselen van ruimte en het voeren van gemeenschappelijk gebruik en

beheer van kantoren. Crème en Corenet zijn exponenten van dergelijke samenwerkings-

verbanden. Komen deze samenwerkingsverbanden door de economische crisis onder

druk te staan of is juist sprake van continuering?

Méér onderlinge samenwerking tussen kantoorgebruikers

Ruim de helft van de ondervraagde gebruikers ziet mogelijkheden om kostenbesparing

te generen door het aangaan van een bepaalde samenwerking met andere kantoor-

gebruikers. Een groot gedeelte denkt ook daadwerkelijk de komende drie jaar een samen-

werking aan te gaan met andere kantoorgebruikers. Opvallend is dat driekwart van de

kantoorgebruikers binnen de rijksoverheid daadwerkelijk gaat samenwerken met andere

kantoorgebruikers. Dit is mede te verklaren door de binnen de rijksoverheid ingang

gezette concentratie en standaardisatie van kantoorgebouwen voor meerdere gebruikers-

groepen (ministeries).

Figuur 16: Intentie tot samenwerken

Opmerkelijk is dat ook de ondervraagde aanbieders steeds meer samenwerking tot

stand zien komen tussen kantoorgebruikers. Bijna 60% van de aanbieders verwacht dat

kantoorgebruikers samenwerking aangaan om te komen tot een meer efficiënte huisves-

tingssituatie en kostenreductie.

32%

19%

49%

32%

11%

58%

Nee, ik verwacht geen samenwerking aan te gaan met andere kantoorgebruikers

Onbekend Ja, ik verwacht een samenwerking aan te gaan met andere kantoorgebruikers


20 | Twynstra Gudde

Samenwerkingsmogelijkheden

Kantoorgebruikers zien de volgende belangrijkste samenwerkingsmogelijkheden

om kostenbesparing te realiseren:

- Gezamenlijk gebruik van gebouwvoorzieningen (bijvoorbeeld vergaderruimte,

restaurant) (76%)

- Gezamenlijk gebouwbeheer/facilitair management (ca. 56%).

- Onderling uitwisselen/beschikbaar stellen van kantoorruimte (80%)

Figuur 17: Samenwerkingsmogelijkheden

ResuméZowel gebruikers als aanbieders van kantoren zien in samenwerking een mogelijkheid

om de weerstand tegen de economische crisis te vergroten.

Twynstra Gudde is van mening dat het voor gebruikersgroepen loont, om juist in deze

economische situatie, intensiever te gaan samenwerken. Samenwerkingsverbanden zijn

resistent tegen economische neergang en zijn juist in situaties van laagconjunctuur een

probaat middel om te komen tot kostenreducties en efficiënte huisvesting.


76%

56%

80%

0%

100%92%

38%

8%

Gezamenlijk gebruik Gezamenlijk beheer Onderling uitwisselen Anders

22 | Twynstra Gudde

De onderzoeksresultaten in deze researchpaper zijn tot stand gekomen met behulp

van een digitale vragenlijst, die is verspreid onder ruim 300 Nederlandse vastgoed-

professionals (gebruikers en aanbieders).

In april 2009 hebben de respondenten de mogelijkheid gekregen om deze vragenlijst te

beantwoorden. De vragen hebben betrekking op de ontwikkelingen van de kantoren-

markt onder druk van de economische recessie.

Verantwoording


De gebruikers van kantoren

Van de respondenten opereert 45% in de profit-sector. De overheid is ook goed vertegen-

woordigd met 26% vanuit de gemeenten en 18% vanuit de rijksoverheid.

Figuur 18: Respondenten-gebruikers

De aanbieders van kantoren

In dit onderzoek zijn ook aanbieders van vastgoed betrokken. De ontwikkelaars zijn het

beste vertegenwoordigd met bijna 60%.

Figuur 19: Respondenten-aanbieders

Ontwikkelaar

Total facilitator

Belegger26%

15%

59%

Zakelijk

Onderwijs

Rijksoverheid

Gemeenten

45%

26%

18%

11%

24 | Twynstra Gudde

Het Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek

2009 is uitgevoerd door Twynstra Gudde

Adviseurs en Managers. De resultaten van

het onderzoek worden met deze research-

paper toegankelijk gemaakt voor alle

geïnteresseerden.

Over Twynstra Gudde

Twynstra Gudde is een multidisciplinair

adviesbureau en een ervaren speler op

het vakgebied ‘Real Estate’. De integrale

realisatie van complexe vastgoed- en

huisvestingsprojecten voor organisaties,

van initiatief tot en met de ingebruik-

name, behoort tot onze kerncompetenties.

Daarin werken wij altijd nauw samen met

onze opdrachtgever.

Samenspel van disciplines

Instrumenten die wij vanuit onze verschil-

lende disciplines inzetten zijn onder meer:

- Vastgoedmanagement

- Huisvestingsmanagement

- Bouwkostenmanagement

- Facility management

- Programma management

- (Bouw) proces/projectmanagement

- Aanbesteding en contractmanagement

Op basis van bovenstaande ervaring en

integrale visie op het vakgebied, zijn wij

bij uitstek geschikt om complexe vastgoed

en huisvesting vraagstukken aan te pak-

ken binnen uw organisatie.

Meer informatie

Voor meer informatie over het Nationaal

Kantorenmarkt Onderzoek 2009 kunt u

contact opnemen met Jurgen van der Meer,

[email protected] of Mark Feijt, [email protected] of via

telefoonnummer 033 4677768.

Aan dit onderzoek hebben ook meege-

werkt: Ellen Gijsbers, Klaas Bosma, Arne

van ‘t Spijker en Barbara van der Hoeven.

Colofon

Samen met onze opdrachtgevers komen tot nieuwe antwoorden

op vragen, tot het creëren van kansen. Dat betekent goed luisteren,

durven doorvragen en kritisch blijven. Eigenschappen die onze

adviseurs en managers kenmerken. Zodat u de juiste strategische

keuzes kunt maken.

Resultaat: een andere, verfrissende kijk op uw vraagstuk,

met oplossingen die echt werken. Onze mensen staan u terzijde.

Twynstra Gudde staat erachter.

Twynstra Gudde

Stationsplein 1

3818 LE Amersfoort

Postbus 907

3800 AX Amersfoort

Tel 033 4677777

Fax 033 4677666

[email protected]

www.twynstragudde.nl

m28

91


Effecten van de economische crisis

Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 - Consultancy.nl › media › 2009-09 Twynstra Gudde... ·...

Documents

Transcript of Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2009 - Consultancy.nl › media › 2009-09 Twynstra Gudde... ·...