Seminar Maatschappelijk Vastgoed - Presentatie Wicher F. Schönau Twynstra Gudde

Sturen op het gebruik van t h lijk t dmaatschappelijk vastgoed

Seminar Maatschappelijk Vastgoed

ir. Wicher F. Schönau MMCTwynstra GuddeTwynstra Gudde

Krijtmolen d'Admiraal, Amsterdam

24 juni 2014

Toekomst of verleden?

Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 2|© Twynstra Gudde |bron: www.dezeen.com

Library of BirminghamMecanoo

De functie van maatschappelijk vastgoed

Doelstellingontmoeting,

Realiseert

Functieonderwijs, welzijn

ontplooiing, opvang, ontspanning, Voorziening

Vervult

Accommodeertwelzijn, zorg, cultuur, enz.

enz.school, buurthuis, sportcentrum

Vastgoedschoolgebouw

Accommodeert

sportcentrum, kinderboerderijenz.

schoolgebouw, sporthal, mfa,

Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 3|© Twynstra Gudde |

Bron: Van Leent (2008)

Maatschappelijk Vastgoed | plaatsbepaling

gebruikers van maatschappelijk vastgoed

ondernemers in maatschappelijk vastgoed

Vastgoed als huisvesting

Vastgoed als primairbedrijfsproces

maatschappelijk vastgoed maatschappelijk vastgoed

Organisaties met eenmaatschappelijk doel

Gemeente(VG-bedrijf)

Cultuur&sport

Onderwijs

Organisaties met een Rijks-overheid

Woning-corporaties

Gemeente(eigen HV)

Maatsch.instellingen

primair financiële doelstelling

Corporates(CRE) Belegger

‘Concept’-ontwikkelaar ‘Traditionele’

ontwikkelaar

overheid

(CRE) Belegger

(eigenaar)gebruikers van i l t d

ondernemers in i l t d


commercieel vastgoed commercieel vastgoed

Maatschappelijk vastgoedWat zeggen de cijfers over maatschappelijk vastgoed?

Bouwstenen voor Sociaal (2013)*- Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed:Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed:

- 2010 80 miljoen m²- 2030 50 miljoen m²

- Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar:Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar:- Omvang ca. 20 miljoen m2 (geen economische drager)- Financiële last van € 600 – 900 mln.

IPD Benchmark gemeentelijk vastgoed (2012)- 18 gemeenten (ca. 3.400 objecten)

Exploitatiekosten (beheer onderhoud vaste en overige kosten) zijn- Exploitatiekosten (beheer, onderhoud, vaste en overige kosten) zijn van hetzelfde niveau als bij corporaties en beleggers

- Kostendekkendheid op portefeuilleniveau benaderdD hill t t ij t- De verschillen tussen gemeenten zijn groot

- Sportfuncties zelden kostendekkend


Bron: Reisgids maatschappelijke voorzieningen (2013)

Maatschappelijk vastgoed in 2014 ‐ 2018

‐ Waar zijn de thema’s maatschappelijk en vastgoed belegd?‐ De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden:De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden:

th t h lijk t dthema: maatschappelijk vastgoed

Organisatie• Professionalisering

Financiën• Kostentransparantie

Vastgoed• VoorzieningenbeleidProfessionalisering

vastgoedorganisatie• Uitbesteden van taken• Opdrachtgeverschap

(regieorganisatie)

Kostentransparantie• Huurbeleid• Subsidiebeleid• Bezuinigen• Wet Markt & Overheid

Voorzieningenbeleid• Portefeuillestrategie• Assetmanagement• Verduurzaming• Verkoop van vastgoed(regieorganisatie)

• Samenwerking (intern en extern)

• Wet Markt & Overheid• AO-processen

• Verkoop van vastgoed


Bron: Twynstra Gudde – analyse collegeprogramma’s (2014)

Vastgoed van gemeenten | meerdere rollen

gemeenteRaadKaders en controle

Bestuur Beslisser en financier

BeleidsafdelingHuisvestingsvrager

VastgoedafdelingEigenaar

HuurdersGebruikers


Kostentransparantie?

gemeenteBestuur

Beslisser en financier

€ 80,‐

gemeenteBestuur


€ 80,‐

gemeenteBestuur


€ 80,‐

EigenaarVastgoedafdeling

HuisvestingsvragerBeleidsafdeling

€ 20,‐





€ 20,‐

€ 80,‐BeleidsafdelingHuisvestingsvrager




€ 100,‐€ 80,‐



HuurdersGebruikers

€ 20,‐

HuurdersGebruikers

€ 20,‐

HuurdersGebruikers

€ 20,‐


Gebrek aan uniforme huurmethodiek

‐ Elke gemeente bepaalt eigen beleid en wijkt daar regelmatig vanaf‐ Begrippen worden niet eenduidig toegepastBegrippen worden niet eenduidig toegepast

Markthuur Maatschappelijke huur Kostprijsdekkende huur

Grondslag Marktconforme transacties

Huurbeleid / tarieven Kostprijsberekening

Voordelen • Kansen voor nieuwe • Keuzevrijheid voor de • Inzicht in werkelijkeVoordelen Kansen voor nieuwe aanbieders

• Keuzevrijheid voor huurders (op termijn)

Keuzevrijheid voor de gemeente

• Zekerheid voor huurders (gelijkheid)

Inzicht in werkelijkekosten

• In lijn met wet Markt & Overheid

• Prikkels voor efficiënte• Prikkels voor efficiënte benutting en bezetting

Nadelen • Huurprijs lastig te bepalen (geen markt)

• Geen zicht op de doelmatigheid

• Hoge huurprijzen bij hoge boekwaardenbepalen (geen markt)

• Huurprijs varieert per object

• Marktprijs kan lager zijn dan kostprijs

doelmatigheid• Sprake van verkapte of

indirecte subsidie

hoge boekwaarden• Compenserende

maatregelen nodig (subsidie)


dan kostprijs

Gemeentelijk vastgoed | risicoprofiel

gemiddeldtot hoogmarktconform

fhan

kelijk

tot hoog

onaf

Afhankelijkheideindgebruiker van

(gemeentelijke) subsidie

hoog totzeer hooggemiddeld

afha

nkel

ijk(gemeentelijke) subsidie

hoog laag

a

g laag

Alternatieve aanwendbaarheidvan vastgoed


Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)

Gemeentelijk vastgoed | gebouw & gebruik

fhan

kelijk

BioscoopMarkt-kantoor

onaf



kantoor

afha

nkel


TheaterStads-kantoor

Maatschappelijk kernvastgoed

hoog laag

a

g g

Alternatieve aanwendbaarheidvan vastgoed


Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)

Gemeentelijk vastgoed | naar de markt

Via de bedrijfsexploitatie:Sturen op verbreding en

fhan

kelijk

p gcommercialisering van de

bedrijfsexploitatie

onaf



2

afha

nkel

ijk(g j )

1

hoog laag

a

Via de vastgoedwaarde:Sturen op vergroting

marktconformiteit

Alternatieve aanwendbaarheidt d

g ggebouwen en beheer


van vastgoedBron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)

Gemeentelijk vastgoed | nieuwe marktpartijen?

Verstand van de klantprocessen en de

fhan

kelijk

regulieremarkt

branche-specialisten

klantprocessen en de bedrijfsexploitatie

onaf



p

afha

nkel


gemeentenwoning-corporaties

hoog laag

a

Ervaring en belang vastgoedontwikkeling en

Alternatieve aanwendbaarheidt d

g g-exploitatie


van vastgoedBron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)

Kansen en bedreigingen voor huurders

Kansen‐ Collegeprogramma’s spreken van de ‘kracht van burgers’Collegeprogramma s spreken van de kracht van burgers‐ Overheid als eigenaar‐ Nieuwe aanbieders betreden de markt‐ Door leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingenDoor leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingen‐ Inkoop van diensten door schaalvergroting‐ Aandacht voor maatschappelijke waarde in besluitvorming (MKBA’s)

Wet M&O : expliciete keuze voor ‘algemeen belang’‐ Wet M&O : expliciete keuze voor algemeen belang

BedreigingenG k d b l d f l i i i‐ Gemeenten verkopen onrendabel vastgoed of sluiten voorzieningen

‐ Huurstijgingen door kostprijsdekkende huur‐ Nieuw loket: subsidies van beleidsafdelingen

‐ Verworven rechten staan ter discussie‐ Transparantie en gelijkheidsdenken schieten door (wet M&O)


ir. Wicher F. Schönau MMCTwynstra Gudde

[email protected]@wicherschonau

Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatieAlle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde.Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.

Seminar Maatschappelijk Vastgoed - Presentatie Wicher F. Schönau Twynstra Gudde

Real Estate

Transcript of Seminar Maatschappelijk Vastgoed - Presentatie Wicher F. Schönau Twynstra Gudde