Seminar Maatschappelijk Vastgoed - Presentatie Wicher F. Schönau Twynstra Gudde

download Seminar Maatschappelijk Vastgoed  - Presentatie Wicher F. Schönau Twynstra Gudde

If you can't read please download the document

  • date post

    20-Nov-2014
  • Category

    Real Estate

  • view

    155
  • download

    0

Embed Size (px)

description

Seminar Maatschappelijk Vastgoed 2014. Presentatie Wicher F. Schönau: Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed

Transcript of Seminar Maatschappelijk Vastgoed - Presentatie Wicher F. Schönau Twynstra Gudde

  • 1. Sturenophetgebruikvan t h lijk t dmaatschappelijkvastgoed SeminarMaatschappelijkVastgoed ir.WicherF.SchnauMMC Twynstra GuddeTwynstraGudde Krijtmolend'Admiraal,Amsterdam 24juni2014

2. Toekomstofverleden? Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 2|TwynstraGudde| bron: www.dezeen.com Library of Birmingham Mecanoo 3. Defunctievanmaatschappelijkvastgoed Doelstelling ontmoeting, Realiseert Functie onderwijs, welzijn ontplooiing, opvang, ontspanning, Voorziening Vervult Accommodeertwelzijn, zorg, cultuur, enz. enz. school, buurthuis, sportcentrum Vastgoed schoolgebouw Accommodeert sportcentrum, kinderboerderij enz. schoolgebouw, sporthal, mfa, Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 3|TwynstraGudde| Bron: Van Leent (2008) 4. MaatschappelijkVastgoed|plaatsbepaling gebruikers van maatschappelijk vastgoed ondernemers in maatschappelijk vastgoed Vastgoed als huisvesting Vastgoed als primair bedrijfsproces maatschappelijk vastgoed maatschappelijk vastgoed Organisaties met een maatschappelijk doel Gemeente (VG-bedrijf) Cultuur& sport Onderwijs Organisaties met een Rijks- overheid Woning- corporaties Gemeente (eigen HV) Maatsch. instellingen primair financile doelstelling Corporates (CRE) Belegger Concept- ontwikkelaar Traditionele ontwikkelaar overheid (CRE) Belegger (eigenaar)gebruikers van i l t d ondernemers in i l t d Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 4|TwynstraGudde| commercieel vastgoed commercieel vastgoed 5. MaatschappelijkvastgoedWatzeggendecijfersovermaatschappelijkvastgoed? Bouwstenen voor Sociaal (2013)* - Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed:Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed: - 2010 80 miljoen m - 2030 50 miljoen m - Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar:Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar: - Omvang ca. 20 miljoen m2 (geen economische drager) - Financile last van 600 900 mln. IPD Benchmark gemeentelijk vastgoed (2012) - 18 gemeenten (ca. 3.400 objecten) Exploitatiekosten (beheer onderhoud vaste en overige kosten) zijn- Exploitatiekosten (beheer, onderhoud, vaste en overige kosten) zijn van hetzelfde niveau als bij corporaties en beleggers - Kostendekkendheid op portefeuilleniveau benaderd D hill t t ij t- De verschillen tussen gemeenten zijn groot - Sportfuncties zelden kostendekkend Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 5|TwynstraGudde| Bron: Reisgids maatschappelijke voorzieningen (2013) 6. Maatschappelijkvastgoedin2014 2018 Waar zijn de themas maatschappelijk en vastgoed belegd? De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden:De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden: th t h lijk t dthema: maatschappelijk vastgoed Organisatie Professionalisering Financin Kostentransparantie Vastgoed VoorzieningenbeleidProfessionalisering vastgoedorganisatie Uitbesteden van taken Opdrachtgeverschap (regieorganisatie) Kostentransparantie Huurbeleid Subsidiebeleid Bezuinigen Wet Markt & Overheid Voorzieningenbeleid Portefeuillestrategie Assetmanagement Verduurzaming Verkoop van vastgoed(regieorganisatie) Samenwerking (intern en extern) Wet Markt & Overheid AO-processen Verkoop van vastgoed Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 6|TwynstraGudde| Bron: Twynstra Gudde analyse collegeprogrammas (2014) 7. Vastgoedvangemeenten|meerdererollen gemeenteRaad Kaders en controle Bestuur Beslisser en financier Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Huurders Gebruikers Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 7|TwynstraGudde| 8. Kostentransparantie? gemeente Bestuur Beslisser en financier 80, gemeente Bestuur Beslisser en financier 80, gemeente Bestuur Beslisser en financier 80, Eigenaar Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Beleidsafdeling 20, Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Eigenaar Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Beleidsafdeling 20, 80, Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Eigenaar Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Beleidsafdeling 100, 80, Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Huurders Gebruikers 20, Huurders Gebruikers 20, Huurders Gebruikers 20, Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 8|TwynstraGudde| 9. Gebrekaanuniformehuurmethodiek Elke gemeente bepaalt eigen beleid en wijkt daar regelmatig vanaf Begrippen worden niet eenduidig toegepastBegrippen worden niet eenduidig toegepast Markthuur Maatschappelijke huur Kostprijsdekkende huur Grondslag Marktconforme transacties Huurbeleid / tarieven Kostprijsberekening Voordelen Kansen voor nieuwe Keuzevrijheid voor de Inzicht in werkelijkeVoordelen Kansen voor nieuwe aanbieders Keuzevrijheid voor huurders (op termijn) Keuzevrijheid voor de gemeente Zekerheid voor huurders (gelijkheid) Inzicht in werkelijke kosten In lijn met wet Markt & Overheid Prikkels voor efficinte Prikkels voor efficinte benutting en bezetting Nadelen Huurprijs lastig te bepalen (geen markt) Geen zicht op de doelmatigheid Hoge huurprijzen bij hoge boekwaardenbepalen (geen markt) Huurprijs varieert per object Marktprijs kan lager zijn dan kostprijs doelmatigheid Sprake van verkapte of indirecte subsidie hoge boekwaarden Compenserende maatregelen nodig (subsidie) Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 9|TwynstraGudde| dan kostprijs 10. Gemeentelijkvastgoed|risicoprofiel gemiddeld tot hoog marktconform fhankelijk tot hoog onaf Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie hoog tot zeer hoog gemiddeld afhankelijk (gemeentelijke) subsidie hoog laag a g laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 10|TwynstraGudde| Bron: Schnau Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) 11. Gemeentelijkvastgoed|gebouw&gebruik fhankelijk Bioscoop Markt- kantoor onaf Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie kantoor afhankelijk (gemeentelijke) subsidie Theater Stads- kantoor Maatschappelijk kernvastgoed hoog laag a g g Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 11|TwynstraGudde| Bron: Schnau Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) 12. Gemeentelijkvastgoed|naardemarkt Via de bedrijfsexploitatie: Sturen op verbreding en fhankelijk p g commercialisering van de bedrijfsexploitatie onaf Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie 2 afhankelijk(g j ) 1 hoog laag a Via de vastgoedwaarde: Sturen op vergroting marktconformiteit Alternatieve aanwendbaarheid t d g g gebouwen en beheer Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 12|TwynstraGudde| van vastgoed Bron: Schnau Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) 13. Gemeentelijkvastgoed|nieuwemarktpartijen? Verstand van de klantprocessen en de fhankelijk reguliere markt branche- specialisten klantprocessen en de bedrijfsexploitatie onaf Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie p afhankelijk(gemeentelijke) subsidie gemeenten woning- corporaties hoog laag a Ervaring en belang vastgoedontwikkeling en Alternatieve aanwendbaarheid t d g g -exploitatie Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 13|TwynstraGudde| van vastgoed Bron: Schnau Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) 14. Kansenenbedreigingenvoorhuurders Kansen Collegeprogrammas spreken van de kracht van burgersCollegeprogramma s spreken van de kracht van burgers Overheid als eigenaar Nieuwe aanbieders betreden de markt Door leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingenDoor leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingen Inkoop van diensten door schaalvergroting Aandacht voor maatschappelijke waarde in besluitvorming (MKBAs) Wet M&O : expliciete keuze voor algemeen belang Wet M&O : expliciete keuze voor algemeen belang Bedreigingen G k d b l d f l i i i Gemeenten verkopen onrendabel vastgoed of sluiten voorzieningen Huurstijgingen door kostprijsdekkende huur Nieuw loket: subsidies van beleidsafdelingen Verworven rechten staan ter discussie Transparantie en gelijkheidsdenken schieten door (wet M&O) Sturenophetgebruikvanmaatschappelijkvastgoed 24juni2014 14|TwynstraGudde| 15. ir.WicherF.SchnauMMC TwynstraGudde wsn@tg.nl @wicherschonau Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatieAlleintellectueleeigendomsrechtenmetbetrekkingtotdezepresentatie berustenbijTwynstraGudde. Nietsuitdezepresentatiemagwordenverveelvoudigdofopenbaargemaakt zonderschriftelijketoestemmingvanTwynstraGudde.