MARKTVISIE DE LIEMERS HANDREIKING AAN ONZE …...Marktvisie de Liemers, handreiking aan onze...

MARKTVISIE DE LIEMERS HANDREIKING AAN ONZE PARTNERS de Liemerse corporaties

Stec Groep B.V. 3 mei 2013

INHOUDSOPGAVE

HANDREIKING AAN ONZE PARTNERS 1 1. We stoppen met al onze nieuwbouw totdat… 2 2. Inbreidingslocaties gaan voor uitbreidingslocaties 4 3. Geen starterswoningen bij nieuwbouw nodig 6 4. Geen extra bouwcapaciteit door regionale marketing en doortrekken van de A15 7 5. Onze prioriteit is de kwaliteit van de bestaande huurwoningen en herstructurering 8 6. We verwachten een blijvende vraag naar huurwoningen in onze regio 9 7. We zorgen dat onze huurwoningen geschikt zijn voor ouderen en zorgbehoevenden 11 8. Er moet een keus gemaakt worden tussen voorzieningen in de kernen 12 9. Particuliere eigenaren moeten worden gestimuleerd tot investeringen 13 10. We zijn realistisch.. 13

BIJLAGE: DATA WONINGMARKT DE LIEMERS 15

Figuur 1: De Liemers

Marktvisie de Liemers, handreiking aan onze partners 1

Stec Groep 12.153 3 mei 2013

HANDREIKING AAN ONZE PARTNERS

Vijf woningcorporaties in de Liemers hebben de handen ineen geslagen. Gemeentegrenzen zijn voor ons niet van belang. Onze huurders verhuizen regionaal en lokale beslissingen zijn voelbaar in de hele regio. Het zijn dan ook spannende tijden op de woningmarkt. Het woonakkoord van 13 februari heeft grote gevolgen. Wat betekent de inkomensafhankelijke huurverhoging op de betaalbaarheid en doorstroming van onze huurwoningen? Hoe groot is het effect van de verhuurdersheffing op onze investeringsruimte? Het aanscherpen van de hypotheekregels zet de koopmarkt onder druk. Tegelijkertijd zijn er zorgen over het overaanbod van plannen en de risico’s in bestaande grondposities. We beseffen ons dat we in veel gevallen geen pasklare antwoorden hebben. We willen juist kijken naar kansen en mogelijke oplossingen. In dit rapport leest u meer over onze visie. Alvast in steekwoorden: We stoppen met al onze nieuwbouw totdat… Inbreidingslocaties gaan voor uitbreidingslocaties Geen starterswoningen bij nieuwbouw nodig Geen extra bouwcapaciteit door regionale marketing en doortrekken A15 Onze prioriteit is de kwaliteit van de bestaande huurwoningen en herstructurering We verwachten een blijvende vraag naar huurwoningen in onze regio We zorgen dat onze woningen geschikt zijn voor ouderen en zorgbehoevenden Er moeten keuzes gemaakt worden tussen voorzieningen in de kernen Eigenaren koopwoningen moeten gestimuleerd worden tot investeringen in woning en buurt We zijn realistisch… We nodigen u uit om samen met ons de vraagstukken op de woningmarkt in de Liemers op te pakken. Neemt u onze uitnodiging aan?



1. We stoppen met al onze nieuwbouw totdat… We sluiten onze ogen niet voor de lange termijn: de demografische krimp die in onze regio op de loer ligt. Demografische ontwikkelingen in de Liemers staan op een tweesprong. Aan de ene kant zien we de aantrekkingskracht die Arnhem uitoefent op werkgelegenheid en jonge huishoudens, aan de andere kant ligt de Achterhoek waar de demografische krimp actueel is. De meest recente demografische prognoses geven aan dat de Liemers nog tot circa 2030 kan rekenen op bescheiden groei. Daarna krimpt ook in onze regio het aantal huishoudens (zie figuur 2).

We zijn om die reden terughoudend met nieuwbouw. Dat betekent niet dat er een taboe rust op nieuwbouw. Nieuwbouw moet kunnen, echter alleen als het iets toevoegt aan de bestaande voorraad of de huidige bestaande voorraad verbetert. We zien dat de plancapaciteit in de Liemers bijna twee keer zo groot is als de verwachte huishoudensgroei op lange termijn (zie figuur 3). Er zijn ongeveer 2.000 woningen teveel in de

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

2012 2015 2020 2025 2030 2035 2040

Primos CBS

Figuur 2: Huishoudensprognoses voor de Liemers (Primos 2012 en CBS 2012)



plannen. Het risico op overaanbod in de Liemers is dan ook groot. Onze harde plannen maken we nog af, maar we stoppen om die reden wel met nieuwe planontwikkeling totdat de planvoorraad in balans is gebracht met de toekomstige huishoudensgroei in onze regio.

Figuur 3: Harde en zachte woningbouwplannen in De Liemers1 en verwachte huishoudensgroei tot 20302

Ons aanbod: we stoppen met nieuwbouw totdat we samen met onze partners de planvoorraad met de prognose van de huishoudensgroei in balans hebben gebracht.

1 Bron: Provincie Gelderland, Wonen in Gelderland 2012, monitoring van het woonbeleid (25/9/2012, pagina 61). Zie tabel vier in de bijlage voor de verdeling van de plancapaciteit over de gemeenten. 2 Gemiddelde prognose huishoudensgroei van Primos 2012 en CBS 2012 voor de Liemers tot 2020 en 2030.

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

plannen huishoudensgroei

harde plannen zachte plannen groei tot 2020 groei 2020 tot 2030



2. Inbreidingslocaties gaan voor uitbreidingslocaties We zijn voorstander van het door laten gaan van projecten die op lange termijn het beste inspelen op de tekorten in de regio of bij vervangende nieuwbouw waar sterk verouderde woningen worden onttrokken door sloop. Daarbij gaan inbreidingslocaties voor uitbreidingslocaties. Inbreidingslocaties versterken de kracht van bestaande buurten en kernen en dragen het meeste bij aan het draagvlak van voorzieningen. Andere locaties in de regio moeten geherprogrammeerd, uitgesteld of geschrapt worden. Met name voor Groot Holthuizen moet een oplossing worden gevonden gezien de grote schaal van deze uitbreidingslocatie.

50% schrappen

25% aanpassen

25% niet veranderen

Figuur 4: Fors bijstellen planvoorraad in de Liemers is noodzakelijk



We zullen ook kritisch kijken naar onze eigen plannen. In figuur vijf hieronder ziet u hoeveel woningen we de komende jaren nieuw gaan bouwen volgens onze huidige plannen. In tabel vijf, zes en zeven in de bijlage vindt u meer achtergrondinformatie over onze harde en zachte plannen.

Ons aanbod: we nemen onze plannen kritisch onder de loep. De plannen voor inbreidingslocaties en herstructurering gaan daarbij voor de plannen op uitbreidingslocaties.

Figuur 5: Ontwikkeling nieuwbouwplannen vijf corporaties in de Liemers

0

50

100

150

200

250

300

350

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Nieuwbouw huur (hard plan)

Nieuwbouw huur (zacht plan)

Nieuwbouw koop (hard plan)

Nieuwbouw koop (zacht plan)



3. Geen starterswoningen bij nieuwbouw nodig We vinden starters een belangrijke doelgroep voor ons. We willen starters helpen in hun opmaat naar een wooncarrière in onze regio. Tegelijkertijd zien we dat het aantal jongeren (tot 34 jaar) de komende jaren geleidelijk afneemt in onze regio. We vinden een focus op starters in de nieuwbouw dan ook niet raadzaam. Ook zien we in de bestaande bouw juist veel aanbod in het goedkope segment. Met verkoop van bestaande sociale huurwoningen willen we voorzien in voldoende aanbod van goedkope koopwoningen voor starters. Tussen 2008 en 2011 zijn bijvoorbeeld al ruim vierhonderd bestaande sociale huurwoningen in de Liemers verkocht3. Gezinnen blijven overigens de grootste groep huishoudens in de Liemers. We willen, naast ouderen, gezinnen met nadruk niet vergeten bij onze investeringen in bestaande woningen en nieuwbouw.

Figuur 6: Doelgroepontwikkeling in de Liemers

Bron: Primos 2012

3 Bron: CFV, Regiorapportage Arnhem en omgeving en Regiorapportage Achterhoek (december 2012).



Ons aanbod: we zorgen de komende jaren met de verkoop van bestaande sociale huurwoningen voor aanbod van goedkope koopwoningen aan starters in onze regio.

4. Geen extra bouwcapaciteit door regionale marketing en doortrekken van de A15 We zijn trots op de Liemers en weten dat onze regio bewoners veel te bieden heeft. Zeker voor gezinnen biedt onze regio een prettig, veilig en groen leefklimaat. Het valt ons echter op dat veel mensen buiten de Liemers onze regio nauwelijks kennen en dan met name als doorgangsgebied richting Duitsland. We ondersteunen de regionale campagne om de Liemers meer op de kaart te zetten, vooral om jongeren en gezinnen in contact te brengen met de voordelen van onze regio. We verwachten overigens niet dat we daarmee veel huishoudens daadwerkelijk zullen verleiden om te verhuizen naar onze regio. Ook zijn we voorstander van het doortrekken van de A15. De Liemers wordt zo beter bereikbaar en we winnen aan aantrekkingskracht voor huishoudens uit de wijde omgeving. We zijn echter wel kritisch wanneer op voorhand daarmee extra bouwcapaciteit mogelijk wordt gemaakt. We zijn pas overtuigd dat er aanvullend behoefte is aan woningen door regionale marketing en het doortrekken van de A15 wanneer we dit in praktijk daadwerkelijk in de verkoop en verhuur terug zien.

Ons aanbod: we anticiperen niet op voorhand op extra vraag naar woningen door regionale marketing en het doortrekken van de A15.



5. Onze prioriteit is de kwaliteit van de bestaande huurwoningen en herstructurering Het in stand houden van de kwaliteit van de bestaande huurvoorraad zal het leeuwendeel van onze opgave worden de komende jaren. We verwachten dat de komende jaren veel geld nodig is voor onderhoud, renovaties en herstructurering. Tegelijkertijd staat de financiering van het onderhoud onder druk door de verhuurdersheffing. We willen ‘rotte’ plekken in de toekomst voorkomen. Als we keuzes moeten maken leggen we onze prioriteit bij investeringen in de kwaliteit van de bestaande huurwoningen. We verwachten dat we meer moeten gaan differentiëren in de kwaliteit van ons bezit. Ook willen we de komende jaren blijven investeren in vernieuwing en herstructurering.

Figuur 7: Koop- en huurvoorraad in de Liemers naar bouwjaar

Ons aanbod: we zullen actief communiceren met onze partners of we het toekomstige onderhoud en herstructurering kunnen blijven financieren en waar knelpunten dreigen te ontstaan.

0

2000

4000

6000

8000

10000

Tot 1945 1945 ‐1959

1960 ‐1969

1970 ‐1979

1980 ‐1989

1990 ‐1999

2000 en later

20 jaar oud: tijd voor groot onderhoud?

40 jaar oud: tijd voor renovaties of herstructurering?



6. We verwachten een blijvende vraag naar huurwoningen in onze regio Het komende decennium blijft het aantal huishoudens in de Liemers bescheiden groeien. Ook zien we dat de vraag naar huur toeneemt door de flexibilisering in de economie, de aanscherping van de hypotheekregels en de waardedalingen in de koop. Verder zien we dat juist de afgelopen jaren de inkomens dalen, de werkloosheid oploopt en gekort wordt op pensioenen. Ten slotte neemt door de vergrijzing de vraag naar huurwoningen toe. Tegelijkertijd zien we dat het aanbod van sociale huurwoningen onder druk komt te staan. Denk aan de inkomensafhankelijke huurverhogingen, herstructurering en door toenemende verkopen. Vooral aan de onderkant van ons huurwoningbezit maken we ons zorgen of voldoende goedkope en betaalbare huurwoningen overblijven om in de toekomstige vraag te voorzien. Ook in de vrijesectorhuur zien we momenteel een tekort.

Figuur 8: Potentiële vraag naar huurwoningen op basis van inkomens in de Liemers (groene staven) en huidig aanbod huursector naar prijssegment in de Liemers (blauwe staven)

Marktruimte voor de inkomensafhankelijke huurverhoging

Maar blijven er wel voldoende betaalbare huurwoningen over?



Ons aanbod: we zorgen voor voldoende aanbod van sociale huurwoningen in de Liemers. We verwachten dat andere partijen (beleggers en particulieren) voorzien in de vraag naar vrijesectorhuurwoningen in onze regio.

Figuur 9: Revitalisering Muizenbergstraat Didam door Laris



7. We zorgen dat onze huurwoningen geschikt zijn voor ouderen en zorgbehoevenden De Liemers krijgt te maken met een sterke vergrijzing van de bevolking. Vooral een sterke toename van het aantal 75-plussers en een toe- en vervolgens afname van de 55 t/m 74 jarigen. We zien dat ouderen als ze de keus hebben liever niet verhuizen uit hun woning en graag in hun eigen vertrouwde woonomgeving ouder willen worden. Naar deze wens van onze huurders blijven we luisteren. Ook zien we dat huurders met een lichte zorgvraag door nieuwe regelgeving niet meer terecht kunnen bij zorginstellingen en in hun huidige woning moeten worden opgevangen. Het toekomstige beleid moet in onze ogen gericht zijn op het zelfstandig kunnen blijven wonen van ouderen en zorgbehoevenden. We zoeken de oplossing niet nieuwbouw, maar vooral in het aanpassen van onze bestaande woningen zodat onze huurders in hun vertrouwde woning oud kunnen worden.

Ons aanbod: we investeren in onze bestaande huurwoningen zodat onze huurders thuis in hun vertrouwde woning oud kunnen worden.

Figuur 10: Inbreiding in Doesburg door Woonservice IJsselland



8. Er moet een keus gemaakt worden tussen voorzieningen in de kernen We zien dat het voorzieningenniveau in de kleine kernen onder druk staat. Voor buurtcentra zonder supermarkt of met een kleine supermarkt zijn de overlevingskansen klein. Steeds meer winkels sluiten hun deuren en ook op maatschappelijke voorzieningen wordt bezuinigd. We realiseren ons dat het niet haalbaar is om in iedere kern een volledig aanbod van voorzieningen te realiseren. We willen onze partners ondersteunen bij het maken van keuzes over het voorzieningenniveau van kernen vanuit een regionale visie. Welke potentie heeft een kern om bij te dragen aan een kwalitatief goed voorzieningenniveau? Hoe spreiden we de maatschappelijke voorzieningen over de kernen? Hoe zorgen we dat de voorzieningen bereikbaar blijven voor minder mobiele bewoners in kernen waar voorzieningen vertrekken? We zien soms mogelijkheden voor de herinvulling van strips, bijvoorbeeld met zorgen welzijnsfuncties, kleinschalige werkunits, culturele of sociaal-maatschappelijke functies.

Ons aanbod: we denken mee in het zoeken naar passende oplossingen om de bereikbaarheid van voorzieningen in de regio op peil te houden. We zien slechts een beperkte rol voor ons bij investeringen in de voorzieningen zelf.

Figuur 11: Zwembad De Boskuul in Lobith



9. Particuliere eigenaren moeten worden gestimuleerd tot investeringen De risico’s liggen niet alleen in de huursector, ook de bestaande koopvoorraad komt onder druk te staan. Veel particuliere eigenaren moeten wennen aan de nieuwe realiteit waarbij hun woningen niet die waarde heeft zoals wel gedacht. Particulieren kunnen en moeten veel meer in actie komen, iets wat ze niet gewend zijn. Bijvoorbeeld in de goede woningen investeren of samen een kern, buurt of wijk verbeteren. Juist de aanpak van de koopsector wordt bemoeilijkt door de versnippering van het eigendom.

Ons aanbod: de corporaties willen hun expertise over het gemeenschappelijk onderhoud van woningen overdragen aan particulieren. Ook willen we particulieren aanbieden om deel te nemen aan onze onderhoudsprojecten aan sociale huurwoningen als hun koopwoningen in de buurt liggen.

10. We zijn realistisch.. We zien met name een grote opgave in de bestaande huurvoorraad die we willen oppakken. We kennen echter ook onze (financiële) grenzen en willen duidelijk zijn waar we ons terughoudend zullen opstellen: de verkoop van bestaande huurwoningen. We realiseren ons dat het voor ons steeds moeilijker wordt om

nieuwe huurwoningen ter vervanging bij te bouwen. bij investeringen in de vrijesectorhuur en koopwoningen. We leggen de prioriteit van onze investeringen in

de sociale huursector en bieden marktpartijen de ruimte om in de Liemers te investeren. onrendabele investeringen in maatschappelijk onroerend goed. bij nieuwbouw op uitbreidingslocaties. nieuwbouw voor starters.

Tot slot: de corporaties spraken onderling twee dingen af. Allereerst passen we deze marktvisie toe op de meerjarenstrategieën per corporatie. Ten tweede spraken we af dat we elkaar gaan helpen bij de realisatie van deze marktvisie.



21 PassiefHuizen woningen aan Ten Renske en Potstal te Beek Voor dit project ontvingen Woningstichting Bergh en Veluwezoom Verkerk de Passief Bouwen Award 2011. De jury roemde met name de hoge kwaliteit van de woningen. Als eerste in Nederland lukte het de partijen om het Passief Bouwen keurmerk nieuwbouw voor de sociale sector binnen te halen. Door middel van de Design & Build methode, waarbij de aannemer verantwoordelijk wordt voor het totale proces, werd er veel winst behaald op het gebied van kwaliteit, waardoor de financiële stap naar een passiefhuis een relatief kleine was. De jury ziet het project dat ook als een inspirerend voorbeeld voor de branche welke volgens hen dan ook navolging verdient op grote schaal.



BIJLAGE: DATA WONINGMARKT DE LIEMERS

Blijvende behoefte aan huurwoningen Momenteel is 38% van de woningvoorraad in De Liemers een huurwoning. Ongeveer 40% van de huishoudens heeft nu de voorkeur voor huur. Door de bescheiden groei van het aantal huishoudens in de regio, de vergrijzing, aanscherping van hypotheekregels en de economische recessie neemt de vraag naar huurwoningen naar verwachting toe.

Tabel 1: Veranderopgave koop en huur in de Liemers

eigendom woningvoorraad woon-

voorkeur vraag aanbod

huur ontwikkeling

vraag veranderopgave

aantal percentage

koop 33.800 62% 55-65% evenwicht - Afname huur 20.740 38% 35-45% evenwicht + Toename

Behoefte aan appartementen met lift en levensloopbestendige grondgebonden woningen Driekwart van de huurwoningvoorraad is nu een grondgebonden woning. De meeste vraag ontstaat naar appartementen met lift. Dat heeft te maken met de groei van het aantal oudere huishoudens. Echter, deze vraag kan ook opgevangen worden door levensloopbestendige grondgebonden woningen. De vraag naar appartementen zonder lift stabiliseert, het aanbod is nu zeer gering.

Tabel 2: Veranderopgave woningtypen voor huurwoningen in de Liemers

woningtype huurwoningvoorraad woon-


huur

inschatting ontwikkeling


aantal percentage

grondgebonden 15.300 74% 65-75% klein overschot - Afname appartement met lift 4.080 19,5% 20-30% klein tekort ++ Toename appartement zonder lift 1.360 6,5% 5-10% evenwicht 0 Stabiel



Goedkope huur onder druk, ruimte in de vrijesectorhuur Zo’n 15% van de huurwoningvoorraad heeft een huurprijs tot € 374. Dit is nu nog relatief ruim, we verwachten echter dat het aanbod door herstructurering, verkopen en huurbeleid onder druk komt te staan. In de vrijesectorhuur zien we momenteel een tekort. Circa 8% van de woningvoorraad valt in dit segment terwijl de vraag tussen 10% en 20% zit.

Tabel 3: Veranderopgave huurprijsklassen huurwoningen in de Liemers

toegankelijkheid huurwoningvoorraad woon-


huur

inschatting ontwikkeling


aantal percentage

Tot € 374 3.040 15% 5-10% overschot - Voorzichtige afname Tussen € 374 – € 562 12.910 62% 55-65% evenwicht + Stabiel Tussen € 562 en € 681 3.100 15% 15-20% evenwicht 0 Toename Vanaf € 681 1.690 8% 10-20% tekort + Toename



Tabel 4: Harde en zachte plancapaciteit in de Liemers

harde plancapaciteit zachte plancapaciteit

Doesburg 89 114 Duiven 547 253 Montferland 681 1.392 Rijnwaarden 335 130 Westervoort 288 253 Zevenaar 1.761 371 Totaal 3.701 2.513

Bron: Provincie Gelderland, Wonen in Gelderland 2012, monitoring van het woonbeleid (25/9/2012, pagina 61).

Figuur 12: Circa 1.350 woningen gepland in Groot Holthuizen



Tabel 5: Verdeling harde plannen deelnemende corporaties

segment categorie WS IJsselland Vryleve Laris4 Baston WS Bergh totaal

Alle huurwoningen van de corporatie 71 19 178 53 80 401

woningtype

grondgebonden 47 14 13

34

appartementen met lift 24

1655 53 23

appartementen zonder lift

5

toegankelijkheid nultredenwoningen 71

23

niet-nultreden woningen

4 In aanbouw 5 Inclusief 18 verzorging



Tabel 6: Verdeling zachte plannen deelnemende corporaties

segment categorie WS IJsselland Vryleve Laris6 Baston WS Bergh totaal Alle huurwoningen van de corporatie 50 16 15 24

105

woningtype grondgebonden - 6

appartementen met lift 50 0

24

appartementen zonder lift - 0

toegankelijkheid Nultredenwoningen 50 10

niet-nultreden woningen -

6 Plannen 2014-2020 onder voorbehoud.



Tabel 7: Aantal geplande nieuwbouwwoningen naar oplevering per jaar (2013-2023)

Baston 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Nieuwbouw huur (hard plan) 53 Nieuwbouw huur (zacht plan) 24 Nieuwbouw koop (hard plan) 6 2 2 2 2 2 2 2 2 Nieuwbouw koop (zacht plan) Vryleve 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Nieuwbouw huur (hard plan) 9 Nieuwbouw huur (zacht plan) 6 6 6 6 6 0 6 6 6 6 Nieuwbouw koop (hard plan) 10 Nieuwbouw koop (zacht plan) 6 0 6 6 6 6 0 6 6 6 6 Woningstichting Bergh 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Nieuwbouw huur (hard plan) 54 32 Nieuwbouw huur (zacht plan) 10 8 20 10 10 10 10 10 10 10 Nieuwbouw koop (hard plan) 6 Nieuwbouw koop (zacht plan) 8 Laris 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Nieuwbouw huur (hard plan) 205 15 Nieuwbouw huur (zacht plan) 10 10 10 10 Nieuwbouw koop (hard plan) 15 Nieuwbouw koop (zacht plan) 10 10 Woonservice IJsselland 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Nieuwbouw huur (hard plan) 18 16 29 Nieuwbouw huur (zacht plan) 12 12 20 20 20 20 20 20 Nieuwbouw koop (hard plan) 8 Nieuwbouw koop (zacht plan)



Tabel 8: Verdeling huurwoningvoorraad deelnemende corporaties

Segment categorie WS IJsselland Vryleve Laris Baston WS Bergh totaal

Alle huurwoningen van de corporatie 2056 1444 2325 3768 1496 11089

woningtype

grondgebonden 1464 1048 1769 1984 1028 7293 appartementen met lift 347 346 350 1183 139 2365 appartementen zonder lift 247 50 206 601 330 1434

toegankelijkheid Nultredenwoningen 461 346 720,75 1500 266 3294 niet-nultreden woningen 1595 1100 1604,25 2268 1230 7797

Huurprijs

Tot € 374,44 452 29 307 497 308 1593 Tussen € 374,44 – € 535,91 700 1055 1169 2357

1.097 6.378

Tussen € 535,91 – € 561,98 800 101 127 306 1334 Tussen € 561,98 en € 681,02 94 196 657 517 83 1547 Vanaf € 681,02 10 63 114 91 5 283



Tabel 9: Prognose doelgroepen

doelgroep aantal huishoudens

2012 2025 ontwikkeling alleenstaanden t/m 24 jaar 690 660 -30 alleenstaanden 25 t/m 34 jaar 1.620 1410 -210 stellen t/m 34 jaar 2.100 1710 -390 gezinnen 17.760 16010 -1750 1-oudergezinnen 3.680 4170 490 alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar 6.920 6080 -860 alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar 16.020 17360 1340 alleenstaanden en stellen 75+ 6.270 10640 4370 niet-gezinshuishoudens 230 230 0 totaal 55.290 58270 2960 Bron: Primos 2012



Tabel 10: Voorkeur van doelgroepen naar huur en koop

doelgroep voorkeur7

koop huur alleenstaanden t/m 24 jaar 35%-45% 55-65% alleenstaanden 25 t/m 34 jaar 60-70%% 340-40% stellen t/m 34 jaar 80-90% 10-20% gezinnen 75-85% 15-25% 1-oudergezinnen 35-45% 55-65% alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar 60-70% 30-40% alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar 45-50% 50-55% alleenstaanden en stellen 75+ 15-20% 80-85% totaal 55-65% 35-45% Bron: WoON 2009, Primos 2012

Tabel 11: Voorkeur van doelgroepen naar woningtype

doelgroep voorkeur

grondgebonden appartement met lift appartement zonder lift

alleenstaanden t/m 24 jaar 35-45% 0-10% 45-55% alleenstaanden 25 t/m 34 jaar 55-65% 5-15% 25-35% stellen t/m 34 jaar 60-70% 0-10% 10-20% gezinnen 85-95% 0-10% 0-10% 1-oudergezinnen 70-80% 10-20% 5-15% alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar 50-60% 10-20% 15-25% alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar 25-35% 40-50% 5-15% alleenstaanden en stellen 75+ 15-25% 65-75% 5-15% totaal 65-75% 20-30% 5-10% Bron: WoON 2009

7 Voorkeuren berekend op basis van een dwarsdoorsnede van huishoudens in Gelderland, in kleine gemeenten en in weinig stedelijk gebied.



Tabel 12: Voorkeur van doelgroepen naar nultredenwoningen

doelgroep voorkeur

nultreden niet nultreden alleenstaanden t/m 24 jaar 30-40% 60-70%

alleenstaanden 25 t/m 34 jaar 20-30% 70-80%

stellen t/m 34 jaar 15-25% 75-85%

gezinnen 5-15% 85-95%

1-oudergezinnen 10-20% 80-90%

alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar 15-25% 75-85%

alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar 20-30% 70-80%

alleenstaanden en stellen 75+ 35-45% 55-65%

totaal 20-25% 75-80% Bron: WoON 2009

Tabel 13: Voorkeur van doelgroepen naar huurprijsklasse

doelgroep voorkeur

tot € 374 € 374 – € 562 € 562 en € 681 Vanaf € 681

alleenstaanden t/m 24 jaar 20-30% 55-65% 10-20% 0-10%

alleenstaanden 25 t/m 34 jaar 5-15% 65-75% 0-10% 10-20%

stellen t/m 34 jaar 0-10% 45-55% 20-30% 15-25%

gezinnen -5-5% 55-65% 15-25% 10-20%

1-oudergezinnen 5-15% 60-70% 15-25% 0-10%

alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar 5-15% 65-75% 10-20% 5-15%

alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar 0-10% 55-65% 10-20% 10-20%

alleenstaanden en stellen 75+ 5-15% 50-60% 10-20% 15-25%

totaal 5-10% 55-65% 15-20% 10-20% Bron: WoON 2009

MARKTVISIE DE LIEMERS HANDREIKING AAN ONZE …...Marktvisie de Liemers, handreiking aan onze...

Documents

Transcript of MARKTVISIE DE LIEMERS HANDREIKING AAN ONZE …...Marktvisie de Liemers, handreiking aan onze...