Jaarverslag wsl 2012

Jaarverslag 2012 Jaarverslag 2012 Woningstichting Leusden Vastgesteld door de directeur/bestuurder: Goedgekeurd door de Raad van Toezicht: Woningstichting Leusden Larikslaan 2 3833 AM Leusden

Inleiding In 2012 legden we veel nadruk op onze nieuwe focus: sociale verhuur als speerpunt. Focus op de woningzoekende die in onvoldoende mate zelfstandig (zonder hulp of huurtoeslag) in wonen kan voorzien. Volkshuisvesting ‘Pur Sang’. Daarom begint dit jaarverslag, anders dan vorige jaren, met het onderwerp Wonen. Daarin benoemen we scherp wat we deden aan het huisvesten van onze doelgroepen. Onze verkoop van bestaande woningen dient mede dit doel. In 2012 wisselden 179 woningen van bewoner. Van deze woningen verhuurden we 94% sociale huurwoningen aan de doelgroep met een inkomen lager dan € 34.085. Maar uiteraard bouwden we ook voort aan de koopprojecten die we in het verleden startten. Met een wisselend succes in de verkoop. In 2012 zijn er toch 52 woningen verkocht. Ondanks de slechte woningmarkt een hoog resultaat. Dit is met name te danken aan de Koopgarantregeling, waarbij kopers altijd een garantie hebben de woning terug te verkopen aan Woningstichting Leusden. Een stukje zekerheid in onzekere tijden. Onze nieuwbouw zal meer dan in het verleden gericht zijn op alleen voor de lagere inkomens dan wel bijzondere doelgroepen. In de beschrijving van onze projecten in ontwikkeling leest u dat terug. Als onderdeel van winkelcentrum Zuidhoek in Tabaksteeg zijn 12 nieuwe sociale huurappartementen opgeleverd. Voor deze woningen, bestemd voor jongeren, was veel interesse: aantrekkelijke woningen, relatief lage huur en in nabijheid van winkels en andere voorzieningen. De onderhoudstoestand van onze woningen is goed. Zo zijn in 2012 de woningen aan de Esdoornhof en Wilgenlaan flink onder handen genomen. Dit leverde een verbetering van het energielabel van Label F naar Label C. Maar ook gaan we aan de slag met de vraag wat we aan onze huidige woningen nog moeten verbeteren, op het gebied van duurzaamheid en asbestsanering. In 2012 realiseerden we ons temeer dat we de sociale huisvesting en de woningen die daarvoor op termijn nodig zijn, beter moeten omschrijven. Wat is de gewenste woningvoorraad in bijvoorbeeld 2030 en wat moeten we doen om die voorraad te realiseren? Met die vraag gaan we in 2013 aan de slag. Naast de focus op onze kerntaak laat 2012 zich kenmerken door hernieuwde aandacht voor ‘sober en doelmatig’: we merkten dat onze bedrijfslasten de laatste jaren flink waren gestegen. Eind 2012 besloten we onze kosten te gaan reduceren, vooral op gebied van personeels- en algemene kosten. Begin 2013 werpt dat z’n vruchten af. Naast een interne omslag kenden we in 2012 vooral ook een externe omslag. De overheid kondigde een verhuurdersheffing aan die zijn weerga in de volkshuisvesting niet kent. Binnen enkele jaren loopt die heffing op naar zo’n twee maanden huur per jaar. De gevolgen zijn een drastische verhoging van onze bedrijfslasten van ruim 2 miljoen per jaar, huurverhogingen fors boven inflatie en vooral een aanslag op onze investeringscapaciteit. Wij zullen de aanslag overleven berekenden we eind 2012, onze financiële continuïteit komt vooralsnog niet in gevaar. Maar projecten zullen vanwege financieringsproblemen mogelijk worden uitgesteld. In het licht van bovenstaande ontwikkelingen moeten de in dit jaarverslag beschreven activiteiten worden gelezen. Ik hoop dat de beoogde transparantie in de weergave van onze financiële positie wordt geboden. M.F. Brewster

Inhoudsopgave Kengetallen ..................................................................................................................................................... 6

1. Verhuur en verkoop aan onze doelgroep ................................................................................................ 7

1.1 Onze woningvoorraad ........................................................................................................................... 7

1.2 Woningzoekenden en inschrijfduur ....................................................................................................... 7

1.3 Gemiddelde inschrijfduur ....................................................................................................................... 8

1.4 Verhuringen aan de laagste inkomens .................................................................................................. 8

1.5 Specifieke doelgroepen ......................................................................................................................... 9

1.6 Verkoop ............................................................................................................................................... 10

2. Vernieuwing en verbetering van ons bezit ............................................................................................ 11

2.1 Projecten opgeleverd in 2012 .............................................................................................................. 11

2.2 Projecten in uitvoering in 2012 ............................................................................................................ 11

2.3 Verbeteringen aan ons bezit ................................................................................................................ 12

2.4 Woningaanpassingen .......................................................................................................................... 13

3. De exploitatie van onze woningen ......................................................................................................... 14

3.1 Huuropbrengsten ................................................................................................................................. 14

3.2 Huurachterstanden .............................................................................................................................. 14

3.3 Huurderving ......................................................................................................................................... 14

3.4 Uitzettingen .......................................................................................................................................... 15

3.5 Verkoop van woningen ........................................................................................................................ 15

3.7 Afstoten niet-DAEB .............................................................................................................................. 16

3.8 Antares ................................................................................................................................................ 16

3.9 Bedrijfsonroerend goed ....................................................................................................................... 17

3.10 Onderhoudsuitgaven ......................................................................................................................... 17

3.11 Bedrijfslasten ..................................................................................................................................... 18

3.12 Personeelslasten ............................................................................................................................... 19

3.13 Rentelasten op leningenportefeuille .................................................................................................. 19

4. De organisatie ........................................................................................................................................ 20

4.1 Sociaal- en personeelsbeleid .............................................................................................................. 21

4.2 ICT ....................................................................................................................................................... 22

4.3 Dienstverlening aan klanten ................................................................................................................ 23

4.4 Geschillencommissie ........................................................................................................................... 23

4.5 Onze relatie met stakeholders ............................................................................................................. 23

5. Financiële beschouwing ......................................................................................................................... 26

5.1 Treasury en renteontwikkelingen ......................................................................................................... 26

5.2 Waardeveranderingen, financiële positie projecten en onrendabele toppen ...................................... 29

5.3 Scheiding DAEB, niet-DAEB ............................................................................................................... 30

5.4 Weerstandsvermogen ......................................................................................................................... 30

5.5 Waarderingsgrondslagen .................................................................................................................... 30

5.6 Kasstromen en balanspositie .............................................................................................................. 33

5.7 Borgingsruimte ..................................................................................................................................... 34

5.8 Fiscaliteiten .......................................................................................................................................... 34

5.9 Vennootschapsbelasting ..................................................................................................................... 35

5.10 Kwetsbaarheid in verband met verkoop ............................................................................................ 36

5.11 Risicomanagement ............................................................................................................................ 36

6. Verklaring bestuur .................................................................................................................................. 37

6.1 Governance en visitatie ....................................................................................................................... 37

6.2 In control .............................................................................................................................................. 37

6.3 Besteding middelen ............................................................................................................................. 38

7. Governance en Raad van Toezicht ....................................................................................................... 39

7.1 Governance-structuur van Woningstichting Leusden.......................................................................... 39

7.3 Profiel van de Raad van Toezicht ........................................................................................................ 41

7.4 Informatieverzameling door de Raad van Toezicht ............................................................................. 42

7.5 Toezichtskader van de Raad van Toezicht ......................................................................................... 42

7.6 Vergaderingen en besluitvorming Raad van Toezicht......................................................................... 42

7.7 Algemeen oordeel van de Raad van Toezicht .................................................................................... 43

7.8 De Raad van Toezicht als werkgever .................................................................................................. 44

7.9 Honorering van de Raad van Toezicht ................................................................................................ 45

7.10 De Raad van Toezicht en de Governance Code ............................................................................... 45

7.11 Verklaring van de Raad van Toezicht ............................................................................................... 46

Kengetallen2012 2011 2010 2009 2008

Vastgoed

Woningen/woongebouwenaantal verhuureenheden (VHE)

in beheer 2.657 2.730 2.654 2.625 2.580in voorraad 1 1 0 1

in exploitatie 2.578,5 2.641,5 2.588,0 2.562,5 2.546,5Gemiddelde WOZ-waarde per VHE 206.755 208.773 210.073 206.243 198.384

Bedrijfsonroerend goed (BOG)aantal m2

in exploitatie 10.272 9.123 1.995 1.995 1.292

Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd 12 105 63 66 26Aantal gekocht 3 2 3 7 3Aantal verkocht* 43 30 38 19 27Aantal gesloopt/uit beheer 45 0 0 8 0

Totaal mutaties (73) 77 28 46 2

*) Specificatie aantal verkopenMeerkeuzewoningen (MKW) - Koopgarant 42 29 36 13 23Terugkoopregeling (TKR) - Koopgarant 0 0 0 6 3Overige verkopen 1 1 2 0 1

Totaal verkopen 43 30 38 19 27

Verkoop nieuwbouw 10 5

Aantal woningen naar huurprijsklassen(volgens huurprijsklassen BBSH)Goedkope huur (tot €366,37) 209 366 216 228 226Betaalbare huur 1.729 1.696 1.880 1.900 1.887Dure huur (meer dan € 561,98) 729 668 558 497 467

2.667 2.730 2.654 2.625 2.580

OnderhoudKosten niet-planmatig onderhoud/VHE 253 220 218 217 225 Kosten planmatig onderhoud/VHE 975 947 759 868 1.065

Totaal kosten onderhoud/VHE 1.228 1.167 977 1.085 1.290

Prijs/kwaliteitsverhoudingGemiddeld aantal punten WWS per VHE 165 165 147 147 147Gemiddelde netto-huurprijs per jaar / VHE 6.137 5.763 5.776 5.665 5.521

DienstverleningAantal ingeschreven woningzoekenden 3.334 3.218 2.863 2.552 2.375Aantal mutaties 188 243 190 195 211Mutatiegraad in % 6,8 8,5 7,2 7,4 8,2Acceptatiegraad in % 65,4 69,0 49,8 67,1Huurachterstand zittende huurders in % 0,62% 0,6 0,5 1,1 0,4Huurderving in % (inclusief verkoopleegstand) 1,7% 1,3% 0,5 0,6 0,3

2012 2011 2010 2009 2008

Financiën

Vermogen en rendementSolvabiliteit in % 15,2% 14,0 12,7 7,6 11,3Liquiditeit 0,7 0,9 0,6 2,0 1,9Rentabiliteit eigen vermogen in % -7,5% 5,3 4,6 (26,6) 15,7Rentabiliteit vreemd vermogen % 3,2% 3,3 3,2 3,5 4,4Rentabiliteit totaal vermogen in % 1,2% 3,3 3,1 0,0 4,5

Balans en winsten verliesrekeningEigen vermogen/VHE 11.116 10.051 8.347 4.706 6.421

Totaal opbrengsten/VHE 7.200 6.451 6.417 6.132 6.010Financiële baten en lasten/VHE (1.541) (1.413) (1.267) (1.325) (1.513)Jaarresultaat/VHE (905) 509 370 (1.706) 499

PersoneelAantal medewerkers in dienst per ultimo (1) 38 36 33 32 34Gemiddeld aantal formatieplaatsen (incl. inhuur) 35,5 35,1 32,1 31,5 28,7Gemiddeld aantal formatieplaatsen per 1000 VHE 13,3 12,9 12,1 12,0 11,1Ziekteverzuim 2,2% 3,2% 5,5% 2,7% 1,4%

(1) Een aantal medew erkers w erken voor meerdere corporaties. Dit zijn de w oningstichtingen:Barneveld, Leusden, Nijkerk en Vallei Wonen in Woudenberg.

ICR 1,8 1,7

1. Verhuur en verkoop aan onze doelgroep

1.1 Onze woningvoorraad 2012 2011 2010 Aantal woningen 1-1-2012 2730 2654 2625 Bij: nieuwbouw 12 105 63 Bij: koop 3 2 3 Af: verkoop 43 30 38 Af: sloop/uit beheer 45 0 0 Aantal woningen 31-12-2012 2657 2730 2654 Het bezit van Woningstichting Leusden is relatief jong. Twee derde is gebouwd na 1980 (landelijk is dat 42%). Ruim 92% werd na 1970 gebouwd. De kwaliteit van de woningen hangt samen met de ouderdom van onze voorraad: onze woningen hebben een goede kwaliteit. Dat is te zien aan het aantal punten per woning. Dit ligt met 165 ruim hoger dan het landelijk gemiddelde van 1371. De gemiddelde huurprijs per woning ligt juist relatief laag. De gemiddelde puntprijs van onze woningen is € 2,92, ten opzichte van € 3,17 landelijk.2 Om invulling te geven aan onze belangrijkste taak, het huisvesten van huishoudens met een smalle beurs, moeten er voldoende betaalbare en geschikte woningen beschikbaar zijn. Woningstichting Leusden heeft in 2012 2.657 woningen in beheer, waarvan bijna 2.500 woningen met een sociale huur. Hiermee is 93% van onze woningen bestemd voor de doelgroep. Daarmee bieden wij in Leusden voldoende woningen ten behoeve van de kerntaak van de volkshuisvesting. Binnen de sociale voorraad is iets meer dan de helft van de woningen een eengezinswoning. Dat past bij het beeld van wonen in Leusden: van oorsprong veel gezinnen en dus veel eengezinswoningen. Omdat de vraag van zowel starters als senioren in de toekomst toeneemt is de verwachting dat de samenstelling van de sociale voorraad naar woningtype zal veranderen. ≤ € 664,66 > € 664,66 totaal aantal % aantal % aantal Appartementen 1.150 90 131 10 1.281 Eengezinswoningen 1.325 96 51 4 1.376 Totaal 2.475 93 182 7 2.657 In ons beleid is vastgelegd dat Woningstichting Leusden een sociale voorraad van 2400 woningen handhaaft. Deze voorraad wordt wel geleidelijk vernieuwd. Zo kunnen we inspelen op de veranderende behoefte vanuit onze doelgroepen, voorkomen we veroudering van ons woningbezit en werken we aan de verbetering van de duurzaamheid van onze woningvoorraad.

1.2 Woningzoekenden en inschrijfduur Het aantal woningzoekenden per 31 december 2012 is 3.334. Dit aantal ligt wederom iets hoger dan in het voorgaande jaar, al lijkt de stijging in het aantal woningzoekenden wel te stagneren. Mogelijk heeft dit te maken met de strengere inkomenseisen voor woningzoekenden. Woningstichting Leusden verhuurt immers vrijwel alleen woningen uit de sociale voorraad aan mensen met een inkomen tot de Brusselnorm (in 2012 was deze € 34.085 per huishouden per jaar). Hierdoor heeft inschrijving als woningzoekende voor ruim 160 mensen geen zin, omdat ze binnen het huidige geldende beleid geen woning mogen huren.

1 Bron: CFV, Corporatie in perspectief 2012 2 Bron: CFV, Corporatie in perspectief 2012 Jaarverslag 2012 – Woningstichting Leusden Pagina 7 van 46

Niet alle mensen die zich inschrijven als woningzoekenden hebben ook daadwerkelijk op dit moment een verhuiswens. Velen schrijven zich in als voorzorg, om een inschrijfduur op te bouwen dat als het moment daar is, een redelijke inschrijfduur is opgebouwd. In 2012 zocht 26,8% (892) van de woningzoekenden actief naar een woning, in die zin dat deze woningzoekenden in 2012 hebben gereageerd op een vrijgekomen woning.

1.3 Gemiddelde inschrijfduur De termijn dat woningzoekenden gemiddeld staan ingeschreven op het moment dat zij een woning, waar ze op gereageerd hebben, aangeboden krijgen is 3,3 jaar. Dat houdt dus is dat met een gemiddelde wachttijd van ruim 3 jaar, de Leusdense woningzoekende een woning aangeboden krijgt. Dit is een termijn die we als zeer acceptabel zien. Ervan uitgaande dat de gemiddelde periode dat mensen in een huis wonen ongeveer 7 jaar is, is er dus voldoende tijd voor woningzoekenden om zich opnieuw in te schrijven en inschrijfduur op te bouwen. Omdat het hier om een gemiddelde gaat is bijvoorbeeld voor een populaire eengezinswoning de benodigde inschrijfduur langer dan voor een appartement met een beperkt woonoppervlak.

1.4 Verhuringen aan de laagste inkomens In 2012 wisselden 179 woningen van bewoner. Dit komt overeen met een mutatiegraad van 6,8%. Voor het bepalen van de mutatiegraad is het totaal aantal wooneenheden geteld (dus ook de 177 woningen die Woningstichting Leusden samen met de Alliantie beheert) per 1 januari 2012. Het gemiddeld aantal leegstandsdagen bedraagt 7,3. Het aantal mutaties is fors lager dan het aantal in 2011. De verklaring is dat in 2011 een flink aantal meer nieuwbouwwoningen is opgeleverd. Het lagere aantal mutaties in 2012 sluit weer meer aan bij de langzaam dalende trend van de mutatiegraad.

2.375 2.552 2.863

3.218 3.334

0

1.000

2.000

3.000

4.000

2008 2009 2010 2011 2012

aantal woningzoekenden

211 195 190

243

179

050

100150200250300

2008 2009 2010 2011 2012

Aantal verhuringen

Jaarverslag 2012 – Woningstichting Leusden Pagina 8 van 46

In de onderstaande tabel is weergegeven in welke mate de vrijgekomen huurwoningen zijn verhuurd aan onze doelgroep. Daaruit blijkt dat 94% van de woningen behorende tot de sociale huursector zijn toegewezen aan mensen met een huishoudensinkomen van maximaal € 34.085 per jaar. Hiermee voldoet Woningstichting Leusden aan de gestelde norm, dat voor maximaal 10% van de verhuringen een uitzondering gemaakt mag worden. Redenen waarom in specifieke gevallen soms wordt afgeweken van dit verhuurbeleid is dat mensen, door bijvoorbeeld een naderende pensioengerechtigde leeftijd, binnen afzienbare periode een daling in hun inkomen kunnen verwachten. Sociale huur Vrije sector ≤ € 664,66 % > € 664,66 % Totaal Tot € 34.085 140 94% 7 23% 147 € 34.085 - € 43.602 6 4% 4 13% 10 Vanaf € 43.602 3 2% 19 63% 22 Totaal 149 100% 30 100% 179 Bij de vrije sector huurwoningen zien we dat ook nog bijna een kwart (23%) van de verhuringen plaatsvindt aan huishoudens met een laag inkomen. Dit is mogelijk wanneer mensen, bijvoorbeeld door de verkoop van een eigen woning met een flinke overwaarde, beschikken over eigen vermogen.

1.5 Specifieke doelgroepen Starters Tussen 2010 en 2012, is voldaan aan de met de gemeente gemaakte afspraak om 25% van de vrijgekomen huurwoningen te verhuren aan starters. De kans voor starters om een woning te vinden is in deze jaren aanzienlijk vergroot, doordat een groter deel van het woningbezit beschikbaar is gesteld voor deze doelgroep. Het is daarbij natuurlijk wel de vraag in hoeverre de problematiek onder starters nu is opgelost. Het beeld van de Leusdense, en breder de landelijke, woningmarkt is dat de positie van starters structureel zeer kwetsbaar is. We concludeerden eind 2012 dan ook dat het behalen van de resultaten niet betekent dat de pilot kan worden gestopt. Immers daarmee zou de positie van de starters, in de verslechterde huidige woningmarkt, meer kwetsbaar worden dan in de uitgangssituatie voorafgaand aan de pilot. In overleg met gemeente werden dan ook afspraken gemaakt om de pilot, weliswaar met een ander percentage, te continueren. Urgenten Van de 179 woningen die in 2012 zijn geaccepteerd zijn 3 woningen verhuurd aan mensen met een urgentieverklaring. Woningzoekenden komen voor urgentie in aanmerking als de Urgentiecommissie oordeelt dat er sprake is van een ernstige uitzonderlijke situatie. Het aantal aanvragen voor urgentie neemt steeds iets toe. Achterliggende redenen zijn de stagnatie (achterblijvende doorstroming) van de woningmarkt en ook de economische situatie die van invloed kan zijn op de privé situatie van woningzoekenden, bijvoorbeeld door ontslag en echtscheiding. Maar ondanks een mogelijke toename in het aantal aanvragen neemt het aantal toekenningen af. In 2012 werden 24 aanvragen ingediend, waarvan de Urgentiecommissie 3 urgentieverklaringen heeft verstrekt op sociale gronden. Binnen een jaar zijn deze 3 urgenten aan een woning geholpen. Daarnaast heeft de commissie 19 aanvragen afgewezen en nog 2 aanvragen in behandeling. Tien personen hebben bezwaar tegen het besluit aangetekend. Er zijn nog 2 bezwaren in behandeling. Statushouders In 2012 zijn in totaal 11 statushouders gehuisvest. Dit betekent dat de taakstelling voor 2012 inclusief de achterstand van 2011 is gehaald. Er vindt regelmatig overleg met de gemeente over het huisvesten van deze doelgroep.


1.6 Verkoop In 2012 zijn in totaal 52 woningen verkocht. Dit verkoopresultaat is bijna dan verdubbeld ten opzichte van 2011. De omstandigheden op de koopmarkt waren juist moeilijker: waar in het verleden voor vrijwel iedere woning gemakkelijk een koper werd gevonden, is het tegenwoordig minder eenvoudig om woningen te verkopen. Huizen staan lang te koop en de prijzen staan sterk onder druk. Potentiële kopers krijgen minder snel een hypotheek en mogen daarbij in totaal minder lenen voor de woning en voor eventuele verbouwing- of verbeterkosten.

Er is dan ook een kopersmarkt ontstaan en het verwachtingspatroon ten aanzien van kwaliteit is hoog. Kopers hebben dan ook een sterke voorkeur voor een kant-en-klare en volledig afgewerkte woning. Woningstichting Leusden heeft in 2012 haar werkwijze voor verkoop veranderd en dat heeft een positieve invloed gehad op de resultaten. Belangrijkste wijziging in het proces is dat we meer zelf zijn gaan doen. Potentiele geïnteresseerden blijven goed in beeld en actief door ons benaderd. Daarnaast heeft het besluit om de nieuwbouwwoningen in de Zuidhoek met Koopgarant aan te bieden een boost gegeven aan het verkoopresultaat. Tot slot droegen ook de aankondiging van veranderingen in de hypotheekrenteaftrek en de aankomende inkomensafhankelijke huurverhogingen eind 2012 bij aan het grote aantal verkochte woningen. Verkoop 2012 aantal Aantal verkopen nieuwbouw 10

Waarvan koopgarant 4 Waarvan startersrenteregeling 1 Waarvan vrije verkoop 5

Aantal verkopen bestaande bouw 42

Waarvan koopgarant 37 Waarvan vrije verkoop 5

Totaal 52

27

19

38

30

52

0

10

20

30

40

50

60

2008 2009 2010 2011 2012

Aantal verkocht


2. Vernieuwing en verbetering van ons bezit Woningstichting Leusden staat in voor 2400 sociale huurwoningen in Leusden; van goede kwaliteit en passend bij de (toekomstige) vraag van onze doelgroep. Daarom bouwen we nieuwe woningen, herstructureren we ons bezit en passen we bestaande woningen aan. Andere woningen verkopen we om dit mogelijk te maken.

2.1 Projecten opgeleverd in 2012 Tabaksteeg, Winkelcentrum Zuidhoek In het voorjaar van 2012 zijn in het centrum van Tabaksteeg 12 sociale huurwoningen en 44 koopappartementen opgeleverd. Deze woningen zijn volledig eigendom van de woningstichting en maken onderdeel uit van Winkelcentrum Zuidhoek. 35 koopappartementen in dit project zijn medio 2010 overgenomen van Heijmans Vastgoed. Gedurende de bouw van het project heeft de woningstichting de verkoop van de woningen gecontinueerd. Sinds de appartementen met een Koopgarantregeling worden aangeboden is de verkoop goed op gang gekomen. In totaal zijn er 21 woningen verkocht in 2012. Een deel daarvan passeert in 2013 bij de notaris. De intentie is om de overige 14 woningen in 2013 te verkopen. De Biezenkamp, gezondheidscentrum (Tolgaarde) Het jaar 2012 heeft in het teken gestaan van de uitvoering en de oplevering van het Gezondheidsplein Tolgaarde. Het complex is gebouwd door het bouwbedrijf Vos & Teeuwissen uit Huizen. In maart 2010 is gestart met de bouw. De bouwen installatietechnische oplevering van het gezondheidscentrum heeft medio oktober 2012 plaats gevonden. Het gezondheidscentrum is begin december 2012 in gebruik genomen.

2.2 Projecten in uitvoering in 2012 ’t Zicht In 2003 is met de gemeente Leusden overeenstemming bereikt over het realiseren ’t Zicht. Dit project bestaat uit twee woontorens met 20 koop- en 27 huurappartementen. De bouw van het project is in juli 2011 gestart. Vanwege het faillissement en de correctie van de constructie (eind 2011) heeft de geprognosticeerde oplevering veel vertraging opgelopen. In de eerste helft van 2012 is gewerkt aan het herstel van de constructie. Daarnaast is volop gewerkt aan de bouw van het complex. Eind 2012 was de ruwbouw gereed. De koopappartementen worden april 2013 opgeleverd. De toren met 21 sociale huurappartementen en 6 vrije sector huurappartementen volgt medio 2013. De Nieuwe Biezenkamp In 2012 zijn stagnaties opgetreden ten gevolge van discussies over de financiën, het parkeren, de grondexploitatie, de afzet van de koopwoningen en het inrichtingsplan openbaar gebied. De oplevering van het totale project is hiermee zeker 1 jaar vertraagd. Medio 2013 worden de laatste woningen aan de Albert Buininggaarde gesloopt. De Nieuwe Biezenkamp, MFC Atlas/koop- en huurappartementen In 2012 is door de architectenbureaus SVP en ZEEP (Jan Poolen) verder gewerkt aan het ontwerp van het complex. Vanwege diverse discussies over grondexploitatie, inrichtingsplan, omvang MFC en risico’s afzet koopwoningen, heeft het project een forse vertraging opgelopen. Eind 2012 is een nieuwe start gemaakt en is de organisatie hierop aangepast. Boven het multifunctionele centrum Atlas, met o.a. drie scholen, worden 27 sociale huurwoningen gebouwd.


Na het besluit om alleen het openbare deel uit de parkeergarage te schrappen is in de huidige plannen de gehele parkeergarage geschrapt en wordt het parkeren geheel op maaiveld opgelost. Om dit mogelijk te maken is een aantal koopwoningen in het ontwerp geschrapt. Eind 2012 is een concept structuurplan gepresenteerd aan het Bestuurlijk Platform De Biezenkamp. De verwachting is dat medio 2013 de meeste problemen zijn opgelost, zodat verder kan worden gewerkt aan de uitwerking van de plannen. De intentie is om eind 2013 met de bouw van het complex te starten, die naar verwachting twee jaar duurt. Groot Agteveld, Achterveld In 2012 is vooral gewerkt aan de ontwikkeling van de stedenbouwkundige visie , het bestemmingsplan, de grondexploitatie en de woningontwerpen van de eerste fase. Eind 2012 is de problematiek rondom het coöperatieterrein opgelost. Deze kwestie was een grote belemmering voor de voortgang van het project. Woningstichting Leusden en de Alliantie hebben gezamenlijk besloten tot aankoop. Hiermee is de weg vrij gemaakt voor verdere ontwikkeling en het bouwrijp maken van de 1e fase. In deze eerste fase worden 22 sociale huurwoningen gerealiseerd. De woningen worden gesitueerd rondom een erf. De bouw van de eerste woningen zal echter niet eerder starten dan in het voorjaar van 2014. Groot Krakhorst In samenwerking met gemeente en stichting De Grasboom wordt gewerkt aan een plan voor 14 zorgwoningen voor autistische jongeren. In de 2e helft van 2012 is een daadwerkelijke start gemaakt met de ontwikkeling. Er is een projectteam geformeerd en er is een structuurplan gemaakt door een architect. Daarnaast is er met de gemeente onderhandeld over de voorwaarden inzake de realisatie van het project. Alandsbeek, Multifunctioneel Centrum Atria In de eerste helft van 2012 is met name gewerkt aan de uitwerking van het ontwerp. Vanwege onduidelijkheid over de leerling prognoses heeft de ontwikkeling van het project vanaf de zomer ongeveer een zes maanden stilgelegen. Pas in de 2e helft van 2012 is duidelijkheid verschaft. De uitkomst is dat het aantal onderwijsgroepen wordt gereduceerd naar 16. Door deze reductie is een gewijzigde onderwijsvisie ontstaan. De gemeente heeft aangegeven voor medio 2013 helderheid te geven over deze visie. Tot die tijd ligt de ontwikkeling stil.

2.3 Verbeteringen aan ons bezit Verbeteringen aan ons bezit worden op twee manieren toegepast. Allereerst spelen we in op individuele wensen van bewoners. Aangevraagde verbeteringen worden uitgevoerd tegen een (geringe) huurverhoging. Vorig jaar zijn 75 aanvragen ingediend voor een aanpassing met huurverhoging. Dit zijn onder meer dakkapellen, isolatieglas, dakramen en zonneboilersystemen. Een forse daling ten opzichte van de afgelopen jaren, grotendeels veroorzaakt door de minder aanvragen voor isolatieglas en zonneboilersystemen. De verwachting is dat het aantal aanvragen voor 2013 ongeveer gelijk zal blijven. Daarnaast is duurzaamheid steeds meer een vast onderdeel bij de voorbereiding en uitvoering van het planmatig onderhoud. Vooral in de voorbereiding worden keuzes gemaakt. Veel duurzaamheidsproducten worden bij het planmatig onderhoud standaard bepaald. Voorbeelden hiervan zijn de isolerende HR++ beglazing, HR cv-ketels en waterbesparende kranen. Bij veel projecten wordt gezocht naar een optimalisatie van de duurzaamheid. Deze optimalisatie heeft zich echter nog niet vertaald in een milieubeleidsplan. In 2013 zal hier in samenwerking met een adviesbureau een invulling aan worden gegeven.


Gezien de forse stijging van de energieprijzen komen er veel individuele aanvragen binnen van huurders voor het isoleren van de woningen. Naast de verzoeken voor isolerende beglazing betreft dit vloeren gevelisolatie. Bij de toekomstige projecten planmatig onderhoud wordt steeds meer aandacht gegeven aan het aspect duurzaamheid. De EPC (energieprestatiecoëfficiënt) voor nieuwbouwwoningen is begin 2011 genormeerd op 0,6. Dit betekent dat alle bouwaanvragen voor nieuwbouwprojecten aan deze norm moeten voldoen. De overheid brengt de komende jaren de EPC steeds verder terug. De volgende verlaging is per 2015 aan de orde. De EPC wordt dan teruggebracht naar 0,4. Het streven is om per 1 januari 2020 de EPC te hebben teruggebracht tot nul. Wanneer we niet aan deze normering voldoen hebben we geen recht op een bouwvergunning. Uiteraard voldoet Woningstichting Leusden aan deze norm. In BLNW-verband wordt nauw samengewerkt op het gebied van energie-labeling. Het hele bezit van de woningstichting is getoetst. We zijn in staat om bij iedere mutatie en verkoop een energielabel af te geven. De uitkomsten zijn nog deels gebaseerd op referentiewoningen. In 2013 zal voor het gehele bezit de werkelijke labeling worden bepaald. Jaarlijks wordt een benchmark uitgevoerd met de BLNW corporaties en Woningstichting Putten. Op deze wijze ontstaat een goed beeld van de duurzaamheid van het bezit. Het overgrote deel van het bezit heeft het label C. De energie-index was eind 2012 1,36. Het landelijk gemiddelde in 2012 is 1,663. De inzet is om dit de komende jaren nog verder te verbeteren om in 2020 te voldoen aan de Aedes doelstelling van 1,25.

2.4 Woningaanpassingen Binnen de WMO zijn de aanvragen voor woningaanpassingen het afgelopen jaar gedaald, terwijl de gemiddelde kosten fors gestegen zijn. Oorzaak hiervan zijn de strengere voorwaarden om voor een aanpassing in aanmerking te komen. Voor 2013 wordt ten opzichte van 2012 een gelijkblijvend aantal aanvragen verwacht. Naast mensen met een handicap maken vooral veel ouderen gebruik van de regeling. Bij de nieuwbouw en het planmatig onderhoud van seniorenwoningen wordt veel aandacht besteed aan voorzieningen. Dit met als doel dat ouderen langer in hun woning kunnen wonen. De komende jaren zal dit niet veranderen. In 2012 zijn in totaal 51 aanvragen ingediend voor aanpassingen en wijzigingen aan het gehuurde zonder huurverhoging. Voorbeelden zijn het leggen van parket- en laminaat en het plaatsen van tuinhuisjes. Voor 2013 wordt ongeveer een zelfde hoeveelheid aanvragen verwacht.

3 Bron: Project Benchmark energetische kwaliteit sociale huursector 2012 Jaarverslag 2012 – Woningstichting Leusden Pagina 13 van 46

3. De exploitatie van onze woningen

3.1 Huuropbrengsten De huuropbrengsten 2012 zijn ten opzichte van 2011 met ruim 5,3% gestegen. De huurverhoging per 1 juli 2012 voor de sociale huurwoningen was 2,3% (per 1 juli 2011: 1,3%) De woningen met een huur boven de vrije sectorhuurgrens zijn per 1 juli 2012 verhoogd met 2,9% (per 1 juli 2011: 2,1%) Daarnaast is de huursom gestegen door het toepassen van huurharmonisatie bij mutaties. Ook zijn er zowel in 2011 als in 2012 nieuwbouw huurwoningen opgeleverd en in gebruik genomen. Daarentegen zijn er in de afgelopen jaren ook diverse woningen uit exploitatie genomen wegens verkoop of geplande sloop. Verder is in maart 2011 MFC Antares is gebruik genomen. Ten tijde van de oplevering waren nog niet alle ruimten verhuurd. De bezettingsgraad is in de afgelopen 2 jaar wel toegenomen.

3.2 Huurachterstanden Het percentage huurachterstand voor alle onroerend goed van Woningstichting Leusden is over het totaal gezien gemiddeld licht gedaald. Deze lichte daling is vooral te verklaren door de daling van de huurachterstanden in het bedrijfsonroerend goed, die in 2011 hoog waren. De achterstand was daarbij voor een deel voortgekomen uit een misverstand over het al dan niet verzenden van facturen voor BOG. Nu er heldere afspraken zijn gemaakt, is deze achterstand dan ook voldaan. Huurders van woningen hebben het echter steeds moeilijker met de huurbetaling. De totale huurachterstand van de huidige huurders van huurwoningen per ultimo 2012 (€ 106.710,-) is met ruim 18% gestegen ten opzichte van ultimo 2011 (€ 90.333,-) Hierbij is het aantal huurders met achterstand gestegen van 121 per ultimo 2011 naar 131 per ultimo 2012. Door de invoering van de Wet incassokosten (WIK) nemen huurders van woningen wel sneller contact op wanneer zij de huur niet kunnen betalen. Op deze manier zijn huurder en verhuurder in een vroeg stadium met elkaar in gesprek. In deze situatie wordt een betalingsregeling getroffen om te voorkomen dat de achterstanden snel en hoog oplopen. Het aantal betalingsregelingen is dan ook flink gestegen. In 2012 zijn in totaal 77 betalingsregelingen getroffen, waarvan er 11 ook weer zijn beëindigd.

3.3 Huurderving De huurderving door leegstand is in 2012 gestegen van 1,28% naar 1,32% van de huursom. Deze hoge leegstandpercentages wordt deels veroorzaakt doordat woningen minder snel verkocht werden en omdat een aantal vrije sector huurwoningen voor een langere tijd hebben leeggestaan. In deze leegstandspercentages is geen rekening gehouden met enkele bedrijfsruimten die na oplevering nog niet verhuurd zijn. Naast huurderving wegens leegstand is er ook huurderving wegens oninbaarheid. Jaarlijks wordt 0,4% van de huursom gedoteerd in de voorziening huurdebiteuren. In 2012 zijn de vorderingen van 16 vertrokken huurders als oninbaar afgeboekt. Totaal betreft dit voor 2012 een bedrag van € 77.503. Dit is inclusief die mutatiekosten die normaal gesproken voor rekening van de huurders komen. In 2011 zijn de vorderingen van 7 vertrokken huurders afgeboekt als oninbaar voor een totaal bedrag van € 5.365. Daarnaast is er in 2011 alsnog geld ontvangen van 5 huurders, waarbij de vordering eerder was afgeboekt voor een totaal bedrag van € 6.701.


3.4 Uitzettingen Het aantal huurders met twee maanden of meer huurachterstand is 36. Voor deze groep huurders zijn begeleidingstrajecten opgezet en voor 9 huurders is de vordering ondergebracht bij de deurwaarder. In totaal zijn 34 zaken bij de deurwaarder in handen gegeven. Van de 7 aangezegde ontruimingen hebben 2 ontruiming daadwerkelijk plaatsgevonden.

3.5 Verkoop van woningen Woningstichting Leusden verkoopt woningen en bedrijf onroerend goed om de volgende redenen:

• Het verkrijgen van voldoende geld om nieuwe investeringen te kunnen doen. • Vernieuwing van het bezit, op basis van het strategisch voorraad beleid. • Het effectueren van ingezet beleid inzake het afstoten van niet-DEAB bezit: Commercieel

bedrijf onroerend goed en huurwoningen met een huur boven de vrije sectorgrens worden zo mogelijk of verkocht aan de huidige huurder of bij vertrek van de huidige huurder,

De verkoop vindt op verschillende wijze plaats: • Definitieve verkoop.

o Huidige huurders kunnen een huurwoning met korting kopen. De korting is afhankelijk van het aantal jaren dat de huurder de huidige woning huurt.

o Kopers kunnen kiezen voor de Starters Renteregeling. Woningstichting Leusden is in het voorjaar van 2012 aangesloten bij Social Finance NV voor de uitvoering van deze regeling. Als kopers voor deze regeling kiezen zijn hun maandlasten aanmerkelijk lager. Woningstichting Leusden loopt het risico dat zij de voorgeschoten rente (20% van de totale rente) niet terug krijgt.

• Tijdelijke verkoop: Verkoop tegen Koopgarantvoorwaarden. Voor zover woningen aangemerkt zijn om te verkopen tegen Koopgarantvoorwaarden kunnen huidige huurders en bij mutatie belangstellenden de woningen met korting (afhankelijk van het bezit: 20% of 25%) kopen. Voor huidige huurders zijn er geen voorwaarden met betrekking tot hun inkomen gesteld. Andere belangstellenden mogen maximaal een inkomen hebben van € 50.000 per jaar.

In 2012 is het volgende onroerend bezit verkocht: • 37 bestaande woningen onder Koopgarantvoorwaarden. Hiervan zijn er 3 teruggekocht, • 5 bestaande woningen zijn definitief verkocht, waarvan één met de Starters Renteregeling, • 1 commerciële bedrijfsruimte, • 6 nieuwbouw appartementen zijn definitief verkocht, waarvan één met de Starters

Renteregeling, • 4 nieuwbouw appartementen onder Koopgarantvoorwaarden


De opbrengst verkopen van de nieuwbouw is verwerkt in de projecten. De cijfers van het verkochte bestaande bezit staan in onderstaand overzicht: Definitieve verkoop Verkoop Koopgarant Bedrijfsruimte Verkoopopbrengst woningen 966.500 5.846.250 147.000 Boekwaarde verkochte woningen 24.679 969.170 131.549 Terugkoop 3 Koopgarantwoningen

469.750

Huurderving 14.880 142.732 0 Kosten nutsbedrijven 2.094 3.337 0 Overige verkoopkosten 43.811 125.927 62 Subtotaal 85.465 1.710.916 131.611 Opbrengst verkoop 881.035 4.135.334 15.389 De opbrengst van de verkoop Koopgarant is rechtstreeks in het eigen vermogen gemuteerd als ongerealiseerde winst, met uitzondering van de kosten huurderving, kosten nutsbedrijven en overige verkoopkosten. Deze kosten zijn in de resultatenrekening verwerkt.

3.7 Afstoten niet-DAEB Woningstichting Leusden heeft besloten de niet-DAEB woningen grotendeels af te stoten. Hierbij worden de volgende beleidsregels gehanteerd:

• Eengezinswoningen met een huur boven de vrije sectorhuurgrens worden bij mutatie verkocht, met uitzondering van de woningen in de Tabaksteeg.

• Appartementen in complexen met minder dan 50% vrije sector huurwoningen blijven in bezit. • Appartementen in complexen met meer dan 50% vrije sector huurwoningen worden verkocht.

3.8 Antares Het gaat goed met Antares. Het afgelopen jaar vonden er vele geslaagde evenementen plaats, waaronder in september de Parade. Alle kinderen van de scholen, de peuterspeelzaal en de kinderopvang in Antares lieten hun culturele creativiteit zien door verspreid in het hele gebouw kleine voorstellingen, muziek, toneel, goochelacts, gedichten, etc te vertonen. Het aantal bezoekers was groot en het enthousiasme nog groter. Een ander mooi resultaat is de start van een kerkgenootschap in Antares. Sinds oktober wordt iedere zondag de samenkomst in Antares georganiseerd. Hiermee groeit Antares als centrum voor de inwoners van de wijk en Leusden in zijn geheel. De zalen in Antares zijn in 2012 totaal ruim 2.500 uur verhuurd. Het gaat hierbij onder andere om welzijnsactiviteiten voor ouderen, maar ook bijvoorbeeld kidsdance voor de jongere buurtbewoners. Het multifunctionele gebruik van Antares komt vooral in beeld in de speellokalen. Deze ruimten worden tijdens schooltijd gebruikt voor gym/beweging van de groepen uit de onderbouw. Buiten schooltijd zijn deze ruimten zeer gewild voor allerlei verschillende activiteiten, van schaakles, tot yoga en de samenkomst van een kerkgenootschap op zondag Een probleem voor Antares is de 2e etage (commerciële ruimte) die nog steeds niet is verhuurd. Verder zijn de beheerkosten voor Antares erg hoog. Daarbij speelt ook het faillissement van de horecaondernemer in Grand Café Antares een rol. Dit bracht forse financiële gevolgen met zich mee, omdat de horeca tot die tijd de sluiting van het gebouw verzorgde. Woningstichting Leusden heeft voor een tijdelijke situatie zelf de horecadiensten verzorgd, zodat de zaalverhuur niet in gevaar kwam. Daarnaast is er via een uitzendbureau extra personeel ingezet om de het gebouw ’s avonds af te sluiten.


3.9 Bedrijfsonroerend goed Bedrijfsonroerend goed (in m2 VVO 2012 2011 2010 2009 2008 Beginstand 9.804 2.674 2.674 1.292 1.292 Af: verkocht 105 630 0 0 0 Bij: nieuwbouw/uitbreiding 1.254 7.760 0 1.382 0 Eindstand (in beheer) 10.953 9.804 2.674 2.674 1.292 Waarvan aandeel derden 681 681 681 681 0 Eindstand (in exploitatie) 10.272 9.123 1.993 1.993 1.292 In 2012 is een commerciële ruimte van 105m2 verkocht. In De Biezenkamp is het gezondheidscentrum opgeleverd. Het aandeel van Woningstichting Leusden is 1.254m2 in dit centrum.

3.10 Onderhoudsuitgaven De totale onderhoudsuitgaven bedroegen in 2012 € 3.147.000. Ten opzichte van de begroting is dit een overschrijding van € 168.000 (5,6%). Dit wordt deels veroorzaakt door de verhoging van de BTW per 1 oktober 2012 en deels door nagekomen kosten uit 2011 ter grootte van € 176.000. Dagelijks onderhoud 2012 2011 2010 2009 2008 Uitgaven € 709.000 € 568.465 € 558.248 € 552.557 € 576.574 Planmatig onderhoud 2012 2011 2010 2009 2008 Planmatig onderhoud € 2.069.000 € 2.059.528 € 1.591.308 € 1.818.934 € 2.451.757 Incidenteel € 369.000 € 393.486 € 354.105 € 385.959 € 271.773 Totaal € 2.438.000 € 2.453.014 € 1.945.413 € 2.204.450 € 2.723.530 Totaal onderhoud 2012 2011 2010 2009 2008 Uitgaven € 3.147.000 € 3.021.479 € 2.503.662 € 2.757.557 € 3.300.104 Dagelijks onderhoud De kosten voor het dagelijks onderhoud zijn het afgelopen jaar gestegen. Dit is als volgt te verklaren:

• Overheidsmaatregelen inzake de BTW. In 2011 een tijdelijke verlaging en in 2012 een verhoging van de BTW.

• Meer ingrijpende woningmutaties dan voorzien en omvangrijker dan voorgaande jaren.

Planmatig onderhoud De kosten voor het planmatig onderhoud zijn stabiel in vergelijking met het jaar ervoor. De voorraad staat er goed voor. Er zijn geen structurele achterstanden. Ook geeft de woonkwaliteit geen aanleiding tot structurele ingrepen in de woningen ter verbetering van de kwaliteit. Het programma planmatig onderhoud is toegesneden op deze taak. In diverse complexen is in 2012 schilderwerk uitgevoerd. Onder het schilderwerk wordt verstaan het preventief buitenschilderwerk van buitenkozijnen en draaiende delen. Evenals in 2011 zijn meerdere schilderprojecten tegelijk in uitvoering genomen. In 2012 is het gehele schilderwerkprogramma van het verslagjaar gerealiseerd. In totaal is bij 529 woningen onderhoud uitgevoerd. In de Esdoornhof en Wilgenlaan is in 2012 een omvangrijk onderhoudsproject uitgevoerd. Het project bestond onder meer uit het vervangen van de dakpannen, het herstel van de daken en schoorstenen, het vervangen van de dakramen, het vernieuwen van het voegwerk en buitenschilderwerken. Daarnaast zijn detailleringen verbeterd en zijn er duurzaamheidswerkzaamheden uitgevoerd. Zo zijn de daken compleet geïsoleerd en zijn incidenteel de vloeren en de gevels geïsoleerd. De Jaarverslag 2012 – Woningstichting Leusden Pagina 17 van 46

werkzaamheden zijn aan het einde van het verslagjaar opgeleverd. Vanwege deze ingreep zijn deze woningen van Label F naar Label C gegaan. Naast dit project zijn in diverse complexen de cv-ketels vervangen, stoppenkasten vernieuwd en keukens vernieuwd. De opgave voor de komende jaren is om het benodigde budget omlaag te brengen in verband met de beoogde algemene verlaging van het kostenniveau. De afgelopen jaren hebben we in zijn algemeenheid fors goedkoper kunnen inkopen dan begroot. Dit alles zonder de woonkwaliteit uit het oog te verliezen en onze huurders het gewenste woongenot te bieden. De totale uitgaven 2012 zitten ongeveer op hetzelfde niveau als 2011. Ten opzichte van de begroting is € 60.000 meer uitgegeven. Hierbij kan worden opgemerkt dat sinds 2011 een korting op het budget van toepassing is van 25%. Qua begroting is hiermee rekening gehouden. In 2012 zijn goede resultaten behaald met de aanbesteding van onder andere schilderwerken en het onderhoudsproject Esdoornlaan/Wilgenlaan. Ondanks de korting van de 25% is een positief resultaat op het planmatig onderhoud 2012 behaald van € 116.000. Vanwege niet voorziene nagekomen kosten uit 2011 is dit positieve resultaat omgebogen in € 60.000 negatief. De kosten van het onderhoud zijn in vergelijking met de sector laag. Onderhoudskosten Per verhuureenheid

WSL begroting

2013

WSL werkelijk

2012

WSL werkelijk

2011

Referentie werkelijk

2011

Landelijk werkelijk

20114 Dagelijks onderhoud 223 243 222 458 511 Planmatig onderhoud 834 936 951 964 832 Totaal onderhoud per VHE 1.057 1.179 1.173 1.422 1.343

3.11 Bedrijfslasten De netto bedrijfslasten zijn de afgelopen jaren fors toegenomen bij Woningstichting Leusden. In onderstaand overzicht zijn de cijfers van de afgelopen 4 jaar opgenomen en de begroting voor het jaar 2013. Netto bedrijfslasten 2012 2011 2010 2009 Begroting

2013 Personele lasten (*) 2.946.953 2.614.226 2.411.117 2.030.013 2.379.000 Overige exploitatiekosten vastgoed 1.070.039 992.060 759.532 799.444 835.000 Overige algemene bedrijfslasten 1.401.746 1.268.481 1.350334 1.127.740 1.282.000 Af: overige bedrijfsopbrengsten -683.526 -677.485 -964.259 -796.287 -445.000 Totaal 4.735.212 4.197.282 3.556.724 3.160.910 4.051000 Netto bedrijfslasten per VHE 1.771 1.586 1.373 1.231 1.508 (*) in de personeelslasten zijn ook de kosten voor het inhuren van personeel opgenomen. In het najaar van 2012 zijn maatregelen getroffen om de bedrijfslasten fors te laten dalen. Deze maatregelen zijn in de begroting van 2013 vastgelegd. Enkele van deze maatregelen zijn:

• De inhuur van externen wordt tot een minimum beperkt, • Er wordt fors gesneden in de inhuur van adviseurs, • Enkele medewerkers worden na het einde van hun tijdelijk contract niet vervangen, • Op diverse algemene kosten is bezuinigd.

4Bron: CFV, Corporatie in perspectief 2011 Jaarverslag 2012 – Woningstichting Leusden Pagina 18 van 46

De verwachting is dat de netto bedrijfslasten in 2013 ten opzichte van de werkelijke netto bedrijfslasten van 2012 met ongeveer € 1 mln. daalt. Met deze verlaging in bedrijfslasten zitten we in 2013 nog niet op het landelijk gemiddelde. Onze inzet is dat deze kosten in 2014 verder dalen. Netto bedrijfslasten WSL

begroting 2013

Landelijk werkelijk

2011 Per verhuureenheid 1.508 1.407

3.12 Personeelslasten De kosten van het personeel in vergelijking met de sector zijn hoog. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat er de afgelopen jaren veel personeel is ingehuurd. Hierdoor zijn ook de personeelskosten per FTE hoog. Personeelslasten Per verhuureenheid

WSL begroting

2013

WSL werkelijk

2012

WSL werkelijk

2011


2011

Landelijk werkelijk

2011 Personeelslasten lonen en salarissen 886 1.102 988 708 733 Personeelskosten per FTE 77.015 83.013 74.501 65.306 64.279 Aantal vhe per FTE 87 75 75 92 88 In het najaar is gestart met het terugbrengen van de personeelslasten. Er wordt in 2013 op gestuurd dat de personeelskosten verder omlaag gaan. In vergelijking met de sector zijn de personeelskosten ook hoger, omdat het multifunctionele centrum extra inzet van personeel kost (2,8 FTE) en Woningstichting Leusden het beheer uitvoert voor het gezamenlijk bezit met De Alliantie. Daarentegen zijn onze personeelskosten lager omdat onze frontoffice is uitbesteed aan Stichting Larikslaan2 en Woningstichting Leusden geen eigen onderhoudsdienst heeft.

3.13 Rentelasten op leningenportefeuille WSL

prognose 2013

WSL werkelijk

2012

WSL werkelijk

2011


2011

Landelijk werkelijk

2011 Rentelasten per VHE 1.695 1.721 1.733 1.491 1.426 Rentelasten op leningenportefeuille in % 3,65 3,49 3,52 4,33 4,17 Woningstichting Leusden heeft ten opzichte van het landelijk gemiddelde een hoge schuld per VHE. Hierdoor zijn de rentelasten per VHE ook hoger dan gemiddeld. Het gemiddelde rentepercentage dat Woningstichting Leusden betaalt op haar geldleningen is lager dan het landelijk gemiddelde. Als de huidige lage rente aanhoudt, zal in 2013 de rentelasten lager uitkomen dan hierboven geprognotiseerd is. Dit geldt zowel voor het bedrag per VHE als het rentepercentage.


4. De organisatie

Per 1 april 2013


4.1 Sociaal- en personeelsbeleid Personele bezetting en formatie In het verslagjaar zijn vier medewerkers in dienst getreden. Drie collega’s verlieten de organisatie. Het verloopcijfer over 2012 bedraagt daarmee 8,33%. Woningstichting Leusden hanteert een streefcijfer voor het verloop van tussen de 8 en 12%. Per 1 oktober 2012 is afscheid genomen van de directeur–bestuurder. Een interim directeur-bestuurder is in september gestart en blijft tot 14 mei 2013. De opdracht vanuit de RvT betreft onder andere het opstellen van een passend profiel voor de definitief aan te stellen directeur – bestuurder. BLNW samenwerking Woningstichting Leusden werkt samen met Woningstichting Nijkerk, Woningstichting Barneveld en Vallei Wonen (Woudenberg). Deze samenwerking komt primair tot uitdrukking in treasury-activiteiten, HR-beleid en risicomanagement bij projectontwikkeling, maar ook als het gaat om het delen van kennis op gezamenlijke thema’s, zoals projectontwikkeling en nieuwe weten regelgeving voor de corporatiesector. Tevens wordt er eens per jaar met de hoofden Woondiensten, Financiën, Technische Zaken, de communicatiemedewerkers en de Directies van BLNW een speciaal thema uitgewerkt. In 2012 zijn drie edities verschenen van de BLNW-nieuwsbrief die onder redactie van de Communicatiemedewerkers wordt uitgebracht. HR binnen BLNW Binnen het samenwerkingsverband is een Senior personeelsadviseur en een personeelsadviseur in dienst. Samen zijn zij 14 uur per week voor Woningstichting Leusden beschikbaar. Een aantal HR-thema’s is in 2012 in BLNW-verband opgepakt: re-styling vacaturesite, mogelijkheden samenvoeging salarisadministraties, voortgang personeelsinformatiesysteem, voorbereiding invoering werkkostenregeling en resultaat gerichte functiebeschrijvingen. Ook het beloningsmanagement stond op de agenda. In 2012 is besloten de gedachtegang los te laten dat er een eenduidig systeem zou komen voor alle vier de corporaties. In 2013 zal per corporatie worden vastgesteld wat men aan het bestaand beloningsbeleid wenst aan te passen en waar mogelijk al toepassen in 2013. CAO Woondiensten / bedrijfseigen regelingen De CAO partijen hebben de definitieve teksten CAO Woondiensten 2012 medio juli beschikbaar gesteld. Deze zijn digitaal aan de medewerkers verstrekt en de wijzigingen zijn puntsgewijs toegelicht. Opleidingen Woningstichting Leusden stelt jaarlijks een opleidingsbudget vast. In 2012 is er € 52.000 beschikbaar voor opleiding. Van dit budget is € 49.546 aangewend. Medewerkers volgden zowel inhoudelijke, vakgerichte cursussen en opleidingen als coaching en vaardigheidstrainingen. De functioneringsgesprekken zijn grotendeels voor de zomer gevoerd. Tijdens deze gesprekken is tevens de opleidingsbehoefte geïnventariseerd. Beoordelen Het MT wil meer eenheid creëren in het beoordelingssysteem. Met dat doel is eind 2012 een nieuw beoordelingsreglement en –systeem opgesteld. Dit systeem is gebaseerd op planning, voortgang en ontwikkeling en zal na instemming van de OR per 2013 worden ingevoerd. Arbo Op het gebied van arbeidsomstandigheden zijn in 2012 de geplande actiepunten uit Arbo jaarplan uitgevoerd. Dit plan is een opsomming van activiteiten in het kader van veilig en gezond werken. Als onderdeel van het Arbo jaarplan is n BLNW-verband de basistraining omgaan met lastig gedrag aangeboden, waaraan diverse collega’s van Woningstichting Leusden hebben deelgenomen. Ook


heeft een training van het calamiteitenteam plaatsgevonden. De jaarlijkse evaluatie met de arbodienst, waarin de dienstverlening en het ziekteverzuim binnen Woningstichting Leusden werd besproken, heeft plaats gevonden. Na een klimaatonderzoek door de Arbodienst zijn de luchtkanalen bij de afdeling Woondiensten behandeld. Er is in 2012 geen gebruik gemaakt van de vertrouwenspersonen. Er hebben geen bedrijfsongevallen plaatsgevonden. Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2012 2,2% (2011: 3,2); het streefcijfer is < 4,0. De meldingsfrequentie was in 2012 1,4 (2011: 1,5); het streefcijfer is ≤ 1,0. De daling van het ziektepercentage in 2012 is te verklaren door het herstel van 2 langdurig zieken in de loop van het jaar. De stijging van de meldingsfrequentie is te verklaren door 2 medewerkers met een beperkte belastbaarheid van tijdelijke aard. Bijzonderheden 2012 In 2012 heeft een medewerker 4 uur uitbreiding gekregen en zijn drie medewerkers minder uren gaan werken. Eén medewerkster heeft ouderschapsverlof opgenomen. En één medewerker is met zwangerschapsverlof gegaan. Mede hierdoor is gebruik gemaakt van inhuur van tijdelijke krachten. Kengetallen

Realisatie 2012

Begroting 2012

Aantal fte´s 29,1 29,94 Bruto salariskosten € 2.215.408 € 2.290.000 Kosten inleen € 663.824 € 275.000 Opleidingskosten € 51.456 € 52.000 Ziekteverzuim % 2.2% < 4,0% Aantal meldingen 58 < 30

4.2 ICT In het afgelopen jaar is er gewerkt aan het volgende ICT-projecten:

• Aankoop nieuwe servers. Deze zijn ook in gebruik genomen. Dit project is goed verlopen. De organisatie heeft relatief weinig last van de overgang ondervonden.

• De dashboards voor RvT en MT van de woningstichting zijn opgeleverd. • DMS 2e fase is van start gegaan. Alle medewerkers van Woningstichting Leusden kunnen nu

gebruik maken van het DMS systeem. • Het verbeteren van de website. • Wals, software voor de financiële meerjarenbegroting, is aangeschaft, ingericht en in gebruik

genomen. • Software voor het vastleggen van interne controle (processen, bevindingen en rapportages) is

aangeschaft en ingericht. • BTW verhoging van 19% naar 21% is verwerkt in de systemen. • Uitbreiding netwerkopslag. • VPN digitaal sleutelbeheer Asschatterweg. • Mobiele pin mogelijkheid voor woondiensten. • Terminal Server gebruik voor externe toegang tot het netwerk verbeterd.

Met het uitvoeren van al deze ICT activiteiten is er een behoorlijk vooruitgang geboekt bij de woningstichting.


4.3 Dienstverlening aan klanten In 2012 zijn geen bijzondere metingen verricht op het gebied van klantgerichtheid en dienstverlening. Wel zijn de reguliere aftersales bij mutatie en na planmatig onderhoud uitgezet. De reacties zijn over het algemeen positief. Op de minder positieve reacties is direct actie ondernomen. Er zijn geen geschillen ontstaan na mutaties of onderhoudswerkzaamheden. Eind 2012 is besloten opnieuw aan te sluiten bij KWH (Kwaliteitslabel dienstverlening). KWH meet het hele jaar door op diverse onderdelen de waardering van onze huurders en woningzoekenden. Bijvoorbeeld de telefonische bereikbaarheid of tevredenheid na planmatig onderhoud. Door een real time monitor kunnen we direct inspelen op meldingen en actiepunten.

4.4 Geschillencommissie Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied De Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied behandelt geschillen van Woningstichting Leusden, de woningcorporaties uit Barneveld, Nijkerk, Nijkerkerveen en Woudenberg. De commissie is onafhankelijk en biedt (kandidaat)huurders van de betrokken woningcorporaties een kosteloze, snelle en eenvoudige mogelijkheid om geschillen te laten beslechten. Uitspraken van de commissie zijn voor partijen bindend. Daarnaast geeft de commissie - gevraagd en ongevraagd - advies aan de afzonderlijke besturen van de corporaties naar aanleiding van de door haar behandelde klachten. Personele bezetting Per 31 december 2012bestond de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied uit de volgende personen: Naam Functie Aftredend E. Douma Voorzitter 2014 mr. C.J. van der Made Secretaris 2015 ing. N. Groeneveld Lid 2013 Overzicht geschillen Woningstichting Leusden 2012 2011 2010 2009 Voorgelegde geschillen 2 3 4 1 Niet-ontvankelijk 0 2 1 1 Afgewezen 0 1 1 0 Geheel of gedeeltelijk toegewezen 0 0 2 0 In 2012 zijn aan de Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied twee geschillen met Woningstichting Leusden voorgelegd. In één zaak is de klager kort na indiening van de klacht weer met de woningstichting in gesprek gegaan en heeft de commissie verder geen rol gehad. De behandeling van het tweede geschil over problemen met de warmwatervoorziening van twee bewoners in hetzelfde wooncomplex, is in overleg met partijen aangehouden tot 2013. In dit geschil zal dan ook eerst in 2013 uitspraak worden gedaan.

4.5 Onze relatie met stakeholders Gemeente Leusden: prestatieafspraken Eind 2012 vond een evaluatie van de prestatieafspraken plaats. De afspraken op hoofdlijnen voor wat betreft het aantal woningen en verhuringen aan de doelgroep, vestigen van statushouders zijn behaald. Een van de thema’s die niet voldoende aandacht heeft gehad is het formuleren van een milieubeleidsplan. Dit onderwerp wordt in 2013 uitgewerkt. Daarnaast zijn er afspraken met gemeente gemaakt om de prestatieafspraken te actualiseren. Daarbij wordt rekening gehouden met de nieuwe huisvestingsverordening, waar de gemeente aan werkt. In de nieuwe prestatieafspraken wordt ook de wijze van en afspraken rondom woonruimteverdeling tegen het licht gehouden.


Woon Advies Raad (WAR) De samenwerking met de WAR is in de loop van 2012 sterk verbeterd. Mede door het duidelijker formuleren van de bedrijfsdoelstellingen is ook de focus op de samenwerking met de WAR verbeterd. Thema’s die in de WAR onder andere zijn besproken zijn:

• Het alleen nog digitaal adverteren van advertenties voor vrijgekomen woningen; • Suggesties voor verbeteringen voor de informatievoorziening op de website • Het asbestbeleid • De voorgenomen complexgewijze verkoop van de appartementen Blekerij & Zeilmakerij • Input voor profiel nieuwe directeur bestuurder

Larikslaan2 Sinds 2007 maakt Woningstichting Leusden deel uit van het samenwerkingsverband van een gezamenlijke front-office voor wonen, zorg en welzijn in Leusden. In 2010 resulteerde dit in de oprichting van een zelfstandige stichting Larikslaan2. De visie van LL2 is het bieden van een integraal informatie en adviespunt waarbij in een gesprek van mens-tot-mens alle vragen kunnen worden verhelderd en zo nodig bij de juiste specialisten kunnen worden ondergebracht. Woningstichting Leusden is vertegenwoordigd in het bestuur van de stichting en draagt een groot deel bij in de exploitatie van LL2. Woningstichting Leusden - en de gehele corporatiesector - staat onder forse financiële druk door onder andere het opleggen van heffingen vanuit de rijksoverheid. Deze omstandigheden vragen om een hernieuwde focus van corporaties op hun kerntaken: het huisvesten van mensen met een smalle beurs. In dit licht kijken wij kritisch naar alle taken en werkzaamheden, en de daaruit voortvloeiende kosten en opbrengsten, die tot voor kort mogelijk als vanzelfsprekend werden gezien. Daarom is tegen het eind van 2012 aangekondigd dat we in 2013 heroverwegen wat onze rol en inbreng voor de jaarlijkse bijdrage in LL2 zal zijn. Beweging 3.0 In de samenwerking met Beweging3.0 vond een belangrijke wijziging plaats met betrekking tot de woonzorgcontracten. In een aantal complexen, waar senioren in het verleden een verplicht contract met de zorginstelling sloten voor onder andere personenalarmering, is meer keuzevrijheid voor de klanten ingevoerd. Dat betekent dat bewoners hier nu zelf kunnen kiezen voor de zwaarte van het zorgpakket dat ze afnemen. Daarmee hebben ze ook meer grip op de kosten die ze hiervoor willen aanvaarden. Dit is het resultaat van een langdurige proces met Beweging3.0, die aanvankelijk hogere tarieven in rekening zou moeten brengen om de haalbaarheid van dienstverlening te borgen. Door duidelijkheid te bieden over de kosten die de dienstverlening met zich meebrengt en de keuzevrijheid van de klanten kan de zorginstelling zich meer klantgericht ontwikkelen. VVE’s Het beheer door Woningstichting Leusden van de diverse Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) kwam in 2012 in een stroomversnelling. Aan het begin van het jaar had Woningstichting Leusden twee VvE’s actief, terwijl dit er aan het eind van dit jaar acht VvE’s waren. Eén VvE is een 100% externe VvE (zonder bezit WSL).


Een overzicht van het aantal VvE’s en de status van deze VvE’s: VvE naam betreft start exploitatie 1 De Start *) woningen/bedrijfsruimten actief sinds 2003 2 Rondeel (hoofsplitsing) hoofdsplitsing actief sinds 2011 3 Tolgaarde (hoofdsplitsing) hoofdsplitsing 1 februari 2012 4 Apollovlinder (hoofdsplitsing) hoofdsplitsing 1 mei 2012 5 38 woningen Apollovlinder appartementen 1 mei 2012 6 18 woningen Apollovlinder appartementen 1 april 2012 7 Comm. Ruimten Apollovlinder commerciële ruimten 1 april 2012 8 Parkeergarage Tolplaats parkeerplaatsen 1 oktober 2012 9 ’t Zicht appartementen begin 2013 10 Blekerij appartementen 2013 ? 11 Zeilmakerij appartementen 2013 ? 12 Hamersveld verzorgingshuis/woningen **

*) er wordt een extra VvE bij deze VvE-constructie verwacht **) akte moet nog bij notaris passeren, pand is reeds in 2010 opgeleverd.

Aedes In 2010 besloot Woningstichting Leusden haar lidmaatschap bij de koepelorganisatie Aedes op te zeggen. Na een heroverweging in 2012 is besloten per 1 januari 2013 weer lid te worden.


5. Financiële beschouwing De werkelijke uitkomsten over 2012 zijn ruim € 1,5 miljoen beter dan begroot. De belangrijkste oorzaken van de afwijkingen zijn:

Positieve effecten x € 1 mln.

Afschrijvingskosten: Bij het samenstellen van de begroting 2012 in het najaar van 2011 was nog onvoldoende in detail bekend hoe de verslaggevingsvoorschriften ten aanzien van de lineaire afschrijving zouden worden. Met name door een minimale restant levensduur zijn de werkelijke afschrijvingen 2012 fors lager dan begroot. Daarnaast was ook niet begroot dat moest worden afgeschreven op de onrendabele toppen. 1,1 Vennootschapsbelasting: In 2012 heeft WSL een voorziening gevormd voor planmatig onderhoud. Hierdoor zal naar verwachting geen vennootschapsbelasting over 2012 verschuldigd zijn. De jaarlijkse vrijval van de latente belasting is als last verantwoord. 0,7 Financiële baten en lasten: Het saldo van de post is gunstiger dan begroot. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat de rente op leningen met variabele rente lager is dan begroot. 0,5

Negatieve effecten Huren: De huurbaten over 2012 zijn ruim € 0,5 mln. lager dan begroot. Dit

wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere opbrengst van huur in Antares en de huur van de medische plint Biezenkamp is veel later ingegaan dan begroot. Daarnaast is er meer huurderving door leegstand van de vrije sector huurwoningen en woningen die te koop staan. 0,5 Personeelslasten: Deze lasten zijn € 0,4 mln. hoger dan oorspronkelijk begroot. Het hogere bedrag heeft diverse oorzaken: Inhuur van personeel i.v.m. ziekte, vacatures, zwangerschapsverlof en ouderschapsverlof. Daarnaast zijn extra werkzaamheden uitgevoerd, zoals de invoering van een nieuw meerjarenbegrotingspakket, afwikkelen nieuwbouwprojecten, updaten procesbeschrijvingen, etc. 0,4

5.1 Treasury en renteontwikkelingen Treasury behoort tot de belangrijkste werkvelden van Woningstichting Leusden. De woningstichting beschikt over een treasurystatuut. Doelstelling van het beleid is risicobeheersing en een zo effectief mogelijke inzet van middelen binnen de aangegeven marges. Het totaal van de leningenportefeuille bedraagt ruim € 128 miljoen ultimo 2012. Onder de term treasury bij Woningstichting Leusden vallen de volgende werkzaamheden:

• Het aantrekken van financiering. • Het beleggen van tijdelijk overtollige gelden. • Het uitvoeren van alle overige activiteiten die vermeld staan in het treasurystatuut, zoals het

vormen van een rentevisie, het uitvoeren van de voorgeschreven werkzaamheden en het nemen van besluiten ter zake.

In BNLW verband wordt vier keer per jaar een treasury bijeenkomst gehouden waarin de actualiteiten van de markt worden besproken. Ook wordt hier informatie en kennis gedeeld omtrent leningsvormen en rente instrumenten. Op deze wijze heeft Woningstichting Leusden de kennis en continuïteit omtrent treasury gewaarborgd.


Woningstichting Leusden trekt in het algemeen gelden aan op grond van bedrijfsfinanciering. In 2012 zijn rekening houdend met de uitgangspunten van het treasurystatuut, de volgende zaken uitgevoerd:

• Tijdelijk overtollige gelden zijn bij banken belegd, die voldoen aan de eisen van het treasurystatuut.

• Er is in 2012 een fixe geldlening aangetrokken van 5 miljoen euro bij de ASN-bank voor een periode van 5 jaar. De lening is op 1 augustus 2012 gestort en de rente bedraagt 1,62%.

• De jaarlijkse evaluatie van het treasurystatuut heeft plaatsgevonden. • In december 2012 is het treasurystatuut voor het laatst gewijzigd.

Verwachte treasury acties in 2013:

• Op basis van de huidige bekende informatie zal in 2013 beperkt geld moeten worden aangetrokken. Mogelijkerwijs wordt er in 2013 ook geld aangetrokken voor het jaar 2014, maar dit hangt af van de rentevisie, van gerealiseerde verkopen en van de mogelijkheid om nieuwe nieuwbouwprojecten te gaan bouwen.

• Woningstichting Leusden moet een ongeborgde lening aantrekken. Dit wordt in de volgende periode opgestart. Het gaat om een bedrag van € 5 mln.

• De treasurycommissie komt minimaal één keer in de vier maanden bijeen en tevens wordt het treasurystatuut geëvalueerd.

Rente-instrumenten Ten behoeve van het project multifunctionele centra zijn 3 extendible leningen van elk € 10 mln. Aangetrokken (2 bij de NWB en 1 bij de BNG). Hiermee wordt zekerheid verkregen over het renterisico voor de eerste 21 tot 25 jaren. De marktwaarde van deze leningen op moment van renteherziening bedraagt - € 6,3 mln, bij een daling van de rente met 2% is de marktwaarde -€ 12,2 mln Er is een basisrentelening aangetrokken van € 10 mln. met een looptijd van 49 jaar en een basisrente van 3,075%. Dit bedrag is in 2011 gestort. Voor de eerste drie jaar van de lening wordt een opslag van 0,1% betaald. De marktwaarde van deze leningen op moment van renteherziening bedraagt - 1,7 mln, bij een daling van de rente met 2% is de marktwaarde -€ 7,42 mln. Er is in december 2010 een cap afgesloten ter dekking van het renterisico van een roll-overlening van € 6,5 mln. met een strike van 4,25% voor de periode 1 maart 2012 tot en met 2 maart 2015. De marktwaarde van deze cap op 31 december 2012 is door de lage huidige rente nihil.

De rente instrumenten voldoen aan de intern gesteld eisen in het treasury statuut


Rente risicoprofiel In onderstaande grafiek staan de verwachte jaarlijkse renterisico’s:

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

jaar

Grafische weergave jaarlijkse renterisico's

renterisico excl. roll renterisico incl. roll Renterisico WSW


Om het renterisico te beheersen zijn diverse regels opgesteld. Deze regels zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Het treasurystatuut is te raadplegen via de website van Woningstichting Leusden.

5.2 Waardeveranderingen, financiële positie projecten en onrendabele toppen De ingezette bezuinigingen op de beheerskosten door Woningstichting Leusden en de besluiten die genomen zijn door de regering hebben een behoorlijke invloed op de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa De bedrijfswaarde stijgt fors door daling van de beheerskosten en ook doordat woningcorporaties de huren de komende jaren mogen laten stijgen boven inflatie. De woningstichting houdt de komende 5 jaar rekening met een stijging van de huren van huurwoningen van 1,5% boven inflatie. Voor de berekening van de bedrijfswaarde is alleen in 2013 een stijging van de huren van 1,5% boven inflatie meegenomen. Door de hogere bedrijfswaarde zou een groot gedeelte van de in voorgaande jaren genomen onrendabele toppen nieuwbouw in 2012 vrijvallen, dus ten bate van het resultaat komen. In overleg met de accountant is besloten deze winsten niet te nemen. Dit hangt samen met het voornemen van het kabinet een verhuurdersheffing op te leggen aan de sector. De verhuurdersheffing voor 2013 was per ultimo 2012 goedgekeurd en is daarom meegenomen in de bedrijfswaardeberekeningen. De heffingen voor de jaren daarna niet. Omdat er een grote kans bestaat dat deze heffingen in 2013 alsnog worden goedgekeurd zou de bedrijfswaarde in 2013 weer fors gaan dalen en moet er anders weer een verlies worden genomen. Om deze schommeling in het resultaat te voorkomen is de “winst” in 2012 niet genomen. Grondpositie Groot Agteveld Woningstichting Leusden heeft samen met De Alliantie een grondpositie in Leusden-Zuid. Door de dalende grondprijzen van de afgelopen jaren zal de verwachte opbrengst lager uitkomen dan oorspronkelijk verwacht. Gelet op de huidige boekwaarde en actuele berekeningen van de grondexploitatie brengt Woningstichting Leusden een bedrag van € 0,7 mln. ten laste van het resultaat van 2012. Project Zuidhoek 35 koopappartementen Om de verkoop te stimuleren en woningen voor een nieuwe doelgroep bereikbaar te maken heeft Woningstichting Leusden besloten de nog niet verkochte appartementen van Zuidhoek met 20% korting aan te bieden tegen Koopgarantvoorwaarden. Hierdoor was het noodzakelijk een verlies te verwerken in 2012 van € 0,6 mln. Project Zuidhoek 12 jongerenappartementen In maart 2012 zijn 12 huurappartementen voor jongeren in Zuidhoek in Tabaksteeg opgeleverd. Hiervoor moest in 2012 een aanvullende onrendabele top genomen worden van € 71.000. Project Tolgaarde 60 huurappartementen, 88 parkeerplaatsen en een gezondheidscentrum Eind 2011 zijn 60 appartementen en 88 parkeerplaatsen opgeleverd. In 2012 is het gezondheidscentrum ingericht en opgeleverd. Per ultimo 2012 waren nog niet alle m2 in het gezondheidscentrum verhuurd. Daarnaast zijn 28 parkeerplaatsen nog niet in gebruik genomen. Gelet op de verwachte uitkomsten is besloten een extra onrendabele top te nemen van € 261.000. Project 20 koop ’t Zicht Door diverse oorzaken zoals het faillissement van de constructeur in 2011 en aanvullende maatregelen die in 2012 zijn genomen en dalende verkoopprijzen is in 2012 een verlies genomen op dit project van € 565.000. Jaarverslag 2012 – Woningstichting Leusden Pagina 29 van 46

Project 27 huurappartementen ’t Zicht Door diverse oorzaken, zoals het faillissement van de constructeur in 2011 en aanvullende maatregelen die in 2012 zijn genomen, is een verlies opgenomen op dit project van € 761.000. Project één woning Van Hardenbroeklaan In 2012 heeft Woningstichting Leusden op eigen grond een woning naast het bestaand bezit aan de Van Hardenbroeklaan gerealiseerd. De onrendabele top is vastgesteld op € 83.000. Woningen verkocht onder Koopgarantvoorwaarden Jaarlijks wordt de waardeontwikkeling van de woningen verkocht onder Koopgarantvoorwaarden ingeschat. In 2012 was er sprake van een daling in de waarde. Een deel van deze waardedaling wordt gedragen door de eigenaar. Per saldo is een verlies van € 425.000 ten laste van het resultaat van Woningstichting Leusden gebracht. Elke 4 maanden wordt nagegaan wat de financiële positie is van de projecten. De uitkomsten hiervan worden vastgelegd in de trimesterrapportage.

5.3 Scheiding DAEB, niet-DAEB Woningstichting Leusden heeft bij alle verhuureenheden vastgelegd of het een DAEB of niet- DAEB eenheid is. Formeel is de administratieve scheiding DAEB / niet-DAEB uitgesteld tot 1 januari 2015. Voor het aanleveren van kasstroomgegevens aan het WSW en CFV is deze scheiding echter al enige tijd van belang. Omdat er echter nog onduidelijkheid is hoe de scheiding van DAEB en niet-DAEB in de balansposities moet plaatsvinden heeft een volledig scheiding nog niet plaatsgevonden. Een voorbeeld van de onduidelijkheid is: Moet een complex met zowel DAEB als niet DAEB-bezit gesplitst worden op basis van WOZ-waarde van de eenheden of o.b.v. bedrijfswaarde van de eenheden of het aantal eenheden?

5.4 Weerstandsvermogen Het CFV bepaalt jaarlijks op basis van de jaarcijfers van Woningstichting Leusden het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen en het actuele weerstandsvermogen. Het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen is gebaseerd op het risicoprofiel dat door het CFV voor Woningstichting Leusden wordt vastgesteld. Het actueel weerstandsvermogen is als volgt opgebouwd: het eigen vermogen op basis van een actuele waardering van het vastgoed (bedrijfswaarde) en de leningen (rentabiliteitswaarde) plus de egalisatierekening, de onderhoudsvoorziening en de overige voorzieningen onder aftrek van de immateriële vaste activa. Het CFV heeft het actueel vermogen per 31 december 2011 voor Woningstichting Leusden bepaald op € 45,6 mln. Dat is 25,1% van het herrekend balanstotaal. (2010: € 22,6 mln. en 14,2%) Als ondergrens voor het volkshuisvestelijk vermogen hanteert het CFV per 31 december 2011 voor Woningstichting Leusden € 18,5 mln. Dat is 10,2% van het herrekend balanstotaal. (2010: € 17,3 mln. en 10,9%)

5.5 Waarderingsgrondslagen Voorlopig wordt voor 2012 en 2013 waardering op historische kostprijs gehandhaafd. Solvabiliteit op basis van de historische kostprijs Woningstichting Leusden streeft naar een minimale solvabiliteit van 10%. Hierbij is geen rekening gehouden met onrendabele toppen of andere extra bijdragen vanuit het eigen vermogen voor andere dan in paragraaf 2 van dit hoofdstuk genoemde projecten.


De solvabiliteit per 31 december 2012 is 15,2% (2011: 14,0%) Het streven is dat er jaarlijks ongeveer 35 verkooptransacties plaatsvinden van sociale huurwoningen en van vrije sector huurwoningen bij mutatie. Als deze aantallen verkopen worden gehaald, dan stijgt de solvabiliteit ultimo 2017 naar 18,7%. Solvabiliteitsratio De solvabiliteitsratio geeft weer welk percentage van het totale vermogen bestaat uit eigen vermogen. Oftewel welk deel van de activa met eigen vermogen is gefinancierd. De ondergrens hiervoor is sterk afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag voor de activa. Volkshuisvestelijk vermogen Het Centraal Fonds Volkshuisvesting verplicht de corporaties een zodanig financieel beleid te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht gewaarborgd is. In 2012 heeft het CFV zowel een positief continuïteitsoordeel (A1-status) als een positief solvabiliteitsoordeel vastgesteld. Op basis van een risico-inschatting bepaalt het CFV de ondergrens van het weerstandsvermogen, deze ontwikkelt zich als volgt: Risico inschatting CFV

Ultimo 2016 Ultimo 2015

Marktrisico

15.649 14.785 Macro-economisch risico

12.527 16.805

Operationeel risico

12.492 14.875 Totaal (lager dan optelling)

23.619

26.875 VPB beklemming

5.677 6.038

Totaal risico inclusief VPB

29.296 32.913 Ondergrens risico opgave

19,1% 16,9%

Op basis van de meerjarenbegroting 2012 t/m 2021 is de dPi-2011 rapportage begin 2012 aan het CFV ingeleverd. Op basis van deze rapportage is het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016 € 43,5 mln. en bedraagt deze 28,3% van het balanstotaal. Interest dekkingsratio Deze ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van de winst vóór belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen betaald kan worden. Woningstichting Leusden heeft deze ondergrens bij het vaststellen van de begroting 2013 verhoogd naar 1,6%


De interest dekkingsratio per 31 december 2012 is: 1,8 (2011: 2,0)

Waardeontwikkeling vastgoed en leningenportefeuille (Loan to Value) De verhouding tussen de leningenportefeuille en de waarde van het vastgoed (gebaseerd op de bedrijfswaarde) wordt ook wel “Loan to Value” genoemd. Woningstichting Leusden hanteert een bovengrens van 75%. In de huidige blijven wij daar ruim onder. De Loan to Value per 31 december 2012 is 57% (2011: 69%) Indien in 2012 in de bedrijfswaarde de saneringssteun en verhuurdersheffing structureel wordt meegenomen stijgt de Loan To Value naar 65% In de jaren 2013 tot en met 2017 wordt er rekening mee gehouden dat de saneringssteun in de bedrijfswaardeberekening moet worden opgenomen. In onderstaande grafiek is dit verwerkt. De verwachte ontwikkeling van de Loan to Value-ratio is als volgt:

De knik in 2012 wordt veroorzaakt doordat extra huurverhoging in de bedrijfswaarde is meegenomen voor het 1ste jaar van 1,5% boven inflatie en de verhuurdersheffing alleen nog maar voor het jaar 2013. De verwachting is dat de verhuurdersheffing in 2013 een wettelijke basis krijgt, waardoor deze met ingang van 2013 meegenomen moet worden in de bedrijfswaardeberekening. Dit geldt ook voor de extra huurverhoging voor de jaren 2014 – 2017.

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Interestdekkingsratio

Interestdekkingsratio

Norm

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Loan to value

Loan to value

Norm


5.6 Kasstromen en balanspositie Gelet op de geplande investeringen in de komende jaren zijn de verkoopopbrengsten erg belangrijk. Door de huidige financiële crisis en de genomen overheidsmaatregelen onder andere op het gebied van hypotheken, is het moeilijker om woningen te verkopen. Het consumentenvertrouwen is erg laag, banken stellen hogere eisen met betrekking tot het inkomen, voor het verstrekken van hypotheken, naar rentebetalingen moet er ook jaarlijks afgelost worden op hypotheken en huizenprijzen dalen al enkele jaren. Het verkopen van woningen met Koopgarantkorting gaat nog wel goed. Dit komt door de korting van 20% of 25% op de marktprijs en de zekerheid dat men de woning in 3 maanden tijd weer terug kan verkopen aan de woningstichting. Door de korting zijn de woningen ook bereikbaar voor doelgroepen, die anders niet in de financiële positie waren om een woning te kopen. Verkochte woningen tegen Koopgarantvoorwaarden moeten op basis van de Richtlijnen voor de Jaarrekening op de balans worden opgenomen. Dit geldt zowel voor de waarde van de woningen als voor het geraamde terugkoopbedrag. Het verschil tussen de boekwaarde op historische kostprijs en het verkoopbedrag mag niet als winst worden verantwoord in de verlies- en winstrekening, maar moet rechtstreek in het eigen vermogen worden verantwoord als ongerealiseerde herwaardering. Woningstichting Leusden heeft begin 2013 besloten dat zij niet meer dan 300 woningen tegen Koopgarantvoorwaarden wil verkopen. Ultimo 2012 zijn er 170 woningen verkocht tegen deze voorwaarden. De verwachting is dat in 2016 het maximum van 300 woningen wordt bereikt. Per ultimo 2012 is de solvabiliteit 15,3%. 70% hiervan bestaat uit niet gerealiseerde winst inzake verkopen onder voorwaarden. In onderstaande grafiek staat de ontwikkeling van de solvabiliteit en het niet gerealiseerde deel Koopgarant weergegeven:

0,0%2,0%4,0%6,0%8,0%

10,0%12,0%14,0%16,0%18,0%20,0%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Solvabilteit

Solvabiliteit

niet gerealiseerd


De daling in het eigen vermogen in 2013 wordt veroorzaakt door het structureel inrekenen van saneringssteun en de verhuurdersheffing in de meerjarenbegroting. Hierdoor daalt de bedrijfswaarde van de complexen en moet bij die complexen, waarbij de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde, het verschil als een verlies genomen worden. Het is nog maar de vraag in hoeverre deze afboeking daadwerkelijk noodzakelijk zal zijn. In de meerjarenbegroting 2013 – 2022 is geprognotiseerd dat het bedrag aan opgenomen geldleningen de komende jaren zal gaan dalen in in 2022 beneden de € 100 mln. komt. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met saneringssteun en verhuurdersheffing. De verwachting is dat Woningstichting Leusden ruimschoots voldoet aan de eisen van het WSW inzake de 2% aflossing per jaar.

5.7 Borgingsruimte Het WSW heeft op 22 november 2012 aan alle deelnemers laten weten dat, vanwege onder andere de opgenomen lastenverzwaring in het regeerakkoord, landelijk het faciliteringsvolume voor 2014 voorlopig niet wordt vrijgegeven. Het WSW heeft op 18 december 2012 meer duidelijkheid gegeven over het Eigen Middelen beleid. Dit geldt met terugwerkende kracht naar 1 januari 2011. De verwachting dat een deel van de verkoopopbrengsten zou mogen worden ingezet voor niet-DAEB investeringen is niet uitgekomen. Het Eigen Middelen beleid regelt dat corporaties de netto operationele kasstromen en netto verkoopopbrengsten mogen inzetten voor het opbouwen van de verplichte liquiditeitsbuffer voor derivaten. Daarnaast wordt geregeld welk deel van deze middelen corporaties moeten inzetten voor door WSW borgbare investeringen, of aflossing van door WSW geborgde leningen. Met het Eigen Middelen beleid wordt het mogelijk middelen aan te houden op de balans onder andere voor de verplichte liquiditeitsbuffer voor derivaten, maar ook als werkkapitaal. Gelet op het beleid van het WSW om pas in een laat stadium faciliteringsruimte vrij te geven, wordt het moeilijk om definitieve investeringsbeslissingen te nemen. De bouwtijd van een complex duurt al snel een jaar of langer. Om het risico uit te sluiten dat nieuwbouwprojecten na start bouw niet stil komen te liggen wegens onvoldoende liquide middelen is veel overleg nodig met diverse stakeholders.

5.8 Fiscaliteiten Het hoge tarief van de omzetbelasting is per 1 oktober 2012 gestegen van 19% naar 21%. Deze wijziging heeft tijd en geld gekost in verband met het aanpassen van systemen en ontvangen en versturen van correctiefacturen. Woningstichting Leusden kan de btw-verhoging nagenoeg niet doorberekenen aan de huurders van de woningen en het maatschappelijk vastgoed. Per 1 januari 2013 gaat de assurantiebelasting omhoog van 9,7% naar 21%. Dit betekent dat de verzekeringskosten in 2013 met ruim 10% zullen stijgen. In 2012 heeft de belastingdienst een boekenonderzoek gehouden bij Woningstichting Leusden over de jaren 2007 t/m 2011. Er is een naheffingsaanslag opgelegd voor deze jaren van in totaal € 49.291. In overleg met onze belastingadviseur is bezwaar aangetekend en uitstel voor betaling ingediend en gekregen. Een belangrijk onderdeel van het geschil is of de verkoop van bestaande huurwoningen wel of niet meegerekend moet worden voor het bepalen van de hoogte van de Pro Rata Regeling. Er zijn tegenstrijdige uitspraken van rechtbanken hierover. De uitspraak van het gerechtshof Leeuwarden van 13 november 2012 bepaalt dat de verkoop van huurwoningen uit de Pro Rata dient te worden geëlimineerd. De staatssecretaris heeft hier tegen beroep in cassatie aangetekend.


5.9 Vennootschapsbelasting Inmiddels is duidelijk wat de consequenties zijn van de ingevoerde integrale belastingplicht met ingang van 1 januari 2008. Inzake de geldleningen is in 2008 bij het opstellen van de jaarrekening een latentie gevormd van € 1.240.000 Dit bedrag zal in ongeveer zeven jaar vrijvallen ten laste van de exploitatie. Concreet betekent dit dat er gedurende zeven jaar jaarlijks € 176.000 minder aan VPB betaald hoeft te worden, dan dat er betaald zou moeten worden op grond van het fiscale resultaat over de desbetreffende jaren. In de jaarrekening 2012 is rekening mee gehouden dat er over 2012 geen VPB betaald hoeft te worden. Vaststellingsovereenkomst Woningstichting Leusden heeft de vaststellingsovereenkomst (VSO-1) inzake de vennootschaps-belasting (VPB) ondertekend. De oorspronkelijke looptijd was van 2006 t/m 2010. Ultimo 2007 is de VSO-1 door de overheid eenzijdig opgezegd per 1 januari 2008 door middel van het doorvoeren van een wetswijziging in de Wet VPB. Hierdoor zijn woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden. Woningstichting Leusden heeft in 2007 gekozen voor model I. Dit houdt in dat belaste activiteiten worden ondergebracht in een aparte BV, zoals de huurwoningen met een maandhuur boven de sociale huurgrens. Over 2006 is een fiscaal verrekenbaar verlies ontstaan van € 212.493. Het fiscaal verrekenbare verlies over 2007 bedraagt € 123.109. De aangifte heeft plaatsgevonden via Leusden Vastgoed B.V. De commerciële resultaten over de jaren 2006 t/m 2012 van Leusden Vastgoed BV zijn nagenoeg nihil. Commercieel zijn er in de jaren 2006 t/m 2012 géén activiteiten ondergebracht in Leusden Vastgoed BV en Leusden Vastgoed Holding BV. Woningstichting Leusden heeft VSO-2 ondertekend. Per ultimo 2012 is VSO-2 met een jaar verlengd door de belastingdienst. Woningstichting Leusden heeft een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met de 100% dochter: Leusden Vastgoed Holding B.V. en Leusden Vastgoed B.V. Leusden Vastgoed B.V. is een 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding B.V. Vennootschapsbelasting 2012 De vennootschapsbelasting over 2012 bestaat uit de acute belastinglast over 2012 en de verwerking van het effect van de belastinglatentie over 2008. De acute belastinglast over 2012 is ingeschat op nihil. De verwerkte actieve belastinglatentie (vordering) is gebaseerd op het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering per 1 januari 2008 van de langlopende leningen. De fiscale waardering is voorgeschreven in VSO-2. Voor Woningstichting Leusden is de fiscale waarde lager dan de commerciële waarde, dit heeft een verhogend effect op het fiscale beginvermogen per 1 januari 2008 ten opzichte van het commerciële vermogen. Doordat het waarderingsverschil gedurende de komende jaren (de gemiddelde looptijd van de leningen) ten laste van het fiscale resultaat wordt gebracht, zal aan het einde van de periode dit verschil zijn opgeheven.


5.10 Kwetsbaarheid in verband met verkoop In de meerjarenbegroting 2013 tot en met 2022 houdt Woningstichting Leusden rekening met de verkoop van 35 woningen per jaar. Het aantal verkopen en de verkoopprijzen zijn de laatste jaren fors gedaald door de financiële crisis en onzekerheid in het kabinetsbeleid omtrent aftrekbaarheid hypotheekrente. Het verkopen van 35 woningen per jaar is hierdoor geen gemakkelijke opgave. Indien blijkt dat de komende jaren het begrootte aantal verkopen niet gehaald wordt zal dit invloed hebben op het aantal nieuw te bouwen sociale huurwoningen. In 2012 zijn er 52 woningen verkocht. Dit is meer dan er voor dit jaar begroot was. Daarnaast zijn er in 2012 25 koopcontracten getekend, die in 2013 passeren bij de notaris.

5.11 Risicomanagement In 2012 is ingesteld dat elke 4 maanden door het MT de TOP 5 van risico’s worden bepaald. Deze risico’s worden vastgelegd in trimesterrapportage. Naast de omschrijving van de risico’s worden er beheersmaatregelen vastgelegd. Verder worden van alle lopende projecten elke vier maanden de mogelijke risico’s besproken en wordt de uitkomst hiervan vastgelegd. Voor elk project worden de risico’s die volgens het normen kader rood gekleurd zijn beheersmaatregelen gezocht en doorgevoerd. De belangrijkste projecten worden in het BLNW samenwerkingsverband besproken. Ook wordt hierbij aan elkaar advies gegeven over beheersmaatregelen.


6. Verklaring bestuur

6.1 Governance en visitatie Op het gebied van governance heeft Woningstichting Leusden in 2012 forse stappen voorwaarts gezet. Zo zijn alle reglementen aan de laatste inzichten van good governance aangepast. In het jaarverslag van de Raad van Toezicht wordt meer verhaald over deze ontwikkelingen. Niet alleen naar de letter, maar vooral ook naar de geest volgen wij de branchecodes. Het is daarom een goede zaak dat Woningstichting Leusden heeft besloten wederom lid te worden van Aedes en eveneens heeft besloten zich in 2013 te laten visiteren. Dat geldt ook het structureel meer gaan betrekken van belanghouders bij het te formuleren beleid. Gedurende heel 2012 is er tussen bestuur en Raad van Toezicht een goede samenwerking geweest.

6.2 In control Woningstichting Leusden heeft in 2012 onderkend dat het niet beschikt over een meerjaren ondernemingsplan en dat mede als gevolg daarvan de plannings- en controlcyclus verbetering behoeft. Een goede aanzet daartoe is gegeven in Focus 2013 als onderdeel van de (meerjaren)begroting 2013. Daarin zijn belangrijke strategische lijnen voor de toekomst vastgelegd en zijn hele concrete en meetbare doelen voor 2013 bepaald. Het realiseren van deze doelen zal in 2013 gemonitord worden in de trimesterrapportages. Belangrijk vervolg op Focus 2013 is het bepalen van de (in 2030) gewenste woningportefeuille en het formuleren van een vastgoedstrategie om die te bewerkstelligen. In 2013 zal dit vorm krijgen. Wij onderkennen in voldoende mate de risico’s die samenhangen met de bedrijfsvoering. Daarbij realiseren wij ons dat wij voor toekomstige investeringen ook afhankelijk zijn van verkoop van woningen uit de bestaande voorraad. Die verkoop heeft in 2012, mede door het hanteren van Koopgarantcondities, aan de verwachtingen voldaan. Of dat zo blijft is natuurlijk de vraag, maar wij menen dat het daarmee samenhangend risico voldoende is beheerst. Nieuwe investeringen worden immers alleen gedaan wanneer de financiering voldoende is geborgd; en nu die financiering minder vanzelfsprekend is dan in eerdere jaren dan worden die investeringen, dat wil zeggen de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, uitgesteld. Woningstichting Leusden kent relatief veel Koopgarantwoningen, waarbij terugverkoop aan de woningstichting altijd mogelijk is. Niet geheel denkbeeldig is dat Woningstichting Leusden in een korte periode geconfronteerd wordt met veel terug te kopen woningen. Om dit risico te kunnen opvangen heeft de woningstichting inmiddels (begin 2013) beleid vastgesteld met betrekking tot de maximale omvang van de Koopgarantvoorraad en het aanhouden van een voldoende liquiditeitenbuffer. Woningstichting Leusden is zich er van bewust dat de gemiddelde onderhoudslasten op een laag, maar aanvaardbaar niveau liggen. Maar evenzeer hebben we in de loop van 2012 onderkend dat de bedrijfslasten de laatste jaren fors zijn gestegen. Te fors. Daarop is gereageerd bij het opstellen van de begroting 2013. Begin 2013 wordt al duidelijk dat een forse reductie in personeels- en algemene kosten mogelijk is. Voor de toekomst wordt een verdere reductie voorzien. Die kostenreducties zijn natuurlijk nodig om, ten behoeve van de noodzakelijke aanpassing en vernieuwing van onze sociale woningvoorraad, onze investeringscapaciteit op peil te houden. Het is dan extra wrang om eind 2012 te bemerken dat die kostenreductie nog meer noodzakelijk is om de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing te kunnen te betalen en dat onze investeringscapaciteit alsnog ernstig wordt aangetast.


Het beheersen van projectrisico’s heeft in 2012 aandacht gekregen. Zo is er (begin 2013) een nieuw investeringsstatuut vastgesteld. Daarin zijn niet alleen de condities vastgelegd waaraan toekomstige investeringen dienen te voldoen, maar is ook het projectontwikkelingsproces vastgelegd. Belangrijk aspect in dat proces is het hanteren van fasedocumenten op basis waarvan budgetten voor een volgende fase ter beschikking worden gesteld. Hiernaast zijn alle projecten eind 2012 in beeld gebracht met betrekking tot besluitvorming, geraamde investeringen en opbrengsten en onrendabele toppen en onderkende risico’s. Daarbij is helaas gebleken dat, vooral als gevolg van marktomstandigheden, afboekingen op geraamde verkoopopbrengsten noodzakelijk zijn. Deze analyse ligt ook ten grondslag aan de wijze van rapportage in de trimesterrapportages, waarin steeds aandacht zal zijn voor uitputting van budgetten en wijzigingen in geraamde kosten dan wel opbrengsten. Twee nieuwbouwprojecten met koopwoningen baarden ons in 2012 veel zorgen. Gelukkig blijkt eind 2012 dat er van leegstaande koopwoningen in het project Zuidhoek (Apollovlinder) veel zijn verkocht door de inzet van de Koopgarantconstructie. Minder succesvol is de verkoop van ’t Zicht gebleken. Dit risico is inmiddels beheerst door in onze financiële prognoses uit te gaan van een nog beperkt aantal te verkopen woningen en de overige woningen vooralsnog te verhuren. Gedurende 2012 is in samenwerking in BLNW verband de trimesterrapportage verder verbeterd. Onder andere door het benoemen van de belangrijkste onderkende risico’s en de toegenomen aandacht voor beheersing van die risico’s. Onze rapporteringrisico’s worden door de accountant als ‘laag’ ingeschat. De werking van ons interne controleplan ligt mede ten grondslag aan deze conclusie. Er zijn veel, soms overlappende, code’s, regelingen, statuten, plannen, prognoses, systemen, rapportages en toezichthouders die ‘good governance’ en het ‘in control’ zijn van de woningstichting bevorderen. Op grond van wat mij daarover bekend is en op grond van mijn inzicht kan ik verklaren dat Woningstichting Leusden de risicobeheersing naar behoren invulling geeft en voldoende ‘in control’ is voor het kunnen sturen op het realiseren van haar doelstellingen en het behouden van de financiële continuïteit. Natuurlijk is er ook te groeien: het scherper formuleren van de (lange termijn) doelstellingen en het beschouwen van de aanbevelingen die ongetwijfeld voortkomen uit het visitatietraject zijn daar voorbeelden van.

6.3 Besteding middelen Er is in 2012 veel gebeurd. Het belangrijkste is natuurlijk de huisvesting van onze doelgroep en het beleidsmatig inhoud geven aan het onze nieuwe focus op het huisvesten van de lagere inkomens en het niet langer investeren in niet-daeb activiteiten. Als bestuurder van Woningstichting Leusden verklaar ik daarbij dat alle middelen in 2012 volledig zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Deze verklaring is opgesteld door directeur-bestuurder a.i. de heer C.J.M. Karsten. M.F. Brewster


7. Governance en Raad van Toezicht Governanceverslag In dit verslag staat hoe de Raad van Toezicht haar taken en verantwoordelijkheden in 2012 heeft ingevuld. De Raad handelt daarbij conform de 1 juli 2011 geactualiseerde ‘Governancecode Woningcorporaties’. Datzelfde geldt voor de toepassing van de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’ en de ‘Honoreringscode commissarissen’, beide van juli 2010. De Raad heeft kennis genomen van de Wet Normering Topinkomens en het daarop gebaseerde ministeriële besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting’.

7.1 Governance-structuur van Woningstichting Leusden Woningstichting Leusden is een stichting. De statuten vermelden de taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht. De uitwerking daarvan is vastgelegd in het ‘Reglement Raad van Toezicht en bestuur Woningstichting Leusden’. Dit reglement is door de Raad en de bestuurder op 13 december 2012 opnieuw vastgesteld en is evenals de statuten op de website van Woningstichting Leusden geplaatst. Het bestuur van Woningstichting Leusden bestaat uit één directeur-bestuurder. Ook de taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder staan vermeld in de statuten en zijn nader uitgewerkt in genoemd reglement. Daarnaast zijn de bevoegdheden van de bestuurder, de delegatie daarvan aan leden van het managementteam en de procuratieregeling geregeld in de ‘Bevoeghedenregeling’. Ook deze regeling is door de Raad en de bestuurder op 13 december 2012 opnieuw vastgesteld. De directeur-bestuurder heeft voor het nemen van een aantal, in de statuten beschreven, besluiten de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht nodig. Deze besluiten en de wijze waarop die worden genomen zij nader beschreven in genoemd reglement en regeling. Deelnemingen In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV officieel opgericht. Leusden Vastgoed Holding BV is 100% dochter van Woningstichting Leusden en Leusden Vastgoed BV is 100% dochter van Leusden Vastgoed Holding BV. De deelnemingen zijn opgericht om bedrijfsactiviteiten onder te brengen die een risico met zich meebrengen, die naar ons oordeel niet in de doelstelling van Woningstichting Leusden passen. Op dit moment vinden er geen activiteiten plaats via de BV’s. Het bestuur van en toezicht op beide deelnemingen is geregeld in genoemd reglement.


7.2 Samenstelling van de Raad van Toezicht Naam Geboorte

jaar Functie Commissie Benoemd Aftredend Herbenoembaar

Dhr. H. A Voortman 1953 Voorzitter RC - HV 2009 1 maart 2013 Ja Mw. E. de Kruijk 1958 Lid RC 2009 1 maart 2013 Ja Dhr. M.G. Jekel RA Dhr. J.G. Hofland RE RA Dhr. Drs. R.J. de Kimpe Dhr. R. Krol

1958 1973 1957 1962

Vice vz Lid Lid Lid

AC AC RC AC - HV

2003 2010 2010 2010

16 april 2014 1 maart 2014 1 maart 2014 1 maart 2014

Nee Ja Ja ja

AC Audit Commissie RC Remuneratie Commissie HV Huurdersvertegenwoordiging

Functies en nevenfuncties leden Raad van Toezicht in 2012 De heer H.A. Voortman

• Directeur economische ontwikkeling Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland • Bestuurslid Stichting Binnenstadsmanagement Amersfoort • Secretaris Rotary Club Amersfoort-Regio • Provinciaal consul ANWB • Bestuurslid Stichting Rabobank Leusden Ondernemersprijs • Lid klachtencommissie Mickey’s Kinderdagverblijven

Mevrouw E. de Kruijk

• Secretaris directeur bij waterschap Groot Salland • Voorzitter Stichting Eerstelijnsgezondheidszorg Achterveld

De heer M.G. Jekel RA

• Directeur Financiën, ASR Nederland NV • Lid Raad van Commissarissen SOS International BV • Lid Raad van Commissarissen Brand New Day Houdstermaatschappij BV • Lid Raad van Commissarissen Brand New Day Levensverzekeringsmaatschappij NV

De heer J.G. Hofland RA RE

• Senior Vice President Group Audit ABN AMRO bank De heer drs. R.J. de Kimpe

• Partner marketingadviesbureau VODW • Voorzitter Bedrijvenkring Leusden • Lid Raad voor Economische ontwikkeling regio Amersfoort

De heer R. Krol • Senior planontwikkelaar, FAME Planontwikkeling bv Zwolle • Voorzitter stichting Behoud Kerkelijke Gebouwen Utrecht • Kerkrentmeester Protestantse kerk Leusden

In overeenstemming met de statuten zijn de leden van de Raad benoemd voor een periode van maximaal 4 jaar. De heer Jekel functioneert in zijn derde termijn. Op grond van de vernieuwde Governancecode en de maatschappelijke discussie over het beperken van de zittingstermijnen heeft de raad zich kritisch beraden op de vraag of het uitdienen door de heer Jekel van deze 3e Jaarverslag 2012 – Woningstichting Leusden Pagina 40 van 46

zittingstermijn wenselijk is. Vanwege de noodzakelijke continuïteit, met name vanwege langlopende ‘mfc’s-projecten’, en het gegeven dat de overige leden van de raad allemaal recent (2009 en 2010) zijn benoemd heeft de raad die vraag bevestigend beantwoord. De noodzakelijke continuïteit in de raad heeft er ook toe geleid dat de raad eind 2012 een rooster van aftreden heeft opgesteld waarbij tijdig in vervanging is voorzien.

2013 2014 2015 2016 2017 2018 H.A. Voortman Aftredend

herbenoembaar Aftredend niet

herbenoembaar

R.J. de Kimpe

Aftredend herbenoembaar

Aftredend niet herbenoembaar

R. Krol



E. de Kruijk Aftredend herbenoembaar


J.G. Hofland



M.G. Jekel


Nieuw lid 1 1 1 2

Aant. leden 6 6 5 6 6 5

De raad kent een auditcommissie en een remuneratiecommissie. Van beide commissies is het reglement eind december opnieuw vastgesteld. De reglementen zijn te vinden op de website van de stichting.

7.3 Profiel van de Raad van Toezicht Begin 2013 heeft de raad een nieuwe profielschets vastgesteld. Deze profielschets is te vinden op de website van de woningstichting. De profielschets kent zeven aandachtsgebieden. Deze aandachtsgebieden zijn als volgt in de raad vertegenwoordigd.

Volk

shui

sves

telijk

Bij d

e do

elgr

oep

betro

kken

Die

nstv

erle

ning

Vast

goed

ontw

ikke

ling

Zorg

en

Wel

zijn

Fina

ncie

el-e

cono

mis

ch

Jurid

isch

/bes

tuur

lijk

Dhr. H.A. Voortman X X Mw. E. De Kruijk X Dhr. M.G. Jekel RA X Dhr. J.G. Hofland RE RA X Dhr. Drs. R.J. de Kimpe X Dhr. R. Krol X De Raad zal bij komende benoemingen zich vooral richten op kandidaten met kennis op volkshuisvestelijk gebied en het terrein van zorg en welzijn.


7.4 Informatieverzameling door de Raad van Toezicht Op welke wijze verkreeg de Raad in 2012 informatie die noodzakelijk is om haar toezichthoudende rol voldoende in te vullen? Uiteraard volgen de leden van de Raad alert de voorstellen en maatregelen van de landelijke, regionale en lokale overheid met betrekking tot wonen en de mogelijke gevolgen daarvoor voor Woningstichting Leusden. Dit gebeurt onder andere via de informatievoorziening van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties, via de nieuwssite en magazine van branchevereniging Aedes en via de lokale pers. Een beeld van het gevoerde beleid van Woningstichting Leusden, de bereikte resultaten en de relevante (markt)ontwikkelingen vormde de Raad zich door:

• informatie van de bestuurder: onder andere zijn in 2012 geagendeerd en besproken het jaarverslag 2011, de begroting 2013, investeringsbesluiten; belangrijk voor de informatievoorziening zijn ook de besproken trimesterrapportages over de voortgang van de voorgenomen activiteiten en aandacht voor besteding van budgetten, de projectontwikkeling, liquiditeitenprognose, treasury activiteiten en risicoinventarisatie en –beheersing.

• informatie van de accountant: managementletter en jaarverslag zijn besproken in aanwezigheid van de accountant.

• informatie van CFV, WSW en het ministerie: ontvangen rapportages en oordeelsbrieven zijn in de vergadering van de Raad besproken.

• informatie van belanghouders: met de Woon Adviesraad heeft de Raad in 2012 een gesprek gevoerd, daarnaast waren leden van de Raad waar nodig aanwezig op informatiebijeenkomsten van de gemeente en bij raadsvergaderingen.

• informatie vanuit de ondernemingsraad en overleg met de ondernemingsraad • tenslotte verkreeg de Raad informatie door het volgen van symposia en cursussen. In 2012

hebben vier leden van de Raad deelgenomen aan VTW thema- en ledenbijeenkomsten. De Raad is van mening dat zij gedurende 2012 voldoende in de diepte en de breedte is geïnformeerd om het toezicht adequaat in te vullen.

7.5 Toezichtskader van de Raad van Toezicht Vanuit welk kader beoordeelt de Raad haar voorgelegde besluiten? Dit kader voor het uitoefenen van de toezichtstaak van de Raad is in 2012 gevormd door uiteraard ter zake doende weten regelgeving (waaronder het BBSH), de door Woningstichting Leusden onderschreven Aedescode, de statuten en het strategisch beleid van Woningstichting Leusden zoals vastgelegd in het jaarverslag 2011, de begroting 2012 met daarin beschreven de voorgenomen activiteiten gedurende 2012, de prestatieafspraken tussen Woningstichting Leusden en de gemeente Leusden en tenslotte de elementaire beginselen van goed ondernemerschap. Op grond van dit kader beoordeelt de Raad in ieder geval de bestuursbesluiten inzake de realisatie van volkshuisvestelijke doelen, de continuïteit van Woningstichting Leusden, de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van Woningstichting Leusden, de opzet en werking van interne beheersings- en controlesystemen, het kwaliteitsbeleid, de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording, de financiële verslaggeving en het de naleving van weten regelgeving.

7.6 Vergaderingen en besluitvorming Raad van Toezicht In 2012 heeft de Raad 4 maal op reguliere wijze vergaderd. Daarnaast waren er 6 extra vergaderingen om de actuele zaken (onder andere de ontwikkeling van de 3 multifunctioneel centra) te bespreken. De directeur-bestuurder was bij al deze vergaderingen aanwezig. De agenda van de vergadering werd voorbereid door de voorzitter en directeur-bestuurder. De vergaderingen zijn steeds tijdig bijeengeroepen, onder vermelding van (op basis van een jaarschema bepaalde) agendapunten, aangevuld met actuele punten.


Afhankelijk van de agenda waren andere deskundigen in de vergaderingen aanwezig om de Raad ten behoeve van de besluitvorming van extra informatie te voorzien dan wel gerezen vragen te beantwoorden, bijvoorbeeld de accountant of managers van Woningstichting Leusden De belangrijkste besluiten die de Raad heeft genomen zijn: Besluiten betreffende het functioneren van de Raad

• Vaststellen van het geactualiseerde Reglement Raad van Toezicht en Bestuur, de Bevoegdhedenregeling, het Reglement Auditcommissie en het Reglement Remuneratiecommissie.

• Vaststellen nieuw rooster van aftreden. • Herziening profielschets Raad van Toezicht. • Herbenoeming van de heer H.A. Voortman en Mevr E. de Kruijk per 1 maart 2013.

Goedkeuring van bestuursbesluiten

• Jaarverslag en jaarrekening 2011 van Woningstichting Leusden alsmede de Jaarrekening 2011 van Leusden Vastgoed Holding en Leusden Vastgoed BV

• De voortzetting van de ontwikkeling van de multifunctionele centra • Opnieuw toetreding tot AEDES per 1 januari 2013 • Verlaging van de verkoopprijzen van de projecten ’t Zicht en Zuidhoek • Het nieuwe Treasurystatuut • Begroting 2013 en de meerjarenraming van Woningstichting Leusden

Overige besluiten

• Instemming met het terugtreden van de heer Van de Water als bestuurder per 1 oktober 2012.

• Benoeming van de heer Karsten als bestuurder a.i. per 1 oktober 2012 voor een periode van 6 maanden.

• Visitatie van Woningstichting Leusden in de loop van 2013 Geen enkel (voorgenomen) besluit van de bestuurder heeft de Raad besloten niet goed te keuren. De auditcommissie heeft in 2012 drie keer vergaderd. Onderwerpen in deze vergaderingen waren het accountantsverslag 2011, het jaarverslag en de jaarrekening 2011, het nieuwe treasurystatuut en de nieuwe opdracht aan de accountant. De remuneratiecommissie heeft in 2012 twee keer vergaderd. Onderwerpen waren de bezoldiging van de directeur-bestuurder en zijn functioneren, de honorering van de leden van de Raad van Toezicht en de werving van een nieuwe directeur-bestuurder.

7.7 Algemeen oordeel van de Raad van Toezicht Het jaar 2012 is bijzonder geweest in de historie van Woningstichting Leusden. De gevolgen van de economische crisis werden meer en meer voelbaar en hadden hun effect op de bedrijfsvoering. De verdere ontwikkeling van de Multifunctionele Centra (MFC) vroegen om extra aandacht en inspanningen van zowel de directeur-bestuurder als de Raad van Toezicht. In gesprekken met het gemeentebestuur is de basis voor verbeterde afspraken gelegd, die een verantwoorde exploitatie van de MFC’s dichterbij hebben gebracht. De bouw van het appartementencomplex ’t Zicht ontmoette onverwachte problemen door het faillissement van de constructeur. De verkoop van de appartementen loopt minder goed dan begroot. Desalniettemin is besloten de bouw van beide torens voort te zetten.


Ondanks de economische malaise zijn de verkoopdoelstellingen m.b.t. het afstoten van huurwoningen ruimschoots gehaald, hetgeen een positieve invloed op de kasstroom van Woningstichting Leusden heeft gehad. In september 2012 is directeur-bestuurder André van de Water met vroegpensioen gegaan. Woningstichting Leusden heeft op waardige wijze afscheid van deze kleurrijke bestuurder genomen, die gedurende 18 jaar een belangrijke stempel heeft gedrukt op de groei en bloei van de organisatie. Tegen de achtergrond van de turbulente ontwikkelingen in de branche en de uitdagingen waar de woningstichting zich voor gesteld ziet heeft de Raad van Toezicht medio 2012 besloten een interim-directeur aan te stellen. Kees Karsten heeft deze taak op zich genomen. Zijn opgaaf is het in goede banen leiden van de grote projecten, welke Woningstichting Leusden onder handen heeft, het stroomlijnen van de bedrijfsvoering en het adviseren van de Raad van Toezicht over het profiel van de nieuwe directeur-bestuurder. De Raad van Toezicht heeft grote waardering voor de inzet van de beide bestuurders en de organisatie in 2012, met name ook op het gebied van een efficiëntere bedrijfsvoering.

7.8 De Raad van Toezicht als werkgever De Raad functioneerde tot en met 31-12-2012 als werkgever voor de directeur-bestuurder; de heer drs. A.J. van de Water (1950). Hij is op 01-09-1994 in dienst gekomen en per 23-4-2003 benoemd als directeur-bestuurder, herbenoemd in 2007 voor onbepaalde tijd. Sinds 1 juli 2010 is de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’ van kracht. Woningstichting Leusden past deze code toe. Daarom is in het najaar van 2010 een extern advies gevraagd omtrent de indeling van Woningstichting Leusden op grond van de methodiek die in de code is beschreven. Daarbij kwam naar voren dat de woningstichting zowel als ‘D’ als als ‘E’ corporatie kon worden getypeerd. Omdat op dat moment de toenmalig bestuurder de heer A.J. van de Water in ‘E’ werd gehonoreerd is besloten deze de honorering te continueren. Inmiddels is de heer van de Water met ingang van 1 oktober 2012 in goed overleg met de Raad van Toezicht afgetreden als bestuurder en per 31-12-2012 met vroegpensioen gegaan. Per 1 januari 2012 is het salaris van de heer van de Water bruto € 9.405,49 per maand. Het totaal jaarsalaris voor 2012 incl. 8% vakantiegeld bedraagt bruto € 122.262. De totale honorering van de heer van de Water (dus inclusief werkgeversaandeel pensioenpremie en belaste onkosten vergoedingen en uitbetaling vakantiedagen) bedroeg in 2012 € 168.770. Per 1 oktober is via een detacheringovereenkomst met Twijnstra Gudde de heer C.J.M. Karsten benoemd als bestuurder a.i. voor een periode van 6 maanden. Deze overeenkomst is aangegaan voor 4 dagen per week voor een vast tarief van € 1.100 (ex BTW) per dag. De remuneratiecommissie van de Raad heeft in december 2011 een beoordelingsgesprek met de heer Van de Water gevoerd. Daarin is geconstateerd dat betrokkene Woningstichting Leusden op goede wijze heeft geleid, dat doelstellingen zijn behaald en dat daar waar nodig adequaat is bijgestuurd. Met betrekking tot het functioneren van de heer Karsten als bestuurder a.i. is een plan van aanpak afgesproken dat is vastgesteld in de vergadering van de Raad Van toezicht van 13 november 2012. Over de voortgang van dit plan van aanpak is er vier wekelijks overleg tussen de heer Karsten en de voorzitter van de Raad van Toezicht. De werving van een nieuwe bestuurder is door de remuneratiecommissie in december 2012 gestart. De werving vindt plaats met behulp van externe begeleiding, met de bestuurder a.i. als adviseur. Er Jaarverslag 2012 – Woningstichting Leusden Pagina 44 van 46

zal een openbare werving plaatsvinden op basis van een opgesteld profiel. Wat de honorering betreft zal deze dienen te passen binnen de Wet Normering Topinkomens en het daarop gebaseerde ministeriële besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting’. Dit betekent voor Woningstichting Leusden een maximum honorering van € 85.000 (inclusief belaste onkostenvergoedingen en werkgevers aandeel pensioenpremie).

7.9 Honorering van de Raad van Toezicht Met ingang van 1 juli 2010 is de ‘Honoreringscode commissarissen’ van de VTW van kracht. Aan deze code toets de Raad de honorering van haar leden. De hoogte van de beloning is per 1 januari 2012 verhoogd met 2,3% en is voor 2012 door de Raad als volgt vastgesteld: € 11.467,50 voor de voorzitter en € 7.645 voor de leden. Dit is binnen voornoemde code, zowel in geval WSL wordt getypeerd als ‘D’ dan wel als ‘E’ corporatie. In de vergadering van 13 december 2012 zijn de leden mevrouw E. de Kruijk en de heer H.A. Voortman herbenoemd per 1 maart 2013. De honorering van beiden dient te passen binnen de Wet Normering Topinkomens en het daarop gebaseerde ministeriële besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting’. In dezelfde vergadering hebben de overige leden van de Raad van Toezicht besloten dat ook voor hen de bezoldiging per 1 maart 2013 op grond van genoemde regelgeving zal plaatsvinden. Per 1 maart 2013 zal de honorering voor de voorzitter dan ook € 6.375 bedragen en voor een lid € 4.250 euro per jaar (exclusief BTW).

7.10 De Raad van Toezicht en de Governance Code Woningstichting Leusden onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en de algemeen verbindendverklaring daarvan. Woningstichting Leusden wil de Code geheel naleven. In het 4e kwartaal van 2012 hebben we dit gecontroleerd. Uit die analyse blijkt dat de woningstichting grotendeels aan de code voldoet, maar niet volledig. Aandachtpunten uit de analyse betroffen:

• het in ons jaarverslag vermelden van onze governancestructuur, dan wel wijzigingen daarin (I.1); dit doen we met ingang van dit jaarverslag.

• hierbij aangeven in hoeverre Woningstichting Leusden de Governancecode volgt en zo niet waarom daar voor gekozen is (I.2); dit doen we met ingang van dit jaarverslag.

• wij voldoen in de letter aan het opstellen van risico analyses (II.1.4); wij menen wij dat de kwaliteit daarvan kan toenemen en zullen daarop toezien.

• er is thans geen toetsingskader voor het aangaan en beëindigen van verbindingen (II.1.7), hiernaast moet het toetsingskader voor investeringen worden vernieuwd; het eerste zal in de loop van 2013 worden opgesteld, een toetsingskader voor investering zal begin 2013 worden vernieuwd.

• het door de raad opstellen van een remuneratierapport conform II.2.3., II.2.4 en II.2.5; met ingang van het verslagjaar 2012 is hierin door de raad voorzien.

• er is geen (daartoe aangewezen) lid in de raad met specifieke kennis, ervaring in de volkshuisvesting (III.3.2); dit is wel opgenomen in voorgestelde nieuwe profiel en zal bij de eerstvolgende benoeming aan de orde zijn.

• toelichten in het jaarverslag waarom een van de leden langer dan maximaal 2 keer 4 jaar in raad zitting heeft (III.3.5); dit gebeurt in dit jaarverslag.

• het door de raad vermelden in het jaarverslag van samenstelling, het aantal vergaderingen, en belangrijkste besproken onderwerpen van commissies van de raad; dit gebeurd in dit jaarverslag.

• de wijze waarop Woningstichting Leusden zich verantwoordt over de dialoog de is gevoerd met belanghebbenden (V.1.2 en V.1.3); dit is in de plannen voor 2013 opgenomen.

• het eens per 4 jaar laten visiteren (V.2); inmiddels is besloten dat een visitatie per 1 september 2013 moet zijn afgrond.


De Raad heeft in haar laatste vergadering van 2012 een zelfevaluatie gehouden. De Raad van Toezicht is van mening dat dit in het afgelopen jaar het toezicht goed en actief is uitgevoerd. Dat geldt ook voor haar rol als werkgever. De klankbordfunctie blijft een aandachtspunt. De lijn tussen er (te) dicht opzitten en (te) veel afstand moet nauwkeurig bewaakt worden. De auditcommissie en de remuneratiecommissie zijn tevreden over de werking van de commissies. De raad formuleerde de volgende aandachtspunten: volgend jaar geven we extra aandacht aan de kwaliteit van de dienstverlening, meer aandacht voor benchmarks (allen), opnieuw tijd nemen voor een “benen op tafel sessie” (1½ dag). De Raad van Toezicht heeft het individueel functioneren besproken en geconstateerd dat alle leden voldoende tijd nemen voor de vergadering en de voorbereiding hiervan, er 4 van de 6 leden één of meerdere trainingsdagen van de VTW hebben gevolgd en dat in het onderling functioneren geen belemmeringen worden gevoeld. De raad is zeer tevreden over de invulling van het voorzitterschap door de heer H.A. Voortman.

7.11 Verklaring van de Raad van Toezicht Conform de statuten van Woningstichting Leusden heeft de Raad van Toezicht aan BDO Audit & Assurance BV opdracht verstrekt om de jaarrekening 2012 en het jaarverslag 2012 te onderzoeken. Het accountantsrapport is in de vergadering van 26 juni 2013 door de Raad van Toezicht met de accountant besproken. De accountant heeft in de vergadering een toelichting gegeven op de belangrijkste zaken en er is kennisgenomen van de door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond hiervan heeft de Raad van Toezicht de jaarrekening en het jaarverslag goedgekeurd. Tevens verklaart de Raad van Toezicht dat alle leden volledig onafhankelijk hebben gefunctioneerd. De Raad is van mening dat het intern toezicht over 2012 naar beste kunnen en op goede wijze is ingevuld. Tot slot is een woord van dank op zijn plaats voor alle medewerkers van Woningstichting Leusden. Zij hebben zich met grote toewijding voor Woningstichting Leusden ingezet en een prima prestatie geleverd in 2012. Leusden, 26 juni 2013 H. A Voortman Mw. E. de Kruijk M.G. Jekel J.G. Hofland R.J. de Kimpe R. Krol


Jaarrekening 2012

Inhoud 1 Balans ............................................................................................................................................. 2

2 Winst- en verliesrekening ............................................................................................................ 5

3 Kasstroomoverzicht ...................................................................................................................... 6

4 Waarderingsgrondslagen ............................................................................................................ 7

4.1 Algemene grondslagen ........................................................................................................ 7

4.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva ................................................ 8

4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat ................................................................ 14

4.4 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling............ 17

4.5 Grondslag kasstroomoverzicht ......................................................................................... 18

5 Toelichting op de balans ............................................................................................................ 19

6 Toelichting op de winsten verliesrekening ............................................................................ 27

7 Overige gegevens ....................................................................................................................... 31

8 Accountantsverklaring ................................................................................................................ 32

Pagina 1 van 32

1 Balans 31-dec 31-dec

Balans per ultimo 2012 2011vóór resultaatbestemming, in euro's

ACTIVA

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activaSociaal vastgoed in exploitatie 112.967.366 116.224.444 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 9.227.222 10.646.891 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 5.302.278 5.362.400

127.496.866 132.233.735

VastgoedbeleggingenCommercieel vastgoed in exploitatie 20.824.450 18.052.118 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 25.603.208 21.160.152

46.427.657 39.212.270

Financiële vaste activaDeelnemingen 18.500 18.500 Latente belastingvordering 358.784 535.027 Te vorderen BWS-subsidies 0 34.799 Overige 132.750 54.000

510.034 642.326

Som der vaste activa 174.434.558 172.088.331

VLOTTENDE ACTIVAVoorradenMVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop 3.125.639 6.577.428 Vastgoed bestemd voor verkoop 3.706.802 322.500 Overige voorraden 878 1.524

6.833.319 6.901.452

Onderhanden projecten 108.078 -

VorderingenHuurdebiteuren 108.515 102.059 Belastingen - 2.214.683 Overige vorderingen 1.077.931 312.900 Overlopende activa 129.847 133.534

1.316.293 2.763.176

Liquide middelen 5.938.992 8.152.335

Som der vlottende activa 14.196.682 17.816.963

TOTAAL ACTIVA 188.631.239 189.905.294

Pagina 2 van 32

31-dec 31-dec

2012 2011

PASSIVA

Eigen vermogenKapitaal 45 45 Algemene reserve 10.859.455 9.514.566 Ongerealiseerde herwaardering 20.137.910 15.690.895 Resultaat boekjaar 2.334.637- 1.344.910

Totaal eigen vermogen 28.662.773 26.550.416

VoorzieningenVoorziening onrendabele toppen nieuwbouw - -

Langlopende schuldenLeningen kredietinstellingen 113.080.538 123.013.908 Terugkoopverplichting onder voorwaarden 26.218.588 21.352.693 Overige schulden 7.467 10.878 Totaal langlopende schulden 139.306.593 144.377.479

Kortlopende schuldenSchulden aan kredietinstellingen 15.978.654 11.912.158 Schulden aan leveranciers 1.614.708 2.935.813 Belastingen en premies sociale verzekeringen 276.061 124.859 Te betalen vennootschapsbelasting - - Onderhanden projecten 52.256 Overige schulden 698.847 1.646.269 Overlopende passiva 2.093.603 2.306.044 Totaal kortlopende schulden 20.661.873 18.977.399

TOTAAL PASSIVA 188.631.239 189.905.294

Pagina 3 van 32

Pagina 4 van 32

2 Winst- en verliesrekening

in euro's2012 2011

BedrijfsopbrengstenHuren 16.476.861 15.709.492Opbrengsten servicecontracten 647.088 599.465Verkoop onroerende zaken 787.410 71.837Overige bedrijfsopbrengsten 652.936 658.627

SOM BEDRIJFSOPBRENGSTEN 18.564.295 17.039.420

BedrijfslastenAfschrijvingen op vaste activa 4.024.647 3.829.867Overige waardeveranderingen materiele vaste activa 3.037.778 -634.096Personeelslasten 2.387.453 2.099.005Sociale lasten 228.173 217.520Pensioenlasten 331.327 297.701Kosten onderhoud 3.167.346 3.104.785Leefbaarheid 175.406 38.125Lasten servicecontracten 615.993 580.607Overige bedrijfslasten 2.354.881 2.393.459

SOM DER BEDRIJFSLASTEN 16.323.003 11.926.972

BEDRIJFSRESULTAAT 2.241.292 5.112.448

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -425.053 -577.623

FINANCIELE BATEN EN LASTENRentebaten 626.567 851.054Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 317 1.971Rentelasten 4.601.517 4.585.475

-3.974.633 -3.732.450

RESULTAAT UIT GEWONEBEDRIJFSUITOEFENING -2.158.394 802.375

RESULTAAT VÓÓR BELASTING -2.158.394 802.375

Vennootschapsbelasting -176.243 542.535

RESULTAAT NA BELASTING -2.334.637 1.344.910

Pagina 5 van 32

3 Kasstroomoverzicht 2012 2011

Kasstroom uit operationele activiteiten

Ontvangsten van huurders 17.187 16.249Ontvangsten van subsidiegevers 35 2.484Ontvangsten koopgarantwoningen 5.739 4.564Ontvangsten overig 270 234

23.231 23.531

Betalingen salariskosten en uitzendkrachten -2.946 -2.618Betalingen aan leveranciers onderhoud -3.100 -3.240Betalingen uit hoofde van zakeleijke lasten -676 -572betalingen overig -4.121 -3.130

-10.843 -9.560

12.388 13.971

Ontvangen interest 255 98Betaalde interest -4.834 -4.533Betaalde winstbelasting (VPB) 1.991 -307

-2.588 -4.742

9.800 9.229

Kasstroom uit investeringsactivitietenDesinvesteringen materiële vaste activa 2.520 2.017Desinvesteringen financiële vaste activa 31 0

2.551 2.017

Investeringen materiële vaste activa -7.600 -18.030Investeringen financiële vaste activa -125 0

-7.725 -18.030

-5.174 -16.013

Kasstroom uit financieringsactiviteitenOntvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) 5.000 16.500Aflossing langlopende schulden -10.560 -6.022

-5.560 10.478

Mutatie geldmiddelen in het boekjaar -934 3.694

Saldo ultimo boekjaarLiquide middelen 5.939 8.152Schulden aan kredietinstellingen-rekening courant -1.501 -2.780

4.438 5.372

Saldo primo boekjaarLiquide middelen 8.152 2.049Schulden aan kredietinstellingen-rekening courant -2.780 -371

5.372 1.678

Mutatie in het boekjaar -934 3.694

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit investeringsactivitieten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Pagina 6 van 32

4 Waarderingsgrondslagen

4.1 Algemene grondslagen Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De jaarrekening 2011 is gebaseerd op de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 ‘Toegelaten Instellingen volkshuisvesting’ (aangepast 2011). Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving in RJ-uiting 2011-2 de herziene Richtlijn 645 gepubliceerd, die van kracht is voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In de RJ-uiting wordt sterk aanbevolen om de herziene Richtlijn 645 met ingang van boekjaar 2011 toe te passen. Derhalve heeft Woningstichting Leusden de herziene Richtlijn 645 reeds in boekjaar 2011 integraal toegepast.

Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 20%.

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling).

Pagina 7 van 32

4.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Algemeen Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructuringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningstichting rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie Verkrijgingsprijs

Het sociaal vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn volgens de lineaire methode bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, waarbij rekening is gehouden met de componentenbenadering.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen exclusief de leningen die specifiek voor de onroerende zaken zijn aangetrokken. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waarde verhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Complex-indeling

Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. De indeling is deels bepaald door samenvoeging van oudere

Pagina 8 van 32

complexen en deels door rekening te houden met bestaande product-marktcombinaties. Complexen bestaande uit eengezins- en meergezinswoningen/appartementen zijn opgesplitst in afzonderlijke subcomplexen. Verder zijn er specifieke HAT-complexen gevormd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

Reële waarde en bijzondere waardeverminderingen

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte economische levensduur van de investeringen. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige onroerende zaken.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Uitgangspunten bedrijfswaarde

Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Verwachte huurverhoging in: • Eerste jaar 2013: 2,5%+ 1,5% extra (2012: 2,3%) • jaarlijkse huurontwikkeling vanaf 2013: 2,0 % (2012: 2,0 %),

• de onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjaren onderhoudsplanning per complex,

Pagina 9 van 32

• over de laatste vier jaar van de exploitatie van een complex wordt alleen klachten- en mutatieonderhoud gerekend,

• de variabele lasten (inclusief belastingen, dagelijks- en mutatieonderhoud) bedragen € 1.760 per woning in het eerste jaar (vorig jaar: € 1.787 per woning)

• voor het eerste jaar is rekening gehouden met de huurtoeslagheffing • jaarlijkse lastenstijging van 2,0% (vorig jaar: 2,5%), • disconteringsvoet 5,25% (vorig jaar: 5,25 %), • huurderving 0,35%, • De restwaarde van de grond en de sloopkosten van de complexen zijn gebaseerd

op reële schattingen

De verwachte opbrengstwaarde van de woningen die aangemerkt zijn voor verkoop worden alleen voor de eerstkomende vijf jaar op basis van de verwachte mutatiegraad ingerekend.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

Onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur.

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen zijn volgens de lineaire methode bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, waarbij rekening is gehouden met de componentenbenadering.

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing

geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van bedrijfsonroerend goed is

Pagina 10 van 32

gelijk gesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat . De reële waarde voor commerciële verhuur van woningen is gelijk gesteld aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken, die in het kader van de “Koopgarant”-regeling zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningstichting een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie.

De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs bij eerste waardering en de marktwaarde bepaald conform de contractvoorwaarden bij latere waardering. Bij eerste waardering is sprake van een herclassificatie van de onroerende zaken, zodat de herwaardering naar actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen worden verwerkt, tenzij sprake is van eerder genomen waardeverminderingen. Bij latere waardering wordt de waardemutatie in het resultaat verwerkt.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op de actuele waarde van de verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.

De “Koopgarant”-regeling heeft de volgende kenmerken:

• verkoop vindt plaats door overdracht van het recht van erfpacht die eeuwigdurend tegen nihil is afgekocht;

• het erfpachtrecht wordt verkocht conform de koopovereenkomst en gewaardeerd op de marktwaarde van de grond en woning;

• verkoopbedrag is de taxatiewaarde minus 25%; • Woningstichting Leusden heeft een terugkoopplicht; • mutatie van de taxatiewaarde bij terugkoop wordt gedeeld door erfpachtlater en

erfpachthouder.

De op balansdatum opgetreden geschatte waardemutatie van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt verwerkt in de balansposten.

In het geval van een waardestijging heeft Woningstichting Leusden in de toekomst een verplichting om een het overeengekomen deel van de waardestijging te betalen. In het geval van een waardedaling daalt het terugkoopbedrag met het overeengekomen deel van de waardedaling. Het bij terugkoop getaxeerde effect van door bewoner aangebrachte woningverbeteringen wordt door Woningstichting Leusden voor 100% verrekend.

Financiële vaste activa

Latente belastingvordering De vordering voor latente belastingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling inzake leningen. Gelet op de beperkte looptijd is de voorziening gewaardeerd tegen nominale waarde met een tarief van 25%.

De overige latente belastingvorderingen zijn ultimo 2012 niet tot waardering gebracht, gelet op de onzekerheid omtrent in de toekomst belastbare winsten die voor de realisatie van het

Pagina 11 van 32

tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Er is ultimo 2012 geen sprake van beschikbare voorwaartse verliescompensatie.

Te vorderen BWS-subsidies Bij de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies wordt de jaarlijkse bijdrage vooraf bepaald op basis van aannames ten aanzien van de huurontwikkeling en van de ontwikkeling van de exploitatielasten. De netto contante waarde van de (calculatorische) negatieve exploitatieresultaten is verantwoord als te vorderen BWS-subsidies. Deze subsidies worden uitbetaald in jaarlijks gelijkblijvende bedragen, maximaal in 30 jaar. In 2012 zijn de laatste betalingen ontvangen.

Deelnemingen De deelnemingen waarin de stichting invloed van betekenis heeft, zijn gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Voor zover hiervan geen sprake is de deelnemingen van verwaarloosbare betekenis zijn worden de deelnemingen gewaardeerd tegen aanschafwaarde. Verwaarloosbare betekenis wordt geacht aanwezig te zijn indien er géén feitelijke bedrijfsactiviteiten in de deelneming plaatsvinden.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop Deze vlottende activa wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs’.

MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop, die per balansdatum nog niet aan derden zijn verkocht en wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten, voor zover noodzakelijk verminderd met verwachte verliezen. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Voor zover het saldo een debetstand vertoont, wordt dit gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het saldo een creditstand vertoont, wordt dit gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen of lagere directe opbrengstwaarde.

Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

Pagina 12 van 32

In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.

Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Vorderingen

Algemeen Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden en staan ter vrije beschikking van de stichting. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

Voorzieningen

Voorziening onrendabele toppen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de geraamde stichtingskosten minus de bedrijfswaarde.

Langlopende schulden

Algemeen Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Leningen kredietinstellingen De leningen kredietinstellingen betreffen annuïtaire en fixeleningen.

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (VOV) heeft Woningstichting Leusden een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de betreffende onroerende zaken in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting is dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Pagina 13 van 32

4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3% voor de woningen onder de vrije-sector grens. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar Huurvast en Huurzeker geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord in het jaar van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden (“Koopgarant”-regeling) worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden.

Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Tot en met 2010 werd afgeschreven volgens de annuïtaire methode (vaste activa) dan wel lineaire methode (overige activa) op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven. Met ingang van 2011 wordt er alleen nog maar lineair afgeschreven op alle activa. Er zijn geen inhaalafschrijvingen gedaan.

Pagina 14 van 32

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel een terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.

Pensioenen De woningstichting heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. Deze regeling betreft een toegezegd pensioenregeling. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling betaalt de woningstichting op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van deze premies, heeft de woningstichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van de pensioenregeling. De woningstichting heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden verantwoord als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

Pagina 15 van 32

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en schulden.

De verwerkte vennootschapsbelasting in de winsten verliesrekening over 2010 en 2011 worden gespecificeerd naar acute belastinglast en mutaties in de belastinglatentie (ref. 6.4). Begin 2012 zijn op basis van een uitspraak van de Hoge Raad over de ANBI-status van corporaties de aangiften over 2008 en 2009 gecorrigeerd ingediend. De verwachting is dat er door het kunnen gebruik maken van de herbestedingsreserve over de jaren 2008 tot en met 2011 geen vennootschapsbelasting betaald behoeft te worden. De correcties over de jaren 2008 tot en met 2010 zijn in de uitkomst van 2011 verwerkt. De aangiften over 2008 en 2009 zijn door de belastingdienst definitief vastgesteld. De aangiften 2010 en 2011 zijn per ultimo 2012 nog niet door de belastingdienst vastgesteld. De werkelijke uitkomsten kunnen daarom nog gaan afwijken.

Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van de woningstichting dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van renterisico’s.

Onder financiële instrumenten worden zowel de primaire financiële instrumenten, zowel vorderingen, en schulden, als de financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de toelichting per balanspost. Financiële derivaten worden toegelicht onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.

Voor de financiële derivaten past de stichting kostprijshedge-accounting toe. Het effectieve deel van de financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen de reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt.

Valuta- en renterisico

Valutarisico De woningstichting is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Renterisico Woningstichting Leusden loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningstichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de woningstichting risico over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

Kredietrisico Woningstichting Leusden heeft geen significante concentraties van kredietrisico.

Pagina 16 van 32

Derivaten Zie de alinea bij financiële instrumenten.

4.4 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management:

• Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel; • Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en

herstructurering; • Vennootschapsbelasting.

Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.

De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woningstichting Leusden. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteit- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningstichting Leusden binnen de sector gangbare uitgangspunten.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer

Pagina 17 van 32

wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Vennootschapsbelasting Woningstichting Leusden is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting geworden. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 geldt een vaststellingovereenkomst met de belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is sprake van integrale belastingheffing. Vanaf 2008 is de door Woningstichting Leusden ondertekende Vaststellingsovereenkomst-2 van toepassing. Rondom de definitieve uitwerking van bovenstaande bestaan nog een aantal onzekerheden, mogelijke interpretatieverschillen en is continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijk materiële consequenties. Woningstichting Leusden volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en resultatenrekening.

Voor de vennootschapsbelasting is Woningstichting Leusden een fiscale eenheid aangegaan met Leusden Holding BV en Leusden Vastgoed BV aan gegaan met ingang van 1 januari 2008.

4.5 Grondslag kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de ontvangsten en betalingen uit operationele activiteiten gerubriceerd naar de belangrijkste te onderscheiden categorieën, zoals ontvangsten van huurders, betalingen aan leveranciers en betalingen aan werknemers.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Pagina 18 van 32

5 Toelichting op de balans

5.1 Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling

bestemd voor eigen

exploitatie

Onroerende en roerende

zaken ten dienste van

de exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken

verkocht onder voorwaarden

materiële vaste activa

Stand primo 2012Aanschafwaarde 153.561.313 12.921.167 6.508.830 22.939.786 7.513.199 203.444.295Herwaarderingen 0 0 0 0 15.690.895 15.690.895Cumulatieve waardeverminderingen -19.535.920 -2.274.276 0 -2.416.064 -961.953 -25.188.214Cumulatieve afschrijvingen -17.800.948 0 -1.146.430 -2.471.604 -1.081.989 -22.500.971

Boekwaarde 116.224.444 10.646.891 5.362.400 18.052.118 21.160.152 171.446.005

Mutaties 2012Investeringen 249.111 4.851.479 151.918 157.841 5.410.348

Desinvesteringen 0- Aanschafwaarde -443.570 -137.813 -174.750 -756.133- Cumulatieve afschrijving 109.618 6.263 115.881- Waardeverminderingen 0

Herwaardering 0 0 4.877.080 4.877.080

Afschrijvingen 0- Afschrijvingen -3.902.665 -212.039 -511.153 -4.625.857- Afschrijving ORT 548.250 51.615 599.866

Waardeveranderingen 0- Waardeverminderingen -187.296 -1.614.869 -73.360 -1.386.285 -3.261.810- Terugneming van waardeverminderingen 0 119.145 0 119.145

Overboekingen 0- Aanschafwaarde 1.082.086 -5.008.423 2.538.548 1.343.140 -44.649 -Waardevermindering -140.279 233.000 -89.131 -3.590 0- Cumulatieve afschrijving -572.333 987.362 -370.380 44.649

Totaal mutaties -3.257.078 -1.419.669 -60.122 2.772.331 4.443.056 2.478.519

Stand ultimo 2012Aanschafwaarde 154.448.940 12.764.222 6.660.748 25.340.521 8.839.431 208.053.861Herwaarderingen 0 0 0 0 20.567.975 20.567.975Cumulatieve waardeverminderingen -19.315.245 -3.537.000 0 -2.526.940 -2.351.829 -27.731.014Cumulatieve afschrijvingen -22.166.328 0 -1.358.469 -1.989.131 -1.452.369 -26.966.298

Boekwaarde 112.967.366 9.227.222 5.302.278 20.824.450 25.603.208 173.924.524

Pagina 19 van 32

Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen luiden als volgt:

• grond geen afschrijvingen • bouwkosten 40 tot 50 jaar • kantoor 40 jaar • inventaris 5 tot 10 jaar

Geactiveerde rente In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 469.176 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,589%.

Verzekering De activa zijn verzekerd tegen schade door brand, storm en een vliegtuig. Het vastgoed is verzekerd voor de herbouwwaarde waarbij onderverzekering is uitgesloten.

Financiering onroerend goed Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd of met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Actuele waarde De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op reële waarde bedraagt ultimo 2012 € 208 mln. Ultimo 2011 was de reële waarde € 172 mln.

Het sociale vastgoed heeft ultimo 2012 een bedrijfswaarde van € 169 mln. Het commerciële vastgoed heeft een marktwaarde van € 31 mln.

De bedrijfswaarde is in 2012 t.o.v. 2011 met € 36 mln. gestegen.

In 2012 bedroeg de totale bedrijfswaarde van de nieuw opgeleverde woningen (plus parkeergarage Tolgaarde) € 26,4mln. Daarnaast leidde de verkoop van de woningen tot een waardestijging van € 6,2 mln Door rekening te houden met kosten van uitplaatsing en sloop in de restwaarde is de bedrijfswaarde gedaald met € 10,4 mln. De overige mutaties geven een daling van € 3,4 mln.

Onroerende zaken in ontwikkeling In de onroerende zaken in ontwikkeling zijn 20 appartementen ’t Zicht opgenomen welke te koop worden aangeboden. Alle woningen die niet verkocht worden, zullen mogelijk na oplevering worden verhuurd. Drie van deze woningen zijn ultimo 2012 verkocht. Het investeringsbedrag van deze woningen is onder Onderhanden projecten verantwoord.

Pagina 20 van 32

2012 20115.2 Financiële vaste activa

Deelnemingen

Leusden Vastgoed Holding BVSaldo begin boekjaar 18.500 18.500Bij: investeringen 0 0Af: desinvesteringen 0 0

Saldo einde boekjaar 18.500 18.500

In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden Vastgoed BV opgericht.Leusden Vastgoed BV is een 100%-deelneming van Leusden Vastgoed Holding BV.In 2006 is door Woningstichting Leusden haar 100% belang in Leusden Vastgoed Holding BV volgestort.

Latente belastingvorderingSaldo begin boekjaar 535.027 711.270Bij:Ontstane verschillen boekjaarAf: Verrekende verschillen boekjaar 176.243 176.243Af: Verrekende verschillen 2008 en 2009


Te vorderen BWS-subsidies Saldo begin boekjaar 34.799 95.300Bij: Rente boekjaar 317 1.971Af: Ontvangsten in het boekjaar 35.110 62.472Af: Afboeking klein verschil 6 0

Saldo einde boekjaar 0 34.799

Dit betreft de contante waarde van nog te ontvangen bijdragen. De maximale uitbetalingstermijn is 30 jaar.

Overige financiële vaste activa

VerzekeringspremieSaldo begin van het boekjaar 54.000 0Bij:Storting premie 0 54.000Af: Vrijval jaardeel 15.000 0


In 2010 is er een Cap van 4,25% afgesloten voor de periode1 maart 2012 tot 1 maart 2015. De premie wordt in drie jaar (vanmaart 2012 t/m februari 2015 ten laste van het resultaat gebracht.

Leningen U/GSaldo begin boekjaarBij: Verstrekte leningen 125.000 0Af: Aflossingen 31.250 0

93.750 0

Totaal overige financiële vaste actvia 132.750 54.000

Totaal financiële vaste activa 510.034 642.326

In het boekjaar 2008 is een latentie ontstaan als gevolg van de lagere fiscale waardering van de leningen dan commercieel per 1 januari 2008. Het waarderingsverschil wordt over de gemiddelde looptijd van de leningen (8 jaren) verrekend.

Pagina 21 van 32

5.3 Voorraden2012 2011

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoopSaldo begin van het boekjaar 6.577.428 4.056.741Investeringen 2.178.892 2.946.219Verkoop 1.524.232 0Waardevermindering 1.058.670 425.532Overboeking naar onroerende zaken bestemd voor verkoop 3.047.779 0

Saldo einde boekjaar 3.125.639 6.577.428

Onroerende zaken bestemd voor verkoopSaldo begin van het boekjaar 322.500 175.000Overboeking van vastdgoed in ontw. Bestemd voor verkoop 3.047.779 0Mutaties 336.523 147.500

Saldo einde boekjaar 3.706.802 322.500

Voorraad materialenSaldo begin van het boekjaar 1.524 2.117Mutaties -646 -593

Saldo einde boekjaar 878 1.524

Totaal voorraden 6.833.319 6.901.452

5.4 Onderhanden projectenOnderhanden projecten in opdracht van derden 558.633 0Totaal ontvangen voorschotten 450.555 0

Boekwaarde per 31 december 108.078 0

Ultimo 2012 zijn er drie appartementen 't Zicht verkocht. De investeringen inzake deze verkopen zijn hier verantwoord.

5.5 Vorderingen

Huurdebiteuren 182.476 187.085Af: Voorziening debiteuren -73.961 -85.026

Totaal huurdebiteuren 108.515 102.059

BelastingenTe vorderen BTW 0 223.467Te vorderen VPB 0 1.991.215

Totaal belastingen 0 2.214.683

Voor de specificatie van de post te vorderen VPB zie paragraaf 6.4

Overige vorderingen- Pensioenpremie 268 5.026- Nog te ontvangen bedragen 1.070.984 305.205- Diverse kleine vorderingen 6.679 2.669

Totaal overige vorderingen 1.077.931 312.900

De nog te ontvangen bedragen betreffen o.a. vorderingen op samenwerkingsverbanden, zoals:woningcorporatie Nijkerk, Larikslaan 2, servicebureau gemeenten, mutatiekosten vertrokken huurders en nog te ontvangen bedragen van 3 verkochte woningen en 2 termijnen van verkochte nieuwbouwwoningen

Pagina 22 van 32

2012 2011

Overlopende activa.Nog te ontvangen rente 25.696 123.419Servicekosten 104.151 10.115

Totaal overlopende activa 129.847 133.534

Totaal vorderingen 1.316.293 2.763.176

5.6 Liquide middelen.Rekening courant banken 5.938.992 8.152.335

Totaal liquide middelen 5.938.992 8.152.335

5.7 Eigen vermogen

Kapitaal 45 45

Algemene reserve

Saldo begin boekjaar 25.205.441 20.644.047Resultaatbestemming (resultaat vorig boekjaar) 1.344.910 957.787Mutatie niet gerealiseerde winst verkoop onder voorwaarden 4.447.015 3.603.627

Saldo einde boekjaar 30.997.366 25.205.461Resultaat boekjaar -2.334.637 1.344.910

Totaal eigen vermogen 28.662.774 26.550.416

De totale niet gerealiseerde winst inzake verkopen onder voorwaarden is als volgt opgebouwd:Stand begin boekjaar 15.690.895Verkopen onder voorwaarden 4.447.015

Stand einde boekjaar 20.137.910

5.8 Voorzieningen

Voorziening onrendabele toppen nieuwbouwStand begin boekjaar 0 1.153.000Dotaties 0 0Onttrekkingen 0 -1.153.000

Stand einde boekjaar 0 0

Totaal voorzieningen

Indien de afwaardering wegens onrendabele top van een nieuwbouwproject de werkelijkeinvestering per balansdatum van dat nieuwbouwproject overtreft, wordt het meerdere niet in mindering gebracht op het activum maar als voorziening gepresenteerd. De afwaarderingen wegens onrendabele top nieuwbouw zijn verwerkt onder post 13.2.2 in de Winst- en Verliesrekening.

Pagina 23 van 32

5.9 Langlopende schulden. 2012 2011

Stand leningen begin boekjaar (> 1 jaar) 123.013.908 117.073.917Kortlopende aflossingsverplichtingen 10.560.009 6.014.953

Stand leningen beging boekjaar 133.573.917 123.088.870Bij: Nieuwe leningen 5.000.000 16.500.000Af: Reguliere aflossingen -1.019.935 -1.014.953Af: Aflossing einde looptijd/extra aflossing -9.540.074 -5.000.000

128.013.908 133.573.917Kortlopende aflossingsverplichtingen -14.933.370 -10.560.009

Saldo leningen o/g einde boekjaar (> 1 jaar) 113.080.538 123.013.908

De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg over 2012 3,50% (over 2011 3,56%).

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.De aflossingsverplichting voor 2013 bedraagt: € 14.933.370.

Specificatie leningen naar restant looptijd en rente-% (x €1.000)

totaal 0 - 3% 3 - 4% 4 - 5% 5 - 6% 0 - 5 jaar 56.096 15.445 11.716 23.935 5.000 6 - 9 jaar 16.418 16.41810 - 20 jaar 9.000 9.000

> 20 jaar 46.500 6.500 10.000 30.000Totaal 128.014 21.945 38.134 62.935 5.000

Obligo's WSW

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaardenSaldo begin boekjaar 21.352.693 17.123.025Terugkopen -452.323 -288.750Vermeerderingen 6.279.450 4.903.500Waardemutatie ultimo boekjaar -961.232 -385.082

Saldo einde boekjaar 26.218.588 21.352.693

Woningstichting Leusden heeft in 2012 in totaal 40 woningen onder voorwaarden (Koopgarant) verkocht. Ook zijn er in 2012 zijn er 3 woningen teruggekocht. Het totaal aantal verkochte woningen onder voorwaarden is nu op 168 gekomen. Voor een nadere toelichting op de verwerkingswijze en waardering van de terugkoopverplichting wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen.

Waarborgsommen.Saldo begin boekjaar 5.071 12.324Mutaties -793 -7.253


De waarborgsommen zijn van een aantal huurders met huurachterstanden huurders met problemen met wie in het verleden een extra hogewaarborg is afgesproken.

Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door Woningstichting Leusden afgesloten leningen heeft Woningstichting Leusden een voorwaardelijke obligoverplichting van € 4,8 mln.Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt géén beroep gedaan op deze obligoverplichting.

Pagina 24 van 32

2012 2011Overige schuldenSaldo begin boekjaar 5.807 8.425Vrijval -2.618 -2.618


Vanaf 2004 is een commerciële ruimte in het complex 1490 (de Start) BTW belast verhuurd. De BTW over de investering valt binnen een periode van tien jaar vrij.

Totaal overige schulden 7.467 10.878

Totaal langlopende schulden 139.306.593 144.377.479

5.10 Kortlopende schulden.

Schulden aan kredietinstellingenKortlopende aflossingsverplichting langlopende schulden 14.933.370 10.560.009Rekening courant met Rabobank 1.045.284 1.352.149

Totaal schulden aan kredietinstellingen 15.978.654 11.912.158

Totaal schulden aan leveranciers 1.614.708 2.935.813

Belastingen en premies sociale verzekeringenPremies sociale verzekeringen en loonheffing 91.163 84.710Overdrachtsbelasting 63.984 0BTW 85.615 0Pensioenpremies 35.298 40.149

Totaal belastingen en premies sociale verzekering 276.061 124.859

Onderhanden projectenTotaal ontvangen voorschotten onderhanden projecten 0 747.235Investeringen onderhanden projecten in opdracht van derden 0 694.979

Totaal onderhanden projecten 0 52.256

Ultimo 2011 zijn er drie appartementen Apollovlinder verkocht. In 't Zicht zijn twee appartementen verkocht. De investeringen inzake deze verkopen zijn hier verantwoord.

Overige schuldenOverige schulden 698.847 1.646.269

Totaal overige schulden 698.847 1.646.269

Overlopende passivaNiet vervallen rente 1.954.908 2.187.799Vooruitontvangen huur 110.863 115.442Overige overlopende passiva 27.832 2.803

Totaal overlopende passiva 2.093.603 2.306.044

Totaal kortlopende schulden 20.661.873 18.977.399

Pagina 25 van 32

5.11 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Langlopende leningen

-in de periode 1 september 2008 tot 1 september 2011 is de rente gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,535%.-in de periode 1 september 2011 tot 3 september 2029 is een rente verschuldigd van 4,535%.-in de periode 3 september 2029 tot 1 september 2048 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor rente (zonder opslag) of van 4,65% per kwartaal of mogelijkheid tot vervroegde aflossing indien geldgever hiermee akkoord gaat.

Er is in 2009 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met 3 renteperiodes met een variabele rente:-in de periode 3 augustus 2009 tot 3 augustus 2012 is de rente gebaseerd op de 1-maands Euribor rente met een maximum van 4,52%.-in de periode 3 augustus 2012 tot 2 augustus 2030 is een rente verschuldigd van 4,52%.-in de periode 2 augustus 2030 tot 3 augustus 2049 is de rente gebaseerd op de 3-maands Euribor rente (zonder opslag) of van 4,75% per kwartaal of mogelijkheid tot vervroegde aflossing indien geldgever hiermee akkoord gaat.

Er is op 1 oktober 2010 een extendible lening á € 10 mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige geldlening met 2 renteperiodes met een variabele rente:-in de periode 1 oktober 2010 tot 1 oktober 2035 is een rente verschuldigd van 4,369%.-in de periode 1 oktober 2035 tot 3 oktober 2050 is de rente gebaseerd op de 3-maands euribor (zonder opslag) of van 4,75% per kwartaal of mogelijkheid tot vervroegde aflossing indien geldgever hiermee akkoord gaat.

Op 1 maart 2011 is er een lening met variabele hoofdsom á € 6,5 mln gestort.Deze lening heeft een looptijd van 50 jaar. De rente is gebaseerd op de 3-maands euribor. De eerste 4 jaar (van 1 maart 2011 tot 2 maart 2015 geldt een opslag van 0,44%. Daarna zal de opslag opnieuw worden bepaald.

Op 1 september 2011 is er een basisrentelening van € 10 mln. gestort tegen een rente van 3,075%. Deze lening heeft een looptijd van 49 jaar.Voor de eerste drie jaar (van 1 september 2011 tot 1 september 2014) geldt een opslag van 0,1%. Daarna wordt de opslag opnieuw bepaald.

CapOp 24 december 2010 is er premie betaald voor een Cap welke loopt van 1 maart 2012 tot 1 maart 2015. Het nomimale bedrag waarvoor de Cap is afgesloten is € 6,5 mln. Het Cap-niveau is 4,25%.De betaalde rente is in de balans opgenomen en wordt gedurende de looptijd van de Cap ten laste van het resultaat gebrachtDe reële waarde van de cap bedraagt ultimo 2012 € 532.

MVA in ontwikkeling bestemd voor exploitatieDe resterende termijnen voor reeds gestarte nieuwbouwprojecten bedragen afgerond € 1.754.000 excl. BTW.

MVA in ontwikkeling bestemd voor verkoopDe resterende termijnen voor reeds gestarte nieuwbouwprojecten bedragen afgerond € 438.000 excl. BTW.

Starters renteregelingIn 2012 zijn twee starters renteregelingen verstrekt voor in totaal € 32.812. Dit bedrag betreft de contante waarde van 10 jaar van 20% van de hypotheekrente op moment van aankoop.

HypotheekBij de verkoop van de Start 14 is een lening verstrekt van € 125.000. Als zekerheid is hier een hypotheek op gevestigd. Deze lening is in 2013 geheel vervroegd afgelost.

Pagina 26 van 32

6 Toelichting op de winsten verliesrekening Bedrijfsopbrengsten

2012 20116.1 Huren

Opbrengst huren woningen 15.825.396 15.224.040 Opbrengst huur bedrijfsruimtes 942.719 689.483 Huurderving door leegstand 291.254- 204.031-

Totaal huren 16.476.861 15.709.492

De stijging van de huren van € 767.000 is voornamelijk veroorzaakt door:- algemene huurverhoging per 1 juli 2012 met 2,3% (2011: 1,3%).- huurharmonisaties en geriefverbeteringen- oplevering nieuwbouw in de Zuidhoek (12 jongerenwoningen) en het gezondheidscentrum Biezekamp- MFC Antares is het hele jaar verhuurd - verlaging door (te) verkopen woningen (koopgarant)

6.2 Opbrengsten servicecontractenLeveringen en diensten (servicekostenvergoedingen) 615.993 580.607 Abonnementsgelden dienstverlening 31.096 18.857

Totaal opbrengsten servicecontracten 647.088 599.465

Op basis van geraamde kosten worden voorschotten voor diverse leveringenen diensten in rekening gebracht. Er vindt jaarlijks afrekening met debewoners plaats van de servicekosten. De kosten zijn opgenomen onder depost "Lasten servicecontracten". De nog af te rekenen servicekosten overhet boekjaar zijn opgenomen in de balans onder de kortlopende schulden.

6.3 Verkoop onroerende zakenIn rekening gebrachte verkoopprijs woningen en BOG 2.795.218 1.270.000 Af: verkoopkosten woningen en BOG 169.862- 114.896-

Opbrengst verkopen bestaand bezit 2.625.357 1.155.104 Af: boekwaarde woningen en BOG 1.837.947- 1.083.267-

Totaal verkoop onroerende zaken 787.410 71.837

In de verkoopkosten zijn ook de verkoopkosten van de koopgarantwoningen meegenomen.In 2012 zijn 5 woningen en 1 bedrijfsruimte verkochtIn 2011 zijn 1 woning en 3 bedrijfsruimten verkocht

6.4 Overige bedrijfsopbrengstenOpbrengsten aanbodmodel 82.092 69.184Interne doorbelasting aan nieuwbouw (*) 381.771 421.493Vergoeding administratiekosten servicekosten 27.620 23.792Dienstverlening derden 102.879 98.099Diverse opbrengsten 58.575 46.060

Totaal overige opbrengsten 652.936 658.627

(*) Een redelijk deel van de indirecte kosten die verband houden met projectontwikkelings- activiteiten zijn toegerekend aan de activa in ontwikkeling. Onder diverse opbrengsten zijn diverse nagekomen baten uit voorgaande jaren verantwoord.

Onder abonnementsgelden dienstverlening zijn de baten opgenomen.vanwege het rioolfonds, de glasverzekering en overige dienstverlening.

Pagina 27 van 32

Bedrijfslasten

2012 20116.5 Afschrijvingen op materiële vaste activa.

Woningen, woongebouwen 3.459.967 3.369.542 waarvan videosysteem ten laste van servicekosten -1.317 -1.317 Bedrijfsruimtes 353.958 254.724 Activa ten dienste van de exploitatie 212.039 206.917

Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa. 4.024.647 3.829.867

De afschrijvingen op de materiële vaste activa worden volgenshet lineaire systeem op basis van de resterende looptijd berekend.

6.6 Overige waardeverandering materiële vaste activa

Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in exploitatie 860.656 655.769 Terugneming op waardeverminderingen (activa in exploitatie) - -1.207.696 Waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 2.179.336 1.000.000 Terugneming op waardeverminderingen (activa in ontwikkeling) - -816.232 Overige waardeverandering materiële vaste activa -2.214 119.145

Totaal overige waardeverandering 3.037.778 249.014-

6.7 Lonen en salarissenSalarissen 1.751.947 1.555.468 Dekking uren onderhoud -3.431 -3.510 Uitzendkrachten 638.937 547.047

Totaal lonen en salarissen 2.387.453 2.099.005

Sociale lasten 228.173 217.520

Pensioenlasten 331.327 297.701

De salarissen zijn conform de CAO voor Woondiensten.In 2012 was er gemiddeld 35,5 FTE in loondienst en op uitzendbasiswerkzaam (2011: 34,0 FTE)

De bezoldiging van de directeur/bestuurder bedroeg in 2012, in euro's:A.J. van de

WaterC.J.M.

Karsten a.i.

hele jaaralleen 4e kwartaal

- Loon voor loonbelasting 140.373 - Afdracht pensioenlasten 28.397 - Interim vergoeding exclusief btw 52.800

Totaal 168.770 52.800

De bezoldiging van A.J. van de Water zijn de kosten van heel 2012.In de periode 1 oktober tot en met 31 december 2012 heeft dhr. van de Water verlof opgenomen. Op 31 december is hij met vroegpensioen gegaan.

Pagina 28 van 32

2012 20116.8 Lasten onderhoud

Lasten dagelijks onderhoud 1.029.862 1.039.831 Lasten planmatig onderhoud 2.137.485 2.064.954

Totaal lasten onderhoud 3.167.346 3.104.785

6.9 Leefbaarheids- en duurzaamheidsuitgaven 175.406 38.125

De leefbaarheidsuitgaven in 2012 bestaan uit bijdragen aan sociaal maatschappelijke activiteiten en bemiddeling (€ 34.000) en een binnentuin (€ 141.406)

6.10 Lasten servicecontractenEnergielasten 353.164 310.610 Schoonmaakkosten/onderhoud 274.064 217.973 Overige leveringen en diensten -11.235 52.025

Totaal lasten service contracten 615.993 580.607

6.11 Overige bedrijfslasten

Overige exploitatielasten woningenBelastingen 622.817 571.726 Verzekeringen 53.237 71.534 Dotatie voorziening debiteuren 66.438 62.025 Overige algemene directe exploitatielasten (1) 152.141 248.650

Totaal overige exploitatielasten woningen 894.632 953.936

Algemene kostenOverige personeelskosten 192.299 191.477 Eenmalige implementatiekosten nieuw automatiseringssysteem 72.832 10.898 Kosten automatisering 143.898 127.575 Kosten dienstverlening adviseurs 244.702 251.825 Huisvestingslasten 115.359 65.695 Energielasten kantoor 46.969 41.267 Algemene kosten Larikslaan 2 (2) 177.717 195.430 Bijdrage projectsteun wijkenaanpak - 107.539 Saneringssteun 56.951 63.504 Kosten Raad van Toezicht 59.115 54.711 Overige algemene kosten (3) 350.408 329.603

Totaal algemene kosten 1.460.248 1.439.523

Totaal overige bedrijfslasten 2.354.881 2.393.459

Toelichting op de overige bedrijfslasten(1) De overige algemene directe exploiatielasten heeft voornamelijk betrekking op de exploitatiekosten inzake het MFC Antares (2011 en 2012) en kosten inzake veiligheid (2011).

(2) algemene kosten Larikslaan 2 betreft het saldo van het aandeel van Woningstichting Leusden in de totale kosten van de front-office.

(3) overige algemene kosten bestaan onder andere uit kosten woonruimteverdeling, bewonersblad, kosten verkoop (Koopgarant-) woningen, lidmaatschap branche-organisaties, drukwerk, porti en

Kosten Raad van ToezichtDe vergoeding aan de leden van de Raad van Toezicht bedroeg in 2012 in euro's:- Voorzitter: € 11.468- Leden (p.p.): € 7.645

In 2012 telde de Raad van Toezicht 1 vorozitter en 5 leden. In 2012 waren er geen mutaties.

Pagina 29 van 32

Accountantshonoraria 2012 2011In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten - controle van de jaarrekening en verantwoordingen 32.000 20.000 - tijdelijke vervanging 75.145 - - advies- en fiscale werkzaamheden 102.651 45.764

Totaal 209.796 65.764

Bovenstaande honoraria beteffen uitsluitend de werkzaamheden die uitgevoerd zijn door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art.1, lid 1 Wet Toezicht Accountantsorganisaties.

BDO is ingehuurd voor het maken van een dashboard en het inplementeren van het interncontrole plan.

6.12Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden 1.386.285 577.623 Waardeveranderingen terugkoopverplichting -961.232 -

Totaal niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden 425.053 577.623

6.13 Rentebaten- Rente over rekening courant saldi en kortlopende deposito's 61.297 123.087 - Geactiveerde rente 469.176 667.998 - Overige rentebaten 96.094 59.970

Totaal rentebaten 626.567 851.054

6.14 Opbrengst financiële vaste activa en effecten- Rente te vorderen BWS subsidies 317 1.971

Totaal opbrengst financiële vaste activa en effecten 317 1.971

6.15 Rentelasten- Rente leningen kredietinstellingen 4.570.617 4.563.872 - Borgstellingsvergoeding WSW 13.076 11.006 - Overige rentelasten 17.825 10.598

Totaal rentelasten 4.601.517 4.585.475

6.16 VennootschapsbelastingAcute VPB last - - Correctie voorgaande jaren - -718.778 Mutatie latente belastingen 176.243 176.243

Totaal Vennootschapsbelasting 176.243 -542.535

Tot en met 2011 is gebruik gemaakt van de herbestedingsreserve.Vanaf 2012 is dit niet meer mogelijk.Fiscaal is in 2012 een voorziening onderhoud gevormd waardoor er een fiscaal verlies is ontstaan.Voor 2012 is dan ook geen acute belastinglast opgenomen.

Pagina 30 van 32

7 Overige gegevens

Gebeurtenissen na balansdatum

Bij de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie is geen rekening gehouden met de saneringssteun en de gevolgen van de verhuurdersheffing (vanaf 2014). In de prognose cijfers inzake eigen vermogen en solvabiliteit in het jaarverslag is wel rekening gehouden met de saneringssteun en de verhuurdersheffing na 2014.(zie hoofdstuk 5.5 van het jaarverslag).

In verband met de onzekerheid omtrent de verhuurdersheffing heeft in 2012 geen afboeking of bijboeking op complex niveau plaatsgevonden. Indien de verhuurdersheffing doorgaat zoals nu bekend is zal dit een effect hebben op de waarde van het bezit van - € 15 mln. en van - € 2 mln. op het eigen vermogen.

Pagina 31 van 32

8 Accountantsverklaring

Pagina 32 van 32

Jaarverslag wsl 2012

Documents

Transcript of Jaarverslag wsl 2012