Jaarverslag 2017 Openbaar BelangBestuursverslag: dynamiek in een veranderende context De definitieve...

Jaarverslag 2017 Openbaar Belang

Inhoudsopgave Jaarverslag 2017 - 2 -

Verslaglegging 2017

Bestuursverslag: dynamiek in een veranderende context 5

Volkshuisvestingverslag 2017 7

1. Huisvesten van de doelgroep 7 1.1 Visie op de huisvest ingstaak van Openbaar Belang 7 1.2 Belanghouders en samenw erking 7 1.3 Betaalbaarheid van w oningen 7 1.4 Huurverhoging 9 1.5 Samenstelling van de w oningvoorraad 9 1.6 Mutat ies - Het verhuren van w oningen 11

2. Ontw ikkelingen in de huurvoorraad 14 2.1 Nieuw bouw Stadshagen 14 2.2 Isala-terrein 14 2.3 Verkoop 14 2.4 Weezenlanden-Noord (complex 008) 14 2.5 Van Pallandtmarke 15 2.6 Assendorperdijk 15 2.7 Eikenstraat Iepenstraat 15 2.8 Leegstand 15

3. Wonen en zorg 16 3.1 Samenw erking met zorginstellingen 16 3.2 Woningen met een bestemming (label) 16 3.3 Woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen 16

4. De kw aliteit van de w oningen en de w oonomgeving 17 4.1 Onderhoud en w oningverbetering 17

5. Leefbaarheid 21 5.1 Het beleid 21 5.2 In de buurten 22 5.3 Overlast 23

6. Het betrekken van de huurders bij het beheer en het beleid 24 6.1 De Centrale Huurdersraad 24 6.2 De bew onerscommissies 25 6.3 De klachtenadviescommissie 25 6.4 Het bew onersblad en online communicat ie 25

7. Financieel beleid 26 7.1 Algemeen 26 7.2 Beleggingsbeleid 29 7.3 Resultaat 29 7.4 Ontw ikkeling vermogen 2018 t /m 2022 30 7.5 Onrendabele investeringen 32 7.6 Ontw ikkeling solvabiliteit en liquiditeit 32 7.7 Scenario analyse en risicobeheersing 33


8. Governance 35 8.1 Governancecode w oningcorporat ies 35 8.2 Woningw et 2015 36 8.3 Intern risicobeheersings- en controlesysteem 38 8.4 Klokkenluidersregeling 38 8.5 Vertrouw enspersoon 38 8.6 Tegenstrijdige belangen en nevenfunct ies 38 8.7 Wijzigingen in de Raad van Commissarissen 38 8.8 Bestemming middelen 38

9. Externe betrekkingen 39

10. Verbindingen 40

11. De organisat ie 41 11.1 Het Bestuur 41 11.2 Organisat ieschema Openbaar Belang 41 11.3 Personeel 41 11.4 De kw aliteit van de dienstverlening 42 11.5 De ondernemingsraad 45

Verslag van de Raad van Commissarissen 46

1. Bericht van de voorzit ter 46

2. Over besturen en toezichthouden 46 2.1 Onze visie op toezicht en toetsing 46 2.2 Woningw et en Governancecode Woningcorporat ies 2015 47

3. Verslag vanuit toezichthoudende rol 47 3.1 Toezicht op strategie 47 3.2 Toezicht op f inanciële en operat ionele prestat ies 47 3.3 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestat ies 49 3.4 Toezicht op stakeholderdialoog 50 3.5 Toezicht op risicobeheersing 51 3.6 Toezicht op verbindingen 52 3.7 Opdrachtgeverschap externe auditor 52

4. Verslag vanuit w erkgeversrol 52 4.1 Invulling w erkgeversrol voor Bestuur 52 4.2 Organisat iecultuur en integriteit 53

5. Verslag vanuit klankbordfunct ie 54

6. Over de Raad van Commissarissen 54 6.1 Samenstelling 54 6.2 Functioneren 55 6.3 Bezoldiging 57 6.4 Vergaderingen, overig 58

7. Tot slot 60 7.1 Vooruitblik 60 7.2 Dankw oord 60 7.3 Slotverklaring 60 7.4 Ondertekening 60

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo van het boekjaar 61


Jaarrekening 2017 63

1. Balans per 31-12-2017 (na bestemming resultaat) 63

2. Winst- en verliesrekening 2017 65

3. Kasstroomoverzicht 2017 66

4. Algemene toelicht ing 67

5. Grondslagen voor w aardering van act iva en passiva 68

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 76

7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 79

8. Belangrijke inschatt ingen ten aanzien van w aardering en resultaatbepaling 80

9. Kasstroomoverzicht 81

10. Toelicht ing op de balans 82

11. Toelicht ing op de w inst en verliesrekening 96

12. Overige informatie 101

Overige gegevens 103 Toelat ing en inschrijving als toegelaten instelling 103 Statutaire resultaatbestemming 103 Controleverklaring 103

Direct ieverslag 2017 - 5 -

Bestuursverslag: dynamiek in een veranderende context

De definit ieve keuze voor een duurzamere w ereld wordt op steeds meer plekken als vanzelfsprekend

gemaakt. Nederland van het gas af. Alle corporat iew oningen CO2-neutraal in 2050. In Zw olle spelen

ook diverse init iat ieven, zoals onderzoek naar geothermie. Openbaar Belang heeft dan ook te maken

met een afw eging tussen diverse doelen die niet alt ijd hand in hand gaan. De w oonlasten moeten

betaalbaar blijven voor de doelgroep, maar w e w illen ook bijdragen aan het verminderen van de

w achtlijsten voor sociale huur, naast de benodigde investeringen in verduurzaming. De kunst is de

juiste balans te vinden, ook voor ons.

De langjarige demograf ische veranderingen, zoals vergrijzing, en effecten van cumulat ie van mensen

met minder alternat ieven op de w oningmarkt zijn van w ezenlijke invloed op de samenstelling van de

doelgroep die w ij bedienen en de samenhang in onze complexen en buurten. Het is van belang hier

goed op in te spelen zodat w e leefbare en gemengde complexen houden.

Binnen deze bredere context is Openbaar Belang eind 2017 begonnen aan een geïnspireerde zoektocht

naar haar eigen legit imatie en bestaansrecht binnen de lokale opgaven w aar Zw olle in

volkshuisvestelijke zin voor staat. Een nieuw e ondernemingsstrategie zal in 2018 w orden afgerond.

Dynamiek

Begin 2017 w aren er landelijke verkiezingen, w aaruit een nieuw kabinet is voortgekomen. De opgaven

landelijk zijn, grosso modo, ook nu de lokale Zw olse opgaven. De crisis die in 2008 ontstond vanuit de

f inanciële markten en w aar w e sinds een jaar of tw ee voelbaar uit zijn, is 10 jaar later omgeslagen in

een totale overspannen situat ie in alle segmenten van de w oningmarkt w aarbij toetreding en door -

stroming disfunct ioneert. Naast bijbouw en, doorstromen en verduurzaming is in Zw olle ook de opgave

om meer stedelijkheid goed te accommoderen voelbaar als opgave. Wat voor stad w il je zijn als Zw olle.

De lopende 4-jarige prestat ieafspraken 2016-2019 w aren in 2017 halverw ege, w aarbij door de

betrokkenen gezamenlijk is vastgesteld dat w e goed op koers liggen om deze prest at ieafspraken te

realiseren. Openbaar Belang levert daarin haar bijdrage aan het totaal. In 2018 zijn er gemeenteraads-

verkiezingen, w aaruit een nieuw college-akkoord zal voortvloeien, tegelijk houden de drie Zw olse

corporat ies in het voorjaar van 2018 hun strategie tegen het licht. In 2019 zullen er nieuw e

prestat ieafspraken gemaakt w orden.

2017 w as eveneens het jaar w aarin alle veranderingen die voortvloeien uit de nieuw e Woningw et van

2015, inclusief DAEB/Niet-DAEB –Openbaar Belang heeft vanw ege haar grootte en de lagere

administrat ieve lastendruk, gekozen voor het verlichte regime- en marktw aardew aardering, zijn

geïmplementeerd. Hier is ook door Openbaar Belang hard aan gew erkt.

Openbaar Belang

Na het vertrek van de vorige directeur-bestuurder eind 2016, is er in de periode tot en met augustus

2017 sprake gew eest van een interim bestuurder, de heer Rob van Beek. Per 1 september 2017 is de

heer S.M. Quint benoemd als directeur-bestuurder. Het voorjaar van 2017 heeft in het teken gestaan

van w erving en select ie: aangezien in die periode naast een nieuw e bestuurder, ook is gew erkt aan het

benoemen van 3 nieuw e leden in de Raad van Commissarissen en zijn ook tegelijk de tw ee zit tende

commissarissen herbenoemd.

Bij de uitw erking van de Woningw et is in 2017 ook gew erkt aan het inrichten van een nieuw

risicomanagement, aanpassing van het investeringsstatuut en is de controlfunct ie meer zelfstandig

geposit ioneerd per 1 januari 2018. Inhoudelijk is in het najaar een herijkt Strategisch Vastgoed Beleid

vastgesteld en doorgerekend in de meerjarenbegrot ing, w aarmee voldaan w ordt aan de diverse

f inanciële (externe) toetsingscriteria en w ordt voorzien in de benodigde investeringsopgaven zoals op

het vlak van sloop/nieuw bouw en verduurzamen naar een gemiddeld B label in 2021.

Vanaf september is in het herstructureringsproject Weezenlanden-Noord (Wiecherlinckstraat en

Schuurmanstraat ) gew erkt aan bijstelling van de plannen naar een meer stedelijk model, met meer

funct iemenging en menging van doelgroepen.

Direct ieverslag 2017 - 6 -

In plaats van alleen vervangende nieuw bouw , is nu sprake van een grotere opgave met meer w oningen

en w ordt de bouw ook over een langere t ijd gefaseerd, zodat de f inancierbaarheid niet in het gedrang

is. Hieraan is door Openbaar Belang samen met de gemeente Zw olle gew erkt, zodat een gemengde

w ijk ontstaat, die past binnen de omgevingsvisie van de gemeente en in het beeld dat Openbaar Belang

heeft van leefbare w ijken.

Op het vlak van nieuw bouw zijn er in 2017 tw ee projecten in aanbouw genomen, namelijk 12

eengezinsw oningen op de voormalige locat ie van het Isala ziekenhuis, Weezenlanden. Ook is het

project Van Pallandtmarke in aanbouw genomen, het plan voorziet in 12 Nul-Op-Meter w oningen.

In het verbeteren van de dienstverlening is de eerste fase met fysieke aanpassingen afgerond en is een

start gemaakt met de tw eede fase die voorziet in digitale verbetering zoals, medew erkersportaal,

Klantvenster, huurincasso archief en w ebsite. De derde en laatste fase, zal vervolgens voorzien in

digitale dienstverlening via een “ mijn-omgeving” , w aarop de huurder kan inloggen.

Tot slot is in het najaar ook een start gemaakt met het maken van een nieuwe ondernemingsstrategie.

Deze zal in 2018 w orden afgerond.

Resultaten

In 2017 is voor het eerst in de Aedes Benchmark op 5 velden gerapporteerd, in plaats van de

oorspronkelijke 2 velden. Dus naast huurdersoordeel en bedrijfslasten, score respect ievelijk B en A, is

er ook gerapporteerd op de velden duurzaamheid, onderhoudslasten en beschikbaarheid/betaalbaarheid,

score respect ievelijk A, A en B. Met de uitkomsten van deze scores, ligt er voldoende inhoudelijke

uitdaging om via benchlearning ons nog verder te verbeteren, maar kan ook geconstateerd w orden dat

Openbaar Belang goed meedoet met de andere corporat ies.

Financieel gezien is er een posit ief resultaat van € 10,7 miljoen. Hiervan w ordt € 6,7 miljoen verklaard

door de w aardeverandering van de w oningen die w ij bezit ten, het resultaat uit reguliere bedrijfsvoering

omvat een bedrag van € 4 miljoen (na belast ingen).

In 2017 is door het WSW het borgingsplafond bevroren voor de jaren er na. Dit is ingegeven door de

situat ie dat er sprake w as van overliquiditeit , door het aantrekken van een lening voor een project dat

niet door ging. En, mede daardoor, er sprake w as van het bereiken van grenzen in rat io’s. Inmiddels is

hierop door de organisat ie geanticipeerd, w aarbij ook in de meerjaren-begrot ing nu sprake is van meer

afstand tot grenzen; hierover is contact met het WSW.

De Autoriteit w oningcorporat ies heeft momenteel nog geen oordeelsbrief 2017 afgegeven.

Doorkijk

Inmiddels w ordt er hard gew erkt aan de ondernemingsstrategie en het dienstverleningsmodel.

Daarnaast is besluitvorming doorlopen van tw ee belangrijke verduurzamingsprojecten

(Eikenstraat/Iepenstraat en Assendorperdijk) en zullen tw ee nieuw bouw projecten in 2018 gaan starten

(Breecamp-Noord en Isala-fase 2). Eveneens heb ik grote verw achtingen van de innovatieve w ijze

w aarop de relat ief kleine w erkorganisat ie, de relat ief grote verduurzamingsopgave voor de komende

jaren in de markt w eet w eg te zetten. Een nieuw College van B&W zal naar verw achting doorpakken in

de verduurzamingsopgave. En zelf zijn w ij op korte termijn, via de routekaart CO2 neutraal, in staat

aan te geven w at w el en niet kan bij Openbaar Belang en daarmee de juiste ambit ie te formuleren.

Tot slot w il ik iedereen bedanken die zich voor Openbaar Belang en het bereiken van haar doelen in

2017 heeft ingezet. Er is hard gew erkt binnen de organisat ie van Openbaar Belang, in een dynamische

omgeving, maar met goede resultaten als uitkomst.

Zw olle, 6 juni 2018

Sjoerd Quint, directeur-bestuurder

Volkshuisvest ingsverslag 2017 - 7 -

Volkshuisvestingverslag 2017

1. Huisvesten van de doelgroep

1.1 Visie op de huisvestingstaak van Openbaar Belang

Wij zien dat nog teveel mensen die goed w illen w onen, steun nodig hebben om dat te bereiken. Het is

onze primaire taak om deze mensen, die door w elke oorzaak ook die ondersteuning nodig hebben, goed

te huisvesten. Maatschappelijke ontw ikkelingen leiden er bovendien toe, dat corporat ies steeds meer

aangesproken w orden op die sociale taak.

Naast het bieden van goede w oningen aan onze huurders, voelen w ij ons er medeverantw oordelijk voor

dat zij in een goede omgeving w onen. Hun w oonomgeving moet ' schoon, heel en veilig' zijn.

Daarnaast verw ijzen w ij klanten door naar zorgen w elzijnsdiensten. Daardoor zijn w e niet alleen

belangrijk op het gebied van w onen, maar ook een voorname (mede)speler in het bevorderen van het

algehele w elzijn van onze huurders en andere bew oners van de w ijk.

Wij zijn van mening dat de focus van een w oningcorporat ie moet liggen op volkshuisvest ing en dat

corporat ies de grenzen van hun act iviteiten goed moeten bepalen. Door samen te w erken met andere

part ijen, w illen w ij mensen meer bieden dan w onen alleen.

1.2 Belanghouders en samenwerking

Wij w illen duurzaam samenw erken met iedere part ij die een bijdrage kan leveren aan onze missie.

Allereerst zijn dat de bew oners van onze w ijken en buurten zelf . Voor een deel w orden zij

vertegenw oordigd door de huurdersorganisat ie, de Centrale Huurdersraad. Daarnaast w erken w e

samen met de gemeente Zw olle, met onze collega-corporat ies en met andere belanghouders. Diverse

keren per jaar vindt overleg plaats op verschillende niveaus.

De bijdrage van onze belanghouders is essentieel om onze ambit ies in buurten en w ijken te kunnen

w aarmaken. We zoeken daarom act ief naar samenw erking. In de Woningw et is de nauw ere samen-

w erking met de gemeente en de huurders geregeld, zoals die overigens in Zwolle al w erd ingevuld.

Ook met andere belanghouders voeren w e periodiek gesprekken en w illen w e w eten w aar hun w ensen

liggen en kijken w e op w elke manier w e elkaar kunnen versterken. Alleen gezamenlijk kunnen w e de

gew enste resultaten behalen.

In 2016 is er een bew onerscommissie voor Weezenlanden-Noord (complex 008) gevormd. Deze

commissie is een belangrijke overlegpartner bij de plannen voor de toekomstige ontw ikkelingen op deze

locat ie.

Prestat ieafspraken

In 2015 zijn de “ Prestat ieafspraken Zw olle 2016 tot en met 2019” opgesteld tussen de gemeente

Zw olle, de Zw olse w oningcorporat ies en de lokale huurdersorganisat ies.

Er is voor gekozen om te w erken met kaderafspraken, geldend voor vier jaar (voor de periode 2016 tot

en met 2019) en jaarschijven, geldend voor één jaar. Jaarlijks w ordt het lopende jaar geëvalueerd en

een jaarschijf voor het volgende jaar opgesteld. Hierin zijn afspraken over concrete w erkzaamheden en

act iviteiten plaatsvindend in het betreffende jaar opgenomen. De jaarschijven maken onderdeel uit van

de prestat ieafspraken.

Uit de evaluat ie blijkt dat de realisat ie van de prestat ieafspraken voor het grootste deel “ op koers” ligt .

1.3 Betaalbaarheid van woningen

Voor een aantal groepen in de samenleving blijf t het moeilijk om f inancieel rond te komen.

Betaalbaarheid is een breed probleem w aarbij vele part ijen een stuk van de oplossing in handen

hebben. Betaalbaarheid raakt het huurbeleid van corporat ies, het armoedebeleid van de gemeenten, het

incassobeleid van zorgverzekeraars en rijksoverheid en het rijksbeleid ten aanzien van w erkgelegenheid

en sociale zekerheid en zorg.


Samen met de gemeente Zw olle en Kampen en de corporat ies in de w oningmarktregio Zw olle-Kampen

(het kernteam) hebben w e in het afgelopen jaar intensief gew erkt aan de “ betaalbaarheidsagenda” .

Beoogd effect

Onderdeel van de prestat ieafspraken is de betaalbaarheidsagenda om, binnen de verantw oordelijkheden

en mogelijkheden van de gemeenten en corporat ies, eraan bij te dragen dat de meest kw etsbare

doelgroepen1 hun vaste lasten, reserveringen en huishoudelijke uitgaven kunnen blijven voldoen.

Het kernteam heeft het probleem geanalyseerd, oplossingsricht ingen bedacht, daarover gesproken met

vertegenw oordigers van de huurdersorganisat ies en uiteindelijk een agenda voor de komende jaren

opgesteld. Deze agenda bestaat uit 10 punten die in de prestat ieafspraken 2016 - 2019 zijn

opgenomen.

Eén van de t ien punten was de instelling van “ het w oonlastenfonds” . Het w oonlastenfonds omvat

tw ee maatregelen die kunnen gelden voor de specif ieke doelgroep mensen die vanaf 2012 tot en met

2015 een w oning zijn gaan huren met een huur boven de grens voor huurtoeslag, terw ijl men op dat

moment slechts beschikte over een inkomen op het niveau van het sociaal minimum. Het

w oonlastenfonds kent 2 pijlers:

Huurverlaging

Wij hebben besloten om de huurprijs van een aantal w oningen te verlagen op het moment dat er een

nieuw e huurder in komt. Dit doen w ij om voldoende gevarieerd en passend w oningaanbod aan te

kunnen bieden.

In het kader van het w oonlastenfonds kw amen huurders mogelijk in aanmerking voor huurverlaging als

zij in de periode 2012 – 2015 een w oning bij Openbaar Belang zijn gaan huren. Als bij het begin van

het huurcontract het bruto huishoudjaarinkomen minder dan 10% boven het sociaal minimum w as, en

de huur van de w oning w as hoog in verhouding tot het huishoudinkomen, w erd deze groep door ons

benaderd. Wanneer zij aan de voorw aarden voldeden, w erd hun huur nu al verlaagd. Het gaat om een

groep van 27 huishoudens bij Openbaar Belang, w aarvan 18 huishoudens van deze mogelijkheid

gebruik hebben gemaakt. De overige 9 kw amen uiteindelijk niet in aanmerking voor de regeling (o.a.

door gestegen inkomen).

Verhuizing naar goedkopere woning

Als de huur van de w oning niet omlaag gaat bij verhuizen, dan kan de huurder uit de specif ieke

doelgroep binnen een jaar naar een w oning met een lagere huurprijs verhuizen. De huurder krijgt een

ophoging van inschrijfduur bij de Woningzoeker om zo makkelijker een w oning te vinden die beter bij

het inkomen past. De gemeente Zw olle heeft het Noodfonds ingeschakeld om de verhuizer een

tegemoetkoming in de verhuiskosten te betalen. Het gaat bij deze maatregel om ongeveer 42

huishoudens van ons. 3 Huishoudens hebben aangegeven gebruik te w illen maken van het aanbod te

verhuizen naar een goedkopere w oning. Dit relat ief lage aantal heeft vooral te maken dat de meeste

mensen aangeven dat ze met tevredenheid w onen en dat het f inancieel op dit moment w el gaat.

In 2017 is besloten om het w oonlastenfonds nog tw ee jaar te laten bestaan voor de groep huurders

die een aanbod heeft gehad om te verhuizen, maar hier geen gebruik van heeft gemaakt.

Daarnaast is besloten de verhuistermijn voor de mensen die al w el van het aanbod gebruik hebben

gemaakt te verlengen tot 1 januari 2020.

1 Volgens de def init ie van het Nibud zijn dit de groepen w aarvoor de betaalbaarheid van het w onen een knelpunt is.


1.4 Huurverhoging

Per 1 juli 2017 is de huur voor huurders met een inkomen hoger dan € 40.349 verhoogd met 4,3%

voor zover er ruimte w as tot de maximale huur.

Voor huurders met een inkomen lager dan € 40.349 zijn de huren als volgt verhoogd:

Wij passen huurharmonisat ie-ineens toe bij mutat ie.

In 2017 is het streefpercentage gehandhaafd op gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur.

Per complex varieert dit percentage op grond van markttechnische overw egingen. Ult imo 2017

bedraagt het gemiddelde percentage van de maximaal redelijke huur 71,2% (2016: 70,3%).

1.5 Samenstelling van de woningvoorraad

Op 31 december 2017 w as de w oningvoorraad als volgt samengesteld:

Naast bovengenoemde aantallen w oningen zijn er 122 garages/berging, 2 bedrijfspanden, een

onderw ijssteunpunt (leerw inkel), een hospice met 5 kamers, 7 w oonw agens en 31 standplaatsen in

exploitat ie.

In 2017 zijn 10 onzelfstandige eenheden samengevoegd tot 5 zelfstandige w oningen en zijn tw ee

bedrijfspanden omgebouw d tot tw ee eengezinsw oningen. Daarnaast zijn er 11 w oningen en 1

w oonw agen verkocht. Een nadere toelicht ing over de verkoop is te vinden bij paragraaf 2.4 Verkoop.

netto huur vòòr

huurverhoging

percentage

maximale huur

gemiddeld %%

huurverhogingaantal

< 60% 2,7% 5%

> 60% en ≤ 80% 0,8% 45%

> 80% 0,3% 25%

< € 635,05 n.v.t. 0,3% 10%

≥ € 635,05 n.v.t. 0,2% 15%

< € 592,55

goedkoop duur ≤ hts

tot en met tot en met tot en met tot en met

€ 414,02 € 592,55 € 635,05 € 710,68

Eengezinswoning 1.194 22 480 234 299

Appartement met lift 601 24 180 45 12

Appartement zonder lift 578 319 83 7 4

Onzelfstandige eenheid 217 217

totaal 2.590 582 743 286 315

aandeel 100% 22% 29% 11% 12%

aantal DAEB 2.555 582 743 286 315

aantal niet-DAEB 35

totaal 2.590 582 743 286 315

woningtype

€ 503,29

62

totaal

aantal

165

563

22%

h u u r p r ij s k l a s s e

betaalbaar

97

4336

en hoger

duur > hts

€ 710,69tot en met

563

563

101

4%

101

66

35

Eengezinswoning 1.194 610€ 46,1%

Appartement met lift 601 448€ 23,2%

Appartement zonder lift 578 497€ 22,3%

Onzelfstandige eenheid 217 225€ 8,4%

totaal 2.590

gemiddeld 558€ 100%

totaal

aantal

gem.

huurprijs

aan-

deelwoningtype


1.5.1 Prognose van de voorraad over 10 jaar

Als alle prognoses (op basis van het herziene Strategisch Vastgoed Beleid) over sloop, nieuw bouw en

verkoop van w oningen w orden gerealiseerd, neemt het aantal zelfstandige verhuureenheden met

ongeveer 119 eenheden toe. Het aantal onzelfstandige eenheden daalt echter met 84 eenheden door

het samenvoegen van 2 kamers naar één w oning.

De verdeling van de voorraad ult imo 2027 ziet er dan als volgt uit (ter vergelijking w ordt eveneens

2017 getoond). In deze verdeling zijn de onzelfstandige eenheden opgenomen onder de appartementen

zonder lif t .

In onderstaande tabel w ordt de verdeling naar type w oningen en w ijkperspectief ult imo 201 7 versus

ult imo 2027 gegeven.

De indeling van het w ijkperspect ief naar “ matig” , “ gemiddeld” en “ goed” is gebaseerd op de

gerealiseerde en de verw achte w aardeontw ikkeling (WOZ-w aarde) van de w oningen in de betreffende

w ijk.

De ontw ikkeling van de betaalbaarheid van de huren is als volgt:

Bovenstaande ontw ikkeling laat een lichte afname zien van goedkoop en een lichte toename van het

deel van betaalbaar/bereikbaar/duur (= boven de huurtoeslaggrens). Er is een duidelijke verschuiving

zichtbaar van betaalbaar I naar Betaalbaar II. Dat is grotendeels het gevolg van het zgn. “ passend

toew ijzen” .

31-12-2017 31-12-2027

49%26%

25% eengezins woning

appartement met lift

appartement zonder lift

46%

23%

31%

0

500

1.000

1.500

2017 2027 2017 2027 2017 2027

matig gemiddeld goed

eengezins woning

appartement met lift

appartement zonder lift

23%

50%

11%

12%

3% 1%31-12-2017

19%

38%20%

14%

6%

3%

31-12-2027

Goedkoop (≤ €414,02)

Betaalbaar I (≤ €592,54)

Betaalbaar II (≤ €635,05)

Bereikbaar (≤ €710,68)

Duur (> €710,68)

Niet-Daeb


Daarnaast w ordt een extra huurverhoging bij mutat ie (tot de streefhuur) doorgevoerd en ook w orden

de w oningverbeteringen (veelal in combinat ie met duurzaamheidsmaatregelen) tegen een (subsidiabele)

huurverhoging uitgevoerd. Uiteraard verhoogt de transit ie van ons w oningbezit door sloop/nieuw bouw

het algemene huurniveau.

Dit lijkt op voorhand een ongew enste richt ing. Wanneer echter het totale plaat je in ogenschouw w ordt

genomen, verw achten w e dat de w oonlasten (huur + energie – huurtoeslag) in de komende jaren

langzamer st ijgen dan de inf lat ie. Met andere w oorden: w e zorgen ervoor dat onze w oningen

bereikbaar en betaalbaar blijven voor onze doelgroep.

In Zw olle is de vraag naar huurw oningen voor de midden- en hogere inkomens ongeveer 25%; ons

aanbod voor de middeninkomens w ordt daarom vergroot, mede met het oog op gemengde w ijken en

het extra rendement dat w e daarmee in kunnen zetten.

1.6 Mutaties - Het verhuren van woningen

De bew eging op de w oningmarkt is nog steeds beperkt. De sturing heeft zich ook in 2017 gericht op

het passend huisvesten van de doelgroep, de bijdrage aan het creëren van een pluriforme w ijkopbouw

en het huisvesten van bepaalde groepen bijzondere huishoudens.

Woonruimteverdeling

Naarmate ons goed schaarser w ordt, dienen w ij onze keuzes met betrekking tot de verdeling ervan

over de verschillende doelgroepen steeds scherper en zorgvuldiger te maken. Wat w eegt zw aarder, de

posit ie van bijzondere doelgroepen of die van regulier w oningzoekenden? Moeten w e een vrijkomende

w oning aanbieden in de wens- of in de spoedmodule, of w ijzen w e deze toe aan een bijzondere

doelgroep (w oonvoorziening)?

De w oningen w orden via de Woningzoeker aangeboden in de spoed- (lot ing), w ens- (inschrijfduur),

vrije sector- (w oningen met een huur hoger dan de liberalisat iegrens voor w oningzoekenden met een

inkomen hoger dan € 36.165) of de bemiddelingsmodule (maatw erk buiten het verdeelsysteem om

voor cliënten van instellingen w aar de Zw olse corporat ies (quota) afspraken mee hebben gemaakt).

De verhouding tussen het verdelen van de w oningen in de w ensmodule, spoedmodule en het

huisvesten van bijzondere doelgroepen en statushouders is in 2017 naar verw achting gew eest. De

w erking van de spoedmodule voldoet niet aan het vooraf gestelde uitgangspunt . Het aantal react ies

per w oning is opgelopen w aardoor de slaagkans is gedaald naar 60,8%. De w achtt ijd voor het

huisvesten van de bijzondere doelgroepen blijf t eveneens een punt van aandacht .

De gemiddelde w achtt ijd w as in 2017 4,2 jaar (2016: 4,6 jaar). De w achtt ijd is licht gedaald, maar

kan nog steeds lang w orden genoemd. Om de w achtt ijd de komende jaren niet op te laten lopen, en

ook om het huisvest ingsprobleem van statushouders en uitstroom uit instellingen (o.a.

quotumw oningen) op te lossen, hebben w e een groter aanbod sociale huurw oningen nodig.

Dit probleem w ordt steeds pregnanter in een t ijd w aarin de druk op de w oningmarkt verder toeneemt

door een toenemende vraag (ten gevolge van demograf ische en economische ontw ikkelingen) en een

afnemend aanbod (door stagnatie nieuw bouw , een lagere mutat iegraad en door verkoop).

Prognoses laten zien dat het tekort in elk geval in de komende jaren toeneemt.

1.6.1 De verantw oording van de toew ijzingen

Passend toewijzen

Het toew ijzen van betaalbare w oningen aan huishoudens met de laagste inkomens vergt veel

aandacht. Daarom is in de nieuw e Woningw et per 1 januari 2016 de passendheidsnorm ingevoerd.

Elke corporat ie moet aan ten minste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een

w oning met een huurprijs onder de aftoppingsgrens toew ijzen. De aftoppingsgrenzen voor 2017 zijn

€ 592,55 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 635,05 voor drie- en meerpersoons-

huishoudens. De passendheidsnorm geldt voor huishoudens met een inkomen dat valt binnen de

maximum inkomensgrenzen van de huurtoeslag. Die grenzen zijn in 201 7:

- € 22.200 voor eenpersoonshuishoudens;

- € 30.175 voor meerpersoonshuishoudens onder de pensioengerecht igde leeft ijd;

- € 30.150 voor meerpersoonshuishoudens boven de pensioengerecht igde leeftijd.


Passende toewijzingen in 2017

In totaal is aan 193 (van de 196) huishoudens met recht op huurtoeslag een w oning passend

toegew ezen. Dit betekent dat 98,47% passend is toegew ezen. Dit voldoet aan het uitgangspunt van

minimaal 95% passend toew ijzen.

Totaaloverzicht toewijzingen 2017 (alle huur/inkomensklassen)

Huishoud Huishoud <= 592,55 <= 635,05 <= 710,68 subtotaal

grootte inkomen aantal aantal aantal type huishouden

1 tot € 22.200 154 0 0 154

2 tot € 30.150 20 0 0 20

3> tot € 30.150 0 15 2 17

Ouderen 0

1 tot € 22.200 1 0 0 1

2 tot € 30.175 1 1 0 2

3> tot € 30.175 0 2 0 2

3 196

Huishoud Huishoud Huur

grootte inkomen tot van € 414,02 Van

€ 414,02 tot € 592,56 € 592,56

1 tot € 22.200 109 44 0

1 vanaf € 22.200 0 1 26

2 tot € 30.150 6 17 0

2 vanaf € 30.150 0 0 13

3> tot € 30.150 1 2 12

3> vanaf € 30.150 0 0 12

ouderen

1 tot € 22.200 0 1 0

1 vanaf € 22.200 0 0 0

2 tot € 30.175 0 0 0

2 vanaf € 31.175 0 0 1

3> tot € 30.175 0 2 1

3> vanaf € 30.175 0 0 0


Verantwoording over toepassing van de overheidsregels voor de toewijzingen van sociale

huurwoningen

Woningen met een lage huur (tot € 710,68) moeten bij voorrang (minimaal 80%) w orden toegew ezen

aan huishoudens met een laag inkomen (tot € 36.165). Wij voldoen met 98,98% ruimschoots aan de

voorschrif ten.

Bijzondere doelgroepen

De quota voor de uitstroom uit w oonvoorzieningen voor bijzondere doelgroepen w orden zo beperkt

mogelijk gehouden. In 2017 zijn er 60 w oningen beschikbaar gesteld w aarvan 13 door Openbaar

Belang.

Er w ordt een groter beroep gedaan op deze instellingen om de uitstroom naar de regio te bevorderen.

Statushouders

Het aantal te huisvesten statushouders in Zw olle is in 2017 f link afgenomen (2017: 168, 2016: 314

en 2015: 210). In 2017 is aan de taakstelling (168 personen) door de drie corporat ies voldaan. Er zijn

204 personen gehuisvest en daarmee is de achterstand van 2016 (22) volledig w eggew erkt en is er

zelfs een voorstand van 14 personen ontstaan. In 2017 zijn 75 w oningen aan statushouders verhuurd

(aandeel Openbaar Belang: 11). De taakstelling voor het eerste half jaar van 2018 is w ederom 95.

1.6.2 Huurincasso

De graf iek hierna geeft het verloop van de huurachterstanden, uitgedrukt in een percentage van de te

incasseren maandhuren, over de jaren 2007-2017 w eer.

Huurachterstand, uitgedrukt in een % van te incasseren maandhuur

De huurachterstand (12-maands gemiddelde) bew eegt zich sinds 2008 rond een niveau van circa

12,5% van de maandelijks te incasseren huur. Door onze extra inspanningen hebben w e de oplopende

trend, w elke zich vanaf medio 2013 inzette, w eer w eten om te buigen, te stabiliseren en zelfs w at te

verlagen naar een niveau van bijna 10% .

De huurachterstand, uitgedrukt in een percentage van de bruto jaarhuur, is ult imo 2017 uitgekomen op

0,75% (december 2016: 0,78%); het doel is ≤ 1,1%.

In 2017 zijn 32 vorderingen op huurders (in totaal voor € 42 .000) uit handen gegeven aan de

deurw aarder w egens betalingsachterstand. Het gaat in 4 gevallen om vertrokken huurders.

In 2017 zijn 3 w oningen ontruimd w egens huurachterstand.


2. Ontwikkelingen in de huurvoorraad

2.1 Nieuwbouw Stadshagen

Voor de nieuw bouw in Stadshagen koerst de gemeente nu op de bouw van ca. 300 w oningen per jaar.

Gemiddeld betekent dat ongeveer 60 sociale w oningen. De nieuw bouw product ie ligt nu nog in de

bestaande w ijk en zal zich verplaatsen naar Breecamp-Noord, Breezicht en vervolgens het

w inkelcentrum en de Tippe. Openbaar Belang heeft afgelopen jaar posit ie genomen om in Breecamp-

Noord 40 grondgebonden w oningen te realiseren. In december 2017 is hierover een investeringsbesluit

genomen. Verder spreken w e, samen met de collega corporat ies, met gemeente over realisat ie van

sociale huurw oningen boven de uitbreiding van het w inkelcentrum en in de ontw ikkeling van de Tippe.

Deze beide projecten w orden w aarschijnlijk niet voor 2020 gerealiseerd.

Onze totale product ierechten bestaan nu nog uit 138 w oningen.

2.2 Isala-terrein

Openbaar Belang realiseert op het voormalige Isala-terrein aan de rand van de historische binnenstad

35 grondgebonden sociale huurw oningen. Met ontw ikkelaar Novaform is hiervoor een overeenkomst

gesloten op turnkey-basis.

In 2017 is gestart met de bouw van de eerste fase: de bouw van 12 sociale huurw oningen. Deze

w oningen zijn erg in trek en w orden in maart 2018 aan ons opgeleverd. De start van de bouw van het

laatste cluster van 23 w oningen, verschuif t naar het jaar 2018, i.v.m. vleermuizen en extra asbest in

de voormalige zusterf lat , als ook door de bouw conjunctuur (prijzen en levert ijden staan onder druk).

2.3 Verkoop

In 2017 zijn 11 w oningen en één w oonw agen verkocht . De type-verdeling w as als volgt:

In 2017 is, vanuit het SVB, de verkoopvijver aangepast naar 218 w oningen. De prognose van het

aantal w oningen dat de komende 10 jaar w ordt verkocht is gemiddeld 9 per jaar.

2.4 Weezenlanden-Noord (complex 008)

Aan de Schuurman-/Wiecherlinckstraat staan zes appartementengebouw en met in totaal 180 w oningen2, gebouw d in de jaren vijf t ig en gerenoveerd in de jaren tacht ig. In juni 2016 is het besluit def init ief genomen voor sloop en terugbouw van minimaal 230 sociale huurw oningen. In 2017 zijn, in samenw erking met de gemeente en andere partners, met stedenbouw kundig bureau Urhahn plannen gemaakt. Er zijn speciale dagen ingepland om de plannen met elkaar vorm te geven en daarnaast zijn er met bew oners w erkgroepen opgericht om thema’s als groen en parkeren, met elkaar te bespreken. Hieruit is een plan voortgekomen die in de zomer 2017 aan de bew oners en ook aan het college van B&W gepresenteerd is. In het najaar heeft de gemeente verder gew erkt aan een visie voor de oostkant van het centrum. Vanuit deze visie (die basis heeft in de Omgevings- en w oonvisie) w ordt de kans aangegrepen om naar meer stedelijkheid te gaan, iets w at Openbaar Belang omarmt vanuit de gedachte van gemengde (leefbare) w ijken. Pas begin 2018 zal duidelijk w orden hoe de stedelijkheid er op deze plek uit gaat zien.

2 Eén van de 180 w oningen is omgebouw d tot een prakt ijkruimte voor fysiotherapie.


2.5 Van Pallandtmarke

De bouw van de 12 NOM eengezinsw oningen op de voormalige w oonw agenlocat ie is in het najaar

2017 gestart . Nijhuis Bouw is de uitvoerende part ij. Van de 12 w oningen zijn tw ee hoekw oningen

bestemd als WMO w oning. Alle w oningen zijn inmiddels toegew ezen en de oplevering is in het voorjaar

van 2018. Voorafgaand aan de bouw zijn omw onenden benaderd om mee te denken en te praten over

de geplande nieuw bouw in een klankbordgroep. Hiervoor hebben zich dest ijds 10 mensen aangemeld.

Aan deze groep zijn, voorafgaand aan de rest van de buurt, de plannen gepresenteerd en w as er t ijdens

meerdere bijeenkomsten ruimte voor inspraak over onder andere kleuren en de beeldkw aliteit .

2.6 Assendorperdijk

Begin 2017 is het leefbaarheidsonderzoek afgerond. Een groot deel van de bew oners is bezocht en

bevraagd over de w oning en w oonomgeving. Daarnaast zijn er verschillende technische onderzoeken

gedaan naar de staat van de w oningen. Grootschalig onderhoud bleek noodzakelijk. Meepraten en

meedenken door de bew oners w ordt een belangrijk uitgangspunt binnen dit project. Vanuit de

bew oners is een klankbordgroep geformeerd van 6 bew oners met vertegenw oordiging uit elk van de

drie f lats. In oktober is er een inloopmoment voor bew oners georganiseerd. Hieraan is een bijeenkomst

met de klankbordgroep vooraf gegaan om dit inloopmoment voor te bespreken. Deze avond is getoond

w elk onderhoud aan de woningen nodig is. Aan de hand van een vragenlijst is de bew oners naar hun

mening en ideeën gevraagd. Meer dan de helf t van de bew oners heeft de vragenlijst ingevuld. De

uitkomsten ervan zijn gedeeld met de tw ee geselecteerde bouw ers die begin 2018 hun plannen aan

Openbaar Belang presenteren. Een van deze bouw ers w ordt begin 2018 geselecteerd om daadw erkelijk

te starten met dit project, groot onderhoud gecombineerd met een duurzaamheidsingreep naar NOM-

ready.

2.7 Eikenstraat Iepenstraat

Het project Eiken-/Iepenstraat is geïnit ieerd nadat w ij in 2016 een brandbrief van de bew oners

ontvingen. Na een meting in de w oningen door Openbaar Belang hebben w ij besloten om onafhankelijk

onderzoek uit te laten voeren door adviesbureau Nieman. Uit deze metingen bleek dat een ingreep

noodzakelijk is. Dit is in april 2017 besproken met de bew oners. Er is scenario-onderzoek uitgevoerd; in

juli 2017 zijn de uitkomsten hiervan gedeeld met de bew oners. In december 2017 is er een

bestuursbesluit genomen om het complex te vernieuw bouw en. Medio december 2017 is deze

beslissing besproken met de bew oners.

2.8 Leegstand

Langdurige leegstand, 3 maanden of langer, is de afgelopen jaren niet voorgekomen.

De kortdurende leegstand als gevolg van verhuizingen is in 2017 uitgekomen op ongeveer 0,1%

(2016: 0,3% en 2015 0,3%) van de jaarhuur.

De incidentele, “ hoge” huurderderving in het laatste kw artaal van 2016 heeft voornamelijk te maken

met leegstand van onzelfstandige eenheden, in afwachting van samenvoeging.


3. Wonen en zorg

Wij stellen de belangen van de bew oners centraal in de w ijken en buurten w aar w ij bezit hebben.

Openbaar Belang vindt dat mensen moeten kunnen blijven w onen in hun buurt, als ze dat graag w illen.

Ook als ze ouder, ziek of gehandicapt w orden. Dit vraagt f lexibiliteit in dienstverlening en producten,

bijvoorbeeld in de vorm van levensloopbestendige of meergenerat iew oningen. Ons Programma van

Eisen voorziet , w aar het gaat om PMC’s voor ouderen of zorgvragers, zoveel mogelijk in

levensloopbestendigheid van nieuw e w oningen en ook een deel van de bestaande w oningen dat groot

onderhoud krijgt .

3.1 Samenwerking met zorginstellingen

Scheiden wonen en zorg en bijzondere doelgroepen

Onder de programmanaam WWZ038 heeft een groot aantal zorgen w elzijnspart ijen zich in de

afgelopen jaren, samen met de gemeente Zw olle en de Zw olse w oningcorporat ies, voorbereid op de

grote veranderingen in de zorg (betreft zow el de kosten van het scheiden van w onen/zorg als de

f inanciering ervan) die per 1 januari 2015 zijn ingegaan. Ook de huurdersbelangen-organisat ies zijn

hierbij betrokken. Om de belangen van mensen met een zorgvraag goed te kunnen bedienen, heeft

WWZ038 een aantal belangrijke zaken onderzocht . Zo is er via een classif icat iesysteem in kaart

gebracht w elke w oningen geschikt zijn voor personen die verminderd mobiel zijn (rollator-geschikt,

rolstoel-geschikt en/of zorggeschikt) en w elke w oningen daarvoor nog een aanpassing nodig hebben.

3.2 Woningen met een bestemming (label)

Een deel van onze w oningen (6%) is speciaal bestemd voor een specif ieke doelgroep. Dit betreft vooral

gelijkvloerse appartementen op de begane grond of bereikbaar met een lif t . De meeste w oningen met

een label zijn (voorrang voor) 55+ w oningen. Hier is voor gekozen, omdat deze w oningen levensloop-

bestendig zijn en daarom speciaal voor deze doelgroep beschikbaar w orden gehouden. Momenteel zijn

er voldoende 55+ w oningen in Zw olle. De vraag is niet groot . De benodigde zoekduur voor een 55+

w oning is, uitzonderingen daargelaten, in 2017 minder dan een half jaar.

In 2017 heeft Openbaar Belang 25 van deze w oningen toegew ezen.

3.3 Woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen

Openbaar Belang biedt samen met de tw ee andere Zw olse w oningcorporat ies huisvest ing op maat voor

cliënten van meer dan tw int ig maatschappelijke instant ies. Zo w ordt voorkomen dat mensen die de

regie over hun leven niet hebben of dreigen kw ijt te raken, tussen w al en schip terecht komen.

Met een eensgezinde samenw erking tussen de part ijen w ordt een groot aantal maatschappelijke

problemen als dakloosheid, verloedering, zelfverw aarlozing en overlast , voorkomen. Voorbeelden

hiervan zijn Leger des Heils (crisisopvang), Kadera (vrouw enopvang) en de Herberg (opvang voor dak-

en thuislozen). Hierover zijn prestat ieafspraken gemaakt met de gemeente Zwolle.

Voor mensen die w el zelfstandig kunnen w onen, maar daarbij enige begeleiding nodig hebben, stellen

de Zw olse corporat ies jaarlijks een aantal w oningen beschikbaar. Deze w oningen zijn bedoeld voor

cliënten die intern uitbehandeld zijn en zo kunnen uitstromen naar een zelfstandige w oning met

begeleiding. In 2017 zijn via de zogenoemde quotumafspraken 60 w oningen beschikbaar gesteld aan

cliënten. Openbaar Belang heeft hiervoor 13 w oningen aangeboden. Buiten dit aantal om w orden er

ook nog w oningen verhuurd via de gemeente Zw olle, afdeling WMO (op medische indicat ie), aan

statushouders en via de Regiegroep ten behoeve van huishoudens die problematiek hebben op

meerdere vlakken (bijvoorbeeld sociaal en f inancieel en vaak ook door meerdere instant ies w orden

begeleid).


E-I ≤ 0,60 0,61 - 0,80 0,81 - 1,20 1,21 - 1,40 1,41 - 1,80 1,81 - 2,10 2,11 - 2,40 2,41 - 2,70 > 2,70

Aantal won. 74 43 531 379 552 157 184 258 294

4. De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving

In ons Strategisch Vastgoed Beleid hebben w ij de volgende uitgangspunten op het gebied van de

w oningen en w oonomgeving geformuleerd:

Openbaar Belang st imuleert samen prett ig w onen en leven in de w ijken w aarin w ij act ief zijn. Wij

faciliteren onze klanten met hun huisvest ingsvraagstuk en andere en w oongerelateerde kw esties.

Wij leveren w oningen met een verantw oorde prijs-/kw aliteitverhouding.

Duurzame investeringen focussen op energiezuinigheid (CO2-reduct ie), w aardevastheid en

betaalbaarheid van de w oningen op de lange termijn.

Betaalbaarheid heeft de focus en duurzaamheidsmaatregelen kunnen deze betaalbaarheid posit ief

beïnvloeden.

Uitgangspunt blijf t Trias Energet ica (dus primair zorgen dat er minder energievraag is).

Duurzaamheidsdoelen SVB 2017

31 december 2020 gemiddelde EI max 1,40 (prestat ieafspraak met gemeente is 1,65).

CO2-neutraal (energieneutraal) in 2050.

Onderstaand een overzicht van de verdeling van EI per ult imo 2017 en 2016.

2017

(gemiddeld 1,74)

2016

(gemiddeld 1,76)

Deze uitgangspunten dragen bij aan:

Een opt imaal w oongenot; dit zien w ij als een voorw aarde voor een goede verhuurbaarheid (en

verkoopbaarheid) van het w oningbezit .

Een maatschappelijk verantw oorde ontw ikkeling als het gaat om terugdringen van CO2 uitstoot en

minder afhankelijkheid van fossiele brandstoffen.

4.1 Onderhoud en woningverbetering

Openbaar Belang heeft geen eigen technisch uitvoerend personeel in dienst. De w erkzaamheden

w orden uitbesteed aan derden onder regie van Openbaar Belang. Jaarlijks w orden met de betreffende

aannemers tariefafspraken gemaakt. Openbaar Belang neemt jaarlijks in december het init iat ief om voor

het komende kalenderjaar de uurlonen vast te stellen, op basis van indexcijfers van Ortec Finance. Het

periodiek onderhoud w ordt opgeknipt in bouw kundig, schilderw erk, installat iew erkzaamheden en

overig (daken, bestrat ing, etc.). Deze w erkzaamheden w orden vooraf uitgevraagd bij meestal 3

part ijen. In 2017 is ook een start gemaakt met de uitvoering van veiligheidsmaatregelen: zo is het w erk

om circa 550 w oonhuisinstallat ies aan te passen in 2017 aanbesteed en zijn de w erkzaamheden

hierover hetzelfde jaar gestart ; het w erk w ordt afgerond in 2018.

De kosten voor het onderhoud in 2017 zijn als volgt te onderscheiden:


Toelicht ing op de bedragen uit de tabel op de voorgaande pagina volgt hierna.

4.1.1 Reparat ieverzoeken

Vragen/meldingen kunnen telefonisch, schrif telijk, via de w ebsite en mail of t ijdens een bezoek aan

kantoor w orden doorgegeven. Dezelfde dag w ordt en een uitvoerende part ij ingeschakeld. Deze belt

binnen 24 uur voor een afspraak; bij calamiteiten eerder. Er w ordt ingeschat hoe lang een reparat ie

mag duren en w ij monitoren dit . Vervolgens w ordt het verzoek verder afgehandeld door de

gecontracteerde part ij en bij ons gereed gemeld. Steekproefsgew ijs controleren w ij dit . Bij cv-

onderhoud, glasschades en verstoppingen w orden bew oners rechtstreeks doorgeleid naar onze

contractpartners en door hen direct geholpen.

Het aantal reparat ieverzoeken bedroeg in 2017 gemiddeld 1,4 per w oning (begroot 1,4).

Het absolute aantal reparat ieverzoeken is in het verslagjaar met 6% gestegen ten opzichte van het

voorgaande jaar.

De gemiddelde kosten per reparat ieverzoek zijn iets verhoogd en kw amen in 2017 uit op € 134 per

reparat ieverzoek tegen een gemiddelde van € 131 in 2016 en € 127 in 2015.

De totale kosten zijn ongeveer € 30.000 hoger uitgekomen dan begroot.

Over de afhandelingssnelheid kunnen w e over 2017 niet de juiste gegevens aanleveren. Bij de

digitalisering van de facturen heeft het systeem de factuurdatum aangehouden als uitvoeringsdatum.

De verw achting is dat, mede omdat w e in het laatste trimester 2017 juist ingezet hebben op het

sneller afhandelen, de afhandelingssnelheid gelijk is gebleven.

Overzicht reparat ieverzoeken in 2017

4.1.2 Mutat ieonderhoud

Het aantal verw erkte mutat ies in 2017 bedraagt 255.

De totale kosten van het mutat ieonderhoud zijn in 2017 ongeveer € 4.000 hoger uitgekomen dan

begroot.

Het aantal mutat ies w as gelijk aan begroot; de gemiddelde kosten per mutat ie w aren daarom iets

hoger: € 643 tegenover begroot € 627 (w erkelijk 2016: € 615 en 2015: € 696).

Overzicht mutat ieonderhoud 2017


4.1.3 Contractonderhoud/serviceonderhoud

Het contractonderhoud betreft het periodiek onderhouden van bijvoorbeeld liften, collect ieve en

individuele cv-installat ies etc. Er is dit jaar circa 10% minder uitgegeven dan begroot. Dit is niet

specif iek te verklaren uit 1 onderdeel, dit geldt over de breedte van het contractonderhoud.

Bij het serviceonderhoud gaat het om zaken als het ontstoppen van riolering, tuinonderhoud en het

herstellen van glasschades. Bij glasschade w orden bew oners rechtstreeks doorgeleid naar onze

contractpartner en direct geholpen. Dit geldt ook voor verstoppingen en cv-storingen. Schoonmaken

van port ieken/galerijen en het onderhoud aan collectieve groenvoorzieningen gebeurt op contractbasis.

Dit serviceonderhoud w ordt aan de huurders doorberekend.

4.1.4 Periodiek onderhoud/groot onderhoud

4.1.4.1 Algemeen

In 2017 is er aan periodiek onderhoud ruim € 652.000 minder uitgegeven dan begroot. Dit kan

grofw eg als volgt w orden gespecif iceerd (resultaat = verschil begrot ing en daadw erkelijke kosten door

bijvoorbeeld gunst ige aanbesteding):

De volgende onderhoudsw erkzaamheden zijn in 2017 uitgevoerd.

Douche- en toiletrenovatie

Binnenstad : Walstraat

Zw olle-Zuid : Gedeputeerdenlaan/Stadhouderlaan/Van Pallandtmarke/

Van Riemsdijkmarke en Van Royermarke

Overige onderhoudswerkzaamheden

Schilderw erk diverse complexen

Stadshagen : Drapenierlaan

Weezenlanden : Schuurmanstraat /Wiecherlinckstraat

Dakw erkzaamheden

Stadshagen : Hoedenmakerstraat/Dotterbloem/Biezenknoppen

Mechanische vent ilat ie nazien/reinigen

Diverse complexen.

Installat iew erkzaamheden

Diverse complexen rookmelders en cv vervangen.

Deurdrangers veiligheidsvoorziening

Diverse complexen (gestapelde bouw )

Straatw erk

Indische buurt : Borneostraat/Riouw straat

Stadshagen : Drapenierlaan


4.1.4.2 Veiligheid

Dit jaar is er vanuit het SVB ook een veiligheidsbudget opgenomen van € 957.000 . In w erkelijkheid is

hier € 795.000 minder uitgegeven. De verklaring hiervoor is:

Voordeel aanbesteding woonhuisinstallat ie; tevens is er vanuit capaciteits-oogpunt voor gekozen dit

project gedeeltelijk door te schuiven naar 2018 (€ 676.000).

Open verbrandingstoestellen zijn minder vaak vervangen; dit schuif t door naar 2018 (€ 227.000).

Balkons verhogen is een forse overschrijding door calamiteit Wiecherlinckstraat/Schuurmanstraat

(cpl. 008) en Assendorperdijk (cpl. 009) (€ 108.000).

In w erkelijkheid is er meer geld uitgegeven aan het stempelen van de balkons i.v.m. gebleken

onveiligheid. Deze bedragen zijn (gedeeltelijk) ook geboekt als complexkosten en als calamiteit .

4.1.4.3 Calamiteiten/onvoorzien

Het gaat hier om de kosten van calamiteiten en/of de kosten van onderhoudsw erkzaamheden w aarvoor

direct act ie moet w orden ondernomen (onvoorzien) en niet uitgesteld kan w orden. In sommige gevallen

gaat het om kosten die in het verleden niet zijn gemaakt t ijdens periodiek onderhoud (bijvoorbeeld als

bew oners niet hebben meegedaan met een renovatie) en die nu na een mutat ie w ordt uitgevoerd. In de

begrot ing hebben w ij voor dit soort kosten een post opgenomen van € 194.000. De uitgaven over

2017 kunnen als volgt w orden gespecif iceerd:


5. Leefbaarheid

5.1 Het beleid

Wijk- en buurtgericht w erken heeft een belangrijke rol in onze ondernemingsstrategie w aarin w e

“ samen w erken aan prett ig w onen” tot uitvoering brengen. Wij w illen duurzame w aarde toevoegen aan

de w oonsituat ie van onze huurders in w ijken en buurten. Dat betekent dat w e de concrete problemen,

behoeftes en w ensen van mensen in de buurten en w ijken centraal stellen in ons leefbaarheidsbeleid.

Hierbij ligt de focus op het creëren van vitale w ijken met bew oners en ketenpartners in de w ijken .

Wij ontplooien, indien mogelijk op init iat ief van de bew oners zelf , act iviteiten en init iat ieven die tot

versterking van de w ijk leiden en die de emancipat ie van de bew oners bevorderen. Hierbij w orden de

w ijkbew oners zelf opt imaal betrokken.

De leefbaarheid in de w ijken w aar w ij bezit hebben, varieert . In sommige w ijken is de leefbaarheid

goed, in andere w ijken is het sterk verbeterd doordat er init iat ieven zijn ontplooid. Maar ook zijn er nog

w ijken w aar de leefbaarheid extra aandacht behoeft . Openbaar Belang zet goedlopende projecten en

act iviteiten voort en start , w aar nodig, nieuw e leefbaarheidsprojecten. Zoals het tuinenproject in de

Indische buurt.

Wij cont inueren onze (pro)act ieve aanw ezigheid in de w ijk voor een leefbare w oonomgeving, omdat w ij

eerder dan andere instant ies in staat zijn om problemen te signaleren en w aar mogelijk te voorkomen.

Dit draagt bij aan een schoon, heel en veilige w oonomgeving. Hierbij hanteren w ij de volgende

uitgangspunten:

1. Toename in klant - en vastgoedw aarde (een prett ig leefklimaat en veilige w oonomgeving zijn

belangrijke voorw aarden voor de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van het w oningbezit).

2. Door vroegtijdig signaleren en preventie van problemen w ordt w oonoverlast beperkt en spannen

w ij ons maximaal in voor het realiseren van ongestoord w oongenot .

3. Gezien de maatschappelijke ontw ikkelingen ontstaat er meer vraag naar inzet van buurtbeheerders

en w oonconsulenten.

4. Wij investeren alleen in maatschappelijk vastgoed, w anneer het de leefbaarheid en

verhuurbaarheid ten goede komt en het rendabel is.

5. Sociale cohesie en betrokkenheid van bew oners leidt tot besparingen in beheer.

6. Door onze intensieve samenw erking met de ketenpartners schakelen w ij snel de juiste

deskundigheid in.

Ontwikkelingen in 2017

De conclusies van het buurt voor buurtonderzoek zijn in de diverse w ijken besproken met de bew oners

en professionals. Naar aanleiding van deze gesprekken w ordt krit isch gekeken naar de eerder

opgestelde opgaven. Deze w orden w aar nodig bijgesteld of afgevinkt. Daarnaast w ordt er samen

gekeken of er w ellicht nieuw e opgaven/act iepunten bij zijn gekomen. Voor deze nieuw e opgaven/

act iepunten w ordt dan een nieuw uitvoeringsteam opgericht, zoveel mogelijk met bew oners zodat dit

ook door hen gedragen w ordt. In enkele gevallen bestaat een uitvoeringsteam alleen uit professionals.

De toename van het aantal verw arde personen blijf t een actueel thema. In 2017 bleek dat het last ig is

om als corporat ie aansluit ing te vinden bij de zorginstellingen. Dit omdat de meeste zorg is gericht op

de triage en niet op het wonen. Hierdoor ligt de f ocus niet bij de corporat ies, toch erkennen de

betrokken organisat ies w el dat er een maatschappelijk vraagstuk ligt w aarbij de corporat ie een

belangrijke rol speelt . De Zw olse corporat ies hebben gezamenlijk gekeken naar permanente

oplossingen. Helaas bleek deze niet voor de hand te liggen en w ordt er meer om maatw erk gevraagd.

Nu is de vraag hoe je dit organiseert en w ie bekost igt dit . Hiertoe is een vraagstuk opgesteld samen

met WWZ038. Aan de hand van dit vraagstuk is er, samen met WWZ038 een w erkgroep opgericht die

zoeken naar een mogelijke oplossing w aardoor maatw erk mogelijk is in de verschillende situat ies. Dit

vraagt een andere manier van w erken van de betrokken organisat ies maar ook van de corporat ies.


geWOON veilig

Kadera heeft een Europese subsidie gekregen om samen met de corporat ies te onderzoeken of het

mogelijk is om huiselijk gew eld terug te dringen door vroegsignalering. Deze vroegsignalering w ordt

dan gedaan door de corporat iemedew erkers. Dit w ordt gedaan door medew erkers van corporat ies, die

veel contact hebben met bew oners, op te leiden in het signaleren, maar vooral in hoe zij hiermee om

kunnen gaan. Hoe kunnen zij de juiste vragen stellen en bij w elke organisat ies kunnen zij hun zorgen

kw ijt . De training is afgerond en heeft de medew erkers meer vertrouw en gegeven om te handelen bij

het signaleren van huiselijk gew eld.

Buurtbeheerders

In alle gebieden van Zw olle w aar w ij bezit hebben, is een buurtbeheerder act ief en zijn zij de onmisbare

ogen en oren van de organisat ie. Onze buurtbeheerders genieten het vertrouw en van onze huurders.

Met de buurtbeheerder hebben de bew oners één aanspreekpunt in hun w ijk. Bew oners kunnen

dagelijks met hun vragen bij de buurtbeheerder terecht , hij is mobiel, via de mail en via kantoor

bereikbaar. Ook is hij act ief met de leefbaarheid van de w oonomgeving en heeft korte lijnen met

andere organisat ies die act ief zijn in de w ijk. De buurtbeheerders spreken bewoners aan op hun gedrag

en de mogelijke gevolgen ervan. Hierdoor ontstaat er meer bew ustw ording bij de bew oners van hun

invloed op en bijdrage aan de omgeving w aarin zij w onen.

Zij zorgen ook voor de prakt ische zaken in de complexen. Voorbeelden hiervan zijn het vervangen van

een lampje in de algemene ruimte of het controleren de schoonmaak.

5.2 In de buurten

Stadshagen

In de w ijk Stadshagen is nog alt ijd een toename van huiselijk gew eld, jeugd- en f inanciële

problematiek. Wij hebben redelijk veel bezit in deze w ijk en volgen nauw lettend de ontw ikkelingen

samen met onze netw erkpartners. Een deel van de w ijk blijf t al enkele jaren voor problemen zorgen. Er

is daar sprake van een beperkte sociale samenhang en de aanblik en de veiligheid in de straat laten te

w ensen over. In 2017 is een gedeelte van deze w ijk uitgef ilterd om verder mee aan de slag te gaan.

Ook naar aanleiding van het buurt voor buurtonderzoek. Er is een uitvoeringsteam opgericht onder

leiding van Travers. Verdere ontw ikkeling hiervan volgt in 2018 .

Een ander aandachtsgebied zijn de w oonw agens aan de Cascadestraat. Deze bew oners hebben vele

jaren geen bebouw ing om hun w oonw agenlocat ie gehad. Sinds 2015/2016 zijn er veel w oningen om

de w oonw agenlocat ie gebouw d. Dit leidt tot de nodige spanningen. Er is overleg met alle betrokken

part ijen, ook de bew oners en omw onenden, om met elkaar te komen tot een beheersbare situat ie. In

2017 is er intensief samengew erkt om de leefbaarheid en het contact met de bew oners te

normaliseren. De situat ie is dan ook aanzienlijk verbeterd; w ij verw achten dat er in 2018 minder inzet

nodig is op deze locat ie.

Diezerpoort

De Eiken-/Iepenstraat is verder opgepakt in een project en is eerder in dit verslag besproken.

VvE’s

In 11 complexen is er sprake van een VvE. Wij vertegenw oordigen hierin Openbaar Belang als

eigenaar. Ook proberen w ij hierin de huurder goed te vertegenw oordigen.

Er is een goed contact met de VvE’s en ook met de VvE-beheerder die 8 complexen beheert. Dit maakt

het eenvoudiger om de leefbaarheid van onze bew oners binnen de VvE-complexen op peil te houden.


5.3 Overlast

Wij w illen graag dat iedere bew oner met veel plezier w oont in zijn w oning en buurt en w ij zetten ons

daar opt imaal voor in.

Overlast is helaas niet alt ijd te voorkomen. Openbaar Belang ontvangt ongeveer 400 telefonische en

200 schrif telijke meldingen van overlast per jaar. Als iets dergelijks aan de orde is, gaan w ij in gesprek

met bew oners en proberen w e gezamenlijk tot een bevredigende oplossing te komen. Soms w orden

partners als polit ie, buurtbemiddeling, maatschappelijk w erk en andere maatschappelijke instant ies

ingeschakeld.

Ook nemen w ij deel aan mult idisciplinaire overleggen en (structurele) regiegroepen. Het doel van deze

overleggen is om alle onderdelen van het leven van de bew oner w eer op orde te krijgen. De overleggen

w aar w ij aan deelnemen w orden meestal vanuit ons geïnit ieerd, omdat de bew oner overlast

veroorzaakt of een huurachterstand heeft .

Om overlast te voorkomen is er intensief contact met het netw erk, zoals polit ie en hulpverlening. Ook

w anneer overlast niet voorkomen kan w orden en er een andere w eg bew andeld moet w orden, gaat dit

vaak in overleg met polit ie en hulpverlening. Het sociaal w ijkteam speelt hierin een steeds grotere rol.

Het is dan ook zaak om de lijnen kort te houden.

Er is in één casus, in samenw erking met de gemeente, een onafhankelijk procesbegeleider ingezet.

Helaas heeft dit niet tot het gew enste resultaat geleid en loopt er momenteel een procedure bij de

rechtbank. Na de eerste zit t ing loopt deze procedure door in 2018.

In 2017 is in één w oning van Openbaar Belang hennepteelt geconstateerd. Dit heeft geleid tot het

verplicht vertrek van de huurder.


6. Het betrekken van de huurders bij het beheer en het beleid

6.1 De Centrale Huurdersraad

Met de vereniging Centrale Huurdersraad w ordt overleg gevoerd over onderw erpen van algemeen

beleid en beheer.

Het Bestuur van de Centrale Huurdersraad bestaat per 31 december 2017 uit :

H.W.M. Loeters voorzit ter

J. Hetebrij secretaris

J.W. Vinke penningmeester

S.I.J. van Apeldoorn lid

H. van Hezel lid

H. Meijer lid

A.C. Trentelman lid

C.E.N. Wolfkamp lid

W. van der Worp lid

De Centrale Huurdersraad heeft negen keer vergaderd, w aarvan tw ee Overlegvergaderingen met de

directeur-bestuurder van Openbaar Belang. Jaarlijks w onen de commissarissen één vergadering van de

Centrale Huurdersraad bij. Op 21 november w aren de commissarissen A.R. Hanlo, G.J.F. Brakkee,

P.E.F. Poppe en H.L.P. van Kraaij aanw ezig bij de CHR-vergadering.

De Centrale Huurdersraad heeft in 2017 advies uitgebracht over:

- verkoop garages en berging;

- huursombenadering 2017;

- reglement sloop renovatie en (groot) onderhoud;

- herbenoeming van mevrouw C.B. Bos als lid van de klachtenadviescommissie;

- Strategisch Vastgoed Beleid 2017;

- implementat ie klantdienstverlening;

- herbenoeming van de heer G.J.F. Brakkee als commissaris;

- benoeming van de heer A.R. Hanlo als commissaris.

De Centrale Huurdersraad heeft met de directeur-bestuurder van Openbaar Belang gesproken over de

begrot ing 2017 van zow el de Centrale Huurdersraad als van Openbaar Belang. Ook is er gesproken

over het jaarverslag 2016 van de Centrale Huurdersraad en van Openbaar Belang.

Daarnaast is de Centrale Huurdersraad geïnformeerd over de ontw ikkelingen m.b.t . het klantdienst-

verleningsmodel, de Aedes benchmark en de lopende projecten.

Op vrijdag 7 juli 2017 is er een themadag georganiseerd w aar gesproken is over de Woonvisie,

passend toew ijzen, het Strategisch Vastgoed Beleid, en diverse projecten zoals Weezenlanden-Noord

(complex 008), de nieuw bouw Isala en Van Pallandtmarke.

Op zaterdag 13 mei 2017 heeft de Centrale Huurdersraad haar algemene ledenvergadering gehouden in

w ijkcentrum SIO. De heer C.E.N. Wolfkamp is t ijdens deze jaarvergadering gekozen tot bestuurslid van

de Centrale Huurdersraad.

Op 19 december 2017 is er een nieuw e samenw erkingsovereenkomst getekend door de Centrale

Huurdersraad en Openbaar Belang. De samenw erkingsovereenkomst beschrijf t onder meer de rol die de

Centrale Huurdersraad heeft . Er is vastgelegd hoe het overleg tussen de CHR en Openbaar Belang

plaatsvindt en over w elke onderw erpen de CHR informatie-, advies- en instemmingsrecht heeft . Ook

ligt erin vast hoe Openbaar Belang de CHR f inancieel ondersteunt.

Openbaar Belang draagt bij aan het w erk van de Centrale Huurdersraad door - kosteloos – onder

andere de scholing van de bestuursleden en het secretariaat te verzorgen, de incasso van de bijdrage

van de huurders te regelen, de administrat ie te voeren en de vergaderaccommodatie ter beschikking te

stellen.


6.2 De bewonerscommissies

In het complex Schuurmanstraat/Wiecherlinckstraat is de bew onerscommissie 008 act ief betrokken bij

de sloop-nieuw bouw plannen. De bew onerscommissie heeft iedere 6 w eken overleg met de

w oonconsulent en een medew erker van de afdeling Vastgoed om de voortgang te bespreken. De

samenw erking verloopt goed en de bew onerscommissie is tevreden over hoe zij part iciperen in het

project.

Ravelijnstraat

Er is goed overleg met de energiecoaches, momenteel ook leden van de bew onersvereniging van de

Ravelijnstraat. Verenigingen zijn onafhankelijk van Openbaar Belang en hebben een verenigings-

structuur met leden en ledenvergaderingen.

6.3 De klachtenadviescommissie

De Zw olse w oningcorporat ies hebben samen met de corporat ies Beter Wonen (IJsselmuiden), Salland

Wonen (Raalte), Beter Wonen Vechtdal (Hardenberg) en Vechthorst (Nieuw leusen) één gezamenlijke

klachtenadviescommissie. De commissie bestaat uit zes leden.

Per zit t ing zijn minimaal vier leden van de klachtenadviescommissie aanw ezig. In het verslagjaar zijn

tw ee klachten voor de klachtenadviescommissie binnengekomen. Eén klacht is t ijdens een zit t ing

behandeld. De klachtenadviescommissie heeft de klacht ten aanzien van derving van w oongenot

ongegrond verklaard. De klacht over de communicatie is gegrond verklaard.

De andere klacht is door de organisat ie opgelost.

Voor het reglement en de w erkw ijze verw ijzen w ij naar onze w ebsite.

6.4 Het bewonersblad en online communicatie

Wij geven het bew onersblad Buurtbelang uit . Ook in 2017 is het bew onersblad tw ee keer verschenen.

Het blad is een belangrijk middel in de communicat ie met de huurders. Wij verspreiden Buurtbelang in

papieren vorm onder onze huurders, maar het blad is ook digitaal te lezen op onze w ebsite. Via een

mail en Tw it ter attenderen w e verschillende stakeholders en geïnteresseerden erop dat Buurtbelang

w eer is uitgekomen.

Vanaf het tw eede nummer in 2017 heeft de CHR haar nieuw e vaste plek gekregen op de opvallende

achterpagina. Hier kan de CHR haar eigen informatie verstrekken, w el onder eindverantw oordelijkheid

van de redact ie. De huurders w orden met Buurtbelang op de hoogte gehouden van de act iviteiten die

w ij ontw ikkelen. Ook bevat het blad steeds w eer nutt ige informatie over onderw erpen en thema’s die

direct met het w onen te maken hebben. Op deze manier biedt het blad voor de huurders een

interessante informatiemix en draagt het bij aan de posit ieve beeldvorming over Openbaar Belang bij de

huurders.

Online communicat ie vindt plaats via de w ebsite, de digitale nieuw sbrief en Tw it ter.

In 2017 is voor het project de Weezenlanden-Noord (complex 008) de eigen nieuw sbrief vier keer

ingezet. De Bew onerscommissie 008 maakt ook vast gebruikt van deze nieuwsbrief om haar informatie

via dit medium te verspreiden.

Ook voor de projecten Assendorperdijk (complex 009) en Eiken-/Iepenstraat (complex 057) zijn eigen

nieuw sbrieven ontw ikkeld. Op die manier krijgen de bew oners informatie aangereikt, w aarbij het voor

hen direct duidelijk is dat het informatie is die specif iek voor hen, hun w oning en w oongebouw is.


7. Financieel beleid

7.1 Algemeen

Het f inanciële beleid van Openbaar Belang is erop gericht om haar f inanciële cont inuïteit toekomst -

bestendig te houden. Daarbij sturen w ij op w aarde, kasstromen en op rendement.

In 2017 zijn belangrijke stappen gezet om de f inanciële beheersingsinstrumenten als

meerjarenprognoses, kengetallen en investeringsstatuut, te baseren op de marktw aarde. Die w aren

voorheen gebaseerd op bedrijfsw aarde, maar door de komst van de nieuw e Woningw et en het

w aarderen op marktw aarde in verhuurde staat van ons vastgoed, w as een aanpassing nodig.

Onze meerjarenprognose, vervaardigd met behulp van het softw arepakket FMP, is volledig aangepast

aan deze nieuw e w aardering; ook onze kengetallen zijn gebaseerd op de marktw aarde. Het kengetal

“ Loan to Value” (LTV) w ordt daarnaast ook nog steeds uitgerekend op basis van bedrijfsw aarde

aangezien de toezichthouder (Autoriteit w oningcorporat ies) en het WSW hun beoordelingen daar nog

op baseren.

Beleidsw aarde

In 2018 gaan Aw en WSW besprekingen voeren om te komen tot een gezamenlijke gegevensuitvraag

via CorpoData (DVi en Dpi), w aarbij de w aardering gebaseerd zal zijn op de zgn. beleidsw aarde (BW).

Via een zgn. “ beleidsw aterval” w ordt de maatschappelijke bijdrage van de corporat ie bepaald: met een

aantal afslagen van de Marktw aarde van het vastgoed w ordt de verlaging naar de Marktw aarde op

basis van volkshuisvestelijke bestemming en vervolgens naar de Beleidsw aarde, inzichtelijk gemaakt.

De f inanciële Kpi’s die afgeleid zijn van de bedrijfsw aarde zullen in de toekomst dan gebaseerd zijn op

de beleidsw aarde.

In onderstaande f iguur is voor Openbaar Belang deze beleidsw aterval door Qonsio, met behulp van de

softw are van Ortec Finance (FMP) opgesteld. Vervolgens is ook de aansluit ing met de bedrijfsw aarde

inzichtelijk gemaakt.

Toelicht ing stappen:

1. Beschikbaarheid het blijven verhuren van w oningen (doorexploiteren i.p.v. uitponden)

2. Betaalbaarheid lagere huren dan mogelijk (streefhuur lager dan markthuur)

3. Kw aliteit onderhoudsuitgaven o.b.v. interne normen i.p.v. markt

4. Beheer beheer o.b.v. eigen eisen i.p.v. minimaal

5. Disconteringsvoet standaard van 5% t.o.v. de disconteringsvoet bepaald per complex

6. Levensduur levensduur o.b.v. eigen verw achtingen i.p.v. standaard 15 jaar + restw aarde

7. Overige parameters o.a. mutat iekansen e.d.

8. Desinvesteringen eigen verkoopdoelstelling


Sturen op w aarde

In 2017 is ons vastgoed voor de tw eede keer gew aardeerd op marktw aarde in verhuurde staat op

basis van het Basis handboek. Ten opzichte van 2016 is het Handboek geactualiseerd per 1 april

2018! Belangrijkste w ijziging w as de verkoopbeperking.

De herw aarderingsreserve is bepaald door het verschil tussen het totaal van de marktw aarde en het

totaal van de boekw aarde op basis historische kostprijs (minus de gecumuleerde afschrijvingen), te

nemen.

De marktw aarde in verhuurde staat komt, evenals in 2016, uit op 72% van de WOZ-w aarde. Wij

constateren dat op basis van de rekenregels de meeste PMC’ s w orden gew aardeerd volgens het

uitpondscenario. Dat is gezien de markt (Zw olle is een stedelijk groeigebied) en de hoogte van de

(sociale) huren niet verw onderlijk, maar geeft onzes inziens w el een vertekend beeld aangezien dit niet

aansluit bij het huidige en het toekomstige Strategisch Vastgoed Beleid van Openbaar Belang. Indien

alle DAEB-vastgoed op het doorexploiteren scenario w as gew aardeerd, zou de marktw aarde circa 56%

(2016: 64%) van de WOZ-w aarde bedragen.

Sturen op kasstromen

Naast het sturen op w aarden, stuurt Openbaar Belang ook op kasstromen (op basis WSW-berekening),

nl. de ICR3 (minimaal 1,4) en de DSCR4 (minimaal 1).

Naast deze indicatoren wordt in de begrot ing ook de ontw ikkeling Solvabiliteit 5 en Loan To Value6

gemonitord. We hanteren een minimum van 2% , respect ievelijk maximum van 75% (berekend o.b.v.

de bedrijfsw aarde).

Sturen op rendement

Het sturen op rendement is een belangrijk onderdeel bij onze investeringsbeslissingen. Wij toetsen al

onze investeringen aan ons Investeringsstatuut, w aarbij w ij een IRR hanteren van 3,65%.

Autoriteit woningcorporaties (Aw)

De Autoriteit w oningcorporat ies beoordeelt de (volkshuisvestelijke) prestat ies van de

w oningcorporat ies. In 2017 heeft geen onderzoek plaatsgevonden en is er ook geen beoordeling

ontvangen. Eind 2017 is goedkeuring ontvangen voor het ingediende addendum op het reglement

Financieel Beleid en Beheer.

WSW

Het WSW beoordeelt de corporat ie aan de hand van een aantal Business en Financial Risks; deze

laatste omvat een vijf tal kengetallen (LTV, solvabiliteit , ICR, DSCR en dekkingsrat io).

Uitgangspunt bij het beleid van Openbaar Belang is dat zow el aan de Financial als aan de Business

Risks w ordt voldaan.

Begin 2017 heeft het WSW deze beoordeling uitgevoerd en daarover gerapporteerd in haar

beoordelingsbrief eind juli 2017. Aandachtspunten w aren volgens het WSW:

- bew aking verloop LTV, met het oog op de realisat ie van project Weezenlanden-Noord;

- risicomanagement : beperkte koppeling risico’s aan externe ontw ikkelingen en

- f inanciële sturing: koppeling update SVB aan f inancieringsbehoefte en liquiditeitsprognose.

De beoordeling van het WSW is gebaseerd op de ingediende dPi2016, w aarin helaas een fout w as

geslopen, w aardoor de LTV een aantal jaren ten onrechte boven de norm van 75% uit zou komen.

Desondanks herkennen en onderschrijven w ij het belang van bovengenoemde punten; het is onderdeel

van onze herziening van de meerjarenprognose geworden, w aarbij w ij onze act ivi teiten en de daarmee

gemoeide f inancieringsbehoefte meer gestroomlijnd en op elkaar afgestemd hebben.

3 ICR (interest coverage rat io) = geeft aan de mate w aarin de rentelasten uit de operat ionele kasstromen betaald kunnen

w orden. Uitgangspunt is een rat io van minimaal 1,4 (conform WSW-norm). 4 DSCR (debt service coverage ratio) = geeft aan de mate w aarin de rentelasten en de af lossingen uit de operat ionele

kasstromen betaald kunnen w orden. Uitgangspunt is een rat io van minimaal 1 (conform WSW-norm). 5 Solvabiliteit = geeft aan het w eerstandsvermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal. In de sector is een

percentage van minimaal 25% gangbaar. 6 Loan to Value = geeft aan in hoeverre de corporat ie is gef inancierd met vreemd vermogen en w ordt berekend door het

totale vreemd vermogen te delen door het balanstotaal. In de sector is een percentage van maximaal 75% gangbaar.


Dit heeft geresulteerd in een gelijkmatiger verloop van de LTV, w aarbij er ruimte is ontstaan om bij te

sturen indien nodig. Ook is er ruimte ontstaan om mogelijke kansen te benutten.

Meerjarenperspect ief

Om de f inanciële cont inuïteit van Openbaar Belang te w aarborgen, w ordt voortdurend getoetst of de

ICR, de DSCR, de solvabiliteit en de LTV zich zodanig ontw ikkelen, dat de act iviteiten die Openbaar

Belang ontplooit , f inancierbaar blijven. M.a.w .: w e w illen de borgbaarheid via het WSW veilig stellen.

In onderdeel 7.4 zijn de uitkomsten van het beleid voor de komende 5 jaar cijfermatig w eergegeven.

Een en ander leidt tot de volgende uitkomsten over de periode 2018-2022:

ICR: gemiddeld 1,6;

DSCR: gemiddeld 1,2;

Solvabiliteit (o.b.v. marktw aarde): gemiddeld 62% (norm min. 25);

LTV (op basis van WOZ-w aarde): gemiddeld 27% (max. 50%, WSW) en

de kengetallen op basis van de WSW-rekenmethode voldoen aan het toetsingskader van het WSW.

Strategisch Vastgoed Beleid

Dit jaar is er w ederom gew erkt aan een update van ons SVB (2018-2032). De basis van het SVB ligt in

het voorgaande SVB (2016), w aarbij er nog meer is gekeken naar de aansluit ing op de marktvraag. Dit

kon mede omdat er een nieuw w oningmarktonderzoek w as uitgevoerd door o.a. gemeente en Zw olse

corporat ies. In het SVB is ook meer ingezoomd op het behalen van het duurzaamheidsdoel, namelijk

een gemiddelde EI (Energie-Index) van max. 1,4 ult imo 2020.

In de volgorde en planning van de projecten is er nadrukkelijk gestuurd op de f inanciële kengetallen en

w el zodanig dat er ook meer f inanciële (beleids) ruimte zal ontstaan. In het najaar 2017 is dit SVB

geaccordeerd en vormt daarmee de basis voor de meerjaren (vastgoed) begroting.

Treasury

Onze treasuryact iviteiten w orden begeleid en ondersteund door Thésor. De voorstellen uit het treasury

jaarplan 2017 konden binnen de bandbreedtes w orden uitgevoerd. Door de historisch gezien nog

steeds lage rente konden renteafspraken w orden gemaakt die onder de in de meerjarenprognose

gehanteerde 5% liggen.

De inzet van derivaten is toegestaan zolang daaraan geen risico’s zijn verbonden. De derivaten die door

Openbaar Belang in het verleden zijn afgesloten bevatten geen “ margin-calls” noch “ break-clausules” .

Het afsluiten van nieuw e derivaten is niet meer toegestaan en heeft in 2017 ook niet plaatsgevonden.

Marktw aarde derivatencontracten

Eind 2011 is er een eerste stresstest uitgevoerd om de gevoeligheid van de marktw aarde van de

derivaten (payersw aps) op een rentedaling van 1% te bepalen. Met ingang van 1 oktober 2012 moeten

alle corporat ies voldoen aan de nieuw e beleidsregels betreffende het gebruik van f inanciële derivaten.

Onderdeel van deze nieuw e beleidsregels is een stresstest w aarbij margin calls opgevangen moeten

kunnen w orden bij een rentedaling van 2%.

Ook in 2017 hebben w ij w eer stresstesten uitgevoerd; de uitkomst hiervan is in onderstaande tabel

opgenomen, w aarbij ook de uitkomsten van voorgaande testen zijn vermeld:


Aangezien in de derivatencontracten geen “ margin-calls” noch “ break-clausules” zijn opgenomen, hoeft

Openbaar Belang geen liquiditeitsbuffer voor renteschommelingen aan te houden.

De marktw aarde geeft aan w at Openbaar Belang zou moeten bijbetalen dan w el zou kunnen ontvangen

bij voort ijdige beëindiging van de sw ap(s). Vanw ege de grote negatieve w aarde gaan w ij niet over tot

afw ikkeling van de sw aps, maar “ dienen deze gew oon uit” , temeer omdat er geen verplicht ingen zijn

om tussentijds de sw aps te beëindigen.

7.2 Beleggingsbeleid

Het uitgangspunt van het (vernieuw de) Treasurystatuut is het beheersen van het renterisico en het

minimaliseren van de rentekosten. Daartoe w illen we het gebruik van vreemd vermogen zoveel

mogelijk beperken en de vervalkalender egaliseren. Wij voeren geen act ief beleggingsbeleid.

7.3 Resultaat

Het resultaat over 2017 is als volgt opgebouw d (x € 1.000):

Korte toelicht ing op de belangrijkste afw ijkingen op het resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening:

Werkelijk 2017 ten opzichte van begroot 2017

(x € 1 miljoen)

Opbrengst verkopen -/- 0,3

Lagere lasten onderhoud 0,8

Waardeveranderingen MVA 2,7

Overige 0,5

Totaal 3,7

Toelicht ing

Ondanks het grotere aantal verkopen (2 w oningen meer verkocht dan verw acht) w as het resultaat

op de verkopen in 2017 ongeveer € 0,3 miljoen lager dan begroot. De oorzaak hiervan ligt in een,

ten opzichte van de begrot ing, andere berekening van de w aarde van de verkochte w oningen. Met

de vrijval van de herw aarderingsreserve van de verkochte w oningen van € 0,6 miljoen, w elke buiten

het resultaat om w ordt verw erkt, is er per saldo een hoger resultaat dan verwacht (€ 0,3 miljoen).

De lagere onderhoudslasten betreft voornamelijk doorgeschoven periodiek onderhoud naar latere

jaren (zie ook hoofdstuk 4, De kw aliteit van de w oningen en de w oonomgeving).

Het verschil op de Waardeveranderingen MVA is het gevolg van de sterke st ijging van de w aarde

van het vastgoed w elke zich eveneens uit in een toename van de herw aarderingsreserve.

Onder deze post is daarnaast een bedrag van € 1,2 miljoen aan onrendabel opgenomen, w elke is

afgeboekt op het project 40 w oningen Breecamp-Noord. Daar staat tegenover dat op de onrendabel

van 35 w oningen Isala € 0,6 miljoen is teruggenomen.


Werkelijk 2017 t.o.v. werkelijk 2016

(x € 1 miljoen)

Lagere lasten onderhoud 0,8

Waardeveranderingen -/- 8,2

Totaal 7,4

Toelicht ing

Lagere onderhoudsuitgaven: zie hiervoor hoofdstuk 4, De kw aliteit van de w oningen en de

w oonomgeving.

De w aardeveranderingen zijn het gevolg van de marktontw ikkelingen, zie ook onder 5.7 .

7.4 Ontwikkeling vermogen 2018 t/m 2022

Naast de eerder genoemde uitgangpunten (zie onderdeel 7.1) w orden bij de berekeningen de volgende

parameters en aannames gehanteerd:

Parameters (cijfers aangeleverd door Ortec):

- huurverhoging is gebaseerd op inf lat ie van voorgaand jaar. Daar bovenop passen w ij t /m 2021 een

opslag van 1% (incl. huurharmonisat ie) toe; dit resulteert in de volgende verhogingen:

2018: 2,85%

2021: 3,23%

2019: 2,87%

2022: 1,87%

2020: 3,00%

- rente leningen bij renteconversie : 1,55% in 2018 en oplopend naar 3,15% in 2022

- toename variabele lasten (inf lat ie) : 1,40% in 2018 en oplopend naar 1,80% in 2022

- huurderving, leegstand : 0,30%

- huurderving, oninbaar : 0,20%

- toename onderhoudslasten : 2,20% in 2018 oplopend naar 2,30% in 2019 ev

- disconteringsvoet : 5,00%

Aannames

- De onderhoudsuitgaven bestaan uit een raming van de niet -cyclische onderhoudsuitgaven

vermeerderd met de jaarlijkse kosten van het periodiek onderhoud. Deze kosten van dit onderhoud

betreffen een periode van 5 jaar, voort vloeiend uit de meerjaren onderhoudsbegrot ing over de

jaren 2018 t /m 2022.

- De verhuurderheff ing en de extra huurverhoging voor huurders met een inkomen boven € 35.166

zijn verw erkt conform de laatst bekende voorstellen. De nieuw e regels betreffende “ passend

toew ijzen” zijn in de berekeningen meegenomen.

- In de prognose is rekening gehouden met de volgende mutat ies in de voorraad:

- de realisat ie van 12 w oningen Van Pallandtmarke;

- de realisat ie van 35 eengezinsw oningen in de Weezenlanden (voormalig Isalaterrein);

- de realisat ie van 40 eengezinsw oningen in Breecamp-Noord;

- de realisat ie van 25 w oningen locat ie Hanzebad;

- het samenvoegen van 132 kamers naar 66 zelfstandige w oningen;

- de sloop van 28 meergezinsw oningen (Eiken-/Iepenstraat) met vervangende nieuw bouw van 36

w oningen;

- de sloop van 24 meergezinsw oningen Weezenlanden met vervangende nieuwbouw van 70

w oningen (onderdeel project 180 w oningen; fase 1);

- de nieuw bouw van 61 w oningen Stadshagen (nog nader te bepalen);

- het splitsen van 16 w oningen naar 32 w oningen en

- de (reguliere) verkoop van 43 w oningen (gemiddeld 9 per jaar).


Hierna w ordt de meerjarenprognose over de periode 2018-2022 w eergegeven.

Achtereenvolgens zijn opgenomen:

- Ontw ikkeling resultaat ;

- Ontw ikkeling kasstromen;

- Ontw ikkeling balansposten en

- Ontw ikkeling kengetallen.


7.5 Onrendabele investeringen

Onrendabele investeringen w orden ten laste van het jaarresultaat gebracht in het jaar dat zij w orden

voorzien (extern gecommuniceerd en intern geformaliseerd). Afboeking vindt alleen plaats als voorzien

w ordt dat de onrendabele investering een permanent karakter heeft .

In 2017 is aan onrendabele investering € 1,2 miljoen afgeboekt betreffende de ontw ikkeling van

40 w oningen in Stadshagen (Breecamp-Noord); daarnaast is € 0,65 miljoen teruggeboekt van de

voorziening voor de realisat ie van 35 w oningen Isala-terrein (Weezenlanden).

7.6 Ontwikkeling solvabiliteit en liquiditeit

Uit de meerjarenprognose blijkt dat het eigen vermogen st ijgt . De Overige reserve van € 27,9 miljoen

ult imo 2017 naar een niveau van € 32,7 miljoen ult imo 2022. Ook de herw aarderingsreserve st ijgt : van

€ 137,3 miljoen 2017 naar € 179,4 miljoen ult imo 2022.

Het verw acht vrij te besteden deel van de herw aarderingsreserve (= verschil tussen bedrijfsw aarde en

boekw aarde op basis van historische kostprijs) daalt van € 16 ult imo 2017 naar € 14 miljoen ult imo

2022.

De solvabiliteit (totale reserves) blijf t nagenoeg gelijk: van 61,7% ult imo 2017 naar 61,8% eind 2022.

De kasstromen uit operat ionele act iviteiten ontw ikkelen zich posit ief : de ICR en de DSCR bevinden zich

steeds boven de minima van WSW/Aw .

In juli 2017 heeft het WSW onze kredietw aardigheid opnieuw beoordeeld. Door een fout in het invullen

van de dPi2016 kw am de LTV boven het maximum van 75% te liggen, w aardoor het WSW geen

verhoging van het borgingsplafond kon afgeven. Hierover is uitvoerig overleg met het WSW gevoerd.

Omdat Openbaar Belang in 2017 geen nieuw e f inanciering hoeft aan te trekken is met het WSW

afgesproken geen herziening aan te vragen, maar de fout te herstellen bij het indienen van de dPi201 7.


Op 18 april 2018 heeft het WSW een borgingsplafond voor 2018 aangekondigd van € 99.742,

voldoende om onze voorgenomen act iviteiten in 2018 te kunnen f inancieren. Voor de borging van de

aan te trekken leningen in 2019 gaan w ij in het najaar 2018 in gesprek met het WSW om de

voortgang van onze projecten te w aarborgen. In de tabel hieronder is voor de periode 2018–2022 het

verw achte borgingsplafond berekend. In deze periode blijf t het schuldrestant van de

leningenportefeuille onder het borgingsplafond.

Openbaar Belang beschikt ult imo 2017 over een kredietfaciliteit op blanco basis van € 1 miljoen bij de

ING-bank.

7.7 Scenario analyse en risicobeheersing

Binnen het risicomanagement is het risicoprof iel van Openbaar Belang bepaald, w aarbij de belangrijkste

strategische risico’s van Openbaar Belang zijn uitgew erkt. Wij zetten ons in voor het kw eken van

draagvlak voor en het bew ustzijn van risicomanagement binnen de organisat ie.

Om de gevoeligheid van de w aardeontw ikkeling van het bezit van Openbaar Belang op een goede

manier in kaart te brengen en te monitoren, w ordt in de begrot ingscyclus een uitgebreide 10-jaars

scenarioanalyse (2018-2027) gemaakt, die met behulp van het softw arepakket FMP (Financiële

Meerjaren Prognose) van Ortec w ordt uitgevoerd. De volgende scenario’s zijn onderzocht (de

scenario’s 3 t /m 5 zijn ook in de begrot ingscyclus beoordeeld; de scenario’s 1 en 2 zijn w egens de

actualiteit opgenomen):

1 gevolgen invoering ATAD7;

2 doorrekenen Aedes routekaart reduct ie CO2;

3 inf lat ie/huurverhoging conform basisscenario, maar rente structureel 1% hoger dan basisscenario;

4 bouw kosteninf lat ie 1% hoger dan basisscenario en

5 geen verkopen.

Uitkomst van deze scenarioanalyse is dat Openbaar Belang ook op langere termijn blijf t voldoen aan de

f inanciële kaders8 met uitzondering van de LTV; deze komt in de scenario’ s 4 en 5 met ingang van

2023 respect ievelijk 2026 boven de grens van 75%.

Een kleine doorkijk naar 2032 geeft bovendien aan dat ook tot 2032 Openbaar Belang de

verduurzaming van haar bezit nog kan realiseren binnen de kaders (scenario 2). Dit alles met het

uitgangspunt dat tegenover de investeringen een huurverhoging komt te staan van circa 80% van de

te realiseren besparing aan energielasten (w oonlasten neutraal). Echter na 2032 komen de complexen

aan de beurt die last iger CO2 neutraal te maken zijn en w aar een forse investering ten opzichte van

een geringere energiereduct ie verw acht w ordt en w aar dus de huurverhoging beperkt zal kunnen zijn.

7 ATAD (Anti Tax Avoidance Direct ive) beperking van de renteaftrek mogelijkheid tot 30% van de f iscale w inst met een minimum aftrek van € 1 miljoen. 8 Maximale LTV van 75% (o.b.v. bedrijfsw aarde), ICR ≥ 1,4 en DSC ≥ 1,0.


De combinatie van scenario’s 1 en 2 is een last ige. De aftrekbeperking van de rente komt, door de

forse te verw achten investeringen in duurzaamheid, hard aan.

Conclusie is dat de f inanciën van Openbaar Belang op orde zijn en dat er vooralsnog voldoende buffers

zijn om tegenvallers op te vangen, maar ook dat deze buffers geen aanleiding geven tot

“ achteroverleunen” .


8. Governance

8.1 Governancecode woningcorporaties

Woningcorporat ies staan voor het huisvesten van mensen met een bescheiden inkomen en voor

kw etsbare groepen. De zorg voor een leefbare omgeving hoort daarbij. Woningcorporat ies zijn

maatschappelijke ondernemingen. Het zijn private ondernemingen die met een maatschappelijke

opdracht een volkshuisvestelijke taak uitvoeren. De Governancecode w oningcorporat ies 2015 geeft

richt ing aan de w ijze w aarop bestuur en Raad van Commissarissen (RvC) funct ioneren en de w ijze

w aarop zij verantw oording af leggen over hun resultaten.

De Governancecode woningcorporaties kent vijf principes. De principes vullen elkaar aan en dienen in

samenhang te worden gezien. Het belang van (toekomstige) huurders of bew oners staat voorop in

principe 1, w aar het gaat over w aarden en normen die passen bij de maatschappeli jke opdracht.

Principe 2 behandelt de manier w aarop bestuur en rvc aanspreekbaar zijn op resultaten. Principe 3

beschrijf t de toetsstenen van geschiktheid voor bestuur en rvc en principe 4 behandelt de dialoog met

(toekomstige) bew oners, gemeente en andere belanghebbende part ijen. Principe 5 ten slotte besteedt

aandacht aan het beheersen van de risico’s verbonden aan de act iviteiten.

De vijf principes van de governancecode zijn uitgew erkt in (in totaal) zest ig bepalingen. De code kent

tw ee typen bepalingen: ‘pas toe’ en ‘pas toe of leg uit ’ .

In lijn met de w etgeving en om de kw aliteit en transparant ie van handelen van bestuur en Raad van

Commissarissen te bevorderen is afw ijking met ‘ leg uit ’ op een aantal bepalingen niet mogelijk,

hiervoor geldt uitsluitend ‘pas toe’ . Dit is bij de betreffende bepalingen in de code w eergegeven.

Voor de overige bepalingen geldt dat corporat ies daarvan af kunnen w ijken als dit volgens de

betreffende corporat ie tot een beter resultaat leidt. Hierbij dient echter nog steeds in de geest van het

principe gehandeld te w orden en moet de corporat ie op inzichtelijke w ijze onderbouw en en act ief

verantw oorden (‘ leg uit ’ ) w aarom zij hiervan afw ijkt. Indien zij op deze w ijze gemotiveerd afw ijkt , volgt

zij dus ook de code.

Hoofdlijnen Corporate Governance structuur

Openbaar Belang is een sticht ing en een toegelaten instelling met een Bestuurder en een onafhankelijke

Raad van Commissarissen.

Bestuurder

De Bestuurder is belast met het besturen van de onderneming, de strategie en de inzet van middelen

en mensen. De Bestuurder houdt de Raad van Commissarissen op de hoogte over de gang van zaken,

overlegt met de Raad van Commissarissen over alle belangrijke aangelegenheden en legt belangrijke

besluiten ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. Conform de Governancecode legt het

Bestuur ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen:

a. de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van de w oningcorporat ie;

b. de operat ionele en f inanciële doelstellingen van de w oningcorporat ie;

c. de strategie die moet leiden tot het realiseren van de doelstellingen;

d. de randvoorw aarden die bij de strategie w orden gehanteerd;

e. de w ijze w aarop de principes van horizontale verantw oording als beschreven in hoofdstuk V van

deze code w orden vormgegeven;

f . het reglement w aarin de w erkw ijze van het Bestuur w ordt geregeld.

In het kader van de eisen rond Permanente Educatie heeft de heer Quint in 2017 een totaal van 8,5 PE

punten behaald. Omdat de heer Quint per 1 september 2017 benoemd is tot directeur-bestuurder,

geldt voor hem voor het eerste jaar een kleinere verplicht ing dan 36 punten per jaar. Over de periode

van 2017 – 2019 dient hij totaal 84 punten te behalen.

De PE-punten zijn geregistreerd bij Aedes, vereniging van w oningcorporat ies.


De Raad van Commissarissen kan een Bestuurder te allen t ijde schorsen en ontslaan. De beloning en

de verdere voorw aarden voor aanstelling van de nieuw e Bestuurder w orden bepaald door de Raad van

Commissarissen en is conform de Wet normering bezoldiging topfunct ionarissen publieke en

semipublieke sector.

Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen oefent toezicht uit op het beleid van de Bestuurder en op de algemene

gang van zaken. Hij staat de Bestuurder met advies terzijde.

De herziene Woningw et en de Governancecode w oningcorporat ies hebben het ‘speelveld’ van

w oningcorporat ies drast isch veranderd. Een belangrijk onderdeel hiervan zijn de nieuw e kaders voor het

interne toezicht. De Woningw et bepaalt onder meer dat de commissarissen zich bij de vervulling van

hun taak richten naar het belang van de corporat ie, naar het te behart igen maatschappelijk belang en

naar het belang van de betrokken belanghebbenden. De Bestuurder verschaft de Raad van

Commissarissen t ijdig de, voor de uitoefening van diens taak, noodzakelijke gegevens.

De commissarissen w orden benoemd door de Raad van Commissarissen. Bij Openbaar Belang zijn tw ee

commissarissen benoemd op voordracht van de Centrale Huurdersraad. Een commissaris treedt uiterlijk

vier jaar na zijn laatste benoeming af en is één maal herbenoembaar. De bezoldiging van ieder lid van

de Raad van Commissarissen w ordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen en voldoet aan de

Wet normering bezoldiging topfunct ionarissen publieke en semipublieke sector.

De raad benoemt uit zijn midden een voorzit ter en een plaatsvervangend voorzit ter.

De Raad van Commissarissen heeft in 2016 een toezichtsvisie opgesteld w aarin zij haar visie op

toezicht en de gew enste ontw ikkeling op termijn verw oordt.

Samenstelling Bestuur en RvC

Openbaar Belang streeft naar een gebalanceerde samenstelling van de leden van het bestuur en de

Raad van Commissarissen, w aarbij als uitgangspunt geldt dat zo mogelijk minimaal 30% van het

bestuur/commissarissen door vrouw en w orden ingevuld. Ult imo 2017 bestaat de huidige raad van

commissarissen uit 4 mannen en 1 vrouw ; het bestuur bestaat uit 1 man. Openbaar Belang voldoet

dus niet aan dit uitgangspunt.

De huidige Raad van Commissarissen bevat een vereiste professionele expert ise op de diverse

aandachtsgebieden w elke noodzakelijk is om op een kw alitat ief hoogw aardig niveau toezicht te kunnen

houden. De invulling van de toezichthoudende- en bestuurlijke funct ies is gebaseerd op basis van de

kw aliteitsvereisten aan de funct ie en de individuele leden en hangt niet samen met man/vrouw zijn.

Indien een lid van het bestuur/commissarissen verstrekt dan zullen de overige leden de kandidaten

beoordelen op basis van expert ise en sekse.

8.2 Woningwet 2015

Verantw oording

Met de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvest ingsverslag leggen w ij verantw oording af over

de door ons geleverde prestat ies. Deze documenten stellen w ij ter beschikking aan de gemeente en de

huurders- en bew onersorganisat ies.

In het verslagjaar zijn de volgende documenten vastgesteld c.q. goedgekeurd.

Addendum Reglement Financieel beleid en beheer

Het Addendum Reglement Financieel beleid en beheer is opgesteld op basis van het door Aedes

opgestelde concept. Het addendum is door de Raad van Commissarissen vastgesteld op 12 oktober

2017.

Treasury Jaarplan 2017 en 2018

Het Treasury Jaarplan 2017 is in de vergadering van 29 maart 2017 goedgekeurd. Het Treasury

Jaarplan 2018 is in de vergadering van 1 november 2017 onder voorbehoud en in 2018 def init ief

goedgekeurd.


Posit ie interne controller

Sinds 1 januari 2017 is de controller onder rechtstreekse aansturing van de directeur-bestuurder

geplaatst . In 2017 is de posit ie verder geoptimaliseerd door een nog betere scheiding aan te brengen

tussen Financiën en Control. De controller kan zow el gevraagd als ongevraagd het bestuur en de Raad

van Commissarissen advies verlenen omtrent het f inanciële beleid en beheer.

Geschiktheids- en betrouw baarheidstoets

Voor de directeur-bestuurder en leden van de Raad van Commissarissen geldt bij benoeming of

herbenoeming een geschiktheids- en betrouw baarheidstoets, die betrekking heeft op vakinhoudelijke

kennis, competent ies en op antecedenten. De Autoriteit w oningcorporat ies voert deze toets uit . Tot de

vereiste competent ies (geschiktheid) voor beide typen funct ionarissen behoren onder meer integriteit

en moreel besef, omgevingssensit iviteit , authenticiteit , visie en zelfref lect ie. Bij het antecedenten-

onderzoek gaat het onder meer om een toets op f inanciële en strafrechtelijke w etgeving.

Eisen uit de geschiktheids- en betrouw baarheidstoets gelden niet alleen bij (her)benoeming, maar

kunnen ook w orden betrokken bij het toezicht op het funct ioneren van bestuurders en commissarissen.

Voor bestuurders en commissarissen gelden (deels) specif ieke geschiktheidseisen.

Bestuur

Bestuurders w orden benoemd door de Raad van Commissarissen. Voorafgaand aan de benoeming

w ordt aan de minister zijn ziensw ijze op de geschiktheid en betrouw baarheid van de kandidaat

gevraagd. Wanneer de minister geen bezw aar heeft, w ordt de bestuurder voor maximaal vier jaar

benoemd of herbenoemd.

Raad van Commissarissen

Commissarissen w orden benoemd door de Raad van Commissarissen. Net als bij de benoeming van

bestuurders, w ordt aan de minister zijn ziensw ijze op de geschiktheid en betrouw baarheid van de

kandidaat gevraagd. Wanneer de minister geen bezw aar heeft , w ordt de commissaris voor maximaal

vier jaar benoemd. Anders dan bij bestuurders kan een commissaris slechts eenmaal voor een periode

van vier jaar w orden herbenoemd.

Voorafgaande goedkeuring Raad van Commissarissen

Bepaalde bestuursbesluiten moeten vooraf ter goedkeuring w orden voorgelegd aan de Raad van

Commissarissen. Dit is vastgelegd in art ikel 7.4 van de Statuten. Het gaat onder meer om voornemens

tot investeringen boven de 1 miljoen euro, vervreemdingen van registergoederen, w ijziging van

statuten of het vervreemden van onroerende zaken.

Verder geldt dat alle besluiten w aarvoor het bestuur van de w oningcorporat ie de goedkeuring van de

minister nodig heeft, eerst ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen dienen te w orden

voorgelegd.

Informatie-uitw isseling Raad van Commissarissen en minister

Er zijn situat ies w aarin de Raad van Commissarissen de minister op de hoogte dient te stellen van

ontw ikkelingen binnen de w oningcorporat ie. Het gaat om situat ies w aarbij schade of mogelijke schade

aan het belang van de volkshuisvest ing ontstaat, door handelen van de w oningcorporat ie; w aarbij

sprake is van onoverbrugbare geschillen tussen bestuur en Raad van Commissarissen; w aarbij tw ijfel

bestaat over de rechtmatigheid van handelen of de integriteit bij beleid en beheer; of w aarbij de

toegelaten instelling f inancieel kw etsbaar is of dat op korte termijn zou kunnen w orden. De

w oningcorporat ie, en met name het bestuur, is als eerste verantw oordelijk om te trachten deze

problemen het hoofd te bieden.

Vervolgens is de Raad van Commissarissen aan zet. Alleen indien bestuur en Raad van Commissarissen

er samen niet uitkomen, dienen zij de Autoriteit te informeren. Deze melding ontslaat de Raad van

Commissarissen overigens niet van zijn verantw oordelijkheid om de dreigende of gerezen problemen

aan te pakken.


De Autoriteit w oningcorporat ies stelt de Raad van Commissarissen op haar beurt op de hoogte van

haar (voorgenomen) toezichtact iviteiten.

8.3 Intern risicobeheersings- en controlesysteem

Openbaar Belang heeft een op haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersings- en

controlesysteem. Naast de gebruikelijke w erkzaamheden uit de P&C cyclus is in 2017 is het

risicomanagement meer onderdeel gew orden van de bedrijfsvoering. De belangrijkste risico’s voor

Openbaar Belang zijn bepaald en via een strategiekaart gekoppeld aan de doelstellingen en act iviteiten.

De 24 business risks van het WSW zijn hier tegenaan gelegd. Dit is de basis voor de huidige

rapportage risicomanagement die in 2018 elke maand met de risico-eigenaar, controller en

managementteam w ordt besproken.

8.4 Klokkenluidersregeling

Openbaar Belang vindt het belangrijk dat w erknemers op een adequate en veilige manier melding

kunnen doen van vermoedens van misstanden binnen de organisat ie. Daarom is een goede en

duidelijke regeling van belang. Deze regeling maakt het mogelijk dat iedere medew erker misstanden

kan melden, dat alle meldingen serieus en volgens een bepaalde procedure w orden behandeld én dat

de medew erker die ‘aan de bel trekt ’ (de klokkenluider) persoonlijk geen negatieve gevolgen van zijn

melding ondervindt. Openbaar Belang kent een klokkenluidersregeling.

In dit jaar zijn geen onregelmatigheden gemeld.

8.5 Vertrouwenspersoon

De Bestuurder draagt er zorg voor dat w erknemers zonder gevaar voor hun rechtsposit ie de

mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operat ionele en

f inanciële aard binnen Openbaar Belang aan een vertrouw enspersoon. Sinds 1 januari 2014 is

mevrouw T. van Wijlandt vertrouw enspersoon van Openbaar Belang.

Vermeende onregelmatigheden die het funct ioneren van de Bestuurder betreffen, kunnen w orden

gerapporteerd aan de voorzit ter van de Raad van Commissarissen. Dit is geregeld in

klokkenluidersregeling.

In 2017 zijn geen onregelmatigheden gemeld.

8.6 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties

Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Openbaar Belang en de Bestuurder w ordt

vermeden. Besluiten tot het aangaan van transact ies w aarbij tegenstrijdige belangen van de Bestuurder

kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor Openbaar Belang, hebben zich niet voorgedaan in

het verslagjaar. De Bestuurder heeft geen nevenfunct ie die gezien aard of t ijdsbeslag van betekenis is

voor de uitoefening van zijn taak.

8.7 Wijzigingen in de Raad van Commissarissen

In 2017 zijn er w ijzigingen gew eest in de samenstelling van de Raad. Per 1 juli 2017 zijn de heer

A.R. Hanlo en mevrouw P.E.F. Poppe benoemd en per 1 september 2017 is de heer H.L.P. van Kraaij

benoemd tot commissaris.

De commissarissen W.J. Kruijer en G.J.F. Brakkee zijn met ingang van 1 juli 2017 herbenoemd voor

een nieuw e termijn van 4 jaar.

8.8 Bestemming middelen

De Bestuurder van Openbaar Belang verklaart de hem ter beschikking staande middelen uitsluitend te

hebben aangew end in het belang van de volkshuisvest ing.


9. Externe betrekkingen

De gemeente Zw olle is met de beide collega-corporat ies een belangrijke partner voor Openbaar Belang.

Het college van B&W onderschrijf t de noodzakelijke samenw erking tussen corporat ies en de gemeente.

Er vindt periodiek overleg plaats met diverse w ethouders. De samenw erking komt onder andere tot

uitdrukking in de in 2016 ondertekende geactualiseerde prestat ieafspraken tussen gemeente en Zw olse

corporat ies en huurdersorganisat ies. Jaarlijks w ordt er een (geactualiseerde) jaarschijf vastgesteld.

Structureel vindt er tw ee maandelijks overleg plaats tussen de w ethouder volkshuisvest ing en de

direct ies van de Zw olse corporat ies.

Met de collega-corporat ies w ordt goed samengew erkt. We w erken onder andere samen in de

gezamenlijke w oonruimteverdeling (ook in samenw erking met Beter Wonen IJsselmuiden), de

gezamenlijke verw erving en invulling van toekomstige bouw locat ies, vrouw enopvang (Kadera) en dak-

en thuislozen (de Herberg). Ook met andere belanghouders w ordt samengew erkt. Daarnaast is er

samenw erking op het gebied van het in stand houden van betaalbare koopw oningen in de

St. Gereglementeerd Eigendom (SGE), w aarbij de Bestuurders van de 3 Zw olse corporat ies het Bestuur

vormen.

De act iviteiten van de SGE zijn in 2016 gestaakt: de gronden die in erfpacht w aren uitgegeven zijn

verdeeld over de 3 deelnemende corporat ies. Openbaar Belang heeft daarvan 9 in bezit gekregen. In

2017 is de SGE formeel opgeheven.

Op init iat ief van de gemeente, w oningcorporat ies en zorginstellingen in Zw olle is in 2007 een

intent ieovereenkomst Platform w onen-w elzijn-zorg afgesloten. In 2011 is de vereniging Platform

Wonen, Welzijn, Zorg Zw olle opgericht. Doelstelling is het verbeteren van de afstemming en

coördinat ie tussen verschillende projecten in de stad op het gebied van w onen, w elzijn en zorg en het

maken van concrete, meerjarige resultaatafspraken op het terrein van w onen, w elzijn en zorg voor de

middellange termijn. De gemeente w ordt vertegenw oordigd door de w ethouder w elzijn en zorg en de

w ethouder volkshuisvest ing, de w oningcorporat ies en zorginstellingen door hun Bestuurder en de

organisat ies van zorgvragers door hun voorzit ter. Namens de drie Zw olse corporat ies w as de heer

G.W. Brouw er penningmeester van het Platform. Na het vertrek van de heer G.W. Brouw er per

1 november 2016, heeft mevrouw M.C.M. Boeijen, directeur-bestuurder van SWZ, zijn taak

overgenomen.

Het Concilium

Het Concilium is opgericht als vereniging voor het kw alitat ieve en kw antitat ieve w oningprogramma en

de w ijkvernieuw ing in Zwolle. Het monitoren en onderzoeken van de ontw ikkelingen op de

w oningmarkt in Zw olle. Het Concilium signaleert belemmeringen die de w oningbouw doen stagneren

en helpt dit te voorkomen. Deelnemers aan het Concilium zijn naast de gemeente Zw olle, de

w oningcorporat ies en marktpart ijen die act ief zijn in Zw olle.

Zw olse Aanpak

De belangrijkste maatregelen die in het document ‘Zw olle Moderne Woonstad’ (w oonvisie) w orden

voorgesteld zijn de ambit ie om tot 2027 netto 6.000 w oningen te realiseren in Zw olle.

In 2017 gestart en in 2018 afgerond is “ de Zw olse Aanpak 3.0 geïntroduceerd. Met de ‘Zw olse

Aanpak’ w illen de part ijen op korte termijn de problemen op de Zw olse w oningmarkt aanpakken.

Vooral de slagingskansen van kopers en huurders vergroten en diverse knelpunt en op de w oningmarkt

aanpakken door onder andere 400 extra w oningen te bouw en in alle segmenten, bovenop de

reeds geplande bouw van 1200 w oningen en een extra impuls te geven aan woningbouw in de

binnenstad en bestaande w ijken. Part ijen hebben zich gecommitteerd aan gemengde w ijken. Daarnaast

is het doel om te investeren in de bestaande w oningvoorraad in alle Zw olse w ijken.


10. Verbindingen

Alle dochtermaatschappijen zijn in 2016 geliquideerd; in 2017 zijn geen nieuw e verbindingen

aangegaan.

Ult imo 2017 part icipeert Openbaar Belang alleen nog in de onderstaande elf Verenigingen van

Eigenaars (VvE). De administrat ie w ordt voor 8 VvE’s gevoerd door MVGM Vastgoedmanagement; bij

de overige VvE’s voeren de eigenaren zelf de administrat ie. Deze verbindingen zijn ontstaan nadat er

w oningen uit een blok zijn verkocht. Zonder de VvE w as verkoop niet mogelijk.

Er zijn geen (f inanciële) verplicht ingen voor deze VvE’s aangegaan. Er zijn ook geen leningen verstrekt,

noch garant ies afgegeven. De f inanciële omvang is marginaal.

In 2017 zijn er tw ee w oningen behorende bij de VvE verkocht.


11. De organisatie

11.1 Het Bestuur

De samenstelling van het Bestuur op 31 december 2017 w as:

Naam Functie

Drs. S.M. Quint MCD is benoemd tot directeur-bestuurder per 1 september 2017.

De heer R.B.J. van Beek w as tot 1 september 2017 (interim) directeur-bestuurder bij Openbaar Belang.

11.2 Organisatieschema Openbaar Belang

11.3 Personeel

11.3.1 Bezetting

Ult imo 2017 w aren er 27 personen w erkzaam bij de st icht ing en w as er één vacature (tezamen

24,3 formatieplaatsen). Deze vacature w ordt t ijdelijk ingevuld door een inleenkracht.

In 2017 hebben geen medew erkers Openbaar Belang verlaten; w el is er één nieuw e medew erker

aangetrokken. Sinds 2010 biedt Openbaar Belang aan studenten een stageplaats aan op de afdeling

Vastgoed. De studenten komen veelal van de HBO en MBO-instellingen uit Zw olle.


11.3.2 Ziekteverzuim

Het ziekteverzuim is in 2017 opgelopen naar een niveau van 2,9% (2016: 1,8%).

In 2017 is er één w erknemer langdurig arbeidsongeschikt gew eest; de verw achting en de hoop is dat

deze w erknemer begin 2018 volledig zal terugkeren in het arbeidsproces.

Voor de beheersing van het ziekteverzuim w ordt de Arbodienst ingeschakeld en voor de re-integrat ie

van langdurig zieke w erknemers w ordt gebruik gemaakt van de diensten van een re-integrat iebureau.

11.4 De kwaliteit van de dienstverlening

Onze klant staat centraal in de dienstverlening die w ij aan hen leveren. Voor een goede aansluit ing

ervan op onze klant is het van belang dat w ij w eten hoe zij de dienstverlening ervaren. Naast het

uitvoeren van structurele klanttevredenheidsonderzoeken gaan w ij met klanten in gesprek. Wij vragen

naar de ervaringen, verw achtingen en behoeften die bij hen leven. Met deze persoonlijke benadering

streven w ij naar een dienstverlening die is afgestemd op de w ensen van onze klanten.

Wij zijn inmiddels gestart met de implementat ie van een klantdienstverleningsprogramma dat in

essentie het volgende omvat:

1. Klantvisie, klantdienstverlening, kanaalstrategie en klantcontactbeleid

- Wij richten onze dienstverlening en klantprocessen zoveel mogelijk ‘ lean’ en klantgericht in,

w aarbij w e ons blijven onderscheiden door persoonlijk contact.

- Wij gaan uit van een zelfredzame klant, die in toenemende mate ook digitaal met ons zaken w il

en kan doen, maar houden ook oog voor de groeiende groep kw etsbare huurders.

- Wij hanteren zoveel mogelijk de één loket gedachte ter bevordering van klanttevredenheid en

eff iciënt w erken, bijvoorbeeld door klantvragen zoveel mogelijk in één keer goed af te handelen.

2. Implementat ie van de geleande processen en splitsing van front -off ice en back-off ice

- Onder begeleiding van een leanspecialist hebben medew erkers procesverbeteringen

voorgesteld. In 2017 is gestart met de implementat ie van de beschreven processen.

- Tijdsbesparing n.a.v. geleande processen helpt om bedrijfslasten te verlagen, maar schept

tevens ruimte om méér aandacht te hebben voor de groeiende groep kw etsbare huurders en

om klanten via persoonlijk contact klantvriendelijker en professioneler te ondersteunen.

- Klantvragen w illen w ij zoveel mogelijk in één keer goed beantw oorden, zonder te hoeven

doorverbinden of terugbellen. Medew erkers zijn in 2017 opgeleid om zoveel mogelijk


klantvragen in één keer goed te kunnen behandelen, mede ondersteund door een verbeterd

klant informatiesysteem en een kennisbank. In 2017 liep de implementat ie van de softw are

enige vertraging op, de verw achting is dat de volledige implantat ie in 2018 w ordt afgerond.

3. Herinricht ing van de organisat ie

- Team Huurincasso is per 1 juli verschoven van de afdeling Financiën naar de afdeling Wonen.

Dit onderstreept het belang van het klantcontact en vergemakkelijkt de afstemming met team

Verhuur en de w oonconsulenten.

Benchmark Openbaar Belang

Aedes deed in 2017 voor de vierde keer onderzoek naar de prestat ies van de w oningcorporat ies.

Nieuw in de benchmark is dat er w ordt gekeken naar vijf i .p.v. tw ee prestat ievelden. Evenals vorig jaar

zijn de corporat ies vergeleken op het Huurdersoordeel en op de Bedrijfslasten. Nieuw zijn de

prestat ievelden Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & betaalbaarheid.

Hieronder is de benchmarkposit ie van Openbaar Belang te zien en de scores die hieraan ten grondslag

liggen. Om de resultaten in een nader perspect ief te plaatsen, zijn ook de gemiddelde scores voor de

sector opgenomen.


11.5 De ondernemingsraad

Inleiding

Gedurende 2017 heeft de Ondernemingsraad (OR) zich vooral bezig gehouden met de

aanstellingsprocedures (nieuw e directeur-bestuurder en nieuw e leden voor de Raad van

Commissarissen) en het dienstverleningsmodel (DVM). Waar het jaar begonnen is met interim

bestuurder Rob van Beek is per 1 september 2017 Sjoerd Quint als directeur-bestuurder aangesteld.

Inmiddels hebben de eerste overleggen tussen OR en Sjoerd Quint plaatsgevonden.

Samenstelling OR

In 2017 w aren er geen w ijzigingen gepland in de samenstelling. Er is geen 4 e lid toegetreden en ook

geen van de 3 zit tende leden zijn tussentijds afgetreden.

De samenstelling is als volgt:

Naam Functie Aftreden volgens rooster

Michael Piest Voorzit ter 31-12-2018

Stèphan Lubbertsen Lid 31-12-2018

Mark Mulder Lid 31-12-2020

Activiteitenagenda 2017

2017 heeft voor de OR vooral in het teken gestaan van de procedure rondom het aanstellen van een

nieuw e directeur-bestuurder én nieuw e leden voor de Raad van Commissarissen. Daarnaast heeft de

OR gesprekken gevoerd rondom het nieuw e dienstverleningsmodel. In de maand april heeft er een

gesprek plaatsgevonden tussen OR en Raad van Commissarissen w aarin de procedure rondom de

w erving van een nieuw e directeur-bestuurder is besproken en de select ie voor de nieuw e leden voor de

Raad van Commissarissen. Naast deze onderw erpen zijn ook de stand van zaken bij Openbaar Belang

en de organisat ieverandering besproken.

In 2017 heeft de Ondernemingsraad drie adviesaanvragen ontvangen en behandeld.

1. Implementat ie 2e fase Dienstverleningsmodel.

2. Aanstellen van Sjoerd Quint als directeur-bestuurder (adviesaanvraag van RvC aan OR).

3. Het aanstellen van Paul Velzen als preventiemedew erker.

In alle drie de gevallen heeft de OR posit ief ingestemd.

Agenda 2018

Evaluat ie ontw ikkelgesprek

Implementat ie/evaluat ie dienstverleningsmodel

Competent ies

Beoordelingssysteem

CAO

Ondernemingsstrategie

Verslag van de Raad van Commissarissen - 46 –

Verslag van de Raad van Commissarissen

1. Bericht van de voorzitter

2017 is het jaar gew eest van w isselingen in het bestuur en in de Raad van Commissarissen maar ook

van stapjes voorw aarts.

Het Strategisch Vastgoed Beleid is geactualiseerd en daarmee is een duidelijker beeld ontstaan w at

nodig is om van de huidige portefeuille tot de w ensportefeuille te komen. Het is de basis voor de

strategieontw ikkeling en een belangrijk toetsingskader voor de RvC bij het beoordelen van

investeringsvoornemens.

In 2017 is de bouw van 35 sociale huurw oningen op het terrein van het voormal ige ziekenhuis de

Weezenlanden van start gegaan. De eerste w oningen w orden opgeleverd in het voorjaar 2018. In

Zw olle-Zuid is een project van 12 w oningen met ‘Nul op de meter’ van start gegaan. Er zijn

investeringsbesluiten genomen voor nieuw bouw in Stadshagen en sloop/renovatie van een complex

aan de Eikenstraat/Iepenstraat.

We zijn van mening dat we met de benoeming van de heer S.M. Quint een enthousiaste en

daadkracht ige directeur-bestuurder voor Openbaar Belang hebben binnengehaald.

In de RvC zijn drie nieuw e leden benoemd en daarmee zijn w e w eer op volle sterkte zow el kw antitat ief

als kw alitat ief.

Met dit verslag leggen w e verantw oording af over de w ijze w aarop w e als Raad van Commissarissen

invulling hebben gegeven aan onze taak en maatschappelijke verantw oordelijkheid.

2. Over besturen en toezichthouden

2.1 Onze visie op toezicht en toetsing

De RvC van Openbaar Belang houdt toezicht op het funct ioneren en presteren van de organisat ie,

treedt op als w erkgever voor de Bestuurder, fungeert als klankbord voor het Bestuur en geeft gevraagd

en ongevraagd advies. De RvC geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken en

keurt de opdrachtverlening goed voor de visitat ie die Openbaar Belang elke vier jaar laat uitvoeren.

De RvC funct ioneert vanuit een maatschappelijk perspect ief en ziet erop toe dat de maatschappelijk

gew enste doelen in het algemeen en die van (huidige en toekomstige) huurders w orden behaald. Een

gezonde bedrijfsvoering is daarbij een voorw aarde. De raad w il naast haar toezichthoudende taak en

haar rol als w erkgever en klankbord, ook w aarde toevoegen aan het funct ioneren van Openbaar Belang

door relevante vraagstukken uit de samenleving te agenderen.

We vinden het belangrijk dat de toezichthoudende rol van de RvC w ordt ingevuld vanuit vertrouw en.

Op deze manier ontstaat er een natuurlijke afstand tussen de Raad, Bestuurder en organisat ie,

w aardoor iedereen de ruimte heeft om zijn funct ie goed in te vullen.

De RvC handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De w erkw ijze van

de Raad is beschreven in het Reglement Raad van Commissarissen. De Raad w erkt met tw ee

commissies; een Auditcommissie en een Select ie- en remunerat iecommissie. De taken van deze

commissies zijn beschreven in aparte reglementen. In de tw eede helft van 2017 is een

Vastgoedcommissie ingesteld (zie 3.2.3).

De Raad van Commissarissen van Openbaar Belang toetst het funct ioneren van de organisat ie op basis

van externe onderzoeken en benchmarks, trimester- en jaarrapportages, externe metingen (zoals

visitat ie), oordelen van derden (zoals de managementletter van de externe accountant en

oordeelsbrieven van externe toezichthouders WSW en Autoriteit w oningcorporat ies), overleg over

beleidskeuzes met anderen dan de Bestuurder in en buiten de organisat ie (huurdersverenigingen,

ondernemingsraad, managers, project leiders) en w erkbezoeken. Daarnaast laat de RvC zich intensief

door de Bestuurder informeren over beleid, actuele thema’s en ontw ikkelingen.


Het toezichtskader voor de st icht ing is de w et - en regelgeving. Als toetsingskader hanteert de RvC die

documenten w aaraan de maatschappelijke en f inanciële prestat ies van de st icht ing kunnen w orden

getoetst. Het toetsingskader is in samenspraak tussen Bestuur en RvC vastgesteld en bevat onder

meer de volgende reglementen en beleidsstukken:

a) de statuten;

b) het reglement van het Bestuur;

c) het reglement van de Raad van Commissarissen;

d) het reglement f inancieel beleid en beheer;

e) het ondernemingsplan;

f) de begrot ing/jaarplan;

g) het treasury statuut en - jaarplan

h) het investeringsstatuut;

i) het Strategisch Vastgoed Beleid (SVB) en

j) de prestat ieafspraken met de gemeente.

2.2 Woningwet en Governancecode Woningcorporaties 2015

In 2017 zijn de volgende aanpassingen geïmplementeerd teneinde te kunnen voldoen aan de laatste

aanpassingen van de Woningw et (‘Veegw et’ ):

Het addendum Reglement Financieel Beheer en Beleid is vastgesteld,

De posit ionering van de controller is herzien. De controller heeft een geheel onafhankelijke rol

gekregen en de relat ie tussen de controller en de RvC is verduidelijkt ,

De Statuten en het Treasurystatuut zullen in 2018 w orden aangepast aan de laatste w etgeving.

De RvC van Openbaar Belang onderschrijf t de governancecode van harte en handelt ernaar.

3. Verslag vanuit toezichthoudende rol

3.1 Toezicht op strategie

Met de Woningw et zijn belangrijke hervormingen doorgevoerd die erop gericht zijn dat

w oningcorporat ies hun rol kunnen voortzetten en zich hierbij te richten op hun kerntaak: het huisvesten

van de doelgroep. Corporat ies hebben een sterkere legit imatie gekregen vanuit huurders en gemeenten,

een hechtere lokale verankering en er is meer ruimte gekomen voor marktpart ijen op de huurmarkt.

Ook zijn de risico’s in de sociale huursector beperkt door verscherping van intern en extern toezicht.

De Woningw et 2015 biedt hiervoor de kaders die verder zijn uitgew erkt in het BTIV (Besluit toegelaten

instellingen volkshuisvest ing 2015) en ministeriële regelingen.

Het toezicht op strategieontw ikkeling vindt met name plaats bij de behandeling van de begrot ing en het

jaarverslag. De daarbij gevoegde geactualiseerde meerjarenbegrot ing met ontw ikkeling van de

kengetallen en toelicht ing verschaft de daarvoor benodigde informatie. De RvC ziet in dit proces met

name toe op de w ijze w aarop invulling w ordt gegeven aan de primaire doelstelling van de corporat ie -

het bieden van huisvest ing aan de doelgroep - onder voorw aarde van een gezonde f inanciële

cont inuïteit . Een belangrijk fundament voor de strategieontw ikkeling is het Strategisch Vastgoed Beleid

(SVB) dat in 2017 is geactualiseerd.

3.2 Toezicht op financiële en operationele prestaties

Het toezicht op de f inanciële en operat ionele prestat ies van Openbaar Belang geschiedt door de RvC en

door de Auditcommissie. Het toezicht vindt plaats op basis van vaste onderdelen die jaarlijks w orden

besproken. Deze vaste onderdelen zijn: de meerjarenbegrot ing, trimesterrapportages en jaarrekening.

De meerjarenbegrot ing bevat tevens informatie over het investeringsprogramma van Openbaar Belang.

Hierin w ordt aangegeven in detail de geplande investeringen in het komende jaar en in hoofdlijnen de

init iat ieven die Openbaar Belang de komende t ien jaar w il ontplooien op het gebied van onder andere

nieuw bouw , renovatie, sloop, aankoop, samenvoeging en verkoop van w oningen en eventueel ander

vastgoed, teneinde de gew enste opbouw van de vastgoedportefeuille te bereiken.


De meerjarenbegrot ing heeft betrekking op de ontw ikkeling van de f inanciële posit ie van Openbaar

Belang in de komende t ien jaar. Naast een prognose van de resultatenrekening, bevat het een

kasstroomoverzicht, de ontw ikkeling van de f inanciële parameters en een berekening van de

borgingplafonds WSW. De begrot ing bevat de operat ionele en f inanciële doelstellingen van Openbaar

Belang voor het komende jaar.

In de trimesterrapportages w ordt verslag gedaan van de ontw ikkeling van de f inanciële kengetallen en

van de f inancieringsbehoefte in de loop van het jaar en het voorzien daarin op basis van het

Treasurystatuut .

Op 29 maart 2017 en 13 december 2017 hebben vertegenw oordigers van het WSW met de Raad van

gedachten gew isseld over de f inanciële posit ie van Openbaar Belang, de gevolgen van de plannen w aar

de corporat ie voor staat, de w ijze w aarop de RvC toezicht houdt en de prioriteiten die de RvC ziet.

Op 31 juli 2017 heeft het WSW de corporat ie per brief laten w eten dat Openbaar Belang in een hogere

risico-categorie is geplaatst en dat het borgingsplafond voor een jaar is bevroren. Tijdens het gesprek

met de Raad in december heeft de accountmanager van het WSW een toelichting gegeven op dit

besluit . Tevens is aangegeven aan w elke voorw aarden moet w orden voldaan om het borgingsplafond

opnieuw vrij te geven. De Raad heeft met instemming kennis genomen van de maatregelen die zijn

genomen door de directeur-bestuurder die moeten leiden tot het vrijgeven van het borgingsplafond in

2018.

De Aedes benchmark 2017 is besproken in de vergadering van 13 december 2017.

3.2.1 Auditcommissie

De Auditcommissie bestond tot 1 september 2017 uit de heren J. Pit (voorzit ter) en W.J. Kruijer. De

heer J. Pit is uitgetreden op 1 september 2017 en opgevolgd door de heer H.L.P. van Kraaij als

voorzit ter. Het voornemen w as dat de heer A.R. Hanlo per 1 januari 2018 de heer Kruijer als lid van de

Auditcommissie vervangt. De heer Hanlo heeft in dat kader de vergaderingen van de Auditcommissie

van 25 oktober en 9 november 2017 bijgew oond.

Ter voorbereiding op de RvC-vergaderingen is in 2017 de Auditcommissie driemaal bijeen gew eest.

Tijdens deze vergaderingen zijn in het bijzijn van de directeur-bestuurder, manager f inanciën en de

controller de volgende onderw erpen besproken:

Jaarrekening en accountantsverslag 2016;

Treasurybeleid;

Meerjarenbegrot ing 2018-2023;

Risicomanagement en;

Trimesterrapportages.

In het bijzijn van de externe accountant zijn besproken:

het auditplan;

de jaarstukken 2016 en het accountantsverslag 2016 en

de management letter 2017.

De externe accountant heeft geen bijzondere of f inanciële r isico’s geconstateerd. De interne beheersing

is van voldoende niveau. De aandachtspunten vanuit de controle 2016 zijn goed opgepakt. Wel zijn

aanbevelingen gedaan ter verbetering van de interne beheersing en procesoptimalisat ie op gebied van

vastgoedw aardering en IT-omgeving.

In overeenstemming met het Besluit Toegelaten Instellingen art ikel 105 lid 1 en het f inancieel

reglement paragraaf 2.7 heeft de Auditcommissie in 2017 op 19 december 2017 een gesprek gevoerd

met de controller zonder aanw ezigheid van de directeur-bestuurder en de manager f inanciën. In dit

gesprek zijn de f inanciële risico’s besproken en is vooruitgekeken naar het plan voor 2018.


3.2.2 Jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag

Op 24 mei 2017 heeft de RvC de jaarrekening 2016 besproken en vastgesteld na kennis te hebben

genomen van het accountantsverslag.

Op 1 november 2017 is de begrot ing 2018 en de meerjarenbegrot ing 2018-2027 in de RvC-

vergadering, in aanw ezigheid van de directeur-bestuurder en de manager Financiën goedgekeurd onder

voorw aarde van borging door het WSW. Op 13 december 2017 is het auditplan en de rapportage

interim-bevindingen controle 2017 in de RvC-vergadering besproken met het Bestuur, in aanw ezigheid

van de manager Financiën.

3.2.3 Vastgoedcommissie

Tijdens de RvC-bijeenkomst op 6 september 2017 is besloten tot de instelling van de

Vastgoedcommissie. Dit is gedaan vanuit de behoefte om eenduidigheid te krijgen over het soort

informatie, de kw aliteit en betrouw baarheid hiervan die nodig is om tot toezicht te komen op projecten,

investeringen en rendementen. Kortom op dit punt invulling te geven aan de gew enste

informatieposit ie van de RvC.

De Vastgoedcommissie bestaat uit de heren A.R. Hanlo (voorzit ter) en H.L.P. van Kraaij.

Op 19 september 2017 is de Vastgoedcommissie in samenw erking met een team uit de Organisat ie,

bestaande uit de directeur-bestuurder en de managers Vastgoed en Financiën programmatisch aan de

slag gegaan. Gefaseerd w ordt er toegew erkt naar een voorkeursmodel voor het beoordelen van

investeringsbeslissingen (investeringstoetsingskader), normering (rendementseisen). Deze exercit ie

moet uiteindelijk ook input geven voor het investeringsstatuut, de act iveringsregels en de

governance/procurat ie. Deze onderdelen zullen in 2018 verder w orden uitgew erkt.

3.3 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties

De Raad constateert dat Openbaar Belang maximale inzet van het maatschappelijk vermogen nastreeft .

De balans tussen volkshuisvestelijke ambit ie en f inanciële mogelijkheden is een delicate balans, w aarbij

rekening gehouden moet w orden met risico’s vanuit externe ontw ikkelingen. Openbaar Belang is

f inancieel op orde doch kan niet achterover leunen op dit onderw erp.

Net als in 2016 is het SVB in 2017 geactualiseerd. Mede met het oog op externe ontw ikkelingen,

bijvoorbeeld op het gebied van het duurzaamheidsbeleid van de overheid, ontw ikkelingen in het beleid

over het huurniveau en in afstemming met de beleidsvoornemens van de andere Zw olse corporat ies is

het SVB voortdurend aan verandering onderhevig. De Raad onderschrijf t het belang van een f lexibel

SVB op basis van helder geformuleerde uitgangspunten.

Uit de confrontat ie tussen de streefportefeuille en verw achte portefeuille naar eind 2030 (op basis van

huidig beleid en reeds bekende projecten) blijkt voor een aantal PMC’s nog steeds verschil te bestaan

tussen realisat ie en de gew enste situat ie. De Raad onderschrijf t echter de gemaakte keuzes en stelt

vast dat de projecten die in het SVB zijn opgenomen binnen de f inanciële kaders blijven.

In 2016 is het besluit genomen tot sloop/nieuw bouw van het complex Wiecherlinck -/Schuurmanstraat

w aarbij 180 eenheden w orden gesloopt en minimaal 230 sociale huureenheden w orden teruggebouw d.

In 2017 heeft de Raad het proces van planontw ikkeling en bew onerspart icipatie nauw lettend gevolgd.

De Raad complimenteert de organisat ie met de w ijze w aarop er aan het project is gew erkt en de w ijze

w aarop met de bew oners is gecommuniceerd.

In haar vergadering van 29 maart 2017 heeft de Raad kennis genomen van de uitw erking van de

huursombenadering en ingestemd met de huurverhoging 2017.


3.3.1 Volkshuisvestelijk verslag

De volkshuisvest ingstaak is vastgelegd in het beleidsplan. De kern ervan is w eergegeven in het

volkshuisvest ingsverslag. De Raad ziet toe op naleving van de in het beleidsplan beschreven en

geaccordeerde volkshuisvest ingstaak. In het volkshuisvest ingsverslag van de jaarrekening en in de

trimesterrapportages w orden de concrete resultaten genoemd.

In de trimesterrapportages heeft Openbaar Belang verslag gedaan van de ontw ikkeling van de

volkshuisvestelijke prestaties met als vaste onderdelen:

• beschikbaarheid van w oningen;

• toew ijzing;

• huurachterstand;

• het onderhoud en

• leefbaarheid.

3.3.2 Klachtenbehandeling

Het Bestuur heeft in mei aan de RvC verslag uitgebracht over de w erkzaamheden van de externe

klachtenadviescommissie (jaarverslag klachtenadviescommissie 201 6). De RvC heeft vastgesteld dat in

2016 tw ee klachten zijn ontvangen door de klachtenadviescommissie.

3.4 Toezicht op stakeholderdialoog

Huurders, de Centrale Huurdersraad, de gemeente Zw olle en collega corporat ies in Zw olle zijn de

belangrijkste maatschappelijke belanghouders van Openbaar Belang. Daarnaast w ordt in de w ijken

overlegd en samengew erkt met de polit ie, gemeentelijke instant ies, zorgen dienstverleners en

init iat ieven voor bijzondere doelgroepen zoals de St icht ing Hospice Zw olle. Daarmee w eet Openbaar

Belang zich naar het oordeel van de Raad uitstekend ingebed in de Zw olse samenleving.

De Bestuurder deed in het verslagjaar bij elke vergadering van de Raad verslag van zijn contacten met

de belanghouders. Met de Centrale Huurdersraad onderhoudt de Bestuurder periodiek mondeling

contact. Met de collega corporat ies en de gemeente w orden regelmatige contacten onderhouden

aangaande alle volkshuisvestelijke en aanverw ante thema’s.

In de Zw olse driehoek corporat ies-gemeente-huurdersorganisat ies zijn de prestat ieafspraken vastgelegd

voor de periode 2016 t /m 2019 en voor ieder jaar w orden er jaarafspraken gemaakt. In de vergadering

van 1 november heeft de RvC de prestat ieafspraken besproken. Over het geheel genomen is de Raad

tevreden over de w ijze w aarop de afspraken tot stand komen en over de resultaten.

Leden van de Raad hebben zich in het verslagjaar op een aantal momenten expliciet georiënteerd op

w at er leeft onder de huurders. Commissarissen Brakkee en Kruijer zijn op 13 mei bij de

jaarbijeenkomst van de Centrale Huurdersraad (CHR) gew eest en de heren Brakkee, Hanlo, Van Kraaij

en mevrouw Poppe w aren aanw ezig bij één van de CHR-vergaderingen.

In de eerste helf t van 2017 hebben leden van de CHR act ief deelgenomen aan de select ie van

3 nieuw e commissarissen en een nieuw e directeur-bestuurder. De gezamenlijke aanpak is goed

bevallen. De CHR w as posit ief over de drie nieuw aan te stellen commissarissen en koos de heer

A.R. Hanlo als nieuw e huurderscommissaris ingaande 1 juli 2017. Hiermee zijn er binnen de RvC dus

2 commissarissen op voordracht van de CHR. Op 13 juli 2017 heeft er een kennismakingsgesprek

plaatsgevonden tussen de voorzit ter van de CHR en de nieuw e huurderscommissaris.

Op 29 augustus 2017 heeft de nieuw e commissaris kennis gemaakt met het voltallige bestuur van de

CHR t ijdens een reguliere bestuursvergadering. Daarin heeft de CHR inzicht gegeven in hun agenda,

w erkw ijze en ambit ies.


De huurderscommissarissen w aren 4 november 2017 op uitnodiging van de CHR aanw ezig bij de

Zw olse Huurdersdag in de Buitensociëteit te Zw olle. Deze bijeenkomst w as georganiseerd door de

Zw olse huurdersvertegenw oordigers in samenw erking met de Woonbond en w as toegankelijk voor alle

huurders van de 3 Zw olse corporat ies. Het w as een interessante bijeenkomst w aarin veel

huurdersaangelegenheden w erden belicht, zow el plenair als in w orkshops.

Op 21 november 2017 is er een gezamenlijke bijeenkomst gew eest met CHR en RvC. Onderw erpen die

aan de orde zijn gew eest de veranderende rol van de huurdersorganisat ies in het kader van de

Woningw et 2015 en het effect hiervan op de CHR en de samenw erking met de Woonbond, de

samenw erking met de Zw olse huurdersorganisat ies, het betrekken van huurders bij het w erk van de

CHR, de voorbereidingen voor de Samenw erkingsovereenkomst, tekort aan huurw oningen en

w achtt ijden. De CHR gaf daarbij aan belangstelling te hebben voor deelname aan het Woonbondproject

“ Een stap vooruit” .

In 2016 is gew erkt aan een nieuw e bew onerspart icipat ienota en de visie op leefbaarheid. In 2017 is

het beleid van zow el de bew onerspart icipat ie als de visie op leefbaarheid geconcret iseerd en

vastgesteld.

3.5 Toezicht op risicobeheersing

Het Bestuur informeert de RvC over risicomanagement als onderdeel van de trimesterrapportage. De

onderdelen die hierin periodiek besproken w orden zijn:

• de ontw ikkeling in de exploitat ie van het vastgoed;

• ontw ikkeling projectontw ikkeling;

• ontw ikkeling in de interne organisat ie;

• ontw ikkeling treasury en

• ICT landschap/in- en outsourcing.

In 2017 is een begin gemaakt met een nieuw e opzet van risicomanagement, die door de Bestuurder is

besproken met de RvC. Risicomanagement is een periodiek terugkerend punt op de RvC agenda.

Vast onderdeel van elke RvC-vergadering is het projectenoverzicht en het verkoopoverzicht. Het

projectenoverzicht voorziet in een totaaloverzicht van alle lopende nieuw bouwplannen,

w oningverbeteringen en het planmatig onderhoud voor w at betreft de voortgang en de budgettaire

ontw ikkeling.

In 2016 is besloten tot sloop/nieuw bouw van complex Wiecherlinckstraat/Schuurmanstraat w aarbij

180 eenheden w orden gesloopt en minimaal 230 sociale huureenheden teruggebouw d. De start van dit

project vindt plaats in 2021. De risico’s bij dit grote en langlopende project vragen om voldoende

monitoring en t ijdige bijsturing indien noodzakelijk. De RvC heeft daarom met het Bestuur afgesproken

dat de RvC ten minste elke vergadering w ordt geïnformeerd over de (kosten)ontw ikkeling van dit

project.

Met het verkoopoverzicht rapporteert het Bestuur over de voortgang van de geplande w oningverkoop

en de condit ies w aartegen dat plaatsvindt. De RvC heeft als voorw aarde gesteld dat er geen verkopen

onder de taxat iew aarde mogen plaatsvinden.

De RvC neemt periodiek kennis van de procedures van AO/IC, het commentaar van de onafhankelijke

accountant daarop en de rapportage over verbeterpunten. De frequentie, de uitgebreide analyse en

bespreking van de trimesterrapportages vormen voor de Raad een goed instrument ter beoordeling van

de mate w aarin de organisat ie risico’s beheerst en in control is. De RvC vindt dat dit stelsel adequaat

is.


3.6 Toezicht op verbindingen

De corporat ie heeft geen verbindingen.

3.7 Opdrachtgeverschap externe auditor

De huidige accountant is sinds 2011 voor Openbaar Belang w erkzaam. Net als in 2016, heeft zich in

2017 een personele w isseling aan de accountantskant plaatsgevonden. Afhankelijk van het besluit om

w oningcorporat ies groter dan 2.500 verhuureenheden aan te w ijzen als OOB, w ordt een

select ieprocedure voor een nieuw accountantskantoor gestart .

4. Verslag vanuit werkgeversrol

4.1 Invulling werkgeversrol voor Bestuur

4.1.1 Topstructuur, prof ielen Bestuurder en benoeming

Interim directeur-bestuurder R.B.J. van Beek heeft Openbaar Belang verlaten per 31 augustus 2017.

Per 1 september 2017 is de heer S.M. Quint benoemd tot directeur-bestuurder nadat een posit ieve

ziensw ijze is ontvangen van de Autoriteit w oningcorporat ies.

Voor het faciliteren van de w erving- en select ie van de directeur-bestuurder is door de RvC een extern

bureau geselecteerd. Op basis van intakegesprekken met de RvC, de ondernemingsraad, de

huurdersorganisat ie, het managementteam en de interim directeur-bestuurder is het prof iel opgesteld

voor de te benoemen directeur-bestuurder. Externe w erving – in landelijke kranten en social media-

heeft ongeveer 30 react ies opgeleverd w aaruit een short list van 15 kandidaten is opgesteld door het

bureau. Zes daarvan zijn uitgenodigd voor een gesprek met de select iecommissie bestaande uit

vertegenw oordigers van de RvC, de ondernemingsraad, de huurdersvereniging en de organisat ie. Drie

van de zes kandidaten zijn vervolgens uitgenodigd voor een 2 e gespreksronde met de leden van de

RvC. Uit deze kandidaten is de heer S.M. Quint geselecteerd als de te benoemen directeur-bestuurder

voor Openbaar Belang. Op 1 mei 2017 heeft de ondernemingsraad een posit ief advies uitgebracht over

de voorgenomen benoeming. Nadat een posit ieve ziensw ijze w as ontvangen van de Autoriteit

w oningcorporat ies heeft de RvC de heer S.M. Quint op 13 juni 2017 benoemd tot directeur-bestuurder

per 1 september 2017.

4.1.2 Beoordelingskader en beoordeling

Op grond van haar w erkgeversrol beoordeelt de RvC jaarlijks de Bestuurder. Die taak w ordt uitgevoerd

door de remunerat iecommissie. Vanaf 1 september 2017 w erd deze gevormd door mevrouw

P.E.F. Poppe (voorzit ter) en de heer W.J. Kruijer. Per 1 september 2017 is ook de nieuw e directeur-

bestuurder gestart . Met hem heeft , gelet op de korte periode van w erkzaamheid, een

voortgangsgesprek plaatsgevonden en nog geen beoordelingsgesprek. De agendapunten voor het

gesprek zijn vooraf afgestemd met de overige leden van de RvC. Begin 2018 heeft dit gesprek met de

heer S.M. Quint plaatsgevonden. In datzelfde gesprek zijn prestat ieafspraken van het bestuur voor

2018 gemaakt.

4.1.3 Beloningskader en beloning

De beloning van de Bestuurder w ordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen en vindt plaats op

basis van de “ Sector brede beloningscode Bestuurders Woningcorporat ies” en conform de vigerende

w ettelijke kaders, zoals de WNT. De funct ie voor de direct ie is ingedeeld in schaal E met een maximale

bezoldiging van € 132.000 in 2017.


Opgave vergoeding directeur-bestuurder 2017

Aan bestuurder S.M. Quint is een auto ter beschikking gesteld met een catalogusw aarde van

€ 44.000.

De heer R.B.J. van Beek w as over de periode 27 december 2016 t /m 31 augustus 2017 interim

directeur-bestuurder van Openbaar Belang. De heer Van Beek w erd ingehuurd van bureau van

Nimw egen; in 2017 is daarvoor een bedrag van € 106.080 betaald (excl. btw ).

De honoreringen van zowel de interim directeur-bestuurder – de heer R.B.J. van Beek – als de nieuw e

directeur-bestuurder – de heer Quint - voldoen aan de WNT richt lijnen.

4.1.4 Aandelen, leningen, garant ies

Er zijn in 2017 geen aandelen, leningen of garant ies verstrekt aan de (Interim) Bestuurder(s).

4.2 Organisatiecultuur en integriteit

4.2.1 Cultuur

De RvC is van mening dat er bij Openbaar Belang sprake is van een integere en open cultuur

w aarbinnen ruimte is voor ref lect ie en tegenspraak. Het Bestuur is zich bew ust van zijn

voorbeeldfunct ie en draagt met zijn feitelijk gedrag bij aan de gew enste organisat iecultuur.

4.2.2 Integriteit

In het tw eede kw artaal van 2007 is een ethische gedragscode, een protocol vertrouw enspersoon en

een klokkenluidersregeling vastgesteld. In 2015 is er een nieuw integriteitsbeleid vastgesteld.

Er hebben in 2017 geen transact ies plaatsgevonden w aarbij sprake w as van tegenstrijdige belangen

van het bestuur en/of de leden van de Raad van Commissarissen.

Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van Openbaar Belang. Er bestaan geen overlappingen met

andere bestuursfunct ies. Geen van de commissarissen is of w as in het verleden in dienst van Openbaar

Belang, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Openbaar

Belang. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die w elke voortvloeien uit zijn/haar

lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Openbaar Belang, hetzij direct, hetzij indirect

buiten zijn/haar commissariaat.

Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen.


5. Verslag vanuit klankbordfunctie

Eén van de taken van de RvC is de signaal- en klankbordfunct ie voor de Bestuurder. Dit betekent dat

de leden van de RvC moeten beschikken over de juiste kw aliteiten om deze funct ies goed uit te

oefenen zoals: inlevingsvermogen, het bew aren van de juiste af stand en overzicht kunnen hebben in de

grote lijnen zonder hierbij de noodzakelijke details uit het oog te verliezen. De RvC, individueel en als

college, acht zichzelf in staat de Bestuurder met gezag en respect te begeleiden en w aar nodig een

spiegel voor te houden. Van deze rol is in 2017 veelvuldig en in goed overleg gebruik gemaakt.

6. Over de Raad van Commissarissen

6.1 Samenstelling

6.1.1 Prof ielschets Raad van Commissarissen

De RvC van Openbaar Belang bestaat uit 5 leden, waarvan tw ee commissarissen die zijn benoemd op

voordracht van de huurdersorganisat ie.

De Raad van Commissarissen beschikt over een prof ielschets die is gepubliceerd op de w ebsite van

Openbaar Belang. Deze prof ielschets is in 2016 aangepast.

6.1.2 Benoemingen

Gedurende het verslagjaar hebben zich w ijzigingen in de samenstelling van de RvC voorgedaan.

Per 1 juli 2017 zijn de heer A.R. Hanlo en mevrouw P.E.F. Poppe benoemd tot commissaris. De heer

A.R. Hanlo is benoemd op voordracht van de Centrale Huurdersraad van Openbaar Belang.

De heer J. Pit is, na tw ee termijnen, per 31 augustus 2017 afgetreden.

Per 1 september 2017 is de heer H.L.P. van Kraaij benoemd tot commissaris.

Voor het faciliteren van de w erving en select ie is een extern bureau geselecteerd. Voor alle vacatures

is extern geadverteerd. Benoemingen hebben plaatsgevonden nadat een posit ieve ziensw ijze van de

Autoriteit w oningcorporat ies is ontvangen.

De heren G.J.F. Brakkee en W.J. Kruijer (voorzit ter) hebben zich beschikbaar gesteld en zijn benoemd

voor een nieuw e termijn, ingaande 1 juli 2017 na een verkregen posit ief advies van de Autoriteit

Woningcorporat ies.

De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de Raad voldoende divers is samengesteld w at betreft

deskundigheid en competent ies.


6.1.3 Schema samenstelling en rooster van aftreden

(situat ie per 31/12/2017)

Gebeurtenissen na balansdatum

Mevrouw mr. P.E.F. Poppe en de heer drs. H.L.P. van Kraaij hebben hun funct ie als lid van RvC op

3 april 2018 neergelegd en hun ontslag per 30 april ingediend, vanw ege een verschil van inzicht

binnen de RvC ten aanzien van de visie op toezichthouden.

6.2 Functioneren

6.2.1 Integriteit en onafhankelijkheid

Ieder lid van de RvC dient te handelen volgens de integriteitsverklaring die hij/zij heeft ondertekend.

Door deze ondertekening geven geeft de commissaris aan dat hij of zij zich in het verleden, het heden

en in de toekomst integer en in overeenstemming met de hiertoe opgestelde w et - en regelgeving en

bedrijfsregels heeft en zal gedragen. Commissarissen melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct

aan de voorzit ter van de RvC en aan de overige leden van de Raad. In het verslagjaar is er geen sprake

gew eest van tegenstrijdige belangen.

Naam Drs. Ing. W.J. Kruijer G.J.F. Brakkee

Geslacht Man Man

Functie Voorzitter Lid

Geboortejaar 1951 1957

Benoemd 01-07-2013 01-07-2013

Herbenoeming 1 01-07-2017 01-07-2017

Aftredend 30-06-2021 30-06-2021

Subcommissie Selectie- en remuneratiecommissie Vastgoedcommissie

Hoofdfunctie Gepensioneerd Zelfstandig adviseur

Expertise Finance, IT, strategie en governance Volkshuisvesting en stedelijke ontwikkeling

Nevenfunctie 1 Lid Raad van Toezicht De Rijdende School

Nevenfunctie 2 Voorzitter VVE Hanzehaven Op voordracht van de CHR

Nevenfunctie 3 Voorzitter Vereniging Bewoners Hanzeland

Behaalde PE-punten in 2017 6 4

Naam Ing. A.R. Hanlo Mr. P.E.F. Poppe

Geslacht Man Vrouw

Functie Vice-voorzitter Lid

Geboortejaar 1954 1956

Benoemd 01-07-2017 01-07-2017

Herbenoeming 1 01-07-2021 01-07-2021

Aftredend 30-06-2025 30-06-2025

Subcommissie Vastgoedcommissie (voorzitter)Selectie- en remuneratiecommissie (voorzitter) en

Auditcommissie

HoofdfunctieGeassocieerd adviseur Bureau de Bont/oud-

directeur ingenieursbureau Jurist en ondernemer

Expertise Vastgoedontwikkeling en –beheer,

Volkshuisvestelijk Juridisch, governance, volkshuisvesting

Nevenfunctie 1Lid Raad van Commissarissen

Woningstichting UWOON Examinator Politieacademie

Overige Op voordracht van de CHR

Behaalde PE-punten t/m 2017 19 2

Naam drs. H.L.P. van Kraaij

Geslacht Man

Functie Lid

Geboortejaar 1974

Benoemd 01-09-2017

Herbenoeming 1 01-09-2021

Aftredend 31-08-2025

Subcommissie Auditcommissie (voorzitter)

Hoofdfunctie Partner Crow Consultancy B.V.

Expertise Financieel, Strategie, Coporate Governance, IT

Nevenfunctie 1 Lid Raad van Commissarissen Woongoed

Overige

Behaalde PE-punten in 2017 2


De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de Bestuurder en w elk

deelbelang dan ook onafhankelijk en krit isch kunnen funct ioneren en hun taak naar behoren kunnen

vervullen. De leden van de Raad hebben geen nevenfunct ies die tegenstrijdig zijn aan het belang van

Openbaar Belang.

6.2.2 Aanspreekbaarheid

De Raad van Commissarissen hecht grote w aarde aan zijn aanspreekbaarheid. Een ieder is uitgenodigd

zich tot de Raad van Commissarissen te w enden als daartoe aanleiding is. De contactgegevens van de

Raad van Commissarissen staan op de w ebsite van de corporat ie.

6.2.3 Meldingsplicht

Er is in 2017 geen aanleiding gew eest tot het doen van een melding in het kader van de ‘brede

meldingsplicht ’ richt ing de Autoriteit w oningcorporat ies.

6.2.4 Informatievoorziening

Het Bestuur verschaft de RvC t ijdig en (zo mogelijk) schrif telijk over de feiten en ontw ikkelingen

aangaande Openbaar Belang die de RvC nodig mocht hebben voor het naar behoren uitoefenen van zijn

taak en ten behoeve van (het toezicht op) de risicobeheersing.

Tot de standaardrapportage behoren:

de begrot ing en de meerjarenprognose;

de trimesterrapportages incl. f inanciële verslaglegging;

voortgang van (investerings-)projecten;

stand van zaken verkoop w oningen.

De Raad van Commissarissen ziet erop toe, dat de ontvangen informatie de relevante aspecten laat

zien op f inancieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied, en op het gebied van

de dienstverlening aan de klanten van Openbaar Belang.

Om zijn taken goed te kunnen vervullen heeft de Raad zich in het verslagjaar regelmatig mondeling en

schrif telijk door de direct ie laten informeren over specif ieke onderw erpen.

De RvC w int ook zelfstandig informatie in over de gang van zaken bij Openbaar Belang. Zo zijn er

gesprekken met de managementleden, de ondernemingsraad, de huurdersorganisat ie en de accountant.

De Raad van Commissarissen ervaart de contacten met de huurderorganisat ie en de OR als zeer

belangrijk, omdat daarmee vanuit verschillende perspect ieven informatie w ordt v erkregen over het

funct ioneren van Openbaar Belang.

De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de planning- en control cyclus van Openbaar Belang

goed funct ioneert en toereikende informatie genereert voor de toezichthoudende taak van de

commissarissen. De specif ieke doelen die de organisat ie zich in een jaar stelt , w orden in meetbare

prestat ie-indicatoren gedefinieerd en er w ordt bijgestuurd als daar aanleiding toe is. Verandering van

omgeving – zoals w ijziging van w etgeving – w ordt systematisch bijgehouden en de implementat ie van

veranderingen w ordt beheerst.

6.2.5 Lidmaatschappen

De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging Toezichthouders

Woningcorporat ies (VTW). Ze ontvangen vakt ijdschrif ten en brochures.

6.2.6 Zelfevaluat ie

In een aparte vergadering zonder bestuurder heeft een zelfevaluat ie plaatsgevonden w aarin is

teruggekeken op de opgedane ervaringen in de nieuw e samenstelling van de Raad met elkaar, met de

directeur-bestuurder, de organisat ie en de stakeholders, en is vooruitgekeken naar de toekomst.


6.2.7 Permanente educatie

Commissarissen dienen te voldoen aan het Reglement Permanent Educatie van de VTW. In de periode

2016 en 2017 moeten commissarissen minimaal 10 PE-punten behalen; hieraan is voldaan. Een

overzicht van de behaalde PE punten in 2017 is opgenomen in hoofdstuk 6.1.3 Schema samenstelling

en rooster van aftreden. Behaalde PE-punten w orden geregistreerd bij de VTW.

6.3 Bezoldiging

De bezoldiging van Commissarissen bij Openbaar Belang vindt plaats volgens de beroepsregel

Bezoldiging commissarissen. Deze regeling van de VTW (de Vereniging van Toezichthouders in

Woningcorporat ies) is op 20 april 2015 door de Algemene ledenvergadering vastgesteld als een voor

alle leden algemeen geldende en bindende beroepsregel.

Bij Openbaar Belang bedraagt de vaste bezoldiging van de RvC in 2017 voor een lid € 8.000 en

€ 12.000 voor de voorzit ter van de RvC. Deze bedragen zijn excl. BTW. De bedragen liggen onder de

maximaal toelaatbare bezoldiging voor beloningsklasse E die de beroepsregeling hanteert 9 en liggen

duidelijk onder de maximale bezoldiging die op basis van de w ettelijke bepalingen van de WNT2 (Wet

Normering Topinkomens 2) is aangegeven.

2017 2016

Aantal verhuureenheden (o.b.v. w eging volgens regeling) 2.695 2.699

Aantal inw oners gemeente Zw olle valt in klasse 100.000-150.000 100.000–150.000

Bezoldigingsklasse E E

VTW-beroepsregel, maximale bezoldiging (excl. BTW)

RvC-voorzit ter € 19.650 € 19.650

RvC-lid € 13.100 € 13.100

Bezoldiging conform bezoldigingsbeleid 2015 Openbaar

Belang (excl. BTW; in 2016 inclusief kostenvergoedingen

voor aansprakelijkheids- en bijstandsverzekering; in 2017 is

deze ondergebracht in de WKA)

RvC-voorzit ter € 12.000 € 12.729

RvC-lid € 8.000 € 8.729

De bezoldiging is onafhankelijk van de prestat ies van de corporat ie.

Naast de bezoldiging stelt Openbaar Belang middelen ter beschikking voor activiteiten op het gebied

van professionalisering en deskundigheidsbevordering (permanente educatie), evaluat ie en onbelaste

kosten die de individuele commissaris, uit hoofde van zijn/haar funct ie bij de betreffende corporat ie,

maakt. De corporat ie voldoet ook de kosten voor de aansprakelijkheids- en rechtsbijstandsverzekering

die zij heeft afgesloten voor de commissarissen in verband met het uitoefenen van de funct ie.

De over 2017 aan commissarissen uitgekeerde bezoldiging is opgenomen in de jaarrekening (pag. 101).

9 Voor 2017 vastgesteld op 24 november 2017


6.4 Vergaderingen, overig

6.4.1 Vergader- en besluitenschema

De Raad vergaderde in het verslagjaar negen keer met het Bestuur. Voorafgaand aan deze

vergaderingen vond er vooroverleg plaats w aaraan alleen commissarissen deelnamen.

In 2017 heeft de RvC de volgende besluiten genomen:

Datum RvC

vergadering

Genomen besluit

29 maart Goedkeuring Treasury jaarplan 2017

Goedkeuring startdocument Assendorperdijk

Goedkeuring vest iging zakelijk recht van opstal ten behoeve van Enexis voor

strook grond aan de Zuiderkerkstraat

Goedkeuring aan verkoop van 13 garages aan de Brahmsstraat en één berging

aan de Enkstraat

Goedkeuring aan implementat ie fase 2 van het klantdienstverleningsmodel

24 mei Benoeming, op voordracht van de Cent rale Huurdersraad, de heer

Ing. A.R. Hanlo met ingang van 1 juli 2017 als commissaris

Herbenoeming de heer drs. Ing. W.J. Kruijer voor een volgende periode van

4 jaar tot 30 juni 2021

Benoeming mevrouw Mr. P.E.F. Poppe met ingang van 1 juli 2017 als

commissaris van Openbaar Belang

Afw ijkingsbesluit dat jaarrekening niet binnen vier maanden na af loop van het

boekjaar w ordt vastgesteld.

Vaststelling jaarverslag 2016, onder voorbehoud van goedkeuring van de

accountant. Het jaarverslag is op 30 juni 2016 vastgesteld.

13 juni Benoeming de heer S.M. Quint per 1 september 2017 tot directeur-bestuurder

5 juli Benoeming de heer drs. H.L.P. van Kraaij met ingang van 1 september 2017

als commissaris

Herbenoeming de heer G.J.F. Brakkee voor een volgende periode tot 30 juni

2021

Instemming parameters en uitgangspunten begrot ing 2018

6 september Goedkeuring verkoop Fluessen 78 en Vijfhoek 10

1 november Vaststelling Addendum Reglement Financieel Beheer en Beleid

Goedkeuring afsluiten project 2 w oningen Soos Molenzicht

Goedkeuring honorarium 2017 Pw C

Goedkeuring herziene Strategisch Vastgoed Beleid 2017

Goedkeuring begrot ing 2018 en de meerjarenbegrot ing 2018-2027

13 december Goedkeuring Treasury jaarplan 2018 (onder voorbehoud). De goedkeuring is

geeffectueerd in 2018

Goedkeuring posit ionering controller naar een geheel onafhankelijke rol

Goedkeuring investeringsbesluit Breecamp-Noord

Goedkeuring investeringsbesluit Eikenstraat/Iepenstraat


De volgende onderw erpen (aan de hand van nota’s en not it ies) zijn door de Bestuurder met de Raad

van Commissarissen besproken t ijdens de RvC-vergaderingen in 2017:

- auditplan en rapportage bevindingen interim-controle 2017;

- beoordeling, borgbaarheid en Borgingsplafond WSW en analyse verschillen LTV;

- jaarverslag 2016 Klachtenadviescommissie Zw olle, IJsselmuiden, Raalte, Hardenberg en

Nieuw leusen;

- stand van zaken projecten w aaronder Weezenlanden-Noord, 35 nieuw bouw w oningen op het

Weezenlanden terrein en 12 NOM-w oningen aan de Van Pallandtmarke;

- Aedes Benchmark;

- besluitvormingsproces;

- voortgang scheiden w onen en zorg;

- risicomanagement;

- datalekken/BIC;

- veiligheid balkons;

- w oonvisie ‘Ruimte voor Wonen’ ;

- dienstverleningsmodel;

- concret isering leefbaarheid;

- concret isering bew onerspart icipat ie;

- uitw erking huursombenadering 2017;

- versnellingsact ie;

- prestat ieafspraken jaarschijf 2018;

- semipermanente w oningen;

- rekenmethodiek vastgoedinvesteringen.

Op 1 november heeft de voltallige Raad samen met de directeur-bestuurder een bezoek gebracht aan

de w oningcomplexen aan de Assendorperdijk, de Eikenstraat/Iepenstraat en Weezenlanden-Noord en

zich ter plekke laten informeren voor de voorgenomen renovatie en sloop/nieuw bouw plannen.

6.4.2 Bijeenkomsten/scholing RvC-leden

Leden van de Raad van Commissarissen hebben in 2017 bijeenkomsten/scholingen en seminars

bezocht met onderw erpen:

• Masterclass ' Stakeholdermanagement, de nieuw e relat ie met gemeente en huurder en de rol van de

RvC;

• Masterclass ' Effect ieve intervent ies’ ;

• Actualiteitenseminar voor w oningcorporat ies;

• Leadership Meetings Commissarissen 2017;

• Regiobijeenkomst VTW, Aedes en NVWB over toezicht en bestuur;

• Symposium VTW-Woonbond Huurderscommissaris;

• Masterclass ‘De rol van de RvC bij bouw en en renoveren’ ;

• Professioneel opdrachtgeverschap;

• VTW ledencongres over intern en extern toezicht .

6.4.3 Overleg OR

Op 3 april heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de heren Kruijer en de OR. Daarbij is gesproken

over de vacatures van directeur-bestuurder en leden RvC en de w ijze w aarop die w orden ingevuld.

Op 20 april 2017 is de OR geïnformeerd over de voorgenomen benoeming van de heer S.M. Quint tot

directeur-bestuurder van Openbaar Belang. Op 1 mei 2017 heeft de OR posit ief geadviseerd over deze

benoeming.


7. Tot slot

7.1 Vooruitblik

Met een nieuw e, daadkracht ige directeur-bestuurder aan het roer gaat Openbaar Belang een periode

tegemoet w aarin het kan laten zien w aartoe een kleine, klantgerichte w oningcorporat ie in staat is. Zo

zal de implementat ie van het klantdienstverleningsmodel w orden voltooid om de huurders nog beter

van dienst te kunnen zijn. Alle stakeholders zullen w orden betrokken bij het vernieuw en van de

ondernemingsstrategie om de maatschappelijke en bedrijfsmatige doelstellingen van de corporat ie nog

beter te kunnen realiseren en te borgen.

We verw achten dat in 2018 het WSW het borgingsplafond w eer zal vrijgeven zodat nieuw bouw - en

renovatieprojecten in uitvoering kunnen w orden genomen. Ook zullen stappen w orden genomen om

het w oningbestand veiliger en duurzamer te maken.

In 2018 gaan w e ook de resultaten zien van de genomen besluiten in voorgaande jaren. In het

komende verslagjaar w ordt de oplevering verw acht van de w oningen op het Weezenlanden terrein

(Isala). Daarnaast zullen er stappen w orden gemaakt met de planvoorbereiding van de

sloop/nieuw bouw van de w oningen aan de Wiecherlinckstraat/Schuurmanstraat. We kunnen de

oplevering verw achten van de eerste w oningen met ‘nul op de meter’ .

Met een vernieuw de Raad van Commissarissen zijn w e er klaar voor om invulling te geven aan onze

taak als toezichterhouder op deze ambit ieuze plannen. Tevens zetten w e onze expert ise en ervaring

graag in om de directeur-bestuurder bij te staan als klankbord bij het effectueren van zijn plannen.

7.2 Dankwoord

De Raad van Commissarissen spreekt hierbij haar w aardering uit voor het gevoerde beleid en de

bereikte resultaten en complimenteert alle medew erkers van Openbaar Belang met de behaalde

resultaten.

7.3 Slotverklaring

Het Bestuur heeft het jaarverslag over 2017 opgesteld, met daarin opgenomen de jaarrekening. De

accountant Pw C heeft de jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende

controleverklaring. De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met het jaarverslag van het

Bestuur.

De middelen van Openbaar Belang zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvest ing besteed.

Act iviteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvest ing en de

leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de st icht ing. De w oongelegenheden liggen

binnen het statutaire w erkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle

posit ies ingenomen.

De Raad van Commissarissen en zijn individuele leden verklaren integer en onafhankelijk te hebben

gehandeld conform de hiertoe ondertekende integriteitsverklaring.

7.4 Ondertekening

Dit verslag is vastgesteld door de Raad van Commissarissen10 van Openbaar Belang:

De heer drs. Ing. W.J. Kruijer

De heer Ing. A.R. Hanlo

De heer G.J.F. Brakkee

Zw olle, 6 juni 2018

10 Omdat zow el mevrouw Mr. P.E.F. Poppe als de heer Drs. H.L.P. van Kraaij hun funct ie op 3 april 2018 hebben neergelegd en hun ontslag per 30 april hebben ingediend, is dit verslag niet door hen ondertekend.

Kengetallen - 61 –

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo van het boekjaar

Kengetallen - 62 –

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo van het boekjaar

Jaarrekening 2017 - 63 –

Jaarrekening 2017

1. Balans per 31-12-2017 (na bestemming resultaat)

(x € 1.000)


2. Winst- en verliesrekening 2017

(x € 1.000)


3. Kasstroomoverzicht 2017

(x € 1.000)


4. Algemene toelichting

Algemeen

Openbaar Belang is een sticht ing met de status van “ toegelaten instelling volkshuisvest ing” . Zij heeft

specif ieke toelat ing in Zwolle en is w erkzaam binnen de juridische w etgeving vanuit de Woningw et en het

Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire en feitelijke vest igingsplaats is Zw olle. De act iviteiten

bestaan voornamelijk uit de exploitat ie en ontw ikkeling van w oningen voor de sociale huursector.

Stelselwijziging

Op grond van RJ 645 w orden de modellen voor de balans, de w inst - en verliesrekening en het

kasstroomoverzicht gepubliceerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken.

Derhalve w ordt de post Materiële vaste act iva ten dienste van de exploitat ie, conform hernieuw de

interpretat ie RJ 645, gepresenteerd als separate balanspost .

De vergelijkende cijfers over 2016 zijn als gevolg van deze presentat iew ijzigingen dienovereenkomstig

aangepast.

Funct ionele w inst - en verliesrekening:

In 2017 is op basis van de handleiding toepassen funct ionele indeling w inst - en verliesrekening bij

corporat ies verslagjaar 2017 de kostenverdeelstaat aangepast. Naar aanleiding hiervan zijn in de

jaarrekening 2017 diverse reclassif icat ies verw erkt in de presentat ie in de w inst -en verliesrekening. De

vergelijkende cijfers 2016 zoals opgenomen in de jaarrekening 2017 zijn overeenkomstig aangepast. De

presentat iew ijziging heeft geen effect op vermogen en het resultaat.

Schattingswijziging

De marktw aarde 2017 is opgesteld conform het Handboek 2017. De marktw aarde van 2016 op basis van

het Handboek 2016. De belangrijkste uitgangsposit ies zijn toegelicht in paragraaf 10.1.

In het kader van de bepaling van de marktw aarde verhuurde staat en de bedrijfsw aarde van de

vastgoedbeleggingen zijn schatt ingsw ijzigingen doorgevoerd.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directeur-

bestuurder van Openbaar Belang zich verschillende oordelen en maakt schatt ingen die essentieel kunnen

zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in art ikel 2:362

lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schatt ingen inclusief de

bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 8 of bij de toelicht ing op de betreffende

jaarrekeningpost.


5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met art ikel 35 van de Herzieningsw et toegelaten

instellingen volkshuisvest ing 2016, art ikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvest ing

(BTIV) 2016, richt lijn 645 van de Richt lijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2017) en de Beleidsregels

toepassing Wet normering bezoldiging topfunct ionarissen publieke en semipublieke sector (' WNT' ).

Act iva en verplicht ingen w orden in het algemeen gew aardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs

of de actuele w aarde. Indien geen specif ieke w aarderingsgrondslag is vermeld, vindt w aardering plaats

tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de w insten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn

referent ies opgenomen (voor verw ijzing naar de toelicht ing). Toelicht ingen op posten in de balans, w inst -

en verliesrekening en kasstroomoverzicht w orden in de jaarrekening genummerd.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van w aardering en van resultaatbepaling zijn ongew ijzigd ten opzichte van

het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselw ijzigingen zoals opgenomen in hoofdstuk

4. Voor een aantal posten zijn schatt ingen gew ijzigd, zie hiervoor ook hoofdstuk 4.

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening w ordt naast juridisch afdw ingbare verplicht ingen tevens rekening gehouden met

feitelijke verplicht ingen die kunnen w orden gekw alif iceerd als “ intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd” . Hiervan is sprake w anneer uit ingen namens de corporat ie zijn gedaan richt ing

huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplicht ingen inzake toekomstige

herstructureringen en toekomstige nieuw bouw projecten. Een feitelijke verplicht ing is gekoppeld aan het

besluitvormingsproces van de corporat ie rondom projectontw ikkeling en herstructurering. Van een

feitelijke verplicht ing is sprake indien de formalisering van de def init ief ontw erp fase en afgeleid het

aanvragen van de bouw vergunning heeft plaatsgevonden.

Materiële vaste activa (10.1)

Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders w ordt vermeld gelden voor alle materiële vaste act iva

de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs w ordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven.

Voor zover verkregen subsidies w orden gekw alif iceerd als investeringssubsidie, w orden deze in mindering

gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens w orden hierbij de rente t ijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne

kosten alsmede transact iekosten geact iveerd. Rente w ordt uitsluitend toegerekend indien voor te

vervaardigen materiële vaste act iva noodzakelijkerw ijs een aanmerkelijke hoeveelheid t ijd nodig is om deze

gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw . De geact iveerde rente w ordt berekend tegen

de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Er w ordt rekening gehouden met bijzondere

w aardeverminderingen die op balansdatum w orden verw acht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en

vervolgens op de grond nieuw bouw te realiseren, dan maken de eventuele boekw aarde van de opstallen

en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.


Verw erking van groot onderhoud

Openbaar Belang verw erkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste act iva als onderdeel

van de boekw aarde indien w ordt voldaan aan de criteria voor act ivering. De geact iveerde kosten w orden

als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het

act ief w ordt de nog aanwezige boekw aarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekw aarde

van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de act iva registrat ie zijn te herleiden w ordt deze

benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering,

en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging

hierover gepleegde afschrijvingen.

DAEB vastgoed in exploitat ie en niet -DAEB vastgoed in exploitat ie

Typering

DAEB vastgoed omvat w oningen in exploitat ie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het

moment van het afsluiten van de huurovereenkomst, geliberaliseerde w oningen die per balansdatum een

huurprijs kennen lager dan de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale

vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse

Zaken en Koninkrijksrelat ies w ordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijf onroerend goed dat is

verhuurd aan maatschappelijke organisat ies, w aaronder zorg-, w elzijn-, onderw ijs en culturele instellingen

en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de

Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Niet-DAEB vastgoed omvat w oningen en overige objecten w elke niet voldoen aan het criterium van DAEB

vastgoed.

Kw alif icat ie

Openbaar Belang richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat

beleidskeuzes rondom het vastgoed primair w orden gemaakt met in acht neming van haar taak als sociale

huisvester. Daarnaast w orden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het

f inanciële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de

w aardering is het Handboek modelmatig w aarderen marktw aarde.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitat ie wordt ingaande de jaarrekening 2016 op grond van art ikel 35 lid 2 van de

Woningw et gew aardeerd tegen de marktw aarde in verhuurde staat. Openbaar Belang w aardeert haar

vastgoed in exploitat ie bij eerste verw erking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt

w aardering plaats tegen de actuele w aarde zijnde de marktw aarde in verhuurde staat. De w aardering

tegen marktw aarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in

bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvest ing 201 6 (‘Handboek modelmatig

w aarderen marktw aarde 2017 ’ ).

Openbaar Belang past, met uitzondering van het bedrijfsmatig verhuurd vastgoed (BOG), voor het

volledige bezit de basisversie van het Handboek modelmatig w aarderen marktw aarde toe.

Het bedrijfsmatig onroerend goed is in het boekjaar 2017 door een externe onafhankelijke taxateur

gevalideerd door middel van gevel/zicht taxat ie. De tw ee daarop volgende jaren zal volstaan w orden met

een indexatie van dit vastgoed.

Om de basisversie toe te kunnen passen heeft Openbaar Belang een analyse gemaakt van haar bezit en

hierbij vastgesteld dat het type en de samenstelling van het bezit past binnen de uitgangspunten en

normeringen die de basisversie voorschrijf t . Dientengevolge heeft Openbaar Belang geconcludeerd dat de

toepassing van de basisversie leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktw aarde in verhuurde staat

voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouw e beeld van het vermogen en

resultaat dat de jaarrekening, volgens het verslaggevingsstelsel moet geven.


Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig w aarderen marktw aarde vindt w aardering plaats op

w aarderinsgscomplexniveau. Elk w aarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor w at

betreft type eenheid, bouw jaar en locat ie. Daarnaast is het gehele w aarderingscomplex als eenheid aan

een derde part ij te verkopen. Alle verhuureenheden van Openbaar Belang maken deel uit van een

w aarderingscomplex of vormen een afzonderlijk w aarderingscomplex.

Waarderingsmethode

De marktw aarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitat ie is gebaseerd op een modelmatige, op

kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

De aannames aangaande de geprognost iceerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele

verplicht ingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.

De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd

op gegevens van de markt w aarop de toegelaten instelling act ief is.

Feiten en omstandigheden die kunnen w orden gekwalif iceerd als verplicht ingen die niet specif iek

aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met

gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te

maken prestat ie afspraken) zijn niet opgenomen in de w aardering van het vastgoed maar maken

onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplicht ingen.

Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook w el

Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de

inkomsten en uitgaven betrouw baar w orden geschat en dat deze aan de hand van een

disconteringsvoet “ contant” w orden gemaakt naar het heden. Daarnaast w ordt een eindw aarde

bepaald na af loop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Toepassing van de basisversie kenmerkt zich door het feit dat een marktw aarde in verhuurde staat

op complexniveau w ordt bepaald maar w aarbij op portefeuille niveau (totaal van alle complexen)

de w aardering leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktw aarde in verhuurde staat voor het

geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouw e beeld van het vermogen en

resultaat dat de jaarrekening.

In overeenstemming met het Handboek modelmatig w aarderen is er geen taxateur betrokken

gew eest bij de bepaling en toetsing van de marktwaarde in verhuurde staat .

Binnen de toepassing van de basisversie is het niet mogelijk om vrijheidsgraden te gebruiken. Dit

betekent dat de parameters zoals deze opgenomen zijn in het handboek integraal gevolgd zijn.

Het inschatten van kosten en opbrengsten w ordt gedaan aan de hand van twee scenario’s;

doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit

blijf t gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutat ie. Bij

uitponden is de veronderstelling dat bij mutat ie tot verkoop van individuele woningen w ordt overgegaan.

Bij beide scenario’s w ordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde w ordt

verkocht en dat deze derde de afw eging maakt tussen beide scenario’s. Per complex w ordt uiteindelijk het

scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “ marktw aarde verhuurde staat” , zijnde de

actuele w aarde w aartegen de w aardering van het vastgoed plaats vindt.

Studentenhuisvest ing is hierop een uitzondering. Deze w orden niet uitgepond en kunnen alleen w orden

doorgeëxploiteerd als gevolg van het niet kunnen verkopen van een vrijkomende kamer.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten w ordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan.

De volgende parameters w orden hierbij gehanteerd:

Prijsinf lat ie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de

markthuur, de maximale huur en de liberalisat iegrens, belast ingen, verzekeringen en overige

zakelijke lasten;

Loonst ijging als uitgangspunt voor de st ijging van de beheerskosten;

Bouw kostenst ijging vormt het uitgangspunt voor de st ijging van de onderhoudskosten, de

verkoopkosten en de verouderingskosten;

Leegw aardest ijging is de basis voor de st ijging van de verkoopopbrengst in het

uitpondscenario.


Openbaar Belang heeft de in het Handboek modelmatig w aarderen marktw aarde 2017 de voor de

basisversie voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast:

Parameters woongelegenheden 2016

2017 2018 2019 2020 2021

e.v.

Prijsinf lat ie 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00%

Looninf lat ie 1,60% 2,20% 2,20% 2,50% 2,50%

Bouw kostenst ijging 1,60% 2,20% 2,20% 2,50% 2,50%

Leegw aardest ijging (Overijssel) 3,90% 5,60% 3,80% 2,00% 2,00% 2,00%

Instandhoudingsonderhoud per vhe:

EGW

€ 837 - € 984 (2016: € 837 - € 984)

MGW € 787 - € 969 (2016: € 787 - € 969)

Studenteneenheid € 453 - € 570 (2016: € 453 - € 570)

Mutat ieonderhoud per vhe:

EGW

€ 836 (2016: € 823)

MGW € 628 (2016: € 618)

Studenteneenheid € 188 (2016: € 185)

Beheerkosten per vhe:

EGW

€ 427 (2016: € 420)

MGW € 420 (2016: € 413)

Studenteneenheid € 395 (2016: € 389)

Belast ingen, verzekeringen en overige

zakelijke lasten (% van de WOZ)

0,2612% (2016: 0,26%)

Verhuurderheff ing (% van de WOZ) 2018-2019 0,591%

2020-2021 0,592%

2022 0,593%

2023 e.v. 0,567%

2017 0,536%

2018 0,569%

2019 e.v. 0,543%

Huurderving (% van de huursom) 1,0% (2016: 1,0%)

Mutat iekans bij doorexploiteren 2%-50/100% (2016: 2%-32%)

Mutat iekans bij uitponden 2%-50/100% (2016: 2%-34%)

Mutat ieleegstand DAEB 0 maanden (2016: 0 maanden)

Mutat ieleegstand niet -DAEB 0 maanden (2016: 0 maanden)

Verkoopkosten bij uitponden (% van de

leegw aarde)

1,60% (2016: 1,70%)

Risicovrije rentevoet: 0,33% (2016: 0,46%)

2018 2019 2020 2021

e.v.

Huurst ijging boven prijsinf lat ie

voorgaand jaar – zelfstandige eenheden

1,0% 0,8% 0,6% 0,3%

Huurst ijging boven prijsinf lat ie

voorgaand jaar – onzelfstandige

eenheden

0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 508 (2016: € 500) per te splitsen eenheid. De

overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelast ing alsmede notaris- en registrat iekosten, bedragen

3% van de berekende w aarde van een verhuureenheid.


Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 5,10 (2016: € 5)

Mutat ieonderhoud per m2 bvo € 10,20 (2016: € 25,55)

Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% (2016: 3%)

Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% (2016: 2%)

Belast ingen, verzekeringen en overige zakelijke

lasten (% van de WOZ) 0,4701% (2016: 0,448%)

Risicovrije rentevoet: 0,33% (2016: 0,46%)

Mutat ie marktw aarde in verhuurde staat

Mutat ies in de marktw aarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitat ie w orden in de w inst -en-

verliesrekening verantw oord onder ‘ Ongerealiseerde w aardeveranderingen bestaand vastgoed’ .

Herw aardering

De herw aarderingsreserve w ordt bepaald als het posit ieve verschil tussen de marktw aarde in verhuurde

staat en de init iële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of

w aardevermindering) en onder aftrek van (latente) belast ingverplicht ingen.

Als gevolg van het toepassen van de basisversie, w aarmee een marktw aarde op portefeuille niveau w ordt

nagestreefd, zit er een onnauw keurigheid in de bepaling van de herw aarderingsreserve op complexniveau.

Deze onnauw keurigheid is inherent aan de toepassing van de basisversie. Dit leidt niet tot een hoger of

lager vermogen maar ziet enkel toe op de allocat ie binnen het vermogen (hogere herw aarderingsreserve

leidt tot lagere overige reserves en vice versa).

Bepaling bedrijfsw aarde (ten behoeve van de toelicht ing)

Onder de bedrijfsw aarde w ordt verstaan de contante w aarde van de aan een act ief of samenstel van

act iva (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen w orden

verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfsw aarde w ordt gevormd door de contante w aarde

van de geprognost iceerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitat ieopbrengsten en t oekomstige

exploitat ielasten over de geschatte resterende loopt ijd van de investering.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouw de veronderstellingen die de beste

schatt ing van de direct ie w eergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn

gedurende de resterende levensduur van het act ief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2017 intern

geformaliseerde meerjaren begrot ing en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verw achte kosten

van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een w erkingsduur van meer dan vijf jaar. De

kosten van planmatig groot onderhoud w orden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegrot ing

onderkende cycli per component. Voor latere jaren w ordt uitgegaan van de verw acht e gemiddelde

groeivoeten voor inf lat ie, huurst ijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitat ie

Typering

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te w orden ingezet als vastgoed in exploitat ie.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitat ie w ordt gew aardeerd tegen uitgaafprijzen en

toegerekende kosten van het w erkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en direct ievoering of

lagere marktw aarde en inclusief transact iekosten (zoals overdrachtsbelast ing, notariskosten en andere

transact iekosten).

Tijdens de bouw w ordt rente toegerekend vanaf het moment dat daadw erkelijk met de ontw ikkeling is

gestart . De geact iveerde rente w ordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde

vermogen. Voor onroerende zaken w aarvoor specif ieke f inanciering is aangetrokken w ordt de interestvoet

van deze specif ieke f inanciering gehanteerd.


Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden

Dit vastgoed betreft grond uitgegeven in erfpacht tegen een canon van € 0. Bij verkoop van de op de

grond aanw ezige opstallen zal de grond zo mogelijk w orden herenigd met de opstallen en als één geheel

ter verkoop w orden aangeboden.

De grond is gew aardeerd tegen de verkrijgingsprijs.

Materiële vaste activa (10.2)

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitat ie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitat ie w orden gew aardeerd tegen verkrijgings-

of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verw achte toekomstige

gebruiksduur en bijzondere w aardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare act iva w orden gew aardeerd tegen de verw achte

opbrengstw aarde.

Financiële vaste activa (10.3)

Latente belast ingvorderingen

Latente belast ingvorderingen w orden opgenomen voor verrekenbare f iscale verliezen en voor t ijdelijke

verschillen tussen de w aarde van de act iva en passiva volgens f iscale voorschrif ten enerzijds en de

boekw aarden die in deze jaarrekening gevolgde w aarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande

dat latente belast ingvorderingen alleen w orden opgenomen voor zover het w aarschijnlijk is dat er

toekomstige f iscale w inst zal zijn w aarmee de t ijdelijke verschillen kunnen w orden verrekend en verliezen

kunnen w orden gecompenseerd.

De berekening van de latente belast ingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar

geldende belast ingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij w et zijn

vastgesteld.

Latente belast ingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorw aartse

verliescompensatie w orden opgenomen voor zover het w aarschijnlijk is dat er toekomstige f iscale w inst

beschikbaar zal zijn w aarmee verliezen kunnen w orden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden

kunnen w orden benut.

Latente belast ingvorderingen w orden gew aardeerd tegen contante w aarde. Als disconteringsvoet is 3%

genomen.

Vorderingen (10.4)

Vorderingen w orden bij eerste verw erking gew aardeerd tegen de reële w aarde van de tegenprestat ie en

vervolgens na eerste verw erking gew aardeerd tegen de geamort iseerde kostprijs, veelal gelijk aan de

nominale w aarde.

Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een stat ische beoordeling per balansdatum w ordt in

mindering gebracht op de boekw aarde van de vordering.

Liquide middelen (10.5)

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een loopt ijd korter dan

tw aalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan

krediet instellingen onder kort lopende schulden.

Liquide middelen w orden gew aardeerd tegen de nominale w aarde.


Eigen vermogen (10.6)

Herw aarderingsreserve

Een herw aarderingsreserve w ordt gevormd voor het posit ieve verschil tussen de marktw aarde in

verhuurde staat van act iva en de boekw aarde op basis van de verkrijgingsprijs rekening houdend met

afschrijvingen en cumulat ieve w aardeverminderingen (w aaronder de afgeboekte onrendabele top) tot en

met 31-12-2014.

In de herw aarderingsreserve w orden de ongerealiseerde w aardevermeerderingen van de onroerende zaken

in exploitat ie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde w aardevermeerdering indien de

marktw aarde van een w aarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekw aarde op basis van de

verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs van de boekw aarde rekening houdend met afschrijvingen en

cumulat ieve w aardeverminderingen.

Indien op een w aarderingscomplex in het verleden een w aardevermindering is verantw oord, dan w ordt

pas een herw aarderingsreserve gevorm voor het betreffende complex voor zover de marktw aarde hoger is

dan de boekw aarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herw aarderingsreserve van op marktw aarde gew aardeerde onroerende

zaken in exploitat ie w ordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantw oord. Aangezien de

w aardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitat ie reeds ten gunste van de w inst - en

verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herw aarderingsreserve is gevormd) is verw erking

van de daaropvolgende realisat ie niet ten gunste van de w inst - en verliesrekening gebracht.

Voorzieningen (10.7)

Voorzieningen w orden gevormd voor in rechte afdw ingbare of feitelijke verplicht ingen en verliezen die op

balansdatum bestaan w aarbij het w aarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en

w aarvan de hoogte redelijkerw ijs kan w orden geschat.

De voorzieningen w orden gew aardeerd tegen de beste schatt ing van de bedragen die noodzakelijk zijn om

de verplicht ingen per balansdatum af te w ikkelen. De voorzieningen w orden gew aardeerd tegen de

nominale w aarde van de uitgaven die naar verw achting noodzakelijk zi jn om de verplicht ingen af te

w ikkelen, tenzij anders vermeld.

Voorziening onrendabele investeringen

Bij de bepaling van voorzieningen w ordt uitgegaan van in rechte afdw ingbare of feitelijke verplicht ingen

die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplicht ingen w orden ook gerekend verplicht ingen die

kunnen w orden gekw alif iceerd als “ intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” . Hiervan is sprake

w anneer uit ingen namens de corporat ie zijn gedaan richt ing huurders, gemeenten en/of overige

stakeholders aangaande verplicht ingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige

nieuw bouw projecten. Een feitelijke verplicht ing is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Openbaar

Belang rondom projectontw ikkeling en herstructurering. Van een feitel ijke verplicht ing is sprake indien de

formalisering van de def init ief ontw erp fase en afgeleid het aanvragen van de bouw vergunning heeft

plaatsgevonden.

Verw achte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuw bouw worden als bijzondere

w aardeverandering in mindering gebracht op de boekw aarde van het complex w aartoe de investeringen

gaan behoren. Indien en voor zover de verw achte verliezen de boekw aarde van het betreffende complex

overtreffen w ordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verw achte verliezen w ordt in dit

verband verstaan alle investeringsuitgaven (verw achte st icht ingskosten) minus aan deze investering toe te

rekenen ontvangsten (verw achte marktw aarde verhuurde staat).

Langlopende schulden (10.8)

Langlopende schulden w orden bij de eerste verw erking gew aardeerd tegen reële w aarde.

Transact iekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verw erving van de schulden w orden in de

w aardering bij eerste verw erking opgenomen.

Schulden w orden na eerste verw erking gew aardeerd tegen geamort iseerde kostprijs, zijnde het ontvangen

bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transact iekosten.


De af lossingsverplicht ing voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de

kort lopende schulden.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Openbaar Belang maakt gebruik van rentederivaten. Deze w orden tegen geamort iseerde kostprijs

opgenomen.

Openbaar Belang past kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie,

w ordt dit door Openbaar Belang gedocumenteerd. Openbaar Belang stelt middels een test periodiek de

effect iviteit van de hedge relat ie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de krit ische kenmerken van het

hedge instrument met die van de afgedekte posit ie, of door het vergelijken van de verandering in reële

w aarde van het hedge-instrument en de afgedekte posit ie indien de krit ische kenmerken van het hedge

instrument en die van de afgedekte posit ie niet aan elkaar gelijk zijn.

Aangezien Openbaar Belang kostprijs hedge accounting toepast, is er door Openbaar Belang geen

voorziening getroffen voor een eventuele reële w aarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs.

De eerste w aardering en de grondslag van verw erking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-

instrument is afhankelijk van de afgedekte post. Openbaar Belang w aardeert haar derivaten tegen kostprijs

omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans w orden verw erkt.


6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Algemeen

Het resultaat w ordt bepaald als verschil tussen de opbrengstw aarde van de geleverde prestat ies en de

kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transact ies w orden verantw oord in het jaar w aarin

zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat w ordt tevens bepaald met inachtneming van de verw erking van ongerealiseerde

w aardeveranderingen van op actuele w aarde gew aardeerde vaste act iva en afgeleide f inanciële

instrumenten.

De w insten verliesrekening w ordt gepresenteerd op basis van de funct ionele indeling. Omdat Openbaar

Belang naast verhuuract iviteiten, tevens act iviteiten verricht op het gebied van ontw ikkeling van vast goed

en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de funct ionele indeling de gebruiker van de

jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de funct ionele w inst - en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de act iviteiten

van Openbaar Belang. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de

indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten w orden bij het betreffende onderdeel verantw oord. De

toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de funct ionele w inst - en

verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Bedrijfsopbrengsten

Opbrengsten uit de levering van goederen w orden verw erkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met

betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestat ies, gebaseerd op

de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Huuropbrengsten (11.1)

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidsw ege gebonden aan een maximum.

De regels voor de huurverhoging in 2017 zijn door het ministerie van Binnenlandse Zaken gepubliceerd.

De inf lat ie over 2016 bedraagt 0,3%. Dat betekent de volgende maximale huurverhoging per

inkomenscategorie van toepassing w as voor de huurverhoging per 1 juli 201 7:

2,8% (inf lat ie + 2,5%) voor huishoudinkomens tot en met € 40.349 (inkomensjaar 2015);

4,3% (inf lat ie + 4,0%) voor inkomens boven € 40.349 (inkomensjaar 2015).

Opbrengsten servicecontracten (11.2)

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bew oners ter dekking van te maken en gemaakte

servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadw erkelijke bestedingen. De kosten

w orden verantw oord onder de lasten servicecontracten (11.3).

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille (11.7)

Onder deze rubriek w orden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen:

gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitat ie;

verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop.

Opbrengsten w orden verantw oord op het moment van levering (passeren transportakte).

De kosten die toe te rekenen zijn aan de verkoop van de vastgoedportefeuille w orden verantw oord onder

de toegerekende organisatiekosten.


Bedrijfslasten

Lasten w orden verantw oord in het jaar w aarop ze betrekking hebben. Hierbij w ordt onderscheid gemaakt

tussen direct en indirect toe te rekeningen kosten. Openbaar Belang hanteert de volgende verdeelsleutels

voor de toerekening van indirecte kosten:

Toerekening aan onderhoud : o.b.v. geschat aantal besteedde uren;

Toerekening aan verkopen : o.b.v. geschat aantal besteedde uren;

Toerekening aan leefbaarheid : o.b.v. geschat aantal besteedde uren.

Afschrijvingen materiële vaste act iva en vastgoedportefeuille (11.4)

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitat ie w orden gebaseerd op

basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verw achte gebruiksduur. Met

een mogelijke restw aarde w ordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële w aarde gew aardeerde

vastgoedbeleggingen w ordt niet afgeschreven.

Indien een schatt ingsw ijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan w orden de toekomstige

afschrijvingen aangepast. Boekw insten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten

dienste van de exploitat ie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Afschrijvingen w orden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke act iviteiten.

Lasten onderhoud (11.5)

Onder deze post w orden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud (anders dan

groot onderhoud) verantw oord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadw erkelijke w erkzaamheden in

het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplicht ingen w aarvan de w erkzaamheden nog

niet zijn uitgevoerd op balansdatum w orden verw erkt onder de niet uit de balans blijkende verplicht ingen.

Het onderhoud w ordt verhoogd door de toerekenbare indirecte kosten.

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van act iveerbare kosten door het feit dat er geen sprake is

van een w aardeverhoging van het act ief.

Lonen en salarissen en sociale lasten (11.4)

Lonen, salarissen en sociale lasten w orden op grond van de arbeidsvoorw aarden verw erkt in de w inst -en-

verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan w erknemers.

Pensioenlasten (11.4)

Openbaar Belang heeft alle pensioenregelingen verw erkt volgens de verplicht ingenbenadering. De over het

verslagjaar verschuldigde premie w ordt als last verantw oord.

Openbaar Belang is aangesloten bij de Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de

Woningcorporat ies.

Openbaar Belang heeft voor al haar w erknemers een toegezegde pensioenregeling. De w erknemers

bouw en jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling).

De verplicht ingen, w elke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de

St icht ing Pensioenfonds voor de Woningcorporat ies (SPW). Openbaar Belang betaalt hiervoor premies

w aarvan de w erkgever iets meer en de w erknemer iets minder dan de helf t betaalt .

De pensioenrechten w orden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het

pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar f inanciële verplicht ingen) dit

toelaat. Naar de stand van ult imo december 2017 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 116%

(2016: 110%; bron: w w w .spw .nl). Het pensioenfonds voldoet daarmee aan de minimaal vereiste

dekkingsgraad van 105%.

Openbaar Belang heeft geen verplicht ing tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort

bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenw et van toepassing

en w orden op verplichte, contractuele of vrijw illige basis premies aan pensioenfondsen en


verzekeringsmaatschappijen betaald door Openbaar Belang. De premies w orden verantw oord als

personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies w orden opgenomen als

overlopende act iva indien die tot een terugstort ing leidt of tot een vermindering van toekomstige

betalingen. Nog niet betaalde premies w orden als verplicht ing op de balans opgenomen.

Leefbaarheid (11.9)

De hieronder opgenomen kosten van Leefbaarheid betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde

investeringen en uitgaven voor act iviteiten in de omgeving van w oongelegenheden van Openbaar Belang,

die de leefbaarheid in buurten en w ijken ten goede moeten komen.

Rentebaten en rentelasten (11.10)

Rentebaten en rentelasten w orden t ijdsevenredig verw erkt, rekening houdend met de effect ieve rentevoet

van de betreffende act iva en passiva. Bij de verw erking van de rentelasten w ordt rekening gehouden met

de verantw oorde transact iekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de

effect ieve rente w orden meegenomen.

Act iveren van rentelasten

Rentelasten w orden geactiveerd voor kw alif icerende act iva gedurende de periode van vervaardiging van

een act ief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid t ijd vergt om het act ief gebruiksklaar of verkoop klaar

te maken. De te act iveren rente w ordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specif iek voor

de vervaardiging opgenomen leningen en van de gew ogen rentevoet van leningen die niet specif iek aan de

vervaardiging van het act ief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van

vervaardiging. Geact iveerde rente w ordt in de w inst -en-verliesrekening in mindering gebracht op de post

rentelasten en soortgelijke kosten.

Waardeveranderingen materiële vastgoedportefeuille (11.8)

Dit betreffen w aardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn

ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplicht ingen met betrekking tot investeringen in

nieuw bouw , w oningverbetering en herstructurering. Ook w aardeveranderingen als gevolg van projecten

die geen doorgang vinden w orden onder deze categorie verantw oord.

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille (11.8)

De niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op w aardemutat ies

van op actuele w aarde geact iveerde act iva.

Belast ingen (11.11)

Vanaf 1 januari 2008 is Openbaar Belang integraal belast ingplicht ig gew orden voor de

vennootschapsbelast ing. Corporat ies zijn sindsdien verplicht over hun integrale act iviteiten

vennootschapsbelast ing te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO).

In deze VSO zijn specif ieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de w aardering van posten op de

f iscale openingsbalans en de w ijze van resultaatneming.

De belast ing over het resultaat w ordt berekend over het resultaat voor belast ingen in de w inst - en

verliesrekening, rekening houdend met beschikbare f iscaal compensabele verliezen uit voorgaande

boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belast ingvorderingen) en vrijgestelde

w instbestanddelen en na bijtelling van niet -aftrekbare kosten. Tevens w ordt rekening gehouden met

w ijzigingen die optreden in de latente belast ingvorderingen en latente belast ingschulden uit hoofde van

w ijzigingen in het te hanteren belast ingtarief.


7. Financiële instrumenten en risicobeheersing

In het Treasurystatuut w ordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorw aarden toegestaan.

Binnen het treasurybeleid van Openbaar Belang dient het gebruik van afgeleide f inanciële instrumenten

(‘derivaten’) ter beperking van inherente f inanciële risico' s. Op grond van het vigerende interne

Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met

de f inancieringsposit ie of het belegde vermogen kan w orden gelegd. Derivaten mogen niet w orden

gebruikt voor het innemen van een speculat ieve posit ie.

Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Openbaar Belang zich volgens haar Treasury-

statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik f inanciële derivaten door toegelaten instellingen

volkshuisvest ing.

Alle reeds afgesloten derivaten zijn gestart in 2009-2010 en kennen geen marktw aardeverrekening noch

boeteclausules.

Valutarisico

Openbaar Belang is alleen w erkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Renterisico

Openbaar Belang loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder f inanciële vaste

act iva, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kort lopende schulden

(w aaronder schulden aan krediet instellingen).

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Openbaar Belang risico ten aanzien van

toekomstige kasstromen als gevolg van w ijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde

variabel rentende schulden (schulden aan krediet instellingen) heeft Openbaar Belang rentesw aps

gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt . Per f inancieringsbesluit maakt Openbaar

Belang een bew uste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen

variabele rente onder gelijkt ijdige afsluit ing van een rente-instrument w aarmee de variabele rente effect ief

in een vaste rente w ordt omgezet. De criteria op basis w aarvan w ordt gekozen zijn vastgelegd in het

Treasurystatuut en omvatten: (a) de f inancieringsbehoefte, (b) de mate w aarin de aan te trekken leningen

passen in een zo gelijk mogelijk in de t ijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en

renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten.

Uit een interne stresstest per ult imo 2017 blijkt dat de marktw aarde van de sw aps (ult imo 2017

-/- € 9,4 miljoen) daalt naar -/- € 12,2 miljoen en -/- € 15,3 miljoen bij een rentedaling van 100

respect ievelijk 200 basispunten.

Krediet risico

Openbaar Belang heeft geen signif icante concentrat ies van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten

en vorderingen.

Liquiditeitsrisico

Openbaar Belang maakt gebruik van de kredietfaciliteit van de ING-bank.

Investeringsverplicht ingen w orden uitsluitend aangegaan indien Openbaar Belang zeker heeft gesteld dat

hiervoor f inanciering beschikbaar is of is toegezegd. Voor zover noodzakelijk, w orden nadere zekerheden

verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille w ordt constant gemonitord.

Beschikbaarheidsrisico

De maatregelen rondom de Verhuurderheff ing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke

saneringssteun door de Autoriteit Woningcorporat ies leiden tot een signif icant effect op de operat ionele

kasstroom van w oningcorporat ies. Openbaar Belang heeft haar f inanciële meerjarenplan zodanig

aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor f inanciering en herf inanciering

gecontinueerd w ordt. Openbaar Belang voldoet in de meerjarenplanning aan de f inanciële kengetallen

zoals deze door toezichthouders en andere f inanciële stakeholders w orden gehanteerd.


Openbaar Belang hanteert het eigen middelen beleid van het Waarborgf onds voor de Sociale Woningbouw

en heeft daardoor de mogelijkheid om niet -DAEB investeringen en af lossingen van niet-DAEB leningen te

f inancieren uit de posit ieve operat ionele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand

bezit . Over 2017 en 2016 is om deze reden geen niet -DAEB f inanciering aangetrokken. De verw achting is

dat Openbaar Belang ook in 2018 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan f inancieren en voor

haar DAEB f inanciering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde f inanciering. Voor de

beschikbaarheid van f inanciering is de organisat ie sterk afhankelijk van het blijvend funct ioneren van het

borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw .

8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schatt ingen te maken die van invloed zijn

op de w aardering van act iva en verplicht ingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van

voorw aardelijke act iva en verplicht ingen.

Waardering vaste activa

Materiële vaste act iva, markw aarde in verhuurde staat

De belangrijkste uitgangspunten w elke bij de bepaling van de marktw aarde verhuurde staat van het DAEB

en niet-DAEB vastgoed in exploitat ie zijn gehanteerd uit het handboek.

Verhuurderheff ing

De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heff ing, en precieze hoogte

ervan in de komende jaren, en het aantal jaren dat deze heff ing zal blijven bestaan zijn nog onzeker.

Openbaar Belang heeft hiervoor de volgende beste schatt ingen gehanteerd:

2018-2019 : 0,591% 2022 : 0,593%

2020-2021 : 0,592% 2023 e.v. : 0,567%

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening w orden naast juridisch afdw ingbare verplicht ingen tevens feitelijke verplicht ingen

verw erkt die kunnen w orden gekw alif iceerd als “ intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” .

Hiervan is sprake w anneer uit ingen namens de corporat ie zijn gedaan richt ing huurders, gemeenten en

overige stakeholders aangaande verplicht ingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige

nieuw bouw projecten. Een feitelijke verplicht ing is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de

corporat ie rondom projectontw ikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplicht ing is sprake indien

de formalisering van de def init ief ontw erp fase en afgeleid het aanvragen van de bouw vergunning heeft

plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de f inanciële impact van bovengenoemde feitelijke verplicht ingen kunnen

afw ijken bij daadw erkelijke realisat ie van de projecten. Planvorming kan ondermeer w ijzigingen in de t ijd

ondergaan door bew egingen in het prijsniveau van leveranciers, w ettelijke procedures en aanpassingen in

de voorgenomen bouw product ie.

Verwerking fiscaliteit

Met betrekking tot de vennootschapsbelast ing heeft Openbaar Belang een f iscale strategie gekozen en

een f iscale planning opgesteld die deels nog niet bekracht igd is door de f iscus. Hierdoor is het mogelijk

dat gekozen standpunten door de f iscus niet w orden overgenomen en daarmee de acute belast ingplicht

over de jaren 2015 t /m 2017 alsook de belast inglatent ies, zoals opgenomen in deze jaarrekening,

afw ijken.

De belangrijkste standpunten betreffen:

- Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen.

- Het vormen van een herbestedingsreserve.

Openbaar Belang volgt haar f iscale strategie en f iscale planning binnen de sector gangbare standpunten

die naar de mening van belast ingadviseurs pleitbaar zijn.


9. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De liquiditeitsposit ie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van

bankkredieten. In het kasstroomoverzicht w ordt onderscheid gemaakt tussen operat ionele, investerings-

f inancieringsact iviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de f inanciering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutat ies in

de hoofdsom (opgenomen onder f inancieringsact iviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder

operat ionele act iviteiten). De investeringen in materiële vaste act iva w orden opgenomen onder aftrek van

de onder overige schulden voorkomende verplicht ingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en w instbelast ingen zijn opgenomen onder de kasstroom

uit operat ionele act iviteiten.


10. Toelichting op de balans

(x € 1.000)

10.1 Vastgoedbeleggingen

De mutat ies in de vastgoedbeleggingen (vaste act iva) zijn in het navolgende schema samengevat:

Openbaar Belang onderscheidt in het daeb vastgoed in exploitat ie de volgende componenten en

afschrijvingstermijnen:

Grond geen afschrijvingen

Opstal lineair 50 jaar

Het daeb vastgoed in exploitat ie betreft 2.758 verhuureenheden opgenomen w aarvan 2.590 w oningen,

een onderw ijssteunpunt, een hospice met 5 kamers, 122 garages/berging, 2 bedrijfsruimten en

31 standplaatsen met 7 w oonw agens.

De geschatte w aarde gebaseerd op de meest recente (peildatum 1-1-2016) WOZ-beschikkingen van deze

eenheden bedraagt € 358 miljoen (ult imo 2016 € 348 miljoen).

Voor de post materiële vaste act iva w orden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen

gehanteerd:

Grond geen afschrijvingen

Opstal lineair 30 jaar

Inventaris lineair 5-10 jaar

Vervoermiddelen lineair 3-5 jaar

Automatisering lineair 4-10 jaar

Verzekering & zekerheden

De materiële vaste act iva en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen herbouw w aarde.

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gef inancierd met rijksleningen of met kapitaalmarkt leningen

onder overheidsgarant ie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

In 2013 heeft Openbaar Belang het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te

vest igen op het gehele bezit . Tot aan dagtekening jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen

gebruik gemaakt.


Overzicht waarden vastgoedportefeuille

Specificatie verloop marktwaarde

De methodische w ijzigingen en de disconteringsvoet betreft de onderdelen w elke betrekking hebben op de schatt ingsw ijzigingen ten opzichte van 2016. De w aardemutat ie als gevolg van de w ijzigingen in de objectgegevens, leegw aarde en markthuurontw ikkeling zijn het effect van de marktontw ikkelingen in Zw olle. De mutat iekans is gew ijzigd als gevolg van een hogere mutat iegraad ten opzichte van 2016.


Sensitiviteitstoets

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

- Voor de huurverhoging w ordt uitgegaan van inf lat ie voorgaand jaar + 1% (incl. huurharmonisat ie).

Voor de 1e 5 jaar. Daarna inf lat ievolgend. Dat betekent dat onderstaande percentages zijn

opgenomen:

2018 2,40% 2020 2,50%

2019 2,40% 2021 2,60%

2020 2,50% 2022 1,60%

- Jaarlijkse huurderving van 0,5% (voorgaand jaar: 0,7%).

- Mutat iegraad van 10% en huurharmonisat ie o.b.v. Strategisch Vastgoed Beleid met passend

toew ijzen. (voorgaand jaar gemiddeld 80% max redelijk).

- Jaarlijkse st ijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 1,4% in 2018 oplopend naar

1,80% in 2021, en 2022 e.v. : 2,5% (voorgaand jaar: 2,5%);

- Variabele lasten w orden o.b.v. de begrot ing ingerekend.

- Kosten van onderhoud 2018 cf onderhoudsbegrot ing.

- Een restw aarde op basis van geschatte grondw aarde aan het einde van de exploitat ieperiode of de

verw achte opbrengstw aarde bij verkoop.

- Een rekenrente van 5% (voorgaand jaar: 5%) voor WSW-geborgde w oningen.

- De periode w aarover contant gemaakt w ordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur

van de complexen (variërend van15 tot 50 jaar; voorgaand jaar:15 tot 50 jaar), de minimale

levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.

- De verhuurderheff ing is voor 2018 en 2019 gesteld op 0,591% van de WOZ w aarde voor alle

w oongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisat iegrens. Voor 2020 en 2021: 0,592%,

2022 0,593%, en vanaf 2023: 0,567%.

- De saneringssteun is voor 5 jaar opgenomen in de bedrijfsw aarde als 1% van de huuropbrengsten per

jaar (vorig jaar geen onderdeel uit van de bedrijfsw aarde.

- De heff ing Aw is opgenomen in de bedrijfsw aarde € 3,30 per eenheid en € 0,025 per

€ 1.000 WOZ (vorig jaar niet opgenomen).

Bestemming vastgoed (alleen woningen)


In onderstaande graf iek w ordt het renterisico voor de komende 10 jaar graf isch w eergegeven. Het totale

risico (rode lijn) overst ijgt de 15% -norm van het WSW (groene lijn) niet.

In 2018 zijn er geen leningen met een renteconversie.

In 2018 w orden 2 leningen afgelost (€ 7 miljoen).

Eind 2017 vertegenw oordigde de marktw aarde van de afgesloten derivaten een ongerealiseerd verlies van

€ 8,7 miljoen. In de tabel hierna w ordt een overzicht getoond van de rentesw aps (payersw aps) per

31 december 2017 (x € 1.000):

Alle hiervoor genoemde sw aps zijn “ plain vanilla” , d.w .z. niet exot isch en kennen geen “ break -clauses” noch

contractuele bepalingen over marktw aardeverrekening. Daarom bestaat er ook geen verplicht ing om middelen af te

storten en is er geen liquiditeitsrisico.

Aangezien de marktw aarde11 van de derivaten ult imo 2017 negatief is, loopt Openbaar Belang hierover geen

kredietrisico.

Ult imo 2017 w aren alle sw aps gekoppeld aan leningen.

11 Berekend op basis van de euonia-curve per 29 december 2017 (- 0,291%).


Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

WSW Obligo

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Openbaar Belang een obligo verplicht ing jegens het WSW van

3,85% van de restschuld van de door Openbaar Belang opgenomen, door het WSW geborgde leningen.

Ult imo 2017 bedraagt dit obligo € 3,7 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Openbaar

Belang het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Openbaar Belang verw acht , indien

noodzakelijk, grotendeels aan deze verplicht ing te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het

bestaande f inancieringskrediet (€ 1 miljoen) aan te spreken; het restant, € 2,7 miljoen, moet uit de

lopende exploitat ie w orden gehaald. Als gevolg van het aantrekken van deze geldmiddelen zullen de

rentekosten jaarlijks toenemen met circa € 60.000. De ICR verslechtert structureel slechts met 0,02 en

blijf t daarmee voldoen aan de norm.

Ketenaansprakelijkheid

Voor de uit de WKA voortvloeiende aansprakelijkheden zijn maatregelen getroffen om die zoveel mogelijk

te beperken (verleggingsregeling, verklaring betalingsgedrag, gebruik G-rekening). Hierdoor is het risico

vrijw el nihil.

Investeringsverplicht ingen projecten

Voor de realisat ie van 35 w oningen in Weezenlanden-Noord (project voormalig Isalaterrein) en de realisat ie

van 12 w oningen in Zw olle-Zuid (Van Pallandtmarke) zijn verplicht ingen aangegaan van in totaal

€ 6,5 miljoen respect ievelijk € 2 miljoen.

De realisat ie van 40 w oningen in Breecamp-Noord zal naar verw achting in de tw eede helft van 2018 gaan

plaatsvinden. De verw achte kosten zullen circa € 7,5 miljoen gaan bedragen; in mei 2018 w orden naar

verw achting de contracten hiervoor getekend.

Operat ional lease

Leasecontracten w aarbij de voor-en nadelen geheel of nagenoeg geheel verbonden zijn aan Openbaar

Belang, maar het eigendom niet bij Openbaar Belang ligt , w orden verantw oord als operat ional leasing.

Verplicht ingen uit hoofde van operat ional leasing worden, rekening houdend met ont vangen vergoedingen

van de lessor, op lineaire basis verw erkt in de w inst - en verliesrekening over de loopt ijd van het contract.

Met ingang van 1 november 2017 is Openbaar Belang ten aanzien van de direct ieauto leaseverlicht ingen

ter grootte van € 48.000 aangegaan (48 maanden à € 1.000).

De verplicht ingen betreffen € 12.000 (korte termijn, ≤ 1 jaar) en € 34.000 voor een langere termijn

(≤ 5 jaar).

In het verslagjaar 2017 is een bedrag van € 2.000 in de w inst en verliesrekening verw erkt.


11. Toelichting op de winst en verliesrekening


12. Overige informatie

Werknemers

Gedurende het jaar 2017 had Openbaar Belang gemiddeld 22,4 w erknemers in dienst (2016: 23,2),

gebaseerd op het aantal fullt ime equivalenten. Geen van de w erknemers is buiten Nederland w erkzaam.

Verantwoording WNT

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunct ionarissen publieke en semipublieke sector

(WNT) ingegaan. Deze verantw oording is opgesteld op basis van de volgende op Openbaar Belang van

toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de w oningcorporat ies, klasse E.

Het bezoldigingsmaximum in 2017 voor de voormalige bestuurder van Openbaar Belang is € 132.000

(klasse E). Het dienstverband van de interim bestuurder betreft 1 f te over 8 maanden in 2017. Het WNT-

maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt voor de voorzit ter 15% en voor de

overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum.

Naast de hierna vermelde topfunct ionarissen zijn er geen overige funct ionarissen die in 201 6 een

bezoldiging boven het individuele WNT-maximum hebben ontvangen.

Er zijn in 2017 geen ontslaguitkeringen betaald aan overige funct ionarissen die op grond van de WNT

dienen te w orden vermeld, of die in eerdere jaren op grond van de WOPT of de WNT vermeld zijn of

hadden moeten w orden.

Bezoldiging topfunctionarissen

Leidinggevende topfunct ionaris


Toezichthoudende topfunct ionarissen

De kostenvergoeding is in 2017 ondergebracht in de WKR.

Woningst icht ing Openbaar Belang

Binnengasthuisstraat 1

8022 NH ZWOLLE

Directeur-bestuurder Raad van Commissarissen

Drs. S.M. Quint MCD Drs. Ing. W.J. Kruijer G.J.F. Brakkee

A.R. Hanlo


Overige gegevens

Toelating en inschrijving als toegelaten instelling

Naam van de instelling : Woningst icht ing Openbaar Belang

Plaats w aar de instelling gevest igd is : Zw olle, 8022 NH

Adres : Binnengasthuisstraat 1

Telefoonnummer : 038 - 45 67 222

Faxnummer : 038 - 45 67 229

Mail : [email protected]

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit ,

w aarbij de instelling is toegelaten : 21-10-1959 nr. 6916

Besluit tot handhaving : 11-07-1985

De laatste gew ijzigde statuten zijn

ministerieel goedgekeurd bij beschikking van : 29 juni 2016

Opricht ingsdatum : 17 oktober 1900

Datum en nummer van inschrijving bij de

Kamer van Koophandel en Fabrieken (Zw olle) : juli 1979, nr. 05042873

Statutaire resultaatbestemming

Art ikel 4 lid 2 van de statuten luidt als volgt: "De geldmiddelen en andere activa van de st icht ing dienen

slechts aangew end te w orden ter bevordering van het doel van de st icht ing" .

Controleverklaring

De controleverklaring is opgenomen op de hierna volgende bladzijde.

mailto:[email protected]

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 2017 - 104 –

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Jaarverslag 2017 Openbaar BelangBestuursverslag: dynamiek in een veranderende context De definitieve...

Documents

Transcript of Jaarverslag 2017 Openbaar BelangBestuursverslag: dynamiek in een veranderende context De definitieve...