Nieuwe dynamiek voor binnensteden

Drs. I.R.M. Ploegmakers MRICSManager Retail Consultancy bij WPM Groep

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland

www.wpmgroep.nl

Ingrid PloegmakersManager Retail Consultancy

De binnenstedenvan de toekomst

www.wpmgroep.nl 85

Winkellandschap, toe aan revisie?

www.wpmgroep.nl

www.wpmgroep.nl

Dynamiek, planologisch, hiërarchisch ingebed en

gestuurd

www.wpmgroep.nl

www.wpmgroep.nl

Waar staan we nu?

www.wpmgroep.nl

www.wpmgroep.nl

www.wpmgroep.nl

Economie en consumentenvertrouwen onzeker

www.wpmgroep.nl

Na 1950: opbouw fijnmazige winkelstructuur

1984: PDV-beleid

1993: GDV beleid

2004: Nota Ruimte / motie Bochove

2008: financiële crisis

2010: bezinning op gewenste winkelstructuur

www.wpmgroep.nl

Veranderende demografische trends

www.wpmgroep.nl

Veranderende generaties

Jongeren -‘Computer game

Generatie’

Dertigers -‘Stress society’ 50+ - ‘hot &

cool’

www.wpmgroep.nl 96

Nieuwe technologie

www.wpmgroep.nl

Blijft alles hetzelfde?

www.wpmgroep.nl

Sombere kijk

www.wpmgroep.nl

• Te veel (slechte) m² en fijnmazigheid• Eenvormigheid winkelgebieden• Afname bevolkingsgroei en vergrijzing• Terughoudendheid bestedingen / laag

consumentenvertrouwen• Bezuinigingen na recessie• Teruglopende omzetten / stagnerende huren• Vastgoedfinanciers (te) kritisch• Toenemende leegstand• Doorbraak internet• Tegenstelling eigenaar / ondernemer

www.wpmgroep.nl

Zonnige kijk

www.wpmgroep.nl

• Hoge verzorgingsgraad• Sterke historische binnensteden • A1 gebieden traditioneel sterk • Aandacht voor kwaliteit en samenhang projecten• Winkelbeleggingen blijven interessant• Instroom nieuwe (internationale) formules• Overheid en bedrijfsleven staan open voor

regionale afstemming• Besef marktbehoefte consument leidend voor

winkelprojecten• Herstel economie

www.wpmgroep.nl

Kansen blijven te over

www.wpmgroep.nl

• Een plaats om de verveling te verdrijven

• Een rustgebied in “a heartless world”

• Een gebied waarmee mensen zich kunnen identificeren

• Plaats waar interactie met klanten plaatsvindt

• Broedplaats voor ondernemersexperiment

• Waar ondernemers meer verkopen dan producten

Inspelen op veranderende betekenis binnensteden

www.wpmgroep.nl

Identiteit

104

www.wpmgroep.nl

Lifestyle

www.wpmgroep.nl

Leefbaarheid

106

Beleving

www.wpmgroep.nl

Niche retail

107

www.wpmgroep.nl

• Heldere keuzes• Integraal denken• Kennis en visie• Partnership• Transparantie

Essenties van nieuwe tijd

Belegger

OndernemersConsumenten

Gemeente

%

€☺

Consument en functie centraal

www.wpmgroep.nl

Perspectief voor de toekomst

www.wpmgroep.nl 110

In 50 jaar tijd

“Van een situatie waarin winkelen (als activiteit) eenonderdeel van de stad (als plek) is, in een situatiewaarin de stad (als concept) een onderdeel is geworden van het winkelen (als plek)”

John McMorrow (2002)

www.wpmgroep.nl

No new world without the old

• Sterke binnensteden zijn bundels van diversiteit en kwaliteit op alle niveaus

• Sterke binnensteden ontwikkelen zich organisch en niet planmatig, staan bol van ondernemerschap en creativiteit

• Investeren in de stad: herontwikkeling, verdichting, functiemening

www.wpmgroep.nl

Kader voor verandering

• Belang economische dynamiek klantwaarde voorop• Beleid dat inefficiënt aanbod in standhoudt stimuleert de sector niet•Strategische sanering van bestaande winkelvoorraad nodig om nieuwe/sterkere winkelmilieus te creëren• Principe van “elke buurt of wijk zijn winkelcentrum”

verandert naar ”wat een stad als geheel aan deel-milieus nodig heeft”

• Regionale afstemming met voldoende ruimte voor lokaal initiatief• Samenwerking partijen intensiveren

www.wpmgroep.nl

Kader voor verandering

• Inzetten op versterking goede bereikbare binnensteden met voldoende parkeren

• Gericht faciliteren van grootschaligheid•Ruimte geven aan ondernemersdynamiek die bijdraagt aan innovatie en onderscheidend vermogen• Aandacht voor bijzondere, gedifferentieerde (kleinschalige) stedelijke milieus met oog voor omgeving en stedenbouwkundige kwaliteit

www.wpmgroep.nl

Transparantie

• PM

114

www.wpmgroep.nl

De binnenstedenvan de toekomst

www.wpmgroep.nl

• Grote binnensteden:

• Meest gevoelig voor economische fluctuaties, maar herstellen snel

• Topwinkelstraten blijven goed functioneren

• B en C-milieus krijgen het moeilijk

• Kans: compactere binnensteden

• Middelgrote en kleine hoofdwinkelgebieden:

• Weinig problemen 1e recessie, blijvend drukkend effect 2e recessie

• Krijgen het moeilijk

• Kansen: bruisend ondernemerschap, verrassende winkels, kwaliteit omgeving, aanvullende functies (horeca en cultuur) en onderscheidende marketing en promotie

De verwachtingen voor de toekomst

www.wpmgroep.nl

Samen saneren en investeren in duurzameversterking van stad

www.wpmgroep.nl

Blijven inspelen op verandering,

Succes verzekerd!

118

Vragen en discussie onder leiding van dagvoorzitter

Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland