Het echte leven begint bij de SSH! · SSH Ondernemingsplan 1 05 1 1 5 Wat gebeurt er om ons heen...

Het echte leven begint bij de SSH!

Ondernemingsplan 2016 - 2020

SSH Ondernemingsplan 2016 − 2020 2

Inhoud

Inleiding 3

Hoofdstuk 1: De SSH 4

Hoofdstuk 2: Voor wie de SSH werkt 8

Hoofdstuk 3: Werkgebied van de SSH 9

Hoofstuk 4: Hoe de SSH uitbreidt 12

Hoofdstuk 5: De kwaliteit en diensten die de SSH biedt 13

Hoofdstuk 6: Hoe de SSH dat organiseert 17

Hoofdstuk 7: Hoe de SSH het betaalt 18

Doelen 20

Hoe deed de SSH het de vorige keer 21

Inhoudsopgave


Het zijn spannende tijden in de studentenhuisvesting. De afgelopen vijftien jaar was er een tekort aan studentenkamers, iets wat grote

maatschappelijke aandacht kreeg. Maar er is een kentering bezig: het gevoel dat er een groot tekort is aan studentenhuisvesting wordt

minder. Het lijkt er zelfs een beetje op dat we weer teruggaan naar de situatie van de jaren tachtig en negentig, een tijd waarin er minder

aandacht was voor het specialisme studentenhuisvesting.

Destijds ging het specialisme studentenhuisvesting helemaal op in de brede sociale huisvesting. De SSH zal er alles aan doen om dat te

voorkomen. Want studenten en afgestudeerden verdienen speciale aandacht op de huisvestingsmarkt. Het visitatierapport over de SSH

typeerde ons als een “zelfbewuste, in een specialistische markt opererende woningcorporatie […], die doelgericht op zoek is (geweest)

naar een groter speelveld. De corporatie onderscheidt zich in agenda, programma en beheerpraktijk van andere sociale verhuurders.”

Wat de SSH de komende jaren gaat doen lees je in dit ondernemingsplan. Het wordt een periode van focus op beheer, consolidatie en

verbetering van onze dienstverlening. Met Jebber willen we een vanuit ons specialisme in studentenhuisvesting ook de volgende stap

voor onze doelgroep mogelijk maken door meer starterswoningen te realiseren.

We zullen veel werk moeten verzetten om onze prestaties te blijven verbeteren. Daarnaast grijpen we de uitdaging aan dat studenten

zeggen dat ze dankzij de SSH een toptijd hebben! Over vier jaar willen studenten héél graag bij ons komen wonen. Ze vinden ons een

goede huisbaas en ze kijken vrolijk terug op hun periode bij ons. Na een periode van groei en uitbreiding, gaan we naar “het echte leven

begint bij de SSH!”.

Inleiding


Waar de SSH voor staat

De SSH is de landelijke specialist in studentenhuisvesting.Wij zijn actief in Utrecht, Amersfoort, Rotterdam, Tilburg, Zwolle, Maastricht en Groningen. In januari 2016 verhuurden we bijna 19.000 kamers en woningen.

Onze expertiseDe SSH gelooft in de kracht van specialisatie. Onze expertise zorgt ervoor dat iedereen weet waar onze organisatie voor staat. Dit maakt het makkelijker om keuzes te maken. Onze focus op studentenhuisvesting zorgt voor ervaring, deskundigheid, slagkracht en efficiency.

Onze specialisatie zorgt ervoor dat wij de doelgroep studenten beter kunnen huisvesten dan andere verhuurders. Zeker als het gaat om de verhuur van kamers en woningen aan internationale studenten, waarbij nog meer specifieke kennis komt kijken. Door onze expertise groeiden we in enkele jaren van 1.500 naar maar liefst 5.500 kamerbemiddelingen voor internationale studenten per jaar.

Onze naamDe naam SSH staat voor Stichting Studenten Huisvesting. Deze naam verwijst naar de traditie van de Nederlandse sociale studentenhuisvesting: betrouwbaar en herkenbaar. Maar internationale studenten kennen deze traditie niet: zij leggen niet de link met studentenhuisvesting. Daarom hanteren we vanaf 2016 de toevoeging ‘student housing’ bij onze naam.

Hoofdstuk 1 De SSH

Ons motto:

Het echte leven

begint bij de SSH!

De SSH is meer dan een verhuurder van stenen. We dragen bij aan het leven en de ontwikkeling van studenten. Bij de SSH woon je voor het eerst zelfstandig en daar doe je ervaringen, vriendschappen en kennis op die belangrijk zijn voor de rest van je leven.

Onze visieGoede huisvesting is essentieel voor de groei van de kenniseconomie. Steden met onderwijsinstellingen zijn de meest succesvolle plekken van het land. Studentenhuisvesting zorgt er voor dat studenten en steden zich goed kunnen ontwikkelen. Studenten hebben weinig inkomsten, maar veel kennis. Door de constante instroom van jong talent trekken de steden kennisintensieve bedrijven aan. Dit leidt tot welvarende en bloeiende steden.

Onze missieHet is onze taak om studenten goed en betaalbaar te huisvesten. Wij verhuren onze kamers en woningen voor relatief korte perioden en hebben diensten die passen bij de doelgroep. De SSH heeft een cultuur waarbij studenten zich thuis voelen.

Onze kernwaardenDe SSH heeft een goede, verantwoorde en transparante dienstverlening. Onze kernwaarden staan hierbij centraal:

BetaalbaarDe SSH biedt de beste prijskwaliteitverhouding in de woningmarkt voor studenten.

SpecialistDe SSH heeft een veelzijdig aanbod, gericht op specifieke wensen.

BetrokkenDe SSH biedt een prettig en veilig thuis.


Wat gebeurt er om ons heen

Economische crisisDrie ondernemingsplannen terug ontstond de economische crisis. Hierdoor had de SSH in het vorige ondernemingsplan een dilemma: investeren moest, maar kon niet. Helaas zijn de gevolgen van de economische crisis op de woningmarkt nog niet uitgewerkt. De gevolgen van de crisis uiten zich mogelijk ook indirect. Ouders hebben wellicht minder financiële middelen om hun kinderen te ondersteunen bij het studeren en op kamers gaan.

Dit geldt overigens voor de situatie in Nederland. De omvang van de crisis verschilt per land, dus dit heeft geen betrekking op grote groepen internationale studenten.

Sociaal leenstelselDe Nederlandse overheid heeft het sociaal leenstelsel ingevoerd. Hierdoor moeten studenten grote bedragen lenen om hun studie en huisvesting te betalen. De financiële mogelijkheden van studenten zijn nog beperkter geworden.

Beperkingen voor woningcorporaties De SSH is een woningcorporatie. Al bijna vijftien jaar verkleint de rijksoverheid de speelruimte van woningcorporaties. Bijvoorbeeld door diverse fiscale voordelen te ontnemen. Tijdens de vorige ondernemingsplanperiode is de gehele corporatiewetgeving ingrijpend gewijzigd. Het rapport van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties van 2014 drukte daarop een belangrijke stempel.

Woningcorporaties moeten zich nu volledig richten op hun primaire taak:1 de huisvesting van mensen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijk woonruimte kunnen vinden. Commerciële activiteiten2 of een bijdrage leveren aan leefbaarheid zijn niet langer gewenst. Dit sluit naadloos aan op wat de SSH al sinds de oprichting doet: studenten hebben per definitie een laag inkomen en kunnen moeilijk betaalbare woonruimte vinden.

Helaas zorgen de wijzigingen in het corporatiestelsel en de verscherpte eisen van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dat de mogelijkheden van de SSH zijn ingeperkt. Hierdoor zijn wij veel tijd en middelen kwijt zijn om te voldoen aan administratieve eisen. Dit alles gaat ten koste van onze kerntaak.

Samenwerking met andere partijenDe SSH ondersteunt de belangrijke onderwijsinstellingen in Nederland bij hun functioneren. De SSH zorgt ervoor dat Nederlandse en internationale studenten in de buurt van hun onderwijsinstelling kunnen wonen. Veel instellingen streven naar een mix van onderwijs, wonen en onderzoek op hun locatie. De SSH bouwt daarom mee aan campussen.

We willen niet alleen een zakelijke partner zijn voor de onderwijsinstellingen, maar ook voor collega-woningcorporaties, beleggers en overheden. Met hen realiseren we meer betaalbare woonruimte voor onze doelgroep. Onze doelstelling is sociaal, maar onze expertise zorgt ervoor dat deze dienstverlening een aantrekkelijke zakelijke basis heeft. Helaas zijn de spelregels voor de samenwerking met collega-corporaties en met name marktpartijen ingrijpend gewijzigd. De SSH moet op zoek naar een nieuw model daarvoor.

1 DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang, waartoe sociale huurwoningen behoren.2 Niet-DAEB. Hiertoe behoren bijvoorbeeld dure huur- en koopwoningen.


De afgelopen SSH-jaren

Minder bezit, meer beheerDe SSH heeft veel ambities en beperkte financiële mogelijkheden. Tien jaar geleden startten we daarom met een onconventionele aanpak. Niet langer vormde het eigendom de maat der dingen, maar de mogelijkheid om onze doelgroep te huisvesten. Dit kan ook door woonruimte van anderen te verhuren. Sinds 2008 hebben we onze activiteiten uitgebreid naar diverse steden in Nederland. De SSH is actief in Utrecht, Rotterdam, Zwolle, Tilburg, Amersfoort, Maastricht en Groningen. Wij huisvesten nu 11.000 studenten in onze eigen woningen en 8.000 in woningen van andere partijen, die wij voor hen beheren. Deze verhouding is uniek voor een woningcorporatie.

Efficiënt werkenDe landelijke kritiek op de inefficiënte werkwijze van corporaties gaat geheel aan ons voorbij. Met onze beheerkosten per verhuureenheid behoren we tot de goedkoopste woningcorporaties van het land. De dienstverlening van de SSH is in hoge mate gedigitaliseerd en kent zijn gelijke niet in het land. andere omstandigheden moeilijk woonruimte kunnen vinden. Commerciële activiteiten of een bijdrage leveren aan leefbaarheid zijn niet langer gewenst. Dit sluit naadloos aan op wat de SSH al sinds de oprichting doet: studenten hebben per definitie een laag inkomen en kunnen moeilijk betaalbare woonruimte vinden.

Samenwerken De SSH werkt voor en samen met:• onze bewoners, die in BoKS (Bewonersoverleg Koepel SSH)

georganiseerd zijn• tientallen onderwijsinstellingen• zo'n dertig collega-corporaties• diverse particuliere en institutionele beleggers• zeven gemeenten

Onze partners waarderen onze samenwerking zeer. Dit lees je in onze laatste visitatie. Hierbij scoorden we een ruim voldoende.

Meer kamersDe SSH heeft zich sinds het begin van de eeuw gericht op het wegwerken van het tekort aan studentenkamers in Utrecht. Dit doel hebben we in hoge mate bereikt. Van alle corporaties in Utrecht heeft de SSH verreweg de hoogste bouwproductie tot 2019. Vanaf 2008 is ons werkgebied uitgebreid naar heel Nederland. De komende jaren zullen wij onze bijdrage leveren aan de uitbreiding van het aantal kamers in het hele land.

Hiermee levert de SSH een belangrijke bijdrage aan de oplossing van een maatschappelijk huisvestingsprobleem. Daar zijn we trots op!

Ook starterswoningenDe SSH heeft vijf jaar geleden dochteronderneming Jebber opgericht. Hiermee bedienen we de markt van starters in Utrecht. Jebber is een overweldigend groot succes: er is erg veel vraag naar de starterswoningen. Het concept van Jebber trekt daarnaast landelijk de aandacht.

Financiële positieWe hebben een gezonde financiële positie behouden. Met de beoordelingssystematiek van het WSW van 2015 voldoet de SSH aan alle ratio’s.


De komende vier SSH-jaren

Investeren in bestaand bezitHet aantal studenten dat op kamers gaat stabiliseert. De SSH voltooit de komende vier jaar de projecten die wij gepland hebben. Daarna zullen nieuwe activiteiten kleinschalig zijn. De SSH maakt de omslag van investeren en groeien naar beter beheren en inspelen op de wensen van de doelgroep. We focussen op ons bestaande bezit. De SSH zet daarbij in op het handhaven van het huidige werkgebied: we willen onze positie versterken in de steden waarin we actief zijn. Als we het huidige aantal eenheden uitbreiden, zullen we dit voornamelijk door beheer doen, niet door zelf te kopen of bouwen.

Passende producten en dienstverleningEr ontstaat evenwicht in de markt. Wij willen onze woonruimte en die van derden goed blijven verhuren. Daarom geven we meer aandacht aan de marketing van deze woonruimte. Met goede dienstverlening, aantrekkelijke producten, een aansprekende stijl en interessante voorwaarden zullen potentiële huurders graag bij ons komen wonen.

Lagere beheerkostenOmdat we zelf minder investeren in nieuwbouw, moeten we goed en betaalbaar beheren voor derden. De kosten per verhuureenheid behoren tot de laagste van het land. Door onze focus kunnen we onze doelgroep steeds beter leren kennen en beter van dienst zijn. We bouwen onze voorsprong op dit gebied verder uit. Over vier jaar verhuren we 20.000 kamers en woningen en de kosten per verhuureenheid worden lager dan € 500.

Meer starterswoningenDe stabilisatie van de markt geldt niet voor starters. De behoefte aan starterswoningen is erg groot, met name in Utrecht. De SSH zal de ontwikkeling van Jebber in Utrecht dan ook volop voortzetten. Jebber wil 1.000 starterswoningen realiseren in samenwerking met beleggers. Er is behoefte aan zowel sociale huurwoningen als vrije sectorwoningen. Jebber voorziet in beide door een combinatie te bieden: de sociale huurwoningen zijn in bezit van de SSH en de vrije sectorwoningen zijn in bezit van beleggers.

Veranderende omstandigheden Het is niet ongebruikelijk dat in een periode van vier jaren omstandigheden wijzigen. Daar zullen we uiteraard op inspelen. De omstandigheden waaronder wij onze voorraad kunnen uitbreiden staan momenteel ter discussie. Het zal spannend worden of we de aantallen halen die in dit ondernemingsplan zijn opgenomen. Het moet ons immers allemaal wel toegestaan en mogelijk gemaakt worden. Nog niet alle consequenties zijn voor ons te overzien. Ons gebruikelijke streven om een ondernemingsplan altijd nauwgezet uit te voeren wordt dit keer dan ook lastig.


De SSH onderscheidt voor de komende periode vier doelgroepen:

1. Lang verblijvende studenten2. Kort verblijvende studenten3. Wonen op Maat4. Starters

Twee soorten studentenDe SSH verstaat onder studenten alle jongeren die studeren aan de instellingen waarvoor volgens het Burgerlijk Wetboek geldt dat met een campuscontract mag worden gewerkt.3 Het gaat dan om hetgrootste deel van de studenten aan WO-, HBO- en MBO-instellingen. Tot studenten rekenen we ook PhD-studenten.

We hebben deze studenten onderverdeeld in twee doelgroepen voor huisvesting:

1. Lang verblijvende studentenNederlandse en internationale studenten die meerdere jaren in Nederland studeren zijn de grootste groep potentiële huurders. In ons werkgebied waren dat er in studiejaar 2014/2015 386.372 (MBO, HBO en WO) of 234.360 (HBO of WO). De vraag van deze doelgroep naar huisvesting stabiliseert zich de komende jaren.

2. Kort verblijvende studentenDaarnaast verhuren wij woonruimte aan internationale studenten die kort in Nederland verblijven. In ons werkgebied waren dat er in studiejaar 2014/2015 6.050. Wij zijn in omvang de tweede huisvester van deze doelgroep van Nederland. We verwachten dat

Hoofdstuk 2 Voor wie de SSH werkt

deze doelgroep de komende jaren groeit. De SSH is er klaar voor om deze groeiende vraag op te vangen.

Onderzoek uitbreiding doelgroep internationale studentenIn de regel huisvest de SSH studenten tussen de 16 en 27 jaar oud. De komende periode zullen we onderzoeken of het mogelijk is ook in te springen op de huisvestingsvraag van bijvoorbeeld PhD-studenten ouder dan 27 jaar en uitwisselingsstudenten die heel erg kort (bijvoorbeeld twee maanden) willen verblijven in een gemeubileerde kamer.

3. Wonen op MaatDeze doelgroep heeft te maken met een beperking, een specifieke achtergrond of een bijzondere huisvestingsbehoefte die het hen lastig maakt gepaste huisvesting te vinden. Hiervoor heeft de SSH Wonen op Maat. Projecten in deze categorie zijn altijd kleinschalig en in samenwerking met zorginstellingen, collega-corporaties of onderwijsinstellingen.

4. StartersVeel studenten voelen zich na afloop van hun studie thuis in hun studiestad en willen hier blijven wonen. Het is voor steden belangrijk dat zij de stad niet verlaten. De SSH voelt zich verantwoordelijk voor deze doelgroep. Daarom heeft de SSH een dochteronderneming opgericht die zich specifiek richt op starters: Jebber. Jebber richt zicht op starters in Utrecht. Met starters bedoelen we mensen die niet langer dan vijf jaar geleden hun hoogst genoten opleiding hebben afgerond. Tussen 2009 en 2013 werden er ruim 300.000 HBO- of WO-diploma’s behaald aan onderwijsinstellingen in de SSH-steden.4

3 Artikel 7:274 lid 4.4 www.duo.nl.


Groningen

Zwolle

Amersfoort

Rotterdam

Tilburg

Maastricht

Utrecht

De SSH is actief in zeven studentensteden: Maastricht, Tilburg, Rotterdam, Utrecht, Amersfoort, Zwolle en Groningen. In deze steden verhuren we kamers en woningen: vrij aanbod (voor veelal Nederlandse studenten) en gereserveerd aanbod via onderwijsinstellingen (voor internationale studenten).

Hoofdstuk 3 Werkgebied van de SSH

Maastricht 150 kamers

Tilburg 700 kamers en woningen

Rotterdam 1.700 kamers en woningen

Utrecht 13.000 kamers en woningen

Zwolle 900 kamers en woningen

Groningen 1.800 kamers en woningen

Amersfoort 300 kamers en woningen

Totaal 18.550 kamers en woningen


SSH-aanbod in studentenhuisvesting

Vrij aanbodDe SSH zal geleidelijk minder investeren in nieuwbouw van studenteneenheden. De markt voor het vrije aanbod in de SSH-steden wordt namelijk meer ontspannen. Dit blijkt uit onze eigen toewijzingsgegevens en diverse onderzoeken, bijvoorbeeld de jaarlijkse landelijke studentenmonitor Apollo . Apollo voorspelt dat het aantal Nederlandse studenten daalt vanaf collegejaar 2023-2024 door demografische ontwikkelingen. Daarnaast worden de eerste tekenen zichtbaar van de invoering van het sociaal leenstelsel: studenten blijven langer thuis wonen. Ook voegen commerciële studentenhuisvesters op grote schaal woonruimte toe.

Gereserveerd aanbodDe markt voor het gereserveerde aanbod via onderwijsinstellingen bestaat uit internationale studenten die een bachelor- of masteropleiding volgen, maar ook internationale uitwisselingsstudenten en onderzoekers. Het aantal internationale studenten in Nederland is in de periode 2009-2015 gegroeid van circa 47.000 naar circa 63.000. Dit aantal blijft groeien .

Landelijk zijn er zo’n 15.000 woonruimten gereserveerd voor internationale studenten die kort in Nederland verblijven. De SSH huisvest ongeveer 4.200 studenten in deze categorie. De SSH zal verder in gesprek gaan met de onderwijsinstellingen over de verwachte groei en hun belangstelling voor huisvesting voor deze doelgroep. Hierbij bespreken we de huisvestingsbehoefte van internationale studenten en onderzoekers.

Twee woningmarkten voor studentenDe sociale en de particuliere studentenhuisvesting zijn twee gescheiden markten. De sociale markt (woningcorporaties zoals de SSH) verzorgt 35% van de studentenhuisvesting in Nederland. De particuliere verhuurders 41%. Van de overige uitwonende studenten zijn deze gegevens onbekend.

De SSH heeft dus maar beperkte invloed om misstanden in de particuliere sector terug te dringen, bijvoorbeeld als het gaat om prijs-kwaliteitverhouding. Desalniettemin doen wij wat mogelijk is op dit gebied vanuit onze sociale doelstelling. We zoeken samenwerking met vooral de gemeentes en de studentenvakbonden. We leggen de nadruk hierbij op het actief voorlichten van nieuwe studenten in de maanden augustus tot december.


Studentenhuisvesting in de SSH-steden

We hebben op een rijtje gezet welk beeld wij hebben bij de studentenhuisvesting in de zeven SSH-steden. We benoemen hierbij geen harde doelstellingen, maar ambities die we kunnen realiseren als we collega-corporaties en beleggers bereid vinden met ons samen te werken.

MaastrichtDe SSH verhuurt in Maastricht 150 kamers, net buiten de singels van de stad. Deze kamers zijn een zeer goede toevoeging op de lokale voorraad. Wel is ons woonaanbod wat te eenzijdig. Hierdoor spreken we een grote groep studenten niet aan. Deze studenten kiezen vervolgens voor een alternatief aanbod dat minder passend is. Het zou goed zijn om in deze stad vier- of vijfpersoonseenheden voor internationale studenten toe te voegen. Maar bovenal heeft Maastricht behoefte aan meer zelfstandige woningen voor Nederlandse studenten. Beide op goede locaties, met topkwaliteit en scherpe huurprijzen. In totaal kan het gaan om enkele honderden eenheden.

TilburgDe SSH verhuurt in Tilburg ruim 700 kamers en woningen. Deze zijn erg populair onder studenten, vanwege de goede locatie en kwaliteit. De gemeente pakt sinds 2001 het Tilburgse kamertekort actief aan samen met de onderwijsinstellingen en woningcorporaties. Dit heeft geleid tot meer dan 1.000 extra eenheden. Er is momenteel geen kamernood in Tilburg. Wel is er sprake van een kwalitatief tekort. Er kunnen nog enkele honderden woningen voor studenten en starters worden toegevoegd. Voorwaarde is daarbij wel dat deze in het centrum liggen.

RotterdamDe SSH verhuurt in Rotterdam ongeveer 1.700 kamers en woningen. Deze zijn erg populair onder studenten: ze zijn snel beschikbaar, aantrekkelijk en liggen voornamelijk in het centrum en Kralingen.

We verhuren in Rotterdam met name woonruimte voor uitwisselingsstudenten. De komende jaren willen we onze positie in de stad verstevigen. We investeren in de kwaliteit van ons bestaande bezit en kijken of het mogelijk is het aantal studenteneenheden uit te breiden op goede locaties.

Utrecht (inclusief Bunnik en Zeist)De SSH verhuurt in Utrecht ongeveer 13.000 kamers en woningen. De komende jaren voegen we enkele honderden studenteneenheden aan onze portefeuille toe. Dit is beschreven in het volgende hoofdstuk.

AmersfoortDe SSH verhuurt in Amersfoort ongeveer 300 kamers en woningen. De komende jaren richten we ons op het vergroten van onze herkenbaarheid bij studenten die woonruimte zoeken in deze stad. De SSH beheert alle sociale studentenhuisvesting in Amersfoort: wie bieden studenten dus één ‘loket’ voor huisvesting in deze stad.

ZwolleDe SSH verhuurt in Zwolle ruim 900 kamers en woningen. Er zouden nog enkele honderden eenheden toegevoegd kunnen worden. Er is namelijk een tekort en de lokale wens is om meer woonruimte te realiseren met kwaliteit. De SSH beheert alle sociale studentenhuisvesting in Zwolle. Wij bieden studenten in deze stad ook één ‘loket’ voor huisvesting.

GroningenDe SSH verhuurt in Groningen ongeveer 1.800 kamers en woningen. Wij richten ons primair op de internationale studenten van de instellingen van hoger onderwijs. Er is in deze stad een enorme en groeiende vraag naar huisvesting voor internationale studenten.

De komende jaren richt de SSH zich op het huisvesten van deze groeiende groep studenten en het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande huisvesting. Daarnaast onderzoeken wij of we een rol kunnen spelen bij andere studentenhuisvesting in de stad. Misschien is het ook mogelijk alle sociale studentenhuisvesting in Groningen te verhuren via één loket.

6 Nuffic (2015) "Internationalisering in beeld 2015". 7 http://www.kences.nl/nl/nieuws/nieuwsberichten/17-10-2014-steeds-meer-buitenlandse-studenten-naar-nederland.html8 Landelijke monitor studentenhuisvesting 2015.


Doelstelling 2012-2020

In het vorige ondernemingsplan hebben wij onszelf als doel gesteld om onze voorraad uit te breiden met 6.000 eenheden in de periode 2012-2020. Dat hebben we de afgelopen jaren in hoge mate gerealiseerd. Met dit ondernemingsplan maken we dit programma af

Hoofdstuk 4 Hoe de SSH uitbreidt

Utrecht Andere steden Totaal

EigendomDoelstelling 2.000 500 2500

Stand eind vorige OP 750 1500 2500

BeheerDoelstelling 500 2000 2500


TotaalDoelstelling 2500 2500 5000


Starters (Jebber )9Doelstelling 1000 10 1000

Stand eind vorige OP 500 500

Figuur 2: doelstelling 2012-2020 en uitbreiding voorraad 2012-2016.

Deze doelstelling is een ambitie voor de productie in acht jaar. De stand van het eind van het vorige ondernemingsplan is het resultaat na vier jaar. In vier jaar is onze grote ambitie al meer dan waargemaakt. Dit komt vooral door de sterke toename in het beheer buiten Utrecht. De doelstelling voor eigendom in Utrecht en Jebber zijn als enige nog niet gerealiseerd.

Doelstelling 2016-2020

In deze ondernemingsplanperiode investeert de SSH in de herontwikkeling van het voormalige KPN-terrein in Utrecht:• 540 studentenwoningen en -kamers (SSH)• 260 starterswoningen (Jebber)

Daarnaast willen we het segment Wonen op Maat uitbreiden van 400 kamers en woningen naar 500.

9 Bij Jebber gaat het om gerealiseerde woningen en woningen die nu in aanbouw zijn. 10 De SSH heeft deze doelstelling met haar dochter Jebber voor het ontwikkelen van sociale huurwoningen. Jebber daarnaast zelf nog het voornemen 500 woningen in de vrije sector te ontwikkelen en beheren voor andere partijen.


Positie in de markt

Naamsbekendheid SSHUit onderzoek blijkt dat de naamsbekendheid van de SSH in Utrecht enorm hoog is, maar daarbuiten nog laag. Wij willen onze naamsbekendheid in alle steden waarin we actief zijn verhogen. Dit is in het belang van de studenten die op zoek zijn naar woonruimte. In de komende jaren zullen dit verder vormgeven. Ook gaan we actief contact zoeken met buitenlandse universiteiten die veel studenten ‘leveren’ voor onze kamers.

Snel een kamer via de SSH(Aankomend) studenten zoeken nog steeds liever via diverse kamersites naar particuliere kamers dan via onze website naar sociaal aanbod. Dit terwijl inschrijven voor woonruimte bij de SSH veel goedkoper is, de kansen vergelijkbaar zijn en we een betere prijs-kwaliteitverhouding bieden voor onze woonruimte. Studenten kunnen particuliere aanbieders makkelijk vinden via internet, en soms bieden zij een meer persoonlijke aanpak dan wij gewend zijn.

Bij de SSH is inschrijfduur bepalend is voor je kansen om in aanmerking te komen voor woonruimte. We willen hiermee de schaarse woonruimte eerlijk en rechtvaardig verdelen. Maar tegelijkertijd roept dit het beeld op van lange wachttijden. We willen ervoor zorgen dat er een snellere match is tussen vraag en aanbod. De SSH experimenteert in de komende periode met andere wijzen van verhuur. Hierbij stellen we zowel het hospiteersysteem als de wachttijden ter discussie. BoKS, de bewonersorganisatie van de SSH, zal hierbij een belangrijke rol vervullen.

Luisteren naar onze klant

De SSH heeft te maken met een zeer specifieke doelgroep. Het is essentieel een goed inzicht te behouden in het studentenleven en hoe dit zich in de aankomende jaren ontwikkelt. Om in te kunnen spelen op de behoefte en wensen van onze doelgroep, doet de SSH onderzoek en combineert dit met voorbeelden uit de praktijk. De SSH maakt gebruik van de jaarlijkse woonwensenonderzoeken van landelijke studentenmonitor Apollo en laat daarnaast elke vier jaar onderzoek doen naar de levensstijl van studenten. Opgesplitst op basis van leeftijd en geslacht komen hier vier persona’s uit voort met een eigen levensstijl.

De SSH bereidt zich voor op een ontspannen woningmarkt voor studenten. Het scherpe verschil dat er gedurende de vorige ondernemingsplanperiode nog bestond tussen Short Stay en reguliere verhuur is verdwenen. Er zijn tussenvormen aan het ontstaan, met minder service (goedkoper) en buitenlandse studenten zullen op onze Engelstalige site hun weg vinden in het reguliere aanbod.

Hoofdstuk 5De kwaliteit en diensten die de SSH biedt

Ons motto: bij de SSH woon je goed, goedkoop en gezellig!


Wonen bij de SSH: goed

Onze gebouwenDe SSH verschuift het accent van nieuwbouw naar de bestaande voorraad. Met ons onderhoudsbeleid zorgen we ervoor dat onze gebouwen in technisch goede staat zijn en dat deze voldoen aan alle wet- en regelgeving. De SSH gaat een top tien van reparatieverzoeken bijhouden om zo het onderhoud gerichter in te kunnen zetten. Zo kunnen we onze huurders garanderen dat ze goed wonen. Verhuurteams krijgen budget om beperkte ingrepen te doen in woningen en complexen die het wonen bij de SSH nog fijner maken. En die daarmee natuurlijk ook de verhuurbaarheid bevorderen.

DuurzaamheidWij willen de CO2-uitstoot reduceren en vergroten daarom onze inzet op het gebied van duurzaamheid. Dat zal vaak op een andere manier vorm krijgen dan bij de overige woningcorporaties, omdat onze gebouwen en bewoners anders zijn. Wij ontwikkelen maatwerkbeleid per type woonruimte en niet één uniform beleid.

Onze investeringen in duurzaamheid zijn mede gericht op het verlagen van de woonlasten. We kunnen op grond van ons huurbeleid en de soort woonruimte die we verhuren geen huurverhoging voor duurzaamheidsmaatregelen doorvoeren. We moeten dus creatief zijn om deze maatregelen te financieren.

De SSH richt zich bij duurzaamheid op drie dingen:

1. EnergieleveringDe energielevering van een groot deel van onze woonruimte verloopt via de SSH. Wij zetten in op de groenst mogelijke energielevering, waarbij we het opwekken van duurzame energie stimuleren.

2. Fysieke ingrepen

• Energielabel Van alle SSH-woningen die een energielabel hebben, is het gemiddelde een

Energielabel C met een gemiddelde Energie-Index van 1,53 (1.720 woningen). Van de overige woningen wordt op dit moment het label bepaald. Wij spreken met onze stakeholders af dat we een gemiddeld label B hebben in 2020.

We zijn ook bezig met een energielabel voor onze kamers. De SSH laat een nulmeting doen voor de labeling van de kamers. Op basis van deze gegevens bepalen we welke duurzaamheidsmaatregelen we nemen. Helaas is de systematiek voor kamers nog steeds gebrekkig en het is twijfelachtig hoe bruikbaar de uitkomsten zijn. Mocht deze nulmeting onbruikbaar zijn, dan baseren wij de maatregelen op onze eigen gegevens.

• Zonne-energie en energiebesparende maatregelen Op diverse complexen van de SSH zijn zonnepanelen aangebracht: zo’n

duizend huurders krijgen energie via de zon. Deze ervaringen nemen wij mee in de business case die wij opstellen over zonne-energie.

Zonne-energie is helaas niet bij elk type woonruimte zinvol, met name bij grote studentencomplexen. Deze hebben weinig dakoppervlak per bewoner en bovendien kan het fiscale voordeel het huidige voordeel van grootverbruik niet compenseren. De SSH wil wel meer kennis opbouwen over het gebruik van zonnepanelen bij bestaande gebouwen. Daarom starten we een experiment op het complex Ina Boudier-Bakkerlaan (IBB). Hier zullen we deze panelen plaatsen. En bij het onderhoud dat we uitvoeren in 2015-2016 proberen we bij een aantal woningen aanvullende energiebesparende maatregelen te nemen om zo dicht mogelijk bij energieneutrale woonruimte te komen.

3. Gedrag beïnvloedenDe SSH ondersteunt campagnes die zich richten op energiebesparend gedrag. Daarnaast onderzoeken we of we huurders via Mijn SSH meer inzicht kunnen geven in de energierekening (kosten en gebruik). De SSH, BoKS en andere organisaties/initiatieven stemmen hun communicatie op dit gebied goed op elkaar af. Onze huurders hebben een actieve rol in het minimaliseren van hun energieverbruik. Bewoners vragen soms of wij met individuele meters kunnen werken zodat ze hun eigen verbruik kunnen inzien en een individuele afrekening kunnen krijgen in plaats van een collectieve. Helaas is het plaatsen van individuele meters weinig stimulerend en duur voor studenten. Dit komt door allerlei regelingen die daarbij horen, bijvoorbeeld het vastrecht. De SSH zal als alternatief onderzoeken of we met gerichte metingen een vergelijkbaar inzicht kunnen geven in het verbruik ten opzichte van buren of andere verdiepingen.


Gemakkelijk online regelenWe waren in 2013 de eerste woningcorporatie in Nederland waar de huurder digitaal een huurovereenkomst kon sluiten. Automatisering staat bij ons centraal in ons streven naar grote klanttevredenheid. We willen net als onze klanten een 24/7 digitale afhandeling van administratie, én we willen dat onze medewerkers bereikbaar zijn en de tijd hebben om hun problemen accuraat af te handelen. Dit hoeft niet door middel van een bezoekersbalie. Dit kan telefonisch, door een bezoek aan huis of per mail. De SSH zet in de panden beheerders en residence assistants in.

Aan het eind van de vorige ondernemingsplanperiode zijn de aanbodportalen voor Nederlandse en voor internationale studenten opgeleverd. Ook de website is vernieuwd. Ons vrije aanbod is ook voor internationale studenten beschikbaar, geheel in het Engels. De komende periode zullen we onze online dienstverlening nog verder uitbreiden. De eerstvolgende stap is een soepel geautomatiseerd betalingsverkeer. Ook onderzoeken we de mogelijkheden om reparaties online door te geven. De SSH ontwikkelt haar diensten zo dat de student hiervoor zowel de smartphone, tablet als de laptop (en zelfs desktop) kan gebruiken.

BewonersvertegenwoordigingWij overleggen regelmatig met de bewonersvertegenwoordigingen van onze complexen. Deze spelen eenbelangrijke rol bij het beheer van de wooncomplexen en bij het vaststellen van het servicekostenpakket. De bewonersvertegenwoordigingen van SSH-complexen zijn verenigd in Bewonersoverleg Koepel SSH (BoKS). BoKS en de SSH sluiten een hernieuwde samenwerkingsovereenkomst. Speciale aandacht gaat de komende periode uit naar belangenbehartiging voor internationale studenten.

KlanttevredenheidOmdat we de mening van onze klanten belangrijk vinden meten we de kwaliteit van onze dienstverlening. Hiervoor hebben we het bedrijf Feeddex ingezet. Feeddex heeft een klantwaarderingssysteem ontwikkeld dat wij gebruiken om doorlopend de klanttevredenheid te meten bij nieuwe en vertrekkende huurders. De uitkomsten worden per kwartaal gerapporteerd en worden gebruikt als werkinstrument voor de verschillende teams en locaties. Ons doel is om minimaal een 7 te scoren op de klanttevredenheid.

Wonen bij de SSH: goedkoop

HuurDe SSH zorgt ervoor dat huren ruim onder het niveau van de particuliere markt blijven liggen. We hanteren een gematigd huurverhogingsbeleid. De huurverhogingen liggen de komende jaren op inflatieniveau of daar net boven. We gaan een onderzoek doen naar het aanbieden van huur-vastcontracten gedurende de huurperiode (zonder jaarlijkse huurverhoging).

Onderscheid kamers en woningenDe SSH zal in het algemeen de huur van kamers en woningen bij een nieuwe huurder slechts in beperkte mate optrekken. Uitzondering hierop vormen de kleine zelfstandige woningen die we aan studenten verhuren. De SSH vindt al jaren dat het huurprijsverschil tussen een kamer en een zelfstandige woning te klein is. Daarnaast blijkt dat het overgrote deel van deze woningen gehuurd wordt door studenten die ouder zijn dan 22 jaar. Wij verhogen de huur van deze woningen. Dit wordt voor een groot deel gecompenseerd door de huurtoeslag en hierdoor zal er een evenwichtiger verhouding ontstaan tussen kamers en woningen.

ServicekostenDe SSH neemt de verschillende servicekosten onder de loep. Als het mogelijk is stellen we die naar beneden bij. Dit alles in het kader van de betaalbaarheid.


SSH zet zich ook in voor starters

De inzet van de SSH voor starters sluit aan bij onze positie als ondersteuner van de kenniseconomie: steden hebben er belang bij om jong talent niet te verliezen.

De SSH blijft de uitbreiding van Jebber actief bevorderen. De vraag naar starterswoningen overtreft die naar studenteneenheden. De toevoegingen die Jebber doet in de stad zijn zeer populair en de bekendheid van Jebber is de afgelopen jaren sterk gegroeid.

Wonen bij de SSH: gezellig

SSH-woongebouwen hebben leuke plinten en een gezellige inrichting. Je kunt zelf je huisgenoten uitkiezen door middel van hospiteren. We ondersteunen het vormen van community’s en het houden van feesten die het gemeenschapsgevoel in een gebouw versterken. De kwaliteit van onze woonruimte beperkt zich dus niet tot objectieve aspecten. Ook de subjectieve beleving van de huurder is van groot belang. Is het gezellig, sfeervol? Kijk je straks terug op een mooie tijd in de stad van je studententijd? De SSH wil daar zeker een bijdrage aan leveren.

Klanten kennen ons als een goede verhuurder. De SSH behandelt je goed, reageert als er iets mis is en lost het altijd op. Voor ouders zijn we een betrouwbare, veilige partij. De huurders moeten onze complexen ervaren als the place to be. Social media en webcare vervullen hierin een steeds belangrijker rol. De lokale verhuurteams zijn verantwoordelijk voor tevreden huurders, goed verhuurbare complexen en een effectief verhuurbeleid. Medewerkers van de SSH zullen nog meer de rol vervullen van gastheer of gastvrouw en minder die van bewaker van onze gebouwen. Door de inzet van studentbeheerders op diverse locaties staan we nog dichterbij de klant.

De SSH zal de verschillende complexen aantrekkelijker maken door het benadrukken van de specifieke identiteit van het gebouw door community’s te vormen. Dit doen we zowel online als fysiek in de gebouwen, bijvoorbeeld door het gebruik van bepaalde kleuren en symbolen.


Hoofdstuk 6 Hoe de SSH dat organiseertDecentraal wat kan, centraal wat moet

FrontofficeDe organisatie van de SSH is decentraal opgebouwd en bestaat uit een backoffice en een frontoffice. De frontoffice wordt gevormd door lokale, zelfstandig opererende teams die de contacten met onze klanten onderhouden. Zo'n team is verantwoordelijk voor de tevredenheid van de huurders en de financiële positie van het deel van de SSH-voorraad dat erbij is ondergebracht. Elke stad kent één verhuurteam, met uitzondering van Utrecht. In Utrecht is de voorraad zo omvangrijk dat er drie teams nodig zijn om de dienstverlening optimaal in te vullen.

De teams vormen ook het fundament onder onze band met de stakeholders. De verhuurteams zijn in de vorige ondernemingsplanperiode integraal verantwoordelijk geworden voor de verhuur en het beheer van de woningen en kamers. Ze hebben daarbij een grote vrijheid van opereren en functioneren tamelijk zelfstandig. We automatiseren onze interne processen de komende jaren in grote mate, deze worden nog efficiënter. Dit biedt veel ruimte voor persoonlijk contact tussen onze medewerkers en onze klanten.

BackofficeDe backoffice wordt gevormd door ondersteunende teams. Deze zorgen ervoor dat de verhuurteams hun werk goed kunnen doen. Ze zorgen er ook voor dat de verschillende locaties dezelfde werkwijze hebben, waar de verhuurteams wel ruimte hebben voor specifieke acties op de woningmarkt in hun stad.

Onze processen zijn verregaand geautomatiseerd en wij nemen daarin ook deze ondernemingsplanperiode weer verdere stappen. Zo zijn we in staat om onze bedrijfslasten blijvend te drukken. De meeste van onze collega-woningcorporaties hebben te maken met forse personeelsreducties. De werkwijze van de SSH is sinds jaar en dag zodanig efficiënt dat die bij ons niet aan de orde zijn, ook niet in de toekomst.

De SSH: lokale invulling van een landelijk conceptWe hebben de laatste jaren een snelle en flinke groei in het land doorgemaakt. Het ontbreekt de SSH daarbij nog aan een landelijk gedragen organisatiecultuur. De komende periode gaan we daarom de kracht van de SSH vertalen we naar een duidelijke merkidentiteit die zal worden doorgezet naar interne doelstellingen. We zetten in op een consequente werkwijze, waarbij toch de vrijheid bestaat voor frontofficeteams om zelfstandig te anticiperen op de specifieke lokale vraag.

Stakeholders een actieve rolOnze stakeholders, zoals BoKS, gemeenten, collega-corporaties en onderwijsinstellingen, vervullen een actieve rol in ons beleid en dragen eraan bij dat onze organisatie komt tot de gewenste prestaties.


Hoofdstuk 7 Hoe de SSH het betaaltIn dit ondernemingsplan is een fors investeringsvolume opgenomen voor nieuwbouw en aankoop van woningen en kamers. Dit is grotendeels bedoeld voor:

• kamers en woningen voor studenten (SSH) en starters (Jebber) op het voormalige KPN-terrein in Utrecht

• de overige projecten van Jebber voor starterswoningen

Deze projecten waren al vastgelegd met het vorige ondernemingsplan, zoals we in hoofdstuk 4 lazen. Extra investeringen zijn ook niet nodig, zoals bleek uit hoofdstuk 3.

De omvang van onze financiële positie is voldoende om deze investeringen te realiseren, binnen de huidige kaders van externe toezichthouders en regelgeving. De meerjarenbegroting laat een gezonde financiële basis zien voor de komende jaren. De beoordelingen van het WSW en de Aw geven wel aan dat voor de SSH de grenzen van financierbaarheid van onze voorgenomen activiteiten bereikt zijn.

Tijdens deze ondernemingsplanperiode zorgen we er daarom voor dat we een financiële positie bereiken die langjarig voldoet aan de parametereisen van het WSW en de Aw. Zo kunnen we bij aanvang van het volgende ondernemingsplan starten met het verminderen van onze schulden en nieuwe investeringen doen.

2016 2017 2018 2019

Huurverhoging inflatie+1,0% inflatie+1,0% inflatie inflatie

Variabele lasten (oh/beheer) inflatie inflatie inflatie inflatie

Onderhoud € 12 miljoen € 8,8 miljoen € 6,7 miljoen € 6,7 miljoen

Onze financiële inzet

Voor het ondernemingsplan 2016 – 2020 hebben we een alternatief scenario uitgewerkt ten opzichte van de huidige meerjarenbegroting. Doel van dit scenario is het niet verder verslechteren van de WSW-ratio’s en deze waar mogelijk zelfs licht doen verbeteren. Een tweede doelstelling is het beperken van de jaarlijkse huurverhoging. Dit bereiken we op de volgende manier:

Over het algemeen blijven de ratio’s in het scenario gelijk of verbeteren ze licht. Met dit scenario bereiken we een gematigde huurverhoging in de eerste jaren van het ondernemingsplan. De SSH komt halverwege de ondernemingsplanperiode uit op een inflatievolgende huurverhoging. Na deze ondernemingsplanperiode zal de financiële positie van de SSH snel verbeteren. We verwachten dat er vanaf 2020 vanuit de markt zal weinig noodzaak zijn tot uitbreidingsinvesteringen. Door de aanzienlijke omvang van de operationele kasstroom zullen er mogelijkheden ontstaan om de omvang van de leningenportefeuille te verlagen als gevolg van aflossingen.

Door de omslag van het beleid dat de SSH voert, van investeren naar beheren, worden de risico’s de komende jaren beperkt en bereidt de SSH zich voor op een minder gespannen markt.


Onze doelenStudenten kiezen voor de SSH omdat ze bij ons goed, goedkoop en gezellig wonen. We hebben voor dit ondernemingsplan tien doelen opgesteld.

1. De SSH zorgt voor goede woningen en investeert €35 miljoen in haar bestaande bezit

2. De SSH zorgt voor goedkope woningen en beperkt de huurverhoging tot inflatie

3. De SSH zorgt voor gezellige woningen door aandacht te besteden aan sfeer in de gebouwen

4. De SSH werkt digitaal waar het kan en persoonlijk waar het moet

5. De SSH scoort minimaal een 7 op het gebied van klanttevredenheid

6. De SSH breidt haar portefeuille uit van 18.500 naar 20.000 eenheden in 2020

7. De SSH breidt de eenheden Wonen op maat uit van 400 naar 500

8. De SSH heeft de groenst mogelijke energielevering

9. De SSH zal in overleg met verschillende onderwijsinstellingen haar aanbod aanpassen aan de groeiende vraag van internationale studenten

10. De SSH breidt samen met Jebber het aantal starterswoningen uit van 500 naar 1.000 in 2020


Hoe deed de SSH het de vorige keerWe hebben in het ondernemingsplan 2012-2016 tien doelen benoemd. De realisatie 11 hiervan ziet er als volgt uit:

1. De SSH brengt ten gunste van de studentenhuisvesting nog meer focus aan in haar activiteiten en richt zich alleen nog maar op de doelgroepen studenten, short stayers en wonen op maat.

We hebben besloten een belangrijk deel van onze woonruimte die we verhuren aan niet-doelgroepen te herbestemmen of af te stoten.

2. De SSH zal een fundamentele discussie aangaan met kamerzoekenden, huurders en huurdersbelangenorganisaties over de toewijzingsmethodiek.

Deze discussie is gevoerd, mede op basis van een onderzoek dat verricht is door een extern bureau. Dit zal in de huidige ondernemingsplanperiode tot veranderingen leiden.

3. In 2015 zal de SSH alle huurders en ingeschrevenen 100% digitaal van dienst zijn. Dit is gerealiseerd.

4. Vanaf 2012 zullen voor alle studenteneenheden campuscontracten gelden. Dit is gerealiseerd.

5. De SSH zal in 2016 in 3 nieuwe gemeenten activiteiten ontplooien, in twee daarvan betreft het voornamelijk Short Stay.

Dit is meer dan gerealiseerd. De SSH is in de vorige ondernemingsplanperiode gestart in Groningen, Maastricht, Rotterdam, Tilburg en Zwolle en verliet Leeuwarden.

6. De SSH verruimt haar huurinkomsten, brengt haar bedrijfslasten per verhuureenheid terug met 20% en temporiseert de stijging van de onderhoudskosten door de jaarlijkse stijging van deze kosten te beperken tot het niveau van de inflatie. Op deze wijze blijven de investeringen de komende jaren mogelijk. Dit is gerealiseerd.

7. De SSH breidt haar voorraad in acht jaar uit met 3.000-6.000 eenheden, waarvan 3.500 in Utrecht en 2.500 elders, en waarvan 3.500 in eigendom en 2.500 beheerd voor derden.

Deze ondernemingsplanperiode starten we halverwege deze doelstelling en hebben we de doelstelling al meer dan gehaald. Aan het begin van de vorige ondernemingsplanperiode verhuurde de SSH 12.000 eenheden, aan het einde daarvan circa 18.500. Van deze eenheden staan er 12.000 in Utrecht en 6.500 elders, 10.000 zijn ons eigendom 8.500 beheren wij voor derden.

8. De SSH houdt het aantal tijdelijke eenheden voor studenten op circa 1.000. Dit is meer dan gerealiseerd. Aan het einde van de vorige ondernemingsplanperiode

verhuurde de SSH 2.000 tijdelijke eenheden voor studenten.

9. De SSH houdt het aantal eenheden in de categorie Wonen op maat op 5% van haar voorraad. Dit is gerealiseerd.

10. Via Jebber realiseert SSH 1.000 starterswoningen. Ook hier geldt een horizon van acht jaar. Aan het einde van de vorige

ondernemingsplanperiode verhuurde Jebber 275 eenheden.

11 Stand eerste kwartaal 2016.

Algemeen telefoonnummer (088) 730 42 00

Openingstijden telefooncentralemaandag t/m donderdag: 8.30 tot 17.00 uurvrijdag: 8.30 tot 12.30 uur

Algemeen adresPostbus 850423508 AA Utrecht

OrganisatiegegevensKvK-nummer: 30092565BTW-nummer: NL002882632B01

Het echte leven begint bij de SSH!

Het echte leven begint bij de SSH! · SSH Ondernemingsplan 1 05 1 1 5 Wat gebeurt er om ons heen...

Documents

Transcript of Het echte leven begint bij de SSH! · SSH Ondernemingsplan 1 05 1 1 5 Wat gebeurt er om ons heen...