Jaarverslag SSH 2012

KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 5 JAAR SSH geconsolideerd

2012 2011 2010 2009 2008

Samenstelling bezit:

Aantal verhuureenheden in exploitatie:

- Woningen en kamers 8.795 8.764 8.742 8.682 8.450- Woningen en kamers in beheer 3.863 3.167 3.143 3.561 2.519- Bedrijfsmatig onroerend goed 66 69 66 66 35- Bedrijfsmatig onroerend goed in (tijdelijk) beheer 2 2 0 0 0

Totaal 12.726 12.002 11.951 10.009 9.665

In aanbouw zijnde kamers (onzelfstandige eenheden) 0 11 33 87 88In aanbouw zijnde woningen (zelfstandige eenheden) 0 18 18 48 751In aanbouw zijnde commerciële eenheden 0 2 2 0 0

WOZ waarde (x € 1000) 693.388 687.379 695.640 624.856 604.149Gemiddelde Woz waarde per verhuureenheid(x € 1000) 78 76 83 75 72

Mutaties bezit:

- Aantal opgeleverde kamers 14 22 54 12 153- Aantal tijdelijke kamers 0 7 0 0 0- Aantal opgeleverde woningen 18 0 6 368 325- Aantal aangekochte kamers 0 0 0 0 0- Aantal verkochte woningen 0 0 0 0 0- Aantal gesloopte woningen 0 0 0 -148 0- Aantal samengevoegde kamers -1 -2 0 0 -2 - Aantal uit exploitatie gehaalde kamers 0 -5 0 0 0- Mutaties in beheer 696 0 -469 1.042 520- Mutaties overige onroerende zaken -3 5 -6 31 -1

Huurprijs:

- Gemiddelde netto-huurprijs per maand:

- woningen 366 350 345 340 330

- kamers 222 212 209 206 202

Het verhuren van woningen:

- Mutatiegraad woningen ( in %) 19 20 11 17 20

- Mutatiegraad kamers ( in %) 28 32 28 33 27

- Huurachterstand huidige en vertrokken huurders

in % jaarhuur en vergoedingen 0,79 0,65 0,66 0,77 0,64

- Huurderving in % jaarhuur en vergoedingen 0,52 0,30 0,35 0,25 0,67

Het verhuren van onroerende zaken niet

zijnde woningen:

- Mutatiegraad commerciële ruimten ( in %) 11,00 20,60 14,00- Huurachterstand commerciële ruimten ( in %) 0,73 0,72 0,85 0,62 3,31

- Huurderving commerciële ruimten ( in % ) 2,4 2,43 0,08 0,08 0,25

2

2012 2011 2010 2009 2008

Financiële continuiteit:

- Solvabiliteit (in %) 1

44,2 44,2 36,2 40,4 35,7

- Liquiditeit 2

0,3 1,1 0,8 0,5 0,6

- Rentabiliteit eigen vermogen (in %) 3

-4,3 2,4 4,0 3,3 1,1

- Rentabiliteit vreemd vermogen (in %) 4

4,1 4,2 4,2 4,2 3,6

- Rentabiliteit totaal vermogen (in %) 5

0,3 3,1 4,4 3,5 2,8

- Interne financiering per verhuureenheid (x € 1000) 15,8 25,2 13,9 17,9 14,4

- Cashflow (resultaat+ afschrijvingen)

per verhuureenheid (x € 1000) 0,8 0,4 0,8 0,5 0,3

Balans en winsten verliesrekening (x € 1000):

- Eigen vermogen 168.600 167.700 116.100 146.300 115.200

- Vreemd vermogen lang 198.900 199.300 199.700 196.300 189.700

- Voorzieningen 600 600 0 0 0

- Huren 30.500 29.600 29.000 27.200 22.600

- Vergoedingen 5.800 5.800 5.900 5.200 5.000

- Jaarresultaat -8.800 49.400 -24.200 31.700 -26.800

Balans en winsten verliesrekening per vhe:

- Eigen vermogen 19.000 19.900 14.200 17.500 14.200

- Totaal opbrengsten 5.500 5.400 5.500 5.200 4.400

- Kapitaalslasten 1.000 1.000 1.100 1.100 900

- Overige bedrijfslasten 1.400 2.100 2.200 2.200 1.800

- Rente resultaat 1.000 1.000 1.000 1.000 900

- Resultaat -1.000 5.800 -2.400 3.800 -3.300

Personeelsbezetting:

- Formatie SSH per 1.000 verhuureenheden 5,7 6,2 6,3 6,4 6,5

- Gemiddeld aantal medewerkers 84 84 84 84 81

- Aantal formatieplaatsen SSH op basis

van 36 uur 56 57 57 54 53

- Aantal formatieplaatsen Short Stay 9 9 9 9 9

- Formatie t.b.v. tijdelijke projecten 8 9 9 13 12

1) Eigen vermogen : totaal vermogen)

2) Vlottende activa : kortlopende schulden

3) Jaarresultaat : eigen vermogen

4) Betaalde rente : vreemd vermogen

5) Jaarresultaat + betaalde rente : totaal vermogen

3

4

Inhoudsopgave Pagina Voorwoord 5

Volkshuisvestingsverslag

1. Samenwerking en verbindingen 7

2. Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit 12

3. Energie en duurzaamheid 15

4. Verhuur en sociaal beheer 16

5. Organisatie 26

6. Financieel beheer 28

Governancestructuur 37

Raad van Commissarissen 38

Geconsolideerde jaarrekening 2012 45

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 46 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2012 48 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 49

Toelichting

Grondslagen van balanswaardering en bepaling van het resultaat 50

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012 61 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2012 75

Enkelvoudige jaarrekening 2012 80

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 81 Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2012 83

Toelichting

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 84 Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening over 2012 87

Overige gegevens 89

Controleverklaring 89 Voorstel resultaatbestemming 89 Gebeurtenissen na balansdatum 89

5

Voorwoord Het jaar 2011 zal in de volkshuisvesting herinnerd worden als het jaar waarin Vestia onderuitging ten gevolge van de onverantwoorde derivatenportefeuille die zij had opgebouwd. Corporaties zullen er nog jaren voor moeten bloeden. Het jaar 2012 zal herinnerd worden als het jaar van het regeerakkoord. De grote lastenverzwaring voor verhuurders van woonruimte wordt de ‘verhuurdersheffing’ genoemd, maar is natuurlijk een ‘huurdersheffing’. De huurders zullen de gevolgen van deze maatregel voelen, enerzijds door de huurverhogingen die ervoor moeten worden doorgevoerd, anderzijds door het stagneren van de productie van nieuwe huurwoningen. De onduidelijkheid die de regering geschapen heeft over het huurbeleid met de maximale huurgrens van 4,5% van de WOZ-waarde, heeft niet alleen corporaties doen besluiten hun investeringen op te schorten, maar heeft ook particuliere beleggers die net aarzelend de vrijesectormarkt leken te betreden, kopschuw gemaakt. Dat is jammer omdat Nederland juist grote behoefte heeft aan een behoorlijk vrijesectorhuursegment, zeker in tijden dat een koopwoning voor velen als onaantrekkelijk wordt beschouwd of onbereikbaar is. Het imago van de sector is tot een dieptepunt gezakt, althans, dat mag ik hopen. Grote beleidsfouten en regelrechte fraude komen steeds weer in het nieuws. Het regeringsbeleid, samen met slecht verkoopbaar woningbezit, hebben het bedrijfsmodel van veel corporaties aangetast, zodat saneringen en bouwstops aan de orde van de dag zijn. De sector zal daar snel oplossingen voor moeten bedenken. Klagen over overheidsbeleid en tegenslagen helpt niet. Bij al die somberheid kan ik tot mijn genoegen vaststellen dat het met de SSH helemaal zo slecht niet gaat. Ook wij hebben te maken met toenemende lasten, maar in onze bedrijfsvoering hebben we ons daar al enige tijd op voorbereid. De efficiency in onze organisatie is al jaren geen zaak meer van het management alleen, maar wordt breed gedragen bij veel medewerkers. Onze bedrijfslasten dalen al jaren en zullen blijven dalen. Daarvoor zijn geen reorganisaties en ontslagrondes nodig. Ondanks alle somberheid zijn er ook heel positieve ontwikkelingen die het uitbreiden van woningen voor studenten juist nu goed mogelijk maken. De rente is lagere dan ooit, bouwlocaties en te verbouwen kantoren worden beter betaalbaar en bouwers willen heel graag aan het werk. Steeds meer particuliere partijen zijn bereid te investeren in studentenhuisvesting en benaderen de SSH voor het beheer. De investeringen en overige uitbreidingen die de SSH zich in het ondernemingsplan 2012-2016 heeft voorgenomen, liggen uitstekend op schema. De voorgenomen uitbreiding met 6.000 eenheden in 8 jaar is op dit moment al grotendeels vastgelegd door grondverwerving, aanbestedingen en huur/beheer-contracten. De SSH geeft steeds meer vorm aan haar landelijke toelating. Naast de activiteiten in Utrecht, Amersfoort, Leeuwarden en Maastricht, zullen in 2013 Zwolle en Tilburg van onze diensten gebruik kunnen maken. Tot de verbeelding spreekt ook de aankoop van een deel van de studenteneenheden van Vestia Stadswonen in Rotterdam. De overdracht van ruim 1400 verhuureenheden zal medio 2013 plaatsvinden. Tenslotte is de SSH tevreden over de ontwikkeling van Jebber. Dit afzonderlijke onderdeel moet voorzien in de behoefte aan starterswoningen van een deel van onze huurders die onze kamers moet verlaten en toe is aan een eerste echte woning. Jebber levert in 2013 haar eerste woningen op en heeft inmiddels vier projecten in ontwikkeling. Zo wil de SSH ook de komende jaren met optimisme en energie bijdragen aan de huisvesting van studenten en zo ook het werk van de universiteiten en hogescholen ondersteunen. Door het bouwen van starterswoningen worden kansen voor jonge mensen bevorderd en daarmee ook de economie van de stad ondersteund. Ton Jochems directeur SSH

6

Volkshuisvestingsverslag

7

1 Samenwerking en verbindingen Samenwerking

De SSH heeft vele samenwerkingsverbanden met andere organisaties. Hier worden de belangrijkste organisaties beschreven en worden de belangrijke activiteiten van 2012 vermeld.

Gemeenten Ook in 2012 heeft het gebruikelijke bestuurlijke en ambtelijke contact met de gemeenten waarin wij actief zijn plaatsgevonden. Het meest intensief gebeurde dat met de gemeente Utrecht, waar nog steeds het merendeel van de SSH-activiteiten plaatsheeft, maar met de gemeenten Amersfoort, Leeuwarden, Maastricht, Rotterdam, Tilburg en Zwolle werd ook productief op bestuurlijk en ambtelijk niveau contact onderhouden. Ten behoeve van de voortgang van projecten voerden we regelmatig overleg met vertegenwoordigers van verschillende ambtelijke organisatieonderdelen. Dit overleg vindt bilateraal plaats, tussen gemeenten en de SSH, en in Utrecht daarnaast in STUW-verband. De samenwerking in STUW-verband wordt onderaan de pagina nader toegelicht.

Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht In het verlengde van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting lanceerde wethouder Isabella van Utrecht medio 2012 het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht (ASU). Het plan is erop gericht om 4.000 woningen voor studenten en starters te realiseren. Tien acties vormen de kapstok van het ASU. De acties zijn gericht op het vinden van voldoende geschikte locaties, het koppelen aan investerende partijen en het vinden van oplossingen voor eventuele knelpunten. De SSH heeft hierbij input geleverd.

Bouwen aan de stad Begin 2012 zijn de nieuwe Utrechtse prestatieafspraken, ‘Bouwen aan de Stad’, gepresenteerd. Met deze afspraken maken de gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties duidelijk hoe zij de komende vijf jaar fors willen blijven investeren in de stad. Met name de huisvesting van lagere inkomensgroepen, de duurzaamheid en de wijkaanpak staan daarin centraal. De afspraken gaan uit van een forse productie van woningen: lastig in de huidige economische situatie. De ambities worden ook bemoeilijkt door het geplande rijksbeleid op het gebied van wonen. De SSH heeft de afspraken volledig meegenomen in het vigerende ondernemingsplan.

Onderwijsinstellingen Wat betreft de hogeronderwijsinstellingen in ons werkgebied, zijn met leden van de colleges van bestuur en de inhoudelijk bij ons werk betrokken medewerkers contacten onderhouden. Onderwerpen die regelmatig besproken worden betreffen gezamenlijke activiteiten op het gebied van onderzoek, voorlichting aan studenten, de ontwikkeling van nieuwe studenteneenheden en de behartiging van gezamenlijke belangen. Het meest intensief waren, gezien de geografische verspreiding van onze voorraad studenteneenheden, de contacten met Universiteit Utrecht, Hogeschool Utrecht en Hogeschool van de Kunsten Utrecht. In de andere gemeenten betrof het met name Hogeschool Utrecht Amersfoort, NHL, Stenden, Hogeschool Zuyd, Universiteit Maastricht, Erasmus Universiteit Rotterdam, Universiteit van Tilburg en de in de ‘Zwolse 8’ verenigde MBO- en HBO-instellingen. Naast met deze Zwolse MBO-instellingen, werd in de provincie Utrecht ook samengewerkt met ROC Midden-Nederland en ROC ASA (met ingang van 1 december MBO Amersfoort en MBO Utrecht).

Collega-corporaties

De samenwerking met collega-corporaties vond vooral plaats in Kences- en STUW-verband.

Kenniscentrum studentenhuisvesting (Kences) Kences is het kenniscentrum van de belangrijkste Nederlandse studentenhuisvesters. In totaal werken twaalf corporaties samen op het gebied van kennisuitwisseling en innovatie. Daarnaast is belangenbehartiging een belangrijk onderdeel van het takenpakket van Kences. Het voor studentenhuisvesting verstrekkende gevolgen hebbende regeerakkoord van eind oktober 2012 vroeg daarbij aan het eind van het jaar alle aandacht. De directeur van de SSH is voorzitter van Kences.

8

Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) De SSH is lid van STUW, het samenwerkingsverband van Utrechtse corporaties. Naast alle gebruikelijke onderwerpen op het gebied van wonen die in STUW-verband werden behandeld, werd in het bijzonder aandacht besteed aan strategische discussies rond de toekomst van het wonen en wat deze kan betekenen voor de Utrechtse corporaties. Met de komst van het al aangehaalde regeerakkoord werden deze discussies prangender. Vastgoedbeleggers

De laatste jaren is er een nieuwe categorie samenwerkingspartners bijgekomen: de vastgoedbeleggers. In 2012 werden de contacten met hen geïntensiveerd. De Waal Met De Waal Beheer werd eind 2012 de overeenkomst getekend op grond waarvan de SSH vanaf medio 2013 in het voormalige Utrechtse Provinciehuis 650 kamers aan studenten kan verhuren. Het voormalig Provinciehuis in Utrecht Rijnsweerd is aangekocht door firma De Waal en wordt getransformeerd tot een echte studentenflat. De SSH zal deze kamers verhuren namens De Waal. Syntrus Achmea SSH-dochteronderneming Jebber tekende in juni met Syntrus Achmea Real Estate & Finance een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van ruim 500 starterswoningen in Utrecht. Deze woningen, die allemaal gebouwd worden voor de verhuur, zijn bedoeld voor de net afgestudeerde woningzoekende. Er is in Utrecht een groot tekort aan dergelijke starterswoningen. Sponsoring en donaties Het sponsorbeleid van de SSH kent de volgende uitgangspunten:

• Doelen moeten een nauwe relatie hebben met de missie en doelgroepen; • Aan landelijke en/of buitenlandse acties wordt alleen meegedaan als deze via Aedes en/of Kences

gesteund worden. In 2012 zijn door ons de volgende activiteiten gesponsord: € 1.045 Veritas € 1.012 Stukafest € 968 USC € 575 UVSV € 500 Stichting Vrienden Maaszicht € 500 Cultuurbrigade Gluren bij de buren € 500 Cultuurbrigade Struinen & Tuinen € 280 Utrechts Studentenconcert € 5.380 Totaal

Verbindingen van de SSH BV Woonwagenexploitatie

Deze vennootschap, gevestigd te Utrecht, heeft als doel toegelaten instellingen te ondersteunen bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken. In het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. De aandeelhouders zijn de woningcorporaties Mitros, Portaal Utrecht, Bo-Ex en de SSH. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 90.000, verdeeld in 500 aandelen van € 180. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt € 18.000, verdeeld in 100 aandelen van € 180. De SSH neemt deel in de BV voor elf aandelen (€ 1.980). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De omzet over 2012 bedroeg € 377.935 en het resultaat was € 73.595. De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat.

9

Vertegenwoordiging De SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) De Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) te Utrecht is opgericht in november 1999. De Wijkontwikkelings-maatschappij is een instrument om sociaaleconomische ontwikkelingen in achterstandswijken versneld in de gewenste richting te sturen. Ze doet dit door het laten (ver)bouwen, het aankopen en huren van bedrijfsonroerendgoed en het ter beschikking stellen van financiële middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen. De beoogde resultaten zijn hierbij een toename van de investeringen in de wijk, toename van het aantal ondernemingen, de werkgelegenheid en uitbreiding bedrijfsverzamelgebouwen. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 4.537.802 verdeeld in 9.998 gewone aandelen van € 453,78 en twintig prioriteitsaandelen van € 45,38. Het geplaatste kapitaal bestaat uit 5.250 gewone aandelen van € 453,78 en zeven prioriteitsaandelen van € 45,38. Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De gemeente Utrecht bezit 95% van de aandelen. De SSH neemt deel voor 1% van de aandelen. De overige deelnemende partijen zijn: Rabobank Utrecht, aannemingsbedrijf Geelen Bouw, Van Rossum Beheer en collega-corporatie Mitros. Medio 2012 werden de aandelen van de SSH voor de nominale waarde verkocht aan Stichting Bo-Ex. WoningNet NV De vennootschap, statutair gevestigd te Utrecht, heeft als doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen. Dit zijn met name ondernemingen die zich bezighouden met het ondersteunen van verhuur– en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen volgens de Woningwet, en het verlenen van diensten en verstrekken van adviezen aan andere ondernemingen. Ook een deel van de SSH-woningen wordt verdeeld via het woonruimteverdeelsysteem van WoningNet. Het statutaire vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 10.755.000 verdeeld in 900.000 aandelen, elk groot € 11,95 en het gestort aandelenkapitaal bedraagt € 4.445.000. Het geplaatste aandelenkapitaal van € 5.740.696 bestaat uit 480.393 gewone aandelen, alle van € 11,95 nominaal. Ons financiële belang bedraagt 1.423 aandelen (€ 17.005). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De omzet bedroeg over 2012 € 14,1 miljoen. Het netto resultaat over 2012 bedroeg negatief € 0,5 miljoen. De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat. Vertegenwoordiging De SSH heeft geen bestuurlijke betrokkenheid.

CV ‘De Witte Vrouwe’ De commanditaire vennootschap ‘De Witte Vrouwe’ te Utrecht is op 6 december 2002 opgericht. Deze CV is opgericht ter financiering van het pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht. De bestemming van het pand is het huisvesten van bijzondere doelgroepen en omvat 25 eenheden. Het statutaire vermogen De totale kapitaalinbreng bedraagt € 2.100.000. Wij participeren voor de helft, ofwel € 1.050.000. Zes andere corporaties zorgen voor de overige 50%: Stichting De Seyster Veste, Portaal, Mitros, Bo-Ex en Groenwest nemen ieder deel met € 150.000. Lekstede Wonen neemt tenslotte deel met € 300.000. De financiële omvang Sinds 1 september 2004 is het pand voor de doelgroep beschikbaar. De omzet over 2012 bedroeg € 78.723 en het jaarresultaat € 23.389. In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat.

10

Vertegenwoordiging De SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer te voeren over de CV. De investeringsbeslissingen worden mede bepaald door de aanwezige solvabiliteitspositie. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.

Uithof III CV ‘Casa Confetti’ Uithof III CV te Utrecht is op 9 februari 2005 opgericht. Deze CV is opgericht om 377 studenteneenheden in het Utrecht Science Park te realiseren. Het complex ‘Casa Confetti’ werd in het vierde kwartaal van 2009 opgeleverd. Het statutaire vermogen Voor de financiering van dit project werd in 2005 Uithof III C.V. opgericht. In deze CV, die als doelstelling heeft het beheer en de financiering van de nieuwbouw Casa Confetti, participeren naast de SSH nog 16 collegacorporaties uit het hele land. Oorspronkelijk hadden zij € 29 miljoen bijeengebracht in participaties van elk € 500.000. In 2012 is er voor € 4,35 miljoen aan kapitaal teruggenomen, dit bedrag is in mindering gebracht op de nominale waarde van de participaties. De participaties zijn hiervoor gesplitst in delen van € 1.000. Verdere inbreng en terugneming van gedane inbreng kunnen slechts geschieden met toestemming van alle vennoten. Uithof III C.V. is voor onbepaalde tijd aangegaan. De financiële omvang De omzet over 2012 bedroeg € 1.777.000 en het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening negatief € 363.000. De mutatie actuele waarde bedroeg negatief € 5.281.000, zodat het jaarresultaat uiteindelijk uitkomt op negatief € 5.644.000. De negatieve aanpassing van de bedrijfswaarde van per saldo € 6.100.000 is vooral veroorzaakt door de heffing huurtoeslag van € 5.200.000 de afwaardering op basis van RJ645 van de restwaarde grond met€ 1.600.000. Eveneens op grond van RJ645 worden de vastgoedbeleggingen apart weergeven. Deze verschuiving aan de activazijde verlaagt de bedrijfswaarde van de woningen met € 500.000 De streefhuren van de zelfstandige en onzelfstandige woningen zijn aangepast naar de richtlijnen van het kabinet-Rutte-Asscher. Hierbij wordt de maximale huurgrens die geldt voor jongeren aangehouden als aftoppingsgrens wat een positief effect heeft van € 1.300.000. Vertegenwoordiging De SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer over de CV te voeren. De SSH heeft beleidsbepalende invloed en derhalve is de jaarrekening van Uithof III CV 100% geconsolideerd met deze jaarrekening. De verwachte ontwikkeling van het resultaat en het vermogen van Uithof III CV is als volgt:

Bedragen x € 1.000 2013 2014 2015 2016 2017

Jaarresultaat 909 910 936 937 953

Eigen vermogen 18.574 18.745 18.941 19.139 19.353

Jebber BV

De besloten vennootschap ‘Jebber BV’ is opgericht op 15 april 2010. Op 27 december 2011 zijn de statuten van Jebber BV gewijzigd. De vennootschap heeft per die datum ten doel: “Het verrichten van diensten en werkzaamheden voor de in Utrecht gevestigde stichting: Stichting Studenten Huisvesting en derden op het gebied van verwerven, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende goederen en rechten waaraan deze zijn onderworpen in de ruimste zin van het woord en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of bevorderlijk kan zijn.” De vennootschap wordt bestuurd door de directie. Bij de oprichting in 2010 is tot statutair directeur benoemd mevrouw M. van Loon. Het statutaire vermogen

11

Het maatschappelijk kapitaal van Jebber BV bedraagt € 90.000, verdeeld in 900 aandelen van elk € 100. Het geplaatst en gestort kapitaal bedraagt € 18.000. De financiële omvang De omzet bedroeg in 2012 € 269.875 en het netto resultaat € 60.605 positief. Vertegenwoordiging De SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.

12

2 Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit Aantal verhuureenheden

In 2012 is het aantal verhuureenheden toegenomen van 12.002 naar 12.726.

Ontwikkeling verhuureenheden 2012 2011

Onzelfstandige eenheden 6.054 6.155

Zelfstandige eenheden 3.158 3.043

Short Stay permanent 1.076 953

Totaal wooneenheden 10.288 10.151

Bedrijfsruimten 68 71

Totaal verhuureenheden in eigendom 10.356 10.222

Eenheden in (tijdelijk) beheer 2.370 1.780

Totaal verhuureenheden 12.726 12.002

Tijdelijk beheer

Eind 2012 huisvestten we in dit segment 2.370 huurders. Het gaat hierbij om 47 eenheden in eigendom en 2.323 in beheer. Er werden 345 Short Stay-gasten, 79 bewoners via maatschappelijke instellingen en 1.946 reguliere huurders in tijdelijk bezit gehuisvest. Daarnaast zijn er drie kantoorruimten en één garage tijdelijk verhuurd. Aankoop panden De SSH heeft in 2012 geen panden aangekocht. Verkoop panden

Het beleid van SSH is er niet op gericht om panden te verkopen. Incidenteel komt het voor dat bezit dat niet zo goed past in onze portefeuille wordt verkocht; dit is in 2012 niet gebeurd. Sloop Het SSH-bezit is overwegend jong en in goede bouwkundige staat. Er zijn vooralsnog geen plannen om delen van het bezit te slopen. Hypotheken Op het pand Pieterstraat 30 – 68 rust een hypotheek.

Projecten nieuwbouw Biltstraat 451 – 453 E

Boven de nieuwe winkel van ‘Slee Buitensport’ zijn tien appartementen opgeleverd voor starters.

Johanna De planvorming voor dit terrein aan de Bolognalaan in De Uithof, Utrecht Science Park, is tot een definitief ontwerp gebracht. Na de zomer is een selectie van aannemers van start gegaan. Het plan omvat 655 eenheden: 381 kamers en 274 studio’s. Er wordt gewerkt aan een verdere uitwerking samen met de beoogde bouwer. Begin 2013 werd de woonomgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente. Momenteel staan hier de 234 spaceboxen van La Capanna, die in september 2013 zullen verdwijnen. Op de locatie zal een nieuw studentencomplex verrijzen met circa 600 kamers en studio’s. De planvorming is inmiddels gestart.

13

KPN-terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan

Eind 2008 is dit terrein verworven van KPN. De locatie, 20.000 m2 groot, zal worden bestemd voor de bouw van circa 800 studenten- en starterswoningen in zowel de huur- als koopsector. Behalve aan een woonfunctie denken we ook aan bepaalde voorzieningen die passen bij de schaal van het gebied en een wenselijke toevoeging vormen aan de Rubenslaan en omgeving. KPN huurt het terrein en de bestaande gebouwen terug tot oktober 2016. Tot die tijd kunnen de noodzakelijke procedures om tot een gewijzigd bestemmingsplan te komen gevolgd worden. Met HKU en UMC is gestudeerd op mogelijkheden om een gezamenlijke gebiedsontwikkeling ter hand te nemen. Eind 2011 is gebleken dat die mogelijkheden er niet zijn. De Trip, Briljantlaan

In 2012 is voor het bouwproject ‘De Trip’ aan de Briljantlaan grond aangekocht voor een bedrag van € 5,7 miljoen. Start van de bouw van circa 250 woningen voor starters staat gepland voor 2014.

Sportstudio’s op Kampongterrein Deze ontwikkeling is door de gemeente beëindigd. Ontwikkeling t.b.v. Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht (SBWU)

Naast de huidige locatie aan de Wickenburglaan 82 is in 2010 grond met daarop garageboxen verworven voor uitbreiding van de activiteiten van de SBWU. De bouwvergunning wordt begin 2013 verwacht.

Grens aanneemsom / grondkosten SSH heeft geen woningen gebouwd waarvan de kosten van verkrijging in eigendom hoger of gelijk zijn aan € 200.000.

Projecten verbouw en renovatie Biltstraat 447 – 449 J

Deze panden zijn gerenoveerd tot twaalf kamers en zeven studio’s bestemd voor Short Stay verhuur. Op de begane grond zijn ook nog twee kantoorruimten gerealiseerd. In de zomer zijn de kamers en studio’s compleet ingericht en vanaf september zijn ze verhuurd aan buitenlandse gasten.

Koningsweg 104-106-108

In 2008 heeft SSH voormalig wasserij Aurora verworven. Dit deels gemeentelijk monument biedt na de ingreep (nieuwbouw en renovatie) huisvesting aan circa 63 studenten en zes starters. In maart is de omgevingsvergunning bij de gemeente ingediend en is er gewerkt aan het wijzigen van het bestemmingsplan. In het najaar is middels een selectieprocedure een aannemer gekozen die mede vorm geeft aan de verdere uitwerking. De voorbereiding voor de realisatie is gestart. Naar verwachting kan de bouw in april 2013 beginnen. De oplevering staat gepland voor het eerste kwartaal van 2014.

Onderhoud 2012 Dagelijks onderhoud De SSH heeft in 2012 € 1.120.000 aan dagelijks onderhoud besteed. Dit bedrag is inclusief doorberekend onderhoud van € 207.000 (beheer en servicekosten). Deze kosten overstijgen licht de begroting, die werd geraamd op € 1.095.000. In het verslagjaar hebben zich geen bijzondere situaties voorgedaan. Ook in 2012 is het dagelijks onderhoud afgekocht bij vijf rayonaannemers. Met name het vaststellen van het juiste kwaliteitsniveau en de preventieve werkwijze van het contract speelden in eerdere jaren een rol bij de overschrijding van het budget. Door actief op deze punten te sturen zijn we bijna binnen het budget gebleven. De bewoners melden hun reparatieverzoeken niet direct bij de SSH maar doen dit bij een door ons ingehuurd gespecialiseerd bedrijf die op haar beurt onze eigen aannemers de binnengekomen reparatieverzoeken opdraagt.

14

Planmatig onderhoud

Aan planmatig onderhoud is een bedrag besteed van € 5.489.000. In totaal is er voor € 267.000 aan posten over 2012 vervallen of doorgeschoven. Een belangrijk deel van het planmatig onderhoud is de post buitenschilderwerk. In 2012 is voor totaal € 912.873 aan buitenschilderwerk begroot. De onderschrijdingen zijn gebruikt voor de uitvoering van extra werk zoals herstel houtrot. Uiteindelijk komt het budget vrijwel overeen met de uitgaven. Op de totale post is een besparing gerealiseerd van 1% van het begrote bedrag.

Contract onderhoud Aan contractonderhoud, dat ook ten laste komt van de exploitatie, is een bedrag besteed van € 759.000, hetgeen overeenkomt met bijna 100% van dit begrotingsonderdeel. Projectmatig onderhoud

Binnen de post projectmatig onderhoud vallen de verbeteringen, maatregelen in het kader van regelgeving, leefbaarheid, algemeen complexbeheer en strategisch voorraadbeheer. Aan projectmatig onderhoud is in 2012 een bedrag besteed van € 2.024.734. Een bedrag van € 642.297 is uitgegeven aan veiligheids- en esthetische maatregelen in het bezit. Hierbij moet gedacht worden aan rookmelders, cameratoezicht, vochtwerende maatregelen voor souterrains, maar ook zijn ten laste van deze post tuinen en bestratingen hersteld, alsmede stuc- en schilderwerkzaamheden in diverse (monumentale) panden verricht. Een deel van deze post, € 202.693, komt ten laste van derden, bijvoorbeeld verzekering, WMO of aktiva (verbeteringen). In 2012 zijn de grootonderhoudswerkzaamheden aan de technische installaties op het Tuindorp-West-complex gestart. De kosten van werkzaamheden die gespreid over 2012 en 2013 worden uitgevoerd bedragen € 1.360.000 en worden conform begroting en planning uitgevoerd. Verder is er uitvoering gecontroleerd op de aanwezige brandveiligheidsmaatregelen in ons bezit. Voor de panden waar als gevolg van gewijzigde regelgeving een gebruiksvergunning werd vereist, is deze inmiddels door de gemeente afgegeven. De in het vierde kwartaal verwachte uitgaven voor de energielabeling van onzelfstandige eenheden heeft niet plaatsgevonden en is meegenomen naar 2013.

15

3 Energie en Duurzaamheid

Energie en duurzaamheid

In het voorjaar van 2011 heeft de SSH haar energiebeleid geformuleerd. Aan de hand daarvan zijn met de Gemeente Utrecht samenwerkingsafspraken gemaakt op het gebied van duurzaamheid. Deze afspraken zijn van toepassing op de zelfstandige woningen en niet op de onzelfstandige wooneenheden (kamers). Het energielabel voor kamers is nog niet uitontwikkeld. Met betrekking tot de kamers is het nog niet duidelijk welke maatregelen nodig en mogelijk zijn, zodra dit wel het geval is zal dit ook opgenomen worden in ons energiebeleid. De SSH streeft ernaar tussen 2008-2018 een reductie van 20% CO2-uitstoot in haar woningvoorraad te bewerkstelligen. Daarnaast wil de SSH binnen een periode van tien jaar tijd het gemiddelde energielabel bij de woningen naar een C-label brengen. Bij ingrijpende renovaties streven wij naar een energielabel B. Bij het nemen van de verschillende maatregelen is de medewerking van de bewoners een vereiste. De Gemeente Utrecht is daarom samen met de woningcorporaties aan het kijken naar een bewustwordingscampagne onder huurders.

Maatregelen De energiebesparende maatregelen welke we in 2012 gerealiseerd hebben, waren onder andere:

• vervangen van cv-installaties voor Hoog Rendement cv-installaties; • het aanbrengen van dakisolatie bij vervangen van de dakbedekking; • in totaal zijn er 600 energielabelsprongen gerealiseerd; • aanbrengen van nieuwe installaties met meer energiezuinige gelijkstroommotor bij vervanging van

individuele mechanische ventilatiesystemen; • de bestaande noodverlichtingsarmaturen zijn op het complex Ina Boudier Bakkerlaan vervangen

voor LED armaturen; • de transport en collectieve leidingen van de cv-installatie en de warmwaterleidingen op het

complex Tuindorp-West zijn geïsoleerd.

De komende jaren gaan wij verder met investeren in de energetische kwaliteit van ons bezit.

16

4. Verhuur en Sociaal beheer

Reguliere verhuur Toewijzing aan de doelgroepen

Zelfstandige woningen in de regio Utrecht worden via een regionaal aanbodsysteem verdeeld. Het actuele woningaanbod is te zien op www.woningnet.nl. Ingeschreven woningzoekenden maken inmiddels voor bijna 100% gebruik van internet om hun belangstelling voor de vrijkomende woonruimte kenbaar te maken. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door objectieve criteria, waarbij onder meer inschrijfduur, inkomen en huishoudengrootte meetellen. Medio 2012 is de tot dan toe gebruikte papieren versie van de Woningkrant afgeschaft. De onzelfstandige woonruimten van SSH worden toegewezen op basis van een eigen verdeelsysteem. Vrijkomende woonruimte wordt gepubliceerd via de site van de SSH, www.sshxl.nl. Zittende huurders hebben via het hospiteersysteem inspraak in de huurderopvolging. Ingeschrevenen die om welke reden dan ook geen kamer kunnen verkrijgen via het hospiteersysteem, kunnen terugvallen op de kamergarantieregeling. In de praktijk wordt er zelden of nooit een beroep op deze regeling gedaan. De inschrijving voor en de toewijzing van SSH-kamers en de woonruimte die we beheren voor derden in het kader van de herstructurering van de stad Utrecht, is volledig gedigitaliseerd. Belangstellenden kunnen zich via internet inschrijven, het beschikbare aanbod inzien en desgewenst reageren op een vrijkomende kamer. Ook de administratie rond het hospiteren en de inspraak bij huurderopvolging door de zittende huurders, is volledig gedigitaliseerd. SSH wijst alle woonruimte toe volgens het aanbodmodel. Belangstellenden bepalen zelf wanneer zij op welke woonruimte willen reageren; aan de hand van de verantwoording kan men zelf zien of het zinvol is om te reageren op het vrijkomende aanbod.

wachttijd per jaar minimale en maximale wachttijd in maanden

eind 2012 6 18

eind 2011 11 25

eind 2010 14 25

eind 2009 8 17

eind 2008 4 17

eind 2007 9 17

eind 2006 5 17

eind 2005 8 17

eind 2004 10 17

eind 2003 12 21

Toewijzing bij voorrang Met een aantal maatschappelijke instanties heeft SSH afspraken gemaakt over het verlenen van voorrang aan bepaalde cliënten. In 2012 waren er twaalf aanvragen tegenover 23 in 2011. Van de twaalf aanvragen hebben er negen geleid tot een kamertoewijzing. Verder is er een voorrangsregeling voor de participanten van de Commanditaire Vennootschap Uithof III ‘Casa Confetti’. Zij kunnen, afhankelijk van de grootte van hun financiële participatie, aanspraak maken op een aantal kamers voor lokale aanstaande studenten. Aan deze studenten zijn in 2012 totaal zeventien kamers toegewezen.

17

Short Stay UTRECHT

Meerjarenonderhoudsplan

In het kader van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn de bovenste verdieping van blok 5 van de Cambridgelaan, twee Cambridgelaanbruggen, de hele Alexander Numankade en twee appartementen op de Warande geschilderd, opgeknapt en heringericht. Biltstraat In de zomer is de Biltstraat opgeleverd en ingericht. SSH heeft zeven studio’s en twaalf kamers gerealiseerd. In september zijn de eerste bewoners van het nieuwe Short Stay pand aan Biltstraat 449A t/m G gearriveerd. Beneluxlaan Er is een start gemaakt met het opknappen en herinrichten van de keukens op de Beneluxlaan. Contingenthouders Utrecht

In Utrecht hebben we de volgende contingenthouders: 1. Universiteit van Utrecht (UU) 2. Hogeschool van Utrecht (HU) 3. Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) 4. Tias Nimbas business school Utrecht 5. KWR (Kiwa Water Research) Utrecht 6. SSC Utrecht 7. Faculteit (Dier)geneeskunde Utrecht 8. Tio Utrecht 9. Kabinet van Aruba 10. S4

Summerschool 2012 In augustus heeft Short Stay een succesvolle Summerschool afgerond. We hebben 1150 zomerstudenten gehuisvest.

Groepsverhuur In oktober heeft Short Stay veertien gasten van het Nederlands Film Festival gehuisvest aan de Biltstraat. Service Level Agreement met Universiteit van Utrecht

SSH Short Stay heeft een Kwaliteitszorgovereenkomst afgesloten met de UU waarin concrete afspraken zijn gemaakt over de te leveren kwaliteit van onze producten en diensten en klanttevredenheid.

GBA Registratie In het kader van het uitbreiden van onze service aan de contingenthouders zijn we deze zomer in overleg getreden met de Gemeente Utrecht over het centraal aanleveren van de GBA gegevens van nieuwe internationale studenten. De studenten van de HU en de HKU, die vanaf september in Utrecht gaan wonen hoeven nu niet meer naar het gemeentehuis maar worden centraal via SSH/onderwijsinstelling aangemeld.

European Youth Olympic Festival

Short Stay heeft dit jaar de voorbereidingen voor het European Youth Olympic Festival (EYOF) geïntensiveerd. Er is een begroting opgesteld, er zijn toeleveranciers geselecteerd zoals beddenleverancier, schoonmaakbedrijven en mankracht. Ook is de mate van dienstverlening vastgesteld.

Medewerkers Short Stay Utrecht heeft twee nieuwe housing officers aangenomen.

LEEUWARDEN

Contingenthouders Leeuwarden

18

Stenden University heeft een contingent kamers vastgesteld voor het collegejaar 2012-2013. Zij hebben 150 kamers gereserveerd voor hun internationale studenten. De reservering is later met het maximale percentage verhoogd naar 158 met de afspraak dat waar dit nog steeds een tekort zou opleveren, ons Direct Offer dat tekort zou opvangen. Van Hall Larenstein biedt studenten korting die via ons Direct Offer een kamer boeken. NHL University biedt dit niet.

Groepshuisvesting Short Stay heeft een groep van veertien Duitse MBO stagiairs gehuisvest in Leeuwarden. Zij studeren aan de Marcel Breuer Schule in Duitsland, een opleiding voor hout- en glasbewerking. De stagiairs hebben gewerkt aan het renoveren van oude schepen in Friesland.

Direct Offer Leeuwarden heeft momenteel 252 kamers waarvan 158 in het contingent van Stenden University. Door het ontbreken van andere contingenthouders worden de overige 94 kamers via het Direct Offer verhuurd.

Panden uit beheer In augustus 2012 is het contract voor de chalets op Burmania aan de P.J. Troelstraweg in Leeuwarden beëindigd. Reguliere huisvesting

Naast gemeubileerd zetten we reguliere huisvesting door in een aantal 2-eenheden in Mondriaanstraat, 3-eenheden in Egelantierstraat en in Zwitserswaltje. In dit laatste pand is het mogelijk voor de huurders om huurtoeslag aan te vragen. Nieuw kantoor Leeuwarden In oktober is SSH Leeuwarden vertrokken uit het pand van Hogeschool Stenden en heeft een nieuw kantoor betrokken op de begane grond van het Bewegingscentrum Leeuwarden. In het pand is ook het kantoor van Leeuwarden Studiestad gevestigd, het Campus Café, de sportfaciliteiten van het Bewegingscentrum, extra lesruimte voor scholen zoals Stenden Hogeschool en ROC Friesland College, een schoonheidsspecialiste en een aantal zorggerelateerde zaken zoals Fysiotherapie en voedingsadvies. Het pand ligt tegenover de ingang van twee Hogescholen en daarmee op een neutrale en voor alle studenten bereikbare plek.

MAASTRICHT

SSH Short Stay heeft een huurovereenkomst getekend met Teikyo Europe BV. Het gaat om 124 kamers in het M-gebouw aan de Brouwersweg. Short Stay is in juli gestart met het gereedmaken van de kamers. Vanaf augustus is Short Stay gestart met de verhuur van gemeubileerde single en shared kamers. Een eerste contingenthouder heeft zich daar aangediend, Hogeschool Zuyd met een contingent van zes eenheden. De rest van de kamers wordt verhuurd via ons Direct Offer. De kamers worden ook via Maastrichthousing.com onder de aandacht gebracht.

TILBURG

In februari is de eerste paal van TalentSquare Tilburg de grond in gegaan. Op 5 december heeft SSH een beheerovereenkomst getekend met de Tilburgse woningcorporatie TBV Wonen. SSH gaat 250 kamers en 455 woningen inrichten en beheren op het TalentSquare. Er zijn gemeubileerde kamers, bestemd voor Short Stay gasten. Daarnaast gaat SSH ongemeubileerde studio's verhuren voor Nederlandse studenten. Algemeen Social Media Short Stay begeeft zich binnen de Sociale Media met een Facebookpagina en een Twitteraccount. De Facebookpagina is in eerste instantie zo opgezet dat Short Stay-bewoners elkaar voor hun komst naar Nederland kunnen vinden. Verder wordt de Facebookpagina gebruikt om input van onze gasten te ontvangen en ons bezit te promoten.

19

Automatisering

Short Stay is gestart met het schrijven van een nieuw programma van eisen voor de automatisering. Naar verwachting implementeren we een nieuw systeem in het derde kwartaal van 2013. Short Stay panel Short Stay heeft voor het eerst een bewonerspanel georganiseerd. Onderwerpen waren de website en inventaris. De opkomst en de input was goed. Short Stay gaat in het vervolg vaker bewoners op deze manier inschakelen om input te krijgen over onze producten en diensten.

Wonen en zorg Behalve studentenhuisvesting, verzorgde SSH ook in 2012 de huisvesting van allerlei bijzondere groepen. Ouderen

SSH verhuurde op de Plantage en Ondiep-Zuidzijde een woon-zorgcomplex met 100 woningen voor ouderen. Eén woning is bestemd voor zorgverlener Axion Continu. De resterende 99 woningen zijn na overleg met de gemeente Utrecht en Axion Continu in 2006 bestempeld als servicewoningen voor zorgbehoevende ouderen. Naast dit woon-zorgcomplex, verhuurde SSH woningen in nog drie complexen voor groepswonen voor ouderen: twee in Utrecht en één in Bunnik. Deze kleinschalige complexen bestaan naast woningen uit een besloten gemeenschappelijke tuin en een gemeenschappelijke ruimte. Gehandicapten

SSH heeft een Fokusproject op Vermeulenstraat, waar veertien woningen specifiek bestemd zijn voor de huisvesting van minder valide personen. Voor de dagelijkse verzorging en begeleiding van deze huurders beschikt stichting Fokus over een eigen ruimte in het complex. Op het studentencomplex aan de Cambridgelaan bezit de SSH zes woningen die doorlopend beschikbaar zijn voor jongeren met een lichamelijke handicap. Beter Wonen

SSH huisvest jaarlijks op basis van een door de gemeente vastgestelde taakstelling een aantal personen die uitstromen uit instellingen die bij het contingent Beter Wonen zijn aangesloten. In 2012 heeft SSH dertien personen gehuisvest. Maatschappelijke opvang In 2012 verhuurde SSH woonruimte aan diverse maatschappelijke instanties voor de huisvesting van hun cliënten. Deze bewoners krijgen begeleiding van betreffende instanties, veelal gericht op re-integratie in de samenleving of het zelfstandig kunnen wonen. Leger des Heils maatschappelijke opvang en reclassering

• Maliestraat 19 8 kamers • Harpstraat 3, 7, 9, 11, 13 25 kamers • Kanaalweg 96 20 kamers • Boelesteinlaan 17 2 kamers • Weeresteinlaan 6 2 kamers • Thomas A. Kempisplantsoen 46 1 woning • Thomas A. Kempisweg 66, 70, 76 3 woningen

De Tussenvoorziening opvang dak- en thuislozen

• Frits Coerslaan 50 4 kamers • Boerhaaveplein 47, 48, 49 3 woningen • Elsstraat 23, 25, 27 3 woningen • Blauwkapelseweg 135 (corporatiehotel) 27 kamers • Boelesteinlaan 10 2 kamers • Troelstralaan 79 2 2 kamers • Goudesteinlaan 13, 17, 11-1, 9-1 8 kamers

20

Van der Hoevenstichting opvang dak- en thuislozen • Korte Jufferstraat 12 1 woning • De Blieckstraat 14 1 woning • Turfstraat 43 1 woning

Zandbergen jeugdzorg

• Parkstraat 8 6 kamers • Reestraat 11 5 kamers • Abstederdijk 208 5 kamers • Boelesteinlaan 19 2 kamers • Goeman Borgesiuslaan 23 2 kamers • Schermerhornstraat 1 2 kamers

Pension Singelzicht opvang zwerfjongeren

• Wittevrouwenkade 1 25 kamers • Gisbert Bromalaan 28 2 kamers • Enny Vredelaan 355, 357 4 kamers

BHU-project begeleide huisvesting jongeren met GGZ problematiek

• Trumanlaan 543 1 kamer • Troelstralaan 89 1 kamer

SBWU begeleide huisvesting jongeren met GGZ problematiek • Wickenburglaan 82 10 kamers • J.P. Coenstraat 67 A, 67 Bis 5 kamers • Troelstralaan 87 2 2 kamers • Heycopstraat 11 12 kamers • Thomas A. Kempisweg 52 1 woning • Boelesteinlaan 5, 7-1 2 woningen • Omloop 20, 32, 88 3 woningen

Altrecht De Kei huisvesting daklozen die direct onderdak behoeven

• Thomas A. Kempisweg 4 2 kamers • Thomas A. Kempisplantsoen 20 2 kamers • Thomas A. Kempisplantsoen 24 2 kamers • Thomas A. Kempisweg 44 1 woning • Druifstraat 18 2 kamers • Druifstraat 20 2 kamers • Omloop 50 1 woning

STEM begeleid zelfstandig wonen voor autistische jongeren

• Europaplein 12 woningen De Grasboom begeleid zelfstandig wonen voor autistische jongeren

• Victoria Regiadreef 10 woningen Talent voor Zorg begeleid zelfstandig wonen voor leerlingen ROC – leren/wonen/werken

• Europaplein 11 woningen • Roelantdreef 9 eenheden (woningen en Hateenheden) • Florestanhof Amersfoort 2 kamers

Actium welzijn en jeugdproblematiek

• Boelesteinlaan 3 1 woning Kofi Annan Stichting huisvesting studenten met internationale begeleiding

• Marshalllaan 334 3 kamers • Bernadottenlaan 204 4 kamers

Abrona huisvesting lichamelijk gehandicapten

• Ina Boudier Bakkerlaan 155 24 kamers

21

Uni Project huisvesting autistische jongeren

• Leuvenplein 28, 236 8 kamers Majellakerk maatschappelijke opvang vanuit religieuze instelling

• Thomas A. Kempisweg 8, 24, 30, 56 8 kamers • Goudesteinlaan 1-1 1 woning

Stichting Exodus begeleide huisvesting ex-gedetineerde jongeren

• Goudesteinlaan 9-1 1 woning Stichting Barka opvang jongere asielzoekers

• Van Brammendreef 55, 163 4 kamers Naast het verhuren van woonruimte aan instanties, verhuurt SSH op voordracht van Het Vierde Huis ook een aantal tijdelijke kamers rechtstreeks aan individuele huurders, waarbij een aantal instanties indien nodig begeleiding bieden. In 2011 werden in totaal tien kamers op deze manier verhuurd. Kunstenaars

Naast de maatschappelijke opvang verhuurt SSH ook woonruimte aan kunstenaars. Zo huurde Impakt in 2011 een tijdelijke woning op Verenigingsstraat 77 en verhuurt SSH in samenwerking met de HKU vijf atelierwoningen op Esdoornstraat veertien aan studenten Beeldende Kunst.

22

Toewijzingen in 2012

In onderstaande tabel worden de toewijzingen van de zelfstandige woningen van de SSH in relatie tot het aantal personen en huishouden naar inkomen weergegeven.

1-persoon Huur <=

366,37

Huur

366,38

t/m

524,37

Huur > 524,37 Totaal

<65 < € 22.025 1 2 20 23

>= € 22.025 0 1 11 12

>=65 jaar < € 20.675 0 1 7 8

>= € 20.675 0 0 0 0

Subtotaal 1 4 38 43

2-personen Huur <=

366,37

Huur

366,38

t/m

524,37


<65 < € 29.900 0 1 7 8

>= € 29.900 0 0 2 2

>=65 jaar < € 28.225 0 0 3 3

>= € 28.225 0 1 0 1

Subtotaal 0 2 12 14

>=3 personen Huur <=

366,37

Huur

366,38

t/m

561,98


<65 < € 29.900 0 0 2 2

>= € 29.900 0 0 0 0

>=65 jaar < € 28.225 0 0 0 0

>= € 28.225 0 0 0 0

Subtotaal 0 0 2 2

onbekend 0 1 5 6

Totaal 1 7 57 65

Bewonersbetrekkingen De SSH betrekt al jaren haar huurders bij het beheer en beleid van de organisatie. Over algemene beleidszaken overlegt SSH met koepelorganisatie BoKS (Bewonersoverleg Koepel SSH). BoKS behandelt complexoverstijgende zaken die alle huurders van SSH aangaan, zoals huurverhoging, langetermijnbeleid en het faciliteren van bewonersvertegenwoordigingen. In de overleggen die in 2012 plaatsvonden tussen SSH en BoKS kwamen verder nog onder andere de campuscontracten en diverse onderwerpen uit het ondernemingsplan van de SSH aan de orde. Overleg met bewonersorganisaties SSH overlegt ook regelmatig met de bewonersorganisaties van de complexen. Vaste overlegonderwerpen zijn het (dagelijks) onderhoud, het (sociaal) beheer, de woonomgeving/leefbaarheid, vandalismepreventie en de participatie van bewoners. Voor een goede dienstverlening naar huurders en een effectief sociaal en technisch beheer van complexen, wil SSH weten wat er speelt in en rondom de woning en de woonomgeving. Wanneer er geen bewonersorganisatie actief is, en er wel onderwerpen zijn waarvan SSH de mening van de bewoners wil peilen, wordt er gebruik gemaakt van een bewonersenquête, bewonerspanel of schouw. Meedenken over beheer Op een groot aantal wooncomplexen spelen de woonbesturen een belangrijke rol in het beheer van hun complex. De bewoners weten immers het beste wat er zoal speelt. In regelmatige overleggen met SSH (de medewerker bewonerszaken en de beheerder) kaart het woonbestuur aan wat aandacht behoeft. Daarbij heeft het woonbestuur de mogelijkheid ideeën aan te dragen.

23

Financiële ondersteuning SSH stelt jaarlijks een bedrag beschikbaar als financiële ondersteuning voor het BoKS, Short Stay bewonersvertegenwoordiging ISHA en de bewonersvertegenwoordigingen.

Dagelijks beheer Medio 2012 is een begin gemaakt met de vorming van complexbeheerteams. De medewerkers bewonerszaken, beheerders en opzichters werken nauw samen in een team en hebben in die hoedanigheid diverse complexen onder hun hoede. Naast het planmatig onderhoud, worden dagelijks onderhoud, bewonerszaken, leefbaarheid en veiligheid op de complexen gezamenlijk besproken. Dit betreft zowel de uitvoeringsmaatregelen die in het kalenderjaar zijn gepland als een inventarisatie op genoemde deelgebieden voor de toekomstige jaren. In 2012 kregen de complexteams zelf de beschikking over de leefbaarheidbudgetten.

Voorlichting bewoners en woningzoekenden - SSH SSH Elke maand kwamen er gemiddeld bijna 18.000 unieke bezoekers op onze site. Dit is vergelijkbaar met het voorgaande jaar. Van de bezoekers is 68% een terugkerende bezoeker en 32% een nieuwe bezoeker. Het gemiddelde bezoek duurde zo’n tweeënhalve minuut. In 2012 schreven 6.726 nieuwe kamerzoekenden zich in. Sitebezoek 2012 2011 2010 2009 2008* 2007

Aantal bezoekers 215.597 215.340 261.780 265.312 82.265 172.452

Aantal bezoeken 639.059 755.113 810.563 853.757 245.694 480.776

Gemiddeld aantal bezoeken per dag

1.746 2.069 2.220 2.300 2.013 1.317

* In 2008 zijn de maanden september tot en met december gemeten Nieuwe website

Na vijf jaar voldoet de huidige site niet meer. Daarom is eind 2012 gestart met de voorbereidingen voor het realiseren van een nieuwe website. Deze nieuwe website vormt het platform van de digitale dienstverlening, die in 2012 steeds verder is uitgebreid en die in 2013 is uitgemond in een volledig digitaal proces van matching van vraag en aanbod (inclusief het afsluiten van de huurovereenkomst).

Onderzoek onder doelgroep SSH hecht veel waarde aan de mening van haar bewoners. Niet voor niets meet SSH de kwaliteit van haar dienstverlening continu door middel van enquêtes. Aanvullend hebben wij onderzoek gedaan naar de tevredenheid van bewoners over de veiligheid op hun studentencomplex. After sales nieuwe bewoners

SSH maakt, samen met collega-studentenhuisvesters Idealis (Wageningen) en SLS Wonen (Leiden), gebruik van de feedbackmethode van het bedrijf Feeddex. Feeddex heeft een klantwaarderingssysteem ontwikkeld dat wij gebruiken om de klanttevredenheid te meten van nieuwe huurders. Wij vragen hun hun mening te geven over:

• het product (de woonruimte en ligging); • de prijs-kwaliteitverhouding van de woonruimte; • dienstverlening (informatievoorziening en bereikbaarheid); • persoonlijke service (klantvriendelijkheid en afhandeling van serviceverzoeken); • reputatie van SSH.

Elke nieuwe huurder, of huurder die doorverhuist naar een ander huis, krijgt binnen vier weken het verzoek mee te werken aan een online enquête. De uitkomsten worden per kwartaal gerapporteerd en worden gebruikt als instrument om bepaalde aspecten van onze werkwijze aan te passen. Hierbij hanteren wij een norm, die wij elk jaar met een punt verhogen.

24

Uit de rapportages blijkt dat de huurders zeer tevreden zijn over SSH. De klantwaardering in het algemeen is gelijk gebleven met de beoordeling in 2011. De hoogst scorende onderdelen zijn de reputatie van SSH, de persoonlijke service en de prijs-kwaliteitverhouding. Ook de overige onderdelen product en dienstverlening scoren goed en boven de gestelde norm. Alle onderdelen worden hoger gewaardeerd dan in 2011, afgezien van het onderdeel prijs-kwaliteitverhouding. Hoewel dit onderdeel nog steeds zeer goed wordt beoordeeld, zijn in deze score de effecten te zien van het feit dat SSH de vraaghuren bij mutatie heeft opgetrokken naar 100% van de ‘maximaal redelijke huur’.

Lifestyleonderzoek SSH heeft een onderzoek uitgevoerd om de doelgroep waarvoor SSH werkt goed in beeld te brengen. Allereerst is er een enquête gehouden onder studenten tussen 17 en 27 jaar. Vervolgens zijn deze resultaten verder uitgediept in kwalitatief onderzoek. De resultaten zijn een leidraad voor de producten, diensten en communicatie van SSH voor de doelgroep. Dit onderzoek zal jaarlijks worden bijgewerkt. KWH Studentenlabel

We hebben in 2011 het KWH-label behaald. Daarvoor hebben we een aantal jaren geworsteld om te voldoen aan de normen die het KWH stelde. Deze eisen waren gebaseerd op de werkwijze van ‘algemene’ corporaties. De SSH wijkt door haar doelgroep en de keuze om verhuur- en mutatieprocedures steeds verder te automatiseren af van deze werkwijze. Hierdoor kwamen we regelmatig ‘in conflict’ met de meetmethodiek van het KWH. Daarom zijn we samen met andere studentenhuisvesters de discussie aangegaan met het KWH, wat uiteindelijk heeft geleid tot een nieuw Studentenlabel in 2012. KWH is bij dit nieuwe label uitgegaan van een paar belangrijke momenten waarop de huurder contact heeft met ons.

In 2012 zijn we voor het eerst volgens deze nieuwe methode gemeten. Gemiddeld genomen zijn de bewoners zeer tevreden over de dienstverlening. Alleen het onderdeel klachten afhandelen blijft hierbij achter. Hoewel het hierbij gaat om een zeer kleine groep bewoners, is dit reden voor SSH om te onderzoeken hoe dit komt en hoe dit verbeterd kan worden. Geschillencommissie

Als een huurder een klacht heeft die niet naar tevredenheid is afgehandeld, dan kan hij deze indienen bij de Geschillencommissie van SSH. De Geschillencommissie bestaat uit drie leden en drie plaatsvervangende leden. Zij worden benoemd door de directie van SSH, BoKS en de Universiteit Utrecht. Periodiek wordt middels de kwartaalrapportage aan de Raad van Commissarissen

gerapporteerd over ingediende klachten en de afhandeling ervan. De Geschillencommissie heeft in 2012 geen klachten in behandeling genomen.

Huur en huurbetaling Gemiddelde huurverhoging en de jaarlijkse huurverhoging

De gemiddelde huurverhoging voor de kamers en woningen in ons bezit per 1 juli was 2,3%. De maximale huurverhoging in 2012 was 2,3%. Bezwaar tegen de huurverhoging

In 2012 is er geen bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging per 1 juli.

Onderdeel Cijfer Klantcontact 7,3

Verhuizen 7,7

Onderhoud 7,4

Klachten afhandelen (norm 6,5) 6,1

25

Huuromzet en achterstand

De bruto jaarhuur van alle kamers en woningen (eigen bezit) bedroeg eind 2012 circa € 33,4 miljoen. De betalings-achterstand van zittende huurders was op dat moment 0,51%. De huurinkomsten uit de bedrijfspanden bedroegen eind 2012 € 2,9 miljoen. De betalingsachterstand was hier 0,68%. Huurtoeslag Huurtoeslag loopt sinds enige jaren niet meer via de SSH. Huurders die hiervoor in aanmerking komen, vragen de huurtoeslag rechtstreeks aan bij de Belastingdienst. Automatische incasso

In 2012 betaalden 9.449 huurders (81%) de huur via automatische incasso. Bij dit percentage zijn de Short Stay huurders buiten beschouwing gelaten. Voor de korte periode die Short Stay huurders in Nederland zijn, kunnen ze vaak geen rekening bij een bank openen en daarom ook geen machtiging afgeven. Ontruimingen De kantonrechter heeft in het verslagjaar 35 keer de huurovereenkomst met een huurder ontbonden. In 17 gevallen is er ook daadwerkelijk ontruimd; in bijna alle gevallen door huurachterstand. In één geval was er sprake van ontruiming vanwege overlast. Servicekosten De servicekosten zijn met alle huurders verrekend, conform de geldende regelgeving en binnen de voorgeschreven termijn. In het verslagjaar is een bedrag van circa 1 miljoen euro aan servicekosten terugbetaald.

26

5 Organisatie Personeelsbezetting op 31/12/2012

Eind 2012 waren er 84 medewerkers in dienst bij de SSH. De verdeling over fulltime/parttime en mannen/vrouwen was als volgt: man vrouw Fulltime vast in dienst 32 13 Parttime vast in dienst 6 20 Fulltime tijdelijk in dienst 3 7 Parttime tijdelijk in dienst 0 3 Festival deBeschaving SSH is, samen met de UU, HU, UMCU en Vrede van Utrecht een van de partners van Festival deBeschaving. Het festival, een unieke combinatie van muziek, wetenschap en cultuur werd gehouden op 30 juni 2012 op het terrein van het Utrecht Science Park. SSH heeft besloten om haar naam in 2013 niet meer aan het festival te verbinden, dit mede door tegenvallende bezoekersaantallen. PV

De SSH heeft een actieve personeelsvereniging. De PV heeft in 2012 meerdere activiteiten georganiseerd. De SSH-dag is dit jaar gecombineerd met het SSH-lustrum. Arbo/Ziekteverzuim

Het ziekteverzuim in 2012 was 3,7% (2011: 3,8%), waarvan 1,9% lang verzuim (2011: 2,5%). De SSH is aangesloten bij 365 ArboNed. De SSH heeft een actief ziekteverzuimbeleid. In 2012 waren er enkele medewerkers langdurig ziek. Er is blijvende aandacht en begeleiding vanuit de organisatie en de collega’s. De bedrijfsarts wordt regelmatig door de SSH ingeschakeld voor advies en begeleiding. Medewerkers kunnen ook uit eigen beweging een afspraak maken om advies in te winnen bij de bedrijfsarts. Preventief Medisch Onderzoek In 2012 was de belangstelling onder de medewerkers te klein om deel te nemen aan het Preventief Medisch Onderzoek. Er is besloten het onderzoek niet uit te laten voeren. Medewerkerstevredenheidsonderzoek 2011

Naar aanleiding van het medewerkerstevredenheidsonderzoek in 2011 zijn er in 2012 vier werkgroepen samengesteld, te weten de werkgroepen Waardering, Cultuur, Communicatie en Het Nieuwe Werken. Ieder van de werkgroepen is met bruikbare verbetervoorstellen gekomen. De volgende voorstellen zullen worden aangepakt: Werkgroep Waardering

• Herzien functiebeschrijvingen, o.a. actualiteit, archivering enz.; • Invoering van een breed opleidingsplan nieuwe stijl; • Het opzetten van een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP); • Het invoeren van beoordelingsgesprekken nieuwe stijl.

Werkgroep Cultuur

• Het continueren van de Openhaardgesprekken tussen directeur en medewerkers met het oog op het verder verkleinen van de afstand tussen directie, management en de werkvloer;

• Meer aandacht geven aan communicatie over knelpunten tussen afdelingen. Werkgroep Communicatie

• Het verbeteren van de bereikbaarheid van medewerkers onderling met diverse (automatiserings)technische aanpassingen;

• Het regelmatig organiseren van een gezamenlijke lunch; • Het stimuleren van meelopen en meekijken van medewerkers op andere afdelingen; • Scherp toezicht houden op de actualiteit van de Woningcartotheek.

27

Werkgroep Het Nieuwe Werken

• Het invoeren van de mogelijkheid van structureel en incidenteel thuiswerken als experiment. Het experiment zal ongeveer drie maanden duren, waarna evaluatie plaatsvindt;

• Het schriftelijk vastleggen van het al bestaande SSH-beleid bij incidenteel thuiswerken.

Ondernemingsraad

Inleiding Het afgelopen jaar leek een soort tussenjaar voor de OR. Er staan veel zaken op stapel voor de SSH in de vorm van nieuwe ondernemingsgebieden. Gedacht wordt aan Jebber, het Provinciehuis, nieuwbouw in Utrecht maar met name ook de ontwikkelingen buiten Utrecht. De OR heeft kritisch vinger aan de pols gehouden over alle ontwikkelingen en tijdens ons maandelijkse overleg met de directie alles willen en kunnen vragen over de ontwikkelingen binnen ons bedrijf. Hieronder is kort samengevat over welke zaken de OR de vinger o.a. aan de pols heeft gehouden: • Werkkostenregeling

Het afgelopen jaar is tussen directie en OR afgestemd dat de huidige secundaire arbeidsvoorwaarden gehandhaafd blijven in de nieuwe werkkostenregeling. Er zal in de loop van 2013 een tweede boekhouding worden bijgehouden volgens de werkkostenregeling. Mocht nu blijken dat in de nieuwe regeling e.e.a. zo uitpakt dat er veel kosten worden gemaakt die buiten de regeling vallen en dus zwaar belast zijn, zullen directie en OR overleg voeren voor een andere invulling van de regeling.

• Samenvoeging Technisch beheer (TB) en Dagelijks beheer (DB)

Het samenvoegen van de afdelingen TB en DB is een logische stap. Het is echter géén eenvoudige opgave en daarom is ook de OR hierbij betrokken. Door goede afspraken te maken met de betrokkenen en directie is een concreet plan opgesteld. Hiervoor heeft de OR een (positief) advies uitgebracht. De OR krijgt regelmatig een update van de directie over de implementatie van de samenvoeging.

• Medewerkers Tevredenheid Onderzoek (MTO)

De resultaten van de verschillende werkgroepen n.a.v. het gehouden MTO zijn besproken. De OR

bespreekt in de maandelijkse vergaderingen met de directie de actiepunten die hieruit voortvloeien.

Samenstelling OR In 2012 heeft er een wijziging in de samenstelling van de OR plaatsgevonden. Eind 2011 hebben wij nog afscheid moeten nemen van Alex Brust als OR-lid, en medio 2012 van Arnold Nieuwendijk als voorzitter. De OR heeft versterking gevonden in de komst van Sanne van den Berg. De nieuwe voorzitter is Noortje van den Broek. Zij is van half augustus tot eind 2012 met zwangerschapsverlof geweest. Gedurende deze tijd werd de OR vertegenwoordigd door Lexan Pieterse en Sanne van den Berg. Zij hebben het werk van de OR kundig en voortvarend voortgezet. Eind 2012 heeft ook Annette Meesters zich gemeld als nieuw OR lid. De samenstelling van de OR bestaat vanaf dat moment uit Noortje van den Broek, Lexan Pieterse, Sanne van den Berg en Annette Meesters.

28

6 Financieel beheer

Resultaatontwikkeling

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2012 bedraagt negatief € 6.688.000 (2011: € 222.000). Met ingang van het boekjaar 2012 moeten corporaties hun jaarverslag opmaken overeenkomstig de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In de richtlijn zijn onder meer regels opgenomen voor sectorspecifieke aangelegenheden zoals bijvoorbeeld de invulling van het begrip actuele waarde voor het sociaal en commercieel vastgoed. Daarnaast zijn ook zaken aangescherpt die binnen de toegelaten instellingen mogelijk nog niet eenduidig werden toegepast op basis van de reeds bestaande Richtlijnen, zoals de methodiek van afschrijven, het toepassen van de componentenbenadering ten behoeve van het afschrijven, het verwerken van de vennootschapsbelastingdruk en het verwerken van de ‘herwaardering’ indien de bedrijfswaarde als grondslag voor de actuele waarde wordt toegepast. In onderstaand overzicht vergelijken we het resultaat 2012 met dat van 2011. Als gevolg van de herziene richtlijn zijn de cijfers over 2011, voor zover nodig, ter wille van de vergelijkbaarheid herzien. We geven een toelichting bij posten die een belangrijke afwijking vertonen.

Resultatenanalyse (in miljoenen euro)

2012 2011

Huren en vergoedingen 36,2 35,3

Overige bedrijfsopbrengsten 12,6 10,6

Totaal bedrijfsopbrengsten 48,8 45,9

Afschrijvingen/waardeveranderingen - 10,7 - 4,1

Salarissen en sociale lasten - 5,2 - 5,1

Lasten onderhoud - 7,8 - 8,9

Overige bedrijfslasten - 18,6 - 18,2

Totaal bedrijfslasten - 42,3 - 36,3

6,5 9,6

Rentebaten 0,2 0,3

Rentelasten - 10,5 - 9,5

Resultaat voor belastingen - 3,8 0,4 Huren en vergoedingen De huren en vergoedingen zijn toegenomen met € 0,9 miljoen. Deze toename kwam als volgt tot stand:

• Reguliere huurverhoging per 1 juli 0,6 • Opleveringen projecten 0,1 • Andere redenen, zoals harmonisatie ineens bij bewonersmutatie 0,2

Totaal 0,9 Overige bedrijfsopbrengsten

• Hogere opbrengsten Short Stay en tijdelijk beheer 1,6 • Diversen 0,4

Totaal 2,0

29

Afschrijvingen/waardeveranderingen Op grond van de herziene Richtlijn 645 voor de Jaarverslaggeving, wordt vanaf 2012 afgeschreven op de bedrijfswaarde. De post afschrijving ad € 10,7 miljoen is als volgt te specificeren:

• Afschrijving op sociaal vastgoed in exploitatie - 14,1 • Afschrijving op onroerende en roerende zaken

ten dienste van de exploitatie - 0,6 • Overige waardeveranderingen 4,0

Totaal - 10,7 Lasten onderhoud De specificatie luidt:

• Planmatig onderhoud - 5,5 • Dagelijks onderhoud, incl. mutatie- en contractonderhoud - 1,6 • Uitgaven leefbaarheid - 0,7

Totaal - 7,8 De daling van de post ‘onderhoud’, met € 1,1 miljoen ten opzichte van 2011, komt nagenoeg volledig voor rekening van het planmatig onderhoud (€ 1,3 miljoen). In 2011 werden de projecten ‘groot onderhoud Hofje Kerkstraat’ en ‘vervanging liften IBB-complex’ opgeleverd. Daarnaast kwam de post ‘leefbaarheid’ circa € 0,2 miljoen hoger uit dan in 2012. Financiële continuïteit

Eind 2011 is het ondernemingsplan 2012 – 2016 opgesteld. In dit nieuwe ondernemingsplan wordt voor de komende jaren uitgegaan van een aanzienlijke groei in het aantal verhuureenheden. In de periode van het ondernemingsplan en de vier jaar daarna, wil de SSH in totaal haar voorraad uitbreiden met tussen 3.000 en 6.000 eenheden. Dit zal niet allemaal in eigendom zijn; het beheer voor derden zal worden uitgebreid met circa 2.500 eenheden. De uitbreiding zal zich ook niet allemaal in Utrecht voordoen. De SSH streeft naar een uitbreiding van het beheer buiten Utrecht met eveneens circa 2.500 eenheden. Medio 2013 is de realisatie ten opzichte van de begroting als volgt:

Deze opgave voor de komende jaren is ambitieus en kan alleen maar worden gerealiseerd bij voldoende weerstandsvermogen en een positieve ontwikkeling van de operationele kasstromen. Met andere woorden: de financiële continuïteit moet zowel op de korte als op de lange termijn gewaarborgd zijn. Om dit te bereiken zijn in het ondernemingsplan een aantal concrete financiële doelen opgenomen, zoals; verruiming van de huurinkomsten, terugdringen van de bedrijfslasten met 20% en temporisering van de stijging van de onderhoudskosten. De werkelijke ontwikkeling van de huuropbrengsten en de exploitatielasten over 2012 en het 1e kwartaal 2013, laten zien dat we ook ten aanzien van deze voornemens op koers liggen ten opzichte van het ondernemingsplan. Eind 2012 is de verhuurdersheffing voor 2013 bekend geworden. In het regeerakkoord Rutte II is voor de jaren daarna een aanzienlijke verhoging van de heffing aangekondigd, oplopend tot ruim € 2 miljard in 2017. In maart jl. is het woonakkoord van minister Blok nipt door de Eerste Kamer aangenomen. In dit akkoord, gesteund door een drietal oppositiepartijen, is de heffing afgezwakt tot € 1,75 miljard. Er bestaat nog onzekerheid over de (omvang) van de heffing voor de komende jaren. De SSH heeft in haar begroting

30

tot en met 2022 rekening gehouden met de heffing conform het woonakkoord. In dit scenario zullen de operationele kasstromen vanzelfsprekend minder worden, maar voldoende van omvang blijven om de ambities uit het ondernemingsplan waar te maken. De kaders voor het aantrekken van financiële middelen staan onder meer in het treasury-statuut. De treasury doelstellingen staan in een treasury-jaarplan, dat elk jaar herzien wordt. De doelstellingen van treasury zijn onder andere het waarborgen van voldoende liquiditeit op korte en lange termijn en het beheersen van renterisico’s. Begin 2012 is het vigerende treasury-statuut herzien en aangepast aan de veranderende regelgeving binnen de corporatiesector en de veranderingen op de financiële markten. Eind 2012 heeft het ministerie beleidsregels afgekondigd voor het gebruik van financiële derivaten door woningcorporaties. In het 1e kwartaal van 2013 wordt het treasury-statuut op deze regelgeving aangepast. In de volgende onderdelen zijn gegevens opgenomen over financierbaarheid, ontwikkeling van weerstandsvermogen, solvabiliteit, liquiditeit en bedrijfswaarde. Deze gegevens zijn ontleend aan de begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2014 – 2022. Financierbaarheid

SSH trekt vreemd vermogen aan met gebruikmaking van borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Jaarlijks beoordeelt het WSW de kredietwaardigheid van haar deelnemers. Een belangrijke voorwaarde voor borging is dat de we een positieve kasstroomontwikkeling hebben. De afgelopen jaren stelde het WSW, aan de hand van de kasstroomontwikkeling, de financieringsbehoefte voor de komende drie jaar, het zogenaamde faciliteringsvolume, vast. Voor de komende jaren wordt verwacht dat de financiële positie van corporaties zal verslechteren als gevolg van de aangekondigde heffingen (verhuurdersheffing en saneringssteun). Het WSW heeft als gevolg hiervan bekend gemaakt dat het faciliteringsvolume voor corporaties voorlopig wordt vastgesteld voor 1 jaar. Op grond van de recente beoordeling is het WSW van mening dat SSH onveranderd kredietwaardig is. Het faciliteringsvolume, gebaseerd op onze investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2012 tot en met 2014, is door het fonds vastgesteld op € 167,15 miljoen1. Volgens de (meerjaren-) begroting 2013 - 2022 is een faciliteringsvolume van € 130 miljoen voldoende om de verwachte investerings- en herfinancieringsverplichting voor de jaren 2013 en 2014 na te komen. Ook voor de jaren na 2014 resteert na normatieve aflossing een positieve operationele kasstroom. Op grond hiervan verwachten wij geen problemen met betrekking tot de borging van de toekomstige investeringen en de herfinanciering van bestaande leningen. In onderstaande figuur is voor de begrotingsperiode een overzicht opgenomen van de kasstroomontwikkeling en de normatieve aflossing van de leningen.

1 Het WSW kan het faciliteringsvolume bijstellen aan de hand van nieuwe prognoses, feiten en omstandigheden. Het vrijgegeven faciliteringsvolume bedraagt eind maart 2013 € 103 miljoen. Hiervan is sinds 1 januari 2012 € 40 miljoen ingezet voor nieuwe leningen.

31

Beheersing renterisico

Naast het veiligstellen van de financierbaarheid is de beheersing van het renterisico een belangrijke taak voor het waarborgen van financiële continuïteit. Wij willen het renterisico zodanig spreiden, dat er een evenwichtig verloop ontstaat en dat we goed kunnen inspelen op ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Met name door (onzekere) investeringen in nieuwbouw en aankoop van verhuureenheden, ontstaat er een aanzienlijk bedrijfseconomisch renterisico. Over het algemeen wordt dit risico niet ingedekt voordat meer zekerheid bestaat over deze projecten.

Het WSW definieert het renterisico als de jaarlijkse eindaflossing van leningen, vermeerderd met de renteherzieningen in enig jaar, verminderd met geoormerkte beleggingen en reeds geborgde nieuw aangetrokken financiering. Dit renterisico mag maximaal 15% van de restant hoofdsom van de leningenportefeuille bedragen. Zoals zichtbaar in onderstaand figuur voldoen we, op 2013 en 2017 na, ieder jaar aan deze eis. De jaren 2013 en 2017 vertonen een lichte overschrijding van de WSW-norm van 15%, veroorzaakt door de twee aangetrokken “leningen met variabele hoofdsom (LVH)” van elk € 10 miljoen. In 2019 lopen beide leningen af. Gelet op de verwachting dat de leningenportefeuille de komende jaren in omvang verder zal toenemen, zal deze lichte overschrijding de komende jaren geleidelijk verdwijnen.

In onderstaande overzicht is het WSW-renterisico voor de komende jaren weergegeven.

Ontwikkeling weerstandsvermogen en solvabiliteit

Een van de kaders voor het financiële beleid is dat het weerstandsvermogen van SSH niet onder het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen, zoals vastgesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), zal uitkomen. Twee maal per jaar beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onze financiële positie en brengt hierover verslag uit in de vorm van een solvabiliteits- en een continuïteitsoordeel. In augustus 2012 heeft het Centraal Fonds het continuïteitsoordeel 2012 uitgebracht. Op grond van de door ons ingediende prognosegegevens over 2012, concludeert het Fonds dat de activiteiten van de SSH in financieel opzicht passen bij onze vermogenspositie. Dit leidt, evenals voorgaande jaren, tot de hoogste score, te weten een A1-oordeel2. Volgens de berekeningen zal het volkshuisvestelijk vermogen van de SSH afnemen van 35,3% ultimo 2010 tot 20,4% ultimo 2016, maar blijft hiermee boven de vastgestelde ondergrens van 17,5%. De ondergrens lag een jaar daarvoor nog op 12%. De sterke stijging is een gevolg van de invoering van de huurtoeslagheffing. In de berekeningen is het CFV uitgegaan van invoering in 2014. Inmiddels is bekend dat de heffing, zij het slechts voor een beperkt bedrag, ingaat in 2013. Inmiddels is ook bekend geworden dat de corporaties een saneringssteunheffing krijgen opgelegd in 2013 en volgende jaren, onder andere als gevolg van de financiële problemen van Vestia. Deze heffing is nog niet in de cijfers van het CFV meegenomen.

2 2011: 88% van de corporaties A1-oordeel (2009: 84%).

32

Eind oktober 2012 hebben wij het solvabiliteitsoordeel 2012 ontvangen. Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2011 concludeert het Fonds dat het vermogen van de SSH ultimo 2011 (solvabiliteit 44,3%) groter is dan het vastgestelde risicobedrag (15%), wat tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Indien rekening zou worden gehouden met de huurtoeslagheffing dan zou de solvabiliteit uitkomen op circa 33%. Omdat de heffing ten tijde van het oordeel nog niet wettelijk was opgelegd, is het Centraal Fonds bij haar oordeel uitgegaan van de vermogenspositie exclusief de heffing. De begroting 2013/meerjarenbegroting 2014 - 2022 is eind 2012 opgesteld op basis van onze interne parameters en met als uitgangspunt het ondernemingsplan 2012 – 2016. Volgens deze berekeningen zal de solvabiliteit in de begrotingsperiode tot 2022 als gevolg van omvangrijke investeringen eerst dalen tot een niveau van circa 28% eind 2015. Hierna stijgt de solvabiliteit weer gestaag tot circa 41% in 2022. Bij het bepalen van de resultaten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

- Huurverhoging (jaarlijkse aanpassing per 1 juli) 2013 : 3,8% eigen beleid (inflatie + 1,5%) 2014 t/m 2022 : 3,5% eigen beleid (inflatie + 1,5%) - Huurderving in de exploitatierekening per jaar 2012 t/m 2022 : 1,0% eigen beleid - Stijging variabele lasten per jaar 2013 : 2,3% eigen beleid 2014 t/m 2022 : 2,0% beleid CFV - Stijging onderhoudslasten 2013 : 2,3% eigen beleid OP 2014 t/m 2017 : 2,0% eigen beleid OP 2018 t/m 2022 : 3,0% beleid CFV - Rentepercentage (10 jaar) gehanteerd voor financieringsbehoefte

2013 : 3,5% eigen beleid 2014 : 3,75% eigen beleid 2015 : 4,0% eigen beleid 2016 : 4,5% eigen beleid 2017 t/m 2022 : 5,25% beleid CFV

- Verhuurdersheffing (per € 1.000 WOZ-waarde) 3

2013 : € 0,13 beleid CFV 2014 : € 3,65 beleid CFV 2015 : € 4,51 beleid CFV 2016 : € 5,43 beleid CFV 2017 t/m 2022 : € 6,38 beleid CFV

- Saneringsheffing (in een percentage van de jaarhuur)

2013 : 4,0% beleid CFV 2014 : 3,0% beleid CFV 2015 : 3,0% beleid CFV 2016 : 2,0% beleid CFV 2017 t/m 2022 : 1,0% beleid CFV

3 Bedragen zijn gebaseerd op een totale heffing voor de sector van € 2 miljard. De cijfers uit het woonakkoord

2013 gaan uit van een heffing van totaal € 1,75 miljard. Deze recente wijziging is nog niet in de begrotingscijfers verwerkt.

33

Ontwikkeling bedrijfswaarde 2012 – 2022

De begroting 2013/meerjarenbegroting 2014 – 2022 is op de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving aangepast. De SSH hanteert al enkele jaren als actuele waarde begrip de bedrijfswaarde per product-markt combinatie (PMC). Deze sluit namelijk goed aan bij de typering van ons bezit als bedrijfsmiddel en niet als vastgoedbelegging met het oog op verkoop. Voor nieuwbouw en aankoop van bezit wordt bij ingebruikname de bedrijfswaarde berekend. Indien de stichtingskosten hoger uitkomen dan de bedrijfswaarde wordt de zogenaamde onrendabele top direct ten laste van het resultaat gebracht. De bedrijfswaarde kan zich in de toekomst zowel positief als negatief ontwikkelen, afhankelijk van de ontwikkelingen in de parameters. In de begrotingsperiode wordt geïnvesteerd in diverse nieuwbouwprojecten. Dit onroerend goed wordt grotendeels toegevoegd aan bestaande PMC’s. In onderstaand overzicht is voor de jaren 2012 tot en met 2022 de ontwikkeling van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde weergegeven.

Rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio) De rentedekkingsgraad (ICR) geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom, de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen (leningen en bankkrediet) kan worden betaald. Ook geeft dit kengetal aan in hoeverre de SSH nog leningen, met de daaraan verbonden rentelasten, aan kan gaan. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner het risico dat we niet onze renteverplichtingen na kunnen komen. De berekening van de ICR wordt gebaseerd op de netto kasstroom, na ontvangen rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en heffing bijzondere projectsteun. In onze sector wordt over het algemeen een ondergrens voor de ICR gehanteerd van 1,3. In de grafiek op de volgende pagina is de verwachte ontwikkeling van de ICR opgenomen voor de jaren 2013 t/m 2022. Uit de grafiek blijkt dat de ICR in die periode ruim boven de ondergrens van 1,3 blijft.

34

Liquiditeit

Binnen de financiële structuur zijn naast de kapitaal- en vermogenscomponenten op lange termijn ook de middelen en verplichtingen op korte termijn van belang. De liquiditeit is de verhouding tussen de vlottende activa en de kortlopende schulden. Bij een goede liquiditeit kunnen we steeds voldoen aan onze korte termijnbetalingsverplichtingen. Een liquiditeit van groter dan één is voldoende. Ultimo 2012 bedroeg de liquiditeit 0,4. Indien noodzakelijk zal, bij een tekort aan liquide middelen, lang vreemd vermogen worden aangetrokken om de liquiditeit te verbeteren.

Financiering In het jaar 2012 is het schuldrestant van de langlopende leningen per saldo met circa € 0,4 miljoen afgenomen tot € 199 miljoen. Er werden twee leningen met een hoofdsom van € 7 en € 5 miljoen afgelost in verband met het bereiken van de contractuele einddatum. De rentepercentages waren 4,94 respectievelijk 5,36%. Voor de herfinanciering werd een nieuwe lening van € 12 miljoen aangetrokken tegen een tarief van 4,22%. Als gevolg van deze mutatie daalde het gemiddelde rentepercentage over de leningenportefeuille in het verslagjaar verder tot 4,35% (2011: 4,44%). Daarnaast bedroeg de reguliere jaarlijkse aflossing € 0,4 miljoen.

Derivaten In het jaar 2011 Hebben we drie derivaten contracten gesloten met ABN Amro Bank. Deze derivaten, met een totale onderliggende waarde van € 40 miljoen, kennen geen eenzijdige voorwaarden als margin-calls, CSA’s, breaks etc. De contracten zijn gesloten met als doel het afdekken van het zekere renterisico op het project ‘De Trip’ in Utrecht. De start van de bouw wordt verwacht rond het vierde kwartaal 2013. Aanvullend merken wij op dat rente-instrumenten (derivaten) overeenkomstig het treasury-statuut slechts ingezet mogen worden voor afdekking van renterisico’s. In onderstaand overzicht zijn de modaliteiten van de Swaps opgenomen.

Hoofdsom Type Storting Einddatum SSH

betaalt

SSH ontvangt

€ 10,0 miljoen Swap 1-jul-2013 1-jul-2023 3,0200% 3 maands Euribor

€ 15,0 miljoen Swap 2-jan-2014 2-jan-2024 3,1400% 3 maands Euribor

€ 15,0 miljoen Swap 1-jul-2014 1-jul-2025 3,2675% 3 maands Euribor

Interne risicobeheersing

SSH opereert financieel volledig zelfstandig. Die zelfstandigheid houdt in dat op een verantwoorde manier met onze middelen moet worden omgegaan. In deze paragraaf zijn de belangrijkste risico’s beschreven en de beheersmaatregelen die ervoor getroffen zijn. 1. Administratieve organisatie-interne controle risico’s Het gaat hierbij om risico’s van onbetrouwbare informatievoorziening als gevolg van een gebrekkig stelsel van administratieve organisatie en interne controle. Met betrekking tot deze risico’s zijn bij ons de volgende beheersinstrumenten aanwezig:

• voor het personeel zijn functiebeschrijvingen aanwezig; • de procuratie is vastgelegd; • er zijn actuele beschrijvingen aanwezig van bestaande procedures; • van de belangrijkste processen zijn werkbeschrijvingen aanwezig; • er is een systeem van kwartaalrapportage; • er is een integriteitsprotocol/gedragscode; • er is een ‘Klokkenluiderregeling’ .

Wij hebben de AO/IC-functie ondergebracht bij een medewerker die rechtstreeks rapporteert aan de directeur. 2. Frauderisico’s In 2009 is door Deloitte een frauderisicoscan uitgevoerd. De uitkomsten van het rapport geven aan dat wij voldoende maatregelen hebben getroffen om de kans op fraude te minimaliseren. Een aantal relevante aanbevelingen voor verbetering is gedurende de laatste jaren verwerkt in de procedures.

35

3. Woningmarktrisico’s SSH acht de woningmarktrisico’s op dit moment minimaal. We kennen van oudsher geen leegstand en de vraag naar studentenkamers is nog altijd groter dan het aanbod. Het aantal ingeschreven studenten bij de Universiteit Utrecht en de overige onderwijsinstellingen voor welke wij in de Nederland actief zijn, neemt nog ieder jaar toe. De prognose voor het komende decennium geeft een constante groei van studentenaantallen aan. Uitgangspunt bij nieuwbouw of het verwerven van woningen van derden is primair, dat de eenheden aansluiten bij de woonwensen van de student. Gewilde locaties in Utrecht zijn met name de oostkant van de stad en het Utrecht Science Park, en in de overige studentensteden veelal de binnenstedelijke locaties en die in de nabijheid van de onderwijsinstellingen. Om de woningmarktrisico’s te beheersen wordt door ons gebruik gemaakt van:

• een systeem om periodiek de klanttevredenheid te meten (Feeddex100); • woningmarkt- en woonwensenonderzoek in eigen opdracht (eventueel met

samenwerkingspartners), dan wel de landelijke studentenmonitor Apollo van Kences en het Ministerie van BZK.

SSH heeft een huurbeleidsplan waarin per complex gedifferentieerde streefhuurniveaus zijn opgenomen. Gezien het bovenstaande, achten wij het marktrisico van geringe omvang. 4. Risico’s met betrekking tot het overheidsbeleid De afgelopen jaren zijn er grote wijzigingen aangebracht in het overheidsbeleid. Het betreft hier fiscale maatregelen, het vervallen van faciliteiten en specifieke branchemaatregelen, zoals de sanerings- en de verhuurdersheffing. Deze hebben grote invloed gehad op onze financiële positie. In de toekomst zullen deze gevolgen voelbaar blijven. We verwachten dat het overheidsbeleid de komende jaren aan veranderingen onderhevig blijft. Het ligt in de lijn der verwachting dat dit een verdere nadelige invloed zal hebben op onze positie. In eerste instantie zullen we proberen dit te compenseren door het genereren van extra opbrengsten uit bijvoorbeeld het beheer voor derden. Daarnaast zetten we het beleid van de afgelopen jaren voort op het gebied van kostenbeheersing. Mochten deze maatregelen nog niet voldoende zijn, dan zullen we in het uiterste geval gebruik maken van de mogelijkheid om in ‘slechte’ tijden af te zien van geplande investeringen. In de meerjarenprognose wordt de ruimte gehouden om hierop te sturen. 5. Financiële risico’s Alle activiteiten en plannen van SSH worden jaarlijks vertaald in een begroting/meerjarenbegroting. Jaarlijks wordt deze begroting/meerjarenbegroting nader uitgewerkt voor een periode van tien jaar. De realisatie wordt bewaakt via de jaarlijkse verantwoordingsstukken. De belangrijkste financiële risico’s betreffen het niet kunnen waarborgen van onze financiële continuïteit, alsmede het financierings- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s voldoende te kunnen beheersen zijn onder meer de volgende maatregelen getroffen:

• het definiëren van een minimale solvabiliteitseis conform de vastgestelde ondergrens van het CFV; • het blijvend voldoen aan de kredietwaardigheideis van het WSW; • de Raad van Commissarissen stelt jaarlijks de begrenzing bevoegdheden directeur vast; • het hanteren van een liquiditeitsprognose; • het hanteren van een investeringsstatuut; • het hanteren van een treasurystatuut ten behoeve van alle treasuryactiviteiten; • het voorzien in een treasuryjaarplan; • het renterisico wordt gelimiteerd door jaarlijks als plafond de WSW norm van 15% te hanteren; • rente-instrumenten worden alleen gebruikt voor het afdekken van renterisico’s; • het hanteren van een leningen vervalkalender; • het beheersen van de risico’s bij verbindingen; • het bewaken en analyseren van de huurachterstanden.

6. Projectrisico’s Met het complexer worden van de projectontwikkeling en grond- en objectverwerving gedurende het laatste decennium, zijn de risico’s bij projecten toegenomen. Als projectrisico’s gelden bijvoorbeeld vertragingen, het achterwege blijven van de benodigde vergunningen en onvoorziene budgetoverschrijdingen. Wanneer daarnaast SSH onvoldoende ‘in control’ is bij een project, wordt het risico gelopen dat er verplichtingen worden aangegaan buiten autorisaties, het programma van eisen niet wordt gevolgd, onjuiste of geen aanbestedingsprocedures worden gevolgd of de bouwregelgeving niet wordt gevolgd. Naarmate we meer projecten in voorbereiding of ontwikkeling hebben, nemen deze risico’s sterk toe. De bewaking van deze risico’s geschiedt langs drie lijnen.

• Allereerst worden alle projecten in de kwartaalrapportages aan de Raad van Commissarissen gemonitord aan de hand van een aanduiding in welke van de onderscheidene projectfases een

36

project zich bevindt en op welke wijze het project vordert. Dit is gekoppeld aan alle relevante financiële informatie.

• Ten tweede worden de projecten intern beheerst met verder verdiepende actuele en betrouwbare informatie over de projectresultaten en kasstromen. Er worden van afgewikkelde projecten nacalculaties gemaakt op grond waarvan nieuwe bedrijfswaardeberekeningen worden opgesteld en inzichtelijk gemaakt voor het managementteam. Het managementteam krijgt deze informatie ter goedkeuring aangeboden.

• Ten derde komt - ten behoeve van de voorbereiding van de besluitvorming in de Raad van Commissarissen - de investeringscommissie op afroep bijeen indien er sprake is van mogelijke verwerving van grotere projecten, die het financiële mandaat van de directie overstijgen of in gevallen waarbij afstemming over risico’s bij projectontwikkeling raadzaam is.

7. Onderhoudsrisico’s Het gaat hierbij onder meer om het risico van hogere onderhoudslasten door onvoldoende inzicht in de kwaliteit van het woningbezit en/of de marktontwikkelingen. Ter beheersing van deze risico’s:

• beschikt de SSH over een systeem voor strategisch voorraadbeheer; • wordt jaarlijks een schouw op het bezit uitgevoerd waarvan de uitkomsten worden vertaald naar

de (meerjaren)onderhoudsbegroting; • wordt jaarlijks de (meerjaren)onderhoudsbegroting geactualiseerd; • wordt gewerkt met kengetallen voor dagelijks onderhoud (klachten-, mutatie- en

contractonderhoud); • wordt de woningcartotheek van het woningbezit continue actueel gehouden.

8. Fiscale risico’s Hierbij gaat het om de risico’s van het niet naleven van de regelgeving en de daaruit voortvloeiende naheffingen en boetes. Gelet op het toenemende fiscale regime waar corporaties mee te maken krijgen, wordt in een vroeg stadium inzicht gezocht omtrent de diverse fiscale aspecten. Om deze risico’s voor ons te beperken wordt geregeld gebruik gemaakt van externe expertise. Samenvattend Resumerend kan gesteld worden dat SSH zich bewust is van de hierboven genoemde risico’s en dat er in belangrijke mate reeds maatregelen getroffen zijn om mogelijke risico’s te vermijden dan wel te beheersen. De risicoafweging en de verantwoording daarover is voor het management en de interne toezichthouders vanuit de good-governancegedachte een steeds belangrijker rapportage-onderdeel. Verklaring over de besteding van middelen

SSH heeft in het verslagjaar haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

37

Governancestructuur De SSH is een Toegelaten Instelling ex artikel 70 van de Woningwet en heeft de rechtsvorm van stichting. Door de verantwoordelijk Minister is de SSH in 2009 landelijk toegelaten. Het bestuur van de SSH bestaat uit één persoon. De heer A.F.R. (Ton) Jochems, geboren in 1955, is als directeur-bestuurder in dienst getreden in 2000. Het betreft een aanstelling voor onbepaalde tijd. Hij bekleedt geen nevenfunctie. Artikel 7 lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector bepaalt dat de SSH dient te voorzien in een intern toezichthoudend orgaan. Dit orgaan is onze Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen was in 2012 als volgt samengesteld:

• drs. M.L. van Kleef (voorzitter)

• drs. P.H.M. Tankink (plaatsvervangend voorzitter)

• prof. dr. E.J.J. Schenk MBA (lid)

• drs. J.J.H. Roncken (lid)

• drs. M. van der Linden (lid)

De heren Roncken en Van der Linden zijn benoemd op voordracht van huurdersorganisatie BoKS, de heer Schenk is benoemd op voordracht van de Universiteit Utrecht en Hogeschool Utrecht. Bestuur en Raad onderschrijven de Governancecode Woningcorporaties, de Aedescode, de Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en de Honoreringscode Commissarissen. De SSH volgt op één punt de in de Governancecode opgenomen uitwerking niet: Onafhankelijkheid commissarissen

In september 2011 is de heer prof. dr. E.J.J. Schenk MBA benoemd als lid van de Raad van Commissarissen met ingang van januari 2012. De heer Schenk is al lange tijd werkzaam bij de Universiteit Utrecht en derhalve bij een organisatie die een belangrijke zakelijke relatie met de SSH heeft. In dit licht bezien is hij niet onafhankelijk op grond van artikel III.2.2d van de Governancecode. Omdat de heer Schenk niet betrokken is, noch geweest, bij de besluitvormingsprocessen rond deze relatie, acht de Raad van Commissarissen hem in staat zijn rol als commissaris adequaat te vervullen. Belanghebbenden Tot haar belangrijkste belanghebbenden rekent de SSH huurders(organisaties), gemeenten, onderwijsinstellingen, collega-corporaties en maatschappelijke ondernemingen. De SSH staat een beleid van samenwerking nadrukkelijk voor vanuit de visie dat de eigen doelstellingen en die van de samenwerkingspartner zo het best kunnen worden gerealiseerd. De SSH stemt haar ambities en doelen af met de huurdersorganisaties, de gemeenten en onderwijsinstellingen in haar werkgebied. Deze categorieën belanghebbenden hebben meegewerkt aan de totstandkoming van het vigerende ondernemingsplan. Zodoende houdt de SSH rekening met de wensen en verwachtingen van haar belanghebbenden. Door middel van het jaarverslag en in het reguliere overleg met de verschillende partijen, legt de SSH verantwoording af over de realisatie van doelstellingen. Het overleg wordt daarnaast aangewend voor een dialoog over deze realisatie.

38

Raad van Commissarissen

Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie, de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op:

• realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingsproces; • naleving van toepasselijke weten regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 16 van de statuten omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het huishoudelijk reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 9 maart 2011. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen:

• het BBSH, de Aedescode, de Governance Code, de Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en de Honoreringscode Commissarissen;

• het ondernemingsplan 2012 – 2016; • de begroting 2012 en meerjarenbegroting 2013 – 2020; • statuten; • samenwerkingsovereenkomst BoKS/SSH; • kasstroomontwikkeling; • risico-en beheersingssysteem en planning en controlcyclus; • treasury-statuut; • toetsingskader verbindingen; • prestatieafspraken gemeente Utrecht ‘Bouwen aan de Stad'.

Raad van Commissarissen

Volgens de statuten telt de Raad vijf tot zeven leden. De huidige Raad van Commissarissen wordt gevormd door vijf leden. Met ingang van januari 2012 heeft mw. Van Kleef het voorzitterschap overgenomen van dhr. Huijsmans. Het jaar 2012 was ook het laatste zittingsjaar in de Raad van dhr. J. Roncken. Dhr. Roncken heeft de laatste acht jaar verschillende functies voor de SSH vervuld, eerst als lid, later ook als lid van de auditcommissie en vooral als toezichthouder met oog voor de belangen van de huurder. In de tweede helft van 2012 is de SSH gestart met de voorbereiding voor de werving van een nieuwe commissaris onder externe begeleiding. In samenwerking met enkele bestuursleden van de SSH-bewonerskoepel BoKS en een uit de Raad van Commissarissen samengestelde selectiecommissie, bestaande uit mevrouw Van Kleef en de heer Tankink, is besloten tot externe werving voor deze bewonerszetel. Dit zal in 2013 resulteren in een bindende voordracht van BoKS. In het verslagjaar 2012 was de Raad als volgt samengesteld. Drs. M.L. van Kleef (lid) Mevrouw Van Kleef is algemeen directeur van de Raad voor de Kinderbescherming, een taakorganisatie van het Ministerie van Justitie en het Programmaministerie voor Jeugd en Gezin. Zij was tot 2006 wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen, Groen en Water bij de gemeente Utrecht. Daarvoor bekleedde zij diverse functies onder andere bij de gemeente Den Haag, waaronder

39

sectordirecteur van de sociale dienst en bestuursadviseur wethouder. Van 1998 tot 2001 was zij werkzaam als zelfstandig adviseur. Zij is geboren in 1952 en bekleedt een nevenfunctie te weten:

• lid Raad van Commissarissen Vitens (waterleidingbedrijf); Mevrouw Van Kleef is benoemd bij SSH per januari 2008 en op grond van een positief oordeel van de Raad van Commissarissen over haar functioneren eind 2011 herbenoemd voor een tweede en laatste termijn van 2012 – 2017. Deskundigheidsgebied: volkshuisvesting, jeugdzorg en openbaar bestuur. Zij is lid van de remuneratiecommissie en benoemd als voorzitter van de Raad, welke functie zij per 1 januari 2012 uitoefent. Mevrouw Van Kleef is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. Drs. J.J.H. Roncken (lid) De heer Roncken is zelfstandig adviseur en houdt zich voornamelijk bezig met het managen van projecten in de stedelijke vernieuwing in het land, veelal in opdracht van corporaties en gemeenten. Hij maakt deel uit van het netwerk ORKA-advies en was voorheen onder andere adviseur/procesbegeleider op tijdelijke basis van de gezamenlijke Utrechtse corporaties (STUW) en mededirecteur van Laagland Advies BV. Hij is geboren in 1953 en bekleedt onder andere de volgende functies: • DGA van Orka-advies Jan Roncken BV; • aandeelhouder Middenin BV; • bestuursvoorzitter Straatnieuws Utrecht. De heer Roncken is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie BoKS. Hij is benoemd in september 2004 en voor een tweede en laatste termijn herbenoemd tot januari 2013. Deskundigheid: volkshuisvesting, procesmanagement en financiën. De heer Roncken is lid van de auditcommissie. De heer Roncken is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. Drs. P.H.M. Tankink (lid) De heer Tankink is sinds 2001 directeur van Corio Nederland Retail B.V. Voorheen was hij onder meer werkzaam als directielid Winkel Beleggingen Nederland, als commercieel manager Onderzoek & Acquisitie ABN/AMRO Projectontwikkeling en als sectiehoofd Bedrijfscontacten bij de gemeente Utrecht. Hij is geboren in 1956 en bekleedt onder andere de volgende nevenfuncties:

• bestuurslid NEPROM (Nederlandse Vereniging van projectontwikkelingsmaatschappijen) sinds 2003. Voorzitter Commissie Commercieel Vastgoed van NEPROM;

• diverse commissiefuncties bij NIMA Bouw en de Nederlandse Raad voor de winkelcentra (NRW); • lid van de Raad van Advies van de Stichting voor Toegepast Geografisch Onderzoek (STOGO).

Hij is benoemd per januari 2008 en op grond van een positief oordeel van de Raad van Commissarissen over zijn functioneren eind 2011 herbenoemd voor een tweede en laatste termijn van 2012 – 2016. Deskundigheidsgebied: vastgoed / projectontwikkeling en financiën. De heer Tankink is lid van de investeringscommissie en van de remuneratiecommissie. De heer Tankink is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties.

40

Drs. M. van der Linden De heer Van der Linden is geboren in 1982 en werkzaam als beleidsadviseur voor de gemeente Haarlemmermeer. In deze functie is hij tevens accountmanager voor diverse corporaties die in deze gemeente werkzaam zijn. Na afronding van zijn opleiding Sociale Geografie en planologie met specialisatie Stadsgeografie en een masteropleiding MSc Development and Planning aan het University College London was hij werkzaam als consultant bij Quintis, waar hij onder andere werkte als adviseur voor diverse corporaties bij projecten zoals woonruimteverdeling, prestatieafspraken, bewonersparticipatie, fusiebegeleiding en als visitator voor Raeflex. Nevenfunctie:

• bestuurstrainer bij politieke jongerenorganisatie Jonge Democraten; • redacteur en vertaler van artikelen voor het tijdschrift Agora (magazine voor sociaalruimtelijke

vraagstukken). De heer Van der Linden is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie BoKS (BewonersKoepel SSH). Hij is benoemd in januari 2011, aftredend in januari 2015 en herbenoembaar voor een tweede termijn. Deskundigheid: strategie en beleid, bewonersparticipatie, besluitvormingsmethoden De heer Van der Linden is lid van de investeringscommissie. De heer Van der Linden is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. Prof. dr. E.J.J. Schenk MBA (lid) De heer Schenk is Voltijds Hoogleraar Economische Wetenschappen, i.h.b. Organisatie- en Strategievraagstukken; tevens Research Fellow, Tjalling C. Koopmans Research Institute, beide aan het Departement Economie (Faculteit Rechtswetenschap, Economie en Bestuurs- en Organisatiewetenschappen), Universiteit Utrecht (sedert 1 september 2002). Hij is geboren in 1949 en bekleedt onder andere de volgende nevenfuncties:

• Member, High-level Experts Group European Governance, FEPS, Brussel sedert 2011; • Plv. Kroonlid, Sociaal-Economische Raad, ’s Gravenhage, sedert 2010; • Lid, Raad van Commissarissen, Connexxion Holding NV, Amsterdam, sedert 2010; • Voorzitter, Prof. F. de Vries Stichting, Rotterdam; sedert 2010 • Fellow, NETSPAR, Universiteit van Tilburg, sedert 2010; • Secretaris-penningmeester, Stichting Politieke Economie, Amsterdam, sedert 2009; • Fellow, ENCORE, Faculteit Economie en Bedrijfskunde, Universiteit van Amsterdam, sedert

2006; • Associate Fellow, CIBAM, Judge Business School, University of Cambridge (UK), sedert

2004; • Lid, Commissie van Redactie, Economisch Statistische Berichten, sedert 2004; • Lid, diverse beoordelingscommissies Vidi-Vici, NWO, sedert 2002; • Associate Editor, International Journal of the Economics of Business, sedert 1992; • Associate Editor, International Review of Applied Economics, sedert 1992; • Voorzitter Bestuur, Stichting GRASP Research, Rotterdam, sedert 1987.

De heer Schenk is benoemd op voordracht van de Universiteit Utrecht tezamen met Hogeschool Utrecht. Hij is benoemd in september 2011 voor een eerste termijn tot 2016 en daarna herbenoembaar voor een tweede termijn. Deskundigheid: economische vraagstukken, strategie en bedrijfsvoering. De heer Schenk is lid van de auditcommissie. De heer Schenk is niet onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties, zie hiervoor hoofdstuk 7.

41

Taak en werkwijze

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de realisatie van de beoogde doelen. In de kwartaalrapportages wordt melding gemaakt van de relevante gegevens over de bedrijfsvoering, de projectontwikkeling en relevante externe ontwikkelingen. De voorzitter van de Raad voert maandelijks overleg met de bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 vijf keer vergaderd. De Raad van Commissarissen heeft overleg gehad met een afvaardiging van de ondernemingsraad. Leden van de Raad van Commissarissen houden contact met de huurdersorganisatie BoKS. De accountant is aanwezig geweest bij de behandeling van de jaarrekening. De leden van de Raad van Commissarissen zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen. Besluiten en gespreksonderwerpen van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar vergaderd op 21 maart, 23 mei, 27 juni, 26 september en 28 november. Vier maal per jaar wordt als vast punt aan de hand van een kwartaalrapportage en een overzicht van lopende projecten en prospects uitvoerig gesproken over de stand van zaken binnen de SSH gespiegeld aan de begroting en het meerjarenplan. Naast deze reguliere vergaderingen heeft de Raad in 2012 ook een werkbezoek gebracht aan een Jebber project in voorbereiding: het voormalige De Boo-terrein in Utrecht met een presentatie van het bijgestelde ondernemingsplan van Jebber. Samengevat en beperkt tot de belangrijkste zaken zijn in die vergaderingen verder onder meer de volgende besluiten genomen en is gesproken over de volgende gespreksonderwerpen: Op 21 maart is besloten over de afwikkeling van BV/CV Jebber (SSH en Mitros) en het Treasurystatuut

2012. Jebber gaat zonder Mitros verder met SSH als enige aandeelhouder.

Tevens heeft de RvC de ingestemd met de beoordeling van de bestuurder over 2011 en de

prestatieafspraken voor 2012, ingebracht door de remuneratiecommissie. Aan de orde was ook het

(positieve) oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over de SSH. Andere thema’s van deze

vergadering waren o.a. het Medewerker TevredenheidsOnderzoek, de evaluatie van de integriteitscode en

het overzicht van de vastgoedprojecten.

In de vergadering van 27 juni zijn het Jaarverslag 2011, het accountantsverslag en de controleverklaring na

toelichting door accountant BDO vastgesteld. Ook is ingestemd de Jaarrekeningen van CV De Witte

vrouwen (Singelzicht) en CV Uithof III (Casa Confetti). Op verzoek van enkele deelnemers in de CV Uithof

III zijn participaties van uittredende vennoten ingekocht. Tevens heeft de RvC ingestemd met

investeringsbeslissingen m.b.t. de ontwikkeling van studentenhuisvesting aan de Pannekoekendijk te Zwolle

en starterswoningen op de Kop van Lombok te Utrecht (Jebber/ Buenos Aires). De accountant is

herbenoemd en gesproken is over het profiel en de werving van een nieuw RvC lid na het vertrek van

commissaris Roncken per 1-1-2013.

Informatief is gesproken over mogelijke nieuwe uitbreidingen van SSH-activiteiten in Maastricht en

Rotterdam, beide in het short-staysegment. Rotterdam betrof de onderhandelingen met Vestia voor de

overname van bestaande en nieuw te bouwen studentenhuisvesting. Deze onderhandelingen hebben begin

2013 geleid tot een prijsovereenstemming tussen SSH en Vestia van 1400 eenheden in Rotterdam. Voor

deze overname is goedkeuring van het WSW/CFV vereist, deze procedure is nog gaande.

In de vergadering van 26 september zijn door de RvC geen besluiten genomen, maar is wel gesproken over

de stand van zaken van een groot aantal ontwikkelingen (ArtCampus, Johanna, Jebber-projecten,

waaronder De Kaap), alsmede ontwikkelingen rond de Woningwet en de BV Woonwagens Utrecht. In een

overleg met de accountant is gesproken over de financiering van DAEB- en niet-DAEB projecten.

42

De laatste vergadering van 2012 van 28 november stond volop in het teken van de maatregelen die het

nieuwe kabinet voor ogen heeft m.b.t. de woningcorporaties. De verhuurdersheffing van in totaal 2 (1,7)

miljard euro voor de hele sector zal ook SSH niet onberoerd laten. Over de consequenties voor de

uitvoering van het meerjarig ondernemingsplan is uitgebreid gesproken. Besluiten zijn genomen over de

Begroting 2013 en de Meerjarenbegroting 2014-2020, over het bouwplan Johanna in De Uithof, over de

beleidsregels voor derivaten in het Treasurystatuut 2013 en over de begroting van SSH’s deelnemingen.

Ook is de regeling begrenzing bevoegdheden directeur geëvalueerd.

In deze laatste vergadering van het jaar heeft de RvC besloten tot een externe zelfevaluatie van haar

functioneren en Dr. P. Nobelen te Blaricum de opdracht verstrekt deze uit te voeren (eerste kwartaal 2013).

28 november was de laatste vergadering van Commissaris J. Roncken die 8 jaar lang een zeer gewaardeerd

lid van de RvC is geweest.

Andere onderwerpen in deze vergadering waren de Huurovereenkomst Provinciehuis (voormalig

Provinciehuis wordt verbouwd tot studenteneenheden en door SSH in beheer genomen) en de teruggave

van € 560.000,- servicekosten aan de huurders.

Strategie en beleid

Ten behoeve van de vergadering van 28 november heeft de directeur voor de Raad een notitie geschreven met daarin de stand van zaken van de ontwikkeling, de context en de mogelijke toekomst van de SSH-activiteiten buiten Utrecht. De conclusie was dat de werkzaamheden van de SSH buiten Utrecht een eigen dynamiek hebben gekregen. Onder invloed van de veranderingen in de sector, is de rol van de SSH veranderd van verlener van bescheiden steun aan HBO-steden naar een volwaardige als landelijk studentenhuisvester. De Raad deelde de conclusie van de directeur dat de SSH deze positie als uitgangspunt zou moeten nemen en haar beleid zou moeten richten op het versterken van de positie van landelijke studentenhuisvester in Nederland. De consequenties daarvan zullen in 2013 aan de orde komen in een themabijeenkomst.

Zelfevaluatie De jaarlijkse zelfevaluatie is zoals boven vermeld in de laatste vergadering van het jaar gestart onder begeleiding van een externe deskundige. Aangezien derhalve zoals aangegeven de evaluatie pas in 2013 zal zijn afgerond, zullen de belangrijkste conclusies en verbeterpunten worden vermeld in het jaarverslag van dat jaar.

Onafhankelijkheid

SSH is van mening dat artikelen in de statuten en het huishoudelijk reglement voldoende waarborg bieden

om de onafhankelijkheid te garanderen en te waken tegen tegenstrijdige belangen. SSH beschikt over een

integriteits-/gedragscode (vastgesteld in 2005). Deze is breed in de organisatie besproken en in 2012 weer

geevalueerd. Er wordt een register bijgehouden van relevante besluiten. SSH beschikt sinds 2008 over een

klokkenluidersregeling.

In 2012 is geen sprake geweest van transacties, waarbij leden van de Raad van Commissarissen of het

bestuur met tegenstrijdige belangen betrokken waren. De onafhankelijkheid van de leden van de Raad van

Commissarissen is met één uitzondering (zie hoofdstuk 7) in overeenstemming met de bepaling III2.2. van

de Governancecode Woningcorporaties.

In 2012 is binnen SSH geen melding gemaakt van onregelmatigheden en is er geen gebruik gemaakt van

de klokkenluidersregeling.

Deskundigheid en samenstelling

De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden. Deze is gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten. De profielschets is in 2012 herijkt in verband met de werving van een nieuw lid.

43

Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is onder meer belast met de voorbereiding van het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van het bestuur ten behoeve van de Raad. De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden. In 2012 werd deze commissie gevormd door mevrouw Van Kleef en de heer Tankink. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de Raad. Het aantal vergaderingen van de commissie in 2012 bedroeg twee. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Remuneratiecommissie in 2012 onder meer de volgende onderwerpen besproken:

• realisatie doelen ondernemingsplan, betrokkenheid stakeholders; • voorbereiding prestatieafspraken 2013; • beoordeling functioneren 2012 bezoldiging 2013 directie; • werving nieuw lid Raad van Commissarissen.

De belangrijkste bevindingen en adviezen van de Remuneratiecommissie zijn, dat het bestuur goed functioneert en dat de doelen in het ondernemingsplan zijn behaald. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen over genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. De Raad heeft de bevindingen van de beoordeling van het functioneren van de directie ook buiten aanwezigheid van het bestuur besproken. De Raad heeft zich aan de bevindingen geconformeerd en besloten de bezoldiging aan te passen met 2%. Dit is vastgelegd in het remuneratierapport. Daarbij heeft de Raad de ruimte vastgesteld tot en met 2013 voor mogelijke verhogingen op basis van goed functioneren aan de hand van de verplichtingen voortvloeiden uit het huidige arbeidscontract. Het contract met de bestuurder is in 2000 aangegaan voor onbepaalde tijd. De RvC had hiervoor gekozen omdat het in die tijd gebruikelijk was. Er is geen afvloeiingsregeling getroffen. In 2012 zijn geen nieuwe afspraken gemaakt over de arbeidsvoorwaarden. Het salaris is door de RvC vastgesteld bij indiensttreding in 2000 volgens de toen geldende richtlijnen. Jaarlijks wordt bij goed functioneren dit salaris aangepast met 2%. Op 1 juli 2010 is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW) van kracht geworden. De Raad is conform de SBBW nagegaan hoe de overeenkomst met de bestuurder zich verhoudt tot de code heeft geconstateerd dat de bestaande beloning van de bestuurder hoger is dan de beloning die volgens deze nieuwe beloningscode van toepassing is, heeft tevens geconstateerd dat met inachtneming van de te respecteren afspraken van de bestaande arbeidsovereenkomst het bevriezen van de huidige beloning niet mogelijk is en samenvattend vastgesteld dat de beloning derhalve geen bijstelling behoeft. Voor 2012 bedraagt het totaal jaarinkomen volgens de richtlijnen van de SBBW € 177.005. De bij de functiegroep waar de bestuurder invalt behorende bandbreedte is van € 109.875 tot € 156.964. Het verschil wordt verklaard doordat ultimo 2006 de vroegpensioentoezegging aan de bestuurder is omgezet in een premievrij ouderdomspensioen. Er is geen sprake van een variabel salaris. Daarnaast zijn er geen afspraken gemaakt over beloning op termijn, noch over uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. Er zijn geen leningen, voorschotten, dan wel garanties verstrekt. De pensioenvoorziening is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties (SPW/Cordares). De kosten van deze voorziening komen ten laste van de werkgever. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten en de algemene secundaire arbeidsvoorwaarden van de SSH. Auditcommissie De Auditcommissie is ten behoeve van de Raad onder meer belast met het toezicht op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing, de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. In 2012 werd de Auditcommissie gevormd door de heer Roncken en de heer Schenk. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de Raad. Het aantal vergaderingen van de commissie in 2012 bedroeg twee.

44

In de vergaderingen van de commissie zijn onder andere de begroting, kwartaalrapportages, managementletter en de jaarrekening aan de orde gekomen. Daarnaast is het treasurystatuut in deze commissie besproken. Verder is de inkoop van participaties van deelnemers CV Uithof III besproken en de jaarrekeningen en begrotingen van verbindingen CV De Witte Vrouwe en CV Uithof III en Jebber. Investeringscommissie Deze commissie komt ten behoeve van de voorbereiding van de besluitvorming in de Raad op afroep bijeen indien er sprake is van mogelijke verwerving van grotere projecten, die het financiële mandaat van de directie overstijgen of in gevallen waarbij afstemming over risico’s bij projectontwikkeling raadzaam is. De investeringscommissie is zes maal bijeengekomen in 2012 en is daarnaast een aantal malen geconsulteerd in het kader van haalbaarheidsonderzoeken en risicotaxaties met betrekking tot de aankoop van enkele projecten. Ook de stand van zaken van de projecten, zoals KPN-terrein, Aurora, Johanna wordt in deze commissie doorgesproken. De commissie heeft adviezen uitgebracht aan de Raad over het project Pannekoekendijk in Zwolle (samen met deltaWonen), Buenos Aires (Jebber), transactie Vestia-Stadswonen. De commissie werd in 2012 gevormd door de heer Tankink en de heer Van der Linden. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de Raad. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. Eind 2010 heeft de Raad aan de hand van een evaluatie besloten tot aanpassing van de honorering van leden en voorzitter per 1 januari 2011 conform de door de VTW vastgestelde en verplicht toepasbaar verklaarde code. In 2012 kwam in een tweede stap de honorering van de commissarissen op het niveau van de voor SSH geldende rang. Naam functie Bruto vergoeding Onkosten

vergoeding totaal

M.L. van Kleef J.J.H. Roncken P.H.M. Tankink M. van der Linden E.J.J. Schenk

Voorzitter Lid Lid Lid Lid

€ 10.400 € 3.600 € 8.000 € 8.000 € 7.923

€ 77

€ 8.000

Op de website www.sshxl.nl is nadere informatie over de organisatie te vinden. SSH is bereid op verzoek informatie en/of reglementen toe te sturen.

45

Geconsolideerde jaarrekening 2012

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2012

VOOR RESULTAATBESTEMMING

BALANS PER

ACTIVA Toelichting 31-12-2012 31-12-2011

x € 1.000 x € 1.000

VASTE ACTIVA

MATERIELE VASTE ACTIVA 1

- Sociaal vastgoed in exploitatie 1.1 323.324 318.113

- Inventaris gemeubileerde verhuur 1.2 810 565

- Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.3 8.240 5.309

- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.4 6.687 6.910

Totaal materiële vaste activa 339.061 330.897

VASTGOEDBELEGGINGEN 2

- Commercieel vastgoed in exploitatie 2.1 34.918 34.057

Totaal vastgoedbeleggingen 34.918 34.057

FINANCIELE VASTE ACTIVA 3

- Deelnemingen 3.1 1.074 1.033

- Te vorderen BWS-subsidies 3.2 413 624

- Belastinglatenties 3.3 833 926

- Overige financiele vaste activa 3.4 979 1.032

Totaal financiële vaste activa 3.299 3.615

Totaal vaste activa 377.278 368.569

VLOTTENDE ACTIVA

VOORRAAD 4 - -

VORDERINGEN 5

- Huurdebiteuren 5.1 312 236

- Gemeenten 5.2 235 487

- Groepsmaatschappijen 5.3 - 31

- Deelnemingen en participanten 5.3 - 56

- Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.4 1.763 2.536

- Overige vorderingen 5.5 219 3.993

- Overlopende activa 5.6 549 776

Totaal vorderingen 3.078 8.115

LIQUIDE MIDDELEN 6 1.626 4.144

Totaal vlottende activa 4.704 12.259

TOTAAL ACTIVA 381.982 380.828

46

31 DECEMBER 2012

PASSIVA 31-12-2012 31-12-2011

x € 1.000 x € 1.000

GROEPSVERMOGEN 7

- Eigen vermogen 7.1 153.520 147.769

- Aandeel derden 7.2 15.161 22.188

Totaal groepsvermogen 168.681 169.957

VOORZIENINGEN

- Voorzieningen pensioen 630 635

Totaal voorzieningen 630 635

LANGLOPENDE SCHULDEN 8

- Leningen kredietinstellingen 8.1 198.867 199.262

- Waarborgsommen 8.2 71 80

Totaal langlopende schulden 198.938 199.342

KORTLOPENDE SCHULDEN 9

- Schulden aan kredietinstellingen 9.1 1.748 -

- Schulden aan gemeenten 9.2 63 31

- Schulden aan leveranciers 9.3 2.274 1.705

- Belastingen en premies sociale verzekering 9.4 360 857

- Overige schulden 9.5 742 495

- Overlopende passiva 9.6 8.546 7.806

Totaal kortlopende schulden 13.733 10.894

TOTAAL PASSIVA 381.982 380.828

47

GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012

2012 2011

x € 1.000 x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

- Huren 11 30.423 29.508

- Vergoedingen 12 5.789 5.790

- Overheidsbijdragen 13 117 59

- Geactiveerde productie eigen bedrijf 14 61 -

- Overige bedrijfsopbrengsten 15 12.386 10.566

Som der bedrijfsopbrengsten 48.776 45.923

BEDRIJFSLASTEN

- Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 16 14.694 6.528

- Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 17 1.971- 2.468-

- Erfpacht 18 42 63

- Lonen en Salarissen 19 3.970 3.767

- Sociale lasten 20 550 499

- Pensioenlasten 21 731 700

- Lasten onderhoud 22 7.161 8.454

- Leefbaarheid 23 671 481

- Lasten servicecontracten 24 5.648 5.651

- Overige bedrijfslasten 25 12.818 12.476

Som der bedrijfslasten 44.314 36.151

BEDRIJFSRESULTAAT 4.462 9.772

NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 26 1.686- -55

FINANCIELE BATEN EN LASTEN 27

- Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 231 387

- Rentelasten en soortgelijke kosten 8.958- 8.843-

- Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten 897- 153-

- Rendementsuitkering 508- 780-

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 7.356- 328

- Belastingen 28 -259 1.816

- Resultaat deelnemingen 29 12 51-

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 7.603- 2.093

- Waarvan aandeel derden 30 1.176- 2.222-

RESULTAAT TOEKOMEND AAN DE SSH 8.779- 129-

48

GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT

Volgens de directe methode 2012 2011

x € 1.000 x € 1.000

Ontvangsten van huurders 36.323 35.306

Ontvangsten van subsidiegevers 649 650

Ontvangsten overige 16.473 11.633

53.445 47.589

Betalingen aan werknemers 5.252- 4.866-

Betalingen aan leveranciers onderhoud 6.740- 9.263-

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten 1.868- 1.805-

Betalingen overige 17.488- 16.255-

-31.348 -32.189

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 22.097 15.400

Ontvangen interest 208 182

Betaalde interest 9.006- 8.723-

-8.798 -8.541

Ontvangen dividend -508 -778

Betaalde winstbelasting 1.311 -597

Kasstroom uit operationele activiteiten 14.102 5.484

Investeringen in materiële vaste activa

. Sociaal vastgoed in exploitatie 60- 733-

. Inventaris gemeubileerde verhuur 502- 154-

. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 8.212- 2.734-

. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 68- 72-

Desinvesteringen materiële vaste activa

. Sociaal vastgoed in exploitatie - -

. Inventaris gemeubileerde verhuur - -

. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - -

. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - -

Investeringen in vastgoedbeleggingen

. Commercieel vastgoed in exploitatie - -

. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging - -

. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - -

Investeringen in financiële vaste activa 4.750- 113-

Desinvesteringen in financiële vaste activa 30 663

Investeringen in onderhanden projecten - -

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -13.562 -3.143

Ontvangsten uit langlopende schulden 11.991 5.044

Ontvangsten uit uitgifte aandelen 4.350- 141

Aflossingen langlopende schulden 12.395- 5.384-

Rendementsuitkering - -

Toename kortlopend krediet 1.748 -

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -3.006 -199

Mutatie geldmiddelen -2.466 2.142

De aansluiting met de mutatie in de liquide middelen is als volgt:

Stand liquide middelen per 31 december 2011:

- Liquide middelen 4.144

Stand liquide middelen per 31 december 2012:

- Liquide middelen 1.626

Toename liquide middelen -2.518

49

50

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 EN DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2012

GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN BEPALING VAN HET RESULTAAT

ALGEMENE TOELICHTING

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december

2012. Alle bedragen luiden in euro, tenzij anders vermeld.

Activiteiten De activiteiten van de SSH, statutair gevestigd en kantoor houdende in Utrecht, zijn gericht op het

huisvesten van studenten en andere jongeren. De eenheden worden voor relatief korte perioden verhuurd en hebben voorzieningen die passen bij

de doelgroep. Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen die

zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorge-

schreven Titel 9 boek 2 BW behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard.

Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening

voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd, zoals sociaal en commercieel

vastgoed in exploitatie (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende zaken in exploitatie)

en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (voorheen onroerende goederen in

ontwikkeling ). Ook is de nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waai de

hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een

uitgebreider categoraal model als optie voorgeschreven. SSH kiest voor het categorale model.

Schattingswijzigingen Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is de schatting van de levensduur en de restwaarde bepaald

aan de hand van de good practice uit de Handreiking voor het toepassen van de RJ 645 (2011).

Toepassing herziene Richtlijn voor de Jaarverslaglegging (stelselwijziging)

Grondslagen algemeen De jaarrekening 2012 is gebaseerd op de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ (aangepast 2011).

Stelselwijziging In het verslagjaar 2012 is een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving als gevolg van integrale toepassing van de herziene RJ 645. Dit betekent met name dat met ingang van boekjaar 2012

onroerende zaken worden geclassificeerd als hetzij sociaal, hetzij commercieel vastgoed. Daarnaast wordt het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging. Deze

classificatie/kwalificatie heeft gevolgen voor de waardering van de onroerende zaken, zoals

toegelicht bij de grondslagen inzake vaste activa.

De vergelijkende cijfers in de balans over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen, waarbij de invloed van de stelselwijziging rechtstreeks in het

eindvermogen is verwerkt. Herrekening van het beginvermogen is namelijk praktisch niet mogelijk, zodat deze herrekening in overeenstemming met Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 140

‘Stelselwijzigingen’ achterwege is gelaten. Het effect van de stelselwijziging op het eigen vermogen per 31 december 2011 bedraagt € 0, - en het effect op het resultaat 2012 bedraagt € 0, -

De effecten op de individuele posten worden in de toelichting bij de desbetreffende posten

uiteengezet.

51

Consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van de SSH zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de

groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De gecon-

solideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van de SSH.

De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken

rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het

vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde

jaarrekening tot uitdrukking gebracht.

Groepsmaatschappijen Uithof III CV

Deze CV is in 2006 opgericht. SSH is beherend vennoot en deelt tevens in de economische voordelen en risico’s, vanuit het gestorte kapitaalbelang. De SSH heeft daarmee beleidsbepalende invloed en

derhalve heeft consolidatie plaatsgevonden in deze jaarrekening. De jaarrekening van Uithof III CV is voor 100% geconsolideerd. Het aandeel derden in het gestort kapitaal is onder het eigen vermogen

apart opgenomen.

Jebber BV.

Per 31 december 2011 is het belang van de SSH verhoogd van 50% naar 100% in de BV. De jaarrekening van Jebber BV is voor 100% geconsolideerd. Het eigen vermogen van de BV

bedraagt € 8.569; het resultaat over 2012 bedraagt € 60.401. CV De Witte Vrouwe Binnen deze CV is de SSH beherend vennoot en deelt tevens in de economische voordelen en

risico’s, vanuit het gestorte kapitaalbelang. De jaarrekening CV De Witte Vrouwe is niet

geconsolideerd vanwege het geringe financiële belang. Het eigen vermogen van de CV bedraagt € 2.111.153; het resultaat over 2012 bedraagt € 23.389.

Overige deelnemingen De overige deelnemingen worden niet geconsolideerd, aangezien SSH geen beleidsbepalende invloed heeft.

Inrichting geconsolideerde jaarrekening

Consolidatie heeft plaatsgevonden volgens de integrale methode. De waarderingsgrondslagen van de

van Uithof III CV en Jebber B.V. zijn gelijk aan de waarderingsgrondslagen van de SSH.

MATERIELE VASTE ACTIVA Classificatie en kwalificatie vastgoed in exploitatie Op grond van Richtlijn 645 (2011) wordt het vastgoed in exploitatie op eenheid-niveau gesplitst in sociaal en commercieel vastgoed. Daarnaast wordt het sociaal vastgoed op portefeuilleniveau

gekwalificeerd als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel wordt gepresenteerd onder materiële vaste activa, terwijl het commercieel vastgoed

en sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt gepresenteerd onder vastgoedbelegging.

Het beleid van de SSH is vooral gericht op de volkshuisvestelijke taken. De gehele portefeuille sociaal vastgoed wordt daarom gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.

52

Sociaal vastgoed in exploitatie Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens,

het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Het maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele

instellingen en dienstverleners, die zijn vermeld op de bijlage zoals opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten

instellingen. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde, ingevuld als de

bedrijfswaarde.

Bedrijfswaarde De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen de reële waarde

gebaseerd op bedrijfswaarde. Kosten c.q. opbrengsten als gevolg van de veranderingen in de bedrijfswaarde worden verwerkt onder de post mutatie actuele waarde in de winsten

verliesrekening.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van

toekomstige exploitatieopbrengsten en -lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van

complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde.

De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Met ingang van 2012 wordt er afgeschreven op de bedrijfswaarde en worden ten laste van het

resultaat gebracht. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste

schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen

zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken

een periode van 15 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 15 jaar. De kosten van planmatig onderhoud

worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,

huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Clustering van kasstroomgenererende eenheden sluit aan bij het interne beleid en bedrijfsvoering.

De complexindeling leidt in totaal tot dertien complexen en is als volgt tot stand gekomen.

De eerste insteek betreft de gemeente waarin het bezit is gelegen: Utrecht, Zeist, Bunnik en Amersfoort. Hierbij is het bezit in de gemeenten Zeist, Bunnik en Amersfoort als drie zelfstandige

complexen benoemd. Voor het bezit in de gemeente Utrecht is een nadere opsplitsing toegepast. Vanwege het specifieke karakter (en benadering) is daarnaast nog een complex tijdelijk bezit

benoemd. De resterende verhuureenheden zijn verdeeld over twee complexen: stedelijke oudbouw en stedelijke nieuwbouw. Stedelijke oudbouw betreft bezit dat niet door SSH zelf is gesticht, terwijl

de stedelijke nieuwbouw de panden betreft die door SSH zelf zijn gebouwd. Als laatste is een complex benoemd waar het KPN terrein aan de Fockema Andrealaan is ondergebracht.

53

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

• Jaarlijkse huurverhoging : 2,3 % voor 2012 en vanaf 2013 2%

: vanaf 2013 5 jaar een extra huurverhoging van

maximaal 1,5% tot bereiken van de streefhuur

: vanaf 2013 voor 5 jaar huurharmonisatie bij mutatie tot

het bereiken van de streefhuur

• Jaarlijkse huurderving : 1%

• Jaarlijkse stijging variabele lasten : 2 % vanaf 2013

• Jaarlijkse stijging onderhoudslasten : 2 % t/m 2017, 3 % vanaf 2018

• Jaarlijkse stijging lonen en salarissen : 3 % vanaf 2013 inclusief periodieken

• Onderhoudskosten : op basis van de meerjaren onderhoudsbegroting

• Disconteringsvoet : 5,25 %

• Grondwaarde : In de bedrijfswaarde wordt als restwaarde de actuele

grondwaarde gehanteerd rekening houdend

met een stapelingsfactor.

• Levensduur : indien hiertoe aanleiding bestaat is de

oorspronkelijke theoretische levensduur aangepast

aan de verwachte economische exploitatieduur. Dit

geschiedt overigens alleen bij investeringen in bestaand

bezit.

• Verkoop/Sloop : Er bestaan geen plannen voor verkoop/sloop.

Deze zijn derhalve ook niet ingerekend in de

bedrijfswaarde.

• Heffingsbijdrage Centraal Fonds : Er is voor vijf jaar verhuurdersheffing ingerekend

• Kasstromen : De kasstromen zijn medionumerando contant gemaakt.

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte gebruiksduur en worden volgens de lineaire

methode berekend op basis van een vast percentage van de bedrijfswaarde, rekening houdend met een eventuele restwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Bij

bepaling van de afschrijvingen, wordt de componentenbenadering toegepast, waarbij de volgende levensduren worden gehanteerd:

- Casco 40-50 jaar - Installaties 20-25 jaar

- Inrichting 10-15 jaar Op grond wordt niet afgeschreven.

De ongerealiseerde herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is bij eerste waardering tegen actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in de overige

reserves, aangezien op grond van BBSH artikel 26.1 geen sprake is van een herwaarderingsreserve.

De jaarlijkse waardemutatie (na afschrijving) van de bedrijfswaarde ten opzichte van voorgaand jaar wordt als volgt verwerkt:

- Waardevermeerderingen worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt als ongerealiseerde herwaardering in de overige reserves, tenzij sprake is van een terugneming

van een waardevermindering van hetzelfde complex die voorheen als last was verwerkt in de winsten verliesrekening. De terugneming van een waardevermindering wordt verwerkt

in de winsten verliesrekening onder de post overige waardeverminderingen vastgoedportefeuille en is niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in

voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn

verantwoord.

54

- Waardeverminderingen worden in de winsten verliesrekening verwerkt onder de post

overige waardeverminderingen vastgoedportefeuille, tenzij sprake is van ongerealiseerde

herwaardering in de overige reserves van hetzelfde complex. De vermindering van de ongerealiseerde herwaardering wordt verwerkt in de overige reserves tot het bedrag dat

met betrekking tot het desbetreffende complex in de ongerealiseerde herwaardering is opgenomen.

Inventaris gemeubileerde verhuur De inventaris gemeubileerde verhuur wordt gewaardeerd op basis van aanschaffingswaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. De afschrijvingstermijn bedraagt 5 jaar.

Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot

een waardeverhoging worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

Verwerking periodiek groot onderhoud De onderhoudslasten, waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit

dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief. De onderhoudslasten worden direct in het resultaat verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft sociaal vastgoed in aanbouw ten

behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. Dit vastgoed in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten

van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde

van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende

kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de explotatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van

aanschaffingswaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. De afschrijvingstermijnen luiden als volgt:

- kantoorruimte lineair 50 jaar - inventarissen lineair 5 jaar

- automatiseringsapparatuur lineair 5 jaar

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige

commercieel vastgoed.

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde (marktwaarde).

De reële waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat

Waardeveranderingen van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winsten verliesrekening onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

Daarnaast ontstaat een ongerealiseerde herwaardering in de Overige reserves voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de reële waarde en de historische kostprijs. Op

vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft vastgoed in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed.

Het vastgoed in aanbouw wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten,

55

toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directie-

voering.

De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de verwachte

realiseerbare waarde na oplevering (taxatiewaarde) en de verwachte stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling,

wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bijdragen in

het exploitatietekort is opgenomen tegen de contante waarde. De jaarlijkse mutatie betreft

toegerekende rente tegen het subsidierendement, onder aftrek van de ontvangen bijdragen.

De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van het rentepercentage waartegen de subsidie contant

is gemaakt en beloopt vanaf het moment van vaststelling maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel

van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.

Deelnemingen

Deelnemingen waarin invloed van betekenis op zakelijk en financieel beleid worden uitgeoefend,

worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde; deelnemingen waarin dit niet het geval is worden

gewaardeerd op verkrijgingsprijs. Bij de waardering van deelnemingen wordt rekening gehouden

met waardedalingen indien deze duurzaam is.

Actieve belastinglatentie De actieve belastinglatentie is opgenomen rekening houdend met tijdelijke verschillen tussen

waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante

waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente. De netto rente bedraagt 4 % onder

aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25,5%).

Overige financiële vaste activa Leningen u/g

De verstrekte leningen (leningen u/g) zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met mogelijk duurzame waardeverminderingen. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is

opgenomen onder de vlottende activa.

VOORRAAD

Het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor verkoop) wordt

gewaardeerd tegen vervaardigingprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingprijs

omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.

VORDERINGEN

De debiteuren, overige vorderingen en overlopende activa zijn opgenomen tegen nominale waarde.

Voor mogelijk oninbare vorderingen is een voorziening gevormd gebaseerd op statische benadering.

LIQUIDE MIDDELEN Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf

maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan

kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

56

GROEPSVERMOGEN EN AANDEEL DERDEN

Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag

van het netto belang in de betreffende groepsmaatschappijen.

Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft worden

de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden,

tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen

aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is,

worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.

LANGLOPENDE SCHULDEN

Leningen

De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten of lineair systeem.

De aflossingsverplichtingen voor het komende jaar zijn vermeld in de toelichting op specifieke posten

in de balans.

Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd

op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening

wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

Grondslagen financiële instrumenten (effectieve financiële derivaten) Binnen het treasurybeleid van de SSH dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van het renterisico.

Onder financiële instrumenten worden zowel de primaire financiële instrumenten, zowel vorderingen, en schulden, als de financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële

instrumenten wordt verwezen naar de toelichting per balanspost. Financiële derivaten worden toegelicht onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.

Voor de financiële derivaten past de SSH kostprijshedge-accounting toe. Het effectieve deel van de

financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen de reële waarde gewaardeerd.

De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winsten

verliesrekening verwerkt.

57

GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties

en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het

jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde

waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde:

- materiële vaste activa in exploitatie

Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s

met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,

gebaseerd op de verrichtte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te

verrichten diensten.

Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond

van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed

inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de

ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid

van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

HUREN

Deze post betreft de huuropbrengsten onder aftrek van huurderving, exclusief vergoedingen voor

leveringen en diensten.

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar

2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 %. De opbrengsten uit hoofde van huur worden

aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging

van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

VERGOEDINGEN Dit betreft de ontvangen vergoeding voor leveringen en diensten. Jaarlijks wordt het saldo teveel

ontvangen c.q. nog te vorderen afgerekend met de bewoners. OVERHEIDSBIJDRAGEN

Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de

regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstij-

gingen.

BEDRIJFSLASTEN

AFSCHRIJVINGEN

De afschrijvingen op inventaris gemeubileerde verhuur en materiële vaste activa ten dienste van de

exploitatie worden gebaseerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats

volgens de lineaire methode. Er wordt geen rekening gehouden met een mogelijke restwaarde. Op

grond wordt niet afgeschreven. Met ingang van 2012 wordt er ook afgeschreven op de

bedrijfswaarde. De kosten van het actief worden stelselmatig toegerekend aan de levensduur in de

vorm van jaarlijkse afschrijvingen.

58

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door

gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot

investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

LONEN, SALARISSEN EN SOCIALE LASTEN Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de

winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

PENSIOENEN De regeling betreft een toegezegd pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW).

Hierbij is pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtelijke leeftijd, afhankelijk van

leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van

een toegezegde bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling betaalt de groep op verplichtte, contractuele of vrijwillige basis premies

aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft de SSH geen verdere verplichtingen

uit hoofde van deze pensioenregeling.

De SSH heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullen

bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als

personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als

overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige

betalingen.

LASTEN ONDERHOUD

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud

verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het

verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden

nog niet zijn uitgevoerd op de balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende

verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud alsmede het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd door

derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zicht van activeerbare kosten door het feit dat er

geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Onder deze post worden de kosten opgenomen die zijn gemaakt in het kader van de gewone

bedrijfsuitoefening zoals huisvestingskosten, kosten Raad van Toezicht, algemene kosten,

belastingen, verzekeringen, kosten leveringen en diensten en dergelijke.

NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERING VASTGOEDPORTEFEUILLE De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op de

verandering van de waarde in het verslagjaar van op reele waarde gewaardeerde activa

(commercieel vastgoed).

FINANCIELE BATEN EN LASTEN

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve

rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening

gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

59

BELASTINGEN

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare

winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen

vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen

belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn

vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en

eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale

boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er

in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum

herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende

belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan

een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van

25 %.

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen en

heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is

nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling).

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na

bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen en schulden.

AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN NIET GECONOLIDEERDE ONDERNEMINGEN Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en

financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomen aandeel in het resultaat

van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij de SSH geldende

grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt

uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de

financiële baten en lasten.

60

KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Deze methode gaat uit van een

weergave van kasstromen onderverdeeld naar activiteiten. Het kasstroomoverzicht maakt onderscheid in de operationele, investerings- en

financieringsactiviteiten. De mutatie in de liquiditeitspositie wordt bepaald door op het saldo van deze drie activiteiten de

mutatie van de bankkredieten in mindering te brengen. Aan de operationele kasstroom zijn naast de activiteiten die voortkomen uit het exploiteren van

woningen, de betalingen voor personeel, overige bedrijfslasten en belastingen opgenomen.

Ook de uitgaven en ontvangsten uit hoofde van interest worden aan deze kasstroom toegerekend. Onder de investeringskasstroom zijn opgenomen de ontvangsten uit het verkopen van woningen en

de uitgaven die voortvloeien uit het aankopen, bouwen en verbeteren van woningen. Ook (des)investeringen uit hoofde van financiële vaste activa zijn opgenomen onder de

investeringskasstroom. De mutatie in de langlopende leningportefeuille is opgenomen onder de financieringskasstroom,

waarbij onderscheid gemaakt is tussen nieuw opgenomen leningen en de aflossingen op de bestaande leningen. Deze methode sluit aan op het door Corpodata gehanteerde model.

61

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (x € 1.000,--)

A C T I V A 31-12-2012 31-12-2011

x € 1.000 x € 1.000

VASTE ACTIVA

MATERIELE ACTIVA

1

Deze post is als volgt samengesteld:

1. Sociaal vastgoed in exploitatie 1.1

323.324 318.113

2. Inventaris gemeubileerde verhuur 1.2

810

565

3. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.3

8.240

5.309

4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.4

6.687

6.910

Totaal

339.061

330.897

De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde

aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend.

De overige activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten

Het onroerend goed is grotendeels gefinancierd met kapitaalmarkt leningen onder garantie van het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Daarnaast is het pand Pieterstraat 30-68 hypothecair bezwaard.

Complexindeling

De RJ (Raad voor de Jaarverslaggeving) Richtlijn 645 is van kracht. Belangrijk onderdeel hiervan is de

indeling van complexen (kasstroomgenererende eenheden) gekoppeld aan de waardering van die

complexen.

De complexindeling bevat in totaal tot 14 complexen en is als volgt tot stand gekomen.

De eerste insteek betreft de gemeente waarin het bezit van de SSH is gelegen: Utrecht, Zeist, Bunnik en

Amersfoort. Hierbij is het bezit in de gemeenten Zeist, Bunnik en Amersfoort als drie zelfstandige

complexen benoemd.

Voor het bezit in de gemeente Utrecht is een nadere opsplitsing toegepast. In eerste instantie zijn daarbij

de grootschalige complexen als zelfstandige eenheden benoemd. Het gaat daarbij om:

- Complex Uithof

- Complex Ina Boudier Bakkerlaan (IBB)

- Complex Tuindorp-West (TWC)

- Complex Stadspanden

- Complex Amsterdamsestraatweg (Plantage)

- Complex Fockema Andrealaan (KPN)

- Complex Casa Confetti (Uithof III)

Vanwege het specifieke karakter (en benadering) is daarnaast nog een complex tijdelijk bezit (spaceboxen

en de COA’s) benoemd.

De resterende verhuureenheden zijn verdeeld over twee complexen: stedelijke oudbouw en stedelijke

nieuwbouw. Stedelijke oudbouw betreft bezit dat niet door de SSH zelf is gesticht, terwijl de stedelijke

nieuwbouw de panden betreft die door de SSH zelf zijn gebouwd.

62

De mutaties in het boekjaar waren als volgt: Sociaal Inventaris Sociaal

Onroerende

Vastgoed Gemeubileerde Vastgoed en

roerende

In verhuur In zaken t.d.v.

exploitatie

ontwikkeling exploitatie

Saldo 31 december 2011:

- Aanschaffingswaarden 309.572 1.747 7.082 8.940

- Cumulatieve afschrijvingen - 76.205 -1.182 0 -2.030

- Cumulatieve waardeveranderingen 116.619 0 -1.773 0

Boekwaarden 349.986 565 5.309 6.910

Stelselwijziging per 1 januari 2012

- Boekwaarde vastgoedbeleggingen -1.902 0 0 0 - Overboek. waardeverandering

vastgoedbelegging -29.971 0 0 0

Saldo 1 januari 2012:

- Aanschaffingswaarde 307.670 1.747 7.082 8940

- Cumulatieve afschrijvingen - 76.205 -1.182 0 -2.030


Boekwaarden 318.113 565 5.309 6.910

Mutaties in het boekjaar:

- Investeringen 60 502 8.272 68

- Desinvesteringen 0 0 0 0

- Correctie afschrijvingen 0 -20 0 0

- Afschrijvingen -14.145 -237 0 -291

- Waardeveranderingen materiële vaste activa* 16.501 0 0 0

- Overboekingen 2.795 0 -2.795 0

- Overboekingen naar vastgoedbelegging 0 0 -2.546 0

- Mutatie actuele waarde 0 0 0 0

Saldo mutaties 5.211 245 744 -223


- Aanschaffingswaarden 310.525 2.249 10.013 9.008

- Cumulatieve afschrijvingen -90.350 -1.439 0 -2.321


Boekwaarden 323.324 810 8.240 6.687

* De waardeveranderingen materiele vaste activa is als volgt gepresenteerd in de jaarrekening:

- via de V&W onder overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.971

- via het eigen vermogen onder herwaardering per 31 december 14.530

16.501

Verkoop van bestaand bezit

De SSH is niet voornemens om bestaand bezit te verkopen.

63

Bedrijfswaarde

De actuele waarde (bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2012 € 323,3

miljoen (inclusief restwaarde grond).

Per complex ziet dit als volgt uit: Bedrijfswaarde Bedrijfswaarde

31-12-2012 31-12-2011

(x € 1 mln.) (x € 1 mln.)

1. Zeist 23,2 24,3

2. Bunnik 6,9 5,1

3. Amersfoort 1,7 1,7

4. Uithof 48,6 46,1

5. IBB 20,3 24,8

6. TWC 15,5 16,3

7. Stadspanden 41,7 37,5

8. Plantage 19,0 17,2

9. Tijdelijk bezit 0,3 1,2

10. Stedelijk oudbouw 17,4 15,9

11. Stedelijk nieuwbouw 79,2 81,3

12. MAX 28,0 26,5

13. Casa Confetti 21,5 21,6

323,3 319,5

Ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2011 ad € 319,5 miljoen is dit een toename van € 3,8 miljoen.

In de bedrijfwaarde 2012 is de verhuurdersheffing ingerekend voor 5 jaar. Het effect hiervan bedraagt

-/- € 4,4 miljoen. Tevens is 1,5 % extra huurverhoging ingerekend voor 5 jaar. Het effect hiervan bedraagt

€ 8,9 miljoen

31-12-2012 31-12-2011

x € 1.000 x € 1.000

VASTGOEDBELEGGINGEN

2


1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2.1 34.918 34.057

Totaal 34.918 34.057

De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde

aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend.

De overige activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten

Complexindeling

De RJ (Raad voor de Jaarverslaggeving) Richtlijn 645 is van kracht. Belangrijk onderdeel hiervan is de

indeling van complexen (kasstroomgenererende eenheden) gekoppeld aan de waardering van die

complexen.

64

De mutaties in het boekjaar waren als volgt:

Commercieel

vastgoed

in

exploitatie


- Aanschaffingswaarden 0

- Cumulatieve afschrijvingen 0

- Cumulatieve waardeveranderingen 0

Boekwaarden 0

Stelselwijziging per 1 januari 2012

- Herwaardering actuele waarde

4.086

- Overboeking uit materiele vaste activa 29.971

Saldo 1 januari 2012:

- Aanschaffingswaarde 32.770

- Cumulatieve afschrijvingen -6.443

- Cumulatieve waardeveranderingen 7.730

Boekwaarden 34.057


- Investeringen 0

- Desinvesteringen 0

- Correctie afschrijvingen 0

- Afschrijvingen op basis van historische kostprijs 0

- Waardeveranderingen materiële vaste activa -1.685

- Overboekingen 2.546

- Mutatie actuele waarde 0

Saldo mutaties 861


- Aanschaffingswaarden 35.316

- Cumulatieve afschrijvingen -6.643

- Cumulatieve waardeveranderingen 6.045

Boekwaarden 34.918

31-12-2012 31-12-2011FINANCIËLE VASTE ACTIVA 3 x € 1.000 x €1.000

DEELNEMINGEN 3.1


Deelnemingen in groepsmaatschappijen- CV De Witte Vrouwe 1.055 1.043

Andere deelnemingen- Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok - 23 - Woningnet NV 17 17 - BV Woonwagenexploitatie 2 2 Totaal deelnemingen 1.074 1.033

Het verloop van de deelnemingen is als volgt :

- CV De Witte VrouweBeginsaldo 1.043 1.035 Resultaat 12 8 Eindsaldo 1.055 1.043

- Wijkontwikkelingsmaatschappij LombokBeginsaldo 23 23 Storting - - Verkoop 23- - Resultaat - - Eindsaldo - 23

CV 'De Witte Vrouwe', te Utrecht betreft een deelneming ter financieringvoor het pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht.Dit pand wordt gebruikt voor de huisvesting van specifieke doelgroepen.De SSH is beherend vennoot en op grond hiervan hoofdelijk aansprakelijk.De deelneming is gewaardeerd op basis van netto vermogenswaarde.Op grond van de kapitaaldeelname wordt jaarlijks 50% van het resultaattoegevoegd aan de waarde van de deelneming.Het eigen vermogen van CV 'De Witte Vrouwe' bedraagt ultimo 2012 € 2.111.153.Het jaarresultaat van de CV bedraagt over 2012 € 23.389.

De Wijk Ontwikkelings Maatschappij Lombok B.V. te Utrecht is opgerichtop 9 december 1999 en heeft tot doel het ondersteunen van sociaaleconomische ontwikkelingen in de Gemeente Utrecht, met namemet het oog op de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achter-standswijken en het optimaal gebruiken beheer van vastgoed aldaar. Het maatschappelijk kapitaal is onderverdeeld in 9998 gewone aan-delen van € 453,78 en 20 prioriteitsaandelen van € 45,38 elk. In het boekjaar heeft de SSH haar belang in de BV afgestoten.De deelname van SSH bedroeg 50 gewone aandelen en 1 prioriteits-aandeel.

Woningnet NV te Utrecht is opgericht in 2000 en heeft tot doel de woonruimte van de deelnemende corporaties te verdelen en diverse vormen van dienstverlening aan woningaanbieders, gemeenten en andereprofessionele partijen aan te bieden. Het maatschappelijk kapitaal bestaat uit 900.000 aandelen van € 11,95. SSH heeft een deelneming verworven met 1423 aandelen van € 11,95.

De B.V. Woonwagenexploitatie te Utrecht, is per 1 januari 2002 opgericht.Het maatschappelijk kapitaal is verdeeld in 180 aandelen van € 100 nominaalen bedraagt in totaal € 18.000. De SSH neemt deel voor 11 aandelen.

65

31-12-2012 31-12-2011TE VORDEREN BWS-SUBSIDIES 3.2 x € 1.000 x € 1.000

Het verloop van deze post is als volgt:Beginsaldo 624 827Mutaties in het boekjaar:- Rente 28 72 - Voorgaande jaren 5- - - Ontvangen BWS subsidie 234- 275- Saldo mutaties 211- 203-

Eindsaldo 413 624

Deze post betreft de contante waarde van de subsidie voor woning-en gebouwd onder het regiem "Besluit Woninggebonden Subsidie".Deze subsidie wordt in meerdere jaren uitbetaald.

BELASTINGLATENTIES 3.3

Latente belastingvordering

Beginsaldo 926 1.010


- Bijboekingen - -

- Overboeking naar overige vorderingen 166- -

- Vrijval 259 84

Saldo mutaties 93- 84-

Eindsaldo 833 926

De latentie wordt gevormd door het verschil tussen de commerciëleen fiscale waardering van balansposten.Alle posten betreffen tijdelijke verschillenEr is gerekend met een belastingdruk van 25,5% over het saldo.

De latentie is per balanspost als volgt opgebouwd :

Compensabele verliezen

- Verslagjaar 2011 316 387

- Verslagjaar 2012 - -

Tijdelijke verschillen

- Roerende zaken in exploitatie 105 182

- Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 60- 16-

- Inventaris gemeubileerde verhuur 7- 8

- Leningen o/g 817 869

1.171 1.430

Af: Gepresenteerd onder overige vorderingen 338- 504-

833 926

De nominale waarde van de tijdelijke waardeverschillen bedraagt€ 4.268.000,--De gemiddelde looptijd van de vorderingen bedraagt 9 jaar.

66

OVERIGE FINANCIELE VASTE ACTIVA 3.4 31-12-2012 31-12-2011x € 1.000 x € 1.000


Overige leningen u/g 405 412 Overige bijdragen 574 620 Totaal vorderingen 979 1.032

Overige leningen u/gBeginsaldo 412 416 Mutaties in het boekjaar:- Aflossingen 7 6 Saldo mutaties 7- 4-

Eindsaldo 405 412

Dit betreft een verstrekte lening ten behoeve van eenwoonexperiment.De gemiddelde rentevergoeding bedroeg 4,71 %.In 2013 zal een bedrag van circa € 7.000 worden afgelost.

Tevens is hieronder opgenomen een renteloze lening aan de STUW.

Overige bijdragenBeginsaldo 620 620 Mutaties in het boekjaar:- Bijboekingen - - - Ontvangst 46 - Saldo mutaties 46- -

Eindsaldo 574 620

Dit betreft een investeringsbijdrage van de Hogeschool Utrecht in het verwachte exploitietekort voor het in 2007 opgeleverde project de Bisschoppen.De bijdrage wordt in 30 jaarlijkse gelijke termijnen uitbetaald.

VLOTTENDE ACTIVA

VOORRAAD 4


- Collegezaal Molenstraat - - - -

Dit betreft de collegezaal behorende bij ons kantoor aan de Plompetorengracht.Begin 2009 was een koopovereenkomst getekend met een aannemersbedrijf met een ontbindende voorwaarde.Ultimo 2011 is de koopovereenkomst ontbonden en heeft de SSHhet pand toegevoegd aan de activa ten dienste van de exploitatie

Het verloop van deze post is als volgt:

Beginsaldo - 535Mutaties in het boekjaar:- Investeringen - - - Overboeking naar activa ten dienste van de exploitatie - 535- Saldo mutaties - 535-

Eindsaldo - -

67

VORDERINGEN 5 31-12-2012 31-12-2011x € 1.000 x € 1.000

HUURDEBITEUREN 5.1

Deze post is als volgt samengesteld:- Huurvorderingen woningen en kamers 486 345 - Huurvorderingen commerciële ruimten 20 19 Saldo 506 364Af: Afwaardering dubieuze vorderingen 194 128 Totaal huurders 312 236

De afwaardering dubieuze vorderingen geeft het volgende verloop te zien:

Beginsaldo 128 160Mutaties in het boekjaar:Dotaties t.l.v. exploitatie wegens dubieuze huurvorderingen- Inzake woningen, kamers en commerciele ruimten 125 8 . Afboeking wegens oninbaarheid 60- 39- . Vrijval i.v.m. alsnog ontvangen vorderingen - 1- Saldo mutaties 65 32-

Eindsaldo 193 128

De huurachterstand in een percentage van de bruto jaarhuur bedraagt 0,86 (2011: 0,68)

GEMEENTEN 5.2


- Jaarlijkse bijdrage 235 486 - Miva aanpassingen - 1 Totaal gemeenten 235 487

VORDERINGEN OP GROEPSMAATSCHAPPIJEN 5.3


- Uithof III cv - - - Jebber bv - 31

- 31

VORDERINGEN OP DEELNEMINGEN EN PARTICIPANTEN 5.3


- Voorheen Jebber CV - 56 - 56

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN 5.4


- Belastingdienst latente belastingen 338 504- Belastingdienst vennootschapsbelasting 2009 - 539 - Belastingdienst vennootschapsbelasting 2010 - 748 - Belastingdienst vennootschapsbelasting 2011 - 745 - Belastingdienst vennootschapsbelasting 2012 721 - - Te vorderen omzetbelasting 704 -

1.763 2.536

68

OVERIGE VORDERINGEN 5.5 31-12-2012 31-12-2011x € 1.000 x € 1.000


- Kasgeldlening collegiale financiering (Uithof III cv) - 3.500 - Actium Assen - 40 - Patrimonium Veenendaal - 30 - Hogeschool Utrecht - 7 - Stenden Hogeschool 41 143 - Tias Nimbas 9 2 - Universiteit Utrecht, Bureau Buitenland 105 14 - Noordelijke Hogeschool - 39 - BO-EX Utrecht - 77 - Mitros Wonen Utrecht 8 26 - Overige 56 115 Totaal overige vorderingen 219 3.993

OVERLOPENDE ACTIVA 5.6

De samenstelling als volgt:

- Vooruitbetaalde assurantiepremie 154 148 - Vooruitbetaald onderhoudscontract automatisering 5 151 - Vooruitbetaalde huurafdrachten 112 144 - Vooruitbetaalde premie ziektekostenverzekering 50 54 - Borg deurwaarder Berg & Rie 85 86 - Spaceboxen Amersfoort 6 9 - Vooruitbetaalde energiekosten 36 10 - Vooruitbetaalde erfpachtcanons 16 16 - Te vorderen i.v.m. beheer derden 26 36 - Overige te vorderen en vooruitbetaalde posten 59 122 Totaal overlopende activa 549 776

LIQUIDE MIDDELEN 6

Deze post is als volgt samengesteld:Direct opvraagbaar: - Kas 2 - - ING 1.129 1.113 - Rekening-courant banken 495 3.031 Totaal liquide middelen 1.626 4.144

69

P A S S I V A 31-12-2012 31-12-2011x € 1.000 x € 1.000

GROEPSVERMOGEN 7

EIGEN VERMOGEN 7.1

Deze post is als volgt samengesteld:1- Kapitaal - - 2- Algemene bedrijfsreserve 14.250 23.029 3- Ongerealiseerde herwaardering 139.270 124.740

153.520 147.769

AANDEEL DERDEN 7.2

4- Aandeel derden 15.161 22.188 168.681 169.957

ad 1) KapitaalHet Stichtingskapitaal bedraagt € 45.Gedurende het jaar hebben zich geen mutaties in het kapitaal voorgedaan.

ad 2) Algemene bedrijfsreserveBeginsaldo per 1 januari 23.029 24.373 Uit resultaatbestemming 8.779- 1.344-

14.250 23.029 Stelselwijziging per 31 december - - Eindsaldo 14.250 23.029

ad 3) Ongerealiseerde herwaarderingStand per januari 124.740 70.481Herwaardering per 31 december 14.530 50.537

139.270 121.018 Stelselwijziging per 31 december - 3.722 Eindsaldo 139.270 124.740

ad 4) Aandeel derdenStand per 1 januari 22.188 21.295Inkoop eigen aandelen 8.526- - Uit resultaatbestemming 1.176 2.223

14.838 23.518 Stelselwijziging per 31 december 323 1.330- Aandeel derden Uithof III CV 15.161 22.188

VOORZIENINGEN

Deze post is als volgt samengesteld:- Voorziening pensioen 630 635 Totaal voorzieningen 630 635

Het verloop van de voorziening pensioen is als volgt:Beginsaldo 635 - Mutaties in het boekjaar:- Rente - - - Dotatie - 635 - Saldo onttrekkingen 5 - Saldo mutaties 5- 635

Eindsaldo 630 635

Tot en met 31 december 1990 heeft de SSH de pensioenen verzekerd bij Nationale Nederlanden.De SSH was in de veronderstelling dat deze pensioenaanspraken jaarlijk zouden worden geïndexeerd door NN.De SSH heeft haar medewerkers tussen 1991 en 1995 deze indexatie meerdere malen toegezegd.Inmiddels is vast komen te staan dat NN de pensioenaanspraken niet heeft geïndexeerd vanaf 1991.Wij hebben deze kwestie voorgelegd aan de rechtbank in Rotterdam. Eind april 2012 heeft de rechtbank uitspraakgedaan en is de SSH in het ongelijk gesteld. In overleg met onze advocaat hebben we besloten om hoger beroep aan te tekenen bij het Hof. Vooruitlopend op de uitspraak en gelet op de toezeggingen aan het personeel zal de SSH deindexatie afspraken, alsnog moeten inkopen bij een pensioenverzekeraar. De kosten hiervan zijn door een actuaris berekendop € 635.483. De onttrekking in 2012 heeft betrekking op een oud medewerker waarvan het pensioen is ingegaan in het verslagjaar.

70

31-12-2012 31-12-2011x € 1.000 x € 1.000


LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN 8.1 198.867 199.262

Het verloop van deze post is als volgt:Beginsaldo 199.262 199.646 Mutaties in het boekjaar:- Nieuwe leningen 12.000 5.000 - Aflossingen 12.395 5.384 Saldo mutaties 395- 384-

Eindsaldo 198.867 199.262

Rente- en kasstroomrisicoOnderstaand is de leningportefeuille uitgesplitst

naar percentageeuribor + 10.930 10.930 0 % - 1 % 4 197 1 % - 2 % 204 212 2 % - 3 % - - 3 % - 4 % 30.000 30.000 4 % - 5 % 112.617 107.711 5 % - 6 % 45.112 50.212 > 6 % - -

198.867 199.262

naar resterende looptijd< 1 jaar 4.004 12.000 van 1 jaar tot 5 jaar 24.784 18.320 van 5 jaar tot 10 jaar 80.500 73.250 van 10 jaar tot 15 jaar 14.541 20.600 van 15 jaar tot 20 jaar 5.000 5.000 > 20 jaar 70.038 70.092

198.867 199.262

De aflossingsverplichting met betrekking tot de langlopendeleningen bedraagt voor het jaar 2012 circa € 12,4 miljoen.Het gemiddelde rentepercentage van langlopende leningen bedraagt 4,44%

WAARBORGSOMMEN 8.2 71 80

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten bij huurders van commerciele eenheden geind en dienen als eerste zekerheid voor de voldoeningvan eventuele verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten.De waarborgsommen worden bij beeindiging van de huurovereenkomst verrekend.


SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN 9.1

Deze post is als volgt samengesteld:- Rekening Courant bank 1.748 -

1.748 -

De SSH heeft een kredietfaciliteit bij de BNG ad € 9 miljoen.

SCHULDEN AAN GEMEENTEN 9.2

Deze post is als volgt samengesteld:- Gemeente Utrecht 63 31 Totaal schuld aan gemeente 63 31

71

31-12-2012 31-12-2011x € 1.000 x € 1.000

SCHULDEN AAN LEVERANCIERS 9.3

De samenstelling is als volgt:- Crediteuren 2.274 1.705 Totaal schulden aan leveranciers 2.274 1.705

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE 9.4VERZEKERINGEN

De specificatie van deze post luidt:- Omzetbelasting - 624 - Loonheffing en premies sociale verzekeringen 242 201 - Premies pensioenen 118 32 Totaal belastingen en premies SV 360 857

OVERIGE SCHULDEN 9.5

De specificatie van deze post luidt:- Te verrekenen beheer 427 95 - Ontslagvergoeding 17 140 - Nog te ontvangen facturen onderhoud 138 96 - Diversen 160 164

742 495

OVERLOPENDE PASSIVA 9.6

De samenstelling van deze post luidt:- Niet vervallen te betalen rente 3.370 3.418 - Vooruitontvangen huren 2.279 2.092 - Nog af te rekenen servicekosten 1.503 1.100 - Nog af te rekenen Short Stay 299 403 - Woonbesturen 142 162 - Nog te betalen onroerend zaakbelasting 48 70 - Eindafrekening grond Cambridgelaan met Universiteit Utrecht 48 48 - Overige te betalen en vooruitontvangen posten 857 513 Totaal 8.546 7.806

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 10

Investeringsverplichting

De aangegane verplichting voor nieuwbouw en renovatie bedraagt ultimo 2012 € 27,9 miljoen.Dit bedrag bestaat voornamelijk uit een verplichting voor nieuwbouwproject Johanna (€ 4,5 miljoen),een turnkey overeenkomst voor het project Soho (€ 7,2 miljoen), een turnkey overeenkomst voorhet project Buenos Aires (€ 8,8 miljoen) en een turnkey overeenkomst voor het project de Kaap (€ 7,3 milljoen)

Onderhoudsverplichting

Ultimo 2012 is voor een bedrag ad € 0,9 miljoen onderhoudsverplichtingen aangegaan.De onderhoudsverplichting heeft betrekking op de onderhoudsbegroting 2012.

Financieringsverplichting

In 2009 is een geldlening afgesloten met een variabele hoofdsom. Het gaat hier om een BNG-lening waarbij een som van maximaal 10 miljoen ter beschikking wordt gesteld.Ultimo 2012 is een bedrag van 5 miljoen opgenomen. Het verplichte deel is 20% van de hoofdsom, zijnde 2 miljoen euro. Dit wordt het vaste deel van de geldleninggenoemd. Het rentepercentage is gebaseerd op 1-maands EURIBOR verhoogd met een opslag van 0,65%.

In 2010 is wederom een geldlening afgesloten met een variabele hoofdsom. Het gaat hier om een BNG-lening waarbij een som van maximaal 10 miljoen ter beschikking wordt gesteld.Ultimo 2012 is een bedrag van 2 miljoen opgenomen. Het verplichte deel is 20% vande hoofdsom, zijnde 2 miljoen euro. Dit wordt het vaste deel van de geldlening genoemd.Het rentepercentage is gebaseerd op 1-maands EURIBOR verhoogd met een opslag van 0,79%.

Op 23 april 2012 heeft de SSH een drietal leningen met uitgestelde storting aangetrokken bij de NWB bank.Het totaalbedrag bedraagt 40 miljoen. De stortingsdata zijn 1 oktober 2013, 31 oktober 2014 en 1 april 2015.De looptijden varieren tussen 10 en 30 jaar.

72

Effectieve financiële derivaten

Financiële instrumentenVoor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de financiële derivaten en de hiermee verbonden risico’s toegelicht.

Valutarisico'sEr is geen sprake van instrumenten ter beheersing van valutarisico's, aangezien geen transacties in vreemde valuta plaatsvinden.

Kredietrisico'sKredietrisico's worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheiden interne beheersing van huurincasso.

Renterisico’sRente-instrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities.

In het jaar 2011 hebben we drie derivaten contracten gesloten met ABN-AMRO Bank.Deze derivaten, met een totale aan te trekken onderliggende waarde van € 40 miljoen, kennen geen eenzijdige voorwaarden als margin-calls, CSA’s, breaks etc. De contracten zijn gesloten met als doel het afdekken van het zekere renterisico op het project ‘De Trip’ in Utrecht. De start van de bouw wordt verwacht rond het vierde kwartaal 2013.

Aanvullend merken wij op dat rente-instrumenten (derivaten) overeenkomstig het treasury-statuut, slechts ingezetmogen worden voor afdekking van renterisico’s.

In onderstaand overzicht zijn de modaliteiten van de Swaps opgenomen.

Obligo

WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichtingis voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuelebetalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op dezeobligoverplichting.

De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotariefwordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van hetleningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering.Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximalehoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van hetschuldrestant obligo is verschuldigd. De obligoverplichting bedraagt ultimo 2012 € 7.836.000.

Operational Lease

Het jaarbedrag van met derden aangegane leaseverplichtingen inzake vervoermiddelenbedraagt circa € 65.000. In looptijd laten deze verplichtingen zich als volgt specificeren:Bedragen in duizenden euro’s

31-12-2012 31-12-2011Looptijd tot en met 1 jaar 7 12Looptijd vanaf 1 jaar tot en met 5 jaar 34 53Looptijd vanaf 5 jaar - -

41 65

De totale leasekosten in de winst-en-verliesrekening over 2012 bedragen € 68.000.

Erfpacht

Daar waar sprake is van opstallen gebouwd op grond in erfpacht, is de Gemeente Utrecht decontractpartij. Verreweg het grootste gedeelte is afgekocht voor 50 jaar, 75 jaar of eeuwigdurend.De effecten van de herziening zijn voor zover mogelijk financieel vertaald en opgenomen in de meerjarenbegroting. Overigens zijn in de toekomst geen verplichtingen uit hoofde vanerfpacht te verwachten.

SSH Marktwaarde

Hoofdsom Type Storting Einddatum betaalt SSH ontvangt 31-12-2012

€ 10 miljoen Swap 1-jul-2013 1-jul-2023 3,0200% 3-maands euribor -€ 1.369.869

€ 15 miljoen Swap 2-jan-2014 2-jan-2024 3,1400% 3-maands euribor -€ 2.004.230

€ 15 miljoen Swap 1-jul-2014 1-jul-2025 3,2675% 3-maands euribor -€ 2.014.320

-€ 5.388.419

73

Risico's uit hoofde van Wet Ketenaansprakelijkheid

De SSH beperkt het risico uit hoofde van de Wet Ketenaansprakelijkheid door toepassing van verlegde BTW en G-rekening.

Pensioenen

De SSH is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW).De door het fonds verzorgde pensioenregeling is een toegezegd pensioenregeling.De over het boekjaar verschuldigde premies worden als kosten verantwoord.Voor per balansdatum nog niet betaalde premies wordt een reservering opgenomen.Aangezien deze verplichtingen een kortlopend karakter hebben, worden deze gewaardeerdtegen de nominale waarde. De risico's van loonontwikkeling, prijsindexatie, beleggingsrendementop het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijksebijdragen aan het pensioenfonds. Deze risico's komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening.In geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds heeft de stichting geen verplichtingtot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

Garanties

De SSH staat garant voor een lening, die de Bank Nederlandse Gemeenten heeft verstrekt aan destichting Dutch International Guarantes for Housing. De gemeente Utrecht heeft sinds 1983 eenstedenband met de gemeente Leon in Nicaragua. De gemeente Utrecht ondersteunt de gemeenteLeon met diverse projecten en heeft de Utrechtse corporaties, ter stimulering van de sociale woning-bouw, gevraagd hieraan bij te dragen. De corporaties staan nu garant voor een lening van € 295.000,waarvan de SSH 24% voor haar rekening neemt.

74

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

2012 2011x € 1.000 x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN:

HUREN 11Te ontvangen netto-huur * Woningen en kamers 26.835 25.894 * Commerciële ruimten 2.740 2.704 * Internet 1.023 1.004 Subtotaal te ontvangen huur 30.598 29.602

Af: Huurderving Wegens leegstand * Woningen en kamers 67 60 * Commerciële ruimten 65 65 * Internet 1 1 Subtotaal 133 126 Wegens overige redenen 42 32- Subtotaal derving 175 94

Totaal huren 30.423 29.508

De "te ontvangen netto-huur" is gewijzigd als gevolg van:

a. verhoging van de huren wegens algemene

huurverhoging 599 393

b. het in exploitatie komen van nieuwe woningen

en woongebouwen en aangekocht bezit 113 72

c. aanbieden breedbandinternet - 15

d. huuraanpassing als gevolg van verbeteringen - 1

f. het (tijdelijk) uit exploitatie gaan van verhuureenheden

wegens sloop/verbouwing - 51-

e. andere redenen, waaronder harmonisatie ineens

bij bewonersmutatie 284 99

996 529

VERGOEDINGEN 12Te ontvangen vergoedingen:- Overige zaken, leveringen en diensten 5.804 5.801

5.804 5.801Subtotaal

Af: Vergoedingsderving . wegens leegstand 15 11 Subtotaal 15 11

Totaal vergoedingen 5.789 5.790

OVERHEIDSBIJDRAGEN 13

- Bijdragen van de gemeenten(n) in het exploitatietekort: . Jaarlijkse bijdrage 117 59 Totaal overheidsbijdragen 117 59

75

2012 2011GEACTIVEERDE PRODUCTIE EIGEN BEDRIJF 14 Doorberekend projectbegeleiding 61 -

61 -

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN 15 x € 1.000 x € 1.0001. Vergoedingen/verrichte diensten: Opbrengsten Short Stay 5.882 5.747 Opbrengsten Tijdelijk Beheer 5.054 3.590 Afsluiten huurcontracten / Inschrijvingen woningzoekenden 200 195 Vergoeding administratie van leveringen en diensten 206 204 3. Beheer derden: Vergoeding beheer derden 425 418 4. Huisvesting en administratieve dienstverlening Kences 28 26 VTW 57 43 5. Overige: Overige baten 421 5 Nagekomen baten 113 338 Totaal overige bedrijfsopbrengsten 12.386 10.566

BEDRIJFSLASTEN

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA 16- Sociaal vastgoed in exploitatie 14.145 5.768- Inventaris gemeubileerde verhuur 257 356- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 292 404 Totaal afschrijvingen 14.694 6.528

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA 17- Bestaand bezit 1.971- 3.498- - Onrendabele investeringen nieuwbouw - 1.030

1.971- 2.468-

ERFPACHT 18- Gemeente Utrecht 42 63

SALARISSEN 19- Bruto salarissen 3.893 3.751 - Uitzendkrachten 107 45

4.000 3.796Af: Ontvangen ziekengelden 30 29 Totaal Salarissen 3.970 3.767

In de salarissen 2012 is een bedrag opgenomen voor salaris van de directeur-bestuurder.Het jaarinkomen bedroeg € 177.005 (2011 € 167.769). De pensioenvoorziening is ondergebracht bij SPW/Cordares.De kosten voor deze voorziening bedragen € 46.754 (2011: € 48.909) en komen voorrekening van de werkgever. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAOWoondiensten en de algemene secundaire arbeidsvoorwaarden van SSH.De directeur-bestuurder is in het jaar 2000 in dienst getreden. Het salaris is door deRaad van Commissarissen vastgesteld bij indiensttreding en wordt jaarlijks bij goedfunctioneren aangepast met 2%. Er is geen sprake van een variabel salaris.Daarnaast zijn er geen afspraken gemaakt over beloningen op termijn, nochover uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband.Er is geen afvloeiingsregeling getroffen. In 2012 zijn geen nieuwe afspraken gemaaktover de arbeidsvoorwaarden. De directeur-bestuurder is 36 uur per week werkzaamen is het gehele jaar 2012 in dienst geweest.

76

2012 2011x € 1.000 x € 1.000

SOCIALE LASTEN 20 550 499

PENSIOENLASTEN 21 731 700

LASTEN ONDERHOUD 22- Onderhoudslasten 7.161 8.454

De specificatie van de onderhoudsuitgaven is als volgt:

- Planmatig onderhoud 5.489 6.879 - Dagelijks onderhoud 867 817 - Mutatie-onderhoud 46 37 - Contract-onderhoud 759 721

Totaal 7.161 8.454

LEEFBAARHEID 23- Sociale maatregelen leefbaarheid 47 46 - Fysieke maatregelen leefbaarheid 624 435

671 481

LASTEN SERVICECONTRACTEN 24 kosten overige zaken, leveringen en diensten 5.648 5.651

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN 25

1. Overige kostensoorten

overige personeelskosten 311 295 huisvestingskosten 282 273 kosten Raad van Commissarissen 60 55 algemene kosten 1.429 1.446 2. Zakelijke bedrijfslasten

belastingen 1.653 1.614 verzekeringen 151 167 3. Overige lasten

lasten Short Stay 3.963 3.845 lasten Tijdelijk Beheer 4.196 2.993 onderhoud internet 245 238 heffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak 115 399 overige bedrijfslasten 413 516 4. Bijzondere lasten

Eenmalige dotatie pensioenvoorziening Nationale Nederlanden - 635 Totaal overige bedrijfslasten 12.818 12.476

In de kosten Raad van Commissarissen is een bedrag begrepen ad € 38.000 inzakebezoldiging van leden van de Raad. Daarnaast is in 2012 in opdracht van de Raad een bedraguitgegeven van € 7.500 voor werving en selectie van een nieuw lid van de Raad.

De post verzekeringen betreft de premies inclusief de eigen risico schades.

Honoraria externe accountant en de accountantsorganisatieIn de algemene kosten is een bedrag begrepen ad € 69.000 aan kosten externe accountant. Dit bedrag is te specificeren in:

BDOAudit & assurance B.V. Overige

- Onderzoek van de jaarrekening 36 25 - Andere controle opdrachten 33 22 - Andere niet controle diensten - 3

NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 26- Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.686- 55-

1.686- 55-

Dit betreft het verschil tussen de taxatiewaarden 2011 en 2012 van de commerciële vastgoedbeleggingen.

77

FINANCIELE BATEN EN LASTEN 27 2012 2011x € 1.000 x € 1.000

RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTENFinanciële vaste activa. Rente op te vorderen subsidies BWS 23 71 . Rente op overige vorderingen - - . Rente op uitgezette middelen 44 133 Liquide middelen. Rente op overige vorderingen 93 113

Totaal rente baten 231 387

RENDEMENTSUITKERINGRendementsuitkering kapitaalrekeningen 508 780

508 780

RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTENRente langlopende schulden:. Leningen kredietinstellingen 8.689 8.833 . Overige schulden 269 10 Rente kortlopende schulden:

. Rente kasgeldleningen - - Totaal rente lasten 8.958 8.843

WAARDEVERANDERINGEN FINANCIELE VASTE ACTIVA- Deelnemingen 897- 153-

Totaal waardeveranderingen 897- 153-

Dit betreft het resultaat als gevolg van de aankoop van participaties Uithof III CVvan medeparticipanten.

GROEPSRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN 7.356- 481

BELASTINGEN 28- Mutatie vordering latente belastingen 259- 313 - Vennootschapsbelasting 2006/2009 - 505 - Vennootschapsbelasting 2010 - 998 Totaal belastingen 259- 1.816

Berekening vennootschapsbelasting door winstherleiding

Resultaat uit bedrijfsuitoefening voor belastingen 7.356- 481

Bij: fiscaal lagere afschrijvingen

- fiscaal 6.013 5.946

- commercieel 14.694 6.528

8.681 582

Af: fiscaal geen waardeverandering mva

- fiscaal - -

- commercieel 1.971- 2.468-

1.971- 2.468-

Bij: fiscaal geen niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

- fiscaal - -

- commercieel 1.686 55

1.686 55

Af: fiscaal verlies derivaten

Fiscale waarde per 01-01-2011 - -

Fiscale waarde per 31-12-2011 - -

- -

78

2012 2011

x € 1.000 x € 1.000

Af: fiscale mutatie schulden 280- 241-

Af: geconsolideerd resultaat Jebber 61- -

Bij: Resultaat deelneming Jebber 61 -

Bij: Resultaat derden 12 51-

Bij: aandeel derden

- fiscaal 258- 228-

Af: vrijval energiebelasting 2007 - 14-

Af: overheidsbijdragen betreft toezegging voor 2008 117- 59-

Bij: heffing wijkenaanpak 115 399

Fiscaal resultaat conform fiscale winstberekening 512 1.544-

Af: correctie resultaat 2008 mutatie leningen u/g en o/g - -

AF: deelnemingsvrijstelling resultaat deelneming 61- 63

Bij: fiscale beperking aftrek gemengde kosten 13 13

Af: investeringsaftrek 14- 15-

Belastbaar resultaat 2012 450 1.483-

Te verrekenen verliezen 450- -

Belastbaar bedrag 2012 0 1.483-

Berekening vennootschapsbelasting :

1e schijf € 200.000,-- x 20% - -

2e schijf € 3.758.000,-- x 25,5% - -

- -

Over 2012 resteert een compensabel verlies van € 31.000.

Dit verlies kan in de komende 9 jaar worden gecompenseerd

met mogelijke winsten

RESULTAAT DEELNEMINGEN 29 - Machado BV - 1 - CV de Witte Vrouwe 12 8 - Jebber CV - 60-

Totaal resultaat deelnemingen 12 51-

AANDEEL DERDEN 30 - Jebber BV - - - Uithof III CV 1.176- 2.222-

1.176- 2.222-

VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING- Algemene bedrijfsreserve 8.779- -194

RESULTAAT VOOR BESTEMMING 8.779- 194-

79

80

Enkelvoudige jaarrekening 2012

ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2012

VOOR RESULTAATBESTEMMING BALANS PER

ACTIVA 31-12-2012 31-12-2011

x € 1.000 x € 1.000

VASTE ACTIVA

MATERIELE VASTE ACTIVA 1

- Sociaal vastgoed in exploitatie 1.1 301.772 297.895

- Inventaris gemeubileerde verhuur 1.2 810 565

- Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.3 8.240 5.309

- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.4 6.686 6.910

Totaal materiële vaste activa 317.508 310.679

VASTGOEDBELEGGINGEN 2

- Commercieel vastgoed in exploitatie 2.1 34.548 33.693

- Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 2.2

Totaal vastgoedbeleggingen 34.548 33.693

FINANCIELE VASTE ACTIVA 3

- Deelnemingen 3.1 8.035 3.593

- Te vorderen BWS-subsidies 3.2 413 624

- Belastinglatenties 3.3 833 926

- Overige vorderingen 3.4 979 1.032

Totaal financiële vaste activa 10.260 6.175

Totaal vaste activa 362.316 350.547

VLOTTENDE ACTIVA

VOORRAAD 4 - -

VORDERINGEN 5

- Huurdebiteuren 5.1 301 223

- Gemeenten 5.2 235 487

- Vorderingen op groepsmaatschappijen 5.3 73 59

- Vorderingen op deelnemingen en participanten 5.4 - 56

- Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.5 1.768 2.536

- Overige vorderingen 5.6 204 493

- Overlopende activa 5.7 549 709

Totaal vorderingen 3.130 4.563

LIQUIDE MIDDELEN 6 1.138 3.355

Totaal vlottende activa 4.268 7.918

TOTAAL 366.584 358.465

81

31 DECEMBER 2011

PASSIVA 31-12-2012 31-12-2011

x € 1.000 x € 1.000

EIGEN VERMOGEN 7

- Kapitaal 7.1 - -

- Overige reserves 7.2 162.299 147.963

- Resultaat boekjaar 7.3 8.779- 194-

Totaal eigen vermogen 153.520 147.769

VOORZIENINGEN

- Voorzieningen pensioen 630 635

Totaal voorzieningen 630 635


- Leningen kredietinstellingen 8.1 198.867 199.262

- Waarborgsommen 8.2 63 74

Totaal langlopende schulden 198.930 199.336


- Schulden aan kredietinstellingen 9.1 1.748 -

- Schulden aan gemeenten 9.2 63 31

- Schulden aan leveranciers 9.3 2.257 1.692

- Belastingen en premies sociale verzekering 9.4 352 850

- Overige schulden 9.5 741 496

- Overlopende passiva 9.6 8.343 7.656

Totaal kortlopende schulden 13.504 10.725

TOTAAL 366.584 358.465

82

WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012

2012 2011

x € 1.000 x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

- Huren 11 28.972 28.089

- Vergoedingen 12 5.463 5.435

- Overheidsbijdragen 13 117 59

- Geactiveerde productie eigen bedrijf 14 61 -

- Overige bedrijfsopbrengsten 15 12.105 10.690

Som der bedrijfsopbrengsten 46.718 44.273

BEDRIJFSLASTEN

- Afschrijvingen op materiële vaste activa 16 14.057 6.429

- Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 17 - 90-

- Erfpacht 18 42 63

- Lonen en Salarissen 19 3.781 3.767

- Sociale lasten 20 541 499

- Pensioenlasten 21 712 700

- Lasten onderhoud 22 7.068 8.353

- Leefbaarheid 23 671 481

- Lasten servicecontracten 24 5.332 5.302

- Overige bedrijfslasten 25 12.515 12.294

Som der bedrijfslasten 44.719 37.798

BEDRIJFSRESULTAAT 1.999 6.475

NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 26 1.692- -


- Rentebaten en soorgelijke opbrengsten 184 281

- Rentelasten en soortgelijke kosten 8.958 8.843

- Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten 897- 153-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 9.364- 2.240-

- Belastingen 28 259- 1.816

- Resultaat deelnemingen 29 844 230

JAARRESULTAAT NA BELASTING 8.779- 194-

83

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS VOOR RESULTAATBESTEMMING

In deze toelichting zijn uitsluitend de afwijkende posten ten opzichte van de geconsolideerde balans toegelicht.

31-12-2012 31-12-2011

x € 1.000 x €1.000

FINANCIELE VASTE ACTIVA

DEELNEMINGEN 3.1


- Uithof III CV 6.952 2.560

- CV de Witte Vrouwe 1.055 1.043

- Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok - 23

- Woningnet 17 17

- Jebber BV 9 52-

- BV woonwagenexploitatie 2 2

Totaal deelnemingen 8.035 3.593

Uithof III CV betreft een deelneming waarbij de SSH als beherend

vennoot optreedt.

De vennootschap heeft als doel het ontwikkelen financieren en exploiteren van

het complex genaamd Uithof III (Casa Confetti) gelegen op de Uithof.

De kapitaaldeelname bedraagt 7,75 miljoen euro.

Winstverdeling is naar rato kapitaaldeelname.

Het verloop van de CV is als volgt :

- Uithof III CV

Beginsaldo 2.560 2.457

Stelselwijziging per 1 januari 159-

Storting 4.750 -

Afwaardering 472- -

Resultaat 114 262

Eindsaldo 6.952 2.560

De besloten vennootschap ‘Jebber BV’ is opgericht op 15 april 2010. Op 27 december 2011 zijn de statuten van Jebber BV

gewijzigd. De vennootschap heeft per die datum ten doel:

“Het verrichten van diensten en werkzaamheden voor de in Utrecht gevestigde stichting: Stichting Studenten Huisvesting en

derden derden op het gebied van verwerven, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, verbeteren, exploiteren

en verhuren van onroerende goederen en rechten waaraan deze zijn onderworpen in de ruimste zin van het woord

en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of bevorderlijk kan zijn.”

Het verloop van de BV is als volgt :

- Jebber BV

Beginsaldo 52- 31-

Storting - 70

Aankoop - 26-

Resultaat 61 65-

Eindsaldo 9 52-

VLOTTENDE ACTIVA

VORDERINGEN 5

HUURDEBITEUREN 5.1


- Huurvorderingen woningen en kamers 474 332

- Huurvorderingen commerciële ruimten 20 19

Saldo 494 351

Af: Afwaardering dubieuze vorderingen 193 128

Totaal huurders 301 223

84

VORDERINGEN OP GROEPSMAATSCHAPPIJEN 5.3 31-12-2012 31-12-2011

x € 1.000 x €1.000


- Uithof III cv 31 28

- Jebber bv 42 31

73 59

OVERIGE VORDERINGEN 5.6


- Actium Assen - 40

- Patrimonium Veenendaal - 30

- Hogeschool Utrecht - 7

- Stenden Hogeschool 41 143

- Tias Nimbas 9 2

- Universiteit Utrecht, Bureau Buitenland 105 14

- Noordelijke Hogeschool - 39

- BO-EX Utrecht - 77

- Mitros Wonen Utrecht 8 26

- Overige 41 115

Totaal overige vorderingen 204 493

OVERLOPENDE ACTIVA 5.7

De samenstelling als volgt:

- Vooruitbetaalde assurantiepremie 154 148

- Vooruitbetaald onderhoudscontract automatisering 5 151

- vooruitbetaalde huurafdrachten 112 144

- Vooruitbetaalde premie ziektekostenverzekering 50 54

- Borg deurwaarder Berg & Rie 85 86

- Spaceboxen Amersfoort 6 9

- Vooruitbetaalde energiekosten 36 10

- Vooruitbetaalde erfpachtcanons 16 16

- Te vorderen i.v.m. beheer derden 26 36

- Overige te vorderen en vooruitbetaalde posten 59 55

Totaal overlopende activa 549 709

LIQUIDE MIDDELEN 6


Direct opvraagbaar:

- Kas 2 -

- Postbank 1.129 1.113

- Rekening-courant banken 7 2.242

Totaal liquide middelen 1.138 3.355

85

31-12-2012 31-12-2011

x € 1.000 x € 1.000

GROEPSVERMOGEN 7

KAPITAAL - -

Het Stichtingskapitaal bedraagt € 45.

Gedurende het jaar hebben zich geen mutaties

in het kapitaal voorgedaan.

OVERIGE RESERVES


1- Algemene bedrijfsreserve 14.250 23.029

2- Ongerealiseerde herwaardering 139.270 124.740

153.520 147.769

ad 1) Algemene bedrijfsreserve

Beginsaldo per 1 januari 23.029 24.373

Uit resultaatbestemming 8.779- 1.344-

Eindsaldo 14.250 23.029

ad 2) Ongerealiseerde herwaardering

Stand per 1 januari 124.740 70.481

Herwaardering per 31 december 14.530 50.537

Eindsaldo 139.270 121.018


WAARBORGSOMMEN 8.2 63 74

Deze post betreft de door huurders betaalde waarborgsommen

van commerciële eenheden.


SCHULDEN AAN LEVERANCIERS 9.3

De samenstelling is als volgt:

- Crediteuren 2.257 1.692

Totaal schulden aan leveranciers 2.257 1.692

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE 9.4

VERZEKERINGEN

De specificatie van deze post luidt:

- Omzetbelasting - 617

- Loonheffing 236 201

- Premies sociale verzekeringen en pensioenen 116 32

Totaal belastingen en premies SV 352 850

OVERLOPENDE PASSIVA 9.6

De samenstelling van deze post luidt:

- Niet vervallen te betalen rente 3.370 3.418

- Vooruitontvangen huren 2.271 2.085

- Nog af te rekenen servicekosten 1.419 1.043

- Nog af te rekenen Short Stay 299 403

- Reserveringen complexen 142 162

- Nog te betalen onroerend zaakbelasting 48 70

- Eindafrekening grond Cambridgelaan met Universiteit Utrecht 48 48

- Overige te betalen en vooruitontvangen posten 746 427

Totaal 8.343 7.656

86

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING

2012 2011

BEDRIJFSOPBRENGSTEN: x € 1.000 x € 1.000

HUREN 11

Te ontvangen netto-huur

* Woningen en kamers 25.408 24.501

* Commerciële ruimten 2.709 2.675

* Internet 1.023 1.004

Subtotaal te ontvangen huur 29.140 28.180

Af: Huurderving

Wegens leegstand

* Woningen en kamers 61 56

* Commerciële ruimten 65 65

* Internet 1 1

Subtotaal 127 122

Wegens overige redenen 41 31-

Subtotaal derving 168 91

Totaal huren 28.972 28.089

De "te ontvangen netto-huur" is gewijzigd als gevolg van:

a. verhoging van de huren wegens algemene

huurverhoging 563 367

b. het in exploitatie komen van nieuwe woningen

en woongebouwen en aangekocht bezit 113 72

c. aanbieden breedbandinternet 0 15

d. huuraanpassing als gevolg van verbeteringen - 1

f. het (tijdelijk) uit exploitatie gaan van verhuureenheden

wegens sloop/verbouwing - 51-

g. andere redenen, waaronder harmonisatie ineens

bij bewonersmutatie 284 99

960 503

VERGOEDINGEN 12

Te ontvangen vergoedingen:

- Overige zaken, leveringen en diensten 5.477 5.445

5.477 5.445

Subtotaal

Af: Vergoedingsderving

. wegens leegstand 14 10

Subtotaal 14 10

Totaal vergoedingen 5.463 5.435

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN 15

1. Vergoedingen/verrichte diensten:

Opbrengsten Short Stay 5.882 5.747

Opbrengsten Tijdelijk Beheer 5.054 3.590

Afsluiten huurcontracten / Inschrijvingen woningzoekenden 200 195

Vergoeding administratie van leveringen en diensten 206 204

2. Beheer derden:

Vergoeding beheer derden 565 542

3. Huisvesting en administratieve dienstverlening

Kences 28 26

VTW 57 43

4. Overige:

Overige baten - 5

Nagekomen baten 113 338

Totaal overige bedrijfsopbrengsten 12.105 10.690

87

2012 2011

x € 1.000 x € 1.000

BEDRIJFSLASTEN

AFSCHRIJVINGEN OP MATERIELE VASTE ACTIVA

- Sociaal vastgoed in exploitatie 13.508 5.669

- Inventaris gemeubileerde verhuur 257 356

- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitaties 292 404

Totaal afschrijvingen 14.057 6.429

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN

- Bestaand bezit - 1.120-

- Onrendabele investeringen nieuwbouw - 1.030

- 90-

LASTEN ONDERHOUD 22

- Onderhoudslasten 7.068 8.353

De specificatie van de onderhoudsuitgaven is als volgt:

- Planmatig onderhoud 5.483 6.856

- Dagelijks onderhoud 833 781

- Mutatie-onderhoud 46 37

- Contract-onderhoud 706 679

Totaal 7.068 8.353

LASTEN SERVICECONTRACTEN

kosten overige zaken, leveringen en diensten 5.332 5.302

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN 25

1. Overige kostensoorten

overige personeelskosten 293 295

huisvestingskosten 258 273

kosten Raad van Commissarissen 60 55

algemene kosten 1.296 1.435

2. Zakelijke bedrijfslasten

belastingen 1.529 1.490

verzekeringen 147 163

3. Overige lasten

lasten Short Stay 3.963 3.845

lasten Tijdelijk Beheer 4.196 2.993

onderhoud internet 236 229

heffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak 115 399

overige bedrijfslasten 422 482

4. Bijzondere lasten

Eenmalige dotatie pensioenvoorziening Nationale Nederlanden - 635

Totaal overige bedrijfslasten 12.515 12.294

Honoraria externe accountant

In de algemene kosten is een bedrag begrepen ad € 57.000 aan accountantskosten.

Dit bedrag is te specificeren in:

- Onderzoek van de jaarrekening 24 21

- Andere controle opdrachten 33 22

- Adviesdiensten op fiscaal terrein 0 0

- Andere niet controle diensten 0 3


88

2012 2011

RENTELASTEN EN SOORGELIJKE KOSTEN x € 1.000 x € 1.000

Rente langlopende schulden:

. Leningen kredietinstellingen 8.689 8.833

. Overige schulden 269 10

Rente kortlopende schulden:

. Rente op uitgezette middelen -3 27

Totaal rente lasten 8.955 8.870

RESULTAAT DEELNEMINGEN 29

- Uithof III CV 772 346

- Machado BV - 1

- CV de Witte Vrouwe 12 8

- Jebber CV - 60-

- Jebber BV 60 65-

Totaal resultaat deelnemingen 844 230

OVERIGE GEGEVENS

CONTROLEVERKLARING

STATUTAIRE BEPALINGEN RESULTAATBESTEMMING

In de statuten zijn geen bepalingen opgenomen inzake de resultaatbestemming

VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING

- Algemene bedrijfsreserve 8.779- 194-

RESULTAAT VOOR BESTEMMING 8.779- 194-

GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Na balansdatum heeft het kabinet-Rutte-Asscher een aantal regeringsmaatregelen genomen, waaronder de

verhuurdersheffing in combinatie met extra huurverhoging en de saneringsheffing. Dit heeft niet rechtstreeks invloed

op de SSH, maar wel op de vastgoedwaardering. De invloed van deze maatregelen is opgenomen

in de toelichting op de materiële vaste activa.

Op 24 januari 2013 heeft de SSH overeenstemming bereikt met stichting Vestia uit Rotterdam, over de

overname van circa 1500 verhuureenheden. Het betreft zowel 1147 eenheden in bestaande complexen alsmede

387 eenheden in het in aanbouw zijnde U-gebouw op het universiteitsterrein Woudestein.

De overnameprijs bedraagt € 63.275.000.

De levering staat gepland voor 1 juni 2013. Tot en met 31 december 2013 zal het beheer worden gevoerd

door Vestia.

89

Jaarverslag SSH 2012 - .NET Framework

Documents

Transcript of Jaarverslag SSH 2012 - .NET Framework