3

Informatie

Koersplan 2016-2020

Goed en betaalbaar wonen voor iedereen

3

Voorwoord 3

De wereld waarin we werken 4 Politieke ontwikkelingen Regionale ontwikkelingenTrends & marktontwikkelingen

Hier staan wij voor 8BouwstenenmodelVisieMissieCultuur en kernwaarden

Van droom naar daad 18Onze drie speerpunten

Wat hebben we nodig? 28Een professionele organisatie

Van vinden onze partners? 33Wat vinden onze huurders?Wat vindt de gemeente Apeldoorn?Hoe denken onze partners over themas rondom invloed?

Ambities in beeld 36

Woningbezit in beeld 38

Inhoud

Huishoudelijk medewerker

3

Goed en betaalbaar wonen voor iedereen!

De Woonmensen huisvest ruim 5.100 huishoudens in Apeldoorn. Wij vinden dat wonen een basisvoorziening is waar iedereen recht op heeft. Het lijkt zo vanzelfsprekend; een dak boven je hoofd, stromend water uit de kraan, de verwarming een graadje hoger in de koude wintermaanden. Maar die vanzelfsprekendheid geldt lang niet voor iedereen. Mensen met een beperkt inkomen of een kwetsbare positie in de samenleving hebben vaak hulp nodig om goed en betaalbaar te kunnen wonen. Voor deze mensen zetten wij ons als sociale verhuurder dagelijks in.

We maken ons zorgen over de stijgende woonlasten voor huurders. Een huur die uitstijgt boven de huurtoeslaggrens is voor velen nauwelijks op te brengen. Het is onze plicht om daar iets aan te doen, ook al maakt de politiek ons dit niet eenvoudig. Zo dragen we van elke twaalf maanden huur er twee af vanwege de verhuurdersheffing. De veranderende omstandigheden vragen om bezinning en aanscherping van ons beleid. Welke keuzes moeten we maken om onze doelgroep zo goed mogelijk te helpen en om onze financile continuteit te waarborgen? Deze vraag was de basis voor ons koersplan goed en betaalbaar wonen voor iedereen!

De richting van dit koersplan is mede bepaald door bewoners, de ge-meente Apeldoorn en andere samenwerkingspartners. Met hen hebben we gesproken over de toekomst van wonen in Apeldoorn en de rol van de Woonmensen hierin. Samen waren we het eens over drie belangrijke themas waar we ons de komende jaren op moeten richten: betaalbaar-heid, invloed voor bewoners en het creren van financile ruimte. Dit betekent niet dat andere onderwerpen onbelangrijk zijn. Ze komen echter niet op de eerste plaats.

Het koersplan 2016-2020 is geen boekwerk dat in een lade belandt, maar een overzichtelijk en vooral levendig document. We vertalen het plan in concrete acties en individuele prestaties van medewerkers. Zo zeggen we wat we doen en doen we wat we zeggen. En hier mag u ons gerust op aanspreken.

Vincent van Oordtdirecteur-bestuurder

Voorwoord

Huishoudelijk medewerker

3

De wereld waarin we werken

De wereld waarin we werken is constant in beweging. We staan voor de uitdaging om met deze veranderende omgeving om te gaan. Dit is essentieel om de continuteit van de organisatie te waarborgen en om onze doelstellingen te kunnen blijven halen. De factoren die van toepassing kunnen zijn op ons beleid staan hierna beschreven.

Huishoudelijk medewerker

5

Politieke ontwikkelingen

Vooralsnog heeft het huidige kabinet met wisselende oppositie-steun diverse hervormingsdossiers tot een goed einde gebracht. De besluiten vanuit Den Haag werken voor een groot deel door in het dagelijks werk van corporaties.

De Nieuwe WoningwetOp 17 maart 2015 stemde de Eerste Kamer in met de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, ook wel nieuwe Woningwet genoemd. De wet trad per 1 juli 2015 in werking en heeft de nodige gevolgen voor woningcorporaties. De herziening sluit overigens aan bij de aanbevelingen van de Parlementaire Enqutecommissie Woningcorporaties, die begin 2014 rapporteerde over de problemen rond woningcorporaties. Links staan belangrijke punten uit de nieuwe Woningwet opgesomd.

Belastingen en heffingenSinds 2008 moeten woningcorporaties vennootschapsbelasting afdragen voor de kernactiviteiten. In 2014 kwam daar de ver-huurdersheffing bij. Daarnaast moeten woningcorporaties bijdragen aan de steunregeling voor noodlijdende corporaties. Deze belastingen en heffingen beperken onze investerings-kracht.

Akkoord Aedes en WoonbondIn de zomer van 2015 hebben huurders (Woonbond) en verhuur-ders (Aedes) een sociaal huurakkoord gesloten voor de periode 2016-2018, met de mogelijkheid het te verlengen tot 2020. Aedes en de Woonbond willen de jaarlijkse huurstijging beperken en de huurprijs sterker koppelen aan de kwaliteit van de woning. Huurverhoging is dan niet meer afhankelijk van het inkomen van de huurder.

Corporaties keren terug naar hun kerntaak: beheren, verhuren en bouwen van sociale woningen voor mensen die een laag inkomen hebben of anderszins moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Onder voorwaarden mogen corporaties maatschappelijk vastgoed beheren.

Huishoudens met huurtoeslag moeten passend naar hun inkomen gehuisvest worden. In 2016 wordt een landelijk genormeerde passendheidstoets ingevoerd.

Woningcorporaties mogen alleen nog niet-DAEB-activiteiten ondernemen als de gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commercile partijen te vinden zijn.

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zal opgaan in een nieuw te vormen autoriteit voor het toezicht op woning-corporaties. De nieuwe autoriteit krijgt de mogelijkheid tot het geven van aanwijzingen.

Huurdersorganisaties krijgen meer en ruimere rechten.

De leefbaarheidsactiviteiten van een corporatie worden in overleg met de gemeente vastgesteld en kennen een limiet.

Huishoudelijk medewerker

6

Regionale ontwikkelingen

In Apeldoorn hebben we samen met de andere corporaties en de gemeente afspraken gemaakt over de volkshuisvestelijke opgave, vastgelegd in de prestatieafspraken 2015-2018. Samen hebben we de afgelopen jaren al veel werk verzet om de stad nog mooier en het wonen nog prettiger te maken en bewoners plukken de vruchten van die

intensieve samenwerking. Maar we zijn nog niet klaar. De focus ligt op de bestaande voorraad en de woonomgeving. We blijven samen met bewoners en organisaties in de wijken werken aan prettig en betaalbaar wonen. Feiten en ontwikkelingen waarmee we rekening houden staan hieronder weergegeven.

De financile slagkracht van partijen is beperkt.

Het aantal kwetsbaren in Apeldoorn is groter dan in de rest van het land.

Apeldoorn is een echte gezinnenstad en tot 2020 blijft het aantal inwoners gelijk.

In Apeldoorn is sprake van een dubbele vergrijzing.

Huishoudelijk medewerker

7

Trends & marktontwikkelingen

Onderstaande trends en ontwikkelingen hebben in meer of mindere mate invloed op ons beleid. We volgen de ontwikkelingen en anticiperen hierop.

Door ontgroening, vergrijzing en in toenemende mate door kleinere gezinsvormen

ontstaan meer kleine huishoudens.

Door huishoudverdunning en de toename van de doelgroep blijft de vraag naar sociale

huurwoningen onverminderd groot. Ook de toename van vluchtelingen met een

verblijfsstatus vergroot de druk.

Er is een toenemende vraag naar andere, kleinere en flexibele woonvormen.

Er ontstaat een kloof tussen mensen die goed en mensen die minder goed mee kunnen doen aan de

maatschappij. De overheid trekt zich terug waardoor meer verantwoorde-

lijkheid verwacht wordt van de individuele burger (participatiemaatschappij).

De zorgsector is continu in beweging. Zorgpartijen herbezinnen zich op hun

verdienmodel en mensen blijven langer zelfstandig thuis wonen.

Door bezuinigingen in de zorg zijn mensen steeds meer afhankelijk van

mantelzorgers.

Woningen bouwen wordt steeds makkelijker en goedkoper.

In de toekomst kan ook 3D printing hier een rol in spelen.

De markt voor koopwoningen toont herstel.

Er ontstaan meer flexibele contracten en de baanzekerheid neemt af.

Het imago van corporaties heeft deuken opgelopen.

Het is een uitdaging om vertrouwen terug te winnen.

De impact en mogelijkheden van internet groeien. Onze doelgroep zal

een toenemende behoefte hebben aan online communicatie.

Huishoudelijk medewerker

3

Hier staan wij voor

Het huisvesten van mensen is ons bestaansrecht. Onze woningen zijn in die zin een middel om dat primaire doel te dienen. Onze kracht ligt in het vermogen om samen met bewoners en andere partners het wonen in de breedste zin van het woord meer te laten zijn dan alleen verhuren en beheren. Een mooi voorbeeld zijn onze +Punten. Plekken waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, iets kunnen leren. Met andere woorden: samen meerwaarde creren.

Huishoudelijk medewerker

3

Bouwstenenmodel

In voorbereiding op dit koersplan heeft de Woonmensen het Bouwstenenmodel gebruikt als basis voor de verdere uitwerking. Aan de hand van tien bouwstenen worden de organisatie, het verdienmodel, klanten, relaties en leveranciers beschreven.

Partners Kernactiviteiten Unieke waardepositie

Klantrelatie Klantsegmenten en maatschappij

Middelen Communicatie-kanalen

Kostenstructuur Surplus Inkomsten

betaalbare woningen met een plus

een degelijke, bewonersgerichte

beheerformule

nadruk op zelfregie door huurders

mensen met een smalle beurs

mensen met een fysieke of andere

beperking

grote doelgroep senioren

digitalisering

meer ruimte voor maatwerk

huurdersonderzoek om wensen te onderzoeken

afspraak is afspraak

samenwerking huurdersgroep

verhuur sociale huursector

verkoop woningen

vernieuwing als kans

initiat