EEN KRITISCHE DOORLICHTING VAN

DE WEDERZIJDSE AANKOOP- EN

VERKOOPBELOFTE

Thomas Tuyteleers Studentennummer: 01103828

Promotor: Prof. dr. A. Wylleman

Copromotor: Mevrouw J. Callebaut

Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in de richting Master of Laws in het

notariaat

Academiejaar: 2016 – 2017

Dankwoord

Deze masterproef vormt het sluitstuk van mijn opleiding tot master in het notariaat. Hiermee

komt tevens een eind aan mijn studententijd, wat velen “de beste tijd van je leven” noemen.

Ik zou dan ook graag een aantal personen willen bedanken die hieraan hebben bijgedragen.

Vooreerst wens ik mijn promotor, Prof. Dr. A. Wylleman en mijn commissaris, mevrouw

J. Callebaut te bedanken voor het willen begeleiden van mijn masterproef. Ik ben hen beiden

zeer erkentelijk voor hun luisterend oor, hun kritische bemerkingen en hun opbouwende

feedback bij het schrijven van voorliggend werkstuk.

Daarnaast gaat een bijzonder woord van dank uit naar notaris R. Vandermander en notaris

P. Vanden Broecke. Gedurende mijn meeloopstages op hun kantoor hebben ze mijn interesse

voor het notariaat weten te prikkelen. Tevens wens ik hen te bedanken voor hun kritische

bemerkingen en het aanreiken van nieuwe invalshoeken in het kader van mijn masterproef.

Ik wil daarenboven een bijzonder woord van dank richten aan de Provinciale Kamer van

Notarissen van Oost- en West-Vlaanderen. Zonder hun hulp had ik de vragenlijst, die een

praktijkelement tracht te verwerken in voorliggend werkstuk, nooit kunnen verspreiden.

Hartelijk dank ook aan alle notarissen die deze vragenlijst hebben ingevuld.

Tot slot wil ik mijn moeder, mijn grootouders en mijn vrienden bedanken voor hun enorme

steun bij het schrijven van dit werk. Bijzondere dank gaat hierbij uit naar Jonas. Samen

hebben we er een spetterend jaar van gemaakt.

I

INHOUDSTAFEL

INLEIDING ............................................................................................... 1

HOOFDSTUK 1. BEGRIP “WEDERZIJDSE AANKOOP- EN

VERKOOPBELOFTE” ................................................................................. 4

AFDELING 1. CONTRACTBELOFTE ........................................................................................................ 4

AFDELING 2. VERKOOPBELOFTE .......................................................................................................... 5

AFDELING 3. AANKOOPBELOFTE ......................................................................................................... 7

AFDELING 4. WEDERZIJDSE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE .......................................................... 9

§1. Begrip ......................................................................................................................................... 9

§2. Geldigheidsvereisten ............................................................................................................... 10

§3. Soorten wederkerige aankoop- en verkoopbeloften .............................................................. 11

§4. De wederzijds gekruiste aankoop-verkoopbelofte met betrekking tot een subjectief

plechtig koopcontract (model De Decker) .................................................................................... 12

HOOFDSTUK 2. AANVERWANTE RECHTSFIGUREN ................................ 13

AFDELING 1. AANBOD ....................................................................................................................... 13

AFDELING 2. OVEREENKOMST ONDER OPSCHORTENDE VOORWAARDE ......................................... 14

AFDELING 3. VOORKEURBEDING ....................................................................................................... 14

AFDELING 4. HERKWALIFICATIE VAN EEN WEDERZIJDSE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE IN

KOOP ................................................................................................................................................. 15

HOOFDSTUK 3. GEBRUIK VAN DE WEDERZIJDSE AANKOOP- EN

VERKOOPBELOFTE (MODEL DE DECKER) .............................................. 19

AFDELING 1. GEBRUIK VAN DE WEDERKERIGE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE .......................... 19

§1. Op het moment van het sluiten van de onderhandse overeenkomst is de identiteit van de

koper nog niet bekend .................................................................................................................. 19

§2. Eén van de partijen weigert mee te werken aan het verlijden van de authentieke

overeenkomst ................................................................................................................................ 21

§3. Partijen wensen de authentieke akte niet te verlijden binnen de vier maand na

totstandkoming van de onderhandse koop-verkoopovereenkomst ............................................ 23

§4. De precontractuele informatieplicht ....................................................................................... 26

§5. Tussenconclusie ....................................................................................................................... 26

AFDELING 2. PRECONTRACTUELE INFORMATIEPLICHTEN BIJ DE VERKOOP VAN ONROEREND

GOED ................................................................................................................................................. 27

§1. Stedenbouwkundige informatie .............................................................................................. 27

A. Inhoud van de informatieplicht ......................................................................................... 27

B. Probleemstelling m.b.t. het model De Decker .................................................................. 28

II

§2. Bodemattest ............................................................................................................................ 30

A. Inhoud van de informatieplicht ......................................................................................... 30

B. Probleemstelling m.b.t. het model De Decker .................................................................. 31

§3. Tussenconclusie ....................................................................................................................... 34

AFDELING 3. IMPACT VAN ANTWERPEN 10 OKTOBER 2016 OP HET GEBRUIK VAN DE

WEDERKERIGE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE ............................................................................ 35

§1. Beslissing van het hof .............................................................................................................. 35

§2. Voorstel tot aanpassing van het model De Decker ................................................................. 36

A. Alternatieve verbintenis .................................................................................................... 37

B. Immobilisatievergoeding als ‘alternatieve geldsom’ ........................................................ 37

C. Kritiek................................................................................................................................. 40

D. Alternatieve oplossing ....................................................................................................... 41

AFDELING 4. HET MODEL DE DECKER EN HET WETBOEK ECONOMISCH RECHT .............................. 41

§1. Toepassingsgebied Boek VI WER ............................................................................................. 41

§2. Onrechtmatige bedingen ......................................................................................................... 42

§3. Tussenconclusie ....................................................................................................................... 45

HOOFDSTUK 4. PRAKTIJKONDERZOEK .................................................. 47

AFDELING 1. DOELSTELLINGEN ......................................................................................................... 47

AFDELING 2. RESULTATEN ................................................................................................................. 48

AFDELING 3. CONCLUSIE ................................................................................................................... 51

ALGEMEEN BESLUIT .............................................................................. 52

BIBLIOGRAFIE ........................................................................................ 54

BIJLAGE 1: VRAGENLIJST MODEL DE DECKER ........................................ 62

1

INLEIDING

1. Artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bevat de fundamenten van het

Belgische contractenrecht1:

Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben

aangegaan, tot wet.

Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de

gronden door de wet erkend.

Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

Deze beginselen zijn tevens van toepassing op de zogenaamde bijzondere overeenkomsten,

zoals de koop-verkoop. Eens de koop-verkoopovereenkomst tot stand gekomen is, zijn de

partijen hier dus definitief door gebonden en moet de overeenkomst worden uitgevoerd. In dit

kader is het dan ook van groot juridisch belang te weten op welk exact moment de

overeenkomst tot stand is gekomen.

2. In principe is de koop-verkoop in België een consensuele overeenkomst. Volgens het BW

betreft het een overeenkomst waarbij de ene partij (de verkoper) zich ertoe verbindt een zaak

te leveren, en de andere (de koper) om daarvoor een prijs te betalen.2 Deze overeenkomst

komt in theorie tot stand van zodra partijen wilsovereenstemming bereikt hebben (i.e. solo

consensu) over de prijs en het goed en dit ongeacht het feit of het goed reeds geleverd werd of

de prijs reeds betaald.3

Het consensuele karakter van de koop-verkoop impliceert tevens het translatief karakter van

de overeenkomst: de eigendomsoverdracht, en hiermee ook de overdracht van het risico, komt

tot stand louter en alleen door de wilsovereenstemming tussen partijen over de prijs en het

goed.

1 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Les obligations, t. II, Brussel, Bruylant, 1964, 436, nr. 461. 2 Art. 1582 BW. 3 Art. 1583 BW.

2

Dit is echter anders bij de verkoop van soortgoederen4, waar de eigendomsoverdracht tot

stand komt bij individualisering.5 Ook bij de koop-verkoop van toekomstige goederen is er

geen onmiddellijke eigendomsoverdracht. Deze komt pas tot stand op het moment dat het

goed bestaat. Tot slot kunnen ook partijen zelf de eigendomsoverdracht contractueel

uitstellen, bijvoorbeeld tot op het moment van het verlijden van de notariële akte houdende

koop-verkoop van een onroerend goed.6

3. Vandaag wordt in vele gevallen afgeweken van de consensuele aard van de koop-verkoop.

Zo bestaan er bij de verkoop van onroerende goederen tal van wettelijke en decretale

precontractuele informatieplichten, die tot doel hebben de kandidaat-koper te beschermen

door hem, nog vóór er een overeenkomst gesloten wordt, informatie te verstrekken over het

onroerend goed. Deze informatie moet de kandidaat-koper in staat stellen om zich een

waarheidsgetrouw beeld te vormen van het onroerend goed. Het verkrijgen van de voormelde

informatie is echter een werk van lange adem. Heeft dit tot gevolg dat, in afwachting van het

verkrijgen van de benodigde informatie, de kandidaat-verkoper en de kandidaat-koper zich

nog niet jegens elkaar kunnen verbinden?

4. Daarnaast maken de partijen, ook al is de overeenkomst reeds (consensueel) tot stand

gekomen, vaak een geschrift op van wat ze zijn overeengekomen. Dit geschrift vormt dan het

instrumentum van de rechtshandeling: het geschrift kan worden aangewend om het bewijs te

leveren van het bestaan van de overeenkomst en de modaliteiten ervan.

5. Het is vaak niet makkelijk te beoordelen of er al een overeenkomst tot stand is gekomen of

niet, en wat de waarde is van het geschrift welk de (kandidaat-) contractanten reeds hebben

opgemaakt. Er zijn immers heel wat mogelijkheden om reeds wederzijdse verbintenissen aan

te gaan en vast te leggen alvorens de authentieke akte wordt verleden (bijvoorbeeld in het

geval van een verkoop van onroerend goed). Eén van die mogelijkheden betreft het gebruik

van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte.

4 Soortgoederen, ook wel vervangbare goederen genoemd, zijn goederen die verkocht worden naar gewicht, getal of maat (art. 1585 BW). 5 Cass. 19 oktober 1979, Arr.Cass. 1979-80, 229 en Pas. 1980, 238. 6 Cass. 14 maart 1955, Pas. 1955, I, 782.

3

6. In hetgeen volgt wordt de techniek van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte

verduidelijkt en afgezet tegen een aantal aanverwante rechtsfiguren. Nadien wordt onderzocht

of deze rechtsfiguur wel een valabel alternatief weet te bieden voor de klassieke onderhandse

koop-verkoopovereenkomst betreffende onroerend goed in het Vlaams Gewest en welke, in

voorkomend geval, zoal de knelpunten zijn van de techniek. Hierbij wordt bijzondere

aandacht besteed aan een specifieke vorm van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte

(namelijk het “model De Decker”). Het laatste hoofdstuk behandelt het concrete gebruik van

het model De Decker in de notariële praktijk. Hiertoe werd een vragenlijst opgesteld, welke

verspreid werd over de Oost- en West-Vlaamse notarissen.

4

HOOFDSTUK 1. BEGRIP “WEDERZIJDSE AANKOOP- EN

VERKOOPBELOFTE”

AFDELING 1. CONTRACTBELOFTE

7. Wanneer partijen wilsovereenstemming bereikt hebben om een bepaalde overeenkomst te

sluiten, maar minstens één van hen de overeenkomst nog niet definitief wenst te sluiten7, kan

men gebruik maken van een contractbelofte.

Deze contractbelofte is een voorcontract waarin aan één van de partijen of aan beiden een

optie wordt verleend om een welbepaalde overeenkomst, waarvan de hoofdbestanddelen (i.e.

de essentiële en substantiële elementen van de koop-verkoop8) reeds zijn vastgelegd, te

sluiten.9 Het betreft aldus een rechtens verbindende overeenkomst welke nog niet de

eigenlijke overeenkomst omvat, doch met deze definitieve overeenkomst wel een

rechtstreekse band vertoont.10

Door het sluiten van de contractbelofte wordt aldus een optie gecreëerd, welke het voorwerp

vormt van de optieovereenkomst. Wanneer de optie gelicht wordt, komt de onderliggende

overeenkomst tot stand:

“De wederzijdse contractbelofte onderscheidt zich van de eigenlijke overeenkomst,

hetzij doordat voor de totstandkoming van die overeenkomst nog bepaalde

geldigheidsvereisten vervuld moeten worden, hetzij doordat de totstandkoming van de

7 Partijen willen bijvoorbeeld pas een overeenkomst sluiten eens een bodemattest verkregen is, of men wil de uitkomst van andere onderhandelingen afwachten. 8 Een verkoopovereenkomst heeft twee essentiële elementen: de prijs en de zaak. Substantiële elementen van de verkoopovereenkomst zijn deze welke niet essentieel zijn, maar waaraan minstens één van de partijen een doorslaggevend belang aan hecht. Zie in dit kader J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, 107-192. 9 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 27; N. PORTUGAELS, “Inleiding tot opties en optiebedingen” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en N. PORTUGAELS (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (1) 2, nr. 4. 10 A. VAN OEVELEN, “Juridische verhoudingen en aansprakelijkheid bij onderhandelingen over (commerciële) contracten”, DAOR 1990, afl. 14, 60.

5

overeenkomst afhangt van het verzoek van een van de partijen om de eigenlijke

overeenkomst te sluiten.11”

8. Een contractbelofte kan betrekking hebben op alle soorten overeenkomsten. Indien ze

betrekking heeft op een koop-verkoop, spreekt men van aankoop- en verkoopbeloften.12

Zoals hoger reeds vermeld, kan de optie verleend worden aan één van de partijen of aan

beiden. Men spreekt in dat geval van een eenzijdige, respectievelijk wederzijdse of

wederkerige belofte. Ook het voorkeurbeding is een vorm van een contractbelofte.

9. De rechtsfiguur van de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte wordt in de praktijk veelal

als een ingewikkeld concept ervaren. De oorzaak hiervan schuilt in het feit dat het concept

een combinatie vormt van een verkoopbelofte enerzijds en een aankoopbelofte anderzijds.13

Om het concept wederkerige aankoop- en verkoopbelofte beter te kunnen duiden, dringt een

verduidelijking van de begrippen verkoop- en aankoopbelofte zich op, alvorens dieper in te

gaan op het begrip van de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte.

AFDELING 2. VERKOOPBELOFTE

10. De verkoopbelofte of verbintenis tot verkoop is een eenzijdig contract, waarbij de

eigenaar van een goed (i.e. de kandidaat-verkoper) zich ten aanzien van de wederpartij (i.e. de

kandidaat-koper) ertoe verbindt een bepaald goed tegen welbepaalde voorwaarden te

verkopen aan voormelde wederpartij.14 De kandidaat-verkoper is de belover. De kandidaat-

koper is de begunstigde. De verkoopbelofte vormt bijgevolg een aankoopoptie, ook wel

calloptie genoemd, in hoofde van de kandidaat-koper.15

11. Het Hof van Cassatie heeft reeds in 1975 het bindende karakter van de eenzijdige

verkoopbelofte bevestigd: “De eenzijdige verkoopbelofte verbindt onherroepelijk de belover

tot uitvoering van de verkoop, indien de begunstigde zijn wil te kennen geeft te kopen, voor

11 R. KRUITHOF, “Overzicht van rechtspraak (1981-1992) – Verbintenissen”, TPR 1994, nr. 87, 297. 12 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 27. 13 S. BEYAERT, “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285. 14 P. HARMEL, “Théorie générale de la vente”, in Répertoire Notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, losbl. 15 C. DE WULF m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, dl. II B, Mechelen, Kluwer, 2006, 115.

6

zover er tussen partijen overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs. (Artt. 1582, 1583 en

1589 B.W.)” 16 Dit impliceert dat de eenzijdige verbintenis tot verkopen in geen geval

eenzijdig kan ingetrokken worden.17 Foutieve naleving of het geheel niet-nakomen van de

belofte zal bijgevolg leiden tot contractuele aansprakelijkheid op grond van wanprestatie.

12. Opdat er sprake zou zijn van een geldige verkoopbelofte, moet er wilsovereenstemming

bestaan tussen de partijen over de essentiële verkoopsvoorwaarden en –modaliteiten.

Indien dergelijke essentiële, desgevallend substantiële elementen, niet aanwezig zijn in de

verkoopbelofte, is de verkoopbelofte ongeldig en behept met nietigheid.18 Volgens DE

VOGELAERE wordt, met het oog op de bewijsvoering, een geschrift vereist waarin

voormelde voorwaarden en modaliteiten worden vastgelegd.19 Deze vereiste vloeit m.i. voort

uit de toepassing van het gemeen bewijsrecht, eerder dan het een eigenheid zou vormen aan

de rechtsfiguur van de eenzijdige verkoopbelofte.20

“Ofschoon de verkoopbelofte voor de belover slechts een verbintenis om iets te doen ten

gevolge heeft, is de koop voltrokken als de begunstigde van zijn optierecht gebruik maakt,

zelfs indien in de belofte voor de overdracht van de eigendom van het goed een termijn is

vastgesteld.”21 Indien de verkoopbelofte geldig werd aangegaan, komt de koop tot stand bij

het lichten van de optie door de kandidaat-koper. De wijze waarop de optie gelicht wordt, is

in principe vormvrij. Het verdient echter aanbeveling om deze wijze te formaliseren in de

verkoopbelofte, bijvoorbeeld middels aangetekend schrijven.

13. In de verkoopbelofte wordt veelal een optievergoeding, ook wel immobilisatievergoeding

genoemd, voorzien. Deze vergoeding is de tegenprestatie, de prijs die de begunstigde dient te

betalen om de optie te kunnen genieten. “Zij vergoedt, economisch, het verlies dat de belover

eventueel kan lijden t.g.v. de onbeschikbaarheid van zijn goed of de winst die hij moet derven,

omdat hij het goed tijdens de geldingsduur van de optie beschikbaar moet houden en er in

16 Cass. 9 januari 1975, Arr.Cass. 1974-75, 522. 17 P. VAN OMMESLAGHE, “Les obligations - Examen de Jurisprudence 1974-1982”, R.C.J.B. 1988, nr. 155. 18 Cass. 9 mei 1980, Pas. 1980, 1127; Cass. 12 juni 1980, Pas. 1980, 1248. 19 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 77. 20 Enerzijds vereist artikel 1326 BW een geschrift bij een onderhandse belofte waarbij een enkele partij zich tegenover de andere partij verbindt, zoals dit bij een eenzijdige verkoopbelofte het geval is. Anderzijds voorziet artikel 1341 BW in een geschriftvereiste indien het voorwerp van de overeenkomst de som of de waarde van 375 euro te boven gaat. 21 Cass. 9 januari 1975, Arr.Cass. 1974-75, 522.

7

uitvoering daarvan niet over mag beschikken, zelfs niet wanneer een derde daarvoor

belangstelling heeft en een hogere prijs zou willen betalen.”22

Behoudens andersluidend beding, is de optievergoeding ten voordele van de belover definitief

verworven. Indien de optie aldus niet gelicht wordt door de begunstigde (de kandidaat-koper),

zal hij de betaalde immobilisatievergoeding niet kunnen terugvorderen van de belover.23 24

Indien de optie gelicht wordt, zal dit bedrag doorgaans aangewend worden als voorschot op

de prijs.

Bij een eenzijdige contractbelofte (i.c. een eenzijdige verkoopbelofte) gaat de begunstigde van

de belofte geen enkele verbintenis aan. Door in de contractbelofte een

immobilisatievergoeding te bepalen, wordt de belofte in se wederkerig, daar beide partijen

zich tegenover elkaar verbinden.25

AFDELING 3. AANKOOPBELOFTE

14. De aankoopbelofte of verbintenis tot aankoop in hoofde van de kandidaat-koper creëert

een verkoopoptie, ook wel putoptie genoemd, in hoofde van de verkoper. De kandidaat-koper

is de belover, de kandidaat-verkoper de begunstigde. Het betreft een eenzijdig contract

waarbij de kandidaat-koper zich ertoe verbindt een bepaald goed tegen een welbepaalde prijs

en onder bepaalde voorwaarden aan te kopen van de kandidaat-verkoper, wanneer deze laatste

(binnen de eventueel voorziene termijn) zijn wil tot verkopen te kennen geeft.26 Quid indien

er geen termijn voor het lichten van de optie werd voorzien? De rechtsleer is verdeeld. Er zijn

drie strekkingen. FONTEYN meent dat de optie dan gedurende een redelijke termijn kan

22 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 43. 23 Dit behoudens het geval waarin de begunstigde kan aantonen dat hij de optie niet kon lichten door een fout begaan door de belover. Zie Brussel 9 november 1988, Res Jura Imm. 1989, 87. 24 Zie meer gedetailleerd J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 161-163, nr. 89-90. 25 N. PORTUGAELS, “Inleiding tot opties en optiebedingen” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en N. PORTUGAELS (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (1) 2, nr. 12. 26 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 156, nr. 76; C. DE WULF m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, dl. II B, Mechelen, Kluwer, 2006, 120.

8

worden gelicht.27 CHRISTIAENS stelt een termijn van tien jaar voorop binnen welke de optie

kan worden gelicht door de begunstigde.28 Tot slot stelt PORTUGAELS dat, in toepassing

van het gemeen contractenrecht, de belover bevrijd is wanneer hij de begunstigde van de optie

in gebreke stelt om de optie te lichten.29 Het Hof van Cassatie heeft deze discussie beslecht in

een zaak betreffende een eenzijdige verkoopbelofte. Het Hof meent dat, bij gebrek aan een

optietermijn, de mogelijkheid om te optie te lichten verjaart na verloop van tien jaar. Indien

echter uit de specifieke omstandigheden van het geschil blijkt dat het de bedoeling was van de

partijen om de optie minder dan tien jaar te kunnen lichten, kan deze minder lange termijn

evenzeer in aanmerking worden genomen.30

15. Net zoals de verkoopbelofte, heeft ook de aankoopbelofte een bindend karakter, welk zijn

oorsprong vindt in de eenzijdige wilsuiting van de belover (i.e. de kandidaat-koper).31 Het

bindend karakter impliceert dat belover onherroepelijk verbonden is wanneer de begunstigde

de optie licht. Op dat moment komt de onderliggende overeenkomst, welke het voorwerp

uitmaakt van de optieovereenkomst, tot stand.

De belofte zelf is verbindend van zodra ze bij de kandidaat-verkoper is aangekomen. Vanaf

dat moment kan ze niet meer eenzijdig worden ingetrokken door de kandidaat-koper.32

16. Evenzeer als bij de verkoopbelofte, moeten de essentiële verkoopsvoorwaarden- en

modaliteiten in de aankoopbelofte vastgelegd worden opdat de belofte rechtsgeldig tot stand

zou zijn gekomen.33

27 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het tot stand komen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 21; Zie ook: C. DELFORGE, “Offres successives et rencontre des volontés”, TBBR 2004, 212, nr. 5. 28 A. CHRISTIAENS, “Art. 1589 B.W.” in X, Bijzondere overeenkomsten, artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer losbl., 7, nr. 7. Zie ook: L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 33. 29 N. PORTUGAELS, “Inleiding tot opties en optiebedingen” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en N. PORTUGAELS (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (1) 14, nr. 26. 30 Cass. 26 mei 2014, AR C.13.0450. 31 Cass. 19 mei 1980, Arr.Cass. 1970-1980, 1132; W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoop-overeenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 78. 32 In voorkomend geval kan er een schadevergoeding worden opgelegd aan de belover van de optie. Rb Gent 15 januari 1979, T.Not. 1990, 191. 33 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 78.

9

AFDELING 4. WEDERZIJDSE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE

§1. Begrip

17. Zoals hoger reeds vermeld, vormt een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte een

combinatie van een aankoopbelofte en een verkoopbelofte. Beide partijen verlenen elkaar een

optie: de kandidaat-koper verleent een verkoopoptie aan de kandidaat-verkoper (i.e. de

aankoopbelofte), de kandidaat-verkoper staat de kandidaat-koper een aankoopoptie toe (i.e. de

verkoopbelofte). Het betreft dus een wederkerige overeenkomst, daar beide partijen een

verbintenis aangaan. Het is hier dat de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte zich

onderscheidt van een eenzijdige aankoop- of verkoopbelofte: “Ce qui caractérise la promesse

unilatérale de vente ou d’achat est qu’elle lie le promettant et non le bénéficiaire”.34

18. Ook deze vorm van contractbelofte heeft een bindend karakter. Van zodra de optie door

één van de partijen gelicht wordt, komt de onderliggende overeenkomst tot stand, behoudens

wanneer de partijen van de onderliggende overeenkomst een subjectief plechtig contract

hebben gemaakt. In dit geval komt de onderliggende overeenkomst normaliter tot stand op het

moment van het verlijden van de authentieke akte inzake koop-verkoop.35 Het lichten van de

optie heeft bijgevolg geen retroactieve werking: de verkoop ontstaat op het moment van het

lichten van de overeenkomst en niet (retroactief) op het moment van het sluiten van de

optieovereenkomst.

19. De houder van de optie is, behoudens het geval waarin het niet-lichten van de optie

rechtsmisbruik zou uitmaken36, geenszins verplicht om de optie te lichten. Wanneer de

conventioneel bepaalde optietermijn verstreken is, kan de optiehouder de optie zelfs niet meer

lichten.37 In dat geval houdt de verbintenis van rechtswege op te bestaan, zonder dat er een

ontbinding van de optieovereenkomst plaatsvindt.38

34 P. HARMEL, “Théorie générale de la vente” in Répertoire notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, 121. 35 H. DE DECKER, “De subjectieve plechtige rechtshandeling: onbekend maakt onbemind?” in J. BAEL et al., Liber Amicorum Christian De Wulf, Brugge, die Keure, 2003, 439-448. 36 Cass. 7 oktober 2011, C.10.0227.F. 37 S. STIJNS, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL, E. SWAENEPOEL en K. WILLEMS, “Overzicht van rechtspraak, bijzondere overeenkomsten, koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, 1454. 38 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 77.

10

§2. Geldigheidsvereisten

20. Bij de beoordeling van de geldigheid van een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte

moet een onderscheid gemaakt worden tussen de optieovereenkomst zelf (de contractbelofte)

en de onderliggende overeenkomst. Beide overeenkomsten moeten voldoen aan de

gemeenrechtelijke geldigheidsvereisten gesteld door artikel 1108 BW. De beide

overeenkomsten moeten hierbij als afzonderlijke rechtshandelingen beschouwd worden.

Zodoende dient per rechtshandeling bekeken te worden of de nodige toestemming en

bekwaamheid voorhanden zijn, het voorwerp bepaald of minstens bepaalbaar is en of de

oorzaak wel geoorloofd blijkt.39 Specifiek in het kader van de koop gelden er tevens

bijzondere geldigheidsvereisten met betrekking tot de bekwaamheidsregeling, welke moeten

worden nageleefd.40

In de praktijk zijn een aantal vragen gerezen omtrent het voorwerp van de overeenkomsten.

Dit voorwerp, i.c. het (onroerend) goed waar de overeenkomst betrekking op heeft en de prijs,

moet bepaald of minstens bepaalbaar zijn op het van het lichten van de optie.41 Quid indien de

partijen enkel een minimum- en maximumprijs in de optieovereenkomst bepaald hebben of

wanneer de prijs in gemeen akkoord gewijzigd kan worden onder bepaalde omstandigheden?

In beide voormelde gevallen neemt de rechtspraak aan dat de prijs niet bepaalbaar is.42

Hetzelfde geldt in het geval waarin er onvoldoende objectieve gegevens voorhanden zijn in de

optieovereenkomst om de prijs te bepalen.

Het verdient dus aanbeveling om hier in de praktijk op omzichtige wijze mee om te springen.

21. Indien aan één of meerdere geldigheidsvereisten van artikel 1108 BW niet werd voldaan,

is de overeenkomst behept met nietigheid. Deze nietigheid is, naargelang het geval, absoluut

of relatief.

Naast de geldigheidsvereisten voorgeschreven in artikel 1108 BW kan ook de niet-naleving

van contractuele bedingen tot de nietigheid van de overeenkomst leiden.

39 I. SUY, “Actuele tendenzen inzake koop/verkoopbelofte, koop onder voorwaarde en voorkooprecht”, TVV 2008, afl. 3, 141. 40 Art. 1594 tot 1597 BW. 41 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 30. 42 Luik 6 maart 1969, Rev.Prat.Not.B. 1969, 180; Luik 29 november 1994, Act.Dr. 1996, 615.

11

§3. Soorten wederkerige aankoop- en verkoopbeloften

22. Er kan een onderscheid gemaakt worden (i) op grond van de voorwaarden verbonden aan

de aangegane beloften, of (ii) op grond van de termijn binnen welke iedere partij zijn of haar

optie kan uitoefenen.

De wederkerige aankoop- en verkoopbelofte kan aangegaan worden tegen dezelfde

voorwaarden of tegen verschillende of gelijkaardige voorwaarden.43 De verkoopovereenkomst

wordt in dat geval beheerst door de voorwaarden van die partij die de optie licht.44

Op grond van de termijn waarbinnen elk der partijen de optie kan lichten, onderscheidt men

de simultane of gelijktijdige belofte en de successieve of opeenvolgende belofte.

Bij simultane beloften komen partijen één gezamenlijke termijn overeen binnen welke beide

partijen de mogelijkheid hebben om de optie te lichten. In het geval van successieve beloften

gaat de belofte van de ene partij pas in op het moment waarop de termijn voor de andere

belofte verstreken is.45 Deze laatste vorm noemt men ook wel de gekruiste optie.46 In dat

geval loopt meestal eerst de termijn om de aankoopoptie te lichten (i.e. de verkoopbelofte).

Indien de kandidaat-koper deze optie niet besluit te lichten binnen de daartoe voorziene

termijn, start de termijn voor de kandidaat-verkoper om op zijn beurt de verkoopoptie te

lichten (i.e. de aankoopbelofte). Indien echter geen van beide opties worden uitgeoefend, is er

geen sprake van een koopovereenkomst: enkel door het lichten van één van de opties komt

deze koopovereenkomst tot stand. 47

43 J. FONTEYN, “Questions particulières relatives à la formation du contrat de vente”, in X, La vente immobilière. Aspects civils et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 198. 44 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 28. 45 C. DE WULF m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, dl. II B, Mechelen, Kluwer, 2006, 123. 46 H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 293. 47 K. VAN STEENKISTE, “Koopopties op onroerende goederen” in B. TILLEMAN e.a. (eds.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (73), 74, nr. 3.

12

§4. De wederzijds gekruiste aankoop-verkoopbelofte met betrekking tot een subjectief

plechtig koopcontract (model De Decker)

23. De vastgoedsector maakt in de praktijk, als alternatief voor de klassieke onderhandse

koop-verkoopovereenkomst48, gebruik van een bepaald type van de wederzijdse aankoop- en

verkoopbelofte, zoals uitgewerkt door notaris De Decker.49

24. Dit model gaat uit van een gekruiste wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte, waarbij

doorgaans de verkoopbelofte (i.e. de aankoopoptie voor de koper) de aankoopbelofte (i.e. de

verkoopoptie voor de verkoper) voorafgaat: eens de optietermijn ten voordele van de koper is

afgelopen, start hierop aansluitend de optietermijn van de verkoper.

25. Het belangrijkste kenmerk van het model De Decker is dat wordt bedongen dat de koop-

verkoop pas tot stand komt bij het verlijden van de notariële akte. Men maakt van de

overeenkomst een subjectief plechtig contract, waardoor ze haar consensueel karakter

verliest.50 Het lichten van de optie door één van de partijen doet aldus geen koop-

verkoopovereenkomst ontstaan, maar slechts een voor-verkoopovereenkomst.51 Deze voor-

verkoopovereenkomst is een sui generis-contract, welk onderworpen is aan het gemeen

contractenrecht.52 De notariële akte geldt niet enkel als een bewijsvereiste voor de

onderliggende koop-verkoop, maar tevens als bestaansvereiste.53

26. Hoofdstuk 3 van deze scriptie verduidelijkt de bestaansreden en de voordelen van de

techniek van de wederzijds gekruiste aankoop- en verkoopbelofte met betrekking tot een

subjectief plechtig koopcontract ten opzichte van de klassieke onderhandse

verkoopovereenkomst.

48 Zie infra, Hoofdstuk 3. 49 H. DE DECKER, “Aankoop- en Verkoopopties inzake vastgoed: een bruikbaar alternatief voor de onderhandse verkoopovereenkomst?”, 2 december 2000, (ed.) K.F.B.N., nr. 1; H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 285-304. 50 H. DE DECKER, “De subjectief plechtige rechtshandeling, onbekend maakt onbemind?” in Liber Amicorum Christian De Wulf, Brugge, die Keure 2003, 439. 51 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 170, nr. 105. 52 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 171, nr. 106. 53 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 79.

13

HOOFDSTUK 2. AANVERWANTE RECHTSFIGUREN

AFDELING 1. AANBOD

27. Een aanbod is een door een van de partijen gedaan voorstel tot contracteren waarin alle

voor de totstandkoming van de overeenkomst onontbeerlijke elementen aanwezig zijn zodat

de andere partij, om de overeenkomst te doen ontstaan, alleen nog moet aanvaarden zonder

iets te moeten preciseren.54 Een aanbod bestaat bijgevolg uit twee elementen: (i) een

intentioneel element en (ii) een materieel element. Het materieel element houdt in dat het

aanbod volledig moet zijn: alle essentiële en substantiële elementen moeten erin vermeld

worden. Met intentioneel element wordt de animus contrahendi in hoofde van degene die het

aanbod doet bedoeld. Indien een van voormelde elementen ontbreekt, is er sprake van een

voorstel.55

28. Het aanbod verschilt van de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte doordat het een

eenzijdige wilsuiting betreft: het veruitwendigt slechts de wil van één van de partijen om

tegen welbepaalde voorwaarden te contracteren.56 Pas wanneer het aanbod aanvaard wordt

door de medecontractant komt de overeenkomst tot stand.

In het geval van een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte is er wel reeds sprake van een

overeenkomst, namelijk de optieovereenkomst. Het is slechts de onderliggende overeenkomst,

de koop-verkoopovereenkomst, die pas tot stand komt bij het lichten van de optie door een

van de partijen.

Een ander verschil tussen beide rechtsfiguren is de intentie van de partijen. Een aanbod wordt

vaak gedaan met het oog op het spoedig tot stand brengen van een overeenkomst. Bij een

wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte is de gedachtegang net andersom: hier willen

partijen zich nu reeds tegenover elkaar verbinden, maar ze wensen dat de eigenlijke

overeenkomst pas op een later tijdstip tot stand zal komen.

54 Cass. 23 september 1969, RCJB 1971, 216. 55 L. CORNELIS, “Het aanbod bij het tot stand komen van overeenkomsten”, TBH 1983, (6), 17. 56 H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité élémentaire de droit civil belge, Les principaux contrats, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 370; S. BEYAERT, “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 287.

14

AFDELING 2. OVEREENKOMST ONDER OPSCHORTENDE VOORWAARDE

29. Het sluiten van een overeenkomst onder opschortende voorwaarde heeft tot gevolg dat de

uitvoering van de overeenkomst afhankelijk wordt gemaakt van het zich vervullen van een

bepaalde toekomstige en onzekere gebeurtenis, welke losstaat van de wil van de partijen.57

De overeenkomst an sich is dus reeds tot stand gekomen, enkel de uitvoering ervan wordt

opgeschort.58

30. Het verschil met een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte schuilt in het gegeven dat

bij deze belofte er nog niet onmiddellijk een onderliggende overeenkomst wordt gesloten.59

De begunstigde van de optie bezit slechts de mogelijkheid om, door het lichten van zijn optie,

de onderliggende overeenkomst tot stand te brengen.

31. Het is ook mogelijk om een overeenkomst te sluiten onder tijdsbepaling. Anders dan wat

bij een voorwaarde het geval is, betreft een tijdsbepaling een toekomstige, maar zekere

gebeurtenis. In beide gevallen echter is de overeenkomst reeds tot stand gekomen en is het

slechts de uitvoering die wordt opgeschort tot het zich vervullen van de voorwaarde of

tijdsbepaling.60

AFDELING 3. VOORKEURBEDING

32. Een voorkeurbeding is, zoals hoger reeds aangehaald, een vorm van een contractbelofte.

Het kan worden omschreven als “een beding dat de titularis ervan aanspraak geeft om hetzij

als eerste een bod te doen, hetzij als eerste in te gaan op een voorstel van de verkoper bij een

eventuele verkoop van het goed. In het laatste geval kan dan ook gesproken worden van een

voorkooprecht.”61

57 P. VAN OMMESLAGHE, “De opschortende voorwaarde: goede en slechte gebruiken in de praktijk”, Not.Fisc.M. 2012, nr. 4, 107. 58 P. HARMEL, “Théorie générale de la vente” in Répertoire notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, 118. 59 Cass. 5 juni 1981, J.T. 1982, 344. 60 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 28. 61 M. DAMBRE, “De verkoop uit de hand van onroerende goederen (overzicht van rechtspraak 2005-2010)” in Instituut Notarieel recht, Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 18, Brugge, die Keure, 2011, 96.

15

33. Het verschilpunt met een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte betreft het feit dat bij

een voorkeurbeding de verkoper niet daadwerkelijk verplicht is het goed, welk het voorwerp

uitmaakt van het beding, te verkopen. Enkel in het geval waarin de verkoper beslist het goed

te verkopen, verbindt hij zich ertoe om het goed eerst aan de begunstigde van het

voorkeurbeding aan te bieden.

Daarenboven worden doorgaans nog niet alle verkoopsvoorwaarden opgenomen in het

voorkeurbeding. Dit behoort wel het geval te zijn in geval van een wederkerige aankoop- en

verkoopbelofte: eens de optie gelicht wordt, komt de onderliggende overeenkomst tot stand

volgens de modaliteiten bepaald in de optieovereenkomst.62

Tot slot kan de koop-verkoopovereenkomst bij een voorkeurbeding slechts tot stand komen

op initiatief van de kandidaat-verkoper: hij moet de beslissing maken om het goed te

verkopen. Bij een wederkerige aankoop- en verkoopoptie is het lichten van de optie door één

van de partijen (ofwel de kandidaat-koper ofwel de kandidaat-verkoper) voldoende om de

koopovereenkomst tot stand te brengen.63

AFDELING 4. HERKWALIFICATIE VAN EEN WEDERZIJDSE AANKOOP- EN

VERKOOPBELOFTE IN KOOP

34. Zoals hoger werd uiteengezet concipieert de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte niet

onmiddellijk een koopovereenkomst. Ze moet beschouwd worden als een voorovereenkomst,

welke aan de eigenlijke koop voorafgaat. Toch bepaalt artikel 1589 BW dat de verkoopbelofte

geldt als koop, wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en

omtrent de prijs. Hoewel DE PAGE artikel 1589 BW “een tautologie, een tru'isme, volstrekt

nutteloos, ontstellend laconiek en kompleet dubbelzinnig”64 noemde, is het belang ervan toch

niet te onderschatten: kan voormeld artikel tot gevolg hebben dat de wederkerige aankoop- en

verkoopbelofte wordt gekwalificeerd als een koop?

62 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 28. 63 A. DE BOUNGNE, “Voorkeurrechten en verkoopbeloften (aankoopoptie)”, Not.Fisc.M. 1991, 144. 64 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Les principaux contrats, t. IV, Brussel, Bruylant, 1951, nr. 240.

16

35. Vooreerst moet worden aangestipt dat men aanneemt dat artikel 1589 BW enkel de

wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte viseert.65 Bepalend element voor de herkwalificatie

is de wederkerigheid van toestemmingen, welke ertoe leidt dat een koopovereenkomst tot

stand komt.66 Dit heeft tot gevolg dat de vraag naar herkwalificatie, ingevolge de toepassing

van artikel 1589 BW, zich enkel stelt in het kader van de simultane wederkerige aankoop- en

verkoopbelofte. Het artikel bepaalt immers dat een verkoopbelofte enkel geldt als koop indien

er sprake is van wederzijdse overeenstemming. In het geval van successieve opties is er geen

sprake van een wederzijdse overeenstemming, daar de verschillende opties niet tezelfdertijd

kunnen worden uitgeoefend. Ook indien de voorwaarden van de opties van elkaar verschillen,

zal er geen sprake kunnen zijn van een kwalificatie als koop.67

Initieel werd aangenomen dat wederzijdse simultane aankoop- en verkoopbeloftes aangegaan

onder dezelfde voorwaarden moesten gekwalificeerd worden als een koop-

verkoopovereenkomst (“promesse de vente vaut vente”), daar alle elementen voor een geldige

koop-verkoop aanwezig waren68 (voorwerp, prijs en wilsovereenstemming tussen de partijen):

“Dans ces promesses dites ‘bilatérales’, il n’y a (…) ‘promesse’ que dans les mots”.69

DE DECKER en KRUITHOF zijn echter de mening toegedaan dat aan artikel 1589 BW

slechts een interpretatieve functie moet worden toebedeeld. De werkelijke bedoeling van de

partijen moet worden nagegaan: “Indien partijen hun overeenkomst ‘wederkerige

verkoopbelofte’ genoemd hebben, bijvoorbeeld omdat zij in de mening verkeerden dat de

verkoop pas definitief wordt op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte, niet

wetende dat de verkoop, ook van onroerend goed, in beginsel een consensueel contract is –

(…) -, dan wijst artikel 1589 B.W. hen erop dat de verkoop reeds gesloten is.

Met andere woorden, als partijen dus de bedoeling hebben zich tegenover elkaar

onherroepelijk te verbinden tot eigendomsoverdracht en levering enerzijds, en tot betaling

65 H. COUSY, “Geniale onduidelijkheid ! De betekenis van Art. 1589 B.W.”, Jura Falconis 1967-68, nr. 4, 4; Rb. Hasselt 18 december 2000, RW 2002-03, afl. 33, 1308. 66 P. HARMEL, “Théorie générale de la vente”, in Répertoire Notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, 120. 67 J. FONTEYN, “Questions particulières relatives à la formation du contrat de vente”, in X, La vente immobilière. Aspects civils et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 198. 68 Cass. 7 oktober 1935, Pas. 1935, 355; J. LIMPENS, La vente en droit belge, Brussel, Bruylant, 1960, 64. 69 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Les principaux contrats, t. IV, Brussel, Bruylant, 1964, 497-498.

17

van de prijs anderzijds, dan hebben zij in werkelijkheid een verkoopovereenkomst gesloten,

ook al zouden zij die overeenkomst ‘verkoopbelofte’ hebben genoemd.”70

Het artikel mag dus in geen geval tot gevolg hebben dat de wederzijdse contractbelofte een

uitwerking zou verkrijgen welke de partijen niet wensen.71 De beoordeling van de

gemeenschappelijke bedoeling van de partijen behoort, overeenkomstig artikel 1156 BW, toe

aan de rechter.72

36. Het Franse Hof van Cassatie heeft in dit kader een interessant, doch voor kritiek vatbaar

arrest geveld.73 In desbetreffende zaak, handelend over aandelen, hadden partijen elkaar een

simultane en eenzijdige verkoop- resp. aankoopbelofte gedaan tegen exact dezelfde

voorwaarden. Ook de termijn binnen welke de opties dienden te worden uitgeoefend, was

dezelfde. Bij het verstrijken van de optietermijn had geen van beide partijen echter haar optie

gelicht. De verkoper vorderde nu de gedwongen uitvoering van de overeenkomst. Het hof van

beroep van Aix-en-Provence had deze vordering niet ingewilligd: “La cour d’appel a retenu

que les engagements constituaient un échange de promesse unilatérales de vente et d’achat

devenues caduques à l’expiration du délai imparti à chacune des parties pour lever l’option”.

Het Hof van Cassatie was echter een andere mening toegedaan: “Attendu qu’en statuant ainsi,

alors que l’échange d’une promesse unilatérale d’achat et d’une promesse unilatérale de

vente réalise une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive dès lors que les

deux promesses réciproques ont le même objet et qu’elles sont stipulées dans les mêmes

termes, la cour d’appel a violé les textes susvisés (art. 1134 et 1589 du Code Civil)”.

Dit arrest is vatbaar voor kritiek. Enerzijds beschouwt het Hof de beide eenzijdige beloften als

één rechtshandeling. Ook in de Franse rechtsleer wordt in vraag gesteld waarom het Hof

afbreuk heeft gedaan aan het zelfstanding karakter van de beloften.74 Anderzijds sluit het Hof

met dit arrest aan bij de initiële (Belgische) visie, namelijk dat de wederkerige aankoop- en

verkoopbelofte moet worden gekwalificeerd in koop als alle elementen daartoe aanwezig zijn

(te weten het voorwerp, de prijs en de wilsovereenstemming tussen partijen). De visie van het

70 H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 293; R. KRUITHOF, “Overzicht van rechtspraak (1981-1992) – Verbintenissen”, TPR 1994, nr. 87, 298. 71 L. BARNICH, “La vente immobilière, difficultés de la promesse de vente d’immeubles” in B. TILLEMAN en P. FORIERS (eds.), La vente, Brugge, die Keure, 2002, 202. 72 Cass. 29 januari 2010, AR C.08.0267.F. 73 Cass.fr. 22 novembre 2005, Bulletin 2005 IV, nr. 234, 256. 74 A. CONSTANTIN, “Observations critiques sur la valeur juridique des promesses unilatérales croisées”, noot onder Cass.fr. 2 november 2005, JCPE 2006, 1466.

18

Hof sluit met andere woorden niet aan bij de huidige meerderheidsstrekking in de Belgische

rechtsleer, welke artikel 1589 BW slechts een interpretatieve functie toebedeelt.75 In voormeld

arrest wordt geen rekening gehouden met de wil van de partijen.

FONTEYN meent in deze uitspraak het risico te zien van herkwalificatie in een koop-

verkoopovereenkomst, tenzij wanneer de modaliteiten van de opties verschillen. Een

voorbeeld hiervan is de prijs van het onderliggend goed die zou verschillen naargelang het de

kandidaat-koper is die zijn aankoopoptie licht, of de kandidaat-verkoper die zijn verkoopoptie

licht.76 77 Indien de termen van de opties echter identiek zijn, is er volgens hem geen verschil

met een klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Op grond van de contractvrijheid

kunnen partijen weliswaar overeenkomen dat de optieovereenkomst geen koop-

verkoopovereenkomst uitmaakt. De praktijk leert echter dat partijen deze techniek

voornamelijk aanwenden om de toepassing van bepaalde publiekrechtelijke bepalingen te

omzeilen.78 Indien echter kan worden aangetoond dat er voor het aanwenden van de techniek

van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte een wettige reden bestaat, zal de

optieovereenkomst niet als verkoop gelden.79

Met dit betoog sluit FONTEYN mijns inziens aan bij de meerderheidsstrekking van DE

DECKER en KRUITHOF, welke hij enigszins nuanceert. FONTEYN lijkt te bevestigen dat

artikel 1589 BW slechts een interpretatieve functie heeft en dat bijgevolg de bedoeling van de

partijen moet worden nagegaan. Hij lijkt echter de nuance toe te voegen dat, indien de partijen

geen wettige doeleinden nastreven, de optieovereenkomst als onderhandse koop-

verkoopovereenkomst moet worden aangemerkt.

75 G. CARNOY, “Les alternatives à la revente” in X, Revue pratique de l’immobilier 1/2016. La revente d’immeuble, Larcier, 2016, 210. 76 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, (33) 56, nr. 24. 77 Merk op dat FONTEYN een ruimere definitie hanteert van “gekruiste opties”: gekruiste opties zijn volgens hem het gevolg van het samenvoegen van twee opties, tussen dezelfde partijen en voor hetzelfde voorwerp, die gelijktijdig worden gesloten. De opties kunnen elkaar overlappen, maar meestal volgen ze elkaar in de tijd op. Zie J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, (33) 53, nr. 22. 78 Bijvoorbeeld de bepalingen van de VCRO of het Bodemdecreet – zie infra, Afdeling 2 van dit hoofdstuk. 79 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, (33) 58, nr. 24.

19

HOOFDSTUK 3. GEBRUIK VAN DE WEDERZIJDSE AANKOOP- EN

VERKOOPBELOFTE (MODEL DE DECKER)

37. De wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte, zoals uitgewerkt door notaris De Decker,

biedt een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van de klassieke onderhandse

verkoopovereenkomst (“de compromis”). In de eerste afdeling van dit hoofdstuk wordt, aan

de hand van een aantal praktijkvoorbeelden, het nut en de mogelijkheden van de wederkerige

aankoop- en verkoopbelofte behandeld. Desalniettemin vormt de rechtsfiguur geen

zaligmakende oplossing voor alle problemen die zich in het kader van een koop-

verkoopovereenkomst kunnen stellen. Met name op het vlak van de precontractuele

informatieplichten welke wegen op de verkoper, stellen de rechtspraak en rechtsleer in vraag

of de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte (model De Decker) wel een valabel alternatief

biedt voor de compromis. Dit euvel wordt behandeld in de tweede afdeling van onderhavig

hoofdstuk.

Zeer recent heeft het hof van beroep te Antwerpen een baanbrekend arrest geveld over het

bestaan van het model De Decker. De gevolgen van deze uitspraak worden uiteengezet in de

derde afdeling van dit hoofdstuk.

Tot slot heeft ook het Wetboek Economisch Recht een potentiële invloed op het gebruik van

de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte. Dit wordt behandeld in de vierde afdeling van

onderhavig hoofdstuk.

AFDELING 1. GEBRUIK VAN DE WEDERKERIGE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE

§1. Op het moment van het sluiten van de onderhandse overeenkomst is de identiteit

van de koper nog niet bekend

38. Op het moment van het ondertekenen van een onderhandse koop-verkoopovereenkomst is

de koper vaak nog niet zeker of hijzelf wel het onroerend goed wil verwerven. Gedacht kan

worden aan de situatie waarin een (meestal iets oudere) koper het onroerend goed rechtstreeks

op naam van de kinderen wil zetten, met voorbehoud van vruchtgebruik of een recht van

gebruik en bewoning. Een ander geval waarin deze situatie zich voordoet, is dit waarin de

bedrijfsleider, vaak om fiscale redenen, nog niet weet of hijzelf als natuurlijk persoon het

onroerend goed wil verwerven, of het adequater wordt geacht dat de rechtspersoon het goed

20

verwerft.80 Wanneer partijen in dergelijk geval reeds een onderhandse verkoopovereenkomst

hebben gesloten, doet zich op fiscaal vlak een probleem voor: op voormelde overeenkomst is

het (evenredig) verkooprecht verschuldigd. Indien de koper naderhand het goed wil

overdragen aan een derde, wordt dit als een doorverkoop beschouwd, waarop nogmaals het

evenredig registratierecht verschuldigd is.

39. Het model De Decker biedt een oplossing voor deze problematiek. De koop-verkoop komt

hier immers pas tot stand bij het verlijden van de notariële akte. In principe is de optie

overdraagbaar, behoudens in het geval waarin ze uitdrukkelijk als intuitu personae wordt

gestipuleerd.81 In de meest recente modelclausule van notaris De Decker vinden we volgende

bepaling terug: “De kandidaat-koper heeft (eventueel:) mits de kandidaat-verkoper hiermee

instemt (…) het recht om een ander persoon in de plaats te stellen voor het geheel of een deel

van zijn rechten en verplichtingen”. De overdraagbaarheid van de optie kan aldus in de

optieovereenkomst worden gemoduleerd. Toch stel ik me het nut in vraag van de zinsnede

“mits de kandidaat-verkoper hiermee instemt”. Deze zinsnede beperkt immers het voordeel

dat de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker biedt ten opzichte

van de klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Het lijkt mij dan ook gepaster om

voormelde zinsnede te schrappen en de eventuele modaliteiten, welke voor de verkoper van

belang zouden blijken, verder te verduidelijken (bv. de kandidaat-koper kan enkel overdragen

aan een persoon die met hem verbonden is).82

40. Er bestaan echter ook andere oplossingen voor dit probleem. Zo kunnen partijen de

onderhandse verkoopovereenkomst minnelijk ontbinden. Tevens kan gebruik worden gemaakt

van de figuur van de alternatieve koop.

Krachtens de artikelen 159bis, §1, 1° Codes des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de

greffe (Région wallonne) en 2.9.4.2.9 van het Besluit van 20 december 2013 van de Vlaamse

Regering houdende de uitvoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 201383

80 Losstaand van de eventuele mogelijkheid tot overname van verbintenissen in het kader van het preconstitutief handelen in de zin van art. 60 W. Venn. 81 G. CARNOY, “Les alternatives à la revente” in X, Revue pratique de l’immobilier 1/2016. La revente d’immeuble, Larcier, 2016, 205. 82 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 81. 83 Besluit van de Vlaamse Regering van 20 december 2013 houdende de uitvoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, B.S. 31 december 2013.

21

(hierna: V.C.F.) kunnen de partijen, onder de voorwaarden gesteld door het artikel, de nog

niet authentiek verleden koop-verkoopovereenkomst in der minne ontbinden. Hierbij zal het

verkooprecht niet verschuldigd zijn.84 Deze procedure kan ook worden aangewend om de

identiteit van de uiteindelijke koper te wijzigen.85 Toch biedt de mogelijkheid tot minnelijke

ontbinding geen volledige oplossing voor het hoger beschreven knelpunt: indien één van

beide partijen weigert hieraan mee te werken, kan er geen minnelijke ontbinding van de

onderhandse koop-verkoopovereenkomst plaatsvinden. Daarnaast kende het Brussels

Hoofdstedelijk Gewest jarenlang geen dergelijke mogelijkheid tot minnelijke ontbinding. Hier

is echter verandering in gekomen door de Ordonnantie van 12 december 2016 houdende het

tweede deel van de fiscale hervorming, welke een gelijkaardig artikel 159bis invoert in het

Brussels Wetboek der Registratierechten.86

De techniek van de alternatieve koop laat toe de aankoop te laten verrichten door de dadelijk

in de onderhandse overeenkomst aangeduide (kandidaat-)kopers die later onder mekaar zullen

uitmaken wie de uiteindelijke koper zal worden.87 Hier bepaalt men dus reeds voor het sluiten

van de onderhandse overeenkomst wie de (eventuele) kopers zullen zijn. De koper is

bijgevolg, in tegenstelling tot wat het geval is bij de minnelijke ontbinding, niet afhankelijk

van de goodwill van de tegenpartij om een andere koper in zijn plaats te laten treden.

§2. Eén van de partijen weigert mee te werken aan het verlijden van de authentieke

overeenkomst

41. Het kan gebeuren dat een koper zich na het ondertekenen van de onderhandse koop-

verkoopovereenkomst bedenkt en wenst af te zien van zijn aankoop. Andersom is het

mogelijk dat de verkoper, na het ondertekenen van de onderhandse overeenkomst, een andere

kandidaat-koper gevonden heeft die een hogere prijs wil betalen voor het onroerend goed.

Ook denkbaar is het geval waarin de onderhandse overeenkomst werd gesloten zonder

opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet. Indien de koper in

84 Art. 3.6.0.0.6, §, 2° V.C.F. 85 E. SPRUYT, “Registratierechten – Verandering van koper tussen compromis en notariële akte: wettelijke oplossing in de maak (in Vlaanderen)”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17-18, 1-10. 86 Art. 18 Ordonnantie van 12 december 2016 houdende het tweede deel van de fiscale hervorming, B.S. 29 december 2016. 87 B. VAN THIELEN, “De notaris en de commandverklaring. De verkiezing van een vriend blijkt vaak een vijand”, T. Not. 2007, afl. 3, 126.

22

dat geval geen hypothecair krediet verkrijgt, is het hem veelal onmogelijk om zijn verbintenis

tot aankoop na te leven.

42. Indien de onderhandse koop-verkoopovereenkomst minnelijk ontbonden kan worden

tussen partijen (zie supra, randnummer 40), stellen zich geen problemen. Quid echter indien

één van de partijen weigert de overeenkomst minnelijk te ontbinden?

Indien de compromis voorziet in een uitdrukkelijk ontbindend beding, kan men hier gebruik

van maken om de overeenkomst te beëindigen. In dergelijk geval heeft men, overeenkomstig

artikel 3.6.0.0.6, §1, 2° V.C.F. recht op ontheffing van de registratiebelasting.

Indien de onderhandse koop-verkoopovereenkomst niet voorziet in een uitdrukkelijk

ontbindend beding, biedt enkel de gerechtelijke ontbinding soelaas. Nadeel hiervan is dat het

een gerechtelijke procedure betreft, welke veel tijd in beslag kan nemen en grote kosten met

zich mee kan brengen. Daarenboven biedt de gerechtelijke ontbinding ook rechtsonzekerheid:

de rechtbank kan beslissen tot gedwongen uitvoering van de overeenkomst en desgevallend in

haar vonnis de eigendomstitel opnemen.88

Het model De Decker zou hier wel soelaas bieden. Indien de kandidaat-verkoper niet langer

wil contracteren, volstaat het simpelweg om de hem toegekende optie niet te lichten.89 In

dergelijk geval kan de kandidaat-verkoper de (eventueel) voorziene immobilisatievergoeding

behouden en is hij vrij het onroerend goed te verkopen aan een derde.90 Wat echter in het

geval waarin de kandidaat-koper zijn optie heeft gelicht, maar de kandidaat-verkoper niet wil

meewerken aan het verlijden van de authentieke akte? Hier zit de achilleshiel van de techniek:

daar er nog geen koop-verkoop tot stand is gekomen, kan de rechter de gedwongen uitvoering

van de overeenkomst niet bevelen. Het lichten van de optie houdt slechts een verbintenis in

tot het realiseren van de uiteindelijke koop-verkoop.91 “Wat wél mogelijk is, is dat de

eigenaar de ‘put-optie’ inroept en, via de rechtbank, de gedwongen uitvoering van de

88 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 91. 89 Dit in de hypothese waarin de kandidaat-koper de optie niet reeds heeft gelicht. 90 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 92. 91 J. FONTEYN, “Questions particulières relatives à la formation du contrat de vente”, in X, La vente immobilière. Aspects civils et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 24.

23

contractbelofte van de koper afdwingt. Na lichting van de optie is nog geen verkoop tot stand

gekomen, enkel een ‘sui-generis’-overeenkomst. En aangezien dit een overeenkomst is om iets

te doen (nl. het ondertekenen van de notariële akte) zal men deze uitvoering niet rechtstreeks

kunnen afdwingen via een vonnis maar enkel onrechtstreeks, via een dwangsom

bijvoorbeeld.”92 In dit laatste geval zal men dus ook voor de rechtbank moeten vorderen.

§3. Partijen wensen de authentieke akte niet te verlijden binnen de vier maand na

totstandkoming van de onderhandse koop-verkoopovereenkomst

43. De wet bepaalt dat (onderhandse) akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in

België gelegen onroerende goederen wordt overgedragen of aangewezen, in principe binnen

een termijn van vier maand moeten worden geregistreerd.93 Indien in de akte een of meer

opschortende voorwaarden zijn opgenomen, begint de termijn slechts te lopen vanaf de

vervulling van de laatste voorwaarde.94 Het probleem dat zich in dit kader stelt met de

klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst is vaak het volgende: de verkoper heeft

een onroerend goed gekocht op plan of in aanbouw. Het zal nog geruime tijd duren alvorens

hij dat onroerend goed zal kunnen betrekken. In tussentijd zou hij graag blijven wonen in het

huidig onroerend goed, welk hij nu reeds verkoopt aan de koper. De koper aan zijn kant wil

de authentieke verkoopakte pas ondertekenen op het moment waarop hij het vrij genot en

gebruik van de woning verkrijgt. Een andere denkbare situatie betreft het geval waarin de

verkoper een meerwaardebelasting vreest op de verkoopprijs van het onroerend goed, omdat

hij het goed verkoopt binnen een korte termijn na aankoop.95 In beide gevallen wensen

partijen de registratierechten (welke verschuldigd zijn vanaf het moment van het sluiten van

de onderhandse overeenkomst) niet te betalen binnen de vier maand.

44. De wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker biedt ook hier een

oplossing. De fiscale administratie heeft namelijk aanvaard dat, aangezien de verkoop pas tot

stand komt op het moment van het verlijden van de authentieke akte, de registratierechten dan

92 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 92. 93 Art. 32, 4° Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (Vlaams Gewest) van 3 november 1939, B.S. 1 december 1939 (hierna: W.Reg.) 94 F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 1825, p. 227. 95 Art. 90, 10° Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 van 10 april 1992, B.S. 30 juli 1992.

24

pas verschuldigd zijn.96 Op deze manier kunnen partijen de regel ‘omzeilen’ dat de

registratierechten betaald moeten worden binnen de vier maand na het sluiten van de

onderhandse overeenkomst.

45. De Franstalige rechtsleer stelt zich de vraag of er geen sprake zou kunnen zijn van fiscaal

misbruik in de zin van artikel 18, §2 van het W.Reg, thans in Vlaanderen artikel 3.17.0.0.2

V.C.F. “In se komt de nieuwe antirechtsmisbruikbepaling er op neer dat de Administratie

vanaf nu een verrichting van de burger kan negeren wanneer ze in strijd is met de specifieke

doelstelling van een fiscale wettekst of nog wanneer hij hierdoor aanspraak tracht te maken

op een belastingvoordeel, daar waar dit – nog steeds in ogen van de Administratie – niet

strookt met de bedoeling van de wet.”97 Het komt toe aan de belastingplichtige om het

tegenbewijs te leveren. Dit kan hij doen door aan te tonen dat de keuze voor zijn verrichting

ingegeven is door andere motieven dan het ontwijken van belastingen. De belastingplichtige

moet dus een aanvaardbaar niet-fiscaal motief hebben: “Le motif non fiscal ne doit pas être

nécessairement économique ou financier, il doit être contemporain de l’acte, pertinent et

consistant mais pas nécessairement prépondérant”.98 FONTEYN stelt dat het model De

Decker enkel en alleen tot doel heeft de verplichting tot betaling van de registratiebelasting te

omzeilen en er dus geen niet-fiscaal motief voor de verrichting voorhanden is.99

Mijns inziens is deze opvatting wat te kort door de bocht. Artikel 3.17.0.0.2, lid 2 V.C.F.100

luidt als volgt:

“Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de

door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende

verrichtingen tot stand brengt:

96 H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 295; A. VAN OEVELEN, “Staat de rechtsgeldigheid van de opeenvolgende wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte op de helling?”, noot onder Antwerpen 14 oktober 2013, T.Not. 2014, afl. 2, 104. 97 F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 5433, p. 847. 98 G. CARNOY, “Les alternatives à la revente” in X, Revue pratique de l’immobilier 1/2016. La revente d’immeuble, Larcier, 2016, 206.; F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 5434, p. 853. 99 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het tot stand komen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 60. 100 Art. 18, §2 W.Reg. hanteert quasi identieke bewoordingen.

25

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling

van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied

van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel voorzien

door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten en de

toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in

wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.”

Samengevat moet de belastingplichtige zich middels zijn handelen plaatsen, hetzij buiten het

toepassingsgebied van een belastingvermeerderende maatregel, hetzij binnen het

toepassingsgebied van een belastingverminderende maatregel. Het is duidelijk dat er middels

het model De Decker geen aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel. Men stelt

enkel het moment van de betaling van de registratiebelasting uit tot op een later tijdstip. De

vraag is echter of de belastingplichtige zich in strijd met de doelstellingen van een bepaling

van deze codex buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst. Het antwoord op deze

vraag is ontkennend. Het doel van artikel 32, 4° W.Reg. is de registratieverplichting op de

overdracht of aanwijzing van de eigendom op een in België gelegen onroerend goed (i.e. een

overdragende resp. aanwijzende overeenkomst) binnen een relatief korte termijn te laten

plaatsvinden.101 Vandaag wordt echter aanvaard dat een wederzijdse aankoop- en

verkoopbelofte van het model De Decker geen overdragende, noch aanwijzende akte is.

Bijgevolg moet de optieovereenkomst ook niet binnen een bepaalde termijn geregistreerd

worden.102 Indien de optieovereenkomst echter wel kan aangemerkt worden als onderhandse

koop-verkoopovereenkomst, liggen de kaarten natuurlijk anders en zal de overeenkomst

binnen de vier maanden moeten worden geregistreerd.

Daarnaast kan het niet-fiscaal motief welk dient als tegenbewijs, zeker in het kader van de

registratiebelasting, bestaan uit persoonlijke, familiale, patrimoniale en zelfs affectieve

motieven.103 Zoals hoger in deze afdeling reeds besproken, wordt de wederzijdse aankoop- en

verkoopbelofte van het model De Decker veelal ingegeven door niet-fiscale motieven

(bijvoorbeeld de mogelijkheid tot wijzigen van de identiteit van de uiteindelijke koper, de

verkoper van het onroerend goed heeft een ander onroerend goed gekocht welk hij nog niet

101 F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 81, p. 92. 102 F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 144, p. 169. 103 M. BOURGEOIS en A. NOLLET, “La réécriture de la mesure générale anti-abus en matière d’impôts sur les revenus, de droits d’enregistrement et de droits de succession”, J.T., 2012, 498.

26

onmiddellijk kan betrekken,…). Er dient dus geval per geval bekeken te worden welke

motieven de partijen hebben om het model De Decker te verkiezen boven de onderhandse

koop-verkoopovereenkomst. Uit de praktijk blijkt dat het model De Decker (quasi) nooit

wordt gebruikt enkel en alleen omwille van fiscale redenen.104

§4. De precontractuele informatieplicht

46. Een vierde geval waarin de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De

Decker naar voren geschoven wordt als alternatief voor de onderhandse koop-

verkoopovereenkomst, is dit waarin de partijen zich reeds tegenover elkaar willen verbinden,

maar de kandidaat-verkoper nog niet heeft voldaan aan zijn wettelijke informatieplichten.

Deze precontractuele verplichtingen zijn veelal voorgeschreven op straffe van nietigheid. Er

kan dus geen onderhandse koop-verkoopovereenkomst worden gesloten indien voormelde

verplichtingen niet werden voldaan. Dit probleem kan worden omzeild door het gebruik van

het model De Decker, daar de overeenkomst in dat geval pas tot stand komt op het moment

van het verlijden van de authentieke akte. Er is echter al heel wat inkt gevloeid over het

gebruik van het model De Decker in dergelijke situaties, en dit zowel in de rechtspraak als

rechtsleer. Teneinde de problematiek op een gestructureerde wijze te kunnen behandelen,

wordt erop ingegaan in een aparte afdeling van dit hoofdstuk.

§5. Tussenconclusie

47. Bij wijze van tussenconclusie kan worden gesteld dat de wederzijdse aankoop- en

verkoopbelofte van het model De Decker in een aantal gevallen zeker een valabel alternatief

kan bieden voor de klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Toch mag de techniek

geenszins beschouwd worden als een zaligmakende oplossing voor alle problemen die kunnen

rijzen in een koop-verkoopovereenkomst.

Zo zijn er, wat betreft het knelpunt omtrent de overdraagbaarheid van de (aankoop)optie een

aantal alternatieven voorhanden die eveneens een waardige oplossing bieden voor het

probleem.

104 Zie infra, Hoofdstuk 4.

27

Wat betreft het tweede knelpunt, te weten de weigering van één van de partijen om mee te

werken aan het verlijden van de authentieke akte, biedt het model De Decker weliswaar een

oplossing voor het geval er geen uitdrukkelijk ontbindend beding in de compromis werd

opgenomen. Mijns inziens kan dit probleem echter voorkomen worden, door ofwel een

minnelijke ontbinding van de overeenkomst na te streven, ofwel, reeds bij de opmaak van de

onderhandse overeenkomst deze problematiek in het achterhoofd te houden en aldus een

uitdrukkelijk ontbindend beding in de onderhandse koop-verkoopovereenkomst in te lassen.

Indien de keuze voor een optieovereenkomst van het model De Decker daarenboven is

ingegeven door andere dan louter fiscale motieven, kan er mijns inziens geen sprake zijn van

fiscaal misbruik.

AFDELING 2. PRECONTRACTUELE INFORMATIEPLICHTEN BIJ DE VERKOOP VAN

ONROEREND GOED

48. Zoals hoger reeds uiteengezet, biedt het model De Decker de partijen de mogelijkheid om

zich reeds tegenover elkaar te verbinden, ook al is er nog niet voldaan aan de wettelijk

voorziene precontractuele informatieplichten. In de rechtspraak en rechtsleer is er de laatste

tijd echter al heel wat inkt gevloeid over het gebruik van de wederzijdse aankoop- en

verkoopbelofte van het model De Decker in dergelijke situaties. De grootste discussie bestaat

omtrent de voorschriften uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna: VCRO)105 en

deze van het Bodemdecreet.106

§1. Stedenbouwkundige informatie

A. Inhoud van de informatieplicht

49. De artikelen 5.2.1 tot 5.2.7 VCRO bevatten een aantal precontractuele

informatieverplichtingen in geval van (onder meer) de verkoop van een in het Vlaams Gewest

gelegen onroerend goed. Deze informatieplichten hebben tot doel de toekomstige eigenaar te

105 Besluit van 15 mei 2009 van de Vlaamse Regering houdende coördinatie van de decreetgeving op de ruimtelijke ordening, B.S. 20 augustus 2009. 106 Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, B.S. 22 januari 2007.

28

informeren omtrent het stedenbouwkundig statuut van zijn woning.107 Zodoende kan de koper

zich een beter beeld vormen van het onroerend goed en welke de stedenbouwkundige

mogelijkheden ervan zijn. Hiertoe moet in de onderhandse koop-verkoopovereenkomst o.a.

vermeld worden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is

uitgereikt, welke de meest recente stedenbouwkundige bestemming is van het goed en of er

een voorkooprecht op het goed rust. Partijen kunnen deze informatie verkrijgen door het

aanvragen van een stedenbouwkundig uittreksel bij de gemeente. Het probleem is echter dat

dit stedenbouwkundig uittreksel veelal niet voorhanden is op het moment van ondertekening

van de onderhandse koop-verkoopovereenkomst.

50. Bij niet-naleving van de informatieplicht, voorziet de VCRO strafsancties: de persoon die

een inbreuk pleegt op de informatieplicht, wordt gestraft met een gevangenisstraf van acht

dagen tot vijf jaar en met een geldboete van 26 euro tot 400.000 euro of met één van deze

straffen alleen.108 Daarnaast voorziet de VCRO ook dat de koper de nietigheid kan vorderen

van de koop-verkoopovereenkomst.109

B. Probleemstelling m.b.t. het model De Decker

51. DE DECKER meent dat zijn model van wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte een

oplossing biedt voor de gevallen waarin het stedenbouwkundig uittreksel nog niet voorhanden

is bij de onderhandse koop-verkoopovereenkomst.110 Hoewel wenselijk, is het niet

noodzakelijk dat de stedenbouwkundige informatie reeds voorhanden is bij het sluiten van de

optieovereenkomst. De verkoop komt, daar er sprake is van een subjectief plechtige

overeenkomst, pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte. Het is, zo DE DECKER,

voldoende dat de stedenbouwkundige gegevens op dat ogenblik aanwezig zijn.

52. Het hof van beroep te Antwerpen is echter een andere mening toegedaan.111 Het subjectief

plechtig beding heeft, zo het hof, “zo niet tot doel, dan toch minstens voor gevolg, degene die

107 Ontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, Parl.St. Vl.Parl. 1998-99, nr. 1332-1, 68. 108 Art. 6.1.1, 4° VCRO. 109 Art. 6.3.1 VCRO. 110 H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 295. 111 Antwerpen 14 oktober 2013, 2011/AR/2386, www.juridat.be.

29

de verbintenis aangaat een onroerend goed te kopen, de bescherming te ontnemen die de

wetgever op dwingende wijze voorschrijft door zijn tegenpartij reeds op het ogenblik van het

aangaan van die verbintenis te verplichten tot het verstrekken van essentiële informatie

omtrent het stedenbouwkundig statuut van het goed. De koper verbindt zich immers reeds

onmiddellijk en onherroepelijk, terwijl tegelijkertijd bedongen wordt dat in de verplichte

vermeldingen bedoeld bij artikel 141 DRO112 door de verkoper slechts later moet worden

voorzien.”113 Het subjectief plechtig beding zorgt er dus voor dat de koper afstand doet van de

hem geboden bescherming door (huidig) artikel 5.2.5 VCRO. Daarom is dit beding nietig, wat

tot gevolg heeft dat de verkoop tot stand is gekomen op het moment van het lichten van de

aankoopoptie door de kandidaat-koper (i.e. het principe van het consensualisme – artikel 1583

BW). Daar op het moment van het lichten van de aankoopoptie de stedenbouwkundige

gegevens niet aanwezig waren, is ook deze verkoopovereenkomst nietig, tenzij de koper de

nietige overeenkomst zou hebben bevestigd.

53. In de rechtsleer wordt verdeeld gereageerd op dit arrest. VAN OEVELEN staat een

letterlijke interpretatie voor van de bepalingen van de VCRO. Normaliter komt bij een

wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte de overeenkomst tot stand bij het lichten van de

optie door een der partijen. Op grond van de contractvrijheid kunnen partijen echter anders

bedingen, zo bijvoorbeeld dat de overeenkomst pas tot stand komt bij het verlijden van de

authentieke akte (i.e. het subjectief plechtig beding). In dergelijk geval wordt er geen

onderhandse overeenkomst gesloten tussen de partijen. Uit letterlijke lezing van de

bepalingen van de VCRO volgt dat er pas op het moment van het sluiten van de koop-

verkoopovereenkomst voldaan moet zijn aan de stedenbouwkundige verplichtingen.114

CALLEBAUT en FONTEYN delen deze visie niet en menen, mijns inziens terecht, dat de

geest van artikel 5.2.5 VCRO primeert op de letter van het artikel.115 Artikel 5.2.5 VCRO

112 Thans art. 5.2.5 VCRO. 113 Antwerpen 14 oktober 2013, 2011/AR/2386, www.juridat.be. 114 A. VAN OEVELEN, “Staat de rechtsgeldigheid van de opeenvolgende wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte op de helling?” (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), T.Not. 2014, afl. 2, 100-105. 115 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 183-184, nr. 134; J. CALLEBAUT, “Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt” (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, 497-503; J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het tot stand komen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 56-58.

30

heeft tot doel de koper voor het ondertekenen van de compromis te voorzien van de nodige

stedenbouwkundige informatie welke hem kan helpen bij zijn aankoopbeslissing.

“De burgerrechtelijke grens tussen enerzijds zich te verbinden tot het aankopen tegen

welbepaalde voorwaarden van een onroerend goed door mee te werken aan het verlijden van

de authentieke akte en anderzijds zich te verbinden tot de verkoop is flinterdun, zo niet

onbestaande, gelet op de standaardpraktijk om bijna alle rechtsgevolgen van de verkoop uit

te stellen tot op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte.”116

54. Naar aanleiding van voormeld arrest van het hof van beroep te Antwerpen, heeft notaris

De Decker zijn model aangevuld met de bepaling dat “de aankoopoptie (…) en de

verkoopoptie (…) pas kunnen worden gelicht nadat de kandidaat-koper het bodemattest en

het stedenbouwkundig uittreksel/stedenbouwkundige inlichtingen heeft ontvangen”. Tevens

voorziet men in de opschortende voorwaarde (ten voordele van de kandidaat-koper) van het

verkrijgen van een gunstig stedenbouwkundig uittreksel.

§2. Bodemattest

A. Inhoud van de informatieplicht

55. Artikel 101 van het Bodemdecreet schrijft voor dat voor het sluiten van de

verkoopovereenkomst de verkoper een bodemattest moet aanvragen bij de OVAM en de

inhoud ervan moet meedelen aan de verwerver. Tevens moeten zowel de onderhandse

verkoopovereenkomst als de authentieke akte de inhoud van het bodemattest bevatten.

56. Het bodemattest heeft tot doel de bodemtoestand te beoordelen. Indien blijkt dat de bodem

verontreinigd is, zal (uiteindelijk) moeten worden overgegaan tot bodemsanering.

De decreetgever had hiermee voor ogen de mens en het milieu te beschermen tegen

bodemverontreiniging, maar tevens om de kandidaat-koper van een onroerend goed op de

hoogte te brengen van een eventuele bodemverontreiniging.

116 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 184, nr. 134.

31

57. Overeenkomstig artikel 116 Bodemdecreet kan de koper de nietigheid vorderen van een

onderhandse koop-verkoopovereenkomst die de inhoud van het bodemattest niet vermeldt.117

Daar het decreet beoogt de belangen van de (potentiële) verwerver te beschermen, betreft het

een relatieve nietigheid.

B. Probleemstelling m.b.t. het model De Decker

58. Zoals hoger uiteengezet, vereist artikel 101 Bodemdecreet dat de inhoud van het

bodemattest wordt opgenomen in de onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Dit impliceert

dat het bodemattest beschikbaar moet zijn alvorens partijen een onderhandse overeenkomst

kunnen sluiten. Kunnen partijen zich bijgevolg niet jegens elkaar verbinden alvorens

desbetreffend attest voorhanden is? Deze vraag dient ontkennend beantwoord te worden.

59. Vooreerst zouden partijen een overeenkomst onder opschortende voorwaarde van het

verkrijgen van een bodemattest alvorens de authentieke akte wordt verleden, kunnen sluiten.

De rechtsleer is het echter niet over eens of dit wel mogelijk is.118 Het hof van beroep te Gent

heeft in een recent arrest geoordeeld dat een opschortende voorwaarde de nietigheid van een

overeenkomst niet kan ondervangen.119 Het valt bijgevolg af te raden om de (onderhandse)

koop-verkoopovereenkomst te sluiten onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van

een bodemattest alvorens de authentieke akte wordt verleden.120

60. Partijen zouden echter gebruik kunnen maken van een wederzijdse aankoop- en

verkoopbelofte van het model De Decker om zich, in afwachting van het verkrijgen van het

bodemattest, reeds jegens elkaar te verbinden. Artikel 101 Bodemdecreet vereist immers dat

117 Evenwel voorziet het artikel in een reparatiemogelijkheid: de nietigheid kan niet meer worden ingeroepen indien de verwerver in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest en daarenboven de verwerver in de authentieke akte uitdrukkelijk verzaakt aan de nietigheidsvordering. 118 Pro: A. LEMMERLING, “Het laattijdig bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?” (noot onder Cass. 24 juni 20), Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 54-57; C. DE WULF, “Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk”, T.Not.2008, nr. 4, 1-130; in andersluidende zin: S. STIJNS, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 3, 77-102; F. HAENTJENS, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder rechtsmisbruik?” En hoe moet het nu verder met de koop-verkoop onder opschortende voorwaarde?”, TMR 2011, afl. 1, 23-28; G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 416. 119 Gent 31 mei 2012, TOO 2013, 105; zie ook Antwerpen 10 oktober 2016, 2015/AR/731, onuitg. 120 D. COTTENIE, “Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?”, NNK 2009, 183.

32

de onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd de inhoud van het

bodemattest bevat. Indien partijen geen onderhandse overeenkomst sluiten, maar een

optieovereenkomst van het model De Decker, wordt er niet gewerkt met een compromis en

komt de onderliggende overeenkomst (i.e. de overdracht van de grond) pas tot stand bij het

verlijden van de authentieke akte. Gevolg hiervan is dat de informatieplicht niet voldaan moet

worden bij het sluiten van de optieovereenkomst zelf.121 Het is voldoende dat het bodemattest

voorhanden is bij het verlijden van de authentieke akte.122 Zodoende lijkt het model De

Decker een antwoord te bieden op voormelde vraag.

61. De rechtspraak stelt zich echter kritisch op. Vooreerst heeft het Hof van Cassatie in 2010

geoordeeld dat het bodemattest aanwezig moet zijn alvorens de koopovereenkomst gesloten

wordt. Zoniet kan de koper de nietigheid van de koopovereenkomst vorderen.123 Belangrijk in

dit kader is dat het Hof poneert dat “uit het voornoemde artikel 36 van het decreet124 volgt dat

de decreetgever de bedoeling had dat reeds in het stadium van de onderhandse akte de inhoud

van het bodemattest zou worden ingevoegd in de verkoopakte. De decreetgever had hierbij

niet alleen de bedoeling de verwerver te beschermen tegen het onbewust aankopen van

vervuilde grond, maar beoogde eveneens hem te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge een

laattijdige mededeling.”125 DE DECKER meent echter dat zijn model ontsnapt aan de

nietigheid voorgeschreven door artikel 116 Bodemdecreet, daar de optieovereenkomst geen

overdracht van gronden bewerkstelligt (cf. supra – randnummer 60), maar slechts de

verbintenis om dergelijke overdracht te sluiten.126 Bijkomend zou het hier wel mogelijk (en

zelfs aan te raden) zijn om een opschortende voorwaarde in te schrijven in de

optieovereenkomst, namelijk deze van het verkrijgen van een gunstig bodemattest.127

121 H. CASMAN, I. GERLO en B. VERMEERSCH, De verkoopakte, handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 7; E. VOLCKAERT, “Bodem. Verkoop- en aankoopbelofte kan opschortende voorwaarde uit compromis houden”, Vastgoed Info 2008, nr. 13, 1. 122 H. DE DECKER, “Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni 2010”, Notariële actualiteit 2011/12, 93. 123 Cass. 24 juni 2010, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 51, noot A. LEMMERLING; K. VAN STEENKISTE, “Koopopties op onroerende goederen” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en N. PORTUGAELS (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (73) 89, nr. 22. 124 Thans art. 101 Bodemdecreet. 125 Cass. 24 juni 2010, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 51, noot A. LEMMERLING. 126 H. DE DECKER, “Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni 2010”, Notariële actualiteit 2011/12, 113. 127 K. VAN STEENKISTE, “Koopopties op onroerende goederen” in B. TILLEMAN e.a. (eds.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (73), 90, nr. 23.

33

62. Recent heeft het hof van beroep te Antwerpen echter uitspraak gedaan over het moment

waarop het bodemattest aanwezig moet zijn bij gebruik van het model De Decker. 128 Het hof

herhaalt dat “De decreetgever duidelijk de bedoeling had dat reeds in het stadium van de

onderhandse akte de inhoud van het bodemattest zou worden ingevoegd in de verkoopakte.

Hij had daarbij niet alleen de intentie de koper te beschermen tegen het onbewust aankopen

van vervuilde grond, maar beoogde eveneens hem te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge

een laattijdige mededeling.”129 Specifiek voor de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte

van het model De Decker voegt het hof hier het volgende aan toe: “Het hof oordeelt dat de

appellanten met de opname van voormelde bedingen in de overeenkomst130 (…) beogen aan

geïntimeerde de door het Bodemdecreet geboden bescherming te ontzeggen. Bij het lichten

van de optie door de appellanten ontstaan de verbintenissen van geïntimeerde immers van

rechtswege. De geïntimeerde is in dat geval verplicht haar medewerking te verlenen aan het

verlijden van de notariële akte houdende de verkoop zonder dat ze voorafgaandelijk kennis

heeft gekregen van de inhoud van het bodemattest.” Het hof willigt nadien de vordering tot

nietigverklaring van de optieovereenkomst in wegens strijdigheid met artikel 116

Bodemdecreet.

63. Daar waar DE DECKER een letterlijke interpretatie voorstaat van de artikelen 101 en 116

Bodemdecreet, keert het hof van beroep te Antwerpen terug naar de geest van wet. Dit ligt in

lijn met de, volgens mij correcte, opvatting die CALLEBAUT EN FONTEYN vooropstellen

in het kader van de stedenbouwkundige inlichtingen.131 Ook hier zou een clausule waarin

wordt bepaald dat de opties niet kunnen worden gelicht alvorens het bodemattest verkregen is,

soelaas kunnen brengen. Hierbij verdient het aanbeveling om te stipuleren dat een gunstig of

blanco bodemattest wordt afgeleverd, zodat de koper later geenszins geconfronteerd wordt

met een saneringsverplichting met betrekking tot historische bodemvervuiling.132

128 Antwerpen 26 mei 2015, 2013/AR/1685, www.juridat.be. 129 Cf. randnummer 61. 130 Het hof verwijst hiermee naar de subjectief plechtige clausule. 131 Zie supra, randnummer 53. 132 Merk op dat een blanco bodemattest in se geen enkele garantie biedt op een niet-vervuilde bodem. Toch is het verkrijgen van een blanco bodemattest een belangrijke element bij de kwalificatie van de eigenaar/gebruiker van de grond als zgn. “onschuldige bezitter”, welke vrijgesteld kan worden van de saneringsplicht. Zie in dit kader: G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 404.

34

§3. Tussenconclusie

64. De precontractuele informatieverplichtingen zoals voorgeschreven door de VCRO en het

Bodemdecreet, hebben beiden tot doel de (kandidaat-)koper belangrijke informatie te

verschaffen over het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van de overeenkomst. Een

letterlijke lezing van beide wetteksten doet vermoeden dat, bij gebruik van het model De

Decker, de informatieplichten pas voldaan moeten zijn bij het verlijden van de notariële akte.

De rechtsleer, daarin bevestigd door de rechtspraak, bekijkt deze verplichtingen echter vanuit

het doel van de wet. Dit is mijns inziens de juiste opvatting. De wet heeft immers tot doel de

(kandidaat-)koper te informeren, zodat hij een weloverwogen beslissing kan maken om al dan

niet over te gaan tot aankoop van het onroerend goed. Een letterlijke lezing van de wettekst

ontneemt de (kandidaat-)koper deze bescherming. Immers, waarin schuilt het verschil tussen

de situatie waarin de koper een onroerend goed (onderhands) aankoopt zonder op voorhand

geïnformeerd te zijn over de stedenbouwkundige en bodemtoestand, en de situatie waarin de

koper zich ertoe verbindt om mee te werken om een dergelijke overeenkomst tot stand te

brengen, tevens zonder de decretaal voorziene informatie? In beide gevallen dient de

(kandidaat-)koper het onroerend goed te verwerven, zonder op voorhand de decretaal vereiste

informatie verkregen te hebben.

Betekent deze teleologische opvatting betreffende de precontractuele informatieverplichtingen

dan het einde van het model De Decker? Mijns inziens niet. Het toevoegen van de

opschortende voorwaarde dat vóór het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte

werd verleend een gunstig bodemattest en stedenbouwkundig uittreksel moet worden

bekomen, voorkomt deze discussies. Op deze manier laat het model De Decker partijen toe

zich reeds tegenover elkaar te verbinden, ook al is er nog niet voldaan aan de wettelijk

voorziene precontractuele informatieplichten.

65. Er is echter één grote caveat bij deze conclusie. Recent heeft het hof van beroep te

Antwerpen een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker

gekwalificeerd als een onderhandse verkoopakte.133 In casu had de koper de nietigheid

gevorderd van de onderhandse overeenkomst, omdat op het moment van het sluiten van de

overeenkomst er nog geen bodemattest voorhanden was. De verkoper daarentegen beweerde

133 Antwerpen 10 oktober 2016, 2015/AR/731, onuitg.

35

dat de partijen een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker hadden

gesloten, en dit onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een gunstig

bodemattest vóór het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte verleend werd.

Het hof stelt echter de koper in het gelijk en willigt de vordering tot nietigverklaring in.

“Het hof merkt op dat, anders dan de benaming daarvan doet vermoeden, de overeenkomst

(…) in werkelijkheid meer is dan een “tijdelijke verkoop/aankoop-belofte”. Uit de hierboven

geciteerde clausules volgt dat de appellanten zich daarbij nadrukkelijk verbinden tot aankoop

van het betrokken eigendom, zelfs indien zij de hen verleende aankoopoptie niet lichten. Van

een optieovereenkomst is dus in werkelijkheid geen sprake.”

Deze rechtspraak gaat aldus een stap verder en kwalificeert een wederzijdse aankoop- en

verkoopbelofte van het model De Decker als een onderhandse overeenkomst. Hoewel het hof

haar beslissing tot herkwalificatie slechts summier motiveert, lijkt mij, de teleologische visie

van CALLEBAUT EN FONTEYN met betrekking tot de precontractuele informatieplichten

indachtig, deze uitspraak correct te zijn.

Hierbij stelt zich de vraag welke gevolgen voormeld arrest van het hof van beroep te

Antwerpen heeft op het gebruik van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het

model De Decker. Deze problematiek wordt behandeld onder de volgende afdeling.

AFDELING 3. IMPACT VAN ANTWERPEN 10 OKTOBER 2016 OP HET GEBRUIK VAN

DE WEDERKERIGE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE

§1. Beslissing van het hof

66. Het hof van beroep te Antwerpen kwalificeert in voormeld arrest een wederzijdse

aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker als een onderhandse akte, en dit

omwille van het feit dat de kopers zich uitdrukkelijk verbinden tot aankoop van het onroerend

goed, zelfs indien zij de hen verleende aankoopoptie niet zouden lichten. Deze conclusie trekt

het hof uit de bewoording van het subjectief plechtig beding uit de

optieovereenkomst/onderhandse akte. Opvallend hierbij is dat hetzelfde hof van beroep een

jaar eerder in een gelijkaardig geval nog geoordeeld had dat de geest van de VCRO en het

Bodemdecreet vereisen dat de (kandidaat-) koper over de decretaal vereiste informatie

36

beschikt alvorens de opties worden gelicht.134 Het hof erkende mijns inziens de

optieovereenkomst nog steeds als zijnde een sui generis-contract. Een jaar later gaat het hof

een stap verder en kwalificeert het de optieovereenkomst als een onderhandse koop-

verkoopovereenkomst, wat in het verlengde ligt van de visie van CALLEBAUT en

FONTEYN. Deze herkwalificatie leidt ertoe dat er sprake is van een klassieke onderhandse

koop-verkoopovereenkomst, met alle gevolgen van dien. Zo zal men niet zomaar een andere

koper in de plaats kunnen laten treden van de initiële koper, zullen de registratierechten in

principe binnen de vier maand na het sluiten van de overeenkomst moeten worden betaald,…

Zoals uiteengezet onder afdeling 1 van onderhavig hoofdstuk, zullen partijen dan via

alternatieve methoden een oplossing moeten vinden voor deze problemen. Er lijkt mij echter

ook een andere oplossing mogelijk, die erin bestaat het model De Decker licht te wijzigen. Dit

voorstel tot aanpassing van het model De Decker wordt besproken onder de volgende

paragraaf.

§2. Voorstel tot aanpassing van het model De Decker

67. Het heikel punt aan het huidige model De Decker bestaat erin dat de koper zich

nadrukkelijk verbindt tot aankoop van een welbepaald goed, ook al licht hijzelf zijn

aankoopoptie niet.135 Indien men echter de koper (die zijn aankoopoptie niet gelicht heeft) de

keuze laat op het moment dat de verkoper zijn verkoopoptie uitoefent om hetzij de gevolgen

van de optielichting door de verkoper te aanvaarden (i.e. mee te werken aan de

totstandkoming van de authentieke koop-verkoopovereenkomst), hetzij een ‘alternatieve

geldsom’ te betalen, verdwijnt mijns inziens de nadrukkelijke verbintenis tot aankoop in

hoofde van de kandidaat-koper. De koper die zijn aankoopoptie niet gelicht heeft, is er met

andere woorden niet per se toe gehouden om het onroerend goed te verwerven: ofwel verwerft

hij het goed, ofwel bevrijdt hij zich van die verplichting door het betalen van een ‘alternatieve

geldsom’. Men voorziet als het ware in een optie ten voordele van de verkoper om de

kandidaat-koper te dwingen tot een alternatieve verbintenis om iets te doen. Op deze wijze

134 Antwerpen Antwerpen 26 mei 2015, 2013/AR/1685; zie supra, randnummer 62. 135 Na het verstrijken van de termijn waarbinnen hij zijn aankoopoptie kan uitoefenen, begint immers de optietermijn ten voordele van de verkoper te lopen. Indien de verkoper dan de hem toegekende optie licht, ontstaat het voorcontract krachtens welk de partijen ertoe gehouden zijn mee te werken aan het verlijden van de authentieke akte.

37

verbindt de koper zich niet uitdrukkelijk tot aankoop van het onroerend goed, waardoor de

optieovereenkomst niet kan gekwalificeerd worden als compromis.

A. Alternatieve verbintenis

68. Een alternatieve verbintenis is één van de drie categorieën van verbintenissen met

meerdere voorwerpen. Het Burgerlijk Wetboek omschrijft de alternatieve verbintenis als een

verbintenis die betrekking heeft op verschillende prestaties, waarvan slechts één moet worden

uitgevoerd opdat de schuldenaar bevrijd zou zijn.136 De partijen kunnen vrij bepalen aan wie

van hen het keuzerecht toekomt. Indien ze dit niet doen, wordt de keuze vermoed aan de

schuldenaar toe te komen.137

B. Immobilisatievergoeding als ‘alternatieve geldsom’

69. Cruciaal in dit kader is de kwalificatie van de ‘alternatieve geldsom’. Om deze

kwalificatie te verduidelijken, moet het begrip immobilisatievergoeding/optieprijs nogmaals

kort worden aangehaald.138 De optieprijs dient als vergoeding voor het voordeel dat de

begunstigde haalt uit de optieovereenkomst. Het huidig model De Decker voorziet deze

optieprijs enkel ten voordele van de kandidaat-verkoper. Hij krijgt deze vergoeding omdat hij

zijn onroerend goed een tijdlang immobiliseert ten voordele van de kandidaat-koper. Of nog:

de kandidaat-koper betaalt deze vergoeding als tegenprestatie voor het krijgen van een

aankoopoptie. Deze vergoeding, die doorgaans wordt betaald bij het sluiten van de

optieovereenkomst, is dan ook definitief verworven, ook al wordt geen van beide opties

gelicht.

70. In het voorstel tot aanpassing van het model De Decker zou deze immobilisatievergoeding

mijns inziens kunnen dienen als voormelde ‘alternatieve geldsom’: ofwel werkt de kandidaat-

koper mee aan de totstandkoming van de authentieke koop-verkoopovereenkomst, ofwel

betaalt hij een vergoeding aan de kandidaat-verkoper voor het immobiliseren van het

onroerend goed en het gekregen hebben van een aankoopoptie op het goed. Het verdient de

136 Art. 1189 BW. 137 M. BERLINGIN, “Les obligations à objets multiples” in X, Traité théorique et pratique des obligations, Waterloo, Kluwer, 2012, (III.4.1-1) III.4.3-2, 4. 138 Zie supra, randnummer 13.

38

aanbeveling de immobilisatievergoeding die thans bij het sluiten van de optieovereenkomst

wordt betaald uit de overeenkomst te schrappen, dit teneinde de kandidaat-koper niet de facto

te dwingen om mee te werken aan het verlijden van de authentieke koopovereenkomst.139

Deze zienswijze sluit aan bij de visie van DE DECKER.140 Ook DE DECKER maakt gewag

van een alternatieve verbintenis. Hij wijst erop dat de partijen vaak stipuleren dat de

begunstigde van een optie een optievergoeding verschuldigd is aan de optieverlener, veelal

enkel indien hij de optie niet zou lichten. “De verbintenis van de begunstigde wordt aldus een

alternatieve verbintenis: ofwel licht hij de optie en koopt, respectievelijk verkoopt hij, ofwel

betaalt hij de optievergoeding.” Concreet toegepast op de verkoopoptie van de kandidaat-

verkoper, wil dit zeggen dat de verkoper ofwel de optie kan lichten, ofwel een optievergoeding

kan betalen (indien deze voorzien werd). In het voorstel tot aanpassing wordt de alternatieve

verbintenis echter anders geformuleerd.

71. Wat is de juridische kwalificatie van deze immobilisatievergoeding? Is er i.c. geen sprake

van een schadebeding, opzegbeding of handgeld?

Schadebeding. Van een schadebeding is geen sprake, daar dit beding beoogt een forfaitaire

schadevergoeding vast te leggen ter vergoeding van schade die een contractspartij lijdt

ingevolge een wanprestatie van de schuldenaar.141 Een voorbeeld in het kader van een

verkoopbelofte: partijen kunnen een schadebeding voorzien voor het geval waarin de

kandidaat-verkoper het goed gedurende de termijn van de aankoopoptie verkoopt aan een

derde.142 Een schadebeding heeft een forfaitair en indemnitair karakter. 143 Daarenboven moet

er sprake zijn van een contractuele wanprestatie opdat het beding uitwerking zou krijgen. De

immobilisatievergoeding voldoet niet aan al deze kenmerken. De vergoeding is wel forfaitair,

maar juridisch gezien niet indemnitair: ze vergoedt, juridisch gezien, geen schade, maar is een

tegenprestatie voor een voordeel dat gehaald wordt uit de optieovereenkomst. Meer concreet

kan de kandidaat-koper ervoor opteren om, in plaats van mee te werken aan de

139 Indien de te betalen immobilisatievergoedingen te hoog zouden liggen, heeft de kandidaat-koper eigenlijk geen vrije keuze tussen de alternatieve verbintenissen. In dat geval zou men kunnen argumenteren dat er in werkelijkheid reeds een verkoopovereenkomst tot stand is gekomen. 140 H. DE DECKER, “Gekruiste opties (inzake vastgoed)” in G.-L. BALLON, H. DE DECKER, V. SAGAERT, E. TERRYN, B. TILLEMAN en A.-L. VERBEKE, Contractuele clausules: KOOP Onroerend goed, 219-262, 231. 141 Art. 1226 BW. 142 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 167, nr. 101. 143 Cass. 17 april 1970, Arr.Cass. 1970n 754, concl. Adv. Gen. E. KRINGS, BRH 1970, 701, noot R. DEBACKER; J. VAN RYN, “Nature et fonction de la clause pénale selon le Code Civil”, JT 1980, 557.

39

totstandkoming van de authentieke verkoopovereenkomst, de prijs te betalen voor de

aankoopoptie die hij gekregen, doch niet gelicht, heeft. Tot slot dient ze een andere finaliteit:

de vergoeding is niet verschuldigd ingevolge een wanprestatie van de schuldenaar, maar als

contractueel voorziene (alternatieve) tegenprestatie.

Opzegbeding. Op het eerste zicht lijkt de immobilisatievergoeding in het voorstel tot

aanpassing erg aan te leunen bij een opzegbeding. Een opzegbeding is een beding waarbij het

recht aan een partij wordt gegeven om eenzijdig een einde te stellen aan de overeenkomst,

zonder dat er een wanprestatie vereist is van één van de partijen, en waarin eventueel de

modaliteiten van de opzegging worden geregeld. Hierbij kan een opzegvergoeding worden

bedongen, die geldt als tegenprestatie voor de contractueel gecreëerde

beëindigingsmogelijkheid. 144 Zo kan de belover van een verkoopbelofte zich op grond van

een opzegbeding in de optieovereenkomst voortijdig terugtrekken van zijn verbintenis mits de

betaling van de overeengekomen opzegvergoeding.145 In het geval van de alternatieve

verbintenis zoals hoger besproken is er echter geen sprake van een vervroegde beëindiging

van de optieovereenkomst. De kandidaat-koper kan immers vrij kiezen welke van de twee

vooropgestelde verbintenissen hij uitvoert. Door zijn keuze voor betaling van de

immobilisatievergoeding onttrekt hij zich geenszins aan de (uitvoering van) de

optieovereenkomst.

Handgeld. Artikel 1590 BW bepaalt dat elk van de partijen van de verkoopbelofte kan afzien

indien bij deze verkoopbelofte handgeld werd gegeven. De partij die het handgeld gegeven

heeft, kan afzien van de overeenkomst door het de andere partij te laten behouden. De partij

die het handgeld ontvangen heeft, kan ook afzien van de overeenkomst. Dit doet hij door het

handgeld dubbel terug te geven. Het gebruik van handgeld in de zin van artikel 1590 BW

biedt partijen dus de mogelijkheid om eenzijdig af te zien van de overeenkomst. De optieprijs

in het huidig model De Decker biedt de partijen niet de mogelijkheid om af te zien van de

overeenkomst. Daarom kan ze ook niet worden gekwalificeerd als handgeld.146 Ook in het

144 H. SCHELHAAS, “Opzegbeding versus strafbeding” (noot onder Bergen 22 oktober 2003), T.B.B.R. 2005, 103; O. VANDEN BERGHE, “Bedingen en schadevergoeding: strafbedingen, opzegbedingen en exoneratiebedingen” in S. STIJNS (ed.), Themis XXIII, Verbintenissenrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 57. 145 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 168, nr. 102. 146 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 163, nr. 90.

40

voorstel tot aanpassing van het model De Decker lijkt de optieprijs niet te zullen kwalificeren

als handgeld. Handgeld wordt overhandigd op het moment van het sluiten van een contract.147

De immobilisatievergoeding zou in het aangepaste model (desgevallend) worden overhandigd

na het sluiten van de optieovereenkomst, namelijk pas nadat de verkoper zijn optie heeft

uitgeoefend. Daarenboven is artikel 1590 BW slechts van aanvullend recht. Partijen kunnen

bijgevolg bepalen dat artikel 1590 BW niet van toepassing is.148 Ze kunnen hiertoe in de

optieovereenkomst een beding opnemen waarin beide partijen verklaren dat de

immobilisatievergoeding (indien de kandidaat-koper in uitvoering van zijn alternatieve

verbintenis ervoor kiest om deze te betalen) geen handgeld uitmaakt, waardoor artikel 1590

BW geen toepassing vindt.

C. Kritiek

72. Door de kandidaat-verkoper niet langer een verkoopoptie te geven, maar een optie om de

koper te dwingen tot een alternatieve verbintenis, lijkt men de facto een bijkomende

aankoopoptie te creëren ten voordele van de koper. Hierdoor lijkt de positie van de kandidaat-

verkoper te verslechten: hij heeft niet langer de quasi-zekerheid dat hij zijn onroerend goed

kan verkopen aan de koper. Twee opmerkingen dienen zich in dit kader op. Vooreerst heeft

het hof van beroep te Antwerpen geoordeeld dat de optieovereenkomst van het model De

Decker een onderhandse koop-verkoopovereenkomst uitmaakt, net omdat de kandidaat-koper

er van bij het sluiten van de optieovereenkomst toe gehouden is om het onroerend goed te

verwerven. Daarnaast moet worden aangestipt dat er geen sprake kan zijn van een tweede

aankoopoptie ten voordele van de kandidaat-koper. Immers, indien de kandidaat-koper zijn

aankoopoptie niet gelicht heeft, komt het aan de kandidaat-verkoper toe om zijn optie te

lichten. Licht hij zijn optie niet, dan zal de kandidaat-koper niet gehouden zijn tot zijn

alternatieve verbintenis.

73. Het grootste kritiekpunt op deze aangepaste techniek, lijkt echter de complexiteit.

Het model De Decker wordt in de notariële praktijk thans reeds ervaren als zijnde

ingewikkeld en moeilijk uit te leggen aan cliënten.149 Het wijzigen van de verkoopoptie ten

147 T. VERHAEGEN, “Overhandiging van handgeld bij de verkoop van onroerend goed”, RJI 1998, 6470, 13. 148 T. VERHAEGEN, “Overhandiging van handgeld bij de verkoop van onroerend goed”, RJI 1998, 6470, 16. 149 Zie infra, Hoofdstuk 4.

41

voordele van de kandidaat-verkoper in een optie om de kandidaat-koper te dwingen tot een

alternatieve verbintenis, vergroot deze complexiteit alleen maar.

D. Alternatieve oplossing

74. Gezien de grote complexiteit van bovenstaand voorstel tot aanpassing van het model De

Decker, lijkt het voor de notariële praktijk beter om een andere oplossing te voorzien. Hiertoe

moet de redenering van het hof van beroep te Antwerpen even in herinnering worden

gebracht. Het hof kwalificeert het model De Decker als een onderhandse koop-

verkoopovereenkomst. Het motiveert deze beslissing op grond van de bewoordingen van het

model. Daaruit blijkt, zo het hof, dat de kandidaat-koper zich nadrukkelijk verbindt tot

aankoop van het betrokken eigendom, zelfs indien hij de hem verleende aankoopoptie niet

licht. In casu werd in de optieovereenkomst gestipuleerd dat beide opties werden aangegaan

tegen dezelfde voorwaarden. FONTEYN stelt dat gekruiste opties niet als koop-verkoop

kunnen worden gekwalificeerd indien zij niet tegen dezelfde voorwaarden worden

aangegaan.150 Een andere mogelijke oplossing ter voorkoming van de herkwalificatie in een

compromis is dus om de opties te bedingen tegen verschillende voorwaarden. Het meest voor

de hand liggende hierbij is de aanpassing van de prijs waartegen elk van de partijen zijn/haar

optie kan uitoefenen.

AFDELING 4. HET MODEL DE DECKER EN HET WETBOEK ECONOMISCH RECHT

75. Boek VI van het Wetboek Economisch Recht (hierna: WER) voorziet in een aantal

consumentenbeschermende regels wanneer een overeenkomst gesloten wordt tussen een

onderneming en een consument. Deze regels kunnen ook van toepassing zijn op een

optieovereenkomst van het model De Decker.

§1. Toepassingsgebied Boek VI WER

76. Opdat het WER van toepassing zou zijn, moet er sprake zijn van een overeenkomst

gesloten tussen een onderneming en een consument.

150 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, (33) 55, nr. 23.

42

Onderneming. Een onderneming wordt in het WER omschreven als “een natuurlijke

persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn

verenigingen”.151 Met het nastreven van een economisch doel, bedoelt men het uitoefenen

van een economische activiteit, welke op duurzame wijze moet worden verricht.152 Dit vereist

een bepaalde mate van organisatie en regelmaat in het stellen van de desbetreffende

rechtshandelingen.153 Concreet betekent dit dat Boek VI WER niet van toepassing zal zijn

indien een bakker of slager zijn privéwoning koopt of verkoopt. Wanneer echter een

beroepsverkoper (i.e. iemand die geregeld, op een georganiseerde en duurzame wijze,

onroerend goed voor eigen rekening koopt en verkoopt) een onroerend goed koopt of

verkoopt154 van resp. aan een consument, dan valt deze transactie wel onder het

toepassingsgebied van Boek VI WER.155

Consument. Een consument is volgens het WER “iedere natuurlijke persoon die handelt

voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen”.156

Hiermee bedoelt men dat de natuurlijke persoon moet handelen voor doeleinden die

hoofdzakelijk buiten voornoemde activiteiten vallen. Hiertoe moet, op het moment van het

sluiten van de overeenkomst, bekeken worden welke bestemming de persoon aan het goed wil

geven. Dit is een feitenkwestie.157

§2. Onrechtmatige bedingen

77. Een onrechtmatig beding is “elk beding of elke voorwaarde in een overeenkomst tussen

een onderneming en een consument die, alleen of in samenhang met een of meer andere

151 Art. I.1, 1° WER. 152 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 141. 153 F. BOGAERT en B. VAN BAEVEGHEM, “Contractuele aspecten van de wet marktpraktijken” in I. CLAEYS, R. STEENNOT en M. TISON (eds.), Economisch recht: Ondernemingen, concurrenten en consumenten, XXXVIIste Postuniversitaire Cyclus Willy Delva, Mechelen, Kluwer, 2011, 4, nr. 5. 154 Boek VI WER is van toepassing van zodra er sprake is van een transactie tussen een consument en een onderneming. Het maakt hierbij niet uit welke van beiden de koper of verkoper is. 155 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 142. 156 Art. I.1, 2° WER. 157 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 140.

43

bedingen of voorwaarden, een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van

de partijen ten nadele van de consument”.158 Artikel VI.84 WER bepaalt dat ieder

onrechtmatig beding verboden en nietig is. De overeenkomst zelf blijft echter bindend indien

ze zonder het onrechtmatig beding kan voortbestaan.

78. Bij de beoordeling van de rechtmatigheid van een beding wordt, overeenkomstig artikel

VI.82 WER, rekening gehouden met alle omstandigheden rond de sluiting van de

overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de gesloten overeenkomst. Tevens houdt

men rekening met de duidelijkheid en begrijpelijkheid van het beding.

79. Toegepast op de wederzijds gekruiste optieovereenkomst, meent CALLEBAUT dat een

optieprijs die kennelijk buiten verhouding staat tot het voordeel dat de begunstigde uit de

optie haalt, onrechtmatig zou kunnen zijn.159 Dit lijkt mij een correcte opvatting te zijn. Er

zou echter ook anders kunnen worden betoogd. Artikel VI.82, lid 3 WER bepaalt immers dat

de beoordeling van het onrechtmatig karakter van bedingen geen betrekking heeft op (inter

alia) de gelijkwaardigheid van, enerzijds de prijs of vergoeding, en, anderzijds, de als

tegenprestatie te leveren goederen of te verrichten diensten. Zoals hoger uiteengezet (zie

supra, randnummer 13) is de immobilisatievergoeding in het kader van een wederzijdse

optieovereenkomst de tegenprestatie, de prijs die de begunstigde dient te betalen om de optie

te kunnen genieten. Bijgevolg zou men kunnen opperen dat het de rechter niet toekomt om te

beoordelen of de bedongen optieprijs wel gelijkwaardig is aan het voordeel dat de

begunstigde uit de optie haalt (nl. het kunnen genieten van de optie). Deze redenering is

echter niet correct. Artikel VI.82, lid 3 WER heeft enkel betrekking op de kernbedingen van

de overeenkomst.160 De clausule die een optieprijs bedingt in het model De Decker is echter

geen kernbeding: de optieprijs betreft geenszins de essentie van de overeenkomst.

80. Er moet tot slot gewezen worden op het feit dat de beoordeling van de (on)rechtmatigheid

van het beding in concreto gebeurt. Dit heeft twee implicaties. Ten eerste meent BAEL dat

een beding zijn onrechtmatig karakter kan verliezen wanneer het beding in duidelijke en

158 Art I.8, 22° WER. 159 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 169, nr. 104. 160 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 154.

44

begrijpelijke bewoordingen is opgesteld en het beding uitgebreid wordt toegelicht in de

(onderhandse) akte.161 Ten tweede houdt de rechter in de praktijk ook rekening met andere

elementen dan deze vermeld in artikel VI.82 WER, waaronder de zwarte lijst van

onrechtmatige bedingen.162 Volgens SWAENEPOEL kan deze lijst van onrechtmatige

bedingen dienen als richtsnoer, bijvoorbeeld bij de beoordeling van een beding dat niet op de

zwarte lijst voorkomt, maar wel een gelijkaardig effect sorteert.163

81. Naast de toetsingsnormen die artikel VI.82 WER bepaalt, voorziet artikel VI.83 WER in

een lijst van in elk geval onrechtmatige bedingen (de zogenaamde zwarte lijst). In

tegenstelling tot wat bij artikel VI.82 WER het geval is, heeft de rechter geen

appreciatiebevoegdheid wanneer hij zich moet uitspreken over een beding dat voorkomt op de

zwarte lijst. Hij moet de nietigverklaring uitspreken. Ook hier geldt dat de overeenkomst,

indien mogelijk, blijft voortbestaan zonder het onrechtmatig beding.164

Op deze zwarte lijst staan onder meer “de bedingen en voorwaarden of de combinaties van

bedingen en voorwaarden die ertoe strekken te voorzien in een onherroepelijke verbintenis

van de consument terwijl de uitvoering van de prestaties van de onderneming onderworpen is

aan een voorwaarde waarvan de verwezenlijking uitsluitend afhankelijk is van haar wil”.165

De rechtbank van koophandel te Antwerpen heeft geoordeeld dat artikel 32, 1° Wet op de

handelspraktijken, thans artikel VI.83, 1° WER enkel van toepassing is op wederkerige

overeenkomsten.166 Bijgevolg lijkt ze ook van toepassing op een wederzijds gekruiste

aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker gesloten tussen een onderneming en

een consument. Het komt me voor dat het model De Decker niet gebruikt kan worden indien

er een overeenkomst gesloten wordt tussen een consument-kandidaat-koper en een

onderneming-kandidaat-verkoper. Eens de optietermijn voor de kandidaat-koper verstreken is

(en de aankoopoptie niet werd gelicht), vat de optietermijn ten voordele van de kandidaat-

161 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 140. 162 Art. VI.83 WER. 163 E. SWAENEPOEL, “Toetsing van het contractuele evenwicht” in S. STIJNS en B. TILLEMAN (eds.), Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2011, 146, nr. 142. 164 Art. VI.84 WER. 165 Art. VI.83, 1° WER. 166 KG kh. Antwerpen 8 oktober 2009, NjW 2010, afl. 230, 718, noot RS; Zie ook: P.-Y. ERNEUX, “La protection des consommateurs dans les ventes immobilières: questions d’actualité” in B. KOHL (ed.), La vente immobilière. Aspects civils, administratifs et fiscaux, Luik, Anthemis, 2010, 308, nr. 58.

45

verkoper aan. Indien de onderneming haar verkoopoptie licht, is de consument er

onherroepelijk toe gehouden om mee te werken aan het verlijden van de authentieke koop-

verkoopovereenkomst. Overeenkomstig artikel VI.83, 1° io. artikel VI.84 WER zal dergelijke

combinatie van bedingen en voorwaarden onrechtmatig en bijgevolg nietig zijn.

Ook een tweede bepaling uit de voornoemde zwarte lijst is van bijzonder belang bij gebruik

van het model De Decker. Het betreft “de bedingen en voorwaarden of de combinaties van

bedingen en voorwaarden die ertoe strekken de onderneming toe te staan door de consument

betaalde bedragen te behouden wanneer deze afziet van het sluiten of het uitvoeren van de

overeenkomst, zonder erin te voorzien dat de consument een gelijkwaardig bedrag aan

schadevergoeding mag ontvangen van de onderneming wanneer deze laatste zich

terugtrekt”.167 Het model De Decker lijkt niet verenigbaar met deze bepaling in het geval

waarin de kandidaat-koper een consument is en de kandidaat-verkoper een onderneming.

Meer bepaald op het vlak van de optieprijs (ook wel immobilisatievergoeding genoemd)168

lijkt het schoentje te wringen. Het model, zoals opgemaakt door notaris De Decker, voorziet

slechts in een optieprijs ten laste van de kandidaat-koper. Er wordt geen optieprijs bedongen

ten laste van de kandidaat-verkoper, laat staan een gelijkwaardige optieprijs.

Bijgevolg lijkt de clausule die de optieprijs bedingt ten laste van de consument (de kandidaat-

koper) nietig. De optieovereenkomst zal in dat geval blijven voorbestaan zonder voormelde

clausule.

§3. Tussenconclusie

82. De consumentenbeschermende regels van boek VI WER lijken de mogelijkheden van het

model De Decker te begrenzen. Meer bepaald inzake de optieprijs bedongen ten laste van de

consument-kandidaat-koper dient de (notariële) praktijk de nodige voorzichtigheid aan de dag

te leggen. Er lijkt geen optieprijs bedongen te kunnen worden, enkel ten laste van de

consument-kandidaat-koper. Daarnaast mag, in toepassing van de algemene bepaling inzake

onrechtmatige bedingen, de optieprijs niet kennelijk buiten verhouding staat tot het voordeel

dat de begunstigde uit de optie haalt. Toch betekent een onrechtmatig beding betreffende de

optieprijs geenszins de nietigheid van de optieovereenkomst: de optieovereenkomst kan

blijven voortbestaan, weliswaar zonder het onrechtmatig bevonden beding. Anders is het

167 Art. VI.83, 27° WER. 168 Zie ook supra, randnummer 13.

46

gesteld wat betreft artikel VI.83, 1° WER. Men kan zich, in toepassing van voormeld artikel,

de vraag stellen of een wederzijds gekruiste aankoop- en verkoopbelofte van het model De

Decker überhaupt wel mogelijk is in het geval een consument optreedt als kandidaat-koper en

een onderneming als kandidaat-verkoper.

47

HOOFDSTUK 4. PRAKTIJKONDERZOEK

AFDELING 1. DOELSTELLINGEN

83. Niet enkel de rechtsleer en rechtspraak bekritiseren het gebruik van het model De Decker.

Ook in de praktijk blijkt dat het model vaak op kritiek stuit. Dit hoofdstuk heeft tot doel een

beter inzicht te krijgen in het gebruik van het model in de notariële praktijk en wat zoal de

pijnpunten ervan blijken te zijn. Hiertoe werd een, gezien het tijdsbestek van deze

masterproef, eerder korte vragenlijst opgesteld, welke via de Provinciale Kamers van

Notarissen van Oost- en West-Vlaanderen onder een aantal notarissen werd verspreid.169

84. Meer concreet toetst de vragenlijst naar het gebruik van het model De Decker als

volwaardig alternatief voor de onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Daarom wordt in

eerste instantie gevraagd of het model De Decker überhaupt gebruikt wordt ter studie van de

invullende notaris en, indien dit het geval is, in hoeveel procent van de gevallen.

De volgende vraag onderzoekt of het gebruik van het model De Decker de laatste vijf jaar

gedaald, gestegen of gelijk gebleven is. De afgelopen vijf jaar is er immers heel wat inkt

gevloeid over het model De Decker. Heeft deze kritiek op het model ook invloed gehad op de

notariële praktijk?

Notaris De Decker heeft bij de introductie van zijn model vier belangrijke

toepassingsgevallen ervan benadrukt.170 In welke mate blijkt het model De Decker effectief

gebruikt te worden als alternatief voor de compromis in deze gevallen? Dit wordt onderzocht

door de derde vraag.

Tot slot polst de vragenlijst naar de pijnpunten van het model De Decker, zoals de notaris

deze in de dagelijkse praktijk ervaart.

169 Zie bijlage 1. 170 H. DE DECKER, “Aankoop- en Verkoopopties inzake vastgoed: een bruikbaar alternatief voor de onderhandse verkoopovereenkomst?” in Studiedag “De Verkoopsovereenskomst”, 2 december 2000, (ed.) K.F.B.N., N.R., 1.

48

AFDELING 2. RESULTATEN

85. De vragenlijst werd verstuurd naar alle notariskantoren van het Genootschap van Oost- en

West-Vlaanderen. Zesendertig (36) van hen hebben geantwoord.

86. Het model de Decker blijkt goed bekend bij de respondenten. Op één na, gebruiken alle

respondenten het model in hun kantoor. Dit stemt overeen met 97,2%.

Op de vraag in hoeveel procent ze het model De Decker gebruiken, wordt verdeeld

geantwoord:

Aantal respondenten %

0% 1 2,8%

1-5% 5 13,9%

5-10% 16 44,4%

11-20% 3 8,3%

21-30% 6 16,7%

31-40% 1 2,8%

41-50% 0 0%

51-60% 0 0%

61-70% 1 2,8%

71-80% 0 0%

81-90% 1 2,8%

91-100% 2 5,6%

TOTAAL 36 100%

In de grote meerderheid van de gevallen, verkiest men het model De Decker slechts in geringe

mate boven de klassieke onderhandse koopovereenkomst. 86,1% van de respondenten

gebruikt het model in maximum 30% van de gevallen.

87. De respondenten verklaren dat het gebruik van het model De Decker gestegen (48,6%) of

gelijk gebleven (51,4%) is. Geen enkele respondent maakte gewag van een daling.

49

88. Op de vraag welke de voornaamste reden is waarvoor men het model gebruikt, wordt als

volgt geantwoord171:

Aantal (%)

Reden 1 2 3 4 Blanco

Mogelijkheid

tot wijzigen van

de identiteit van

de uiteindelijke

koper

9

(25,7%)

9

(25,7%)

8

(22,6%)

4

(11,4%)

3

(8,6%)

Mogelijkheid

om de termijn

van 4 maand

waarbinnen de

authentieke akte

verleden moet

worden, te

verlengen

18

(51,4%)

11

(31,4%)

3

(8,6%)

0

(0%)

3

(8,6%)

Fiscale

motieven

3

(8,6%)

5

(14,2%)

7

(20%)

10

(28,6%)

10

(28,6%)

Het nog niet

voorhanden zijn

van

precontractuele

informatie

4

(11,4%)

8

(22,6%)

9

(25,7%)

7

(20%)

8

(22,6%)

Hieruit blijkt dat de voornaamste reden om het model te gebruiken de mogelijkheid is om de

termijn van 4 maand waarbinnen de authentieke akte normaliter verleden moet worden, te

verlengen. Ook om de identiteit van de uiteindelijke koper te kunnen wijzigen, vindt het

model vaak toepassing. Opvallend is dat fiscale motieven slechts in geringe tot geen mate een

reden vormen. Ook indien de nodige precontractuele informatie nog ontbreekt (bijvoorbeeld

Bodemattest), gebruiken de respondenten het model De Decker relatief weinig. Vier

171 Genummerd van 1 tot 4 in dalende volgorde van belang.

50

respondenten wezen in dit kader op de uitspraak van het hof van beroep te Antwerpen van 14

oktober 2013, dat het model De Decker niet hoog in het vaandel lijkt te dragen.172

89. Wat betreft de pijnpunten van het model De Decker, komen drie zaken vaak terug.

Vooreerst hekelt ongeveer de helft van de respondenten de grote complexiteit van het model.

Zo denken partijen soms dat de wederpartij geenszins gebonden is door de optieovereenkomst

of begrijpen cliënten niet wat “het lichten van de optie” inhoudt. Deze grote complexiteit

heeft tot gevolg dat partijen veelal bereid zijn om te wachten tot alle nodige informatie

voorhanden is om dan een klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst te sluiten.

Tevens moeten partijen door de grote complexiteit van het model in ieder geval worden

bijgestaan door een notaris. Bij een klassieke compromis is dit niet altijd het geval. Tot slot

voelt de optieovereenkomst hierdoor ook gekunsteld aan: vaak hebben de partijen reeds een

onderhandse koop-verkoopovereenkomst gesloten voorafgaand aan het sluiten van de

optieovereenkomst. Dit is een element dat niet zomaar genegeerd mag worden.

Een tweede pijnpunt dat wordt aangehaald, is dat de gedwongen uitvoering niet mogelijk is.

Dit element wordt slechts eenmaal aangehaald. De gedwongen uitvoering kan echter

makkelijk worden gevorderd indien één van de partijen zijn/haar optie licht.173

Een derde en laatste pijnpunt, betreft het aanbieden van het recht van voorkoop. Het

voorkooprecht biedt de houder ervan de mogelijkheid om, wanneer een eigenaar beslist tot

eigendomsoverdracht van een goed, dat goed bij voorrang in eigendom te verwerven voor

dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden.174 Op welk moment moet dit voorkooprecht

worden aangeboden, indien partijen gebruik maken van het model De Decker? De rechtsleer

meent dat de aankoopoptie minstens gelicht moet zijn alvorens het voorkooprecht kan worden

aangeboden.175 De respondenten vinden het vaak hinderlijk dat je lang moet wachten alvorens

het voorkooprecht kan worden aangeboden.

172 Zie randnummer 52. 173 Zie randnummer 42. 174 F. LOGGHE, “Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not.Fisc.M 2000, 136-137. 175 M. MUYLLE, “Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties”, Not.Fisc.M. 2014/5-6, 128.

51

AFDELING 3. CONCLUSIE

90. De praktijk leert dat het model De Decker zeker een bestaansrecht heeft. Toch lijkt het

model niet te functioneren als een volwaardig alternatief voor de onderhandse koop-

verkoopovereenkomst. Dit blijkt uit het feit dat de absolute meerderheid van de respondenten

het model slechts aanwendt in minder dan 30% van de gevallen.

91. De voornaamste redenen om het model te verkiezen boven de compromis zijn het wijzigen

van de identiteit van de uiteindelijke koper en de mogelijkheid om de termijn van vier maand

voor de registratie uit te stellen naar een later tijdstip. Fiscale motieven spelen slechts in

geringe mate een rol. Tevens is de notariële praktijk achterdochtig om het model te gebruiken

bij afwezigheid van de vereiste precontractuele informatieplichten. Deze achterdocht wordt

ingegeven door het arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 14 oktober 2013. Toch

heeft voormeld arrest geenszins tot gevolg dat het gebruik van het model gedaald is.

92. Het grootste kritiekpunt op het model De Decker, is de grote complexiteit ervan. Deze

complexiteit maakt een notariële tussenkomst absoluut noodzakelijk bij het tekenen van de

optieovereenkomst. Tevens zet ze de partijen aan om te wachten tot alle nodige informatie

aanwezig is, zodat ze dan een onderhandse koop-verkoopovereenkomst kunnen sluiten.

52

ALGEMEEN BESLUIT

93. Het sluiten van een onderhandse koop-verkoopovereenkomst met betrekking tot

onroerend goed, kan vaak gepaard gaan met vele problemen. Vooreerst zijn er specifieke

wetteksten die het onmogelijk maken om reeds een koopovereenkomst te sluiten alvorens

bepaalde informatie voorhanden is. Daarnaast lijken partijen vaak niet te beseffen dat de koop

nog steeds een consensuele overeenkomst is, welke tot stand komt door loutere

wilsovereenstemming over het goed en de prijs. Om het hoofd te bieden aan dergelijke

problemen, kunnen partijen een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte sluiten. Dit type van

overeenkomst laat partijen toe om zich reeds tegenover elkaar te verbinden, zonder een

eigenlijke koop-verkoopovereenkomst te sluiten.

94. Vormt deze wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte eigenlijk wel een volwaardig

alternatief voor de klassieke compromis? Het antwoord op deze vraag lijkt mij eerder

ontkennend te zijn. Ten eerste bestaat, op grond van artikel 1589 BW, het risico op

herkwalificatie van de optieovereenkomst in een onderhandse koop-verkoopovereenkomst.

Partijen lijken dit risico wel te kunnen inperken door in hun aankoop- en verkoopbelofte

duidelijk te stipuleren dat het niet hun bedoeling is om reeds een koopovereenkomst te sluiten.

Ten tweede heeft de rechtspraak zeer recent het model De Decker geherkwalificeerd als een

onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Zoals besproken lijkt een aanpassing van het model

zich dus op te dringen.

Daarenboven beperkt het WER het gebruik van het model De Decker in transacties tussen

ondernemingen en consumenten, waardoor de notaris in desbetreffend geval grote zorg moet

besteden aan de redactie van de optieovereenkomst.

Tot slot blijkt uit de notariële praktijk dat het model vaak in niet meer dan 30% van de

gevallen gebruikt wordt. De belangrijkste reden hiertoe is de complexiteit van het model,

waardoor de partijen er ook wantrouwig tegenover staan.

95. Toch kan men niet ontkennen dat het model De Decker bepaalde euvels die de

onderhandse koop-verkoopovereenkomst teisteren, kan verhelpen. De praktijk leert dat het

model voornamelijk gebruikt wordt indien de identiteit van de uiteindelijke koper van het

onroerend goed nog niet zeker is en in het geval waarin partijen de termijn van vier maand

voor de registratie wensen uit te stellen naar een later tijdstip. Hierbij moet worden opgemerkt

53

dat in deze gevallen de notaris ook andere technieken kan aanwenden om de problemen van

de onderhandse koopovereenkomst te verhelpen. Deze technieken bieden echter geen

totaaloplossing voor alle mogelijke problemen.

96. Het verdient mijns inziens aanbeveling om de onderhandse koopovereenkomst te

gebruiken indien de partijen volkomen zeker zijn met elkaar te willen contracteren en aan alle

informatieverplichtingen reeds werd voldaan. Is dit niet het geval, dan kan het model De

Decker soelaas bieden, zodat de partijen zich reeds jegens elkaar kunnen verbinden. In dit

laatste geval heeft de notaris de belangrijke taak om de partijen duidelijk in te lichten over de

rechtsgevolgen van het sluiten van dergelijke optieovereenkomst.

54

BIBLIOGRAFIE

1. WETGEVING

Burgerlijk Wetboek:

- Art. 1582-1583 BW

- Art. 1589-1590 BW

- Art. 1594-1597 BW

Vlaamse Codex Fiscaliteit:

- Art. 3.6.0.0.6, §, 2° V.C.F.

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening:

- Art. 5.2.5 VCRO.

- Art. 6.1.1, 4° VCRO

- Art. 6.3.1 VCRO.

Wetboek Economisch Recht:

- Art. I.1 WER

- Art. I.8 WER

- Art. VI.83 WER

Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, B.S. 22

januari 2007.

Besluit van 15 mei 2009 van de Vlaamse Regering houdende coördinatie van de

decreetgeving op de ruimtelijke ordening, B.S. 20 augustus 2009.

Ontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, Parl.St. Vl.Parl.

1998-99, nr. 1332-1.

55

2. RECHTSPRAAK

Cass. 7 oktober 1935, Pas. 1935, 355.

Cass. 14 maart 1955, Pas. 1955, I, 782.

Cass. 23 september 1969, RCJB 1971, 216.

Cass. 9 januari 1975, Arr.Cass. 1974-75, 522.

Cass. 19 oktober 1979, Arr.Cass. 1979-80, 229 en Pas. 1980, 238.

Cass. 9 mei 1980, Pas. 1980, 1127.

Cass. 12 juni 1980, Pas. 1980, 1248.

Cass. 5 juni 1981, J.T. 1982, 344.

Cass.fr. 22 novembre 2005, Bulletin 2005 IV, nr. 234, 256.

Cass. 29 januari 2010, AR C.08.0267.F.

Cass. 7 oktober 2011, C.10.0227.F.

Cass. 26 mei 2014, AR C.13.0450.

Antwerpen 14 oktober 2013, 2011/AR/2386, www.juridat.be.

Antwerpen 26 mei 2015, 2013/AR/1685, www.juridat.be.

Antwerpen 10 oktober 2016, 2015/AR/731, onuitg.

Gent 31 mei 2012, TOO 2013, 105.

56

Luik 6 maart 1969, Rev.Prat.Not.B. 1969, 180.

Luik 29 november 1994, Act.Dr. 1996, 615.

Rb. Hasselt 18 december 2000, RW 2002-03, afl. 33, 1308.

Kh. Antwerpen (KG) 8 oktober 2009, NjW 2010, afl. 230, 718, noot RS.

3. RECHTSLEER

A. BOEKEN EN VERZAMELWERKEN

BAEL, J., “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de

consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van

economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 131-

256.

BARNICH, L., “La vente immobilière, difficultés de la promesse de vente d’immeubles” in

TILLEMAN, B., en FORIERS, E. (eds.), La vente, Brugge, die Keure, 2002, 197p.

BOGAERT, F. en VAN BAEVEGHEM, B., “Contractuele aspecten van de wet

marktpraktijken” in CLAEYS, I., STEENNOT, R. en TISON, M. (eds.), Economisch recht:

Ondernemingen, concurrenten en consumenten, XXXVIIste Postuniversitaire Cyclus Willy

Delva, Mechelen, Kluwer, 2011, 4, nr. 5.

CALLEBAUT, J., “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed”

in CARETTE, N. en BARBAIX, R. (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen,

Intersentia, 2016, 107-192.

CARNOY, G., “Les alternatives à la revente” in X, Revue pratique de l’immobilier 1/2016.

La revente d’immeuble, Larcier, 2016, 189-226.

57

CHRISTIAENS, A., “Art. 1589 B.W.” in X, Bijzondere overeenkomsten, artikelsgewijze

commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl.

DAMBRE, M., “De verkoop uit de hand van onroerende goederen (overzicht van rechtspraak

2005-2010)” in Instituut Notarieel recht, Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 18, Brugge,

die Keure, 2011, 91-126.

DE DECKER, H., “De subjectieve plechtige rechtshandeling: onbekend maakt onbemind?” in

J. BAEL et al., Liber Amicorum Christian De Wulf, Brugge, die Keure, 2003, 439-448.

DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, Les obligations, t. II, Brussel, Bruylant,

1964, 1196 p.

DE WULF, C. m.m.v. BAEL, J en DEVOS, S., Het opstellen van notariële akten, dl. II B,

Mechelen, Kluwer, 2006, 452 p.

FONTEYN, J., “Questions particulières relatives à la formation du contrat de vente”, in X, La

vente immobilière. Aspects civils et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 198p.

FONTEYN, J., “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het

verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 610p.

HARMEL, P., “Théorie générale de la vente”, in Répertoire Notarial, VII/I, Brussel, Larcier,

1985, losbl.

LIMPENS, L., La vente en droit belge, Brussel, Bruylant, 1960, 828p.

PORTUGAELS, N., “Inleiding tot opties en optiebedingen” in TILLEMAN, B., VERBEKE,

A. en PORTUGAELS, N. (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, 1-18.

VANDEN BERGHE, O., “Bedingen en schadevergoeding: strafbedingen, opzegbedingen en

exoneratiebedingen” in STIJNS, S. (ed.), Themis XXIII, Verbintenissenrecht, Brugge, Die

Keure, 2004, 43-70.

58

VAN HOORICK, G., Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 556p.

VAN STEENKISTE, K., “Koopopties op onroerende goederen” in TILLEMAN, B.,

VERBEKE, A. en PORTUGAELS, N. (eds.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia,

2013, 73-92.

WERDEFROY, F., Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, 3340p.

B. TIJDSCHRIFTARTIKELEN

BEYAERT, S., “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285-

292.

BOURGEOIS, M. en NOLLET, A., “La réécriture de la mesure générale anti-abus en matière

d’impôts sur les revenus, de droits d’enregistrement et de droits de succession”, J.T., 2012,

493-504.

CALLEBAUT, J., “Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige

informatie ontbreekt” (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, 497-503.

CONSTANTIN, A., “Observations critiques sur la valeur juridique des promesses unilatérales

croisées”, noot onder Cass.fr. 2 november 2005, JCPE 2006, 1466.

CORNELIS, L., “Het aanbod bij het tot stand komen van overeenkomsten”, TBH 1983, (6), 6-

47.

CORNELIS, L. en MAERTENS, A.-S., “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de

buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 27-45.

COTTENIE, D., “Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende

voorwaarde in de compromis?”, NNK 2009, 181-185.

59

COUSY, H., “Geniale onduidelijkheid ! De betekenis van Art. 1589 B.W.”, Jura Falconis

1967-68, nr. 4, 3-8.

DE BOUNGNE, A., “Voorkeurrechten en verkoopbeloften (aankoopoptie)”, Not.Fisc.M.

1991, 140-155.

DE DECKER, H., “Aankoop- en Verkoopopties inzake vastgoed: een bruikbaar alternatief

voor de onderhandse verkoopovereenkomst?”, 2 december 2000, (ed.) K.F.B.N., nr. 1.

DE DECKER, H., “De problematiek van ontbinding en nietigheid van

verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel

alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 285-304.

DE DECKER, H., “Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni

2010”, Notariële actualiteit 2011/12, 87-115.

DE VOGELAERE, W. en DE DECKER, H., “Voorlopige verkoopovereenkomst of

wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 75-97.

DE WULF, C., “Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk”, T.Not.2008, nr. 4, 1-130.

HAENTJENS, F., “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig

zonder rechtsmisbruik?” En hoe moet het nu verder met de koop-verkoop onder opschortende

voorwaarde?”, TMR 2011, afl. 1, 23-28.

KRUITHOF, R., “Overzicht van rechtspraak (1981-1992) – Verbintenissen”, TPR 1994, nr.

87, 171-750.

LEMMERLING, A., “Het laattijdig bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?”

(noot onder Cass. 24 juni 20), Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 54-57.

LOGGHE, F., “Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen”,

Not.Fisc.M. 2000, 135-175.

60

MUYLLE, M., “Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij

onroerendgoedtransacties”, Not.Fisc.M. 2014/5-6, 114-135.

SCHELHAAS, H., “Opzegbeding versus strafbeding” (noot onder Bergen 22 oktober 2003),

T.B.B.R. 2005, 102-109.

SPRUYT, E., “Registratierechten – Verandering van koper tussen compromis en notariële

akte: wettelijke oplossing in de maak (in Vlaanderen)”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17-

18, 1-10.

STIJNS, S., “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen

het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 3, 77-102.

SUY, I., “Actuele tendenzen inzake koop/verkoopbelofte, koop onder voorwaarde en

voorkooprecht”, TVV 2008, afl. 3, 137-158.

VAN OEVELEN, A., “Juridische verhoudingen en aansprakelijkheid bij onderhandelingen

over (commerciële) contracten”, DAOR 1990, afl. 14, 43-63.

VAN OEVELEN, A., “Staat de rechtsgeldigheid van de opeenvolgende wederzijdse verkoop-

en aankoopbelofte op de helling?”, noot onder Antwerpen 14 oktober 2013, T.Not. 2014, afl.

2, 100-105.

VAN OMMESLAGHE, P., “Les obligations - Examen de Jurisprudence 1974-1982”,

R.C.J.B. 1988, 33-199.

VAN OMMESLAGHE, P., “De opschortende voorwaarde: goede en slechte gebruiken in de

praktijk”, Not.Fisc.M. 2012, nr. 4, 106-115.

VAN THIELEN, B., “De notaris en de commandverklaring. De verkiezing van een vriend

blijkt vaak een vijand”, T. Not. 2007, afl. 3, 113-128.

61

VERHAEGEN, T., “Overhandiging van handgeld bij de verkoop van onroerend goed”, RJI

1998, 6470, 13-19.

VOLCKAERT, E., “Bodem. Verkoop- en aankoopbelofte kan opschortende voorwaarde uit

compromis houden”, Vastgoed Info 2008, nr. 13, 1.

62

BIJLAGE 1: VRAGENLIJST MODEL DE DECKER

Geachte heer/mevrouw Notaris,

In het kader van mijn masterscriptie bij de opleiding Notariaat aan de Universiteit Gent, doe

ik een onderzoek naar de techniek van de wederzijds gekruiste aankoop-verkoopbelofte m.b.t.

een subjectief plechtig koopcontract volgens het model van notaris De Decker (hierna: het

model).

Als onderdeel hiervan, tracht ik een beter inzicht te krijgen in het gebruik van het model in de

notariële praktijk.

Hiertoe heb ik een korte vragenlijst opgesteld die polst naar uw eigen ervaringen met

bovenvermelde techniek. Ik zou u zeer dankbaar zijn mocht u (of één van uw medewerkers)

even de tijd willen nemen om deze vragenlijst in te vullen.

Mag ik u vragen de ingevulde vragenlijst tegen uiterlijk eind april te versturen naar volgend e-

mailadres: thomas.tuyteleers@ugent.be.

Ik dank u alvast voor uw medewerking.

Met oprechte hoogachting,

Thomas Tuyteleers

Vragenlijst (4 vragen)

I. Maakt u in het kader van een verkoopovereenkomst onroerend goed gebruik van het model

als alternatief voor de onderhandse koop-verkoopovereenkomst?

Indien ja, in hoeveel procent van de gevallen denkt u gebruik te maken van het model?

Indien neen, waarom maakt u er geen gebruik van?

II. Is het gebruik binnen uw kantoor van het model de laatste 5 jaar gestegen/gedaald/

ongeveer gelijk gebleven?

63

III. Wat zijn de voornaamste redenen om het model te verkiezen boven de klassieke

onderhandse koop-verkoopovereenkomst? (Gelieve te nummeren van 1 tot 4 in dalende

volgorde van belang)

…. De mogelijkheid tot wijzigen van de identiteit van de uiteindelijke koper

…. De mogelijkheid om de termijn van 4 maand waarbinnen de authentieke

akte moet worden verleden, uit te stellen naar een later tijdstip

… Fiscale motieven (het uitstellen van de betaling van de registratiebelasting)

… Het nog niet voorhanden zijn van de nodige precontractuele informatie

(Bodemattest, Stedenbouwkundige inlichtingen)

Andere redenen:

IV. Wat vindt u, in voorkomend geval, de pijnpunten aan het model zoals het werd uitgewerkt

door notaris De Decker?

Hartelijk dank voor uw deelname!