Der immobilienbrief nr 332

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� Im aktuellen Zyklus wird der systematische Wahnsinn

des letzten Booms durch den Boom der kollektiven (Anlage-)Verzweiflung ersetzt

� Jede mögliche (geld-)politische Gießkannen-Maß-

nahme – nur die sind im Euroland der Verschuldung noch möglich – verbessert die Wettbewerbsposition Deutschlands

� Kurz- und mittelfristig profitiert die deutsche Immobili-

enwirtschaft vom weltweiten Liquiditätsüberhang und daraus resultierenden „Lernkurven“-Investments

� Jeden Morgen steht ein williger Anleger auf. Man muss

ihn nur finden. Institutionelle müssen. Private wollen

� Die deutsche Immobilienwirtschaft ist alternativlos

chancenreich. Bleibt die Volkswirtschaft im Gleichgewicht, pushen Unsicherheit und Anlagebedarf. Rutscht das System in den Crash, profitiert die relative Sicherheit der Immobilie

� Die überlange Core-Phase des crashgeprägten Zyklus

wechselt im kommenden Jahr über die aktuelle ABBA-Phase, die die Kommunikation zyklisch verdutzter Immobilienmatado-re bestimmt, in die zyklisch übliche echte Investition in Immo-bilien mit Wertschöpfungshoffnungen, um den Zyklus-Höhepunkt durch chancenreiche Investitionen in Immobilien mit Wertschöpfungsnotwendigkeiten zu markieren. „Leerstand ist Chance“ ist dann aus strahlenden Augen von Spezialisten des aktuellen Zyklus zu erfahren

� Am langen Ende der Kapitalanlage sind die Risiken bei

Core-Büroimmobilien durch Anlagedruck nicht mehr einge-preist. Nur große, gestreute, professionell und (lebens-)zyklisch gemanagte Portfolien haben Kapitalerhaltungs-Chancen

� Bei der Gewerbeimmobilie wechseln mit sich weiter

verkürzendem Lebenszyklus Wertschöpfungsphasen des Baus und der Sanierung mit Wertverbrauchsphasen des Anla-gezeitraums immer schneller ab. Wie soll der Kapitalsammel-stellen-Vorsorgeanleger seine Altersvorsorge sichern, wenn im Zinsdrama nicht einmal die Immobilie Sicherheit bietet?

� Ein Drittel des Wohnens profitiert vom Ballungsraum-

Trend. Zwei Drittel der Wohnimmobilien werden von der De-mografie-Keule, der Nebenkosten- und Energie-Keule, der Budget-Keule, der Wanderungskeule, der Anspruchskeule, der Sanierungskeule und politischem Gutmenschentum unter realen Werterhalt bis hin zum Vermögens- bzw. Altersvorsor-geverlust zusammengeknüppelt

Sehr geehrte Damen und Herren,

NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 3

� Institutionelle und private Anleger sind in der Immobi-lienkapitalanlage bemerkenswert stabil gegen jede durch-schnittliche Erfahrung, Logik, Erkenntnis und lange Zeitrei-hen auf Wertsteigerung festgelegt. Denn nur das Erfolgs-quartil kommuniziert

� Zum Branchen-Glück weiß der Anleger das nicht und

wird es nie lernen

Während Rohmert’s 1. Immobiliengesetz zur Ruhe bei Knappheitsszenarien mahnt, zeigen Rohmert’s 2. Bis 4. Immobiliengesetz die hohe Sicherheit falschen Anlage-Verhaltens in Phasen hohen Anlagedrucks, der oft nicht mit Nutzungsdruck synchron läuft, auf.

Rohmert’s 1. Immobiliengesetz: Jede Immobilie die wirklich benötigt wird, wird auch gebaut.

Rohmert’s 2. Immobiliengesetz: Jede Immobilie, die finanziert wird, wird auch gebaut.

Rohmert’s 3. Immobiliengesetz: Die größte Sicherheit, einen Fehler zu machen, besteht darin, eine teure Immobilie auf ein billiges Grundstück zu bauen.

Rohmert’s 4. Immobiliengesetz: Sicherheit einer Immo-bilieninvestition spiegelt als Argument das Ergebnis der Interessenidentität zwischen Verkäufer und institutionellem Käufer-Entscheidungsträger.

Sehr geehrte Damen und Herren, legen Sie nicht jedes Wort meiner Einleitung, die die Thesen erläutert, auf die Goldwaage. Die didaktisch korrekte Analyse hätten Sie schließlich nicht bis hierhin gelesen. Andererseits lehren mich 30 Jahre Erfahrung mit meinen Erfahrungen, dass nicht alles, was nicht Mainstream ist, automatisch falsch sein muss. Ich wünsche Ihnen viel Spaß mit der kom-pletten immobilienwirtschaftli-chen Bandbreite unseres Expo-Potpourris und den vielen rich-tigen, positiven Botschaften unserer Fremdbeiträge.

was sind die aktuellen Eckdaten für die deutsche Immobilienwirtschaft der Jahre 2014-2016?

Werner Rohmert, Herausgeber

Inhaltsverzeichnis

Werner Rohmert

Was uns erwartet Immobilienbranche alternativlos chancenreich? 6

Ersatz systematischen Wahnsinns durch kollektive Verzweiflung 8

Anlage-Verzweifelung als Risiko-Faktor 10

Warum bekommen wir das volkswirtschaftliche Problem nicht in den Griff? 11

Die Core-Falle - jetzt liegen Fakten auf dem Tisch 15

Lebenszyklus von Bürohochhäusern - Oft nur 35 Jahre bis Abriss? 16

Immobilien aus Bankenverwertung - Welche Alternativen gibt es noch? 19

Höchstwert bei Büro-Nebenkosten Anstieg verlangsamt sich jedoch 22

Deflationsphantasien in Zeiten der EXPO REAL Wer hat Angst vorm Deflations-Mann? (Dr. Thomas Beyerle) 23

Nachhaltigkeit - nachhaltig teuer? Intelligente Planung verhindert Kostenexplosion (Anett Barsch) 28

Der Markt der geschlossenen Beteiligungen 20 Angebote zu Jahresende erwartet (Markus Gotzi) 31

Immobilien dominieren den Markt der AIF-Fonds (Dr. Leo Fischer) 34

Immobilienmarkt Vereinigtes Königreich Spielraum für Erhöhung des Leitzinses (Andreas Wellstein) 36

„Lebenszyklusorientierung bei Immobilien und Wan-del der Rolle von Baudienstleistern“ (Dr.-Ing. Christian Glock) 38

Interview

Banken machen wieder deutlich mehr Neugeschäft Jörg Schürmann, JLL 40

Immobilienmarkt Ruhrgebiet - Im Wandel der Zeit Dr. Marco Boksteen, RUHRWERT 42

Unternehmensstrategie der Aurelis Dr. Joachim Wieland, Aurelis 46

Neustart im Ruhrgebiet Projekte in Duisburg und Gelsenkirchen starten neu (Dr. Gudrun Escher) 43

ImmobilienaktienIm Spannungsfeld zwischen Anlagenotstand und Risiken (Helmut Kurz) 47

6. Wohnungsbau-Tag in Berlin Hendricks stellt Programm für die nächsten Jahre vor (Karin Krentz) 50

Immobilienwelt streitet über Flächenstandard Unklarheiten über Flächendefinitionen (Alexander Heintze) 52

Risikomanagement und Assetkompetenz Die Trennung beider Bereiche in der Praxis (Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne) 53

Münchner Immobilienmarkt Erstes Halbjahr wieder auf Rekordkurs (Alexander Heintze) 55

Zinshaus-Marktbericht Hamburg Hamburger Markt erreicht München Niveau (Sabine Richter) 56 Partner, Sponsoren und Autoren 41

EXPO REAL Konferenzprogramm Empfehlungen der Redaktion 49

Impressum 58

Manche Meile gehen wir extra.Auch nach Hannover.Exzellent investieren – gemeinsam profitieren.

Es muss nicht immer Hamburg, Frankfurt oder München sein. Wer bereit ist, die Extrameile zu gehen und sich das lokale Business zutraut, kommt auch in den regionalen Zentren zum Ziel. Das neue Kröpcke-Center in der Haupteinkaufsstraße von Hannover ist ein gutes Beispiel dafür, dass auch der Umweg in die kleinen Großstädte mit solider Wirtschaftsstruktur sehr geradlinig sein kann. Das Potenzial des Standortes haben wir vor der umfassenden Revitalisierung der Immobilie erkannt – die positive demografische Entwicklung und die nachhaltigen Aussichten haben uns zusätzlich überzeugt. So gehen wir gern auf Extratour. In Hannover und auch anderswo.

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Stand B2.142

Der Zyklus geht nach anfänglicher Verzögerung

weiter. Jetzt kommt ABBA mit A-Qualitäten in B-Lagen und

B-Qualitäten in A-Lagen für die vorsichtigeren Core-

Investoren ohne Projekte. Für echtes Value Add und Op-

portunistische Investitionen stehen noch eher im

Verborgenen riesige, internationale Beträge bereit.

Der Kreditauslauf nähert sich für erste Spekulanten-

Adressen auch wieder alten Werten. Damit steht bei zu-

nehmender Volatilität der Finanzmärkte, unzureichender

Beherrschung von Auswüchsen durch die Politik und riesi-

gem Angebot an Kapital, das der Niedrigzinssituation

hilflos gegenüber steht, die nächste „Jahrhundertflut“ einer

Finanzkrise an, die die Immobilienmärkte noch in dieser

Dekade überschwemmen könnte.

Nach wie vor ist Deutschland der Safe Haven für

internationale Anleger. Die deutsche Immobilienwirtschaft ist deshalb alternativlos chancenreich. Bleibt die

Volkswirtschaft im Gleichgewicht, pushen Unsicherheit und

Anlagebedarf. Rutscht das System in den Crash, profitiert

die relative Sicherheit der Immobilie.

Andererseits ist natürlich zu bedenken, dass der

deutsche Immobilienmarkt fertig gebaut ist und es nahezu

überall von jeder Immobilienart genug gibt. Temporäre

Knappheiten entstehen immer nur in einzelnen Segmenten

wie manchmal im Class A Neubau-Erstbezug. Gebraucht-

Immobilien gibt es nach wie vor genug. Und die Professio-

nalisierung sorgt dafür, dass jede erkennbare Knappheit

DH


Was uns erwartet Immobilienbranche alternativlos chancenreich?

Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Die Folgen der Krise sind vergessen. Deutschland ist der Motor Europas. Die Immobilienmärkte danken es. Verzweiflung insti-

tutioneller Anleger lässt in Verbindung mit fehlenden Anlagealternativen die Preise für nachgefragte Objekt-Kategorien in his-

torische Höhen steigen. Im gewerblichen Investmentbereich hat Deutschland sowohl preislich als auch in der Umsatzgrößen-

ordnung annähernd das letzte Boom-Niveau von 2007 wieder erreicht.

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bereits im Keim durch Projektentwicklung bekämpft wird. Vor diesem Hintergrund sollten die

Erwartungen an die deutschen Mietentwicklungen nicht zu hoch geschraubt werden.

Lassen Sie deshalb uns die kommenden zwei bis drei Jahre feiern und die hohe

Wahrscheinlichkeit eines Softlanding des Lemminge-Zuges argumentieren. Den Absturz hat

übrigens auch 2008 niemand gesehen. Auch wir hatten damals zwar die Lemminge-

Erfahrung als logische Erwartung genannt, uns aber in der Einschätzung dann doch auf die

Softlanding Variante verständigt. Wir hatten uns zuwenig mit Lemmingen beschäftigt. Auch

Lemminge springen nicht frei-

willig über die Klippe. Sie

glauben, anders als Men-

schen, auch nicht, dass sie

fliegen können. Es geht ganz

einfach. Wenn Lemminge

unterwegs sind, bilden sie

sehr große Gruppen. Wenn

die Menge an einer Schlucht

angekommen ist, dann sehen

das die hinteren Lemminge

nicht. Sie laufen weiter und

schieben die Vordersten über

die Klippe. Da es so viele

sind, dauert es lange, bis sie anhalten. Bei Immobilien-Lemminge-Nachzüglern kommt hin-

zu, dass sie noch nicht einmal halten könnten, selbst wenn Sie wollten; denn hinter ihnen

stehen Banken mit der Peitsche, die über die Richtigkeit des Weges erst nachdenken, wenn

sie selber die Lemminge aufkehren müssen. Genau das passierte im Finanzsystem in der

Krise. Und seither hat sich in den Mechanismen moderner Non Recourse Finanzierungsve-

hikel nichts geändert. Das bewies zuletzt das zwanghafte Bankenverhalten im Skandal um

die IVG-„Gurke“ in London.

Hamburg: Am 1. Oktober ist das Gesundheitszentrum „Spectrum am UKE“ am Universitätsklinikum Eppen-dorf an die ersten Mieter übergeben worden. Projekt-

entwickler und Investor son-towski & partner entwi-ckelte das Objekt und inves-tierte 38 Mio. Euro. Zu den

Mietern gehört u.a. BUDNI, CarePoint, eine Apotheke sowie Deutschlands erste Stimmklinik. „Das Spectrum am UKE ist bundesweit das ers-te Gesundheitszentrum auf einem Klinikcampus, das von einem externen Investor

realisiert wurde“, so Sven Sontowski, Projektleiter Vermietung.

Spectrum am UKE


The Gherkin ist zu einem der prägenden Merkmale der Londoner Skyline geworden (Foto: fotolia)

© UBS 2014. All rights reserved.

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Munich, October 6 – 8, 2014

Mit der Politik von Alan Greenspan und die im

Übrigen bereits seit den 80er Jahren andauernde wettbe-

werbsorientierte Zinssenkungsphase (siehe Chart) ent-

standen Zinsdifferenzen, die moderne Finanzinstrumente

mit ungeheurer Hebelwirkung ermöglichten. Gleichgerich-

tete politische Prozesse wie in den USA die Förderung

des Wohneigentums auch an Subprime-Kunden oder in

Europa die Konsequenzen der Euro-Haftungs-

gemeinschafts-Gläubigkeit der Finanzmärkte führten zu-

sätzlich zu einer ungeheuren Alimentierung des Systems

und in vielen Ländern zu einem ungeheuren Bauboom.


RGM

Ersatz systematischen Wahnsinnsdurch kollektive Verzweiflung

Was unterscheidet den letzten Boom 2006/2007 vom aktuel-

len Boom, dessen Höhepunkt uns in ein oder zwei Jahren

bevorsteht? Nicht alle Erfahrungen sind übertragbar. Nicht

jeder Boom führt zum Crash. Aktuell findet der Ersatz des

systematischen Wahnsinns durch kollektive Anlage-

Verzweiflung statt. Die letzte Party resultierte im Wesentli-

chen aus der Abschaffung risikogerechter Marktzinsen zu

Gunsten einer weltweiten Konjunkturförderung. Das war ein

Game Changer, der weltweit neue Spielregeln für Sachwer-

talternativen entwarf. Die wiederum waren im Vorfeld nicht

getestet. Beispiele für Konsequenzen gab es lediglich im

Bereich der Versuchsanordnungen wie zum Beispiel bei der

Freilassung der Schwedenkrone in den neunziger Jahren.

Auch hier kauften die Schweden in Deutschland Immobilien

mit dem Hubschrauber ein. Das gleiche fand im großen

Maßstab im letzten Boom statt. Und ich versichere Ihnen,

etwas abgeschwächt wird uns dies auch in den kommenden

2-3 Jahren noch erwarten.

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„Die Berliner Sparkasse bietet maßgeschneiderte Finanzie-rungsmodelle in einem der dynamischsten Immobilienmärkte Europas. Von der Projekt- bis zur Portfoliofinanzierung stellen wir die komplette Produktpalette eines Immobilienfinanzierers bereit“, sagt Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobi-lienfinanzierung. Auch die Zusammenarbeit mit anderen Spar-kassen ist ein wichtiger Bestandteil der neuen Strategie. Dabei konzentriert sich die Berliner Sparkasse im Wesentlichen auf die Hauptstadtregion mit Finanzierungen bis 50 Mio. Euro je Objekt. Darüber hinausgehende Volumen werden mit dem Schwesterinstitut Berlin Hyp oder anderen Sparkassen im Rah-men einer Konsortialfinanzierung abgebildet.

Das Angebot der Berliner Sparkasse richtet sich – auch über-regional – an Wohnungsunternehmen und Investoren, die bspw. Grundstücke, Bürohäuser, Einzelhandelsimmobilien oder Zins-häuser erwerben, weiterentwickeln und anschließend ver-äußern oder vermieten, und an Fondsgesellschaften mit ihren Beteiligungsangeboten für ihre privaten und institutionellen Anleger. „Für die oft sehr unterschiedlichen Bedürfnisse der

Kunden steht ein Expertenteam mit überwiegend ‚lebenslanger Berlin-Erfahrung‘ im Immobilienmarkt zur Verfügung“, sagt Buder und fügt hinzu: „Wir kennen Lebens- und Baubedingun-gen, Marktpreise und die dazugehörigen Behördenvorgänge wie kein Zweiter. Auf unsere Aussagen kann der Kunde ver-trauen.“ Schnelle und kurze Entscheidungswege garantiert schon die räumliche Nähe des Bereichs Gewerbliche Immobilien-finanzierung zum Sparkassenvorstand und zum Bereich Markt-folge in der Mitte Berlins. „Wir sitzen sozusagen in Sichtweite“, sagt Buder.

Die Experten der Berliner Sparkasse sind seit Jahrzehnten mit der Berliner Wohnungswirtschaft und dem Immobilienmarkt im Allgemeinen vertraut. Experten mit „Vorstellungskraft“, einem Verständnis für das Bauen, die Kosten, Verkaufsmöglichkeiten und angemessene Preise. „Das erlaubt eine Kommunikation auf Augenhöhe mit dem Kunden“, sagt Marcus Buder.

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Fließende Grenzen zwischen Finanz-Multispezialisten und immobilienwirtschaftlichen Universal-Dilettanten

Der nächste Crash wird nicht aus der Immobilienwirtschaft mit Verbriefungskaskadierungen

kommen. Das sollte diesmal besser im Griff sein. Wir betreten ja kein Zins-Neuland mehr.

Für die Junioren ist das Normalität. Die modernen Immobilien-Verbriefungsinstrumente des

letzten Booms waren ja außerdem gar nicht einmal unintelligent. Sie waren im Gegenteil

hoch intelligent synthetisiert und statistisch „fundiert“. Verbriefungen haben in Deutschland

bis auf Weltkriegssituationen schließlich immer funktioniert. Nur unglücklicherweise sind die

Grenzen zwischen Genie und Wahnsinn genauso fließend wie die Grenzen zwischen Fi-

nanz-Multispezialisten und immobilienwirtschaftlichen Universal-Dilettanten. Die Vernach-

lässigung von kumulativen Zusammenhängen und neuen weltweiten Verknüpfungen der

Domino-Ketten machte eben vieles einfach nur dämlich und führte zum Kollaps des Sys-

tems. Die Instrumente schufen falsche Anreizsysteme und begünstigten einzelne Akteure

zulasten der Volkswirtschaft. Die Dominosteine fielen erstmalig system- und kontinentüber-

greifend. Diese Finanzsysteme dürften heute besser im Griff sein.

Anlage-Verzweiflung als Risiko-Faktor

Allerdings hat sich die Anleger-Verzweiflung etabliert. Heute wird das Desaster der Kapital-

sammelstellen evident. Während es in den vergangenen 30 Jahren ausreichte, jeweils ta-

gesaktuell in langfristig laufende festverzinsliche Wertpapiere zu investieren, klappt das

heute nicht mehr. Der langfristige Zinssenkungstrend führte bei längerfristiger Betrachtung

immer zu Kursgewinnen und zu Zinserträgen, die den aktuellen Markt outperformten und

bis zum Schluss in der Summe noch auskömmlich waren.

Heute sind die Zinsen unten. Wenn Sie unten bleiben, erzielen die Kapitalsammel-

stellen keine auskömmlichen Renditen mehr, um Anlegerbedürfnisse und Kosten zu bedie-

nen. Wenn die Zinsen steigen kommen zu den nicht auskömmlichen aktuellen Renditen

noch Kursverluste hinzu. Dieses Problem ist auf dem heutigen Niveau annähernder Nullzin-

sen nicht mehr lösbar. Zwangsläufig resultiert daraus in Verbindung mit überhoher Staats-

verschuldung eine wohl zwanzigjährige Periode der Financial Repression. Enteignung er-

folgt über negative Realverzinsung. Regulierung lenkt das Kapital der Sammelstellen in

Staatspapiere. Und ein riesiger Betrag an volkswirtschaftlich nicht benötigten Billionen va-

gabundiert Rendite suchend um den Erdball und schafft als Perpetuum Mobile zunächst

Rendite aus sich selber heraus. Die daraus resultierenden Gefahren für die Weltwirtschaft

können wir ehrlich gesagt mangels belastbarer Informationen nicht beurteilen. Unser Prob-

lem ist nur, dass jede Beschäftigung mit einzelnen Details zu Ergebnissen führt, die schlim-

mer sind, als wir uns das im worst case auch nur vorstellen konnten.

Kann Gewöhnung die Logik aushebeln?

Die Frage wird sein, ob eine solche Ausgangssituation für die Märkte gewöh-

nungsfähig sein wird und ob daraus ein langfristiges stabiles oder zumindest labiles Gleich-

gewicht geschaffen werden kann. Als jemand, der an die Selbstheilungskräfte der Märkte

glaubt, bin ich optimistisch. Andererseits sagt der gesunde Menschenverstand, dass der

Teufelskreislauf renditegeilen, volkswirtschaftlich nicht benötigten Kapitals, das wie ein Blitz

unkontrolliert jederzeit in volkswirtschaftlich sinnvolle Aktivitäten einschlagen kann, nicht

mehr ohne eine Neuordnung bzw. neue Begrenzung des Systems und ohne brutale Anpas-

sungsprozessen zu bremsen sein wird. Die letzte Rezession war zwar brutal, mündete je-

München: Die Leipziger publity AG hat das über 35.000 qm große Büro- und Businesscenter „Wappen-halle“ gegenüber der Messe München erworben.

Die Wappenhalle wur-de 2002 grundlegend moder-nisiert und bietet neben den Büroflächen 544 PKW-Stellplätze. Der aktuelle Ver-mietungsstand liegt bei 91%.

Mieter sind u.a. Sony Eric-sson, Secunet AG sowie Symantec.

Die Wappenhalle wur-de 1939 erbaut und steht unter Denkmalschutz und diente vier Jahrzehnte als repräsentatives Empfangsge-bäude des ehemaligen Flug-hafens München-Riem. Die ist heute neben dem alten Tower das einzige Gebäude, das noch an den alten Flug-hafen erinnert.

Um das historische Gebäude wurden neun ei-genständige Bürogebäude errichtet, die miteinander durch Glasbauten verbunden sind. Das Ensemble bietet rd. 1.200 Arbeitsplätze.

„Mit dem Büro- und Businesspark konnten wir eine der markantesten und gleichzeitig geschichtsträch-tigsten Immobilien der bayri-schen Hauptstadt erwerben“,

so Thomas Olek, Vorstands-vorsitzender der publity AG.

Wappenhalle ander Messe München verkauft

zen mehr. Kapital kennt heute keine Grenzen mehr. Virtua-

lisierte Sachanlagen kennen heute keine Grenzen mehr.

Die Finanzierung der echten Exporte und Importe

machen heute nur noch den Skontosatz der Devisenbewe-

gungen aus. Die Politik versucht zwar noch so zu tun, als

wüsste sie, was sie tut, jedoch werden die Know-how Defi-

zite in den Eckpfeilern auch durchaus offen zugegeben. So

bestätigte Jean-Claude Juncker in einer Moderation im

Gespräch mit dem Autor ganz offen, dass man sich mit

dem Thema unterschiedlicher Geschwindigkeiten von

Volkswirtschaften „unterbeschäftigt“ habe. Meine Frage,

wie das denn möglich gewesen sei, da doch der Großver-

such der deutschen Vereinigung diese Effekte ganz klar

aufgezeigt habe, wurde politisch damit gekontert, dass ich

wohl Gegner der Wiedervereinigung sei. Danach wird es

müßig, darüber zu diskutieren, dass man selber im Wieder-

vereinigungsprozess an zentraler Stelle genau den Prozess

der Vereinigung betreuen dürfte, während die politischen

Entscheidungsträger noch Euro-Umsetzung-Partys feierten.

Das gleiche wie Junker bestätigte auch der bekannte ifo-

Ruhrwert


doch nicht in eine Anpassungsrezession. Korrigiert wurden

lediglich Symptome. Reguliert wurde nur da, wo Aktivismus

wählerwirksam ausgeschlachtet werden konnte. Zudem dürf-

te es Unsinn sein, die Schuld alleine auf einige Hedge Fonds

zu schieben. Das sind lediglich intelligente Nutzer der

Schwächen des Systems.

Warum bekommen wir das volkswirt-schaftliche Problem nicht in den Griff?

Unser Problem heute ist nicht das Problem aktivistischer

Symptomkuren, sondern der Fakt, dass wir das Problem

nicht kennen. Die heutige Volkswirtschaften haben alle Han-

delnden noch nicht studiert. Sogar so intellektuell einfache

Dinge wie die Konstruktion eines Euro nach dem Vorbild des

US-Dollar gelingen nun einmal nicht, wie die aktuelle Ent-

wicklung deutlich macht. Die Internationalisierung führt zu

einem faktischen Wegfall der Grenzen. Damit funktioniert die

alte Volkswirtschaftslehre der relativen Wettbewerbsvorteile

und des Ausgleichs der internationalen Kapital- und Waren-

ströme nicht mehr. Informationen kennen heute keine Gren-

Chef Professor Hans-Werner Sinn im Moderations-

Gespräch mit dem Autor, auch er sei politischer Befürwor-

ter des Euro gewesen. Die heute von ihm selber klar aufge-

zeigten Schwächen habe er damals nicht erkannt. Die

Grundsatzentscheidungen zum Euro seien übrigens im

Vorfeld und im Zusammenhang mit der Wiedervereinigung

gefällt worden.

Insofern stellt sich der Euro auch heute noch, wie

im übrigen bereits von mir zu seiner Einführung moniert, als

der zweite Schritt vor dem ersten dar. Ohne eine gemein-

same Wirtschaftspolitik kann er rein theoretisch nicht funkti-

onieren. Entwicklungen von Regionen unterschiedlicher

Geschwindigkeiten führen zu einer Schere, die immer wei-

ter auseinandergeht und nicht zu einer Anpassung. Der

Grundgedanke, durch Schmieren der Scharniere durch

immer weitere Zinssenkungen die Schere schließen zu

können und die schwächeren Länder konjunkturell anzu-

kurbeln ist wiederum Zeichen äußerster Verzweiflung. Ge-

rade die neuen Bundesländer haben gezeigt, dass die

Angleichung von Regionen unterschiedlicher Geschwindig-

keiten nur durch kontinuierliche Transferzahlungen der

stärkeren Regionen in die schwächeren Regionen möglich

ist. Dies wiederum ist nur im Rahmen eines politischen

ZBI


Einigungsprozesses langfristig umsetzbar. Aber aufgrund

der Erfahrungen mit dem real existierenden Euro ist dieser

Vereinigungsprozess weiter entfernt denn je. Die Euphorie-

Welle ist längst abgelaufen. Re-Nationalisierungs-

Stimmung folgt zwangsläufig auf Internationalisierungs-

Stimmung.

Wie wird die Politik damit umgehen?

Kontinuierliche regulative Einwirkungen in den

kommenden beiden Dekaden sind zu erwarten. Auf die

Bremse einer äußerst schmerzhaften Anpassungsrezessi-

on mit Neugestaltung der Leitplanken der Wirtschaft und

der Finanzmärkte wird keine nationale oder europäische

politische Instanz treten. Zwangsläufig wird Regulieren und

Gegenlenken immer mit Gasgeben verbunden bleiben.

Nach aller Fahrschulerfahrung kann das nur zu einem Auf-

schaukeln des europäischen Lkw führen, bei dem zuerst

der Anhänger der Euro-Peripherie kippt, der dann den Zug-

wagen mit in den Graben reißt. Wie auch im realen Auto-

fahrerleben, haben auch die Euro Konstrukteure keine Soll-

bruchstelle an der Anhängerkupplung untergebracht. Etwai-

ge Ideen, den Zugwagen alleine erst einmal wieder auf

Kurs zu bringen, sind politisch nicht korrekt.

CR-Code scannen und direkt zur Homepage.

Assetmanagement als Erfolgsfaktor

Die ZBI bietet institutionellen und privaten Anlegern die gesamte Leistungspalette im Wohnimmobilienbereich an. Das Kernstück des „Alles aus einer Hand“-Konzepts stellt das Assetmanagement dar. Über 130 Mitarbeiter des aus Property-Management, Vermietungsmanagement, Baubetreuung, Sanierung und einer eigenen Hausverwaltung bestehenden ZBI Assetmanagements haben Erfahrung in der Verwaltung von 30.000 Wohneinheiten mit ca. 2 Mio. Quadratmeter. Die ZBI – der Spezialist für deutsche Wohnimmobilien mit dem Vertrauen von über 10.000 Anlegern.

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Dämlich, aber politisch korrekt ist dagegen

das Deflationsgewäsch, das derzeit jede Verzweif-

lungstat begründet. Vor einigen Jahren vor der Fi-

nanzkrise, damals in noch guten Zeiten, diskutierten

wir auf der Expo Real, wie es gut gehen solle, dass

die Aufholländer dauerhaft höhere Inflationsraten

hätten als die Kernländer und inzwischen höhere

Lebenshaltungskosten und auch höhere Lohnstück-

kosten hätten. Volkswirte wie Karsten Junius (Foto), damals Deka, meinten sie würden das auch nicht

verstehen. Inzwischen wissen wir, dass es nicht gut

gegangen ist.

Damit sollte der nächste Gedankengang

logisch sein. Um wieder wettbewerbsfähig zu werden,

müssen die inflatorischen Errungenschaften zurück-

gedreht werden. Das geht nur über hohe Aufholinflati-

on in den soliden Ländern, die damit aber ihre welt-

wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit verspielen wür-

den, oder eben über deflatorische Prozesse speziell

bei den Arbeitskosten in der überteuerten Peripherie.

Solides Wirtschaften und sinkende Importkosten füh-

ren natürlich wieder zu geringeren Preissteigerungen.

Das hat aber nicht das geringste mit der Deflations-

angst der Volkswirtschaftlehre früherer Welten zu tun,

die Deflation als Ausfluss volkswirtschaftlicher Agonie

durch Attentitismus und nicht als notwendige, vo-

rübergehende Anpassung interpretierte.

Was heißt das für dieImmobilienbranche?

Die Immobilienbranche in Deutschland wird

profitieren. Das ist die klare Konsequenz der interna-

tionalen Rahmenbedingungen, die aktuell ein vorder-

gründiges Gleichgewicht gefunden haben, aber lang-

fristig mit erheblichem Gefahrenpotenzial belastet

sind. Damit gilt für die Immobilienwirtschaft für die

kommenden 5-10 Jahre das genaue Gegenteil einer

tragischen Situation. Egal was passiert, es geht gut. Die Gründe habe ich Ihnen in Stichworten im Edi-torial auf Seite 3 zusammengefasst.

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Die Core-Falle –jetzt liegen Fakten auf dem Tisch Regelmäßig weisen wir Sie darauf hin, dass „Core“ nicht nur

wenig mit Sicherheit zu tun hat, sondern eher als riskante

Investition mit Verlustansage zu betrachten ist. Das hat übri-

gens nichts mit der Finanzkrise zu tun. Als ich darüber

nachdachte, kannte ich den Begriff „Core“ noch nicht ein-

mal. Ich wollte lediglich als Schüler der alten Theorie einmal

belegen, dass die Topimmobilie in A-Lagen anderen Alter-

nativen überlegen ist. Deshalb habe ich Kosten und

Ertragskomponenten verschiedener Immobilienmarktseg-

mente in einer Tabelle gegenübergestellt. Das Ergebnis

lautete zu meiner eigenen Überraschung, dass diejenigen

Immobilien, die wir heute als Core kennen, die niedrigsten

Cash Flow Renditen mit den höchsten Management- und

Erhaltungskosten verbinden. Sie sind immer mit höchsten

Ansprüchen konfrontiert und deshalb weniger technologiere-

sistent als Standardimmobilien. Auf der Haben-Seite blieben

dann Vermietungssicherheit und steuerfreie Wertsteigerung.

Mit der steuerfreien Wertsteigerung ist es heute nicht

mehr weit her. In Bezug auf Vermietungssicherheit müssen


wir wohl auch dazulernen. Vermietungssicher sind diese

Immobilien eben nur, wenn Sie auf Neubauqualität

gehalten werden. Die dafür notwendigen Investitionen rech-

nen sich aber nur durch realisierbare Mietsteigerungen.

Das war bis 1993 noch der Normalfall und funktioniert seit-

her nur in zyklischen Ausnahmen, im Prinzip aber

‚eher nicht. Heute realisieren die Wertschöpfungsphasen

der Sanierung vor allem aus billigem Einkauf zu Lasten des

vorlaufenden Kapitalanlegers.

JLL hat sich brandaktuell einmal konkret mit

der Frage der Lebensdauer befasst. In Verbindung mit Lo-

gik, Erfahrung und Fakten ist es vielleicht wirklich an der

Zeit, einmal neu nachzudenken. Das ist allerdings solange

nicht branchenüblich, wie die Tradition funktioniert. Aber

denken Sie daran: Wer zu spät kommt, bestraft das Leben –

es sei denn er kann sich auf Millionen ausruhen.

Zeit zum Umdenken

Wir möchten Sie nicht schon wieder mit der Core-Falle lang-

weilen, denn Sie haben ja als institutioneller Anleger gar

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dauernd lesen können. Denn die werden anders als die

selbstkritischen Verzweiflungstäter den Exit verpassen.

Exkurs: Bei Wohnen sollte eigentlich das Risiko

geringer sein – außer man investiert in die zwei Drittel

nicht prosperierenden Bestandes oder übersieht im Tran

derzeitiger Verkäufermarkt-Situation die spätere Demo-

grafie-Keule oder man macht Fehler nach Rohmert’s 4.

Immobiliengesetz und baut oder kauft teure Immobilien

auf billigen Grundstücken. Billig steht hier allerdings eher

für die Lagequalität und nicht für heute aktuell gezahlte

Grundstückspreise dritter Qualitäten, die aber im derzeiti-

gen Verteilermarkt teuer bebaubar sind.

Lebenszyklus von Bürohochhäusern - Oft nur 35 Jahre bis Abriss?

Seit einigen Jahren fragt Platow regelmäßig, wie sich

sog. Core-Immobilien bei aktueller Preisbildung und sich

ständig verkürzenden Lebenszyklen rechnen sollen. In-

vestitionen in Core-Immobilien mit meist einer „3“ vorne

in der echten Nettorendite nach allen Kosten können so

DIC


keine andere Wahl, als im Markt zu agieren, aber „gutgehen“

wird das nicht. Es wird allerdings keine Schuldigen geben.

Schließlich sind die Entscheidungsträger über Mainstream

abgesichert. Spätere Ankläger sind entweder heute selbst

schon im Markt oder werden wg. „Gnade später Geburt“ nicht

ernst zu nehmen sein.

Und das Clevere an „Core“ ist nun einmal, dass alle

Entscheidungen über Gutachten zigfach abgesichert sind, in

transparenten Märkten stattfindet und daher alle Akteure auf

allen Entscheidungsebenen bestmöglich absichert – nur den

Sparer nicht. Sehen wir es positiv: Wahrscheinlich wird am

Ende auch noch dabei herauskommen, dass immobilienwirt-schaftlich, lebenszyklisch und marktzyklisch gut gema-nagte Immobilien in risikoausgleichsfähigen Großportfo-lien die meisten anderen pseudosicheren Anlagen wie

obskure Staatsanleihen abgehängt haben werden.

Allerdings sind die drei Management-Erfolgs-

komponenten und das gleichzeitige Größenkriterium nicht

ganz einfach zu realisieren – vor allem nicht von Überzeu-

gungstätern, deren Core-Statements absoluter Sicherheit Sie

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Unsere Tätigkeitsschwerpunkte sind:

� Asset Management – aktives Bestands-, Vermietungs- und Transaktionsmanagement für institutionelle Investoren und Banken

� Development – Projektentwicklung im Bestand und Neubau

� Fonds Management – Entwicklung von maßgeschneider-ten Immobilienanlagelösungen als Poolfonds oder Individualmandate, wie z. B. Spezialfonds nach deutschem Investmentrecht.

Wir schaffen reale Werte.

PAMERA CORNERSTONE Real Estate Advisers GmbH ist eine Tochterfirma

der Cornerstone Real Estate Advisers Europe Finance LLP, die der Regulierung durch

die FCA unterliegt. Cornerstone ist ein Unternehmen der MassMutual Finance Group.

Treffen Sie uns auf der Expo Real!

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Fv

eigentlich nur bei deutlichen Mietsteigerungen aufgehen.

JLL hat unseren Überlegungen Fakten folgen lassen und

die echte Lebensdauer von Bürohochhäusern ermittelt. Die

dürfte in der Zukunft eher geringer werden. Die technischen

Herausforderungen werden immer mehr zunehmen. Die

prominenten Mieter der Berater-, WP- und Juristenszene

ebenso wie Konzerne werden immer wechselbereiter und

stellen immer öfter „Neubauqualität“-Anforderungen bei

Neuanmietungen. Zudem schränkt der Bezug von Ge-

brauchtimmobilien in der 2. oder 3. Mietphase die maxima-

le Nutzungsdauer und damit die Mieter-Flexibilität deutlich

ein. Das rechnet nur noch deutlich geringere Mieten als bei

Erstbezug.

JLL hat die wichtigsten Fakten zusammengestellt.

Nach einer Gesamtnutzungsdauer von durchschnittlich 35

Jahren - die zugrunde liegende Spanne reicht von 19 bis

50 Jahren - wurden zwischen 1988 und 2014 zehn Hoch-

häuser abgerissen. Dazu gehören beispielsweise der ehe-

malige BfG-Bank-Turm mit einer Gesamtnutzungsdauer

von 24 Jahren von 1964-1988 und der kürzlich medienwirk-

sam gesprengte AfE-Turm, der 41 Jahre von 1973-2014

am Netz war. Nach durchschnittlich 31 Jahren mit der

Bandbreite von 10 bis 54 Jahren wurden 35 Hochhäuser

grundlegend saniert bzw. umgebaut. Dazu gehören der

Eurotower mit erstmaliger Sanierung nach 19 Jahren in

1996, die Taunusanlage 11, „T11“, die erstmalig 1993 nach

21 Jahren und ab 2013 erneut saniert wurde, die Deutsche Bank Türme, die 2009 nach 25 Jahren brandschutz-

technisch fällig gestellt wurden und „Romeo & Julia“, die

2007 35 Jahre auf dem Buckel hatten. Die T11 war die

erste deutsche Büroimmobilie, die nach der 90er Jahre

Sanierung mehr als 100 DM Spitzenmiete erbrachte. Die

weiteren Daten haben wir Ihnen letzte Woche in "Der Im-

mobilienbrief" Nr. 331 zusammengestellt.

Die Ergebnisse zeigen lt. JLL, dass Bürohochhäu-

ser in zahlreichen Fällen erheblich vor Ende deren theoreti-

scher bautechnischer Nutzungsdauer saniert bzw. abgeris-

sen wurden. Investoren seien daher wie nie zuvor gefor-

dert, diesen Faktor richtig in ihren Anlageentscheidungen

einzupreisen“, folgert Andrew M. Groom, JLL Head of Valu-

ation & Transaction Advisory Germany, recht lässig. Aber

wie soll das auf heutigem Renditeniveau geschehen?

Immobilien aus Bankverwertung - Welche Investmentalternativen gibt es noch?

Der Platz reicht nicht, das Investmentuniversum durchzuge-

hen. Das machen wir mit Ihnen regelmäßig in der laufenden

Berichterstattung. Da ich selber mit eigentlich guter Vorbil-

dung durch die Bearbeitung von Sonderfällen der Finanzie-

rung in die Immobilienszene gerutscht bin, macht mir eine

aktuelle Entwicklung persönlichen Spaß: Die Verwertung von

Immobilien aus Bankbesitz.

In einer Recherche aus April hat Corealcredit analy-

siert, dass Objekte aus Bankverwertungen für Verkäufer eine

Chance darstellen können. Die Bank bestätigt, dass selbst

bei Objekten ohne Maßnahmenstau im Regelfall eine Netto-

anfangsrendite erzielt werden kann, die signifikant über dem

Marktniveau liege. NPL-Spezialist Thomas Olek (Foto)weist

besonders darauf hin, dass die von ihm gegründete publity AG mit ihren Investments, die über Beteiligungskon-

struktionen sowohl für private als auch institutionelle Investo-

ren zur Verfügung stünden, ausschließlich in Immobilien mit

problematischen Finanzierungen investiert würde, und eben

nicht in Problemimmobilien.


Garbe

Gerade bei Banken ergäben sich oft Sondersitua-

tionen. Bei Bewertungsänderungen, überschreiten von

LTV-Grenzen oder bei Problemen auf Seiten der Eigentü-

mer, wie sie sich aktuell aus vielen Private Equity Investiti-

onen des letzten Booms ergeben, lassen sich Immobilien

erwerben, die aufgrund einer gescheiterten Finanzierungs-

situation in die Hand von

Banken gegeben wur-

den. Hier ist oft auch ein

Direkterwerb von der

Bank ohne die Einhal-

tung des Zwangsverstei-

gerungsverfahrens mög-

lich. Gründe, warum

Banken nicht selbst ihre

Bestände bereinigen, sondern zu durchaus günstigen

Konditionen sich von Immobilien, die Wertschöpfungspo-

tenziale aufweisen, trennen, lägen u. a. in den vorhande-

nen Kapazitäten. Um große Immobilien im oft dreistelligen

Millionenbetrag kümmerten sich die Banken selber, wäh-

rend die eigenen Kapazitäten nicht ausreichten, Immobi-

lien mit Vermietungsproblemen in der Kategorie von 5-30

Mio. Euro zu managen.

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doppelte Hebel. Während Immobilien mit lediglich 50%

Vermietungsstand und kürzeren Restlaufzeiten zu sehr

niedrigen Multiplikatoren meist auf Basis der Ist-Mieten

gehandelt werden, können durch Nachvermietungen

diese Immobilien sowohl in einer andere Risikoklasse mit

niedrigeren Renditen bzw. höheren Multiplikatoren trans-

formiert werden und gleichzeitig höhere Mieterträge ge-

neriert werden. Da jeder zusätzliche Mietertrag den Wert

der Immobilie sowohl im Multiplikator als auch durch die

Höhe der Miete positiv entwickelt, ist der neue Eigentü-

mer regelmäßig zu konditioneller Flexibilität in der Lage.

Bei Eigenkapitalinvestitionen oder bei heute

niedrigem Zinsniveau reichen die anfänglichen geringen

Mieteinnahmen meist auch schon aus, um längere Sa-

nierungsphasen durchzustehen. Der Effekt wird rechne-

risch relativ schnell klar, wenn man eine Immobilie mit

50% Vermietung für die achtfache Jahresmiete erwerben

kann und durch Nachverhandlungen mit den bestehen-

den Mietern und Neuvermietungen der Vermietungsstand

auf 80% angehoben werden kann. Selbst wenn für Miet-

Solche Immobilien sind lt. Olek zudem in den Jah-

ren vor dem Verkauf oft nur lieblos gemanagt worden. Weder

Alteigentümer noch die Bank noch ein möglicher Zwangsver-

walter verfügten über das notwendige Kapital, um Investitio-

nen oder Instandhaltungen durchzuführen. Gerade bei

Konsortialfinanzierungen ist es sehr schwierig, Investitions-

mittel einstimmig freizusetzen. Während eines Zwangsver-

waltungs- oder Zwangsversteigerungsverfahrens ist

dies auch nicht opportun, da nach wie vor nicht sichergestellt

werden kann, ob nicht der mögliche ursprüngliche Eigentü-

mer wieder zum Zuge käme. Dieser würde sich dann für

die zwischenzeitlich durchgeführten wertsteigernden Maß-

nahmen lediglich bedanken. Der Alteigentümer hat seiner-

seits keinerlei Interesse Nachinvestitionen vorzunehmen,

da mit großer Wahrscheinlichkeit der spätere Verkaufserlös

sowieso nicht ausreichen würde, auch nur die bestehenden

Kredite zu decken.

Daraus ergeben sich für opportunistische Einkäufer,

die ihrerseits über liquide Mittel verfügen und handlungsfähig

sind, besondere Chancen. Zu berücksichtigen ist hierbei der

Unser Fokus bleibt gleichPrivate und institutionelle Anleger haben seit 1991 die Möglichkeit, in Immobilienfonds der

Real I.S. als attraktiven Anlage-Baustein zu investieren. Seit 2014 bieten wir Anlegern eine

neue Produktwelt. Sie können mit Produktinnovationen der jetzt voll regulierten Real I.S. mit

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weiterhin im Fokus.

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06. – 08.10.2014

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Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf präsentiert sich auf der dies-jährigen Expo in Halle B1 Stand 210. U.a. mit dem Thema:

„Herausforderungen einer wachsenden Stadt“

Präsen-tation von Ober-bürgermeister

Thomas Geisel am 7. Oktober um 11.30 Uhr.

Dieses Thema diskutiert Thomas Geisel auch mit sei-nem Kollegen, Oberbürger-

meister Jürgen Roters aus Köln am 7. Oktober um 15 Uhr. Moderiert von ChristofHardebusch, Chefredakteur immobilienmanager.

Standpartner sind u.a.:

�� IKP Immobilien Gruppe

�� Interboden-Gruppe

�� Segro Germany

�� Stadtsparkasse und Stadt-

werke Düsseldorf

�� Strabag Real Estate

�� Catella Property

�� Flughafen Düsseldorf

�� Europa Capital Partners

�� PDI

�� Rheinmetall Immobilien

�� WestImmo

�� Development Partners

verlängerungen mit den Bestandsmietern Investitionen oder Mietanpassungen erforderlich

werden und Neuvermietungen zu günstigen Konditionen stattfinden, lässt sich doch ein er-

heblicher Gewinn erzielen, da die Immobilie bei 80% Vermietungsstand mit neuen Mietver-

trägen durchaus einen Multiplikator von 11 oder 12 erbringen kann, so dass selbst bei einer

deutlich geringeren Steigerung der Mieten noch ein erheblicher Differenzbetrag übrig bleibt.

Allerdings sind solche Investments eher für opportunistische Investoren geeignet oder für

Anleger, die ihr persönliches Portfolio diversifizieren wollen. Das Chance-/Risikoraster sol-

cher Investments ist naturgemäß gerade auch in den ersten zehn Jahren deutlich breiter

ausgeprägt als bei Investments in anfänglich gut vermietete Immobilien.

"Der Immobilienbrief" überschlägt hier aus den o.g. Zahlen alle 20 Jahre eine Nachin-

vestition von 4 bis 6 Jahresmieten. Je prominenter, also höher in Standort und Bauqualität,

eine Immobilie ist, desto schneller und teurer erfolgen Sanierungsnotwendigkeiten. Es

kommt hinzu, dass unsere Nachfragen in der Technikszene ergeben, dass die Lebensdauer

der Haustechnik, die ihrerseits immer komplexer wird und der Fachleute heute lediglich 15

bis 20 Jahre geben, limitierender Faktor wird. Damit bleibt für "Der Immobilienbrief" als erste

Anlagekonsequenz, dass solche Core-Immobilien in große Portfolien gehören, die ihrerseits

Chancen und Risiken der Bandbreiten, die ja auch von einer Positionierung im Mietzyklus

abhängen können, intern ausgleichen können. Zumindest kennen wir keinen geschlossenen

Fonds, der nach 20 Jahren 2.000 Euro Sanierungskosten vor Nachvermietung und Exit kal-

kuliert hat. �

Neuer Höchstwert bei Büro-Nebenkosten in den Big 5 Anstieg verlangsamt sich

Die Nebenkosten in Deutschlands Büros steigen lt. jährlicher OSCAR-Untersuchung von JLL weiter. Aktuell hat sich der Anstieg jedoch von 3% auf 1% verlangsamt.

Durchschnittlich werden über allen untersuchten Gebäudearten 3,62 Euro pro qm gezahlt.

Während aber unklimatisierte Gebäude um 2% auf 3,27 Euro billiger wurden, stiegen die

Nebenkosten für klimatisierte Gebäude etwa im 5-Jahresschnitt um 4% auf 3,90 Euro. Kli-

matisierung kostet demnach nach Platow-Abakus durchschnittlich 63 Cent pro qm und Mo-

nat. Heizung bleibt allerdings lt. JLL-Rechnung mit 57 Cent die teuerste Position, auch wenn

der milde Winter für einen leichten Rückgang um einen Cent gesorgt habe. Wahrscheinlich

fallen unter die hier berechneten Klimatisierungskosten auch noch die Kosten sonstiger ver-

bundener „Zusatzausstattungen“. Auch energetische Sanierungen, heizkostenoptimierte

Neubauten und bedarfsorientierte Heiztechnik konnten zur Reduzierung der Kosten beitra-

gen. Als Faustformel lässt sich aber durchaus mitnehmen, dass Klimatisierung im deutschen

Sommer genauso viel kostet wie Heizung im Winter.

Zum zweiten Mal in Folge haben Nebenkosten bei Gebäuden hoher Ausstat-

tungsqualität im OSCAR 2014 mit 4,09 Euro die 4 Euro-Marke überschritten. Auch mit zu-

nehmender Größe steigen Nebenkosten. Bei Hochhäusern müssen Mieter durchschnittlich

4,18 Euro aufwenden, bei kleineren Bürohäusern dagegen 3,46 Euro. Weitere größere Ein-

zelpositionen sind die öffentlichen Abgaben mit durchschnittlich 51 Cent bzw. je nach Stadt

13 - 17% der Kosten. Die Wartung kostet 45 Cent bzw. ca. 12 – 16%. Strom kommt auf 33

Cent bzw. standortabhängig auf 10 – 12% Anteil. München ist mit durchschnittlich 3,77 Euro

teuerster Standort. Frankfurt hält sich mit 3,74 Euro in der Mitte. �

EXPO REALDüsseldorf



CFB

Geradezu schrecklich an Dynamik genommen hat diese Entwicklung wenn man die –

zugegebener Maßen erstmals im Sommerloch aufgetauchten ernst gemeinten Aussagen

der Kollegen und Nachbarn erst einmal kommentarlos hinnimmt: „Ich habe jetzt einiges

an Bargeld im Safe – die Deflation kommt.“ Oder: „Die neuen Fenster können warten, in

der Deflation wird eh alles billiger“. Nur die hypothekengeplagten neigen zur Dünnhäutig-

keit, denn auch das lehrt die Theorie: „Deflation heißt nachfolgend immer auch

`Prolongationskrise´“. Und Prolongationen werden wir 2015 im gewerblichen und 2019 im

wohnungswirtschaftlichen Bereich fortfolgend einige haben in Deutschland. Unsicherheit

allenthalben. Die noch so transparentesten Risikomodelle liefern aktuell lediglich Szenari-

en, aber keine Antworten. �

Deflationsphantasien in Zeiten der EXPO REAL Wer hat Angst vorm Deflations-Mann?

Dr. Thomas Beyerle, Chef-Researcher Catella Gruppe

Man muss schon weggedöst sein in der VWL Vorlesung um nicht später im Schlaf den Unterschied zwischen Inflati-on und Deflation erklären zu können. Und selbst die Tieferbegabten konnten noch stammeln: „Das Eine ist genau das Gegenteil des Anderen“. Nicht falsch, aber auch nicht wirklich überzeugend. Genau das ist aktuell auch die Situ-ation nachdem das „D-Wort“ gefühlt seit Frühjahr wieder Konjunktur hat.

CCCCCFCCCCCCCCCFCFCFCCFCCFCCCCCCFCFCCFCCCCCCCCCFCFCCCCCCCCCCCCC B

Tja, schon wieder Fragen ohne Antworten. Deshalb erst

einmal ein sicherer Weg über eine Definition:

Eine Deflation ist im wirtschaftwissenschaftlichen

Sprachgebrauch ein signifikanter und anhaltender Rück-

gang des Preisniveaus für Waren und Dienstleistungen.

Sie entsteht, wenn die gesamtwirtschaftliche Nachfrage

geringer ist als das gesamtwirtschaftliche Angebot, eine

Absatzkrise also vorherrscht. Und: sie tritt traditionell

zusammen mit einer Depression auf. Einfacher und ver-

kürzt wiedergegeben: wenn die Nachfrage wegbricht

entsteht ggf. Deflation.

Wann gab es diese zuletzt in Deutschland? Despektier-

lich formuliert kann einem das keiner mehr sagen denn:

alle tot! Klar gibt das Geschichtsbuch Auskunft über den

Gründerkrach von 1873 in Wien, was allgemein als das

Ende der Gründerzeit nach dem Sieg über Frankreich

bezeichnet wird. Ratschlag holen bei Bismark? Die Erho-

lung dauerte 20 Jahre bis Wilhelm Zwo an die Macht

kam. Schon wieder so ein Vorbild in Wirtschaftsfragen.

Greifbarer und nicht weniger dramatisch war dann die als

Deflationspolitik bezeichnend Wirtschaftspolitik von Hein-


Soweit so ungut – zumal wir uns noch immer

seit 2008 auf einem Pfad der „risikoaversen Investiti-

onsaktivität“ befinden und dabei wie das Kaninchen

auf die Zinserhöhungsimmobilientoppremium-

wertundspitzenmietpreissteigende-Schlange starren.

Allein: es sind drei Dinge welche in der aktuellen

Situation beachtet werde sollten, in der Hoffnung end-

lich eine halbwegs plausible Antwort oder gar liberatio

zu erhalten:

1. Blick in den Rückspiegel: Wann gab es das letzte

Mal eine messbare, sprich - mit sehr negativen

Auswirkungen - Deflation in Deutschland?

2. Ist es denn im vereinfachten Kästchendenken –

auch der Ökonomen – immer so einfach die Defla-

tion und die Inflation in getrennte Schubladen zu

stecken – beide versehen mit dem Aufkleber –

„gefährlich“ und „supergefährlich“?

3. Wie ist die aktuelle Risikoeinschätzung? Läuft eine

Blasenentwicklung immer voraus, getrieben durch

„zu niedrige Zinsen?“ Sprich: wann steigen die

Zinsen?

Bf


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Parken geht in die nächste Runde.Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.

Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlage-lösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobilien gesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investment-möglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infra struktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbe immobilien, Wohnimmobilien, Park hausimmobilien, Kommunikations infra-struktur und Farmland. Der Wert des verwalte-ten Gesamt portfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unter-hält regionale Geschäftsstellen in den Nieder-landen, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten.

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Fokussierung auf Real Assets

��Aber: und hier sind wir gleichwohl schon bei einer Ge-

mengelage mit dem Blick auf das wenig greifbare – den

Blick nach vorne. Dieser verheißt einigen Akteuren Un-

gemach: die erwartbare Prolongationskrise am Ende

der Dekade 2010/2020. Dann dürfen wir erwarten –

zumindest wenn man „glaubt“, dass die Zinsen bis da-

hin wieder gestiegen sind, das kurzfristige Kredite des

heute „billigen Geldes“ nicht mehr verlängert werden,

was weitere Anleger zahlungsunfähig macht. Immer

mehr Anleger und Bankkunden werden dann nervös,

verkaufen ihre Wertpapiere und „räumen ihre Konten“

aus Angst vor Wertverlusten. Dadurch wird dem Kapi-

talmarkt viel Geld entzogen, was die Krise auf immer

mehr weitere Kreise ziehen lässt.

��Für den Immobilienkäufer – privat wie gewerblich - hätte

diese theoretisch-erwartbare Deflationsentwicklung

dann dramatische Konsequenzen: Der Wert der Objek-

te fällt, bei indexierten Mietverträgen gehen die Mietein-

nahmen zurück. Gleichzeitig sinken die Arbeitseinkom-

men und damit die Fähigkeit, Schulden zu tilgen. Wem

das noch nicht reicht, der reale Wert der Verbindlichkeit

nimmt dramatisch zu. Im Fall der Deflation 2015 macht


Peters

rich Brüning während der sog. Weltwirtschaftskrise.

Er war der erste Reichskanzler in der Weimarer Republik.

Diese Politik war gekennzeichnet durch eine strikte Haus-

haltssanierung und staatlich verordneter Lohn- und Preis-

senkungen. Dies verschärfte die bereits durch die Welt-

wirtschaftskrise ausgelöste Deflation. Das Ziel war ein

Gesundschrumpfen der deutschen Wirtschaft, durch die

niedrigeren Preise sollten deutsche Produkte auf dem

Weltmarkt attraktiv und der Export angekurbelt werden.

Das Ende ist bekannt. Dem Gesundschrumpfen folgte ein

Aufschwung der in einer sehr dunklen Zeit endete. Ergo:

Der Blick in den Rückspiegel bietet lediglich dramatische

Unterhaltung und eine Diagnose zur damaligen Zeit, aber

keine Lösung.

��Auch die Trennung in die herkömmlichen Modelle bzw.

Unterscheidungen zwischen Inflation und Deflation rei-

chen nicht aus. Denn so sehr sich die Schubladen anbie-

ten, sie taugen offensichtlich nichts, denn aus heutiger

Sicht gilt die „Gründerkrise“ als eine Stagnation und nicht

als eine Depression, da in dieser Zeit die – in den vorher-

gehenden Jahren überhöhten – Wachstumsraten ausge-

glichen wurden. Super!

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QUALITÄT AUS ERFAHRUNG.

141 AUFGELEGTE FONDS3,25 MILLIARDEN EURO EIGENKAPITAL

6,73 MILLIARDEN EURO INVESTITIONSVOLUMEN

Ach ja: Japan hört man diese Tage auch des Öfteren. In

Japan waren die Immobilienpreise dramatisch eingebro-

chen. Ja, das war dramatisch und ist es für viele auch,

aber; es handelte sich um die Korrektur vormals völlig ü-

berteuerter Objekte. In Deutschland gibt es aktuell keine

fundamental begründbaren Blasen – sieht man von

Liebhabereien in Hotspots einmal ab, sodass Anleger hier-

zulande in einer Deflation real vermutlich kaum was verlie-

ren würden.

Das größte Problem der kommenden “Deflation” ist

die Prognose und die Dynamisierung im Blätterwald, der

einen Herdentrieb auslösen kann. Ist es schon die Vorstufe

des Schreckensgespensts, das die Mieten aktuell so schnell

steigen und Immobilien unbezahlbar werden – genauer ge-

sagt der Homunkulus namens „bezahlbarer Wohnraum“?

Typische “Deflationsprobleme” der Eurozone? Oft ist die

Deflation eine Folge von Spekulationsblasen, wie wir sie auf

dem amerikanischen Immobilienmarkt zuletzt erlebt haben.

Dort hatten Banken Kredite ohne Sicherheiten gewährt.

Findet beides aktuell statt? Eher nicht. □


ein Hauskauf auf Pump also keinen Sinn. Hier lohnt offen-

sichtlich einzig das Horten von Bargeld im Safe. In den

Niederungen der immobilienwirtschaftlichen Realität ge-

sprochen gibt es lediglich zwei Möglichkeiten der Deflati-

on von der Schippe zu springen: Massiver Eigenkapital-

einsatz bzw. sofortige Tilgung. Das wird zwar nicht im

Sinne der Banken sein, die bekanntermaßen vom Geld-

verleih leben, aber wenn dann doch, dann zumindest ein

variables Darlehen zu vereinbaren, da die Zinsen in sol-

chen Marktphasen sinken. Außerdem ist es sinnvoll,

zwischenzeitliche Sondertilgungsrechte zu vereinbaren.

Das mag denn auch ein echter und einziger zur Beruhi-

gung beitragender Verbrauchertipp sein: Kredite auf

Roll-over-Basis. D.h. bei diesen Darlehen wird der Zins-

satz alle drei oder sechs Monate an die aktuellen Markt-

konditionen angepasst. Während der Wert der Häuser

und Wohnungen also sinkt, steigt gleichzeitig der Wert der

Schulden. Es ist nicht einmal ausgeschlossen, dass

bei einem hohen Grad der Fremdfinanzierung am Schluss

die bei der Bank aufgenommenen Schulden mehr wert

sind als die Immobilie.


In diesem Zuge verschärft die Bundesregierung zuneh-

mend auch die Regularien für Neubau und Modernisie-

rung. Dies betrifft den Energieverbrauch im Bauprozess

und im Gebäude, die Arbeitssicherheit auf der Baustelle

und die Sicherheit im fertigen Haus. Und es betrifft bau-

ökologische Gesichtspunkte. Außer Deutschland setzt

zurzeit niemand in der EU vergleichbar strikte Regeln hin-

sichtlich des Klimaschutzes in der Baubranche um. Diese

Vorreiterrolle bringt nicht nur Vorteile. Dies wird zum Bei-

spiel deutlich, wenn wir auf die steigende Preisentwicklung

und die Gentrifizierung in den Städten schauen.

Energie einsparen kostet richtig Geld –

Am 1. Mai 2014 ist die novellierte Energieeinsparverord-

nung (EnEV) 2014 in Kraft Getreten. Sie schreibt Bauher-

ren bautechnische Standardanforderungen zum Be-

triebsenergiebedarf des zu errichtenden Gebäudes vor

und betrifft vor allem Neubauten. Die wichtigste Änderung

gegenüber den bisherigen Regelungen besteht darin, dass

der Jahres-Primärenergiebedarf aller Neubauten ab 2016

erneut gesenkt werden soll, ab 2016 um 25 Prozent. Dar-

über hinaus fordert die EnEV für Bestandsgebäude, dass

Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden. Die

nächste Novellierung ist bereits geplant, in der EnEV 2021

wird dann der Niedrigstenergiehausstandard angestrebt.

Die bauliche Umsetzung dieser Regelungen kos-

tet viel Geld. Bereits durch die Novellierung der EnEV

2009 stiegen im Neubau die Kosten um 5 Prozent, mit der

aktuellen Fassung werden nochmals 6 Prozent Kostenstei-

gerung erwartet, im Jahr 2021 weitere 5 Prozent. Schon

heute ist sich die Baubranche unsicher, wie die Anforde-

rungen technisch umgesetzt werden können, um auch im

städtischen Geschosswohnungsbau den Nullenergiestatus

zu erreichen. Hier kommt es mit Blick auf eine zu vermei-

dende Kostenexplosion vor allem auf intelligente Planung

an. Die Verwendung von nachhaltigen Baustoffen, die

kompakte Bauweise mit wenig Außenfläche im Verhältnis

zum Innenraum und insbesondere die Konzeption der Haus-

technik sind dabei die wesentlichen Kriterien.

Das Bauträgergeschäft wird mit steigenden Kosten

entsprechend riskanter. Dies gilt insbesondere vor dem Hin-

tergrund, dass die Grunderwerbsteuer-Debatte wieder auf-

flackert und damit der Kauf von Eigentumswohnungen und

Häusern weiter verteuert wird. Außerdem wird die bisher

anhaltende Niedrigzinsphase irgendwann zu Ende sein. Der

dringend notwendige Wohnungsbau wird durch diese Rah-

menbedingungen und auch weitere politische Maßnahmen

wie Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und vorgeschriebe-

ne Quoten für sozialen Wohnungsbau in allen Städten deut-

lich gebremst werden.

Aus unternehmerischer Sicht ist die Immobilien-

branche generell gegen jede staatliche Regulierung einge-

stellt, da die gesunde Entwicklung von Angebot und Nach-

frage und die damit verbundene angemessene Preisbildung

gestört werden. Eine Richtungsweisung bezüglich des Kli-

maschutzes durch die Politik wird trotzdem als sehr sinnvoll

betrachtet. Sie schafft Wettbewerbsgleichheit und ist

schlicht notwendig, um das Klima nachhaltig zu schützen.

Doch die Kosten hierfür trägt letztlich der Kunde, wenn er

eine Immobilie erwirbt. Auch Mieter bleiben nicht verschont,

wenn sie aufgrund des mangelnden Angebots höhere Mie-

ten zahlen müssen. �

Nachhaltigkeit – nachhaltig teuer? Intelligente Planung verhindert Kostenexplosion

Anett Barsch, Managing Director, Geschäftsführerin, Corpus Sireo Projektentwicklung Wohnen GmbH

Nachhaltigkeit – das „Dauerbrenner-Thema“ der Immobilienwirtschaft steht auch in diesem Jahr wieder mit im Fokus der Expo Real. Das belegen allein schon die unzähligen Veranstaltungen des offiziellen Messe-Konferenzprogramms, die sich diesem Thema widmen. Ursprünglich war es die Forstwirtschaft, die den Begriff prägte. „Nachhaltigkeit“ bedeutete, dass nicht mehr Holz eingeschlagen wird als nachwächst. Heute ist der Begriff in aller Munde. Er bedeu-tet, so zu handeln, dass auch unsere Nachkommen noch eine lebenswerte Erde vorfinden.

CATELLA MULTITENANT STIFTUNGSFONDSDER SPEZIALFONDS FÜR STIFTUNGEN

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Werthaltige Immobilien in Deutschland, Auswahl unter Berücksichtigung demographischer Entwicklungen

Nachhaltigkeitsbescheinigung

Homogener Anlegerkreis: nur Stiftungen �� wie Kirchen und Sozialeinrichtungen

Hoher �� , kein Währungsrisiko, geringe Zinsrisiken

Risikostreuung durch �� über Sektoren, Regionen und Mieterstruktur

Stabile, berechenbare Ausschüttungen erleichtern die Planbarkeit zur Erfüllung des Stiftungszwecks: Ziel 4 – 5% p.a., BVI-Performance-Ziel 5,5 – 6,5% p.a.

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Der Bürger zahlt

Im zweiten Schritt müssen aber alle Bürger zahlen, denn

der Klimaschutz ist ein Thema, wofür sich alle verantwort-

lich zeigen müssen. Alle staatlichen Regularien oder Kam-

pagnen werden letztlich auch aus Steuermitteln finanziert,

wenn der Markt es nicht allein schafft. Ein Beispiel ist die

Kampagne „Die Hauswende“. Hier erhalten Ein- und Zwei-

familienhausbesitzer alle Informationen zur energiesparen-

den Sanierung aus einer Hand und Unterstützung bei der

Suche nach qualifizierten Energieexperten in ihrer Nähe.

Die Kampagne wurde von der Allianz für Gebäude-Energie

-Effizienz (geea) initiiert und vereint erstmals alle an der

energetischen Sanierung beteiligten Branchen und Gewer-

ke. Sie zeigt jedoch auch, dass der normale Bauherr mit

der gesamten Thematik und den sich dauernd ändernden

Gesetzeslagen zunehmend überfordert ist. Nur professio-

nelle Unternehmen oder Fachdienstleister sind in der La-

ge, hier Schritt zu halten. Dieser Trend ist in allen Bran-

chen zu beobachten und besorgniserregend.

Den größten Hebel bei der Umsetzung klimapoliti-

scher Ziele in der Immobilienbranche sehen wir in der Sa-

nierung im Bestand, da nur 3 Prozent des gesamten Woh-

nungsbestandes in der Bundesrepublik aus Neubauten

bestehen. Neubauten werden jedoch bereits jetzt auf ei-

nem sehr hohen energetischen Level gebaut. Hier sollte

man die Verschärfungen der EnEV in einem längeren Zeit-

raum umsetzen, die Verordnung also zeitlich strecken,

um einen übermäßigen Kostendruck herauszunehmen.

Für bestehende Wohnungen und Häuser hingegen

müssen Rahmenbedingungen geschaffen werden, die

die Bewohner unmittelbar in der eigenen Tasche spüren.

Dazu gehört, dass sie Eigentümer ihrer Immobilie werden

und damit auch Eigeninteressen zur energetischen Sanie-

rung entwickeln.

Manchmal hilft jedoch nur abreißen und neu bau-

en, weil sonst die Kosten ins Unermessliche wachsen. Es

müssen also Anreize geschaffen werden, nicht sanie-

rungswürdige Bestände abzureißen und neu zu bauen.

Sicher ist sicher, der SiGeKo hilft

Auch bezüglich der Arbeitssicherheit auf der Baustelle und

der Sicherheit im späteren Gebrauch der Immobilie gibt es

immer weitere Regularien, die gemäß der aktuellen

Baustellensicherheitsverordnung der so genannte Sicher-

heits- und Gesundheitsschutzkoordinator („SiGeKo“) über-

prüft. Die höheren Anforderungen an die Arbeitssicherheit

im Rahmen der Gefahrstoffverordnung, der Entsorgung

von Baumaterialien wie Erdreich und Bauschutt sowie im

Sicherheits- und Gesundheitsschutz sind ebenso sehr

kostenintensiv.

Ziel ist es, keine gesundheitsschädlichen Baustof-

fe zu verwenden, während des Bauens die Baustelle logis-

tisch gut zu organisieren, damit Unfälle vermieden und

Gesundheitsschädigungen durch Lärm, Gerüche etc. von

vornherein ausgeschaltet werden. Zunächst trägt der Bau-

herr die hier anfallenden Kosten. Doch er wird sie auf den

Erwerber übertragen, da sonst seine Investition nicht mehr

sinnvoll wäre. Kurz gesagt: Auch diese Maßnahmen ver-

teuern die Immobilie.

Nachhaltig und günstig – die Quadratur des Kreises

Insgesamt bleibt festzuhalten: Das Bauen und damit

das Wohnen wird teurer, weil das Einhalten der verschie-

denen, immer wieder verschärften Regularien im Sinne der

Nachhaltigkeit einen höheren Aufwand bedeutet.

Die gleichzeitig von der Politik eingebrachten vermeintli-

chen Preisdeckel wie die Mietpreisbremse oder Quoten

für den sozialen Wohnungsbau stehen dagegen.

Betrachtet man letztlich die Sozialquote im Neubau im

Kontext steigender Herstellungskosten, führt dies bei

einigen Projekten dazu, dass diese sich kaum noch

wirtschaftlich darstellen lassen. Denn hier muss der

nicht quotengebundene Anteil an Neubauprojekten, der

je nach Kommune zwischen 60 und 70 Prozent liegt,

den sozialgebunden Anteil subventionieren. So wird

die Preisschranke letztlich weiter auseinander getrieben.

Die Immobilienwirtschaft soll dies nun richten. Das

Konzept wird nicht aufgehen. �


Doch inzwischen hat der Markt Fahrt aufgenommen. Vermittler und Anleger können aus

einer Vielzahl von regulierten AIF auswählen – was für Alternative Investment Fonds

steht - und auch das Angebot der KVG hat sich deutlich ausgeweitet. Die Konzepte der

Fondsinitiatoren decken eine breite Palette ab. Mit manchen Fonds der neuen Generati-

on beteiligen sich die Zeichner an konkreten Objekten. Beispiel dafür ist der „Immac So-

zialimmobilien 71. Renditefonds. Anleger finanzieren hier drei Pflegeheime in West-

deutschland. Mit der Diversifizierung schafft die Immac die Voraussetzungen für eine

Mindestbeteiligungssumme unterhalb von 20.000 Euro. So viel müssen Anleger investie-

ren, wenn sie sich an einem Fonds mit weniger als drei Objekten beteiligen.

Zum Beispiel beim ersten regulierten Publikumsfonds von Hamburg Trust. Die

neue Wohnanlage „Little East“ im Frankfurter Ostend verteilt 272 Einzimmer-Apartments


RWE

Der Markt der geschlossenen Investment KGs kommt in Fahrt 20 Angebote zu Jahresende erwartet

Markus Gotzi

Die Publity AG aus Leipzig machte das Rennen. Pünktlich zu Branchenveranstaltung BSI-Summit Anfang des Jahres meldete sie die Gestattung des ersten geschlossenen Immobilienfonds nach den Regeln des Kapitalanlagegesetz-buchs KAGB. Und dann passierte erst einmal lange nichts. Und auch die Zahl der von der Bundesanstalt für Finanz-dienstleistungsaufsicht BaFin gestatteten Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) blieb zunächst überschaubar, nachdem die Immac mit der Hanseatischen Kapitalverwaltung vor rund einem Jahr hier die Nase vorne hatte.

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auf 5.700 Quadratmetern Gesamtfläche. Drei Viertel der 21

bis 23 Quadratmeter kleinen Mikro-Wohnungen sind für

zehn Jahre an die Deutsche Bahn vermietet. Anleger brin-

gen insgesamt gut 50 Prozent der Gesamtinvestition auf.

Ein typisches Verhältnis, denn bei den Fonds der neuen

Generation ist der Anteil der Fremdfinanzierung gedeckelt.

Andere KAGB-konforme Fonds sind Blind-Pools.

Hierbei verlassen sich die Zeichner auf die Management-

Qualitäten der Anbieter. Die wiederum wählen die Assets

erst sukzessive aus, nachdem die Zeichner ihr Eigenkapital

bereits eingezahlt haben. Solche Angebote ähneln den

Fonds für institutionelle Investoren. Die Großanleger wie

Versicherer, Pensionskassen und Versorgungswerke inte-

ressieren sich in der Regel nicht für konkrete Immobilien,

sondern nur für die Performance der verantwortlichen Ma-

nager. Sie werden daran gemessen, wie erfolgreich und

verantwortungsbewusst sie in der Vergangenheit mit dem

Geld anderer Leute umgegangen sind.

Die Bayern-LB-Tochter Real I.S. hat solch einen

Portfolio-Fonds als erstes Angebot für private Investoren

konzipiert. Die BaFin hat ihren Segen bereits erteilt. Den-

noch will Real I.S. zunächst einige Immobilien erwerben

und potenziellen Anlegern somit einen Eindruck verschaf-

fen, welche Objekte für das Portfolio in Frage kommen.

Immobilien stellen den Löwenanteil der neuen,

regulierten AIF. Andere Assets haben Nachholbedarf. Eine

Ausnahme bildet Aquila Capital. Das Hamburger Emissi-

onshaus hat zwar einen regulierten Spezialfonds für institu-

tionelle Investoren aufgelegt, mit dem sie sich an einer Lo-

gistikimmobilie beteiligen. Die Premiere für private Kunden

ist dagegen ein New-Energy-Fonds. Anleger finanzieren

hier Windparks in Großbritannien. Ein für deutsche Privatin-

vestoren neuer Standort. Bislang konzentrierten sich die

Angebote in dieser Hauptsache auf Deutschland und, vor

allem bei Solaranlagen, auf die Länder Südeuropas.

Der Branchenverband BSI erwartet bis zum Jah-

resende rund 20 weitere regulierte Angebote. Das ist das

Ergebnis einer Umfrage unter seinen Mitgliedern. Bei der

Mehrzahl davon dürfte es sich ebenfalls um Immobilien-

fonds halten. Allerdings sind auch die ersten regulierten

Flugzeugfonds auf die Startbahn gerollt. Dr. Peters zum

Beispiel hat einen Airbus A380 gekauft. Leasingnehmer

ist, wie bei früheren Angeboten auch, die Luftfahrtgesell-

schaft Air France. An ähnlichen Fonds arbeiten Hannover Leasing und WealthCap.

Konkurrenz belebt das Geschäft. Angesichts der

anhaltenden Niedrigzinsphase ist das für risikobewusste,

unternehmerisch denkende Anleger eine gute Nachricht.

Läuft alles wie geplant, sind mit den im Vergleich zu frühe-

ren Angeboten zurückhaltender kalkulierten Fonds noch

immer attraktive Renditen möglich. Kapitalverwaltungsge-

sellschaften und Verwahrstellen schließen die Risiken

zwar nicht komplett aus. Doch Betrug und Beschiss wie

noch im vergangenen Jahr leider möglich, sollten bei den

neuen Vorschriften und Kontrollen ausgeschlossen sein.

(Siehe auch den Beitrag von Dr. Leo Fischer, S. 34) �


Seniorenzentrum „Marienhof“ - Eines von drei Investmentobjek-ten des neuen IMMAC-Fonds. (Foto: Immac)

Hamburg Trust Objekt „Little East“

Dr. Peters, Hannover Leasing und WealthCap setzen auf den Mega-Flieger A380

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Immobilien dominieren den Markt der AIF-Fonds

Von den neun inzwischen nach dem Kapitalanlagegesetz-

buch konzipierten und genehmigten AIF-Fonds, die früher

geschlossene Fonds hießen, sind acht Immobilienfonds.

Schon immer beherrschte die Assetklasse Immobilien das

Geschehen bei den Sachwertanlagen, aber nicht so ein-

deutig wie heute. Auch in Zukunft dürften die Immobilien

den Markt der AIF-Fonds dominieren. Wie der BSI Bun-

desverband Sachwerte und Investmentvermögen, der

Nachfolger des Verbands geschlossene Fonds, ermittelte,

haben die BSI-Mitglieder bei den Zulassungsanträgen für

Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) für fünf Assetklas-

sen die Zulassung beantragt. Am häufigsten genannt wur-

den Immobilien im In- und Ausland, Infrastruktur, Erneuer-

bare Energie und Luftfahrt. Das Immobilien eine bevorzug-

te Assetklasse sein wird, ist durchaus verständlich, denn

Immobilien gelten gerade bei den Bundesbürgern als der

Inbegriff des Sachwerts. Und derzeit, in der schon lange

währenden Niedrigzinsphase, die wohl noch einige Zeit

anhalten wird, weisen Immobilien eine gegenüber Anlei-

hen überlegene Rendite auf. „Während deutsche Top-

Büroimmobilien im Durchschnitt der großen Städte eine

Rendite von über 4,5 Prozent bringen, müssen die Besit-

zer von Bundesanleihen mit circa ein Prozent zufrieden

sein, wenn man von der Durchschnittsrendite zehnjähriger

Bundesanleihen ausgeht,“ meint Helge Scheunemann,

(Foto) Head of Research beim Immobilienberatungsunter-

nehmen Jones Lang LaSalle.

Die auf dem Markt befindlichen Immobilienfonds

prognostizieren eine jährliche Ausschüttung von vier bis

4,5 Prozent. Einer, der INP 20, der

in ein Pflegeheim in Coesfeld inves-

tiert, konnte bei der Ausschüttungs-

prognose sogar eine sechs vor dem

Komma schreiben. Der INP 21, der

voraussichtlich noch im Oktober auf

den Markt kommen wird, wird 5,5

Prozent ausschütten. Dieser legt

risikogemischt in zwei Pflegeheime in Nordrhein-Westfalen

und eines in Hessen an.

Der Marktführer für Sozialimmobilien, die Immac AG, ist derzeit mit einem ebenfalls risikogemischten

Immobilienfonds auf dem Markt, dem 71. Renditefonds,

der in drei Pflegeheime an unterschiedlichen Standorten

und mit verschiedenen Pächtern investiert, schüttet 5,5

Prozent aus. Immac plant einen weiteren Fonds, der mög-

licherweise sechs Prozent ausschütten könnte. Dieser

Fonds wird sich wohl an semiprofessionelle Anleger wen-

den, und weil er in nur ein Objekt investiert, eine Mindest-


aurelis

Dr. Leo Fischer

Spielraum*

Wir entwickeln Potenziale.

Wir erkennen die Chancen, die in einer Immobilie stecken. Für jedes Grundstück und Gebäude fi nden wir das richtige Konzept. So entstehen Räume für Lager/Logistik, Produktion, Büro/Verwaltung, Bildung, Dienst-leistung, Handel und Wohnen.

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EXPO REAL 2014

Stand C1.224

Auf dem Hamburg Stand der Expo Real (Halle B2) prä-sentiert das Bauunternehmen

HC Hagemann eine neue Wohnform. In 20 Meter Höhe können Bewohner auf 200 qm eine 360 Grad Panorama-Sicht erleben. Das Besonde-re: Die Wohnung entsteht in einem Nachbau eines Leuchtturms und heißt daher auch „Lighthouse“. Ein Mo-dell des „Lighthouse“ präsen-tiert das Unternehmen am Gemeinschaftsstand der Stadt Hamburg.

Zentrales Element ist eine 12 bis 20 Meter hohe Spannbetonröhre, auf der die 230 qm große Wohnplattform ruht. Der Wohnraum lässt sich dabei um den Kern her-um völlig frei gestalten.

Insgesamt beteiligen sich am Stand Hamburg 55 Unternehmen und Institutio-nen der Hansestadt.

Neue Standpartner

sind u.a. Agos Projekt-management, Euler Hermes Rating, Latham & Watkins, URS Deutschland, Stöben Wittlinger und Völkel Company.

Im Mittelpunkt der diesjährigen Expo Real steht für die Hamburger das Stadt-entwicklungskonzept „Mehr Stadt in der Stadt“ mit der Hamburg auch nachhaltige Stadtentwicklung setzt.

EXPO REALWeltpremiere

anlage von 20.000 Euro verlangen. Semiprofessionell sind nach der gesetzlichen Definiti-

on Anleger, die auf Grund ihres Sachverstands, ihrer Erfahrungen und Kenntnisse nach

Meinung der AIF-Verwaltungsgesellschaft oder der von ihr beauftragten Vertriebsgesell-

schaft in der Lage sind, ihre Anlageentscheidungen selbst zu treffen und die damit einher-

gehenden Risiken zu verstehen und einzuschätzen.

Angebote an semiprofessionelle Anleger verursachen geringere Kosten, u.a. weil

auf die Risikomischung verzichtet werden kann. „Wegen der schlankeren Kostenstruktur

können wir uns bei dem geplanten Fonds eine Ausschüttung von sechs Prozent vorstel-

len,“ meint der Immac-Vorstandsvorsitzende Thomas F. Roth. Üblich ist bei Immac, INP

und der Project-Gruppe die Ausschüttung in 12-Monatsraten.

Mit 5,5 bis sechs Prozent sind die Ausschüttungsprognosen bei den Pflegefonds

im Vergleich zu den anderen Immobilienfonds recht hoch. Und im Vergleich zu den Pfle-

gefonds der früheren Generationen, also vor Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches,

als sechs und 6,5 Prozent üblich waren, hat es überraschenderweise nur ganz geringfügi-

ge Einbußen gegeben. Im Vorfeld der KAGB-Einführung hatten die Kritiker eine weit stär-

kere Reduzierung der Ausschüttungen befürchtet. Die höheren Kosten, die mit der Regu-

lierung verbunden sind, müssen letztlich die Anleger über geringere Ausschüttungen tra-

gen. Das wird nicht bei jedem einzelnen Fonds der Fall sein, aber tendenziell.

„Die Zunft muss lernen, dem Investor bei der Auszahlung keine 6 Prozent vorzu-

täuschen, sondern die ehrlichen 4 Prozent zu zeigen“, meinte im Frühjahr Michael Ruhl, für den Vertrieb verantwortlicher Geschäftsführer bei Hannover Leasing. In der Tat sind

die Zeiten, da geschlossene Fonds die von vielen Vertrieben geforderte sechs vor dem

Komma bei den Ausschüttungsprognosen schreiben konnten, wohl vorbei, auch wenn die

Pflegeimmobilienfonds diesem Ziel noch recht nahe kommen. Zwischen vier und fünf Pro-

zent würden wohl laut Ruhl die von Hannover-Leasing geplanten Büroimmobilienfonds

ausschütten.

Jährlich vier bis 4,5 Prozent Ausschüttung prognostiziert der Real I.S. Grundver-

mögen, der erste nach KAGB konzipierte Immobilienfonds für Privatanleger, den der bay-

erische Initiator auf den Markt brachte. Der Fonds investiert in ein Portfolio aus Büro, Ein-

zelhandel, Logistik und selektiv Wohnen und Hotel. „Ein solcher Portfoliofonds erfordert

einen höheren Managementaufwand als ein Ein-Gebäude-Fonds,“ meint Andreas Heibrock von der Geschäftsleitung der Real I.S. Der Trend zu etwas geringeren Aus-

schüttungen läßt sich möglicherweise auch damit erklären, meint Heibrock, daß es nach

Inkraftreten des KAGB für die Emissionshäuser darum geht, sich als kompetenter Asset-

manager zu erweisen. Bei vorsichtigen Ausschüttungsprognosen sei es leichter, besser

als prognostiziert, abzuschneiden.

Aber auch die Marktentwicklung ist ein Grund für geringere Ausschüttungsprog-

nosen. In Zeiten niedriger Zinsen suchen viele ihr Heil in Immobilien. Das führt zu höheren

Preisen und sinkenden Renditen. Durchschnittliche Ausschüttungen von 5,2 Prozent prog-

nostiziert Little East Domicilium 11, der neue Fonds von Hamburg Trust, der in Micro-

Apartments (Ein-Zimmer-Wohnungen) in Frankfurt investiert. Die hohen Einkaufspreise für

Wohnungen ließen nicht mehr zu, heißt es bei Hamburg Trust. Die Mehraufwendungen für

das KAGB spielen hier keine Rolle, diese konnte das Emissionshaus anderweitig kompen-

sieren. Darum bemühen sich auch andere KVG’s. �


Immobilienmarkt Vereinigtes Königreich Spielraum für Erhöhungdes Leitzinses

Andreas Wellstein, Immobilien Research DekaBank

Die Wachstumsdynamik der britischen Wirtschaft ist seit sechs Quartalen überdurchschnittlich hoch. Das Bruttoinlandsprodukt erreichte im zweiten Quartal 2014 sein Vorkrisenniveau. Wir erwarten für das laufende Jahr ein BIP-Wachstum von 3,1% und für 2015 von 2,5%. Dabei bewegt sich die Infla-tionsrate derzeit und im Prognosezeitraum nahe des Zielwertes von 2%. Die Arbeitslosenquote fällt seit Mitte 2013 stetig in Richtung ihres Vorkrisenni-veaus von 5,5%. Dieser makroökonomische Rah-men eröffnet der BoE den Spielraum, als erste der großen Notenbanken das krisenbedingte Leitzin-stief zu verlassen.

Büromarkt London: Moderates Neubauvolumen begünstigt steigende Mieten

Der Flächenumsatz in Central London betrug im ersten

Halbjahr 2014 rund 480.000 qm. Im Vergleich zum

Vorjahr erhöhte sich die Nachfrage um ein Viertel, sie

lag 15% über dem zehnjährigen Durchschnitt des je-

weils ersten Halbjahres. Die Hälfte des Flächenumsat-

zes entfiel auf die City. Mit Blick auf die Branchen be-

traf ein Viertel des Flächenumsatzes Banken und Fi-

nanzdienstleister, jeweils ein Fünftel entfiel auf den

TMT-Sektor (Technologie, Medien, Telekommunikati-

on) sowie die unternehmensnahen Dienstleister. Insge-

samt gab es 18 Abschlüsse in der Größenordnung

50.000 sf und mehr. Effizienzsteigerung war das

Hauptmotiv für den Umzug in neue Flächen, gefolgt

vom Auslaufen bestehender Mietverträge.

Der Leerstand in Central London lag zur Jah-

resmitte bei 7,5% und hat damit den niedrigsten Stand

seit sechs Jahren erreicht. Im West End verminderte

sich der Leerstand seit Jahresbeginn von 6,8 auf 6,2%,

in der City von 10,1 auf 8,2%. Im laufenden Jahr

kommt mit 0,65 Mio. qm das höchste Neubauvolumen

seit 2003 auf den Markt. Dieses resultiert aus der Eu-

phorie der Projektentwickler 2011/12 vor dem Hinter-

grund der wirtschaftlichen Erholung. Nachdem sich

diese als nicht nachhaltig erwies, reduzierte sich die

Zahl neuer Projekte in den Folgejahren, sodass die


Aquila

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* Die vollständigen Namen lauten: Aquila WindpowerINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Aquila Real EstateINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und Aquila Private EquityINVEST I GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Aquila Private EquityINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft

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Unsere aktuellen AIFM-Fonds

Fertigstellung im nächsten und übernächsten Jahr deutlich

abnimmt. Rechnet man jedoch alle aus heutiger Sicht po-

tenziell möglichen Projekte mit ein, könnte 2017 ein neuer

Höhepunkt im Bauzyklus erreicht werden. Erfahrungsge-

mäß ist dabei mit zeitlichen Verschiebungen zu rechnen.

Das aktuelle Abrissvolumen in Central London beläuft sich

auf 0,4 Mio. qm, davon allein 0,3 Mio. qm in der City. Auf

einem Großteil der betreffenden Grundstücke ist ein kurz-

fristiger Baubeginn möglich. Wir rechnen in der City bis

Jahresende mit einem leich-

ten Leerstandsanstieg und

2015 mit einem Rückgang.

Im West End dürfte der

Leerstand im laufenden Jahr

noch leicht sinken und sich

danach im Bereich zwischen

5,5 und 6,0% einpendeln.

Die Spitzenmiete in

der City verzeichnete 2013

ein moderates Wachstum

von knapp 1% und erhöhte

sich im ersten Halbjahr 2014

um 3,5%. Im West End stieg

die Spitzenmiete 2013 um

über 13% und im ersten

Halbjahr 2014 erneut um

2,6%. Seit dem letzten Tief-

punkt Mitte 2009 hat sich die

Spitzenmiete im West End

um 54% erhöht und ihren

letzten Höchstwert von 2007

wieder erreicht. In der City

betrug der Anstieg knapp

34%, dort liegt der Spitzen-

wert noch 11% unter dem

letzten Peak. In der City

haben sich die Spitzenmie-

ten der einzelnen Teilmärkte stark angenähert, im West

End gibt es noch größere Unterschiede. Überdurchschnitt-

liche Mietanstiege verbuchten vor allem einige Randlagen

der City mit starker Nachfrage aus dem TMT-Sektor. Wir

erwarten für das Spitzensegment in der City aufgrund des

abnehmenden Angebots an Class A-Flächen einen durch-

schnittlichen Anstieg der Nominalmiete von 7% im laufen-

den und kommenden Jahr. Danach sollte sich das Miet-

wachstum abschwächen. Im West End sollte die Spitzen-

miete im laufenden Jahr und kommenden Jahr um durch-

schnittlich 5% steigen. Ab 2016 rechnen wir auch hier mit

einer Verlangsamung des Wachstums.

Einzelhandel in Londoner Toplagen krisenresistent

Das Konsumentenvertrauen in UK hat sich seit Jahresbe-

ginn 2014 wesentlich aufgehellt, bedingt durch den kon-

junkturellen Aufschwung, die sinkende Arbeitslosigkeit und

die Erholung am Wohnimmobilienmarkt. Allerdings kann

das Lohnwachstum nicht mit der Inflation Schritt halten,

daher hat sich der Beschäftigungsaufbau bisher noch nicht

in signifikant steigenden Konsumausgaben niedergeschla-

gen. Das Wachstum des

Online-Handels beschleunigt

den Bereinigungsprozess

unter den britischen Filialis-

ten. Die Zahl von insolvenz-

bedingt leerstehenden La-

denlokalen hat sich 2013

landesweit um 5% auf fast

18.000 erhöht. Sekundäre

Shopping-Center leiden be-

sonders unter der fehlenden

Nachfrage, ebenso wie Ne-

benlagen in den Stadtzen-

tren. Dagegen zeigen sich

die 1a-Lagen in London und

in attraktiven Regionalzen-

tren sowie sehr gut positio-

nierte Shopping-Center und

Fachmarktzentren krisenre-

sistent und erfreuen sich

konstant hoher Nachfrage.

London zählt neben Paris zu

den teuersten Einzelhandels-

standorten Europas. Die

Nachfrage internationaler

Filialisten, die London als

Basis für ihre Expansion in

Europa wählen und eine Prä-

senz im West End oder ei-

nem der führenden Shopping-Center in der Region bevor-

zugen, ist unverändert hoch. 2013 verzeichneten die zehn

Top-Einkaufsstraßen einen durchschnittlichen Mietzu-

wachs von 6,3%. Dabei ergab sich allerdings eine große

Spannbreite zwischen einigen Lagen ohne Wachstum und

sensationellen 30% in der Bond Street. Die Mieten in den

Regionalstädten waren 2013 überwiegend durch Stagnati-

on geprägt. Das Vorkrisenniveau wurde mit Ausnahme von

Glasgow bisher an keinem Standort wieder erreicht.

Logistikmarkt: Stark rückläufiges Angebot begünstigt steigendes Neubauvolumen


Im ersten Halbjahr 2014 wurden 0,7 Mio. qm Logistikflä-

chen neu vermietet oder an Eigennutzer vergeben, ein

Viertel weniger als im Vergleichszeitraum 2013. Aufgrund

des geringen Angebots gerade in den zentralen Regionen

war die Nachfrage sehr stark konzentriert auf maßge-

schneiderte Immobilien („design and build“) und spekulati-

ven Neubau. Mitte 2014 belief sich das verfügbare Ange-

bot landesweit auf 1,8 Mio. qm. Damit hat sich der Leer-

stand seit dem Höchststand von 2009 um 60% reduziert.

Die Region South East registrierte den größten Leer-

standsrückgang. Das Neubauvolumen verringerte sich

2013 im Vergleich zum Vorjahr und markierte den niedrigs-

ten Wert seit 2009. Inzwischen hat die Bautätigkeit merk-

lich angezogen. Die Spitzenmieten erhöhten sich 2013 in

den Logistikregionen Birmingham, Greater London und

Manchester um Werte zwischen 4,5 und 6,2%. Im ersten

Halbjahr 2014 blieben sie stabil. Das Mietwachstumspo-

tenzial auf Sicht von fünf Jahren liegt im Durchschnitt zwi-

schen 2,0 und 2,5% pro Jahr. Im Großraum London dürfte

es höher ausfallen aufgrund des sehr geringen Angebots.

Von Januar bis Juni 2014 belief sich das Transakti-

onsvolumen in UK auf 26,5 Mrd. Euro, 11% mehr als im

Vergleichszeitraum 2013. Einheimische Investoren zeigten

sich wie bereits im zweiten Halbjahr 2013 deutlich aktiver

am Markt. London behauptete seine führende Rolle in

Europa. 10,2 Mrd. Euro flossen bis Jahresmitte in die briti-

sche Hauptstadt im Vergleich zu 8,3 Mrd. Euro in Paris

bzw. 7 Mrd. Euro in den „Big Five“ in Deutschland. Für das

Gesamtjahr wird in UK ein vergleichbares Investmentvolu-

men wie im Vorjahr erwartet (63 Mrd. Euro). Die Renditen

registrierten sowohl in London als auch in der Provinz zum

Teil kräftige Rückgänge. Wir erwarten bis Jahresende wei-

tere Renditerückgänge. Ab 2016 dürften die Renditen ten-

denziell wieder langsam steigen.

Für Büroimmobilien in der Londoner City und im

West End rechnen wir von 2014 bis 2018 mit durchschnitt-

lichen Gesamterträgen von 6,1% bzw. 4,5% pro Jahr. Al-

lerdings sollten die Erträge 2014 und 2015 deutlich höher

ausfallen als in den Folgejahren. In den Regionalmetropo-

len dürften die Gesamterträge bei durchschnittlich 6% pro

Jahr liegen. In 1a-Einzelhandelslagen sollte der Total Re-

turn von 2014 bis 2018 zwischen 6% pro Jahr in London

und durchschnittlich 7% pro Jahr in den Regionalstädten

Jahr betragen, für Shopping-Center knapp 5% pro Jahr.

Die Gesamterträge im Logistiksegment sollten zwischen 5

und knapp 8% pro Jahr liegen. �


Produkte wie Telefone, Computer oder Autos werden über die

Funktionalität definiert und dem Nutzer zum Kauf, zur Miete oder

über alternative Modelle angeboten. Der Nutzer vertraut auf den

Produzenten. Er wendet sich im Falle von Problemen an diesen.

Kenntnisse zur Funktionsweise oder über Hersteller von Einzel-

Komponenten sind nicht erforderlich. Oftmals werden mit dem

Produzenten Serviceverträge zur Sicherstellung des reibungslo-

sen Betriebes geschlossen und zukünftig auch Rücknahmepflich-

ten diskutiert. Der Prozess und die Gesamthaftung des Produzen-

ten motivieren zur Lebenszyklus- und Nutzungsorientierung. �

„Lebenszyklusorientierung bei Immobilien und Wandel der Rolle von Baudienstleistern“

Dr.-Ing. Christian Glock, Mitglied der Geschäftsführung Bilfinger Hochbau GmbH.

Lebenszyklusorientierung, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind Modethemen, die bei aktuellen Immobilienprojek-ten – ob Neubau oder Revitalisierung – viel diskutiert werden. Im Sinne der Gestaltung zukunftsfähiger Immobilien ist dies sehr erfreulich. Doch sollte kritisch hinterfragt werden, wie nachhaltig die Umsetzung der Themen erfolgt. Konk-ret stellt sich die Frage: Reicht die Weiterentwicklung der Regelwerke wie Energieeinsparverordnungen und Nachhal-tigkeitszertifizierungssysteme aus, um eine lebenszyklusorientierte Immobilienstrategie umzusetzen? Bei der Beant-wortung dieser Frage hilft ein Branchenvergleich.

Dr.-Ing. Christian Glock, Mitglied der Geschäftsführung Bilfinger Hochbau GmbH

IDEEN, DIE WERT SCHAFFENMit einem Investitionsvolumen von über EUR 1,3 Mrd. zählt die SIGNA Property Funds Deutschland AG zu den führenden Fondsanbietern. Zu den hochwertigen Immobilien die seit 2004 als Fondsprojekte aufgelegt wurden, gehören unter anderem THE CUBE (die Konzernzentrale der Deutsche Börse AG), das Spherion in Düsseldorf, die Konzernzentrale der Mobistar in Brüssel sowie Objekte in Wien, Luxemburg, Prag und Mailand. www.signa.de

PROPERTY FUNDS

Im Gegensatz hierzu muss der Nutzer von Immo-

bilien seine gestalterischen und funktionalen Anforderun-

gen sehr detailliert aufbereiten, in Technik übersetzen und

auf zahlreiche Branchenteilnehmer aufteilen. Ein kompe-

tentes Projektteam – bestehend aus Architekten, Ingenieu-

ren, Beratern, Projektentwicklern, Baufirmen, Gebäudebe-

treibern, Dienstleistern, Finanzinstituten, Investoren, und

vielen mehr – kümmert sich mit unterschiedlichen Ver-

trägen und Einzelinteressen um die Umsetzung. Die Folge

sind nicht selten Überforderung der Nutzer, konfliktträchti-

ge Realisierungsprozesse sowie geringe Lebenszyklusori-

entierung und Nachhaltigkeit. Treten im Gebäudebetrieb

Probleme auf, findet der Nutzer oft nicht den richtigen Ver-

antwortlichen; die Gesamthaftung anderer Branchen ist

nicht vorhanden. Die heute übliche Verantwortungsvertei-

lung zwischen Kaltmiete und Nebenkosten veranschaulicht

die Interessenkonflikte zwischen dem Planungs- und Bau-

Team sowie dem Nutzer. Sie steht einer Lebenszyklusori-

entierung oftmals im Wege.

Eine nachhaltige Immobilienbranche sollte sich

zukünftig die Prozesse anderer Branchen zum Vorbild

nehmen und eine Gesamtverantwortung für Entwicklung,

Planung, Bau und Betrieb einer Immobilie im Lebenszyklus

übernehmen, bei Bedarf verbunden mit Finanzierungsmo-

dellen. Nutzer, Mieter und Eigentümer sollten stets die

Lebenszykluskosten im Auge haben. Baudienstleister soll-

ten die Gesamtverantwortung für Neubau oder Sanierung

verbunden mit dem Gebäudebetrieb übernehmen – mit

Rückgriff auf das Know-how aller Branchenbeteiligten.

Dass diese echten Lebenszyklusprojekte im Kommen sind,

zeigt das große Interesse an dem Produkt „one“ von Bilfin-

ger. Als führender Baudienstleister bietet Bilfinger hier ein

Gesamtpaket für den Immobilienlebenszyklus und garan-

tiert langfristig Betriebskosten. Andere Branchenteilnehmer

adaptieren dieses Modell bereits – ein gutes Zeichen für

nachhaltige Immobilienstrategien. �


Banken machen wieder deutlich mehr Neugeschäft

Im Gespräch mit Jörg Schürmann, Head of Corporate Finance Germany, JLL

„Der Immobilienbrief“: Laut Ihren neuesten Zahlen, hat das Investitionsvolumen in deutsche Immobilien im ersten Halbjahr noch einmal zugelegt. Woher kommt diese er-neute Dynamik?

Jörg Schürmann: Richtig, allein im ersten Halbjahr

betrug das Investitionsvolumen 24 Mrd. Euro und damit

20% mehr als noch im Vorjahr. Getrieben wird diese Ent-

wicklung vornehmlich durch die EZB Geldpolitik. Die an-

haltende Niedrigzinsphase mit einem Leitzins von 0,05%

im September wird den Transaktionsmarkt weiter beflü-

geln.

„Der Immobilienbrief“: Welche Objekte werden hauptsäch-lich gedreht?

Schürmann: Wir beobachten vor allem, dass abseits

des umkämpften Core-Immobilienmarktes der Investment-

markt belebt wird. Gefördert wird dies durch einen engen

Markt mit knappen Margen für die Banken, die immer mehr

bereit sind, auch an B-Standorten oder anderen Assetklas-

sen wie Logistik, Hotels oder auch Pflegeheime, ihre En-

gagements auszuweiten.

„Der Immobilienbrief“: Wie hoch ist dabei das Volumen des Neugeschäfts?

Schürmann: Das ausschließlich mit Objekten in Deutsch-

land getätigte Neugeschäft inklusive Prolongation liegt im

Jahresvergleich bei 16,5 Mrd. Euro und damit 40% höher

als noch im Vorjahr. In unsere Analyse flossen dabei die

Zahlen von 15 Kreditinstituten ein. Dabei haben nahezu

alle Banken ihr Neugeschäft in Deutschland steigern kön-

nen oder zumindest nahezu konstant gehalten. Einzige

Ausnahmen sind dabei die Deutsche Hypo sowie die Aa-real Bank, die jeweils 3% weniger Neugeschäft gemacht

haben als noch im letzten Jahr. Der Rückgang des Neuge-

schäfts der Aareal Bank könnte auf den Übernahmepro-

zess der Corealcredit zurückzuführen sein. Die dadurch

eingeschränkte Neugeschäftsaktivität der Corealcredit hat

sich bei der Konsolidierung negativ ausgewirkt.

„Der Immobilienbrief“: Welches Institut hat dabei wie viel Neugeschäftsumsatz erzielt?

Schürmann: Spitzenreiter sind die Helaba, HSH Nord-bank, DG Hyp und pbb, die jeweils mehr als 2 Mrd. Euro

Neugeschäft im ersten Halbjahr realisierten. Sie kommen

zusammen auf einen Marktanteil von 55%. Vor allem die

HSH konnte ihren Anteil deutlich steigern. Machte sie im

letzten Jahr noch 0,6 Mrd. Euro Neugeschäft, sind es in

diesem Jahr schon 2,3 Mrd. Euro. Ermöglicht wurde dies

durch großvolumige Transaktionen wie zum Beispiel dem

Wohnportfolio der GAGFAH im 2. Quartal mit mehr als

4.400 Wohneinheiten mit Schwerpunkt in der Kreisstadt

Heidenheim für 176 Mio. Euro oder dem Shopping Center

Portfolio des Morgan Stanley Real Estate Global VII Fund mit vier Objekten in der Region Berlin und Dresden

für 270 Mio. Euro. Die HSH folgt damit dem Trend, größe-

re Volumina pro Einzeldarlehen initiativ zunächst allein zu

vergeben und sie im Nachgang in Teilen an andere Darle-

hensgeber weiterzuleiten.

„Der Immobilienbrief“: Bei welchem Neugeschäftsvolumen landen wir am Ende des Jahres? Erwarten Sie die Zahlen des Vorjahres?

Schürmann: Wir gehen davon aus, dass viele Banken ihre

ausgegebenen Ziele trotz des harten Wettbewerbs erfüllen

werden. Im letzten Jahr lagen wir am Ende bei 33,7 Mrd.

Euro Neugeschäftsvolumen. In diesem Jahr dürfte diese

Marke überschritten werden.

„Der Immobilienbrief“: Wie entwickelt sich dagegen das Kreditvolumen, da vor allem die Hypothekenbank Frankfurt und die WestImmo ihre Portfolien reduzieren müssen? Schürmann: Richtig, die WestImmo und auch die Hypo-thekenbank Frankfurt konsolidieren sich derzeit. Daher

ist auch das Kreditvolumen der 15 Banken zur Jahresmitte

mit 233,3 Mrd. Euro 6% unter dem Ergebnis des Vorjah-

res. Allerdings betrifft dies die Finanzierung sowohl in- als

auch ausländischer Objekte. Ohne diese beiden Banken

ergibt sich dagegen eine Steigerung des Kreditvolumens

von 2%. Dies reflektiert zum einen die Steigerung des

Neugeschäfts in Deutschland, aber auch die Tendenz eini-

ger Banken, vermehrt wieder im europäischen Ausland

Darlehen zu vergeben. �


Partner und Sponsoren: ADI Akademie der Immobilienwirtschaft GmbH, Aquila Capital Structured Assets GmbH, Au-relis Real Estate, Berliner Sparkasse, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Commerz Real AG, Corpus Sireo Real Estate, Deka Immobilien Investment, Deutsche Hypothekenbank, DFV Deutsche Fondsvermö-gen AG, DIC Asset AG, Die Stiftung Media GmbH, DNL Real Invest AG, Dr. Peters Group, E&P Real Estate GmbH & Co.KG, fairvesta, Garbe Group, Global Real Estate Institute, PAMERA Asset Management GmbH, publity AG, Real I.S. AG, RGM Holding GmbH, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH, RWE Engergiedienstleistung GmbH, Signa Property Funds, sontowski & partner gmbh, UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH, Union Investment Real Estate GmbH, Wealth Management Capital Holding GmbH, ZBI Zentral Boden Immobilien aG.

Autoren: Anett Barsch, Geschäftsführerin Corpus Sireo; Dr. Thomas Beyerle, Chefresearcher Catella; André Eberhard, Chefredakteuer "Der Immobilienbrief"; Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin "Der Immobilienbrief Ruhr"; Dr. Leo Fischer; Markus Gotzi, Chefredakteur "Der Fondsbrief"; Dr-Ing. Christian Glock, Geschäftsführer Bilfinger Hochbau; Alexander Heintze; Karin Krentz, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief Berlin“; Helmut Kurz, Fondsmanager Ellwanger & Geiger; Sabi-ne Richter; Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist „Der Platow Brief"; Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne, GF LHI und Lehrbeauftragter TU München; Andreas Wellstein, DekaBank.

EXPO REAL Rheinland-Pfalz präsentiert sich auf der EXPO REAL – C1, Stand 242; u.a. mit fol-gendem Programm:

Montag, 6. Oktober 2014

13:00 Uhr: Talkrunde „Neue Liegenschaften in der Kon-version“

mit Uwe Hüser (Staatssekretär des Ministeri-ums für Wirtschaft, Klima-schutz, Energie und Landes-

planung), Axel Kuntze (Vorstand der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) und

Andreas Jacob (GF der FI-RU GmbH, Kaiserslautern)

14:30 Uhr: Talkrunde „Logistik-Drehscheibe Rheinland-Pfalz“

mit Uwe Hüser, Thomas Feser (OB der Stadt Bingen) und Jan Dietrich Hempel (Vorstand Garbe Logistik)

Dienstag, 7. Oktober 2014

11:00 Uhr: Immobilien-Frühstück – Talkrunde zu aktuellen Trends im Wohnungsbau

mit Gerold Reker (Präsident der Architektenkammer),

Franz Ringhoffer (GF der Grundstücksverwaltungsge-sellschaft der Stadt Mainz)

und Ulrich Dexheimer (Vorstandssprecher der Investitions- und Struktur-bank)

Immobilienmarkt Ruhrgebiet – Eine Region wandelt sich

Im Gespräch mit Dr. Marco Boksteen, RUHRWERT Immobilien und Beteiligungs GmbH

„Der Immobilienbrief“: Wie hat sich der Gewerbeimmobilienmarkt im Ruhrgebiet im Wandel der Montanindustrie entwickelt? Wo liegen die Schwerpunkte der Industrien?

Dr. Marco Boksteen: Die Industriebrachen ver-

schwinden in weiten Teilen aus dem Stadtbild. Statt-

dessen sind in den letzten 15 Jahren viele neue, span-

nende Immobilienquartiere entstanden. In Duisburg

der Innenhafen mit einem exzellenten Büro- und Gast-

ronomieangebot, in Oberhausen das CentrO. Areal,

welches neben dem größten Shopping- und Freizeit-

zentrum Europas auch tausende Quadratmeter Büro-

fläche im direkten Umfeld neu geschaffen hat und in

Dortmund der Phönix See, als gehobener Wohn- und

Bürostandort. Die Liste ließe sich auch in den anderen

Ruhrgebietsstädten noch länger fortführen.

„Der Immobilienbrief“: Wie entwickeln sich derzeit Mieten und Preise und vor allem die Nachfrage nach Investmentobjekten? Boksteen: Das Ruhrgebiet ist historisch bedingt eine sehr bodenständige und solide Regi-

on. Das wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Die Preisverläufe sind über die Jahre

sehr kontinuierlich, sowohl im Büro- als auch im Logistiksegment. Aktuell sind in absoluten

Toplagen Spitzenmieten für Bürofläche von 14,00 Euro je Quadratmeter zu erzielen.

„Der Immobilienbrief“: Welche Investorengruppen sind im Ruhrgebiet derzeit vor aktiv? Boksteen: Im Wohnbereich ist das Ruhrgebiet für nationale und internationale Investoren

hochinteressant. Dies gilt insbesondere für börsennotierte Immobilien-AGs und Family Of-

fices. Es mag auch daran liegen, dass die nationalen Branchenschwergewichte wie GAG-FAH, Deutsche Annington, Immeo und VIVAWEST ihren Sitz im Ruhrgebiet haben. Im

Bürobereich ist das Feld etwas differenzierter, dort kommt es vor allem auf die richtigen

Produkte an. Sind diese vorhanden, wie jüngst z.B. das Mitsubishi-Hitachi-Gebäude mit

20.000 Quadratmetern Bürofläche im Duisburger Innenhafen, kauft auch eine Fondsgesell-

schaft aus Kanada hier ein.

„Der Immobilienbrief“: Welche interessanten Projektentwicklungen im gewerblichen Immo-bilienbereich sind derzeit am Markt bzw. kommen im nächsten Jahr auf den Markt? Boksteen: Mir fällt in Bochum die nachhaltige Neuentwicklung der Opel-Flächen ein, die

aus einem Joint-Venture der Adam Opel AG und der Stadt Bochum durch die Bochumer Perspektive 2022 GmbH zum Zwecke der wirtschaftlichen Folgenutzung betrieben wird. In

Oberhausen wartet das spannende Objekt CANTILEVER auf Realisierung. Es handelt sich

dabei um ein Kranhaus unmittelbar am Wasser und in fußläufiger Entfernung zum CentrO.,

welches ca. 6.350 Quadratmeter Bruttogeschossfläche zur Büronutzung haben wird. �


Zehn Jahre alt ist der Bebauungsplan und längst rechts-

kräftig, aber nichts war passiert. Damals, noch mit dem

Wind der IBA Emscherpark im Rücken, plante die Stadt

Gelsenkirchen eine „Klimaschutzsiedlung“ auf brach lie-

genden – und inzwischen vollständig überwachsenen –

Sportplätzen, ein weiterer Innovationsschub für die selbst-

ernannte „Solarstadt“. Eigentümerin des Geländes war

aber nicht die Stadt, sondern E.ON aus dem Erbe der Ze-

che Alma im Stadtteil Bulmke. Bei der Gründung der Ze-

che 1855 hielt die französischen Société des mines et fonderies du Rhin Détillieux et. Cie. die Mehrheit der

Abbaurechte. Später ging sie in der Gelsenkirchener Bergwerks AG auf. Bis in die 1970er Jahre wurde hier

Kohle gefördert. Nach Schließung wurden die obertägigen

Anlagen abgebrochen, was blieb sind Teile der Wohnsied-

lungen zwischen Almastraße und Bergmannstraße. Einen

östlichen und einen westlichen Bereich teilt ein Freigelän-

de mit den Sportplätzen und Grabeland für die Bergarbei-

terfamilien. Hier soll die Nachverdichtung mit Wohnungs-

bau erfolgen.

Der Anstoß zum Neubeginn kam von einem der

Flächeneigner, denn neben Grundstücken von E.ON hat

Aurelis auch Flächen aus dem Besitz der Deutschen An-nington und der Stadt Gelsenkirchen – hier betroffen nur

1.700 qm – übernommen, zusammen rund 77.000 qm.

Davon konnten rund 15.000 qm gleich weiter gereicht wer-

den an die Dornieden-Gruppe aus Mönchengladbach und

ihre Vista Reihenhaus GmbH & Co KG. Mit dem Bauträ-

ger Vista hat Aurelis bereits mehrfach gute Erfahrungen


GRI

Neustart im Ruhrgebiet Aurelis übernimmt Entwicklungsprojekte in Gelsenkirchen und Duisburg

Dr. Gudrun Escher Ein neues Wohnbauprojekt in verwildertem Gelände in Gelsenkirchen wirft Fragen auf. Welche Unternehmenspolitik steht dahinter?

GRI meetings provide a forum for the world’s leading real estate players to develop valuable relationships, find new business par tners, and strengthen their global networks.

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Ben Lehrecke

CEOVITUS

Marcus Buder

Head of RE FinanceBERLINER SPARKASSE

Marcus Eilers

Director Asset MgmtROUND HILL CAPITAL -

RHC MANAGEMENT

Maya Miteva

Head of Corporate FinanceGAGFAH GROUP

Thomas Meyer

VorstandWERTGRUND

IMMOBILIEN

Thorsten Schönenberger

EVP, Global Head of RELANDESBANK

BADEN-WURTTEMBERG

Ulrich Graebner

Managing DirectorLEONARDO & CO.

Veit Fischer

Managing PartnerCALEUS CAPITAL

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gemacht, so für das Projektgebiet „Bergisches Plateau“ in

Wuppertal-Wichlinghausen und in Gelsenkirchen selbst

„Am Stadtgarten“. In beiden Fällen profitierte die Standort-

entwicklung mit Strahlkraft über das betreffende Quartier

hinaus spürbar. Für Reihenhäuser wäre ein Verzicht auf

den Geschosswohnungsbau auf Mietbasis, den der B-Plan

an der Almastraße u.a. vorsah, erforderlich, denn für den

Neubau von Mietwohnungen klaffen die realisierbaren

Mieten und die Aufwendungen für Erschließungs- und

Baukosten hier zu weit auseinander. Der aktuelle LEG-

Wohnungsmarktbericht (vgl. DIB Ruhr Nr. 64) weist für das

betreffende Postleitzahlgebiet 45886 Miethöhen zwischen

3,50 und 6,20 Euro/qm aus, zu wenig, um neu zu bauen.

Andererseits beträgt die Eigentumsquote in Gelsenkirchen

– bedingt durch die Historie der Arbeitersiedlungen – nur

ca. 22% gegenüber 40% im Landesdurchschnitt NRW.

Wohneigentum in guter energetischer und barrierearmer

Qualität, d.h. nutzbar für Jung und Alt, findet daher einen

Markt, das hat das Gebiet „Am Stadtgarten“ gezeigt, das in

einem Bruchteil der prognostizierten Zeit abverkauft war.

Interessenten auf der Warteliste könnten sich jetzt für

„Alma“ erwärmen, ruhig und grün gelegen und nur wenige

Minuten vom Bahnhof und der City entfernt.

Während „Am Stadtgarten“ eigene Restflächen

aus vergangener Bahnnutzung zur Verfügung standen,

wurden Aurelis die Flächen an der Almastraße zum Kauf

angeboten, weil man wohl auf die Kompetenz des Projekt-

entwicklers vertraute in Abwägung der Faktoren Zeit und

Kosten. Überall da, wo Kapital gebunden sei, spiele der

Faktor Zeit eine wichtige Rolle, erläutert Olaf Geist, Regio-

nalleiter West der Aurelis Real Estate. „Wir berechnen

Wirtschaftlichkeit folgendermaßen: Wir gehen von den am

Standort realisierbaren Mietpreisen und den davon abge-

leiteten Verkaufspreisen aus und rechnen die Kosten für

Bodenaufbereitung, Artenschutz- und Abbrucharbeiten, für

Aktivitäten rund um das Bebauungsplanverfahren

(Gutachten, Wettbewerbe etc.), für die Erschließung, für

öffentliches Grün und für soziale Infrastruktur ein. Dabei

werden die jährlichen Cashflows über die Projektlaufzeit

risikoadäquat abgezinst. Je weiter wir das Grundstück

bzw. das Quartier entwickeln, umso höher ist die absolute

Wertschöpfung, umso länger ist aber auch die Kapitalbin-

dung. Auch dies muss ins Verhältnis zueinander gestellt

werden. Wir versuchen, im Entwicklungsprozess möglichst

über die gesamte Projektlaufzeit positive Cashflows

zu erzielen. Dies ist bspw. möglich, indem wir mit Teil-

verkäufen von noch nicht endentwickelten Flächen früh-

zeitig erste Erlöse generieren, und damit weitere Investitio-

nen finanzieren.“

Ungleich umfangreicher als für das neue Projekt

in Gelsenkirchen waren die Vorleistungen für die

„Duisburger Freiheit“ südlich des Hauptbahnhofes entlang

der Autobahn A59. Das von Aurelis geplante öffentliche

Parkhaus wurde jetzt zurückgestellt, so lange noch im Um-

feld kostenfreies Parken möglich

ist. Dagegen könnte der Hochbau

von anderer Seite Dynamik erhal-

ten, denn gemeinsam mit der

Stadt Duisburg schickte Aurelis

das Quartier 1 ins Rennen um

den neuen Standort einer Spar-kassenakademie NRW mit den

unbestreitbaren Vorteilen der

Anbindung an Schiene und Auto-

bahn und vorhandenes Baurecht,

sodass der Baubeginn zeitnah

erfolgen könnte. Auch wenn es

hier um Hochbau gehen würde,

bleibe, so betont Olaf Geist, die

Kernkompetenz von Aurelis „die Aufwertung von Value

Add-Immobilien – unabhängig davon, ob es sich um eine

zu entwickelnde Fläche handelt oder um ein unzureichend

vermietetes Gewerbeobjekt. Auf dem Weg dorthin haben

wir die Möglichkeit der Wertschöpfung durch Landentwick-

lung, durch Sanierung und Vermietung – also aktives As-

set Management – oder durch Neubau. Hier sind wir flexi-

bel. Wir tun das, was dem Standort, der Marktsituation und

der Nachfrage angemessen ist.“ An der Almastraße würde

eine Nachverdichtung in Neubaustandard dem Bemühen

der Stadt Gelsenkirchen entgegen kommen, die Achse

entlang der Bahntrasse vom Wissenschaftspark und dem

im Bau befindlichen neuen Justizzentrum bis zum

„Industriepark Schalker Verein“ attraktiver zu machen und

zu stärken. �


Sie werden wiederkommen.

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Hotels sind Managementimmobilien. Das zeigt sich besonders deutlich bei Veranstaltungen wie Kongressen, Tagungen, Workshops. Hier sind wir nicht nur als Hotelbetrieb gefragt, sondern auch als Organisatoren, als Eventmanager, als Animateure. Unser Beitrag zu Ihrem Erfolg sind die entsprechenden Veranstaltungsräume, das technische Equipment und das Know-how unseres Meeting-Teams.

Aber wir können noch mehr: Mit Rahmenprogrammen, kreativen Ideen und köstlichen Speisen machen wir Ihre geschäftlichen und privaten Veranstaltungen zu wunderbaren Erlebnissen, über die man noch lange spricht. Nutzen Sie unsere Erfahrung für Ihr nächstes Projekt.

Willkommen.Made by

Tagen und Tafeln

„Der Immobilienbrief“: Aurelis Real Estate ist eines

der Mitglieder der neuen Initiative Unternehmensimmo-

bilien. Welche Rolle spielt dieser Sektor für Ihre Geschäfts-

tätigkeit?

Dr. Joachim Wieland: Unternehmensimmobilien – also

Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Produktions-

immobilien und Lager-/Logistik-Objekte – machen etwa ein

Drittel des Miet-Portfolios von aurelis aus. Bisher haben

wir gute Erfahrungen in diesem Sektor gemacht. Die Ob-

jekte erweisen sich dank großer Mietertreue als sehr stabil

und erwirtschaften ordentliche Cashflow-Renditen. Aller-

dings sind die Anforderungen ans Asset Management

hoch: Die individuelle Betreuung der Mieter erfordert um-

fassendes Know-how und Kenntnisse sowohl in der Pro-

jektentwicklung als auch in der Umsetzung, also im Refur-

bishment oder Hochbau.

„Der Immobilienbrief“: Würden Sie Unternehmensimmobi-lien zukaufen?�

Dr. Joachim Wieland: Ja, wir haben die Absicht, weiter in

diesem Bereich zu akquirieren. Unser Vorteil dabei ist un-

sere bundesweite Präsenz und unsere Erfahrung mit Va-

lue Add-Immobilien. Wir kennen die lokalen Märkte, den

Prozess bis zum Erlangen von Baurecht und pflegen gute

Kontakte zu den Verwaltungen und auf politischer Ebene.

Und wir wissen, welche Branchen eine viel versprechende

Zukunft haben. Das erleichtert die realistische Einschät-

zung der immobilienwirtschaftlichen Perspektiven.

„Der Immobilienbrief“: Welche Regionen würden Sie be-vorzugen?

Dr. Joachim Wieland: Aussichtsreich sind Regionen, in

denen hoher Flächendruck herrscht und gleichzeitig viele

produzierende Unternehmen tätig sind wie in den Großräu-

men München oder Stuttgart und solche im Umkreis von

Industrieclustern wie Wolfsburg oder Ingolstadt oder die

Rhein-Ruhrregion mit Düsseldorf, Duisburg und Essen.

Für Unternehmensimmobilien ebenso wie für andere Ge-

werbeobjekte sind Randlagen in den Innenstädten von A-

oder B-Standorten immer interessant.

„Der Immobilienbrief“: Welchen Spielraum haben Sie für Zukäufe?

Dr. Joachim Wieland: 2013 beliefen sich die Investitionen

auf ca. 70 Mio. Euro. Auch höhere Investitionen wären

möglich, vorausgesetzt, Assets mit einem entsprechenden

Cashflow und den gewünschten Renditen sind verfügbar.

Als grobe Richtschnur kann gelten, dass wir bei Projekten

mit einer erzielbaren Rendite von 4-5 % nach einer Ent-

wicklung eher der Verkauf anstreben, bei 7 % und mehr

hat das Halten im Bestand Vorrang. Grundsätzlich suchen

wir Flächen und Objekte, deren Werthaltigkeit ein Steige-

rungspotenzial aufweist. Diese Wertschöpfung kann durch

Refurbishment oder Neubau erfolgen, z.Zt. liegt unser

Schwerpunkt beispielsweise bei Bildungseinrichtungen der

öffentlichen Hand wie in Köln und Nürnberg oder bei La-

ger/Logistik und Produktion wie in Braunschweig, Köln und

München. Die Wertschöpfung kann aber auch durch Auf-

bereitung von eigenen oder zugekauften Flächen erfolgen

wie auch im Ruhrgebiet mehrfach praktiziert.

„Der Immobilienbrief“: Aus welchen Mitteln speisen sich diese Investitionen?

Dr. Joachim Wieland: Im Wesentlichen aus unseren Erlö-

sen. In den letzten 6 Jahren konnten wir ca. 1,77 Mrd. Eu-

ro allein aus Verkäufen erwirtschaften. Das heißt, pro Jahr

ca. 300 Mio. Euro zuzüglich unserer Mieterlöse. Eine Sum-

me, die wir unter anderem zur Tilgung der Schulden und

für Investitionen in den Bestand, aber auch für Akquisitio-

nen verwenden konnten.

„Der Immobilienbrief“: Unterstützt Ihr Eigentümer Grove International Partners, der seit März dieses Jahres seine Anteile auf 93 % aufgestockt hat, diese Politik?

Dr. Joachim Wieland: Ja. Wir haben volle Unterstützung

dabei, unsere Strategie fortzusetzen. Das heißt: Value

Add-Objekte erwerben, Vermieten, Bauland entwickeln

und Bauen auf Nachfrage. Unser übergeordnetes Ziel ist

es, den Anteil des Miet-Portfolios auszubauen.

Das Gespräch führte Dr. Gudrun Escher �


Unternehmensstrategie der Aurelis Real Estate Im Gespräch mit CEO Dr. Fragen an Dr. Joachim Wieland

Ein Vorteil von Immobilienaktieninvestments liegt naturge-

mäß darin, dass sie eine problemlose Diversifizierung er-

lauben, die beispielsweise bei Direktinvestments nicht oh-

ne weiteres durchführbar ist. Doch selbst wer derzeit auf

eine Streuung über verschiedene europäische Titel setzt,

kann böse überrascht werden. Denn die Auswirkungen der

Ukrainekrise - beziehungsweise die nunmehr verschärften

Sanktionen gegen Russland -wirken sich auf die europäi-

sche Konjunktur insgesamt schädlich aus. Wie sehr, zeigt

ein Blick auf die Entwicklung der europäischen Immobilien-

aktien: Diese hatte sich seit dem Frühjahr 2013 relativ zu

den globalen Indices für Immobilienaktien sehr gut entwi-

ckelt. Trotz weiter anhaltendem, maximalem Rückenwind

in Form gesunkener Kapitalmarktzinsen sind die europäi-

schen Titel nach der Annexion der Krim, relativ betrachtet,

zu globalen Verlierern geworden. Global agierende Inves-

toren, welche mehr denn je die Tendenz auch der Immobi-

lienaktien bestimmen, sind wählerisch und mögen keine

Unsicherheit. Nachdem zumindest vorübergehende Ruhe

an der Eurofront eingekehrt ist, wartet Europa neben der

Ukrainekrise mit weiteren Unberechenbarkeiten auf, wie

man sie jahrzehntelang nicht kannte: Die mögliche Loslö-

sung Schottlands von Großbritannien und das Verlangen

etwa der Katalonen nach Trennung von Spanien kommen

als neue Themen in die Entscheidungskalküle der Anleger.

Eine seit Juni dank gebesserter Konjunktur immer wieder

diskutierte Zinserhöhung in England ist dagegen ver-

gleichsweise unwichtig geworden

Wie immer ergeben sich aus den Krisen auch

Chancen. Nicht nur wie in Irland im letzten Jahr, auch in

Spanien sind seit Jahresanfang gleich mehrere neue

REITs an die Börse gegangen. Der größte bringt es im-

merhin auf eine Marktkapitalisierung von 1,3 Mrd. Euro,

was mehr ist als der größte deutsche REIT, die Alstria AG, mit knapp 800 Mio. Euro auf die Waage bringt.

Wer schnell auf solche Veränderungen reagieren

können möchte, der kommt an börsennotierten Immobi-

lienanlagen nicht vorbei. Hier kann er sich auch schnell,

geräuschlos und effizient von Ländern und ganzen Konti-

nenten verabschieden.

Außerhalb des europäischen Festlands be-

herrscht die Unsicherheit darüber, wie schnell die Zins-

wende in den USA voranschreitet, die Überlegungen der

Immobilienanleger Bei US-REITs kommt es je nach Ein-

schätzung der Konjunkturmeldungen im Zuge dieser Dis-

kussionen seit Mai 2013 immer wieder zu vorübergehen-

den Kursschwächen. Diese strahlen dann oft vor allem auf

die Märkte Asiens aus, die über ihre Währungen mehr

oder weniger stark von der US-Zinslandschaft beeinflusst

werden. Das sollte Investoren zwar aufhorchen lassen,

doch zu einem grundsätzlichen Zweifel an Immobilienakti-

en und REITs besteht noch kein Anlass. So zeigen Unter-

suchungen, dass Immobilienaktien zunächst nicht darunter

leiden, wenn Zinsanhebungen das Ergebnis einer sich

erholenden Konjunktur sind. Erst bei fortschreitenden Zins-


Immobilienaktienmarkt Deutschland und Europa Im Spannungsfeld zwischen Anlagenotstand und Risiken

Helmut Kurz, Fondsmanager bei der Bankhaus Ellwanger & Geiger KG

Zinswende in den USA, Ukrainekrise, Unsicherheiten in den südeuropäischen Ländern – Europa durchlebt bewegte Zeiten. Diese Entwicklungen gehen auch an den Immobilienmärkten im Allgemeinen und den Immobilienaktienmärk-ten im Speziellen nicht spurlos vorbei. Investoren sollten vor allem ihre regionale Titelauswahl bei Immobilienaktien im Auge behalten.

Kennzahlen des alstria Portfolios zum 30.06.2014

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Wann kommt die Zinswende? Chancen und Risiken für die Immobilienwirtschat

Moderation:

Tobias Just

Montag 6.10. / 11:00-11:50 Halle A2.540

Haben wir den Turn-Around geschafft? Wie nachhaltig ist die neue Situation?

Moderation:

Werner Rohmert

Montag 6.10. / 12:00 - 12:50 Halle A2.540

Investitionsstrategien im Vergleich: Wege aus der Preisfalle

Moderation:

Andreas Remien

Dienstag 7.10. / 10:00 - 10:50 Halle A2.540

Alles nur „Core“-Knaben? Investitionen abseits von 1A-Standorten

Moderation:

Werner Rohmert

Dienstag 7.10. / 12:00 - 12:50 Halle A2.540

Standort Deutschland: Macht Politik den Markt für Invest-ments in Wohnimmobilien kaputt?

Moderation:

Dirk Labusch

Dienstag 7.10. / 11:00 - 11:50Halle A2.540

EXPO REALKonferenz-programm

erhöhungen oder steigenden Realzinsen droht Gefahr. Beides steht insbesondere für Euro-

pa auf absehbare Zeit jedoch nicht zu befürchten.

Krisen treiben Investoren in Immobilien

Beobachtet man das Investorenverhalten, besteht ohnehin kein Zweifel, dass sich die Im-

mobilienmärkte über mangelnden Zulauf beschweren müssten. Allen voran: der deutsche

Markt. So gelang es den angelsächsischen Private-Equity - Fonds ihre enormen Anlagen in

deutschen Wohnimmobilienaktiengesellschaften zu verkaufen und damit den die Kurse

bremsenden Aktienüberhang wegzunehmen. Dadurch waren auch 2014 bisher die Wohn-

AG’s besser in ihrer Wertentwicklung als die deutschen Konkurrenten, die Einzelhandelsflä-

chen oder Büros vermieten. Man wartet zwar schon einige Monate darauf, dass die Nach-

zügler aufholen, aber der Leerstandsabbau mit dem sich die meisten Anbieter von Büroflä-

chen plagen geht eben nur langsam voran. Weniger Flächen pro Mitarbeiter und eine nur

langsam wachsende Wirtschaft spielen meistens noch den Mietern in die Hände.

Versicherungen und andere institutionelle Anleger sind dabei ihre Immobilienquo-

ten auszubauen und in Richtung indirekte Anlagen umstrukturieren. Immobiliengesellschaf-

ten reagieren darauf mit innovativen Strategien: Der belgische REIT Befimmo S.A. zum

Beispiel hat von AXA Belgien zwei Bürogebäude im Tausch gegen Aktien erworben, wo-

durch der Anteil von AXA an dem Unternehmen jetzt bei 11,4 Prozent liegt. Auch andere,

vorwiegend ausländische, Versicherungen investieren in Immobilienaktien und noch lieber

in ihre Sonderform, den meist höher rentierlichen REIT.

Insgesamt ist zu beobachten, dass die Nachfrage der Investoren auf den Invest-

mentmärkten von der Suche nach Rendite geprägt ist. Ein Beleg ist die Ausweichreaktion

weg von den stark nachgefragten

1A-Lagen in den Top-Standorten

mit hohen Einstiegspreisen hin zu

B-Lagen oder zu A-Lagen in B-

Standorten. Hier sollten sich In-

vestoren jedoch nicht allein von

höheren Renditen verführen las-

sen, denn die Mietmärkte schla-

gen konträre Wege ein. Obwohl

der deutsche Markt Stabilität ver-

heißt und von einer vergleichswei-

se guten Konjunktur profitiert, sind

teilweise Probleme wie strukturel-

le Leerstände im Bürosegment und hoher Sanierungsbedarf zu beobachten. Auch im Ein-

zelhandel – so hochgelobt das Anlagesegment derzeit auch sein mag – müssen Investoren

strukturelle Probleme berücksichtigen, die etwa aus dem Erstarken des E-Commerce zu-

lasten des stationären Handels resultieren.

Schlussendlich gilt es für Investoren, ihre Investments in regionaler Hinsicht und

im Blick auf die verschiedenen Nutzungsarten konsequenter zu strukturieren und selektie-

ren. Unabdingbar: ein aktives Management über die Landesgrenzen hinweg. Innerhalb der

Nutzungsarten wird die bereits ausgeprägte Differenzierung und Fokussierung eher noch

zunehmen. Bei der praktischen Umsetzung der Anlagenentscheidung unter Berücksichti-

gung dieser Erkenntnisse führt der Weg am einfachsten über REITs bzw. REIT-Fonds. �


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E&G-DIMAX© vs. DAXQuelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger, reuters

Stand: 22. August 2014

DAX E&G - Dimax

Da passt vieles nicht zusammen, sagte auch Bun-

desbauministerin Barbara Hendricks auf dem 6. Woh-

nungsbau-Tag von sieben Organisationen und Verbände

der deutschen Bau- und Immobilienbranche (Deutsche

Mieterbund (DMB), Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-

Umwelt (IG BAU), der Zentralverband Deutsches Bauge-

werbe (ZDB), Bundesverband deutscher Wohnungs- und

Immobilienunternehmen (GdW), Bundesverband Freier

Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Bundes-

verband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die

Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungs-

bau (DGfM). �


RMAG

6. Wohnungsbau-Tag 2014 in Berlin

Bauministerin Hendricks skizziert das wohnungspolitische Programm der Bundesregierung für die nächsten Jahre

Karin Krentz Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist längst nicht mehr stabil, er droht aus den Fugen zugeraten – die Bautätigkeit lahmt bei

steigender Nachfrage in den Ballungsräumen (im Jahr 2013 wurden ca. 215.000 Wohnungen gebaut, gebraucht werden aber

mindestens 250.000 nach BBSR-Angaben) und in ländlichen Regionen wächst der Leerstand, die Mieten steigen ins schier

Untragbare (allein in Berlin binnen Jahresfrist um 8%, in München um 7%) und – das ist besonders fatal – die Preistreiber sind

besonders durch die Politik geförderte Faktoren wie höhere Anforderungen an die Energieeffizienz bei steigenden Energieprei-

sen, barrierefreies Bauen, aber auch gestiegene Grundstückskosten sowie das ständige Ansteigen der Grunderwerbsteuer,

alles in allem einen Preisspirale ohne Ende. Steigende Mieten und Kaufpreise werden von den Bodeneigentümern unmittelbar

in höhere Grundstückspreisforderungen umgesetzt. Zudem sind die Abschreibungsbedingungen nicht an den tatsächlichen

Werteverzehr der Wohnimmobilie angepasst, das zu ändern, ist ein wesentlicher Punkt, um zu mehr bezahlbarem Wohnraum

in Deutschland zu kommen.

��

Hendricks skizzierte das wohnungspolitische Pro-

gramm der Bundesregierung für die nächsten Jahre, denn

„für die Bundesregierung heißt die Konsequenz ebenfalls

mehr Neubau und mehr Investitionen zu ermöglichen, vor

allem im bezahlbaren Mietsegment. Nur der Bau neuer

Wohnungen kann den Mietwohnungsmarkt auf Dauer ent-

spannen.“ Das soll das am 10. Juli 2014 ins Leben gerufe-

ne Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen richten,

das günstigere Rahmenbedingungen für mehr Neubau und

den Ausbau sowie die Modernisierung bestehender Ge-

bäude und Wohnungen schaffen soll. Gemeinsam mit

Deutschen Mieterbund, IG BAU, GdW, BFW und ZDB

auch Mitglieder des „Verbändebündnisses Wohnungsbau“

als Bündnispartner will das Bauministerin die Vorausset-

zungen für den Bau und die Modernisierung von Wohn-

raum in guter Qualität und zu angemessenen Preisen

verbessern. Dazu sollen Regelungen und Standards kri-

tisch überprüft und Hemmnisse wenn möglich beseitigt

werden. Fünf Handlungsfelder müssten aus ihrer Sicht

bearbeitet werden:

Stärkung des Wohnungsbaus und Neustart im sozialen Wohnungsbau

U.a. sollen Kommunen zu einer aktiven Bauland-

politik verpflichtet werden, aber auch der Bund hat seinen

Beitrag zu leisten. Der Koalitionsvertrag sieht vor, Konver-

sionsliegenschaften verbilligt abzugeben. Hierfür ist ein

Gesamtvolumen von 100 Mio. Euro, begrenzt auf 4 Jahre,

vorgesehen. „Das werden wir bereits im Haushalt 2015

verankern.“ Auch sollen das Wohngeld erhöht und eine

Heizkostenkomponente eingeführt werden.

Bezahlbare Mieten und soziale Sicherung

Die Mietpreisbremse soll vor allem den Preisan-

stieg bei Neuvermietungen bremsen. „Mit dieser Ein-

schränkung wollen wir einen zusätzlichen Anreiz schaffen,

in den Wohnungsneubau und in energetische Modernisie-

rungsmaßnahmen zu investieren.“ Die im Koalitionsvertrag

ebenfalls vorgesehene Absenkung und Befristung der Mo-

dernisierungsumlage wird später umgesetzt. „Hier gibt es

noch einiges zu klären, vor allem im Hinblick auf die ange-

messenen Zeiträume, die zur Amortisation der Aufwendun-

gen veranschlagt werden können“, so Hendricks.

Nachhaltiges und kostenbewusstes Planen und Bauen

Der Fokus werde auf den Baukosten bei Neubau

und Modernisierung von Wohngebäuden liegen. Die Bau-

kostensenkungskommission hat bereits Anfang August

ihre Arbeit aufgenommen. Ziel der Kommission ist, mögli-

che Kostentreiber festzustellen und lebenszyklusorientierte

Kosten-Nutzen-Analysen durchzuführen.

Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand

„Der Immobilienbereich muss maßgeblich zum

Umweltschutz und zu den Klimaschutzzielen beitragen!“,

fordert die Ministerin. Die Wohnkosten sollen trotz der an-

stehender Investitionen in den Klimaschutz bei Gebäuden

bezahlbar bleiben und gleichzeitig der erforderliche Beitrag

zum Klimaschutz erbracht werden. Ein weiteres wichtiges

Instrument im Klimaschutz ist das Ordnungsrecht. Mit der

gerade novellierten Energieeinsparverordnung werden in

der Zukunft Neubauanforderungen verschärft und Energie-

ausweise gestärkt. Und: „Die Bundesregierung hat in die-

ser Legislaturperiode auch nicht vor, die Anforderungen

der Energieeinsparverordnung weiter zu erhöhen“, versi-

chert die Bauministerin.

Demografische Entwicklung und Wohnen im Alter

Der demografische Wandel lässt den Bedarf an

altersgerechten Wohnungen bis zum Jahr 2020 auf 3 Mio.

ansteigen. Das entspricht notwendigen Investitionen von

40 Mrd. Euro. Gleich zu Beginn dieser Legislaturperiode

sei es gelungen, die Zuschussvariante für dieses Pro-

gramm wieder einzuführen. Dafür stehen von 2014 bis

2018 Mittel in Höhe von 54 Mio. Euro zur Verfügung.

Im Rahmen der Nationalen Stadtentwicklungspoli-

tik unterstützt der Bund die Kommunen bei einer nachhalti-

gen und integrierten Entwicklung. Hier sind die Bundesmit-

tel für die Förderung des Städtebaus im Jahr 2014 von 455

auf 700 Mio. Euro aufgestockt. Das sei mehr als je zuvor.

Von den Bund-Länder-Programmen wird insbe-

sondere das Programm Soziale Stadt mit 150 Mio. Euro,

aber auch der Stadtumbau, deutlich besser und verlässli-

cher ausgestattet. „Es ist etwas in Bewegung gekommen!

Die Probleme in den Wohnungsmärkten haben jetzt die

Aufmerksamkeit, die für gute Lösungen benötigt werden“,

meint Hendricks.

Zu den einzelnen Handlungsfeldern sollen schritt-

weise Kommissionen und Arbeitsgruppen eingerichtet wer-

den. Über die Arbeitsfortschritte wird regelmäßig im Rah-

men eines fachöffentlichen Bündnis-Forums berichtet.

Eine Zwischenbilanz gibt es im Herbst nächsten Jahres. �


Ein Gebäude, zwei unterschiedliche Mietflächen. Das kann

auch im hoch vereinheitlichten Europa ganz schnell pas-

sieren. Sogar innerhalb eines Landes sind 5.000 qm Büro-

fläche nicht immer 5.000 qm Bürofläche. Weltweit gibt es

bisher keinen einheitlichen Standard, wie die Bürofläche

eines Gebäudes ermittelt wird. So wird in München etwa

üblicherweise die Bruttogeschossfläche vermietet. Diese

wird von Außenwand zu Außenwand gemessen. Im restli-

chen Deutschland ist dagegen die Nettofläche ausschlag-

gebend, also die tatsächlich nutzbare Bürofläche.

Auch im Ausland wird anders gerechnet. In den

USA ist etwa der Standard der Building Owners and Ma-nagers Association International (BOMA) maßgebend.

Er wird normalerweise in den USA und in Kanada genutzt,

ist aber auch in Australien und Südafrika verbreitet. Aller-

dings ist der Standard bei der Berechnung nicht verpflich-

tend, sondern nur eine „starke Empfehlung“. Vor allem in

New York und in Washington D.C. sind daher auch andere

Berechnungsmethoden üblich. In UK dagegen dominiert

der RICS Code of Measuring Practice (COMP), ebenso

wie in vielen asiatischen Ländern. Unterschiedliche Metho-

den und Definitionen machen einen länderübergreifenden

Vergleich von zwei Objekten nahezu unmöglich. Die global

tätigen Makler von JLL haben in einer Studie ermittelt,

dass die angegebene Grundfläche einer Immobilie je nach

verwendeter Methode um bis zu 24% von der tatsächli-

chen Größe abweichen kann.

Die International Property Measurement Stan-

dards Coalition (IPMSC) hat sich also ein hohes Ziel ge-

setzt, weltweit einen einheitlichen Standard zu schaffen,

wie Flächen bei Bürogebäuden ermittelt werden. Immobi-

lien sollen schon bald nach einheitlichen Kriterien vermes-

sen und bewertet werden. Da Immobilienunternehmen,

Investoren und Mieter immer globaler agieren, sieht die

Organisation den neuen Standard als Notwendigkeit, um

einen transparenteren Markt zu schaffen. Nach und nach

sollen dann Standards für Wohnimmobilien, Einzelhandel

und Industrieimmobilien vereinbart werden.

Ursprünglich sollte der neue Standard im Juni

zunächst für Büroimmobilien eingeführt werden. Doch es

gibt Verzögerungen. Die erste Runde der Konsultationen

von Januar bis April 2014 ergab so viele Änderungswün-

sche, dass seit Mitte September eine zweite Abstim-

mungsrunde läuft, in der Regierungen, Unternehmen und

IPMS-Mitglieder aus den beteiligten Ländern wiederum

ihre Vorschläge und Wünsche vorbringen können. Ein

Blick auf die Reaktionen auf den ersten Entwurf zeigt, dass

nicht alle mit dem ersten Entwurf einverstanden waren.

So bemängelt etwa ein niederländischer Teilneh-

mer, dass es bei einer Berechnungsmethode „Keine Be-

ziehung zu unserer momentan verwendeten Vermes-

sungspraxis“ gäbe. Das niederländische Council for Real

Estate sieht hohe Kosten auf die Marktteilnehmer zukom-

men und bemängelt, der neue internationale Standard

erreiche nicht das hohe Niveau des niederländischen

NEN2580. Das Nachbarland stemmt sich schon erfolgreich

gegen die Einführung der europäischen Norm EN 15221-6.

Teilweise geht es sogar noch um grundsätzliche

Fragen, ob für verschiedene Nutzungsarten unterschiedli-

chen Standards verwendet werden sollen. Schließlich kön-

ne sich die Nutzung eines Gebäudes im Laufe der Zeit

ändern. Dann ändere sich auch die Methode zur Flächen-

berechnung, merkt ein Teilnehmer aus Litauen an. Die

überwiegende Mehrheit der beteiligten Unternehmen steht

dem Standard allerdings positiv gegenüber.

Die Immobilienbranche sollte sich von dem neuen

Standard also nicht zu viel erwarten. Setzen sich die Skep-

tiker, wie etwa die Niederlande durch, wird das finale Do-

kument nicht mehr als ein paar generelle Empfehlungen

enthalten. Andere Teilnehmer wiederum wünschen sich

eine höhere Detailgenauigkeit und ausführliche Berech-

nungsmethoden. Das würde die Komplexität enorm erhö-

hen und die Anwendung des Standards zur Wissenschaft

machen. Nun soll der neue Standard im November verab-

schiedet werden. Die Branche darf gespannt sein, wie das

Ergebnis aussehen wird. �

Weitere Infos erhalten Sie hier: https://fastedit.files.wordpress.com/2013/09/ipms-for-offices-exposure-draft.pdf


Immobilienwelt streitet über weltweiten Flächenstandard Unklarheiten über Flächendefinitionen beseitigen

Alexander Heintze

Wer europaweit gewerbliche Immobilien mieten möchte, muss sich bisweilen damit auseinandersetzen, dass Flächen von Land zu Land unterschiedlich berechnet werden. Ein neuer Standard soll das beseitigen. Doch es gibt Probleme bei der Umsetzung.

Um den steigenden Anforderungen an insbeson-

dere das KAGB nachkommen zu können, bedarf es einer

integrierten und interdisziplinär aufeinander abgestimmten,

effizient arbeitenden Reportingorganisation. Weiterhin gilt

es, der geforderten Trennung zwischen Risikomanage-

ment sowie Portfolioverwaltung gerecht zu werden. Es

wird deutlich, dass die inhaltliche Verzahnung zwischen

dem übergeordneten Risikomanagement der Investment-

gesellschaft und dem eigentlichen Vermögensgegenstand

intensiviert werden muss. Der AIFM bzw. die KVG kann

nicht organisatorisch, sondern wird vielmehr inhaltlich eine

zunehmende Verschmelzung zwischen Asset- und Risiko-

steuerungskompetenz forcieren müssen.

Festgelegt werden die Prinzipien des Risikoma-

nagements in Abgrenzung zur Portfolioverwaltung im so-

genannten ‚Risikohandbuch‘ gemäß § 29 KAGB. Es legt

über die Funktionstrennung hinaus die Prozesse, Metho-

den, Art und Weise sowie Prinzipien des gesamten Risiko-

managements fest. Die Standards an das interne sowie

externe Reporting sind so zu konkretisieren, dass sie die

Entscheidungsprozesse auf der Ebene des Vermögensge-

genstandes und das Risikomanagement koppeln.

Die tief in Details gehenden Anforderungen impli-

zieren die Notwendigkeit eines qualitativen Sprungs für die

Datenverfügbarkeit und -konsistenz über den gesamten

Lebenszyklus eines Vermögensgegenstandes. Offensicht-

lich wird diese Komplexität bei der Assetklasse Immobilien

und im Kontext von Immobilienentwicklungen. In der Si-

cherung eines Assets als beispielsweise Forward-Deal,

also vor Baufertigstellung in der Phase der Entwicklung,

Planung oder Realisierung, werden unweigerlich andere

Risikoparameter abgefragt und aggregiert werden müssen,

als bei einem bereits fertig gestellten Bestandsobjekt. Der

Komplexitätssprung entsteht durch die zwingende Integra-

tion des Bauprojektes in die Bestandsverwaltung oder Ent-

wicklung eines Investmentvermögens. Die Übertragung

der risikorelevanten Parameter auf ein Portfolio sind per se

nicht neu, erfahren jedoch auf Grundlage der neuen regu-

latorischen Anforderungen und einer unterbrechungsfreien

Risikomelde- und -prüfkette eine höhere Bedeutung.

Die Grundlagenarbeit wird hierzu am Lehr- und

Forschungsgebiet Bauprozessmanagement und Projekt-

entwicklung der TU München geleistet. Über die bekann-

ten Anforderungen aus MaRisk (AT 2.2 (1) MaRisk) bzw.

Level 2-Verordnung (Artikel 44 (2) Level 2-Verordnung)

hinaus, sind sachwertspezifische Risikoparameter der As-

setklasse Immobilien über die Phasen der Erstellung, des

An- bzw. Verkaufs sowie der Bewirtschaftung erarbeitet

worden. Ergebnis ist ein qualitatives Risikomodell, das die

wesentlichen immobilienbezogenen Faktoren mit den

marktüblichen Bewertungssystematiken der Risikoklassifi-

zierungsmatrix auf Ebene des Portfolio- und Risikomana-

gers koppelt.

Zunehmend sensibel sind die eigenständig agie-

renden Bereiche bzw. die pflichtgemäßen Mitentscheider,

mindestens AIF-Geschäftsführung, KVG-Geschäftsleitung,

Aufsichtsgremien des AIFM, Verwahrstelle und Invest-

mentausschüsse. Hier gilt es, neben der Definition einheit-

licher Prozesse und Methoden die Berichtseinheit als ver-

bindendes Element zu etablieren und die herausgehobene

Bedeutung eines aussagekräftigen AIF-Reportings überge-

ordnet zu installieren. Um dies zu unterstützen, berück-

sichtigen führende Kapitalverwaltungsgesellschaften von

Sachwert- und Investmentvermögen diese Zielvorgaben

bereits im Rahmen der durch das KAGB notwendigen Re-

organisationen. Folglich gilt es, eine effiziente Versorgung

der einzelnen Empfänger und Entscheider mit einheitlichen

und qualitätsgesicherten Informationen vom Vermögens-

gegenstand Immobilie über den Alternative Investment

Fund bis hin zum Risikomanagement, sicherzustellen. �


Risikomanagement mit Assetkompetenz Die Trennung von Risikomanagement und Portfolioverwaltung in der Praxis

Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne, GF LHI Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und Lehrbeauftragter für Portfoliomanagement der TU München

Eine erfolgreiche und gleichsam effiziente Steuerung eines Alternative Investment Funds gemäß

KAGB sowie Level 2-Verordnung hängt insbesondere vom Know-how-Fluss zwischen Portfoliover-

waltung und Risikomanagement ab. Das übergeordnete Ziel ist es, sich als AIFM in die Lage zu ver-

setzen, jederzeit geeignete Maßnahmen zur Steuerung der Vermögens-, Ertrags- und Risikolage und

insbesondere Assetklassenspezifisch ergreifen zu können. In stürmischen Zeiten sich stark verän-

dernder regulatorischer Vorgaben und eines immer komplexeren Umfelds sind die internen und exter-

nen Berichtsanforderungen auch für die Assetklasse Immobilien deutlich gewachsen.

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der Region Köln/Bonn

Halle B.2Stand 341

Für eine Neubauwohnung in durchschnittlicher Wohnlage

mussten Käufer im ersten Halbjahr 2014 im Schnitt rund

5.650 Euro je qm Wohnfläche auf den Tisch legen. (2013:

5.250 Euro/pro qm; 2012: 5.050 Euro/qm). In guter Wohn-

lage lag der Mittelwert bei rund 6.450 €/qm. Bestandswoh-

nungen mit Denkmalschutz kosteten in durchschnittlichen

Wohnlagen im Mittel rund 5.600 Euro/qm. In guten Wohn-

lagen wurden im Schnitt rund 7.000 Euro/qm bezahlt.

Die steigenden Preise sorgen dafür, dass der

Münchener Immobilienmarkt trotz rückläufiger Vertrags-

zahlen weiterhin steigende Umsätze vermelden kann. Al-

lein bei den Eigentumswohnungen betrug die Steigerung

des Geldumsatzes rund elf Prozent gegenüber dem Ver-

gleichszeitraum des Vorjahres. Der Gesamtumsatz belief

sich in den ersten sechs Monaten des Jahres bereits auf

4,5 Mrd. Euro (Gesamtjahr 2013: 10,7 Mrd. Euro).

Dem rückläufigen Angebot steht eine anhaltend

hohe Nachfrage gegenüber, sodass mit einer Entspan-

nung nicht zu rechnen ist. Da allerdings die Mieten nicht

mehr in gleichem Maße steigen, werden die Renditen wei-

ter sinken. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz,

also die erwartete Rendite, für ein Zinshaus liegt bei rund

2,5%. In der Spitze ist die Rendite gegenüber dem Jahr

2013 nochmals gesunken. Einige Käufer geben sich mitt-

lerweile mit 1,5% erwarteter Rendite zufrieden (VJ: 1,8%).

Trotz der niedrigen Ertragsaussichten bleiben

mehrgeschossige Wohnungsbauten in der Gunst der Anle-

ger. Mangels Angebot wurden im ersten Halbjahr zwar

neun Prozent weniger Verträge abgeschlossen, der Geld-

umsatz stieg dennoch gegenüber dem Vorjahr leicht um

drei Prozent und lag bei rund 400 Millionen Euro.

Bei den Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser

registrierte der Gutachterausschuss in den ersten sechs

Monaten mit 35 Kaufverträgen vier mehr als vor einem

Jahr. Die Hälfte davon entfiel allerdings auf den öffentlich

geförderten Wohnungsbau, sodass Geld- und Flächenum-

satz um gut ein Drittel niedriger ausfielen als im Ver-

gleichszeitraum. Die Preise für Mehrfamilienhausgrundstü-

cke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen liegen

derzeit rund 20 Prozent über den aktuellen Bodenrichtwer-

ten von 2012.

Beim Gewerbe ist der Trend ebenfalls unverän-

dert. Im ersten Halbjahr 2014 wurden 22 gewerbliche Bau-

grundstücke verkauft. Zehn davon dienen der einfachen

Gewerbenutzung, für zwölf Grundstücke sind höherwertige

Gebäude wie Büros oder Geschäftshäuser vorgesehen.

Bei den bestehenden Gewerbeimmobilien stieg

die Zahl der Verkäufe gegenüber dem Vergleichshalbjahr

um 6%. Mit 51 Kaufverträgen wurden rund 1,3 Mrd. Euro

umgesetzt. Das sind schon jetzt 380 Mio. mehr als im Vor-

jahreszeitraum. Dieser deutliche Zuwachs sei im Wesentli-

chen auf den Verkauf einiger großer Büro- und Geschäfts-

häuser sowie eines Hotels in der Innenstadt zurückzufüh-

ren, so der Gutachterausschuss. �


Münchener Immobilienmarkt Erstes Halbjahr wieder auf Rekordkurs

Alexander Heintze

Wer auf dem Münchener Wohnimmobilienmarkt eine Eigentumswohnung sucht, geht immer häufiger leer aus. Die neuesten Zahlen des Gutachterausschusses zeigen, dass die Zahl der abgeschlossenen Verträge in diesem Markt-segment im ersten Halbjahr mit einem Minus von neun Prozent deutlich zurückgegangen ist. Gleichzeitig lagen die Umsätze aber leicht über Vorjahresniveau. Immer weniger Wohnungen werden also zu immer höheren Preisen ver-kauft. Dennoch fanden immerhin rund 5.200 Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (etwa Büros, Läden und Tiefgaragenstellplätze) einen Käufer. Knapp 30 Prozent davon waren Neubauten.

Mangelnde Anlagealternativen, vielfach auch die Sorge um

die langfristige Geldwertstabilität bringen immer mehr

Deutsche dazu, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwer-

ben. Dass den rekordverdächtig günstigen Finanzierungs-

konditionen stark gestiegene Kaufpreise und damit fallen-

de Renditen gegenüberstehen, scheint Käufer wenig zu

stören, ist eine zentrale Aussage des Zinshausmarktbe-

richt für Hamburg, den der Immobiliendienstleister Gross-mann & Berger soeben veröffentlicht hat.

Danach ist die Nachfrage nach Anlage-

Immobilien in Hamburg unverändert hoch, der Erwerb ei-

nes Mehrfamilienhauses gelte als sicheres Investment,

zumal vermietete Mehrfamilienhäuser zuletzt trotz weiter

fallender Renditen - in den bevorzugten Lagen liegen sie

bei nur zwei bis 3% – immer noch eine höhere Verzinsung

erreichten als sichere Anleihen am Kapitalmarkt.

Wohnraumbedarf bleibt hoch

Abgesehen von möglichen Folgen durch staatliche Regu-

lierungen bleiben die Rahmenbedingungen günstig. Käufer

können auf eine steigende Einwohnerzahlen und wach-

senden Wohnraumbedarf setzen. Studien bescheinigen

Hamburg eine Unterversorgung an Wohnraum in Höhe

von 30.000 bis 40.000 Einheiten. 2013 sind zwar 10.328

Wohneinheiten genehmigt, aber nur 6.407 fertig gestellt

worden. Der Bedarf dürfte daher hoch bleiben. Folge des

schon lange bestehenden Nachfrageüberhangs sind ge-

stiegene Mieten in allen, auch bisher preiswerten Stadttei-

len. Bei Wohnungen in gutem Zustand und Lage wird im-

mer öfter die 12 Euro-Marke gerissen.

Auch Verkäufer lässt der Mangel an leidlich siche-

ren Anlagealternativen und die finanzpolitischen Unsicher-

heiten weiterhin zögerlich agieren. Im Verhältnis zu der

großen Nachfrage sei das Angebot sehr überschaubar,

schreibt G&B. Auch 2014 würden nicht mehr Zinshäuser

als im Vorjahr zum Verkauf kommen, auch wenn unter den

Verkäufern immer mehr Erbengemeinschaften seien, die

sich auseinanderdividieren müssten.

Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage hat

den durchschnittlichen Kaufpreis pro Objekt seit 2008 kon-

tinuierlich ansteigen lassen. 2013 erreichte er mit 2,89 Mio.

Euro den höchsten Wert innerhalb der letzten 10 Jahre

und verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von

34%. Dabei seien Kaufpreise und Ertragsfaktoren über das

ganze Stadtgebiet hinweg angestiegen.

Kräftiger Preissprung

So kostete im Jahr 2013 der Quadratmeter Wohnfläche mit

2.256 Euro knapp 65% mehr als im Jahr 2009. Mit einem

Plus von 21% stiegen analog dazu auch die Ertragsfakto-

ren signifikant an und lagen 2013 im Mittel bei dem 18,7-

fachen der Jahresnettokaltmiete. Mit einem Plus von rund

17% für das gesamte Stadtgebiet fiel der Kaufpreissprung

in 2013 gegenüber dem Vorjahr besonders kräftig aus.

Verantwortlich hierfür waren deutlich mehr hochpreisige

Transaktionen in den bevorzugten, teuren Lagen der Be-

reiche Zentral und Alster sowie West und Elbvororte.

Das Transaktionsvolumen ist nach Angaben des

Gutachterausschusses 2013 mit knapp 1.2 Mrd. Euro auf

ein Rekordniveau gestiegen, während die Anzahl der Ver-

käufe nahezu unverändert bei 411 lag. (2012: 404).

Im Vergleich zum Vorjahr sind 2014 nach Ein-

schätzung von G&B die erzielbaren Ertragsfaktoren und

Kaufpreise in allen Teilbereichen erneut gestiegen. Im

Teilbereich Zentral und Alster liegen die Faktoren in guten

Lagen derzeit zwischen dem 22- und 29-Fachen der Jah-

resnettokaltmiete. Damit habe der Hamburger Zinshaus-

markt nahezu das Münchner Niveau erreicht.

Mit einer Spanne zwischen dem 20- bis 24-fachen

bzw. dem 19- bis 25-fachen folgen nahezu gleichauf die

bevorzugten Lagen im Bereich West und Elbvororte und

die guten Lagen in Zentral und Alster. Die höchsten Kauf-

preise werden 2014 mit 4.300 Euro pro qm Wohnfläche in

Zentral und Alster und mit 3.200 Euro im Bereich West und

Elbvororte erzielt. �


Zinshaus-Marktbericht Hamburg Anlagedruck steigt - Hamburger Markt erreicht Münchner Niveau

Sabine Richter Die jüngsten Zinsentscheidungen der EZB haben inzwischen jedem klargemacht, dass uns der Niedrigzins noch eine ganze Weile begleiten wird. Die Aktienmärkte freuen sich über das billige Geld, bekanntermaßen gehört auch der Im-mobilienmarkt zu den Profiteuren.

US – Die stetig wachsende Gemeinschaft dieser Turnierserie machte bereits vor der Siegerehrung am Abend deutlich, dass mit einem Spenden-ergebnis von mehreren Tausend Euro zu rechnen sein würde.Und dann zeigte sich wieder die Magie der Haufe-Benefiz-Golfturniere zu Gunsten der DESWOS: Umfangreiche Einzelspenden von Firmen, groß-zügige Aufrundung und das Engagement Einzelner führten abermals zu einem fünfstelligen Spen-denergebnis - in Höhe von 12.000 €. Im Einzelnen sind das: 1.390 €, die Dirk Forke privat aus dem Spendenaufruf zu seinem runden Geburtstag der DESWOS überreichte, 333,33 € von den EBZ-Alumni, 2.600 € von der Haufe Gruppe,

die Aufrundung auf einen vollen Tausender-Betrag durch die Firma Techem sowie noch einmal je 500 € von den Firmen Heinemann und Grohe. Der Dank geht an alle Spieler, den Hauptsponsor Vallox, die Co-Sponsoren Techem und Knauf, die EBZ-Alumni, die die Sonderpreise spendete, so-wie das Kamerateam, das kostenfrei der DESWOS einen Film über dieses Turnier produzieren wird. Detlef Morus von der Firma M-Teq organisierte auch diese Jahr wieder die kölsche Live-Musik der Band „Old Friends“.Für das Jahr 2014 konnte der DESWOS für „Golf baut auf” ein Spendenscheck über insgesamt 46.000 € überreicht werden, die in vier Turnie-ren mit über 300 Teilnehmern erspielt wurden.

Brutto-PreiseDamen: Ilse PahlHerren: Heiko Heinemann

Netto-Preise Damen1. Sabine Boos2. Kathleen Parma3. Bärbel Sittart

Netto-Preise Herren1. Heinz-Günter Boos2. Andreas Gerstmann3. Steffen Wilczek

Nearest-to-the-PinDamen: Ilse PahlHerren: Christian Schacht

Longest DriveDamen: Kathleen ParmaHerren: Christian Schacht

SIEGER

Alle sind Sieger in Eitorf bei Köln

Abschluss eines Rekordjahres beim Vallox-CupEs gibt Plätze, auf denen benötigt man mehr Bälle als auf anderen - Gut Heckenhof ist so ein Platz. Mit über 70 gestarteten Spielern war auch das, die diesjährige Haufe-Benefiz-Golfturnierserie abschließende Turnier ausgebucht. Am 13. September 2014 wurde es ab Tee 1 und 10 als Einzelzählspiel nach Stableford gestartet.

Alle sind Sieger - vor allem die Kinder in Nicaragua: DESWOS-Generalsekretär Georg Potschka (r.) erhält von Mario Baustert, Firma Vallox, den Spendenscheck über 46.000 €, die bei den vier Turnieren 2014 erspielt wurden

Suchen war angesagt: leider nur selten mit Erfolg …

Weitere Informationen:www.golf.haufe.de


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Der immobilienbrief nr 332

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