203. Immobilienbrief

NETWORKING.Die Schweizer Immobiliengespräch sind die ideale Plattform, die es Persönlichkeiten aus der Immobilienwirtschaft auf angenehme Weise ermöglicht, neue Netzwerke zu bilden und bestehende zu verstärken.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 203_ 10. Jahrgang / 7. Juli 2015

EDITORIAL

Turbulente ZeitenMit dem klaren «Nein» der Griechen zur bisheri-gen «Rettungs»-Politik der europäischen Kre-ditgeber brechen für Europa schwierige Zeiten an – auch wenn das letzte Wort über eine Staats-pleite und den Euro-Austritt Griechenlands noch nicht gesprochen ist. Unterdessen sehen Finanz-experten den «Grexit» als sehr wahrscheinlich an und rechnen, sollte er tatsächlich stattfinden, mit erheblichen Turbulenzen an den Finanzmärkten. Doch unabhängig vom Ausgang der griechischen Tragödie ist klar: Die Staatsschuldenkrise hält

Europa weiterhin fest im Griff und so wird das Zinsniveau wohl tief oder sogar negativ bleiben und die ohnehin schon hohe Nachfrage nach halbwegs rentierlichen Anlagen wie Immobilien weiter steigen – auch hierzulande. Die Kombination aus Zuwanderung, tiefen Preisen und tiefen Zinsen dürfte den Immobilienmarkt sowie den Konsum und damit die Binnenwirtschaft in der Schweiz weiterhin stützen, schreiben die Ökonomen der Credit Suisse in ihrem jüngsten «Branchenmonitor». Gleichwohl sieht es für die Schweizer Wirtschaft nicht gerade rosig aus, denn eine deutliche Frankenabwertung, die zu einer Erholung vieler Wirtschaftszweige führen und somit für mehr Nachfrage nach Mietflächen in Gewerbeimmobilien sorgen könnte, gilt als unwahrscheinlich. Profitable Immobilieninvestments zu tätigen dürfte bei dieser Gemengelage und der schwer kalkulierbaren wirtschaftlichen und politischen Entwicklung eine anspruchsvolle Aufgabe bleiben.

Mit den besten GrüssenBirgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

Birgitt WüstRedaktionsleiterin

INHALT

2 Euro-Krise macht Immobilien attraktiv

3 Nachricht: Winterthur/Implenia

6 Herausforderung Stockwerkeigentum

7 Nachrichten: RICS/Bemessungsstandards

11 Trends: Studenten- apartment-Markt im Umbruch

13 Nachrichten: Sion/Lausanne

15 Marktkommentar

15 Nachrichten: Corestate

16 Immobiliennebenwerte

17 Immobilienfonds/-Aktien

18 Nachrichten: Romanshorn/Allreal

18 Stadtentwicklung: Bern/ Schweizerische Post

19 Nachrichten: St.Moritz/Gesundheitshotel

19 Impressum

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /11_2015 / Seite 2

DIE ATTRAKTIVITÄT VON IMMO-BILIENANLAGEN WIRD WEITER ANHALTEN, SAGT WIRTSCHAFTS-HISTORIKER TOBIAS STRAUMANN MIT BLICK AUF DIE JÜNGSTEN ENTWICKLUNGEN IM EURO-RAUM. DIE ATTRAKTIVITÄT DER SCHWEIZ ALS STANDORT MÜSSE ERHÖHT WERDEN – ETWA, WENN DAS LAND IM INTERNATIONALEN ASSET MANAGEMENT EINE BE-DEUTENDE ROLLE SPIELEN WILL.

RB. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) sieht neues Gefahrenpotenzial auf den Schweizer Hypothekar- und

Immobilienmärkten. Nachdem sie im Januar Negativzinsen eingeführt hat, bestehe das Risiko, dass mittelfristig neue Ungleichgewichte entstünden, insbesondere im Bereich der Immobi-lieninvestments, teilte die SNB in ih-rem Jahresbericht zur Finanzstabilität mit. Da Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen für Banken, Inves-toren und Haushalte wieder attrak-tiver seien, könnten renditesuchende Investoren die Preise für Wohnimmo-bilien weiter ansteigen lassen. Das rekordtiefe Zinsumfeld biete auch Anreize für Banken, höhere Zins- und Kreditrisiken einzugehen.

Längere Laufzeiten und grössere Kre-ditvolumen könnten als Möglichkei-ten erachtet werden, um Negativzin-sen zu kompensieren und kurzfristige Gewinne zu stabilisieren. Doch da-mit stiege das Gefahrenpotenzial der Banken gegenüber Zinsschocks und Korrekturen auf den Hypothekar- und Immobilienmärkten, warnt die SNB. Sollte die Dynamik im Hypo-theken- und Immobilienmarkt wieder ansteigen, so erachtet die National-bank «zusätzliche Massnahmen» als nötig, um den Risikoappetit der Ban-ken einzudämmen. Gegenwärtig wird von diesen ein antizyklischer Kapital-

IMMOBILIENINVESTMENTMÄRKTE SCHWEIZ

Euro-Krise macht Immobilien attraktiv

Finanzplatz Schweiz: Im Asset Management haben London und New York noch einen grossen Vorsprung.

Seite 3 /11_2015 /// SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

puffer von zwei Prozent an zusätzli-chen Eigenmitteln für Wohnbauhy-potheken gefordert. Die SNB will die Hypothekar- und Immobilienmärkte weiterhin «genau beobachten», wie sie weiter schreibt. Sie rät den Banken zu einem konservativen Ansatz.Derweil hält die Staatsschuldenkrise Europa nach wie vor fest im Griff, wie die Entwicklungen in Griechen-land zeigen – und das kann auch Aus-wirkungen auf die Immobilienmärkte in der Schweiz haben. «Die Eurokri-se wird uns noch lange beschäftigen. Die Zinsen werden deshalb weiterhin tief oder sogar negativ bleiben. Das bedeutet, dass die Nachfrage nach Immobilien weiterhin stark bleiben wird», schätzt Tobias Straumann, Professor für Wirtschaftsgeschichte. In der heutigen Tiefzinsumgebung mache es durchaus Sinn, Immobilien als Anlageklasse in Betracht zu zie-hen – doch dürfe man «nie vergessen, dass es schwierig sein kann, sie zu verkaufen. Aktien- oder Obligatio-nenmärkte sind viel flüssiger».

IMMOBILIENMARKT BLEIBT ROBUST

Auch der Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken werde anhalten, sagt der Wirtschaftshistoriker. Dies habe mehrere Effekte: «Einerseits schwächt der starke Franken die Ex-portwirtschaft, wodurch die Nach-frage nach Immobilien in bestimmten Regionen zurückgehen könnte. Auf der anderen Seite drängen die Nega-tivzinsen die Anleger noch mehr in Anlageklassen wie die Immobilien. Welcher Effekt stärker sein wird, hängt davon ab, wie sich der Wech-selkurs des Schweizer Frankens ent-wickeln wird.» Hinzukomme die Un-sicherheit hinsichtlich der künftigen Entwicklung der Einwanderung. «Im ersten Quartal 2015 hatten wir einen neuen Rekord – trotz Frankenschock.

Das führt dazu, dass die Binnenkon-junktur und damit auch der Immobi-lienmarkt robust bleiben werden», ist Straumann überzeugt.

LANGE DURSTSTRECKE

Hinsichtlich einer Verschärfung der Lex Koller, zu der jüngst im Parla-ment Vorstösse eingereicht wurden und nach denen u.a. auch ausländi-sche Investments in indirekte Schwei-zer Immobilienanlagen verboten wer-den sollen, zeigt sich Straumann zwar gelassen: «Es ist unwahrscheinlich, dass die Lex Koller verschärft werden wird. Vor einem Jahr hat der Stän-derat das Begehren abgewiesen. Es gibt zwar neue Bemühungen seitens des Bundesrates, aber ich kann mir nicht vorstellen, dass der Ständerat seine Meinung bald ändern wird.» Doch warnt der Professor davor, die Schweiz im Ausland unattraktiv zu machen. Insbesondere dann, wenn das Asset Management zu einer wei-teren tragenden Säule des Finanzplat-zes Schweiz werden und das Land in diesem Bereich zu einem der weltweit führenden Standorte aufsteigen solle. Straumann sieht diese Initiative zwar als höchst willkommen an, verweist aber darauf, dass London und New York, die Marktführer, seit Jahrzehn-ten in diesem Segment sind und ei-nen enormen Vorsprung haben: «Ich erwarte eine lange Durststrecke.» Im internationalen Vergleich sei das Schweizer Asset Management nie be-sonders wichtig gewesen; obschon die inländischen institutionellen Vermö-gen beträchtlich seien, sei die Schweiz kaum ein starker Magnet für auslän-dische institutionelle Vermögen. «Die Schweiz ist dank der Verwaltung von privaten Vermögen zu einem interna-tionalen Finanzzentrum geworden. In diesem Bereich konnte sie ihre Stärken am besten ausspielen», meint Straumann. Um im Asset Manage-

NACHRICHTEN

WINTERTHURHOLZBAUPROJEKT SUE&TIL VOR DEM START In enger Kooperation mit der Stadt Winterthur entwickelt Im-plenia auf dem 17.800 qm gros-sen ehemaligen Sulzer-Gelände im Stadtteil Neuhegi als Grund-eigentümer die Wohnüberbau-ung sue&til. Gebaut wird nach Plänen des Teams Weberbrun-ner Architekten und Soppelsa Architekten, den Siegern im Studienauftrag. Die Überbauung umfasst Wohnungen sowie pub-likumsorientierte Erdgeschoss-Nutzungen und wird das bisher grösste Holzbauprojekt der Schweiz. Vom Projekt mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 162 Mio. CHF hat Allianz Suis-se Immobilien bereits 260 Miet-wohnungen für 135 Mio. CHF erworben. Mit dem Bau beginnt Implenia als Totalunternehmer Ende 2015; die ersten Bewohner sollen ab Frühling 2018 einzie-hen können. Das Projekt wird nach Minergie-Standard erstellt und entspricht den Zielsetzun-gen der 2000-Watt-Gesellschaft (nach SIA Effizienzpfad Energie MB 2040). Darüber hinaus wird der Aushub der Baugruben an Ort und Stelle veredelt und zu Beton weiter verarbeitet.

Ein Holzbau der Superlative: Das Implenia-Projekt

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Wert und PreisDer Unterschied zwischen Wert und Preis (Dr. Kaspar Fierz)Wie ist der aktuelle Markt ( Felix Thurnheer MRICS, ImmoCompass AG, Zürich)Werte im Preisfindungsprozess (Marco Uehlinger, Markstein AG, Baden)Entspricht der Marktwert dem Preis (Ralf Jäger MRICS, ABB, Baden)Erfahrungen aus dem Ausland (Daniel Tochtermann, Credit Suisse AG, Zürich)Warum der Preis doch der Wert ist (Marie Seiler MRICS, PwC, Basel)

Tagungsmoderation (Hans Rudolf Hecht)Begrüssung l Verabschiedung (Dr. David Hersberger FRICS, Präsident SEK/SVIT)

ment vorne mit dabei zu sein, brauche es eine optimale Regulierung und Wirtschaftspolitik aus einem Guss: «Luxemburg oder Grossbri-tannien sind dazu in der Lage, die Schweiz hingegen mit ihrem dezen-tralen und fast schon anarchischen System hat grosse Mühe, langfristig angelegte Masterpläne umzusetzen.»Der Finanzplatz Schweiz wurde im 20. Jahrhundert international be-deutend wegen der Verwaltung von grenzüberschreitenden Vermögen. Nach dem Ersten Weltkrieg herrsch-te politisches und monetäres Chaos in Europa, was viele veranlasste, ihr Geld in stabile Länder zu bringen, insbesondere in die Niederlande und die Schweiz. «Beide Länder kann-

ten ausserdem das Bankgeheimnis. In einem zweiten Schritt nutzten die Schweizer Banken die hohen Volu-men im Ausserbilanzgeschäft, um eine starke Position auf dem Kapital-markt aufzubauen. Daraus ging seit den 1960er Jahren das Investment Banking hervor; das Asset Manage-ment war immer eine wichtige Ein-kommensquelle, aber gehörte nie zu den besonderen Stärken der Schwei-zer Banken. Denn was im Asset Ma-nagement zählt, sei am Ende des Ta-ges die Performance nach Abzug von Kosten – und da seien viele ausländi-sche Asset Manager über dem Index: «Die ausländischen Anbieter haben mehr Erfahrung. Es ist ausserordent-lich schwierig, sich mit den Besten

der Welt zu messen, wenn man vor-her jahrzehntelang ein Geschäft stief-mütterlich behandelt hat.». •

>>>

Der Wirtschafts-historiker Tobias Straumann ist Titularprofessor und lehrt an den Universitäten Basel und Zürich. Seine Spezialgebiete sind die europäische Finanz- und Währungsgeschichte und die Entwicklung von schweizerischen Grossunternehmen. Zuletzt hat er ein Buch über die Geschichte der Swiss Re publiziert. Zur Zeit arbeitet er an einer Studie über die Weltwirt-schaftskrise der 1930-er Jahre.

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SEIT EINEM HALBEN JAHRHUN-DERT EXISTIEREN NUN BEREITS DIE ÄLTESTEN STOCKWERKEI-GENTÜMER-GEMEINSCHAFTEN. DEREN LIEGENSCHAFTEN STE-HEN VOR EINEM GRÖSSEREN SANIERUNGSSCHRITT. SOMIT STELLT SICH NICHT ZULETZT DIE FRAGE, OB DIE NOTWENDIGEN GELDER DAFÜR BEREITSTEHEN.

TL. Im Jahre 1965 wurde das Stock-werkeigentum in der Schweiz ein-geführt, um damit einer breiten Be-völkerungsschicht den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen; die-ses Jahr feiert das Stockwerkeigen-tum Jubiläum. Fest steht: Nach 50

Jahren erfreut sich diese Eigentums-form aufgrund des anhaltend tiefen Zinsniveaus, der stark ansteigenden Wohnbevölkerung und des knapp werdenden Wohnraums grosser Be-liebheit und einer (fast) ungebrems-ten Nachfrage. Fakt ist auch, dass man beim Erwerb einer Wohnung nicht nur Eigentümer der eigenen vier Wände (dem sonder-rechtlichen Teil) wird, sondern auch einen Anteil an der gesamten Lie-genschaft erwirbt. Zu diesem Anteil, dem sogenannten gemeinschaftlichen Teil, zählen u. a. der Boden oder Teile des Gebäudes wie die Fassade, das Dach, die Abstellräume oder der Lift. Interessant ist, dass diese An-

teile rund zwei Drittel des gesamten Gebäudes betragen. Der Anteil des Sonderrechts, also der eigenen Woh-nung, beträgt lediglich ein Drittel davon.

RENOVATIONSKOSTEN – DER ERNEUERUNGSFONDS REICHT HÄUFIG NICHT AUS

Die Verantwortung für den Unter-halt und die Sanierung dieser ge-meinschaftlichen Teile liegt bei der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft (StWE-Gemeinschaft), welche aus den einzelnen Wohnungseigentüme-rinnen und -eigentümern besteht. Bei neu erstellten Gebäuden liegen die-

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Auch Stockwerkeigentum kommt in die Jahre

Grosse Nachfrage: Stockwerkeigentum erfreut sich hoher Beliebtheit


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se Sanierungen zwar noch in weiter Ferne, jedoch werden die seit 1965 bestehenden StWE-Gemeinschaften in den kommenden Jahren grosszy-klische Sanierungen ihrer Gebäude, insbesondere der gemeinschaftlichen Teile, vornehmen müssen. Diese kön-nen sie durch Mittel der jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer oder aus Geldern des Erneuerungs-fonds (EF) finanzieren.In der Regel hat die StWE-Gemein-schaft bei der Begründung im Reg-lement vorgesehen, dass ein Erneu-erungsfonds (EF) geäufnet werden soll. Dieser ist aber keinesfalls ge-setzlich vorgeschrieben. In der Regel betragen die jährlichen Einzahlun-gen rund 0,30 Prozent vom Gebäu-deversicherungswert. Laut einer im Jahr 2010 veröffentlichen Studie der Hochschule Luzern (HSLU) zum Er-neuerungsfonds im Stockwerkeigen-tum ist in über 80 Prozent der StWE-Gemeinschaften ein solcher für die Finanzierung von gemeinschaftlichen Gebäudeteilen vorhanden. Jedoch rei-chen die angesparten Gelder im Er-neuerungsfonds bei weitem nicht aus, um für sämtliche Sanierungskosten aufzukommen. Die Studie kam zum Ergebnis, dass im Durchschnitt weni-ger als die Hälfte der gemeinschaft-lichen Erneuerungskosten durch den EF abgedeckt sind und dadurch die

StWE-Eigentümerinnen und -Eigen-tümer die Gelder zum Zeitpunkt der Sanierung (nach)zahlen müssen. Zu wenige Eigenmittel der Eigentü-merinnen und Eigentümer und feh-lende Möglichkeiten, Fremdkapital von Banken aufzunehmen, führen häufig dazu, dass notwendige bau-liche Massnahmen nicht umgesetzt werden. Des Weiteren werden die wenigsten Gebäude im Stockwerkei-gentum strategisch bewirtschaftet. Die StWE-Gemeinschaften unterlies-sen es, eine entsprechende Planung für ihre Gebäude vorzunehmen. Ziele über die Entwicklung des Gebäudes wurden kaum definiert und Reno-vationen oft (zu) kurzfristig geplant. Dies erstaunt, weil Wohneigentum für viele Eigentümerinnen und Ei-gentümer eine grosse finanzielle und emotionale Bedeutung hat. Aufgrund der gemeinsamen Zustän-digkeit für den grössten Anteil am Gebäudewert ist es nicht erstaunlich, dass eine Konsensfindung für die jeweiligen Investitionen schwierig ist. Beschlüsse für eine umfassen-de Sanierung sind ausgerechnet bei älteren Liegenschaften herausfor-dernd, weil die Gemeinschaft mit zu-nehmendem Alter der Liegenschaft immer heterogener wird. Umso älter die Liegenschaft, umso vielfältiger wird die Zusammensetzung

NACHRICHTEN

RICS: KONSULTATION ZUM NEUEN BEMESSUNGSSTANDARD

Die Royal Institution für Char-tered Surveyors RICS hat einen neuen globalen Standard pub-liziert, mit dem die Bemessung von Wohnflächen weltweit ver-einheitlicht werden soll (wir berichteten). RICS lädt für die Konsultationsphase, die am 15. Juni 2015 begonnen hat, welt-weit mehr als 100.000 Chartered Surveyors und Immobilienspe-zialisten ein, Ihre Meinung zum neuen Standard abzugeben. Der International Property Mea-surement Standard: Residential Buildings ist nach IPMS für kom-merzielle Liegenschaften der zweite in einer Reihe von Stan-dards, die RICS und 60 andere professionelle Organisationen in einer gemeinsamen Koalition entwickelt. Die Konsultations-phase, an der auch Immobili-enspezialisten in der Schweiz teilnehmen können, dauert noch bis zum 30. September. Das Do-kument für die Teilnahme findet sich unter www.ipmsc.org/con-sultation.

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infolge von Verkauf, Vermie-tung oder Vererbung. Je nach persön-licher Situation der Eigentümerinnen und Eigentümer werden unterschied-liche Ziele verfolgt, und dadurch ent-stehen Konflikte. Zusätzlich fehlen entsprechende Anreize für einen gut dotierten EF, so dass keine Partei ge-willt ist, hohe jährliche Einzahlungen zu leisten. Wie also löst man diese Probleme?

ALTERNATIVE WOHNKONZEPTE

Ein von Prof. Dr. Dürr entwickel-tes, alternatives Wohnkonzept bie-tet u. a. eine Lösung im Bereich Sa-nierungen der gemeinschaftlichen Gebäudeteile. Beim sogenannten «kleinen Wohnungseigentum» oder «Property light – Plus 1» erwirbt man im Unterschied zum heute üb-lichen Stockwerkeigentum nicht die allgemeinen Liegenschaftsteile, son-dern nur die Wohnung selbst. Man wird dadurch Nutzungseigentümerin bzw. -eigentümer. Die allgemeinen Liegenschaftsteile werden von ei-ner Investorin oder einem Investor erworben, welche oder welcher für deren Verwaltung und Bewirtschaf-tung sorgt und dafür ein laufendes Entgelt erhält. Dadurch werden die heutigen Konflikte innerhalb der StWE-Gemeinschaft bezüglich an-stehender Sanierungen entschärft. Zudem bietet sich diesem Modell ein breites Marktpotenzial an. In Zeiten von steigenden Immobilienpreisen kommt ein vergleichsweise kleiner Eigenkapitaleinsatz einer potentiel-len Käuferschaft entgegen. Aufgrund des hohen Bestandes an Mietshäu-sern in der Schweiz liegt hier zudem ein grosses Potential in Form von Umwandlungen in Stockwerkeigen-tum vor.Die Realität zeigt allerdings auch, dass kurzfristig bei den meisten

Liegenschaften im schweizerischen Immobilienpark kein Sanierungsnot-stand anzutreffen ist. Da die meisten Liegenschaften im Stockwerkeigen-tum noch Jahre von einer Gesamtsa-nierung entfernt sind, besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Daher weisen gewisse Expertinnen und Experten darauf hin, dass das Stockwerkeigentum die Nagelprobe noch nicht bestanden hat. Da die ab-

solute Notwendigkeit zu Änderungen noch nicht gegeben ist, gestaltet sich die Suche nach Finanzierungsalter-nativen entsprechend schwierig. Ge-mäss den Kreditbüchern der Banken sind die Risiken überschaubar. Die in den letzten Jahren stetig gestie-genen Immobilienpreise, kombiniert mit laufenden Amortisationen der Hypotheken, lassen Kreditausfälle aufgrund des mangelhaften Zustan-

>>>ENTWICKLUNG DES BESTANDS AN EIGENTUMSWOHNUNGEN UND EINFAMILIENHÄUSERN

QUELLE: WÜEST & PARTNER AG, FOLIE 9, PODIUM SWISS REAL ESTATE INSTITUTE 05.02.2015

GESCHÄTZTER BESTAND EIGENTUMSWOHNUNGEN

WÜEST & PARTNER AG, FOLIE 8, PODIUM SWISS REAL ESTATE INSTITUTE, 05.02.2015


des der Immobilien als schwindend klein erscheinen. Zudem ist es nicht zwingend die Pflicht der Banken, die bereits zahlreichen, teils erst vor kurzem eingeführten regulatorischen Bestimmungen im Finanzierungswe-sen noch weiter auszudehnen. Weite-re Massnahmen würden den bereits heute sehr aufwändigen Finanzie-rungsprozess der Banken verteuern und hätten deshalb direkte Auswir-kungen auf die Zinskonditionen der Hypotheken.

GEMEINSAMES HANDELN ANGESAGT

Vielmehr wächst die Erkenntnis, dass eine Sensibilisierung hinsicht-lich der Herausforderungen mög-lichst vieler involvierter Parteien einer Eigentumswohnung deutlich mehr Sinn ergibt. Die Politik, die Banken, Notariate, Bildungsinstitute, Immobilienbewerterinnen und -be-

werter, Liegenschaftsverwaltungen etc. sollten sich mit dieser Thematik intensiver auseinandersetzen und auf die Notwendigkeit eines sinn-voll geäufneten Erneuerungsfonds hinweisen. Dieser Prozess ist bereits im Gange. Die HSLU veröffentlichte im April 2015 eine Toolbox für die Entwicklung von Langzeitstrategien bezüglich des Stockwerkeigentums zur Vermeidung von Sanierungsstau. Als Projektpartner waren u. a. die Credit Suisse AG, die Raiffeisenbank Zürich, das BWO, der Hauseigentü-merverband Schweiz und der Schwei-zer Stockwerkeigentümerverband beteiligt. Das Ziel dieser Toolbox ist es, den StWE-Eigentümerinnen und -Eigentümern, Investorinnen und Investoren und Verwaltungen von Stockwerkeigentum praxistaugliche Instrumente zur Prozessoptimierung und Wissensvermittlung weiterzuge-ben. Mit der Erarbeitung «laienver-ständlicher» Tools erhofft man sich,

Erneuerungsprozesse im StWE für alle involvierten Parteien zu verein-fachen. Die nächsten 50 Jahre des Stockwerkeigentums sollten deshalb mit einer umsichtigen und sinnvollen Planung kommender Sanierungen, einer frühzeitigen und adressaten-gerechten Kommunikation und dem notwendigen Fingerspitzengefühl im Umgang mit der StWE-Gemeinschaft angegangen werden. •

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Der Autor:Thomas Lusten-berger arbeitet bei der Credit Suisse in Luzern als Hypotheken-Berater. Dieser Beitrag entstand im Rahmen des Studiums MAS Im-mobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug (IFZ) der Hochschule Luzern.

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DER BEDARF AN STUDENTI-SCHEM WOHNEN IST HOCH – IN DER SCHWEIZ WIE IN DEUTSCHLAND. IM NACHBAR-LAND WÄCHST DER BESTAND PRIVATER STUDENTENAPART-MENTS RASANT – UND GEMÄSS EINER AKTUELLEN STUDIE VON SAVILLS ZEICHNET SICH AUF DEM DORTIGEN STUDENTI-SCHEN WOHNUNGSMARKT EIN UMBRUCH AB.

BW/PD. Seit 2010 hat sich der Be-stand privater Studentenwohnanlagen in den 30 grössten deutschen Hoch-schulstädten auf etwa 25.000 Wohn-plätze verdoppelt; angesichts der der-zeit in Bau und Planung befindlichen Anlagen dürfte eine weitere Verdopp-lung auf etwa 50.000 Plätze bis 2020 erfolgen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie Savills zum studen-tischen Wohnungsmarkt in Deutsch-land. Danach wurden und werden vor allem kleine Wohnungen gebaut (ca. 20 bis 25 qm); in besonders teu-

ren Wohnungsmärkten wie Hamburg oder München sind viele der Apart-ments sogar kleiner als 20 qm. Mün-chen ist zugleich die Stadt mit den meisten Plätzen in privat betriebenen Studentenwohnanlagen; hier existie-ren derzeit knapp 3.900 Plätze. Zum Vergleich: Das örtliche Studenten-werk bietet knapp 9.500 Plätze an.

STÄRKSTER ZUWACHS IN BERLIN

«Noch sind die Studentenwerke in 29 der 30 untersuchten Städte der domi-nierende Anbieter, das könnte sich angesichts der rasant wachsenden privaten Bestände in einigen Städten allerdings bald ändern», sagt Matthi-as Pink, Head of Research Germany bei Savills. So sind etwa in Frankfurt private Wohnanlagen mit zusammen 1.400 Plätzen in Bau oder Planung; der private Bestand wird sich in den nächsten Jahren auf etwa 3.000 Plät-ze erhöhen. Das lokale Studenten-werk verfügt nur über 2.000 Plätze. Am stärksten ist das Angebotswachs-

tum derzeit in Berlin und Hamburg. In der Elbmetropole befinden sich mehr als 2.600 Plätze in Bau oder Planung; nach deren Fertigstellung wird sich der aktuelle Bestand versie-benfacht haben. In Berlin befinden sich derzeit knapp 3.600 Plätze in Entwicklung, so dass der Bestand in den nächsten Jahren von aktuell etwa 1.400 Plätzen auf dann 5.000 Plätze steigt. Bis zum Jahr 2020 werden die privaten Anbieter ihren Marktanteil am studentischen Wohnungsbestand in den 30 grössten Hochschulstädten von heute 16 auf dann voraussichtlich 22 Prozent ausbauen. Obwohl der Bestand der privaten Be-treiber bisher noch klein ist, stellt sich angesichts des rasanten Wachstums und der (zunehmenden) Fokussierung auf das Hochpreissegment die Frage, wie gross das Nachfragevolumen in diesem Teil des Marktes ist. Ausge-hend von den tatsächlichen Miet-ausgaben der Studierenden lässt sich diese Frage wie folgt beantworten: Während in den 30 grössten

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BESTEHENDE UND GEPLANTE WOHNPLÁTZE NACH MIETE




Hochschulstädten knapp 700.000 Studierende monatliche Mietaus-gaben inklusive aller Nebenkosten von weniger als 300 Euro haben, geben weitere etwa 620.000 Stu-denten zwischen 300 und 450 Euro Miete aus. Lediglich ca. 150.000 Stu-denten bzw. zehn Prozent aller Stu-dierenden zahlen mehr als 450 Euro Miete. Stellt man diese Nachfragever-teilung dem derzeitigen Gesamtange-bot an Studentenwohnungen gegen-über, so ergibt sich das folgende Bild: Im niedrigpreisigen Segment ist das

Nachfragevolumen zwar am grössten, aufgrund der grossen Bestände der Studentenwerke in diesem Preisseg-ment wird allerdings auch eine Versor-gungsquote von immerhin 17 Prozent erreicht. Im mittleren Mietsegment von 301 Euro bis 450 Euro beträgt die Versorgungsquote nur fünf Prozent. Im hochpreisigen Segment (über 450 Euro) liegt der Versorgungsgrad bei sieben Prozent. So lässt sich folglich festhalten, dass über alle Mietpreis-segmente hinweg eine Knappheit an studentischem Wohnraum besteht,

am stärksten ausgeprägt im mittleren Preissegment. Bezieht man die in Bau und Planung befindlichen Einheiten in die Betrachtung mit ein, so ändert sich die Versorgungsquote mittelfris-tig im unteren Preissegment mangels Projekten gar nicht und im mittleren Segment nur marginal - von zuvor fünf auf knapp sechs Prozent. Eine deutliche Veränderung ergibt sich dagegen im Hochpreissegment. Hier wird sich die Versorgungsquote ge-genüber heute auf 15 Prozent mehr als verdoppeln.

VERSORGUNGSQUOTEN BEI JETZIGEM BESTAND AN WOHNPLÄTZEN

VERSORGUNGSQUOTEN IN FRANKFURT NACH FERTIGSTELLUNG DER PIPELINE

VERSORGUNGSQUOTEN INKL. BAU UND PLANUNG BEFINDLICHER PLÄTZE

GEWÄHLTE WOHNFORMEN DEUTSCHER STUDIERENDER


Von einer Sättigung ist der Markt für Studentenwohnungen auch im Hochpreissegment damit noch weit entfernt – wenngleich zwei Dinge zu bedenken sind. Erstens fällt der Sättigungsgrad im absoluten Spitzen-segment noch höher aus. Im Mietseg-ment ab 500 Euro liegt er bei 18 Pro-zent, im rasch wachsenden Segment ab 600 Euro dürfte er jenseits der 20 Prozent liegen – mangels Daten lässt er sich jedoch nicht genau bestim-men. Die Anbieter solcher Studen-tenapartments müssen folglich mehr als jeden fünften Studierenden, der bereits heute Mietausgaben in dieser Höhe hat, als Mieter für ihre Wohn-anlagen gewinnen.Zweitens stehen den Studierenden, die 500 Euro und mehr pro Monat für ihre Wohnkosten aufwenden kön-nen, entsprechend viele Optionen am Wohnungsmarkt zur Verfügung. Mit anderen Worten: Nicht alle, die es sich leisten können, wollen in einem Studentenapartment leben. Hinzu kommt, dass das Angebots-wachstum in einigen Städten we-sentlich höher ausfällt als im Durch-schnitt aller 30 Städte. Als Beispiel hierfür führt Savills Frankfurt am Main an. Nach Fertigstellung aller in Bau und Planung befindlichen Stu-dentenwohnanlagen werden Privat-anbieter nicht nur über einen grös-seren Bestand als das Studentenwerk verfügen; dieses Angebot entfällt zudem fast ausschliesslich auf das Preissegment ab 450 Euro monat-lich. Der Bestand in diesem Segment wird sich von heute etwa 1.100 auf ca. 3.000 Plätze fast verdreifachen; die Versorgungsquote im hochpreisi-gen Segment steigt von heute 13 auf dann 34 Prozent. Betrachtet man nur das Segment ab 500 Euro, in dem in Frankfurt der weitaus grösste Teil des Angebots entsteht, so erreicht die Versorgungsquote hier sogar 59 Prozent. Bezogen auf die derzeitigen

Mietausgaben Frankfurter Studieren-der müssen die Anbieter also bereits mehr als jeden zweiten Nachfrager für ihr Angebot gewinnen, womit eine Marktsättigung erreicht sein dürfte.

ZUNEHMENDER ANBIETER- WETTBEWERB UM ZAHLUNGS- KRÄFTIGE STUDIERENDE

Auch in einigen anderen der 30 analy-sierten Städte werden die Sättigungs-grade auf recht hohe Werte ansteigen. Der mit Abstand höchste Sättigungs-grad wird Savills zufolge mit 56 Pro-zent in Regensburg erreicht (heute: 48 %). Die Schwelle von 30 Prozent werden in den kommenden Jahren auch Erlangen (39 %), Dresden (32 %) und Heidelberg (30 %) erreichen bzw. überschreiten. Insgesamt wer-den die Versorgungsquoten im Hoch-preissegment in 17 der 30 Städte mit-telfristig ansteigen. Der Anbieterwettbewerb um zah-lungskräftige Studierende wird deut-lich zunehmen. Inwieweit es lokal gar zu einer Überproduktion kommt, hängt ganz massgeblich davon ab, wie hoch die Zahlungsbereitschaft der Studierenden für die angebotenen Apartments ausfällt. Fakt ist: Die tat-sächlichen Mietausgaben der Studie-renden inklusive aller Nebenkosten belaufen sich auf durchschnittlich 34 Prozentihrer monatlichen Einnahmen und sind damit etwas niedriger als bei nicht-studentischen Haushalten mit vergleichbaren Einkommen. Die sich daraus ergebende Frage, ob Studierende bereit sind, einen grös-seren Anteil ihrer monatlichen Ein-künfte für das Wohnen auszugeben, ist wohl eher mit Nein als mit Ja zu beantworten. Darauf deutet jeden-falls die Tatsache hin, dass der An-teil der in Wohngemeinschaften lebenden Studierenden in den ver-gangenen Jahren stetig gestiegen ist,

NACHRICHTEN

SION: BAUSTART FÜR GE-SCHÄFTSKOMPLEX MATZE

Mitte Juni wurde in Sion der Grundstein für den Wohn- und Geschäftskomplex Matze gelegt. Für 43 Millionen CHF entste-hen am Rande der Kernstadt 120 Wohnungen sowie 3.000 Qua-dratmeter Retail- und Büroflä-chen. Totalunternehmer ist die HRS Real Estate, Bauherr UBS Fund Management. Das Projekt Matze umfasst drei Gebäude, die sich um einen nicht öffentlich zu-gänglichen Hof gruppieren und auf einem gemeinsamen Sockel ruhen. Der Sockel wird für die Geschäfts- und Dienstleistungs-räumlichkeiten genutzt, die fünf Obergeschosse bieten insgesamt 9.000 Quadratmeter Wohnraum. Ferner entstehen 163 Parkplätze in einer Tiefgarage.

LAUSANNE: BAUSTART FÜR ERSTES PATIENTENHOTEL Im Juni war Baustart für das ers-te Patientenhotel der Schweiz. Es entsteht auf dem Campus des Centre Hospitalier Universitaire Vaudois (CHUV) im Zentrum von Lausanne und wird auf 8.000 qm Fläche - verteilt auf zwei Gebäu-de - 114 Zimmer im Drei-Sterne-Segment umfassen. Bauherr ist Retraites Populaires; Betreiber im Rahmen einer Public-Private-Partnership die Reliva Patienten-hotel AG (Dauer: 35 Jahre) und Totalunternehmer Implenia. Ziel-gruppe des Hotels sind Patienten, die zwar der Spital-Pflege bedür-fen, jedoch mobil genug sind, um im Patientenhotel aufgenommen zu werden. Im Health-Immobili-en-Markt sieht Implenia grosses Potenzial, weil 70 Prozent der bestehenden Gesundheitsimmo-bilien vor 1980 erstellt wurden und damit ein grosser Um- und Neubau-Bedarf besteht.



wohingegen der Anteil der allein in einer Wohnung lebenden Studenten kontinuierlich zurückging. Offenbar entscheiden sich die Studierenden im Umfeld steigender Wohnkosten lieber für die Wohngemeinschaft als Wohn-form, statt ihr Mietbudget zu erhöhen und sich (weiterhin) die Vorzüge einer eigenen Wohnung zu leisten.

ENDE DES PIONIERSTADIUMS

Noch etwas spricht dafür, dass zumin-dest in einigen Städten ein Überange-bot im Hochpreissegment droht: Die bisher in Deutschland aktiven priva-ten Betreiber von Studentenwohnan-lagen sind allesamt noch recht klein und verfügen zumeist nur über eini-ge Immobilien mit wenigen hundert Plätzen. Entsprechend gross dürfte der Wachstumsdruck sein, schliess-lich ist das Schaffen einer überre-gionalen Marke und Plattform we-sentliches Element vieler Konzepte. Hinzu kommen erhebliche Skalenvor-teile, etwa bei den Anschaffungskos-ten des Mobiliars oder dem Betrieb der Wohnanlagen. Dieser Druck wird noch grösser werden, denn weite-re, vor allem ausländische, Akteure stehen kurz vor dem Eintritt in den

Markt für studentisches Wohnen, dem damit ein Umbruch bevorsteht – denn das Hochpreissegment ist für all diese Akteure nicht gross genug.Doch dieser Umbruch könnte Savills zufolge das Ende des Pionierstadi-ums des Marktes und den Eintritt in die Reifephase markieren. Dafür spreche, dass sich bereits heute zwei interessante Entwicklungen ausma-chen liessen. Dies ist zum einen die «Erschliessung der Mitte»: So wird ein Anbieter, der neben dem oberen Preissegment auch die Nachfrage-gruppe mit einem etwas geringeren Budget bedienen (bspw. Zimmer in Wohn- und Flurgemeinschaften) kann, sein potenzielles Nachfrage-volumen unter Umständen vervielfa-chen können. Zum anderen beobachtet Savill den Trend «Aus Studentenwohnen wird Mikrowohnen» – denn für kleinere Wohnungen kommen längst nicht nur Studenten als Nachfrager in Betracht. So ist die Anzahl der Einpersonen-haushalte in Deutschland in den ver-gangenen zehn Jahren um etwa eine Million gestiegen, ihr Anteil an allen Haushalten im gleichen Zeitraum von etwa 37 auf 41 Prozent, Tendenz: wei-ter steigend. Zumindest für die Ein-

kommensschwächeren unter ihnen ist es schwierig, erschwingliche Woh-nungen zu finden. Aber auch unter jenen, die sich eine grössere Woh-nung leisten können – z.B. temporär Beschäftigte wie Projektmitarbeiter, Gastdozenten oder Expatriates, so-wie generell Wochenendpendler, machen die Savills-Researcher ein nennenswertes Nachfragepotenzial für Klein- und Kleinstwohnungen aus: So erscheine es sinnvoll, das Konzept des Studentenwohnens auf solche Nutzergruppen auszudehnen und an deren jeweilige Bedürfnis-se anzupassen. Fazit: Gelingt es den Akteuren, aus der bisherigen Nische des «Premium-Studentenwohnens» auszubrechen und sich mit innovati-ven Ansätzen weitere Zielgruppen zu erschliessen, dann kann das Markt-segment Studenten-/Mikrowohnen schnell an Grösse gewinnen und da-durch auch für institutionelle Inves-toren interessant werden. Denn der nach wie vor geringe Bestand sowie die damit verbundene geringe Liqui-dität des Marktsegments dürften für viele Investoren Gründe sein, die sie trotz überzeugender Fundamentalda-ten von Investitionen in diesem Sek-tor abhalten. •

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IM ERSTEN HALBJAHR WAR BEI DEN IM REAL INDEX GELISTETEN SCHWEIZER IMMOBILIENAKTIEN EINE ERHÖHTE VOLATILITÄT ZU BEOBACHTEN – UND AUCH DIE IM SWIIT INDEX GEFÜHRTEN IMMO-BILIENFONDS WIESEN DEUTLICHE KURSBEWEGUNGEN AUF.

NH. Das erste Halbjahr 2015 war für die kotierten Immobilienaktien bei-nahe eine «Nullnummer». Mit ledig-lich 0,82 Prozent Performance, die der REAL Index ausweist, liegen die Aktien hinter den Erwartungen der meisten Investoren und Analysten. Im Besonderen nach einem sehr rasanten Start ins Jahr: Anfang März notier-ten die Aktien bereits 14,59 Prozent höher als zum Jahresanfang, haben aber das meiste wie erwähnt bis zur Jahresmitte wieder abgeben müssen. Die Treiber bleiben stets dieselben, nur die Einschätzung änderte sich mit zunehmender Geschwindigkeit. Die Unsicherheit in der Eurozone und der somit teilweise einsetzende Zug hin zur Sicherheit, die Erwar-tung eines zunehmend sich positiv entwickelndes Zinsniveaus mit immer wiederkehrenden Rückschlägen, so-wie geldpolitische Wellenbrecher mit Nebenwirkungen führten schlussend-lich zu drastisch erhöhter Volatilität. Das aktuelle Preisniveau der Immo-bilienaktien scheint aus fundamenta-ler Sicht sehr attraktiv bewertet mit durchschnittlich 5,3 Prozent Prämie zum Inventarwert und 4,46 Prozent Ausschüttung im Vergleich zum Bör-senkurs.Für die kotierten Immobilienfonds hat das erste Semester sensationell begon-nen: Im Jahreshoch am 15. April 2015 notierten sie 10,51 Prozent höher als zu

Jahresbeginn. Immobilienfonds sind naturgemäss weniger volatil als die Aktien und ihre Kursbewegungen sind normalerweise nicht im Bereich eines Mehrfachen einer Jahresausschüttung, da die Fonds sich an deutlich strengere Einschränkungen halten müssen, be-gründet durch das Kollektivanlagege-setz, dem die Aktien nicht unterliegen. Somit ist eine solche Bewegung, wie im ersten Quartal ersichtlich, durch-aus bemerkenswert, und natürlich nur durch externe, geldpolitische Mass-nahmen zu begründen – Negativzin-sen und die Aussicht auf Schlimmeres haben die Immobilienfonds noch ge-fragter gemacht als sie bereits waren.Bis zur Jahresmitte wurde aber auch hier relativiert und die kotierten und im SWIIT Index geführten Schweizer Immobilienfonds konnten im ersten Halbjahr schlussendlich um 2,9 Pro-zent zulegen. Was – ohne den Weg dahin zu betrachten, sprich die Vola-tilität zu ignorieren – bedeutet, einer zu erwartenden Rendite in normalem Marktumfeld entsprechen dürfte. Der weitere Verlauf bleibt jedoch span-nend: Anzeichen einer sich reduzie-renden Volatilität sind aktuell nicht ersichtlich. •

Nicolas Hatt, Swiss Finance

& Property

NACHRICHTEN

CORESTATE ILLUSTRER BERATER

Christian Wulff, ehemaliger deutscher Bundespräsident, ist Mitglied des Senior Advisory Circle von Corestate. Die Perso-nalie steht zwar bereits seit Fe-bruar fest, wurde aber jetzt erst durch einen Bericht des «Pro-perty Magazine» bekannt. Auf-grund seiner ehemaligen Ämter als Bundespräsident und nieder-sächsischer Ministerpräsident gehöre Wulff einem «breit aufge-stellten Netzwerk von wichtigen Entscheidungsträgern in Politik und Wirtschaft in aller Welt» an, heisst es beim Unternehmen. Wullfs Arbeit in dieser neuen Position beziehe sich vor allem auf den Ausbau des internatio-nalen Netzwerks und der rechtli-chen Beratung der Konzernfüh-rung in Regulierungsfragen und globalen Trends. Über Wulffs Gehalt wurde nichts bekannt. Der studierte Jurist Wulff war von 2010 bis Februar 2012 Bun-despräsident der Bundesrepu-blik Deutschland. Er trat von diesem Amt zurück, weil gegen ihn wegen des Verdachts der Vorteilnahme ermittelt worden war. Von den Vorwürfen wurde er im Jahr 2014 freigesprochen. Der Beraterposten bei Cores-tate ist ein weiteres berufliches Standbein von Wulff. Im Febru-ar 2014 hatte er in Hamburg als selbstständiger Rechtsanwalt eine Kanzlei eröffnet. Zu seinen Funktionen seit dem Ende der Amtszeit als Bundespräsident gehört die Mitgliedschaft im Transatlantic Council on Migra-tion (TCM); ferner ist er Präsi-dent des Euro-Mediterran-Ara-bischen-Länderverein (EMA). Corestate, 2006 gegründet, ver-waltet nach eigenen Angaben Immobilien im Wert von knapp drei Milliarden Euro in mehre-ren europäischen Ländern.

MARKTKOMMENTAR

Der Markt bleibt in Bewegung



NOM. BRUTTO- VALOREN- BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUMMER

500 3490024 N AG FÜR ERSTEL LUNG B IL L IGER WOHNHÄUSER IN WINTERTHU 59,500.00 59,750.00 56000 1.00 66,000.00 1

50 140241 N AGRUNA AG 3,250.00 3,600.00 3200 5.00 3,850.00 2

1 4986482 I ATHR IS HOLD ING AG I 1,425.00 1,505.00 1475 3.00 1,550.00 10

0.2 4986484 N ATHR IS HOLD ING AG N 280.00 302.00 295 50.00 325.00 10

50 155753 N BÜRGERHAUS AG, BERN 1,255.00 1,500.00 1350 10.00 1,550.00 4

137 10202256 N C ASA INVEST RHEINTA L AG, D IEPOLDSAU 278.00 300.00 292 180.00 310.00 26

10 255740 N ESPACE RE A L ESTATE HOLD ING AG, B IEL 134.50 152.00 145 100.00 149.00 300

25 363758 I F TB HOLD ING SA , BR ISSAGO 700.00 700.00 620 10.00 675.00 20

500 191008 N IM MGES V I A M AL A , THUSIS 8,300.00 8,400.00 7300 2.00 8,500.00 5

400 257750 I IM MOBIL I ARE PHAR M APARK SA , BARBENGO 1,800.00 1,900.00 1850 5.00 2,100.00 10

200 11502954 N KONKORDIA AG N 3,110.00 3,700.00 3105 5.00 3,700.00 5

50 154260 N LÖWENGARTEN AG 165 10.00 0.00 0

10 254593 N MSA IM MOBIL IEN, ADL ISWIL 500 20.00 1,050.00 20

0.1 28414392 N PL A ZZ A - B -N 40 50.00 0.00 0

500 3264862 N PFENNINGER & C IE AG, WÄDENSWIL 2,500.00 2,500.00 0 0.00 3,750.00 1

1 2989760 I RE A L ESTATE HOLD ING 0 0.00 0.00 0

600 225664 I SAE IM MOBIL IEN AG, UNTER ÄGER I 3,000.00 3,000.00 3000 3.00 4,250.00 3

870 228360 N SCHÜT ZEN RHEINFELDEN IM MOBIL IEN AG, RHEINFELDEN 2,600.00 2,600.00 2310 1.00 3,000.00 4

800 231303 I S I A - HAUS AG, ZÜR ICH 4,250.00 4,525.00 4242 6.00 4,550.00 5

5 1789702 I S IHL M ANEGG IM MOBIL IEN AG 6.25 8.20 6.25 2,692.00 0.00 0

1000 172525 N T L IM MOBIL IEN AG 8,000.00 8,000.00 7400 6.00 0.00 0

100 253801 N T ERSA AG 11,500.00 13,000.00 11500 2.00 13,000.00 1

1000 256969 N TUWAG IM MOBIL IEN AG, WÄDENSWIL 16,000.00 18,000.00 14000 1.00 0.00 0

2.5 14805211 N ZUG ESTATES N SER IE A 125.00 142.00 130 100.00 0.00 0

100 635836 N ZÜRCHER FRE IL AGER AG, ZÜR ICH 5,975.00 6,300.00 6050 5.00 6,800.00 5

Immobilien-Finanzmärkte SchweizKURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE 29. JUNI 2015

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Immobilien-Finanzmärkte SchweizIMMOBILIENFONDS 3. JULI 2015

CH-VALOREN AKTIEN NAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.15 BÖRSEN- KURS SCHÜTT.- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG RENDITE 2015 %MAI

883,756 A L LRE A L HOLD ING 119.35 131.00 4.23% 9.76% - 0.44% 2.99% 133.00 150.20 1,357,531,208

1,820,611 BFW L IEGENSCHAF TEN N 35.15 33.00 3.97% - 6.12% 8.89% 0.68% 31.30 34.45 145,522,575

20,185,305 DUAL RE A L ESTATE INV 35.00 36.00 3.75% 2.86% 48.45% 0.18% 24.25 40.00 84,600,000

255,740 ESPACE RE A L ESTATE 149.60 147.00 3.08% -1.74% 9.85% 0.27% 134.00 152.00 251,787,627

4,582,551 FUNDA MENTA RE A L N 12.95 13.40 3.00% 3.47% 6.56% 0.62% 12.60 13.85 152,145,114

1,731,394 INTERSHOP N 260.00 401.00 5.05% 54.23% 18.26% 3.00% 395.00 403.50 529,320,000

1,110,887 MOBIMO 190.40 193.20 4.98% 1.47% 1.76% 2.96% 190.00 224.80 1,200,734,716

21,218,624 NOVAVEST 35.06 33.50 0.00% - 4.45% 1.52% 1.31% 32.00 34.40 46,431,603

1,829,415 P SP SWISS PROPERT Y 81.85 82.50 3.98% 0.79% - 0.06% 6.16% 78.70 96.25 3,330,008,887

803,838 SWISS PR IME S I T E 66.90 72.70 5.15% 8.67% 6.03% 9.56% 67.60 87.75 4,421,657,765

261,948 WARTECK INVEST 1393.00 1926.00 3.54% 38.26% 10.23% 0.92% 1810.00 2075.00 245,969,460

1,480,521 ZUG ESTATES 1340.00 1397.00 1.33% 4.25% 13.79% 1.33% 1231.00 1458.00 330,183,744 Ø Ø RE AL Ø TOTAL 3 .82% 8.57% 3.00% 6.04% 12 ,095,892,699

IMMOBILIENAKTIEN 3. JULI 2015

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CH-VALOREN ANLAGEFONDS NAME RÜCKNAME BÖRSEN- AUS- ECART PERF. TOTAL KURSE SEIT 1.1.15 BÖRSEN- PREIS KURS SCHÜTT.- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG RENDITE 2015 %MAI

2,672,561 BONHOTE IM MOBIL IER 111.10 130.70 2.38% 17.64% 1.70% 1.38% 129.60 148.00 707,704,558 844,303 CS 1A IM MO PK 1142.00 1495.00 3.55% 30.91% 9.93% N ICHT KOT IERT 1360.00 1550.00 4,227,680,600 10,077,844 CS REF GREEN 103.00 133.00 2.58% 29.13% 15.11% 2.18% 117.80 133.00 798,000,000 11,876,805 CS REF HOSP I TA L I T Y 96.55 94.00 2.68% -2.64% -1.53% 0.85% 93.00 102.70 846,000,000 276,935 CS REF INTERSWISS 179.20 207.50 4.14% 15.79% 1.06% 2.65% 204.00 234.10 1,565,055,678 3,106,932 CS REF L IV INGPLUS 98.15 129.60 2.49% 32.04% -2.99% 2.12% 125.30 150.30 2,494,800,000 4,515,984 CS REF PROPERT Y PLUS 115.55 141.80 2.99% 22.72% 2.67% 1.14% 133.00 157.90 1,208,816,640 1,291,370 CS REF S I AT 130.20 181.00 3.03% 39.02% 0.00% 2.13% 177.40 203.90 2,293,423,669 12,423,800 EDMOND DE ROTHSCHILD SWISS 103.50 120.50 2.57% 16.43% 6.73% 1.09% 112.50 128.60 715,770,000 1,458,671 F IR 119.45 169.70 2.33% 42.07% 2.54% 1.04% 162.10 185.00 1,091,923,450 977,876 IM MOFONDS 298.00 426.50 3.24% 43.12% 2.16% 1.38% 410.25 459.75 1,372,867,248 278,226 L A FONCIERE 638.00 995.50 2.09% 56.03% 4.79% 1.04% 925.50 1118.00 1,234,559,370 277,010 IM MO HELVE T IC 154.60 217.20 3.01% 40.49% 10.44% 1.17% 202.00 243.10 781,920,000 3,499,521 PATR IMONIUM SRE FUND 117.75 136.00 2.57% 15.50% -2.86% 1.09% 138.00 157.50 415,078,664 10,700,655 POLYMEN FONDS IM MOBIL IER 117.80 132.50 2.35% 12.48% 13.95% 0.00% 119.00 124.00 176,450,250 3,362,421 PROCIM MO SWISS COM M FUND 124.60 148.00 4.17% 18.78% 0.68% 0.91% 140.00 152.20 714,647,156 3,941,501 RE A LSTONE SWISS PROP FUND 113.90 132.80 2.87% 16.59% -1.16% 1.45% 135.30 158.00 508,838,870 278,545 SOLVA LOR "61" 173.85 248.10 2.04% 42.71% 4.46% 1.33% 234.00 263.75 978,469,681 725,141 SCHRODER IM MOPLUS 949.00 1198.00 2.80% 26.24% 3.81% 3.01% 1138.00 1330.00 1,150,080,000 3,743,094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 91.65 124.80 2.66% 36.17% 4.23% 1.84% 119.00 134.90 1,315,958,093 2,616,884 SWISS INVEST RE IF 117.60 164.00 2.83% 39.46% 4.46% 1.94% 154.00 177.00 794,843,384 1,442,082 UBS SWISS RES. ANFOS 50.50 66.90 3.05% 32.48% -2.48% 1.74% 65.60 75.90 2,227,983,277 2,646,536 UBS CH PF D IREC T RES IDENT I A L 12.60 16.30 2.50% 29.37% -3.55% 1.19% 15.80 17.75 540,991,833 1,442,085 UBS L EM AN RES. FONCIPARS 66.00 81.70 3.02% 23.79% -1.41% 2.74% 80.50 98.95 838,335,383 1,442,087 UBS SWISS MIXED S IM A 78.95 102.80 3.18% 30.21% 2.46% 1.97% 102.80 117.40 6,702,232,274 1,442,088 UBS SWISS COM. SWISSRE A L 58.70 69.70 3.83% 18.74% 3.80% 1.64% 65.85 79.05 1,304,856,279 Ø Ø SW I T T Ø TOTAL 2 .88% 27.89% 1.83% 1.69% 37,007,286,355



PROJEKTENTWICKLUNG/STADTENTWICKLUNG

Schweizerische Post eröffnet in der WankdorfCity

Erfüllt höchste Nachhaltigkeitskriterien: Der neue Hauptsitz der Post in Bern

IN DIESEN TAGEN WURDE IM WANKDORFCITY-QUARTIER IN BERN DER NEUE HAUPTSITZ DER POST OFFIZIELL ERÖFFNET. EINE WEITERE PREMIERE: ALS ERSTES BÜROHAUS DER SCHWEIZ ER-HÄLT DER MINERGIE-BAU DAS INTERNATIONALE DGNB-ZERTIFI-KAT IN GOLD.

BW/PD. Am 26. Juni war es so-weit: Susanne Ruoff, Konzernleiterin Schweizerische Post, und Markus Graf, CEO der Swiss Prime Site, weih-ten zusammen mit zahlreichen Gästen aus Wirtschaft und Politik den neu-en Hauptsitz der Post in Bern offizi-ell ein. Die Post zieht als Mieterin in das Gebäude ein und bündelt damit sechs Berner Standorte für eine opti-mierte Büroflächennutzung im Wank-

dorfCity-Quartier. Der Grossteil der Mitarbeitenden ist bereits gezügelt; bis Spätherbst 2016 wird der Umzug abgeschlossen sein. Alles in allem wer-den dann knapp 2.000 Mitarbeitende im neuen Hauptsitz tätig sein.

NACHHALTIG BIS INS DETAIL

Bei der Entwicklung und Realisie-rung des Gebäudes setzte Losin-ger Marazzi als Totalunternehmung zusätzlich zum Minergie-Standard auch auf das international etablierte DGNB-Qualitätslabel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bau-en. Das DGNB-System wurde durch die Schweizerische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft für die Schweiz adaptiert und bewer-tet Gebäude und Stadtquartiere, die

NACHRICHTEN

ROMANSHORNALLREAL BAUT AUF DEM BODAN-AREAL

Im Zentrum von Romanshorn realisiert die Allreal ein neues Wohn- und Geschäftshaus. Bau-grund ist das zentral – direkt ne-ben dem Bahnhof und dem Bo-densee – gelegene Bodan-Areal. Für die Architektur des S-förmi-gen fünfgeschossigen Neubaus auf dem rund 4.000 qm grossen Grundstück zeichnet das Büro Max Dudler Architekten verant-wortlich, der Sieger in einem im Jahr 2012 von der Stadt Romans-horn durchgeführten Architek-tur- und Investorenwettbewerb. Baubeginn war Anfang Juli 2015; bis im Frühjahr 2018 soll der Neubau bezugsbereit sein. Wie die Allreal mitteilt, soll das Pro-jekt an einen institutionellen In-vestor verkauft werden. Die Planung sieht im Erdge-schoss acht Gewerbeflächen und in den Obergeschossen 50 Mietwohnungen (1,5- bis 4,5 Zimmer) mit insgesamt 4.448 qm Nettowohnfläche vor sowie eine zweigeschossige Tiefgara-ge mit insgesamt 135 Parkplät-zen, wovon 50 öffentlich genutzt werden. Das Gebäude wird den Minergie-Standard erfüllen. Das Investitionsvolumen – ohne Land – beziffert die Allreal auf rund 33 Millionen CHF.

Das Allreal-Projekt auf dem Bodan-Areal


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEFDas e-paper der Schweizer ImmobilienwirtschaftAusgabe 12/2015 / 10. Jahrgang / 203. Ausgabe.

Verlag:galledia agIMMOBILIEN BusinessGrubenstrasse 56, 8045 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

Birgitt Wüst, RedaktionsleitungRemi Buchschacher, Redaktion Karen Heidl, Bereichsleiterin VerlagRobert Vego, Verlagsleiter Massimo Esposito, MediaberatungSusana Perrottet, Layout

Administration & Verwaltung:[email protected]

WEITERE TITEL:IMMOBILIEN BusinessSchweizer Immobiliengespräche

HAFTUNGSAUSSCHLUSS:Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebotnoch eine Aufforderung zum Abschluss einerFinanztransaktion dar und entbindet den Lesernicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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NACHRICHTEN

ST. MORITZGESUNDHEITSHOTEL WIRD REDIMENSIONIERT

Das geplante Gesundheitshotel auf dem Areal der Hauptpost von St. Moritz verzögert sich. Vorgesehen sind ein Hotel-komplex mit 130 Zimmern und Suiten sowie ein angrenzender Neubau für die Klinik Gut. Ho-tel und Klinik sollen Teile der Infrastruktur und Dienstleistun-gen gemeinsam nutzen und als Zentrum des Gesundheitstou-rismus neue Gästegruppen für St. Moritz erschliessen. Im Rah-men der ersten Mitwirkungs-auflage haben sich mehrere Nachbarn gegen die Höhe des vorgesehenen Gesundheitsho-tels ausgesprochen. Vor allem die Besitzer der Hotels «Kulm» und «Badrutt’s Palace» haben sich dagegen gewehrt, dass ihre Gäste künftig die Aussicht auf See und Berge nicht mehr unein-geschränkt geniessen können. Daher wurde das Bauprojekt inzwischen überarbeitet und re-dimensioniert. Die zweite Mit-wirkungsauflage dauert noch bis zum 13. Juli. Die Volksabstim-mung über die Teilrevision der Ortsplanung ist für den kom-menden Herbst vorgesehen.

breit gefasste Nachhaltigkeitskriteri-en erfüllen. Dabei werden neben den ökologischen und ökonomischen Vor-gaben auch die technischen, funkti-onalen und sozialen Aspekte sowie die Planungs-, Konstruktions- und Umsetzungsprozesse bewertet. Das Gebäude erhielt nach Abschluss der Bewertung die höchst mögliche Aus-zeichnung eines DGNB-Zertifikates in Gold. Auf Nachhaltigkeit wurde von allen Beteiligten nicht nur beim Gebäude, sondern auch bei der Mit-arbeitermobilität am neuen Hauptsitz der Post geachtet: Für längere Ge-schäftsreisen stehen den Mitarbeiten-den zehn Elektro- und Hybridfahr-zeuge mit der Mobility-Technik zur Verfügung. Auswärtige Termine in der näheren Umgebung können mit hauseigenen E-Bikes und Velos oder dank der öffentlich zugänglichen Pu-bliBike-Station schnell erreicht wer-den. Ausserdem ist der Standort mit über 30 Verbindungen pro Stunde sehr gut mit öffentlichen Verkehrs-mitteln erschlossen.

FLEXIBLE ARBEITSWELTEN

Die Mitarbeitenden der Post können sich mit dem Laptop im ganzen Haus bewegen und je nach Tätigkeit den passenden Arbeitsplatz wählen. Das Desk Sharing erlaubt eine bessere

Auslastung der Arbeitsplätze und ist kosteneffizienter. Die Post will mit ihrer neuen Arbeitswelt und den ent-sprechenden Arbeitsmitteln flexible Arbeitsformen fördern, die Mobilität und Vernetzung der Mitarbeitenden stärken und eine einfachere Zusam-menarbeit ermöglichen. •

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