Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 1 von 25

Inhaltsverzeichnis

Editorial (Rohmert)

1

Nachgedacht! Banken ver-stehen die Konsequenzen von non recourse nicht

2

Nachgedacht! Haben wir wirklich 10 Jahre Flaute vor uns? (Rohmert)

4

Offene Fonds machen dicht 5

TSO: Vergangenheitsver-gleich relativiert US-Drama

6

Empirica: Wohnungsmie-ten in Ballungsräumen steigen weiter (WR)

11

IVG: Vertrauen auf dem Nullpunkt (Ries)

14

Immobilien AGs lecken ihre Wunden: Heilung nicht in Sicht (AE)

16

Ideenkapital: Hines kauft erstmals in Frankfurt

16

Impressum 28

DIP-Büromarkt: Mittel-städte profitieren (WR)

16

Preisverfall bei Büro-/Industrie weckt Investoren

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Berlin: Aufwind für Pots-dam und Berlin - Subprime beendet Investorenträume

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Einzelhändler blicken posi-tiv in die Zukunft (WR)

18

Brockhoff: Centereröff-nung in Hameln macht Fußgängerzone leer

17

Impressum 25

JLL: Büroimmobilienuhr im dritten Quartal 08

23

Hotelforum: Frankfurter Hotel gewinnt (Escher)

20

DB Research: Türkischer Immobilienmarkt

18

Strukturierte Finanzie-rung: Wurzel allen Übels?

9

Geld ist mit Vertrauen bedrucktes Papier. Was bleibt, wenn das Vertrauen weg-fällt? Papier! Sicherheit bedeutet nicht nur das Kappen von Risiken, sondern auch von Chancen. Das war der Nachteil der Immobilien in der Zertifikate-Ära. Für jede Großmutter war es attraktiver, auf Empfehlung ihres „Beraters“ mit Zertifikaten gegen Lehman auf den DAX zu wetten. Risikolos natürlich! Das ist zunächst vorbei. Bis ges-tern, bis zum möglichen System-Ende des Offenen Fonds als Synonym für gleich-zeitige Sicherheit und Liquidität, stand die deutsche Immobilienwirtschaft vor einer großen Chance. Speziell in der privaten Kapitalanlage hatte die Immobilie seit etwa 1993 ihren Sex verloren. Wir hatten als einzige positive Wirkung der aktuell wei-ter heraus geschobenen Grenzen menschlichen Erfindergeistes im Schießen von Ei-gentoren gehofft, dass die erstmalige generelle Verunsicherung der Geldgläubigen seit der Nachkriegszeit zu der Überlegung führen würde, dass eine Altersvorsorge auf dem Grundbuch doch besser steht als auf Papierbergen.

Schon wieder KanAm! Mit der Aussetzung der Anteilsrücknahme einer Domino-Reihe Offener Immobilienfonds hat die Krise auch die Immobilie öffentlichkeitswirksam ereilt. Vorab: Daraus entstehen erst einmal überhaupt keine Anlegerrisiken, son-dern nur miese Presse! Die kann aber Kleinanlegerflucht schüren. Im Moment sind es vor allem Dachfonds, die oft erst vor Wochen „langfristig“ angelegt hatten, die über-all aus Geldnot ihre Anteile zurückgeben müssen. Die institutionellen Anleger bleiben als langfristig orientierte Profis wohl überwiegend ruhig. Schon 2005/2006 hatte Ka-nAm neue, wettbewerbsbetonte Spielregeln in den bis dahin eher ruhigen Bereich der Offenen Fonds gebracht, die öffentliche Diskussion zum Thema Seriosität angeheizt und zum ersten Mal in der Geschichte der Branche einen Fonds schließen müs-sen. Die Deutsche Bank zog damals in einem intellektuell eher überraschenden Akt völlig überflüssig nach. Das machte das Image-Desaster vollständig.

Diesmal war KanAm (wahrscheinlich) sogar schuldlos. Die Kombination aus schnellen Anleger-Reaktionen auf den Dollar-Anstieg und das Desaster der Dach-fonds traf sie schneller und härter als die in Euro notierten Fonds. Gerade eine Woche vorher hatte KanAm allerdings bei der Flucht aus dem Opernturm-Kauf noch mit Milli-arden-Liquidität geprahlt. So etwas schafft kein Vertrauen und gibt Mahnungen Nahrung, dass KanAm geschäftspolitisch eine echte Gefährdung der Branche darstelle. Aber auch die bislang weniger betroffenen alten Fonds-Schlachtschiffe wer-den ihre zum Teil Milliarden schwere Liquidität aus Immobilienverkäufen und Mittelzu-flüssen nun doch nicht so dringend in Immobilien investieren müssen, wie dies bisher als wichtige Marktstützungsmaßnahme angesehen wurde. Damit wird der Immobi-lienmarkt illiquider und auch Core-Immobilien könnten härter getroffen werden als erhofft. Das könnte eine Bewertungs-Spirale in Bewegung setzen.

Für die Branche und den Gesetzgeber sind jetzt zumindest zwei Dinge zu bedenken. Die Gefahr von „Runs“ ist zurück. Damit ist der dauernde Seiltanz offener Fonds, lang-fristige Investments mit täglich fälligem Geld zu finanzieren nicht mehr zu vertreten. Geschäftspolitisch zu überlegen, ob institutionelle Einlagen z. B. von Dachfonds mit gleichgelagertem, kumulativem Abzugsrisiko nicht besonderen Regeln unterworfen werden müssen.

Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner Catella Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital AG, RA Klumpe Schroe-der & Partner, UBS Real Estate KAG sowie den Partnern von der

"Der Fondsbrief".

Nr.: 178 44. KW / 31.10.2008

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369 Sehr geehrte Damen und Herren,

Werner Rohmert, Herausgeber

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 2 von 25

Nachgedacht! - Konsequenzen der non recourse Finanzie-rung von Banken immer noch nicht verstanden

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“ Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Gespräche auf der Expo Real machten deutlich, dass die Crux der non recourse Fi-nanzierung immer noch nicht realisiert ist. Die meisten Banker halten non recourse Finanzierung, eine Finanzierung ohne direkte Haftung des Kreditnehmers, die aus-schließlich auf der Objektbonität aufgebaut ist, immer noch für eine innovative US-Idee. Da ergibt sich wohl ein kindlicher Bedarf nach eigenen Erfahrungen, die ich sel-ber in Zusammenhang mit dem DAL-Desaster 1983 sammeln durfte.

Non recourse Finanzierung hat Preis-, Risiko- und Verhaltenswirkungen. Preiswirkungen ergeben sich daraus, dass bei der Preisfindung der negative Aspekt der wahrscheinlichen Verläufe abgeschnitten ist. Damit ist allein schon mathematisch ein höherer Preis möglich. Einfach formuliert: Kein vernünftiger Mensch würde Investitionen tätigen bzw. Preise zahlen, die nur gut gehen können, wenn alle positiven Annahmen eintreffen. Non recourse macht’s möglich! Unser Vertrauen auf die Bodenhaftung von Banken, die sich auch im Boom über die Kreditprüfung zur Abstinenz hätten entscheiden können, ist derzeit nicht groß. Da schlummern noch viele Milliarden Bankrisiken, die in den Konjunkturbetrachtungen noch gar nicht angekommen sind.

Gleichzeitig reduziert non recourse für den „Investor“ das Investment und die aus formalen Gründen notwendige „due diligence“ auf den Abgleich von Zah-lungsströmen und wird so bei minimalen positiven Überschüssen durchführbar. Risi-ken spielen keine Rolle mehr, so dass lepröse Wohnungsportfolios in demographi-scher Diaspora zu Investmentrennern wurden. „Nicht reingucken, dealen!“ war die Devise, die alle Beteiligten zur Maxime erkoren. „Due Diligence“ nannte man das neudeutsch und hielt Vorträge über die besondere Qualität der Prüfung und das Know how, in kurzer Zeit große Portfolien zu bewerten. Über die Bewertung des Im-mobilienvermögens in den neuen Bundesländern bei der Strategieentwicklung für die TLG, bei der Telekom-Immobilienbewertung und einigen anderen Großprojekten in den 90ern durfte ich „wertvolle Erfahrungen sammeln“, von denen ich Ihnen mit Schmunzeln schon mit Bezug auf aktuelle Portfoliobewertungen schon berichtete.

Übrigens: Die Bindung von non recourse finanzierten Private-Equity-Unternehmen an ihre Unternehmensbeteiligungen, die entweder nicht wie geplant in der Krise funk-tionieren werden oder bei denen das Eigenkapital längst in Form von Unternehmens-krediten an die Private-Equity-Gesellschaft zurückgezahlt worden ist, ist im Übrigen auch überschaubar. Diese Unternehmen in die Pleite gehen zu lassen, wäre gleich-falls unverantwortlich. Hier werden sich manche Banken nach ihren Kreditvorgabe-richtlinien fragen lassen müssen.

Der einzige, der bei non recourse Finanzierungen eine tatsächliche Immobilien-investition durchführt, ist die Bank und die ist traditionell doch nicht so gut auf Im-mobilien spezialisiert, wie sie selbst annimmt. Der Ausweg des Bankensystems lag darin, die Risiken über Verbriefung auf noch Ahnungslosere zu übertragen. Dass dies dazu führte, dass Akteure manchmal derselben Banken an anderer Stelle, diese Risi-ken spekulativ und durch Strukturierung verteuert, gebündelt, durch US-Risiken er-gänzt und hoch geleveraged wieder zurückkauften, um an Zins- und Fristendifferen-zen schnelles Geld zu verdienen, war vielleicht nicht bedacht worden. Es ist aber evident, dass Risiken durch Strukturierung nicht verschwinden, sondern nur verteuert und verlagert werden können. (Vgl. Artikel „Strukturierte Finanzierung – Die Wurzel allen Übels?“, Eberhard S. ?)

Bonn: Andrea Wöge (42), zuletzt glücklos in der Leich-nitz-Ära für IVG-Kommuni-kation zuständig, verlässt die IVG. Der „Er-folg“ der Wö-ge-Strategie, unter Umge-hung der Fachpresse sich annähernd ausschließlich auf die Aktienanalysten zu fo-kussieren, lässt sich am IVG-Kurs-verlauf ablesen. Ohne Fachpresse haben Aktienana-lysten weniger Vertrauen in das schwer beurteilbare Im-mobiliengeschäft. Die IVG wurde trotz Historie, Größe und qualifiziertem Bestand von der Börse stärker abge-straft als viele Story-Ballons des Booms. In der Zusam-menarbeit mit der Fachpresse wollte sich Wöge auf wenige „große Stories“ O-Ton be-schränken. Unterdessen ist Dr. Gerhard Niesslein (55)zum Sprecher des Unterneh-mens ernannt worden. Vor-her war Niesslein bei De-TeImmobilien. (siehe auch Ries-Artikel „IVG - Vertrau-en auf dem Nullpunkt“)

München: Aufsichtsrat und Vorstand der Hypo Real Estate haben weitere Maß-nahmen zur Neuordnung der Führungsstruktur des Unter-nehmens beschlossen. Cyril Dunne, bisher COO und seit September 2008 zusätzlich CEO der DEPFA Bank plc, wird sich künftig vollständig auf die Rolle des CEO der DEPFA Bank konzentrieren. Frank Krings (36) ist mit sofortiger Wirkung vom Auf-sichtsrat in den Vorstand der Hypo Real Estate bestellt worden und übernimmt die Position des CEO.

Personalien

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Nachgedacht! – Haben wir wirklich 10 Jahre Flaute vor uns? Sahen die Gründer der Bankbetriebslehre wirklich das Heil in Dublin?

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“ Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Die Presse suhlt sich derzeit mit Prognosen über Tiefe und Länge der bevorstehen-den Rezession. Da wird von dekadenlangen Flauten berichtet. Nonsens! Wie immer unter der Voraussetzung, dass nicht unser seit langem parallel laufendes theoreti-sches Krisenszenario durch erneut verschobene Grenzen menschlicher Dämlichkeit in der Realität noch bei weitem übertroffen wird, unterstellen wir, dass das gesam-te System eben nicht zusammen brechen wird, und gehen wir eher von einer schmerzhaften, aber nicht allzu lange währenden, Krise aus.

Unsere alten Leser werden sich erinnern, dass ich 2002 im damaligen Credit Crunch mit Basel II-Verwerfungen darauf hinwies, dass auch Banken von den Margen eines nicht gemachten Geschäftes nicht leben können. Banken sind im Übrigen ein wichti-ger volkswirtschaftlicher Transmissionsmechanismus, der die volkswirtschaftliche ex post Erkenntnis I=S (Investitionen der Unternehmen = Sparen der Haushalte) in Maschinen und Steine bzw. Beton umsetzt. Damals gingen die deutschen Firmen-kundenbetreuer abends frustriert nach Hause und erzählten, sie hätten der Bank viel Geld gespart und kein Geschäft gemacht. Damals haben die Banken das überra-schend lange durchgehalten. Was wir völlig unterschätzten, war das Auslandsventil, das den Banken genügend Auslandsgeschäfte zuspülte. Diesmal dürfte das Szena-rio anders aussehen.

Deutsche Unternehmen und deutsche Immobilien sind derzeit die bonitärsten und perspektivereichsten Schuldner in Europa und befristet auch in USA.

Personalien München: Claudius Meyer (40) übernimmt als CEO die Führung sämtlicher Aktivitä-ten der Catella Property Group in Deutschland. Vor-gänger Andreas Quint zieht sich aus dem operativen Ge-schäft zurück. Bad Homburg: Dr. Tobias Schmidt (43) ist in den Vor-stand der Feri EuroRating Services berufen worden. Katar: Dr. Knut Riesmeier (53) wird zum Leiter des Geschäfts der Pacific Star in Katar ernannt.

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Asien rutscht gleichfalls in eine dramatische Entwicklungsdelle. Daher werden sich die Banken zur Rettung ihrer eigenen Bilanzen wieder relativ frühzeitig auf das deut-sche Geschäft besinnen müssen.

Es steht dabei lediglich in den Sternen, ob die Immobilie davon profitieren wird. Bau-träger mit einer paar Mitarbeitern, aber Investments im Hunderte-Millionen-Bereich stehen ganz bestimmt nicht oben auf der Agenda der Förderung des Mittelstandes. Dabei ist der ganze Non-Recourse-Wahnsinn der letzten 4 – 5 Jahre ist noch nicht bei den Banken angekommen.

Am Ende wird Deutschland mit einer Renaissance der privaten Immobilienkapitalan-lage und auch als Gewinner aus der Krise herausgehen. Die Krise trifft Deutschland zum Zeitpunkt höchster relativer Wettbewerbsfähigkeit. Ob uns allen allerdings die Rolle eines Amateurboxers gefällt, der sich im Krankenhaus mit schweren Blessuren darüber freuen kann, dass er den Kampf am Ende doch noch gewonnen hat, steht zu bezweifeln. In der Antike nannte man so etwas Phyrrussieg. Sicherlich und zu Recht wird zu fragen sein, welche Idioten überhaupt die Kontrahenten in den Kampf geschickt haben.

Vor fast 30 Jahren habe ich als Assistent des damaligen Bankenpapstes Prof. Dr. Hans E. Büschgen immer gelernt und selbst unterrichtet, dass das Bankwesen einer besonderen volkswirtschaftlichen Verantwortung unterliegt und deshalb einer speziellen Regulierung und Kontrolle bedarf.

Sicher haben wir damals nicht darüber nachgedacht, dass dies nur eine Regel für Unternehmen und Menschen ist, die zu unmodern sind, mit ein paar hundert Pfund in Dublin eine Tochtergesellschaft außerhalb der Bilanz zu gründen, die mit einer Art monetärer Generalabsolution außerhalb der Bilanz Zins- und Fristendifferenz-Wetten mit hohen zweistelligen Milliardenbeträgen durchführen konnten und so Landesban-ken und Dax-Konzerne an die Wand fahren durften. „Nulla poena sine lege“ gilt natür-lich als Leitsatz des römischen Rechtes. Allerdings gilt für das deutsche Steuerrecht z. B. der Umgehungstatbestand, der es einfach verbietet, bestehende Gesetze unter dem Aspekt des Steuersparens zu umgehen. Dieser Grundsatz wird für viele nach-trägliche Optimierungen von Finanzströmen zugunsten des Finanzamtes herangezo-gen. Könnte es hier Parallelen geben?

Fazit: Es wird sicherlich moralisch und menschlich zu fragen sein, dass Manager, die in Deutschland hiesigen Gesetzen verpflichtet sind und als deutscher Bankmana-ger sich ihrer besonderen volkswirtschaftlichen Verantwortung und dem Sinn spezifi-scher Gesetze für Banken und Versicherungen unterwerfen müssen, aus Deutsch-land heraus mit der vollen Haftung deutscher Institute alle Spielregeln der Betriebs-wirtschaft und des Bankwesens für wilde Spekulationen beliebig im Ausland über den Haufen werden dürfen.

Offene Fonds machen dicht André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Die vermeintlichen Gewinner der letzten Zeit, die offenen Immobilienfonds, könnten nun auch voll von der Finanzkrise erwischt werden. Bei Privatanlegern führte wohl Panik und bei Institutionellen wohl eigene Geldprobleme dazu, dass diese vermehrt Gelder aus offenen Fonds ziehen. Nachdem KanAm den offenen Fonds US-Grundinvest Anfang der Woche bereits geschlossen hat-te, machen nun auch Axa, TMW Pramerica und SEB ImmoInvest dicht. Der TMW Pra-merica Weltfonds macht demnach für die nächsten drei Monate zu. Die Anleger zie-hen so schnell das Geld aus den Fonds, das zu befürchten ist, dass die Fonds unter die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquiditätsgrenze von 5% rutschen. Insgesamt sind so aktuell ca. 11 Mrd. Euro dem Zugriff der Anleger entzogen. Der Axa Immose-lect hatte innerhalb von vier Wochen einen Kapitalabzug von 420 Mio. Euro zu bekla-

Frankfurt: Tony Horrell übernimmt die Leitung der International Capital Group von Jones Lang LaSalle im März 2009 und ersetzt damit Robert Orr, der das Unter-nehmen verlässt. Hamburg: Andreas Wende, 44, übernimmt mit Wirkung zum 1. Januar 2009 die Lei-tung der Hamburger Nieder-lassung von Jones Lang LaSalle. München: Susanne Falk-Hess (40) leitet ab November das Münchener Büro der Kemper's JLL Retail und folgt damit auf Thomas No-gaschewski (40), der das Unternehmen verlässt. Berlin: Michael Krause wurde zum Aufsichtsrat bei der Grüezi Real Estate be-stellt und tritt damit die Nachfolge von Hans-Peter Hehn an, der sein Mandat aus persönlichen Gründen niederlegt. Frankfurt: Markus Graf (35) wechselt von der Con-cept Facility Management zu Everest Capital Manage-ment und unterstützt als Se-nior Asset Manager das Team. München/ Berlin: Emma-nuel Thomas wird neuer Geschäftsführer der Con-ceptbau und löst Tilo Hel-linger ab, der sich neuen Herausforderungen in Berlin zuwendet. In Berlin wird Dr. Uwe Heimbürge als Ge-schäftsführer bestellt.

Personalien

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gen. Die Liquidität reiche so nicht mehr aus, um weitere Anteilrücknahmen bedienen zu können. Zu befürchten ist jetzt, dass eine wahre Flucht aus den offenen Immobilien-fonds einsetzt. Dabei ist die Entscheidung der Fonds durchaus vernünftig. Steht doch zu befürchten, dass bei Schnellverkäufen offener Fonds viele Büro- und Gewerbeim-mobilien auf dem Markt kommen, die dann eine Preisspirale nach unten in Gang setzen würden. Anleger sollten sich beim Erwerb eines Anteils an einem offenen Immobilienfonds immer im Klaren sein, dass die Immobilie nicht als volatiles und fungibiles Anlagegut geschaffen ist. Das Problem aller offenen Immobilienfonds ist, dass langfristige Investitionen jederzeit abrufbar finanziert werden.

TSO zur US-Immobilienkrise – Vergangenheitsvergleich rela-tiviert das Drama aus Sicht der US-Investoren

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“ Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Es gibt aus US-Sicht auch noch eine andere Sichtweise als die eines lange währen-den Dramas. Wie auch am Mittwoch auf dem Platow Forum in Frankfurt, bei dem Ka-rin Shrewer, President Real Estate Capital Partners vor Demografie- und Markthin-tergrund ein positives Langfristbild mit kurzfristigen Einkaufschancen zeichnete, stellt auch Boyd A. Simpson, Gründer der TSO The Simpson Organization, im Back-groundgespräch einige interessante Thesen zur historischen Einordnung der aktuel-len Krise auf. Relativiert man das aktuelle Zahlenwerk durch Vergleich mit der letzten Krise von 1992 ergibt sich durchaus eine moderatere Betrachtungsweise. Ein Unter-schied zu 1992 liegt allerdings in der weltweiten Vernetzung und in dem Fallieren weltberühmter Namen.

Vergleich zu 1992: 1992 gab es in USA 13 853 Banken. Davon fielen 2 689 Banken aus. 747 Banken wurden liquidiert. 394 Mrd. US-Dollar Vermögenswerte wurden ver-

Stuttgart/Berlin: ADI Aka-demie der Immobilienwirt-schaft und die Steinbeis-Hochschule-Berlin bauen zukünftig die immobilien-wirtschaftliche Forschung und die Weiterbildung in der Immobilienbranche zusam-men aus. Damit wird lt. Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS, wissenschaftlicher Leiter der ADI, das Konzept des Projekt-Kompetenz-Studiums umgesetzt. Das Institut bietet den Studien-gang zum Master of Science in Real Estate an. Als Start-termin für den ersten Jahr-gang in Hamburg ist der 27. April 2009 vorgesehen. Ins Leben gerufen wurde zudem das „Forschungsinstitut der Immobilienwirtschaft (FIW)“ an der Steinbeis-Hochschule-Berlin, dessen Direktor Gondring sein wird.

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kauft. 2008 gibt es 8 451 Banken in den USA. Davon stehen derzeit 117 Banken un-ter Druck. Einziger prominenter Konkurs ist der von Lehman Brothers. Die anderen Banken konnten aufgefangen werden bzw. fallen unter das staatliche Hilfs-programm. Das staatliche Hilfs-programm um-fasst 700 Mrd. US-Dollar. Allerdings gab es 1992 lediglich ca. 4,5 Billionen US-Dollar an Assets, während die vergleichbaren Vermögenswerte der Banken heute 13,3 Billionen US-Dollar Assets ausmachen. Das Bruttoinlandsprodukt betrug damals 6,5 Billionen US-Dollar und heute knapp 14,3 Billionen US-Dollar. Aus der Rezession 1992 ergab sich bereits ab 1993 ein erneutes Wirtschaftswachstum zwischen 2,7 und 4,5%. Lediglich „9/11“ reduzierte das Wirtschaftswachstum in 2001 auf 0,8% bzw. in 2002 auf 1,6%.

Wie entstand die aktuelle Krise aus Situation des US-Betrachters? Subprime-Hypotheken wurden mit politischer Unterstützung an schwache Darlehensnehmer vergeben. Diese Subprime-Hypotheken wurden strukturiert, gebündelt und dann in Wertpapierpakete aufgeteilt. Diese „Wertpapiere“ wurden weltweit Dank guter Ra-tings an Investoren zu weit überhöhten Preisen verkauft (Significant mispricing of risk). Die Verluste entstanden dadurch, dass bei dem Anstieg der Ausfälle die Wert-papiere überproportional an Wert verloren, weil aufgrund der Unsicherheit der Wert-haltigkeit der Papiere ein noch höherer Ausfall erwartet wurde. Wegen der komplexen Strukturierung der Wertpapierprodukte und dem dadurch fehlenden Zusammenhang zu den Underlying Assets sind die Subprime-Hypotheken schwer zu bewerten. Daher wurde der Markt für diese Wertpapiere illiquide.

Schloß Holte-Stukenbrock: Sykosch Software erwirbt Markenrechte von der Aare-on Wodis. Mit einem völlig neuen Kommunikationssys-tem im Internet über die Web-Plattform www.online-hausing.de möchte die AG die Immobilienzunft näher zusammenbringen. Malmö: Commerz Real beauftragt DTZ Retail Ser-vices mit dem Management ihres neuen 40 000 qm um-fassendes Shopping- und Lifestylecenters „Malmö-Entré“.

Unternehmens-News

fairvesta

1992 200813,853 Anzahl aller Banken 8,451 Anzahl aller Banken2,689 Bankenausfaelle 117 Banken unter Druck747 Bankenliquidationen $700 Milliarden staatliches Hilfsprogramm$394 Milliarden Vermoegenswerte verkauftVermoegenswerte: $4.536 Milliarden Vermoegenswerte: $13.301 MilliardenEinlagen: $3.527 Milliarden Einlagen : $8.573 MilliardenBIP: $6.484 Milliarden BIP: $14.294 MilliardenQuelle: TSO / Source: US Bureau of Economic Analysis

US-Krisen im Vergleich

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Daraus erlitten die Banken zunächst auf Buchhaltungsebene Verluste aus notwendi-gen Abschreibungen auf zu erwartenden Verluste. Dieser Abschreibungsbedarf auf-grund der Illiquidität des Marktes und der fehlenden Möglichkeit, einzelne Papiere zu bewerten, dürften deutlich höher sein, als die sich tatsächlich in der Summe nach Berücksichtigung der gegenüberstehenden Immobilienwerte ergebenden Verluste. Wegen dieser zunächst buchhalterischen Verluste waren die Banken unterkapitali-siert. Ihr Vermögen wurde eingefroren. Gleichzeitig kam die Geldvergabe der Banken untereinander zum Stillstand und unterbrach den Geldfluss. Damit mussten FED und das Finanzministerium bzw. die Politik einschreiten.

In dem Chart haben wir Ihnen auf Basis von TSO-Informationen noch einmal den Ab-lauf der aktuellen Krise zusammengestellt. Im Bankenbereich wurden zwar bekannte Namen betroffen, jedoch sind die Aus-fälle im Vergleich zu 1992 eher gering.

Das am 03.10. ver-abschiedete Gesetz beinhaltet den An-kauf von Hypotheken bzw. Sicherheiten im Wert von 700 Mrd. US-Dollar von Kre-ditinstituten. Gleichzeitig wurde die Versicherung von Bankeinlagen von 100 000 US-Dollar auf 250 000 US-Dollar pro Konto erhöht.

Wo liegt die zukünftige Stärke der USA aus US-Sicht? Politisch sollten die USA auf jeden Fall nach den Präsidentschaftswahlen profitieren. Aufgrund der wirtschaftli-chen Situation werden derzeit Obama größere Chancen eingeräumt. Das dürfte nach Einsicht von Simpson die Außenpolitik mit Europa und dem Rest der Welt kooperati-ver gestalten und zu einer schnelleren Beendigung des Irak-Krieges und insgesamt weniger militärischem Engagement in der Welt führen. Damit wird aus immobilienwirt-schaftlicher Sicht, darin sind sich Simpson und Shrewer einig, die demografische Stärke der USA die Verwerfungen relativ schnell einholen können. 2007 wurde die Zahl von 300 Millionen US-Bürgern überschritten. In ca. 35 Jahren ist mit Überschrei-ten der 400 Millionen-Grenze zu rechnen. In Deutschland und in Europa sind die Be-völkerungszahlen dagegen überwiegend rückläufig.

Gleichzeitig werden allein in den USA mit 13,8 Billionen US-Dollar (USD) rund ein Viertel des weltweiten Bruttoinlandsproduktes von 54,3 Billionen USD in 2007 erwirt-schaftet. Die europäische Union liegt mit 16,8 Billionen USD nicht viel über den USA. Vergleicht man die USA mit China (3,25 Billionen USD), Japan (4,4 Billionen USD) oder mit Indien (1,1 Bio. USD) und auch Deutschland (3,3 Billionen USD), so wird die immense Größe der US-Volkswirtschaft deutlich. Vor diesem Hintergrund ist Simpson mittelfristig eher optimistisch für die USA gestimmt. Speziell im Gewerbebereich erge-ben sich aus der aktuellen Krise gute Chancen. Die sieht Karin Shrewer auf dem Platow Forum gleichfalls. In der Krise stecken Entwicklungschancen.

Strukturierte Finanzierung – Wurzel allen Übels? André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

„Strukturierte Finanzierung“. So lautete der Titel einer Konferenz der IIR am 20. und 21. Oktober im Hamburger Lindner Hotel am Michel. Dem Veranstalter kann man fast schon hellseherische Fähigkeiten nachsagen, denn wer hätte gedacht, dass „Strukturierte Finanzierung“ Ende Oktober 2008 auch das Synonym für die Wurzel allen Übels der derzeitigen Situation ist.

Schon in den vergangenen Jahren erlebte der Begriff „Strukturierte Finanzierung“ eine Art Bedeutungsveränderung. Tobias Gollnest von FREO Financial & Real

Hamburg/Kiel: Ein Banken-konsortium unter der Füh-rung der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank und der HSH Nordbank hat zusam-men mit vier weiteren Ban-ken der Hapag-Lloyd ein Darlehen in Höhe von 750 Mio. USD für die Finanzie-rung einer Flotte von 29 Containerschiffen zur Verfü-gung gestellt. Berlin: Die Jones Lang La-Salle Asset Management GmbH schließt ihr Anfang des Jahres in Berlin eröffne-tes Büro. Landstuhl: Hahn investiert mittels eines geschlossenen Fonds in SB-Warenhaus von Kaufland und Toom-Baumarkt. Das Gesamtinves-titionsvolumen beträgt 24 Mio. Euro, davon 9,3 Mio. Euro Eigenkapital des Fonds. Köln: Colonia Real Estate hat im Wege eines Debt-Buyback eines Ihrer Wohn-portfolien refinanziert. Das Finanzierungsvolumen lag bei über 30 Mio. Euro. Hamburg: alstria office gibt den Abschluss einer Fremd-kapitalrefinanzierung über 95 Mio. Euro bekannt. Köln: Colonia Real Estate hat offiziell die Geschäftsbe-ziehung zur Systaic AG für beendet erklärt. Essen: Hochtief kündigt an, bis zu 5% seiner Aktien di-rekt und weitere bis zu 5% über den Hochtief Pension Trust zu kaufen.

Unternehmens-News

• 14.04.08 – JP Morgan kauft Bear Stearns• 14.07.08 – Indymac wird von der SDIC übernommen.• 08.09.08 – US Finanzministerium übernimmt Fannie Mae und Freddie Mac• 15.09.08 – Die Lehman Brothers gehen in Konkurs• 15.09.08 – Bank of Amerika kauft Merrill Lynch für 50 Mill iarden USD• 16.09.08 – AIG, ein globaler Versicherer wird in Gläubigerschutz genommen• 22.09.08 – Die FED und Finanzministerium schlagen 770 Mrd. Paket vor• 23.09.08 – Warren Buffett investiert 5 Mil liarden US Dollar bei Goldmann Sachs• 26.09.08 – JP Morgan kauft die Washington Mutual durch die FDIC• 29.09.08 – Mitsubishi UFJ investiert 9 Milliarden US Dollar bei Morgan Stanley• 29.09.08 – Die Citigroup (oder Wells Fargo) kauft die Wachovia bank• 01/03.10.08 – US Kongreß verabschiedet ein umfassendes Sanierungs-GesetzQuelle: TSO

Bankensanierungen / Übernahmen aktuell

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 10 von 25

Estate Operations: „Früher wurden unter strukturierten Finanzierungen insbesonde-re solche verstanden, die aufgrund ihrer Charakteristik den individuellen Bedürfnissen des Darlehensnehmers und des relevanten Projektes auf den Leib geschneidert wur-den und sich insofern von eher standardisierten Hypothekenfinanzierungen von der Stange unterschieden haben.“ Strukturierte Finanzierungen wurden durch zwei Er-scheinungsformen geprägt. Zum einen der (Banken-) Finanzierung und zum anderen durch Verbriefungen. Die wesentlichen Unterschiede der strukturierten Finanzierung zum klassischen Hypothekendarlehen haben wir Ihnen in einer kleinen Tabelle zu-sammengestellt.

(Quelle: Freo Financial & Real Estate Operations GmbH)

Klassische Hypothekenfinanzie-rung

Strukturierte Finanzierung

Pfandleihe steht im Vordergrund Cash Flow steht im Vordergrund

Werteinschätzung des Objektes als wesentli-ches Kriterium

Cash Flow Analyse und Modellierung als wesentli-ches Kriterium

Persönliche Haftung des Darlehensnehmers als Zusatzsicherheit

SPV Struktur und Non Recourse

Gesamtverhältnisse Exakt definierte Risiken des Sponsors

Kaum Strukturierungselemente vorhanden Individualisierte Finanzierungsstruktur

Geringe Überwachungsintensität Reporting und Covenants: ICR (Zinsdeckungsgrad), DSCR (Kapitaldienstdeckungsgrad), LTV, Yield on Debt etc.

Exit: Bankbilanz und Refinanzierung durch Pfandbrief

Exit: Verbriefung und/oder Verkauf bzw. Syndizie-rung von Darlehenstranchen

Los Angeles: Hines US Of-fice Value Added Fund II, L.P. erwirbt das Citigroup Center, die Finanzierung in Höhe von 175 Mio. USD wird von der DekaBank zur Verfügung gestellt. Hamburg: Catella Real Estate erwirbt für ihren offe-nen Immobilienfonds Focus Nordic Cities ein Büroge-bäude in der Kaiser-Wilhelm-Straße von einem Joint Venture aus Morgan Stanley und Pirelli RE. Kirchheim: Maschinenbau-unternehmen mietet ca. 2 100 qm Lagerfläche über Col-liers S & S.

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Ein Unternehmen der Aareal Bank Gruppe

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Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 11 von 25

Zweifellos haben strukturierte Finanzierungen Immobiliendarlehen professionalisiert. Lt. Freo sind zum einen für den Investor flexiblere Finanzierungsstrukturen und hohe Darlehenssausläufe darstellbar und zum anderen wird durch das Implementieren von neuen Gestaltungselementen wie z.B. Management-Reporting auch dem Sicherungs-bedürfnis der Bank Rechnung getragen.

In jüngster Vergangenheit hat die Exitmöglichkeit für Banken jedoch eine immer grö-ßere Position eingenommen. Klassisch waren Instrumente wie Refinanzierung über Pfandbriefe oder Syndizierung zur Reduzierung von Risiken.

Hinzu kam dann das Instrument der Verbriefung. Gründe hierfür waren u.a. ausländi-sche Investoren, die auf den deutschen Immobilienmarkt auf Einkaufstour gingen, dabei ihre eigenen Banken mitbrachten, die wiederum den deutschen Pfandbrief-markt nicht kannten. Deutsche Banken haben darüber hinaus entdeckt, dass mit-tels Verbriefung eine echte Risikoreduzierung durch Transfer des Darlehens von der Bankbilanz möglich ist. Dass dies dazu führte, dass Akteure manchmal derselben Banken an anderer Stelle, diese Risiken spekulativ und durch Strukturie-rung verteuert, gebündelt und hoch geleveraged wieder zurückkauften, um an Zins- und Fristendifferenzen schnelles Geld zu verdienen, war evtl. nicht bedacht worden.

Dieses System ist jedoch, lt. Einschätzung der Aareal Bank, derzeit völlig zum Erlie-gen gekommen. Der Vertrauensverlust der Banken wird so schnell nicht zu kitten sein und auch das Rettungspaket der Bundesregierung wird nicht dazu führen, dass der Syndizierungsmarkt belebt wird.

Fazit: Es bleibt abzuwarten wie lange die Krise dauert und was ihre wirklichen Folgen sind. Alle Szenarien, die derzeit überall zu hören und zu lesen sind, sind noch nicht eingetroffen. Eine Renaissance der Immobilien- und Finanzwelt ist möglich aber un-wahrscheinlich. Das Geschäft der Monopolisierung von Chancen bei gleichzeitiger Sozialisierung der Risiken wird auch weiterhin Bestand haben, solange es möglich ist, Refinanzierungen abseits der Bilanzen zu bekommen.

Empirica - Mieten in den Ballungsräumen steigen weiter Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Während Aktionäre und Wirtschaft schwer gebeutelt sind, konnten sich Wohnungs-besitzer, die ihre Kapitalanlage wie von den Eltern gelernt auf Grundbüchern aufbau-en wollten, nach 15 Jahren Flaute und Ärger in den letzten Wochen zum ersten Mal besser fühlen. Aus unseren Backgroundgesprächen wissen wir, dass viele Manager in letzter Zeit einmal eine Denkpause eingelegt haben und überlegten, wie es wohl aussähe, wenn die Politik das System nicht schnell wieder ans Lau-fen bringe. Wohnungsbesitzer dürften durchgeatmet haben. Natürlich wird sich eine Wirtschaftsflaute auch auf Umzugsbereitschaft und Mieten aus-wirken, aber die deutschen Durch-schnitts-Wohnungsmieten haben die rasante Entwicklung in den Industrie-nationen nicht mitgemacht und sich bestenfalls seitwärts entwickelt. Hier ist wenig Potential nach unten. In den Ballungsräumen dagegen, hatten die Mieten dagegen zuletzt schon wieder deutlich angezogen. Das setzt sich auch noch fort.

In allen Top Ten Standorten konnten lt. Empirica die Wohnungs-Durchschnittsmieten um bis zu 11% gg. Vorjahr z. B. in Hamburg gesteigert werden. In der Hansestadt kostet der Quadratmeter derzeit im Mittel 8,33 Euro. Hamburg macht den größten Sprung im Ranking von Platz 13 auf Platz 8. Den Spitzenplatz hat im dritten Quartal erneut München mit 11,61 Euro. Auch auf den Plätzen 2 bis 5 hat sich nichts getan. Die teuerste Mieterstadt (Rang 22) mit echtem Preisrückgang ist Potsdam (-2%). Dennoch bildet Potsdam (7,26 Euro/qm) mit Jena (7,19 Euro/qm) weiterhin die Speerspitze im Osten. Alle anderen ostdeutschen Großstädte liegen klar unter der

Berlin: Niederländischer Investor erwirbt im Norden ein Portfolio mit 1 400 Woh-nungen für 80 Mio. Euro über Catella. Seoul: Eugene Investment & Securities verlängert den Mietvertrag über 36 200 qm Bürofläche aus dem Publi-kumsfonds Deka-ImmobilienGlobal. Darmstadt: UBS Real Esta-te erwirbt für ihren offenen Immobilienfonds UBS (D) 3 Kontinente Immobilien die ehemalige Karstadt-Quelle-Filiale in der Fußgängerzone. Rotterdam: Commerz Real erwirbt für den offenen Fonds hausInvest europa die im Bau befindliche Büro-immobilie Blaak 31 für 76 Mio. Euro von Provast. Amsterdam/Paris: Real I.S. erwirbt für das institutionelle Investmentvehikel BGV Bayerische Grundvermö-gen III SICAV FIS in Ams-terdam eine Büroimmobilie mit rd. 18 000 qm vermietba-rer Fläche für rd. 67 Mio. Euro und in Paris eine Büro-immobilie mit einer vermiet-baren Fläche von 3 000 qm. Birmingham: IVG erwirbt für einen Spezialfonds die Büroimmobilie 2 Brind-leyplace für 38 Mio. Euro, das entspricht einer Nettoan-fangsrendite von ca. 6,4%. Das Objekt ist bis 2021 an Lloyds TSB vermietet. Bochum: Xionet mietet 706 qm Bürofläche in der „Stadtbad-Galerie“ von DIC über Brockhoff & Partner.

Deals Deals Deals

Median Veränd.Stadt €/qm Vorjahr von bis Differenz

München 11,61 1 (1) 5% 9,36 15,83 6,47Frankfurt/M 10,00 2 (2) 4% 7,19 15,00 7,81Heidelberg 9,67 3 (3) 4% 7,07 12,96 5,89Freiburg 9,00 4 (4) 1% 6,82 12,22 5,39Stuttgart 8,87 5 (5) 3% 6,89 12,00 5,11Darmstadt 8,65 6 (7) 6% 6,67 11,53 4,86Mainz 8,54 7 (6) 3% 6,80 12,00 5,20Hamburg 8,33 8 (13) 11% 6,17 13,96 7,79Köln 8,13 9 (9) 1% 6,00 11,16 5,16Regensburg 8,08 10 (8) 0% 6,08 10,26 4,18

Rang(Vorjahr)

Streubreite in €/qm

Mietpreise für Geschosswohnungen

4. Gewerbeimmobilie im TSO-DNL Fund III., L.P.*

Sun Trust Bankgebäude 736 Market Street, Chattanooga / Tennessee

� Gebäude - Highlights: - 19 Stockwerke hohes Wahrzeichen der Stadt Chattanooga - Prominenter Standort in Chattanooga Downtown, Ecke Market Street und 8. Straße - ca.13.597 m² vermietbare Fläche - 60% der Fläche sind von der Sun Trust Bank angemietet - Aktueller Vermietungsstand 91% - Auf Vertragsgrundlagen kalkulierte Mietsteigerung

in den nächsten 5 Jahren ca. 29,0% � Gebäude - Beschreibung: - Gebäudefertigstellung im Jahr 1968 - Gesamte Grundstücksgröße 2.469 m² - 18 Stockwerke zuzüglich Erdgeschoß - 283 Parkplätze auf einem Parkdeck - 5 Otis – Fahrstühle - Objektmanagement vor Ort im Gebäude - Etliche nahe gelegene Restaurants und neue Hotels,

wie das Hilton Garden Inn oder das Courtyard by Marriott � Sanierungsmaßnahmen der letzten Jahre: - USD 88.000 Sanierung des Parkdecks - USD 310.000 Isolierung der Fenster – und Türenanlage sowie der Außenfassade - USD 28.000 Modernisierung des Feueralarmsystems - USD 404.500 Modernisierung des Fahrstuhlsystems

Sun Trust Banken Sun Trust Banks, Inc., mit einem Vermögen von USD 177,4 Milliarden per 30. Juni 2008, ist eines der landesweit größten Bankunternehmen. Der Hauptsitz der Sun Trust Bank befindet sich in Atlanta, einem der am stärksten wachsenden Märkte der Vereinigten Staaten, besitzt aber auch Dependancen in einigen ausgesuchten Standorten, wie z. B. im Nachbarstaat Tennessee.

Neben den üblichen bankenspezifischen Arbeitsbereichen bietet Sun Trust auch Serviceleistungen für Handel, Business und institutionelle Kundschaft. Aber auch Kredit- und Hypothekengeschäfte, Leasing- und Investment Management sowie Börsenhandel sind Bereiche des Sun Trust Bankunternehmens.

Großzügige Schalterhalle im Erdgeschoß

* in der Ankaufphase

Tennessee An die Nordgrenze Georgias schließt sich der Bundesstaat Tennessee an, welcher mit zu den Südstaaten der USA gehört. Tennessee ist nicht nur international bekannt durch seinen Whiskey „Jack Daniels“, sondern durch seine Musikvielfalt

Blues, Country Music (Johnny Cash, Dolly Parton etc.) und Rock’n Roll (Elvis Presley). Hochburgen dieser Musikstile sind die Städte Nashville und Memphis.

Chattanooga Nur ca. 120 Meilen von Atlanta entfernt, im Südosten Tennessees, liegt die viertgrößte Stadt Chattanooga, idyllisch gelegen am Tennessee River und eingebettet in einer sanft - hügeligen Landschaft. Die Dampflok Chattanooga Cho-Cho fuhr die Eisenbahnstrecke New York – Chattanooga und wurde durch die Glenn Miller - Bigband 1941 zum internationalen Schlager. Auch wenn die historische Dampflok mittlerweile zum Hotel der Hilton Gruppe umfunktioniert wurde, ist die Stadt Chattanooga Drehkreuz dreier Eisenbahnrouten, der Southern, Northern und Western Railroad, auf denen der in den USA so bedeutende Güterverkehr stattfindet. Ebenfalls durchkreuzen sogar gleich drei Interstate Highways das Stadtgebiet.

Nun erhält Chattanooga einen weiteren starken Wachstumsimpuls durch die Ansiedlung einer neuen Produktionsstätte der Volkswagen – Gruppe. Laut Pressemitteilungen

seitens VW, soll bis 2011 im ca. 20 km von Chattanooga Downtown entfernten Enterprise South Industrial Park ein VW – Werk gebaut werden, in welchem jährlich ca. 150.000 Fahrzeuge produziert werden sollen. Das hierfür vorgesehene Investitionsvolumen soll ca. USD 1 Milliarde betragen. Die für die Autoproduktion benötigten Zulieferprodukte sollen ebenfalls direkt vor Ort von den entsprechenden Produktionsstätten gefertigt werden. Dies bedeutet für Chattanoogas Bewohner zusätzliche 18.000 Arbeitsplätze. Mit VW als obersten Partner, startet der Bundesstaat Tennessee sein ehrgeiziges Ziel, PKW – Produktionsstandort Nr. 1 der USA zu werden. Neben den sowieso schon starken Wachstumsraten von Chattanooga, werden durch VW weitere starke Impulse für die Wirtschaft gesetzt.

* in der Ankaufphase

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 14 von 25

7-Euro-Schwelle. Bundesweit liegen die inserierten Quadratmetermieten in 11 Städ-ten über 8 Euro, weitere 13 im 7-Euro-Bereich, 22 im 6er-Bereich, 44 im 5er und 26 im 4er Bereich. Für nächstes Jahr sind die Researcher aber auch eher skeptisch.

Bei den Kaufpreisen für inserierte ETW sieht das Bild nicht so positiv aus. Hier hinkt die Preisentwicklung hinterher. In den Top 10 sind die inserierten Angebote im Ver-gleich zum Vorjahresquartal nur in München (+2%), Heidelberg (+11%), Frankfurt/M. (+2%) und Stuttgart (+2%) gestiegen. Bundesweit liegen die inserierten Quadratmeterpreise in 7 Städten über 2 000 Euro, weitere 31 im Bereich 1 500-2 000 Euro und 64 zwischen 1 000 und 1 500 Euro. 16 Großstädte bieten mittlere Preise unter 1 000 Euro/qm. München ist, wie bereits im Vorjahr, mit 2 946 Eu-ro (+2%) Spitzenreiter. Den größten Sprung in den Top 10 machte Heidelberg, das mit 2 443 Euro von Platz 6 auf Platz 2 vorstieß.

IVG Immobilien AG- Vertrauen auf dem Nullpunkt Hans Christoph Ries, Finanzjournalist/ Investmentanalyst (DVFA)

Parallel mit vielen Banktiteln sind die Aktien deutscher Immobiliengesellschaften seit dem Frühjahr 2007 auf Tauchstation. Das gilt auch für die Papiere der IVG Immobi-lien AG. Sie verloren seither über 80%. Auf der 8. Fachkonferenz der Initiative Im-mobilien-Aktie in Frankfurt präsen-tierte Finanzvorstand Dr. Bernd Kottmann sein Unternehmen und zeigte durchaus Zuversicht. Doch die Experten der Immobilienszene ließ dies kalt.

Der avisierte Schuldenabbau, das Kostensenkungsprogramm, die er-füllbaren Refinanzierungserforder-nisse, der auch von uns explizit be-grüßte und für gut befundene Kaver-nendeal und die damit verbundene Ausschüttungsfähigkeit in der AG waren aber offenbar keine Argu-mente, die die Marktteilnehmer nach dem Kursdesaster überzeugen konnten. Die Art der gestellten Fra-gen auf der Veranstaltung demonstrierte, dass das Vertrauen zwischen dem Kapital-markt und den Unternehmensverantwortlichen auf dem Nullpunkt angekommen ist. Die IVG-Aktie gab in einem schwachen Markt überproportional nach. Die Kurse der Wandelanleihe lassen Schlimmstes befürchten.

Für Verunsicherung sorgte der Ausblick, den Kottmann gab. Er wiederholte die Prog-nosen des Halbjahresberichts, wies aber gleichzeitig daraufhin, dass es möglicher-weise im 9-Monatsbericht zu Veränderungen kommen könnte. Den Anlegern war dies zu dürftig, vor allem da das 3.Quartal bereits seit drei Wochen beendet war und Kott-mann damit seine zuvor getroffene Aussage relativierte, dass die IVG Immobilien AG seit ihrem Börsengang nicht einmal die Dividende gekürzt hat. Die Konsequenz in solch volatilen Märkten liegt auf der Hand: Abwarten.

Die Community schaut jetzt gebannt auf den 13. November, auf den Tag also, an dem das 9-Monats-Zahlenwerk veröffentlicht wird. Werden die Prognosen beibehal-ten, vor allem auch, die angestrebte Zahlung einer Dividende von mindestens 0,70

Frankfurt: Emporis mietet rd. 720 qm Fläche und Sand-wicher Fastgoodfood mietet rd. 240 qm Fläche im Posei-don-Haus an der Theodor-Heuss-Allee 2 aus dem De-ka-ImmobilienFonds über Colliers. Warschau: MDDP und FAM capital group mieten jeweils 400 qm, Maklerbüro Polonia Net DM mietet 600 qm, BPH Bank mietet 750 qm und Software-Unternehmen C&F mietet 300 qm Fläche im Horizon Plaza von IVG. Göteborg: Der Paneuropa-Fonds von Corpus Sireo erwirbt ein voll vermietetes Gebäude mit insgesamt rund 17 500 qm Einzelhandels- u. Bürofläche. Bochum-Wattenscheid: Tecturm 37. Vermögens-verwaltung erwirbt ein Bü-rohaus mit rd. 5 600 qm Mietfläche in der Friedrich-Ebert-Straße 14 von der apellasbauwert property group über Brockhoff & Partner. München: Union Invest-ment erwirbt für ihren Offe-nen Immobilienfonds U-niImmo: Deutschland das Bürogebäude Laim290 für 30 Mio. Euro von Vivico über Atisreal. Hamburg: Liberian Re-gistry mietet 610 qm Büro-fläche, Hohe Bleichen 11, von Memeni Projektent-wicklung über DTZ.

Deals Deals Deals Median Veränd.

Stadt €/qm Vorjahr von bis Differenz

München 2.946 1 (1) 2% 2.000 4.279 2.279Heidelberg 2.443 2 (6) 11% 1.215 3.626 2.411Freiburg 2.262 3 (4) -1% 1.500 3.286 1.786Frankfurt/M 2.262 4 (5) 2% 1.360 3.701 2.341Ingolstadt 2.131 5 (3) -10% 1.373 2.579 1.206Stuttgart 2.067 6 (7) 2% 1.438 3.212 1.775Regensburg 2.057 7 (2) -13% 1.375 3.174 1.799Wiesbaden 1.991 8 (8) 0% 1.377 3.159 1.782Hamburg 1.987 9 (10) 0% 1.300 3.309 2.009Potsdam 1.962 10 (9) -1% 1.210 3.001 1.792

Rang(Vorjahr)

Streubreite in €/qm

Kaufpreise für ETW

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 15 von 25

Euro je Aktie, dürfte die Abwärtsbewegung gestoppt werden. Sollte bis dahin abseh-bar sein, dass die vorzunehmenden Wertänderungen des Immobilienportfolios unter den Buchgewinnen aus dem Kavernenverkauf liegen, sehen wir eine starke Gegen-bewegung nach oben. Ob diese jedoch nachhaltig ist, wagen wir mit Blick auf die ge-samtwirtschaftliche Entwicklung 2009 eher zu bezweifeln.

Immobilien AGs lecken ihre Wunden – Heilung nicht in Sicht André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Wer in dieser Woche ein ruhiges Plätzchen in der derzeit hektischen Immobilienwelt suchte, war auf der Initiative Immobilien Aktie, die im Westin Grand, dem ehemali-gen ArabellaSheraton Hotel an der Konstablerwache am 20. und 21. Oktober statt-fand, richtig. Immobilienaktien-Vertreter und Reit-Matadore leckten ihre Wunden und versuchten dem sehr spärlichen Publikum Rede und Antwort zu stehen. Die ehemals rosigen Zeiten explodierender Aktienkurse sind erst einmal vorbei. Immobilienaktien-gesellschaften werden in der nächsten Zeit vor allem mit der Prolongierung bestehender Kre-dite zu tun haben. Vor allem stark fremdkapita-lisierte Unternehmen könnten Probleme ha-ben, ihre laufenden Kredite verlängert zu be-kommen – auch wenn dies vehement bestrit-ten wurde. Verlängerungen seien unproblema-tisch war zu hören. Neugeschäft sei etwas schwieriger. So verkündete die Patrizia stolz, man habe nur Handelsware und sei kein Be-standshalter. Die Finanzierung sei deshalb fristenkongruent und kurzfristig. Aber dennoch sei man bis März nächsten Jahres durchfinan-ziert. Das ist ja mal eine echte Perspektive! Nur wohin?

Manche Aktienkurse sollten mittlerweile den Boden erreicht haben. Das dachten die Zuhö-rer. Aber es ging in den letzten Tagen noch einmal bergab. IVG gab noch einmal um fast 20% von 5,75 Euro auf 4,85 Euro nach (siehe Chart oben). Colonia Real Estate stürzte von einst über 45 Euro über 3 Euro zum Tagungs-zeitpunkt um weitere 30% auf 1,90 Euro weiter ab. Da kann man sich beim Sinkflug der Gag-fah von einst 25 Euro auf jetzt 3,93 Euro schon fast wohler fühlen.

Wenn es sicher wäre, dass nicht vielleicht doch Kurspflegemaßnahmen die Finger im Spiel hätten, könnte es doch noch einige Schmanckerl geben. Vor allem Immobilienakti-engesellschaften, die mit wenig Fremdkapital ausgestattet sind und ein fokussiertes Ge-schäftskonzept haben, könnten für das ein oder andere gut diversifizierte Portfolio eine interessante Beimischung darstellen.

Ein weiterer Aktientitel, der sich derzeit gut am Markt behaupten kann, ist die Deutsche Eu-roshop, die sich, wie der Name schon sagt, auf den Shoppingcentermarkt fokussiert ha-ben. Derzeit hat das Unternehmen 16 Objekte im Bestand und mit neuen Centern in Danzig, Hameln und Passau ist das Unternehmen auf einem guten Wege die bisher erfolgreiche Geschäftstaktik, ausschließlich in Objekte zu investieren, die der klaren Positionierung des Unternehmens entsprechen, fortzusetzen. Für das laufende Ge-schäftsjahr sind erstmals Umsätze jenseits der 100 Mio. Euro Marke angepeilt. Für

Singapur: Union Invest-ment erwirbt für ihren Offe-nen Immobilienfonds UniImmo: Global die voll vermietete Immobilie „Changi Business Park 3“ im Changi Business Park Vista für rd. 33. Mio. Euro. Dänemark: Kristensen Pro-perties übernimmt die däni-sche Griffin-Fonds-verwaltung, damit steigt das betreute Immobilienvermö-gen auf 2,3 Mrd. Euro. Aschheim: Kfz-Versicherer mietet über 1 300 qm Fläche und Radiologie-Spezialist Medserena mietet über 400 qm Praxisfläche im Einstein Business Center von SHB Innovative Fondskonzepte. Berlin: m.p. by style mietet 125 qm Verkaufsfläche in der Friedrichstraße 194-199 von EPM Assetis über Engel & Völkers. Frankfurt: Evonik Degussa wird den Mietvertrag mit DIC über die Flächen des ehemaligen Degussa-Areals vorzeitig zum 31.12. 2010 beenden. Dazu zahlt Evonik Degussa der DIC eine Ablö-sesumme im zweistelligen Millionenbereich. Hamburg: Hamburger Hochbahn mietet rund 12 500 qm Bürofläche in der Steinstr. 5 von alstria office über Collier Grossman & Berger. Dresden: Monsoon Acces-sorize mietet 120 qm in der Waisenhausstr. 8 über sto-rescouts.

Deals Deals Deals

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 16 von 25

2008 gab es eine steuerfreie Dividende von 1,05 Euro je Aktie. Fast schon ein No-vum in der Szene. Die Aktie ist mit knapp 19 Euro günstig bewertet und bietet Chan-cen zum Einstieg.

Fazit: In der nächsten Zeit wird sich zunehmend die Spreu vom Weizen trennen. Hoch geleveragte Unternehmen könnten bei nicht erfolgreicher oder auch nur teurer Prolongierung laufender Kredite vom Markt verschwinden. Eine Selbstreinigung der Szene bietet vielleicht die Möglichkeit zum Neuanfang und Überdenken einiger Ge-schäftskonzepte. Vor allem auf Wohnimmobilientitel werden in der nächsten Zeit Schwierigkeiten zu kommen, da Mieten weit weniger steigerungsfähig sind als dies die Ursprungsplanungen annahmen. Eine Mitarbeiterin der Initiative Immobilien Aktie brachte letztlich die derzeitige Situation der Branche bei der Frage nach der Unter-nehmenspräsentation auf den Punkt. „Gagfah? Gagfah fällt aus!“ Wobei „Gagfah“ durch fast alle Immobilienaktiengesellschaften ersetzbar ist.

Ideenkapital: Zielfonds Hines erwirbt Topimmobilien Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Die zurzeit am Markt herrschende Situation bietet trotz allem sehr gute Möglichkeiten zum Immobilienkauf. Das beweist der jüngste Kauf des Zielfonds Hines Pan-European Core Fund (HECF), an dem der Fonds Ideenkapital Immobilien Europa beteiligt ist. Der Zielfonds hat mit dem Bürogebäude Marienstraße 15 erstmals ein Objekt auf dem Frankfurter Immobilienmarkt übernommen. Die Immobilie, die zu 100% an Allianz Global Investors vermietet ist, konnte zu attraktiven Konditionen von Degi erworben werden. Hines übernimmt mit dem Kauf auch das Objektmanage-ment des Gebäudes. Ideenkapital kooperiert seit vielen Jahren mit Hines. Der Ziel-fonds erwirbt hochwertige, langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietete, Immobilien. Mit diesem Kauf verfügt der Fonds jetzt bereits über ein Portfolio von sechs Gebäu-den u. a. in München und Paris. In den Zielfonds fließen mindestens 25% des Investi-tionskapitals. Er wird nach dem Core-Ansatz gemanagt und soll stetigen Cashflow erzielen. „Ideenkapital Immobilien Europa“ ermöglicht privaten Anlegern gemeinsam mit institutionellen Investoren über zwei Zielfonds die Investition in Büro- und Gewer-beimmobilien an Top-Standorten innerhalb Europas. Hines hat sich selbst mit be-trächtlichem Eigenkapital an den beiden Zielfonds beteiligt.

Mittelstädte profitieren bei insgesamt noch stabilem Markt Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Anders als die internationalen Chartered Surveyors, deren Analyse sich meist auf die Topsegmente der Metropolen beschränkt, analysieren DIP Deutsche Immobilien-Partner 15 deutsche Büro-märkte (siehe Tabelle). Das wird aus unserer Sicht immer wichtiger, da die Beschränkung auf wenige Topsegmente bei insge-samt hohem Basisleer-stand immer weniger aus-sagefähig ist und auch irre-führend sein kann, da sich in kleinen Segmenten schnell Knappheiten mit Preiseffekten bilden kön- nen, während der Gesamt-markt noch über langfristi-ge Vermietungspotentiale ohne Preisdruck verfügt. Bis zum letzten Zyklus waren die Entwicklungen mit Ver-schiebungen und anderen Volatilitäten dagegen parallel verlaufen.

Moskau: Der offene Fonds KanAm Grundinvest er-wirbt das Citydel Business Center am Gartenring. Münster: Ulla Popken mie-tet 275 qm Verkaufsfläche in der Salstr. 43-44 über Lühr-mann. Lübeck: The Body Shop mietet rd. 85 qm Mietfläche in der Breiten Str. 27 von einer Erbengemeinschaft über Comfort. Köln: alleskar.com mietet 470 qm Fläche in der Sieg-burger Straße 215 von der Württembergischen Le-bensversicherung über En-gel & Völkers. Ismaning: Sana Kliniken stockt bestehende Mietfläche von 6 500 qm auf insgesamt 7 800 qm in der Oskar-Messter-Str. 22-24 von Ger-man Acorn Real Estate aus. Halle an der Saale: Jeans Fritz mietet unter seinem neuen Namen It'z ca. 400 qm Gesamtfläche in der Leipzi-ger Str. 11 über Kemper’s Jones Lang LaSalle. Eisenach: Engbers mietet ca. 120 qm Gesamtfläche in der Karlstraße 49 über Kem-per's Jones Lang LaSalle. München: Bayerische Hausbau erwirbt das Büro- und Geschäftshaus „Alter Hof“-Pfisterstock über CB Richard Ellis. Kirchheim: Maschinenbau-unternehmen mietet ca. 2 100 qm Lagerfläche über Col-liers Schauer & Schöll.

Deals Deals Deals

per 9/2008 Änd. Sep 08 Änd. Änd.Berlin 330.000 -20% 22 5% 1.540.000 8,7% -9%Bremen 48.000 -46% 12 0% 101.000 3,1% -3%Dresden 41.000 173% 10,2 5% 330.000 13,6% 5%Düsseldorf 315.000 -4% 23 5% 850.000 10,0% -3%Essen 128.000 11% 13 2% 140.000 5,0% -21%Frankfurt 372.000 -13% 37,5 6% 1.630.000 13,9% -13%Hamburg 405.000 -4% 24,1 8% 880.000 6,8% -9%Hannover 110.000 16% 12,5 -4% 140.000 3,8% -5%Köln 180.000 -27% 20,8 2% 630.000 8,9% -10%Leipzig 62.000 2% 10 0% 720.000 21,3% -3%Magdeburg 16.500 10% 10,5 4% 150.000 14,7% -3%Mannheim 25.900 13% 12,5 0% 116.000 5,5% -13%München 575.000 6% 32,5 8% 1.670.000 8,9% 9%Rostock 8.000 0% 9,5 6% 75.000 8,7% -15%Stuttgart 146.000 13% 17,6 4% 447.000 6,1% 7%DIP-Märkte 2.762.400 -6% 24,8 9.419.000 9,1% -6%

(in m²)(in m²) (in €/m²)Sep 08

Deutsche Immobilien Partner - Büromärkte per Sept. 2008

(in %)Spitzenmiete Umsatz Leerstand

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 17 von 25

In den ersten neun Monaten dieses Jahres wurde in den 15 DIP-Märkten mit rd. 2,76 Mio. qm 6% weniger vermietet als im Vorjahr mit 2,93 Mio. qm. Für das Gesamtjahr 2008 prognostiziert DIP mit ca. 3,8 Mio. qm einen Rückgang von etwa 7%. Der Büro-flächenmehrverbrauch, die so genannte Nettoabsorption, entwickelt sich 2008 aber mit einem Volumen von voraussichtlich etwa 1,4 Mio. qm Bürofläche weiterhin positiv (Vj.: rd. 1,28 Mio. qm). Insgesamt reduzierten sich die Büroflächenleerstände binnen Jahresfrist von rd. 9,9 Mio. qm auf aktuell rd. 9,4 Mio. qm. Die höchsten Umsatzrück-gänge analysierte DIP in Köln und Berlin. In Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf wur-den ebenfalls die Vorjahreswerte verfehlt. In München (+6%) und Stuttgart (+13%) gab es Steigerungen. In den untersuchten 8 deutschen Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich der realisierte Gesamtflächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2008 um rd. 4% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rd. 439 400 qm. Dabei konnten die meisten Mittelzentren Umsatzzuwächse verzeichnen.

Preisverfall bei Büro-/ Industrieimmobilien weckt Investoren Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Trotz der gesamtwirtschaftlichen Verunsicherung blieben lt. Untersuchung EMEA Rents and Yields von CB Richard Ellis die Spitzenmieten in Europa im Büro- und Einzelhandelssegment im dritten Quartal 2008 stabil. Inzwischen nimmt der konjunk-turelle Druck auf die Mieten zu. Allerdings stiegen bei Büroimmobilien in 8 von 49 untersuchten Standorten immer noch die Spitzenmieten, in 7 gingen sie zurück, in 34 blieben sie unverändert. Das dürfte aber aus unserer Sicht auch an der Enge des Segmentes liegen, dass sich inzwischen auch gegen den Markt positiv entwickeln kann. Die höchste Steigerung der Spitzenmieten war in Dubai und Marseille zu ver-zeichnen, wo sie um 12% auf 93 bzw. 20 Euro/qm monatlich stiegen. Den stärksten Rückgang der Spitzenmieten gab lt. CBRE in St. Peterburg und Oslo, wo sie um 8 bzw. 4% auf 72 bzw. 43 Euro/qm monatlich fielen.

Die Konsolidierung bei den Mieten hat im dritten Quartal 2008 bei Büro, Handel und Industrieimmobilien zu einer Renditeerhöhung also zu einer Senkung der Preise in Bezug auf die Mieteinnahmen geführt. Mieteffekte und Multiplikatoreffekte multiplizie-ren sich. Dies wird lt. CBRE für eigenkapitalstarke Investoren interessant. Die Unru-he auf den Investmentmärkten hat die Spitzenrenditen in Europa im dritten Quartal steigen lassen. Der CB Richard Ellis Office Yield Index zeigt, dass in 32 von 49 Standorten die Spitzenrenditen steigen. In 17 ist die Situation unverändert. Den höchsten Preisverfall hatten Dubai, Bukarest und Sofia. In den EU-15-Staaten stie-gen die Spitzenrenditen in 20 der 39 untersuchten Standorte, in 15 blieben sie unver-ändert. Den größten Anstieg verzeichnet Dublin. Im industriellen Sektor wurden bei 31 von 41 untersuchten Standorten fallende Preise festgestellt.

Brockhoff - Centereröffnung in Hameln sorgt für leere Fußgängerzone

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“ Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

In die Diskussion um Sinn und Wirkung von Einkaufszentren auf die Stadtentwicklung wollen wir uns nicht einmischen. Die Eröffnung der Ernst-August-Galerie direkt am Bahnhof in Hannover war ein echtes Highlight. Sie ist sicherlich in ihrer Verträglich-keit anders zu werten als die Fokussierung auf Mittelstädte, bei der oft auch erhal-tenswerte Bausubstanz modernen Anforderungen weichen muss.

Kurz nach Eröffnung des ECE Centers Stadt-Galerie in der Innenstadt von Hameln hat sich nach Feststellung der auf die Vermietung von Ladenlokalen in Fußgängerzo-nen spezialisierten Brockhoff & Partner im Einzelhandelsimmobilienmarkt der Stadt vieles verändert. Das über ca. 19 000 qm große Center wird außergewöhnlich gut frequentiert. In der Jahrzehnte lang gefragten und ständig voll vermieteten Fußgän-gerzone Bäckerstraße, der 1a-Lage, stehen 14 Ladenlokale leer.

So etwas hat es in Hameln noch nie gegeben. Die Verantwortlichen der Stadtverwal-tung, denen sicherlich seinerzeit im Rahmen des Center Genehmigungsverfahrens

Deals Deals Deals Mönchengladbach: Gries Deco Company mietet über 1 200 qm Verkaufsfläche in der Hindenburgstr. 136-140 von einem Immobilieninves-tor über Atisreal. Simmern/ Hunsrück: Comp Air Drucklufttech-nik mietet 850 qm Logistik-fläche im Erweiterungsbau der 20 000 qm großen In-dustrie- und Logistikimmobi-lie von Kenmore European Industrial Fund. Hamburg: Norwegische Investoren erwerben das rund 680 qm große Apartment-haus am Fuhlsbütteler Damm von einem chinesischen Un-ternehmen über Engel & Völkers. Nürnberg: Stöhr-Spedition mietet für 10 Jahre 14 500 qm Lager- u. Freifläche in der Beuthener Straße 43 ff aus dem Logistik- und Ge-werbefonds EB8 von GPT Halverton über Alpha Im-mobilienmanagement sowie Multacon Immobilien. Maintal-Dörnigheim: B.E.S.T. Fluidsysteme er-wirbt rd. 1 500 qm Lager-, Service- u. Bürofläche in der Robert-Bosch-Str. 18 über Nai apollo. Ettlingen: Bender und Ben-der GbR erwirbt ein denk-malgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus mit 875 qm Nutzfläche für 980 000 Euro über DB Immobilien. Frankfurt: Duko Handel mietet 500 qm Lager- u. Bü-rofläche in Niedereschbach über Nai apollo.

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 18 von 25

erklärt wurde, dass das Center eine Bereicherung für den innerstädtischen Einzel-handel darstellt, sind, so Eckhard Brockhoff, überrascht. Auch in anderen Städten ist ein erhöhter Leerstand nach Center Eröffnungen festzustellen. Auch in Wolfsburg seien in vielen innerstädtischen Ladenlokalen bis heute die Lichter ausgegangen. Häufig dauert es 5 Jahre und länger bis wieder Normalität in den Fußgängerzonen einkehrt. In Großstädten werden Zentren schneller auf- und angenommen.

Trotz Finanzkrise positiver Ausblick der Einzelhändler Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Im Background der Eröffnung der Ernst-August-Galerie sprachen wir ausführlich mit ECE-Chef Alexander Otto. Während die Krise bei Projektentwicklungen zu spüren sei, habe der Umsatz sich in den ECE-Centern zum Teil über Erwarten auch gegen Krisen-Berichterstattung positiv entwickelt. Auch bei Eckhard Brockhoff brummt lt. Background-Gespräch die Vermietung wie auch der Investment-Bereich weiter gut. Zu gleichen Schlüssen kommt Manfred A. Schalk, Comfort München. Der Vermie-tungsmarkt für Einzelhandelsflächen in 1A-Lagen könne sich bislang recht gut gegen die Folgen der Finanzkrise behaupten.

Der Ausblick auf das 4. Quartal 2008 und das nächste Jahr sei von vorsichtigem Op-timismus geprägt. Dies sei das Ergebnis zahlreicher Gespräche von Comfort mit den Expansionsverantwortlichen der Filialisten. Die Mehrheit sei nach wie vor ausdrück-lich stark an der Anmietung geeigneter Einzelhandelsflächen in den Top-Lagen inte-ressiert. Darüber hinaus stiege auf Grund der tendenziell immer tiefer und breiter werdenden Sortimente der individuelle Flächenbedarf an. Die notwendige Liquidität sei bei gut aufgestellten Filialisten vorhanden.

Zwar wächst der Einzelhandelsmarkt in Deutschland schon seit Jahren nicht mehr, aber es werden dennoch mehr Ladenlokale vermietet. Gründe sind: Konzeptkon-junktur, Firmenkonjunktur und Standortkonjunktur. Dies ist auch die Erklärung für die anhaltende Flächennachfrage bestimmter Filialisten und das Flächenwachs-tum in bestimmten Innenstadtlagen. Hinzu kommt ein antizyklisches Verhalten von erfolgreichen Filialisten, die während der Krise ihre Marktanteile ausbauen können. Der Investmentmarkt für Einzelhandel beruhigt sich jedoch spürbar. Der deutsche Anteil am kontinentaleuropäischen Investmentvolumen ging mit 2 Mrd. Euro von 29% auf 19% zurück. Mit 11 Mrd. Euro wurde nach Recherche von Kemper´s Jones Lang LaSalle bis Ende September im Vorjahresvergleich (21 Mrd. Euro) nur gut halb so viel Geld in kontinentaleuropäische Einzelhandelsimmobilien.

DB Research - Türkischer Immobilienmarkt bietet attraktive Anlagemöglichkeiten

Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Wenn das Research der Deutschen Bank Marktberichte veröffentlicht, ist oft kurz dar-auf mit Produktvorstellungen zu rechnen. Allerdings ändert das nichts an der Qualität des Researchs. Ob wir uns letzte Woche allerdings freuen mussten, zum denkbar schlechtesten Zeitpunkt auch noch die erste echte strahlende Rezessionsprognose zu bekommen, ist zweifelhaft. Da ist Türkei-Research sicherlich ruhiger.

Der türkische Immobilienmarkt gehört zu den am schnellsten wachsenden Immobi-lienmärkten in Europa. Das zugrunde liegende kräftige Wachstum und der Mangel an hochwertigen Immobilien wirken sich günstig aus. Insgesamt ist der Markt jedoch noch intransparent. Lt. einer Studie von DB Research dominiert Istanbul den türki-schen Immobilienmarkt, außerhalb ist die Infrastruktur häufig unzureichend und in-nenpolitische Spannungen erhöhen die Risiken. Langfristig dürften zwar alle Immobi-liensektoren von den günstigen Aussichten profitieren, kurzfristig jedoch gibt es deut-liche Unterschiede. Vor allem neue Marktteilnehmer sollten umsichtig vorgehen.

Büroimmobilien: Im Bürosektor wird durch das Unterangebot an modernen Büroflä-chen und günstigen Beschäftigungsprognosen ein positiv langfristiger Ausblick ge-stützt. Dies spiegelt sich in dem äußerst kräftigen Wachstum der Nachfrage in Istan-

Leipzig: Backwerk, dm-drogerie, Levi’s, McPaper, O2, Promod, Puma, Star-bucks, Tamaris und The Body Shop mieten Einzel-handelsflächen im Neubau der Universität in der Grim-maische Straße 30/Augustusplatz von MIB über Kemper’s Jones Lang La-Salle. Köln: O2 mietet ca. 800 qm großes Geschäftshaus für einen Flagship-Store in der Hohe Str. 65/Ecke Schilder-gasse über storescouts. Ludwigsburg: Logwin Road + Rail mietet rd. 6 000 qm Logistikfläche in der Heinkelstr. 2 über Realogis. Berlin: Juwelier Wempe mietet ca. 250 qm Gesamtflä-che am Kurfürstendamm 184 über Kemper’s Jones Lang LaSalle. Hamburg: CTS Eventim, Nordcapital Gruppe, Cori-nius und das Liberian Inter-national Ship & Corporate Registry mieten insgesamt Flächen von 6 000 qm von Momeni Projektentwick-lung und Movesta Develop-ment über G & B. Dortmund: Rewe erwirbt eine 14 285 qm große Teil-fläche am Brackeler Hellweg 305-315 von Kenmore Eu-ropean Industrial Fund. Hannover: Beckhoff Auto-mation mietet rund 540 qm Bürofläche in der „podbi 342“, Podbielskistraße von Hochtief über Engel & Völ-kers.

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Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 19 von 25

bul wider. Die Entwicklung eines professionelleren Mieter- und Investitionsmarktes sowie Qualitätsverbesserungen an bestehenden Gebäuden versprechen mittel- bis langfristig einen stärkeren Anstieg der Mieten. Dies gilt gerade auch für andere Städ-te wie Ankara, Izmir oder Bursa. Im Vergleich zum Einzelhandelssektor steckt der Bürosektor in der Türkei noch in den Kinderschuhen. Attraktive, qualitativ hochwerti-ge Büroflächen sind zwar in Istanbul vorhanden, aber auch dort ist das Angebot be-grenzt. Seit Anfang des Jahrzehnts ist die Nachfrage nach Büroflächen rasch gestie-gen, da zunehmend ausländische Unternehmen in der Türkei tätig werden und lokale Unternehmen ihr Geschäft ausdehnen. Der Aufwärtstrend bei Mieten dürfte anhalten, allerdings moderat sein.

Der Mangel an verfügbaren Grundstücken sowie die äußerst hohen Grundstücksprei-se dämpfen Bauvorhaben für Bürogebäude. Zudem dürften sich aufgrund der aktuel-len Abschwächung an den Finanzmärkten und der Konjunkturverlangsamung in den kommenden 24 Monaten weniger neue Unternehmen um einen Markteintritt in der Türkei bemühen. Die aktuellen Bauprojekte dürften dann den Mietanstieg reduzieren. Die beträchtlichen Mietunterschiede innerhalb Istanbuls sowie die Konjunkturverlang-samung werden einige Mieter zwingen, in neue, aufstrebende Standorte auf der asia-tischen Seite umzuziehen. Außerhalb von Istanbul dürfte die Nachfrage nach Büroflä-chen auch in Antalya, Ankara, Kocaeli und Izmir rasch zulegen.

Einzelhandel: Internationale Einzelhandelskonzerne traten in den Markt ein und pro-fitierten vom kräftigen Wirtschaftswachstum des Landes und niedrigen Eintrittsbarrie-ren. Bis Februar 2008 wurden in der Türkei rund 190 Einkaufszentren gebaut, wobei die meisten Centerprojekte aufgrund der Kontraktion der türkischen Wirtschaft nach der Krise im Jahr 2001 erst ab dem Jahr 2003 umgesetzt wurden. Seither sind Ein-zelhandelsimmobilien das am stärksten wachsende Segment des türkischen Immobi-lienmarkts. Der zunehmende Wohlstand, die wachsende Bevölkerung und das be-schränkte Angebot an Handelsflächen hatten dazu geführt. Aufgrund der Sättigung in einigen großen türkischen Städten und wegen der rasch steigenden Grundstücksprei-se sind Bauträger und institutionelle Anleger zunehmend gezwungen, nicht nur die Großstädte, sondern auch kleinere Städte in den Blick zu nehmen.

Logistik: Für den Industriesektor wird die Expansion des Einzelhandelssektors von großer Bedeutung sein. Die Entwicklung eines praktisch neuen Immobilientyps, wie z.B. Logistik in den Gebieten um große Containerhäfen und Flughäfen, dürfte be-trächtliches Potenzial bieten. Nach der EU-Erweiterung und der vertieften Integration der Güter und Kapitalmärkte des Kontinents entsteht zusätzliche Nachfrage nach Lo-gistikimmobilien in Osteuropa. Die günstige geografische Lage und ein hohes Wachs-tumspotenzial deuten darauf hin, dass besonders die Nachfrage im Industriesektor in der Türkei steigt. Infrastrukturmängel stellen jedoch weiterhin ein ernsthaftes Handi-cap für den türkischen Markt für Industrieimmobilien dar.

Wohnungen: Beim Wohnungsbau ist in großen Ballungsräumen die Qualität der vor-handenen Wohnimmobilien häufig gering. Zusammen mit der stark steigenden Zahl der privaten Haushalte werden diese Märkte mittelfristig gute Chancen für Woh-nungsbauprojekte bieten. Es wird mit dem Bau von mehr Mehrfamilien- und nicht mit mehr Einfamilienhäusern gerechnet. Die Bedeutung von Hypothekenfinanzierungen dürfte rasch zunehmen. Die Entwicklung der Wohnungsmärkte in der Türkei hängt vor allem von folgenden Faktoren ab: Steigende Einkommen, Bevölkerungswachs-tum, Migration innerhalb der Türkei und anhaltende Verstädterung. Im Vergleich zu den westeuropäischen Ländern, wo durchschnittlich 2,5 Personen in einem Haushalt leben (EU-25), sind die Haushalte in der Türkei mit durchschnittlich 4,5 Personen (2000) recht groß. In den westlichen Landesteilen lockern sich die traditionellen Vor-stellungen in Bezug auf Kinderreichtum und Familiengründung rascher, die Haushalte sind deutlich kleiner und schrumpfen schneller als im Osten. Von 2000 bis 2004 stieg die Zahl der Singlehaushalte vor allem in Großstädten stark an.

Deutsche Bank Fazit: Trotz anhaltender innenpolitischer Spannungen, einiger Schwachpunkte der Wirtschaft und der fortgesetzten Volatilität an den internationalen Finanzmärkten bleibt die Türkei längerfristig ein attraktiver Anlagemarkt, zumal es sich um das Land mit der zweitgrößten Bevölkerung in Europa (nach Deutschland) und um die sechstgrößte europäische Volkswirtschaft handelt. Das Wirtschafts-wachstum und die zunehmende Kaufkraft haben zu einer höheren Nachfrage nach neuen Wohnungen geführt und den Immobilienmarkt insgesamt gestützt.

München/ Garching: Bosch Rexroth mietet 2 500 qm Bürofläche im „Business Campus“ über Flörsch & Partner. Köln: Landschaftsverband Rheinland mietet rd. 5 000 qm Bürofläche in der Deut-zer Freiheit 77–83 von Metropol Real Estate über Atisreal. Schweinfurt: Vodafone mietet ca. 210 qm Gesamtflä-che in der Spitalstr. 10 über Kemper’s Jones Lang La-Salle. Bielefeld: O2 mietet ca. 35 qm Gesamtfläche in der Bahnhofstr. 51+57 über Kemper’s Jones Lang La-Salle. Frankfurt: Deutsche Lea-singgesellschaft mietet 1 850 qm Lager u. Bürofläche am Martinszehnten über Nai apollo. Heidelberg: Fossil mietet rd. 120 qm Verkaufsfläche in der Hauptstr. 45 über CB Richard Ellis. Heilbronn: Modelabel Pro-mod mietet ca. 410 qm Ge-samtfläche in der Fleiner Straße 23 über storescouts. Hannover: Niedersächsi-sches Justizministerium mietet f. 20 Jahre rd. 15 600 qm im Bürohochhaus „Lister Tor“ von Maxime Invest-ment. Berlin: Dresdner Bank mie-tet rd. 1 400 qm Laden- u. Bürofläche in der Schloßstr. 104 über Atisreal.

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Unkomplizierte Superbude für kreative Kosmopoliten - 25hours Frankfurt tailored by Levi’s preisgekrönt

Dr. Gudrun Escher

Anlässlich des Hotelforum, das regelmäßig im Anschluss an die Expo Real in Mün-chen stattfindet, wurde das 25hours Frankfurt tailored by Levi’s als Hotelimmobi-lie des Jahres 2008 ausgezeichnet.

Unter die drei für die Schlussrunde Nominierten schafften es außerdem das W Istan-bul und das Innside Premium Hotel Düsseldorf Derendorf. „Das 25hours Frankfurt tailored by Levi’s ist eine junge Hotelidee mit einem modernen Konzept, das den sichtbaren Trend in Richtung Lifestyle-Hotels bestätigt“, so Jurymitglied und hotelfo-rum-Initiator und GF der PKF Hotelexperts Wien, Michael Widmann. PKF ist neben dem deutschen Beratungsunternehmen STIWA, dem auf Hotels spezialisierten Pro-jektentwickler GBI und neuerdings Hilton Hotels als Sponsor wichtigster Partner und Mitveranstalter des Hotelforums. Den Vorsitz der Jury hatte Matthias Niemeyer RICS, Geschäftsführender Gesellschafter von STIWA, übernommen. Dabei fiel die Wahl zwischen den Finalisten nicht leicht, denn alle drei Häuser sind zwar erst seit wenigen Monaten in Betrieb, aber sehr unterschiedlich ausgerichtet.

Das W Istanbul ist ein Hotel der Luxusklasse im eleganten Istanbuler Stadtteil Beşiktas auf der europäischen Seite des Bosporus. Das Haus gehört zu der Star-wood-Gruppe und ist bislang das einzige der Marke W Hotels in Europa, weitere in Athen, Barcelona, Mailand und Moskau sollen folgen. Das zweite nominierte Hotel gehört zu der expandierenden Marke Innside und ist ein Projekt der Düsseldorfer Architekten und Projektentwickler von Kai 14. Verkehrsgünstig in Derendorf an der Zufahrt zum Morsenbroicher Ei und dem Autobahnzubringer gelegen bildet das ganz auf kühles, geradliniges Design abgestellte Haus den Auftakt zu einem neuen Ge-schäfts- und Gewerbequartier auf ehemaligem Industrieareal von Rheinmetall.

25H Frankfurt tailored by Levi’s mit 76 Zimmern im Frankfurter Bahnhofsviertel ist ein weiteres der Marke 25H, die 2003 in Hamburg von Kai Hollmann aus der Taufe gehoben wurde, demselben, der bereits 2000 das inzwischen schon legendäre Gast-werk in einem ehemaligen Gaswerk "erfunden" hatte. Für die Expansion der inzwi-schen vier Marken Gastwerk, 25H, Superbude und The George – das erste Haus soll Anfang 2009 in Hamburg Sankt Georg eröffnen – gründete Hollmann mit seinen Geschwistern die eigene HPV Vermögensgesellschaft. Weil in Frankfurt der Nach-bar die neue Zentrale der Jeansmarke Levi's ist, zog das Jeansblau auch in das Ho-tel ein, wo es Zimmer in S, M, L und XL gibt, zusammen mit einem spezifisch legeren Lebensgefühl, denn in keinem anderen Hotel gibt es "Wohnzimmer" zum abendli-chen, gemeinsamen Rumlümmeln, ein Esszimmer, dessen Einrichtung die Gäste selbst bestimmen und andere flexible Räumlichkeiten. Zielgruppe sind die kreativen Kosmopolitiker, die kein anonymes Schlafquartier brauchen, sondern einen Platz zum Wohlfühlen. Und die Küche im Bistro natürlich Bio-zertifiziert ist!

Wie bereits im vergangenen Jahre, als das nach einem Brand renovierte und modern ausgebaute Schlosshotel Elmau von Dietmar Müller-Elmau als Hotelimmobilie des Jahres ausgezeichnet wurde, ist es auch in diesem Jahr das ungewöhnliche, indivi-duell konzipierte und betriebene Haus. Allem Anschein nach sind die Zeiten vorbei, als internationale Gäste die standardisierten Hotelzimmer der Intercontis, Hiltons und Marriotts bevorzugten. Heute sind die Arbeitsnomaden kosmopolitisch genug, um den Reiz des Besonderen zu honorieren.

Eine Projektentwicklungsstudie für Berlin und Potsdam sieht diesen Markt weiter im Aufwind – Doch die Finanzkrise been-det so manchen Investorentraum vorzeitig

Karin Krentz

Berlin und Potsdam stehen weiter im Fokus der Projektentwickler. Das will eine Stu-die der BulwienGesa AG, erstellt im Auftrag der Berliner Niederlassungen der Hoch-tief Projektentwicklung GmbH und TLG Immobilien GmbH, untermauern. Der Ale-

Luxemburg: HSBC Trin-kaus Real Estate erwirbt für den Trinkaus Immobilien Fonds Nr. 12 Luxemburg/Airport GmbH & Co.KG eine Büroimmobilie mit knapp 9 000 qm Bürofläche für 81,5 Mio. Euro. Voraus-sichtlicher Vertriebsstart für den Fonds ist Anfang No-vember 2008. Bremen: Der zweite Dubai-Fonds der Ventafonds inves-tiert in Dubai und den VAE. Bis Ende 2010 sollen durch den Handel mit Immobilien für die Anleger über 140% Ausschüttungen erwirtschaf-tet werden. Das Management partizipiert erst ab über 14% p.a. am Gewinn. Der reine Eigenkapitalfonds mit einem Volumen von 15 Mio. Euro ist vermögensverwaltend konzipiert und unterliegt der Abgeltungssteuer. Hamburg: HCI Capital geht spätestens im November mit einem G7-Immobilien-dachfonds in den Vertrieb. Der Fonds wird ein Startvo-lumen von 30 Mio. Euro Eigenkapital haben und be-teiligt sich an Zielfonds, die in den G7-Ländern Japan, Kanada, USA, Großbritan-nien, Frankreich, Italien und Deutschland investieren. Die Auswahl der Zielfonds nimmt der US-Finanzberater Townsend vor. Ferner wird für das erste Quartal 2009 ein klassischer Immobilienfonds angekündigt, der voraussicht-lich in Büroflächen in Deutschland oder Luxem-burg investiert.

Fonds-News

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 21 von 25

xanderplatz als Schwerpunkt für Einzelhandels- und Hotelentwicklungen und spätere Büroprojektentwicklungen, die Schlossstraße in Steglitz mit einer Reihe von Einzel-handelsentwicklungen, Schönefeld als zukünftiger Großflughafen, der Wissenschafts-standort Adlershof oder auch die Projekte von Mediaspree am östlichen Cityrand stehen dafür exemplarisch. In Potsdam liegt der Investorenfokus auf Wohnprojekten wie der Speicherstadt oder dem RAW-Gelände.

Der Berliner Immobilienmarkt erlebt trotz Herbstzeitstimmung auf den internationalen Kreditmärkten einen Frühling, meint Carsten Sellschopf, Niederlassungsleiter von Hochtief Projektentwicklung. Das Gesamtprojektentwicklungsvolumen für seit 2006 fertig gestellte, derzeit im Bau befindliche und bis 2012 geplante Projekte in Berlin und Potsdam beträgt rund 5 Mio. qm. Im Vergleich zur Vorjahres-Studie ist dies ein Anstieg um ca. 1 Mio. qm. Allein das Gesamtfertigstellungsvolumen von Büro-, Ein-zelhandels-, Wohn- und sonstigen Flächen stieg in 2008 mit 804 000 qm um mehr als 25% gegenüber dem Vorjahr. Dies ent-spricht einem Geldwert von ca. 1,5 Mrd. Euro. Mit einer Verdopplung der Flächen entwickelte sich der Anteil der im Bau be-findlichen Wohnimmobi-lienprojekte besonders lebhaft. Berlin als traditio-nelle Mieterstadt verzeich-net einen Aufschwung im Wohnungsmarkt, vor allem im Hochpreis- und Luxus-segment, so Sellschopf. Top-Projekte in 1A-Lagen seien nach wie vor gefragt. Potential sieht Jörg R. Lammersen, Niederlassungsleiter der TLG Immobilien, im Wohnungssektor nur noch im Premium- und Luxussegment mit entsprechenden Renditen. Anderswo sei das Thema Wohnen „wirtschaftlich nicht darstellbar“. Noch nicht enthalten in dieser Studie sind Daten zum Hotelmarkt, in dem Berlin als Standort besonders glänzt. Das soll in einer späteren Studie seinen Nieder-schlag finden, versichert Andreas Schulten von BulwienGesa.

In der Hauptstadt wird der Markt der Projektentwicklungen von regional und überregi-onal tätigen Akteuren dominiert, so die Studie. Ihr Anteil hat sich zu Lasten der inter-national tätigen Akteure auf ca. 66% erhöht. In Potsdam hingegen nehmen weiterhin allein die regional tätigen Akteure den Hauptanteil von nahezu 60% an den Projekt-entwicklungen ein. Während in der Vergangenheit Büro- und Einzelhandelsprojekte den Markt bestimmten, bilden derzeit Wohnobjekte das dominierende Segment. Deutlich wird dies anhand der Verschiebung der Anteile am Gesamtprojektvolumen. Auf die Segmente Büro und Einzelhandel entfallen zusammen rund 65% der fertig gestellten Fläche. Dagegen machen sie bei den im Bau befindlichen Flächen nur ei-nen Anteil von rund 27% aus.

Indessen läst ein Blick auf die Liste der Büroprojektentwicklungen bis zum Jahr 2012 schaudern. Bis dahin sind 400 000 qm Nutzfläche mit einem Volumen von 1 Mrd. Eu-ro auf dem Markt. Im Jahr 2009 werden es „nur“ etwas über 100 000 qm mit einem Investitionsvolumen von 299 Mio. Euro sein. Doch woher rührt das Investorenvertrau-en? Einig sind die Experten, dass nun die Stunde der opportunistisch agierenden Im-mobilienkäufer schlage. Jüngstes Beispiel ist der Kauf eines Wohnimmobilienportfoli-os von 1 400 Wohnungen im Norden Berlins im Wert von 80 Millionen Euro durch einen niederländischen Investor. Trotz sinkender Transaktionsvolumen auf dem Im-mobilienmarkt erwartet Catella, das den Verkauf begleitete, weitere Verkäufe in der Größenordnung bis 100 Mio. Euro noch 2008. Es sei ein Trend zu langfristigen Inves-titionen mit einer Haltedauer von 10 Jahren und länger zu erkennen. Hohe Fremdfi-nanzierungen seien in diesen Fällen bei ausgewählten Objekten noch realisierbar.

Berlin hat nun eine Upper Eastside – nicht zu ver-wechseln mit der Eastside in Friedrichshain-Kreuzberg an der Spree. Diesen Namen hatte sich die Meag einst unter Knut Riesmeier ein-fallen lassen für einen sehr imposanten Immobilienkom-plex (Investitionsvolumen über 200 Mio. Euro). Das Gebäude an Berlins promi-nentester Ecke Friedrichstra-ße / Unter den Linden schließt eine noch aus Kriegszeiten herrührende Baulücke und stellt die einst barocke Stadtstruktur wieder her, nach Wünschen des ehe-maligen Senatsbaudirektors Hans Stimmann und sehr zur Freude der neuen Senats-baudirektorin Regula Lü-scher. Darüber sind die Ber-liner eher geteilter Meinung. Sie haben sich anstelle eines wiederum neuen Klotzes (in der schönen Architekturspra-che „Komplex“) mindestens ein Café Bauer an der Ecke wieder gewünscht. Hubert Garzorz / Meag sieht gar Stadtreparatur in dem Bau und alle, aber auch alle auf dem Podium loben den Tra-vertin der Fassade. Über Mieten, Preise und Büromie-ter (man sei in Verhandlun-gen) wurde geschwiegen, die Honoratioren der Mieter Esprit, Zara, Douglas, Marc O‘Polo und O 2 waren anwesend. Die Daimler AG wird bald ebenfalls vertreten sein. Es waren fünf Architek-ten unter Anleitung von gmp am Werk, man muss nur ge-nau hingucken. 18 000 qm Büro- und 10 000 qm Ein-kaufsfläche sind vorhanden, ebenfalls Mietwohnungen. Die Meag will die Immobilie im eigenen Bestand halten.

Upper Eastside eröffnet

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 22 von 25

Schulten favorisiert gar den Standort Alexanderplatz und Breitscheidplatz als Büro-standorte nach den Linden, dem Leipziger und Potsdamer Platz. Gleichwohl musste gerade die City West am Breitscheidplatz nun eine neue Niederlage einstecken. Beim Schimmelpfeng-Haus an der Kantstraße in Charlottenburg gibt es Änderungen: Wie die Zeitung mit den drei großen Buchstaben meldete, werden alle Baupläne wieder auf Eis gelegt. Auf dem Areal des bekannten Gebäudes im Schatten der Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche sollten noch in diesem Jahr die Arbeiten am 119 m hohen Atlas-Tower beginnen. Abriss- und Neubaugenehmigung liegen vor. Nachdem im September 2007 ein Investor überraschend abgesprungen war, habe inzwischen auch der zweite Geldgeber Abstand genommen. "Wir haben von der Eurohypo er-fahren, dass die Verkaufsverhandlungen im August gescheitert sind und die Eurohy-po wieder Eigentümer des Schimmelpfeng-Hauses ist“, wird Wolfgang Hummel von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zitiert.

Außer Orco haben auch andere Investoren und Projektentwickler kalte Füße bekom-men. Nicht nur das Vorhaben Fehrbelliner Höfe, ein äußerst ambitioniertes Wohnpro-jekt in einer absoluten 1B-Lage, ist gestrichen, nun hat es auch Großprojekte in einer Ku’damm-Seitenlage, und in Zehlendorf erwischt. Morgan Stanley wollte mit Part-nern auf 1 400 qm eine „Wohlfühloase für entspanntes luxuriöses Leben“ mit 110 Wohnungen entwickeln. Daraus wird erst einmal nichts und die Kleingärtner der „Kolonie Württemberg“, deren 48 Parzellen als Bauland herhalten sollten, können zunächst aufatmen. In Zehlendorf wollte Lehman Brothers 70 Millionen Euro in den Umbau des McNair-Quartiers der US-Army investieren. Nun wird kolportiert, dass das Areal für 20 Mio. Euro wieder auf dem Markt sei, samt fertigen Bauplänen. Der Liegenschaftsfonds Berlin geht davon aus, dass der bereits beurkundete Kaufvertrag erfüllt werde. Weiterer Wackelkandidat in der City West ist die Bayerische Bau- und Immobiliengruppe. Die vermeldet seit Jahren stoisch: bald, bald geht es am Zoobo-gen weiter. Wie es am Leipziger Platz auf dem Wertheim-Areal von Orco weitergeht, das ist ebenfalls unbekannt.

Witten-Annen: 1st RED erwirbt eine Industrieimmo-bilie mit ca. 35 639 qm Ge-samtfläche für ca. 9 Mio. Euro. Das Objekt ist für 15 Jahre im Rahmen einer sale-and-rent-back Struktur an einen Automobilzulieferer vermietet. Altenstadt: OHL Guter-muth Industrial Valves mietet 1 600 qm Lager- u. Bürofläche über Nai apollo. München: Schuhfilialist Roland mietet ca. 900 qm Fläche in der Neuhauser Straße 5 über Comfort.

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Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 23 von 25

Jones Lang LaSalle - Finanzmarktkrise erreicht Büroimmobi-lienmarkt Die Finanzkrise scheint mittlerweile auch den Büroimmobilienmarkt erreicht zu ha-ben. Aufgrund der Turbulenzen auf den Finanzmärkten und im Bankensektor schwächte sich die Nachfrage auf dem Bürosektor im 3. Quartal weiter ab. Kostenre-duzierung spielt, lt. der neuesten Büroimmobilienuhr von Jones Lang LaSalle (JLL) eine zunehmend bedeutende Rolle.

Die jüngsten Consensus-Prognosen für das Wirtschaftswachstum nähren die Be-fürchtung, dass der wirtschaftliche Abschwung in Europa länger und tiefgreifender sein wird. Nachdem die Prognose zur Jahresmitte für das Gesamtjahr 2008 in der EU noch 1,8% betrug, wurde sie Ende Sep-tember auf 1,4% revidiert, am signifikan-testen für Irland mit minus 210 Basis-punkten auf 0,7%. Die Korrekturen für die übrigen westeuropäischen Länder lagen zwischen minus 80 (Schweden auf 1,3%) und - 20 Basispunkten (Niederlande auf 2,1% und, Spanien auf 1,3%). Die drei größten Volkswirtschaf-ten Frankreich, Deutschland und das Vereinigte Königreich mussten Korrektu-ren von – 70 (auf 0,9%) , - 50 (auf 1,7% ) und – 40 Basispunkten (auf 1,1%) hinnehmen. Kein Wirtschafts-wachstum wird drei Monate vor Jahres-ende für Italien prognostiziert. Wenn-gleich noch immer auf robustem Niveau, wird auch für die mittel- und osteuropäi-schen Länder eine deutliche Abschwä-chung des BIP-Wachstums notiert, die sich zwischen minus 60 Basispunkten in Russland (auf 7,0%) , -40 in der Tschechischen Republik (auf 4,3%), - 30 in Ungarn (auf 1,9%) und -20 in Polen (auf 5,2%) bewegt. Dramatisch korrigiert wurden die Prognosen für 2009. Danach werden die westeuropäischen Volkswirtschaften vor-aussichtlich eine BIP-Entwicklung zwischen 1,1% (in Schweden) und -0,2% (in Groß-britannien) verzeichnen. Für die mittel- und osteuropäischen Länder wird zwar mit einem weiter verlangsamten, aber immer noch robusten BIP-Wachstum gerechnet.

Im derzeitigen konjunkturellen Umfeld sind die Nutzer immer weniger bereit, hohe Spitzenmieten zu bezahlen. Trotzdem blieb in den meisten Märkten das Niveau der Spitzenmieten im dritten Quartal noch stabil. Der europäische Mietpreisindex von Jo-nes Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Mietpreisentwicklung von 24 Index-städten, fiel im dritten Quartal ins Minus (- 0,1%). Vor allem der Rückgang in Barcelo-na (- 3,7%) und Dublin (- 3,3%) sowie eine Fortsetzung des Negativtrends in London (- 2,3%) haben für diese Entwicklung gesorgt. Nur drei Märkte, nämlich Prag (+ 7,0%), Berlin (+ 2.3%) und Amsterdam (+ 1,5%) verzeichneten ein positives Miet-preiswachstum. In allen anderen Städten blieb es bei stabilen Spitzenmieten. Damit ist im Einjahresvergleich europaweit immer noch ein Plus von 2,6% zu notieren. Auf der europäischen Büroimmobilienuhr haben im dritten Quartal auch Barcelona und Dublin die 12 Uhr-Marke überschritten, so dass sich nun fünf Märkte im Quadranten „Beschleunigter Mietpreisrückgang” befinden. Auf der 12-Uhr-Position bewegen sich Madrid, Oslo und Paris. Damit hat in diesen drei Städten die Spitzenmiete ihr jeweils höchstes Niveau erreicht. Berlin, Lissabon und Prag markieren in ihrem jeweiligen Zyklus den Höhepunkt des Mietpreiswachstums. Mit 22 Märkten bewegen sich die meisten untersuchten Städte Ende September im Quadranten „Verlangsamtes Miet-preiswachstum“. Insgesamt bleiben die Wachstumsaussichten für die Mietpreise in Europa gedämpft. Dies gilt insbesondere für das Vereinigte Königreich, Spanien und Irland.

Die Stimmung der Nutzer auf den Büromärkten wird schlechter. Das schlägt sich auch in deren Nachfrage nach Flächen nieder. Aufgrund der Turbulenzen auf den Finanzmärkten und im Bankensektor schwächte sich diese im 3. Quartal weiter ab.

München: LHI Leasing legt Flugzeugturbinenfonds Roy-al Aero auf. Der Fonds in-vestiert über die Royal Aero I GmbH ein geplantes Ei-genkapitalvolumen von 17,5 Mio. USD. Zusätzlich plant die Royal Aero I eine Fremd-finanzierung von etwa 50% der Gesamtinvestition. Das Investitionsvolumen kann auf bis zu 110 Mio. USD ausge-weitet werden. Anleger kön-nen sich ab einer Mindest-zeichnungssumme von 15 000 USD beteiligen, ein gesondertes Agio wird nicht erhoben. Die LHI Leasing übernimmt eine Platzierungs-garantie über bis zu 55 Mio. USD. Während der geplanten 5-jährigen Laufzeit mit zwei Verlängerungsmöglichkeiten um jeweils ein Jahr erwartet die LHI jährliche Rückflüsse von 7,5%. Zusammen mit dem erwarteten Veräuße-rungserlös am Ende der Laufzeit errechnet sich damit ein Gesamtrückfluss von 136,12% der Zeichnungs-summe und eine IRR-Rendite nach Steuern von jährlich 7,26%. Tübingen: fairvesta Fonds ist erneut mit „herausragendem“ Ratinger-gebnis von R@S Rating Services bewertet worden. Hamburg: Walton stellt den ersten US-Landbanking Publikums-Fonds in Deutschland vor. Walton-Fonds sind reine Eigenkapi-talfonds und investieren aus-schließlich dann, wenn der Abverkauf der Grundstücke weitestgehend gesichert ist.

Fonds-News

Stadt €/qm/JahrQ3 08 - Q3 07

(%)

London WE 1.468 -6,5Moskau 1.353 26,7Kiew 854 39,5Paris 830 0,6London City 820 -9,1St. Petersburg 748 20,7Dublin 624 -3,3Mailand 570 14Oslo 542 0Madrid 489 4,5Luxemburg 480 14,3Athen 456 22,6Rom 450 4,7Stockholm 449 4,8Frankfurt 444 2,8

JLL: Spitzenmieten und Veränderungen

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 24 von 25

Kostenreduzierung spielt eine zunehmend bedeutende Rolle, damit einhergehend Reduzierung der Kosten sowohl für die Immobilie als auch bei den Mitarbeiterzahlen. Mit einem Umsatz von 2,9 Mio. qm in den untersuchten 24 Indexstädten blieb die Nachfrage nach Büroflächen im 3. Quartal zwar relativ hoch, weist aber gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang von 8,9% und im 1- Jahresvergleich von 10,9% aus. Für die neun Monate im laufenden Jahr ergibt sich damit ein Gesamtumsatz von 9,4 Mio. qm, entsprechend einem Minus von 7,4% zum Vergleichszeitraum des Vorjah-res. Für 17 der 24 Indexstädte musste zwischen dem 2. und 3. Quartal ein Umsatz-rückgang verzeichnet werden, am deutlichsten in Luxemburg (- 48%), Dublin (- 46%), Edinburgh und Den Haag (jeweils - 40%) Zuwächse gab es in sieben Indexstädten, angeführt von Utrecht (+ 38%), München (+ 25%) und Brüssel (+ 14%). Auf den bei-den größten europäischen Märkten, London und Paris, stieg der Umsatz im 3. Quar-tal zwar um jeweils 10% an, das Volumen für den gesamten Dreivierteljahreszeitraum blieb aber in der britischen Hauptstadt um 33%, in der französischen Metropole um 10% hinter dem Ergebnis des Vergleichszeitraums im Vorjahr zurück. Insgesamt zeigt der Jahresvergleich der ersten drei Quartale 2008 mit 2007 einen Rückgang in 14 Indexstädten. Unter neun Indexstädten mit einem Zuwachs kam Prag zu dem mit Abstand höchsten Plus (+ 72%). In Anbetracht der sich verschlechternden wirtschaft-lichen Aussichten in Europa dürfte der Umsatz im 4. Quartal 2008 weiter rückläufig sein und diesen Trend auch in 2009 beibehal-ten, wobei in den euro-päischen Finanzzent-ren das Risiko einer nachlassenden Nutzer-nachfrage besonders hoch ist.

Dank guter Volumina in den mittel- und ost-europäischen Märkten Polen, Ungarn und Tschechische Republik und insbesondere von Moskau sowie den deutschen Immobilien-hochburgen blieb das Niveau der Nettoabsorption mit 6,2 Mio. Quadratmetern zumin-dest im Jahresverlauf hoch. Im Quartalsvergleich (Q 3 und Q 2 2008) finden sich aber bereits Auswirkungen der Finanzmarktkrise: um fast 50% ist das Volumen gesunken. Die gesamteuropäische Leerstandsquote zeigt trotz rückläufiger Nettoabsorption und einem weiter steigenden Fertigstellungsvolumen mit 7,2% im 3. Quartal ein stabiles Niveau. Mit einem Anstieg von 270 Basispunkten auf 15,1% verzeichnet Dublin der-zeit die höchste Leerstandsquote aller Index-Städte, Luxemburg mit 2,0% die nied-rigste. Die 5%-Marke nicht überschritten haben Paris (- 20 bp auf 5,0%) und London (+ 60 bp auf 4,6%). Die sechs deutschen Immobilienhochburgen bewegen sich zwi-schen 6,2% in Stuttgart und 12,4% in Frankfurt. Die steigende Leerstandsquote in den mittel- und osteuropäischen Städten um 210 Basispunkte auf 8,1% hängt vor allem mit dem sehr hohen Fertigstellungsniveau zusammen. Prag weist ein Plus von 300 Basispunkten auf 8,6% auf, Moskau von 240 Basispunkten auf 8,5% und Buda-pest von 210 Basispunkten auf 12,5%. Niedrig bleibt die Leerstandsquote trotz eines Anstiegs von 60 Basispunkten in Warschau (2,7%). Seit Anfang des Jahres sind auf den 24 Indexstädten insgesamt 4,8 Mio. qm Büroflächen neu auf den Markt gekom-men, entsprechend einem Plus von 30% gegenüber den ersten neuen Monaten in 2007. Weitere 2,4 Mio. qm befinden sich für den Rest des Jahres in der Pipeline. Mit dem größten Fertigstellungsvolumen allein im 4. Quartal 2008 wird in Moskau ge-rechnet, wo rund 850 000 qm auf den Markt kommen werden. 2009 und folgende ist jedoch damit zu rechnen, dass angesichts der schwächer werdenden konjunkturellen Aussichten, der steigenden Baukosten und der mangelnden Verfügbarkeit von Fremdkapital viele der derzeitig in der Pipeline befindlichen Büro-Bauvorhaben ver-schoben oder auf Eis gelegt werden.

Leipzig: Norwegischer Fonds erwirbt ein Portfolio mit 3 Wohnanlagen von Eve-rest Capital Management im Auftrag des US-Finanzinvestors Värde Part-ners für rd. 5,8 Mio. Euro. Emden/Norden: Niederlän-dische Kapitalgesellschaft erwirbt 2 SB-Märkte mit einem Transaktionsvolumen von 3,2 Mio. Euro über Antharis Real Estate.

Heute G wie… Grundpfandrecht: Grund-pfandrechte ist der Oberbeg-riff für dingliche Verwer-tungsrechte an einem Grund-stück. Gesetzlich im BGB geregelt. Dazu gehören: 1. Hypothek; 2. Grundschuld, 3. Rentenschuld. Ihr Zweck besteht in der Si-cherung von Krediten. Der Gläubiger kann den geschul-deten Betrag notfalls im We-ge der Zwangsversteigerung aus dem Grundstück zurück-bekommen. Grundbuch: Beim Grund-buch handelt es sich um ein öffentliches Register der im Grundbuchbezirk gelegenen Grundstücke und den mit ihnen verbundenen Rechten. Es dient der Dokumentation der Eigentumsverhältnisse. Mehr Infos unter: www.derimmobilienbrief.de (Zur Verfügung gestellt vom Grabener Verlag, Kiel)

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Immobilien ABC

Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 25 von 25

1st RED (22); 25hours Frankfurt tailored by Levi’s (20); Aareal Bank (11); Aareon Wodis (7); Accessorize storescouts (15); ADI Akademie der Immobilienwirtschaft (6); alleskar.com (16); Allianz Global Investors (16); Alpha Immobilienmanagement (17); alstria office (9, 15); Apellas-bauwert property group (14); ArabellaSheraton Hotel (15); Atisreal (14, 17, 19); Axa (5); B.E.S.T. Fluidsysteme (17); Backwerk (18); Baugrund (10); Bayerische Bau- und Immobilien-gruppe (22); Bayerische Hausbau (16); Bayerischen Hypo- und Vereinsbank (9); Beckhoff Au-tomation (18); Bender und Bender GbR (17); BGV Bayerische Grundvermögen III SICAV FIS (11); Bosch Rexroth (19); BPH Bank (14); Brockhoff & Partner (11, 14, 17); BulwienGesa AG (20, 21); C&F (14); Café Bauer (21); Catella Property Group (4, 11, 21); Catella Real Estate (10); CB Richard Ellis (16, 17, 19); Collier Grossman & Berger (15); Colliers (14); Colliers S & S. (10, 16); Colonia Real Estate (9, 15); Comfort (16, 18, 22); Commerz Real (7); Commerz Real Provast Real I.S. (11); Comp Air Drucklufttechnik (17); Concept Facility Management (5); Conceptbau (5); Corinius (18); Corpus Sireo (14); CTS Eventim (18); Daimler AG (21); DAL (2); DB Immobilien (17); DB Research (18); Degi (8); Degussa (15); DekaBank (10, 20); Deka-ImmobilienFonds (14); DEPFA Bank plc (2); DeTeImmobilien (2); Deutsche Euroshop (15); Deutsche Leasinggesellschaft (19); DIC (11, 15); DIP Deutsche Immobilien-Partner (16); dmdrogerie (18); Douglas (21); Dresdner Bank (19); DTZ (14); DTZ Retail Services (7); Duko Handel (17); ECE (17, 18); Empirica (11); Emporis (14); Engbers (16); Engel & Völkers (15-18); EPM Assetis (15); Esprit (21); Eugene Investment& Securities (11); Eurohypo (22); Everest Capital Management (5); Evonik Degussa (15); Fairvesta (7); FAM capital group (14); Feri Eu-roRating Services (4); Flörsch & Partner (19); Fossil (19); FREO Financial & Real Estate Ope-rations (9); G & B. (18); Gagfah (15); Gastwerk (20); GBI (20); German Acorn Real Estate (16); gmp (21); Goldman-Holding (20); GPT Halverton (17); Gries Deco Company (17); Griffin (15); Grüezi Real Estate (5); Hahn (9); Hamburger Hochbahn (15); Hapag-Lloyd (9); HCI Capital (20); Hilton Starwood-Gruppe (20); Hiltons (20); Hines Pan-European Core Fund (HECF) (16); Hines US Office Value Added Fund II,L.P. (10); Hochtief (9, 18, 20); Hotelforum W Istanbul (20); HPV Vermögensgesellschaft (20); HSBC Trinkaus Real Estate (20); HSH Nordbank (9); Hypo Real Estate (2); Ideenkapital (3, 16); Ideenkapital Immobilien Europa (15); IIR (9); Innside Premium Hotel Düsseldorf Derendorf (20); Intercontis (20); It'z (16); IVG (2, 11, 14); Jeans Fritz (16); Jones Lang LaSalle (5, 9); Juwelier Wempe (18); KanAm (5); KanAm Grundinvest (16); Karstadt-Quelle (11); Kaufland (9); Kemper Allianz Global Investors (18); Kemper’s Jones Lang LaSalle (16, 18, 19); Kemper's JLL Retail (5); Kenmore European Industrial Fund (17); Kenmo-re European Industrial Fund (18); Kristensen Properties (15); L.O.F.T GmbH (20); Landschafts-verband Rheinland (19); Lehman Brothers (22); Levi’s (18, 20); Liberian International Ship & Corporate Registry (18); Liberian Registry (14); Lindner Hotel (9); Lloyds TSB (11); Logwin Road + Rail (18); Lührmann. (16); m.p. by style (15); Marc O’Polo (21); Marriotts (20); Maxime Investment (19); McNair (22); McPaper (18); MDDP (14); Meag (21); Mediaspree (21); Medse-rena (15); Memeni Projektentwicklung (14); Metropol Real Estate (19); MIB (18); Momeni Pro-jektentwicklung (18); Monsoon (15); Morgan Stanley (10, 22); Movesta Development (18); Mul-tacon Immobilien (17); Nai apollo (17, 19, 22); Niedersächsisches Justizministerium (19); Nord-capital Gruppe (18); O 2 (18, 19, 21); OHL Gutermuth Industrial Valves (22); Pacific Star (4); Paneuropa-Fonds (14); Patrizia (15); Pirelli RE (10); PKF Hotelexperts (20); Polonia Net DM (14); Projektentwicklung GmbH (20); Promod (18, 19); Puma (18); Real Estate Capital Partners (6); Realogis. (18); Rewe (18); Sana Kliniken (16); Sandwicher Fastgoodfood (14); Schlossho-tel Elmau (20); SEB ImmoInvest (5); SHB Innovative Fondskonzepte (15); Starbucks (18); Steinbeis-Hochschule (6); STIWA (20); Stöhr-Spedition (17); storescouts (18, 19); Superbude (20); Sykosch Software (7); Systaic AG (9); Tamaris (18); Tecturm 37. Vermögensverwaltung (14); Telekom (2); The Body Shop (16, 18); The George (20); TLG (2); TLG Immobilien GmbH (20); TMW Pramerica (5); Toom (9); Townsend (20); Trinkaus Immobilien Fonds Nr. 12 Luxem-burg/ Airport GmbH & Co.KG (20); TSO (12, 13); TSO The Simpson Organization (6); UBS Real Estate (11); Ulla Popken (16); Union Investment (14, 15); Ventafonds (20); Vivico (14); Vodafone (19); Westin Grand (15); Württembergische Lebensversicherung (16); Xionet (11); Zara (21)

Allianz Global Investors (2); AXA (1, 18); Batavia Air (12); Behringer Harvard (9); BGH (13); Buss Capital (9); Cathay Pacific (12); CFB (16); CGM (6); CMA (6); Commerz Real AG (6, 19); DB Real Estate (17); DEGI (2); Deutsche Zweitmarkt AG (17); DNL 8; DORIC (10); Dynamar (2); EQC AG (16); Financial Times Deutschland (18); Fondsbörse Deutschland (17); GHF (4, 14); Hamburg Trust (18); Hansa Mare (13); Hansa Treuhand (17); Hapag Lloyd (10); HCI (9, 10, 16); HGA Capital (6, 9, 14); Hines (2); HMW (18); HSBC (2, 18); HSH-Nordbank (9); Ideen-kapital (2); IVG AG (15-18); Jamestown (18); KanAm (1, 18, 19); KGAL (11, 18); Kienbaum Management Consultants (16); Klumpe 3; König & Cie. (20); Kuwait Airline (12); Lehman Brot-hers (14); LHI (12); Lloyd Fonds (5, 19); Lufthansa (12); Maersk (6); Maritim Invest (13); Meer-wert (11); Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH (11); Motel One (5); MPC (10, 20); MSC (6); Nordcapital (2, 18); n-tv (18); Paribus (18); Real I.S. (13, 17, 19); Rechtsanwaltskanz-lei Klumpe, Schroeder + Partner GbR (21); Reederei Offen (20); SIGNA (7); TMW (1, 18); Treugast (6); US Treuhand (3); VGF (20); VW (1); wallstreet-online.de (18); Walton (5); wmd-brokerchannel (18); Wölbern Invest (7, 12); Zweitmarkt (5).

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