De tandeloze

VvE

Heleen Zweebe

Presentatie casus Venserpolder

Een SEV onderzoek naar negatieve effecten van verkoop van huurwoningen in gemengde complexen

Deelnemers: de Key en Ymere, van der Hoeden-Mulder, het Verwey-Jonkerinstuut, Urbannerdam en SEV

De tandeloze VvE

• In 2002 starten verschillende corporaties met verkoop van huurwoningen in Venserpolder

• In 2009 is het aandeel koop 17,4%• Door leegstand, illegale bewoning en

criminele incidenten lijkt verkoop van huurwoningen een negatief effect teweeg te brengen in Venserpolder

• De Key stopt zelfs tijdelijk met verkoop totdat de negatieve effecten onder controle zijn

Casus Venserpolder

Vraagstelling onderzoek “Sociaal beheer in gemengde complexen”.

• Wat is oorzaak van negatieve effecten?• Kan dit in de toekomst voorkomen worden?• Welke instrumenten hebben we ter

beschikking om negatieve effecten aan te pakken in gemengde VvE’s? Immers de corporatie heeft minder invloed op sociaal beheer.

Casus Venserpolder

Waarom problematiek in Venserpolder?• Woningvoorraad (4500 jaren ’80, voornamelijk

kleine, sociale huurwoningen)• Bevolking: >80% allochtone bewoners, laag

opleidingsnivo, veel uitkeringafhankelijk• Ligging: geïsoleerd karakter, goede uitvalswegen,

anoniem karakter• Verkoopbeleid: 5 corporaties bieden in onderlinge

concurrentie woningen te koop aan: overaanbod goedkope woningen beschikbaar

Casus Venserpolder

Was dit te voorzien?Risicoscan Verwey-Jonker instituut

Casus Venserpolder

143

138

123

116

116

107

102

95

90

83

74

73

68

58

0 20 40 60 80 100 120 140 160

Zuidoost

Geuzenveld-Slotermeer

Bos en Lommer

Slotervaart

Amsterdam-Noord

Osdorp

Zeeburg

De Baarsjes

Westpoort/Westerpark

Oost/Watergraafsmeer

Centrum

Oud-West

Oud-Zuid

Zuideramstel

Risicoscan Verwey-Jonker instituut

Was het te voorzien?• Venserpolder scoort beduidend lager dan andere

buurten in Amsterdam• Opeenstapeling oorzaken achteraf te benoemen• Hoeft verkoop van huurwoningen niet te hinderen• Wel verstandig om bij verkoop van huurwoningen in

zwakkere buurten instrumenten in te zetten om overlastsituaties te voorkomen en aan te pakken

Casus Venserpolder

Analyse beschikbaar instrumentarium

Casus Venserpolder

Vooraf

- Verkoopbeleid - MGE/MVE- Actief beheer

Bij verkoop

- Screening- Koopcontract- VvE (HR, SA, SR)

Beheer - Faciliteren VvE- Handhaven door VvE- Handhaven door WoCo/overheid

Vooraf • Gecoördineerd verkoopbeleid (zeker wanneer

meerdere corporaties in eenzelfde buurt verkopen)

• Indien mogelijk: MGE en MVE constructies (grip op toekomstige kopers, regels stellen in koopcontract)

• Actief beheer en zichtbare controle werpt drempel op

Instrumentarium

Bij verkoop• Screening van aspirant kopers op GBA,

schulden, politie en justitie, werk en inkomen, woonverleden

• Restrictieve bepalingen in koopcontract• Aanpassingen in splitsingakte en huishoudelijk

reglement

Instrumentarium

Beheer: repressieve instrumenten• Faciliteren VvE besturen: • Handhaving door VvE:

• sociaal beheer VvE• Rol VvE bij overlast en overtreding reglementen

• Handhaving door corporatie (ingeval van MGE)• Handhaving door overheid

Instrumentarium

• Tekst

Instrumentarium VvEs

• Instrumentarium zou toereikend moeten zijn om overlast te voorkomen dan wel aan te pakken

• Rol VvE belangrijk, VvE-besturen faciliteren om deze taken uit te kunnen (laten) voeren:• bijv sociaal beheer delegeren bij corporatie• ondersteuning bij juridische procedures

door VvE• Vooraf akte wijzigen, HHR opstellen

De tandeloze VvE

De tandeloze VVE

• Verkoop van huurwoningen geen keuze: of in sommige buurten/complexen niet verkopen?

• Is de casus Venserpolder herkenbaar? Zijn er andere ervaringen waarbij verkoop van huurwoningen negatieve effecten sorteerde?

• Wordt voldoende gebruik gemaakt van bestaande instrumenten of vaak achteraf geconfronteerd met onwenselijke situaties?

De tandeloze

VvE

Alle Elbers

Coöperatie

Manier voor verbinding corporatie en burgers?

Kenmerken Coöperatie

Is een bedrijf

Vereniging

Leden

Doel:

Een vereniging die opkomt voor de materiële belangen van haar leden (profit / nonprofit)

Coöperatie in het woondomein

Coöperatie exploiteert

Leden gebruiksrecht

Lidmaatschap te koop/huur

Lidmaatschap koop=fiscaal eigen woning

Algemeen Voordelen

Samenwerking verschillende entiteiten met gemeenschappelijk doel

Flexibele afspraken

Zeggenschap

Eisen toelating Externen (professionals) betrekken om te besturen

Algemeen Nadelen

Onbekendheid/imago

Financiering

Parapluhypotheek

Geen NHG

Geen WVSBeperkte staatssteun mogelijk (bedrijf)

Minder het gevoel eigenaar te zijn

Coöperatie vs. VvE

Samen sta je sterk vs. vrijheid, blijheid

Vrij voor inrichting vs.

dichtgetimmerd

Zeggenschap bestuur

Participatie mogelijk (investeren/beleggen)

Toepassingsmogelijkheden

Nieuwbouw

Specifieke doelgroepen

Collectief opdrachtgeverschap

Mogelijkheid (groeiend) eigendom

Corporatie

(Mede) ontwikkelaar

Modale huur

Technisch beheer

“Huis in eigen hand “

Overdracht bestaand corporatie bezit

Met meerdere corpo’s exploitatie modale huurMogelijkheid (groeiend) eigendom

“Huur en Koop gelijke zeggenschap “

Overdrachtsbelasting !!

Kostendekkende huur

Zekerheid banken

Particuliere woningverbetering

Onderkant woningmarkt

Corporatie als investeerder

‘golden vote’

Herontwikkeling

Complex

Particulier

Gemengd eigendom

Gebied

Labels van PRC B.V.:PRC Executive ManagementPRC KostenmanagementPRC TrainingPRC Zuid

PRC B.V. is onderdeel van ARCADIS

PRC B.V.

Goudseweg 181

2411 HK Bodegraven

Postbus 1051

2410 CB Bodegraven

t (0172) 63 14 14

f (0172) 61 19 02

e info@prc.nl

i www.prc.nl