AuteurMaurice van Noordenne, Atrivémet medewerking van Maarten Vos, SEV

Rotterdam, november 2006.

ATLAS KOOPVARIANTENGids voor betaalbaar kopen

Dit is een publicatie uit het SEV-programma Wat beweegt de woningmarkt?

U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij:SEVPostbus 18783000 BW Rotterdamtelefoon 010 - 282 50 50sev@sev.nl

De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied vanwonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen methen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

Inhoudsopgave

Voorwoord 5Leeswijzer 7

1 Betaalbaar kopen door de jaren heen 91.1 Verleden 91.2 Heden 91.3 Toekomst 11

2 Betaalbare koopvormen 132.1 Selectie koopvarianten en financieringsconstructies 132.2 Koopvariant 1: Verkoop onder voorwaarden (korting en waardedeling) 15

2.2.1 Algemeen 152.2.2 Koopgarant 172.2.3 Slimmer Kopen 18

2.3 Koopvariant 2: Sociale Koop 192.4 Koopvariant 3: Koop Goedkoop 212.5 Financieringsconstructie 1: Starterslening 232.6 Financieringsconstructie 2: Amsterdamse Middensegment Hypotheek 252.7 Financieringsconstructie 3: Koopsubsidie 252.8 Combineren van koopvarianten en financieringsconstructies 26

3 Relevante aspecten voor kopers 293.1 Wat betekent de koop van een woning 293.2 Maandlasten en vermogensontwikkeling 31

3.2.1 Maandlasten bij aankoop 333.2.2 Het verloop van de maandlasten 333.2.3 Vermogensontwikkeling 35

4 Rol woningcorporatie: van huren tot kopen 374.1 Doelstellingen 374.2 Implementatie 37

5 Rol overige partijen 395.1 Rol politiek, overheden 395.2 Rol intermediaire partijen 395.3 Ontwikkelingen 40

Bijlagen1 Overzicht koopvarianten 412 Toelichting maandlasten- en vermogensontwikkeling 473 Nuttige websites 53

Atlas Koopvarianten

Voorwoord

De SEV initieert, steunt en volgt al jaren de ontwikkeling en toepassing van instrumenten diekopen betaalbaar maken voor huishoudens met lagere en middeninkomens. Al in 1996 publiceerdede SEV een overzicht met maar liefst 17 verschillende koopvarianten en financieringsconstructies.De meeste werden toegepast door slechts een of enkele corporaties, kwamen het experimentele sta-dium nooit voorbij en stierven in gecompliceerde schoonheid een zachte, doch onverbiddelijkedood…

Deze wildgroei aan goedbedoelde en telkens weer net andere eigen varianten convergeert inmiddelsnaar een aantal modellen dat zich in de praktijk heeft bewezen: niet alleen in juridisch-technischezin, maar ook qua bewonersappreciatie. Daarbij wordt actieve ondersteuning geleverd aan toepas-sende partijen, meestal woningcorporaties en gemeenten. Terecht, want de ontwikkeling en hetonderhoud van deze producten vergen specialistische kennis en afstemming met instellingen als deBelastingdienst, VROM en Nationale Hypotheek Garantie.

En zo ontstaat, na een langdurig marginaal bestaan van koopvarianten, sinds een paar jaar einde-lijk een doorbraak. Het aantal corporaties dat met vormen als Koopgarant, Slimmer Kopen, KoopGoedkoop en Sociale Koop aan de slag is, overtreft inmiddels de 100. De VROM-raad (‘Op eigenkracht’, 2005), de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (‘Bewijzen van goede dienst-verlening’, 2005) en onlangs de minister van VROM (‘Ruimte geven, bescherming bieden’, 2006)breken een lans voor deze instrumenten. En ook de Woonbond en Vereniging Eigen Huis zien er delol van in.

En terecht: het strategisch belang van deze instrumenten is aanzienlijk. Huishoudens met lagere enmiddeninkomens worden in staat gesteld een woning te kopen, die anders voor hen onbetaalbaarzou zijn. Koopvarianten en financieringsconstructies vullen de kloof tussen goedkope huur enmarktconforme koop, een kloof die nog nooit zo groot was als nu. Corporaties kunnen zo in debuurt de brede groep bedienen die een woning zoekt in het middensegment. Ze bevorderendaarmee een evenwichtiger opbouw van de voorraad en verleiden tot meer beweging op dewoningmarkt door het vergroten van de mogelijkheden om wooncarrière te maken. Goed voor debuurt en bovendien goed voor het genereren van middelen voor noodzakelijke investeringen inmaatschappelijke opgaven. Daarbij kunnen koopvarianten bijdragen aan een duurzame kwaliteitvan de koopwoningvoorraad: door het inbouwen van kwaliteitswaarborgen bij met name apparte-mentencomplexen wordt voorkomen dat verkocht bezit over 15 jaar een financiële injectie van deoverheid nodig heeft. Ten slotte vergroot verkoop voor de mondige woonconsument de verant-woordelijkheid voor en de zeggenschap over de eigen woonsituatie.

Alle reden dus om tot een – nog steviger – schaalsprong te komen: het zou mooi zijn als koop-varianten en financieringsconstructies tot het standaardassortiment van maatschappelijk onder-nemende woningcorporaties gaan behoren. En een duurzame plek krijgen in het lokale en regionalewoonbeleid. En dus in ruime mate beschikbaar komen voor die maatschappelijk relevante groephuishoudens die reikhalzend aan de rand van de ‘kloof’ staat. Dit rapport wil daaraan bijdragen.

Ik wens u veel inspiratie en – afhankelijk van uw rol – een goed verkoopresultaat, dankbare bur-gers en veel betaalbare keuzemogelijkheden. Wie de schoen past, trekke hem aan.

René ScherpenisseDirecteur SEV

Atlas Koopvarianten

5

Leeswijzer

Hoofdstuk 1 bevat een inleiding op het thema betaalbaar kopen, met een korte historische schetsvan de ontwikkeling, de huidige stand van zaken en een blik op de toekomst.

Hoofdstuk 2 bevat een overzicht van een aantal (veel toegepaste) koopvarianten en financierings-constructies, waarbij nader is ingezoomd op de verschillende kenmerken.

Hoofdstuk 3 behandelt de diverse aspecten van het kopen van een woning die van belang zijn voor(potentiële) kopers. Aan de hand van een fictief voorbeeld, zijn de financiële effecten belicht,waarbij zowel is gekeken naar de maandlasten als naar de vermogensontwikkeling. Daartoe zijn dekoopvarianten vergeleken met de relevante alternatieven: huren of (regulier) kopen.

Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op een aantal aspecten die relevant zijn voor woningcorporatiesdie koopvarianten willen toepassen. Het gaat daarbij onder meer om de positie binnen het vast-goedbeleid en de implementatie van koopvarianten in de organisatie. Ook is kort ingegaan op derol van gemeenten.

Hoofdstuk 5 gaat in op de rol van enkele overige partijen.

Bijlage 1 bevat een overzichtsschema, waarin de kenmerken van de behandelde koopvarianten enfinancieringsconstructies zijn samengebracht.

Bijlage 2 geeft inzicht in de gebruikte parameters bij de berekende woonlasten en vermogens-ontwikkeling. Ook zijn hier schema’s en grafieken opgenomen die de maandlasten en vermogens-ontwikkeling van de diverse vormen in beeld brengen.

Bijlage 3 bevat relevante websites.

Atlas Koopvarianten

7

1 Betaalbaar kopen door de jaren heen

1.1 Verleden

Bevordering van het eigenwoningbezit is al vele jaren overheidsbeleid. Een van de belang-rijkste instrumenten daarbij is het kunnen aftrekken van de betaalde hypotheekrente van hetbelastbaar inkomen. Een van de doelstellingen van het bevorderen van eigen woningbezit isom mensen zelf verantwoordelijk te laten zijn voor de eigen woonsituatie. Om dat voor eenzo groot mogelijke groep mensen mogelijk te maken, hebben met name de overheid enwoningcorporaties in de loop van de jaren diverse instrumenten ingezet. Woningcorporatieshebben vanaf de jaren zestig en zeventig geëxperimenteerd met vormen van groeiendeigendom. De behoefte aan meer zeggenschap van de burger/bewoner over de eigen woon-situatie lag daaraan ten grondslag. In de jaren tachtig heeft de rijksoverheid premie-regelingen ingevoerd voor mensen met een bescheiden inkomen. Kopers van eennieuwbouwwoning kregen een deel van de koopsom als subsidie uitgekeerd, soms uitge-smeerd over meerdere jaren, gekoppeld aan een anti-speculatiebeding.

Enkele woningcorporaties zijn in die jaren begonnen met verkoop in ‘maatschappelijkgebonden eigendom’ (MGE). De kopers waren bij dit oude MGE, in ruil voor een flinke kor-ting op de koopsom, gebonden aan het terugverkopen van de woning aan de corporatie bijverhuizing. Zij profiteerden niet van de marktontwikkeling, wel van waardeverhogendeinvesteringen. In de jaren negentig hebben diverse woningcorporaties alternatieve koop-vormen ontwikkeld. Bijvoorbeeld Koophuur, waarbij de binnenkant van de woning werdgekocht en de buitenkant (casco) gehuurd. Bij Variokoop kan een bepaald aandeel in dewoning worden gekocht en wordt het resterende (aan)deel gehuurd. Inmiddels zijn dezekoopvarianten niet meer op de markt, als gevolg van de in 1999 en 2001 aangescherpte fis-cale regelgeving. In 2001 introduceerde de rijksoverheid de Koopsubsidie. In de vorm vaneen maandelijkse bijdrage in de woonlasten (à la de huurtoeslag voor huurders) hebbenkopers met een beperkt inkomen daarmee meer mogelijkheden om te kopen. De (te) lagekoopprijsgrens en toegestane hypotheekhoogte zijn redenen voor het beperkte succes van deregeling. Een aangepaste regeling met hogere koopprijs-, hypotheek- en inkomensgrenzenzal zeker meer effect sorteren.

Een belangrijk aspect van eigenwoningbezit is dat het de mogelijkheid biedt om vermogenop te bouwen. Door de jaren heen is sprake geweest van een waardestijging. Van dewoningen die in de periode 1965-1999 zijn verkocht (via de NVM) bedroeg die stijginggemiddeld 5,29 procent per jaar1 (bron: NVM), inclusief een gemiddelde kwaliteitsstijgingvan naar schatting 1 procent. Eind jaren zeventig, begin jaren tachtig was er een periodewaarin de prijzen van woningen gemiddeld met zo’n 20 procent zijn gedaald. Kortom, hetkopen van een woning is niet zonder financiële risico’s. Ook de woningmarkt is een marktwaar de wet van vraag en aanbod geldt. In de afgelopen 10 jaar zijn de koopwoningprijzenhard gestegen. Veel harder dan de stijging van de inkomens en de stijging van de huur-prijzen. Dat heeft geleid tot een betaalbaarheidsprobleem.

1.2 Heden

Betaalbaarheidsprobleem in beeldHet betaalbaarheidsprobleem wordt ook wel ‘het gat tussen huren en kopen’ genoemd.In het volgende schema is dat zichtbaar gemaakt.

Atlas Koopvarianten

9

1 Daartegenover stond in diezelfde periode een inflatie van gemiddeld 4,32 procent per jaar! (bron: CBS).

Schema 1Gat tussen huren en kopen

Woning Maandlast (in Û)Sociale huurwoning (bestaande woning, gemiddeld) 370,-Sociale huurwoning (nieuwbouwwoning, gemiddeld) 500,-Koopwoning Û 120.000,- 500,-Modale eengezinskoopwoning Û 200.000,- 850,-

De maandlast van Û 850,-2 voor de modale eengezinskoopwoning is van toepassingvoor koopstarters zonder eigen middelen. De gevolgen van deze grote maandlast-verschillen laten zich raden. Vele huishoudens kunnen de stap van de huur- naar demodale koopwoning niet maken. Al met al wordt er daardoor weinig verhuisd en isde doorstroming op de woningmarkt gering. Woningzoekenden oriënteren zich (nood-gedwongen) op de huursector, waardoor de wachtlijsten groeien en de aandrang omvooral goedkope (= kleine) woningen bij te bouwen toeneemt.

Uit schema 1 blijkt dat betaalbare koopwoningen een prijs hebben vanaf Û 120.000,-.VROM beschouwt woningen tot circa Û 160.000,- als betaalbaar (prijspeil 2007). Inde prijsklasse tussen Û 120.000,- en Û 160.000,- zit veel (latente) vraag. Het aanbodvan betaalbare koopwoningen is vooral in regio’s met een krappe woningmarkt echterveel geringer. De verkoop van bestaande woningen van woningcorporaties en particu-liere verhuurders, zou hier soelaas kunnen bieden. Het geschiedt echter slechts mond-jesmaat. Nieuwbouwprijzen beginnen bij Û 160.000,-. Nieuwbouwwoningen zijnzonder aanvullende maatregelen derhalve onbereikbaar voor huishoudens met (lagere)middeninkomens.

Voor een grote groep woonconsumenten is het maken van een wooncarrière in dezesituatie sterk bemoeilijkt. De groep jonge (koop)starters telt naar schatting zo’n200.000 huishoudens. Het betaalbaarheidsprobleem treft echter de hele groep huis-houdens met een middeninkomen. Hoe groot is die groep anno 2007? Als ondergrenskan het inkomen worden genomen waarbij er nog recht bestaat op huurtoeslag. Intermen van bruto huishoudensinkomen bedraagt die grens in 2007 afgerond Û 27.500,-, net onder het modale inkomen3. Deze huishoudens kunnen maximaal Û 130.000,- lenen4. Ervan uitgaand dat een huishouden met een middeninkomen eenmodale eengezinswoning van Û 200.000,-5 moet kunnen kopen, is een bruto jaar-inkomen van circa Û 47.500,- benodigd. Qua aantallen huishoudens gaat het om eengroep van ruim 1,5 miljoen huishoudens6.

Schema 2Bereikbare koopwoningen voor middengroepen (Û 30.000 - Û 47.500)

Bruto jaarinkomen Leencapaciteit Koopprijs woning30.000 130.000 120.00047.500 215.000 200.000

Deze getallen geven aan dat betaalbaarheid een breder maatschappelijk vraagstuk isen niet ‘slechts’ een startersprobleem. Dat neemt niet weg dat startende huishoudensweinig te zoeken hebben op de huidige woningmarkt, beter gezegd, weinig kunnenvinden. Voor een huurwoning ontbeert het ze aan inschrijfduur7, voor een koop-woning ontbeert het ze aan de benodigde financiële middelen.

10

2 100 procent financiering incl. k.k. (215.000), 5 procent hypotheekrente, 20 procent aflossingsvrij, incl. renteaftrek,ewf en zakelijke lasten, excl. onderhoud.

3 In 2006 Û 30.000,-; is een ‘geprikt’ inkomen, referentiepunt voor inkomensmaatregelen, niet het statistisch meestvoorkomende inkomen.

4 Op basis van NHG, met een hypotheekrente van 5 procent (najaar 2006).5 Gemiddelde woningwaarde bedroeg medio 2006 Û 252.000,- (Vereniging Eigen Huis/ABF).6 CBS, 2003, bewerkt.7 Inschrijfduur is een veelgebruikt criterium voor de volgordebepaling bij woningtoewijzing aan starters.

Oplossingen voor het betaalbaarheidsprobleemOp het punt van de financiële stimulering zijn er diverse instrumenten. De rijksover-heid heeft in 2001 de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW), ofwel Koopsubsidiein het leven geroepen. De nieuwe BEW-plus, waarin de koopprijsgrens is opgetrokkennaar circa Û 160.000,- (prijspeil 2007), moet meer succes gaan opleveren. Gemeentenzijn sinds 2002 actief geworden met Startersleningen. Het Stimuleringsfonds Volks-huisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert voor zo’n 200 gemeenten even-zoveel fondsen, voor een deel ten behoeve van renteloze en aflossingsvrije Starters-leningen.

Het rijksbeleid is gericht op het vergroten van de doorstroming en een toename vanhet aantal nieuwbouwwoningen. Om tegemoet te komen aan de vraag naar goedkopewoningen zijn vele partijen geactiveerd. Al dan niet daartoe uitgedaagd doorgemeenten hebben ontwikkelaars/bouwers diverse concepten ontwikkeld, variërendvan de stewardessenwoning (studio), de Wegawoning (rug-aan-rug), de Trento Kame-leon Starterswoning (kleine eengezinswoning) tot de 100.000 euro-woning, et cetera.Op het gevaar af dat de focus te veel komt te liggen op de bouw van te veel, te kleinewoningen is de aandacht voor de kostprijskant positief.

Woningcorporaties passen meer en meer koopvarianten toe, zowel bij nieuwbouw alsbij de verkoop van bestaande huurwoningen. Bijvoorbeeld via het zogenaamde TeWoon aanbieden van woningen. Daarbij krijgt de zittende huurder of een nieuwebewoner de keus de woning te (blijven) huren of te kopen, in meerdere varianten. Dekoopvarianten kennen een aanbiedingsplicht voor de koper bij vertrek, waardoorduurzame beschikbaarheid van betaalbare woningen te garanderen is. Door toepas-sing van het Te Woon-concept, neemt het aantal woningen weliswaar niet toe, maarer komen wel meer woningen in het middensegment te koop. Ook beleggers wagenzich met koopvarianten op de markt. GE Projecten BV ontwikkelt woningen met eenstevige korting (in Zwolle 40 procent)8. Beleggers financieren een deel van de korting,in ruil voor de helft van de waardeontwikkeling. Het ministerie van VROM juicht dezeontwikkelingen toe.

Een ander belangrijk spoor in het rijksbeleid voor de nieuwbouw betreft het (collec-tief) particulier opdrachtgeverschap. Oftewel het als individuele particulier of samenmet een groep bouwen (of renoveren) van woningen. Op dit terrein zijn de afgelopenvijf jaar de nodige succesvolle projecten gerealiseerd met betaalbare woningen9. Incombinatie ook met toepassing van koopvarianten, waardoor de betaalbaarheid tevensvoor opvolgende kopers wordt gegarandeerd. Echter, meer volume komt vooralsnogmoeizaam (niet) van de grond, vooral in de meer verstedelijkte gebieden. Dat terwijlde vraag naar vrije kavels het aanbod overtreft. Eén van de problemen is het beperktegrondbezit bij gemeenten en woningcorporaties. Ook vergt het faciliteren van indivi-duele en diverse groepen bouwers een omslag bij gemeenten. De conclusie is dat dezeontwikkeling zowel gemeenten als woningcorporaties nieuwe kansen biedt om tekomen tot meer maatwerk bij het vervullen van woonwensen van burgers/klanten.Anders gezegd, woonconsumenten kunnen hierdoor weer meer woonproducentenworden.

1.3 Toekomst

Hopelijk blijft het vraagstuk van de evenwichtige woningmarkt de komende jaren prominentop de agenda van alle betrokkenen. Meer betaalbare koopwoningen zijn een belangrijkesleutel voor een meer evenwichtig samengestelde woningvoorraad. Huishoudens met eenmiddeninkomen treffen op de woningmarkt te weinig woningen in het middensegment,

Atlas Koopvarianten

11

8 Building Business, september 2006.9 Bewoners aan zet. Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap. SEV-advies 10-08-2006.

zowel in huur als in koop. Nieuwbouw en een flexibeler benutting van de bestaande voor-raad moeten de doorstroming van huur naar koop weer op gang krijgen. Het vraagstuk vande hypotheekrenteaftrek zal daarbij, samen met de overige subsidieregelingen en fiscaleaspecten, ook in het licht van die gewenste evenwichtige opbouw van de woningvoorraadmoeten worden bezien. In dit verband wordt wel gesproken over de noodzaak van een meereigendomsneutrale ondersteuning van huren en kopen, op basis van een heldere prijs-kwaliteitverhouding op de woningmarkt. Dat laatste is gebaat bij het voorkomen van markt-verstorende effecten en het vloeiender maken van de scheiding tussen de huur- en de koop-sector. Meer gerichte financiële en fiscale ondersteuning van nieuwkomers op dewoningmarkt past daar zeker ook bij.

De trend naar het verleggen van de verantwoordelijkheid voor het wonen naar individueleen groepen woonconsumenten zal mogelijk ook voortzetten. Een belangrijke voorwaardedaarbij lijkt het om de woonconsument veel meer als woonproducent te beschouwen en aante spreken. Daarbij past van de kant van die woonproducent ook een actieve(re) houding omde lokale partijen meer oog te laten hebben voor individuele woonwensen, betere betaal-baarheid, meer keuzemogelijkheden en dergelijke. En in te zetten op meer flexibiliteit inbouw en beheer, keuzevrijheid, zelfwerkzaamheid en maatwerk. Dat gaat verder dan hetvraagstuk van huren of kopen, het gaat om wonen, en dat zou best (weer) meer van mensenmogen worden.

De in dit rapport besproken koopvarianten en financieringsconstructies bieden concretehandvatten bij het werken aan duurzame betaalbaarheid in het middensegment van de(koop)woningmarkt. Er zijn door diverse partijen veel varianten ontwikkeld. De SEV hechtbelang aan schaalvergroting en daarmee aan standaardisering van de koopvarianten.Daarom is de selectie in dit rapport beperkt tot die varianten waarvan bekend is dat ze suc-cesvol zijn gebleken, of veelbelovend zijn. Hopelijk brengt dit rapport ze weer breder inbeeld en spoort het gemeenten, woningcorporaties en (groepen) woonproducenten aan ze inte zetten.

12

2 Betaalbare koopvormen

2.1 Selectie koopvarianten en financieringsconstructies

Een groot en toenemend aantal woningcorporaties is actief met het aanbieden van koop-woningen. Door het betaalbaarheidsprobleem worden daarbij meer en meer koopvariantentoegepast. Meer en meer gemeenten zetten financieringsconstructies in. De rijksoverheid steltkoopsubsidie beschikbaar.

De in dit rapport besproken koopvarianten en financieringsconstructies, zijn alle gebaseerdop overdracht van een woning in (economisch) eigendom, al dan niet in de vorm van appar-tementsrecht, erfpachtrecht en/of opstalrecht10. Er is bij koopvarianten geen sprake vanhuur, in de zin van het huurrecht (zie kader Mengvormen). Kenmerk van de koopvariantenis dat minder gefinancierd hoeft te worden dan de marktwaarde door ofwel een korting, incombinatie met deling van de waardeontwikkeling, of korting op de eventuele erfpacht-canon, of uitgestelde betaling. Ook bij de besproken financieringsconstructies is sprake vanoverdracht in volledig eigendom, betaalbaar gemaakt door subsidie of een (tijdelijk) rente-loze/rentearme en aflossingsvrije lening.

KoopvariantenDe meest toegepaste koopvariant is die waarbij wordt uitgegaan van korting bij aan-koop van de woning, in ruil voor deling van de waardeontwikkeling bij vertrek uit dewoning. In nagenoeg alle gevallen wordt deze vorm toegepast door een woning-corporatie. Aangezien de korting hoger is dan 10 procent van de marktwaarde,hebben woningcorporaties toestemming van het ministerie van VROM nodig. VROMnoemt deze verkopen sinds eind jaren negentig dan ook ‘Verkoop onder voorwaarden’.In diverse varianten is deze vorm echter al sinds eind jaren zeventig bekend onder denaam ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ of MGE. Woningcorporaties passen dezevariant op dit moment toe onder diverse merknamen, zoals: Koopgarant, SlimmerKopen, Kopen met Korting, Koopzeker, Gereglementeerd Eigendom, et cetera. In ditrapport worden de volgende MGE-merken besproken:- Koopgarant;- Slimmer Kopen.

Daarnaast komen twee koopvarianten aan bod, waarbij een onderscheid wordtgemaakt tussen de grond en de opstal:- Sociale Koop;- Koop Goedkoop.

FinancieringsconstructiesWoningaankopen door particulieren geschieden in de meeste gevallen met externefinanciering, ofwel door het in onderpand (‘in hypotheek’) geven van de onroerendezaak in ruil voor een lening11. Deze financieringsvorm wordt daarom ook wel hypo-theek genoemd. Als voor een hypothecaire lening (tijdelijk) niet alle rente betaaldhoeft te worden of (tijdelijk) niet hoeft te worden afgelost, is sprake van een financie-ringsconstructie. Ook een bijdrage of subsidie in de financieringslasten wordt hiertoegerekend. In dit rapport worden de volgende financieringsconstructies behandeld:- Starterslening;- Amsterdamse Middensegment Hypotheek;- Koopsubsidie (Wet BEW-plus).

Atlas Koopvarianten

13

10 Zie Bijlage 1, onderdeel ‘Overig’ voor een overzicht van de juridische basis van de besproken koopvarianten enfinancieringsconstructies.

11 Formeel een hypothecaire lening, ofwel een lening gewaarborgd door onderpand.

Onderbouwing selectieCriteria voor de keuze van bovenstaande varianten waren:- de variant moet kopen betaalbaarder maken;- door meerdere corporaties en/of gemeenten (op enige schaal) toegepast;- toepasbaar bij eengezinswoningen en appartementen, bestaande woningen en

nieuwbouw;- goede resultaten/respons in de praktijk;- voldoen aan de regelgeving van VROM (Besluit Beheer Sociale Huursector) en de

Belastingdienst (Eigenwoningregeling);- potentie voor bredere toepassing, mede door oogmerk aanbieder.

Niettemin voldoet een aantal van de besproken varianten niet aan alle gestelde criteria:- Sociale Koop was bij het uitkomen van dit rapport nog niet toegepast, maar toepas-

sing was wel al bij een viertal corporaties in voorbereiding. Vooral de potentie vanhet product voor grootschaliger toepassing, gekoppeld aan de ambitie van de ont-wikkelaars rechtvaardigt opname in dit rapport.

- De AMH is slechts door een gemeente (Amsterdam) toegepast, maar wel op behoor-lijke schaal.

- De Koopsubsidie (Wet bevordering eigenwoningbezit, BEW) is tot op heden geensucces gebleken, mede in relatie tot de oorspronkelijke ambities. De aangepaste WetBEW-plus zal meer succes kunnen boeken. Hoewel de wet ten tijde van het uit-komen van dit rapport nog niet was aangenomen door de Eerste Kamer, wordt zewel als uitgangspunt genomen bij de bespreking van de Koopsubsidie.

Bij de bespreking van de koopvarianten en financieringsconstructies is gekozen vooreen beschrijving op hoofdlijnen. In bijlage 1 komen de kenmerken van alle besprokenproducten meer in detail aan de orde, bezien vanuit de invalshoek van de aanbie-dende partij. De kenmerken zijn in schema gezet aan de hand van de onderverdeling‘klant’, ‘maatschappij’, ‘financieel’, ‘organisatie’ en ‘overig’. In paragraaf 3.2 en bij-lage 2 zijn de financiële effecten van de diverse producten belicht, met name vanuitde positie van de koper.

MengvormenDe meeste varianten gaan uit van koop (koopvariant) óf huur (huurvariant), slechts enkele van koopén huur. Die laatste categorie is het best aan te duiden met de term ‘mengvormen’. Ook wordt welgesproken over hybride vormen of gedeeld eigendom. Op dit moment zijn er geen mengvormen dieop enige schaal worden toegepast. Meest bekend uit het recente verleden is Koophuur, ontwikkeld door woningcorporatie Het Oostenuit Amsterdam. Bij Koophuur werd de binnenkant van de woning gekocht, de buitenkant gehuurd.Koophuur wordt niet meer aangeboden sinds 2001 toen de Belastingdienst de hypotheekrenteaftrekniet meer toestond, omdat verkoop van alleen de binnenkant niet meer werd gezien als verwervingvan een eigen woning. Een andere vorm betreft Variokoop. Bij Variokoop is sprake van het kopen van een aandeel in deeigendom (bijv. 60 procent), het resterende aandeel (40 procent) blijft van de corporatie en wordtgehuurd. Variokoop levert geen voordeel op in de zin van een betere betaalbaarheid. Het productricht zich met name op huishoudens met een eigen woning die het in die woning vastzittende ver-mogen contant willen maken en niet meer alle geld willen investeren in een nieuwe woning. Endaarbij kiezen voor het gemak van huren doordat de corporatie het onderhoud uitvoert.De (waarschijnlijk) enige mengvorm die op dit moment nog wordt toegepast is de Eigen Huurwoningvan woningcorporatie Wonen Limburg (circa 75 woningen). Ex-eigenaar-bewoners kopen met deopbrengst van hun verkochte woning een aandeel in een woning van de corporatie (minimaal 50procent, maximaal 80 procent) en huren het andere deel. Financiering van het koopdeel met eenhypotheek is niet toegestaan. Afhankelijk van de aan te bieden woningen worden leeftijds- en/of inkomenseisen gesteld. De maandlasten voor de huurder-koper kunnen hierbij hoger zijn dan voor-heen, afhankelijk van de hypotheeklasten voor de verkochte eigen woning en het huuraandeel.

14

2.2 Koopvariant 1: Verkoop onder voorwaarden (korting en waardedeling)

2.2.1 AlgemeenVerkoop onder voorwaarden staat voor varianten met korting op de marktwaarde endeling van de waardeontwikkeling. Naar schatting meer dan 100 woningcorporatiesbieden deze koopvariant aan of bevinden zich in een voorbereidende fase. De onder-liggende specificaties verschillen soms sterk, alsook de namen waaronder corporatiesdeze koopvariant aanbieden, zoals Kopen met Korting, Koopzeker, GereglementeerdEigendom, et cetera. De laatste jaren is enige standaardisering opgetreden door deintroductie van Koopgarant en Slimmer Kopen. In beide gevallen is sprake van eenvastgestelde set specificaties, aangevuld met keuzeopties op enkele onderdelen. Hier-onder worden beide koopvarianten besproken. Allereerst wordt ingegaan op de voor-waarden die het ministerie van VROM en de Belastingdienst stellen aan toepassingervan.

VROM en BelastingdienstDe benaming ‘Verkoop onder voorwaarden’ of VoV is afkomstig van het ministerievan VROM. VROM staat niet toe dat woningcorporaties woningen verkopen met eenkorting van meer dan 10 procent op de marktwaarde12. Willen corporaties meer kor-ting verlenen, dan zijn ze gebonden aan een aantal voorwaarden: de korting dient teworden terugbetaald bij vertrek van de koper. Als de corporatie hier een deling vande waardeontwikkeling aan koppelt, dient er een redelijke verhouding te zijn tussenhet kortingspercentage en het percentage van de waardedeling. Daarbij geldt: hoehoger de korting, hoe hoger het aandeel in de waardedeling voor de corporatie.

De uiteindelijke verhouding tussen de korting en de verdeling van de waarde-ontwikkeling tussen koper en corporatie (fair value-balans genoemd) is tot standgekomen na overleg tussen enkele woningcorporaties, Aedes en de Vereniging EigenHuis, onder leiding van de SEV. De uitkomst is in 2002 door het ministerie vanVROM vastgelegd in een circulaire (MG 2002-06), en in 2006 bevestigd (MG 2006-06). De berekeningen verderop in dit rapport tonen aan dat Verkoop onder voor-waarden mede hierdoor een financieel aantrekkelijk alternatief kan zijn voor huren ofmarktconform kopen.

Ook de Belastingdienst stelt op basis van de relevante wettelijke bepalingen eisen aanVerkoop onder voorwaarden, maar feitelijk aan alle koopvarianten en financierings-constructies. De koper dient minimaal 50 procent van het risico op waardeverande-ring te lopen, anders is geen sprake van een eigen woning. En in dat geval kan dekoper bij zijn belastingaangifte de hypotheekrente niet aftrekken van zijn inkomen,waardoor hij belastingvoordeel mist. Een andere algemene eis is dat de koper mini-maal 50 procent van het (economische) eigendom moet hebben. Meer in het algemeenmag een koper (eigenaar) niet te zeer worden beknot in het uitoefenen van zijn eigen-domsrecht.

Korting en deling waardeontwikkelingIn de genoemde VROM-circulaire is de verhouding tussen korting en waardedelingaangegeven. Er is onderscheid gemaakt in bestaande en nieuwbouwwoningen. Dereden is het verschil in de besparing op de bijkomende kosten als gevolg van de kor-ting. De belangrijkste post daarbij is de overdrachtsbelasting. Bij Verkoop onder voor-waarden betaalt de koper van een bestaande woning 6 procent over de (lagere) koop-prijs13, en niet over de marktwaarde. Onderstaand de schema’s uit de circulaire (MG2006-06).

Atlas Koopvarianten

15

12 Artikel 11c, lid 1 BBSH.13 Artikel 9 lid 5 Wet Belastingen van rechtsverkeer: Indien voor een goed ... een verkoopregulerend beding geldt dat

rechtstreeks of middellijk jegens de verkrijger is gemaakt door een publiekrechtelijk lichaam of een toegelateninstelling ..., is de waarde gelijk aan die van de tegenprestatie en worden voor de bepaling van de tegenprestatie deuit het beding voortvloeiende lasten buiten aanmerking gelaten.

Schema 3Korting en deling waardeontwikkeling bij een bestaande woning (fair value)

Bestaande woningKorting door corporatie Aandeel waardeontwikkeling koper Aandeel waardeontwikkeling corporatie Factor20% (b) 60% 40% (a) 2 (a/b)25% (b) 50% 50% (a) 2 (a/b)30% (b) 50% 50% (a) 2 (a/b)

Bovenstaande verdeling geldt bij een bestaande woning. Veel toegepaste kortings-percentages zijn 20 procent, 25 procent of 30 procent. Het waardeontwikkelings-aandeel van de corporatie bedraagt twee maal het kortingspercentage. Bij een kortingvan 30 procent bedraagt het corporatieaandeel in de waardeontwikkeling evenwelgeen 60 procent, omdat dan voor de koper maar 40 procent overblijft. In dat gevalstaat de Belastingdienst geen hypotheekrenteaftrek toe.Bij nieuwbouw gelden de verhoudingen zoals weergegeven in schema 4.

Schema 4Korting en deling waardeontwikkeling bij nieuwbouw (fair value)

NieuwbouwwoningKorting door corporatie Aandeel waardeontwikkeling koper Aandeel waardeontwikkeling corporatie Factor20% (b) 70,0% 30,0% (a) 1,5 (a/b)25% (b) 62,5% 37,5% (a) 1,5 (a/b)30% (b) 55,0% 45,0% (a) 1,5 (a/b)

De corporatie kan alleen ten gunste van de koper afwijken van bovenstaande verde-ling. Een voorbeeld daarvan is de omgang met de waarde van door de koper aange-brachte verbeteringen, zoals een nieuwe keuken, een dakkapel of serre. De meestecorporaties houden de waarde van die verbeteringen buiten de deling van de waarde-ontwikkeling (zie het voorbeeld hieronder).

Overigens geldt de deling van de waardeontwikkeling ook bij waardedaling van dewoning. Met andere woorden, de corporatie deelt eveneens op basis van boven-staande percentages mee in daling van de marktwaarde. Dat reduceert het financiëlerisico voor kopers. Het feit dat voor aankoop van de woning een lagere hypotheekvolstaat, beperkt de gevolgen van rentestijgingen. Ten slotte is de koper bij Verkooponder voorwaarden minder overdrachtsbelasting verschuldigd en wordt bij nieuw-bouw minder BTW betaald bij aankoop.

Voorbeeld waardeontwikkeling

Marktwaarde jaar 1: 160.000Korting (25%): 40.000Koopprijs: 120.000

Marktwaarde jaar 10: 200.000Waardestijging door eigen investeringen: 10.000 (100%)Waardestijging door marktontwikkeling: 30.000 (deling 50%/50%)Terugkoopprijs: 120.000 + 10.000 + 15.000 = 145.000

Zoals reeds opgemerkt, heeft de koper een aanbiedingsplicht bij vertrek uit dewoning. De corporatie heeft veelal een terugkoopplicht, soms alleen een terugkoop-recht. Terugkoop geschiedt veelal binnen drie maanden nadat de woning is aange-boden aan de corporatie. Het is aan de corporatie om de condities te bepalen waar-onder de woning vervolgens weer wordt aangeboden aan nieuwe kandidaten.

16

Beschikbare opties die een corporatie desgewenst kan invoegen bij Verkoop ondervoorwaarden zijn onder meer:- de mogelijkheid tot doorverkoop aan kinderen van bewoners;- garantie de woning ook (weer) te kunnen huren, zonder te verhuizen;- de instelling van een hypotheeklimiet;- verplichting tot financiering met Nationale Hypotheek Garantie.

De instelling van een hypotheeklimiet heeft te maken met de risico’s van ‘overfinan-ciering’. Immers, de koper hoeft voor de aankoop niet de gehele marktwaarde van hetonderpand te financieren. Als dat gezien het inkomen wel zou kunnen, zal over hetdeel van de financiering dat niet strikt nodig is voor de verwerving van de woninggeen hypotheekrenteaftrek bestaan. Dat geld kan bovendien consumptief wordenbesteed. Bij verkoop van de woning zal de opbrengst mogelijk niet voldoende zijn omde hypotheek geheel af te lossen. Zonder eigen geld kan de koper dan met een (grote)restschuld blijven zitten. Zonder hypotheeklimiet blijkt dit probleem zich in de prak-tijk ook voor te doen. Bij de bepaling van de hoogte van de hypotheeklimiet dientrekening te worden gehouden met alle bijkomende kosten en bijvoorbeeld verbou-wingswensen. Vaak wordt de limiet vastgesteld op 120 procent van de koopsom of opde reguliere executiewaarde. Bij nieuwbouw hangt de hoogte van de hypotheeklimietmede af van de aard van de standaarduitrusting van de woning: met of zonderkeuken, badkamer, doorberekening van grond- en/of bouwrente, et cetera.

2.2.2 KoopgarantKoopgarant is een van de merknamen van Verkoop onder voorwaarden of MGE. Dekoper koopt een woning met een korting op de marktwaarde. Hij heeft een aanbie-dingsplicht bij vertrek. De corporatie heeft een terugkoopplicht en koopt de woninggegarandeerd binnen drie maanden terug. De waardeontwikkeling wordt gedeeldtussen koper en verkoper, uitgezonderd de waardeontwikkeling die het gevolg is vanaangebrachte verbeteringen door de koper. De hoogte van de korting is door de cor-poratie te bepalen, maar dit kan ook aan de klant worden overgelaten. De verhoudingtussen korting en waardedeling moet minimaal voldoen aan de MG 2006-06 (zieboven).

Het is de bedoeling dat de koper zelf in de woning woont, ofwel er zijn hoofdverblijfheeft. Dispensatie hiervan is mogelijk bij tijdelijk verblijf elders; voor eventuele (tijde-lijke) verhuur in dat geval is toestemming van de corporatie vereist. De corporatie kande koper onder bepaalde voorwaarden tevens de garantie geven dat hij de woning naterugverkoop kan gaan huren (optioneel).

De koper is zelf verantwoordelijk voor het plegen van onderhoud. Optioneel is eenbepaling op te nemen waarin de koper zich verplicht de woning te onderhouden en ingoede staat te houden. Soms wordt bij de verkoop van eengezinswoningen een Ver-eniging van Eigenaren (VvE) opgericht, die zich richt op het onderhoud van bepaaldewoningdelen. Dat gebeurt veelal alleen in bijzondere omstandigheden (woningenhebben monumentenstatus) of voor een beperkt deel van het onderhoud (kenmer-kende dak- of gevelconstructie). Bij hoge uitzondering, ofwel bij ernstige verwaar-lozing van de woning, zou de corporatie kunnen ingrijpen en onderhoud kunnenafdwingen. Hetzelfde geldt overigens voor de hypotheekhouder (de bank) of degemeente.

De koper van een appartement heeft dezelfde verantwoordelijkheden. Bovendien dientde Vereniging van Eigenaren een solide meerjarenonderhoudsplan op te stellen enregelmatig te actualiseren, en dient zij voldoende middelen te reserveren voor ditonderhoud van de gemeenschappelijke delen. Kopers worden bovendien geacht, onderandere door goed onderhoud, een bijdrage te leveren aan (het behoud van) de leef-

Atlas Koopvarianten

17

baarheid in de directe woonomgeving. Er is vrije keuze bij het invullen van bestuuren beheer, voor zover (op termijn) wordt voldaan aan een landelijke standaard metobjectieve eisen aan professionele kwaliteit.

Erfpacht wordt toegepast om de bijzondere bepalingen te kunnen handhaven en ookte laten gelden voor alle opvolgende kopers. De bijzondere bepalingen zijn daarmeeaan de woning gekoppeld en hebben aldus ‘zakelijke werking’. De corporatie wilimmers voorkomen dat de woning wordt doorverkocht en niet meer beschikbaar isvoor nieuwe klanten. Tevens heeft de corporatie een financieel belang ter grootte vande verstrekte korting en haar aandeel in de waardeontwikkeling. Bij een eventueleexecutoriale verkoop (veiling) door de bank als gevolg van betalingsproblemen van dekoper, zal door de ‘zakelijke werking’ de nieuwe koper ook weer gehouden zijn aan deaanbiedingsplicht en gelden de (aangepaste) regels over het bepalen van de terug-koopprijs.

Door de erfpacht staat de corporatie bij het Kadaster te boek als grondeigenaar. Niet-temin liggen alle zeggenschap en daarmee alle lusten en lasten bij de koper. De grondwordt eeuwigdurend in erfpacht uitgegeven en er is geen erfpachtcanon (‘grondhuur’).Dat wil zeggen, de canonbetaling wordt eeuwigdurend afgekocht en maakt onderdeeluit van de marktwaarde. Het afkoopbedrag dat de koper betaalt, is, afgezien van dekorting, feitelijk gelijk te stellen aan de waarde van de grond. Er is geen afzonderlijkopstalrecht voor de woning. Deze strikt juridische toepassing van erfpacht kent geennadelen voor de koper, vergeleken met eigendom. Financiering (hypotheek) is moge-lijk, met of zonder NHG, evenals hypotheekrenteaftrek.

2.2.3 Slimmer KopenSlimmer Kopen gaat ook uit van het principe van korting en waardedeling. Het ver-schil met Koopgarant is dat er formeel geen terugkoopplicht is voor de corporatie.Wel een aanbiedingsplicht voor de koper. Als de corporatie niet terugkoopt, is dekoper evenwel vrij de woning zonder verdere beperkingen door te verkopen. Eenander verschil met Koopgarant is dat de woningen worden verkocht op basis vaneigendom. Door middel van een kettingbeding worden de bijzondere bepalingenopgelegd aan een opvolgende koper. Om de aanbiedingsplicht te kunnen handhaven,en daarmee ook het financiële belang van de corporatie te beschermen, vestigt decorporatie een tweede hypotheekrecht op de woning. Dat wil zeggen dat de corporatiena de eerste hypotheekhouder de tweede rechthebbende is op haar deel van deopbrengst bij verkoop. Aangezien bij verkoop (vervreemding) van de woning toestem-ming van alle hypotheekhouders vereist is, kan de aanbiedingsplicht niet worden ont-doken.

Over de aanbiedersKoopgarant wordt in licentie aangeboden door de Stichting Koopgarant, gevestigd in Huizen. Hetbestuur van de stichting wordt gevormd door medewerkers van vier corporaties: de Alliantie, Par-teon, Woonbron en Woonwaard Noord-Kennemerland. De licentie kost eenmalig Û 15.000,-, exclu-sief BTW (prijspeil 2007). Daarvoor krijgt de licentiehouder de beschikking over een uitgebreidpakket contractstukken en overige documentatie ten behoeve van verkoop van bestaande ofnieuwbouwwoningen, eengezinswoningen of appartementen, en 16 uur begeleiding. Er is voorts eenjaarlijks abonnementsbedrag van Û 1.000,- voor kleinverbruikers tot Û 4.000,- voor grootverbrui-kers (exclusief BTW, prijspeil 2007). Die geeft recht op het raadplegen van de website (updates), dehelpdesk en het bijwonen van de gebruikersbijeenkomsten. Naast de bestuursleden vervullen verte-genwoordigers van enkele licentiehouders de rol van adviseur. Voor overige begeleiding en onder-steuning bij de invoering zijn afspraken gemaakt met meerdere partners/adviesbureaus. (Zie voormeer informatie Bijlage 1 en www.koopgarant.com.)

18

Slimmer Kopen is een product van Trudo uit Eindhoven en wordt ook in licentie aangeboden. Delicentie voor toepassing bij bestaande bouw of nieuwbouw kost eenmalig Û 10.000,-, exclusief BTW(prijspeil 2007), voor beide Û 15.000,-, exclusief BTW. Daarvoor krijgt de licentiehouder debeschikking over een uitgebreid pakket contractstukken en overige documentatie ten behoeve vanverkoop van eengezinswoningen en appartementen,,en 8 uur begeleiding door een extern bureau. Eris voorts een jaarlijks abonnementsbedrag van Û 1.500,-, exclusief BTW (prijspeil 2007). Die geeftrecht op het ontvangen van updates, het benaderen van de helpdesk en het bijwonen van de gebrui-kersbijeenkomsten. Trudo is ook bezig met de ontwikkeling van een Slimmer Kopenfonds voornieuwbouw, op basis van een aandeelhouderschap voor deelnemende corporaties. Door bundelingvan krachten is het de bedoeling dat Slimmer Kopen-corporaties een grotere rol (kunnen) gaanspelen op de markt voor starters(koop)woningen. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 enwww.slimmer-kopen.nl.)

2.3 Koopvariant 2: Sociale Koop

Bij Sociale Koop bepaalt de koper zelf welk deel van de koopprijs (marktwaarde) hijbetaalt14. De rest betaalt hij pas bij doorverkoop van de woning. Het restdeel wordt elk jaargeïndexeerd met de waardeontwikkeling van het vastgoed in de regio15. De maandlasten vanSociale Koop kunnen bij een ‘lage instap’ zelfs gelijk tot lager zijn dan bij het huren vandezelfde woning. Huren en kopen zijn dan twee financieel ‘gelijkwaardige’ producten.

De koper koopt een erfpachtrecht op de grond alsmede een opstalrecht (eigendom) op dewoning. Voor de grond wordt een erfpachtcanon bepaald, 6 procent van de waarde van degrond. De koper is tijdens de bewoningsperiode vrijgesteld van canonbetaling. Bij door-verkoop betaalt de (ver)koper aan de corporatie de geïndexeerde uitkoopwaarde. De koopsomvoor de opstal bedraagt minimaal 50 procent van de opstalwaarde. Bij een grondquote van30 procent is de opstalwaarde 70 procent van de marktwaarde. Bij betaling van 50 procentvan de opstalwaarde hoeft de koper slechts 35 procent van de marktwaarde te financieren.Wordt niet de gehele opstalwaarde betaald, dan wordt het resterende gedeelte vertaald in een‘erfpachtcanon’16 (6 procent), en jaarlijks op bovenbeschreven wijze geïndexeerd. Desge-wenst kan de eigenaar tussentijds bijbetalen, waardoor feitelijk zijn aandeel in de waar-deontwikkeling toeneemt17.

Bij vertrek heeft de koper een aanbiedingsplicht aan de corporatie. De corporatie heeft eenterugkooprecht, geen terugkoopplicht. De corporatie koopt in principe niet terug. De woningwordt op de vrije markt (door)verkocht door de eerdere koper. De waardeontwikkeling vanzijn aandeel komt hem geheel toe. De corporatie ontvangt bij die doorverkoop haar geïn-dexeerde restdeel. De nieuwe koper is niet meer gebonden aan de corporatie, hij koopt opeigendom.

Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld, zonder indexatie:Waarde woning: 200.000Waarde opstal: 140.000Waarde grond: 60.000

De koper dient minimaal 70.000 te betalen, ofwel 50% van de opstalwaarde, anders is geensprake van een eigen woning. Stel de koper investeert (betaalt) 100.000:Erfpachtcanon rest opstal (6% van 40.000): 200 per maandErfpachtcanon grond (6% van 60.000): 300 per maand

Atlas Koopvarianten

19

14 De corporatie kan inkomenseisen koppelen aan het te betalen deel.15 Toegepast wordt de regionale woningwaarde-index van het Kadaster voor eengezinswoningen of appartementen.16 Omwille van de eenvoud is door Sociale Koop voor het woord ‘erfpachtcanon’ gekozen, hoewel dat juridisch niet

correct is.17 De eigenaar stort als het ware eerst zijn opstalrecht vol (dit recht verwerft hij bij aankoop voor 100 procent [juri-

disch eigendom] alleen betaalt hij het niet geheel), daarna kan hij de erfpachtcanon al dan niet in delen afkopen.

Totale erfpachtcanon: 500 per maandDie canon betaalt de koper pas bij doorverkoop en heet dan uitkoopsom. De uitkoopsombedraagt 100/6% ofwel 16,66 maal de jaarcanon, of 200 maal de maandcanon. In dit geval,zonder indexering: 200 x 500 = 100.000.

Sociale Koop voldoet aan de Eigenwoningregeling waardoor de koper voor een hypothecairelening ter financiering van het opstalrecht hypotheekrenteaftrek geniet. Als tussentijds wordtbijbetaald voor het verkrijgen van een groter aandeel in de waardeontwikkeling van hetopstalrecht, wordt het restantaandeel dat bij doorverkoop aan de corporatie moet wordenbetaald lager. Ofwel, de zo genoemde erfpachtcanon voor de opstal wordt verlaagd met 6procent van het bijbetaalde bedrag. Stel de koper koopt de resterende 40.000, dan wordt deerfpachtcanon verlaagd met 6 procent x 40.000 : 12 = 200 per maand. Als hij hiervoor eentweede hypotheek afsluit, geldt voor deze 40.000 ook hypotheekrenteaftrek, aangezien heteconomische eigendom ofwel het belang bij de waardeontwikkeling is toegenomen.

Pas als het opstalaandeel is ‘volgestort’, kan de erfpachtcanon voor de grond (deels) wordenafgekocht. Er geldt ook hypotheekrenteaftrek bij (gedeeltelijke) afkoop van de erfpachtcanonvoor de grond, aangezien ook dan de economische eigendom in de zin van het belang bij dewaardeontwikkeling toeneemt. Canonbetalingen doen zich tijdens de bewoningsperiode nietvoor, dus die leveren geen grond voor hypotheekrenteaftrek.

Een uitgewerkt rekenvoorbeeld, met indexering:Koopsom (k.k.): 180.000Instapbedrag (50%) 90.000Te betalen aan corporatie bij verhuizing later: 90.000 (= uitkoopsom)

6% overdrachtsbelasting over totale koopsom18: 10.800Bijkomende kosten (gemiddeld): 3.200Te financieren: 104.000

Te betalen aan corporatie bij aankoop nu: 90.000

De koper komt de waardeontwikkeling van de volledige woning toe (grond + opstal). In ditvoorbeeld wordt een stijging aangenomen van 15% in 5 jaar. Daarnaast wordt het bij ver-huizing aan de corporatie te betalen gedeelte geïndexeerd met de waardeontwikkeling vangelijksoortige woningen in de regio, stel 5% in 5 jaar.

Koopsom bij doorverkoop (180.000 x 115%): 207.000Te betalen aan de corporatie (90.000 x 105%19): 94.500Resteert: 112.500

Aflossing volledige hypotheek: 104.000‘Winst’: 8.500Plus de opgebouwde poliswaarde of het aflossingsbedrag.

In dit voorbeeld profiteert de koper van het feit dat de waardeontwikkeling van de woninghoger is dan het regionale gemiddelde, bijvoorbeeld doordat hij waardevermeerderendeinvesteringen heeft gepleegd. Als de waardeontwikkeling van de woning achterblijft bij hetregionale gemiddelde, kan het ook negatief uitpakken.

20

18 De koper betaalt overdrachtsbelasting over de marktwaarde. Sociale Koop is formeel geen ‘Verkoop onder voor-waarden’, waarvoor geldt dat de koper overdrachtsbelasting betaalt over de (lagere) koopsom.

19 De geïndexeerde jaarcanon na 5 jaar bedraagt: 5.400 x 1,05 = 5.670. De uitkoopsom na 5 jaar is dan: 100/6 x5.670 = 94.500.Op basis van de maandcanon: de geïndexeerde maandcanon na 5 jaar: 450 x 1,05 = 472,25. De uitkoopsom na 5jaar: 200 x 472,25 = 94.500.

Sociale Koop kan worden toegepast bij bestaande bouw en nieuwbouw, bij eengezins-woningen en appartementen. Een bijzondere situatie is er bij appartementen die reeds ‘normaal’ zijn verkocht. Het opstalrecht wordt dan gevestigd op het appartementsrecht,exclusief de grond20. De koopsom dient daarbij te worden onderscheiden in een koopsomvoor het appartementsrecht en een koopsom voor de (onder)grond.

Als de corporatie niet terugkoopt, is de betreffende woning slechts eenmalig bereikbaargemaakt. Daar staat tegenover dat de corporatie de inkomsten kan gebruiken om een anderewoningzoekende de kans te geven om een woning die niet van de corporatie is, te kopen.Als zij dit voor al haar verkochte woningen doet, ontstaat een soort ‘vastgoedloze’ corpo-ratie. Sociale Koop kan daarmee worden gekenschetst als een dynamisch betaalbaar koop-product binnen een corporatie als revolverend fonds.

Hurende klanten van de corporatie kunnen de woning kopen die ze op dat moment huren.Bij sommige corporaties zullen klanten ook een andere woning kunnen ‘uitzoeken’ in hetgebied dat daarvoor open staat en in de prijsklasse die door de corporatie is bepaald. Dezeaanpak, die op zichzelf ook bij andere koopvarianten en financieringsconstructies mogelijkis, is zeer vernieuwend. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en www.socialekoop.nl.)

Sociale KoopDirecteur-bestuurder Leon Bobbe van corporatie Dudok Wonen is de bedenker van Sociale Koop.Sociale Koop is vanuit een duidelijke ‘emancipatiedoelstelling’ geboren: zoveel mogelijk mensenzoveel mogelijk zelf verantwoordelijk maken voor het wonen. In de huidige tijd is daarvoor nodigdat de drempel naar de koopmarkt wordt verlaagd. Sociale Koop gaat daar ver in, woningenkunnen al vanaf circa 35 procent van de marktwaarde (ofwel 50 procent van de opstalwaarde)worden gekocht. Zo komt eigen woningbezit binnen bereik van bijna iedereen. Een woningcorporatiekan zo een koperscorporatie worden. Voor Bobbe een logische consequentie die hem de ruimte geeftelders te investeren in de volkshuisvesting. Onder de vigeur van de SEV zijn in 2006 een viertalexperimenten gestart, uitgevoerd door Com.wonen te Rotterdam, Dudok Wonen te Hilversum, SitéWoondiensten te Doetinchem en Volkshuisvesting Arnhem.

2.4 Koopvariant 3: Koop Goedkoop

Koop Goedkoop is een initiatief van enkele woningcorporaties, waaronder Dudok Wonen teHilversum. De koper koopt de woning en ‘huurt’ de grond21. Grond en opstal(len)22 wordenvoor 50 jaar in erfpacht uitgegeven door de woningcorporatie. De waarde van de grond ende opstal wordt gesplitst. De waarde van de grond wordt vertaald in een erfpachtcanon,door de aanbieders grondhuur genoemd. Op de grondhuur wordt in het eerste jaar 100 procent korting gegeven, in het 2e jaar 90 procent, in het derde jaar 80 procent, enz. In hetelfde jaar wordt de volledige grondhuur betaald (zie schema 5). De werkelijke grondhuurwordt jaarlijks geïndexeerd voor inflatie. Doordat de koper alleen voor de prijs van dewoning een hypotheek hoeft af te sluiten, is die tot 30 procent lager dan in regulieregevallen. Bovendien is de grondhuur in de vorm van erfpachtkanon aftrekbaar voor deinkomstenbelasting.

Atlas Koopvarianten

21

20 Ofwel op het gebruiksrecht van het appartement, op eventuele overige gebruiksrechten (garage, kelderbox), alsmedeop de gemeenschappelijke delen.

21 In juridische zin wordt de grond in erfpacht uitgegeven (voor 50 jaar) en zijn de opstallen daarin begrepen. Er isgeen sprake van een separaat opstalrecht. De canon (grondhuur) wordt niet afgekocht, maar maandelijks betaald viaeen ‘ingroeicanon’.

22 Of privé-gedeelte appartementsrecht.

Schema 5Ingroeicanon Koop Goedkoop

Jaren Percentage van de grondhuur1e jaar 0%2e jaar 10%3e jaar 20%4e jaar 30%5e jaar 40%6e jaar 50%7e jaar 60%8e jaar 70%9e jaar 80%10e jaar 90%11e jaar 100%

Koop Goedkoop is primair bedacht vanuit het idee dat woningen niet worden teruggekochten dus duurzaam een Koop Goedkoop-woning blijven. De koper is vrij de woning c.q. heterfpachtrecht door te verkopen aan een nieuwe koper en ontvangt dan de volledige waarde-ontwikkeling van de woning. De tweede koper koopt derhalve van een particulier. Hij huurtde grond echter van de woningcorporatie.

Er zijn daarbij twee mogelijkheden voor de woningcorporatie:- Model A: elke volgende koper ontvangt de korting op de grondhuur;- Model B: alleen de eerste koper ontvangt de korting op de grondhuur.

Bij Model A is sprake van een duurzaam betaalbare koopwoning zonder dat hiervoor(markt)interventies van de corporatie nodig zijn, zoals terugkoop. Dat neemt niet weg dat decorporatie, als daar aanleiding toe is, zich kan beroepen op het eerste kooprecht. Want dekoper heeft een aanbiedingsplicht aan de corporatie. Door de erfpacht hebben de bijzonderebepalingen, waaronder de aanbiedingsplicht, zakelijke werking, en gelden voor elke opvol-gende koper. Ook de nieuwe koper koopt zowel bij toepassing van Model A als B op erf-pacht. Bij toepassing van Model B krijgt de koper geen korting op de grondhuur.

Als de corporatie de woning niet meer als Koop Goedkoop-woning wil inzetten, kan ze dewoning bij vertrek van de koper/eigenaar terugkopen en bijvoorbeeld vrij verkopen. Denieuwe eigenaar koopt dan voor de marktwaarde, op eigendom en zonder de bijzonderebepalingen. Koop Goedkoop leent zich vooral voor toepassing in de voor definitieve verkoopbestemde voorraad of nieuwbouw.

Het product Koop Goedkoop (contractstukken e.d.) is verkrijgbaar bij Dudok Wonen te Hil-versum voor Û 2.000 en een jaarlijks abonnementsbedrag van Û 500 (exclusief BTW, prijs-peil 2007). (Zie voor meer informatie Bijlage 1 en www.koop-goedkoop.nl.)

DeelkoopCorporatie ZVH uit Zaandam heeft het product Deelkoop ontwikkeld (circa 125 woningen verkocht,maximaal 250 tot 2010). Net als bij Koop Goedkoop is de waarde van grond en woning gesplitst enbetaalt de koper slechts de waarde van de woning. De grond wordt in erfpacht uitgegeven, waarvoorde koper grondhuur (canon) betaalt (circa Û 150,- tot Û 200,- per maand). Er is geen korting-regeling voor de grondhuur. Wel krijgt de zittende huurder een korting tot 10 procent op de markt-waarde van de woning. De maandlasten zijn in dat geval lager dan bij regulier kopen. Bijzonder isdat alle Deelkopers (per buurt) lid zijn van de bewonersvereniging (circa Û 100,- per jaar), die zichbezighoudt met onder meer het gemeenschappelijk laten uitvoeren van onderhoudsactiviteiten en alsgesprekspartner dient voor de woningcorporatie en overige instanties. (Zie voor meer informatie:www.deelkoop.nl)

22

Betaalbare Koopwoningen ZaanstadDe gemeente Zaanstad heeft een variant op Koop Goedkoop op de markt gebracht voor huishoudensmet een inkomen tussen Û 25.000,- en Û 32.000,-. Via de BV Betaalbare Koopwoningen Zaanstad(BKZ), waarvan de gemeente alle aandelen bezit, wordt grond in de wijk Saendelft (bij loting) uitge-geven in erfpacht, waarop een nieuwbouwwoning wordt gebouwd. De hoogte van de canon hangt afvan het inkomen. Het verschil tussen de sociale koopprijs en de marktwaarde hoeft pas te wordenbetaald als het inkomen voldoende is gestegen. Dat gaat in twee tranches, waarbij de marktwaardevan dat moment als basis dient. Stijgt het inkomen onvoldoende, dan wordt afbetaald bij verkoopvan de woning. Zie voor meer informatie: www.betaalbarekoopwoningen.nl)

2.5 Financieringsconstructie 1: Starterslening

Hoe werkt de Starterslening?De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning enhet bedrag dat de starter kan lenen volgens de normen van de Nationale HypotheekGarantie. De Starterslening is een aanvulling op de eerste hypotheek. De eerste driejaar hoeft geen rente of aflossing te worden betaald. Hierdoor worden de maandlastenbij aankoop verlaagd. Een voorbeeld:

Woning:Aankoopkosten woning: 180.000Bijkomende kosten (10%): 18.000Te financieren: 198.000

Koper:Eigen geld: 5.000Leencapaciteit o.b.v. NHG-norm: 153.000Starterslening: 40.000 Totaal: 198.000

Startersleningen worden beschikbaar gesteld door gemeenten (zie kader) vanuit eenfonds dat zij aanhouden bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandsegemeenten. Uit dat fonds leent de SVn de kopers het benodigde geld, in de vorm vaneen tweede hypotheek. SVn adviseert de gemeente over de aanvraag voor een Star-terslening. Als de gemeente akkoord is, vraagt de koper offerte voor de eerste hypo-theek bij een financier naar keuze. De meeste gemeenten stellen als eisen een rente-vastperiode van minimaal 10 jaar en financiering met Nationale Hypotheek Garantie(NHG). SVn brengt de koper vervolgens offerte uit voor de tweede hypotheek, ofwelde Starterslening. Dit is een annuïtaire lening (lening waarop wordt afgelost) met eenlooptijd van 30 jaar en een rentevastperiode van 15 jaar.

Standaard wordt afgesproken dat de koper na drie jaar de volledige annuïteit (renteén aflossing) van de Starterslening gaat betalen. Op verzoek van de koper verrichtSVn periodiek een hertoetsing van het inkomen. Voor het eerst na drie jaar, vervol-gens na zes, tien en vijftien jaar. Blijkt het inkomen gestegen, dan wordt bepaaldwelk deel van het inkomen beschikbaar is voor betaling van eerst rente en dan aflos-sing van de Starterslening. Daarvoor is een toetsrente nodig en een percentage vanhet inkomen dat kan worden besteed aan hypotheeklasten. De toetsrente is dezelfdeals die bij aanvang van de lening is vastgesteld. Het zogenaamde financieringslast-percentage wordt bepaald door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (uit-voerder NHG). Het NIBUD23 adviseert het WEW jaarlijks over de hoogte van de finan-cieringslastpercentages. Tot het moment dat de Starterslening geheel is afgelost, kande eerste hypotheek niet worden verhoogd.

Atlas Koopvarianten

23

23 Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting.

Ook bij nieuwbouw kunnen Startersleningen worden ingezet. Met de lening wordtdan (een deel van) de aankoop van de grond betaald. Als de betaling van de grond-kosten over meer termijnen is gespreid, stort SVn de Starterslening in een nieuw teopenen bouwkrediet.

Wie komen voor een Starterslening in aanmerking?De gemeente bepaalt wie voor een Starterslening in aanmerking komt. Soms is datgekoppeld aan bepaalde woningen of buurten, soms aan een specifieke doelgroep, ofbeide. In veel gemeenten is de Starterslening ook specifiek voor (koop)starters, somskunnen ook andere groepen er gebruik van maken. Daarnaast bepaalt de gemeenteook de maximale hoogte van de lening en specifieke leningvoorwaarden, bijvoorbeeldverplichte financiering met NHG. Doelgroepen, woningen en specifieke voorwaardenworden in de regel vastgelegd in een gemeentelijke verordening. SVn verzorgt hetleningbeheer voor de gemeente.

Startersleningen kunnen ook worden gekoppeld aan de hiervoor besproken koop-varianten, waardoor de producten elkaar versterken.

PraktijkIn de praktijk blijkt dat bij de eerste of tweede inkomenstoets na drie en zes jaar veelinkomens reeds zo gestegen zijn dat een groot deel van de Starterslening of zelfs degehele Starterslening rentedragend wordt en er kan worden afgelost. Als het inkomenniet of niet voldoende is gestegen na vijftien jaar, blijft de op basis van dat inkomenvast te stellen maandtermijn (annuïteit) gelijk gedurende de resterende looptijd van15 jaar. In dat geval vindt een deel van de aflossing plaats bij verkoop of aan heteind van de looptijd. Als er voldoende inkomensruimte is, zodat de Startersleninggeheel rentedragend is en volledige aflossing in de annuïteit kan worden meege-nomen, zijn de maandlasten veelal wat hoger dan bij regulier kopen doordat de aflos-sing in een kortere periode plaats vindt. (Zie voor meer informatie Bijlage 1 enwww.svn.nl.)

SVnVeel gemeenten hadden in het verleden aandelen in het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Bijvoorkoop van het Bouwfonds aan ABN AMRO in 2000 kregen de aandeelhouders de waardedaarvan uitgekeerd. Ze werden uitgenodigd (een deel van) de verkoopopbrengst bij het in 1996 doorBouwfonds opgerichte Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten onder te brengen.SVn functioneert als financiële partner van gemeenten. Ze beheert voor circa 200 gemeenten even-zoveel fondsen voor investeringen in de kwaliteitsverbetering van wonen, stedelijke vernieuwing ende gebouwde leefomgeving. In veel gemeenten is een deel van de fondsmiddelen sinds eind 2002geoormerkt voor Startersleningen. Een Starterslening is feitelijk de voorfinanciering van een deelvan de rente en aflossing van de hypotheek. Het is woningcorporaties niet toegestaan om (recht-streeks) middelen hiervoor beschikbaar te stellen24.

Nationaal Fonds StartersleningenPer 1 januari 2007 is door het ministerie van VROM het Nationaal Fonds Startersleningen (NFS)ingesteld, gevuld met Û 40 miljoen en ondergebracht bij SVn. Het fonds dekt de kosten die zijngemoeid met onder meer de rentekorting en het beheer van 5.000 Startersleningen van gemiddeld Û 30.000,-. Door met de gelden uit het fonds de leningkosten voor gemeenten te halveren, kunnenvijfduizend extra Startersleningen worden verstrekt. Voorwaarde is dat gemeenten zelf ook een fondsStartersleningen bij het SVn openen. Sommige provincies hebben al toegezegd de gemeentelijkekosten nogmaals te halveren door het beschikbaar stellen van een provinciale bijdrage.

24

24 VROM is van mening dat dan sprake is van bankieren en dat is corporaties niet toegestaan. Woningcorporatie DeAlliantie en SVn waren najaar 2006 nog met VROM in gesprek over een oplossing.

2.6 Financieringsconstructie 2: Amsterdamse Middensegment Hypotheek

In 2000 introduceerde de gemeente Amsterdam de Amsterdamse Middensegment Hypo-theekregeling (AMH) om in een periode van zes jaar tweeduizend nieuwbouwkoopwoningenin de marktsector binnen bereik te brengen van (Amsterdamse) huishoudens met eenmiddeninkomen tussen Û 20.420,- en Û 40.840,-. Later is budget toegevoegd voor nog 346woningen. De maximale koopsom v.o.n. bedroeg Û 185.185,-, de maximale hypotheek Û 200.000,-, het maximale aflossingsvrije en rentearme (0,5 procent) leningdeel Û 68.000,-.

Bij de Amsterdamse Middensegment Hypotheek bepaalt de gemeente het verschil tussen dehypotheek die nodig is om de AMH-woning te kunnen kopen en het bedrag dat de kopervolgens de NHG-normen op grond van inkomen kan lenen. Het verschil is voor de koper deeerste drie jaar aflossingsvrij en rentearm (0,5 procent). Er is sprake van één lening. Degemeente betaalt de overige rente van het voor de koper rentearme en aflossingsvrije lening-deel. Bij een maximaal leningdeel van Û 68.000,- en 5% hypotheekrente betaalt degemeente Û 255,- per maand. Elke drie jaar wordt het inkomen door de gemeente getoetst.Blijkt de koper op basis van de dan geldende NHG-normen een hogere maandlast te kunnenopbrengen, dan wordt het rentedragende deel van de lening verhoogd. Aflossing geschiedtbij verkoop van de woning of na het verstrijken van de looptijd van de hypotheek. De hypo-theek wordt verstrekt door NIB Capital Bank.

De regeling is vastgelegd in de Verordening Amsterdamse Middensegment Hypotheek. Maxi-maal de helft van de woningen kon met voorrang worden toegewezen aan huishoudens uitbepaalde beroepsgroepen, zoals politie, brandweer, onderwijs en zorg. Voorlichting en advi-sering over de lening wordt gedaan door de Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam. Nadrie en zes jaar is de regeling geëvalueerd25. Hij blijkt te voorzien in een behoefte, de inte-resse van kandidaat-kopers is groot. De meeste kopers zijn jong (< 40 jaar) en zijn veelalalleenstaand of hebben een gezin met kinderen. Aanbieders van nieuwbouwwoningen zienhun aanbod graag AMH-gelabeld. Na wisselende ervaringen in de eerste jaren, bleek deAMH-regeling de laatste jaren een verkoopversneller. Eind 2006 liep het zesjarenplan af.Najaar 2006 was nog niet duidelijk of en zo ja welk vervolg de AMH-regeling krijgt. Eénvan de opties die voorlag, was een overstap naar de Starterslening.

De constructie die in Amsterdam is toegepast als AMH is oorspronkelijk ontwikkeld doorFakton onder de naam Betaalbare Koopwoning. Toepassing door woningcorporaties is niettoegestaan door het ministerie van VROM, om dezelfde reden waarom corporaties nietkunnen participeren in de Starterslening. (Zie Bijlage 1 en www.nieuwbouw.amsterdam.nl.)

2.7 Financieringsconstructie 3: Koopsubsidie

De Wet bevordering eigenwoningbezit (Wet BEW) maakte het vanaf 1 januari 2001 mogelijkdat het ministerie van VROM een bijdrage in de maandlasten verstrekte aan kopers van eenwoning, naar analogie van de Wet op de huurtoeslag (huursubsidie). Vanwege het geringegebruik van de Koopsubsidie is de wet per 1 januari 2007 ingetrokken. In totaal hebbenruim 800 huishoudens Koopsubsidie ontvangen. Belangrijkste redenen voor het geringegebruik waren de lage inkomensgrens, de lage koopprijsgrens, het lage hypotheekmaximumen het feit dat de voorwaarden niet aansloten bij de reguliere financieringspraktijk, in hetbijzonder de werkwijze bij NHG-verlening en de NHG-normen.

Op 24 mei 2006 is een aangepast wetsvoorstel (Wet BEW-plus) aangenomen door de TweedeKamer, waarin een betere aansluiting is gerealiseerd bij de praktijk. Bij het uitkomen van ditrapport (najaar 2006) lag het wetsvoorstel bij de Eerste Kamer. In de periode 2007-2011heeft VROM voor 7.500 huishoudens Koopsubsidie gereserveerd. Het beschikbare budgetloopt van 2 miljoen in 2007 (500 huishoudens) tot 12,5 miljoen euro in 2011. Hierondereen overzicht van de verschillen tussen de oude en de nieuwe wet.

Atlas Koopvarianten

25

25 Evaluatie Amsterdamse Middensegment Hypotheek, december 2003 en februari 2006, Dienst Wonen, Amsterdam.

Schema 6Verschillen oude en nieuwe Wet bevordering eigenwoningbezit

BEW (oud, 2006) BEW-plus (wetsvoorstel najaar 2006)NHG vereist NHG vereistDrie jaar voorafgaand geen eigen woning Drie jaar voorafgaand geen eigen woningMinimum leeftijd 23 jaar Minimum leeftijd 18 jaarMinimum inkomen (Wet op de huurtoeslag) Geen minimum inkomenMaximum inkomen (Wet op de huurtoeslag) Maximum inkomen conform norm NHG (in 2007: Û 38.000)Maximum vermogen (Wet op de huurtoeslag) Maximum vermogen Wet IB (vrijstelling box 3)Maximum koopprijs Û 134.925 Maximum koopprijs Û 160.000 (2007)Maximum hypotheek Û 107.950 Maximum hypotheek Û 171.155 (2007) Maximale subsidie Û 173,06 Afgeleide benodigde leensomNiet bij Verkoop onder voorwaarden Verkoop onder voorwaarden (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.)

mogelijk, afhankelijk van regeling minister.Maximaal 40% aflossingsvrij Maximaal 50% aflossingsvrij (NHG)15 jaar rentevast 10 jaar rentevastElke 3 jaar inkomenstoets Bij de start inkomenstoetsElke 3 jaar vermogenstoets Na 5/10/15 jaar inkomens- en vermogenstoetsDuur: 15 jaar + afkoop rest subsidiebedrag Duur 15 jaar + afkoop rest subsidiebedragSubsidie mee bij verkoop Subsidie niet mee bij verkoopVangnetregeling Vervallen Mogelijkheid regionale differentiatie Vervallen

Belangrijkste aanpassingen zijn de verhoging van de diverse grenzen en aansluiting bij dedefinities, normen, voorwaarden en werkwijze van de NHG.

In de BEW-plus is een opening geschapen om Koopsubsidie te combineren met Verkooponder voorwaarden (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.) en mogelijk ook anderevormen. De minister dient daartoe vast te leggen welke inperkingen van het eigendom toe-laatbaar zijn, waaronder de korting- en waardedelingsregeling. Het effect van het combi-neren van beide instrumenten is dat de aankoop van een eigen woning voor een veel groteregroep huishoudens met lagere (midden)inkomens binnen bereik komt. (Zie voor meer infor-matie Bijlage 1, www.minvrom.nl en www.senternovem.nl/ubr.)

2.8 Combineren van koopvarianten en financieringsconstructies

Door combinatie van een koopvariant en een financieringsconstructie kan een flinke pols-stok worden gemaakt om kopen voor lage inkomens betaalbaar te maken. Sommigen zettenvraagtekens bij de wenselijkheid van het combineren van een koopvariant met de Starters-lening of met Koopsubsidie. Gewaarschuwd wordt voor de mogelijke negatieve effecten vande stapeling van ‘subsidies’, juist voor huishoudens met lage inkomens. De vraag daarachteris hoe ver je ten aanzien van deze huishoudens moet gaan in het streven naar bevorderingvan het eigen woningbezit. Als mogelijke negatieve effecten worden genoemd:- de subsidieafhankelijkheid die wordt gecreëerd;- het feit dat deze huishoudens nooit op eigen kracht de stap naar de ‘reguliere’ koopmarkt

zullen kunnen maken en de ‘gevangene’ worden van hun eigen woning;- de gevoeligheid voor verslechteringen op de woningmarkt, zoals rentestijging;- het risico op verslechtering van de kwaliteit van de woning door het ontbreken van vol-

doende middelen voor onderhoud;- de onzekere continuïteit van de regeling bij wijzigende politieke inzichten.

Het zijn alle min of meer reële punten. En er zijn uiteraard grenzen aan de mate waarineigenwoningbezit kan worden gerealiseerd. Echter, het alternatief om huishoudens die graagwillen kopen de ‘gevangene’ te laten blijven van de huurwoning, is ook geen aanlokkelijkperspectief. Negatieve effecten kunnen worden voorkomen door regelingen als een terug-koopgarantie met huurgarantie, en eisen te stellen aan onder meer:- de kwaliteit van te kopen woningen;

26

- de kwaliteit van de voorlichting;- de kwaliteit van de financiering (veilig en verantwoord financieren met NHG);- de kwaliteit van het (VvE-)beheer.

Met name corporaties kunnen daarnaast flankerende maatregelen en diensten aanbieden,ook op het punt van onderhoud.

Met behulp van diverse in dit rapport besproken koopvarianten kan overigens ook zonderaanvullende overheidssubsidie op flexibele wijze worden gedraaid aan de betaalbaarheids-knop.

In goed samenspel en afstemming zullen overheid, aanbieders en woonconsumenten tot ver-antwoorde keuzes moeten komen. Een optimaal resultaat voor de woonconsument vraagtvan aanbieders om zoveel mogelijk de wens van de klant centraal te stellen. Op de huidigewoningmarkt betekent dat een extra inspanning als het gaat om het realiseren van betaal-baar koopaanbod teneinde de klant met koopwensen te kunnen bedienen. Het is binnen eendergelijke setting uiteindelijk aan de woonconsument om verstandige keuzes te maken.

Eigendomsneutraal aanbodOnderstaand voorbeeld illustreert dat voor grote groepen een eigendomsneutraal aanbod mogelijkwordt, indien rijk en corporaties elkaar vinden en bereid zijn de vraagondersteuning samen te orga-niseren. Uitgangspunt is een marktconforme prijs. Bij Verkoop onder voorwaarden is dat de gekorteprijs, omdat de korting een economische onderbouwde afslag is op de prijs. De corporatie rekent tenopzichte van de marktprijs een korting, zoals dat bij huren gebruikelijk is. Dit zou bij kopen ana-loog kunnen worden toegepast. Vervolgens verleent de overheid een huur- of kooptoeslag. In hetvoorbeeld is de kooptoeslag voor de eenvoud gelijkgesteld aan het bedrag dat aan huurtoeslag zouworden uitgegeven. De korting die de corporatie verstrekt, zou ook inkomensafhankelijk gemaakt kunnen worden. Bijkopen in de vorm van een SVn Starterslening, bij huren in de vorm van een woonwaardebon, waarde SEV mee experimenteert.

Contract Marktprijs Maandlast (o.b.v. Maandlast na Na huur-/spaarhypotheek) korting (25%) kooptoeslag

Koop 180.000 790 593 (509)

VoV 135.000 609 457 (385)

Huur 570 570 428 356

Tussen haakjes staan de onderdelen die nu nog niet door de overheid worden aangeboden of toegelaten.

Hopelijk geven de voorbeelden in dit rapport nieuwe inspiratie bij het vormgeven vanwoonbeleid. Hoewel de nadruk in deze uitgave ligt op de klant met een koopwens, zoudenhuren of kopen uiteindelijk ondergeschikt moeten zijn aan het vervullen van woonwensen.In dat licht wordt in dit rapport aandacht gevraagd voor de noodzaak van het verkleinenvan de kloof tussen huren en kopen, voor het beter op elkaar aansluiten (liever nog het inte-greren) van de huurmarkt en de koopmarkt. Kortom, voor vloeiende overgangen en echtekeuzemogelijkheden. Hopelijk is die wens tevens een aansporing voor woningcorporaties enparticuliere verhuurders om de vrijheidsgraden van huurders dusdanig te verruimen dat ookin die zin de kloof tussen huren en kopen wordt overbrugd.

Atlas Koopvarianten

27

AantallenZoals hiervoor al gemeld is, is reeds een substantieel aantal corporaties en gemeenten actief metkoopvarianten en financieringsconstructies. Najaar 2006 was de stand van zaken:- Koopgarant: 72 corporaties;- Slimmer Kopen: 10 corporaties;- Overige aanbieders van Verkoop onder voorwaarden (korting en waardedeling): circa 30

(schatting);- Sociale Koop: 4 corporaties (in voorbereiding);- Koop Goedkoop: 17 corporaties;- Starterslening: 83 gemeenten;- AMH: 1 gemeente (maximaal 2.346 woningen);- Koopsubsidie (BEW): ruim 800 toekenningen.

28

3 Relevante aspecten voor kopers

3.1 Wat betekent de koop van een woning

KoopmotievenMotieven om te kopen zijn velerlei. Vaak worden als belangrijkste genoemd ‘het eigenbaas zijn’ en het kunnen opbouwen van vermogen. De scheidslijn tussen huren enkopen is in de praktijk minder groot dan hiermee wordt gesuggereerd. Huurdershebben of krijgen steeds meer mogelijkheden om ‘hun’ woning in elk geval aan debinnenzijde in te richten naar eigen wens. En ook huurders kunnen sparen enbeleggen, en daarmee vermogen opbouwen.

Tegenover de voordelen van een eigen woning staat wel de plicht de woning teonderhouden. De ene eigenaar vindt dat overigens meer bezwarend dan de ander. Eenvaak genoemd nadeel van kopen is de geringere flexibiliteit bij verhuizing. Een eige-naar moet zijn woning eerst zien te verkopen en is zijn kosten koper kwijt, eenhuurder is na een maand weg. Overigens, bij koopvarianten met een terugkoopplichtvoor de woningcorporatie kan de eigenaar veelal binnen drie maanden zijn verhuisd.

Voor sommige mensen is kopen ook uitdrukking geven aan de binding aan een plek.De binding daaraan, en aan de woning zelf, groeit naarmate je er meer van ‘jezelf’ instopt. Waarmee weer niet gezegd wil zijn dat huurders dat niet zo (kunnen) voelen,doordat ze huren. Ofwel, sommige mensen verhuizen in hun leven wel tien keer vaneen koopwoning naar een koopwoning, anderen huren levenslang dezelfde woning.

PersoonlijkWat uit het bovenstaande valt op te maken, is vooral dit: wonen is iets persoonlijks.De keuze voor huren of kopen hangt af van persoonlijke voorkeuren, omstandighedenen ook de levensfase. Voor veel ouderen bijvoorbeeld, is de tijd van sparen, inves-teren en produceren voorbij en is de tijd van ont-sparen, des-investeren en consu-meren aangebroken. Oftewel, die ouderen hebben de wens het in de woning opge-sloten vermogen vrij te maken en weer te gaan huren. Daartegenover staan weerouderen die zo lang mogelijk in de eigen woning willen blijven wonen en de hypo-theek aflossingsvrij maken, of juist verhogen, om zo meer te besteden te hebben.Diverse partijen spelen in op deze vraag, zoals bijvoorbeeld Torenstad VerzilverdWonen en enkele woningcorporaties die eigenaren aanbieden de woning aan hen teverkopen en te gaan huren. Genoemde vormen komen in dit rapport niet verder aanbod aangezien ze niet als oogmerk hebben de betaalbaarheid van het kopen te ver-groten.

Een andere relevante ontwikkeling is dat een aantal woningcorporaties (een groot deelvan) haar woningen Te Woon aanbiedt. Niet te huur óf te koop, maar te huur én tekoop. Dat betekent dat één en dezelfde woning zowel gehuurd als gekocht kanworden, veelal in meerdere varianten. Bij de meeste van deze corporaties staat de stapvan huur naar koop centraal, minder nog de stap van koop naar huur. Deze ontwik-keling geeft de woonconsument meer mogelijkheden de wijze van wonen aan tepassen aan persoonlijke voorkeuren en (gewijzigde) omstandigheden.

Rendement en risicoBij de afweging om te gaan kopen, is het ook goed stil te staan bij het begrippenpaarrendement en risico. Economisch beschouwd is het kopen van een woning investerenin vastgoed, met een kans op goed rendement, maar waarbij er ook financiële risico’szijn. Het rendement moet komen uit de waardeontwikkeling. Daar moeten de trans-actiekosten, de rentekosten, de onderhoudskosten en de inflatieontwikkeling mee

Atlas Koopvarianten

29

worden gecompenseerd. Als het over rendement gaat, zijn er ook risico’s. Hieronderwordt daar kort bij stil gestaan.

Vermogens- en renterisicoWaardedaling kan leiden tot negatief rendement en dus een negatieve vermogens-ontwikkeling. Het risico van de waardeontwikkeling wordt daarom ook wel het ver-mogensrisico genoemd. Een (aanstaand) koper zal moeten afwegen in hoeverre hij datrisico kan en wil dragen. Daarnaast is er het renterisico. Als bij het overeenkomenvan een nieuwe rentevaste periode de rente gestegen is, kan dat leiden tot hogeremaandlasten.

Overige risico’sGoed onderhoud is in principe een waarborg voor waardebehoud. Hoe meer onder-houd nodig is, hoe meer het rendement onder druk komt. Ook kan de koper wordengeconfronteerd met onverwachte uitgaven en met (forse) prijsstijgingen. Goed onder-zoek vooraf naar de bouwtechnische kwaliteit en/of naar de hoogte van het reserve-fonds van de VvE is dan ook aan te raden bij de aankoop van een (bestaande)woning.Op waardebehoud zijn echter meerdere zaken van invloed. Bij het onderhoud van debinnenkant en de materiaal- en kleurkeuze daarbij komt ook persoonlijke smaak omde hoek kijken. Daarnaast zal een goed onderhouden woning in een slecht onder-houden wijk daar last van hebben.Ten slotte wordt ook de politiek wel als risicofactor beschouwd, vooral wat betreft defiscale regelgeving. Naast de hypotheekrenteaftrek gaat het om het eigenwoning-forfait, de overdrachtsbelasting en de vermogensbelasting. De komende jaren zal hierzeer waarschijnlijk wel het een en ander gaan veranderen. Gericht op de betaalbaar-heid van kopen voor huishoudens met inkomens tot anderhalf maal modaal (circa Û 45.000,-) waait de politieke wind evenwel niet ongunstig. De bevordering van heteigenwoningbezit, de problematiek van de koopstarters en het aanbod in het midden-segment zijn allemaal onderwerpen waar de meeste politieke partijen spreken over stimulering. Dat geldt in het bijzonder ook voor de inzet van koopvarianten, enfinancieringsconstructies als de Starterslening.

Samengevat staan in schema 7 de voornaamste verschillen tussen huren en kopen.

Schema 7Verschillen huren en kopen

Aspect Huren Koopvariant KopenGemak: onderhoud door woningcorporatie Ja Nee NeeVolledige zeggenschap Nee Ja JaInrichten naar wens Ja Ja JaFinancieel risico Nee Grotendeels/ja JaProfiteren van waardestijging Nee Grotendeels/ja JaVermogensvorming via de woning Nee Ja JaZekerheid ontwikkeling maandlasten Nee Ja JaHuurtoeslag Eventueel Nee NeeKoopsubsidie Nee Nee (eventueel) EventueelMaandlasten zelf te beïnvloeden Nee Ja JaWeinig bijkomende lasten Ja Nee NeeFlexibiliteit bij verhuizing Ja Ja/nee Nee

30

3.2 Maandlasten en vermogensontwikkeling

Hieronder worden de financiële consequenties belicht voor de koper van de beschrevenkoopvarianten en financieringsconstructies c.q. de Starterslening. Er wordt onderscheidgemaakt in de maandlasten en de vermogensontwikkeling. Want lage maandlasten is één, devraag of kopen in financieel opzicht aantrekkelijk is, hangt vooral samen met de waarde-ontwikkeling en de duur van de bewoningsperiode. Het kopen van een woning gaat gepaardmet veel kosten. Die moeten worden terugverdiend uit de waardestijging. Bij een kortewoonduur en weinig waardeontwikkeling zullen die kosten veelal niet worden terug-verdiend. Waardestijging of waardedaling zijn dus allesbepalend voor het uiteindelijke ‘ren-dement’ van de investering.

Een koper die de keus heeft om te (blijven) huren, te kopen, of te kiezen voor een koop-variant of financieringsconstructie, wil weten wat de (financiële) verschillen zijn. Hieronderworden die uiteengezet. Daarbij zij opgemerkt dat het belang van onderstaande cijfers nietzozeer schuilt in de absolute bedragen, maar meer in de vergelijking die ze bieden tussen dediverse alternatieven.We gaan voorbij aan de leencapaciteit van de aanstaande koper. Er wordt van uitgegaan datde koper voldoende inkomen heeft om de aanschaf van de woning te kunnen financieren, inelk geval als het gaat om een koopvariant. De maandlast is een belangrijk aspect, want die moet maandelijks kunnen worden opge-bracht. Er is hierbij ook een directe relatie met de vermogensontwikkeling. Want weinigaflossen of weinig sparen in een spaarpolis betekent weliswaar een lage maandlast, bij ver-koop zal een (groot) deel van de opbrengst dan moeten worden gebruikt om de restant-hypotheekschuld af te lossen. Bij weinig waardestijging of een waardedaling is een rest-schuld dan niet ondenkbeeldig. Ook het verloop van de maandlasten in de tijd is eenbelangrijk aspect. Stijgende maandlasten moeten ook over een aantal jaar kunnen wordenbetaald.

In de onderstaande voorbeelden worden de financiële resultaten op drie manieren getoond:1 de maandlast bij aankoop (zie schema 8), paragraaf 3.2.1;2 het verloop van de maandlast in de eerste 15 jaar (zie grafieken 1 t/m 5), paragraaf

3.2.2;3 de vermogensontwikkeling (zie schema 8), paragraaf 3.2.3.

De berekeningen zijn uitgevoerd voor een bestaande woning, bij twee marktwaarden, name-lijk Û 130.000,- en Û 180.000,- kosten koper. Ten behoeve van een goede vergelijkingwordt telkens een voordeel verstrekt van 25 procent van de marktwaarde of hetfinancieringsbedrag. Bij sommige aanbieders zijn bijvoorbeeld hogere kortingen mogelijkwaardoor er ook minder gefinancierd hoeft te worden dan waar hieronder van is uitgegaan.

Genoemd uitgangspunt uit zich als volgt bij de diverse vergeleken producten:- VoV (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera.): korting op de marktwaarde 25 procent;- Sociale Koop: grondwaarde 25 procent van de marktwaarde; de waarde van het opstalrecht

wordt voor 100 procent betaald;- Koop Goedkoop: grondwaarde 25 procent van de marktwaarde;- Starterslening: renteloze, aflossingsvrije lening, zijnde 25 procent van het financieringsbedrag.

Bij de Starterslening is er vanuit gegaan dat na zes jaar (na het tweede peilmoment) delening geheel rentedragend is. In de berekeningen vindt aflossing (pas) plaats bij verkoop. Inde schema’s zijn geen aparte resultaten opgenomen van de AMH; de resultaten zijn ver-gelijkbaar met die van de Starterslening26.

Atlas Koopvarianten

31

26 De berekeningen voor de overige producten gaan uit van een bestaande woning. AMH is alleen toegepast bijnieuwbouw. Tegenover lagere bijkomende kosten in vergelijking met toepassing bij bestaande bouw staat een kleinerentevergoeding (0,5 procent) voor het rentearme gedeelte van de hypotheek.

Ook voor de Koopsubsidie is geen vergelijkende berekening gemaakt gezien de onzekerhedenmet betrekking tot de regeling en de grote invloed van het specifieke inkomen en de nogonbekende inkomensafhankelijke ophoging van het financieringslastpercentage die wordttoegepast. Voor een woning met een marktwaarde van Û 180.000,- is ook in de aangepasteWet BEW-plus geen Koopsubsidie mogelijk.Bij Kopen (marktconform) is uiteraard uitgegaan van Û 130.000,- en Û 180.000,- k.k.

Hoe zijn de maandlasten en de vermogensontwikkeling berekend? In de maandlast bij kopen zijn alle eigenaarslasten begrepen (OZB, Waterschapslasten,opstalverzekering), alsmede de premie voor de spaarhypotheek, de renteaftrek en heteigenwoningforfait. De maandlasten worden enerzijds vergeleken met een huur-woning met een fictieve huurprijs, en anderzijds met kopen voor de marktwaarde.Ook bij de vermogensontwikkeling is getracht te vergelijken tussen een huursituatieen een koopsituatie (marktconform kopen). De vermogensontwikkeling wordt bere-kend op basis van een woonduur van 10 jaar en 30 jaar, waarbij de koper na 10 (of30) jaar verhuist, de woning (terug)verkoopt, de hypotheek aflost met de opgebouwdeen uit te keren poliswaarde en de eventuele restschuld voldoet.

Om tot een eerlijke vergelijking te komen, is rekening gehouden met de verschillen inmaandlast. Ofwel, als de maandlast bij kopen hoger is dan bij huren, wordt er vanuitgegaan dat de huurder dat verschil kan sparen en rente ontvangt (3,5 procent).Heeft de koper lagere maandlasten dan valt hem het rentevoordeel toe. Er zijn tweebedragen berekend:- ‘Contant in handen’ is het bedrag dat de koper contant in handen heeft na ont-

vangst van de verkoopsom en de waarde van de spaarpolis van de spaarhypotheek.Rekening is gehouden dat gedurende de bewoningsduur Û 960,- per jaar aan onder-houd is besteed (Û 80,- per maand, inclusief BTW).

- ‘Voordeel t.o.v. huur’ is het netto voordeel als ook rekening is gehouden met demogelijkheid van de huurder/koper om per maand het verschil in maandlast tesparen.

Bij de berekeningen voor alle varianten is uitgegaan van meerdere aannamen (zie Bijlage 2). De belangrijkste zijn:- marktwaarde: Û 130.000,- resp. Û 180.000,-- waardestijging: 3,0% per jaar- referentiehuurprijs: Û 415,- resp. Û 570,- - huurstijging/inflatie: 2,5% per jaar- volledige financiering (geen eigen geld ingebracht), inclusief bijkomende kosten

(circa 8%)- hypotheek: spaarhypotheek met spaarpolis/levensverzekering- hypotheekrente: 5%- hypotheekrenteaftrek: 41,45% (tweede schijf)- woonduur: 10 jaar en 30 jaar

32

3.2.1 Maandlasten bij aankoop

Schema 8Maandlasten en vermogensontwikkeling bij marktwaarde woning Û 130.000,-

VoV (Koopgarant, Sociale Koop Koop Goedkoop Starters-lening Koop (markt-Slimmer Kopen, et cetera.) conform)

Marktwaarde 130.000 130.000 130.000 130.000 130.000Korting/grondwaarde/Renteloze lening 32.500 32.500 32.500 32.500 0Koopprijs 97.500 97.500 97.500 130.000 130.000Kosten koper (circa 8%) 7.800 10.000 9.00027 10.300 10.100Te financieren 105.300 107.500 106.500 140.300 140.100Maandlast (exclusief Û 80 onderhoud p/m) 440 450 445 440 570VermogensontwikkelingNa 10 jaar (contant in handen) 18.000 27.000 28.000 40.000 43.000Na 10 jaar (voordeel t.o.v. huur) 20.000 28.000 25.000 33.000 26.000Na 30 jaar (contant in handen) 125.000 175.000 175.000 240.000 245.000Na 30 jaar (voordeel t.o.v. huur) 195.000 240.000 195.000 245.000 235.000

Uit schema 8 blijkt met betrekking tot de woning van Û 130.000,-:- de maandlast voor alle varianten ligt op ongeveer hetzelfde niveau, zo’n Û 25,- tot

Û 35,- hoger (exclusief onderhoud) dan de referentiehuurprijs (Û 415,-);- de maandlast bij kopen voor de marktwaarde (marktconform) ligt zo’n Û 125,- hoger

(exclusief onderhoud) dan bij de varianten en ruim Û 150,- hoger dan bij huur.

3.2.2 Het verloop van de maandlastenQua verloop van de maandlasten worden de verschillen tussen de varianten duidelijk:- Bij Koopgarant/Slimmer Kopen en Sociale Koop stijgen de maandlasten slechts

weinig; na vier à vijf jaar is de maandlast lager dan bij huren.- Bij Koop Goedkoop stijgen de maandlasten de eerste elf jaar met zo’n 3 procent per

jaar; er is in jaar 21 sprake van lagere maandlasten dan bij huren.- Bij de Starterslening/AMH stijgen de maandlasten sprongsgewijs in het vierde en zevende

jaar met 15 resp. 13 procent en is in jaar 16 sprake van lagere maandlasten dan bij huren.- Bij kopen voor marktwaarde heeft jaar 16 lagere maandlasten dan bij huren.

Schema 9Verloop maandlasten in de eerste 15 jaar (marktwaarde woning Û 130.000,-)

Koopvariant Koopvariant Koopvariant Financierings- Kopenconstructie

Koopgarant, Sociale Koop Koop Goedkoop Starterslening Kopen Slimmer Kopen (marktconform)Waarde 130.000 Waarde 130.000 Waarde 130.000 Waarde 130.000 Waarde 130.000

Jaar Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen1 415,00 439,76 415,00 447,70 415,00 444,96 415,00 439,46 415,00 571,102 425,38 440,97 425,38 448,91 425,38 458,39 425,38 440,66 425,38 572,303 436,01 442,20 436,01 450,14 436,01 472,47 436,01 441,90 436,01 573,544 446,91 443,47 446,91 451,41 446,91 487,21 446,91 509,21 446,91 574,815 458,08 444,78 458,08 452,72 458,08 502,65 458,08 510,51 458,08 576,116 469,53 446,12 469,53 454,06 469,53 518,81 469,53 511,86 469,53 577,467 481,27 447,50 481,27 455,44 481,27 535,72 481,27 579,27 481,27 578,848 493,30 448,92 493,30 456,86 493,30 553,40 493,30 580,69 493,30 580,269 505,64 450,38 505,64 458,32 505,64 571,88 505,64 582,15 505,64 581,7210 518,28 451,88 518,28 459,82 518,28 591,19 518,28 583,65 518,28 583,2211 531,24 453,43 531,24 461,37 531,24 611,36 531,24 585,19 531,24 584,7612 544,52 455,01 544,52 462,95 544,52 616,76 544,52 586,78 544,52 586,3513 558,13 456,64 558,13 464,58 558,13 622,31 558,13 588,41 558,13 587,9814 572,08 458,32 572,08 466,26 572,08 627,99 572,08 590,09 572,08 589,6515 586,38 460,04 586,38 467,98 586,38 633,83 586,38 591,81 586,38 591,38

Atlas Koopvarianten

33

27 Bij de bepaling van de maatstaf voor de overdrachtsbelasting wordt de erfpachtcanon volgens vaste regels gekapi-taliseerd, hetgeen resulteert in een belastingtarief onder de 6 procent.

Het verloop van de maandlasten is in schema 9 samengevat. Hetzelfde schema voorde woning met een marktwaarde van Û 180.000,- staat in Bijlage 2.Hieronder is per product het verloop van de maandlasten in beeld gebracht. Dezelfdegrafieken voor de woning met een marktwaarde van Û 180.000,- staan in Bijlage 2.

Grafiek 1Verloop maandlasten VoV (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera)

Grafiek 2Verloop maandlasten Sociale Koop

34

400

500

600

400

500

600

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten 130.000 euro

Huren Koopgarant, Slimmer Kopen, etc.

400

500

600

400

500

600

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten 130.000 euro

Huren Sociale Koop

Grafiek 3Verloop maandlasten Koop Goedkoop

Grafiek 4Verloop maandlasten Starterslening

Grafiek 5Verloop maandlasten marktconforme koop

Atlas Koopvarianten

35

400

500

600

700

800

400

500

600

700

800

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten 130.000 euro

Huren Koop Goedkoop

400

500

600

400

500

600

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten 130.000 euro

Huren Starterslening

400

500

600

400

500

600

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten 130.000 euro

Huren Kopen (marktconform)

3.2.3 VermogensontwikkelingDe vermogensontwikkeling (zie ook Bijlage 2) is het bedrag dat resteert nadat dewoning is (terug)verkocht, de spaarpolis is uitgekeerd en de hypotheek, inclusief eeneventueel aflossingsvrij deel, is afgelost. Op dat bedrag is in mindering gebracht hetgedurende de bewoning betaalde onderhoud: Û 80,- per maand. Om te kunnen verge-lijken, is rekening gehouden met het rentevoordeel voor (bijvoorbeeld) de huurder alszijn maandlast lager is dan die van de koper. In de schema’s is dat uitgedrukt in hetbedrag bij ‘Voordeel t.o.v. huur’. De volgende conclusies kunnen worden getrokken:- Zowel op korte termijn: woonduur 10 jaar, als op lange termijn: woonduur 30 jaar,

is de Starterslening het meest lucratief voor de koper, ondanks het feit dat demaandlast gedurende de gehele 30 jaar hoger blijft dan de huurprijs; gevolgd doorSociale Koop en marktconform kopen.

- Koop Goedkoop is over 10 jaar bezien iets lucratiever dan Koopgarant/SlimmerKopen; over 30 jaar bezien zijn Koopgarant/Slimmer Kopen licht lucratiever danKoop Goedkoop.

Onnodig te zeggen dat de gehanteerde parameters sterke invloed hebben op de uitkomsten28.

Financiële effecten voor de aanbiederIn het kader van dit rapport gaan we slechts algemeen beschouwend in op het finan-ciële plaatje voor de corporatie van de diverse instrumenten. Marktconforme verkoopis logischerwijs de meest lucratieve vorm. De opbrengst wordt in een keer gegenereerden er zijn geen toekomstige risico’s aan verbonden. Aan de Starterslening kleven rentekosten. Op alle overige producten wordt bij gematigde parameters29 geld toege-legd in relatie tot directe marktconforme verkoop, vanwege het simpele feit dat deopbrengsten later in de tijd worden geïncasseerd. Hoe eerder de woning markt-conform wordt verkocht, hoe dichter de opbrengst (contante waarde) ligt bij deopbrengst van directe marktconforme verkoop. De uitkomsten hangen vanzelfspre-kend ook in het plaatje voor de corporatie sterk af van de gehanteerde parameters. Erzijn ook uitkomsten mogelijk, waarbij de opbrengst van koopvarianten die vanmarktconforme verkoop evenaart, met name bij een sterkere waardestijging. Vanbelang zijn verder of het gaat om nieuwbouw of bestaande voorraad en of de corpo-ratie rekening houdt met een einde levensduur scenario, waarbij de woning uiteinde-lijk wordt teruggekocht en gesloopt.30

36

28 De uitkomsten en daarmee de conclusies kunnen wijzigen bij wijziging van de gehanteerde parameterwaarden. Losvan wijziging van de kortingspercentages e.d. zijn het meest bepalend daarbij de hoogte van de referentiehuur, dewaardeontwikkeling en de hypotheekrente. De referentiehuur vooral in absolute zin (vergelijking tussen huren enkopen), de waardeontwikkeling vooral in relatieve zin (vergelijking tussen de koopproducten) en de hypotheekrentein beide opzichten. Globaal gesproken geldt dat bij een hogere waardestijging de producten zonder waardedeling(ook) relatief beter gaan ‘presteren’, bij een lagere waardestijging doen de producten mét waardedeling het relatiefen soms ook absoluut beter. Een hogere hypotheekrente werkt ten gunste van huren, en ten gunste van de koop-varianten in relatie tot de Starterslening, maar meer nog in relatie tot marktconform kopen. Een lagere hypotheek-rente heeft uiteraard een omgekeerd effect.

29 Disconteringspercentage 6,25 procent, waardestijging 3 procent, huur-, kostenstijging en inflatie 2,25 procent,huurderving 0,5 procent, onderhoud, vaste en variabele lasten Û 2.160,-.

30 Voorbij wordt gegaan aan de situatie dat de koopvariant wordt ingezet binnen het Te Woon-concept. Hierbij heeftde zittende huurder of de nieuwe klant de keuze de woning te huren, te kopen met een koopvariant of markt-conform te kopen. Veelal is het bieden van meer keuzemogelijkheden aan de klant de voornaamste reden omwoningen Te Woon aan te bieden en komen financiële motieven op een tweede plaats.

4 Rol woningcorporatie: van huren tot kopen

4.1 Doelstellingen

Het merendeel van de corporaties is reeds actief met de verkoop van bestaande en nieuw-bouwwoningen. Nog niet alle corporaties hebben zich echter al het profiel van een bredevastgoedaanbieder op de lokale en regionale woningmarkt aangemeten. Anders gezegd, toe-passing op enige/grote schaal van koopvarianten, financieringsconstructies en/of Te Woonmaakt van verhuurders brede(re) vastgoedaanbieders. Zonder daar dieper op in te gaan,vergt dat inbedding in de vastgoed- of portefeuillestrategie, de interne en vooral ook externeprofilering en marketing, aanpassingen van de organisatie, et cetera.

Bij het toepassen van koopvarianten is de belangrijkste vraag welke doelstellingen de corpo-ratie met het toepassen van de koopvariant wil realiseren. Een belangrijk onderscheid is ofeen eenmalig of duurzaam effect moet worden bereikt. In termen van het voorraadbeleidhoort daar de vraag bij: is de betreffende woning een verkoopwoning of is het een woningdie duurzaam deel moet blijven uitmaken van de ‘kernvoorraad’? In het tweede geval ligteen structurele terugkoopregeling meer voor de hand (Koopgarant, Slimmer Kopen, etcetera.), in het eerste geval hooguit een terugkooprecht dat bij uitzondering wordt toegepast(overige koopvarianten). Door de relatief lage terugkooprijs laten Koopgarant en SlimmerKopen zich ook gemakkelijker exploiteren op langere termijn en is terugschakelen naar huureen minder zware financiële opgave. Ook de volkshuisvestelijke doelstellingen zijn van belang. Dient het aanbod doorstroming uitte lokken en/of is het doel het genereren van middelen voor nieuwe investeringen?Daarnaast is de match erg belangrijk. Wat is of wordt het prijsniveau, welke klantgroepmoet ermee worden bereikt, passen de woningen op die locatie daar überhaupt wel bij, enhoe zien de inkomens van die klanten eruit.

Kortom, in de portefeuillestrategie zal de aanleiding voor en het doel bij het toepassen vaneen koopvariant moeten zijn verwoord. Doelstellingen kunnen zijn:- vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van woonconsumenten;- vergroten van de differentiatie in een buurt of plan;- blijvende betrokkenheid van corporatie bij leefbaarheid en kwaliteit buurt;- evenwichtiger voorraadopbouw;- geld genereren;- doorstroming bevorderen;- koopstarters faciliteren;- et cetera.

Daaruit volgt ook de keuze voor een bepaald product. Vervolgens zal in het voorraadbeleidof het nieuwbouwbeleid de concrete labeling tot stand moeten komen.

4.2 Implementatie

Het selecteren en daarna toepassen van koopvarianten of financieringsconstructies brengtnieuwe producten op het schap.

Een goede implementatie daarvan vereist, naast de aanwezigheid van voldoende draagvlaken ondersteuning, een goede projectleider die intern en extern functioneert als spin in hetweb. De eerstvolgende stap is het verkrijgen van kennis van het product, het begrijpen vanhet product, het opleiden van medewerkers en/of partners in het verkooptraject, hetinschatten van respons, bepalen van de vereiste communicatie, et cetera.

Atlas Koopvarianten

37

Daarna is het zaak de voorbereiding van een eerste (proef)project op te pakken. Daarvoorvolstaat het uitwerken van procedures op hoofdlijnen. Op basis van de ervaringen bij eeneerste project zal het interne proces kunnen worden verbeterd en gestroomlijnd. Op datmoment is het maken van concrete(re) werkinstructies zinvol. Naarmate de schaal waarophet product wordt ingezet groter is, zal ook een adequate registratie en administratie vangroter belang zijn.

De praktijk wijst uit dat de impact van een nieuw product op de eigen organisatie wordtonderschat. Een goede verankering in de organisatie is echter een van de belangrijkste voor-waarden voor de succesvolle introductie van een nieuw product. Zeker als klanten en stake-holders (naast de interne sceptici) nog moeten worden overtuigd van de meerwaarde. Hoegoed ook voorbereid, ingebed en uitgevent, the proof of the pudding is in the eating. Datadagium blijft (gelukkig) als waarheid overeind.

38

5 Rol overige partijen

5.1 Rol politiek, overheden

De komende jaren staan naar verwachting in het teken van het dichter tot elkaar brengenvan de huurmarkt en de koopmarkt. Medio 2006 heeft het ministerie van VROM een visievoor de komende jaren gepresenteerd: ‘Ruimte geven, bescherming bieden’. Het Rijk steltzich tot doel aanwezige belemmeringen voor het goed functioneren van de woningmarkt uitde weg te ruimen, maar bestaande rechten te eerbiedigen. Er valt onder meer het volgendete lezen:- Het huurbeleid wordt verruimd om meer aansluiting te krijgen op de koopmarkt.- De prioriteit ligt op het beschikbaar krijgen van meer en kleinere bouwlocaties, zodat meer

nieuwbouw mogelijk wordt en het woningtekort wordt teruggedrongen.- De grotere concurrentie zal er mogelijk ook toe leiden dat woningprijzen mogelijk minder

snel stijgen.- Beoogd is dat er daardoor ook meer ruimte komt voor (collectief) particulier opdracht-

geverschap.- De Grondexploitatiewet maakt het mogelijk dat gemeenten in bestemmingsplannen speci-

fieke locaties kunnen aanwijzen of programma-eisen kunnen formuleren ten behoeve vande bouw van bepaalde categorieën woningen.

- Bevordering van het eigenwoningbezit is nog immer een belangrijk beleidsuitgangspunt;een aangepaste Wet bevordering eigenwoningbezit zal meer mensen in staat stellen eenkoopwoning te verwerven.

- De mogelijkheden voor starters om te kopen zijn verruimd, o.a. door de instelling van hetNationaal Startersfonds.

- Iedere burger zou de vrije keuze moeten krijgen tussen huren en kopen of een koopvariant.- Aan de hypotheekrenteaftrek wordt (in die visie) niet gemorreld; wel staat de overdrachts-

belasting onder druk, aangezien deze belasting de gewenste doorstroming in de weg staat.

In diverse rapporten en adviezen die in de afgelopen periode het licht hebben gezien, zijn inmeer of mindere mate elementen uit hetzelfde gedachtegoed te vinden. Grootste verschilpunttussen VROM en ‘de rest’ is de hypotheekrenteaftrek. Opvallend veel consensus is er voor hetwerken aan een meer eigendomsneutraal woon- en subsidiebeleid. In menig rapport wordtgepleit voor een ruimere toepassing van koopvarianten, financieringsconstructies en meer inhet algemeen voor meer vrijheid te kiezen tussen huren en kopen.

Meerdere provincies hebben zich nadrukkelijk in de discussie gemengd en hebben opvallendveel daadkracht aan de dag gelegd. Gemeenten laten zich over het algemeen ook niet onbe-tuigd. Kortom, het gesternte voor een positieve ontwikkeling is dan ook gunstig.

Op lokaal niveau is het aan woonconsumenten om invloed uit te oefenen op het woonbeleidvan de gemeente, woningcorporaties en andere partijen. De afgelopen periode heeft geleerddat bundeling van krachten daarbij een succesvolle strategie is om wensen te realiseren.

5.2 Rol intermediaire partijen

De woningfinanciering is in Nederland goed geregeld. Er is een sterk concurrerend aanbodvan geldgevers. In de tweede helft van de jaren negentig en de eerste jaren van het nieuwemillennium was er een periode van lage rente, (bij gevolg) snelle waardestijging en hogeeconomische groei. Financiers waren bereid hoge financiering toe te staan, gericht op hetmaximaal profiteren van het fiscale voordeel. In de jaren 2003-2005 was de economischesituatie minder rooskleurig, steeg de rente, was er weer meer oog voor risico’s en kwam derealiteitszin terug. De rijksoverheid (en Europa) zag en ziet toe op voldoende concurrentietussen aanbieders en meer transparantie in tarieven en kosten bij financieren, verzekeren enbeleggen.

Atlas Koopvarianten

39

De gestage verruiming van de Nationale Hypotheekgarantie heeft ertoe geleid dat steedsmeer hypotheken wordt afgesloten met NHG. De slechtere gang van zaken in de economievond haar weerslag in een groter aantal gedwongen woningverkopen. Veilig en verantwoordfinancieren staat derhalve (weer) hoog op de agenda.

5.3 Ontwikkelingen

De algemene verwachting is dat de mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek de komende jarenverder zal worden beperkt. Niet in de laatste plaats omdat op dit punt druk wordt gevoeldvan Brussel en monetaire instanties. Of en hoe een verdere beperking zijn beslag zal krijgen,is onbekend, maar gedacht kan worden aan een maximaal aftrektarief of een maximalehypotheekhoogte waarvoor aftrek mogelijk is.

De afgelopen jaren is al min of meer geruisloos ingegrepen door de aftrek te beperken tot deeerste woning, de duur van de aftrek te beperken tot maximaal 30 jaar en de introductievan de bijleenregeling. Dit laatste houdt in dat bij verkoop van de oude woning de over-waarde (verschil verkoopprijs en af te lossen hypotheek) moet worden ingezet bij de aan-koop van de nieuwe woning. Dit heeft tot gevolg dat de overwaarde niet voor andere doel-einden kan worden gebruikt, dat een minder hoge hypotheek kan worden afgesloten,waarmee ook minder renteaftrek is gemoeid. Anderzijds lijkt de bijleenregeling elke neigingtot aflossen in de kiem te hebben gesmoord.

Doelstelling van de serie maatregelen is de woningfinanciering te beperken in duur enomvang en wel degelijk aflossen te stimuleren. In dat kader is per 1 januari 2005 de WetHillen ingevoerd die inhoudt dat als de hypotheek is afgelost, er ook geen eigenwoning-forfait hoeft te worden betaald.

Naast de hypotheekrenteaftrek ligt ook de overdrachtsbelasting onder vuur. Door velenbeschouwd als een onnutte en onrechtvaardige belasting (straf op verhuizen). Het zalmenigeen niet verbazen als de overdrachtbelasting (deels) zal worden ‘geofferd’ voor verdereinperking van de hypotheekrenteaftrek.

Alle discussies over de hypotheekrenteaftrek laten onverlet dat juist voor huishoudens metlagere (midden)inkomens wordt gezocht naar mogelijkheden om de toegang tot de koop-markt te verbeteren. In dat licht bezien hebben die huishoudens minder tot wellicht niets tevrezen. Mogelijk zullen de ministeries van VROM en Financiën op dit punt de komende tijdweer meer gezamenlijk gaan optrekken. Dat verbreedt het draagvlak en vergroot de animoom voortvarend aan de slag te gaan met koopvarianten en financieringsconstructies.

Dat deze gids daarbij van nut moge zijn.

40

Bijlage 1Overzicht koopvarianten

A. KoopvariantenKlant

Atlas Koopvarianten

AspectKeuzevrijheid klant

Betaalbaarheid

Financierbaarheid

Maandlastenontwikkeling

Profijt/risico algemene waarde-ontwikkeling

Profijt verbeteringen

Verkooprisico

Financieringsrisico

Doorverkoop

Erfpacht

Kettingbeding

Tweede hypotheekrecht

Overige beperkingen

Overdrachtsbelasting

Overige opmerkingen

KoopgarantSoms kan klant kortings-percentage zelf bepalen op basisvan de door corporatie aange-boden percentages.

Korting 10 - 50%31

Bij vele honderden financieringenalleen door Aegon niet geaccep-teerd. Meeste corporaties stellenNHG als voorwaarde. NHG-normen pakken gunstig uit m.b.t.ruimte aflossingsvrij en beperkteoverlijdensrisicoverzekering.

Maandlasten blijven nagenoeggelijk, afgezien van zakelijkelasten, onderhoud/ VvE-bijdrage,etc.

Koper profiteert volgens afge-sproken aandeel, minimaal 50%(fiscale richtlijn). Heeft daarmeeeen opstap naar reguliere koop-markt.Worden afzonderlijk getaxeerd.Waarde komt voor 100% tengoede aan koper.Corporatie koopt binnen 3maanden terug.

Optionele keuze: NHG verplicht(met dispensatiemogelijkheid);corporatie koopt bij betalings-problemen terug.Alleen aan partner, erfgenamenof (als corporatie die optionelekeuze opneemt) kinderen.

Erfpacht wordt gebruikt om ver-plichtingen zakelijke werking tegeven. Het heeft geen nadeelvoor koper.

Ten overvloede toegevoegd terversterking van de derdenwerkingvan de bijzondere bepalingen.Niet van toepassing.

Eigenaar moet zelf in de woningwonen, tenzij corporatie dispen-satie verleent (bijv. bij tijdelijkverblijf in buitenland, of bijkopende ouders).Over de koopsom (dus minderdan bij gewone koop).Niet van toepassing.

Slimmer KopenSoms kan klant kortings-percentage zelf bepalen op basisvan de door corporatie aange-boden percentages.

Korting 0-50%

Tot nu toe door geen financier(op Aegon na) niet geaccepteerd.

Maandlasten blijven nagenoeggelijk, afgezien van zakelijkelasten, onderhoud/ VvE-bijdrage,etc.

Koper profiteert volgens afge-sproken aandeel, minimaal 50%(fiscale richtlijn). Heeft daarmeeeen opstap naar reguliere koop-markt.Worden afzonderlijk getaxeerd.Waarde komt voor 100% tengoede aan koper.Corporatie koopt hoogstwaar-schijnlijk terug (geen verplich-ting). Zo niet, verkoopopbrengsten -risico voor koper.NHG is mogelijk (vrije keuskoper).

Volledige vrijheid bij doorverkoop,tenzij corporatie gebruikmaaktvan terugkooprecht. Laatste zalnagenoeg altijd gebeuren.Niet van toepassing. Alleen even-tueel gemeentelijke erfpacht.

Ja.

Koper dient tweede hypotheek-recht te vestigen t.b.v. corporatie,om het (financiële) belang vancorporatie veilig te stellen.Eigenaar moet zelf in de woningwonen, tenzij corporatie dispen-satie verleent (bijv. bij tijdelijkverblijf in buitenland, of bijkopende ouders).Over de koopsom (dus minderdan gewone koop).Niet van toepassing.

Sociale KoopBij sommige corporaties kanklant zelf korting bepalen.Sociale Koop is het enige productdat tot nog toe door corporatieswordt losgekoppeld van dewoningvoorraad van corporatie.Een woningzoekende kan eige-naar worden van een woning dieniet van corporatie is, maar welte koop staat.Korting 0-65%

Nog geen concrete ervaring(najaar 2006). Gesprekken metenkele banken zijn positief ver-lopen.

Maandlasten blijven nagenoeggelijk, afgezien van zakelijkelasten, onderhoud/ VvE-bijdrage,etc.

Koper heeft volle waardeprofijten -risico over betaalde aandeel.

Waarde is volgens marktprincipebij doorverkoop 100% voor eige-naar.Klant heeft volledig risico.Eventueel koopt corporatiebinnen 3 maanden terug.

(onder voorbehoud) NHG ismogelijk (vrije keus koper). Zo ja,dan koopt corporatie bij betalingsproblemen terug.Volledige vrijheid bij doorverkoop,tenzij corporatie gebruikmaaktvan terugkooprecht.

Erfpacht is tijdelijk en heeft geennadeel voor koper.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Geen.

Over de volledige marktwaarde(grond + opstal).Niet van toepassing.

Koop GoedkoopNiet van toepassing.

Minimaal 20% lagere aanvangs-maandlasten; het maximumwordt bepaald door de grond-waarde en kan oplopen tot50%32.Door de grote banken wordenleningen verstrekt. Soms doeteen lokale bank wel eens moei-lijk. NHG telt voor inkomenstoetsde helft van de uiteindelijk ver-schuldigde canon mee, waardoori.g.v. NHG betaalbaarheidseffectmet 50% wordt beperkt.Korting op grondhuur wordtafgebouwd in 10 jaar vanaf het(ca.) 11e jaar zijn de woonlasteneen fractie hoger dan bij gewonekoop. 50 jaar na 1e uitgifte kanherziening van de canon plaats-vinden.Koper profiteert voor 100% vande waardestijging van de opstal,exclusief grondaandeel.

Komen volgens marktprincipe bijdoorverkoop voor eigenaar.

Klant heeft volledig risico, tenzijcorporatie besluit om gebruik temaken van het terugkooprecht.

NHG is mogelijk (vrije keuskoper).

Volledige vrijheid bij doorverkooptenzij corporatie gebruikmaaktvan terugkooprecht.

Erfpachtcanon (grondhuur) isgeïndexeerd met consumenten-prijsindex (CPI). Na 50 jaar wordterfpachtcanon opnieuw vast-gesteld.Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

De eigenaar moet zelf in dewoning wonen (enkele uitzonde-ringen daargelaten). Onderhuurvan een kamer is mogelijk.

Over koopsom plus canon, verge-lijkbaar met gewone koop.Corporaties die dat wensen,kunnen kiezen voor een modelwaarbij alleen de eerste koperkorting op de grondhuur ont-vangt. Wordt vooral gehanteerdals corporaties snel nieuwbouw-woningen willen verkopen.

41

Maatschappij

Organisatie

42

AspectEmpowerment

Kwaliteitsborg

Woning duurzaam betaalbaar?

Eenmalige toepassing op dewoning mogelijk?

Beheer VvE’s

KoopgarantKlant profiteert volledig vaninkomensstijging en heeft profijtvan investeringen in de woning.33

Koper/VvE heeft plicht tot goedonderhoud. Corporatie /VvE-ledenkunnen via rechter eigenaar c.q.VvE dwingen. Regeling voor plan-ning en reservering in VvE.Door terugkoop onder de markt-waarde kunnen woningen steedsbetaalbaar worden aangeboden.

Ja, na terugkoop kan woning vrijworden verkocht.

Beheerproces geborgd in split-singsakte, via eisenbestuurder/beheerder en eisenover onderhoudsplanning enreservering. Ook betrekken huur-ders is mogelijk gemaakt in split-singsakte.

Slimmer KopenKlant profiteert volledig vaninkomensstijging en heeft profijtvan investeringen in de woning.

Geen regeling voor grond-gebonden woningen, Wel eisenaan VvE-beheer.

Door terugkoop onder de markt-waarde kunnen woningen steedsbetaalbaar worden aangeboden.

Ja, na terugkoop kan woning vrijworden verkocht.

Beheerproces geborgd in split-singsakte, via eisenbestuurder/beheerder en eisenover onderhoudsplanning enreservering.

Sociale KoopKlant profiteert volledig vaninkomensstijging en heeft profijtvan investeringen in de woning.

Geen regeling.

In principe eenmalig maar hetgeld kan telkens opnieuw wordeningezet voor het aankopen vaneen volgende woning (die nogniet van corporatie is).

Is altijd eenmalig.

Geen regeling.

Koop GoedkoopKlant wordt geprikkeld tot inko-mensstijging vanwege de stij-gende woonlasten. Koper profi-teert volledig van investeringenin woning, VvE en buurt. Geen regeling.

Corporatie kan kiezen de kortingop de grondhuur eenmalig ofvaker toe te passen. Bij vakertoepassen blijft de woning bijelke doorverkoop een socialekoopwoning. Indien de woningniet meer voorziet in degewenste marktfunctie, kan decorporatie de woning terugkopenof verkopen aan de bewoner als‘gewone’ koopwoning.Ja, bij doorverkoop dient de erf-pacht dan via ABC-transportworden omgezet in eigendom.Geen regeling.

AspectVerkoopinformatie

Verkooporganisatie34

Administratie

Terugkooporganisatie

VvE-beheer35

Toepasbaarheid in voorraad

KoopgarantKoopgarant vraagt extra toelich-ting en vermelding van voor- ennadelen.Verkoopmedewerker bij corpo-ratie of makelaar.Eenmalig vastleggen verkoop-gegevens. Kan bij kleinschaligetoepassing buiten primairebedrijfsinformatiesysteem.Terugkoop vraagt specifiekekennis en vaardigheden, discus-sies ontstaan over taxatiewoning en verbeteringen. Opbasis van ervaringen is er eengoede geschillenregeling.

Bij beheer speelt extra belangcorporatie als terugkopendepartij.

Koopgarant kan zowel beperktals in gehele voorraad wordentoegepast. Vereist goede finan-ciële inbedding en uitwerkingvan beheeraspecten.

Slimmer KopenSlimmer Kopen vraagt extra toe-lichting en vermelding van voor-en nadelen.Verkoopmedewerker bij corpo-ratie of makelaar.Eenmalig vastleggen verkoop-gegevens. Kan bij kleinschaligetoepassing buiten primairebedrijfsinformatiesysteem.Alleen als corporatie kiest voorterugkoop is specifieke kennis envaardigheden vereist. Discussietaxatie woning en verbeteringenmogelijk. Op basis van ervaringenis er een goede geschillen-regeling.Bij beheer speelt extra belang alscorporatie regelmatig terugkoopt.

Slimmer Kopen kan zowelbeperkt als in gehele voorraadworden toegepast. Vereist goedefinanciële inbedding en uit-werking van beheeraspecten.

Sociale KoopSociale Koop vraagt extra toe-lichting en vermelding van voor-en nadelen.Verkoopmedewerker bij corpo-ratie of makelaar.Eenmalig vastleggen verkoop-gegevens. Kan bij kleinschaligetoepassing buiten primairebedrijfsinformatiesysteem.Alleen als corporatie kiest voorterugkoop is specifieke kennis envaardigheden vereist. Discussietaxatie woning en verbeteringenmogelijk.

Geen bijzonderheden.

Sociale Koop kan zowel beperktals in gehele voorraad wordentoegepast. Het kan ook wordengebruikt voor woningen die (nog)geen eigendom van corporatiezijn. Vereist goede financiëleinbedding.

Koop GoedkoopKoop Goedkoop vraagt extra toe-lichting en vermelding van voor-en nadelen.Verkoopmedewerker bij corpo-ratie of makelaar.Innen en aanpassing periodiekecanon is blijvende administratie.

Alleen als corporatie kiest voorterugkoop zijn specifieke kennisen vaardigheden vereist. Dis-cussie over taxatie mogelijk, nietover verbeteringen. In arbitrageis voorzien.

Bij beheer kan na 50 jaar(moment van periodieke herzie-ning grondhuur) extra belangspelen van corporatie i.v.m.waardeontwikkeling grond.Toepasbaar in deel voorraad datvoor verkoop is bestemd.

31 In hoeverre VROM meer korting accepteert dan volgens de MG2006-06 is nog niet uitgekristalliseerd.32 Een opvolgende koper betaalt door het marktmechanisme waarschijnlijk een relatief hogere prijs, dan wanneer

canon al direct wordt berekend.33 Als voorbeeld: corporatie Woonbron heeft maatwerkregelingen ter stimulering van verbetering gemeenschappelijke

delen door VvE, via compensatie van deling waardeontwikkeling, waardoor corporatie kan sturen op gewenste ont-wikkeling.

34 De organisatie ten behoeve van projectmatige verkoop van huurwoningen blijft hierbij buiten beschouwing en isniet wezenlijk verschillend bij diverse verkoopvarianten of vrije verkoop.

35 VvE-beheer en het daarmee gepaard gaande gemengd beheer (huurders en kopers) is voor corporaties een relatiefnieuw gebied, dat andere kennis, attitude en registratiesystemen vergt. Bij duurzame betrokkenheid is het belangom dit goed te regelen wel groter.

Financiën

Overig

Atlas Koopvarianten

43

AspectBorging (financieel) belang

Effect op balans

Toekomstige verdiencapaciteit

Risico terugkoop

Risico einde levensduur

Extra verdiencapaciteit

KoopgarantVerrekenen korting en aandeel inwaardeontwikkeling geborgd viabeperkt zakelijk recht (erfpacht-recht).Verkoopprijs kan worden geboekt,terugkoopverplichting in toelich-ting op de balans kwantificeren.

Korting en aandeel waarde-ontwikkeling kunnen bij weder-verkoop worden geïnd. Korting isbij gemiddelde waarde-ontwikke-ling renderende investering36.

In principe aanwezig, door ruimteten opzichte van vrije verkoop-waarde alleen belastend alsdoorverkoop beleidsmatig of bijlangdurige vraaguitval nietmogelijk is. Indien Koopgarant wordt toege-past tot einde levensduur, komtterugkoopopgave voor rekeningcorporatie.

Niet van toepassing.

Slimmer KopenVerrekenen korting en aandeel inwaardeontwikkeling geborgd via(tweede) hypotheekrecht.

Verkoopprijs kan worden geboekt.Geen terugkoopverplichting.

Korting en aandeel waarde-ontwikkeling kunnen bij weder-verkoop worden geïnd. Korting isbij gemiddelde waarde-ontwikke-ling renderende investering.

Er is geen terugkoopplicht voorde corporatie.

Zal nog beleid op ontwikkeldworden.

Niet van toepassing.

Sociale KoopUitkoopsom geborgd via beperktzakelijk recht (erfpachtrecht).

Verkoopprijs kan worden geboekt.Het nog te betalen restantbedragkan als vordering op de balansworden opgenomen.Bij doorverkoop wordt de geïn-dexeerde restant waarde geïn-casseerd.

Er is geen terugkoopplicht voorde corporatie.

Risico voor koper.

Niet van toepassing.

Koop GoedkoopVia erfpachtrecht.

Verkoopprijs kan worden geboekt.

Grondhuur is geleidelijk stij-gende, permanente inkomsten-bron. Corporatie profiteert duur-zaam van de waardeontwikkelingvan de grond. Grond kan in latereinstantie worden verkocht.Er is geen terugkoopplicht voorde corporatie.

Alleen indien corporatie gebruik-maakt van terugkooprecht komtterugkoopopgave voor rekeningcorporatie. Als bloot eigenaar iscorporatie wel partij bij even-tuele beëindiging exploitatie.De markt laat toe dat de corpo-ratie bij eerste verkoop een kleineprijsopslag (ca. 5%) toepast opde verkoopprijs. Dit gaat tenkoste van het maandlastvoordeelvan de koper.

AspectErvaring

Regelgeving

Vennootschapsbelasting(commerciële activiteiten > Û 615 huur, per 1 juli 2006)

Eigenwoningregeling37

Productkosten

Juridische basis

KoopgarantKoopgarant is gebaseerd op 25jaar ervaring met MGE. Er zijndiverse studies onder klanten ennaar financiële toepassingbeschikbaar.

Koopgarant in meeste regel-geving verwerkt en door VROMvolledig geaccepteerd.Wijziging BBSH zou gevolgenkunnen hebben (terugkoop endoorverkoop in aparte rechts-persoon).Eerste verkoop huurwoning < Û 615 is kernactiviteit. Terugkoopen doorverkoop/doorverhuur nognader uit te werken.

Geaccepteerd door Belasting-dienst.

Voor Û 15.000 beschikbaar. Ken-nisuitwisseling via helpdesk,internet en bijeenkomsten. Plusjaarlijkse abonnementskosten.

Erfpachtrecht grond (woningdoor natrekking deel van erf-pachtrecht); erfpachtrecht opappartementsrecht.

Slimmer KopenSlimmer Kopen is gebaseerd opmeerjarige ervaring van woning-corporatie Trudo, o.a. met de Pro-fijtwoning.

Slimmer Kopen in meeste regel-geving verwerkt en door VROMvolledig geaccepteerd. WijzigingBBSH zou gevolgen kunnenhebben (terugkoop en doorver-koop in aparte rechtspersoon).

Eerste verkoop huurwoning < Û 615 is kernactiviteit. Terugkoopen doorverkoop/doorverhuur nognader uit te werken.

Geaccepteerd door Belasting-dienst.

Voor Û 10.000 (bestaand ofnieuwbouw, beide Û 15.000)beschikbaar. Kennisuitwisselingvia beperkte helpdesk en bijeen-komsten. Plus jaarlijkse abonne-mentskosten.Eigendom; appartementsrecht

Sociale KoopGeen.

Sociale Koop door VROM geac-cepteerd. Wijziging BBSH zougevolgen kunnen hebben bijeventuele terugkoop en door-verkoop (in aparte rechts-persoon).

Eerste verkoop huurwoning <Û 615 is kernactiviteit. Terugkoopen doorverkoop/doorverhuur nognader uit te werken.

Geaccepteerd door Belasting-dienst.

Onbekend.

Erfpachtrecht grond, plus opstal-recht woning; situatie apparte-ment afhankelijk van bestaand ofnieuwbouwappartement.

Koop GoedkoopKoop Goedkoop wordt sindsbegin 2004 gebruikt. Najaar2006 door 17 corporaties in hetgehele land. Er zijn enkele evalu-aties beschikbaar (zie www.koop-goedkoop.nl).Omdat het is gebaseerd op gang-bare erfpacht is het in de regel-geving verwerkt.

Eerste verkoop huurwoning < Û 615 is kernactiviteit. Omdat decorporatie er verder niet meehandelt, is de canonopbrengstwaarschijnlijk niet belast. Nognader uit te werken.Geaccepteerd door de Belasting-dienst. Zowel de grondhuur (erf-pachtcanon) als de rente voor dehypotheek zijn fiscaal aftrekbaar.Koop Goedkoop kan gebruiktworden door elke woningcorpo-ratie. Eenmalige kosten per cor-poratie Û 2.000, plus jaarlijks Û 500.

Erfpachtrecht (grond en opstal);erfpachtrecht op grond en appar-tementsrecht (privé-gedeelte).

36 Zie ‘Woningcorporaties en het Fair Value model’, Johan Conijn e.a., april 2001.37 Huidige houding Belastingdienst laat weinig ruimte voor afwijkingen ten opzichte van goedgekeurde modellen.

B. Financieringsconstructies

Klant

Maatschappij

44

AspectBetaalbaarheid

Financierbaarheid

Maandlastenontwikkeling

Profijt/risico algemene waarde-ontwikkelingProfijt aangebrachte verbeteringen aande woningVerkooprisicoFinancieringsrisico

Doorverkoop

Erfpacht

Overige beperkingen

OverdrachtsbelastingOverige opmerkingen

StartersleningMaximale hoogte Starterslening vrij tebepalen door gemeente, eventueel inoverleg met een woningcorporatie. SVnadviseert een maximumlening van 20-25% van de aankoopkosten van dewoning.

Starterslening komt bovenop een regu-liere lening. De financier meldt beideleningen als één financiering aan bijNHG. Koppeling met iedere anderegeldgever of leningsvorm is mogelijk,mits deze onder NHG wordt verstrekt.Afsluitprovisie SVn: 1,5%.Na 3, 6, 10 en 15 jaar wordt hetinkomen op verzoek van kopergetoetst. Bij gestegen inkomen stijgende maandlasten aanvankelijk. Als renteen aflossing over de volledige Starters-lening wordt voldaan, zijn de maand-lasten mogelijk licht hoger dan bijgewone koop (als volledige aflossing inrestant looptijd geschiedt).Koper heeft volle waardeprofijt en -risico.Komen bij doorverkoop voor 100% tengunste van de eigenaar.Koper heeft volledig risico. NHG verplicht; 15 jaar rentevast.Hoofdlening 10 jaar rentevast.Volledige vrijheid bij doorverkoop. De(restant) Starterslening moet danworden afgelost.Alleen eventueel gemeentelijke erf-pacht.Totdat Starterslening is afgelost, kan1e hypotheek niet worden verhoogd.Overige voorwaarden en/of beper-kingen afhankelijk van gemeentelijkbeleid.

Over de marktwaarde.Inkomenstoetsingen leveren in enigemate een ‘armoedeval’ op. Als gevolgvan de toetsing wordt een deel van hetgestegen (bruto) inkomen (conformNHG ongeveer 30%) aangewend omrente en/of aflossing van de Starters-lening te betalen (ook bruto).

AMHMaximale hoogte lening te bepalendoor gemeente Amsterdam. Gemaxi-meerd op Û 68.000. Dit is 36,7% vande maximale koopsom v.o.n. van Û 185.185.

Gemeente Amsterdam heeft afsprakenmet NIB Capital Bank. De gemeentevraagt namens de koper offerte aan.Overige leningen en kredieten niet toe-gestaan. Maximale hypotheek Û 200.000.

Gemeente Amsterdam toetst inkomen3-jaarlijks. Bij gestegen inkomenstijgen de maandlasten aanvankelijkdoor hogere rentelasten. Als de renteover de volledige lening wordt voldaan,zijn de maandlasten (mogelijk) lagerdan bij gewone koop door het aflos-singsvrije leningdeel.

Koper heeft volle waardeprofijt en -risico.Komen bij doorverkoop voor 100% tengunste van de eigenaar.Koper heeft volledig risico.NHG verplicht; 5, 10 of 15 jaar rente-vast.Volledige vrijheid bij doorverkoop. Delening moet dan worden afgelost.

In Amsterdam gemeentelijke erfpacht.Moet voor 50 jaar worden afgekocht.Leeftijd vanaf 18 jaar. Eigen vermogen(inclusief overwaarde vorige woning)boven bepaalde drempels dient teworden ingezet bij de aankoop. Dedrempels zijn voor alleenstaanden enmeerpersoonshuishoudens resp. Û 21.000 en Û 40.000 (jonger dan 65jaar) en Û 36.000 en Û 50.000 (65 jaarof ouder). Over de marktwaarde.Inkomenstoetsingen leveren in enigemate een ‘armoedeval’ op. Als gevolgvan de toetsing wordt een deel van hetgestegen (bruto) inkomen (conformNHG ongeveer 30%) aangewend omrente van het rentearme leningdeel tebetalen (ook bruto).

Koopsubsidie (BEW-plus)Koper krijgt maandelijkse subsidie-bijdrage, afhankelijk van inkomen,annuïteit en inkomensafhankelijkfinancieringslastpercentage (NHG).VROM bepaalt maximale koopprijs-grens. Voorstel Û 160.000 (prijspeil2007) (bestaande en nieuwbouw-woning), exclusief bijkomende kosten.Per jaar stelt VROM de maximalehypotheekhoogte vast. Voorstel Û 171.155 (prijspeil 2007).

Per drie jaar wordt het inkomengetoetst door VROM. Bij gestegeninkomen zal een lager subsidiebedragworden vastgesteld.

Koper heeft volle waardeprofijt en -risico.Komen bij doorverkoop voor 100% tengunste van de eigenaar.Koper heeft volledig risico.NHG verplicht; 15 jaar rentevast.

Volledige vrijheid bij doorverkoop. Dehypotheek moet dan worden afgelost.

Alleen eventueel gemeentelijke erf-pacht.Leeftijd vanaf 18 jaar.

Over de marktwaarde.Inkomenstoetsingen leveren in enigemate een ‘armoedeval’ op. Als gevolgvan de toetsing wordt bij gestegeninkomen het subsidiebedrag verlaagd.Gerelateerd aan dan op te brengenfinancieringslastpercentage conformNHG, eventueel in combinatie metophogingsfactor.

AspectEmpowerment

KwaliteitsborgWoning duurzame goedkoop?

Eenmalige toepassing op de woningmogelijk?Beheer VvE’s

StartersleningKoper heeft enig belang bij inkomens-bevriezing, ter behoud rentesubsidie.Koper profiteert volledig van investe-ringen in woning, VvE en buurt.Geen regeling.Niet van toepassing. Starterslening ispersoonsgebonden. Starterslening dientafgelost te zijn na verkoop. Afhankelijkvan lokale regeling kan nieuwe koperopnieuw Starterslening krijgen.Ja, is altijd eenmalig.

Geen regeling.

AMHKoper heeft enig belang bij inkomens-bevriezing, ter behoud rentesubsidie.Koper profiteert volledig van investe-ringen in woning, VvE en buurt.Geen regeling.Nee, eenmalig bij nieuwbouw. AMH ispersoonsgebonden. Wordt afgelost bijverkoop.

Ja, is altijd eenmalig.

Geen regeling.

Koopsubsidie (BEW-plus)Koper heeft enig belang bij inkomens-bevriezing, ter behoud Koopsubsidie.Koper profiteert volledig van investe-ringen in woning, VvE en buurt.Geen regeling.Niet van toepassing. Koopsubsidie ispersoonsgebonden. Stopt bij verhui-zing. Voor nieuwe woning opnieuwaanvragen.

Ja, is altijd eenmalig.

Geen regeling.

Organisatie

Financiën

Overig

Atlas Koopvarianten

45

AspectVerkoopinformatie

Verkooporganisatie38

Administratie

TerugkooporganisatieVvE-beheer39

Toepasbaarheid in voorraad

StartersleningDe Starterslening moet actief wordenaangeboden bij betreffende woningen.Makelaar of tussenpersoon moet basis-informatie hebben.

Corporatie of makelaar toetst even-tueel marginaal op voorwaarden, enstuurt koper dan door naar SVn. SVntoetst en handelt lening verder af.SVn voert de administratie van rente-inning en aflossing. Gemeente stortdekkingsgelden in depot. Niet van toepassing.Geen bijzonderheden.Toepasbaar in vrij te verkopen voor-raad. Eventueel ook in combinatie metKoopgarant/Slimmer Kopen, SocialeKoop of Koop Goedkoop.

AMHOp het gemeentelijk AMH-aanbod kaningetekend worden door ontwikke-laars/corporaties. Zij en betrokkenmakelaar of tussenpersoon moetenenige basisinformatie hebben.Gemeente toetst op voorwaarden enbemiddelt voor financier (NIBC Bank).

Hypotheekservicer Quion (v/h Hypo-trust) beheert de hypothekenporte-feuille en voert de rente-administratie.Niet van toepassing.Geen bijzonderheden.Toepasbaar op speciaal daarvoor aan-gewezen (nieuwbouw)woningen inAmsterdam. Niet in combinatie metKoopgarant/Slimmer Kopen, SocialeKoop of Koop Goedkoop.

Koopsubsidie (BEW-plus)Recht op Koopsubsidie moet actiefworden gemeld door corporatie, make-laar of tussenpersoon.

Corporatie of makelaar toetst even-tueel marginaal op subsidievoor-waarden. Financier doet de aanvraag.

Loopt geheel via VROM (SenterNovem).

Niet van toepassing.Geen bijzonderheden.Toepasbaar in vrij te verkopen voor-raad. Eventueel ook in combinatie metKoopgarant/Slimmer Kopen, SocialeKoop of Koop Goedkoop.

AspectEffect op balans

Toekomstige verdiencapaciteitRisico terugkoopRisico einde levensduur

StartersleningVolle marktwaarde wordt bij verkoopgerealiseerd. Een eventuele stortingdoor de corporatie in het SVn-fondsmoet op balans worden gewaardeerdi.v.m. toekomstig renteverlies. Daar-tegenover staat hoger verkooppercen-tage onder huurders.Geen.Niet van toepassing.Niet van toepassing.

AMHVolle marktwaarde wordt bij verkoopgerealiseerd.

Geen.Niet van toepassing.Niet van toepassing.

Koopsubsidie (BEW-plus)Volle marktwaarde wordt bij verkoopgerealiseerd.

Geen.Niet van toepassing.Niet van toepassing.

AspectErvaring

Regelgeving

Vennootschapsbelasting (commerciëleactiviteiten > Û 615 huur per 1 juli2006) Eigenwoningregeling

Productkosten

Juridische basis

StartersleningWordt sinds 2002 in praktijk gebracht.Inmiddels door ruim 80 gemeenten.VROM ziet betrokkenheid corporatiesals in strijd met MG 2001-26; ban-kieren, verstrekken hypotheken.Woningcorporatie De Alliantie heefteen aanwijzing van VROM ontvangenen daar bezwaar tegen gemaakt. SVn isin overleg met VROM over aanpassingc.q. andere interpretatie regelgeving.Verkoop huurwoning < Û 615 is kernactiviteit.

Geen probleem. Bevestigd is dat derentekorting niet als schenking aange-merkt wordt (geen vrijgevigheid, maarzakelijke regeling). SVn rekent aan gemeente een beheer-vergoeding van 0,5% per jaar over hetuitstaande leningbedrag.Eigendom, appartementsrecht.

AMHWordt alleen door gemeenteAmsterdam toegepast.VROM ziet betrokkenheid corporatiesals in strijd met MG 2001-26; ban-kieren, verstrekken hypotheken.

Niet van toepassing.

Geen probleem. Bevestigd is dat derentekorting niet als schenking aange-merkt wordt (geen vrijgevigheid, maarzakelijke regeling).Niet bekend.

Ondererfpachtrecht, ondererfpacht-recht op appartementsrecht.

Koopsubsidie (BEW-plus)Landelijke beschikbaarheid.

Initiatief wetsvoorstel BEW-plus lagnajaar 2006 ter behandeling bij deEerste Kamer.

Niet van toepassing.

Geen probleem.

Geen.

Eigendom, appartementsrecht.

38 De organisatie ten behoeve van projectmatige verkoop van huurwoningen blijft hierbij buiten beschouwing en isniet wezenlijk verschillend bij diverse verkoopvarianten of vrije verkoop.

39 VvE-beheer en het daarmee gepaard gaande gemengd beheer (huurders en kopers) is voor corporaties een relatiefnieuw gebied, dat andere kennis, attitude en registratiesystemen vergt. Bij duurzame betrokkenheid is het belangom dit goed te regelen wel groter.

Bijlage 2 Toelichting maandlasten- en vermogensontwikkeling

A. Uitgangspunten

Hieronder een overzicht van de uitgangspunten die zijn gehanteerd voor de berekening van demaandlasten en de vermogensontwikkeling:- De gehele koopsom plus bijkomende kosten wordt gefinancierd (woningcorporatie verkoopt

‘kosten koper’).- Bijkomende kosten: overdrachtsbelasting 6% van de koopsom (Koop Goedkoop 5,5%), notaris- en

kadasterkosten 0,75% van de marktwaarde (akte van levering/vestiging, hypotheekakte), afsluit-provisie 1% van het hypotheekbedrag (Starterslening 1,5%).

- De hypotheekrente is 5% en staat gedurende de bewoningsduur vast.- Spaarhypotheek met spaar- en risicopremie, waardoor na 30 jaar 80% van het hypotheekbedrag

bij elkaar is gespaard, en dus 20% aflossingsvrij blijft. Wel in 30 jaar 100% van het hypotheek-bedrag bij elkaar sparen, leidt tot een stijging van de maandpremie met ongeveer Û 35,- permaand (koopsom Û 130.000) en circa Û 50,- per maand (koopsom Û 180.000).

- Genoemde premie heeft een spaargedeelte en een risicogedeelte voor de levensverzekering die uit-keert bij overlijden.

- De risicopremie is (sterk) afhankelijk van de leeftijd (in de voorbeelden is uitgegaan van een per-soon van 35 jaar).

- De onderhoudskosten zijn niet als maandlast meegenomen, wel in de vermogensontwikkelingbetrokken; aangenomen is dat tijdens de bewoningsduur gemiddeld Û 80,-, inclusief BTW, permaand aan onderhoud is uitgegeven.

- De inflatie/kostenstijging is 2,5% per jaar.- WOZ-waarde is 90% van de marktwaarde.- De waardestijging van de woning is 3% per jaar (historisch gezien altijd hoger dan inflatie); ook

het eigenwoningforfait stijgt daardoor mee met 3% per jaar. - Alle eigenaarslasten zijn in de maandlast begrepen:

- OZB eigenaren: tarief Û 2,50 per Û 2.500,- van de WOZ-waarde;- Waterschapsbelasting: tarief Û 0,50 per Û 2.500,- van de WOZ-waarde;- Opstalverzekering: tarief Û 0,75 per Û 1.000,- van de WOZ-waarde.

- Rekening is gehouden met hypotheekrenteaftrek op basis van belastingtarief van 41,45%(tweede schijf, belastbaar jaarinkomen tot Û 30.632,-) gedurende de bewoningsduur, en met debijtelling van het eigenwoningforfait (0,60 % van de WOZ-waarde), voor een 35-jarige persoon(belastingtarieven 2006).

- Vergeleken wordt met een fictieve huursituatie; jaarlijkse huurstijging 2,5%.- Als de maandlast bij kopen hoger is dan bij huren, wordt er vanuit gegaan dat de huurder dat

verschil kan sparen en rente ontvangt (3,5%); heeft de koper lagere maandlasten dan valt hemhet rentevoordeel toe.

- De bedragen van de vermogensontwikkeling zijn niet gecorrigeerd voor inflatie (nominaal).

Atlas Koopvarianten

47

B. Maandlasten

Schema 11Maandlasten en vermogensontwikkeling bij marktwaarde woning Û 180.000,-

VoV (Koopgarant, Sociale Koop Koop Goedkoop Starterslening Koop (markt-Slimmer Kopen, etc.) conform)

Marktwaarde 180.000 180.000 180.000 180.000 180.000Korting/grondwaarde/renteloze lening 45.000 45.000 45.000 45.0000 0Koopprijs 135.000 135.000 135.000 180.000 180.000Kosten koper (circa 8%) 10.800 14.000 12.500 14.200 13.900Te financieren 145.800 149.000 147.500 194.200 193.900Maandlast (excl. Û 80 onderhoud p/m) 610 620 615 610 790VermogensontwikkelingNa 10 jaar (contant in handen) 29.000 42.000 43.000 60.000 63.000Na 10 jaar (voordeel t.o.v. huur) 31.000 43.000 38.000 49.000 40.000Na 30 jaar (contant in handen) 190.000 255.000 255.000 345.000 355.000Na 30 jaar (voordeel t.o.v. huur) 285.000 340.000 280.000 350.000 335.000

Uit schema 11 blijkt met betrekking tot de woning van Û 180.000,- het volgende:- de maandlast voor alle varianten ligt op ongeveer hetzelfde niveau, zo’n Û 40,- tot Û 50,- hoger

(exclusief onderhoud) dan de referentiehuurprijs (Û 570,-);- de maandlast bij kopen voor de marktwaarde (marktconform) ligt zo’n Û 180,- hoger (exclusief

onderhoud) dan bij de varianten en ruim Û 220,- hoger dan bij huur.

C. Verloop maandlasten

Onderstaand het schema met het verloop van de maandlasten voor de onderscheiden variantenvoor de woning met een marktwaarde van Û 180.000,-. Daarna volgt per product een grafiek. Quaverloop van de maandlasten worden de verschillen tussen de onderscheiden varianten duidelijk:- Bij Koopgarant/Slimmer Kopen en Sociale Koop stijgen de maandlasten slechts weinig; na 5 jaar

is de maandlast lager dan bij huren.- Bij Koop Goedkoop stijgen de maandlasten de eerste 11 jaar met zo’n 3% per jaar; er is in jaar

21 sprake van lagere maandlasten dan bij huren. - Bij de Starterslening stijgen de maandlasten sprongsgewijs in het vierde en zevende jaar met 15%

resp. 13%, en is in jaar 16 sprake van lagere maandlasten dan bij huren.- Bij kopen voor de marktwaarde is in jaar 16 sprake van lagere maandlasten dan bij huren.

Schema 12Verloop maandlasten in de eerste 15 jaar (marktwaarde woning Û 180.000,-)

Koopvariant Koopvariant Koopvariant Financieringsconstructie KopenKoopgarant, Sociale Koop Koop Goedkoop Starterslening KopenSlimmer Kopen (marktconform)Waarde 180.000 Waarde 180.000 Waarde 180.000 Waarde 180.000 Waarde 180.000

Jaar Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen Huren Kopen1 570,00 608,93 570,00 620,23 570,00 616,01 570,00 608,54 570,00 790,162 584,25 610,59 584,25 621,89 584,25 634,61 584,25 610,21 584,25 791,833 598,86 612,30 598,86 623,60 598,86 654,11 598,86 611,92 598,86 793,544 613,83 614,06 613,83 625,36 613,83 674,53 613,83 705,12 613,83 795,305 629,17 615,87 629,17 627,17 629,17 695,90 629,17 706,93 629,17 797,116 644,90 617,73 644,90 629,03 644,90 718,28 644,90 708,79 644,90 798,977 661,03 619,65 661,03 630,94 661,03 741,69 661,03 802,14 661,03 800,888 677,55 621,61 677,55 632,91 677,55 766,17 677,55 804,11 677,55 802,859 694,49 623,63 694,49 634,93 694,49 791,75 694,49 806,13 694,49 804,8710 711,85 625,71 711,85 637,01 711,85 818,49 711,85 808,21 711,85 806,9511 729,65 627,85 729,65 639,15 729,65 846,42 729,65 810,34 729,65 809,0812 747,89 630,04 747,89 641,34 747,89 853,90 747,89 812,54 747,89 811,2813 766,59 632,30 766,59 643,60 766,59 861,58 766,59 814,80 766,59 813,5414 785,75 634,62 785,75 645,92 785,75 869,45 785,75 817,12 785,75 815,8615 805,40 637,01 805,40 648,31 805,40 877,53 805,40 819,50 805,40 818,24

48

Hieronder volgt voor de woning met een marktwaarde van Û 180.000,- per product een grafiekmet het verloop van de maandlasten, vergeleken met huren.

Grafiek 6Verloop maandlasten VoV (Koopgarant, Slimmer Kopen, et cetera)

Grafiek 7Verloop maandlasten Sociale Koop

Atlas Koopvarianten

49

400

600

800

1000

400

600

800

1000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten (180.000 euro)

Huren Koopgarant, Slimmer Kopen, etc.

400

600

800

1000

400

600

800

1000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten (180.000 euro)

Huren Sociale Koop

Grafiek 8Verloop maandlasten Koop Goedkoop

Grafiek 9Verloop maandlasten Starterslening

Grafiek 10Verloop maandlasten marktconforme koop

400

600

800

1000

400

600

800

1000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten (180.000 euro)

Huren Koop Goedkoop

400

600

800

1000

400

600

800

1000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten (180.000 euro)

Huren Starterslening

400

600

800

1000

400

600

800

1000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Jaren

Maa

ndla

stin

euro

Verloop maandlasten (180.000 euro)

Huren Kopen (marktconform)

50

D. Vermogensontwikkeling

Qua vermogensontwikkeling is het meest reëel te kijken naar het bedrag dat volgt uit de vergelij-king met (blijven) huren: ‘voordeel t.o.v. huur’. In dat geval kunnen de volgende conclusiesgetrokken worden40:- Zowel op korte termijn, woonduur 10 jaar, als op lange termijn, woonduur 30 jaar, is de Star-

terslening het meest lucratief voor de koper, ondanks het feit dat de maandlast gedurende degehele 30 jaar hoger blijft dan de huurprijs; gevolgd door:

- Sociale Koop;- marktconform kopen.

- Koop Goedkoop is over 10 jaar bezien iets lucratiever dan Koopgarant/Slimmer Kopen; over 30jaar bezien zijn Koopgarant/Slimmer Kopen fractioneel lucratiever dan Koop Goedkoop.

Atlas Koopvarianten

51

40 De uitkomsten en daarmee de conclusies kunnen wijzigen bij wijziging van de gehanteerde parameterwaarden. Losvan wijziging van de kortingspercentages zijn het meest bepalend daarbij de hoogte van de referentiehuur, de waar-deontwikkeling en de hypotheekrente. De referentiehuur vooral in absolute zin (vergelijking tussen huren en kopen),de waardeontwikkeling vooral in relatieve zin (vergelijking tussen de koopproducten) en de hypotheekrente in beideopzichten. Globaal gesproken geldt dat bij een hogere waardestijging de producten zonder waardedeling (ook) rela-tief beter gaan ‘presteren’, bij een lagere waardestijging doen de producten mét waardedeling het relatief en somsook absoluut beter. Een hogere hypotheekrente werkt ten gunste van huren, en ten gunste van de koopvarianten inrelatie tot de Starterslening, maar meer nog in relatie tot marktconform kopen. Een lagere hypotheekrente heeftuiteraard een omgekeerd effect.

Bijlage 3 Nuttige websites

Informatie over kopenVereniging Eigen Huis: www.veh.nlConsumentenbond: www.consumentenbond.nlNVM - Funda: www.nvm.nl; www.funda.nlKNB - notarissen: www.knb.nlStichting Koopgarant: www.koopgarant.comSlimmer Kopen: www.slimmerkopen.nlSociale Koop: www.socialekoop.nlKoop Goedkoop: www.koop-goedkoop.nlStarterslening: www.svn.nlAMH: www.nieuwbouw.amsterdam.nlDeelkoop: www.deelkoop.nlBetaalbare Koopwoningen Zaanstad: www.betaalbarekoopwoningen.nlEigen Huurwoning: www.wonenlimburg.nl

Informatie over bouwenwww.giw.nlwww.iceb.nlwww.bouwkavels.nlwww.particulier-opdrachtgeverschap.nl

Informatie over financieringNationale Hypotheek Garantie: www.nhg.nlVergelijkingssite hypotheekaanbieders: www.independer.nlVergelijkingssite hypotheekrentes: www.hypotheekrenteoverzicht.nlBelastingdienst: www.belastingdienst.nl

Overige informatieVROM: www.minvrom.nlWoonbond: www.woonbond.nlAedes: www.aedes.nlSEV: www.sev.nl

Atlas Koopvarianten

53

Colofon

Uitgave SEV

Auteur Maurice van Noordenne, Atrivémet medewerking van Maarten Vos, SEV

Vormgeving omslag Ontwerpwerk, Den Haag

Opmaak Karien van Dullemen, Rotterdam

Druk omslag Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Rotterdam, november 2006.