Corporatie richtlijn rekenen aan corporatiebezit

SEV | EnergieSprong

JW van de Groep

Want energie wordt duur! Stijging energieprijzen ver boven inflatie

1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 20200

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Ontwikkeling gasprijs en inflatie 1990-2020

Gasprijs Inflatie

De totale woonlasten zullen juist voor E,F, G labels onaanvaardbaar hard stijgen..

Bij 2000 m3 gasverbruik en 3500 kWh elektraverbruik

is de financiële verplichting energie voor de komende 15 jaar totaal € 61.000,--

gebaseerd op een jaarlijkse stijging van 7%.

Totale woonlasten meer en meer mede bepaald door energiekosten..

Startpunt van de studie: Familie Woongeluk

EnergielabelHuurGemeentebelastingEnergie

Netto inkomen Huurtoeslag

Woonquote

G-label400

50175

1.250150

38%

2011

G-label488

61213

1.524183

38%

2021

10 jaar Prijsstijgingvoor inkomen, huur, energie en andere kosten: +2%

Huidige aanname: alles wordt ieder jaar een beetje duurder, het inkomen stijgt mee

Wat als de energieprijs harder dan gemiddeld stijgt? Gevolgen en mogelijkheden..

EnergielabelHuurGemeentebelastingEnergie

Netto inkomen Huurtoeslag

Woonquote

G-label400

50175

1.250150

38%

2011

G-label488

61344

1.524183

47%

2021

Prijsstijging over 10 jaarvoor energie 7% en huur en andere lasten: 2%

Huurder draagt de gevolgen

Effect op het oordeel Van Centraal Fondsen WSW

Geen! Huur blijft in lijn met verwachtingen uit 2011

G-label350

61344

1.524183

38%

2021

Verlaging huur om

betaalbaar te houden

Negatief! bijstelling met ca 20.000 per woning

A-label488

61213

1.524183

38%

2021

Investering om energie- lasten gelijk te houden

Negatief!Investering is niet rendabel of financierbaar

Wat te doen? Kleine stappen of Energiesprongen?

• Hoger Wooncomfort• Lagere TCO• Kosten hoger bij toenemende eisen EPDB in slechtste deel voorraad• Ingrepen in beste deel van voorraad in perspectief 120 jaar• Bouwsector in staat om het steeds goedkoper te doen• Nieuwbouwopgave verschuiven naar bestaande voorraad

Waarde• Waarde = lage rente want minder risico• Waardevaste voorraad is lagere exploitatiekosten..die toekomstige winst nu

investeren.• Slimmere voorraad betekend efficiëntere organisatie = lagere bedrijfslasten• Productaanbod – meer dan huurproducten bieden• 2020 => inflatievolgend woonkosten voor je huurder – aanvullende cashflow

genereren.• Woningen gaan langer mee dan we veronderstellen• Keuzeoverwegingen: Doelgroep – Plek – Gebruik (gedrag) – Corporatie –

Stapelbare economische dragers – Demografie - markt

Op de prijsopbrengst (per m2)vinden onderzoekers een groene premie

Wanneer rekening wordt gehouden met type woning, locatie, and omvang

…vinden onderzoeker een premie van6.07%

…wanneer ook rekening wordt gehouden met leeftijd2.70%

...wanneer ook rekening wordt gehouden met kwaliteit2.54%

….wanneer energieverbuik wordt meegewogen2.52%

Want investeren in duurzaamheid PAYS

9

SEV probeert lange termijn energiesprongen te stimuleren door:

• Toevoegen van energie als een belangrijke (toekomstige) kostenfactor binnen de totale woonlasten voor de klant

• Verbinden van de totale woonlasten aan de financiële beoordelingsmodellen in de sector

• Toevoegen van waardeontwikkeling en overige opbrengsten in het relatieschema aan de kant van de corporatie

• Verhelderen van belang van energie en waardeontwikkeling in de relatie tussen klanten en corporaties

• Richting geven aan gehanteerde beslismodellen binnen de sector

KLANT

inkomen

maximale woonlasten

overige kosten

CORPORATIE

opbrengsten

kosten

woonquote

netto opbrengsten

economie

demografie

Huur/koop/woonvoorkeuren

gemeentebelasting

energie

levensonderhoud

overig

huur

verkoop

waardeontwikkeling

institutionele context

financiering

bouw

arbeidWoningmarkt(huur en koop)

woondienst

Investeren in langdurige waardeontwikkeling en beheersbare woonlastenvanwege lange termijn verhuurbaarheid

overig

Bert Weevers 122010

Voorbeelden scenario resultaten van FIMAREN bevestigen dit

Delta kasstromen

-3000

-2000

-1000

0

1000

200020

10

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Jaar

Kas

stro

men

(kE

uro

)

Extra investeringExtra huurinkomstenTotaal cumulatief

2030: 1720

2030: 1720

Labelverdeling

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Jaar

Label G

Label F

Label E

Label D

Label C

Label B

Label A

PORTEFUILLEBELEID

- Waar ligt de opgave Nieuwbouw vs. bestaande- Hoog Niveau Renovatie ingrepen voor beste deel van de voorraad- Hoe waardevol is dat voor de toekomstige voorraad

Investeringen vs. kosten:- levensduurverlenging- mutatiescenario´s icm WWS- parameters- waardeontwikkeling

eengezinswoninggehanteerde puntprijs 3,38 ´(75% max red)levensduurverlenging 30 jaaralleen voordeel gasverbruik

label punten verschil € / jr NCWhuurdersvoordeel

A++ 444 162 2.994€ geen data

A+ 404 162 2.994€ geen data

A 36 E => A G => A4 162 2.994€ 150€

B 32 E => B10 405 7.485€ 237€

C 22 G => C F => C8 324 5.988€ 324€

D 146 243 4.491€ 264€

E 84 162 2.994€ 312€

F 44 162 2.994€ 324€

G 0

€ 26

.946

terugverdiencapaciteit

waarschijnli jk ook flinke besparing op electriciteitsverbruik

huurpunten nieuwe woningwaarderingstelsel

€ 16

.467

€ 13

.473

€ 17

.964

€ 20

.958

- Positie als maatschappelijk ondernemer

- Energievisie koppelen aan portefuillebeleid/huurbeleid

- Waardeperspectief in relatie tot continuïteit

- Nieuwe beslismodellen voor bestaande voorraad

- Draagvlak (intern en extern)

- Benut alle financiële mogelijkheden

- Prestatieafspraken op basis van woonlasten

Stippen op de Horizon

Visie over vastgoed beslaat minstens 20 tot 30 jaar

• Energieneutraal in 2030• Corporatie levert energie• Inflatievolgend huurbeleid in 2020• In 2030 verhuurt de corporatie alle woningen tegen een

gegarandeerde woonlast• Alle woningen “energielabel B” in 2020