Woning WaardeEnergiesprong

2 juni 2014

Agenda

• Welkom

• Introductie • Loan to Value / Loan to income• Hoe bepaal ik de nieuwe “woning Waarde” na energiebesparende

maatregelen?• Veldproef

• Loan to income

Introductie

• Roland van der KlauwVanuit NRG031 faciliterend voor Waifer & Wocozon.Voorzitter platform Woningwaarde van Platform 31.

NRG031 helpt Nederland met energiebesparing en opwekking door woningvoorraad analyses, energie(besparing) modellen en de financiering ervan (individueel en collectief)

Wocozon is de Nederlandse ESCo van en voor woningcorporaties voor Zonnepanelen.

Woningwaarde Energie ++ / 0

Financiers

Waarde woning +

Waardevan verbetering

Financiering obvVan inkomen-lasten toets

Taxateurs

Taxatie validatieFinanciering in relatie tot

woningwaarde

WoonlastenToets

(NIBUD)

Pand

(Loan to Value)

Persoon

(Loan to Income)

Facetten

Standaard waarderingmethode

Plan van aanpak Werkgroep WW

• Stroomversnelling Koop Deal• Jan- Mei: Voorbereiding plan• Juni: Ondertekening convenant met partijen.

• Validatie Woningwaarde berekeningsmethodiek (juni –aug)

• Validatie energiebesparingsmethodiek (juni – juli)

• Implementatie in Taxatiemodel 2015 (jan 2015 / jul 2015)

• Voorbereiding beheerfase / Herijking (vanaf 2015)

Generieke uitgangspunten I

• Marktconforme bouwkosten• Gevalideerd (energiebesparing)• Integraal bruikbaar voor banken, makelaars en taxateurs.• Resultaat o.b.v. NCW• Onderhoud, levensduur en tijdswaarde meenemen. • Controle op kwaliteit uitvoering• Energieprestatie• Inzetbaar zonder veel bouwkundige kennis• Overzichtelijk interface

Generieke uitgangspunten II

• Besparing over levensduur van maatregel• Besparing netto contact maken voor doorrekening. • Maximaal tot investeringsbedrag?• Integrale / relationele berekening tot maatregelen?

Plan t.b.v. Taxatiemodel 2015

Woningwaarde Tool

Taxatiemodel 2015

Gevalideerd Energiebesparings- potentieel

(Raak, Vabi, DEMO, Waifer etc)

Macro - economisch

1 2 3

Maatregeleigenschappen

2% inflatie, € 0,23 elektra€0,65 gasEnergieprijsstijging

2.000 kWh & 1.200 m3

25 jaar levensduur€ 12.000 onderhoudskosten

Meerwaarde:

€ 23.000

CorrectiefactorenCorrectie: ‘’Markt’’ / BelevevingLocatie / Situatie

garantie van de bouwer

1. Energie Berekeningen (Software)

Doel: Berekenen van werkelijk energieverbruik

Vereisten EPA-Software:NEN & ISO gecertificeerd

Rekening houdend met Bewoners gedrag KlimaatinvloedenGestandaardiseerde graaddagen

Additionele Woningwaarde Energiebesparing [AWE] =(Netto Contante Waarde [NCW] van Energiebesparende Maatregelen [EM] over de levensduur van de Energiebesparende maatregelen [LD-EM] -/- Kosten onderhoud en instandhouding over de levensduur [LD-KOI] )* Correctiefactor Beleving Consument [CF-C] * Correctiefactor Markt [CF-M] * correctiefactor huidige situatie [CF-H].

Waarbij LD-EM is gemaximeerd op de levensduurverlenging van het pand [LDV-P].Waarbij AWE niet is gemaximeerd tot het investeringsbedrag [IB]

‘’Woningwaarde formule’’

Specifieke uitgangspunten

• Energieprijsstijging conform prognose lange termijn CPB 2013 (?)• Onderhouds- en vervangingskosten conform RVO / DHV 2012• Onderhoudskostenstijging conform prognoses CPB 2013. • Levensduur van de maatregel conform (?) RVO / DHV 2012• Maximum levensduurverlening per maatregel of type bouw? • Belevingswaarde?• Correctiefactor van de markt

2. Woningwaarde Tool

Input:EPA-calculaties/Energierekening

Energiebesparing (Output gevalideerd model)

Macro-economischDiscontovoetEnergieprijzenEnergie prijsstijgingInflatie

Maatregel gebonden factorenLevensduur van maatregelenOnderhoudskosten

Correctiefactoren

Output:Additionele woningwaarde

Plan t.b.v. Taxatiemodel 2015

Woningwaarde Tool

Taxatiemodel 2015

Gevalideerd Energiebesparings- potentieel

(Raak, Vabi, DEMO, Waifer etc)

Macro - economisch

1 2 3

Maatregeleigenschappen

2% inflatie, € 0,23 elektra€0,65 gasEnergieprijsstijging

2.000 kWh & 1.200 m3

25 jaar levensduur€ 12.000 onderhoudskosten

Meerwaarde:

€ 23.000

CorrectiefactorenCorrectie: ‘’Markt’’ / BelevevingLocatie / Situatie

garantie van de bouwer

3. Taxatiemodel 2015

• Inclusief energetische component • Gevalideerd• Gecorrigeerd naar marktwaarde

• Verbeterde financierbaarheid woningen• Nieuwe financieringsconcepten • Waardestijging duurzaam vastgoed• Bewustwording woonconsument

Modelwoning Stroomversnelling

Resultaten veld validatie dag 26 mei 2014• Organisatie: Vastgoed Pro • Team van 18 taxateurs landelijk• 2 soorten woningen:

- vrijstaand NoM in renovatie ( €600 k)- rijtjeswoning ( elektra neutraal ) (€210 k)• Taxatie waarde van de woning (zie foto)• Bepaling waarde door taxateurs van de

energiemaatregelen op traditionele wijze• Woningwaarde model berekening• Discussie marktfactoren

Woning MaassingelDiscontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot) 4,0%Verminderd gasgebruik [m3/jaar] 1067Verminderd elektriciteitsgebruik [kWh/jaar] 4450gasprijs jaar 1 [€/m3] 0,65€ elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh] 0,22€ Verminderde energielast/jaar [€/jaar] 1.672,55€ Energieprijsstijging 3,5%Levensduurverlenging 30Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten 6.000€ Inflatie 2,5%CF_C (correctiefactor consumenten beleving) 1CF_M (correctiefactor marktomstandigheid) 1CF_H (correctiefactor huidige waarde) 1

Additionele Woningwaarde Energiebesparing 43.642,85€

Velddag:Kostprijs maatregelen: €27.000,=Waarde van de maatregelen tov van buren€5.000 – €10.000,=Zeer gedateerd huis met originele stijl kenmerkenMaatregel meer in de hobbysfeer dan totaal conceptGeen courante woning

gemeten

Van Goghlaan

Velddag:• Geschatte kostprijs €90.000,=• Waarde van de maatregelen tov van

referentiewoning €40.000 – €50.000,=• Moderne luxe woning • Maatregelen als bewust totaal concept• Woning voor specifieke doelgroep

Woning Van Goghlaan (vrijstaand NoM)

Discontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot) 4,0%Verminderd gasgebruik [m3/jaar] 2300Verminderd elektriciteitsgebruik [kWh/jaar] 7500gasprijs jaar 1 [€/m3] 0,65€ elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh] 0,22€ Verminderde energielast/jaar [€/jaar] 3.145,00€ Energieprijsstijging 3,5%Levensduurverlenging 30Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten 30.000€ Inflatie 2,5%CF_C (correctiefactor consumenten beleving) 1CF_M (correctiefactor marktomstandigheid) 1CF_H (correctiefactor huidige waarde) 1

Additionele Woningwaarde Energiebesparing 69.557,32€

Discontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot) 4,0%Verminderd gasgebruik [m3/jaar] 2300Verminderd elektriciteitsgebruik [kWh/jaar] 7500gasprijs jaar 1 [€/m3] 0,65€ elektriciteitsprijs jaar 1 [€/kWh] 0,22€ Verminderde energielast/jaar [€/jaar] 3.145,00€ Energieprijsstijging 3,5%Levensduurverlenging 30Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten 30.000€ Inflatie 2,5%CF_C (correctiefactor consumenten beleving) 0,75CF_M (correctiefactor marktomstandigheid) 1CF_H (correctiefactor huidige waarde) 1

Additionele Woningwaarde Energiebesparing 52.167,99€

En betaalbaarheid – Loan-to-Income?• Waar hangen jaarenergielasten vanaf?

A B C D E F G0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Jaarenergielasten alle type koopwoningen

GBO <75 m275 m2< GBO<100 m2100 m2<GBO<125 m2125 m2<GBO<150 m2GBO>150 m2

Label

Jaar

ener

giel

aste

n [€

]

A B C D E F G0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Jaarenergielasten alle type koopwoningen

<modaalmodaal-1,5 modaal1,5 modaal-2 modaal2modaal-3modaal>3 modaal

Label

Jaar

ener

giel

aste

n [€

]

A B C D E F G0

5

10

15

20

25

f(x) = NaN x + NaNR² = 0 Jaarenergielasten/m2 GBO alle type koopwoningen

<modaalmodaal-1,5 modaal1,5 modaal-2 modaal2modaal-3modaal>3 modaal

Label

Jaar

ener

giel

aste

n/GB

O [€

/m2]

En betaalbaarheid – Loan-to-Income?• Wat kan ik daar voor lenen?

A B C D E F G0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Annuitaire hypotheekruimte NOM renovatie/GBO

vrij/2-1, 36% IB

rij, 36% IB

gestapeld, 36% IB

Label

Hypo

thee

krui

mte

NO

M re

nova

tie /

GBO

[€/m

2]

A B C D E F G € -

€ 10,000

€ 20,000

€ 30,000

€ 40,000

€ 50,000

€ 60,000

€ 70,000

€ 80,000

Annuitaire hypotheekwaarde NOM renovatie bij 36% IB

vrij/2-1, 170 m2 GBO

rij, 120 m2 GBO

gestapeld, 85 m2 GBO

Label

Hypo

thee

krui

mte

NO

M re

nova

tie

A B C D E F G € -

€ 10,000

€ 20,000

€ 30,000

€ 40,000

€ 50,000

€ 60,000

€ 70,000

€ 80,000

Annuitaire hypotheekwaarde NOM renovatie

vrij/2-1, 52% IB, 170 m2 GBO

rij, 42% IB, 120 m2 GBO

gestapeld, 36% IB, 85 m2 GBO

Label

Hypo

thee

krui

mte

NO

M re

nova

tie

Loan-to-Value/Loan-to-Income/Investering?

NOM renovatie €-

€10,000.00

€20,000.00

€30,000.00

€40,000.00

€50,000.00

€60,000.00

Financiele implicaties energierenovaties

Additionele Woningwaarde Energierenovatie Annuitaire leningwaarde binnen levensduurRichtprijs investering

Hypotheekruimte versus Energieindex – De praktijk?case ABN-AMRO

-1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5

-25000

-20000

-15000

-10000

-5000

0

5000

10000

Delta Hypotheekruimte-EnergieIndex

EnergieIndex

Delta

Hyp

othe

ekru

imte

Voorlopige conclusies

• Objectief rekenen is belangrijk, maar• Correctiefactoren zijn nu nog noodzakelijk.

• Correctie factor markt zal groeien (van ca. 0,75 naar 1)• Correctie factor huidige situatie is “expertise” taxateur. • Losse maatregelen maken een niet courante woning niet echt veel

meer waard.

• Loan to Income tbv financiering kent ander getal dan LtV