De tandeloze
VvE
Heleen Zweebe
Presentatie casus Venserpolder
Een SEV onderzoek naar negatieve effecten van verkoop van huurwoningen in gemengde complexen
Deelnemers: de Key en Ymere, van der Hoeden-Mulder, het Verwey-Jonkerinstuut, Urbannerdam en SEV
De tandeloze VvE
• In 2002 starten verschillende corporaties met verkoop van huurwoningen in Venserpolder
• In 2009 is het aandeel koop 17,4%• Door leegstand, illegale bewoning en
criminele incidenten lijkt verkoop van huurwoningen een negatief effect teweeg te brengen in Venserpolder
• De Key stopt zelfs tijdelijk met verkoop totdat de negatieve effecten onder controle zijn
Casus Venserpolder
Vraagstelling onderzoek “Sociaal beheer in gemengde complexen”.
• Wat is oorzaak van negatieve effecten?• Kan dit in de toekomst voorkomen worden?• Welke instrumenten hebben we ter
beschikking om negatieve effecten aan te pakken in gemengde VvE’s? Immers de corporatie heeft minder invloed op sociaal beheer.
Casus Venserpolder
Waarom problematiek in Venserpolder?• Woningvoorraad (4500 jaren ’80, voornamelijk
kleine, sociale huurwoningen)• Bevolking: >80% allochtone bewoners, laag
opleidingsnivo, veel uitkeringafhankelijk• Ligging: geïsoleerd karakter, goede uitvalswegen,
anoniem karakter• Verkoopbeleid: 5 corporaties bieden in onderlinge
concurrentie woningen te koop aan: overaanbod goedkope woningen beschikbaar
Casus Venserpolder
Was dit te voorzien?Risicoscan Verwey-Jonker instituut
Casus Venserpolder
143
138
123
116
116
107
102
95
90
83
74
73
68
58
0 20 40 60 80 100 120 140 160
Zuidoost
Geuzenveld-Slotermeer
Bos en Lommer
Slotervaart
Amsterdam-Noord
Osdorp
Zeeburg
De Baarsjes
Westpoort/Westerpark
Oost/Watergraafsmeer
Centrum
Oud-West
Oud-Zuid
Zuideramstel
Risicoscan Verwey-Jonker instituut
Was het te voorzien?• Venserpolder scoort beduidend lager dan andere
buurten in Amsterdam• Opeenstapeling oorzaken achteraf te benoemen• Hoeft verkoop van huurwoningen niet te hinderen• Wel verstandig om bij verkoop van huurwoningen in
zwakkere buurten instrumenten in te zetten om overlastsituaties te voorkomen en aan te pakken
Casus Venserpolder
Analyse beschikbaar instrumentarium
Casus Venserpolder
Vooraf
- Verkoopbeleid - MGE/MVE- Actief beheer
Bij verkoop
- Screening- Koopcontract- VvE (HR, SA, SR)
Beheer - Faciliteren VvE- Handhaven door VvE- Handhaven door WoCo/overheid
Vooraf • Gecoördineerd verkoopbeleid (zeker wanneer
meerdere corporaties in eenzelfde buurt verkopen)
• Indien mogelijk: MGE en MVE constructies (grip op toekomstige kopers, regels stellen in koopcontract)
• Actief beheer en zichtbare controle werpt drempel op
Instrumentarium
Bij verkoop• Screening van aspirant kopers op GBA,
schulden, politie en justitie, werk en inkomen, woonverleden
• Restrictieve bepalingen in koopcontract• Aanpassingen in splitsingakte en huishoudelijk
reglement
Instrumentarium
Beheer: repressieve instrumenten• Faciliteren VvE besturen: • Handhaving door VvE:
• sociaal beheer VvE• Rol VvE bij overlast en overtreding reglementen
• Handhaving door corporatie (ingeval van MGE)• Handhaving door overheid
Instrumentarium
• Tekst
Instrumentarium VvEs
• Instrumentarium zou toereikend moeten zijn om overlast te voorkomen dan wel aan te pakken
• Rol VvE belangrijk, VvE-besturen faciliteren om deze taken uit te kunnen (laten) voeren:• bijv sociaal beheer delegeren bij corporatie• ondersteuning bij juridische procedures
door VvE• Vooraf akte wijzigen, HHR opstellen
De tandeloze VvE
De tandeloze VVE
• Verkoop van huurwoningen geen keuze: of in sommige buurten/complexen niet verkopen?
• Is de casus Venserpolder herkenbaar? Zijn er andere ervaringen waarbij verkoop van huurwoningen negatieve effecten sorteerde?
• Wordt voldoende gebruik gemaakt van bestaande instrumenten of vaak achteraf geconfronteerd met onwenselijke situaties?
De tandeloze
VvE
Alle Elbers
Coöperatie
Manier voor verbinding corporatie en burgers?
Kenmerken Coöperatie
Is een bedrijf
Vereniging
Leden
Doel:
Een vereniging die opkomt voor de materiële belangen van haar leden (profit / nonprofit)
Coöperatie in het woondomein
Coöperatie exploiteert
Leden gebruiksrecht
Lidmaatschap te koop/huur
Lidmaatschap koop=fiscaal eigen woning
Algemeen Voordelen
Samenwerking verschillende entiteiten met gemeenschappelijk doel
Flexibele afspraken
Zeggenschap
Eisen toelating Externen (professionals) betrekken om te besturen
Algemeen Nadelen
Onbekendheid/imago
Financiering
Parapluhypotheek
Geen NHG
Geen WVSBeperkte staatssteun mogelijk (bedrijf)
Minder het gevoel eigenaar te zijn
Coöperatie vs. VvE
Samen sta je sterk vs. vrijheid, blijheid
Vrij voor inrichting vs.
dichtgetimmerd
Zeggenschap bestuur
Participatie mogelijk (investeren/beleggen)
Toepassingsmogelijkheden
Nieuwbouw
Specifieke doelgroepen
Collectief opdrachtgeverschap
Mogelijkheid (groeiend) eigendom
Corporatie
(Mede) ontwikkelaar
Modale huur
Technisch beheer
“Huis in eigen hand “
Overdracht bestaand corporatie bezit
Met meerdere corpo’s exploitatie modale huurMogelijkheid (groeiend) eigendom
“Huur en Koop gelijke zeggenschap “
Overdrachtsbelasting !!
Kostendekkende huur
Zekerheid banken
Particuliere woningverbetering
Onderkant woningmarkt
Corporatie als investeerder
‘golden vote’
Herontwikkeling
Complex
Particulier
Gemengd eigendom
Gebied
Labels van PRC B.V.:PRC Executive ManagementPRC KostenmanagementPRC TrainingPRC Zuid
PRC B.V. is onderdeel van ARCADIS
PRC B.V.
Goudseweg 181
2411 HK Bodegraven
Postbus 1051
2410 CB Bodegraven
t (0172) 63 14 14
f (0172) 61 19 02
i www.prc.nl
Top Related