De informatieverplichtingen bij wederzijdse aan- en ... rechtsgeleerdheid Universiteit Gent...

Faculteit rechtsgeleerdheid

Universiteit Gent

Academiejaar 2015-2016

De informatieverplichtingen bij wederzijdse aan- en verkoopbeloften

Masterproef van de opleiding

‘Master in het notariaat’

Ingediend door

Thomas De Smet

(studentennr. 00704488)

Promotor: Prof. Dr. Jan Bael

Commissaris: De heer Daan De Witte

DE INFORMATIEVERPLICHTINGEN BIJ WEDERZIJDSE AAN- EN VERKOOPBELOFTEN

1

INHOUDSTAFEL

INLEIDING 3

HOOFDSTUK 1.

DE WEDERKERIGE AAN- EN VERKOOPBELOFTE 5

Afdeling 1.

Begrippen 5

§ 1. De verkoopbelofte 5

§ 2. De aankoopbelofte 6

§ 3. De combinatie: de wederzijdse aan- en verkoopbelofte 6

Afdeling 2.

Aanverwante rechtsfiguren 8

§ 1. Het aanbod 8

§ 2. De overeenkomst onder opschortende voorwaarde 8

§ 3. Het conventioneel voorkeursbeding 9

Afdeling 3.

Herkwalificatie naar koop? 10

Afdeling 4.

De wederzijdse belofte van het type De Decker 12

§ 1. kenmerken 12

§ 2. Gebruik 13

§ 3. Kritiek 16

HOOFDSTUK 2.

DE INFORMATIEVERPLICHTINGEN 19

Afdeling 1.

De stedenbouwkundige informatie 20

§ 1. Situering 20

§ 2. Het arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen 14 oktober 2013: doorbreking van het subjectief

plechtig karakter? 22

Afdeling 2.

Het bodemattest 26

§ 1. Situering 26

§ 2. De wederzijdse aan- en verkoopbelofte als alternatief voor de in verval geraakte opschortende

voorwaarde in de compromis? 27

Afdeling 3.

De Inlichtingen van de syndicus 29

§ 1. Situering 29


2

§ 2. De aankoopbelofte of de overeenkomst sui generis als criterium voor de toepassing van artikel 577-

11, §1 BW? 31

Afdeling 4.

Het energieprestatiecertificaat 33

§ 1. Situering 33

§ 2. Tekoopstelling als criterium? 34

Afdeling 5.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest 36

§ 1. De stedenbouwkundige informatie 36

§ 2. Het bodemattest 38

§ 3. Het energieprestatiecertificaat 38

HOOFDSTUK 3.

CONCLUSIE 41

BIBLIOGRAFIE 45

Boeken 45

Tijdschriften 47


3

INLEIDING

1. In theorie kent de verkoop in België een consensualistisch karakter. Van zodra de partijen het

eens zijn over de prijs en het goed ontstaat de verkoop. In de praktijk is dit principe met betrekking tot

de verkoop van een onroerend goed echter grotendeels achterhaald. De wetgever en de decreetgever

willen de kandidaat-koper immers beschermen door verschillende specifieke precontractuele

informatieplichten op te leggen. Het idee hierachter is dat de kandidaat-koper zich hierdoor een goed

beeld van het onroerend goed kan vormen zodat hij weet wat hij koopt. Tussen de aanvraag en

ontvangst van de verschillende attesten en documenten die nodig zijn om te voldoen aan deze

informatieplicht kan een lange tijd verlopen. Zonder deze gegevens kan de onderhandse

verkoopovereenkomst in principe echter niet geldig gesloten worden. Daarom werd in de praktijk

gezocht naar oplossingen. Deze oplossing werd onder meer gevonden in het gebruik van de

wederzijdse aan- en verkoopbelofte.

2. De wederzijdse aan- en verkoopbelofte kent echter zijn voor- en tegenstanders. Ten opzichte

van de specifieke informatieplichten heeft het een moeilijk juridisch statuut. Ook wordt het door de

hoven en rechtbanken vaak negatief onthaald. Toch wordt het door kandidaat-kopers en kandidaat-

verkopers vaak gebruikt omdat zij in afwachting van de nodige informatie zich reeds wensen te

verbinden. Omwille van het gebrek aan eensgezindheid zal ik in dit schrijven dieper in gaan op deze

materie en zal ik na gaan hoe de specifieke informatieplichten zich verhouden tot de wederzijdse aan-

en verkoopbelofte. Deze uiteenzetting is gericht op de notariële praktijk, rekening houdende met de

algemene informatie- en adviesverplichting van de notaris. Ik zal dan ook vanuit dit oogpunt mijn

standpunten vormen en hoop op deze manier meer rechtszekerheid te verschaffen in deze materie.

3. In het eerste hoofdstuk wordt getracht het juridisch statuut van de wederzijdse aan- en

verkoopbelofte te verklaren. Hierbij wordt onder meer stilgestaan bij een aantal aanverwante

begrippen en een bepaald type van wederkerige aan- en verkoopbelofte die in de praktijk het vaakst

voorkomt. In het tweede hoofdstuk wordt de stedenbouwkundige informatieplicht, het bodemattest,

de informatieplicht in het kader van de verkoop van een privatief kavel binnen de appartementswet en

het energieprestatiecertificaat onderzocht in het kader van de wederzijdse aan- en verkoopbelofte.

Ook wordt kort vergeleken hoe deze informatieplichten werken in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

en het Waals Gewest.


5

HOOFDSTUK 1.

DE WEDERKERIGE AAN- EN VERKOOPBELOFTE

AFDELING 1.

BEGRIPPEN

§ 1. De verkoopbelofte

4. De verkoopbelofte is een eenzijdig verbintenis, waarbij de eigenaar van een goed zich verbindt

ten aanzien van een ander persoon om te zullen verkopen indien deze laatste meedeelt te willen

kopen.1 De verkoopbelofte wordt ook een verbintenis tot verkoop of een aankoopoptie genoemd.2

Indien de optiehouder de optie licht, verbindt dit onherroepelijk de andere partij tot koop.3 Eenmaal

de verkoopbelofte is aangegaan, kan de optiegever de optie niet meer eenzijdig stopzetten.4 De

verkoper is bij het lichten van de optie onherroepelijk gebonden om te verkopen aan de afgesproken

prijs.5 Gedurende de verkoopbelofte mag de eigenaar het goed niet verkopen aan iemand anders. Dit

betekent niet dat de optiehouder zomaar recht heeft op het goed.6 Indien de optiegever, voordat de

optie gelicht werd, het goed toch zou verkopen aan een derde, dan heeft de begunstigde enkel recht

op een schadevergoeding. Om van een verkoopbelofte te kunnen spreken moet de belofte een

geschreven bod tot verkoop inhouden, moet ze duidelijk zijn en voldoende gegevens bevatten,

waaronder de essentiële verkoopsvoorwaarden. Er moet op zijn minst een akkoord zijn over het goed

en de prijs. Indien deze gegevens niet aanwezig zijn kan er geen overeenkomst tot stand komen en kan

de nietigheid van de overeenkomst gevorderd worden.7 Het is van groot belang dat de partijen de

voorwaarden van hun latere koop onherroepelijk vastgelegd hebben. Er is geen geldige optielichting

indien de overeenkomst voorzag dat de prijs opnieuw onderhandelbaar is bij eventuele

belastingtoeslagen.8 De belofte moet zodanig zijn opgesteld dat de optiegever op het moment van het

lichten van de optie definitief verbonden is aan de reeds vastgelegde voorwaarden.9

1 P. HARMEL, “Théorie générale de la vente”, in Répertoire Notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, losbl.

2 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2007, 115.

3 Cass. 23 september 1969, R.C.J.B. 1971, 216, noot SCHOENTJES-MERCIER.

4 Gent 22 december 1998, T.B.B.R. 2002, 575.

5 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en

verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, 76. 6 I. SUY, “Actuele tendenzen inzake koop/verkoopbelofte, koop onder voorwaarde en voorkooprecht”, TVV 2008,

142. 7 Cass. 9 mei 1980, Pas. 1980, 1127.

8 Cass. 6 maart 1969, Rev.Prat.Not.B. 1969, 180.

9 L. CORNELIS en A. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte, optie met de bluts en de buil?, Not.Fisc.M. 2004, 27.


6

§ 2. De aankoopbelofte

5. De aankoopbelofte zorgt er voor dat de kandidaat-koper zich verbindt ten aanzien van de

eigenaar van een goed om dit goed aan te kopen indien de kandidaat-verkoper beslist de optie te

lichten.10 Synoniemen zijn de verbintenis tot aankoop of een verkoopoptie. Zolang de verkoper de

optie niet licht, blijft hij eigenaar van het goed en is hij niet gebonden tot verkoop.11 Ook hier is de

optiegever onherroepelijk verbonden indien de houder beslist te verkopen en de optie licht. Deze

belofte moet eveneens schriftelijk opgemaakt worden en moet de essentiële voorwaarden van de

latere verkoop bevatten. In de praktijk komt de eenzijdige aankoopbelofte veel minder voor dan de

eenzijdige verkoopbelofte. Wel gebeurt het dat zij een bijzaak is aan een andere overeenkomst. Zo kan

het voorbeeld gegeven worden waarbij een huurovereenkomst wordt aangegaan waarbij de huurder

zich verbindt het goed te kopen bij het einde van de huur indien de verhuurder te kennen geeft te

willen verkopen.12

§ 3. De combinatie: de wederzijdse aan- en verkoopbelofte

6. De wederkerige aan- en verkoopbelofte bestaat uit de combinatie van een verkoopbelofte en

een aankoopbelofte.13 Beide partijen geven elkaar een optie. De kandidaat-koper geeft de belofte om

te kopen indien de kandidaat-verkoper de optie licht, de kandidaat-verkoper belooft te verkopen

indien de kandidaat-koper de optie licht. Beide partijen beschikken over een optierecht en hebben een

bepaalde zekerheid omtrent het verwerven van het goed, zonder dat ze de tussenkomst van een

derde moeten vrezen. Beide beloften hoeven in de regel geen betrekking te hebben op hetzelfde

goed. De voorwaarden kunnen dezelfde zijn maar kunnen ook verschillen.14 Zowel de mogelijke koper

als de eigenaar van het goed hebben beiden de mogelijkheid om de optie te lichten en de uiteindelijke

verkoop te laten doorgaan.15 Deze aan- en verkoopbelofte is een voorcontract en situeert zich meestal

aan het einde van de onderhandelingen tussen de partijen.16 De partijen zijn het eens over de prijs en

het voorwerp, maar minstens een van de partijen wil voorbehoud maken voor het onmiddellijk

aangaan van de koopovereenkomst.

10

Cass. 12 december 1991, RW 1992-93, 217, noot A. CARETTE. 11

Gent 17 december 2008, T.App. 2009, 35. 12

C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2007, 120. 13

S. BEYAERT, “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285. 14

J. FONTEYN, “Questions particulières relatives à la formation du contract de vente”, in F. BALTUS, L. BARNICH, T. BLOCKERYE, A. CULOT, L. DEKLERCK, P. DE PAGE, J. FONTEYN en P. VAN CAUBERGH (eds.), La vente immobilière, aspects civils, administratiefs et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 24. 15

B. TILLEMAN, Overeenkomsten, bijzondere overeenkomsten, verkoop, totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 215. 16

I. SUY, “Actuele tendenzen inzake koop/verkoopbelofte, koop onder voorwaarde en voorkooprecht”, TVV 2008, 136.


7

7. De optie veronderstelt een termijn.17 Dit is de termijn waarbinnen de optiehouder kan te

kennen geven dat hij de optie wenst te lichten. De optiegever is met andere woorden enkel gebonden

gedurende deze termijn.18 Indien geen termijn is vastgelegd in de belofte dan geldt op basis van de

goede trouw dat de belofte gedurende een redelijke termijn van toepassing is, afhankelijk van de

omstandigheden en de aard van de verbintenis.19 Dit wordt door sommige auteurs tegengesproken die

stellen dat in dit geval een termijn van maximum tien jaar geldt.20

8. De wederkerige beloften kunnen opeenvolgend of gelijktijdig van kracht zijn.21 Bij gelijktijdige

beloften wordt één gezamenlijke termijn afgesproken waarbinnen beide partijen de mogelijkheid

hebben om de optie lichten. Bij opeenvolgende termijnen zal de ene partij slechts zijn optie kunnen

lichten nadat de eerste afgesproken termijn verstreken is.22 Deze laatste variant wordt ook wel de

gekruiste optie genoemd.23 In de praktijk is het vooral deze laatste vorm die het meeste gebruikt

wordt. Meestal gaat eerst de verkoopbelofte in. Op dit moment kan enkel de kandidaat-koper de optie

lichten. Indien deze beslist de optie niet te lichten en zijn termijn verstrijkt, dan gaat de termijn van de

aankoopbelofte in. Dit betekent dat de kandidaat-verkoper nu aan zet is om alsnog de kandidaat-

koper te verbinden tot koop door de optie te lichten.

9. De optiehouder is niet verplicht het goed aan te kopen.24 Wanneer de termijn voorbij is, dan

kan de begunstigde geen rechten meer laten gelden of de optie niet meer lichten.25 Het verstrijken van

de termijn stopt van rechtswege de verbintenis, zonder dat een ontbinding plaatsvindt.26 Wanneer de

optiehouder wel de optie licht, kan er niet opnieuw onderhandelt worden.27 De verkoop komt tot

stand aan de voorwaarden vastgelegd in de belofte.28 Vaak wordt voorzien in een

17

W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, 77. 18

T. GLADINEZ, “Opties”, in B. BALLON, H. DE DECKER, V. SAGAERT, E. TERRYN, B. TILLEMAN en A. VERBEKE, koop, gemeen recht, Antwerpen, Intersentia, 2016, 6. 19

M. COIPEL, "La théorie de l’engagement par volonté unilatérale et son intérêt particulier en droit des sociétés" in P. VAN OMMESLAGHE, Mélanges offerts à Pierre Van Ommeslaghe, Brussel, Bruylant, 2000, 38. 20

L. CORNELIS en A. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte, optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, 33. 21

C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2007, 123. 22

H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité elementaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 378. 23

H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijdse gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, 293. 24

D. ERREYGERS, S. SLACHMUYLDERS en N. PLUIM, “De gronden neffen den hof van Vic Verbeuren, praktijkervaring met de overeenkomsten van wederzijdse aan- en verkoopbeloften, in Liber Amicorum Hugo Sebreghts, Antwerpen, Intersentia, 2014, 81. 25

S. STIJNS, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL, E. SWAENEPOEL en K. WILLEMS, "Overzicht van rechtspraak, bijzondere overeenkomsten, koop en aanneming 1999-2006", TPR 2008, 1454. 26


L. CORNELIS en A. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte, optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, 43. 28

J. FONTEYN, “Questions particulières relatives à la formation du contract de vente”, in F. BALTUS, L. BARNICH, T. BLOCKERYE, A. CULOT, L. DEKLERCK, P. DE PAGE, J. FONTEYN en P. VAN CAUBERGH (eds.), La vente immobilière, aspects civils, administratiefs et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 24.


8

immobilisatievergoeding. Deze vergoeding wordt betaald door de kandidaat-koper en geldt als

compensatie omdat de eigenaar het goed ondertussen niet zomaar heeft kunnen verkopen aan een

derde. Wanneer de optie gelicht wordt, zal deze vergoeding meestal verrekend worden met de nog te

betalen koopsom. Dit wordt vermoed indien niets anders bepaald is.29 Toch houdt de

immobilisatievergoeding op zich geen voorschot in. De optie verschilt immers van de uiteindelijke

verkoop.30 Indien geen optie gelicht wordt mag de kandidaat-verkoper de vergoeding behouden.

AFDELING 2.

AANVERWANTE RECHTSFIGUREN

§ 1. Het aanbod

10. Het aanbod is een eenzijdige wilsuiting gericht aan iemand tot voorstel een welbepaald

contract te sluiten.31 Dit mag niet verward worden met het lichten van de optie, wat eveneens de koop

tot stand kan brengen.32 Het grootste verschil tussen beiden zit hem in het feit dat een aanbod een

eenzijdige rechtshandeling is.33 Een aanbod bevat slechts de eerste van de twee wilsuitingen van de

partijen.34 De wederzijdse aan- en verkoopbelofte omvat reeds de wilsuiting van beide partijen.

Bovendien is de termijn waarbinnen de andere partij kan beslissen om op het aanbod in te gaan en op

deze manier een koop te realiseren meestal veel korter. Het aanbod komt er vaak omdat een partij zo

snel mogelijk een verkoop wil realiseren. Bij wederzijdse aan- en verkoopbeloften is dit soms het

tegenovergestelde, zij willen nu reeds iets vastleggen, maar wensen pas in de toekomst de verkoop

aan te gaan. Het aanbod bevat vaak nog niet alle bestanddelen van de mogelijke verkoop.35 Een

wederkerige aan- en verkoopbelofte is pas geldig indien alle essentiële elementen reeds aanwezig zijn.

§ 2. De overeenkomst onder opschortende voorwaarde

11. Een opschortende voorwaarde zorgt er voor dat de uitvoering van de overeenkomst

afhankelijk gemaakt wordt van een toekomstige en onzekere gebeurtenis.36 De wederzijdse aan- en

29

Rb. Antwerpen 20 november 2007, TBO 2008, 228. 30


A. VAN DE MEUELBROUCKE, “Opties en aanverwante rechtsfiguren”, in B. TILLEMAN, N. PORTUGAELS en A. VERBEKE

(ed.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia 2013, 19. 32

I. SUY, “Actuele tendenzen inzake koop/verkoopbelofte, koop onder voorwaarde en voorkooprecht”, TVV 2008, 140. 33

Cass. 19 mei 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1132. 34

H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 370. 35



(ed.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia 2013, 25.


9

verkoopbelofte kan niet aanzien worden als een contract onder opschortende voorwaarde van het

lichten van de optie.37 Bij een overeenkomst onder opschortende voorwaarde is er al een

wilsovereenstemming en is de overeenkomst al tot stand gekomen, het is enkel de uitvoering die

opgeschort is tot een bepaald gegeven zich al dan niet heeft voorgedaan.38 Bij wederzijdse beloften is

de eigenlijke verkoop nog niet tot stand gekomen.39 Het lichten van de optie kan geen opschortende

voorwaarde van de koop zijn omdat dit zuiver potestatief zou zijn.40 Enkel door de wil van een partij

zou de overeenkomst al dan niet tot stand komen.41 Uiteraard kan de wederzijdse aan- en

verkoopbelofte op zich wel een opschortende voorwaarde bevatten.42 Zo kan bijvoorbeeld de belofte

worden aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het ontvangen van een gunstig

bodemattest.

§ 3. Het conventioneel voorkeursbeding

12. Een voorkeursbeding zorgt er voor dat de partij die wenst een overeenkomst aan te gaan eerst

voorrang zal moeten geven aan de partij in wiens voordeel het voorkeurrecht bedongen is.43 De

bekendste vorm is de situatie waarbij de eigenaar van een goed die wenst te verkopen eerst aan de

houder van het recht moet te kennen geven dat hij het goed zal verkopen. Hierdoor biedt deze hem de

mogelijkheid om als eerste een voorstel te doen om het goed aan te kopen.44 Het grootste verschil

tussen de belofte bij een voorkeurbeding en de belofte bij een optie is dat in het eerste geval de

belover zich niet verbindt om te verkopen, in het tweede geval wel. De begunstigde van het

voorkeurrecht kan een voorstel doen maar de verkoper hoeft dit nadien niet te aanvaarden.45 Dit is

anders bij de wederzijdse beloften. Van zodra een van de partijen de optie licht, zijn de partijen

gebonden tot uiteindelijke verkoop. Nog een verschil is dat bij wederzijdse opties de koop kan tot

stand kopen op initiatief van een van de partijen, terwijl er bij een voorkeurbeding enkel een initiatief

is van de kandidaat-verkoper.46 Bovendien worden bij een voorkeurbeding meestal niet alle

modaliteiten van een mogelijke verkoop vastgelegd, terwijl dit bij opties meestal wel het geval is.

37

L. CORNELIS en A. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte, optie met de bluts en de buil?, Not.Fisc.M. 2004, 28. 38

P. HARMEL, “Théorie générale de la vente”, in Répertoire Notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, losbl. 39

Cass. 5 juni 1981, J.T. 1982, 344. 40


A. KLUYSKENS, Beginselen van burgerlijk recht, de contracten, Antwerpen, Standaard, 1952, 16. 42

Antwerpen 2 juni 2008, T.App. 2009, al. 3, 44. 43


(ed.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia 2013, 28. 44

J. BYTTEBIER, “Het conventioneel voorkeur- en voorkooprecht, een mijnenveld voor de notariele praktijk”, T.Not. 2001, 691. 45


A. DE BOUNGNE, “Voorkeurrechten en verkoopbeloften (aankoopoptie)”, Not.Fisc.M. 1991, 144.


10

AFDELING 3.

HERKWALIFICATIE NAAR KOOP?

13. Op het eerste zicht lijkt de wederzijdse aan- en verkoopbelofte sterk te verschillen van de

eigenlijke verkoopovereenkomst. Ze wordt gezien als een voorovereenkomst die haar eigen statuut

kent. De vraag rijst of artikel 1589 van het Burgerlijk Wetboek (hierna ‘BW’) hier van toepassing kan

zijn. Dit artikel herkwalificeert een verkoopbelofte tot een koop indien er overeenstemming is over de

prijs en het goed.47 Verder onderzoek is nodig om na te gaan of de wederzijdse aan- en verkoopbelofte

via de omweg van artikel 1589 BW zou gekwalificeerd kunnen worden als een koop.

14. Oorspronkelijk was de opvatting dat de wederzijdse aan- en verkoopbelofte geherkwalificeerd

werd naar een verkoop.48 Er werd gesteld dat alle onmisbare bestanddelen van de verkoop aanwezig

waren, zodat er sprake was van een koopovereenkomst. Er is een bepaald voorwerp, een prijs en de

overeenstemming van de partijen.49 Door het consensuele karakter van de koop is er geen sprake van

een verkoopbelofte maar is er onmiddellijk een koop. Dit consensualisme houdt in dat de koop tot

stand komt van zodra de partijen een akkoord hebben over de prijs en het goed.

15. KRUITHOF, BOCKEN, DE LY en DE TEMMERMAN maken bij hun beschrijving van artikel 1589 BW

eerst en vooral een onderscheid tussen twee soorten, al dan niet correct geformuleerde, wederzijdse

aan- en verkoopbeloften.50 Enerzijds worden de wederzijdse beloften vermeld waarbij er nog geen

sprake is van een verkoop omdat nog niet aan alle geldigheidsvoorwaarden zijn voldaan. Anderzijds

worden de wederzijdse beloften beschreven waarbij het ontstaan van de koop afhangt van de wil van

een van de partijen om de verkoop tot stand te laten komen door het lichten van de optie. Het is deze

laatste versie die de wederzijdse aan- en verkoopbelofte is zoals wij deze gebruiken. Deze versie werd

vroeger echter weinig besproken en was weinig gekend.

16. Stellen dat de oorspronkelijke opvatting van herkwalificatie van een wederzijdse optie

verkeerd was, is mijn inziens te kort door de bocht. De herkwalificatie heeft betrekking op de eerste

versie en lijkt mij een correcte redenering. Indien de partijen hun overeenkomst een wederzijdse aan-

en verkoopbelofte noemen in afwachting van het voldoen aan een geldigheidsvoorwaarde van de

koop is er inderdaad sprake van een verkeerde kwalificatie. Deze overeenkomst wordt immers

aangegaan onder een tijdsbepaling of een opschortende voorwaarde. Dit valt niet te vergelijken met

de eigenlijke wederzijdse belofte. Het lichten van de optie is geen zekere gebeurtenis en kan niet als

een opschortende voorwaarde van de koop gekwalificeerd worden. De belofte verbindt de optiegever

enkel tot het aangaan van de overeenkomst, niet tot de verbintenissen die uit de overeenkomst

47

R. DEKKERS en A. VERBEKE, Handboek Burgerlijk Recht, III, Antwerpen, Intersentia, 2007, 57. 48

H. MAZEAUD, J. MAZEAUD, L. MAZEAUD en M. DE JUGLART, Leçons de droit civil, III, Parijs, Montchrestien, 1974, 49; H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité élémentaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 370; J. LIMPENS, La vente en droit belge, Brussel, Bruylant, 1960, 64. 49

Cass. 7 oktober 1935, Pas. 1935, 355. 50

R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak (1981-1992), verbintenissen”, TPR 1994, 299


11

voortvloeien. Artikel 1589 BW heeft slechts een interpretatieve functie.51 Dit artikel krijgt pas

uitwerking wanneer partijen bijvoorbeeld hun overeenkomst een wederkerige verkoopbelofte

noemen, maar dit doen omdat zij er verkeerdelijk van uit gaan dat de verkoop ontstaat bij het tekenen

van de notariële akte.52 Aangezien de koop consensueel tot stand komt, vergissen partijen zich bij het

benoemen van hun overeenkomst.53 Een ander voorbeeld is wanneer de partijen van oordeel zijn een

wederzijdse aan- en verkoopbelofte aangegaan te hebben omdat het goed pas binnen een jaar zal

geleverd worden. Deze situaties leiden er toe dat artikel 1589 BW wel toegepast wordt. Het duidt de

partijen er op dat de koop wel degelijk tot stand gekomen is, ondanks de verkeerde benaming.54 Is het

daarentegen de bedoeling van de partijen om slechts een wederzijdse optie te verlenen, dan kan geen

gebruik gemaakt worden van artikel 1589 BW.55 Dit artikel mag er nooit toe leiden dat de wederzijdse

aan- en verkoopbelofte met optielichting een uitwerking krijgt die de partijen niet wensen.56 Tot slot

valt nog op te merken dat artikel 1589 BW enkel herhaalt wat artikel 1583 BW vermeldt, namelijk dat

de koop tot stand komt door de loutere overeenkomst over goed en prijs.

17. Ondanks dat op vandaag algemeen aanvaard wordt dat de wederzijdse aan- en verkoopbelofte

niet onder het toepassingsgebied van artikel 1589 BW valt, lijkt FONTEYN deze discussie nieuw leven in

te blazen.57 Deze auteur haalt een arrest aan van het Franse Hof van Cassatie van 22 november 2005.58

In dit arrest besliste het Hof dat indien een partij een eenzijdige aankoopbelofte aangaat en de andere

partij een eenzijdige verkoopbelofte, er een wederkerige belofte ontstaat die als een koop moet

aanschouwd worden indien de beloften betrekking hebben op hetzelfde goed en dezelfde essentiële

voorwaarden bevatten. Deze auteur meent dat het risico bestaat op herkwalificatie van de

wederzijdse belofte en ziet geen verschil tussen een verkoop. Hij beschouwt de wederzijdse optie als

een verborgen koop. Mijn ziens worden echter de verkeerde redeneringen gemaakt. Ten eerste wordt

gebruik gemaakt van de reeds hierboven aangehaalde klassieke opvatting met betrekking tot artikel

1589 BW. Zoals reeds vermeld dient volgens de meeste auteurs de wederzijdse aan- en

verkoopbelofte onttrokken te worden van het toepassingsgebied van artikel 1589 BW en heeft dit

geen toepassing op de wederzijdse beloften waarbij een formele lichting van de optie dient te

gebeuren. Ten tweede ontstond er in Frankrijk naar aanleiding van het Frans cassatiearrest veel

tegenhang. De Franse auteur CONSTANTIN merkt in zijn noot bij dit arrest op dat er geen enkele reden is

51

R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak (1981-1992), verbintenissen”, TPR 1994, 298. 52


A. CHRISTIAENS, “Art. 1589 BW”, in X, Bijzondere overeenkomsten, artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl. 54


C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2007, 123 56

L. BARNICH, “La vente immobilière, dificultés de la promesse de vente d’immeubles” in B. TILLEMAN en P. FORIERS (eds.), De koop, La vente, Brugge, die Keure, 2002, 202. 57

J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het totstandkomen van het verkoopcontract”, in B. CARTUYVELS, A. DE VILLE DE GOYET, A. DENIS, J. GILLAIN, B. KOHL, G. RASSON, R. STIERS en B. WILKIN (eds.), Notarieel congres 2015, De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 54. 58

Cass.fr. 22 november 2005, JCPE 2006, 1463, noot A. CONSTANTIN.


12

om de beloften geen zelfstandig karakter toe te kennen en dat het Hof foutief oordeelde.59 Ten

onrechte wordt artikel 1589 van het Frans Burgerlijk Wetboek toegepast. Dit artikel is niet van

openbare orde zodat de partijen, zelfs wanneer er een akkoord is over de prijs en over het goed, het

ontstaan van een eventuele toekomstige koop kunnen verbinden aan een bijkomende voorwaarde

zoals het lichten van de optie. Bovendien moet de bedoeling van de partijen gerespecteerd worden.

De belofte moet bekeken worden in het kader van het doel waarvoor is zijn aangegaan. Gelet op het

voorgaande kan volgens mij nog steeds geconcludeerd worden dat de wederzijdse aan- en

verkoopbeloften waarbij een optie moet gelicht worden niet kunnen geherkwalificeerd worden

overeenkomstig artikel 1589 BW.

AFDELING 4.

DE WEDERZIJDSE BELOFTE VAN HET TYPE DE DECKER

§ 1. kenmerken

18. Onder invloed van notaris DE DECKER ontstond op de vastgoedmarkt het gebruik van een

bepaald type van wederzijdse aan- en verkoopbelofte. De kenmerken van deze wederzijdse belofte

zullen hieronder kort geschetst worden. Het verdere verloop van dit schrijven zal, tenzij anders

vermeld, gebeuren met dit type van wederzijdse opties in het achterhoofd.

19. Een eerste kenmerk is dat de opties elkaar opvolgen in de tijd. Zoals hierboven reeds vermeld,

is er sprake van een gekruiste optie. Eerst is de kandidaat-koper aan zet. Hij kan gedurende een

bepaalde periode de optie lichten. Bij het aflopen van zijn optietermijn start de termijn van de

aankoopbelofte en beschikt de kandidaat-verkoper over een termijn waarbinnen hij de kandidaat-

koper kan meedelen dat hij wenst over te gaan tot koop.

20. Een tweede kenmerk is dat de wederzijdse aan- en verkoopbelofte betrekking heeft op

hetzelfde goed en is aangegaan onder dezelfde voorwaarden. Dit betekent onder meer dat de partijen

eenzelfde prijs zijn overeengekomen, ongeacht wie de optie licht. Vaak zijn in de wederzijdse optie ook

opschortende voorwaarden opgenomen. Ondanks het feit dat dezelfde voorwaarden van toepassing

zijn, is het wel mogelijk dat een van de opschortende voorwaarden enkel in het voordeel van een van

de partijen geldt. Meestal is dit de kandidaat-koper. Een opschortende voorwaarde voor beide partijen

is meestal dat het goed vrij en onbelast verkocht zal worden. Een opschortende voorwaarde in het

voordeel van de kandidaat-koper is bijvoorbeeld het ontvangen van een gunstig bodemattest in het

kader van de specifieke informatieplicht die rust op de verkoper. De kandidaat-koper beschikt meestal

over de mogelijkheid om te verzaken aan de opschortende voorwaarde die enkel in zijn voordeel is

bedongen. Zo kan toch overgaan worden tot het lichten van de optie.

59

A. CONSTANTIN, “Observations critiques sur la valeur juridique des promesses unilatérales croisées” (not onder Cass.fr. 22 november 2005), JCPE 2006, 1466.


13

21. Het belangrijkste kenmerk van de wederzijdse aan- en verkoopbelofte van het type DE DECKER

is dat van de belofte een subjectief plechtig contract wordt gemaakt. Indien dit niet bedongen is,

betekent dit dat indien een van de partijen de optie licht, de koop onmiddellijk tot stand komt op basis

van de voorwaarden reeds bedongen in de wederzijdse belofte. Dit is het gevolg van het

consensualisme. In principe komt de verkoop tot stand wanneer de partijen een akkoord hebben over

de prijs en het goed. Het ondertekenen van de notariële akte in een latere fase behoort in dit geval

louter tot de leveringsplicht van de verkoper en dient enkel om de verkoop tegenwerpelijk te maken

aan derden.60 De notariële akte is geen geldigheidsvereiste voor de verkoop op zich. Indien niets

anders is geregeld, betekent dit ook dat het eigendomsrecht onmiddellijk over gaat.61 De partijen

kunnen hier echter van afwijken en er voor zorgen dat het lichten van de optie niet samenvalt met het

ontstaan van de koop.62 In de belofte wordt bepaald dat de verkoop afhangt van het vervullen van een

bepaalde vorm, het verlijden van de notariële akte.63 De partijen leggen met andere woorden vast dat,

hoewel de optie gelicht wordt, er pas sprake is van een verkoop op het moment van het verlijden van

de notariële akte. In dit geval geldt het geschrift van de notariële akte niet enkel als bewijs, maar is de

vorm bepalend voor het bestaan van de koop.64 De notariële akte is in dit geval een noodzakelijke en

essentiële vereiste voor de totstandkoming van de overeenkomst. Een ander voorbeeld van een

subjectief plechtig contract is het vestigen van een hypotheek. De hypotheekvestiging is wettelijk

enkel toegelaten bij notariële akte en ontstaan dan ook pas op het moment van het verlijden van de

notariële akte.

§ 2. Gebruik

22. De wederzijdse aan- en verkoopbelofte als subjectief plechtig contract maakt, in tegenstelling

tot de onderhandse verkoopovereenkomst, een lossere en ruimere benadering van de koop mogelijk.

Op het moment dat de werking van de onderhandse verkoopovereenkomst niet het gewenste effect

heeft voor de partijen en zijn wettelijke grenzen kent, kan in sommige gevallen de wederzijdse aan- en

verkoopbelofte gebruikt worden als alternatief.65 Hieronder volgen een aantal situaties waarbij de

partijen zouden kunnen opteren voor een wederzijdse aan- en verkoopbelofte.

60


L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren, zeker weten?!”, TPR 2011-12, 193. 62


H. DE DECKER, “De subjectieve plechtige rechtshandeling, onbekend maakt onbemind”, in Liber Amicorum Christian De Wulf, Brugge, die Keure 2003, 439. 64


D. ERREYGERS, S. SLACHMUYLDERS en N. PLUIM, “De gronden neffen den hof van Vic Verbeuren, praktijkervaring met de overeenkomsten van wederzijdse aan- en verkoopbeloften, in Liber Amicorum Hugo Sebreghts, Antwerpen, Intersentia, 2014, 80.


14

23. Een eerste situatie doet zich voor wanneer op het moment van het sluiten van de

onderhandse verkoopovereenkomst nog niet exact kan aangeduid worden wie de koper is.66 Een

voorbeeld van deze situatie is wanneer iemand een goed wenst aan te kopen, maar fiscaal nog niet

heeft kunnen onderzoeken of hij dit best in eigen naam doet of in naam van zijn vennootschap. Indien

hij in eigen naam de compromis ondertekent maar later zijn vennootschap laat aankopen dan kan de

fiscus dit zien als een doorverkoop waardoor tweemaal registratierechten verschuldigd zijn. Dezelfde

persoon die de onderhandse verkoopakte getekend heeft moet ook de notariële akte tekenen. Hier

biedt de wederzijdse belofte een oplossing omdat er pas sprake is van een koop bij de notariële akte.

Het is pas op dat moment dat de uiteindelijke koper moet verschijnen. De notaris moet echter wel in

staat gesteld worden om de administratieve opzoekingen met betrekking tot de koper te kunnen

uitvoeren, zodat de notaris voorafgaand aan de akte zal moeten geïnformeerd worden welke persoon

uiteindelijk aankoopt. Toch moet dit nu genuanceerd worden omdat de koper en verkoper die een

onderhandse verkoopovereenkomst gesloten hebben tegenwoordig de mogelijkheid hebben om in

onderling akkoord te compromis te ontbinden en dit tegen een lage kost mee te delen aan het

registratiekantoor. Dit is terug te vinden in artikel 2.9.4.2.9 van het besluit van 20 december 2013 van

de Vlaamse Regering houdende de uitvoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december

2013.67 Aangezien er op dat moment geen koop meer is, kan de notariële koopakte ook op deze

manier getekend worden met andere kopers dan oorspronkelijk vermeld. Deze werkwijze vereist wel

de medewerking van zowel de koper als de verkoper. Daarnaast bestaat ook de mogelijkheid om in de

onderhandse verkoopovereenkomst te werken met een clausule van alternatieve kopers.

24. Een tweede situatie kan zich voordoen wanneer de partijen zich reeds wensen te verbinden,

maar het niet wenselijk achten de notariële akte reeds binnen de vier maanden te laten verlijden. Dit

kan bijvoorbeeld van pas komen wanneer iemand een bepaalde grond wil kopen, de eigenaar deze

gronden wel wil verkopen, maar een grote meerwaardebelasting vreest indien hij te snel

doorverkoopt. De wederzijdse belofte laat toe dat een lange termijn voorbij gaat tussen het sluiten

van de wederzijdse optie en het uiteindelijk verlijden van de notariële akte. Het biedt de partijen een

mogelijkheid om zich toch reeds te verbinden en om de notariële akte pas veel later dan vier maanden

te laten doorgaan. De fiscus heeft uitdrukkelijk aanvaard dat de termijn van vier maanden waarbinnen

de koop moet geregistreerd worden niet van toepassing is op de wederzijdse beloften en dat de

registratierechten pas verschuldigd zijn op het moment van het verlijden van de notariële akte.68

Hieruit kan worden afgeleid dat het gebruik van een wederzijdse aan- en verkoopbelofte met een

subjectief plechtig karakter volkomen rechtsgeldig is. FONTEYN deelt deze mening niet.69 Volgens hem

66


Besluit van de Vlaamse Regering van 20 december 2013 houdende de uitvoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, B.S. 31 december 2013. 68

A. VAN OEVELEN, “Staat de rechtsgeldigheid van de opeenvolgende wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte op de helling?”(noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), T.Not. 2014, 104. 69

J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het totstandkomen van het verkoopcontract”, in B. CARTUYVELS, A. DE VILLE DE GOYET, A. DENIS, J. GILLAIN, B. KOHL, G. RASSON, R. STIERS en B. WILKIN (eds.), Notarieel congres 2015, De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 60.


15

kan de nieuwe fiscale antimisbruikbepaling toegepast worden op de wederzijdse aan- en

verkoopbelofte. Zonder hier diep op in te gaan kan kort beschreven worden dat de

antimisbruikbepaling beoogt de handelingen te bestrijden die enerzijds worden gesteld louter om een

taxatie te vermijden en anderzijds om juist onder het toepassingsgebied van een fiscaal voordeel te

vallen, en waarbij een van deze handelingen worden gesteld in strijd met het doel van deze

regelgeving. Volgens deze auteur heeft de wederzijdse aan- en verkoopbelofte de bedoeling de

verplichting tot het betalen van de registratierechten te omzeilen en kan geen andere reden gegeven

worden.

25. Een derde situatie kan geschetst worden waarbij de partijen een onderhandse overeenkomst

hebben getekend maar de koper weigert te verschijnen voor het verlijden van de notariële akte. In dit

geval is het niet zomaar mogelijk onmiddellijk een andere kandidaat-koper te zoeken om het goed aan

te verkopen. De verkoopovereenkomst zal eerst gerechtelijk ontbonden moeten worden.70 Dit zal

enige tijd in beslag nemen, waardoor het risico bestaat dat de kandidaat-koper afhaakt. Anders is het

bij een wederzijdse belofte. Indien de optie gelicht wordt maar de kandidaat-koper weigert te

verschijnen houdt dit enkel een schending in van het optierecht. Indien gewenst kan de kandidaat-

verkoper simpelweg de immobilisatievergoeding behouden en onmiddellijk een nieuwe wederzijdse

belofte aangaan met een andere kandidaat-verkoper.71 Toch heeft de wederzijdse belofte ook zijn

keerzijde. In tegenstelling tot de verkoop kan de rechter zich niet in de plaats stellen van de koper en

beslissen dat de verkoop zich voltrokken heeft. Indien de optie gelicht wordt, houdt dit immers enkel

een verbintenis in om de uiteindelijke verkoop te realiseren.72 Indien de kandidaat-koper in gebreke

blijft, kan de rechter hem enkel onrechtstreeks dwingen tot het verschijnen bij de notariële akte

dwingen door een dwangsom op te leggen.73

26. Een vierde situatie doet zich voor wanneer de partijen zo snel mogelijk zich willen verbinden

maar de kandidaat-verkoper nog niet voldaan heeft aan zijn specifieke contractuele

informatieplichten.74 Indien de partijen zonder deze informatie de verkoopovereenkomst sluiten

bestaat de mogelijkheid dat een koper, die wenst af te zien van de koop, de nietigheid vordert. Een

voorbeeld van deze specifieke informatieplicht zijn de stedenbouwkundige inlichtingen en het

stedenbouwkundig uittreksel. Het gebeurt dat de partijen pas nadat zij elkaar gevonden hebben

langsgaan bij de notaris en vragen een compromis op te stellen. De notaris zal hen dan meedelen dat

de compromis niet rechtsgeldig kan opgemaakt worden zonder deze opzoekingen. Het opvragen van

70




H. DE PAGE en A. MEINER TZHAGEN-LIMPENS, Traité elementaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 170. 74

Zie infra.


16

deze informatie bij de stad of de gemeente kan enkele weken in beslag nemen, waardoor de partijen

ondertussen in de onzekerheid leven. Ook hier kan de wederzijdse aan- en verkoopbelofte tot op een

bepaald niveau een oplossing bieden omdat het buiten het toepassingsgebied valt van sommige van

deze informatieplichten. Deze vierde situatie zal verder uitgewerkt worden in dit schrijven.

§ 3. Kritiek

27. Ondanks de mogelijke voordelen die hierboven geschetst worden, is het gebruik van de

wederzijdse aan- en verkoopbelofte toch vaak het onderwerp van kritiek. Sommige notarissen stellen

dat dit een erg ingewikkelde constructie is die zeer moeilijk uit te leggen is aan de partijen. Hierdoor

tekenen zij soms een overeenkomst waarvan zij de inhoud niet begrijpen. DE WULF verklaart bovendien

geen voorstander te zijn van deze beloften omdat deze kunstmatig kunnen overkomen.75 De partijen

kunnen bijvoorbeeld mondeling al een verkoop gesloten hebben, zich tot de notaris wenden, waarna

deze hen voorstelt toch een wederzijdse belofte te tekenen. De notaris moet volgens DE WULF de

nadruk leggen op het belang van deze informatieplichten voorafgaand aan de verbintenis die de

partijen aangaan en hen aanraden om toch een onderhandse verkoopovereenkomst aan te gaan in

plaats van een wederzijdse belofte. Het is natuurlijk maar de vraag in hoeverre de partijen akkoord

zullen gaan om alsnog te wachten met het tekenen van een verbintenis en zich niet tot een andere

notaris of makelaar wenden om een snellere oplossing te bekomen. Ook is er tegenhang in sommige

rechtsleer en rechtspraak omdat in het geval van een wederzijdse aan- en verkoopbelofte de

wettelijke informatieplicht niet moet voldaan zijn maar de partijen zich toch reeds verbonden hebben

om een verkoop te tekenen indien een van hen de optie licht. Ook VOET en KEIRSE hebben kritiek op

deze werking van de wederzijdse beloften.76 Zij stellen dat deze formalistische interpretatie van het

toepassingsgebied van deze informatieplicht niet wenselijk is omdat de beoogde bescherming aan de

koper wordt ontnomen. Het is niet toegelaten om via een omweg te omzeilen wat de decreetgever

verplicht wou opleggen. Nochtans stond deze werkwijze aanvankelijk niet ter discussie.77 Andere

partijen wijzen het gebruik van de wederzijdse optie af louter op basis van hun rechtsgevoel, zonder

gegronde redenen te kunnen aangeven. ERREYGERS verwijst naar een onuitgegeven vonnis waarin de

rechter stelt dat het gebruik van de wederzijdse belofte een verfoeilijke techniek is, maar waarbij de

rechter achteraf toch oordeelt dat de optie juridisch correct is.78 In dit schrijven zal verder ingegaan

75

C. DE WULF, “De overdracht van gronden onder een opschortende voorwaarde en andere formules, bedenkingen bij de interpretatie van artikel 36, § 1 van het Bodemsaneringsdecreet”, T.Not. 1996, 620. 76

L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren, zeker weten?!”, TPR 2011, 184. 77

D. ERREYGERS, S. SLACHMUYLDERS en N. PLUIM, “De gronden neffen den hof van Vic Verbeuren, praktijkervaring met de overeenkomsten van wederzijdse aan- en verkoopbeloften, in Liber Amicorum Hugo Sebreghts, Antwerpen, Intersentia, 2014, 89, met verwijzing naar een aantal onuitgegeven vonnissen: Antwerpen 18 januari 2012, AR 2010/AR/2717, onuitg.; Antwerpen 28 januari 2008, AR 2007/AR/965, onuitg.; Rb. Antwerpen 12 april 2013, AR 12/1795/A, onuitg.; Rb. Antwerpen 12 maart 2013, AR 12/3987/A, onuitg.; Rb. Antwerpen 11 maart 2011, AR 10/5283/A, onuitg.; Vred. Turnhout 24 juni 2013, AR 12/A/2293, onuitg. 78

D. ERREYGERS, S. SLACHMUYLDERS en N. PLUIM, “De gronden neffen den hof van Vic Verbeuren, praktijkervaring met de overeenkomsten van wederzijdse aan- en verkoopbeloften, in Liber Amicorum Hugo Sebreghts, Antwerpen, Intersentia, 2014, 89, met verwijzing naar: Rb. Mechelen 24 juni 2013, AR 12/1384/A, onuitg.


17

worden op een aantal belangrijke arresten met betrekking tot de wederzijdse aan- en verkoopbelofte

en haar informatieplicht.


19

HOOFDSTUK 2.

DE INFORMATIEVERPLICHTINGEN

28. De periode voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst wordt de precontractuele fase

genoemd.79 Vaak onderhandelen partijen tijdens deze periode over allerlei modaliteiten van de

overeenkomst die zij wensen te sluiten. Deze fase kan echter ook zeer kort zijn, waarbij de kans

bestaat dat een partij zonder de nodige kennis van zaken een overeenkomst sluit met een andere

partij die veel beter ingelicht is. Daarom heeft de wetgever of de decreetgever in bepaalde gevallen

ingegrepen in dit kennisonevenwicht door het verschaffen van sommige informatie verplicht op te

leggen. Vooraleer de partijen een overeenkomst kunnen sluiten, moeten zij bepaalde informatie

uitwisselen. Er wordt met andere woorden gestreefd naar een geïnformeerde toestemming van beide

partijen.80 De medecontractant moet op een zo volledig mogelijke wijze geïnformeerd zijn over het

statuut van het onroerend goed. Dit zorgt er voor dat er een steeds groter wordende inmenging

ontstaat van onder andere het administratief recht in het privaat recht.81 De contractvrijheid van de

partijen wordt hierdoor meer en meer aan banden gelegd. Hoewel het uiteraard aan te moedigen is de

zwakkere partij zoveel mogelijk te beschermen, is er ook kritiek op deze specifieke informatieplichten.

Het zorgt voor de vertraging van vastgoedtransacties. Bovendien blijkt uit een economisch onderzoek

dat België zwak scoort in de snelheid waarmee een verkoop gerealiseerd wordt.82 Ook is de

verschillende wetgeving enorm versplinterd en vertoont deze een gebrek aan samenhang. De

verschillende attesten en documenten zijn niet eenvormig en vaak niet gelijklopend, zodat per

informatieplicht moet nagegaan worden of zij van toepassing is en op welk moment. Een ander punt

van kritiek is dat de kandidaat-koper een enorme hoeveelheid aan informatie ontvangt, waardoor het

soms niet mogelijk is dit allemaal te verwerken. Hierdoor bestaat de kans dat de consument niet in

staat is een volwaardige en weloverwogen beslissing te nemen. Ook bestaat er de rechtsonzekerheid

voor de verkoper die wel ter goeder trouw was maar een informatieplicht over het hoofd gezien heeft.

Hierdoor bestaat de kans dat de koper tot aan het verlijden van de notariële akte de nietigheid kan

vorderen.83

29. In sommige gevallen wordt aan het niet meegeven van bepaalde informatie uitdrukkelijk een

nietigheidsanctie verbonden. Dit kan de geldigheid van de verkoopovereenkomst op de helling zetten

en onzekerheid meebrengen voor de partijen.84 Hoewel de verkoop in België een consensueel karakter

kent wordt de verkoop toch steeds formalistischer. Zo worden sommige informatieplichten als

79

F. HAENTJENS, Vastgoedcontracten en ruimtelijke ordening, Antwerpen, Intersentia, 2015, 20. 80

L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren, zeker weten?!”, TPR 2011-12, 195. 81

A. LEMMERLING, “Toebehoren bij de verkoop van vastgoed”, in F. BUYSSENS en A. VERBEKE (eds.), Notariële actualiteit 2012-2013, Antwerpen, Intersentia, 2013, 86. 82

Zie http://www.doingbusiness.org/reports. 83

M. VON KUEGELGEN, “L’ancrage de l’ordre public environnemental dans le droit privé des contrats immobiliers, typologie et portée des obligations issues du droit de l’environnement”, JurimPratique 2012, 127. 84

K. VAN STEENKISTE, Koopopties op onroerende goederen, in B. TILLEMAN, N. PORTUGAELS en A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia 2013, 73.


20

geldigheidsvoorwaarden van de koop aanschouwd.85 Bovendien is ook ten gevolge van recente

rechtspraak het gebruik van de opschortende voorwaarde bij de compromis in afwachting van de

opgevraagde documenten en attesten in onbruik geraakt.86 Met deze gegevens in het achterhoofd

wordt in dit schrijven verder ingegaan op het toepassingsgebied van de informatieplichten bij

wederzijdse aan- en verkoopbelofte en wordt onderzocht of deze wederzijdse opties daadwerkelijk

een alternatief kunnen vormen. Hierbij zullen niet alle informatieplichten worden onderzocht.

Hiervoor kan verwezen worden naar andere studies.87 In dit schrijven zal ik de stedenbouwkundige

informatieplicht, het bodemattest, de informatieplicht in het kader van de verkoop van een privatief

kavel binnen de appartementswet en het energieprestatiecertificaat onderzoeken.

30. In het kader van vastgoedtransacties is bovendien een belangrijke rol weggelegd voor de

notaris, die vaak gecontacteerd wordt om een onderhandse verkoopovereenkomst of een wederzijdse

aan- en verkoopbelofte op te stellen. De notaris zal, op gevaar voor eigen aansprakelijkheid, zelf

moeten nagaan of voldaan is aan deze informatieverplichtingen en zo nodig zelf opzoekingen moeten

doen. Hij zal moeten controleren in hoeverre de partijen zich reeds kunnen verbinden en welke

juridische constructies mogelijk zijn, al dan niet in afwachting van het vervullen van bepaalde

formaliteiten.88

AFDELING 1.

DE STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE

§ 1. Situering

31. De regelgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening kwam er naar aanleiding van het

besluit van de Vlaamse Regering van 15 mei 2009 houdende coördinatie van de decreetgeving op de

ruimtelijke ordening (hierna ‘VCRO’).89 De stedenbouwkundige informatieplicht werd vastgelegd in de

artikelen 5.2.1 tot en met 5.2.6 VCRO. Artikel 5.2.1 VCRO is van toepassing wanneer de notaris

tussenkomt in de onderhandse verkoopovereenkomst en bepaalt onder meer het volgende:

“De instrumenterende ambtenaar vermeldt in alle onderhandse en authentieke akten van verkoop of

van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, van een inbreng van een onroerend

85

L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren, zeker weten?!”, TPR 2011-12, 218; P. VAN

OMMESLAGHE, “De opschortende voorwaarde, goede en slechte gebruiken in de praktijk”, Not.Fis.M. 2012, 115; F. HAENTJENS, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest, nietig zonder rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de koopverkoop onder opschortende voorwaarde?” (noot onder Cass. 24 juni 2010), TMR 2011, 23. 86

Cass. 24 juni 2010, Not.Fisc.M. 2011, 51, noot A. LEMMERLING. 87

DE VANNET en I. VANTOMME, “Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de drie gewesten, de notariële tabel van Mendeljev, NFM 2003, 126; 88


Besluit van de Vlaamse regering 15 mei 2009 houdende coördinatie van de decreetgeving op de ruimtelijke ordening, B.S. 20 augustus 2009.


21

goed in een vennootschap, en ook in alle akten van vestiging van erfpacht of opstal en in elke andere

akte van een eigendomsoverdracht ten bezwarende titel:

1° of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;

2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit onroerend goed met de benamingen

gebruikt in het plannenregister;

3° of er voor het onroerend goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of

6.1.41 tot en met 6.1.43 en iedere in de zaak gewezen beslissing;

4° of er op het onroerend goed een voorkooprecht rust, vermeld in artikel 2.4.1 of artikel 34 van het

decreet van 25 april 2014 betreffende complexe projecten;

5° of er voor het onroerend goed een verkavelingsvergunning van toepassing is;

6° of het krachtens artikel 4.2.12, § 2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en

gevalideerd.

7° of het onroerend goed het voorwerp uitmaakt van een voorkeursbesluit of een projectbesluit.

In de authentieke akte wordt de verklaring van de verkrijger opgenomen dat hij een stedenbouwkundig

uittreksel heeft ontvangen, dat ten hoogste één jaar voor het verlijden van de authentieke akte werd

verleend.”

32. Artikel 5.2.6 VCRO is van toepassing wanneer voorafgaand aan de verkoop publiciteit gemaakt

wordt voor het goed. Dit artikel luidt als volgt:

“Iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een goed verkoopt, verhuurt voor meer dan

negen jaar, inbrengt in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht overdraagt, of op andere

wijze de eigendomsoverdacht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in de

hieraan verbonden publiciteit :

1° of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;

2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het

plannenregister;

3° of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikelen 6.1.1 of 6.1.41 tot

en met 6.1.43 en iedere in de zaak gewezen beslissing;

4° of er op het goed een voorkooprecht rust, in de zin van artikel 2.4.1;

5° of voor het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is;

6° of het krachtens artikel 4.2.12, § 2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en

gevalideerd.

Indien voor deze informatie een stedenbouwkundig uittreksel, zoals bedoeld in artikel 5.2.7, moet

worden opgevraagd, kan publiciteit gevoerd worden van zodra dit uittreksel is aangevraagd.”

33. Het doel van de stedenbouwkundige informatieplicht is de toekomstige eigenaar te

informeren omtrent het stedenbouwkundig statuut van zijn woning.90 Zo zal de verschafte informatie

bijvoorbeeld weergeven of reeds een stedenbouwkundige vergunning is afgeleverd, of deze

vergunning nog geldig is, of er bouwmisdrijven zijn vastgesteld, of de woning gelegen is in een

90

Ontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, Parl.St. Vl.Parl. 1998-99, nr. 1332-1, 68.


22

verkaveling met bijkomende bouwvoorschriften en wat de stedenbouwkundige bestemming is van het

goed. Al deze voorbeelden zijn gegevens die van groot belang kunnen zijn voor een potentiële koper.

De koper kan oordelen of vaststellen of zijn plannen met het onroerend goed verwezenlijkt kunnen

worden en of er geen te grote kosten aan verbonden kunnen zijn.

34. Indien de informatieplicht geschonden wordt, voorziet de VCRO zowel een strafrechtelijke

sanctie als de sanctie van de nietigheid. De strafsanctie is vastgelegd in artikel 6.1.1 VCRO, de

vernietiging in artikel 6.3.1 VCRO. Algemeen wordt aangenomen dat de bepalingen in de VCRO van

dwingend recht zijn. Het beschermt immers de private belangen van de koper.91 Dit lijkt ook bevestigd

te worden door het Hof van Cassatie.92 Overeenkomstig artikel 6.3.1 VCRO kan de koper verzaken aan

de nietigheid door dit te vermelden in de notariële akte. Sinds het arrest van 25 maart 2011 van het

Hof van Cassatie lijkt het toch aanvaard dat de verzaking ook stilzwijgend kan.93

§ 2. Het arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen 14 oktober 2013: doorbreking van

het subjectief plechtig karakter?

35. Een letterlijke lezing van de artikelen 5.2.1 en 5.2.5 van de VCRO leidt ons al snel tot het

besluit dat niet moet voldaan zijn aan de stedenbouwkundige informatieplicht in het kader van de

wederzijdse aan- en verkoopbeloften. De VCRO bepaalt immers dat enkel akten met betrekking tot de

verkoop of andere akten van eigendomsoverdracht ten bezwarende titel onder het toepassingsgebied

vallen. Zoals reeds beschreven gaan de partijen bij wederzijdse opties enkel de verbintenis aan de

notariële koopakte te tekenen. Noch op het moment van het aangaan van de optie, noch op het

moment van het lichten van de optie, ontstaat er een koop. Op het eerste zicht moeten deze

voorschreven informatie dus niet voorhanden zijn bij de wederzijdse belofte. Toch moet stil gestaan

worden bij een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen. Dit arrest van 14 oktober 2013 heeft

immers de werking van de wederzijdse beloften van het type DE DECKER onder vuur genomen.94

36. In dit arrest oordeelde het Hof dat de wederzijdse aan- en verkoopbelofte met een subjectief

plechtig karakter nietig is indien bij het lichten van de optie niet aan de stedenbouwkundige

informatieplicht is voldaan. Het Hof stelde dat de koper niet tijdig de nodige informatie met betrekking

tot het verkochte goed ontving.95

37. De feiten die aanleiding gaven tot het arrest waren de volgende. De partijen hadden een

wederzijdse belofte van het type DE DECKER aangegaan waarbij de kandidaat-verkoper de verkoopoptie

lichtte nadat de periode van de kandidaat-koper verstreken was. Er was met betrekking tot de

91


Cass. 3 november 2011, TROS 2013, 69, noot A. VANDAELE en J. MALEKZADEM. 93

Cass. 25 maart 2011, TMR 2011, 413. 94

Antwerpen 14 oktober 2013, T.Not. 2014, 94, noot A. VAN OEVELEN. 95

J. CALLEBAUT, “Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt” (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, 497.


23

stedenbouwkundige informatie geen opschortende voorwaarde opgenomen. De kandidaat-koper

werkte niet mee aan de verkoop waardoor de notariële akte nooit verleden werd. Hierdoor beriep de

kandidaat-verkoper zich op de forfaitaire schadevergoeding van tien percent van de aankoopprijs

bedongen in de belofte. De kandidaat-koper ging hier niet mee akkoord en dagvaardde de andere

partij waarbij hij opwierp dat de belofte nietig was omdat deze de stedenbouwkundige informatie niet

bevatte. Dit standpunt werd in eerste aanleg ook ingenomen door de rechtbank. Hierop ging de

kandidaat-verkoper in beroep en stelde het Hof dat de voorwaarde waarbij de verkoop afhankelijk

gemaakt wordt van het verlijden van de notariële akte geen afbreuk doet aan het principe dat de koop

tot stand komt door het lichten van de optie. In tegenstelling tot de rechtbank in eerste aanleg besliste

het Hof van Beroep dat niet voldaan moet zijn aan deze voorwaarde op het moment van het aangaan

van de wederzijdse optie, maar wel op het moment van het lichten van de optie. Het Hof was van

oordeel dat aan de wederzijdse belofte een subjectief plechtig karakter toekennen tot doel heeft, of

minstens tot gevolg, de kandidaat-koper de bescherming te ontnemen die de decreetgever op

dwingende wijze heeft willen voorschrijven. De kandidaat-koper verbindt zich onmiddellijk en

onherroepelijk te kopen indien de optie wordt gelicht, terwijl de essentiële gegevens toch pas op een

later tijdstip zouden moeten voorhanden zijn. Het Hof stelt dat de clausule dat van de belofte een

subjectief plechtig contract maakt, nietig is waardoor op het moment van het lichten van de optie toch

een koopovereenkomst tot stand komt.

38. VAN OEVELEN kan zich niet vinden in de uitspraak van het Hof en stelt dat het principe van

contractvrijheid geschonden wordt door te beslissen dat ondanks het subjectief plechtig karakter toch

een koop ontstaat op het moment van het lichten van de optie.96 Hierdoor miskent het Hof de ware

bedoeling van de partijen en de verbindende kracht van overeenkomsten zoals vastgelegd in artikel

1134 BW.97 De partijen hebben een overeenkomst gesloten die, behoudens wederzijdse akkoord, niet

kan herroepen worden. Indien de wederzijdse aan- en verkoopbelofte rechtsgeldig is, strekt deze

overeenkomst de partijen krachtens dit artikel tot wet.98 De rechter mag dit principe niet schenden bij

zijn beoordeling van het geschil. Ook geldt de bewijskracht tussen partijen zoals vastgelegd in artikel

1322 BW. De wederzijdse belofte geldt als een volledig bewijs tussen de partijen. De bewijskracht

vereist dat hetgeen de partijen schriftelijk hebben vastgesteld, moet geëerbiedigd worden.99 Het

verbod van schending van deze bewijskracht van de schriftelijke overeenkomst leidt er toe dat de

rechter bij de behandeling van het geschil rekening moet houden met de betekenis van de inhoud van

dit geschrift.100 Indien de rechter een betekenis hecht aan deze overeenkomst die onverenigbaar is

met de bewoording ervan, schendt hij deze bewijskracht.101

96

A. VAN OEVELEN, “Staat de rechtsgeldigheid van de opeenvolgende wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte op de helling?”(noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), T.Not. 2014, 94. 97

R. KRUITHOF, H. BOCKEN, F. DE LY en B. DE TEMMERMAN, “Overzicht van rechtspraak (1981-1992), verbintenissen”, TPR 1994, 253. 98

Cass., 4 november 1976, A.C. 1977, 263. 99

F. DUMON, “De motivering van vonnissen en arresten en bewijskracht van de akten”, RW 1978-79, 308. 100

B. MAES, “Bewijskracht en bewijswaarde, kanttekeningen bij de rechtspraak van het Hof van Cassatie”, P&B 1995, 141. 101

Cass. 25 september 2000, Arr.Cass. 2000, 1424.


24

39. HAENTJENS volgt de uitspraak van het Hof evenmin.102 Hij stelt dat een duidelijk onderscheid

gemaakt moet worden tussen het instrumentum en het negotium bij de koop.103 Het Hof haalt deze

twee begrippen door elkaar. Zelfs indien de clausule van het subjectief plechtig karakter nietig wordt

verklaard, wil dit niet zomaar zeggen dat de koop nietig is.104 Er ontstaat inderdaad een koop, maar

artikel 5.2.1 VCRO bepaalt enkel dat deze informatie aanwezig moet zijn in de akte, het instrumentum.

Op het moment dat de optie gelicht wordt, is er wel een negotium van de koop, maar nog geen

instrumentum. Er is pas sprake van een mogelijke nietigheid indien na het lichten van de optie een

onderhandse of notariële koopakte volgt die deze informatie niet zou bevatten.

40. Een ander arrest dat in deze materie ook kan vermeld worden is een arrest van het Hof van

Beroep van Antwerpen van 3 september 2013.105 Dit arrest kwam er eveneens naar aanleiding van een

wederzijdse aan- en verkoopbelofte van het type DE DECKER. In deze belofte werd aanvankelijk

stedenbouwkundige informatie opgenomen gebaseerd op oude, niet actuele, stedenbouwkundige

informatie. Deze informatie vermeldde een vergunning voor het bouwen van een bedrijvencomplex.

Aan dit complex mocht overeenkomstig dezelfde vergunning ook een villa voor de bedrijfsleider

gebouwd worden. Het bedrijf werd nooit gebouwd, de villa wel. De partijen werden in de belofte er op

gewezen dat het bouwen van het bedrijvencomplex een fundamentele voorwaarde was, waardoor de

villa op zich als niet vergund wordt beschouwd. Wanneer enige tijd later de actuele informatie werd

ontvangen, werd met akkoord van beide partijen een addendum opgemaakt en aan de wederzijdse

belofte gehecht. Het addendum vermeldde dat er uit de nieuwe stedenbouwkundige informatie een

vastgesteld bouwmisdrijf blijkt. Enige tijd later gaat de kandidaat-koper toch over tot het lichten van

de optie. Uiteindelijk werkt de kandidaat-koper niet mee aan het verlijden van de notariële akte

waardoor een gerechtelijke procedure werd opgestart. Hierbij wierp de kandidaat-koper op niet tijdig

de correcte stedenbouwkundige informatie ontvangen te hebben, namelijk bij het aangaan van de

wederzijdse belofte. De kandidaat-verkoper wordt zowel in eerste aanleg als in beroep in het gelijk

gesteld.

41. VAN OEVELEN stelt dat, in tegenstelling tot het arrest van 14 oktober 2013, het Hof hier wel

correct heeft geoordeeld door geen nietigheid uit te spreken. Hoewel het Hof hier inderdaad besliste

dat de wederzijdse aan- en verkoopbelofte niet nietig was, heeft het dit niet gedaan op basis van de

stelling dat bij het aangaan van een wederzijdse optie de stedenbouwkundige informatie niet

voorhanden moet zijn. Het Hof is tot haar conclusie gekomen louter op basis van artikel 6.3.1 VCRO,

waarbij zij van oordeel was dat de kandidaat-koper stilzwijgend verzaakt heeft aan zijn

nietigheidsvordering door de optie te lichten nadat hij wel geïnformeerd was. Het belang van dit arrest

naar aanleiding van de discussie omtrent de rechtsgeldigheid van een wederzijdse belofte zonder

vermelding van de stedenbouwkundige informatie lijkt mij beperkt. Bovendien was deze informatie

voorhanden bij het lichten van de optie.

102

Gent 25 februari 2009, RW 2010-2011, 750, noot F. HAENTJENS. 103

F. HAENTJENS, “Aan(- en ver)koopbeloften vallen niet onder toepassing van de informatieverplichtingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening”, (noot onder Gent 25 februari 2009), RW 2010-2011, 752. 104


Antwerpen 3 september 2013, NJW 2014, 133, noot J. CALLEBAUT.


25

42. Ondanks de tegenstrijdige meningen durf ik toch te stellen dat de stedenbouwkundige

informatie in principe niet wettelijk verplicht aanwezig moet zijn bij het aangaan van de wederzijdse

belofte of bij het lichten van de wederzijdse belofte met een subjectief plechtig karakter. Dit verandert

uiteraard niets aan het feit dat het een streefdoel moet zijn om de kandidaat-koper in een zo vroeg

mogelijk stadium zo veel mogelijk te informeren.106 Het stedenbouwkundig uittreksel en de

stedenbouwkundige inlichtingen bevatten bijzonder veel gegevens omtrent het goed, zo dat het

absoluut aan te raden is deze gegevens op te nemen in de wederzijdse belofte.107 Toch moet de

wederzijdse aan- en verkoopbelofte een instrument zijn dat de mogelijkheid biedt om zich in

afwachting van deze informatie reeds te verbinden. In dit geval is het van groot belang de gepaste

clausules en formuleringen te gebruiken. Best wordt een opschortende voorwaarde opgenomen tot

het verkrijgen van stedenbouwkundige informatie waaruit geen informatie blijkt waardoor de koper

de belofte niet zou zijn aangegaan moest hij hiervan op de hoogte geweest zijn. Zoals verder nog

besproken zal worden is de opschortende voorwaarde in de wederzijdse belofte in tegenstelling tot in

de onderhandse verkoopakte niet betwist.108 Gelet op bovenvermeld arrest van 14 oktober 2013

wordt best ten laatste bij het lichten van de optie voldaan aan de informatieplicht zoals opgenomen in

de VCRO.109 Hierdoor worden latere discussies en onzekerheden vermeden. Om dit te garanderen kan

in de wederzijdse belofte worden opgenomen dat de optie niet kan gelicht worden vooraleer de koper

in het bezit is gesteld van een geldig stedenbouwkundig uittreksel en de geldige stedenbouwkundige

informatie. Naar aanleiding van dit arrest doet de notaris er goed aan de partijen hierover in te lichten

indien zij op het punt staan een wederzijdse aan- en verkoopbelofte aan te gaan. De bijkomende

specifieke informatieplichten ontslaan de notaris niet van zijn algemene informatie- en adviesplicht,

die ruimer wordt geacht dan de specifieke informatieplichten.110 De informatieplicht van de notaris

houdt eveneens een waarschuwingsplicht in voor mogelijke gevolgen van eventuele

vastgoedtransacties. Tot slot merk ik nog op dat indien er op een correcte manier reclame is gemaakt

met betrekking tot het goed, in principe overeenkomstig artikel 5.2.6 VCRO de partijen bij het aangaan

van de wederzijdse belofte reeds over de stedenbouwkundige inlichtingen beschikken.

106

S. SNAET en B. VAN OPSTAL, “Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, regels inzake informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T.Not. 2000, 343. 107

H. DE DECKER, “Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni 2010” in A. VERBEKE en F. BUYSSENS (eds.), Notariële actualiteit 2011-2012, Brussel, Larcier, 105. 108

Zie supra. 109


J. VAN HYPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 830.


26

AFDELING 2.

HET BODEMATTEST

§ 1. Situering

43. De regelgeving met betrekking tot bodembescherming en bodemsanering is terug te vinden in

het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (hierna

‘Bodemdecreet’).111 Ook van belang is het besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007

houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de

bodembescherming (hierna ‘Vlarebo’).112 Wanneer een goed wordt verkocht of overgedragen zal

overeenkomstig deze regelgeving moeten nagegaan worden of er bepaalde handelingen moeten

gesteld worden in het kader van de bodemtoestand. Indien er bodemverontreiniging aanwezig is

zullen eventueel oriënterende en beschrijvende bodemonderzoeken moeten plaatsvinden, eventueel

gevolgd door de eigenlijke bodemasenering. Dit onderzoek naar de bodemtoestand is in het belang

van mens en milieu, maar ook specifieker ter bescherming van de kandidaat-koper. Indien iemand

grond koopt die vervuild is, dan kan het Bodemdecreet de eigenaar verplichten om deze gronden te

reinigen. Dit brengt vaak grote kosten mee, waardoor het van belang is dat de koper kan inschatten

welke eventuele kosten hem te wachten staan. De kandidaat-koper wordt omtrent de bodemtoestand

geïnformeerd op basis van een bodemattest dat kan aangevraagd worden bij de Openbare Vlaamse

Afvalstoffenmaatschappij.

44. Onder meer van belang is artikel 101 Bodemdecreet dat het volgende bepaalt:

“§ 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de

overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud

ervan meedelen aan de verwerver.

§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van

het bodemattest.

§ 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de

verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten

van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De

instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op.”

45. Een overdracht van een grond wordt overeenkomstig artikel 2, 18° Bodemdecreet onder meer

aanzien als de overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond. Dit artikel bevat

verder nog een opsomming van andere handelingen die onder dit begrip kunnen vallen. Indien bij het

sluiten van de onderhandse overeenkomst het bodemattest niet voorhanden is, kan overeenkomstig

artikel 116 Bodemdecreet de verwerver de nietigheid vorderen. Ook is er een strafrechtelijke sanctie

voorzien in artikel 173 Bodemdecreet. Uit de mogelijkheid de nietigheid te vorderen kan afgeleid

111

Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en bodembescherming, B.S. 22 januari 2007. 112

Besluit van de Vlaamse Regering houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming van 14 december 2007, B.S. 22 april 2008.


27

worden dat er sprake is van een relatieve nietigheid.113 Het is dwingend recht, enkel in te roepen door

de koper. In de notariële akte kan achteraf wel verzaakt worden aan de nietigheid. Een notaris die

meegewerkt heeft, of de onderhandse akte heeft opgesteld, waarbij geen bodemattest aanwezig was

kan burgerlijk aansprakelijk gesteld worden.114

§ 2. De wederzijdse aan- en verkoopbelofte als alternatief voor de in verval geraakte

opschortende voorwaarde in de compromis?

46. Vroeger gebeurde het vaak dat de partijen zich in afwachting van de ontvangst van de nodige

documenten en attesten reeds verbonden door het tekenen van een compromis onder opschortende

voorwaarde van het verkrijgen van deze informatie en waarbij deze informatie geen nadelige gegevens

voor de koper bevat.115 Een voorbeeld is de opschortende voorwaarde tot het bekomen van een

gunstig bodemattest. De opschortende voorwaarde is echter aan de beperking onderworpen dat zij

geen betrekking mag hebben op een essentieel element of een geldigheidsvereiste van de koop.116 In

tegenstelling tot vroegere rechtsleer en rechtspraak is het de laatste tijd algemeen aanvaard dat deze

specifieke informatieplicht wel een geldigheidsvoorwaarde van de koop uitmaakt.117 Deze opvatting

kwam er naar aanleiding van het arrest van het Hof van Cassatie van 24 juni 2010.118 In dit arrest sprak

het Hof zich immers uit over de doestellingen van deze informatieverplichting. Het beoogt de koper te

beschermen tegen het onbewust aankopen van een vervuilde grond, waarbij de precontractuele

informatieplicht bestaat om te vermijden dat iemand schade lijdt omdat hij laattijdig geïnformeerd

wordt.119 Het feit dat de decreetgever uitdrukkelijk bepaald heeft dat de koper de mogelijkheid heeft

te verzaken aan de nietigheid, betekent volgens het Hof dat de koper geen belang moet aantonen,

doch, dit mag geen rechtsmisbruik uitmaken.120 Dit wil echter niet zeggen dat er nooit sprake zou

kunnen zijn van rechtsmisbruik.121 De nietigheid kan in het geval van de opschortende voorwaarde

gevorderd worden ongeacht de inhoud van het bodemattest en ongeacht of de verkoper ondertussen

wel al het attest overhandigde.122 Algemeen kan geconcludeerd worden dat het absoluut af te raden is

113

C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, 53. 114

Brussel 25 november 2003, R.W. 2006-07, 59. 115

K. VAN STEENKISTE, Koopopties op onroerende goederen, in B. TILLEMAN, N. PORTUGAELS en A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia 2013, 73. 116

S. STIJNS, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop, de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, 83. 117

C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT en R. SLABBINCK, “Het nieuwe Bodemdecreet, too much, too little”, TMR 2007, 290. 118

Cass. 24 juni 2010, Not.Fisc.M. 2011, 51, noot A. LEMMERLING. 119

S. STIJNS, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop, de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, 86. 120


F. HAENTJENS, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest, nietig zonder rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de koopverkoop onder opschortende voorwaarde?”, (noot onder Cass. 24 juni 2010), TMR 2011, 23. 122

G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 416.


28

nog een onderhandse verkoopovereenkomst op te stellen met een opschortende voorwaarde van het

bekomen van een gunstig bodemattest.123

47. Met het voorgaande in het achterhoofd moet nagegaan worden of een bodemattest ook

noodzakelijk is om een wederzijdse aan- en verkoopbelofte te kunnen aangaan, zonder het gevaar dat

de kandidaat-koper de nietigheid kan vorderen. Wanneer artikel 101 Bodemdecreet wordt gelezen

staat er duidelijk dat een bodemattest pas verplicht is indien er daadwerkelijk een overdracht van

grond plaatsvindt.124 Het staat vast dat een verkoop hier onder valt.125 Bij het aangaan van een aan- en

verkoopbelofte verbinden de partijen zich echter enkel tot het realiseren van de koop indien een van

de partijen de optie licht.126 Op het moment van het aangaan van wederzijdse belofte vindt met

andere woorden geen overdracht van een grond plaats, er wordt enkel de verbintenis aangegaan om

te kopen of verkopen indien een van hen dat wenst.127 DE WULF sluit zich aan bij de redenering dat

wederzijdse belofte geen overeenkomst betreffende de overdracht van een grond inhoudt.128 De

informatieplicht moet niet voldaan worden bij het aangaan van de wederzijdse aan- en

verkoopbelofte.129

48. Hieruit kan geconcludeerd worden dat een wederzijdse aan- en verkoopbelofte kan getekend

worden zonder de aanwezigheid van een bodemattest. Hoewel dit niet aan te raden is, moet het mijn

inziens zelfs mogelijk zijn helemaal geen opschortende voorwaarde op te nemen in de wederzijdse

belofte. Zolang het bodemattest maar voorhanden is bij de notariële akte. In de praktijk gebeurt dit

echter nog zeer zelden. Dit komt omdat het bodemattest elektronisch kan opgevraagd worden en

meestal binnen een dag kan bekomen worden. Wat hierboven besproken is, kan echter ook naar

analogie toegepast worden op de stedenbouwkundige informatieplicht.130 De bepalingen van de VCRO

vermelden immers ook een specifieke nietigheidsanctie. Voor de stedenbouwkundige informatie ligt

de situatie anders dan bij het bodemattest. Dit komt omdat deze aanvraag wel enige tijd in beslag kan

nemen. In de praktijk worden soms nog steeds onderhandse verkoopovereenkomsten aangegaan

onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van gunstige stedenbouwkundige informatie.

Hier kan de wederzijdse aan- en verkoopbelofte wel een oplossing bieden omdat het een mogelijke

nietigheidsvordering vermijdt. Eveneens naar analogie kan ook het arrest van het Hof van Beroep te

123

D. COTTENIE, “Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via en opschortende voorwaarde in de compromis?”, NNK 2009, 183. 124


G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht, bodemsanering” in X, Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 14, Brugge, die Keure, 2009, 45 126

P. BRABANT, “Wijziging bodemsaneringsdecreet, overeenkomst betreffende de overdracht van grond”, in T.Not. 2000, 132. 127


C. DE WULF, “De overdracht van gronden onder een opschortende voorwaarde en andere formules, bedenkingen bij de interpretatie van artikel 36, § 1 van het Bodemsaneringsdecreet”, T.Not. 1996, 620. 129

H. CASMAN, I. GERLO en B. VERMEERSCH, De verkoopakte, handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 7. 130

F. HAENTJENS, Vastgoedcontracten en ruimtelijke ordening, Antwerpen, Intersentia, 2015, 239.


29

Antwerpen van 14 oktober 2013 aangehaald worden.131 Hoewel, zoals hierboven reeds geconcludeerd

werd, het Hof niet de correcte redeneringen volgt, gaat van dit arrest toch een groot gezag uit.132

Indien het om een of andere reden niet mogelijk is het bodemattest af te leveren voorafgaand aan het

aangaan van de wederzijdse belofte, wordt ook hier best opgenomen dat het attest moet meegedeeld

worden vooraleer de optie kan gelicht worden. Ook is het van belang een regeling op te nemen voor

wat er gebeurt indien het bodemattest ongunstige informatie bevat.133 De beste methode is een

opschortende voorwaarde voorzien dat een gunstig of blanco bodemattest wordt afgeleverd. Dit is

echter niet sluitend. Het is niet omdat een bodemattest blanco is, dat er geen vervuiling is. Dit wil

enkel zeggen dat er geen vervuiling gekend is. Eventueel kan ook gekeken worden naar de

milieubepalingen opgenomen in de stedenbouwkundige inlichtingen.

AFDELING 3.

DE INLICHTINGEN VAN DE SYNDICUS

§ 1. Situering

49. Wanneer een appartement verkocht wordt moeten verplicht een aantal gegevens meegedeeld

worden. Deze werden laatst aangepast door de wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk

Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken.134

Van groot belang hierbij is artikel 577-11 BW. Dit artikel bepaalt dat op twee momenten bepaalde

informatie moet verstrekt worden. Het eerste moment is dat voorafgaand aan het aangaan van de

onderhandse verkoopovereenkomst of de aankoopbelofte. Het tweede moment is dat voorafgaand

aan de notariële akte.

50. Het eerste moment werd vastgelegd in artikel 577-11, §1 BW:

“In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende

notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór

de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de

aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig

verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen:

1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en

derde lid;

2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;

3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe

de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;

131

Antwerpen 14 oktober 2013, T.Not. 2014, 94, noot A. VAN OEVELEN 132

Zie supra. 133


wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, B.S. 28 juni 2010.


30

4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de

mede-eigendom;

5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook

de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;

6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van

mede-eigenaars werd goedgekeurd.

Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de

notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis

van diens verzuim.”

51. Deze informatieplicht geldt voor de notaris, de personen die beroepshalve tussenkomen of de

verkoper zelf. De informatie wordt gevraagd aan de syndicus, die in het geval van 577-11, §1 BW dient

te antwoorden binnen de vijftien dagen. Om latere problemen te vermijden wordt aangeraden een

aangetekend schrijven te gebruiken.135 Deze informatieplicht is voornamelijk financieel getint. In het

kader van artikel 577-11, §1 BW beoogt het de toekomstige koper de financiële situatie van de mede-

eigendom beter in te kunnen schatten.136 Zo geeft het de koper de mogelijkheid om bijvoorbeeld na te

gaan of er grote kosten zijn gepland aan het appartementsgebouw, wat er de laatste jaren besproken

werd in de algemene vergadering, wat ongeveer de jaarlijkse kosten zijn verbonden aan de mede-

eigendom, of er achterstallen zijn en of er oproepen tot kapitaalinbreng zijn gebeurd. Het moet hem

een beter idee geven wat hem te wachten staat wanneer hij eigenaar wordt van het appartement.137

De informatie in het kader van artikel 577-11, §2 BW beoogt voornamelijk de verdeling van de

gemeenschappelijke kosten tussen de verkoper en de koper te regelen.

52. Het BW voorziet niet in een specifieke nietigheidsanctie indien niet voldaan is aan deze

informatieplicht.138 Wel voorziet artikel 577-14 BW dat deze bepaling van dwingend recht is. Hieruit

volgt dat de sanctie bestaat uit de relatieve nietigheid.139 Dit betekent dat de koper de nietigheid kan

vorderen van de overeenkomst.140 Indien de oorzaak van het ontbreken van deze gegevens bij een

professioneel tussenpersoon zoals de notaris ligt, kunnen zij professioneel aansprakelijk gesteld

worden.141 Bovendien is het opvallend dat de overeenkomst toch kan gesloten worden zonder deze

gegevens. Indien een geldige aanvraag gebeurde maar nooit een reactie van de syndicus ontvangen

werd, heeft de notaris of de verkoper voldaan aan zijn verplichting en kan de toekomstige koper

135

V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”, RW 2010-11, 192. 136

C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 363. 137

P. LECOCQ en C. MOSTIN, “La vente et la copropriété” in B. DUBUISSON en P. WÉRY (eds.), La mise en vente d’un immeuble, Brussel, Larcier, 2005, 199. 138

A. LEMMERLING, “De overdracht van een kavel” in V. SAGAERT en A. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht, een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure, 2010, 101. 139


R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1104. 141

V. SAGAERT en A. LEMMERLING, “Eerste ervaringen met de nieuwe Appartementswet, een aantal notariële pijnpunten” in C. CASTELEIN, A. VERBEKE en L. WEYTS (eds.), Notariële actualiteit 2010-2011, Brussel, Larcier, 2011, 63.


31

beslissen om de het tekenen van de belofte uit te stellen of op eigen risico toch te tekenen.142 De

syndicus kan hier niet voor aansprakelijk gesteld worden, tenzij anders overeengekomen tussen de

syndicus en de vereniging van mede-eigenaars.143 De informatieverplichting overeenkomstig artikel

577-11 BW geldt als een inspanningsverbintenis.144

§ 2. De aankoopbelofte of de overeenkomst sui generis als criterium voor de toepassing

van artikel 577-11, §1 BW?

53. Artikel 577-11, §1 BW stelt dat de precontractuele informatieplicht van toepassing is op alle

overeenkomsten met betrekking tot de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel. Zoals

weergegeven is in de wet vallen hieronder ook aankoopbeloften.145 De verkoopbeloften op zich vallen

hier niet onder, maar van zodra de verkoopbelofte bijvoorbeeld getekend wordt ‘voor akkoord’,

ontstaat de koop waarop op dat moment wel aan de informatieplicht moet voldaan worden. De vraag

rijst of een wederzijdse aan- en verkoopbelofte hier onder valt. De redenering zou kunnen gevolgd

worden dat aangezien de wederzijdse aan- en verkoopbelofte een aankoopbelofte bevat, zij dus onder

de toepassing van artikel 577-11 BW zou vallen. Hierdoor zou voorafgaand aan het sluiten van de

wederzijdse aan- en verkoopbelofte, de notaris, de verkoper of de makelaar de informatie

overeenkomstig artikel 577-11, §1 BW moeten opvragen. Dit is ook de redenering die DE VOGELAERE

maakt.146 Hij stelt dat een wederzijdse aan- en verkoopbelofte een aankoopbelofte inhoudt. Hierdoor

kan de wederzijdse belofte pas kan getekend worden met vermelding van deze gegevens of met de

vermelding dat de syndicus niet binnen de vijftien dagen geantwoord heeft.

54. Verschillende auteurs zijn echter van oordeel dat de wederzijdse aan- en verkoopbeloften van

het type DE DECKER niet onder de toepassing van artikel 577-11, §1 BW vallen.147 Er is sprake van een

overeenkomst sui generis. Omwille van het subjectief plechtige karakter zouden wederzijdse beloften

niet te vergelijken zijn met de gemeenrechtelijke aankoopbeloften die worden bedoeld in artikel 577-

11 BW. Het idee achter het opnemen van de aankoopbelofte in dit artikel zit hem in het feit dat op het

142

V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”, RW 2010-11, 193. 143

A. LEMMERLING, “De overdracht van een kavel” in V. SAGAERT en A. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht, een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure, 2010, 97. 144

K. VAN STEENKISTE, Koopopties op onroerende goederen, in B. TILLEMAN, N. PORTUGAELS en A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia 2013, 81. 145

P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, “De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, een overzicht”, Not.Fisc.M. 2010, 260. 146


V. SAGAERT en A. LEMMERLING, “Eerste ervaringen met de nieuwe Appartementswet, een aantal notariële pijnpunten” in C. CASTELEIN, A. VERBEKE en L. WEYTS (eds.), Notariële actualiteit 2010-2011, Brussel, Larcier, 2011, 67; A. LEMMERLING, “De overdracht van een kavel” in V. SAGAERT en A. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht, een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure, 2010, 105; K. VAN STEENKISTE, Koopopties op onroerende goederen, in B. TILLEMAN, N. PORTUGAELS en A. VERBEKE (ed.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia 2013, 83.


32

moment van het lichten van de eenzijdige aankoopbelofte de koop ontstaat zodat op dat moment de

syndicusinformatie aanwezig is. Bij wederzijdse beloften met een subjectief plechtig karakter ontstaat

echter nog geen koop.

55. Een letterlijke lezing van de wet leidt mijn inziens tot het gevolg dat de syndicusinformatie wel

degelijk aanwezig moet zijn bij het aangaan van de wederzijdse aan- en verkoopbelofte. De stelling van

de DE VOGELAERE lijkt mij dan ook de voorkeur te genieten. Hieruit volgt dat de informatieplicht

dezelfde is voor zowel de onderhandse verkoopovereenkomst als de wederzijdse aan- en

verkoopbelofte.

56. Een verder onderzoek kan gevoerd worden naar de mogelijkheid om in de wederzijdse belofte

een opschortende voorwaarde te voorzien voor de informatieplicht overeenkomstig artikel 577-11

BW. Ook hier moet uitgegaan worden van het principe dat een opschortende voorwaarde geen

betrekking mag hebben op een essentieel bestanddeel van de overeenkomst.148 LEMMERLING oordeelt

dat indien een opschortende voorwaarde wordt opgenomen en indien achteraf blijkt dat de informatie

niet nadelig is, de koper voldoende beschermd is en de nietigheid niet kan vorderen.149 Toch verwijst

hij naar het arrest van het Hof van Cassatie van 24 juni 2010 met betrekking tot het Bodemdecreet.150

Dit arrest werd hierboven reeds besproken en kan volgens deze auteur ook hier toepassing vinden

waardoor deze informatieplicht een geldigheidsvoorwaarde zou kunnen inhouden.151 Het Hof besliste

in dit arrest dat, hoewel geen belang moet aangetoond worden bij de nietigheidsvordering, er toch

een toepassing mogelijk is van het begrip rechtsmisbruik. Uit deze bepaling conludeert LEMMERLING dat,

indien er toch een opschortende voorwaarde aanwezig zou zijn en achteraf blijkt de informatie geen

nadelige gegevens bevat, de nietigheidsvordering vatbaar is voor de kwalificatie als rechtsmisbruik.

Bovendien voorziet het BW geen specifieke nietigheidsanctie bij het niet naleven van artikel 577-11

BW. Volgens verschillende auteurs betekent dit dat de informatieplicht niet geldt als een

geldigheidsvoorwaarde.152 Hierdoor zou toch kunnen gewerkt worden met een opschortende

voorwaarde in de wederzijdse aan- en verkoopbelofte of in de onderhandse verkoopovereenkomst.

57. Naar mijn mening valt de wederzijdse aan- en verkoopbelofte onder het toepassingsgebied

van artikel 577-11 BW zodat voldaan moet zijn aan deze informatieplicht vooraleer de wederzijdse

belofte aangegaan wordt. Gelet op de rechtszekerheid, het arrest van het Hof van Cassatie van 24 juni

2010 en de zeer belangrijke gegevens die de syndicusinformatie kunnen bevatten, lijkt het mij

aangeraden ook geen opschortende voorwaarde te voorzien en te wachten met het sluiten van de

148

A. VERBEKE en I. VERVOORT, “Contracten onder voorwaarde” in B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen, Intersentia, 2004, 26 149

A. LEMMERLING, “De overdracht van een kavel na de wetswijziging van 2 juni 2010 aan de Appartementswet” in V. SAGAERT en A. VERBEKE, Het nieuwe appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2010, 97. 150

Cass. 24 juni 2010, T.Not. 2010, 603. 151

Zie supra. 152

H. DE DECKER, “Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni 2010” in A. VERBEKE en F. BUYSSENS (eds.), Notariële actualiteit 2011-2012, Brussel, Larcier, 113; 35; B. KOHL en F. ONCLIN, “Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière”, RCJB 2014, 50 en L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren, zeker weten?!”, TPR 2011-12, 220.


33

overeenkomst. Dit betekent mijn inziens dat de wederzijdse aan- en verkoopbelofte in het kader van

de verkoop van een appartement niet kan gebruikt worden als hulpmiddel om partijen zich, in

afwachting van de verschillende specifieke informatieplichten, reeds te laten verbinden.

AFDELING 4.

HET ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT

§ 1. Situering

58. De regelgeving met betrekking tot het energieprestatiecertificaat is terug te vinden in het

decreet van 8 mei 2009 houdende de algemene bepalingen betreffende het energiebeleid (hierna

‘Energiedecreet’).153 Ook van belang is het besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010

houdende algemene bepalingen over het energiebeleid (hierna ‘Energiebesluit’).154 Het

energieprestatiecertificaat heeft als doel de consument te informeren over de energieprestatie van

een gebouw.155 Het bevat referentiewaarden op basis waarvan de energieprestaties van het gebouw

kunnen worden beoordeeld en vergeleken worden met die van andere gebouwen. Ook worden er

aanbevelingen in opgenomen om een beter resultaat te bekomen. Deze bespreking van het

energieprestatiecertificaat wordt beperkt tot de verplichtingen in het kader van een verkoop van een

bestaande residentiële woning.156

59. Het energieprestatiecertificaat moet voorhanden zijn bij de tekoopstelling van de woning. De

eigenaar moet op eenvoudig verzoek van een kandidaat-koper hem een energieprestatiecertificaat

kunnen voorleggen. Ook moeten de gegevens opgenomen worden in de onderhandse

verkoopovereenkomst. Deze regelgeving vinden we terug in artikel 9.2.3 van het Energiebesluit dat

onder meer volgende tekst bevat:

“Een eigenaar die een residentieel gebouw te koop wil aanbieden, moet over een

energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen beschikken.

De eigenaar moet op eenvoudig verzoek van een kandidaat-koper hem een geldig

energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen kunnen voorleggen. Bij de verkoop van een

residentieel gebouw draagt de eigenaar aan de koper een geldig energieprestatiecertificaat

residentiële gebouwen over.

Iedereen die een onderhandse akte voor de verkoop van een residentieel gebouw opmaakt, moet

vermelden of er voor het gebouw een geldig energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bestaat

en of het ter kennis werd gebracht van de koper.”

153

Decreet van 8 mei 2009 houdende de algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, B.S. 7 juli 2009. 154

Besluit van de Vlaamse Regering van 19 november 2010 houdende algemene bepalingen over het energiebeleid, B.S. 8 december 2010 155

B. KOHL en F. ONCLIN, “Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière”, RCJB 2014, 48. 156

S. TORMANS, “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen, een update”, TBO 2009, 171.


34

60. In artikel 11.2.1 van het Energiedecreet is onder andere een verplichting te vinden voor de

verkoper om in alle commerciële advertenties die hij maakt voor de verkoop van een gebouw, het

kengetal alsmede de unieke code van het energieprestatiecertificaat of het adres van het gebouw te

vermelden. Dit artikel bepaalt het volgende:

“Elke verkoper of verhuurder, alsook zijn opdrachthouder, lasthebber of gevolmachtigde, vermeldt het

op het energieprestatiecertificaat vermelde kengetal alsmede de unieke code van het

energieprestatiecertificaat of het adres van het gebouw in alle commerciële advertenties die hij maakt

voor de verkoop of verhuur van een gebouw, dat conform § 1 over een energieprestatiecertificaat dient

te beschikken.”

61. Het Vlaams Energieagentschap controleert steekproefsgewijs of woningen die te koop gesteld

worden over een geldig EPC beschikken. Indien de eigenaar niet voldoet aan artikel 9.2.3 van het

Energiebesluit of artikel 11.2.1 van het Energiedecreet kan er overeenkomstig artikel 13.4.10 van het

Energiedecreet een bestuurlijke geldboete opgelegd worden.

§ 2. Tekoopstelling als criterium?

62. Zoals hierboven werd beschreven moet de onderhandse verkoopakte melding maken van het

feit dat er voor het gebouw een geldig energieprestatiecertificaat bestaat en dat het ter kennis werd

gebracht van de koper. De vraag stelt zich of de onderhandse verkoopovereenkomst kan getekend

worden onder de opschortende voorwaarde van de afgifte van dit certificaat.

63. Het energieprestatiecertificaat wordt volgens DE DECKER en KOHL niet aanschouwd als een

geldigheidsvereiste voor de verkoopovereenkomst.157 De decreetgever voorziet, in tegenstelling tot

het Bodemdecreet, niet in een expliciete nietigheidsanctie.158 Toch betekent dit volgens GLADINEZ, KOHL

en TILLEMAN niet dat een onderhandse verkoopovereenkomst gesloten kan worden onder de

opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een certificaat.159 Het meedelen van dit certificaat is

immers een contractuele verplichting van de verkoper. Uit zijn leveringsplicht volgt dat de verkoper

een certificaat moet voorzien.

64. Gelet op het voorgaande kan de vraag gesteld worden of niet beter met een wederzijdse aan-

en verkoopbelofte kan gewerkt worden.160 Artikel 9.2.3 van het Energiebesluit bepaalt enkel dat bij

157



T. GLADINEZ, “Opties”, in B. BALLON, H. DE DECKER, V. SAGAERT, E. TERRYN, B. TILLEMAN en A. VERBEKE, koop, gemeen recht, Antwerpen, Intersentia, 2016, 35; B. KOHL en F. ONCLIN, “Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière”, RCJB 2014, 50; B. TILLEMAN en D. DE TROIJ, “Overzicht van rechtspraak Kooprecht (2011-2014), in P. BRULEZ, N. CARETTE, D. DE TROIJ, B. DEMARSIN, A. QUIRYNEN, B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Themis Bijzondere overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2015, 76. 160

Zie supra.


35

onderhandse verkoopovereenkomsten de informatie omtrent certificaat moet worden opgenomen in

de akte. Hierdoor valt de wederzijdse aan- en verkoopbelofte niet onder het toepassingsgebied.

Hierbij mag echter niet de verplichting van artikel 9.2.3 van het Energiebesluit en artikel 11.2.3 van

het Energiedecreet uit het oog verloren worden. Deze artikelen bepalen dat indien naar aanleiding van

de tekoopstelling reclame gemaakt wordt met betrekking tot het goed, de gegevens van het certificaat

moeten opgenomen zijn in de publicatie. Hierdoor zullen de partijen die een wederzijdse aan- en

verkoopbelofte aangaan naar aanleiding van een woning die te koop werd gesteld, over een certificaat

beschikken. Strikt genomen zouden de gegevens van dit certificaat niet moeten opgenomen worden in

de wederzijdse belofte. Aangezien deze gegevens voorhanden zijn is het uiteraard aan te raden deze

wel op te nemen.

65. De vraag rijst wat moet gebeuren indien er geen tekoopstelling is gebeurd. Omdat in het geval

van de wederzijdse aan- en verkoopbelofte de verkoop pas tot stand komt bij de notariële akte, houdt

dit volgens DE VOGELAERE in dat het energieprestatiecertificaat pas op dat moment moet voorhanden

zijn.161 GLADINEZ is het hier niet mee eens. Deze auteur is van mening dat er een verschil is tussen de

tekoopstelling opgenomen in artikel 9.2.3. van het Energiebesluit en artikel 11.2.3. van het

Energiedecreet dat uitdrukkelijk melding maakt van commerciële advertenties naar aanleiding van de

tekoopstelling.162 Dit leidt hij onder meer af uit de afzonderlijke sancties. Van zodra een kandidaat-

verkoper de intentie heeft om een woning te verkopen, zelfs zonder dat hij publiciteit maakt, valt hij

onder het toepassingsgebied van artikel 9.2.3. van het Energiedecreet en moet hij een certificaat

aanvragen. Op 14 december 2015 werd op het elektronisch platform van het notariaat omtrent deze

kwestie de interpretatie van het Vlaams Energieagentschap gepubliceerd.163 Het agentschap stelt dat

indien er geen enkele schriftelijke publiciteit gevoerd werd op de woningmarkt voor de verkoop of

verhuur van een wooneenheid, het toegelaten is geen energieprestatiecertificaat op te stellen. In dit

geval moet zowel bij het aangaan van de onderhandse verkoopovereenkomst als bij de notariële

verkoopovereenkomst geen certificaat voorhanden zijn. Ook moet de notaris in dit geval geen melding

doen van afwezigheid van een geldig certificaat. DE KEYSER maakt wel een voorbehoud door te

vermelden dat dit enkel de visie weergeeft van de bevoegde instanties, zonder dat dit rechtstreeks uit

de wetgeving voortvloeit.

66. Wanneer de interpretatie van het Vlaams Energieagentschap gevolgd wordt is er mijn inziens,

op het vlak van het Energiedecreet en het Energiebesluit geen verschil tussen de wederzijdse belofte

en de onderhandse verkoopovereenkomst. Indien er een tekoopstelling is geweest met schriftelijke

reclame dan is er in principe in beide gevallen een certificaat voorhanden. Indien er geen schriftelijke

reclame is geweest, dan is er overeenkomstig deze interpretatie geen certificaat nodig, noch op het

moment van het aangaan van de wederzijdse belofte, noch op het moment van het lichten van de

161

W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, 77 162

T. GLADINEZ, “Opties”, in B. BALLON, H. DE DECKER, V. SAGAERT, E. TERRYN, B. TILLEMAN en A. VERBEKE, koop, gemeen recht, Antwerpen, Intersentia, 2016, 35 163

E. DE KEYSER, “Interpretatie van het Vlaams Energieagentschap (VEA), Geen enkel EPC-verplichting bij afwezigheid van enig schriftelijk publiciteit, e-notariaat, 14 december 2015, referentie 12913.


36

optie, noch op het moment van de notariële akte. Dit geldt eveneens voor de onderhandse

verkoopakte. Gelet op de hierboven vermelde uiteenzetting aangaande de leveringsplicht en het doel

van decreetgever, lijkt het mij echter aangewezen om in de onderhandse verkoopovereenkomst toch

steeds de informatie omtrent het certificaat te vermelden en niet te voorzien in een opschortende

voorwaarde. De redenering van de leveringsplicht zorgt er voor dat er wel een verschil ontstaat tussen

de wederzijdse belofte en de compromis. Aangezien de wederzijdse belofte geen koop inhoudt kan

deze wel gesloten worden zonder geldig certificaat. Het certificaat moet dan voorhanden zijn bij de

notariële akte. Eventueel kan in de wederzijdse belofte zelfs gewerkt worden met een opschortende

voorwaarde.

AFDELING 5.

HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST EN HET WAALS GEWEST

67. Hierboven werd stil gestaan bij de informatieplicht voorafgaand aan de mogelijke verkoop van

een woning gelegen in het Vlaams Gewest. Het is uiteraard niet ondenkbaar dat iemand een

onroerend goed wenst aan te kopen in het Waals of Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit houdt in dat

andere wetgeving van toepassing is. De wettelijke bepalingen zoals bijvoorbeeld de syndicusinformatie

zijn logischerwijze ook van toepassing in de overige gewesten. De decretale informatieplichten zoals

de stedenbouwkundige informatie, het bodemattest en het energieprestatiecertificaat zijn wel apart

geregeld. In dit hoofdstuk wordt kort nagekeken of zij gelijkaardige bepalingen hebben en of de

wederzijdse aan- en verkoopbeloften deze informatieplichten moeten bevatten.

§ 1. De stedenbouwkundige informatie

68. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de stedenbouwkundige informatieplicht onder meer

terug te vinden in de artikel 90, 275, 280 en 281 van het besluit van de Brussels Hoofdstedelijke

Regering van 9 april 2004 houdende vaststelling van het Brussels wetboek van ruimtelijke ordening

van 9 april 2004 (hierna ‘BWRO’).164 Artikel 275 bepaalt de inhoud van de stedenbouwkundige

informatieplicht die door de gemeenten binnen de dertig dagen aan de verzoeker moet meegedeeld

worden. Deze inlichtingen bevatten onder meer de bestemming van het goed, de voorwaarden

waaraan een bouwproject moet voldoen en of de woning op een lijst van leegstand staat vermeld. De

artikelen 280 en 281 BWRO bepalen welke gegevens moeten meegedeeld worden bij publiciteit. Deze

informatieplicht is uitgebreider voor de notaris dan voor de makelaar of de verkoper.165

Overeenkomstig artikel 99 BWRO moet de informatie opgenomen worden in alle onderhandse en

notariële verkoopovereenkomsten.166 Zoals reeds beschreven werd, is de wederzijdse belofte geen

164

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 9 april 2004 houdende vaststelling van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, B.S. 26 mei 2004. 165

C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 1034. 166

A. LEMMERLING, “Toebehoren bij de verkoop van vastgoed”, in F. BUYSSENS en A. VERBEKE (eds.), Notariële actualiteit 2012-2013, Antwerpen, Intersentia, 2013, 126.


37

koop en ontstaat er ook geen koop door het lichten van de optie. De wederzijdse opties vallen dus niet

onder het toepassingsgebied van artikel 99 BWRO. Dit moet, net zoals in de VCRO, genuanceerd

worden ten gevolge van de verplichte mededeling van deze informatie bij de publiciteit. Hierdoor zal

de kandidaat-verkoper die reclame maakte in het kader van de tekoopstelling reeds de

stedenbouwkundige informatie meegedeeld hebben voorafgaand aan het aangaan van de wederzijdse

aan- en verkoopbelofte. Toch is er in de regel geen enkele verplichting om in dit geval de informatie

daadwerkelijk nog op te nemen in de wederzijdse optie. Er is voldaan aan de informatieplicht enkel

door deze informatie op te nemen in de reclame. Een schending van de informatieplicht kan leiden tot

een specifieke nietigheid en kan strafrechtelijk worden gesanctioneerd.

69. Voor wat betreft het Waals Gewest wordt deze informatieplicht geregeld in het Waals

wetboek van 14 mei 1984 van ruimtelijke ordening, stedenbouw, patrimonium en energie (hierna ‘

WWROSPE’).167 De Waalse Regering werkt aan een nieuw wetboek, het Wetboek van Ruimtelijk

Ontwikkeling. Overeenkomstig het decreet van 24 april 2004 tot opheffing van de artikelen 1 tot 128

en 129quater tot 184 van het Waals Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en

Energie en tot vorming van het Wetboek van Ruimtelijke Ordening zal het WWROSPE worden

opgeheven op een datum te bepalen door de regering.168 Dit is voorlopig nog niet gebeurd waardoor

het WWROSPE voorlopig van toepassing blijft. De specifieke stedenbouwkundige informatieplicht is

terug te vinden in artikel 152 WWROSPE. Dit artikel bepaalt dat wanneer publiciteit wordt gemaakt

voor een goed in het kader van een verkoop, de verkoper, de notaris of de makelaar ondubbelzinnig

de meest recente stedenbouwkundige bestemming moet meedelen. De inhoud van de

informatieplicht is opgenomen in artikel 25 WWROSPE. In tegenstelling tot de VCRO en de BWRO zijn

er geen specifieke sancties verbonden aan het niet meedelen van deze informatie. Indien echter

achteraf blijkt dat er bijvoorbeeld een bouwmisdrijf is, dan zal de notaris wel aansprakelijk gesteld

worden op basis van zijn algemene informatieplicht.169 De kandidaat-verkoper in het Waals Gewest die

zijn goed te koop heeft aangeboden zal dus net zoals in de VCRO en de BWRO over de

stedenbouwkundige informatie beschikken op het moment van het sluiten van de wederzijdse aan- en

verkoopbelofte. Artikel 85 WWROSPE bepaalt dat de informatieverplichtingen moeten opgenomen

worden in alle akten onder de levenden van overdracht. Dit artikel geldt zowel voor de onderhandse

als de notariële akte.170 Hier vallen de wederkerige aan- en verkoopbeloften niet onder zodat deze

informatie niet verplicht moet worden opgenomen.

167

Besluit van de Waalse Regering van 14 mei 1984 houdende vaststelling van het Waals Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie, B.S. 25 mei 1984. 168

Decreet van 24 april 204 tot opheffing van de artikelen 1 tot 128 en 129quater tot 184 van het Waals Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Patrimonium en Energie en tot vorming van het Wetboek van Ruimtelijke Ordening, B.S. 15 september 2014. 169

J. VAN HYPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 837. 170

C. VERCHEVAL, “Questions choisies de droit administratif en lien avec la vente d’immeubles”, in B. KOHL, La vente immobilière, aspects civils, administratiefs et fiscaux, Luik, Anthemis 2010, 134.


38

§ 2. Het bodemattest

70. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt deze materie beheerst door de ordonnantie van 5

maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems (hierna

‘Bodemordonnantie’).171 Artikel 11 Bodemordonnantie beschrijft wat het bodemattest inhoudt en is

gelijkaardig aan de Vlaamse variant. Artikel 12 Bodemordonnantie bepaalt dat de overdrager van een

zakelijk recht het attest moet aanvragen en bezorgen voorafgaand aan de totstandkoming van de

overeenkomst of het aanbod. De bodemordonnantie voorziet net zoals het Bodemdecreet zowel in

strafrechtelijke sancties als de nietigverklaring en de mogelijkheid om hieraan te verzaken.172 Opnieuw

lijkt de wederzijdse aan- en verkoopbelofte niet onder het toepassingsgebied te vallen van een

specifieke informatieplicht, zodat dit in de regel het bodemattest niet moet worden opgenomen. De

wederzijdse opties houden geen overdracht in van het goed en zijn ook verschillend van een aanbod.

Wel een groot verschil met het Vlaams Gewest is dat de koopovereenkomst wel een opschortende

voorwaarde mag bevatten.173 Hierdoor valt het nut van het gebruik van wederzijdse opties weg als

alternatief voor de in Vlaanderen in onmin geraakte compromis onder opschortende voorwaarde.

71. Voor wat betreft deze materie in het Waals Gewest moet het decreet van 5 december 2008

betreffende het bodembeheer onderzocht worden.174 Uit deze lezing blijkt al snel dat er geen

algemene informatieplicht is bij de overdracht van een grond. Er is met andere woorden ook bij het

aangaan van een onderhandse verkoopovereenkomst geen plicht tot het afleveren van een

bodemattest, en dus ook niet bij het aangaan van een wederzijdse aan- en verkoopbelofte. Enkel in

bepaalde gevallen kan er bij bodemonderzoeken en saneringswerken een bodemcertificaat worden

afgeleverd. Dit houdt enkel de officiële bevestiging in dat na deze onderzoeken en werken geen

verdere maatregelen meer nodig zijn. Dit certificaat staat echter los van de informatieplicht bij een

eigendomsoverdracht. Wel is er een informatieplicht naar de overheid toe indien vervuiling wordt

vastgesteld.175

§ 3. Het energieprestatiecertificaat

72. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn de relevante bepalingen terug te vinden in de

ordonnantie van 7 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen

171

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems, B.S. 10 maart 2009. 172

J. BOURTEMBOURG, “La vente d’immeubles et les contraintes du droit administratif”, in J. BOURTEMBOURG, A. DELVAUX en J. STICHELBAUT, Actualités de droit immobilier, Luik, Anthemis 2009, 27. 173

L. SWARTENBROUX en B. VANHEUSDEN, “Bodemsanering in de drie gewesten, een vergelijkend overzicht van de recente bodemsaneringsregels”, M.E.R. 2009, 189. 174

Decreet van 5 december 2008 betreffende het bodembeheer, B.S. 18 februari 2009. 175

C. VERCHEVAL, “Questions choisies de droit administratif en lien avec la vente d’immeubles”, in B. KOHL, La vente immobilière, aspects civils, administratiefs et fiscaux, Luik, Anthemis 2010, 185.


39

(hierna ‘Energieordonnantie’).176 Ook van belang is het besluit van de Brussels Hoofdstedelijke

Regering van 17 februari 2001 betreffende het door een certificateur opgestelde EPB-certificaat voor

wooneenheden (hierna ‘Brussels Energiebesluit’).177 Artikel 18 van de Energieordonnantie bepaalt dat

het energieprestatiecertificaat voorhanden moet zijn voorafgaand aan de verkoop. Deze vereiste staat

los van enige publicatie.178 Het toepassingsgebied is groter dan het geval is in het Vlaams Gewest of

het Waals Gewest.179 Mijn inziens vermijdt deze bewoording de discussie die ontstaat omtrent het al

dan niet verplicht voorleggen van een certificaat in het Vlaams Gewest met betrekking tot goederen

die niet te koop zijn aangeboden. Dit neemt niet weg dat artikel 25 van de Energieordonnantie

specifiek voorziet in een informatieplicht in het kader van publiciteit. Artikel 6 van het Brussels

Energiebesluit vermeldt dat de akte van transactie de gegevens van het certificaat moet bevatten. Er

wordt van uit gegaan dat dit zowel de onderhandse als de notariële akte betreft.180 Voor wat betreft

de wederzijdse aan- en verkoopbelofte met betrekking tot een onroerend goed gelegen in het Brussels

Hoofdstedelijk Gewest kan mijn inziens geconcludeerd worden dat het certificaat niet aanwezig moet

zijn overeenkomstig het toepassingsgebied van artikel 18 van de Energieordonnantie omdat zowel bij

het aangaan van de wederzijdse optie als bij het lichten van de optie geen verkoop ontstaat. Bij de

notariële akte zal het certificaat wel verplicht aanwezig moeten zijn, zelfs wanneer er geen publicatie

is gemaakt. Indien er wel reclame is gemaakt zal het certificaat voorafgaand aan het aangaan van de

wederzijdse belofte reeds aanwezig zijn. In tegenstelling tot het Energiedecreet, voorziet de

Energieordonnantie wel in strafrechtelijke sancties.

73. Voor wat betreft het Waals Gewest waren de bepalingen tot voor kort te vinden in het

WWROSPE. Bij decreet van 28 november 2013 betreffende de energieprestatie van gebouwen (hierna

‘EPB-Decreet’) werden deze bepalingen echter opgeheven en vormt het EPB-Decreet voortaan de

basis.181 Ook van belang is het besluit van 15 mei 2014 ter uitvoering van het decreet van 28 november

betreffende de energieprestaties van gebouwen (hierna ‘EPB-Besluit’).182 Artikel 34 EPB-Decreet

bepaalt dat elke persoon die een gebouw te koop stelt, verplicht is over een certificaat te beschikken.

In tegenstelling tot het Brussels Hoofdstedelijk Gewest lijkt het mij dat hier dezelfde discussie zoals

hierboven beschreven kan gevoerd worden met betrekking tot het Vlaams Gewest.183 Van zodra er

publiciteit gemaakt wordt, moet elke advertentie de gegevens van het certificaat bevatten

overeenkomstig artikel 48 van het EPB-Besluit. Net zoals in het Vlaams Gewest worden enkel

176

Ordonnantie van 7 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen, B.S. 11 juni 2007. 177

Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 17 februari 2001 betreffende het door een certificateur opgestelde EPB-certificaat voor wooneenheden, B.S. 1 maart 2011. 178


T. HAUZEUR en A. RENSON, “La performanance énergétique des bâtiments, présentation générale du cadre juridique européen et régional”, in C. BORN, B. JADOT en N. VAN DAMME (eds.), Performance énergétique des bâtiments et droit de l'urbanisme, Luik, Anthemis, 2012, 16. 180

C. FLION en N. DELVOIE, “Le certificat de performance énergétique des bâtiments”, JurimPratique 2012, 203. 181

Decreet van 28 november 2013 betreffende de energieprestatie van gebouwen, B.S. 27 december 2013. 182

Besluit van de Waalse Regering van 15 mei 2014 ter uitvoering van het decreet van 28 november betreffende de energieprestaties van gebouwen, B.S. 30 juli 2014. 183

Zie supra.


40

administratieve sancties voorzien. Naar analogie met wat hierboven beschreven is, moet, indien er

geen tekoopstelling is gebeurd, het certificaat niet voorhanden zijn bij het aangaan van de wederzijdse

optie of het lichten van de optie.


41

HOOFDSTUK 3.

CONCLUSIE

74. Na een aantal verschillende specifieke precontractuele informatieplichten besproken te

hebben in het kader van de wederzijdse aan- en verkoopbelofte kan al snel geconcludeerd worden dat

de regelgeving niet eenduidig is. De verschillende wetten en decreten kennen verschillende

toepassingsgebieden en zijn soms zelfs voor interpretatie vatbaar. Zo zijn er in het kader van artikel

577-11 BW auteurs die stellen dat dit artikel niet van toepassing is op de wederzijdse belofte, terwijl

andere auteurs er van overtuigd zijn dat dit artikel wel moet toegepast worden. Van andere

informatieplichten, zoals bijvoorbeeld artikel 5.2.1 VCRO, lijkt wel aanvaard te worden dat zij niet van

toepassing zijn op de wederzijdse belofte. Dit is ook logisch, gezien de zeer duidelijke formulering.

Toch legt de rechtspraak en sommige rechtsleer zich hier niet zomaar bij neer. Zij weigeren soms te

aanvaarden dat niet voldaan moet zijn aan deze informatieplichten. In het besproken arrest van het

Hof van Cassatie van 14 oktober 2013 wordt zelfs zo ver gegaan dat het Hof de op zich volledig geldige

clausule die van de wederzijdse belofte een subjectief plechtig contract maakt, doorbreekt om op die

manier de kandidaat-verkoper te verplichten toch aan zijn informatieplicht te voldoen. Andere auteurs

halen dan weer het oude artikel 1589 BW van onder het stof om langs deze omweg deze

informatieplicht op te leggen. Mijn inziens hoeft deze discussie niet op deze manier gevoerd te worden

en zijn er andere oplossingen om de kandidaat-koper zo goed mogelijk te beschermen.

75. Een eerste oplossing kan naar mijn mening gevonden worden in een nog uitgebreidere

professionele begeleiding. In de praktijk gebeurt het dat een kandidaat-koper zich verbindt door het

tekenen van een wederzijdse aan- en verkoopbelofte, zonder dat hij de werking en de grote gevolgen

van dergelijke overeenkomst kent. De notaris, en zeker en vast de vastgoedmakelaar, moeten er alles

aan doen om deze overeenkomst zo goed mogelijk uit te leggen. De makelaar, die vaak geen jurist is,

moet hiervoor desnoods de hulp inroepen van een derde. Voorafgaand aan het tekenen van de

wederzijdse aan- en verkoopbelofte is het van groot belang dat zij de partijen wijzen op het feit dat de

kandidaat-verkoper in principe onderworpen is aan allerlei specifieke informatieplichten. De notaris is

verplicht dit te doen in het kader van zijn algemene informatie- en adviesplicht. Bovendien moet de

kandidaat-koper beseffen dat hij niet over deze informatie beschikt en weten wat daar de gevolgen

van kunnen zijn. De kandidaat-verkoper moet ingelicht worden dat, onder meer gelet op het arrest

van het Hof van Cassatie van 14 oktober 2013, de overeenkomst in sommige gevallen kan blootgesteld

worden aan een nietigheidsvordering. Ook moet de kandidaat-verkoper grondig ondervraagd worden

omtrent het statuut van de woning, zodat er eventueel bij de notaris of de vastgoedmakelaar een

alarmbel kan afgaan. Indien bijvoorbeeld de verkoper vertelt dat hij een aantal jaren geleden een

garage bijbouwde die echter niet afgebeeld staat op het kadastraal plan, dan moet dit verder

onderzocht worden en moet de notaris of de vastgoedmakelaar aandringen om te wachten met het

tekenen van de wederzijdse belofte. Een ander onderdeel van deze professionele begeleiding moet

bestaan uit het afleveren van een zo compleet mogelijk ontwerp van wederzijdse aan- en

verkoopbelofte. Hoewel wettelijk mogelijk, is een wederzijdse belofte zonder naleving van deze

informatieplichten en zonder bescherming van de kandidaat-koper door opschortende voorwaarden in

te lassen, onaanvaardbaar. Indien aan bepaalde informatieplichten niet is voldaan op het moment van

het aangaan van de wederzijdse belofte, moet de notaris een opschortende voorwaarde voorzien. De


42

correcte formulering van deze opschortende voorwaarden is van groot belang voor de kandidaat-

koper. Ook is het aangewezen om in de belofte te voorzien dat aan deze opschortende voorwaarde

moet voldaan zijn vooraleer de optie gelicht wordt. Een van de grote kritieken op de wederzijdse aan-

en verkoopbelofte is dat de kandidaat-koper zich reeds onherroepelijk verbindt, zonder dat de

opgelegde informatieplichten voldaan zijn. Door op te nemen dat optie pas gelicht kan worden nadat

de informatie voorhanden is, wordt dit punt van kritiek mijn inziens uitgesloten. Zoals reeds

aangehaald brengt dit ook rechtszekerheid voor de verkoper met zich mee. De kandidaat-koper is in

dit geval wel verbonden zonder dat hij over de informatie beschikte, maar kan omwille van de

opschortende voorwaarde van het verkrijgen van bijvoorbeeld een gunstig bodemattest toch nog

afzien van de koop indien blijkt dat een bodemonderzoek noodzakelijk is. Deze uitgebreide

professionele begeleiding zou eventueel gegarandeerd kunnen worden door een wettelijke

verplichting op te leggen om iedere onderhandse verkoopovereenkomst of wederzijdse aan- en

verkoopbelofte voorafgaand aan het ondertekenen te laten nakijken door een notaris. De vraag kan

echter gesteld worden of op deze manier niet voorzien moet worden in een andere manier van

verloning voor de notaris. De notaris zal immers enkel in de laatste fase, bij het verlijden van de

notariële akte, vergoed worden. Er kan immers een zeer lange periode lopen tussen het aangaan van

de wederzijdse aan- en verkoopbelofte en het verlijden van de notariële akte. In dit geval wordt best

voorzien in een provisie voor de notaris.

76. Een andere oplossing bestaat volgens mij in het trachten te verkorten van de termijn

waarbinnen deze aangevraagde formaliteiten ontvangen worden. Een van de redenen waarom de

partijen een wederzijdse belofte tekenen is omdat zij zich reeds wensen te verbinden, maar in

afwachting van de nodige documenten en attesten nog geen onderhandse verkoopovereenkomst

kunnen tekenen. Zoals reeds vermeld scoort België bijzonder zwak in de snelheid waarmee een

verkoop afgehandeld wordt, beginnende bij de eventuele tekoopstelling en eindigend bij de notariële

akte. Eventueel kan gekeken worden naar buurlanden. Frankrijk kent ook specifieke precontractuele

informatieplichten, maar scoort desondanks toch beter in dit economisch onderzoek. Maar er kan ook

dichter bij huis gezocht worden naar oplossingen. Eventueel zou via een betere samenwerking en een

vlottere interne werking van bijvoorbeeld de steden en gemeenten sneller een stedenbouwkundig

uittreksel en stedenbouwkundige inlichtingen ontvangen kunnen worden. Misschien is het ook

mogelijk de bevolking via allerlei kanalen reeds preventief in te lichten over het feit dat indien zij ooit

een woning zouden verkopen, zij voorafgaand allerlei documenten en attesten zullen moeten

opvragen. Het gebeurt nog steeds dat een kandidaat-verkoper bij de notaris komt en pas voor het

eerst verneemt dat er allerlei informatieplichten gelden. Deze manieren kunnen er voor zorgen dat er

tijd wordt uitgespaard, waardoor de partijen minder geneigd zullen zijn in afwachting van de nodige

documenten een wederzijdse aan- en verkoopbelofte te tekenen.

77. Een derde, en meest verregaande, oplossing kan er in bestaan de verschillende decreten,

besluiten en wetten te uniformiseren. Dit is natuurlijk een korte redenering en is in de praktijk

hoogstwaarschijnlijk moeilijk haalbaar. Toch zou deze uniformisering veel meer rechtszekerheid met

zich meebrengen. De verschillende informatieplichten zouden bijvoorbeeld kunnen gebundeld

worden. Wanneer de kandidaat-verkoper zijn woning wenst te verkopen, zal hij hoogstwaarschijnlijk

een snellere reflex hebben om deze enige informatiebundel op te vragen. Ook zal hierdoor vermeden


43

worden dat de onderhandse verkoopovereenkomst niet kan worden aangegaan omdat hij een van de

verschillende informatieplichten over het hoofd heeft gezien. Een andere wetswijziging kan er in

bestaan om in de specifieke bepalingen letterlijk op te nemen dat deze informatieplicht moet voldaan

worden voorafgaand aan het aangaan van een wederzijdse aan- en verkoopbeloften. De vraag stelt

zich dan hoe dit geformuleerd moet worden. Mijn inziens zou dit geen correcte oplossing zijn indien

dit niet gepaard gaat met een snellere aflevering van de vereiste attesten en documenten. Er moet

immers een mogelijkheid blijven voor de partijen om zich onmiddellijk te verbinden tot een mogelijke

verkoop. Zolang de onderhandse verkoopovereenkomst deze mogelijkheid niet kan bieden, moet mijn

inziens de wederzijdse aan- en verkoopbelofte kunnen gebruikt worden. Weliswaar met professionele

begeleiding zoals hierboven vermeld.


45

BIBLIOGRAFIE

BOEKEN

BARNICH, L., “La vente immobilière, dificultés de la promesse de vente d’immeubles” in TILLEMAN, B. en

FORIERS, P. (eds.), De koop, La vente, Brugge, die Keure, 2002, 197p.

CASMAN, H., GERLO, I. en VERMEERSCH, B., De verkoopakte, handboek voor de notariële praktijk,

Mechelen, Kluwer, 2005, 7.

COIPEL, M., "La théorie de l’engagement par volonté unilatérale et son intérêt particulier en droit des

sociétés" in VAN OMMESLAGHE, P., Mélanges offerts à Pierre Van Ommeslaghe, Brussel, Bruylant, 2000,

1092p.

CHRISTIAENS, A., “Art. 1589 BW”, in X, Bijzondere overeenkomsten, artikelsgewijze commentaar met

overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl.

DE DECKER, H., “Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni 2010” in

VERBEKE, A. en BUYSSENS, F. (eds.), Notariële actualiteit 2011-2012, Brussel, Larcier, 196p.

DE PAGE, H. en MEINERTZHAGEN-LIMPENS, A., Traité elementaire de droit civil belge, IV, Brussel, Bruylant,

1997, 985p.

DE WULF, C., BAEL, J., DEVOS, S. en DE DECKER, H., Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen,

Kluwer, 2007, 440p.

DEKKERS, R. en VERBEKE, A., Handboek Burgerlijk Recht, III, Antwerpen, Intersentia, 2007, 820p.

ERREYGERS, D., SLACHMUYLDERS, S. en PLUIM, N., “De gronden neffen den hof van Vic Verbeuren,

praktijkervaring met de overeenkomsten van wederzijdse aan- en verkoopbeloften, in Liber Amicorum

Hugo Sebreghts, Antwerpen, Intersentia, 2014, 504p.

FONTEYN, J., “Questions particulières relatives à la formation du contract de vente”, in BALTUS, F.,

BARNICH, L., BLOCKERYE, T., CULOT, A., DEKLERCK, L., DE PAGE, P., FONTEYN, J. en VAN CAUBERGH, P. (eds.), La

vente immobilière, aspects civils, administratiefs et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 198p.

FONTEYN, J., “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het totstandkomen van het verkoopcontract”,

in CARTUYVELS, B., DE VILLE DE GOYET, A., DENIS, A., GILLAIN, J., KOHL, B., RASSON, G., STIERS, R. en WILKIN, B.

(eds.), Notarieel congres 2015, De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 610p.

GLADINEZ, T., “Opties”, in BALLON, B., DE DECKER, H., SAGAERT, V., TERRYN, E., TILLEMAN, B. en VERBEKE, A.,

koop, gemeen recht, Antwerpen, Intersentia, 2016, 532p.

HAENTJENS, F., Vastgoedcontracten en ruimtelijke ordening, Antwerpen, Intersentia, 2015, 690p.

HARMEL, P., “Théorie générale de la vente”, in Répertoire Notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, losbl.


46

HAUZEUR, T. en RENSON, A., “La performanance énergétique des bâtiments, présentation générale du

cadre juridique européen et régional”, in BORN, C., JADOT, B. en VAN DAMME, N. (eds.), Performance

énergétique des bâtiments et droit de l'urbanisme, Luik, Anthemis, 2012, 139p.

KLUYSKENS, A., Beginselen van burgerlijk recht, de contracten, Antwerpen, Standaard, 1952, 732p.

LECOCQ, P. en MOSTIN, C., “La vente et la copropriété” in DUBUISSON, B. en WÉRY, P. (eds.), La mise en

vente d’un immeuble, Brussel, Larcier, 2005, 284p.

LEMMERLING, A., “De overdracht van een kavel” in SAGAERT, V. en VERBEKE, A. (eds.), Het nieuwe

appartementsrecht, een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure,

2010, 157p.

LEMMERLING, A., “Toebehoren bij de verkoop van vastgoed”, in BUYSSENS, F. en VERBEKE, A. (eds.),

Notariële actualiteit 2012-2013, Antwerpen, Intersentia, 2013, 267p.

LIMPENS, L., La vente en droit belge, Brussel, Bruylant, 1960, 828p.

MAZEAUD, H., MAZEAUD, J., MAZEAUD, L. en DE JUGLART, M., Leçons de droit civil, III, Parijs, Montchrestien,

1974, 249p.

SAGAERT, V. en LEMMERLING, A., “Eerste ervaringen met de nieuwe Appartementswet, een aantal

notariële pijnpunten” in CASTELEIN, C., VERBEKE, A. en WEYTS, L. (eds.), Notariële actualiteit 2010-2011,

Brussel, Larcier, 2011, 274p.

TILLEMAN, B., Overeenkomsten, bijzondere overeenkomsten, verkoop, totstandkoming en kwalificatie

van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 680p.

TILLEMAN, B. en DE TROIJ, D., “Overzicht van rechtspraak Kooprecht (2011-2014), in BRULEZ, P., CARETTE,

N., DE TROIJ, D., DEMARSIN, B., QUIRYNEN, A., TILLEMAN, B. en VERBEKE, A. (eds.), Themis Bijzondere

overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2015, 164p.

TIMMERMANS, R., Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1408p.

VAN DE MEUELBROUCKE, A., “Opties en aanverwante rechtsfiguren”, in TILLEMAN, B., PORTUGAELS, N. en

VERBEKE, A. (ed.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia 2013, 266p.

VAN HOORICK, G., Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 556p.

VAN HOORICK, G., “Notarieel administratief recht, bodemsanering” in X, Rechtskroniek voor het

Notariaat 14, Brugge, die Keure, 2009, 144p.

VAN HYPERSELE, J. en LOUVEAUX, B., Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel,

Larcier, 2006, 1133p.

VAN STEENKISTE, K., Koopopties op onroerende goederen, in TILLEMAN, B., PORTUGAELS, N. en VERBEKE, A.

(ed.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia 2013, 266p.

VERBEKE, A. en VERVOORT, I, “Contracten onder voorwaarde” in TILLEMAN, B. en VERBEKE, A. (eds.),

Knelpunten kanscontracten, Antwerpen, Intersentia, 2004, 172p.


47

VERCHEVAL, C., “Questions choisies de droit administratif en lien avec la vente d’immeubles”, in KOHL,

B., La vente immobilière, aspects civils, administratiefs et fiscaux, Luik, Anthemis 2010, 360p.

TIJDSCHRIFTEN

BEYAERT, S., “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285.

BRABANT, P., “Wijziging bodemsaneringsdecreet, overeenkomst betreffende de overdracht van grond”,

in T.Not. 2000, 132.

BYTTEBIER, J., “Het conventioneel voorkeur- en voorkooprecht, een mijnenveld voor de notariele

praktijk”, T.Not. 2001, 691

CALLEBAUT, J., “Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie

ontbreekt” (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, 497

CONSTANTIN, A., “Observations critiques sur la valeur juridique des promesses unilatérales croisées”

(not onder Cass.fr. 22 november 2005), JCPE 2006, 1466.

CORNELIS, L. en MAERTENS, A., “De koop-verkoopbelofte, optie met de bluts en de buil?, Not.Fisc.M.

2004, 27.

COTTENIE, D., “Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via en opschortende voorwaarde in

de compromis?”, NNK 2009, 183.

DE BEIR, C., DE SMEDT, P., LAVRYSEN, L., MALFAIT, T. en SLABBINCK, R., “Het nieuwe Bodemdecreet, too

much, too little”, TMR 2007, 290.

DE BOUNGNE, A., “Voorkeurrechten en verkoopbeloften (aankoopoptie)”, Not.Fisc.M. 1991, 144.

DE DECKER, H., “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t.

vastgoed en de wederzijdse gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke

verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, 293.

DE KEYSER, E., “Interpretatie van het Vlaams Energieagentschap (VEA), Geen enkel EPC-verplichting bij

afwezigheid van enig schriftelijk publiciteit, e-notariaat, 14 december 2015, referentie 12913

DE VOGELAERE, W. en DE DECKER, H., “voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en

verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, 76.

DE WULF, C., “De overdracht van gronden onder een opschortende voorwaarde en andere formules,

bedenkingen bij de interpretatie van artikel 36, § 1 van het Bodemsaneringsdecreet”, T.Not. 1996, 620.

DUMON, F., “De motivering van vonnissen en arresten en bewijskracht van de akten”, RW 1978-79,

308.

FLION, C. en DELVOIE, N., “Le certificat de performance énergétique des bâtiments”, JurimPratique 2012,

203.


48

HAENTJENS, F., “Aan(- en ver)koopbeloften vallen niet onder toepassing van de informatieverplichtingen

in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening”, (noot onder Gent 25 februari 2009), RW 2010-2011, 752

HAENTJENS, F., “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest, nietig zonder

rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de koopverkoop onder opschortende voorwaarde?”

(noot onder Cass. 24 juni 2010), TMR 2011, 23.

KOHL, B. en ONCLIN, F., “Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière”,

RCJB 2014, 50

MAES, M., “Bewijskracht en bewijswaarde, kanttekeningen bij de rechtspraak van het Hof van

Cassatie”, P&B 1995, 141.

KRUITHOF, R., BOCKEN, H., DE LY, F. en DE TEMMERMAN, B., “Overzicht van rechtspraak (1981-1992),

verbintenissen”, TPR 1994, 299

SAGAERT, V., “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”, RW 2010-11,

192.

SNAET, S. en VAN OPSTAL, B., “Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, regels inzake

informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T.Not. 2000, 343

STIJNS, S., “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop, de notariële praktijk tegen het licht

gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, 83

STIJNS, S., TILLEMAN, B., GOOSSENS, W., KOHL, B., SWAENEPOEL, E. en WILLEMS, K., "Overzicht van

rechtspraak, bijzondere overeenkomsten, koop en aanneming 1999-2006", TPR 2008, 1454.

SUY, I., “Actuele tendenzen inzake koop/verkoopbelofte, koop onder voorwaarde en voorkooprecht”,

TVV 2008, 142.

TORMANS, S., “De energieprestatieregelgeving in Vlaanderen, een update”, TBO 2009, 171

VAN DEN EYNDE, P. en GERLO, I., “De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde

de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, een overzicht”,

Not.Fisc.M. 2010, 260.

VAN OEVELEN, A., “Staat de rechtsgeldigheid van de opeenvolgende wederzijdse verkoop- en

aankoopbelofte op de helling?”(noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), T.Not. 2014, 104.

VAN OMMESLAGHE, P., “De opschortende voorwaarde, goede en slechte gebruiken in de praktijk”,

Not.Fis.M. 2012, 115

VAN DE VANNET, P. en VANTOMME, I., “Leidraad inzake formaliteiten bij overdracht van vastgoed over de

drie gewesten, de notariële tabel van Mendeljev, NFM 2003, 126

VOET, L. en KEIRSE, A., “Hoe de koop van een woning te reguleren, zeker weten?!”, TPR 2011-12, 193.


49

VON KUEGELGEN, M., “L’ancrage de l’ordre public environnemental dans le droit privé des contrats

immobiliers, typologie et portée des obligations issues du droit de l’environnement”, JurimPratique

2012, 127.

De informatieverplichtingen bij wederzijdse aan- en ... rechtsgeleerdheid Universiteit Gent...

Documents

Transcript of De informatieverplichtingen bij wederzijdse aan- en ... rechtsgeleerdheid Universiteit Gent...