De eigen woning in het financiële plan (voor de oude dag)Sep 26, 2019 · Erasmus School of...

De eigen woning in het

financiële plan

(voor de oude dag)

Drs. Jelle van den Berg4 April 2019

Erasmus School of Economics

pagina 2

• Aantal koopwoningen: 4,3 mil. € (CBS 2018)

• Bijna 60% van de huishoudens heeft een eigen woning (CBS 2017)

• Waarde eigen woningen ruim € 1.200 mld (medio 2018)

• Eigenwoningschulden ruim € 700 mld (ultimo 2017)

• Waarde vermogensopbouwproducten circa € 150 mld (geschat vanuit mijn

berekening uit 2012)

• 93,8% is tevreden met eigen woningbezit (huurwoning 76,6%)

Cijfers over de woningmarkt

2


WoOn-onderzoek 2015


Visie Kabinet op woningmarkt in 2000

• Nota ‘Mensen, wensen, wonen

(2000)

o Bevordering eigen woningbezit

o Vijf opgaven woonbeleid


Visie Kabinet op woningmarkt in 2010

• Integrale visie op de woningmarkt(2010-2011)

o Wonen is eerste levensbehoefteo Eigendom leidt tot verbetering

leefbaarheid en veiligheido Bevordering verkoop

corporatiewoningeno Betere aansluiting tussen vraag en

aanbodo Afschaffing overtollige regels


Rutte III (2017-2021)

• Plannen Rutte III

pagina 6


Regeerakkoord 2017 – 2021

• Integrale visie (blz. 17):

“… daarnaast draagt de eigen woning bij aan het opbouwen van eigen vermogen

en meer zelfredzaamheid. Gezien de ontwikkelingen rond pensioen en zorg is dit

van wezenlijk belang….”


Pensioen (en zorg)

• Verantwoordelijkheid voor pensioeno De meeste mensen zijn van mening dat de verzorgingsstaat verantwoordelijk

is voor hun pensioen (Elsinga, e.a. 2010)o 75% voelt (enig) eigen verantwoordelijkheid (Nibud, 2015)

• Gevoel dat de overheid verantwoordelijk is wordt versterkt door de sterke (sociale) huursector in Nederland (Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid 2012)

• Besparingen op pensioenen zetten huishoudens niet aan tot meer eigenwoningbezit ten einde het economisch welzijn op latere leeftijd te garanderen (WRR 2012)


Pensioen (en zorg)

• Janneke Toussiant (proefschrift, 2011)

o ‘nest egg’

o Voor de kinderen

• Intomart (onderzoek, 2009)

o Spaarrekening is (bij 50% MKB-ers) de pensioenvoorziening

• Geen psychologisch onderzoek bekend


Opbouw vermogen in Nederland

CBS februari 2019


Positie eigen woning

*Bron CBS, februari 2019


Van 65 plussers heeft 70% een eigen woning (landelijk 60%)

pagina 12


Tussenconclusie

• Eigenwoningbezitters moeten langer zelfstandig blijven wonen

• Door de aflossingen (via vermogensproducten en verplichte aflossing) zit

het grootste deel van het vermogen in de bakstenen

• Twee belangrijke vragen:

1. Moet ik aflossen?

2. Hoe verzilver ik mijn woning?


Aflossingsblij?!

• Schenkingen

• Erfenissen

• Kapitaalverzekeringen

• ‘Sudden money’

• Salarisverhoging

• Kinderen uit huis

Belangrijke vraag

• Ga ik aflossen of gebruik ik het geld voor iets anders?


Aflossingsblij?

Deels uit VfP 2018/9 (J-M Hengeveld)

Casus

• Karin (52) heeft aflossingsvrije hypotheek € 300.000 (3,5%)

• WOZ-waarde: € 400.000

• Bruto maandlast: € 875, netto € 613

• Salaris € 50.000 per jaar met matige pensioenopbouw

• Geeft salaris niet helemaal uit. Stel € 150 per maand beschikbaar

• Opties:

1. Aflossen

2. Pensioenregeling optimaliseren

3. Beleggen in box 3


Aflossingsblij?

Aflossen met € 150 per maand +

lagere maandlast door aflossing

• Komende 15 jaar in totaal bijna

€ 32.000 afgelost

• Besparing op dat moment op

de maandlast van € 92.

Aanvullend pensioen/lijfrente

• Maandelijkse inleg van bruto

€ 253 (tegen tarief van 40,85%

= netto € 150).

• Na 15 jaar extra pensioen-

kapitaal van € 66.700 (4,8% =

10jaars gemiddeld rendement

pensioenuitvoerders)

• Bruto uitkering van € 338 per

maand. Netto (36,95%): € 213

o Uitkeringsfase 2% rendement


Aflossingsblij?

Beleggen in box 3

• Inleg na 15 jaar: € 27.000

• Totaal beschikbaar (4,8%

rendement en 0,6% VRH) bijna

€ 37.000

• Beschikbaar in uitkeringsfase

• 20 jaar

• rendement 2% en 0,6% VRH

• Netto uitkering van € 175 per

maand

Conclusie: extra beschikbaar

per maand

Aflossen: € 92 (levenslang)

Pensioen: € 213 (20 jaar)

Box 3: € 175 (20 jaar)


Hoe verzilver ik mijn woning?

1. Niet verhuizen

2. Verkopen en verhuizen

3. Opeet hypotheek bij financiële instellingen

4. Opeethypotheek bij familie

5. Verkopen onder voorbehoud woongenot

o Vruchtgebruik

o Verkoop en terug huren


1. Niet verhuizen en verbouwen

• Hypothecaire Blijverslening

• Loopt via SvN (www.svn.nl) en gemeente

• Maakt woning levensloopbestendig

• Niet elke gemeente biedt deze lening aan

• De looptijd bedraagt 10 jaar voor bedragen van maximaal € 10.000 en 20

jaar voor bedragen van minimaal € 10.001.

• De hoogte van de Blijverslening is minimaal € 10.000 en maximaal €

30.000

• In beginsel boetevrij aflossen

• Consumptieve Blijverslening

• Bij huurwoningen

• Via SvN en gemeente

• Veel dezelfde voorwaarden als hypothecaire blijverslening


2. Verkopen en verhuizen

• Meest eenvoudig. Emotionele argumenten. Eigenwoningbezitters

willen niet graag verkopen

o Proefscrift Housing, savings en bequests over the life cycle, E. Suari

Andreu (2018)

• Huurlasten

o In 73% van de verkopen is overwaarde meer dan € 100.000

o In 32% meer dan € 200.000 (Taskforce Verzilveren, 2015)

• Box 3 heffing?

• Vermogen ‘in stand houden’ of ‘opeten’

• Sale and lease back


3. Hypotheek bij financiële instellingen

• Opeethypotheek of omkeerhypotheek

• Schuld in box 3 en rente niet aftrekbaar

• Bij bank. Lastig traject. Weinig banken bieden het aan

• Bij Pensioenfonds: vereist aanpassing art. 116 Pensioenwet

• ‘ Verzilverlening’ via SvN en gemeente. Denk aan voorwaarden

o Sinds maart/april 2018

Verzilverlening (of zorghypotheek)

• Vanaf 10 jaar voor AOW-leeftijd

• 80% van WOZ-waarde

• Rente bijschrijven tot maximaal 75 jaar

• Bedoeld voor aanpassingen en niet voor aanvullend pensioen


Hypotheek en pensioenfonds

• Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid: Verkenning

mogelijkheid inzetten pensioen voor aflossing woningschuld

(oktober 2015)

o Gebruik werkgevers deel pensioenpremie voor aflossing

o Gebruik deel van opgebouwde pensioenrechten voor aflossing

• Belangrijkste conclusies

o Strijd met Europees Recht (ongelijke behandeling van jonge en

oudere werknemers). Jongere werknemers krijgen op termijn lagere

uitkering

o Licht hogere administratieve kosten

o Lager netto-pensioen (wordt niet gecompenseerd door lagere

woonlasten)

o Licht positief budgeteffect


Opeethypotheek Internationaal (1)

• Verenigde Staten: de meest bekende is de zogenoemde omkeerhypotheek

(Home Equity Conversion Mortgage, HECM).

o Kenmerk: overheid staat garant – tegen een bepaalde vergoeding -voor de

netto schuld als de schuld boven de waarde van het huis uitkomt

• Verenigd Koninkrijk: slechte ervaringen. Financial Service Authority (FSA)

heeft opeethypotheek verboden. Er zijn nog wel enkele mogelijkheden via

‘sale-and-lease-back’ variant. Veelal gaan deze hypotheken gepaard met de

waarschuwing:

o Consider sale-and-rent-back schemes only as a last resort. Make sure you have

looked at all other options first


Opeethypotheek Internationaal (2)

• Frankrijk: verzilveren tussen twee consumenten (soms familie) via bloot-

eigendom. Is risico; zie casus Jeanne Calment

o Tweede vorm is opeethypotheek. Frans regering is zeer positief. De praktijk

minder

• Zwitserland: Het is mogelijk om tijdens de werkende fase geld uit de

pensioenpot te gebruiken voor aankoop van een eigen woning:

o Pensioengeld kan als (extra) onderpand worden gebruikt

o Geld uit de pensioenpot te halen en het te gebruiken als eigen vermogen om

de woning te financieren. Alleen voor aankoop of aflossing. Niet voor

rentebetalingen


4. Opeethypotheek bij familie

• Zelfde fiscale gevolgen als bij financiële instelling

• Zorg voor goede financiële vastlegging. Ook ten behoeve van

broers/zussen

• Zakelijke overeenkomst

o Schriftelijk

o Rente. Welk percentage?

o Zekerheid

o Aflossen?


5. Verkopen onder voorbehoud woongenot

• Vruchtgebruikvariant of verkoop met terug huren

• Hoge Raad 8 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:583)

o Woning wordt aan erfgenaam verkocht en teruggehuurd

Waarde getaxeerd door taxateur

WOZ-waarde was hoger

o Huursom lager dan 6% WOZ-waarde

o HR: art. 10 SW van toepassing. Fictief legaat

• Box 3 heffing: waarde vruchtgebruik of waarde periodieke uitkeringen


De eigen woning in het financieel plan

Aanbevelingen

• De eigen woning is een belangrijke toekomstvoorziening

o Maak de klant daar bewust van (taak adviseur)

o Neem de WOZ-waarde van de eigen woning met bijbehorende schuld op in

mijnpensioenoverzicht.nl (taak overheid)

• Adviseur moet dit dus bespreken

o Laat scenario’s zien waarin huis in 20/25/30 jaar wordt ‘opgegeten’

o Leg het gesprek vast

• Steeds hogere leeftijd in combinatie van AOW en klein pensioen (denk ook

aan ZZP-ers) en zorgbehoefte kan hier om vragen.


Integreer wonen, pensioen en zorg!

Volgende PE- bijeenkomsten:

• 14 mei: Arnhem

• 25 juni: EUR Rotterdam

• 3 september: Leusden

• 13 november: EUR Rotterdam

• Inschrijven via

www.feibv.nl

• Mfp-leergang

Erasmusuniversiteit start op

26 september 2019 Bron: Netspar, De routekaart naar een meer integrale

benadering van wonen, zorg en pensioen, 2016

De eigen woning in het financiële plan (voor de oude dag)Sep 26, 2019 · Erasmus School of...

Documents

Transcript of De eigen woning in het financiële plan (voor de oude dag)Sep 26, 2019 · Erasmus School of...