DE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE NOTARIS WEGENS MISKENNING VAN ZIJN INFORMATIE- EN RAADGEVINGSPLICHT BIJ VASTGOEDTRANSACTIES Aantal woorden: 38.653

Valerie OOSTERLINCK Studentennummer: 01301808

Promotor: Prof. Karen BROECKX Commissaris: Prof. Jennifer CALLEBAUT

Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in de Rechten Academiejaar: 2018 - 2019

“Naast de ambtenaren die verzoenen en geschillen beoordelen, vereist de maatschappelijke vrede andere ambtenaren die, als belangeloze raadgevers van partijen en onpartijdige vertolkers van hun wilsuitingen, door hun de draagwijdte van hun verbintenissen duidelijk uiteen te zetten, en ze duidelijk te formuleren, door hun het karakter te verlenen van een authentieke akte en de kracht van een vonnis in laatste aanleg, door hun herinnering te bestendigen en hun neerlegging getrouw te bewaren, beletten dat geschillen ontstaan tussen de mensen van goede wil, en aan hebzuchtige mensen, met enige kans op succes, de zin ontnemen om een onterechte betwisting op te werpen. Deze belangeloze raadgevers, deze onpartijdige opstellers, dit soort willige rechters die de contracterende partijen onherroepelijk verbinden, zijn de notarissen: deze instelling is het notariaat.”1

1 J. Du Jardin vertaalt hiermee vrij het citaat van Raadsheer Real, die het beroep van de notaris beschreef in de Memorie van Toelichting van de Wet van 25 ventôse jaar XI op het notarisambt. In J. DU JARDIN, “Welk notariaat voor de XXIste eeuw?”, T.Not. 2002, (611) 619.

Vooreerst wil ik mijn dankbaarheid betuigen aan iedereen die dit werkstuk mogelijk heeft

gemaakt. Deze masterproef werd geschreven in het kader van de masteropleiding

Rechten. Met het oog op een verdere studie in het notariaat leverde het mij reeds

belangrijke inzichten op inzake het beroep van de notaris en de zware

verantwoordelijkheid die op zijn schouders rust.

Via deze weg zou ik dan ook graag mijn promotor, Professor Broeckx, willen bedanken mij

de kans te geven te schrijven omtrent dit onderwerp en verder voor de nuttige tips en de

begeleiding doorheen de uitwerking van het onderzoek.

Daarnaast zou ik ook graag mijn mama willen bedanken om mij in contact te brengen met

personen die op de hoogte waren van relevante informatie in het kader van deze

masterproef. Ook deze mensen zou ik graag bedanken voor hun bijdrage.

Verder wil ik Femke bedanken om mij te helpen met de mooie layout van mijn

masterproef.

Tot slot dient ook een dankwoord gericht te worden aan mijn broer en mijn mama voor

de steun doorheen mijn opleiding en voor het nalezen van mijn eindwerk.

** Ondergetekende verklaart dat de inhoud van deze masterproef mag worden geraadpleegd en/of gereproduceerd voor persoonlijk gebruik. Het gebruik van deze masterproef valt onder de bepalingen van het auteursrecht en bronvermelding is steeds noodzakelijk. **

INHOUDSTAFEL

INLEIDING

HOOFDSTUK I : DE NOTARIS ; MEER DAN EEN COPYCENTER?

1. DE INFORMATIE – EN RAADGEVINGSPLICHT VAN DE NOTARIS .................................................................................................................................. 11

1.1. DE ONDERZOEKSPLICHT ...................................................................................................................................................................................................................... 12

1.1.1. IDENTITEITSGEGEVENS .......................................................................................................................................................................................................... 13

1.1.2. DE HYPOTHEEKWET ................................................................................................................................................................................................................ 14

1.1.3. DE VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING .................................................................................................................................................... 16

1.1.4. RECHTEN VAN VOORKOOP ................................................................................................................................................................................................. 19

1.1.5. BODEM- EN WATERBELEID .............................................................................................................................................................................................. 20

1.1.6. DE WET BREYNE ......................................................................................................................................................................................................................... 21

1.1.7. INVENTARISSEN ......................................................................................................................................................................................................................... 22

1.1.8. APPARTEMENTSRECHT ......................................................................................................................................................................................................... 23

1.1.9. OVERDRACHT VAN EEN GEHUURD GOED ............................................................................................................................................................... 24

1.1.10. TECHNISCHE ONDERZOEKEN ........................................................................................................................................................................................... 24

1.1.11. FISCALITEIT ................................................................................................................................................................................................................................... 25

1.2. FORMALITEITEN NA DE AKTE EN DE EVENTUELE INDEPLAATSSTELLING ......................................................................................................... 27

1.3. DE VOORLICHTINGSPLICHT ............................................................................................................................................................................................................... 29

1.3.1. TEGENSTRIJDIGE BELANGEN EN ONEVENWICHTIGE BEDINGEN ............................................................................................................ 31

1.3.2. INLICHTINGEN OMTRENT DE RECHTEN, DE VERPLICHTINGEN EN DE LASTEN ............................................................................. 33

1.3.3. DE NOTARIS ALS ONPARTIJDIGE RAADSMAN ....................................................................................................................................................... 37

2. HET BEROEPSGEHEIM EN DE DISCRETIEPLICHT IN VERHOUDING TOT DE INFORMATIEPLICHT ...................................................... 38

HOOFDSTUK I I : DE AAN SPRA KELIJK HEID VAN DE NOTA RIS

1. TUCHTRECHTELIJKE PROCEDURE ................................................................................................................................................................................................... 41

2. BURGERLIJKE PROCEDURE ............................................................................................................................................................................................................... 44

2.1. AARD VAN DE AANSPRAKELIJKHEID ......................................................................................................................................................................................... 44

2.2. PROCEDURELE ASPECTEN ................................................................................................................................................................................................................. 48

2.2.1. DE PARTIJEN .............................................................................................................................................................................................................................. 49

2.2.2. TERMIJNEN .................................................................................................................................................................................................................................. 49

2.2.3. BEWIJS EN BEWIJSLAST ...................................................................................................................................................................................................... 49

2.2.3.1. Bewijs van de fout ............................................................................................................................................................................................ 50

2.2.3.2. Bewijs van de schade ...................................................................................................................................................................................... 52

2.2.3.3. Bewijs van het oorzakelijk verband .................................................................................................................................................... 52

2.2.4. BEOORDELING VAN DE AANSPRAKELIJKHEID ..................................................................................................................................................... 53

HOOFDSTUK I I I : DE GEDEELDE AANSPRAKELIJKHEID

1. DE ZELF-INFORMATIEPLICHT VAN DE PARTIJEN IN VERHOUDING TOT DE NOTARIËLE INFORMATIE- EN RAADGEVINGSPLICHT .......................................................................................................................................................................................................................................... 56

2. GEDEELDE AANSPRAKELIJKHEID .................................................................................................................................................................................................. 58

2.1. FOUT VAN DE NOTARIS EN EEN PARTIJ OF EEN DERDE .............................................................................................................................................. 58

2.2. EEN FOUT DOOR MEERDERE NOTARISSEN ........................................................................................................................................................................... 60

HOOFDSTUK IV : EXONERATIE EN VERZEKERINGSPLICHT

HOOFDSTUK V : HET LOT VAN DE INFORMATIE-EN RAADGEVINGSPLICHT IN DE TOEKOMSTVIS IE OVER

HET NOTARIAAT

1. VERLONING NAAR BEWEZEN DIENSTEN .................................................................................................................................................................................. 65

2. INFORMATISERING VAN HET NOTARIAAT ................................................................................................................................................................................ 66

CONCLUSIE

BIBLIOGRAFIE

1. WETGEVING ................................................................................................................................................................................................................................................... 73

1.1. INTERNE NORMEN .................................................................................................................................................................................................................................. 73

1.2. VOORBEREIDENDE DOCUMENTEN .............................................................................................................................................................................................. 74

2. RECHTSPRAAK ............................................................................................................................................................................................................................................. 75

3. RECHTSLEER ................................................................................................................................................................................................................................................. 79

3.1. BOEK- EN VERZAMELWERKEN ....................................................................................................................................................................................................... 79

3.2. BIJDRAGEN IN VERZAMELWERKEN ............................................................................................................................................................................................ 79

3.3. BIJDRAGEN IN TIJDSCHRIFTEN ...................................................................................................................................................................................................... 81

3.4. ONLINEBRONNEN ................................................................................................................................................................................................................................... 85

7

INLEIDING

1. Een vastgoedtransactie, vooral de aankoop van een onroerend goed, is voor de meeste mensen een grote

beslissing en een belangrijk moment in hun leven. Doorgaans zijn er omvangrijke bedragen bij betrokken, waardoor het

een aanzienlijke financiële investering is.2 Om hulp te bieden bij de overdracht, wordt de bijstand van een deskundige

in ons land verplicht ingeschakeld.3 De notaris is exclusief bevoegd om de akte te authenticeren en om erop toe te zien

dat de partijen bij deze belangrijke transactie handelen met kennis van zaken door hen te informeren omtrent de risico’s

en de draagwijdte ervan.4

Hieruit blijkt dat de wetgever het belangrijk achtte om de notaris aan de zijde van de burgers te plaatsen. Hij is niet

alleen een openbaar ambtenaar die de authenticiteit verleent aan de akte, maar hij dient de burger eveneens bij te

staan in de door hem geplande rechtshandeling als zijn adviseur. Vanuit zijn vertrouwenspositie heeft de notaris ten

aanzien van elke partij een aantal bijkomende plichten, namelijk een morele plicht, een plicht tot vakkundigheid en een

bijstandsplicht.5 Deze laatste verplichting wordt ook de informatie- en raadgevingsplicht genoemd en is het onderwerp

van deze masterproef. De notaris is een vastgoedspecialist, die de partijen actief bijstaat. Hij kijkt niet enkel toe op de

rechtsgeldigheid van de akte, maar hij gebruikt evenzeer zijn expertise om de nodige informatie in te winnen opdat hij

de partijen op onpartijdige wijze ten volle zou kunnen informeren over alle aspecten van de geplande rechtshandeling.

Hij is een dienstverlener van de gehele maatschappij en moet bijgevolg voldoen aan zijn bijstandsplicht ten aanzien van

iedereen die beroep doet op hem.

2. Ondanks de begeleiding die de wetgever heeft voorzien, gebeurt het wel eens dat betwistingen ontstaan bij

de transactie van een onroerend goed.6 Stel bijvoorbeeld dat na de overdracht van een woning duidelijk wordt dat

bepaalde werken werden uitgevoerd vóór de verkoop, zonder dat de nodige omgevingsvergunning voor

stedenbouwkundige handelingen werd verkregen. Denk daarnaast aan de hypothetische situatie waarin na de transactie

blijkt dat de verkoper niet het recht had het onroerend goed te verkopen, omdat hij niet de eigenaar was of omdat het

onroerend goed hem in onverdeeldheid toebehoorde. Of wat gebeurt er indien de koper na de verkoop ontdekt dat een

perceel bouwgrond, aangekocht met de intentie er een tweewoonst op te bouwen, belast is met een recht van uitweg

voor grote landbouwvoertuigen in het voordeel van achtergelegen percelen landbouwgrond, waardoor de vereiste

bouwoppervlakte niet meer beschikbaar is.

2 www.notaries-of-europe.eu/index.php?pageID=211. 3 T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist. Enkele bedenkingen over notariële aansprakelijkheid en mogelijke lacunes in informatieverschaffing omtrent onroerende goederen”, TBBR 2003, afl. 10, 684-703 (hierna: T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”). 4 Art. 1 wet van 16 maart 1803 van 25 ventôse jaar XI op het notarisambt, BS 16 maart 1803 (hierna: Ventôsewet of Notariswet). 5 K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999, (287) 294. 6 T. VAN SINAY, “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, (IV.K-1) IV.K.1-2.

8

3. Dergelijke problemen zijn het onderwerp van deze uiteenzetting. Aangezien er steeds meerdere personen

betrokken zijn bij de transactie, zoals de twee partijen met tegengestelde belangen, de notaris, de overheden waarbij

de notaris informatie opvraagt en in sommige gevallen ook een bouwpromotor, een makelaar of andere deskundigen,

zou men zich bijgevolg kunnen afvragen wie verantwoordelijk zal zijn voor de schade die ontstaat door deze

betwistingen. Kan men de notaris, waarop men wettelijk beroep dient te doen, hiervoor aanspreken? Tijdens de

zoektocht naar een antwoord, wordt de focus vooral gelegd op de aan- en verkoop, daar deze veruit de meest

voorkomende vastgoedtransactie is. Het is bovendien de akte waarvoor notarissen het meest geconsulteerd worden.7

Uit de notarisbarometer bleek bijvoorbeeld dat nog nooit zoveel aan- en verkopen werden doorgevoerd dan in het

eerste trimester van 2019.8 Uit het jaarverslag van 2009 van de verzekeringen van het notariaat bleek eveneens dat de

meeste schadeclaims voortkomen uit verkopen.9

Zoals T. VAN SINAY terecht stelt, gebeurde het in het verleden slechts sporadisch dat een notaris werd betrokken in een

rechtszaak omtrent een betwisting in een vastgoedtransactie.10 Het was quasi onmogelijk een geschil tegen hem te

winnen en voor de schadelijder leek het onhaalbaar te bewijzen dat de notaris zijn plichten niet correct had uitgevoerd.11

Het beroep van de notaris werd geassocieerd met een imago van onschendbaarheid en vrijheid.12 Een analyse van

rechtspraak toont aan dat dit de laatste jaren anders is.13 De aansprakelijkheid wordt frequenter afgewenteld op de

‘sterke schouders’, met het gevaar dat het voor de notaris moeilijker wordt zijn beroep op de meest geschikte manier

te kunnen uitoefenen.14 Hij loopt immers snel het risico om verantwoordelijk gesteld te worden bij de minste

tekortkoming aan zijn plichten. Steeds vaker wordt een miskenning van de informatie- en raadgevingsplicht ingeroepen.

Dit kan worden verklaard door het feit dat het takenpakket van de notaris gegroeid is door de jaren heen en dat steeds

meer bijzondere wetgeving hem plichten opdraagt, waardoor het risico op plichtsverzuim in hoofde van de notaris

steeds groter wordt. Het is dan ook de rechtspraak die meer en meer invulling geeft aan alle plichten en het onderscheid

tracht te maken tussen de situatie waarin de notaris een vergissing beging en deze waarin hij daadwerkelijk een

onrechtmatige daad pleegde.15

4. De relevantie van het onderzoek is voornamelijk maatschappelijk en situeert zich in het kader van de

rechtszekerheid. Enerzijds dient de notaris zelf te weten welke opzoekingen hij moet doen, welke inlichtingen hij moet

7 M. COECKELBERGHS, “De notariële onderzoeksplicht” (noot onder Rb. Leuven 16 maart 2006), Not.Fisc.M. 2007, afl. 10, 312. 8 X, “Notarisbarometer vastgoed T1 2019”, www.notaris.be/nieuws-pers/notarisbarometer. 9 S. DEVOS, “Notariële aansprakelijkheid” in J. BAECK, K. BROECKX, S. DEVOS, G. VAN HOORICK en E. VAN TRICHT, Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 13. 10 T. VAN SINAY, “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, (IV.K-1) IV.K.1-3. 11 C. VERDURE, “Les assurances de la responsabilité des professions juridiques et comptables” in X, Traité pratique de l’assurance – deel 77, Brussel, Kluwer, 2012, 89-90. 12 L. VAN DEN HOLE, “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen”, Jura Falc. 1994-95, 192; R. TIMMERMANS, “Claimcultuur tegen notarissen wegens tekortkoming aan bijstandsverplichting bij appartementseigendom rukt verder op”, RCDI 2008, afl. 3, 3-8. 13 T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”, TBBR 2003, afl. 10, (684) 685. 14 G. VERHELST, “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële informatieplicht”, T.Not. 2016, (95) 116. 15 H. VANDENBERGHE, “Over notariële aansprakelijkheid: contractueel of delictueel” in F. BUYSSENS, K. GEENS, H. LAGA, B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Over naar familie: liber amicorum Luc Weyts, Brugge, die Keure, 2011, (249) 262.

9

verlenen en hoe hij zich moet gedragen, opdat zijn aansprakelijkheid niet in het gedrang zou kunnen komen. Anderzijds

is het ook voor de burger van belang te weten wat hij van de notaris kan verwachten en hoe hij kan hersteld worden in

zijn rechten indien de notaris afbreuk heeft gedaan aan zijn verplichtingen. De veelheid aan wetgeving, rechtsleer en

rechtspraak kan ervoor zorgen dat het overzicht verloren raakt. Deze masterproef poogt hiervoor een oplossing te

bieden.

5. De centrale onderzoeksvraag luidt zoals de titel van deze masterproef, namelijk “de aansprakelijkheid van de

notaris wegens miskenning van zijn informatie- en raadgevingsplicht bij vastgoedtransacties”. Deze beschrijvende

algemene vraag kan enkel worden beantwoord door middel van een onderzoek naar een aantal deelvragen. Om het

overzicht te behouden, wordt daarom elke subonderzoeksvraag besproken in een apart hoofdstuk of een ondertitel

hierin.

In de eerste plaats wordt ingegaan op de vraag wat de notariële bijstandsplicht precies inhoudt, alsook de drie

componenten die hieronder begrepen worden (namelijk de onderzoeksplicht, de plicht formaliteiten uit te voeren na de

akte en de voorlichtingsplicht). Elk bestanddeel wordt gedetailleerd besproken, waarbij de inhoud en de draagwijdte

ervan aan de hand van illustraties uit de rechtspraak worden toegelicht. Daarnaast wordt bekeken hoe het

beroepsgeheim en de discretieplicht, die op de notaris rusten, zich verhouden tot de notariële informatieplicht. Er kan

immers onduidelijkheid bestaan omtrent de vraag wanneer de notaris informatie mag of moet meedelen en wanneer

hij net het vertrouwelijke karakter ervan dient te behouden.

Het tweede hoofdstuk behandelt de procedurele aspecten van de notariële aansprakelijkheid. Zo kan hij niet alleen

burgerrechtelijk, maar ook strafrechtelijk, fiscaalrechtelijk en tuchtrechtelijk worden vervolgd. Omdat een

strafrechtelijke procedure wegens miskenning van de informatie- en raadgevingsplicht in de praktijk niet vaak

voorkomt, wordt er voor geopteerd dit aspect niet uitgebreid te behandelen. Ook de fiscaalrechtelijke procedure wordt

niet in detail besproken, omdat dit het doel van deze masterproef voorbij gaat. Er wordt wel uitgebreid onderzocht hoe

de tuchtrechtelijke en de burgerrechtelijke procedures verlopen.

Enerzijds volgt een bespreking van het verloop van een tuchtrechtelijke procedure en wordt ook ingegaan op de

verklarende onderzoeksvraag naar het nut van een tuchtprocedure voor een burger. Deze kan immers geen geldelijke

genoegdoening ontvangen door een tuchtrechtelijke veroordeling van de notaris.

Anderzijds wordt een antwoord gezocht op de vragen wie kan procederen, wat moet worden bewezen, op wie de

bewijslast hiervan rust en wat de beoordelingscriteria zijn opdat men tot een burgerrechtelijke aansprakelijkheid kan

besluiten. De louter procedurele aspecten worden terzijde gelaten wegens het minder relevant zijn voor deze

uiteenzetting. Er wordt wel relatief kort ingegaan op de aard van deze aansprakelijkheid. Gelet op het feit dat er reeds

“heel wat inkt gevloeid is”16 over de discussie of deze burgerrechtelijke aansprakelijkheid buitencontractueel dan wel

16 A. RENIERS, “Arrest van het Grondwettelijk Hof 13 december 2012 – de notariële aansprakelijkheid in het licht van de vertrouwensopdracht van de notaris” (noot onder GwH 13 december 2012), Notariaat 2013, afl. 1, 1-5; H. CASMAN, “Notariële aansprakelijkheid: contractueel of buitencontractueel?” (noot onder GwH 13 december 2012), Not.Fisc.M. 2014, afl. 2, 45-47.

10

contractueel is, wordt ervoor gekozen om slechts kort een overzicht van de verschillende strekkingen weer te geven en

vooral een focus te leggen op de laatste stand in de rechtspraak. Deze focus wordt doorgetrokken in de subhoofdstukken

hierop volgend, omdat de toenemende contractualisering van de aansprakelijkheid niet alleen een invloed uitoefent op

de bewijslast, maar ook op de beoordeling van de fout, de schade en het oorzakelijk verband.

Vervolgens wordt in een derde hoofdstuk ingegaan op de problematiek van de gedeelde aansprakelijkheid. Naast de

informatie- en raadgevingsplicht die op de notaris rust, hebben de partijen ook zelf de plicht bepaalde informatie in te

winnen of spontaan te melden aan de tegenpartij. Indien zowel een partij als de notaris zijn plichten niet is nagekomen,

rijst de vraag hoe de rechter in de praktijk moet uitmaken wiens fout heeft bijgedragen tot de schade en indien het gaat

om meerdere fouten, hoe de schade over de verantwoordelijken moet worden verdeeld. Er wordt eveneens onderzocht

hoe de begroting van de schade gebeurt indien de schadeverwekkers twee notarissen zijn.

Het daarop volgend hoofdstuk gaat dieper in op de vraag hoe de notaris zijn aansprakelijkheid kan beperken en

verzekeren. Zo wordt achtereenvolgens de mogelijkheid van een exoneratieclausule onderzocht, een beknopte evolutie

van de aansprakelijkheidsbeperkingen in de wet gegeven en ingegaan op de verzekeringsplicht. Hierbij wordt de

mogelijkheid voor de notaris om zijn ambt uit te oefenen binnen een vennootschap nader bekeken en wordt zijn

aansprakelijkheid vergeleken met de notaris die zijn beroep uitoefent buiten elke vennootschapsvorm.

Tot slot wordt in een laatste deel bekeken wat de toekomstvisie is van het notariaat en wordt onderzocht welke rol nog

zal weggelegd zijn voor de notariële informatie- en raadgevingsplicht. Er wordt niet enkel nagegaan wat de impact zou

zijn van de vervanging van het ereloon door een uurloon, maar er wordt bovendien gekeken hoe de digitalisering van

het notariaat een verandering van de informatie- en raadgevingsplicht met zich meebrengt. Er zijn namelijk zowel voor-

als nadelen verbonden aan de gevolgen van de informatisering voor de notaris om opzoekingen te kunnen doen of om

bijstand te kunnen verlenen aan de partijen.

6. De beschrijvende centrale onderzoeksvraag wordt opgelost aan de hand van verzamelde waarnemingen. Er

wordt een literatuurstudie uitgevoerd van wetgeving, rechtsleer en rechtspraak. Op een aantal subvragen kan geen

duidelijk antwoord worden gevonden en wordt een persoonlijke input gegeven.

Om ook een duidelijk zicht te krijgen hoe de situatie is in de praktijk, wordt er eveneens voor gekozen om de kennis van

een aantal deskundigen, die actief zijn in de relevante rechtsdomeinen, te gebruiken. Zo wordt de praktijkervaring van

iemand die zetelt in een notarieel tuchtrechtelijk orgaan gebruikt en verwerkt in het tweede hoofdstuk. Tuchtprocedures

worden doorgaans niet gepubliceerd, waardoor de unieke toegang tot informatie die deze persoon bezit omwille van

zijn functie, belangrijke inzichten in de tuchtprocedure kan aanreiken. Wegens discretieredenen wordt er echter voor

gekozen geen naamvermelding te doen en zal in de bronvermelding verwezen worden naar het ‘interview met persoon

X, d.d. 4 april 2019’. Ook wordt de expertise van een persoon actief in de burgerrechtelijke procedure ingeschakeld, met

het oog op het verkrijgen van interessant rechtspraak. Tenslotte worden meerdere notarissen gecontacteerd, die hun

input geven omtrent het belang van een voorzichtige houding ten aanzien van een aantal onderzoeksplichten.

11

HOOFDSTUK I DE NOTARIS, MEER DAN EEN COPYCENTER?

1. DE INFORMATIE – EN RAADGEVINGSPLICHT VAN DE NOTARIS

7. Krachtens artikel 1 van de wet van 25 ventôse jaar XI op het notarisambt is de notaris een openbaar ambtenaar

die wettelijk voorgeschreven verplichtingen vervult en authenticiteit verleent aan akten en contracten.17 Partijen zijn in

bepaalde situaties verplicht een notariële authentieke akte te laten opstellen, opdat deze tegenstelbaar zou zijn aan

derden.18 In het kader van vastgoedtransacties valt bijvoorbeeld te denken aan de verkoop van een onroerend goed, de

inbreng van een onroerend goed in een vennootschap of de hypothecaire kredietakte.19 De notaris bezorgt de partijen

een authentiek bewijs van de transactie. Tegelijkertijd is de notaris ook een beoefenaar van een vrij beroep die juridische

diensten verleent aan zijn cliënteel. Hij zet uiteen wat tot de essentialia van de geplande rechtshandeling hoort.20 Deze

twee kerntaken brengen met zich mee dat het notarisberoep een duaal statuut heeft.21 Dit duaal statuut biedt een

meerwaarde ten aanzien van de maatschappij, net omdat de wetgever het belangrijk acht de notaris aan haar zijde te

plaatsen. Als openbaar ambtenaar is de notaris in nauw contact met de overheid en als juridisch dienstverlener is hij

het aanspreekpunt bij uitstek voor de burger. De combinatie van deze twee functies biedt bijgevolg een garantie, niet

alleen van rechtszekerheid, maar ook van vertrouwen.

8. Het beroep van de notaris wordt derhalve gekenmerkt door een vertrouwensfunctie.22. Hij wordt aanzien als

”gespecialiseerd jurist en veronderstelde vastgoedprofessional”.23 Dit vertrouwen uit zich in het feit dat de partijen vrij

een notaris kunnen kiezen voor het opstellen van een authentieke akte, met uitzondering evenwel indien het gaat om

een gerechtelijke aanwijzing.24 De contractanten hebben vaak niet de vereiste kennis over de voorgenomen

rechtshandeling en maken daarom gebruik van de deskundigheid van de notaris. Minister van Justitie K. Geens noemt

dit de ‘informatie-assymetrie’.25 De notaris is de beroepsbeoefenaar die de nodige juridische kennis heeft en deze

17 Art. 1 Ventôsewet. 18 L. CORNELIS en A. RENIERS, “Notariële aansprakelijkheid”, Ius & Actores 2007, afl. 1, (131) 133. 19 M. BUNKENS, “Wet 16 maart 1803 (25 ventôse jaar XI)” in M. BUNKENS, M. CLAEYS BOUUAERT, A. CLYBOUW, F. DEBUCQUOY, S. MARYSSE, J. ROCHTUS, B. VAN DEN BERGH, S. VERBIST, I. VERMANDER, J. VERSTAPPEN, en D. VERWIMP, Duiding Deontologie Juridische beroepen: Notariaat, Gent, Larcier, 2017, (1) 2. 20 Rb. Dendermonde 11 juni 2009, Notamus 2017, afl. 3, 13. 21 L. VAN DEN HOLE, “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen”, Jura Falc. 1994-95, (191) 195; T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”, TBBR 2003, afl. 10, (684) 690; V. LESSELIERS, “Het notariaat in een ultra geliberaliseerde wereld: een worst case scenario” in S. WATILLON (ed.), Le défi du notaire/De uitdaging voor de notaris – tussen vrijheid en regelgeving, Brussel, Larcier, 2011, (29) 32. 22 K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999, (287) 294; L. CORNELIS en A. RENIERS, “Notariële aansprakelijkheid”, Ius & Actores 2007, afl. 1, (131) 132. 23 G. VERHELST, “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële informatieplicht”, T.Not. 2016, (95) 123. 24 A. RENIERS, “Arrest van het Grondwettelijk Hof 13 december 2012 (…)” (noot onder GwH 13 december 2012), Notariaat 2013, afl. 1, 1-5. 25 K. GEENS, “Vrij beroep en mededinging: deontologie is een remedie tegen, tucht dikwijls een gevolg van marktfalen”, TPR 2004, (283) 285.

12

gebruikt om de partijen bij te staan in de geplande overdracht. Hij doet dit op basis van zijn informatie en

raadgevingsplicht, die haar grondslag vindt in zowel artikel 9, §1, lid 2 en 3 van de Notariswet, als in artikel 11 van de

Deontologische Code van de Nationale Kamer van notarissen.26 Deze verplichting houdt in dat de notaris de akte

nauwkeurig en duidelijk zal opstellen, waardoor de wettelijkheid, geldigheid en doelmatigheid van de geplande

rechtshandeling ten volle uitwerking kunnen krijgen.27 Noch het louter authenticeren van de akte, noch het enkel

verstrekken van advies volstaan bijgevolg. Het notarisberoep kan met andere woorden niet zomaar gereduceerd worden

tot het zijnde ‘het duurste copycenter van het land’.28

9. Opdat de notaris de partijen zo uitgebreid en correct mogelijk kan informeren omtrent de draagwijdte van de

rechtshandelingen, zullen de nodige opzoekingen moeten worden gedaan.29 Hieruit kan worden afgeleid dat de

bijstandsplicht uiteen valt in drie specifieke deontologische verplichtingen die nauw samenhangen, namelijk de

onderzoeksplicht, de plicht om zich in de plaats te stellen van partijen en de voorlichtingsplicht.30 Deze deontologische

plichten beogen de kwaliteitsstandaarden van het notarieel beroep te waarborgen. Het is de bedoeling dat de notaris

aan zijn bijstandsverplichting voldoet zowel voorafgaandelijk, tijdens als na het verlijden van de akte.31

1 . 1 . DE ONDERZOEKSPLICHT

10. In eerste instantie rust op de notaris een onderzoeksplicht. Hij dient een aantal opzoekingen te verrichten en

analyses te maken vooraleer hij kan overgaan tot het verlijden van de akte. Zo moeten verklaringen worden

gecontroleerd op juistheid, dient de rechtsgeldigheid van eigendomstitels te worden nagekeken en moet de notaris nog

andere talrijke opzoekingen verrichten, waaronder bijvoorbeeld het opvragen van stedenbouwkundige inlichtingen of

van een hypothecair getuigschrift.32

In het kader van vastgoedtransacties situeert het belang van deze notariële plichten zich in het feit dat de verwerver

het beoogde onroerend goed met een perfecte kennis van zaken kan verkrijgen. Zo is het bijvoorbeeld van groot belang

dat de notaris niet louter de rechtsgeldigheid van de eigendomstitels nakijkt, maar ook nagaat of er elementen zijn die

de eigendomsrechten beperken. Bij gebrek aan een algemene codificatie van de notariële plichten zijn deze vereiste

26 Art. 9, §1, lid 2 en 3 Ventôsewet; Art. 11 deontologische code van de Nationale Kamer van notarissen van 22 juni 2004, goedgekeurd bij KB 21 september 2005, BS 5 november 2005 (hierna: Deontologische code). 27Rb. Dendermonde 11 juni 2009, Notamus 2017, afl. 3, 13. 28 www.knack.be/nieuws/belgie/notariskantoren-zijn-de-duurste-copycenters-van-het-land/article-normal-973425.html 29 Luik, 18 december 2008, Rev.not.b. 2009, 763. 30 Antwerpen 15 juni 2009, NJW 2010, 154; K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999, (287) 296; J. RENS, “De raadgevingsplicht van de notaris”, TPR 2006, (1818) 1825; F. BUYSSENS, “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht” (noot onder Brussel 16 december 2008), T.Fam. 2012, afl. 3, (75) 78. 31 K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999, (287) 295; R. TIMMERMANS, “Claimcultuur tegen notarissen wegens tekortkoming aan bijstandsverplichting bij appartementseigendom rukt verder op”, RCDI 2008, afl. 3, 3-8. 32 A. RENIERS, “Restitutieverplichting ex artikel 1599 BW versus schade ex artikel 1382 e.v. BW – kantlijnen bij notariële aansprakelijkheid” (noot onder Cass. 24 september 2009), Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 61-64.

13

opzoekingen verspreid in verschillende wetten en decreten. Om het overzicht te behouden, wordt ervoor geopteerd om

deze oplijsting te beperken tot federale wetten en Vlaamse decreten.

11. Het staat vast dat de onderzoeksplicht in het merendeel van de gevallen eerder een inspanningsverbintenis is

dan een resultaatsverbintenis, omdat de notaris niet kan gehouden zijn tot het onmogelijke.33 Hoewel de meeste

opzoekingen, die de notaris dient te doen, worden opgelegd door een rechtsregel, volstaat de loutere toepassing van

de wetten en de decreten niet. De notaris heeft immers toegang tot vele instanties waarbij hij bijkomende informatie

kan aanvragen, waaronder bijvoorbeeld de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, allerhande

inventarissen en het kadaster.34 Hieruit volgt dus dat de wettelijke plichten slechts minimale vereisten zijn en dat de

notaris ook op eigen initiatief inlichtingen dient op te zoeken.35 Dit is vereist opdat hij ten aanzien van de partijen aan

zijn algemene bijstandsplicht kan voldoen en hen met een grondige kennis van zaken kan inlichten.36 Bovendien moet

de notaris worden aanschouwd als een “actieve authenticator” en kan hij niet louter de verkregen informatie doorgeven

aan de partijen zonder deze zelf kritisch te analyseren.37 Ook verklaringen van partijen kan hij niet zomaar aannemen

als juist.38 Voornamelijk in de domeinen stedenbouw en ruimtelijke ordening dient hij bijkomende controles uit te

voeren.39 Wegens het gebrek aan aanvullende concrete richtlijnen in de wetgeving, wordt de draagwijdte van deze

onderzoeksplicht dan ook vooral ingevuld door de rechtsleer en de rechtspraak. Welke inlichtingen de notaris moet

verkrijgen bovenop de minimale wettelijke opzoekingen is afhankelijk van vele factoren. Hij zal vooral de doelmatigheid

van de akte in het achterhoofd moeten houden. Het is immers de bedoeling dat de transactie zowel op feitelijk als op

juridisch vlak uitwerking kan krijgen.40

1 . 1 . 1 . IDENTITEITSGEGEVENS

12. Een eerste belangrijke plicht die op de notaris rust, is de controle van de identiteit van de partijen, die

betrokken zijn bij de akte. Er moet worden nagegaan dat de personen die aanwezig zijn in zijn kantoor, ook de personen

zijn die in de akte worden vermeld.41 De notaris voert deze verificatie uit aan de hand van bewijskrachtige

identiteitsbewijzen, waaruit hij de naam, voornamen, plaats en datum van geboorte en woonplaats van de partijen

achterhaalt, of aan de hand van twee door hem bekende personen die de vereiste hoedanigheid bezitten om

33 Brussel 11 oktober 2011, Not.Fisc.M. 2013, afl. 1, 18; T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”, TBBR 2003, afl. 10, (684) 693. 34 Antwerpen 10 november 2008, TMR 2009, afl. 3, 269. 35 Brussel 11 oktober 2011, Not.Fisc.M. 2013, afl. 1, 18. 36 G. VERHELST, “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële informatieplicht”, T.Not. 2016, (95) 117. 37 Antwerpen 10 november 2008, TMR 2009, afl. 3, 269; Rb. Leuven 16 maart 2006, Not.Fisc.M. 2007, afl. 10, 304, noot M. COECKELBERGHS; T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”, TBBR 2003, afl. 10, 684; B. VERHEYE, “Blockchaintechnologie en het notariaat bij vastgoedtransacties: Damocles’ zwaard of opportuniteit?”, T.Not. 2018, (212) 229. 38 M. COECKELBERGHS, “De notariële onderzoeksplicht” (noot onder Rb. Leuven 16 maart 2006), Not.Fisc.M. 2007, afl. 10, 313. 39 K. RENIERS, “Koop-verkoop van aandelen vs. koop-verkoop onroerend goed: precontractuele informatieverstrekking”, T.Not. 2018, (764) 779. 40 Brussel 11 oktober 2011, Not.Fisc.M. 2013, afl. 1, 18. 41 M. DE GRAEVE en I. GERLO, “De bevestiging en waarmerking van de identiteit van partijen in authentieke akten, twee onderscheiden zaken”, Notamus 2005, afl. 1, 26-30.

14

instrumentaire getuige te zijn.42 Tot voor kort diende hij ook na te gaan of de partijen al dan niet btw-plichtig waren43,

maar sinds 1 april 2019 is deze verplichting afgeschaft.44 Er wordt bovendien aangeraden om een bijkomende opzoeking

te doen in het nationaal Rijksregister van de natuurlijke personen. Dit is een “systeem van informatieverwerking dat

instaat voor de opneming, de memorisatie en de mededeling van informatie betreffende de identificatie van natuurlijke

personen”.45 Hierin kan de notaris naast de identiteit van de partijen eveneens hun bekwaamheid nagaan, hetgeen

noodzakelijk is voor de rechtsgeldigheid van de akte.46 Sinds de wetswijziging van 2014 dient de notaris tenslotte ook

verplicht het rijksregisternummer of het identificatienummer van de partijen uit de Kruispuntbank van de sociale

zekerheid te vermelden in de authentieke akte.47

1 . 1 .2 . DE HYPOTHEEKWET

13. Bij elke overdracht dient de notaris de eigendomstitels na te gaan en te vermelden in de akte overeenkomstig

artikel 141 van de Hypotheekwet. Aan de hand van een afschrift van de vorige akten en een hypothecair getuigschrift,

dat hem overeenkomstig artikel 127 van de Hypotheekwet wordt overhandigd door de Algemene Administratie van de

Patrimoniumdocumentatie, dient hij enerzijds na te gaan of het onroerend goed nog steeds eigendom is van de

overdragende partij en anderzijds of het al dan niet bezwaard is met een hypotheek, een bezwarende in- of

overschrijving en of er kantmeldingen zijn.48 Het hypothecair getuigschrift toont immers aan of er akten zijn in- of

overgeschreven, waarin zakelijke rechten zijn overgedragen of gevestigd.49 Opdat de verwervende partij het goed vrij

en onbelast kan verkrijgen, of toch met volle kennis van zaken de verbintenis kan aangaan, dient de notaris het

hypothecair getuigschrift bijgevolg grondig te bestuderen. Zo werd een notaris reeds aansprakelijk gesteld door het Hof

van Beroep van Gent in 2004, omdat hij niet had opgemerkt dat het vruchtgebruik reeds overgedragen was aan een

derde en hij desondanks bevestigd had aan de koper dat het goed vrij en onbelast was.50

De notaris moet met andere woorden met de nodige zorgvuldigheid onderzoeken of de overdragende partij wel degelijk

het recht heeft het onroerend goed over te dragen.51 De verkoper moet de eigenaar zijn van het onroerend goed en hij

moet eveneens de enige eigenaar zijn. De verkoop van andermans goed wordt namelijk nietig verklaard overeenkomstig

artikel 1599, eerste lid BW en wanneer iemand eigenaar is van een onroerend goed in onverdeeldheid, heeft hij niet de

42 Art. 11 Ventôsewet, BS 1 oktober 1999; Luik 8 maart 2007, JT 2007, 356 (verkort). 43 L. WEYTS, Notarieel contractenrecht: deel 1: verkoop uit de hand – vrijwillige openbare verkoop, Mechelen, Kluwer, 2018, 111. 44 Art. 36 en 37 wet van 11 februari 2019 houdende fiscale, fraudebestrijdende, financiële alsook diverse bepalingen, BS 22 maart 2019. 45 Art. 1, §1 wet van 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen, BS 21 april 1984. 46 G. CARNOY, A. DELVAUX, J-L. FAGNART, C. MOSTIN, C. MELOTTE en R. SIMAR, Responsabilités des intervenants de l’immobilier: un guide complet, Louvain-la-Neuve, Anthemis, 2015, 54 (hierna : G. CARNOY, Responsabilités). 47 Art. 12 Ventôsewet; Art. 38 wet van 21 december 2013 houdende diverse fiscale en financiële bepalingen, BS 31 december 2013; H. PELGROMS en S. ROELAND, “Aanloop naar elektronische aanbieding ter registratie en op het hypotheekkantoor: impact voor het notariaat”, Not.Fisc.M. 2014, afl. 4, (82) 85. 48 Art. 127 Hyp.W.; Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 208, 185. 49 Rb. Leuven 16 maart 2006, Not.Fisc.M. 2007, afl. 10, 304, noot M. COECKELBERGHS. 50 Gent 7 oktober 2004, T.Not. 2006, 76. 51 Gent 24 juni 2009, T.Not. 2010, 632.

15

beschikkingsvrijheid om zonder toestemming van de mede-eigenaars over te gaan tot de verkoop.52

Daarnaast moet de notaris controleren dat de eigendomstitel rechtsgeldig en nog actueel is. Dit wil zeggen dat de

verkoper het onroerend goed op een legale en rechtsgeldige manier dient verkregen te hebben. Hoewel het opvragen

en het vermelden van de eigendomstitel een resultaatsverbintenis is, is de controle ervan een middelenverbintenis.53

De notaris moet al het nodige en redelijke doen om het eigendomsrecht te verifiëren. Hierbij zal het louter opvragen

van een hypothecaire staat vaak niet volstaan, omdat de notaris hierin slechts de inschrijvingen en de transacties van

de laatste dertig jaar kan terugvinden.54 Hoewel er een ‘gerechtvaardigd vertrouwen’ is in de akten die zijn opgesteld

door een andere notaris, zal het louter overnemen van de inhoud omtrent het eigendomsrecht van een voorgaande

authentieke akte eveneens niet volstaan.55 Hierin kunnen namelijk fouten staan die niet gedekt worden louter door het

authentieke karakter van de akte.56

14. De notaris dient deze controles met de nodige voorzichtigheid uit te voeren om de problematiek van de

zogenaamde ‘dode hoek’ te kunnen beperken. Het is immers zo dat de eigendomstoestand kan gewijzigd zijn sedert de

datum van het hypothecair getuigschrift, de datum waarop de transactie gebeurt en de datum dat deze wordt in- of

overgeschreven in het hypotheekkantoor. Bijgevolg is het van belang dat de notaris voldoende actuele informatie

verkrijgt.57 Het is evenwel niet geheel duidelijk hoe recent het hypothecair getuigschrift dient te zijn opdat de notaris

zijn plicht kan vervullen. In tegenstelling tot de rechtbank van Gent58, oordeelde het Hof van Beroep van Brussel dat een

getuigschrift van een maand oud niet actueel genoeg was en dat de notaris diende na te gaan of er sindsdien geen

wijzigingen waren genoteerd.59 In casu waren er echter geen bijzondere omstandigheden waaruit de notaris had kunnen

afleiden dat hij “buitengewoon waakzaam” diende te zijn of dat er een verhoogd risico zou zijn, waardoor dit arrest de

terechte kritiek kreeg aan de praktische realiteit voorbij te gaan.60 Om aan deze problematiek tegemoet te komen, dekt

de Verzekeringen van het Notariaat (infra 66, nr. 116) de schade die ontstaat wegens de dode hoek, indien de notaris

zich heeft gebaseerd op een hypothecair getuigschrift van maximaal twee maanden oud.

15. Overeenkomstig artikel 141 van de Hypotheekwet dient de notaris ook een opzoeking te doen in het kadaster

opdat het onroerend goed op een correcte manier kan omschreven worden in de akte. Hoewel dit kadastraal uittreksel

52 Art. 577-2, §6 BW; Gent 22 oktober 1993, TBBR 1995, 46 (samenv.); M. COECKELBERGHS, “De notariële onderzoeksplicht” (noot onder Rb. Leuven 16 maart 2006), Not.Fisc.M. 2007, afl. 10, 314. 53 M. DE CLERCQ, “Eigendomstitel voortvloeiend uit een notariële akte die voorwerp zou kunnen zijn van nietigheid of kritiek in rechte – Hoe dient de notaris belast met een latere verrichting met betrekking tot het goed te reageren?”, Notamus 2013, afl. 1, 8-11. 54 Rb. Leuven 16 maart 2006, Not.Fisc.M. 2007, afl. 10, 304; M. COECKELBERGHS, “De notariële onderzoeksplicht” (noot onder Rb. Leuven 16 maart 2006), Not.Fisc.M. 2007, afl. 10, 315. 55 A. RENIERS, “Restitutieverplichting ex artikel 1599 BW versus schade ex artikel 1382 e.v. BW – kantlijnen bij notariële aansprakelijkheid” (noot onder Cass. 24 september 2009), Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 61-64. 56 M. DE CLERCQ, “Eigendomstitel voortvloeiend uit een notariële akte die voorwerp zou kunnen zijn van nietigheid of kritiek in rechte – Hoe dient de notaris belast met een latere verrichting met betrekking tot het goed te reageren?”, Notamus 2013, afl. 1, 8-11. 57 Brussel 20 januari 2009, TBO 2009, afl. 6, 253, noot M. DE CLERCQ. 58 Gent 27 november 2008, T.Not. 2009, 368. 59 Brussel 20 januari 2009, TBO 2009, afl. 6, 253, noot M. DE CLERCQ. 60 M. DE CLERCQ, “De geldigheidsduur van het hypothecaire getuigschrift” (noot onder Brussel 20 januari 2009), TBO 2009, afl. 6, 254-255.

16

geen bewijs van eigendom is, kan het wel een groot hulpmiddel zijn. Het kan bijkomende informatie bieden naast de

eigendomstitel en het hypothecair getuigschrift, want het bevat doorgaans meer gegevens betreffende de

oppervlakte en de precieze ligging van het onroerend goed.61 Zo kan het voorvallen dat er voor een verkoop van een

bepaald onroerend goed meerdere aankoopakten of andere eigendomstitels zijn, maar dat deze niet allemaal aan de

notaris werden overhandigd. Door de gegevens op de kadastrale legger te vergelijken met de eigendomstitel(s) die aan

de notaris werden overgemaakt, kan onder meer een verschil in oppervlakte of een afwijkende eigendomsverhouding

worden opgemerkt.

Ook in het kader van de erfdienstbaarheden speelt het kadastraal plan een grote rol. De notaris moet immers nagaan

of er in het verleden erfdienstbaarheden zijn gevestigd lastens of in het voordeel van het overgedragen goed. Dit zijn

zakelijke rechten die het onroerend goed volgen en bijgevolg automatisch overgedragen worden bij een verkoop. Deze

conventionele erfdienstbaarheden kunnen in de hypothecaire staat teruggevonden worden, indien ze bij afzonderlijke

akte werden gevestigd. De erfdienstbaarheden kunnen daarnaast ook opgenomen zijn in de eigendomstitel van de

verkoper.62 De notaris is niet gehouden het onroerend goed zelf ter plaatse te bezoeken (infra 20, nr. 18).63 Wanneer

noch in de eigendomstitel, noch in de hypothecaire staat melding wordt gemaakt van een erfdienstbaarheid, kan het

kadastraal plan bijgevolg een meerwaarde bieden, omdat er een duidelijker beeld wordt gegeven van de locatie van

het onroerend goed. Het belang van de bijkomende controle van het kadastraal plan in het kader van gevestigde

erfdienstbaarheden blijkt bijvoorbeeld uit een arrest van het Hof van Beroep van Brussel. Daar oordeelde men dat de

aansprakelijkheid van de notaris in het gedrang komt indien hij de verwervende partij niet op de hoogte stelt van een

bepaalde last, zoals bijvoorbeeld het aanwezig zijn van waterleidingen in de ondergrond van een perceel bouwgrond

of een recht van uitweg in het voordeel van achterliggende percelen.64

1 . 1 .3 . DE VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING

16. Overeenkomstig artikel 5.2.1 VCRO moet de notaris, vooraleer hij overgaat tot het opmaken van een

onderhandse akte of het verlijden van een authentieke akte van verkoop, verhuring voor meer dan negen jaar van een

onroerend goed, vestiging van erfpacht of opstal, inbreng van een onroerend goed in een vennootschap, of elke andere

eigendomsoverdracht ten bezwarende titel, een aantal opzoekingen verrichten om de stedenbouwkundige toestand van

het onroerend goed te achterhalen.65 Het resultaat van dit onderzoek wordt opgenomen in de akte. De notaris moet met

name nagaan of er een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is, wat de meest recente

stedenbouwkundige bestemming van het onroerend goed is, of er voor het onroerend goed een dagvaarding, een

61 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht: deel 1: de registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2011, 97. 62 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht: deel 1: de registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2011, 378. 63 Rb. Leuven 18 februari 2003, T.App. 2003, afl. 2, 34. 64 Brussel 11 oktober 2011, Not.Fisc.M. 2013, afl. 1, 18. 65 G. VAN HOORICK, “De stedenbouwkundige vergunning, de verkavelingsvergunning, de handhaving, de informatieverplichtingen inzake ruimtelijke ordening en de rechten van voorkoop” in J. BAEL, K. BOONE, V. DE BACKER, J. DE MEYER, J. DU MONGH, J. GRILLET, A. LEMMERLING, G. VAN HOORICK en K. VANHOVE, Notariële actualiteit 2012: Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, die Keure, 2013, 229-322.

17

herstelvordering of een bestuurlijke maatregel werd uitgebracht omwille van het feit dat het onroerend goed is behept

met een stedenbouwkundig misdrijf en of een dergelijke maatregel hangende is, of er op het onroerend goed een

voorkooprecht rust, of er een omgevingsvergunning voor verkaveling is en of het onroerend goed deel uitmaakt van een

voorkeursbesluit of een projectbesluit.66 Er zal ook moeten worden nagegaan of het onroerend goed in een

watergevoelig openruimtegebied ligt.67 Dit zijn gebieden, aangeduid door de Vlaamse regering, waarin een conflict

bestaat tussen “de verdere realisatie van de bestemming en de belangen van het watersysteem”.68 Indien tevens blijkt

dat op het onroerend goed een herstelmaatregel rust, dient overeenkomstig artikel 6.3.6, §2, lid 2 VCRO een afzonderlijke

akte te worden opgemaakt die vermeldt dat de verwerver ook de verbintenis aangaat deze herstelmaatregel uit te

voeren. Daarenboven zou moeten worden nagegaan of het as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd.69 Echter, de

bepaling die dit vereist is niet in werking getreden omwille van praktische moeilijkheden en wordt in de toekomst zelfs

opgeheven.

De verwerver dient bovendien in de authentieke akte te bevestigen dat hij een stedenbouwkundig uittreksel heeft

ontvangen dat niet ouder is dan één jaar voor de ondertekening van de akte.70 Omwille van de snelle wijziging van de

stedenbouwkundige informatie is het echter aangewezen dat de notaris een nieuw uittreksel aanvraagt indien het

bestaande reeds ouder is dan zes maand.71 Verder bevatten de artikelen 5.2.2- 5.2.5 VCRO nog een aantal bijkomende

plichten, waaronder bijvoorbeeld de verzending van het plan van verdeling naar het college van burgemeester en

schepenen bij de verkoop van een gedeelte van een perceel.

17. Indien het onroerend goed in kwestie deel uitmaakt van een verkaveling, dient de notaris, in geval dit nog niet

is gebeurd, eerst een verkavelingsakte op te maken overeenkomstig de artikelen 4.2.16, §1 en 5.2.3, §1 VCRO. Deze akte

bevat de verdeling van de afzonderlijk verkoopbare kavels en ook de voorwaarden en lasten die hieraan verbonden

zijn.72 Hiervoor dient het verkoopbaarheidsattest te worden afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen

van de stad of gemeente waar het perceel gelegen is. Uit dit attest moet blijken dat alle voorwaarden van de verkaveling

zijn vervuld of dat de nodige financiële waarborgen zijn gesteld. Voor de overdracht van een kavel in een bestaande

verkaveling moet de notaris controleren dat, naast het bestaan van een omgevingsvergunning voor de verkaveling, de

vergunning nog actueel is en wel degelijk betrekking heeft op dit onroerend goed.73

66 Art. 5.2.1 VCRO. 67 Art. 85 Decr. Vl. 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, BS 20 december 2017. 68 B. SCHELSTRAETE en M. STRUBBE, “(Ver)nieuw(end)e regelgeving en rechtspraak inzake ruimtelijke ordening: een stand van zaken”, T.Not. 2018, afl. 2, 99-116. 69 Art. 5.2.1 VCRO 70 Art. 5.2.1, §1, tweede lid VCRO 71 S. VERBIST, “Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw en bodem” in G. VERSCHELDEN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 30, Brugge, die Keure, 2017, (2) 13. 72 K. KEMPE, “Notariële aspecten van de verkavelingsvergunning” in J. GHYSELS en J. TOURY (eds.), Verkavelen in Vlaanderen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (505) 523. 73 V. TOLLENAERE en O. COOPMAN, “Informatieverplichtingen” in J. GHYSELS en J. TOURY (eds.), Verkavelen in Vlaanderen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (469) 473.

18

18. Zoals blijkt dient de notaris in het kader van de VCRO veel informatie op te zoeken. De verklaringen van de

partijen kunnen hierbij een eerste hulp zijn, maar zijn niet afdoende.74 De nodige inlichtingen moeten worden

opgevraagd bij de gemeente en bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie om deze verklaringen

op zijn minst te kunnen controleren, maar uit de rechtspraak blijkt duidelijk dat de verificatieplicht van de notaris niet

zover reikt dat hij zich enerzijds een vergunning zou moeten laten overhandigen of dat hij anderzijds een plaatsbezoek

zou moeten doen ter controle, want hij is immers “geen recherche-dienst”.75 Ook dient hij de inlichtingen die hij van de

gemeente verkrijgt niet te verifiëren indien er geen tegenstrijdige informatie voorhanden is, omdat in de correctheid

van de inlichtingen mag worden vertrouwd.76 Wanneer de gemeente - bij gebrek aan een plannen- en

vergunningenregister – in een brief foutief meedeelt dat een onroerend goed gelegen is in woongebied of dat een

omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen afgeleverd werd, wordt bijgevolg niet verwacht dat de

notaris de juistheid hiervan nagaat.77 Hetzelfde geldt voor de situatie waarin het onroerend goed betrokken is in een

ruilverkaveling waarvoor reeds een plan werd neergelegd en de notaris hier noch door de verkoper, noch door de

gemeente van wordt ingelicht.78 Een stad of gemeente heeft niet enkel een betrouwbaarheidsplicht ten aanzien van de

burger, maar ook ten aanzien van de notaris. Een overheid mag bijgevolg haar plichten niet afschuiven op de notaris.79

Desalniettemin kunnen er steeds een aantal elementen aanwezig zijn die de notaris zouden moeten wijzen op het feit

dat hij toch niet alle informatie heeft verkregen, of dat bepaalde informatie foutief zou zijn. Wanneer de beoogde

rechtshandeling bijvoorbeeld de verkoop van een recente woning betreft, zonder dat er een omgevingsvergunning voor

stedenbouwkundige handelingen voorhanden is, moet de notaris derhalve opmerken dat de hem bezorgde informatie

niet correct is.80 Hetzelfde geldt voor de situatie waarin een appartement wordt verkocht op de achtste verdieping,

terwijl de basisakte slechts melding maakt van privatieven gelegen op zeven verdiepingen. In het geval de notaris geen

of onvoldoende stedenbouwkundige informatie heeft verkregen, volstaat het louter inlassen van een opschortende

voorwaarde in de akte, zoals “het voorleggen van het bewijs van een stedenbouwkundige vergunning en de afwezigheid

van dagvaarding wegens stedenbouwkundige inbreuken”, niet. Hiermee biedt de notaris de partijen immers geen

bijstand.81

19. Tenslotte werd reeds vermeld dat de notaris op eigen initiatief opzoekingen dient te verrichten (supra 15, nr.

11). Zo pleit. G. Van Hoorick er bijvoorbeeld voor dat dat de notaris moet nagaan of er in de desbetreffende overdracht

74 Rb. Turnhout, 11 februari 2008, Not.Fisc.M. 2009, afl. 5, 183, noot R. VAN EESTER; J. VERSTAPPEN en J. ROCHTUS, “Regl. 22 juni 2004” in M. BUNKENS, M. CLAEYS BOUUAERT e.a., Duiding Deontologie Juridische beroepen: Notariaat, Gent, Larcier, 2017, (99) 122-123; S. VERBIST, “Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw en bodem” in G. VERSCHELDEN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 30, Brugge, die Keure, 2017, (2) 16. 75 Brussel 1 maart 2016, 2012/AR/2966 en 2012/AR/3038, Res Jur.Imm. 2017, afl. 1, 31 (verkort); Rb. Brussel 12 mei 2006, Rev.Not.B., 2013, 262; Rb. Gent 11 maart 2014, AR 13/180/A, onuitgeg.; Rb. Leuven 18 februari 2003, T.App. 2003, afl. 2, 34. 76 Brussel 1 maart 2016, 2012/AR/2966 en 2012/AR/3038, Res Jur.Imm. 2017, afl. 1, 31 (verkort). 77 Gent 19 december 2008, T.Not. 2010, 117. 78 Gent 1 december 2011, RW 2013-14, afl. 12, 466. 79 Gent 6 november 2014, T.Not. 2015, 188. 80 G. VERHELST, “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële informatieplicht”, T.Not. 2016, (95) 120. 81 Rb. Turnhout 11 februari 2008, Not.Fisc.M. 2009, afl. 5, 183, noot R. VAN EESTER.

19

een vermoeden van vergunning rust op het onroerend goed, overeenkomstig artikel 4.2.14, §1 VCRO.82 Dit artikel bepaalt

dat constructies die zijn gebouwd voor 22 april 1962 te allen tijde geacht worden te zijn vergund. Constructies gebouwd

na deze datum en voor de inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen ze gelegen zijn, vallen ook onder te

toepassing van het vermoeden, indien kan worden aangetoond dat ze daadwerkelijk in die periode zijn opgericht.83

Artikel 5.1.3, §1 VCRO stelt dat deze onvergunde constructies in het vergunningenregister als ‘vergund geacht’ worden

omschreven. In de praktijk blijkt evenwel dat niet alle gebouwde onroerende goederen in het vergunningenregister zijn

opgenomen. Indien de notaris bijgevolg vermoedt dat deze regelgeving van toepassing is en hij hier in de akte geen

melding van maakt, kan worden afgeleid dat het onroerend goed volledig vergund is. Wanneer dit later toch niet het

geval blijkt te zijn, is de notaris tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht.84 De verwerver kan immers geconfronteerd

worden met de vraag van de gemeente om het bewijs van vergunning voor te leggen.

1 . 1 .4 . RECHTEN VAN VOORKOOP

20. Bij de opzoekingsplicht uit de VCRO bleek reeds dat er moet worden nagegaan of er een recht van voorkoop

rust op het onroerend goed (supra 19, nr. 16). Er is tal van wetgeving, voornamelijk decreten, die voorziet in een

voorkooprecht voor de overheid (of een particulier, bijvoorbeeld de pachter).85 Een belangrijk recht van voorkoop kan

teruggevonden worden in de artikelen 85 t.e.m. 89 van de Vlaamse Wooncode.86 Dit geeft Vlaamse (Sociale)

huisvestingsmaatschappijen of gemeenten het recht om onroerende goederen, die bestemd zijn voor woningbouw en

die aan een aantal voorwaarden voldoen, te verwerven met het doel deze om te vormen tot sociale huur- of

koopwoningen. Verder zijn er onder andere nog voorkooprechten in het kader van natuurbehoud87, leegstand en van de

Vlaamse Waterweg.88

Dit brengt met zich mee dat de notaris voorafgaandelijk aan de overdracht moet nagaan er op het onroerend goed in

kwestie al dan niet een voorkooprecht rust. Hiervoor consulteert hij het e-voorkooploket dat de begunstigden van de

wettelijk bepaalde Vlaamse voorkooprechten bevat.89 Indien blijkt dat er inderdaad een recht van voorkoop speelt, biedt

de notaris dit voorkooprecht aan. Hiertoe dient hij de nodige meldingen te doen, waaronder de specificatie van het

onroerend goed en de prijs die overeengekomen werd tussen de partijen. Enkel wanneer de begunstigden van het

voorkooprecht ervoor opteren hun recht niet uit te oefenen, kan de geplande overdracht doorgaan.90 Het wordt

82 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 181; G. VERHELST, “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële informatieplicht”, T.Not. 2016, (95) 122. 83 Art. 4.2.14, §2 VCRO. 84 Art. 4.2.14, §3 en 4 VCRO; S. VERBIST, “Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw en bodem” in G. VERSCHELDEN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 30, Brugge, die Keure, 2017, (2) 46. 85 Art. 48 pachtwet van 4 november 1969, BS 25 november 1969. 86 Art. 85 t.e.m. 89 Decr. Vl. 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, BS 19 augustus 1997. 87 Art. 37 t.e.m. 40 Decr. Vl. 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, BS 10 januari 1998. 88 Art. 28bis Decr. Vl. 4 mei 1994 betreffende het publiekrechtelijk vormgegeven extern verzelfstandigde agentschap Waterwegen en Zeekanaal, naamloze vennootschap van publiekrecht, BS 16 juli 1994. 89 M. BOERAEVE, “Overzicht van de uitzonderingen op de Vlaamse decretale voorkooprechten”, Notamus 2018, afl. 2, 47-53. 90 X, “E-voorkooploket”, NJW 2012, 588-589.

20

aangeraden dat de notaris veiligheidshalve de dag waarop de compromis wordt getekend of de dag van het verlijden

van de authentieke akte (indien er geen compromis werd opgemaakt), nogmaals controleert of er inmiddels geen recht

van voorkoop van toepassing is. Miskenning van het voorkooprecht kan immers zijn aansprakelijkheid in het gedrang

brengen.91 Het is uitermate belangrijk dat de notaris de concrete toepassingsvoorwaarden van elk dezer

voorkooprechten nagaat vooraleer hij overgaat tot de aanbieding van dit recht. De uitoefening van een voorkooprecht

na een onterechte aanbieding kan immers leiden tot de vernietiging van de verkoop en de aansprakelijkheid van de

notaris.92

21. Voor de andere (conventionele) rechten van voorkoop, die niet zijn opgenomen in het e-voorkooploket, moet

de notaris terugvallen op de verklaringen van de verkoper, op vorige eigendomstitels of op het hypothecair

getuigschrift.93. De verkoper die kennis heeft van een contractueel voorkooprecht en dit niet meedeelt, kan hiervoor

aansprakelijk gesteld worden.94 Indien er geen aanwijzing is dat er een ander wettelijk of conventioneel recht van

voorkoop zou zijn, gaat de onderzoeksplicht van de notaris niet zo ver dat hij verplicht zou zijn een clausule hieromtrent

te moeten opzoeken in een vroeger verleden akte met een ander voorwerp, laat staan dat hij zich deze clausule zou

dienen te herinneren.95

22. Wanneer de koper en de verkoper een verschillende notaris hebben, kan de vraag rijzen welke notaris moet

overgaan tot de aanbieding van een voorkooprecht. Noch in de wet, noch in de Deontologische Code wordt dit geregeld.

In de rechtsleer pleit men dat de minuuthoudende notaris dit normaliter doet, maar dat beide notarissen de

bevoegdheid hebben dit te doen en dat het eigenlijk niet uitmaakt wie overgaat tot de aanbieding, zolang deze maar

gebeurt.96

1 . 1 .5 . BODEM- EN WATERBELEID

23. Verder verplicht artikel 101, §3 van het Bodemdecreet de notaris na te gaan of de partijen al dan niet op de

hoogte zijn van de inhoud van het bodemattest.97 Dit heeft als doel de partijen zo goed mogelijk te informeren over de

bodemgesteldheid van het onroerend goed in kwestie. Bodemverontreiniging is immers onzichtbaar, maar kan immense

91 M. MUYLLE, “Miskenning van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties. Problemen, sancties en aansprakelijkheid” in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Mortsel, Intersentia, 2014, (25) 32. 92 Rb. Dendermonde 19 december 2002, RW 2005-06, 313; Rb. Gent 2 december 2008, TBO 2008, 228; Rb. Hasselt 11 september 2006, Limb.Rechtsl. 2007, 338. 93 M. MUYLLE, K. DENRUYTER en S. SNAET, “Onroerende voorkooprechten, voorkoopclausules en het beding van wederingkoop” in E. TERRYN, A. VERBEKE e.a., Koop-onroerend goed, Mortsel, Intersentia, 2016, 103-198. 94 M. MUYLLE, “Miskenning van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties. Problemen, sancties en aansprakelijkheid” in R. PALMANS en S. VERBIST (eds.), Voorkooprechten, Mortsel, Intersentia, 2014, (25) 32. 95 Rb. Gent (14e k.) 7 april 2009, TBO 2012, 34; Dit geldt ook voor andere clausules, zie Antwerpen 10 september 2008, Notamus 2009, afl.1, 31. 96 B. VAN OPSTAL en I. GERLO, “Welke notaris moet het voorkooprecht aanbieden bij een verkoop uit de hand?” (noot onder Antwerpen 28 februari 2005), Notamus 2006, afl. 1, 21-24. 97 Art. 101, §3 Decr.Vl. 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, BS 22 januari 2007 (hierna: Bodemdecreet)

21

gevolgen hebben voor de waarde van het goed.98 Dit attest moet worden aangevraagd bij de Openbare Vlaamse

Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) voor elke overdracht van een grond. De inhoud van het attest en de verklaring dat de

verwerver door de overdrager werd ingelicht over de bodemgesteldheid worden opgenomen in de akte. Het is belangrijk

dat het bodemattest wordt gecontroleerd op rechtsgeldigheid en actualiteit. Een verouderd attest kan informatie

missen die substantieel is opdat het onroerend goed rechtsgeldig kan worden overgedragen, hetgeen de nietigheid van

de overdracht tot gevolg kan hebben.99

Indien geen enkel element aanwijzing geeft dat er mogelijks bodemverontreiniging zou aanwezig zijn, volstaat het

louter artikel 101, §3 van het Bodemdecreet na te leven.100 Indien uit het bodemattest echter blijkt dat het gaat om een

risicogrond overeenkomstig artikel 2.13° van het Bodemdecreet of om een verontreinigde niet-risicogrond

overeenkomstig artikel 2.10° van het Bodemdecreet, zijn bijkomende formaliteiten vereist bij een overdracht. Zo zal

moeten nagegaan worden of een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd, of een beschrijvend bodemonderzoek

vereist is en of deze onderzoeken nog actueel zijn.101

24. Daarenboven dient de notaris de partijen te informeren over de overstromingsgevoeligheid van het onroerend

goed in kwestie. Hij moet controleren of het onroerend gelegen is in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied

zoals vastgesteld door de Vlaamse Regering, of in een afgebakend overstromingsgebied of afgebakende oeverzone.102

Het is eveneens wenselijk dat de notaris de vraag stelt aan de verkoper of het onroerend goed bij zijn weten in het

verleden reeds overstroomd is. Al deze informatie wordt opgenomen in de akte in de zogenaamde ‘waterparagraaf’.103

1 . 1 .6 . DE WET BREYNE

25. Vervolgens verplicht de Wet Breyne in geval van eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde

onroerend goed dat de notaris controleert dat de koper de wettelijk verplichte informatie heeft verkregen van de

verkoper en dat de akte minstens volgende gegevens bevat: de identiteit van de eigenaar van de grond en de bestaande

opstallen, de datum van uitgifte van de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen en de daaraan

gepaarde voorwaarden, het eventuele bestaan van een opschortende voorwaarde, de nauwkeurige beschrijving van de

privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten, de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de geplande

werken, de totaalprijs van de woning of de geplande werken, informatie omtrent overheidstegemoetkomingen inzake

98 S. VERBIST, “Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw en bodem” in G. VERSCHELDEN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 30, Brugge, die Keure, 2017, (2) 22. 99 Brussel 25 november 2003, RW 2006, 59. 100 Antwerpen 15 juni 2009, NJW 2010, 154; Brussel 17 november 2009, T.Not. 2010, 473. 101 E. DE KEYSER, “De Vlaamse administratiefrechtelijke notariële informatieverplichtingen: beknopt overzicht”, Notamus 2016, afl. 1, 48-53; Zie ook J. CALLEBAUT en B. VAN BAEVEGHEM, “Uw onpartijdig raadsman bij juridische loodgieterij: de aansprakelijkheid van de notaris bij overdracht van verontreinigde gronden” (noot onder Antwerpen 22 juni 2015), Not.Fisc.M. 2018, afl. 5, 123-139 (hierna: J. CALLEBAUT, “Uw onpartijdige raadsman bij juridische loodgieterij”). 102 Art. 17bis Decr. Vl. 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, BS 14 november 2003. 103 P. DE SMEDT, “Watergevoelige openruimtegebieden: nieuwe dimensie voor de adviespraktijk en informatieplicht van de notaris”, T.Not. 2018, (359) 410.

22

huisvesting, de aanvangsdatum, de uitvoeringstermijn en de schadevergoeding waarop aanspraak kan worden gemaakt

wegens vertraging in de uitvoering van de werken, de wijze van oplevering en de erkenning van partijen dat zij reeds

vijftien dagen kennis hebben van alle stukken.104 Daarnaast dient hij ook na te gaan door middel van het bewijs van

inschrijving dat de verkoper of aannemer voldaan heeft aan de waarborgverplichting uit artikel 12 van de Wet Breyne.105

1 . 1 .7 . INVENTARISSEN

26. Daarnaast dient ook melding worden gemaakt dat het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 de notaris

verplicht om in de akte een melding te maken indien een onroerend goed opgenomen is één of meerdere van de door

de overheid vastgestelde inventarissen, zoals de landschapsatlas of de inventaris bouwkundig erfgoed.106 Aangezien het

in de praktijk kan voorkomen dat de partijen niet op de hoogte zijn dat het onroerend goed geïnventariseerd is, moet

de notaris voorafgaand aan elke vastgoedtransactie deze inventaris controleren. Bovendien dient hij de bevoegde

overheden ook in te lichten omtrent de transactie die het onroerend goed als voorwerp heeft.107 Het belang van deze

plicht is te vinden in het feit dat de opname van een onroerend goed in een inventaris van onroerend erfgoed gevolgen

met zich mee brengt voor de verwerver. Het bijzonder statuut kan namelijk een eigendomsbeperking en een

onderhoudsplicht met zich mee brengen.108

Evenzeer zal de notaris bij de overdracht van volle eigendom, opstal of erfpacht en vruchtgebruik moeten nagaan of het

onroerend goed al dan niet is opgenomen in een inventaris van leegstand, ongeschiktheid of verwaarlozing. Indien dit

zo blijkt te zijn, zal hij de partijen hiervan in kennis moeten stellen en zal hij de gemeente waarin het onroerend goed

gelegen is op de hoogte moeten brengen van de rechtshandeling en het voorkooprecht aanbieden (supra 21, nr. 20).109

Opnieuw is het mogelijk dat foutieve inlichtingen van de gemeente geen aanleiding geven tot het begaan van een fout

door de notaris. Wanneer de notaris wordt gelast met de verkoop van drie kadastrale percelen, waaronder één een

tuinperceel betreft, en de gemeente hem onterecht informeert dat alle drie de percelen zijn opgenomen in de inventaris

van leegstaande, ongeschikte/onbewoonbare of verwaarloosde woningen, is het geen fout van de notaris om het

voorkooprecht aan te bieden. Van hem wordt niet verwacht dat hij dergelijke inlichtingen in twijfel zou trekken, zeker

niet indien het niet onmogelijk lijkt dat op dit onroerend goed een voorkooprecht zou rusten.110

Daarenboven zijn er nog een aantal andere wetenschappelijke inventarissen die minder makkelijk toegankelijk zijn voor

de notaris, zoals bijvoorbeeld de Centraal Archeologische Inventaris. Het zou aangeraden kunnen worden deze ook te

104 Art. 7 wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 1 september 1971. 105 Art. 3 KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971. 106 Art. 4.1.11 Decr. Vl. 11 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed, BS 17 oktober 2013 (hierna: Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013). 107 Art. 6.4.9 Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013; J. CALLEBAUT, “Wijzigingen in het vastgoedrecht: de essentie voor de notaris” in J. BAEL (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 28, Brugge, die Keure, 2016, 29. 108 A. DRAYE, “De bescherming van het onroerend erfgoed en het notariaat”, T.Not. 2011, 67-90 109 Art. 3.2.20, §4 Decr. Vl. 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 15 mei 2009. 110 Gent 23 december 2010, Notamus 2011, afl. 1, 26.

23

consulteren, maar dit lijkt eerder facultatief te zijn. De opname van een onroerend goed in een wetenschappelijke

inventaris brengt immers geen directe gevolgen met zich mee.111

Overigens is het nog interessant om te vermelden dat er in de toekomst een nieuwe inventaris komt, namelijk de

asbestinventaris. Deze inventaris zal worden beheerd door de OVAM. Per onroerend goed zal een asbestinventarisattest

worden opgemaakt, dat gegevens bevat omtrent de materialen die werden onderzocht op de aanwezigheid van

asbest.112 Dit attest zal dan bij elke verkoop van een onroerend goed dat gebouwd werd voor 2001 verplicht worden

vermeld in de notariële akte.113

1 . 1 .8 . APPARTEMENTSRECHT

27. Indien het onroerend goed een privatieve kavel is in een gebouw of een groep van gebouwen overeenkomstig

artikel 577-3 BW, moet de notaris ook voldoen aan de precontractuele informatieverplichting die het recent vernieuwde

artikel 577-11 BW hem oplegt.114 Hij dient de verwerver volgende inlichtingen te geven: het bedrag van het werk- en

reservekapitaal, het bedrag van eventuele verschuldigde achterstallen, de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng

met betrekking tot het reservekapitaal waartoe de algemene vergadering voor de vaste datum van de

eigendomsoverdracht heeft besloten en het overzicht van eventueel hangende gerechtelijke procedures en de bedragen

die in het geding zijn. Verder overhandigt hij hem de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen

van de vorige drie jaar, de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar en een afschrift van de

recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.115

Daarnaast vraagt hij de syndicus de vereiste inlichtingen en documenten, zoals een staat van kosten verbonden aan de

gemeenschappelijke delen of het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe

de algemene vergadering of de syndicus voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar

waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.116

28. Verder is het uitermate belangrijk dat de notaris de basisakte van het appartementsgebouw grondig

bestudeert. In een arrest van het Hof van Beroep van Gent, dat door het Hof van Cassatie werd bevestigd, werden twee

notarissen immers aansprakelijk gesteld omdat ze door nalatigheid twee studio’s hadden verkocht als privatieve delen,

terwijl deze eigenlijk tot de gemeenschappelijke delen behoorden.117 In de praktijk komt het ook vaak voor dat de

eigendomstitel een omschrijving van privatieven omvat, die niet overeenkomt met deze vermeldt in de oorspronkelijke

basisakte, omdat bijvoorbeeld privatieven zijn samengevoegd en de basisakte niet werd aangepast. Alvorens de notaris

111 E. DE KEYSER, “De notaris en het Vlaams administratief recht: wat was nieuw in 2015?”, Notamus 2015, afl. 2, 44-49. 112 www.ovam.be/asbestinventaris. 113 Ontwerp van 1 februari 2019 van het decreet tot wijziging van diverse bepalingen van titel X van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid en het decreet van 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, Parl.St. Vl.Parl. 2018-19, nr. 1874/3. 114 R. TIMMERMANS, “De vierde generatie appartementenwetgeving: enkele verrassende wendingen voor het notariaat”, T.Not. 2018, (560) 610. 115 Art. 577-11, §1 BW. 116 Art. 577-11, §2 BW. 117 Cass. 24 september 2009, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 57, noot A. RENIERS; Gent 22 mei 2008, T.App. 2008, afl. 4, 52.

24

dan kan overgaan tot het verlijden van de verkoopakte van een dergelijk privatief, dient eerst een algemene vergadering

bijeen geroepen te worden om volmacht te geven aan de syndicus om de basisakte te wijzigen conform de bestaande

toestand.

1 . 1 .9 . OVERDRACHT VAN EEN GEHUURD GOED

29. Het is van belang dat de notaris de huurtoestand van het over te dragen onroerend goed nagaat. Hieromtrent

bestaat geen wettelijke plicht, maar het is artikel 1743 BW bepaalt evenwel dat een authentieke huur of een huur met

vaste dagtekening niet zomaar beëindigd kan worden door de verwerver, tenzij in de huurovereenkomst een

uitzettingsbeding ingeschreven staat. Indien het onroerend goed verhuurd is, dient een voorzichtig notaris bijgevolg na

te gaan of een huurovereenkomst is, deze te controleren en de verwerver op de hoogte te brengen van de

verhuurmodaliteiten, zoals de mogelijkheid tot opzegging voor eigen bewoning. Ingeval de verhuurder reeds heeft

toegestaan dat de (handels)huur wordt vernieuwd, dient dit ook vaste datum te hebben opdat dit tegenstelbaar zou

zijn aan de verwerver van het onroerend goed.118

Daarnaast kan er ook een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot een deel van het onroerend goed. Zo beschrijft

F. Chaffart bijvoorbeeld het geval waarin een gevel verhuurd wordt voor het gebruik van publiciteitspanelen en de

problematiek die hierdoor veroorzaakt werd bij de koper wanneer bleek dat hij dit niet zomaar kon stopzetten. Wanneer

er dus concrete aanwijzingen zijn dat bepaalde delen van het onroerend goed kunnen getroffen zijn door een dergelijk

huurcontract, dient de notaris bijkomende opzoekingen te doen bij de Algemene Administratie van de

Patrimoniumdocumentatie.119 Elke verhuring voor een termijn van meer dan negen jaar, dient immers overgeschreven

te worden.

30. In het kader van de verderzetting van de huur is het niet verplicht, maar kan het wel nuttig zijn dat de notaris

een conformiteitsattest aanvraagt bij de gemeente. Dit bevestigt dat voldaan is aan de elementaire vereisten van

veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid conform artikel 2 van de Woninghuurwet. Wanneer de verwerver het

onroerend goed verder verhuurt, terwijl dit niet voldoet aan de kwaliteitsnormen, zou deze huur nietig kunnen worden

verklaard.

1 . 1 . 10 . TECHNISCHE ONDERZOEKEN

31. De notaris dient erop toe te zien dat de verkoper een technisch dossier laat opstellen, waarin de resultaten

van een aantal onderzoeken worden gebundeld. Zo zal een postinterventiedossier moeten worden opgevraagd indien

aan de woning sinds 1 mei 2001 werken zijn uitgevoerd door een of meerdere aannemers. In dit dossier wordt informatie

verzameld die nuttig kan zijn voor latere verbouwingen, bijvoorbeeld omtrent de gebruikte materialen, de ligging van

de leidingen van water, gas en elektriciteit en de plannen en bestekken.120 Vervolgens verplicht het Vlaams decreet

betreffende het energiebeleid de notaris om het energieprestatiecertificaat (EPC) op te vragen, opdat hij de koper kan

118 Vred. Gent 18 april 2016, T.Vred. 2017, 402. 119 F. CHAFFART, “Notaris, hoe zit het nu precies met die publiciteitspanelen?”, Not.Fisc.M. 2015, afl. 10, 330-344 120 Art. 48 KB van 3 mei 1999 betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen, BS 11 mei 1999

25

informeren omtrent energiezuinigheid van de woning.121 Hij moet nagaan of de koper vooraf werd ingelicht over de

inhoud van dit certificaat. Wanneer er geen (geldig) EPC bestaat, dient de notaris het Vlaams Energieagentschap hier op

elektronische wijze van op de hoogte te brengen.122 Tenslotte dient de notaris er ook op toe te zien dat bij een verkoop

van een woongelegenheid een proces-verbaal van de keuring van de elektrische installatie wordt overhandigd door de

verkoper aan de koper. Hij moet de koper dan uiteraard wijzen op zijn verplichtingen die hem mogelijks worden

opgelegd om de elektrische installatie conform te maken overeenkomstig het Algemeen Reglement op de Elektrische

Installaties (AREI).

1 . 1 . 11 . FISCALITEIT

32. Een vastgoedtransactie brengt tot slot heel wat fiscale gevolgen met zich mee. Zo zal de notaris voorafgaand

aan het verlijden van de akte een aantal meldingen, de ‘fiscale verwittigingen’ moeten doen aan de bevoegde fiscale

administratie.123 Hij is immers wettelijk gedoopt tot de “spontane informant van de Schatkist”.124 Door deze verwittiging

bezorgt de notaris een soort van waarborg aan de fiscus voor het invorderen van de belastingen, verschuldigd door de

vervreemder.125

Artikel 433 WIB verplicht de notaris om, in het kader van de directe belastingen, voor het verlijden van de authentieke

akte enerzijds de ontvanger der belastingen van de gemeente waarin de eigenaar, vruchtgebruiker, vervreemder of

hypotheekvestiger zijn woonplaats heeft en anderzijds de ontvanger der belastingen van de gemeente waarin het

onroerend goed gelegen is, op de hoogte te brengen van de overdracht van een onroerend goed.126 Opdat dit artikel van

toepassing zou zijn, is het vereist dat het gaat om een akte van vervreemding of hypothecaire aanwending van een

onroerend goed.127 Dezelfde verplichting is terug te vinden voor de gemeentetaksen, provinciebelastingen of sociale

zekerheidsbijdragen.128 Deze fiscale berichten worden ten minste twaalf werkdagen voor het verlijden van de akte

verstuurd.129 Dit geeft de fiscus de mogelijkheid om tijdig kennis te nemen van de voorgenomen vastgoedtransactie,

zodat hij de nodige acties kan ondernemen om zijn rechten te vrijwaren.130

121 Art. 9.2.3, §1 en 9.2.8, §1, tweede lid Decr. Vl. van 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, BS 7 juli 2009. 122 Art. 9.2.3, §3 B. Vl. Reg. 19 november 2010 houdende algemene bepalingen over het energiebeleid, BS 8 december 2010; E. DE KEYSER, “De Vlaamse administratiefrechtelijke notariële informatieverplichtingen: beknopt overzicht”, Notamus 2016, afl. 1, 48-53. 123 A. VAN DOORSLAER DE TEN RYEN, “De fiscale notificatie in het kader van onroerend beslag”, Notariaat 2012, afl. 16, 1-4. 124 E. SPRUYT, “Fiscale clausules bij koop van onroerend goed” in E. TERRYN, A.L. VERBEKE, H. DE DECKER, G-L BALLON, B. TILLEMAN en V. SAGAERT, Koop-onroerend goed, Mortsel, Intersentia, 2016, (411) 434. 125 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht: deel 1: de registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2011, 71. 126 Art. 43 Wetboek van de Inkomstenbelastingen van 10 april 1992, BS 30 juli 1992 (hierna: WIB); W. DEFOOR, “De fiscale rol van de notaris: niet-naleving notificatieplicht kan leiden tot buitencontractuele aansprakelijkheid”, Notariaat 2016, afl. 8, 1-4. 127 Antwerpen 19 juni 2007, FJF 2008, 274. 128 Art. 11 Decr. Vl. 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen, BS 4 juli 2008. 129 Art. 434 WIB 130 A. VAN DOORSLAER DE TEN RYEN, “De fiscale notificatie in het kader van onroerend beslag”, Notariaat 2012, afl. 16, 1-4.

26

Tot voor kort diende de notaris na te gaan of de verkoper btw-plichtig was overeenkomstig artikel 4 WBTW.131 Indien het

antwoord hierop bevestigend luidde, moest de notaris volgens artikel 93ter, §1 WBTW de bevoegde fiscale autoriteiten

op de hoogte brengen van de overdracht. Het Hof van Cassatie oordeelde dat, indien de notaris het naliet om de fiscale

melding te doen, hij persoonlijk gehouden was tot de betaling van de btw en toebehoren die tot een hypothecaire

inschrijving aanleiding konden geven.132

Vanaf 1 april 2019 verlopen de fiscale verwittigingen op een andere manier. De notaris dient niet langer na te gaan of

de verwerver btw-plichtig is, want de fiscus doet hier op eigen initiatief melding van. De notaris moet de FOD Financiën

via elektronische weg op de hoogte brengen van de geplande overdracht, waarna de FOD Financiën hem elektronisch

laat weten of er nog te betalen belastingschulden zijn.133 Hoewel de wet reeds op 1 april 2019 in werking is getreden,

zullen de elektronische kennisgevingen van de ontvanger pas vanaf 1 september 2019 gebeuren.134

33. In tweede instantie heeft een vastgoedtransactie voor de partijen op fiscaal vlak tot gevolg dat de koper

belastingen zal moeten betalen en dat de verkoper mogelijks een deel van zijn eerder betaalde belastingen kan

terugkrijgen. De notaris speelt hierbij een cruciale rol. Normaliter wordt de overdracht van eigendom of vruchtgebruik

onder bezwarende titel van een in Vlaanderen gelegen onroerend goed belast met een verkooprecht.135 Het is de taak

van de notaris de mogelijkheid na te gaan of de verkoop kan geschieden onder het btw-stelsel. Wanneer het immers

gaat om de verkoop van een nieuwe woning (d.w.z. een woning die uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend

op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming wordt verkocht) en de overdrager niet btw-plichtig is, kan

hij opteren om occasioneel btw-plichtig te zijn. Dit betekent dat hij de keuze heeft tussen een overdracht onder het btw-

stelsel of het verkooprecht.136 Indien de notaris bijgevolg opmerkt dat deze mogelijkheid speelt, zal hij de partijen op de

hoogte dienen te brengen omtrent deze optie en zal hij moeten nagaan of er voorkeur uitgaat naar een bepaald stelsel.

Er wordt echter gepleit dat hij, ondanks zijn ruime informatieplicht, niet spontaan het meest fiscaal gunstige regime

moet uitzoeken wanneer dit hem niet wordt gevraagd.137 Hij is immers noch econoom, noch belastingdeskundige.138

34. Vervolgens zal de notaris moeten nagaan wat de oorsprong is van de gelden die zullen worden gebruikt voor

de betaling van de prijs. In de akte zal worden opgenomen via welke bankrekening deze gelden worden overgedragen.

In het kader van de antiwitwasregelgeving is dit een belangrijk controlemechanisme (infra 41, nr. 63). Zo kan, bij een

later eventueel onderzoek, makkelijker de geldcirculatie worden gevolgd.139

131 Art. 4 wetboek van 3 juli 1969 van de belasting over de toegevoegde waarde, BS 17 juli 1969 (hierna: W.BTW) 132 Cass. 3 juni 2016, TBO 2017, 479-480. 133 Art. 36 en 37 wet van 11 februari 2019 houdende fiscale, fraudebestrijdende, financiële alsook diverse bepalingen, BS 22 maart 2019. 134 I. VOGELAERE, “Fiscus notificeert elektronisch aan notaris”, www.jura.kluwer.be/secure/documentview.aspx?id=kl2307871&state= changed. 135 Art. 2.9.1.0.1. VCF 136 Art. 8 W.BTW; E-J. NAVEZ (ed.), Droit fiscal et pratique notariale: evolutions récentes et questions d’actualité, Brussel, Larcier, 2009, 35. 137 Brussel 2 mei 2007, NJW 2007, 803, noot B. WYLLEMAN. 138 G. CARNOY, Responsabilités, 34. 139 Art. 66, §2 wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten, BS 6 oktober 2017; A. MICHIELSENS, “Witwaswetgeving, kwijting van de prijs en ambtshalve inschrijving”, Notamus 2005, afl. 2, 19-24.

27

35. Hoewel sommige auteurs verdedigen dat de schuldeisers zelf maar het nodige moeten doen om een

uitvoerbare titel te verkrijgen, wordt het voorzichtigheidshalve ook aangeraden dat de notaris de beslagberichten

controleert.140 Daarin kan hij immers afleiden of er naast de fiscus nog andere schuldeisers zijn die eventueel een hogere

rang hebben. Er kan steeds vlak voor het verlijden van de akte een nieuwe overschrijving van een bevel of een beslag

gebeurd zijn. Door de raadpleging van de beslagberichten kan de notaris dit gevaar beperken.141

36. Tenslotte moet de notaris voorzichtig zijn indien het onroerend goed minder dan 18 maanden terug werd

verkregen uit een erfenis. Artikel 84 W. Succ. verleent aan de fiscus namelijk een occulte wettelijke hypotheek voor de

inning van de nog verschuldigde erfbelastingen. Dit wil zeggen dat de notaris in dat geval navraag moet doen bij de

Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie of er nog erfbelastingen dienen betaald te worden. In het

geval dit zo is, zal hij deze inhouden of deze eerst door de overdrager laten betalen.142

1 .2 . FORMALITEITEN NA DE AKTE EN DE EVENTUELE INDEPLAATSSTELLING

37. Nadat de akte is verleden, dient de notaris nog een aantal formaliteiten te vervullen. In bepaalde gevallen,

voornamelijk met betrekking tot de registratie en de publicatie, stelt hij zich hiervoor in de plaats van de partijen. Deze

formaliteiten zijn een resultaatsverbintenis.

38. Vooreerst dient de notaris de akte ter registratie aan te bieden binnen de vijftien dagen na de ondertekening

ervan.143 De akte moet tevens worden overgeschreven door de Algemene Administratie van de

Patrimoniumdocumentatie om tegenwerpelijk te zijn aan derden.144 Sinds 1 januari 2015 gebeurt de aanbieding ter

registratie en tot hypothecaire openbaarmaking gelijktijdig via elektronische weg.145 Eens de akte is geregistreerd en

overgeschreven door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, wordt een uitgifte van deze akte

verstuurd naar de verwerver en eventueel een kopie van de akte naar de overdrager.

Na de registratie van de akte verstuurt de Vlaamse Belastingdienst een digitaal aanslagbiljet naar de notaris. De notaris

dient dan op zijn verantwoordelijkheid in te staan dat de verkooprechten tijdig worden betaald en desgevallend moet

hij, indien deze foutief zijn berekend, bezwaar indienen bij de Vlaamse Belastingdienst in naam van de verwerver.

Krachtens artikel 10 van het Reglement voor de organisatie van de notariële boekhouding wordt de notaris

140 K. RENIERS, “Koop-verkoop van aandelen vs. koop-verkoop onroerend goed: precontractuele informatieverstrekking”, T.Not. 2018, (764) 780; L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht: deel 1: de registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2011, 390. 141 Cass. 23 mei 2013, Notamus 2013, afl. 1, 25, noot R. EEMAN en V. VAN CAMPENHOUT. 142 L. WEYTS, Notarieel fiscaal recht: deel 1: de registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen, Kluwer, 2011, 106. 143 Art. 35, eerste lid, 1° W.Reg. 144 Art. 1 Hyp.W. 145 Art. 6 KB 21 maart 2014 houdende regeling van de aanbieding van akten van bepaalde instrumenterende ambtenaren tot de registratieformaliteit en tot de hypothecaire openbaarmaking, BS 21 maart 2014; L. WEYTS, Notarieel contractenrecht: deel 1 : verkoop uit de hand - vrijwillige openbare verkoop, Mechelen, Kluwer, 2018, 60.

28

geprovisioneerd voor alle betalingen die hij moet doen nadat de akte is verleden. Hij is immers niet zelf de schuldenaar

van deze schulden. Zolang de akte niet werd verleden, blijven deze provisies op de cliëntenrekening ingeschreven.146

39. Ten gevolge van de fiscale verwittigingen (supra 27, nr. 32) kan bovendien blijken dat de overdrager

openstaande schulden heeft bij de directe belastingen, de btw, de sociale zekerheidskas, de gemeente of de provincie.

Onmiddellijk na het verlijden van de akte dient de notaris deze openstaande schulden te betalen met de

verkoopopbrengst. Elke kennisgeving van openstaande schulden van voornoemde instanties geldt immers als beslag

onder derden van de notaris op de bedragen die toekomen aan de overdrager.147

40. Daarnaast dient de notaris in te staan voor het doorhalen van de hypothecaire inschrijvingen welke in het

verleden werden genomen in het voordeel van de overdrager, aangezien het onroerend goed wordt verkocht voor vrij

en onbelast. Hiertoe moet de notaris het akkoord verkrijgen van de schuldeiser voorafgaandelijk aan het verlijden van

de akte. Opdat de hypothecaire inschrijving kan worden doorgehaald, zullen de voorwaarden die de schuldeiser bij zijn

akkoord heeft opgelegd, moeten vervuld worden na het verlijden van de akte. Dit zal voornamelijk een terugbetaling

van de openstaande schuld betreffen, waarvoor de notaris instaat met de verkoopopbrengst.

41. Tenslotte heeft de notaris nog een aantal informatieplichten te vervullen na de akte. Zo deelt hij, indien het

onroerend goed in kwestie een appartement is, binnen dertig dagen na het verlijden van de akte aan de syndicus van

het gebouw zowel de identiteitsgegevens van de betrokken partijen, de identificatie van de kavel, als ook de dag waarop

de akte verleden is, mee.148 Artikel 577-11/1 BW verplicht hem daarnaast om de verschuldigde achterstallen op gewone

en buitengewone lasten af te houden van de verkoopprijs. Deze worden echter slechts betaald nadat de schulden ten

aanzien van de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een

derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering, werden voldaan.

Als op het onroerend goed een voorkooprecht rust dat niet werd uitgeoefend, moet de notaris aan het e-voorkooploket

de identificatie van het perceel, de prijs die de koper heeft betaald, mogelijke verbintenissen waartoe de partijen zich

hebben verbonden en de identiteit van de notaris zelf, meedelen.149 Een vergelijkbare informatieplicht geldt indien het

onroerend goed opgenomen was in een inventaris van leegstand, ongeschiktheid en verwaarlozing, of indien het de

verkoop van een beschermd onroerend erfgoed betreft.150

146 Art. 10 Reglement van 9 oktober 2001 van de Nationale Kamer van Notarissen voor de organisatie van de notariële boekhouding, goedgekeurd bij KB van 9 maart 2003, BS 1 april 2003. 147 Cass. 4 mei 2000, T.Not. 2001, 321. 148 Art. 577-11, §3 BW; R. TIMMERMANS, “De vierde generatie appartementenwetgeving: enkele verrassende wendingen voor het notariaat”, T.Not. 2018, 560-621. 149 Art. 15, §1 Decr. Vl. houdende de harmonisering van voorkooprechten van 25 mei 2007, BS 24 juli 2007. 150 L. WEYTS, Notarieel contractenrecht: deel 1 : verkoop uit de hand - vrijwillige openbare verkoop, Mechelen, Kluwer, 2018, 606.

29

1 .3 . DE VOORLICHT INGS PLICHT

42. De informatie, die de notaris verzamelt in het kader van zijn opzoekingsplicht, dient hij zo nauwkeurig mogelijk

te onderzoeken om de partijen te kunnen informeren. De bijstandsplicht is dus een “dynamisch proces” waarin de notaris

de partijen steunt in de uitvoering van de voorgenomen rechtshandelingen.151 Dit doet hij voornamelijk in het derde luik

van de algemene bijstandsplicht, de voorlichtingsplicht.

De grondslag van deze voorlichtingsplicht is te vinden in artikel 9 , §1, lid 2 en 3 van de Ventôsewet (en artikel 11 van de

Deontologische Code)152 dat bepaalt dat “wanneer een notaris tegenstrijdige belangen of de aanwezigheid van

onevenwichtige bedingen vaststelt, hij hierop de aandacht van de partijen vestigt en hen meedeelt dat elke partij de

vrije keuze heeft om een andere notaris aan te wijzen of zich kan laten bijstaan door een raadsman.” De notaris maakt

hiervan melding in de notariële akte. De notaris licht elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen en

lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken is en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze

raad.”153

43. Het is unaniem aanvaard dat deze voorlichtingsplicht een middelenverbintenis is.154 De notaris dient de

passende inspanningen te leveren om de partijen zo goed mogelijk bij te staan, met de bedoeling de akte rechtsgeldige

uitwerking te laten krijgen.155 Deze inspanning wordt vooral bepaald door de concrete feitelijke omstandigheden en de

kennis en de ervaring van de partijen.156 De bedoeling is dat de notaris de onwetendheid van de partijen wegwerkt.157

De notaris moet bijgevolg geen informatie verstrekken die vanzelfsprekend is.158 Daarom kan van een

vastgoedprofessional, zoals bijvoorbeeld een “gerenommeerd promotor” worden verwacht dat hij zelf bepaalde risico’s

kan inschatten of de draagwijdte van bepaalde transacties kan bepalen.159 Een leek beschikt daarentegen niet over deze

kennis en heeft meer informatie nodig van de notaris opdat hij de gevolgen van de beoogde transactie kan beoordelen.

151 L. CORNELIS beschrijft het als « un processus dynamique menant le notaire à prêter assistance aux parties dans l’exécution des actes juridiques qu’ils visent ». L. CORNELIS en M. BEERENS, “Réflexions sur l’obligation d’information, d’avertissement, de conseil et d’assistance du notaire”, Rev.not.b. 2003, 286-287. 152 Art. 11 Deontologische code. 153 Art. 9, §1, lid 2 en 3 Ventôsewet. 154 Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS; Brussel 11 oktober 2011, Not.Fisc.M. 2013, afl. 1, 18.; K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999, (287) 298; T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”, TBBR 2003, afl. 10, (684) 693; S. DEVOS, “Notariële aansprakelijkheid” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 9; S. BROUWERS, “De geheime tegenbrief en de notariële aansprakelijkheid”, Notariaat 2013, afl. 15, (1) 5; G. VERHELST, “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële informatieplicht”, T.Not. 2016, (95) 118; S. WYNANT, “Wet 18 maart 1803 (25 ventose jaar XI)” in J. CALLEBAUT, B. DUBOIS, M. LAEVENS, E. MAES en N. OSTIJN, Duiding Koop-verkoop van onroerende goederen, Gent, Larcier, 2017, (339) 341. 155 Brussel 11 oktober 2011, Not.Fisc.M. 2013, afl. 1, 18. 156 Brussel 17 november 2009, T.Not. 2010, 473; S. BROUWERS, “De geheime tegenbrief en de notariële aansprakelijkheid”, Notariaat 2013, afl. 15, (1) 5. 157 G. VERHELST, “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële informatieplicht”, T.Not. 2016, (95) 119. 158 T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”, TBBR 2003, afl. 10, (684) 694. 159 Rb. Brugge 5 februari 2010, T.App. 2011, afl. 1, 43.

30

Ten aanzien van een partij die naast de notaris ook ten rade gaat bij een deskundige, wordt evenwel een minder grote

inspanning verwacht van de notaris.160

Daarnaast wordt de inspanning ook beïnvloed door de complexiteit van de vastgoedtransactie en van de urgentie

ervan.161 De notaris die reeds lange tijd op de hoogte was van de geplande rechtshandeling en die zelfs meehielp bij de

totstandkoming ervan, heeft een grotere informatieplicht dan de notaris die gevraagd wordt een onderhandse akte zo

snel mogelijk te authentificeren.162 Wanneer de notaris bijvoorbeeld slechts drie dagen voor de ondertekening van de

onderhandse akte werd gecontacteerd, kan niet worden verwacht dat hij tijdig alle vereiste opzoekingen kan verrichten,

laat staan dat hij elk detail kan toelichten aan de partijen.163 B. WYLLEMAN wijst op de praktische relevantie van het

voorgaande, want het gebeurt steeds vaker dat partijen de notaris slechts kort voor de ondertekening van de akte

contacteren en hem nadien verwijten bepaalde inlichtingen niet verstrekt te hebben.164 Hoogdringendheid is echter geen

sluitend excuus waarop de notaris zich te allen tijde zou kunnen beroepen. Wanneer hij bijvoorbeeld niet de tijd heeft

om de eigendomstitel te onderzoeken, dient hij de partijen hierover in te lichten en kan hij dit niet zomaar naast zich

neerleggen.165 Tenslotte dient ook rekening te worden gehouden met het feit dat de partijen een zelf-informatieplicht

hebben, waarop later dieper wordt ingegaan (infra 58, nr. 91).

Er kan tenslotte ook geoordeeld worden dat de vereiste inspanning bij deze middelenverbintenis varieert naargelang

de notaris gecontacteerd wordt om louter de onderhandse akte te laten authentificeren, of de partijen een afspraak

maken bij de notaris om eerst informatie in te winnen en pas later de akte te laten opstellen. In het eerste geval is de

overeenkomst reeds tot stand gekomen en kan de notaris slechts de gevolgen toelichten. In het tweede geval dient de

notaris veel meer opzoekingen te doen en inlichtingen te verschaffen over alle aspecten van de rechtshandeling.166 Het

Grondwettelijk Hof oordeelde echter dat het niet correct is de taak van de notaris hiervan te laten afhangen. Hij is

verplicht om, ongeacht zijn hoedanigheid waarin hij optreedt, zijn onderzoeks- en informatieplicht uit te voeren “met

dezelfde objectiviteit, onafhankelijkheid, integriteit en onpartijdigheid”.167

160 Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS. 161 K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999, (287) 299; S. WYNANT, “Wet 18 maart 1803 (25 ventose jaar XI)” in J. CALLEBAUT, B. DUBOIS, M. LAEVENS, E. MAES en N. OSTIJN, Duiding Koop-verkoop van onroerende goederen, Gent, Larcier, 2017, (339) 340. 162 G. VERHELST, “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële informatieplicht”, T.Not. 2016, (95) 119. 163 Gent 25 maart 2004, NJW 2004, 1063. 164 Ibid., 1064-1065. 165 Luik 10 april 2008, Rev.not.b. 2009, 187. 166 A. VAN DEN BOSSCHE, “De informatieplicht van de notaris in het omgevingsrecht” in D. DEVOS (ed.), (Ver)kopen in het omgevingsrecht, Gent, Larcier, 2017, (153) 166. 167 GwH 13 december 2012, NJW 2013, 304, noot S. GUILLIAMS.

31

1 .3 .1 . TEGENSTRIJDIGE BELANGEN EN ONEVENWICHTIGE BEDINGEN

44. Vooreerst heeft de notaris de plicht om de partijen te wijzen op tegenstrijdige belangen of op onevenwichtige

bedingen die hij aantreft in de overeenkomst.168 Daarbij dient hij de partijen mee te delen dat zij een andere notaris

kunnen aanstellen of dat zij zich kunnen laten bijstaan door een raadsman. Hiervan wordt melding gemaakt in de akte.169

45. Bij elke vastgoedtransactie zijn er eigenlijk tegenstrijdige belangen. Zo hebben de verwerver en de overdrager

onmogelijk hetzelfde belang; de verkoper wil een zo hoog mogelijke prijs ontvangen voor zijn goed en de koper zal een

zo laag mogelijke prijs willen betalen. Dat de notaris de partijen moet aandachtig maken op het feit dat ze tegenstrijdige

belangen hebben, speelt dus enkel wanneer hij geconsulteerd wordt tijdens de onderhandelingen en ze hierbij extra

advies kunnen gebruiken. Wanneer er reeds een overeenkomst tot stand gekomen is, is de situatie anders. Voor de

wetswijziging in 2008 ging het over ‘manifest’ tegenstrijdige belangen, waardoor de notaris slechts in buitengewone

gevallen de partijen diende in te lichten over de mogelijkheid een andere notaris of raadsman aan te stellen.170 Door de

wetswijziging is de appreciatiebevoegdheid van de notaris weggevallen en dient hij telkens er tegenstrijdige belangen

zijn, de partijen hierop te wijzen.171 Wanneer er dus reeds een overeenkomst tot stand gekomen is, heeft deze plicht

volgens C. De Wulf nog weinig nut en is de melding hiervan in de akte een loutere stijlclausule geworden.172

46. De term ‘onevenwichtige bedingen’ krijgt geen invulling in de wet. Het is bijgevolg een subjectieve term die

wordt ingevuld door de notaris. In de rechtsleer heeft men het over bedingen die “het normale evenwicht tussen de

respectieve rechten en verplichtingen van de partijen dreigen te verbreken”.173 Elk beding dat een partij volledig of toch

grotendeels benadeelt, kan hiervoor in aanmerking komen. Het is de bedoeling dat de notaris er zich van onthoudt

onevenwichtige bedingen in de overeenkomst op te nemen. Een voorbeeld van een onevenwichtig beding kan een

strafbeding zijn waarbij de verwerver een nalatigheidsintrest dient te betalen bij een laattijdige overmaking van de

koopsom, terwijl de overdrager niet wordt gesanctioneerd indien de vertraging van de akte zijn fout zou zijn. De notaris

zou er in dat geval op moeten toezien dat de sanctieclausule wederkerig is.174

47. Indien de notaris stuit op het feit dat er in de overeenkomst tegenstrijdige of onevenwichtige bedingen

aanwezig zijn, dient hij dit toe te lichten aan de partijen en hen te wijzen op hun recht zich te laten adviseren door een

andere notaris of raadsman.175 De notaris kan immers de beide partijen niet ten volle bijstaan in hun belangen, omdat

168 Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185. 169 J. CALLEBAUT, “Uw onpartijdige raadsman bij juridische loodgieterij”, 133. 170 Art. 9 van de wet van 18 juli 2008 tot wijziging van de wetgeving wat betreft de wijziging van het huwelijksvermogensstelsel zonder tussenkomst van de rechtbank en tot wijziging van artikel 9 van de wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, BS 14 augustus 2008. 171 S. ROELAND, “La récente modification de l’article 9 de la loi ventôse: much ado about nothing?”, Notamus 2008, afl. 2, 45. 172 C. DE WULF, De notaris – onpartijdig raadsman en behoeder van evenwicht, T.Not. 2010, 368. 173 Ibid., 369; Zie ook J. CALLEBAUT, “Uw onpartijdige raadsman bij juridische loodgieterij”, 133; M. BUNKENS, “Wet 16 maart 1803 (25 ventôse jaar XI)” in M. BUNKENS, M. CLAEYS BOUUAERT e.a., Duiding Deontologie Juridische beroepen: Notariaat, Gent, Larcier, 2017, (1) 24. 174 C. CASTELEIN, “Onevenwichtige bedingen in vastgoedcontracten”, Notamus 2011, afl. 1, 9-11. 175 Luik 10 februari 2012, Rev.not.b. 2013, 23 (verkort); A. RENIERS, “Over notariële aansprakelijkheid, bewijs informatieverplichting en eenheid van intentie” (noot onder Brussel 16 december 2008), RABG 2009, 832-835.

32

hij onpartijdig dient te zijn overeenkomstig art. 9, §1, lid 3 van de Ventôsewet. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat een partij

de nietigheid van de overeenkomst kan vorderen en dit in zijn voordeel zou spelen, is het niet de taak van de notaris om

hierop aan te dringen. Een advocaat die wel partijdig mag zijn, kan deze partij hier bijgevolg beter in bijstaan. Hoewel

de notaris zijn eigen belang hierdoor opzij zet (namelijk het verlijden van de akte met oog op het verkrijgen van zijn

ereloon), is het dus wel van groot belang dat de notaris de partijen inlicht omtrent deze mogelijkheid.176

48. Een andere situatie speelt wanneer de notaris opmerkt dat de akte of clausules manifest in strijd zjin met de

billijkheid, met de openbare orde of met de wet. Hoewel de notaris op grond van artikel 3 van de Ventôsewet verplicht

wordt zijn ambt te verlijden wanneer hij hierom gevraagd wordt, zal hij in dit geval toch moeten overgaan tot een

ambtsweigering. De ministerplicht is namelijk toch niet absoluut.177 Artikel 3, 1° van de Deontologische Code spreekt over

de ‘mogelijkheid’ van de notaris om zijn ambt te weigeren indien deze strijdig is met een wet van openbare orde of

indien deze een derde zou kunnen misleiden, maar het gaat wel degelijk om een verplichting.178 Zo mag hij bijvoorbeeld

niet bewust een beding inschrijven dat een voorkooprecht miskent.179 Verder dient hij zijn ambt te weigeren wanneer

duidelijk blijkt dat een van de partijen niet wilsbekwaam is.180 Ook constructies die de bedoeling hebben de wet te

omzeilen moet de notaris vermijden.181 Doordat de notaris een deskundige is in deze materie, is hij op de hoogte van de

geldende wetgeving en dient hij een poging de wet te miskennen te doorzien.182 Wanneer hij toch wetens en willens

bijdraagt aan het opzetten van een dergelijke constructie, zou zijn aansprakelijkheid in het gedrang kunnen komen.183

Hij moet immers toezien op de intrinsieke juridische geldigheid van de beoogde vastgoedtransactie.184 Omgekeerd mag

ook niet van de notaris worden verwacht dat hij het advies geeft om een akte te verlijden of een werkwijze te volgen

die niet overeenstemt met de werkelijkheid, ook al zou dit voordeliger kunnen uitkomen voor de partijen.185

49. Op te merken valt dat het enkel de plicht is van de notaris om de partijen te wijzen op de onevenwichtige

afspraken. Hij helpt de partijen om de gevolgen van de rechtshandeling in te schatten en waarschuwt hen waar nodig,

maar hij kan hun wil niet sturen.186 De notaris heeft immers geen beslissingsmacht.187 De contractvrijheid primeert,

zolang deze niet indruist tegen de wet. Indien de partijen toch wensen de overeenkomst op een voor een partij mogelijks

nadelige manier te sluiten, is dit geen reden voor de notaris om zijn ambt te weigeren. Het kan zelfs gebeuren dat de

176 J. CALLEBAUT, “Uw onpartijdige raadsman bij juridische loodgieterij”, 134. 177 Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185; S. BROUWERS, “De geheime tegenbrief en de notariële aansprakelijkheid”, Notariaat 2013, afl. 15, (1) 7. 178 Antwerpen 8 oktober 2003, T.Not. 2004, 176; J. VERSTAPPEN en J. ROCHTUS, “Regl. 22 juni 2004” in M. BUNKENS, M. CLAEYS BOUUAERT e.a., Duiding Deontologie Juridische beroepen: Notariaat, Gent, Larcier, 2017, (99) 113-115. 179 J. VERSTAPPEN en J. ROCHTUS, “Regl. 22 juni 2004” in M. BUNKENS, M. CLAEYS BOUUAERT e.a., Duiding Deontologie Juridische beroepen: Notariaat, Gent, Larcier, 2017, (99) 113-115. 180 Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185. 181 Gent 9 november 2017, T.App. 2018, afl. 1, 19. 182 Ibid. 183 Tongeren 7 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 32. 184 Rb. Dendermonde 11 juni 2009, Notamus 2017, afl. 3, 13-16. 185 Brussel 17 juni 2002, Notamus 2005, afl. 2, 31. 186 J. CALLEBAUT, “Uw onpartijdige raadsman bij juridische loodgieterij”, 132. 187 S. DEVOS, “Notariële aansprakelijkheid” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 22.

33

partijen hem vragen een akte op te stellen, waarvan de notaris hen duidelijk uitlegt dat het risico bestaat dat deze akte

nietig zal worden verklaard omdat bijvoorbeeld een voorkooprecht wordt miskend. Wanneer de notaris de partijen wijst

op de gevaren, maar deze toch aandringen op het verlijden van de akte, kunnen ze hem achteraf niet verwijten niet aan

zijn informatie- en raadgevingsplicht te hebben voldaan.188

1 .3 .2 . INLICHTINGEN OMTRENT DE RECHTEN, DE VERPLICHTINGEN EN DE LASTEN

50. Het tweede onderdeel van de voorlichtingsplicht is de verplichting om de partijen in te lichten omtrent de

rechten, de verplichtingen en de lasten die de voorgenomen vastgoedtransactie met zich meebrengt. Het houdt in dat

de notaris de partijen een duidelijk beeld dient te schetsen omtrent de rechtsgevolgen die de door hen beoogde

rechtshandeling met zich mee (kan) brengen. Deze inlichtingen zijn zo volledig, duidelijk en correct mogelijk en

betreffen de aard, de inhoud, de geldigheidsvereisten, de vormvoorwaarden, de draagwijdte en de gevolgen van de

rechtshandeling.189

51. Er is geen wettelijke bepaling die specifieert welke informatie precies dient te worden meegedeeld aan de

partijen. De notaris moet dit zelf aanvoelen, afhankelijk van de feitelijke omstandigheden. Zoals reeds vermeld speelt

de hoedanigheid van de partijen hierbij een grote rol (supra 31, nr. 43). Een arrest uit 1997 van het Hof van Beroep van

Gent – dat zelfs uitzonderlijk aandacht kreeg in de media190 – vormt hierbij een mooie illustratie.191 De notaris werd

gevraagd de authentieke akte op te stellen van de koop-verkoop van een perceel bouwgrond dat deel uitmaakte van

een verkaveling. Een voorwaarde van de vergunning was dat de verkavelaar kosteloos afstand diende te doen van delen

van de grond overeenkomstig het rooiingsplan. Dit was echter niet in orde gebracht en deze plicht ging conventioneel

over op de kopers via een clausule in de authentieke akte, die niet was opgenomen in de onderhandse overeenkomst.

De kopers – een metaalbewerker en een stikster – erkenden kennis gekregen te hebben van de stedenbouwkundige

voorschriften, maar waren niet op de hoogte van het feit dat ze meer dan een vijfde van de aangekochte grond moesten

afstaan aan de gemeente, zonder hiervoor een vergoeding te ontvangen. De notaris had hen enkel daags voor het

ondertekenen van de authentieke akte laten weten dat ‘de verkavelingsvergunning nog niet vervallen was’, terwijl hij

hier zelf reeds twee maanden kennis van had. Het Hof oordeelde dan ook terecht dat de notaris in zware mate tekort

schoot aan zijn informatie- en raadgevingsplicht, want dat hij de kopers duidelijk had moeten uitleggen wat deze

verplichting inhield en wat de gevolgen waren voor de waarde van het goed, omdat zij als leek onmogelijk konden

inschatten hoe zwaar de verplichting was die op hen rustte.192

188 Gent 5 juni 2002, T.Not. 2003, 206. 189 Brussel 30 mei 2002, TBBR 2003, 720; Rb. Dendermonde 11 juni 2009, Notamus 2017, afl. 3, 13-16 L. VAN DEN HOLE, “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen”, Jura Falc. 1994-95, (191) 203.; S. BROUWERS, “De geheime tegenbrief en de notariële aansprakelijkheid”, Notariaat 2013, afl. 15, (1) 5. 190 https://www.tijd.be/algemeen/algemeen/Notaris-moet-schadevergoeding-betalen-wegens-verzuim-informatieplicht/5253934/ 191 Gent 12 februari 1997, RW 1999-2000, afl. 63/6, 193. 192 S. DENOO, “Bijstand- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed” (noot onder Gent 12 februari 1997), RW 1999-2000, 197-200.

34

Bij het verlenen van de inlichtingen dient de notaris eveneens rekening te houden met de bedoeling van de partijen.193

Wanneer de notaris bijvoorbeeld gelast is met de verkoop van een stuk grond en hij ervan op de hoogte is dat de koper

hierop een boerderij wenst te exploiteren, dient hij de koper onverwijld op de hoogte te stellen van het feit dat dit

perceel grond deel uitmaakt van een verkaveling waarin slechts een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige

handelingen kan worden verkregen voor de bouw van geïsoleerde eengezinswoningen met een residentieel karakter.

De notaris die het nalaat deze informatie aan de koper mee te delen, begaat een fout.

52. Daarnaast moet hij uitgebreid verklaren en toelichten wat er in de akte staat en wat elke in de akte opgenomen

clausule betekent.194 De bewoording van een clausule kan immers doorslaggevend zijn. Zo zal het vervangen van een

beding, waarbij de verkopers bevrijd zijn van de verplichting de kopers te vrijwaren voor eventuele verborgen gebreken,

door een beding van gemeen recht in de akte van wederverkoop dat wel een vrijwaringsplicht inhoudt, nefaste gevolgen

met zich kunnen meebrengen voor de overdrager die niet op de hoogte is van de invloed van dit beding. Het is hierbij

dan de taak van de notaris om de partijen zo concreet mogelijk uit te leggen wat het verschil tussen de bedingen is en

wat de gevolgen hiervan kunnen zijn.195

53. Bij deze inlichtingen verstrekt de notaris ook – uiteraard onpartijdige – raad. Zo onderzoekt hij of er

verschillende opties zijn om de voorgenomen vastgoedtransactie te verwezenlijken. Indien dit zo blijkt te zijn, informeert

hij alle partijen hierover.196 Hij geeft hierbij de voor- en nadelen op vlak van de fiscaliteit of qua gevolgen voor de

beoogde rechtshandeling.197 Bij elke optie deelt de notaris ook alle juridische en praktische overwegingen mee. Hij voert

de vereiste onderzoeken uit om een kwalitatief advies te kunnen geven.198 Hij tracht dus ten volle de belangen van beide

partijen te vrijwaren door hen alle inlichtingen en mogelijk advies te verstrekken.199

54. Tegelijkertijd houdt deze verplichting in dat de notaris de partijen dient te waarschuwen voor de mogelijke

risico’s die de beoogde vastgoedtransactie met zich kan meebrengen.200 Deze gevaren kunnen juridisch, fiscaal of zelfs

louter economisch zijn.201 Zo is het bijvoorbeeld geen wettelijke plicht voor de notaris om na te gaan of het onroerend

goed overeenstemt met de verkregen vergunning, maar kan het wel tot zijn voorlichtingsplicht horen dat hij de partijen

inlicht omtrent het risico dat de vergunning niet rechtsgeldig is of niet overeenkomt met het onroerend goed in kwestie.

Het is immers zo dat een bepaalde vergunning voor een onroerend goed kan bekomen zijn, maar dat het onroerend

goed inmiddels in functie werd gewijzigd. In dat geval kan dit niet uit de vergunning worden afgeleid en is de notaris

193 Rb. Dendermonde 11 juni 2009, Notamus 2017, afl. 3, 13. 194 Luik 6 juni 2005, RGAR 2007, afl. 5, 48; Rb. Dendermonde 11 juni 2009, Notamus, 2017, afl. 3, 13. 195 Bergen 9 oktober 2003, Notamus 2004, afl. 1, 24. 196 Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS. 197 C. DEWULF, “De notaris- onpartijdig raadsman en behoeder van evenwicht”, T.Not. 2010, (365) 367. 198 Luik 18 december 2008, Rev.not.b. 2009, 763 (samenv.). 199 Cass. 16 april 2009, T.Not. 2010, 625. 200 Rb. Charleroi 17 januari 2002, Notamus 2004, afl. 1, 23. 201 Brussel 6 maart 1995, www.jura.be; Brussel 12 maart 2012, Notamus 2012, afl. 2, 22; F. BUYSSENS, “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht” (noot onder Brussel 16 december 2008), T.Fam. 2012, afl. 3, (75) 79.

35

afhankelijk van de informatie die de overdrager hem meedeelt.202 Deze waarschuwingsplicht speelt des te meer indien

onevenwichtige bedingen werden vastgesteld en de partijen hierover werden ingelicht, maar ze toch besluiten de akte

te laten doorgaan. De notaris moet zeker zijn dat de partijen beseffen wat de gevolgen van de beoogde rechtshandeling

zijn. Het is aan de notaris om een oplossing te zoeken om het evenwicht tussen de partijen zoveel mogelijk te herstellen

en om de partijen de nodige inlichtingen en waarschuwingen te geven omtrent deze concrete oplossing. Ook wanneer

andere deskundigen, bijvoorbeeld een vermogensadviseur, tussenkomen bij de akte, zal de notaris steeds zijn

informatieplicht dienen te vervullen en zal hij de partijen moeten waarschuwen voor mogelijke gevaren.203 Deze plicht

bestaat eveneens wanneer de notaris louter gecontacteerd wordt om de reeds buiten zijn tussenkomst ondertekende

onderhandse akte een authentieke vorm te geven.204

55. Wanneer de notaris tijdens de controle van de verklaringen of tijdens zijn opzoekingsplicht nieuwe informatie

‘ontdekt’ die van belang kan zijn bij de voorgenomen transactie, dient hij de partijen hierover in te lichten, zelfs indien

hij deze informatie niet behoorde in te winnen.205 Wanneer hij bijvoorbeeld een deskundig onderzoek liet uitvoeren en

daarbij te weten kwam dat het onroerend goed aangetast is door houtzwam, dient hij dit zonder twijfel aan de partijen

te melden, aangezien dit invloed kan hebben op de verkoopprijs.206 Wanneer de notaris bovendien pas zeer kort voor de

ondertekening van de authentieke akte op de hoogte wordt gesteld van nieuwe informatie, die van die aard is een

wijziging te kunnen hebben op de gevolgen van de overeenkomst, zal hij zo nodig de ondertekening van de akte moeten

uitstellen, zodat hij de passende inlichtingen nog kan verstrekken en de partijen weloverwogen de akte kunnen

ondertekenen.207

56. De informatieverplichting is een actieve plicht van de notaris. Opdat de notaris de nodige inlichtingen zou

kunnen verstrekken, dient hij een grondige kennis te hebben van de rechtsdomeinen waarbinnen hij functioneert.208 Dit

wil zeggen dat hij op de hoogte moet zijn van de meest actuele stand van zaken in de wetgeving, de rechtsleer en de

rechtspraak. Hij moet deze kennis dus steeds bijschaven en weten wanneer er belangrijke wijzigingen in bestaande

wetgeving worden doorgevoerd.209 De notaris die een wettekst toepast die reeds lange tijd niet meer in werking is,

voldoet bijgevolg niet aan zijn informatieplicht.210 Er kan daarentegen niet worden verwacht dat de notaris op de hoogte

is van alle wetsvoorstellen of wetsontwerpen.211

202 Rb. Leuven 18 februari 2003, T.App. 2003, afl. 2, 34. 203 Rb. Aarlen 6 maart 2013, Rev.not.b. 2014, 298 (samenv.) 204 Bergen 4 november 2002, Notamus 2004, afl. 2, 27. 205 K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999, (287) 301. 206 Brussel 30 mei 2002, TBBR 2003, 720. 207 I.S. ROCHETTE, “Devoir d’information et de conseil. Erreur d’interprétation dans le cadre des droits d’enregistrement pour habitations modestes” (noot onder Luik 2 februari 2012), Notamus 2013, afl. 2, 40. 208 Rb. Gent 31 mei 2011, TMR 2012, afl. 1, 66. 209 Antwerpen 18 december 2017, Limb. Rechtsl. 2018, 160. 210 Brussel 27 januari 2009, T.Not. 2009, 536, noot L. WEYTS. 211 Antwerpen 18 december 2017, Limb. Rechtsl. 2018, 160.

36

Het praktische recht binnen de toepasselijke rechtsdomeinen dient eveneens gekend te zijn. Zo besliste het Hof van

Beroep van Gent dat de notaris op de hoogte moet zijn van en rekening dient te houden met een bepaald standpunt

van de overheid – in casu OVAM – dat de nodige publiciteit heeft gekregen. Indien dit standpunt bij het verlijden van de

akte onduidelijkheden met zich zou meebrengen, dient de notaris aan deze overheid advies te vragen en mag hij niet

zomaar baseren op een in de rechtsleer verdedigde stelling.212

Overigens is het ook zo dat wanneer er een discussie is in de rechtsleer of rechtspraak omtrent de interpretatie van een

rechtsregel, de notaris ook de meest ongunstige of strenge uitleg van deze rechtsregel dient toe te lichten aan de

partijen, zodat zij ten volle inzicht kunnen krijgen omtrent de risico’s van de door hen beoogde rechtshandeling.213

Onduidelijkheden of tegenstrijdigheden zullen bij de notaris eveneens een voorzichtige houding teweeg moeten

brengen.214 Dit alles brengt met zich mee dat de notaris de nodige moeite zal moeten doen om zijn juridische kennis

steeds bij te schaven.215 Op de vraag of de notaris de partijen op de hoogte moet brengen van een wetswijziging die

interessant kan zijn voor hen, maar die pas uitwerking heeft nadat de akte werd verleden, werd in 2010 door het

Directiecomité van de Nationale Kamer negatief geantwoord. J. Verstappen stelt zich hiertegen kritisch op en meent dat

de informatieverplichting een volledig beeld van de rechtsgevolgen dient te schetsen en dat daarom niets de notaris

belet de partijen op de hoogte te brengen van een wetswijziging die hierin verandering kan brengen.216

57. Er werd reeds vermeld dat deze informatieplicht een inspanningsverbintenis is (supra 31, nr. 43). Hierbij

volstaat het dus niet dat de notaris enkel de wettelijke en gebruikelijke formaliteiten toepast.217 Hij dient op eigen

initiatief beide partijen zo gedetailleerd mogelijk te informeren over alle aspecten van de beoogde vastgoedtransactie,

maar de draagwijdte van deze verbintenis gaat niet zover dat de notaris zou gehouden zijn tot het onmogelijke.218 Zijn

advies en zijn inlichtingen moeten zo volledig mogelijk zijn, maar binnen redelijke grenzen. Hij kan geen garantie geven

dat de vastgoedtransactie op elk vlak overeenkomt met de werkelijke feiten of juridische vereisten, want hij is immers

– naast de gegevens die hij verkrijgt via zijn onderzoeksplicht – grotendeels afhankelijk van de verklaringen en gegevens

die hij ontvangt van de partijen, die hij slechts tot een bepaalde graad kan controleren.219 Verder kan hij ook enkel

informatie verstrekken die binnen zijn juridische competentie en kennis valt.220 Hij is geen deskundige binnen niet

notariële domeinen.221

212 Gent 28 juni 2007, NJW 2007, 941. 213 Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS. 214 Brussel 7 februari 2006, Notamus 2007, afl. 1, 22 (samenv.); Brussel 20 mei 2014, T.Not. 2015, 30. 215 Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS.; J. VERSTAPPEN en J. ROCHTUS, “Regl. 22 juni 2004” in M. BUNKENS, M. CLAEYS BOUUAERT e.a., Duiding Deontologie Juridische beroepen: Notariaat, Gent, Larcier, 2017, (99) 132-133. 216 J. VERSTAPPEN en J. ROCHTUS, “Regl. 22 juni 2004” in M. BUNKENS, M. CLAEYS BOUUAERT e.a., Duiding Deontologie Juridische beroepen: Notariaat, Gent, Larcier, 2017, (99) 133. 217 Brussel 11 oktober 2011, Not.Fisc.M. 2013, afl. 1, 18. 218 Antwerpen 10 november 2008, TMR 2009, afl. 3, 269; Antwerpen 15 juni 2009, NJW 2010, 154; J. CALLEBAUT, “Uw onpartijdige raadsman bij juridische loodgieterij”, 123-139. 219 Brussel 7 februari 2006, Notamus 2007, afl. 1, 22 (samenv.). 220 Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS. 221 G. CARNOY, Responsabilités, 34.

37

1 .3 .3 . DE NOTARIS ALS ONPARTIJDIGE RAADSMAN

58. Hoewel de partijen normaliter tegenovergestelde belangen hebben, dient de notaris hen beiden op dezelfde

wijze te begeleiden. Zijn hulp moet immers ten goede komen aan alle partijen die betrokken zijn bij de

vastgoedtransactie. Dit betekent dat hij onpartijdig, of zoals L. Cornelis en A. Reniers het verwoorden, “meerzijdig

partijdig” dient te zijn.222 Hij mag geen enkele partij bevoordelen door meer aandacht te besteden aan haar belang, maar

hij mag ook geen enkel gedrag stellen dat een schijn van partijdigheid zou kunnen opwekken.223 Zo treedt de notaris,

die bijvoorbeeld een verkoop akteert tussen een bouwpromotor en een leek en enkel advies en inlichtingen verleent

aan de leek, partijdig op. Verder mag hij ook niet enkel uitgebreid advies verlenen aan de partij waarvoor hij reeds

meerdere malen een akte heeft verleden, of de partij van wie hij een ‘familienotaris’ is of die een gebruikelijke cliënt

is.224 Hij moet dus optreden als een neutrale vertrouwenspersoon en aan alle partijen die betrokken zijn bij de akte op

volkomen onpartijdige wijze bijstand verlenen en ervoor zorgen dat zoveel mogelijk van hun verwachtingen worden

ingelost.225

Door zijn neutraliteit kan de notaris niet de macht hebben om een beslissing te maken voor de partijen. Hij kan hun niet

dwingen tot een bepaalde oplossing te komen. Hij tracht daarentegen actief om de partijen een overeenkomst te doen

sluiten die geen ongekende risico’s met zich meebrengt, die geldig is op juridisch en feitelijk vlak en die de wensen van

beide partijen omvat.226

59. Deze plicht van onpartijdigheid leunt dicht aan tegen de verplichting de partijen te informeren van hun recht

een andere notaris aan te stellen in geval van onevenwichtige bedingen in de overeenkomst. Hij kan zijn informatieplicht

anders nooit volledig uitvoeren. Zelfs indien een van de partijen een andere notaris kiest of vertegenwoordigd wordt

door een persoonlijke raadgever, mag de notaris niet partijdig optreden.227 Het is nog steeds de notaris die de

rechtsgeldigheid van de akte waarborgt. Hij kan daarom zijn adviesplicht niet afschuiven op de andere raadsman en

enkel de partij die hem consulteert inlichtingen bezorgen.228

222 L. CORNELIS en A. RENIERS, “Notariële aansprakelijkheid”, Ius & Actores 2007, afl. 1, (131) 143. 223 Toelichting bij art. 12 Deontologische code; Luik 10 januari 2011, Rev.not.b. 2011, 296 (verkort); Rb. Limburg (afd. Hasselt) 9 juli 2015, TBO 2017, 203. 224 Bergen 9 oktober 2003, Notamus 2004, afl. 1, 24 ; K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999, (287) 294. 225 Art. 12 Deontologische code; V. LESSELIERS, “Het notariaat in een ultra geliberaliseerde wereld: een worst case scenario” in S. WATILLON (ed.), Le défi du notaire/De uitdaging voor de notaris – tussen vrijheid en regelgeving, Brussel, Larcier, 2011, (29) 32; A. VAN DEN BOSSCHE, “De informatieplicht van de notaris in het omgevingsrecht” in D. DEVOS (ed.), (Ver)kopen in het omgevingsrecht, Gent, Larcier, 2017, (153) 182. 226 E. DECKERS, “L’impartialité du notaire: son tendon d’Achille?” in C. BIQUET-MATHIEU, A. DELIEGE, Y-H. LELEU, M. VANWIJCK-ALEXANDRE (eds.), Liber Amicorum Paul Delnoy, Brussel Larcier, 2005, (679) 691. 227 Art. 12 Deontologische Code; Luik 10 februari 2012, Rev.not.b. 2013, 23 (verkort); Rb. Limburg (afd. Hasselt) 9 juli 2015, TBO 2017, 203. 228 Luik 15 december 2006, T.Not. 2010, 106.

38

2. HET BEROEPSGEHEIM EN DE DISCRETIEPLICHT IN VERHOUDING TOT

DE INFORMATIEPLICHT

60. Op grond van artikel 458 Sw is de notaris gebonden door het beroepsgeheim. Dit wordt vaak beschouwd als

een ‘hoeksteen van de deontologie’.229 Het houdt in dat de notaris de ‘geheime’ informatie’, die hem wordt toevertrouwd

terwijl hij zijn ambt uitoefent, moet beschermen en dus niet openbaar mag maken. Het is met andere woorden een

verbod om beroepsmatige informatie mee te delen aan derden, uit zowel de privé- als de openbare sector.230 Een

schending van het beroepsgeheim wordt strafrechtelijk bestraft.

61. In het kader van vastgoedtransacties valt de informatie, die de notaris vindt ten gevolge van zijn wettelijk

verplichte onderzoeksplicht, doorgaans niet onder het beroepsgeheim, omdat deze informatie niet als vertrouwelijk of

geheim wordt beschouwd. Na registratie worden de akten immers gepubliceerd en is de informatie openbaar. De meeste

inlichtingen die de notaris verkrijgt, worden net gegeven door de partijen met het oog op de opmaak van deze akte.

Veel belangrijker in het kader van deze uiteenzetting is daarom de discretieplicht die aan de notaris wordt opgelegd

door artikel 13 van de Deontologische Code. De notaris mag op grond hiervan geen vertrouwelijke inlichtingen meedelen

aan derden, tenzij dit nodig of nuttig is voor de te verrichten rechtshandelingen. Concreet wil dit zeggen dat de notaris

niet onnodig inlichtingen mag verspreiden.231 De partijen bezorgen de notaris immers veel vertrouwelijke informatie.

Het verspreiden van die informatie zou dan indruisen tegen het vertrouwen waarmee zijn ambt is bekleed.232 Deze

discretieplicht wordt indirect bevestigd door artikel 23 van de Ventôsewet dat bepaalt dat de notaris slechts een

beperkte mededeling kan doen van de notariële akten aan de rechtstreeks belanghebbenden, of aan andere personen

die de toestemming hiertoe verkregen van de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg.

De vraagt rijst nu uiteraard hoe deze notariële discretieplicht speelt ten aanzien van zijn wettelijk opgelegde informatie-

en raadgevingsverplichting. Wanneer de notaris bijvoorbeeld informatie ontdekt die invloed kan hebben op de

overeenkomst, zoals de overtreding van een voorschrift, kan twijfel heersen of hij dit dient mee te delen aan de andere

partij of dat hij zich moet beroepen op zijn beroepsgeheim of zijn discretieplicht.233 Hierop kan geen eenduidig antwoord

worden gegeven. De notaris zal in elke situatie een concrete belangenafweging dienen te maken en zich afvragen of de

verspreiding van de informatie niet onnodig is.234 De discretieplicht kan immers wegvallen indien de informatie

noodzakelijk of nuttig is voor de beoogde rechtshandeling.235 Wanneer de notaris het nodig acht de informatie bekend

te maken, zal hij zich dan ook moeten beperken tot het ‘noodzakelijk minimum’.236

229 F. BLOCKX, “Het beroepsgeheim – een stand van zaken” in in F. BLOCKX, B. DEJEMEPPE, V. DOOMS, T. GOFFIN, P. HOET en J. VAN MALLEGHEM, De uitholling van het beroepsgeheim?, Gent, Larcier, 2018, (23) 24. 230 M. MAUS, “Het beroepsgeheim van de notaris en de fiscale controle in de inkomstenbelastingen”, Not.Fisc.M. 2006, afl. 7, (210) 211. 231 Artikel 23 Ventôsewet; F. BLOCKX, “Het beroepsgeheim – een stand van zaken” in F. BLOCKX, B. DEJEMEPPE e.a., De uitholling van het beroepsgeheim?, Gent, Larcier, 2018, (23) 24. 232 Toelichting bij art. 13 Deontologische code. 233 A. VAN DEN BOSSCHE, “De informatieplicht van de notaris in het omgevingsrecht” in D. DEVOS (ed.), (Ver)kopen in het omgevingsrecht, Gent, Larcier, 2017, (153) 161. 234 T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”, 700. 235 M. MAUS, “De fiscus en de discretie- en geheimhoudingsplicht van de notaris” (noot onder Cass. 4 januari 2008), Not.Fisc.M. 2008, afl. 10, 353-354. 236 A. VAN DEN BOSSCHE, “Bewarend beslag onder derden en beroepsgeheim”, Notamus 2016, afl. 2, 7-9.

39

C. De Wulf maakt hierop een nuancering. Hij stelt dat de notaris zich aan zijn discretieplicht dient te houden wanneer de

gegevens betrekking hebben op één van de partijen en niet op het onroerend goed dat het onderwerp is van de

vastgoedtransactie. Hij geeft als voorbeeld een situatie waarin de overdrager een handelaar is die het risico loopt failliet

te worden verklaard. Wanneer de informatie van die aard is dat een goede afloop van de rechtshandeling niet

gegarandeerd kan worden, mag de notaris volgens hem deze inlichtingen niet bekend maken, maar dient hij zijn ambt

te weigeren met als reden het feit “dat er problemen aanwezig zijn die een latere aanvechting van de akte met zich

kunnen meebrengen”.237

Wanneer daarentegen de informatie wel betrekking heeft op het onroerend goed in kwestie, is de situatie anders. Deze

informatie kan essentieel zijn voor de transactie. Dit werd ook zo beslist in een eerder aangehaald arrest van het Hof

van Beroep van Brussel omtrent de aanwezighid van houtzwam in het onroerend goed (supra 37, nr. 55), waarin de

rechter oordeelde dat de notaris de essentiële informatie voor de verkoop dient mee te delen aan de partijen, omdat

dit invloed kan hebben op procedurele mogelijkheden die ze zonder deze informatie zouden kunnen mislopen.238

Wanneer er daarentegen ten gunste van een schuldeiser een vervreemdingsverbod op het onroerend goed rust dat niet

werd overgeschreven en dus enkel in een akte werd vermeld, mag de notaris geen mededeling doen aan deze

schuldeiser van de intentie tot verkoop. Hij dient enkel toe te zien dat de opbrengst van de verkoop wordt gebruikt ter

betaling van de schuld en bij gebrek aan garantie hierover, zal hij zijn ambt moeten weigeren.239

62. Ook de fiscale notificaties die de notaris dient te doen in het kader van zijn opzoekingsplicht druisen in tegen

het beroepsgeheim en de discretieplicht. Het beroepsgeheim speelt immers ten volle ten aanzien van alle derden,

inclusief de fiscus. Echter, voor deze problematiek biedt art. 458 Sw. wel een oplossing. Het voorziet in een uitzondering

op het beroepsgeheim, namelijk wanneer de wet het toelaat of verplicht om de informatie bekend te maken. Fiscale

gegevens die de notaris dient mee te delen, vallen bijgevolg niet onder het beroepsgeheim.240 Ook de discretieplicht zal

moeten wijken voor deze (fiscale) meewerkverplichting.241

63. Overigens is het ook zo dat wanneer de notaris tijdens de fiscale onderzoeken stuit op verdachte transacties,

hij melding dient te doen aan de Cel voor Financiële Informatieverwerking, mits hij vermoedt dat het gaat om het

witwassen van geld.242 Wanneer men de intentie heeft de verkoopprijs van het onroerend goed bijvoorbeeld deels of

volledig in chartaal geld te betalen, zal de notaris een melding moeten doen.243 De aankoop van een onroerend goed

moet immers met giraal geld worden gefinancierd.

237 C. DE WULF, “De notaris – onpartijdig raadsman en behoeder van evenwicht”, T.Not. 2010, (365) 366. 238 Brussel 30 mei 2002, TBBR 2003, 720. 239 Antwerpen 10 september 2008, Notamus 2009, afl. 1, 31. 240 Cass. 4 januari 2008, Not.Fisc.M. 2008, afl. 10, 349, noot M. MAUS. 241 Ibid.; M. MAUS, “Het beroepsgeheim van de notaris en de fiscale controle in de inkomstenbelastingen”, Not.Fisc.M. 2006, afl. 7, (210) 212. 242 Art. 47 wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten, BS 6 oktober 2017 (hierna: Antiwitwaswet). 243 Art. 66 Antiwitwaswet.

40

HOOFDSTUK II DE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE NOTARIS

64. Wanneer de notaris door zijn fout schade doet ontstaan, kan hij hiervoor aansprakelijk worden gesteld. Een

procedure tegen de notaris kan zowel op burgerrechtelijke, als op strafrechtelijke, fiscaalrechtelijke en tuchtrechtelijke

manier. Alles hangt af van wiens belang werd geschonden, welk belang dit precies is en wat de eiser wil bekomen door

de procedure op te starten.

Zo kan de notaris strafrechtelijk aansprakelijk gesteld worden bij een schending van de bepalingen uit het Strafwetboek.

Dit is mogelijk wanneer hij zijn beroepsgeheim heeft miskend, valsheid in geschriften heeft gepleegd244 of wanneer hij

zijn controleopdracht in het kader van de witwaswetgeving niet correct heeft uitgevoerd.245 De aansprakelijkheid

wegens een fout in het kader van zijn informatie- en raadgevingsplicht hoort hier strikt genomen niet thuis, waardoor

in deze uiteenzetting geen verdere bespreking van de strafrechtelijke aansprakelijkheid van de notaris volgt.

Er kan tevens in een fiscaalrechtelijke procedure worden beslist dat de notaris een fout heeft begaan en hiervoor

aansprakelijk is. Dit zal vooral relevant zijn in het kader van de verkooprechten en de directe belastingen. Gelet op het

feit dat deze procedure minder frequent voorkomt en dat de grondslag ervan in het merendeel van de gevallen niet

wordt gevonden in de informatie- en raadgevingsplicht, wordt ook deze procedure niet verder besproken.

De burgerrechtelijke en de tuchtrechtelijke procedure zijn in het kader van deze uiteenzetting veruit de twee

belangrijkste procedures. Een blik op de rechtspraak toont aan dat deze het meest frequent voorkomen. In de hierop

volgende subhoofdstukken worden ze dan ook in detail bekeken.

65. Er dient overigens te worden aangestipt dat de burger ook via buitengerechtelijke weg het geschil met de

notaris kan aankaarten. Hiervoor kan men terecht bij de Ombudsdienst voor het notariaat. Klachten worden binnen de

drie maanden behandeld door een onafhankelijke expert in het notarisambt, die zelf geen notaris in functie is. Er wordt

gepoogd een oplossing te vinden voor het probleem dat de burger ondervindt. Na de bemiddeling worden niet-bindende

aanbevelingen gegeven. Er kan geen sanctie worden uitgesproken en de notaris kan bijgevolg ook niet aansprakelijk

worden gesteld.

244 Zie bijvoorbeeld Gent 16 januari 2003, T.Not. 2004, 145; Corr. Dendermonde 7 februari 2005, TMR 2005, 466 (verkort). 245 A. RENIERS, De burgerlijke notariële aansprakelijkheid herbekeken, Brugge, die Keure, 2010, 85.

41

1. TUCHTRECHTELIJKE PROCEDURE

66. Een notaris kan wegens de miskenning van zijn informatieplicht in eerste instantie tuchtrechtelijk worden

bestraft.246 Artikel 76 van de Ventôsewet draagt de verantwoordelijkheid hiertoe op aan de Kamer van notarissen. In

principe kan elk lid van een genootschap gedaagd worden in de procedure voor notariële tucht, voor feiten die werden

gepleegd tijdens de ambtsuitoefening.247 Opdat een vordering ontvankelijk zou zijn, moet de notaris de deontologische

regels hebben miskend en dus het materiële tuchtrecht hebben overtreden. Hiervoor komen niet enkel handelingen in

aanmerking die louter tijdens het uitvoeren van zijn beroep worden gesteld. Feiten uit het privéleven die een invloed

uitoefenen op de waardigheid van het beroep van de notaris kunnen eveneens tuchtrechtelijk worden vervolgd.248 In de

praktijk wordt het merendeel van de vorderingen in het kader van een miskenning van de informatie- en

raadgevingsplicht gesteund op het feit dat het gedrag van de notaris afbreuk heeft gedaan aan de waardigheid van het

notariaat, dat de notaris zijn plichten heeft verzuimd of dat hij de notariële reglementen heeft overtreden.249

67. In tegenstelling tot de burgerrechtelijke procedure, is er geen verjaringstermijn van de tuchtvordering.

Bijgevolg moet een redelijke termijn in acht worden genomen, in het licht van de concrete omstandigheden. Zo kan een

te lange termijn onzekerheid met zich meebrengen, maar kan een langere termijn ook het voordeel hebben dat men

het resultaat van een andere procedure kan afwachten.250 De redelijke termijn zal steeds een feitenkwestie zijn die in

concreto wordt beoordeeld.251

68. Het beginsel van nullum crime sine lege vindt geen toepassing in het notarieel tuchtrecht.252 Het bevoegde

orgaan, namelijk de syndicus, heeft bijgevolg een beoordelingsmarge om te beslissen of een bepaalde gedraging wordt

aanzien als een tuchtrechtelijk vervolgbaar feit. ‘Afbreuk doen aan de waardigheid van het notariaat’ en ‘plichtsverzuim’

zijn open normen, die de syndicus zelf kan invullen. Hij bezit met andere woorden een eigen vervolgingsrecht. Hij kan

een tuchtprocedure starten nadat hij een klacht ontving van een derde of van een andere notaris, maar hij kan dit ook

ambtshalve of op schriftelijke vraag van de procureur des Konings.253 In de praktijk blijkt dat slechts 20% van de klachten

die leiden tot een procedure ingediend worden door een notaris en 80% door een derde. De overige twee manieren om

de tuchtprocedure op te starten komen quasi nooit voor.254 Dat ook burgers een klacht kunnen indienen, volgt uit het

feit dat de deontologische code kracht van wet heeft gekregen nadat ze door het KB van 21 september 2005 werd

bekrachtigd.255

246 S. BROUWERS, “De geheime tegenbrief en de notariële aansprakelijkheid”, Notariaat 2013, afl. 15, (1) 6. 247 Art. 95 Ventôsewet. 248 B. VAN DEN BERGH, “Notarieel tuchtprocesrecht in kort bestek”, D&T 2017, afl. 2, 193-220. 249 Interview met persoon X, d.d. 4 april 2019. 250 Rb. Antwerpen 26 mei 2014, T.Not. 2015, 64, noot S. DEVOS. 251 S. DEVOS, “Het autonome karakter en de redelijke termijn van de notariële tuchtprocedure” (noot onder Rb. Antwerpen 26 mei 2014), T.Not. 2015, 70-77. 252 B. VAN DEN BERGH, “Notarieel tuchtprocesrecht in kort bestek”, D&T 2017, afl. 2, (193) 194. 253 Art. 98 Ventôsewet. 254 Interview met persoon X, d.d. 4 april 2019. 255 KB 21 december 2005 tot goedkeuring van de deontologische code vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, BS 3 november 2005.

42

69. Nadat een klacht wordt overgemaakt aan de Kamer, vraagt de syndicus aan de verslaggever om een

vooronderzoek uit te voeren vooraleer beslist wordt om de procedure op te starten.256 Dit onderzoek dient ertoe alle

nodige inlichtingen in te winnen omtrent de feiten. Alle informatie wordt verzameld in een verslag, op basis waarvan

de syndicus zal beslissen of hij zal vervolgen of seponeren. Dit keuzerecht blijft overigens bestaan in elke fase van het

onderzoek, zelfs indien de klacht afkomstig is van de procureur des Konings.257 Indien de syndicus het gegrond acht over

te gaan tot een tuchtrechtelijke vervolging, dan roept hij overeenkomstig artikel 100 Ventôsewet de betrokken notaris

op voor de provinciale Kamer van notarissen. De betrokken notaris krijgt inzage in het dossier en kan eventueel

aanvullende bewijsstukken neerleggen ter zijner verdediging. Nadien volgt de eigenlijke terechtzitting waar de notaris

wordt gehoord en waar eventueel getuigen worden gehoord.

Na de zitting gewijd aan de debatten heeft de provinciale Kamer voor notarissen een termijn van een maand om een

uitspraak te doen.258 De Kamer kan zelf een beperkt aantal tuchtstraffen uitspreken. Dit worden de tuchtstraffen van

eigen rechtsmacht, of de interne tucht genoemd. De mogelijkheden zijn het uitspreken van een terechtwijzing, blaam

en een geldboete van maximaal 5.000 euro, die toekomt aan de Schatkist.259 Andere straffen of een minnelijke schikking

zijn niet mogelijk. Zwaardere tuchtstraffen, zoals een schorsing, de afzetting of een geldboete van maximaal 12.500

euro, moeten worden uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg na een doorverwijzing.260 De rechtbank kan

eveneens in hoger beroep een tuchtstraf van eigen rechtsmacht beoordelen. Wanneer het de tuchtstraf vernietigt, wordt

de zaak opnieuw doorverwezen naar de Kamer.261 Deze beroepsprocedure is wettelijk slechts zeer beperkt geregeld,

hetgeen reeds de nodige kritiek verkreeg.262

In de praktijk komt het niet vaak voor dat een klacht leidt tot een doorverwijzing naar de rechtbank.263 Indien het toch

gebeurt, kan dit aanleiding geven tot commotie. Zo had de provinciale Kamer van Antwerpen in 2015 een tuchtprocedure

ingesteld tegen een notaris, omdat hij deontologische plichten zou geschonden hebben en inbreuken op de notariële

boekhoudkundige regels zou gepleegd hebben. Uit het onderzoek bleek dat de inbreuken zodanig ernstig waren, dat de

Kamer een afzetting nodig achtte en de zaak in 2016 doorverwees naar de rechtbank van eerste aanleg. Deze vond

echter dat een geldboete volstond en hield onder andere rekening met het feit dat er geen persoonlijke verrijking was.

De Kamer ging tegen deze beslissing in beroep, maar ook het Hof van Beroep van Antwerpen sprak geen afzetting uit.

Hoewel het in eerste instantie beschreef hoe ernstig de feiten wel niet zijn en besloot dat de notaris bijgevolg zwaar

en langdurig in de fout is gegaan, somde het nadien een aantal elementen op die in het voordeel van de notaris zouden

pleiten, zoals schuldinzicht, de relatief hogere leeftijd van de notaris en de invloed op het gezin met drie jonge

256 Art. 82,3° Ventôsewet. 257 B. VAN DEN BERGH, “Notarieel tuchtprocesrecht in kort bestek”, D&T 2017, afl. 2, (193) 197. 258 Art 104 Ventôsewet. 259 Art. 96 Ventôsewet. 260 Art. 97 Ventôsewet. 261 Art. 107, derde lid Ventôsewet. 262 B. VAN DEN BERGH, “Notarieel tuchtprocesrecht: een geval van legistieke slordigheid” (noot onder Cass. 25 maart 2011), TBBR 2012, 404-407; J. TAYMANS, “Quelques considérations sur le droit disciplinaire notarial”, Dr.pén.entr. 2012, 51-58; K. VANHOVE, “Notarieel tuchtprocesrecht: rechtsonzekerheid troef!” (noot onder Rb. Antwerpen 19 maart 2012), Not.Fisc.M. 2012, afl. 8, 287-289. 263 Interview met persoon X, d.d. 4 april 2019.

43

kinderen.264 Dit arrest kreeg nadien in de rechtsleer de terechte kritiek onterecht de strengheid van de Kamer niet te

volgen.265 Bij de beoordeling van de eventuele tuchtrechtelijke aansprakelijkheid kunnen verzachtende omstandigheden

worden toegepast, maar dermate mild optreden omdat iemand “gezien zijn leeftijd geen arbeidsbetrekking meer zou

vinden die hem in staat zou stellen om zijn verdienvermogen zelfs maar bij benadering te benutten” lijkt het nut van

een tuchtprocedure volledig weg te halen.

70. Indien de procedure werd gestart na een klacht van de derde, blijft deze persoon een derde in de procedure.

Hij wordt nooit een partij in deze zaak. Bijgevolg kan hij geen schadevergoeding krijgen en kan hij nooit hersteld worden

in zijn rechten.266 Het doel van het tuchtproces is immers niet het schadeherstel, maar wel het berechten van de

miskenning van de deontologische regels en het vertrouwen van de cliënten in het ambt van de notaris te herstellen.267

Het is dus wel opmerkelijk dat ondanks deze onmogelijkheid tot schadevergoeding, er toch 80% van de procedures zou

zijn opgestart na een klacht van een derde. Enerzijds kan dit worden verklaard doordat veel burgers de draagwijdte van

een dergelijke procedure niet kennen en met verkeerde verwachtingen een klacht neerleggen. Ze komen dan ook vaak

terug van ‘een kale reis’.268 Anderzijds brengt een tuchtrechtelijke veroordeling met zich mee dat hieruit kan worden

afgeleid dat de notaris een fout beging. Een tuchtrechtelijke veroordeling van de notaris kan worden gebruikt door de

partij die in de burgerlijke procedure de notaris tracht aansprakelijk te stellen om een schadevergoeding te verkrijgen.

Deze twee procedures kunnen immers los van elkaar worden gevoerd, want een tuchtrechtelijke vervolging sluit de

vaststelling van een burgerrechtelijke aansprakelijkheid niet uit.269 Het doel van beide procedures is anders; waar de

tuchtprocedure het gedrag van de notaris beoordeelt, beoordeelt de burgerlijke procedure de mogelijkheid tot herstel

van de schade aan subjectieve rechten van een persoon.270 Een tuchtrechtelijke veroordeling leidt daarom nooit direct

tot de vaststelling van een burgerrechtelijke aansprakelijkheid, maar het kan een belangrijke indicatie zijn van de fout

en kan bijgevolg worden gebruikt door de eisende partij als bewijsstuk.271 Doorgaans blijkt zeer vaak dat dit de

voornaamste reden is waarom een burger als derde een tuchtrechtelijke klacht indient. Er zal immers blijken dat het

niet altijd evident is om in de burgerrechtelijke procedure de fout van de notaris aan te tonen, en al zeker niet indien

men tracht aan te tonen dat een notaris bepaalde cruciale informatie niet heeft gegeven (infra 53, nr. 85).

264 Antwerpen 27 maart 2018, T.Not. 2018, 909, noot A. VAN DEN BOSSCHE. 265 A. VAN DEN BOSSCHE, “De mildheid van het hof” (noot onder Antwerpen 27 maart 2018), T.Not. 2018, 919-922. 266 Rb. Neufchâteau 14 maart 2008, Rev.not.b. 2008, 364. 267 Rb. Brussel 28 februari 2012, D&T 2013, afl. 2, 279; R. VOLCKAERT, “De aansprakelijkheid ingevolge verplichte/wettelijke informatie en fiscale bepalingen bij de onderhandse verkoopovereenkomst”, Res Jur.Imm. 2016, afl. 3, 185-233. 268 Interview met persoon X, d.d. 4 april 2019. 269 A. RENIERS, De burgerlijke notariële aansprakelijkheid herbekeken, Brugge, die Keure, 2010, 88. 270 P. TAELMAN, “Notarieel tuchtprocesrecht” in M. DAMBRE, N. GEELHAND, F. LOGGHE, P. TAELMAN en G. VAN HOORICK, Rechtskroniek voor het Notariaat – deel 2, Brugge, die Keure, 2003, 233. 271 R. VOLCKAERT, “De aansprakelijkheid ingevolge verplichte/wettelijke informatie en fiscale bepalingen bij de onderhandse verkoopovereenkomst”, Res Jur.Imm. 2016, afl. 3, 185-233.

44

2. BURGERLIJKE PROCEDURE

71. De notaris kan eveneens in een burgerlijke procedure aansprakelijk worden gesteld. De burgerrechtelijke

aansprakelijkheid van de notaris, ook wel zijn professionele aansprakelijkheid genoemd, kan in het gedrang komen

indien een burger zijn privé-belangen geschaad acht.272 Wanneer deze laatste de schade vergoed wenst te zien, kan hij

een burgerlijke procedure opstarten tegen de schadeverwekker. Ten aanzien van alle burgerlijke procedures tegen een

notaris of waarin een notaris wordt betrokken, is deze waarin de miskenning van de notariële informatie- en

raadgevingsplicht wordt aangevoerd als rechtsgrond, diegene die het meest frequent voorkomt.273

2 .1 . AARD VAN DE AANSPRAKELIJKHEID

72. Alvorens over te gaan tot de kern van deze procedure, dient ingegaan te worden op de aard van de notariële

burgerlijke aansprakelijkheid. De eisende partij dient immers te beslissen aan welke rechtsregels ze het gedrag van de

notaris wenst te toetsen en wat de rechtsgrond is waarop men het geschil zal baseren. De grondslag die dient

ingeroepen te worden in een burgerlijk geschil omtrent een vastgoedtransactie is onduidelijk en wel bediscussieerd.

Normaliter is de aansprakelijkheid van beoefenaars van een vrij beroep contractueel van aard.274 Omwille van het duaal

statuut van het beroep van de notaris, worden echter zowel in de rechtsleer als de rechtspraak verschillende

kwalificaties van de notariële aansprakelijkheid aangetroffen.275 De notaris is namelijk niet zomaar een vrij beroeper,

want hij is naast een juridisch dienstverlener tevens een openbaar ambtenaar.

De aard van deze aansprakelijkheid is voornamelijk van groot belang om de verjaringstermijn, die in het kader van

vastgoedtransacties gemeenrechtelijk is, te bepalen.276 Bij een contractuele grondslag op basis van artikel 1134 BW is

deze termijn tien jaar, terwijl het bij de kwalificatie van een buitencontractuele aansprakelijkheid op grond van de

artikelen 1382 en 1383 BW gaat om een termijn van vijf jaar, die loopt vanaf de dag volgend op de kennisname van de

schade of de verzwaring ervan en van de identiteit van de aansprakelijke persoon. In het laatste geval kan de

rechtsvordering maximaal twintig jaar na het schadeverwekkend feit worden uitgeoefend.277 Daarnaast bepaalt de aard

van de aansprakelijkheid ook hoe de fout moet worden beoordeeld. Een contractuele aansprakelijkheid wordt

ingeroepen omdat een wederzijds afgesproken verbintenis niet werd nagekomen en laat bijgevolg weinig ruimte voor

een beoordeling door de rechter, terwijl de buitencontractuele regels worden toegepast omdat een wettelijke plicht

niet werd nageleefd. In het laatste geval moet het gedrag worden getoetst aan dat van een normaal, zorgvuldig en

voorzichtig persoon, die zich in dezelfde omstandigheden bevindt.278

272 T. VAN SINAY, “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, (IV.K-1) IV.K.2- 4. 273 T. VAN SINAY, “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, (IV.K-1) IV.K.3-2; S. DEVOS, “Notariële aansprakelijkheid” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat, Brugge, die Keure, 2012, 8. 274 L. VAN DEN HOLE, “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen”, Jura Falc. 1994-95, (191) 194. 275 K. SWERTS, “Over de aard van de notariële aansprakelijkheid in de verhouding tot zijn cliënt” (noot onder Antwerpen 20 oktober 2014), RABG 2015, (785) 786. 276 Art. 2276quinquis BW. 277 Art. 2262bis, §1 BW. 278 Cass. 6 juni 2013, Not.Fisc.M. 2014, afl. 2, 41, noot H. CASMAN.

45

73. Soms wordt geoordeeld dat enkel de buitencontractuele aansprakelijkheid in het gedrang komt. De notaris

treedt op als openbaar ambtenaar en volgt de wettelijke verplichtingen, maar is geen partij bij de overeenkomst. De

partijen sluiten de overeenkomst en de notaris zorgt enkel voor het bewijsstuk ervan. In die visie is hij slechts de

authenticator, waardoor het de buitencontractuele aansprakelijkheid is die in het gedrang komt bij de miskenning van

zijn plichten. Hetzelfde geldt wanneer men redeneert dat zijn informatie- en raadgevingsplicht volgt uit de wet en dat

hij bovendien onpartijdig dient te zijn.279 Op grond van de wettelijke plicht tot ambtsverlening, kan er dan ook onmogelijk

een contractuele band tot stand komen tussen de partijen en de notaris.280 Tenzij er uitzonderlijke omstandigheden

voorhanden zijn, bestaat er in hoofde van de notaris immers geen wilsvrijheid om deze opdracht te aanvaarden.

Hierbij sluit aan dat het reeds een lange tijd aanvaard wordt dat er in elk geval een exclusieve buitencontractuele

aansprakelijkheid aan de orde is wanneer de notaris door de rechter wordt aangesteld en de partijen dus niet over een

vrije keuze van notaris beschikken. De notaris handelt in opdracht van het gerecht en blijft binnen de grenzen van

diezelfde opdracht. Er is hierbij geen sprake van een vertrouwensband tussen de partijen en de notaris, omdat ze hem

niet vrijwillig kunnen kiezen. Er is louter een ambtelijke tussenkomst, die bijgevolg geen contractuele relatie schept.281

Het Hof van Cassatie heeft dit standpunt bevestigd in 2009. Het Hof besliste dat de notaris steeds een wettelijke plicht

tot bijstand heeft en dat hij een inspanningsverbintenis heeft om alle partijen zo goed mogelijk in te lichten over de

rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de gerechtelijke akte. Doordat deze plicht voortvloeit uit de wet,

wordt een miskenning ervan aan de hand van de buitencontractuele regels beoordeeld.282

74. Aan de andere kant zijn er een – eerder beperkt – aantal auteurs die van mening zijn dat het enkel mogelijk is

dat de notaris een contractuele band heeft met de partijen.283 Het beroep van de notaris is bekleed met een

vertrouwensfunctie, op basis waarvan de partijen hem kiezen. De ministerieplicht van de notaris is niet absoluut dus hij

kan zijn ambt weigeren in de gevallen die artikel 3 van de Deontologische code hem aanreikt. Bovendien hebben de

partijen steeds de vrijheid om een andere notaris aan te stellen.284

Deze redenering krijgt evenwel de kritiek slechts te kunnen worden gevolgd in het geval de notaris louter helpt bij het

opstellen van de onderhandse akte, omdat zijn handelen dan niet voortvloeit uit zijn wettelijke opdracht.285

Tekortkomingen in de informatie- en raadgevingsplicht bij de opmaak van een onderhandse akte brengen dan de

contractuele aansprakelijkheid van de notaris in het gedrang.286 In het geval van vastgoedtransacties zal nadien deze

onderhandse akte echter geauthenticeerd moeten worden, waardoor de notaris ook als openbaar ambtenaar optreedt

279 Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS; Gent 24 januari 2008, NJW 2008, 313, noot B. WYLLEMAN. 280 Art. 3 Ventôsewet. 281 Gent 18 december 2006, T.Not. 2007, 396; Rb. Tongeren 8 maart 2013, Limb.Rechtsl. 2013, 243; H. VANDENBERGHE, “Over notariële aansprakelijkheid: contractueel of delictueel” in F. BUYSSENS, K. GEENS e.a., Over naar familie: liber amicorum Luc Weyts, Brugge, die Keure, 2011, (249) 255. 282 Cass. 16 april 2009, T.Not. 2010, 625. 283 H. CASMAN, “Quelques réflexions en matière de responsabilité professionnelle du notaire”, Rev.not.b. 2004, 451-453. 284 K. SWERTS, “Over de aard van de notariële aansprakelijkheid in de verhouding tot zijn cliënt” (noot onder Antwerpen 20 oktober 2014), RABG 2015, (785) 786. 285 Cass. 23 oktober 2008, TBO 2009, 26.; Brussel 17 november 2009, T.Not. 2010, 473. 286 Antwerpen 20 oktober 2014, RABG 2015, 781.

46

en de buitencontractuele aansprakelijkheid dus eveneens kan worden ingeroepen.287 Men is van oordeel dat de dualiteit

van het beroep zich moet doortrekken in de aansprakelijkheid. Er wordt gesteld dat de notaris niet enkel een openbaar

ambtenaar is, maar ook een juridisch dienstverlener is, die slechts na een opdracht van een cliënt bepaalde opzoekingen

en verrichtingen kan doen. In dat opzicht sluit hij een contract met deze cliënt ter gebruik van zijn diensten en kan hij

dus ook een contractuele verhouding hebben met deze persoon.288 De kwalificatie van de aansprakelijkheid zal dan

afhangen van de hoedanigheid van de notaris waarin hij een fout heeft gemaakt of van de aard van de rechtsregel die

werd miskend.289 Partijen kunnen bijgevolg naast de contractuele ook een buitencontractuele grondslag inroepen.290

Wanneer de fout van de notaris zich situeert in een plicht die hij diende te vervullen als openbaar ambtenaar, zal de

aansprakelijkheid van buitencontractuele aard zijn.291 Voorbeelden zijn het nalaten zich te vergewissen van de identiteit

van de partijen292, het nalaten een fiscale kennisgeving te doen aan de bevoegde administratie293 of het miskennen van

de verplichtingen die de Wet Breyne hem oplegt.294 De rechtbank van eerste aanleg van Bergen oordeelde echter

recentelijk dat de buitencontractuele aansprakelijkheid slechts kan worden ingeroepen indien er een fout wordt begaan

die losstaat van het bestaan van de overeenkomst en indien de schade niet louter contractueel is. In alle andere gevallen

zal de aansprakelijkheid contractueel van aard zijn, zelfs indien de notaris handelt als openbaar ambtenaar.295

75. Het is dus duidelijk dat er veel controverse is omtrent de aard van de burgerlijke aansprakelijkheid van de

notaris. In de rechtspraak kon tot voor kort ook geen duidelijk antwoord gevonden worden. Over het algemeen verwezen

de rechters slechts zelden naar de specifieke rechtsgrond in het geschil waarin de notariële aansprakelijkheid werd

ingeroepen.296 Indien er dan toch een grondslag werd gegeven, was het vaak buitencontractueel, maar ook nu en dan

eens contractueel.297 Zo werd een fout in de opzoeking van een stedenbouwkundig attest beoordeeld aan de hand van

de buitencontractuele regels298, maar het foutief nagaan of er een voorkooprecht moest worden aangeboden bracht de

contractuele aansprakelijkheid in het gedrang.299 De vraag of de notaris zijn informatie- en raadgevingsplicht had

287 Cass. 24 september 2004, T.Agr.R. 2006, afl. 1, 19. 288 S. DEVOS, “Notariële aansprakelijkheid” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 6. 289 L. CORNELIS en A. RENIERS, “Notariële aansprakelijkheid”, Ius & Actores 2007, afl. 1, (131) 134. 290 Antwerpen 20 oktober 2014, RABG 2015, 781; Bergen 15 december 2011, Rev.not.b. 2013, 27 (samenv.); Brussel 17 november 2009, T.Not. 2010, 473; S. DEVOS, “Notariële aansprakelijkheid” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 6.; A. RENIERS, De burgerlijke notariële aansprakelijkheid herbekeken, Brugge, die Keure, 2010, 110. 291 J. GOEMARE, “La responsabilité du notaire est-elle contractuelle ou aquilienne?”, Rev.not.b. 2009, 143-165. 292 Luik 8 maart 2007, JT 2007, 356 (verkort). 293 Cass. 3 juni 2016, TBO 2017, 479; Antwerpen 6 januari 2015, Limb. Rechtsl. 2015, 46 (samenv.). 294 Rb. Veurne 5 januari 2001, T.App. 2001, afl. 2, 13. 295 Bergen 29 september 2016, Rev.not.b. 2017, 429. 296 Zie bijvoorbeeld Gent 22 januari 2004, NJW 2004, 703; L. CORNELIS en A. RENIERS, “Notariële aansprakelijkheid”, Ius & Actores 2007, afl. 1, (131) 135; N. RAEMDONCK, “De klassieke doctrine inzake de burgerrechtelijke notariële aansprakelijkheid onder vuur” (noot onder GwH 13 december 2012), TBO 2013, 220-223. 297 Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS; A. RENIERS, De burgerlijke notariële aansprakelijkheid herbekeken, Brugge, die Keure, 2010, 113; K. SWERTS, “Over de aard van de notariële aansprakelijkheid in de verhouding tot zijn cliënt” (noot onder Antwerpen 20 oktober 2014), RABG 2015, (785) 786. 298 Gent 23 februari 2001, T.Not. 2001, 622. 299 Gent 18 mei 2001, T.Not. 2001, 684.

47

miskend werd nu eens getoetst aan de zorgvuldigheidsnorm uit art. 1382-83 BW300 en de miskenning werd dan weer

geacht een contractuele fout te zijn.301 In 2008 nam het Hof van Beroep van Brussel uitdrukkelijk een positie in en

oordeelde het dat de notaris buitencontractueel aansprakelijk is omdat hij handelt in uitvoering van zijn wettelijke

opdracht en van zijn plicht tot ambtsverlening, maar dit arrest bracht geen al te grote verandering binnen de rechtspraak

op gang.302

76. Om aan deze problematiek tegemoet te komen stelde het Hof van Beroep van Bergen in 2012 aan het

Grondwettelijk Hof de vraag of het verschil in behandeling tussen de notaris die optreedt bij een onderhandse en een

authentieke akte – en meer bepaald het verschil in verjaringstermijn tussen de twee situaties – al dan niet

discriminerend is. Het Grondwettelijk Hof beantwoordde deze vraag bevestigend.303 ‘Niets zou uitsluiten’ dat het in beide

situaties gaat om een contractuele aansprakelijkheid. De notaris moet immers zijn professionele verplichtingen, met

inbegrip van de informatie- en raadgevingsplicht, op dezelfde manier nakomen bij het verlijden van elke akte. Het maakt

dus niet uit of hij optreedt als openbaar ambtenaar of juridisch dienstverlener. Net als bij de onderhandse akte wordt

hij in zijn hoedanigheid van authenticator ook vrij gekozen door de partijen op basis van vertrouwen. Het Grondwettelijk

Hof stelde dus dat de aard van de akte geen invloed uitoefent op de aansprakelijkheid en maakte met deze beslissing

een einde aan de dualiteit van de aansprakelijkheid. Het Hof bevestigde het eerdere arrest van het Hof van Cassatie304

evenwel door te oordelen dat voorgaande redenering niet geldt ingeval de notaris werd aangesteld door de rechter.

Ondanks de contractualisering van de aansprakelijkheid door deze uitspraak, bleef de controverse onopgelost.305 Zoals

blijkt uit reeds aangehaalde rechtspraak, oordeelden sommige rechters nog steeds dat de aansprakelijkheid ook in het

geval van een vrije keuze van de notaris door de partijen buitencontractueel kan zijn.306 Bovenvermeld arrest van het

Grondwettelijk Hof kreeg in de rechtsleer zowel appreciatie als kritiek. Zo zou het een bevestiging zijn van de notariële

praktijk, omdat de notaris inderdaad op dezelfde manier zijn vertrouwensopdracht uitoefent bij een onderhandse en

een authentieke akte.307 Het arrest houdt daarentegen slechts weinig verduidelijking in.308 Het Hof geeft louter een

andere interpretatie aan de wet en door te oordelen dat ‘niets zou uitsluiten’ dat het gaat om een contractuele

aansprakelijkheid, kan de redenering ook andersom. Men verklaart namelijk niet waarom het niet kan gaan om een

buitencontractuele aansprakelijkheid. Daarnaast baseert het Grondwettelijk Hof een groot deel van haar redenering op

het arrest van het Hof van Cassatie uit 2009, terwijl dit arrest betrekking heeft op de gerechtelijke aanstelling van de

notaris en bijgevolg niet te vergelijken valt met de situatie waarin de notaris gekozen wordt door de partijen.309

300 Gent 5 juni 2002, T.Not. 2003, 206. 301 Gent 9 oktober 1997, RW 1999-2000, 982. 302 Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS. 303 GwH 13 december 2012, NJW 2013, 304, noot S. GUILLIAMS. 304 Cass. 16 april 2009, T.Not. 2010, 625. 305 S. GUILLIAMS, “Notariële aansprakelijkheid” (noot onder GwH 13 december 2012), NJW 2013, 307-308. 306 Cass. 3 juni 2016, TBO 2017, 479; Antwerpen 20 oktober 2014, RABG 2015, 78; Antwerpen 6 januari 2015, Limb. Rechtsl. 2015, 46 (samenv.). 307 A. RENIERS, “Arrest van het Grondwettelijk Hof 13 december 2012 (…)” (noot onder GwH 13 december 2012), Notariaat 2013, afl. 1, 1-5. 308 N. RAEMDONCK, “De klassieke doctrine inzake de burgerrechtelijke notariële aansprakelijkheid onder vuur” (noot onder GwH 13 december 2012), TBO 2013, 220-223. 309 J. GOEMAERE, “La responsabilité notariale” in Y.H. LELEU (ed.), Chroniques notariales – volume 58, Luik, Larcier, 2013, (266) 307.

48

77. In 2013 heeft ook het Hof van Cassatie een uitspraak gedaan omtrent de aard van de aansprakelijkheid van de

notaris. Het lijkt erop dat men de zienswijze van het Grondwettelijk Hof heeft gevolgd door te oordelen dat de

miskenning van een wettelijk opgelegde notariële opzoeking van de identiteitsgegevens bij de opmaak van een

authentieke hypothecaire kredietakte volgens de regels van de contractuele aansprakelijkheid ‘kan’ worden beslecht.310

Pas in 2017 heeft het Hof van Cassatie deze contractualisering uitdrukkelijk bevestigd en bovendien gemotiveerd.311 Men

oordeelde dat de notaris die optreedt bij het opstellen van een compromis bij een fout in zijn informatie- en

raadgevingsplicht onder hetzelfde aansprakelijkheidsregime dient te vallen als de notaris die de authentieke akte

verlijdt. Bij vastgoedtransacties is de compromis immers de voorbereiding van de authentieke akte. Men besliste

eveneens dat de aard van een beroep niet kan volstaan om de grondslag van de aansprakelijkheid ervan vast te stellen,

maar dat men dient te kijken naar de band die tussen de partijen ontstaat. Vanaf het moment dat de partijen de notaris

raadplegen en de notaris de opdracht om de overeenkomst op te stellen aanvaardt, ontstaat een contractuele band

tussen de partijen en de notaris. Deze overeenkomst is een huurcontract van diensten indien de notaris hiervoor wordt

vergoed, of een overeenkomst sui generis indien dit niet zo zou zijn.312 Er kan enkel sprake zijn van een

buitencontractuele relatie ten aanzien van de notaris die werd aangesteld door de rechter of ten aanzien van de notaris

van de andere partij wanneer elke partij een eigen notaris kiest.313

78. De toenemende contractualisering van de notariële aansprakelijkheid lijkt mij een goede zaak te zijn. Het

schept niet alleen duidelijkheid omtrent de verjaringstermijnen en het fout- en schadebegrip, maar men legt hierdoor

ook de klemtoon op het feit dat de notaris niet enkel een redigerende functie heeft. Het toont aan dat partijen op basis

van hun contractuele relatie kunnen verwachten dat de notaris hen met de nodige raad en informatie bijstaat en dat

bovendien veel afhangt van hun wil. De notaris kan hen advies verstrekken, maar kan hen geen keuze opleggen. Hij

verleent zijn diensten steeds binnen de grenzen van het contract dat hij met de partijen heeft.

2 .2. PROCED URELE ASPECTEN

79. Eens men duidelijk weet op welke rechtsregels men het geschil kan steunen, zijn er nog een aantal procedurele

elementen waarmee de schadelijdende partij rekening dient te houden en die bijzondere aandacht verdienen. Zo is het

belangrijk dat men de notaris op de correcte manier dagvaardt en dat de verjaringstermijn in acht wordt genomen.

Daarnaast dienen zowel de eiser in het geschil als de notaris te weten op wie de bewijslast rust en wat bewezen moet

worden. Tenslotte kan het voor beiden interessant zijn te weten hoe de rechter de eventuele tekortkoming van de notaris

doorgaans beoordeelt.

310 Cass. 6 juni 2013, Not.Fisc.M. 2014, afl. 2, 41. 311 Cass. 29 juni 2017, Notamus 2017, afl. 2, 30, noot F. BRULOOT. 312 L. VAN DEN HOLE, “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen”, Jura Falc. 1994-95, (191) 206. 313 F. BRULOOT, “Aard van de notariële aansprakelijkheid” (noot onder Cass. 29 juni 2017), NJW 2017, 800.

49

2.2 .1 . DE PARTIJEN

80. Sommige notarissen oefenen hun ambt uit binnen een BVBA of een CVBA. De vraag rijst of dat het de notaris

zelf of de notarisvennootschap is, die moet worden gedagvaard en betrokken in de procedure. Het staat vast dat de

notaris, ook al oefent hij zijn ambt uit binnen een vennootschap, hoe dan ook persoonlijk titularis blijft van zijn ambt.314

De vennootschap is louter het kader waarin hij zijn beroep uitoefent, maar het openbaar ambt moet steeds worden

uitgeoefend door een natuurlijke fysieke persoon.315 Hieruit zou kunnen afgeleid worden dat in het geval een procedure

wordt gestart, de notaris zelf moet worden betrokken. In de praktijk zou deze onduidelijkheid eigenlijk geen verschil

maken, omdat de notaris telkens zaakvoerder zou moeten zijn van zijn notarisvennootschap.

2.2 .2 . TERMIJNEN

81. Zoals reeds vermeld heeft de aard van de aansprakelijkheid invloed op de verjaringstermijnen (supra 46, nr.

72). Het Grondwettelijk Hof stelde in haar reeds besproken arrest van 2012 dat het verschil in behandeling van de

schadelijdende partijen die een buitencontractuele dan wel een contractuele vordering instellen tegen de notaris,

discriminerend is, tenzij men oordeelt dat de aansprakelijkheid altijd contractueel is.316 Bijgevolg is de verjaringstermijn

voor de burgerrechtelijke procedure op grond van artikel 2262bis, §1 BW steeds tien jaar, te rekenen vanaf de dag

volgend op deze waarop de fout werd begaan. De dag waarop de schadelijder kennis kreeg van de geleden schade, is

irrelevant.317 Wanneer de notaris daarentegen door de rechter werd aangesteld en de partijen geen vrije keuze van

notaris hadden, is de aard van de aansprakelijkheid buitencontractueel. De verjaringstermijn van een fout in de notariële

informatie- en raadgevingsplicht zal in dat geval vijf tot twintig jaar bedragen.318

2.2 .3 . BEWIJS EN BEWIJSLAST

82. Artikel 870 van het Gerechtelijk Wetboek verplicht elke partij om zelf het bewijs te leveren van de feiten die

ze aanvoert. Bovendien stelt artikel 1315 BW dat wie de uitvoering van een verbintenis vordert, het bestaan ervan moet

bewijzen en dat hij die beweert bevrijd te zijn van de verbintenis, hetzij moet bewijzen dat hij de verbintenis heeft

uitgevoerd, hetzij moet bewijzen wat het tenietgaan ervan heeft teweeggebracht. Bijgevolg moet de partij die een

schadevergoeding wil bekomen van de notaris en daarvoor zijn aansprakelijkheid inroept, bewijzen dat de notaris een

fout heeft begaan, dat ze zelf schade lijdt en dat deze schade het gevolg is van de fout van de notaris.319

314 Art. 50, §1 Ventôsewet. 315 Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185. 316 GwH 13 december 2012, NJW 2013, 304, noot S. GUILLIAMS. 317 Antwerpen 20 oktober 2014, RABG 2015, 781. 318 Art. 2262bis, §2 BW. 319 Rb. Brussel 19 december 2013, Notamus 2014, afl. 1, 24.

50

2 .2 .3 . 1 . Bewi js van de fout

83. In eerste instantie moet de eisende partij het bewijs van een fout leveren. Ook hierbij speelt de kwalificatie

van de aard van de aansprakelijkheid een rol. Indien het gaat om een buitencontractuele aansprakelijkheid, volstaat

reeds het bewijs van de lichtste fout.320 De loutere niet-nakoming van een wettelijke verplichtingen of de kleinste

afwijking van de zorgvuldigheidsnorm bij de niet-vervulling van plichten ten aanzien van derden, kunnen aanleiding

geven tot de vaststelling van een fout.321 Hierbij wordt een strenge vergelijking gemaakt, omdat het gedrag niet louter

wordt vergeleken met een normaal, voorzichtig persoon, maar met dat van een normaal, voorzichtig notaris.322 In het

licht van de recente ontwikkelingen in de rechtspraak, speelt evenwel de bewijslast van de contractuele

aansprakelijkheid een rol. Een fout kan hierbij worden aangetoond vanaf er een afwijking is van de contractuele plichten.

Meer zelfs, indien het gaat om een resultaatsverbintenis kan de niet-nakoming ervan reeds een vermoeden van fout

met zich meebrengen.323

84. De verbintenissen die ontstaan in hoofde van de notaris in het kader van een vastgoedtransactie kunnen zowel

resultaatsverbintenissen als middelenverbintenissen zijn.324 Zoals reeds vermeld kunnen de wettelijk opgelegde taken

van de notaris – die de resultaatsverbintenissen uitmaken – slechts sporadisch aangetroffen worden in de wetgeving

(supra 15, nr. 11). Te denken valt aan de plicht de eigendomstitel te vermelden of de formaliteiten die hij dient uit te

oefenen nadat de akte is verleden, waaronder bijvoorbeeld het aanbieden ter registratie en de doorhaling van de

hypothecaire inschrijvingen bij vervulling van de voorwaarden. Op voorwaarde dat men kan aantonen dat de verbintenis

degelijk bestaat, uit de fout zich dan in het feit dat de notaris zijn verbintenis niet is nagekomen en het resultaat niet

werd bereikt.325

De meeste plichten zijn echter inspannings- of middelenverbintenissen en worden ingevuld en uitgebreid door de

rechtspraak. Hierbij wordt aanvaard dat de notaris niet gehouden kan zijn tot het onmogelijke.326 Het is bijgevolg

irrelevant of een resultaat al dan niet werd bekomen. Het is immers de kwaliteit van de uitvoering van de verbintenis

die wordt beoordeeld. De eisende partij moet bewijzen dat de notaris niet het redelijke heeft gedaan om de nodige

opzoekingen te doen of om de nodige inlichtingen te geven, waardoor hij geen kwalitatieve diensten heeft verleend. Er

moet bewijs geleverd worden van een gedrag dat onzorgvuldig of onbehoorlijk is.327 De eiser moet met andere woorden

aantonen dat de notaris niet heeft gehandeld overeenkomstig een normaal zorgvuldig notaris geplaatst in dezelfde

320 T. VAN SINAY, “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, (IV.K-1) IV.K.2-1. 321 L. CORNELIS en A. RENIERS, “Notariële aansprakelijkheid”, Ius & Actores 2007, afl. 1, (131) 135; H. VANDENBERGHE, “Over notariële aansprakelijkheid: contractueel of delictueel” in F. BUYSSENS, K. GEENS e.a, Over naar familie: liber amicorum Luc Weyts, Brugge, die Keure, 2011, (249) 261; H. CASMAN, “Notariële aansprakelijkheid: contractueel of buitencontractueel?” (noot onder GwH 13 december 2012), Not.Fisc.M. 2014, afl. 2, (45) 46. 322 A. RENIERS, “Over notariële aansprakelijkheid, bewijs informatieverplichting en eenheid van intentie” (noot onder Brussel 16 december 2008), RABG 2009, (832) 834. 323 T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”, 684; T. VAN SINAY, “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, (IV.K-1) IV.K.1-2. 324 Gent 24 juni 2009, T.Not. 2010, 632. 325 L. VAN DEN HOLE, “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen”, Jura Falc. 1994-95, (191) 212. 326 K. TROCH, “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999, (287) 300. 327 T. VAN SINAY, “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, (IV.K-1) IV.K.3-11.

51

omstandigheden. Bij gebrek aan een dergelijk bewijs, kan de notaris niet aansprakelijk worden gesteld.328 Het is

overigens niet vereist dat men bewijs levert van bedrog opdat een fout kan worden vastgesteld.329 Er is immers geen

opzetvereiste. Het onopzettelijk miskennen van de informatie- en raadgevingsplicht, eventueel door nalatigheid, kan

volstaan opdat kan besloten worden tot een foutief handelen in hoofde van de notaris.

85. Dat de notaris zijn informatieplicht niet correct heeft vervuld, kan moeilijk te bewijzen zijn. De rechter kan

bijgevolg milder optreden bij het bewijs van de niet-nakoming ervan, maar de rechtbank van Brussel oordeelde in haar

vonnis van 2013 – net zoals het Hof van Cassatie in 2004 – dat de eisende partij nooit kan worden ontslaan van de

bewijslast.330 Artikel 1315, tweede lid BW, dat stelt dat men door middel van bewijs van betaling of tenietgaan van de

verbintenis moet aantonen bevrijd te zijn van een verbintenis, doet immers geen afbreuk aan het feit dat de partij het

bewijs moet leveren van hetgeen ze aanvoert. De notaris wordt er dus niet mee gelast te bewijzen dat hij de nodige

inlichtingen wel heeft gegeven. Het Hof van Cassatie kwam in 2015 terug op deze redenering.331 Er werd geoordeeld dat

“uit de regels van de bewijslast volgt” dat een advocaat dient te bewijzen de cliënt de vereiste informatie te hebben

gegeven. Men kan wel het vermoeden inroepen dat het ambt gewetensvol wordt uitgeoefend, maar dit volstaat niet

altijd.332 Deze uitspraak lijkt door de rechtspraak eveneens te worden gevolgd in geval het gaat om een notaris. Zo

verwees het Hof van Beroep van Antwerpen in een arrest van 2017 direct naar dit arrest en stelde het dat het niet aan

de partijen is om het negatieve bewijs van de miskenning van de informatie- en raadgevingsplicht te leveren, maar dat

dit de taak is van de notaris.333 Recentelijk oordeelde het Hof van Cassatie echter dat het uiteindelijk toch niet de plicht

is van diegene die informatie moet verstrekken om aan te tonen dat hij dit heeft gedaan.334 De partij die een

tekortkoming ervan aanvoert, draagt dus ook de bewijslast hiervan.

In het licht van de heen- en weerbeweging in de rechtspraak, lijkt het hoe dan ook aangeraden dat de notaris zoveel

mogelijk tracht documenten bij te houden waarmee hij kan bewijzen dat hij de nodige informatie heeft gegeven. Dit kan

enerzijds door de opname van clausules in de authentieke akte of notities op de originele authentieke akte, maar het

kan ook in een afzonderlijk document. Naar mijn mening is een vermelding in de akte van de gegeven raadgevingen

cruciaal indien de partijen ervoor kiezen het verleende advies tegen beter weten in toch niet te volgen. De kans is immers

groot dat de partij in wiens nadeel dit later speelt, zich tegen de notaris zal keren. In de rechtsleer (en eveneens – in

mindere mate – in de rechtspraak) wordt gepleit dat de notaris niet het positieve bewijs moet leveren van de voldoening

aan de plicht, maar dat hij toch moet meewerken aan de bewijsvoering van de eisende partij.335 Dit kan dan enkel indien

hij (begin van) bewijs heeft de informatie gegeven te hebben, of als hij bepaalde stukken kan voorleggen. Hij kwijt zich

328 Bergen 9 oktober 2003, Notamus 2004, afl. 1, 24; Luik 28 oktober 2002, Notamus 2004, afl. 2, 25. 329 Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185. 330 Cass. 16 december 2004, NJW 2006, 316; Rb. Brussel 19 december 2013, Notamus 2014, afl. 1, 24. 331 Cass. 25 juni 2015, RW 2015-16, 1664. 332 S. DEVOS, “Notariële aansprakelijkheid” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 20. 333 Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185. 334 Cass. 11 januari 2019, AR C.18.0210.N. 335 F. BUYSSENS, “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht” (noot onder Brussel 16 december 2008), T.Fam. 2012, afl. 3, 75-82.

52

immers van zijn informatie- en raadgevingsplicht op basis van stukken, waaronder de eigendomstitel en het hypothecair

getuigschrift. De laatste ‘trend’ in de rechtspraak dat de notaris niet actief dient aan te tonen dat hij bepaalde informatie

heeft gegeven, wordt vol lof ontvangen in de rechtsleer. Veel inlichtingen worden immers mondeling verstrekt,

waardoor het een enorme opdracht zou zijn om van alles wat mondeling toegelicht wordt een schriftelijk bewijs te

voorzien.336

2 .2 .3 .2 . Bewijs van de schade

86. Vervolgens dient de eisende partij eveneens het bewijs van de schade te leveren. Het louter plegen van een

fout, zonder dat dit schade berokkent, kan immers niet tot aansprakelijkheid leiden. De schadelijder moet aantonen dat

hij zich in een betere positie zou bevinden indien de fout niet werd begaan. Deze schade moet persoonlijk zijn, kan

moreel of materieel zijn en kan naast het lijden van verlies ook bestaan uit het verliezen van een kans of van winst. Op

te merken valt dat betaalde registratierechten in beginsel geen schade uitmaken, omdat deze na vernietiging van de

transactie kunnen worden teruggevorderd van de overheid.337 Dit volgt uit de schadebeperkingsplicht die op de

schadelijdende partij rust. Het houdt in dat men, binnen de grenzen van hetgeen een normaal zorgvuldig en redelijk

persoon die zich in dezelfde omstandigheden bevindt zou doen, moet trachten de schade te beperken. Schade die

ontstaat, terwijl men dit eigenlijk had kunnen vermijden, komt dan niet in aanmerking om vergoed te worden. Kosten

die men maakt om de schade te minimaliseren, kunnen dan weer wel worden vergoed.338

87. Het reeds aangehaalde arrest van het Hof van Beroep van Brussel van 2002 vormt een mooie illustratie van

de schade die in aanmerking kan komen voor vergoeding (supra 37, nr. 55).339 Nadat bleek dat het onroerend goed was

aangetast door houtzwam, werd de aansprakelijkheid van de notaris gevorderd. Bij de vraag omtrent de

schadevergoeding kwam niet enkel de materiële schade, waaronder de reparatiekosten, in aanmerking, maar ook de

morele schade voor het voeren van veertien jaar lange procedures. Ook werd een schadevergoeding gevorderd voor het

feit dat het onroerend goed werd overgewaardeerd, hetgeen tot een waardevermindering zou leiden in geval van

wederverkoop. Dit laatste kon echter niet worden bewezen.

2 .2 .3 .3 . Bewijs van het oorzakel i jk verband

88. Tenslotte dient de eiser het causaal verband tussen de fout en de geleden schade aan te tonen. De concrete

schade moet ontstaan zijn door de foutieve handeling van de notaris. Er moet worden bewezen dat de schade zich niet

of niet op dezelfde wijze zou hebben voorgedaan indien de notaris zijn informatie- en raadgevingsplicht wel correct

336 A. RENIERS, “Over notariële aansprakelijkheid, bewijs informatieverplichting en eenheid van intentie” (noot onder Brussel 16 december 2008), RABG 2009, (832) 834. 337 Art. 3.6.0.0.6, §1 VCF. 338 J. BAECK, “Notarissen opgelet: monsteraansprakelijkheid!” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 45. 339 Brussel 30 mei 2002, TBBR 2003, 720.

53

had uitgevoerd.340 Het aantonen dat er een negatief verschil bestaat tussen de situatie waarin de schadelijder zich

momenteel bevindt en de situatie waarin hij zich zou hebben bevonden zonder de begane fout, kan het causale verband

reeds bewijzen.341 De schade moet zich bovendien zeker manifesteren of gemanifesteerd hebben, opdat een oorzakelijk

verband kan worden vastgesteld.342

2.2 .4 . BEOORDELING VAN DE AANSPRAKELIJKHEID

89. De toenemende contractualisering van de aansprakelijkheid heeft ook een invloed op de analyse ervan. De

beoordelingsvrijheid van de rechter wordt immers beperkt door de grenzen die de partijen aan hun contract met de

notaris hebben gesteld.343 Tenzij de fout volgt uit een resultaatsverbintenis, wordt het gedrag van de notaris bij

miskenning van zijn inspanningsverbintenis over het algemeen vergeleken met de veronderstelde handelingen die een

normaal, zorgvuldig en voorzichtig notaris, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden, zou uitvoeren.344 Dit brengt

dan ook met zich mee dat de beoordeling van de aansprakelijkheid afhankelijk is van vele (concrete) feitelijke

omstandigheden, die een grote invloed kunnen uitoefenen op de wijze waarop de notaris zijn informatie- en

raadgevingsplicht kan en dient te vervullen.345

Zo is er bijvoorbeeld in hoofde van de partijen een soort van risicoaanvaarding, wanneer de akte met spoed dient te

worden verleden.346 Indien een koper de notaris met hoge urgentie contacteert voor de loutere redactie van de

authentieke akte, nadat de onderhandse akte reeds getekend werd en de notaris zelfs de tijd niet krijgt om een kopie

van de originele verkoopakte te verkrijgen, kan bijgevolg enkel een onvoorzichtig gedrag verweten worden aan de koper

en kan geen fout worden vastgesteld in hoofde van de notaris.347

Verder spelen de kennis en de ervaring van de partijen een rol. Wanneer deze actief zijn in een relevante sector en

beschikken over eigen onderzoeksmogelijkheden, is de informatieplicht van de notaris minder uitgebreid.348 Hoewel het

niet wegneemt dat de informatie- en raadgevingsplicht onverkort blijft gelden, moet eveneens rekening worden

340 Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185. 341 L. CORNELIS en A. RENIERS, “Notariële aansprakelijkheid”, Ius & Actores 2007, afl. 1, (131) 135. 342 Luik 10 april 2008, Rev.not.b. 2009, 187. 343 Cass. 29 juni 2017, Notamus 2017, afl. 2, 30, noot F. BRULOOT; H. CASMAN, “Notariële aansprakelijkheid: contractueel of buitencontractueel?” (noot onder GwH 13 december 2012), Not.Fisc.M. 2014, afl. 2, (45) 46. 344 Brussel 7 februari 2006, Notamus 2007, afl. 1, 22 (samenv.); S. BROUWERS, “De geheime tegenbrief en de notariële aansprakelijkheid”, Notariaat 2013, afl. 15, (1) 6; A. RENIERS, “Over notariële aansprakelijkheid, bewijs informatieverplichting en eenheid van intentie” (noot onder Brussel 16 december 2008), RABG 2009, 832-835; H. VANDENBERGHE, “Over notariële aansprakelijkheid: contractueel of delictueel” in F. BUYSSENS, K. GEENS e.a, Over naar familie: liber amicorum Luc Weyts, Brugge, die Keure, 2011, (249) 260. 345 F. BUYSSENS, “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht” (noot onder Brussel 16 december 2008), T.Fam. 2012, afl. 3, 75-82. 346 T. VAN SINAY, “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, (IV.K-1) IV.K.3-17. 347 Brussel 23 maart 2006, Notamus 2006, afl. 2, 11. 348 D. VANDYCK, “Miskenning van het voorkooprecht van de pachter en mogelijke aansprakelijkheid van de notaris wegens tekortkoming aan zijn raadgevings- en informatieplicht” (noot onder Rb. Hasselt 21 december 2009), Notamus 2010, afl. 1, 27-28.

54

gehouden met het feit dat een partij zich al dan niet liet bijstaan door een andere notaris of een advocaat. Ingeval een

partij deze bijstand geniet, kan de rechter minder streng optreden ten aanzien van de notaris.349

Daarnaast moet de rechter, ingeval de notaris werd voorzien van foutieve inlichtingen door een overheid, een afweging

maken tussen de verplichting om kritisch te zijn ten aanzien van deze informatie en het rechtmatig vertrouwen dat de

notaris kon hebben in deze inlichtingen, gelet op het feit dat deze afkomstig zijn van een overheid. Het gedrag van de

notaris dient hierbij te worden getoetst aan het redelijkheidsbeginsel. Indien hij geen kennis had van andersluidende

informatie en indien hij niet kon weten dat de inlichtingen niet strookten met de werkelijkheid, dan is het minder

waarschijnlijk dat hij aansprakelijk kan worden gesteld.350

Vervolgens dient de rechter het gedrag van de partijen te betrekken in zijn analyse. Het is belangrijk na te gaan wat de

partijen precies aan de notaris hebben gevraagd. Wanneer de notaris bijvoorbeeld de partijen inlicht omtrent het

bestaan van een conventioneel voorkooprecht ten voordele van de huurder van het handelspand dat overgedragen

wordt en de partijen hem toch aandringen op het verlijden van de akte, omdat “er in geval van opmerkingen van de

huurder een regeling zou getroffen worden”, kan enkel aan de partijen een fout worden verweten. Hoewel de notaris in

casu de partijen duidelijk had ingelicht dat het miskennen van het voorkooprecht de nietigheid van de overeenkomst

met zich kon meebrengen, wensten de partijen toch door te gaan met de verkoop. Er werd geoordeeld dat de notaris

misschien beter zijn ambt had geweigerd, maar dat hij geen fout heeft begaan door de wil van de partijen te akteren.

In hoofde van laatstgenoemden werd wel een fout vastgesteld, waardoor de verkoop nietig werd verklaard en een

overdracht aan dezelfde voorwaarden door de verkoper aan de huurder werd opgelegd.351

De discretionaire bevoegdheid van de rechter speelt niet enkel bij de beoordeling van de fout, maar ook bij de

beoordeling van de schade en van het causaal verband. Zo houdt de rechter vaak rekening met de onpartijdigheidsplicht

van de notaris. In een reeds aangehaald arrest van het Hof van Beroep van Bergen van 2003 kon de niet-opname van

een clausule die de overdragende partij ontslaat van zijn vrijwaringsplicht voor verborgen verbreken nadelig zijn voor

de verkoper, maar werd besloten dat het niet de taak is van de notaris om de partijen te overtuigen een clausule op te

nemen die de verkoper ontslaat van zijn normale gemeenrechtelijke garantieplicht.352 Door de niet opname van de

clausule leed de verkoper uiteindelijk schade, maar het Hof oordeelde dat dit niet te wijten was aan de – al dan niet

begane – fout van de notaris.353 Men oordeelde dat de notaris louter een afweging had gemaakt tussen zijn adviesplicht

en de onpartijdigheidsplicht en het belangrijker achtte prioriteit te verlenen aan het onpartijdig optreden. Wanneer hij

immers de verkoper had aangeraden een dergelijke clausule op te nemen in de akte, speelde dit in het nadeel van de

349 T. VAN SINAY, “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, (IV.K-1) IV.K.3-10. 350 L. BRUYNINCX, “Alle gegevens voorkomend in deze brief zijn louter informatief, vermits zij niet werden bekomen zoals wettelijk voorgeschreven. Ons bestuur kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor eventueel verkeerde informatie” (noot onder Gent 19 december 2008), Notamus 2010, afl. 2, 27-28. 351 Gent 5 juni 2002, T.Not. 2003, 206. 352 M. GREGOIRE, “À propos de la dispense de garantie des vices cachés: réflexions sur la responsabilité notariale” (noot onder Bergen 9 oktober 2003), Notamus 2004, afl. 1, (26) 27. 353 Bergen 9 oktober 2003, Notamus 2004, afl. 1, 24.

55

koper. Een andere situatie had uiteraard gespeeld indien de verkoper zelf vroeg deze clausule neer te schrijven. Dan had

de notaris de koper wel moeten inlichten op de draagwijdte van het beding en kon hij dit niet zomaar terzijde schuiven.

90. Acht de rechter zowel de fout, als de schade en het oorzakelijk verband bewezen, dan stelt hij de notaris

aansprakelijk en veroordeelt hij hem tot de betaling van een schadevergoeding. De begroting hiervan is een

feitenkwestie, afhankelijk van de geleden geschade. Opnieuw speelt de aard van de aansprakelijkheid hier een rol. Is

deze buitencontractueel, dan kan een grotere vergoeding worden toegekend. De rechter heeft hierbij een ruimere

appreciatiebevoegdheid en kan de burger die niet met de notaris gecontracteerd heeft, zo beter beschermen. Bij de

contractuele aansprakelijkheid wordt daarentegen enkel rekening gehouden met de onmiddellijke en rechtstreekse

schade die in causaal verband staat met de begane fout en komt de niet-voorspelbare schade niet in aanmerking.354 Het

verschil in begroting van de schadevergoeding en het belang van de kwalificatie van de aansprakelijheid zou in het licht

van de rechtspraak van het Grondwettelijk Hof omtrent het discriminerend karakter van het verschil in

verjaringstermijnen, aan belang kunnen verliezen. De redenering zou immers kunnen worden doorgetrokken naar het

herstel van de rechten van de schadelijders. In dat geval zou de schadevergoeding zowel in de contractuele als in de

buitencontractuele relatie op dezelfde wijze moeten worden begroot en zou alle schade in aanmerking moeten komen

voor vergoeding.355

Hoe dan ook staat het vast dat de veroorzaakte schade integraal moet worden vergoed, waardoor de schadelijder

hersteld wordt in zijn rechten alsof de transactie niet – of toch minstens niet zo nadelig – had plaatsgevonden.356

Bijgevolg zal naast de schadevergoeding, vaak ook de nietigheid van de transactie worden gevraagd en toegekend. De

verkoper wordt dan opnieuw eigenaar van het onroerend goed en geeft de betaalde verkoopprijs terug aan de koper.

Dit kan leiden tot problemen indien de verkoper inmiddels insolvabel is geworden of indien de koper het onroerend

goed niet meer bezit en insolvabel is geworden. In dat geval kan de notaris worden aangesproken om de som te betalen,

hetgeen leidt tot een zware verantwoordelijkheid (infra 61, nr. 99).357

354 A. RENIERS, De burgerlijke notariële aansprakelijkheid herbekeken, Brugge, die Keure, 2010, 100. 355 S. DE REY, Herstel in natura, Brugge, die Keure, 2019, 127. 356 J. BAECK, “Notarissen opgelet: monsteraansprakelijkheid!” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 39. 357 Ibid., 40.

56

HOOFDSTUK III DE GEDEELDE AANSPRAKELIJKHEID

1. DE ZELF-INFORMATIEPLICHT VAN DE PARTIJEN IN VERHOUDING TOT

DE NOTARIËLE INFORMATIE- EN RAADGEVINGSPLICHT

91. De vorige hoofdstukken behandelden de informatie- en raadgevingsplicht van de notaris. Het is echter zo dat

de partijen ook een eigen ‘zelf-informatieplicht’ hebben, die uiteraard beperkter is dan deze van de notaris. Het is niet

omdat de tussenkomst van de notaris bij vastgoedtransacties verplicht is, dat de eigen onderzoeksplicht van de partijen

zou wegvallen.358 De overdrager van het onroerend goed moet een aantal gegevens ter beschikking stellen aan de

mogelijke verwerver en laatstgenoemde dient ook zelf informatie op te zoeken.359 Beide potentiële contractanten

handelen hierbij te goeder trouw en met de nodige zorgvuldigheid. Ook hier gaat het om een middelenverbintenis,

waarbij het gedrag wordt getoetst aan dat van een normaal, zorgvuldig persoon geplaatst in dezelfde omstandigheden.

Om welke informatie het precies gaat, hangt opnieuw af van de hoedanigheid van de partijen en de concrete

omstandigheden. Van een professioneel vastgoedmakelaar kan worden verwacht dat hij ofwel de nodige informatie

kent en deze inlichtingen dan ook verstrekt aan de tegenpartij, ofwel zelf de vereiste opzoekingen en onderzoeken doet,

die niet worden verwacht van de notaris. Urgentie zal eveneens een invloed hebben op de mogelijkheid tot een

uitgebreid onderzoek.360 Welke informatie wordt gegeven hangt grotendeels af van het gedrag van de partijen tijdens

de precontractuele onderhandelingsfase. Door duidelijk te stellen wat hun intenties en belangen zijn, weet de

tegenpartij beter welke gegevens meegedeeld zouden moeten worden. Denk bijvoorbeeld aan de reeds aangehaalde

illustratie waarbij een koper de intentie had een tweewoonst te plaatsen op het perceel bouwgrond, maar dat een recht

van uitweg hem dit uiteindelijk verhinderde. Het uitdrukkelijk uiten van deze intentie had de verkoper er toe kunnen

brengen spontaan mee te delen dat het perceel bouwgrond belast was met een erfdienstbaarheid.

92. De rechter oordeelt soeverein welke informatie een partij uit eigen beweging moest meedelen en welke de

tegenpartij zelf moest onderzocht of ingewonnen hebben. Zo dient een verkoper de koper bijvoorbeeld spontaan in te

lichten omtrent de illegale aard van bepaalde uitgevoerde werken of het onvergunde karakter van onderdelen van de

constructie.361 Alle informatie die de verkoper bezit, die de koper nodig heeft om de vereiste kennis te kunnen verkrijgen

over de staat en de kenmerken van het onroerend goed, kan onder deze spontane informatieplicht vallen. Daartegenover

358 G. VERHELST, “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële informatieplicht”, T.Not. 2016, (95) 119. 359 K. RENIERS, “Koop-verkoop van aandelen vs. koop-verkoop onroerend goed: precontractuele informatieverstrekking”, T.Not. 2018, (764) 769. 360 Ibid., 775. 361 Brussel 2 oktober 2012, T.Not. 2012, 622; Brussel 26 maart 2018, T.Not. 2018, 418.

57

staat dat de koper deze inlichtingen in de mate van het mogelijke dient te controleren en bijkomende informatie moet

opzoeken. Op de verkoper rust immers geen algemene spreekplicht, waardoor de koper op eigen initiatief bepaalde

vragen moet stellen. De rechter moet bijgevolg een afweging maken tussen de plichten van beide partijen.

93. Bovendien werd reeds vermeld dat het niet de plicht is van de notaris om een plaatsbezoek uit te voeren (supra

20, nr. 18). Dit is een belangrijke taak van de potentiële koper. De verwerver aanvaardt het onroerend goed bij

ondertekening van de akte in de staat zoals het zich alsdan bevindt of waarin het zich bevond ten tijde van de

ondertekening van de compromis. Deze aanvaarding is minstens stilzwijgend en brengt met zich mee dat de verwerver

afstand doet van het recht zich te beroepen op de zichtbare gebreken van het onroerend goed.362 Dit wil zeggen dat de

notaris achteraf geen fout kan worden verweten indien de koper problemen ervaart met gebreken die zichtbaar zijn of

die hij kende of als normaal zorgvuldig koper behoorde te kennen. Voor deze gebreken kan de verwerver zich nadien

ook niet meer wenden tot de verkoper.

94. Deze redenering geldt uiteraard niet voor uitwinning of verborgen gebreken. Op grond van de artikelen 1626

en 1641 BW moet de verkoper de koper vrijwaren voor de verborgen verbreken van de verkochte zaak, voor de uitwinning

die hij ondergaat op de verkochte zaak en voor de lasten die iemand beweert op die zaak te hebben en die bij de koop

niet zijn opgegeven. Zo maakt de overdracht van een bouwgrond, die nadien jarenlang blijkt gebruikt te zijn als

stortplaats van afval en daardoor enkel kan bebouwd worden mits het maken van bijzonder grote kosten, een fout uit

van de verkoper indien hij de koper hiervan niet op de hoogte heeft gebracht.363 Verder begaat de verkoper, die stelt dat

“alle door hem opgerichte vergunningsplichtige constructies vergund werden en dat er bij zijn weten geen

stedenbouwkundige overtredingen inzake het verkochte goed zijn vastgesteld”, een fout, indien nadien blijkt dat deze

constructies toch niet vergund blijken te zijn.364 Er kan in dat geval geen nalatigheid aan de koper worden verweten

want de opname van een dergelijke clausule in de akte brengt een rechtmatig vertrouwen met zich mee. Eveneens kan

het ontbreken van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen tot gevolg hebben dat de overheid

een herstelvordering kan opleggen, hetgeen een rechtsstoornis voor de koper met zich mee brengt, waarvoor de

verkoper hem moet vrijwaren.365 Tot slot brengt het verzwijgen door de verkoper van een bestemmingswijziging van

het onroerend goed zonder de vereiste vergunning met zich mee dat de overeenkomst ontbonden kan worden. De koper

van een reeds gebouwde constructie mag er immers van uitgaan dat deze legaal is, indien geen andersluidende

informatie wordt meegedeeld.366

95. Dit alles heeft tot gevolg dat kan besloten worden dat er niet steeds door de fout van de notaris problemen

ontstaan naar aanleiding van een vastgoedtransactie, maar dat net het gedrag van de partijen zelf vaak de aanleiding

is. Desondanks wordt de notaris dikwijls betrokken in de burgerrechtelijke procedure. Dit valt enerzijds te verklaren uit

het feit dat partijen een financieel sterke betrokkene trachten aan te spreken. Anderzijds wordt louter gepoogd om de

362 Kh. Leuven 4 oktober 2016, RW 2017-18, 551. 363 Brussel 1 april 2009, TBBR 2012, 114. 364 Antwerpen 18 maart 2013, T.Not. 2014, 30. 365 Cass. 31 maart 2017, T.Not. 2017, 496. 366 Brussel 2 oktober 2012, T.Not. 2012, 622.

58

eigen aansprakelijkheid of deze van de tegenpartij te ontkennen en deze in de schoenen van een ander te schuiven. Het

is dan ook van groot belang dat de rechters objectief te werk gaan en elke zaak in concreto beoordelen.367

2. GEDEELDE AANSPRAKELIJKHEID

96. Uit voorgaande afwegingen kan worden afgeleid dat het weleens voorvalt dat een vastgoedtransactie niet

vlekkeloos verloopt omdat de koper onzorgvuldig heeft gehandeld en zijn eigen belangen niet duidelijk heeft vermeld

of omdat de verkoper bepaalde informatie heeft verzwegen. In de praktijk gebeurt het bijgevolg vaak dat naast de fout

van de notaris, ook een fout van de (ver)koper wordt vastgesteld. Ook een andere betrokkene kan bijgedragen hebben

aan de schade. Er kunnen bijvoorbeeld foute inlichtingen verkregen zijn van een overheid. Het feit dat een partij of een

derde een fout heeft begaan, neemt niet weg dat eveneens een fout kan worden vastgesteld in hoofde van de notaris.368

Dit brengt met zich mee dat niet zelden de rechter in de burgerlijke procedure oordeelt dat meerdere personen

aansprakelijk zijn voor de schade. In dit kader rijst dan ook de vraag wie precies de schade heeft doen ontstaan, wie de

schade moet vergoeden en indien men concludeert dat meerdere personen hiervoor dienen in te staan, wie

verantwoordelijk is voor welk aandeel in de schade.

2 .1 . FOUT VAN DE NOTAR IS EN EEN PARTIJ OF EEN DERD E

97. Indien het gaat om een samenlopende fout tussen de notaris en de schadelijder zelf, de tegenpartij of een

derde bij de vastgoedtransactie, dan kan de notaris niet voor het volledige bedrag van de schadevergoeding worden

veroordeeld.369 Op basis van de equivalentietheorie moet de schade vergoed worden door alle personen die hebben

bijgedragen tot het ontstaan ervan.370 Het is niet geheel duidelijk hoe de betaling van de schadevergoeding in een

dergelijke procedure moet worden geregeld.

98. De oplossing die het Hof van Cassatie heeft aangereikt in een aantal arresten – en die de nodige commotie

heeft teweeg gebracht in de rechtsleer – is de veroordeling in solidum.371 Dit wil zeggen dat de rechter meerdere

personen aansprakelijk stelt en dat de eisende partij dan de volledige schadevergoeding kan verkrijgen van elk van hen.

De persoon die de schadevergoeding betaalt, kan nadien het aandeel van de andere schadeverwekker(s) terugvragen.

Dat de ene aansprakelijkheid op grond van de contractuele regels werd vastgesteld en de andere objectief is, belet niet

dat regres kan worden uitgeoefend op de andere medeaansprakelijke.372

367 F. BUYSSENS, “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht” (noot onder Brussel 16 december 2008), T.Fam. 2012, afl. 3, (75) 82. 368 Antwerpen 7 mei 2018, T.App. 2018, afl. 3, 47. 369 Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185. 370 A. RENIERS, “Restitutieverplichting ex artikel 1599 BW versus schade ex artikel 1382 e.v. BW – kantlijnen bij notariële aansprakelijkheid” (noot onder Cass. 24 september 2009), Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, (61) 63. 371 Cass. 24 september 2009, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 57, noot A. RENIERS; K. SWERTS, Over de aard van de notariële aansprakelijkheid in de verhouding tot zijn cliënt (noot onder Antwerpen 20 oktober 2014), RABG 2015, (785) 787. 372 Cass. 24 maart 2016, AR C.13.0279.N.

59

Zelfs bij een veroordeling in solidum moet het aandeel dat elke schadeverwekker heeft gehad in de schade worden

begroot. Hoe deze onderlinge verdeling van de aansprakelijkheid moet worden beoordeeld, is een complex vraagstuk.

De rechter kan soeverein bepalen in welke mate de fout van elke betrokkene heeft bijgedragen in de schade.373 Uit

vonnissen en arresten kan worden afgeleid dat de rechters het vaak nalaten een uitspraak te doen over het aandeel van

elke schadeverwekker in de schade, omdat dit niet de hoofdvraag is in de procedure. Hiervoor worden de debatten dan

opnieuw geopend en moet een nieuwe procedure worden gestart, of een aparte uitspraak worden gedaan.374

Soms gebeurt het dat er toch een uitspraak wordt gedaan over de verdeling van de schadevergoeding tussen de

verantwoordelijken, maar dan blijkt deze uitspraak in het merendeel van de gevallen niet gemotiveerd te zijn. De

rechtbank van Dendermonde stelde in een vonnis van 2009 bijvoorbeeld naast de notaris ook twee andere personen

aansprakelijk voor de schade. “Eerste en tweede geïntimeerden samen en derde geïntimeerde zijn dan ook elk voor de

helft aansprakelijk voor de door appelanten opgelopen schade”. Hoe men tot deze schadeverdeling is gekomen, werd

niet toegelicht.375

Hetgeen ook voorvalt en kan afgeleid worden uit de rechtspraak, is dat de rechter louter de schade verdeelt tussen het

aantal veroordeelde personen en geen uitspraak of onderzoek doet over het concrete aandeel dat elk van hen heeft

gehad in de schade. Er wordt dan gesteld dat verschillende personen hebben bijgedragen tot het ontstaan van de schade

en dat zij elk voor een gelijk aandeel veroordeeld worden tot het betalen van de schadevergoeding.376

99. De veroordeling in solidum doet vragen rijzen indien de schadelijder de koper is. Een fout bij de

vastgoedtransactie brengt in vele gevallen (de vraag naar) de vernietiging van de koop met zich mee, waardoor het

onroerend goed teruggaat naar de verkoper en de koper de betaalde som opnieuw in zijn vermogen krijgt. Dit kan

bijvoorbeeld het geval zijn wanneer andermans zaak werd verkocht.377 Het Hof van Cassatie oordeelde in een fel

becommentarieerd arrest van 2009 dat deze koopsom een deel van de schade uitmaakt zolang de restitutie niet is

gebeurd378, waardoor het onduidelijk is of de schadelijder bij een veroordeling in solidum nu echt vrij mag kiezen aan

wie hij de terugbetaling van de koopsom vraagt of dat het prioritair is de betaling van de tegenpartij (of een derde) te

vragen en slechts ondergeschikt aan de notaris.

Deze onzekerheid betreft niet enkel de situatie waarin de schade de terug te betalen koopsom betreft, maar kan worden

doorgetrokken naar alle gevallen waarin meerdere personen gehouden zijn tot betaling van een schadevergoeding.

Naar mijn mening zou de eerste hypothese, waarin de schadelijder zomaar vrij mag kiezen aan wie hij de betaling vraagt,

een te zware verantwoordelijkheid op de schouders van de notaris doen rusten. Logischerwijze zou diegene die zijn

373 Cass. 29 januari 1988, AR 5630 (samenv.). 374 Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185. 375 Rb. Dendermonde 11 juni 2009, Notamus 2017, afl. 3, 13. 376 Luik 19 november 2015, T.Aann 2018, 204. 377 Art. 1599 BW. 378 Cass. 24 september 2009, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 57, noot A. RENIERS.

60

schade vergoed wil zien, in deze hypothese, zijn aanspraken eerst doen gelden ten aanzien van de notaris, daar deze in

zijn ogen het meest vermogend lijkt te zijn. Dit hoge risico zou een invloed kunnen uitoefenen op de manier waarop de

notaris zijn beroep uitoefent. De toenemende hoeveelheid aan plichten maakt het steeds moeilijker en een te zware

verantwoordelijkheid zou met zich meebrengen dat de notaris bij de kleinste onvoorzichtigheid kan worden veroordeeld

tot de terugbetaling van de gehele koopsom of schadevergoeding. Dit zou tot gevolg hebben dat de notaris enorm

voorzichtig te werk moet gaan om te voorkomen dat hij aansprakelijk wordt gesteld. Deze houding zou ervoor zorgen

dat hij veel trager zou werken opdat hij meer informatie zou kunnen verkrijgen en de kans zou hebben om alles

meermaals te controleren. Dit is op zijn beurt in hoofde van de partijen dan weer niet wenselijk. De verkoper wil zo snel

mogelijk de koopsom ontvangen en de koper wenst spoedig het eigendomsrecht te verkrijgen.

In de rechtsleer wordt daarom dan ook terecht gepleit dat het beter zou zijn om de Franse en de Duitse praktijk te

volgen en het slechts mogelijk te maken de betaling aan de notaris te vragen indien de eveneens veroordeelde

tegenpartij insolvabel blijkt te zijn.379 Dit neemt niet weg dat de notaris helemaal niets zou moeten betalen. De in

solidum veroordeelde andere partijen kunnen steeds het aandeel van de notaris in de te betalen schadevergoeding

terugvorderen van hem. De notaris is immers nog steeds gehouden tot betaling van een schadevergoeding ter herstel

van de overige schade, zoals de schattingskosten, aktekosten of de kosten die nodig waren voor de financiering van de

transactie.380

2 .2. EEN FOUT DOOR MEERDER E NOTA RISSEN

100. Het kan ook gebeuren dat de verschillende partijen die bij de akte zijn betrokken, elk een eigen notaris hebben

gekozen. Het staat buiten kijf dat het mogelijk is deze notarissen aansprakelijk te stellen om de door hen veroorzaakte

schade te vergoeden. Er wordt rekening gehouden met de ernst van de begane fout en met de mogelijkheid tot controle

vanwege de andere notaris.

101. Er heerst echter twijfel omtrent de procedurele regels die moeten worden gevolgd indien een tekortkoming

van meerdere notarissen aan hun informatie- en raadgevingsplicht wordt ingeroepen. Wanneer het voorvalt dat de

rechter deze notarissen verantwoordelijk acht voor de fout ten aanzien van de schadelijder, kan dit niet ten aanzien van

alle betrokken notarissen op grond van de contractuele aansprakelijkheidsregels zijn. De notaris die werd aangesteld

door de verkoper, is eigenlijk een derde ten aanzien van de koper met een eigen notaris, waardoor de koper enkel in

een buitencontractuele verhouding tot hem staat.381 Er was immers nooit een keuzevrijheid in hoofde van de koper. De

notaris die de koper zelf heeft aangesteld, kan daarentegen wel contractueel aansprakelijk worden gesteld. Deze

dualiteit kan problemen veroorzaken omwille van het samenloopverbod. Dit verbod houdt in dat het enerzijds

379 J. BAECK, “Monsteraansprakelijkheid van de notaris bij vernietiging van een verkoop van een onroerend goed! Of toch niet …?” (noot onder Cass. 24 september 2009 en Cass. 6 december 2010), T.Not. 2011, (618) 622. 380 Ibid., 626. 381 R. TIMMERMANS, “Claimcultuur tegen notarissen wegens tekortkoming aan bijstandsverplichting bij appartementseigendom rukt verder op”, RCDI 2008, afl. 3, (3) 5.

61

onmogelijk is om de fout te toetsen aan de buitencontractuele regels, indien er reeds vastgesteld werd dat er een

contractuele relatie bestaat en om anderzijds de fout te beoordelen op basis van de regels die dit contract beheersen.382

A. RENIERS stelt dat daarom de andere notaris onschendbaar zou zijn, of dat de andere partij zijn ‘eigen’ notaris

aansprakelijk dient te stellen. Dit voorstel lijkt echter te complex. Het veronderstelt immers de medewerking van de

tegenpartij in de vastgoedtransactie. Overigens blijkt in de praktijk dat er weinig tot geen belang wordt gehecht aan het

samenloopverbod in deze context. Wanneer twee notarissen betrokken zijn in een vastgoedtransactie en een fout

begaan, worden zij doorgaans samen in solidum aansprakelijk gesteld. De rechtbank van Brugge illustreert dit in een

vonnis van 2010 door – zonder aandacht te besteden aan de aard van de aansprakelijkheid – twee notarisen, samen

met de koper, te veroordelen tot de betaling van de schadevergoeding.383

382 L. CORNELIS en A. RENIERS, “Notariële aansprakelijkheid”, Ius & Actores 2007, afl. 1, (131) 141. 383 Rb. Brugge 5 februari 2010, T.App. 2011, afl. 1, 43.

62

HOOFDSTUK IV EXONERATIE EN VERZEKERINGSPLICHT

102. Nu blijkt dat de procedures tegen de notaris steeds vaker voorkomen, rijst de vraag naar

exoneratiemogelijkheden of manieren waarop de notaris zich kan beschermen. Een geschil over een vastgoedtransactie,

waarin de notaris aansprakelijk wordt gesteld, gaat immers in het merendeel van de gevallen over grote bedragen.

103. Het is niet geheel duidelijk of de notaris een aansprakelijkheidsbeperkend beding in de akte kan inschrijven.

Sommige auteurs oordelen dat exoneratie mogelijk zou zijn tot aan een bepaald bedrag en dat de rest gedekt wordt

door een verzekering, maar anderen stellen dat het absoluut niet toegelaten is.384 De informatie- en raadgevingsplicht

van de notaris is namelijk ingeschreven in de wet en is bijgevolg dwingend. Een exoneratieclausule in de notariële akte

kan daardoor nooit geldig zijn. Artikel 8 Ventôsewet stelt bovendien dat de notaris geen voordeel mag halen uit de

akten die hij opstelt. Het inlassen van een exoneratieclausule druist hier recht tegenin en kan zelfs de nietigheid van de

gehele akte met zich meebrengen.385 Enerzijds kan de notaris zich wel beschermen door een voorzichtigheidsclausule

in de akte te schrijven. Een clausule die in het merendeel van de notariële akten wordt opgenomen bepaalt bijvoorbeeld

dat “de comparanten erkennen dat de notaris hen gewezen heeft op de bijzondere verplichtingen aan de notaris

opgelegd door artikel 9, paragraaf 1, alinea's 2 en 3 van de Organieke Wet Notariaat.” In een dergelijke

voorzichtigheidsclausule wordt dus bevestigd dat de notaris zijn informatie- en raadgevingsplicht heeft voldaan. Dit kan

bij een later geschil worden gebruikt als bewijsstuk.386 In het kader van hetgeen eerder uiteen werd gezet (supra 53, nr.

85) is het aangeraden om deze clausule aan te vullen met een bevestiging dat ondanks een bepaald advies werd

aangereikt, partijen dit niet wensten te volgen. Een voorzichtigheidsclausule beschermt de notaris, maar is niet

absoluut.387 De partijen kunnen deze clausule aanvechten indien zij van oordeel zijn dat de notaris niet alle nodige

informatie of raad heeft gegeven. Ze zullen in dat geval moeten aantonen dat hun erkenning niet geldig was, omdat ze

bijvoorbeeld bepaalde informatie misten.

104. Anderzijds kan de notaris, ondanks zijn ministerieplicht, eveneens zijn ambt weigeren wegens legitieme of

morele redenen, ter preventie van het risico op aansprakelijkheid. Wanneer de notaris met andere woorden vermoedt

dat er ten gevolge van bepaalde clausules in de akte of ten gevolge van vermoedelijk incorrecte of ontbrekende

informatie, later problemen zullen rijzen waarvoor hij verantwoordelijk kan worden gesteld, kan het

voorzichtigheidshalve beter zijn dat hij zijn ambt weigert.

384 F. BUYSSENS, “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht” (noot onder Brussel 16 december 2008), T.Fam. 2012, afl. 3, (75) 81. 385 A. RENIERS, De burgerlijke notariële aansprakelijkheid herbekeken, Brugge, die Keure, 2010, 97. 386 L. VAN DEN HOLE, “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen”, Jura Falc. 1994-95, (191) 220. 387 H. CASMAN, “Le rôle de police du notaire – marge d’appréciation du notaire” in A.C. DE VILLE DE GOYET, A. DENIS, B. CARTUYVELS, J.P. GILLAIN, B. KOHL, G. RASSON, R. STIERS en B. WILKIN (eds.), La vente immobilière, aujourd’hui et demain, Brussel, Larcier, 2015, 262.

63

105. De notaris was gedurende lange tijd persoonlijk gehouden de schade te vergoeden die door zijn fout was

ontstaan en hij kon zich niet beschermen door de oprichting van een vennootschap.388 Door de wijziging van de

Ventôsewet in 1999 kon de notaris zijn ambt uitoefenen in een burgerlijke vennootschap. Toch bleef hij hoofdelijk

aansprakelijk voor eventuele schadevorderingen die volgden uit zijn beroepsfouten en had de vennootschap de

mogelijkheid om verhaal tegen de notaris uit te oefenen. Deze mogelijkheid was dus eerder een bescherming voor de

schadelijder, die hierdoor meerdere vermogens kon aanspreken.

106. In het licht van het groeiende aantal procedures tegen de notaris, achtte de wetgever het noodzakelijk om zijn

aansprakelijkheid te beperken en verzekerbaar te maken. Schadegevallen kunnen immers oplopen tot hoge bedragen

bij vastgoedtransacties, waardoor in het verleden de kans bestond dat de schadelijder zijn schade niet vergoed kon

zien.389 In 2014 heeft de wetgever het dan ook mogelijk gemaakt voor de notaris die zijn beroep uitoefent in een BVBA

of een CVBA om zijn professionele aansprakelijkheid te beperken tot de inbreng met een maximum van vijf miljoen

euro.390 Hij blijft wel persoonlijk titularis van zijn ambt, maar regres door de vennootschap op de notaris is enkel nog

mogelijk indien hij met bedrieglijk opzet een overtreding heeft begaan.391 De notaris die zijn ambt blijft uitoefenen

buiten een vennootschap, is wel nog steeds onbeperkt persoonlijk aansprakelijk. Dit volgt uit het feit dat blijkt dat

derden meer vertrouwen hebben in een rechtspersoon dan in een natuurlijk persoon. Rechtspersonen zouden hen

sneller een gevoel van vertrouwen en zekerheid geven op financieel vlak, wegens de onmogelijkheid van vermenging

van de private en professionele vermogens.392 Een beperking van de aansprakelijkheid werd daarom door de wetgever

enkel toegekend aan de notaris die zijn ambt uitoefent binnen een vennootschap.

Daarnaast werd een verzekeringsplicht ingeschreven in de artikelen 34ter en 50, §4 Ventôsewet. Deze plicht bestond

reeds, maar was eerder een deontologische verplichting. De notaris moest zich laten verzekeren voor een

minimumbedrag van tweeënhalf miljoen euro.393 In het huidige recht dient elke notaris, ongeacht of hij zijn ambt

uitoefent binnen of buiten een notarisvennootschap, zich obligatoir te verzekeren voor zijn burgerrechtelijke

aansprakelijkheid voor een bedrag van vijf miljoen euro. Hieruit volgt dat de notaris die zijn ambt uitoefent buiten de

vennootschap toch enigszins beschermd is, dat de aansprakelijkheid van hij die binnen een vennootschap functioneert,

dubbel wordt beperkt en dat de burger een garantie heeft op herstel ongeacht of de notaris op wie hij beroep doet

werkt binnen of buiten een vennootschap. Bij welke verzekeringsmaatschappij de notarissen zich laten waarborgen,

388 A. RENIERS, “De bestrijding van vliegangst inzake notariële aansprakelijkheid” in D. BRACKE, H. CASMAN, O. DE KEUKELAERE, L. DE SCHRIJVER, A. GHYSENS, N. RAEMDONCK, A. RENIERS, T. VAN SINAY, R. VANDERMANDER en G. VERSCHELDEN, Notariële actualiteit 2014 – Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, die Keure, 2015, (87) 92. 389 A. RENIERS, “Groot nieuws: de aansprakelijkheid van notarissen kan eindelijk worden beperkt!”, Notariaat 2014, afl. 16, (1) 2. 390 Art. 50, §1, eerste lid Ventôsewet; Art. 131 en 133 wet van 24 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende justitie, BS 14 mei 2014. Opgelet, sinds de hervorming van de vennootschapswet in 2019 zal de vrije beroeper zijn activiteit niet langer kunnen onderbrengen in de CVBA (www.tijd.be/nieuws/Een-oplossing-op-maat-voor-vrije-beroepers/10121720). 391 K. RONSIJN en I. SAMOY, “De nieuwe wettelijke regeling voor de burgerlijke professionele aansprakelijkheid van de notaris”, Not.Fisc.M. 2014, afl. 10, (242) 244. 392 Ibid., 245. 393 Art. 18 Reglement van 9 oktober 2001 van de Nationale Kamer van Notarissen voor de organisatie van de notariële boekhouding, goedgekeurd bij KB van 9 maart 2003, BS 1 april 2003.

64

staat hen ter vrije keuze. In de praktijk blijkt dat de meeste notarissen hun aansprakelijkheid laten verzekeren door de

maatschappij “Verzekeringen van het Notariaat”. Dit is een coöperatieve vennootschap die fouten en onzorgvuldigheden

dekt die de notaris of zijn medewerkers verweten worden. Een belangrijk voorbeeld van de tussenkomst van de

Verzekeringen van het Notariaat situeert zich in het kader van hetgeen reeds uiteengezet werd omtrent de problematiek

van de dode hoek. Indien de notaris geconfronteerd wordt met een beslag of een hypothecaire inschrijving die werd

gelegd of genomen nadat het hypothecair getuigschrift, waarop de notaris zich baseert voor het verlijden van de akte,

werd afgeleverd, zal de schade die hierdoor ontstaat normaliter worden gedekt door de Verzekeringen van het

Notariaat. Laatstgenoemde komt echter niet tussen indien de notaris de schade met opzet heeft veroorzaakt of indien

hij een grove fout beging. Het verwijzen naar een hypothecaire staat die aangevraagd is vroeger dan twee maand voor

het verlijden van de akte, kwalificeert als een grove fout.

65

HOOFDSTUK V HET LOT VAN DE INFORMATIE- EN RAADGEVINGSPLICHT IN

DE TOEKOMSTVISIE OVER HET NOTARIAAT

107. Voornamelijk het afgelopen jaar kreeg de instelling van het notariaat heel wat kritiek. De aanleiding hiervoor

was een artikel dat op 7 maart 2018 werd gepubliceerd in de Knack, waarin werd gesteld dat notarissen te veel verdienen

voor het louter zetten van hun handtekening op een akte die is opgesteld door hun medewerkers.394 Daarnaast sluit hun

ereloon en de gesloten toegang tot het beroep prijsconcurrentie uit. Tenslotte wordt de mening van Freya Van den

Bossche weergegeven, waarin ze zelfs verder durft te gaan door te stellen dat de job van een notaris helemaal niet

complex is. Het enige wat hij volgens haar zou doen is het opvragen van een document waarop hij een stempel van

authenticiteit zet. Gelet op de vele plichten en de zware verantwoordelijkheid die op de notaris rust, doet een dergelijke

uitspraak terecht de wenkbrouwen fronsen.

108. Liberalisering en vrije concurrentie staan centraal in onze hedendaagse maatschappij. In de rechtsleer wordt

sinds de publicatie van bovenstaand artikel dan ook gepleit om in de toekomst het ereloon af te schaffen en een

verloning naar de bewezen diensten te introduceren.395 Daarnaast wordt betoogd dat er nood is aan vernieuwing en

vooral aan digitalisering. Dit brengt met zich mee dat de vraag zich opdringt wat dit tot gevolg zou hebben voor de

informatie- en raadgevingsplicht die op de notaris rust.

1. VERLONING NAAR BEWEZEN DIENSTEN

109. Een verloning naar bewezen diensten vertaalt zich in een salaris per uur dat de notaris werkt aan het dossier.

Een eerste onduidelijkheid die zich stelt is wie dan verantwoordelijk zou zijn voor de betaling van de verkoop- en

hypotheekrechten. Momenteel wordt de notaris hiervoor geprovisioneerd door de partijen en is hij degene die instaat

voor de uiteindelijke betaling ervan. In de hypothese dat de notaris werkt met een salaris kan bijgevolg de vraag worden

gesteld of hij een bijkomende provisie vraagt voor de betaling van deze rechten, of dat de verantwoordelijkheid ervoor

wordt verschoven naar de partijen. Dezelfde twijfel geldt voor de kosten van alle opzoekingen die de notaris dient te

verrichten naar aanleiding van de geplande vastgoedtransactie.

394 M. VANDERSMISSEN, “Moet het notariaat op de schop? Schaf het notariaat voor eenvoudige taken af”, Knack 2018, afl. 10, www.knack.be/nieuws/belgie/moet-het-notariaat-op-de-schop-schaf-het-notariaat-voor-eenvoudige-taken-af/article-longread-973025. html. 395 P. SOETENS, “Concurrentie bij notarissen, beste garantie voor consument”, De Tijd 2018, www.tijd.be/opinie/algemeen/Concurrentie-bij-notarissen-beste-garantie-voor-consument/10014672.

66

110. Vervolgens dient rekening gehouden te worden met het feit dat de notaris heel wat controles moet doen opdat

hij de partijen ten volle kan informeren. De notaris die een uurloon hanteert, kan hierbij de druk voelen van de partijen

om sneller te werken door minder cruciale onderzoeken over te slaan. Dit heeft tot gevolg dat de kwaliteit van de

dienstverlening verlaagt en dat de partijen zelf bepaalde details zullen moeten opzoeken. Dit druist eigenlijk compleet

in tegen de rechtszekerheid die de notaris door zijn informatie- en raadgevingsplicht waarborgt.

111. Tenslotte is het voordeel van het huidige systeem dat elkeen toegang heeft tot een notaris naar keuze en dat

men op voorhand weet hoeveel notariële kosten de beoogde transactie met zich zal meebrengen. T. Van Sinay en P.

Nicaise stellen terecht dat het gebruik van een uurloon dat de notaris vrij kan bepalen hier afbreuk aan zou doen.396

Enerzijds zouden notarissen de mogelijkheid hebben bij voorkeur enkel nog akten te verlijden van partijen met een

bepaalde financiële vermogendheid door de prijs per uur hoger te leggen dan hun collega’s in andere kantoren.

Anderzijds vervalt de voorspelbaarheid van de kosten die de verplichte tussenkomst van de notaris in de

vastgoedtransactie met zich meebrengt. Wanneer de notaris tijdens een opzoeking zou stuiten op een nieuw element,

dat op zijn beurt dient gecontroleerd te worden en waarover de partijen advies dienen te krijgen, zal de vergoeding

stijgen die aan de notaris verschuldigd is.

2. INFORMATISERING VAN HET NOTARIAAT

112. Zoals P. Verhaeghen het correct verwoordt is het “achterhaald om te denken dat de notaris met een pen tussen

een hoop paperassen zit”.397 Er werden de laatste vijftien jaar reeds een aantal digitaliseringen doorgevoerd waaronder

bijvoorbeeld de mogelijkheid om vennootschapsakten digitaal neer te leggen, de mogelijkheid om fiscale en sociale

notificaties elektronisch te versturen en om akten digitaal aan te bieden ter registratie en tot de hypothecaire

formaliteit.

113. Binnen het notariaat zelf werden alvast een aantal stappen gezet naar een informatisering. Zo is een reeds

verwezenlijkt initiatief het e-notariaat. Dit is een portaal met databanken waartoe de notaris toegang heeft. Het grote

voordeel hiervan is dat de notaris makkelijker opzoekingen kan doen. Verder werd recent voorzien in de oprichting van

de Notariële Aktebank (NABAN).398 De authentieke akten zullen in de toekomst niet enkel op papier worden opgesteld,

maar zullen eveneens kunnen worden gedematerialiseerd. Deze digitale versie van de akte zal ook authentiek zijn en

zal worden opgeslagen in de NABAN. 399 De partijen die betrokken zijn bij de akte, zullen hun akte zelf kunnen bekijken

in deze databank. De mogelijkheid om de akten in gedematerialiseerde vorm op te maken en op te laden in deze

Aktebank zou actief worden uiterlijk op 1 januari 2020, maar de nodige technologie voor het opmaken van elektronische

396 T. VAN SINAY en P. NICAISE, “Juridische beroepen voor de toekomst - een toekomst voor de juridische beroepen – het notariaat”, www.justitie.belgium.be 2018, 227-230. 397 S. HEYSE, “Actua”, Vacature Magazine 2014, afl. 16, (4) 5. 398 Art. 18 Ventôsewet. 399 Wet van 6 juli 2017 houdende vereenvoudiging, harmonisering, informatisering en modernisering van bepalingen van burgerlijke recht en van burgerlijk procesrecht alsook van het notariaat, en houdende diverse bepalingen inzake justitie, BS 24 juli 2017.

67

authentieke akten ontbreekt voorlopig nog.400 Omwille van het risico op valse kopijen, virussen of hackers kunnen de

garanties, die de authenticiteit normaliter waarborgt, op dit moment immers nog niet worden gegeven.

114. De belangrijkste nood aan een digitalisering situeert zich in het kader van de dode hoek. Er werd reeds

meerdere malen in de rechtsleer gepleit voor een informatisering van de hypothecaire informatie om deze problematiek

te kunnen oplossen of op zijn minst te beperken.401 Er werden in 2014 reeds eerste stappen gezet door het verplicht te

maken voor de notaris om elke authentieke akte elektronisch aan te bieden ter registratie en tot hypothecaire

openbaarmaking, maar de notaris werkt nog steeds niet in ‘real time’.402 Het is enkel de aanbieding die digitaal gebeurt,

maar de notaris verkrijgt het hypothecair getuigschrift nog per post.

Het wetsvoorstel van 14 februari 2019 houdende diverse bepalingen inzake informatisering van Justitie en

modernisering van het statuut van rechters in ondernemingszaken en inzake de notariële aktebank – waarvan de tekst

inmiddels werd aangenomen403 – poogt hierin verandering te brengen. De notaris zal in de toekomst onder andere de

documenten die moeten worden aangeboden of neergelegd bij een overheidsinstantie, het registratierelaas, het relaas

of bewijs van de vervulling van een hypothecaire formaliteit en ook latere meldingen op en bijvoegingen of

aanhechtingen aan neergelegde akten moeten neerleggen en bewaren in de Notariële Aktebank.404 Het voordeel van

deze digitalisering is dat deze Aktebank makkelijker toegankelijk is voor de notaris en dat hij ten gevolge daarvan over

meer actuele informatie zal kunnen beschikken omtrent de hypothecaire toestand van het onroerend goed. Het is echter

nog geen concrete oplossing voor de problematiek van de dode hoek. Beslagberichten of in-en overschrijvingen worden

hierin niet opgenomen, waardoor er dus nog steeds periodes zullen zijn waarin de notaris ‘in het duister tast’.405 In de

toekomst zou gewerkt kunnen worden aan een online register waarin opzoekingen in real-time kunnen gebeuren.406

115. Verder is het sinds 2017 mogelijk om een akte op afstand te verlijden via videoconferentie.407 In eerste opzicht

lijkt dit vooral voordelen te bieden op praktisch vlak. De partijen dienen zich niet langer naar het kantoor van één notaris

te verplaatsen, maar kunnen nu elk naar het kantoor van een notaris naar keuze gaan. Ze kunnen dan een volmacht

400 A. MICHIELSENS, “De gedematerialiseerde authentieke akte: waarom nog wachten?”, T.Not. 2018, 278-285; C. ENGELS, “De gedematerialiseerde openbare verkoping van een onroerend goed in het gerechtelijk wetboek”, T.Not. 2018, 257-277. 401 T. VAN SINAY, “Schiet (niet) op de pianist”, 702; F. CHAFFART en M. VERSELE, “Het dode hoek gevaar eindelijk geweken?”, Notariaat 2009, afl. 2, (1) 4; M. DE CLERCQ, “De geldigheidsduur van het hypothecaire getuigschrift” (noot onder Brussel 20 januari 2009), TBO 2009, afl. 6, 254-255; B. VUYLSTEKE, “Blockchain – wat is het? Wat kan het betekenen voor het notariaat?”, T.Not. 2018, 203-211. 402 Art. 6, laatste lid KB 14 maart 2014 houdende regeling van de aanbieding van akten van bepaalde instrumenterende ambtenaren tot de registratieformaliteit en tot de hypothecaire openbaarmaking, BS 21 maart 2014; S. DEVOS, “Notariële aansprakelijkheid” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 16; H. PELGROMS en S. ROELAND, “Aanloop naar elektronische aanbieding ter registratie en op het hypotheekkantoor: impact voor het notariaat”, Not.Fisc.M. 2014, afl. 4, 82-103. 403 Wetsvoorstel van 14 februari 2019 houdende diverse bepalingen inzake informatisering van Justitie en modernisering van het statuut van rechters in ondernemingszaken en inzake de notariële aktebank, Parl.St. Kamer 2018-9, nr. 3549/001.. 404 Art. 89 wetsvoorstel van 14 februari 2019 houdende diverse bepalingen inzake informatisering van Justitie en modernisering van het statuut van rechters in ondernemingszaken en inzake de notariële aktebank, Parl.St. Kamer 2018-19, nr. 3549/001. 405 S. DEVOS, “Notariële aansprakelijkheid” in J. BAECK, K. BROECKX e.a., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge, die Keure, 2012, 16. 406 B. VERHEYE, “Blockchaintechnologie en het notariaat bij vastgoedtransacties: Damocles’ zwaard of opportuniteit?”, T.Not. 2018, (212) 237. 407 Art. 9, §3 Ventôsewet.

68

geven om de akte te ondertekenen indien hun notaris niet de minuuthoudende notaris is.408 Daarentegen rijzen toch

wat vragen omtrent de informatie- en raadgevingsplicht waaraan de notaris dient te voldoen ten aanzien van de

partijen. Doordat er geen – of toch minder – persoonlijk contact met beide partijen is, is het voor de notaris niet

eenvoudig om alle partijen onpartijdig in te lichten omtrent de concrete draagwijdte van de beoogde rechtshandeling.

De akte op afstand kan ook tot gevolg hebben dat de indruk gewekt wordt dat het dossier minder individueel wordt

benaderd en behandeld.409 Het is dus een stap vooruit op praktisch vlak, maar zoals Du Jardin oordeelt, lijkt het toch

wenselijk dat de fysieke aanwezigheid van de notaris bij alle bij de akte betrokken partijen behouden blijft om zo de

vertrouwensband te kunnen verzekeren.410

116. Tenslotte werd een belangrijke digitalisering gerealiseerd in het kader van de gedematerialiseerde openbare

verkoop. Nadat hier door de wet van 11 augustus 2017 een wettelijk kader voor werd gecreëerd, is het sinds 1 september

2018 mogelijk om digitaal een woning openbaar te (ver)kopen via het onlineplatform Biddit.411 De wetgever kwam

hiermee tegemoet aan het cassatiearrest van 9 juni 2016 dat stelde dat een virtuele verkoop onder bepaalde

voorwaarden ook een openbare verkoop is, zelfs indien de notaris niet tussenkomt.412 Een onroerend goed verschijnt op

dit platform nadat de verkopers aan de notaris lieten weten wat de voorwaarden zijn voor de overdracht. Elke

geïnteresseerde die wil bieden op het te koop gestelde onroerend goed kan deze voorwaarden inkijken. De bieders

registreren zich vooraf elektronisch met hun identiteitskaart. De verkoper kan daarna het – al dan niet hoogste – bod

aanvaarden. De notaris gaat de geldigheid van dat bod na binnen een termijn van maximaal tien werkdagen. Hierbij

vervult hij dezelfde plichten als bij elke andere vastgoedtransactie, maar de afhandeling gebeurt dus sneller. Na die

termijn wijst hij het rechtsgeldige bod toe. Dit is de aanvangsdatum voor de termijnen inzake registratie, hypothecaire

openbaarmaking, etc.413

In het kader van deze online openbare verkoop rijst de vraag hoe de notaris op een dergelijk korte termijn kan voldoen

aan zijn informatie- en raadgevingsplicht. Een termijn van tien dagen is immers kort om alle mogelijke opzoekingen te

doen en toch te kunnen waarborgen dat de belangen van beide partijen worden gevrijwaard. Hij dient namelijk onder

andere de identiteit, de solvabiliteit en de bekwaamheid van de bieder te controleren.414 De korte termijn wordt

gerechtvaardigd doordat een evenwicht werd gezocht tussen het belang van de bieder, die niet te lang gebonden wil

zijn door een bod, en het belang van de notaris, die de nodige controles dient uit te voeren.415 De notaris kan ook voor

408 C. PLUGERS, S. ROELAND en D. VERWIMP, “Wijzigingen aan de Organieke Wet op het Notarisambt door de wet houdende vereenvoudiging, harmonisering, informatisering en modernisering van bepalingen van burgerlijk recht en van burgerlijk procesrecht alsook van het notariaat, en houdende diverse bepalingen inzake justitie (Potpourri V)”, Notamus 2017, afl. 1, 19-33. 409 B. VERHEYE, “Blockchaintechnologie en het notariaat bij vastgoedtransacties: Damocles’ zwaard of opportuniteit?”, T.Not. 2018, (212) 237. 410 J. DU JARDIN, “Welk notariaat voor de XXIste eeuw?”, T.Not. 2002, (611) 618. 411 Art. 27 wet van 11 augustus 2017 houdende invoeging van het boek XX “Insolventie van ondernemingen” in het Wetboek van Economisch Recht, BS 11 september 2017. 412 Cass. 9 juni 2016, T.Not. 2016, 481. 413 D. MICHIELS, “Tips ’n tricks voor Biddit” in C. DE WULF, M. OP DE BEECK en J. VERSTRAETE (eds.), Liber Amicorum Aloïs Van den Bossche, Brugge, die Keure, 2019, 481.. 414 L. SPELTINCX, “De openbare verkoop in het digitale tijdperk”, Not.Fisc.M. 2018, afl. 8, 251-257. 415 D. MICHIELS, “De interactieve verkoop is op komst”, T.Not. 2018, 239-266.

69

het aflopen van de biedingen enige verificaties doen en bepaalde biedingen reeds weigeren.416 Toch is niet geheel

duidelijk hoe de notaris de plicht tot voorlezing van de akte en het toelichten van bepaalde clausules dient te voldoen.417

Biddit is nog niet lang genoeg in werking om te kunnen kijken wat de impact ervan zal zijn op de notariële

bijstandsplicht. De toekomst zal dit uitwijzen. Het platform biedt alleszins wel heel wat voordelen, zoals het feit dat de

hele verkoop veel sneller kan gebeuren, dat alles transparant en eerlijk gebeurt en dat er een notariële controle wordt

uitgevoerd.418 Verder loopt de biedingsperiode over een langere periode dan bij een fysieke openbare verkoop, waardoor

elke bieder doordacht een bod kan maken zonder het gevoel te hebben zich te moeten haasten.419 Het blijkt dan ook

een succes te zijn, want op 4 april 2019 blijkt dat er reeds meer dan duizend woningen, appartementen en terreinen

werden verkocht via het platform.420

416 L. SPELTINCX, “De openbare verkoop in het digitale tijdperk”, Not.Fisc.M. 2018, afl. 8, 251-257. 417 C. ENGELS, “De gedematerialiseerde openbare verkoping van een onroerend goed in het gerechtelijk wetboek”, T.Not. 2018, 257-277. 418 D. MICHIELS, “De interactieve verkoop is op komst”, T.Not. 2018, 239-266. 419 R. JANSEN, “De openbare verkoop in een nieuw jasje”, RW 2018, 1642. 420 www.notabene-magazine.be/2019/04/04/online-vastgoed-kopen-via-biddit-de-kaap-van-1-000-woningen-overschreden/?fbclid=IwA R0giAkEWgAHPWkR-HOPVIFmdlPyysbLoClJ4g-MfMCGAg4o1oxYwA3ucQ8

70

CONCLUSIE

117. Een vastgoedtransactie is een dermate belangrijke en risicovolle overeenkomst, dat de wetgever de

tussenkomst van de notaris verplicht heeft ingeschakeld. Hij is niet alleen een openbaar ambtenaar die instaat voor de

authenticatie van de akte, maar hij staat de partijen eveneens bij op basis van de informatie- en raadgevingsplicht die

op hem rust. Hij verleent hen op onpartijdige wijze inlichtingen en raad, die hij aan de hand van al dan niet wettelijk

opgelegde opzoekingen heeft ingewonnen. Deze opzoekingen kunnen sporadisch teruggevonden worden in wetgeving,

maar het is vooral de rechtspraak die bijkomende plichten en de draagwijdte ervan bepaalt.

118. De laatste jaren blijkt dat de notaris steeds vaker in een geding wordt betrokken waarbij zijn aansprakelijkheid

wordt ingeroepen wegens miskenning van zijn informatie- en raadgevingsplicht. Hij kan zowel strafrechtelijk,

fiscaalrechtelijk, tuchtrechtelijk of burgerrechtelijk worden vervolgd. Het doel van het starten van een procedure door

een burger is vaak het verkrijgen van een schadevergoeding ter herstel van de geleden schade. Deze voldoening kan

enkel worden verkregen via de burgerlijke procedure, waardoor deze ook het vaakst voorkomt.

De aard van de aansprakelijkheid van de notaris die hierbij moet worden ingeroepen, heeft aanleiding gegeven tot heel

wat discussie in zowel de rechtsleer als de rechtspraak. Arresten van het Grondwettelijk Hof en het Hof van Cassatie

geven blijk van een toenemende contractualisering, tenzij in het geval de notaris werd aangesteld door de rechter. Dat

de aard van de aansprakelijkheid contractueel is, heeft tot gevolg dat er duidelijkheid is geschept in de verjaringstermijn

en het foutbegrip. De verjaringstermijn loopt vanaf de dag volgend op het plegen van de fout en bedraagt tien jaar. Voor

de invulling vna het foutbegrip wordt gekeken naar de aard van de verbintenis. Er zijn niet enkel

resultaatsverbintenissen, maar ook inspanningsverbintenissen, waarbij de kwaliteit van de dienstverlening wordt

beoordeeld. De aansprakelijkheid zal eveneens afhangen van tal van feitelijke omstandigheden, waaronder de

hoedanigheid van de partijen, de urgentie waarmee de akte moet verleden worden en het gedrag van de partijen.

De bewijslast van de miskenning van de notariële plichten rust op de eisende partij, zelfs indien het gaat om het leveren

van negatief bewijs. Toch wordt aangeraden dat de notaris zoveel mogelijk tracht op papier te zetten welke inlichtingen

hij aan de partijen heeft gegeven, omdat in het verleden vaak werd geoordeeld dat het aan de notaris was om te

bewijzen dat hij wel de nodige informatie heeft verleend.

119. Naast de informatie- en raadgevingsplicht die de notaris moet volbrengen, rust op de partijen zelf eveneens

de plicht om zelf gegevens mee te delen of te verklaren. In een geschil kan de rechter bijgevolg oordelen dat het niet

enkel de fout is van de notaris die de schade heeft veroorzaakt, maar dat een partij zelf eveneens haar plichten heeft

miskend. Het beoordelen van het aandeel van elke schadeverwekker in de schade is tot op de dag van vandaag nog niet

geheel duidelijk. Meestal worden de betrokkenen veroordeeld tot een betaling in solidum, waarbij elkeen kan

aangesproken worden de gehele schade te vergoeden en nadien verhaal kan uitoefenen op de andere schadeverwekkers

naargelang hun aandeel in de schade.

71

120. Om zijn aansprakelijkheid te beperken, wordt over het algemeen aangenomen dat de notaris geen

exoneratieclausule in de akte kan inschrijven. Wanneer hij vermoedt dat problemen zouden kunnen rijzen, dient hij zijn

ambt te weigeren. Ter beperking van zijn persoonlijke aansprakelijkheid, kan hij daarnaast zijn ambt uitoefenen in een

vennootschap waarbij zijn aansprakelijkheid wordt beperkt tot de inbreng van maximaal vijf miljoen euro. Sinds 2014

dient elke notaris zich tenslotte verplicht te laten verzekeren voor een bedrag van vijf miljoen euro. In de praktijk kiezen

zo goed als alle notarissen ervoor dit te doen bij de maatschappij ‘Verzekeringen van het Notariaat’.

121. Tenslotte kan geconcludeerd worden dat de informatie- en raadgevingsplicht van de notaris in de toekomst

mogelijks zal wijzigen in het licht van de informatisering en de vraag naar een verloning naar bewezen diensten ter

vervanging van het ereloon. Op heden zijn er reeds initiatieven gekomen zoals de mogelijkheid om de akte op afstand

via videoconferentie te verlijden of om een woning openbaar te verkopen via een online platform Biddit. Momenteel

zijn er nog geen concrete problemen gerezen in het kader van de notariële informatie- en raadgevingsplicht bij deze

initiatieven, maar ze zijn nog niet lang genoeg actief om de concrete impact ervan te kunnen evalueren.

72

73

BIBLIOGRAFIE

1. WETGEVING

1 . 1 . INTERNE NORMEN

Wet van 16 maart 1803 van 25 ventôse jaar XI op het notarisambt, BS 16 maart 1803.

Burgerlijke wetboek 21 maart 1804, BS 3 september 1807.

Hypotheekwet van 16 december 1851, BS 22 december 1851.

Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten van 30 novemer 1939, BS 1 december 1939.

Wetboek van 3 juli 1969 van de belasting over de toegevoegde waarde, BS 17 juli 1969.

Pachtwet van 4 november 1969, BS 25 november 1969.

Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11

september 1971.

Wet van 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen, BS 21 april 1984.

Wetboek van de Inkomstenbelastingen van 10 april 1992, BS 30 juli 1992.

Decr. Vl. van 4 mei 1994 betreffende het publiekrechtelijk vormgegeven extern verzelfstandigde agentschap

Waterwegen en Zeekanaal, naamloze vennootschap van publiekrecht, BS 16 juli 1994.

Decr. Vl. 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, BS 19 augustus 1997.

Decr. Vl. van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, BS 10 januari 1998.

Decr. Vl. 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, BS 14 november 2003.

Decr. Vl. 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, BS 22 januari 2007.

Decr. Vl. houdende de harmonisering van voorkooprechten van 25 mei 2007, BS 24 juli 2007.

Decr. Vl. 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en

gemeentebelastingen, BS 4 juli 2008.

Wet van 18 juli 2008 tot wijziging van de wetgeving wat betreft de wijziging van het huwelijksvermogensstelsel zonder

tussenkomst van de rechtbank en tot wijziging van artikel 9 van de wet van 16 maart 1803 tot regeling van het

notarisambt, BS 14 augustus 2008.

Decr. Vl. 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 15 mei 2009.

Decr. Vl. van 8 mei 2009 houdende algemene bepalingen betreffende het energiebeleid, BS 7 juli 2009.

74

Vlaamse codex ruimtelijke ordening van 15 mei 2009, BS 20 augustus 2009.

Decr. Vl. 11 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed, BS 17 oktober 2013.

Decr. Vl. van 13 december 2013 houdende Vlaamse Codex Fiscaliteit, BS 31 december 2013.

Wet van 21 december 2013 houdende diverse fiscale en financiële bepalingen, BS 31 december 2013.

Wet van 24 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende justitie, BS 14 mei 2014.

Wet van 6 juli 2017 houdende vereenvoudiging, harmonisering, informatisering en modernisering van bepalingen van

burgerlijke recht en van burgerlijk procesrecht alsook van het notariaat, en houdende diverse bepalingen inzake justitie,

BS 24 juli 2017.

Wet van 11 augustus 2017 houdende invoeging van het boek XX “Insolventie van ondernemingen” in het Wetboek van

Economisch Recht, BS 11 september 2017.

Wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot

beperking van het gebruik van contanten, BS 6 oktober 2017.

Decr.Vl. 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving,

BS 20 december 2017.

Wet van 11 februari 2019 houdende fiscale, fraudebestrijdende, financiële alsook diverse bepalingen, BS 22 maart 2019.

KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van

te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971.

KB 3 mei 1999 betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen, BS 11 mei 1999.

Reglement van 9 oktober 2001 van de Nationale Kamer van Notarissen voor de organisatie van de notariële

boekhouding, goedgekeurd bij KB van 9 maart 2003, BS 1 april 2003.

Deontologische code van de nationale Kamer van notarissen van 22 juni 2004, goedgekeurd bij KB 21 september 2005,

BS 3 november 2005.

B. Vl. Reg. 19 november 2010 houdende algemene bepalingen over het energiebeleid, BS 8 december 2010.

KB 14 maart 2014 houdende regeling van de aanbieding van akten van bepaalde instrumenterende ambtenaren tot de

registratieformaliteit en tot de hypothecaire openbaarmaking, BS 21 maart 2014.

1 .2 . VOORBEREIDENDE DOCUMENTEN

Wetsontwerp van 1 februari 2019 van het decreet tot wijziging van diverse bepalingen van titel X van het decreet van 5

april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid en het decreet van 23 december 2011 betreffende het

duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, Parl.St. Vl.Parl. 2018-19, nr. 1874/3.

75

Wetsvoorstel van 14 februari 2019 houdende diverse bepalingen inzake informatisering van Justitie en modernisering

van het statuut van rechters in ondernemingszaken en inzake de notariële aktebank, Parl.St. Kamer 2018-19, nr.

3549/001,www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=/none&leftmenu=no&language=nl&cfm=/site/wwwcfm/flwb/flwbn.cfm ?lang=N&legislat=54&dossierID=3549.

2. RECHTSPRAAK

GwH 13 december 2012, NJW 2013, 304, noot S. GUILLIAMS.

Cass. 29 januari 1988, AR 5630 (samenv.).

Cass. 4 mei 2000, T.Not. 2001, 321.

Cass. 24 september 2004, T.Agr.R. 2006, afl. 1, 19.

Cass. 16 december 2004, NJW 2006, 316.

Cass. 4 januari 2008, Not.Fisc.M. 2008, afl. 10, 349, noot M. MAUS.

Cass. 23 oktober 2008, TBO 2009, 26.

Cass. 16 april 2009, T.Not. 2010, 625.

Cass. 24 september 2009, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 57, noot A. RENIERS.

Cass. 23 mei 2013, Notamus 2013, afl. 1, 25, noot R. EEMAN en V. VAN CAMPENHOUT.

Cass. 6 juni 2013, Not.Fisc.M. 2014, afl. 2, 41., noot. H. CASMAN.

Cass. 25 juni 2015, RW 2015-16, 1664.

Cass. 24 maart 2016, AR C.13.0279.N.

Cass. 3 juni 2016, TBO 2017, 479.

Cass. 9 juni 2016, T.Not. 2016, 481.

Cass. 29 juni 2017, Notamus 2017, afl. 2, 30, noot F. BRULOOT.

Cass. 11 januari 2019, AR C.18.0210.N.

Antwerpen 8 oktober 2003, T.Not. 2004, 176.

Antwerpen 19 juni 2007, FJF 2008, 274.

Antwerpen 10 september 2008, Notamus 2009, afl. 1, 31.

Antwerpen 10 november 2008, TMR 2009, afl. 3, 269.

Antwerpen 15 juni 2009, NJW 2010, 154.

76

Antwerpen 18 maart 2013, T.Not. 2014, 30.

Antwerpen 20 oktober 2014, RABG 2015, 781, noot K. SWERTS.

Antwerpen 6 januari 2015, Limb. Rechtsl. 2015, 46 (samenv.).

Antwerpen 8 november 2017, T.Not. 2018, 185.

Antwerpen 18 december 2017, Limb. Rechtsl. 2018, 160.

Antwerpen 27 maart 2018, T.Not. 2018, 909, noot A. VAN DEN BOSSCHE.

Antwerpen 7 mei 2018, T.App. 2018, afl. 3, 47.

Bergen 4 november 2002, Notamus 2004, afl. 2, 27.

Bergen 9 oktober 2003, Notamus 2004, afl. 1, 24.

Bergen 15 december 2011, Rev.not.b. 2013, 27 (samenv.).

Bergen 29 september 2016, Rev.not.b. 2017, 429.

Brussel 6 maart 1995, www.jura.be.

Brussel 30 mei 2002, TBBR 2003, 720.

Brussel 17 juni 2002, Notamus 2005, afl. 2, 31.

Brussel 25 november 2003, RW 2006, 59.

Brussel 7 februari 2006, Notamus 2007, afl. 1, 22 (samenv.)

Brussel 23 maart 2006, Notamus 2006, afl. 2, 11.

Brussel 2 mei 2007, NJW 2007, 803, noot B. WYLLEMAN.

Brussel 16 december 2008, T.Fam. 2012, afl. 10, 73, noot F. BUYSSENS en RABG 2009, 832-835, noot A. RENIERS.

Brussel 20 januari 2009, TBO 2009, 253, noot M. DE CLERCQ.

Brussel 27 januari 2009, T.Not. 2009, 536, noot L. WEYTS.

Brussel 1 april 2009, TBBR 2012, 114.

Brussel 17 november 2009, T.Not. 2010, 473.

Brussel 11 oktober 2011, Not.Fisc.M. 2013, afl. 1, 18.

Brussel 12 maart 2012, Notamus 2012, afl. 2, 22.

Brussel 2 oktober 2012, T.Not. 2012, 622.

Brussel 20 mei 2014, T.Not. 2015, 30.

Brussel 1 maart 2016, 2012/AR/2966 en 2012/AR/3038, Res Jur.Imm. 2017, afl. 1, 31 (verkort).

77

Brussel 26 maart 2018, T.Not. 2018, 418.

Gent 22 oktober 1993, TBBR 1995, 46 (samenv.).

Gent 12 februari 1997, RW 1999-2000, afl. 63/6, 193.

Gent 9 oktober 1997, RW 1999-2000, 982.

Gent 23 februari 2001, T.Not. 2001, 622.

Gent 18 mei 2001, T.Not. 2001, 684.

Gent 5 juni 2002, T.Not. 2003, 206.

Gent 16 januari 2003, T.Not. 2004, 145.

Gent 22 januari 2004, NJW 2004, 703.

Gent 25 maart 2004, NJW 2004, 1064-1065, noot B. WYLLEMAN.

Gent 7 oktober 2004, T.Not. 2006, 76.

Gent 18 december 2006, T.Not. 2007, 396.

Gent 28 juni 2007, NJW 2007, 941.

Gent 24 januari 2008, NJW 2008, 313, noot B. WYLLEMAN.

Gent 22 mei 2008, T.App. 2008, afl. 4, 52.

Gent 27 november 2008, T.Not. 2009, 368.

Gent 19 december 2008, T.Not. 2010, 117.

Gent 24 juni 2009, T.Not. 2010, 632.

Gent 23 december 2010, Notamus 2011, afl. 1, 26.

Gent 1 december 2011, RW 2013-14, afl. 12, 466.

Gent 6 november 2014, T.Not. 2015, 188.

Gent 9 november 2017, T.App. 2018, afl. 1, 19.

Luik 28 oktober 2002, Notamus 2004, afl. 2, 25.

Luik 6 juni 2005, RGAR 2007, afl. 5, 48.

Luik 15 december 2006, T.Not. 2010, 106.

Luik 8 maart 2007, JT 2007, 356 (verkort).

Luik 10 april 2008, Rev.not.b. 2009, 187.

Luik 18 december 2008, Rev.not.b. 2009, 763 (samenv.).

78

Luik 10 januari 2011, Rev.not.b. 2011, 296 (verkort).

Luik 10 februari 2012, Rev.not.b. 2013, 23 (verkort).

Luik 19 november 2015, T.Aann. 2018, 204.

Corr. Dendermonde 7 februari 2005, TMR 2005, 466 (verkort).

Rb. Aarlen 6 maart 2013, Rev.not.b. 2014, 298 (samenv.)

Rb. Antwerpen 26 mei 2014, T.Not. 2015, 64, noot S. DEVOS.

Rb. Brugge 5 februari 2010, T.App. 2011, afl. 1, 43.

Rb. Brussel 12 mei 2006, Rev.not.b., 2013, 262.

Rb. Brussel 28 februari 2012, D&T 2013, afl. 2, 279.

Rb. Brussel 19 december 2013, Notamus 2014, afl. 1, 24.

Rb. Charleroi 17 januari 2002, Notamus 2004, afl. 1, 23.

Rb. Dendermonde 19 december 2002, RW 2005-06, 313.

Rb. Dendermonde 11 juni 2009, Notamus 2017, afl. 3, 13.

Rb. Gent 2 december 2008, TBO 2008, 228.

Rb. Gent (14e k.) 7 april 2009, TBO 2010, 270.

Rb. Gent 31 mei 2011, TMR 2012, afl. 1, 66.

Rb. Gent 11 maart 2014, AR 13/180/A, ontuitg. (verkort).

Rb. Hasselt 11 september 2006, Limb.Rechtsl. 2007, 338.

Rb. Leuven 18 februari 2003, T.App. 2003, afl. 2, 34.

Rb. Leuven 16 maart 2006, Not.Fisc.M. 2007, afl. 10, 304, noot M. COECKELBERGHS.

Rb. Limburg (afd. Hasselt) 9 juli 2015, TBO 2017, 203.

Rb. Neufchâteau 14 maart 2008, Rev.not.b. 2008, 364.

Rb. Tongeren 7 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 32.

Rb. Tongeren 8 maart 2013, Limb.Rechtsl. 2013, 243.

Rb. Turnhout, 11 februari 2008, Not.Fisc.M. 2009, afl. 5, 183, noot R. VAN EESTER.

Rb. Veurne 5 januari 2001, T.App. 2001, afl. 2, 13.

Kh. Leuven 4 oktober 2016, RW 2017-18, 551.

Vred. Gent 18 april 2016, T.Vred. 2017, 402.

79

3. RECHTSLEER

3.1 . BOEK- EN VERZAMEL WERKEN

BAECK, J., BROECKX, K., DEVOS, S., VAN HOORICK, G. en VAN TRICHT, E., Rechtskroniek voor het notariaat – deel 19, Brugge,

die Keure, 2012, 124 p.

BUNKENS, M., CLAEYS BOUUAERT, M., CLYBOUW, A., DEBUCQUOY, F., MARYSSE, S., ROCHTUS, J., VAN DEN BERGH, B., VERBIST,

S., VERMANDER, I., VERSTAPPEN, J. en VERWIMP, D., Duiding Deontologie Juridische beroepen: Notariaat, Gent, Larcier, 2017,

352 p.

CARNOY, G., DELVAUX, A., FAGNART, J-L., MOSTIN, C., MELOTTE, C. en SIMAR, R., Responsabilités des intervenants de l’immobilier: un guide complet, Louvain-la-Neuve, Anthemis, 2015, 208 p.

DE REY, S., Herstel in natura, Brugge, die Keure, 2019, 968 p.

GHYSELS, J. en TOURY, J. (eds.), Verkavelen in Vlaanderen, Antwerpen, Intersentia, 2018, 568 p.

NAVEZ, E-J. (ed.), Droit fiscal et pratique notariale: evolutions récentes et questions d’actualité, Brussel, Larcier, 2009,

328 p.

RENIERS, A., De burgerlijke notariële aansprakelijkheid herbekeken, Brugge, die Keure, 2010, 230 p.

TERRYN, E., VERBEKE, A., DE DECKER, H., BALLON, G-L., TILLEMAN, B., en SAGAERT, V., Koop-onroerend goed, Mortsel,

Intersentia, 2016, 808.

VAN HOORICK, G., Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 556 p.

WEYTS, L., Notarieel fiscaal recht: deel 1: de registratie van notariële akten en hun gevolgen op fiscaal vlak, Mechelen,

Kluwer, 2011, 662 p.

WEYTS, L., Notarieel contractenrecht: deel 1 : verkoop uit de hand - vrijwillige openbare verkoop, Mechelen, Kluwer, 2018,

706 p.

3.2 . BIJDR AGEN IN VERZAMEL WERKEN

BLOCKX, F., “Het beroepsgeheim – een stand van zaken” in BLOCKX, F., DEJEMEPPE, B., DOOMS, V., GOFFIN, T., HOET, P. en

VAN MALLEGHEM, J., De uitholling van het beroepsgeheim?, Gent, Larcier, 2018, 23-43.

CALLEBAUT, J., “Wijzigingen in het vastgoedrecht: de essentie voor de notaris” in BAEL, J. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 28, Brugge, die Keure, 1-128.

CASMAN, H., “Le rôle de police du notaire – marge d’appréciation du notaire” in DE VILLE DE GOYET, A.C., DENIS, A.,

CARTUYVELS, B., GILLAIN, J.P., KOHL, B., RASSON, G., STIERS, R. en WILKIN, B. (eds.), La vente immobilière, aujourd’hui et demain, Brussel, Larcier, 2015, 2241-265.

80

DECKERS, E., “L’impartialité du notaire: son tendon d’Achille?” in BIQUET-MATHIEU, C., DELIEGE, A., LELEU, Y-H., VANWIJCK-

ALEXANDRE, M. (eds.), Liber Amicorum Paul Delnoy, Brussel Larcier, 2005, 679-694.

GOEMAERE, J., “La responsabilité notariale” in LELEU, Y.H. (ed.), Chroniques notariales – volume 58, Luik, Larcier, 2013,

266-312.

LESSELIERS, V., “Het notariaat in een ultra geliberaliseerde wereld: een worst case scenario” in WATILLON, S. (ed.), Le défi du notaire/De uitdaging voor de notaris – tussen vrijheid en regelgeving, Brussel, Larcier, 2011, 29-61.

MICHIELS, D., “Tips ’n tricks voor Biddit” in DE WULF, C., OP DE BEECK, M., en VERSTRAETE, J. (eds.), Liber Amicorum Aloïs Van den Bossche, Brugge, die Keure, 2019, 475-492.

MUYLLE, M., “Miskenning van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties. Problemen, sancties en

aansprakelijkheid” in PALMANS, R. en VERBIST, S. (eds.), Voorkooprechten, Mortsel, Intersentia, 2014, 25-71.

RENIERS, A., “De bestrijding van vliegangst inzake notariële aansprakelijkheid” in BRACKE, D., CASMAN, H., DE KEUKELAERE,

O., DE SCHRIJVER, L., GHYSENS, A., RAEMDONCK, N., RENIERS, A., VAN SINAY, T., VANDERMANDER, R. en VERSCHELDEN, G.,

Notariële actualiteit 2014 – Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, die Keure, 2015, 87-116.

TAELMAN, P., “Notarieel tuchtprocesrecht” in DAMBRE, M., GEELHAND, N., LOGGHE, F., TAELMAN, P. en VAN HOORICK, G.,

Rechtskroniek voor het Notariaat – deel 2, Brugge, die Keure, 2003, 224-265.

VAN DEN BOSSCHE, A., “De informatieplicht van de notaris in het omgevingsrecht” in DEVOS, D. (ed.), (Ver)kopen in het omgevingsrecht, Gent, Larcier, 2017, 153-171.

VAN HOORICK, G., “De stedenbouwkundige vergunning, de verkavelingsvergunning, de handhaving, de

informatieverplichtingen inzake ruimtelijke ordening en de rechten van voorkoop” in BAEL, J., BOONE, K., DE BACKER, V.,

DE MEYER, J., DU MONGH, J., GRILLET, J., LEMMERLING, A., VAN HOORICK, G. en VANHOVE, K., Notariële actualiteit 2012: Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen,

Brugge, die Keure, 2013, 229-322.

VANDENBERGHE, H., “Over notariële aansprakelijkheid: contractueel of delictueel” in BUYSSENS, F., GEENS, K., LAGA, H.,

TILLEMAN, B. en VERBEKE, A. (eds.), Over naar familie: liber amicorum Luc Weyts, Brugge, die Keure, 2011, 249-262.

VERBIST, S.,“Enkele administratiefrechtelijke aandachtspunten bij de overdracht van onroerende goederen: stedenbouw

en bodem” in G. VERSCHELDEN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat – deel 30, Brugge, die Keure, 2017, 2-62.

VERDURE, C., “Les assurances de la responsabilité des professions juridiques et comptables” in X, Traité pratique de l’assurance – deel 77, Brussel, Kluwer, 2012, 89-142.

WYNANT, S., “Wet 18 maart 1803 (25 ventose jaar XI)” in CALLEBAUT, J., DUBOIS, B., LAEVENS, M., MAES, E. en OSTIJN, N.,

Duiding Koop-verkoop van onroerende goederen, Gent, Larcier, 2017, 339-346.

81

3.3 . BIJDR AGEN IN TIJDSCHRIFTEN

BAECK, J., “Monsteraansprakelijkheid van de notaris bij vernietiging van een verkoop van een onroerend goed! Of toch

niet …?” (noot onder Cass. 24 september 2009 en Cass. 6 december 2010), T.Not. 2011, 618-628.

BOERAEVE, M., “Overzicht van de uitzonderingen op de Vlaamse decretale voorkooprechten”, Notamus 2018, afl. 2, 47-53.

BROUWERS, S., “De geheime tegenbrief en de notariële aansprakelijkheid”, Notariaat 2013, afl. 15, 1-7.

BRULOOT, F., “Aard van de notariële aansprakelijkheid” (noot onder Cass. 29 juni 2017), NJW 2017, 800.

BRUYNINCX, L., “Alle gegevens voorkomend in deze brief zijn louter informatief, vermits zij niet werden bekomen zoals

wettelijk voorgeschreven. Ons bestuur kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor eventueel verkeerde informatie”

(noot onder Gent 19 december 2008), Notamus 2010, afl. 2, 27-28.

BUYSSENS, F., “De beroepsaansprakelijkheid van de notaris en de draagwijdte van zijn informatieplicht” (noot onder

Brussel 16 december 2008), T.Fam. 2012, afl. 3, 75-82.

CALLEBAUT, J. en VAN BAEVEGHEM, B., “Uw onpartijdig raadsman bij juridische loodgieterij: de aansprakelijkheid van de

notaris bij overdracht van verontreinigde gronden” (noot onder Antwerpen 22 juni 2015), Not.Fisc.M. 2018, afl. 5, 123-139.

CASMAN, H., “Quelques réflexions en matière de responsabilité professionelle du notaire”, Rev.not.b. 2004, 451-453.

CASMAN, H., “Notariële aansprakelijkheid: contractueel of buitencontractueel?” (noot onder GwH 13 december 2012),

Not.Fisc.M. 2014, afl. 2, 45-47.

CASTELEIN, C., “Onevenwichtige bedingen in vastgoedcontracten”, Notamus 2011, afl. 1, 9-11.

CHAFFART, F. en VERSELE, M., “Het dode hoek gevaar eindelijk geweken?”, Notariaat 2009, afl. 2, 1-6.

CHAFFART, F., “Notaris, hoe zit het nu precies met die publiciteitspanelen?”, Not.Fisc.M. 2015, afl. 10, 330-344.

COECKELBERGHS, M., “De notariële onderzoeksplicht” (noot onder Rb. Leuven 16 maart 2006), Not.Fisc.M. 2007, afl. 10,

312-316.

CORNELIS L. en BEERENS, M., “Réflexions sur l’obligation d’information, d’avertissement, de conseil et d’assistance du

notaire”, Rev.not.b. 2003, 286-287.

CORNELIS, L. en RENIERS, A., “Notariële aansprakelijkheid”, Ius & Actores 2007, afl. 1, 131-147.

DE CLERCQ, M., “De geldigheidsduur van het hypothecaire getuigschrift” (noot onder Brussel 20 januari 2009), TBO 2009,

afl. 6, 254-255.

DE CLERCQ, M., “Eigendomstitel voortvloeiend uit een notariële akte die voorwerp zou kunnen zijn van nietigheid of

kritiek in rechte – Hoe dient de notaris belast met een latere verrichting met betrekking tot het goed te reageren?”,

Notamus 2013, afl. 1, 8-11.

DE GRAEVE, M. en GERLO, I., “De bevestiging en waarmerking van de identiteit van partijen in authentieke akten, twee

onderscheiden zaken”, Notamus 2005, afl. 1, 26-30.

82

DE KEYSER, E., “De notaris en het Vlaams administratief recht: wat was nieuw in 2015?”, Notamus 2015, afl. 2, 44-49.

DE KEYSER, E., “De Vlaamse administratiefrechtelijke notariële informatieverplichtingen: beknopt overzicht”, Notamus

2016, afl. 1, 48-53.

DE SMEDT, P., “Watergevoelige openruimtegebieden: nieuwe dimensie voor de adviespraktijk en informatieplicht van de

notaris”, T.Not. 2018, 359-412.

DE WULF, C., “De notaris- onpartijdig raadsman en behoeder van evenwicht”, T.Not. 2010, 365-372.

DEFOOR, W., “De fiscale rol van de notaris: niet-naleving notificatieplicht kan leiden tot buitencontractuele

aansprakelijkheid”, Notariaat 2016, afl. 8, 1-4.

DENOO, S., “Bijstand- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed” (noot onder Gent 12

februari 1997), RW 1999-2000, 197-200.

DEVOS, S., “Het autonome karakter en de redelijke termijn van de notariële tuchtprocedure” (noot onder Rb. Antwerpen

26 mei 2014), T.Not. 2015, 70-77.

DRAYE, A., “De bescherming van het onroerend erfgoed en het notariaat”, T.Not. 2011, 67-90.

DU JARDIN, J., “Welk notariaat voor de XXIste eeuw?”, T.Not. 2002, 611-624.

ENGELS, C., “De gedematerialiseerde openbare verkoping van een onroerend goed in het gerechtelijk wetboek”, T.Not. 2018, 257-277.

GEENS, K., “Vrij beroep en mededinging: deontologie is een remedie tegen, tucht dikwijls een gevolg van marktfalen”,

TPR 2004, 283-295.

GOEMARE, J., “La responsabilité du notaire est-elle contractuelle ou aquilienne?”, Rev.not.b. 2009, 143-165.

GREGOIRE, M., “À propos de la dispense de garantie des vices cachés: réflexions sur la responsabilité notariale” (noot

onder Bergen 9 oktober 2003), Notamus 2004, afl. 1, 27-28.

GUILLIAMS, S., “Notariële aansprakelijkheid” (noot onder GwH 13 december 2012), NJW 2013, 307-308.

HEYSE, S., “Actua”, Vacature Magazine 2014, afl. 16, 4-9.

JANSEN, R., “De openbare verkoop in een nieuw jasje”, RW 2018, 1642.

MAUS, M., “Het beroepsgeheim van de notaris en de fiscale controle in de inkomstenbelastingen”, Not.Fisc.M. 2006, afl.

7, 210-220.

MAUS, M., “De fiscus en de discretie- en geheimhoudingsplicht van de notaris” (noot onder Cass. 4 januari 2008),

Not.Fisc.M. 2008, afl. 10, 353-354.

MICHIELS, D. “De interactieve verkoop is op komst”, T.Not. 2018, 239-256.

MICHIELSENS, A., “Witwaswetgeving, kwijting van de prijs en ambtshalve inschrijving”, Notamus 2005, afl. 2, 19-24.

MICHIELSENS, A., “De gedematerialiseerde authentieke akte: waarom nog wachten?”, T.Not. 2018, 278-285.

83

PELGROMS, H. en ROELAND, S., “Aanloop naar elektronische aanbieding ter registratie en op het hypotheekkantoor: impact

voor het notariaat”, Not.Fisc.M. 2014, afl. 4, 82-103.

PLUGERS, C., ROELAND, S. en VERWIMP, D., “Wijzigingen aan de Organieke Wet op het Notarisambt door de wet houdende

vereenvoudiging, harmonisering, informatisering en modernisering van bepalingen van burgerlijk recht en van

burgerlijk procesrecht alsook van het notariaat, en houdende diverse bepalingen inzake justitie (Potpourri V)”, Notamus

2017, afl. 1, 19-33.

RAEMDONCK, N., “De klassieke doctrine inzake de burgerrechtelijke notariële aansprakelijkheid onder vuur” (noot onder

GwH 13 december 2012), TBO 2013, 220-223.

RENIERS, A., “Over notariële aansprakelijkheid, bewijs informatieverplichting en eenheid van intentie” (noot onder

Brussel 16 december 2008), RABG 2009, 832-835.

RENIERS, A., “Restitutieverplichting ex artikel 1599 BW versus schade ex artikel 1382 e.v. BW – kantlijnen bij notariële

aansprakelijkheid” (noot onder Cass. 24 september 2009), Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 61-64.

RENIERS, A., “Arrest van het Grondwettelijk Hof 13 december 2012 – De notariële aansprakelijkheid in het licht van de

vertrouwensopdracht van de notaris” (noot onder GwH 13 december 2012), Notariaat 2013, afl. 1, 1-5.

RENIERS, A., “Groot nieuws: de aansprakelijkheid van notarissen kan eindelijk worden beperkt!”, Notariaat 2014, afl. 16,

1-4.

RENIERS, K., “Koop-verkoop van aandelen vs. koop-verkoop onroerend goed: precontractuele informatieverstrekking”,

T.Not. 2018, 764-782.

RENS, J., “De raadgevingsplicht van de notaris”, TPR 2006, 1818-1874.

ROCHETTE, I.S., “Devoir d’information et de conseil. Erreur d’interprétation dans le cadre des droits d’enregistrement pour

habitations modestes” (noot onder Luik 2 februari 2012), Notamus 2013, afl. 2, 40.

ROELAND, S., “La récente modification de l’article 9 de la loi ventôse: much ado about nothing?”, Notamus 2008, afl. 2,

45.

RONSIJN, K. en SAMOY, I., “De nieuwe wettelijke regeling voor de burgerlijke professionele aansprakelijkheid van de

notaris”, Not.Fisc.M. 2014, afl. 10, 242-249.

SCHELSTRAETE, B. en STRUBBE, M., “(Ver)nieuw(end)e regelgeving en rechtspraak inzake ruimtelijke ordening: een stand

van zaken”, T.Not. 2018, afl. 2, 99-116.

SOETENS, P., “Concurrentie bij notarissen, beste garantie voor consument”, De Tijd 2018, www.tijd.be/opinie/ algemeen/

Concurrentie-bij-notarissen-beste-garantie-voor-consument/10014672.

SPELTINCX, L., “De openbare verkoop in het digitale tijdperk”, Not.Fisc.M. 2018, afl. 8, 251-257.

SWERTS, K., “Over de aard van de notariële aansprakelijkheid in de verhouding tot zijn cliënt” (noot onder Antwerpen 20

oktober 2014), RABG 2015, 785-791.

TAYMANS, J., “Quelques considérations sur le droit disciplinaire notarial”, Dr.pén.entr. 2012, 51-58.

84

TIMMERMANS, R., “Claimcultuur tegen notarissen wegens tekortkoming aan bijstandsverplichting bij

appartementseigendom rukt verder op”, RCDI 2008, afl. 3, 3-8.

TIMMERMANS, R., “De vierde generatie appartementenwetgeving: enkele verrassende wendingen voor het notariaat”,

T.Not. 2018, 560-621.

TROCH, K., “De notariële informatie- en raadgevingsverplichting revisited” (noot onder Gent 11 februari 1997), TBBR 1999,

287-302.

VAN DEN BERGH, B., “Notarieel tuchtprocesrecht: een geval van legistieke slordigheid” (noot onder Cass. 25 maart 2011),

TBBR 2012, 404-407.

VAN DEN BERGH, B., “Notarieel tuchtprocesrecht in kort bestek”, D&T 2017, afl. 2, 193-220.

VAN DEN BOSSCHE, A., “Bewarend beslag onder derden en beroepsgeheim”, Notamus 2016, afl. 2, 7-9.

VAN DEN BOSSCHE, A., “De mildheid van het hof” (noot onder Antwerpen 27 maart 2018), T.Not. 2018, 919-922.

VAN DEN HOLE, L., “De beroepsaansprakelijkheid van de notarissen”, Jura Falc. 1994-95, 191-230.

VAN DOORSLAER DE TEN RYEN, A., “De fiscale notificatie in het kader van onroerend beslag”, Notariaat 2012, afl. 16, 1-4.

VAN OPSTAL, B. en GERLO, I., “Welke notaris moet het voorkooprecht aanbieden bij een verkoop uit de hand?” (noot onder

Antwerpen 28 februari 2005), Notamus 2006, afl. 1, 21-24.

VAN SINAY, T., “Schiet (niet) op de pianist. Enkele bedenkingen over notariële aansprakelijkheid en mogelijke lacunes in

informatieverschaffing omtrent onroerende goederen”, TBBR 2003, afl. 10, 684-703.

VAN SINAY, T., “Notaris”, Onroerend goed in de praktijk 2004, afl. 157, IV.K.1-7.

VANDERSMISSEN, M., “Moet het notariaat op de schop? Schaf het notariaat voor eenvoudige taken af”, Knack 2018, afl. 10,

www.knack.be/nieuws/belgie/moet-het-notariaat-op-de-schop-schaf-het-notariaat-voor-eenvoudige-taken-af/artic le-

longread-973025.html.

VANDYCK, D., “Miskenning van het voorkooprecht van de pachter en mogelijke aansprakelijkheid van de notaris wegens

tekortkoming aan zijn raadgevings- en informatieplicht” (noot onder Rb. Hasselt 21 december 2009), Notamus 2010, afl.

1, 27-28.

VANHOVE, K., “Notarieel tuchtprocesrecht: rechtsonzekerheid troef!” (noot onder Rb. Antwerpen 19 maart 2012),

Not.Fisc.M. 2012, afl. 8, 287-289.

VERHELST, G., “De vermoedens van vergunning inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en de notariële

informatieplicht”, T.Not. 2016, 95-124.

VERHEYE, B., “Blockchaintechnologie en het notariaat bij vastgoedtransacties: Damocles’ zwaard of opportuniteit?”,

T.Not. 2018, 212-238.

VOLCKAERT, R., “De aansprakelijkheid ingevolge verplichte/wettelijke informatie en fiscale bepalingen bij de

onderhandse verkoopovereenkomst”, Res Jur.Imm. 2016, afl. 3, 185-233.

85

VUYLSTEKE, B., “Blockchain – Wat is het? Wat kan het betekenen voor het notariaat?”, T.Not. 2018, 203-211.

X, “E-voorkooploket”, NJW 2012, 588-589.

3.4 . ONLINEBRONNEN

I. VOGELAERE, “Fiscus notificeert elektronisch aan notaris”, www.jura.kluwer.be/secure/documentview.aspx?id=kl23078 71&state=changed.

www.knack.be/nieuws/belgie/notariskantoren-zijn-de-duurste-copycenters-van-het-land/article-normal-973425.html.

www.notabene-magazine.be/2019/04/04/online-vastgoed-kopen-via-biddit-de-kaap-van-1-000-woningen-overschred

en /?fbclid =IwAR0giAkEWgAHPWkR-HOPVIFmdlPyysbLoClJ4g-MfMCGAg4o1oxYwA3ucQ8.

www.notaries-of-europe.eu/index.php?pageID=211.

www.ovam.be/asbestinventaris.

www.tijd.be/algemeen/algemeen/Notaris-moet-schadevergoeding-betalen-wegens-verzuim-informatieplicht/525393

4.

www.tijd.be/nieuws/Een-oplossing-op-maat-voor-vrije-beroepers/10121720.

VAN SINAY, T. en NICAISE, P., “Juridische beroepen voor de toekomst - een toekomst voor de juridische beroepen – het

notariaat”, www.justitie.belgium.be 2018, 1-240.

X, “Notarisbarometer vastgoed T1 2019”, www.notaris.be/nieuws-pers/notarisbarometer.