Uw zakelijke vernieuwer zoekt het Netto Ondernemers Geluk voor U! 1

BusinessInnovator

Het E Magazine van uw zakelijke ideeënpartner

Wellicht heeft u al wel eens ge-

hoord over hem: hoogleraar vast-

goedfinanciering Piet Eichholtz van

de Universiteit Maastricht. Eich-

holtz maakte op basis van histori-

sche gegevens een index van de

huizenprijzen aan de Amsterdamse

Herengracht sinds 1736. Omdat de

huizen hier altijd dezelfde kwaliteit

hebben gehad, zijn deze prijzen

indicatief voor prijsontwikkeling

over zo'n lange periode.

En wat blijkt? Anders dan misschien

verwacht, laat de reële huizenprijs

(dus gecorrigeerd voor inflatie) geen

alsmaar stijgende lijn zien. Sterker,

van enige stijging is eigenlijk helemaal

geen sprake (prof. Robert Shiller van

Yale University kwam overigens met

soortgelijke resultaten voor de VS).

De grafiek - te raadplegen via onder-

staande link - lijkt eerder op een weer-

gave van een jong gebergte: hoge

pieken en diepe dalen. Wie toevallig

de pech heeft op zo'n piek in de wo-

ningmarkt in te stappen, heeft grote

kans zijn of haar hele leven te moeten

werken voor een in waarde dalend

bezit.

[ Link naar grafiek:

http://bit.ly/7OJJZf ]

De tussentijdse fluctuaties in de reële

prijsniveaus kunt u als het ware zien

als een verplaatsing van

welvaart tussen generaties

(en tussen hen met en hen

zonder een eigen huis).

Dat de reële prijzen op

lange termijn vrijwel con-

stant zijn, is eigenlijk niet

vreemd: inflatie en loon-

ontwikkeling lopen immers

min of meer aan elkaar

gelijk. En uiteraard is het

wiskundig onmogelijk een

alsmaar toenemend per-

centage van het persoonlijk inkomen

aan woonkosten uit te geven (in de

jaren '70 was een gemiddeld gezin

zo'n 50% van het maandinkomen kwijt

aan vaste lasten, momenteel zo'n

75%; zie ook het werk van prof. War-

ren van de Harvard Law School).

Feedback-loop (beide kanten op!)

Zoals uit het grafiekje blijkt, kent de

huizenprijsontwikkeling op lange ter-

mijn hoge pieken en diepe dalen.

Aanvankelijk begint een periode van

stijgende huizenprijzen doorgaans als

gevolg van een combinatie van bevol-

kingsgroei, een gestaag dalende

(lange) rente en aantrekkende econo-

mische groei. Vervolgens treedt een

interessante feedback-loop in wer-

king...

Want de kredieten die banken verle-

nen, vormen als het ware zelf ook een

stimulans voor de huizenprijzen. Stij-

gende huizenprijzen hebben immers

tot gevolg dat de (veronderstelde)

kwaliteit van kredietportefeuilles bij

banken verbetert. De kredietverlening

kan dan verder versoepeld worden,

tot grote tevredenheid trouwens van

de huizenkopers zelf (die vaak ratio-

neler te werk gaan bij het kopen van

een pak melk dan bij de aanschaf van

een huis), wat weer een nieuwe sti-

mulans vormt voor de huizenmarkt.

Zie blz. 2

Nog even en dan breekt hier de

pleuris in de huizenmarkt uit?

Nr. 3 - 2011

Colofoon:

BusinessInnovator

E-magazine: Jaargang 1 no. 3

November 2011

Email: Sjouke@businessinnovator.nl

Telefoon: 0620138201

Website: www.businessinnovator.nl

Copyrights: Sjouke van der Schaaf

Uw zakelijke vernieuwer zoekt het Netto Ondernemers Geluk voor U! 2

BusinessInnovator Het E Magazine van uw zakelijke ideeënpartner

Van blz.1

Het heeft in zekere zin wel wat weg

van een piramidesysteem, maar dan

op megaschaal. Want wanneer de

prijzen eenmaal dermate hoog zijn

opgelopen dat ze onmogelijk verder

kunnen stijgen, dan valt dit mechanis-

me stil. De prijzen stijgen opeens niet

verder en banken worden opeens een

stuk voorzichtiger in het verstrekken

van de zo geliefde (s)t(r)op hypothe-

ken. Met een zichzelf versterkende

neerwaartse druk op de huizenprijzen

tot gevolg. Immers, dalende prijzen

maakt dat banken voorzichtiger wor-

den en voorzichtigere banken zorgen

weer voor extra prijsdruk.

Dubbele leverage

Het snel omslaan van de houding van

banken wanneer de huizenprijzen niet

verder stijgen, is overigens niet

vreemd. Waar leningen voor het ko-

pen van obligaties en aandelen maar

op heel beperkte schaal verstrekt wor-

den, zijn hypotheken van 80, 90 of

zelfs meer dan 100% van de koopprijs

van een woning in Nederland heel

gangbaar. De bij value investing ver-

eiste 'margin of safety' is niet of nau-

welijks aanwezig en een kleine prijs-

daling is dan al voldoende om onder

water te geraken (lees: de hypotheek-

schuld wordt groter dan de waarde

van de woning zelf). Enige tegenslag -

een scheiding, ziekte, ontslag of een

oplopende rente - leidt dan al vrij snel

tot een persoonlijk faillissement. Met

een mogelijke afboeking

voor de bank tot gevolg.

Echter, de woningkoper

is niet de enige die met

leverage werkt. Banken

doen dat namelijk zelf

ook. Nogal eens gaat

het om enkele tientallen

(!) keren het eigen ver-

mogen dat banken aan

hypotheekleningen heb-

ben uitstaan (voor hypotheekporte-

feuilles geldt opmerkelijk genoeg dat

banken daarvoor maar relatief weinig

eigen vermogen hoeven aan te hou-

den).

Met andere woorden: bij stevig dalen-

de huizenprijzen hoeft maar een paar

procent van de hypotheken in gebreke

te blijven om het eigen vermogen van

een bank volledig weg te vagen.

Waarschijnlijk dat zo'n bank dan weer

op kosten van de belastingbetaler

gered moet worden.

Wie gelooft dat bovenstaande alle-

maal onzin is, wijzen we op Fannie

Mae en Freddie Mac. Deze twee

Amerikaanse hypotheekverstrekkers

hadden tot enkele dagen voor hun

faillissement nog de allerhoogste kre-

dietwaardigheidsrating. De doelstellin-

gen van Fannie Mae en Freddie Mac

waren in grote lijnen gelijk aan onze

'Nationale Hypotheek Garan-

tie' (NHG): het verlagen van de drem-

pel voor eigen woningbezit. En hoe-

wel Amerika en Nederland zeker niet

één-op-één met elkaar vergeleken

kunnen worden, geldt wel degelijk dat

de ratio 'hypotheekschuld / inkomen'

in Nederland momenteel substantieel

hoger ligt dan die in Amerika ooit ge-

weest is. Zo is Nederland - sterk gesti-

muleerd door belastingmaatregelen

die overkreditering stimuleren (lees

'hypotheekrenteaftrek') - wereldkampi-

oen hypotheekleningen.

Nederland

Wie het grafiekje van hoogleraar Eich-

holtz er nog eens bij pakt houdt z'n

hart waarschijnlijk vast. Een paar jaar

terug bereikten de reële huizenprijzen

de hoogste niveaus sinds 1736. Een

prijsniveau welke zo'n beetje het dub-

bele is van het eeuwenlange gemid-

delde - één huis voor de prijs van

twee dus.

Verkopers van huizen houden - mis-

schien ook wel omdat ze gewoon niet

anders kunnen - vooralsnog vast aan

de luchtbelprijzen van enkele jaren

terug. Van die recordprijzen van 2008

is gemiddeld nu zo'n 10% af. Maar

veel interesse (mede doordat banken

voorzichtiger worden) is er niet. Ver-

geleken met 2008 daalde het aantal

transacties op de Nederlandse wo-

ningmarkt met ruim 40%. En het aan-

tal bezichtigingen daalde zelfs met

meer dan 75% (!).

Het IMF heeft Nederland al meerma-

len gewaarschuwd voor de potentieel

destabiliserende werking van de hoge

hypotheekschulden. Feitelijk kan Ne-

derland gezien worden als een inter-

nationaal schoolvoorbeeld van een

falende huizenmarkt (zie ook http://

bit.ly/pThOW1). Met een zee aan wo-

ningen boven de markt en een hypo-

theekschuld die groter is dan ons vol-

ledig bruto binnenlands product hoeft

er maar weinig te gebeuren om hier

de pleuris te laten uitbreken. Bijvoor-

beeld een groot Europees land dat in

financieringsproblemen geraakt en

waarvoor Nederland besluit garant te

gaan staan. Grote kans namelijk dat

dan ook hier de rente zal beginnen op

te lopen. De eenmaal ingezette nega-

tieve feedback-loop op de Nederland-

se woningmarkt is dan vrijwel niet

meer af te remmen. U bent gewaar-

schuwd...

Uw zakelijke vernieuwer zoekt het Netto Ondernemers Geluk voor U! 3

BusinessInnovator Het E Magazine van uw zakelijke ideeënpartner

Hulp aan starters in de bijstand betaalt zich terug !

De hulp die wordt geboden aan men-

sen in de bijstand die een eigen be-

drijf willen starten, betaalt zich terug.

Mensen in de bijstand die een bedrijf

starten zijn vaak even succesvol als

reguliere starters met een eerste be-

drijf. Doordat een succesvolle starter

vanuit de bijstand onder andere in-

komstenbelasting afdraagt en een

besparing op de uitkering oplevert,

betaalt de regeling zich ruimschoots

terug.

Dit blijkt uit een onderzoek naar het

Besluit bijstandsverlening voor zelf-

standigen (Bbz). Hierin zijn onder an-

dere de voorwaarden bepaalt waaron-

der mensen in de bijstand een eigen

bedrijf kunnen starten. De regeling is

onderzocht over de periode 2004 tot

en met 2008. Vandaag is het onder-

zoek "Bbz 2004: uit het startblok” aan

de Tweede Kamer aangeboden.

De grootste uitgaven in de Bbz han-

gen samen met het aanvullen van de

eigen inkomsten tot bijstandsniveau,

van het voorbereidingsjaar tot drie

jaar na de start van de onderneming.

Verdere kosten worden gemaakt voor

coaching, advies over de levensvat-

baarheid van de onderneming, admi-

nistratie en een eventuele lening voor

bedrijfskapitaal. Hiertegenover staan

opbrengsten die voortvloeien uit be-

sparingen op uitkeringen na succes-

volle uitstroom. In totaal 42 % van de

startende ondernemers is na de eer-

ste twaalf maanden uit de uitkering.

Na vier jaar loopt dit verder op naar

74%.

Het rapport constateert wel dat er nog

verbeteringen mogelijk zijn op het ter-

rein van kredietbeheer. Het onder-

zoeksbureau adviseert gemeenten die

dit nog niet hebben te investeren in

een aparte administratie van de lening

zelf en ook om de omzetontwikkeling

na de start van de onderneming kriti-

scher te volgen. Dit kan het positieve

effect van de regeling nog verder ver-

groten.

Overheid doet niets om talent vast te houden!

Nog niet één op de drie overheidsor-

ganisaties neemt maatregelen om

talentvolle ambtenaren te behouden.

In zeker de helft van de departemen-

ten, provincies en gemeenten blijkt

niets geregeld.

Dat is een van de resultaten uit een

enquête van Binnenlands Bestuur

onder ruim 1.400 ambtenaren. De

enquête werd gehouden in samen-

werking met de Ien Dales-leerstoel

(‘de overheid als arbeidsorganisa-

tie’).

Die organiseerde op 13 oktober in

Den Haag een congres rondom het

thema boeien en binden van talent

en kwaliteit.

Professor Roel Nieuwenkamp, als

bijzonder hoogleraar arbeidsverhou-

dingen verbonden aan de leerstoel,

zegt niet verrast te zijn over de uit-

komst. ‘Maar zorgwekkend is het

wel’, zegt hij. ‘Veel organisaties zijn

met zoveel geweld aan het bezuini-

gingen, dat er geen aandacht meer is

voor het probleem van de vergrijzing

van het personeelsbestand. Dat is

een dilemma. Alle energie gaat naar

het bezuinigen, terwijl ze tegen de

stroom in zouden moeten investeren

in het aantrekken, binden en boeien

van talent.’

Volgens Nieuwenkamp zit zowel het

jonge als het midden- en oudere seg-

ment momenteel in de knel. ‘Voor

trainees zijn niet genoeg plaatsen.

Hun aantal neemt af. Het functionele

middensegment stroomt onvoldoen-

de door naar managementposities.

En ouderen krijgen een diffuse bood-

schap: enerzijds wordt van ze ver-

wacht langer door te werken, ander-

zijds krijgen ze signalen dat het bij-

zonder welkom is als ze de organisa-

tie willen verlaten’, aldus de hoogle-

raar.

Doel van het congres is om lichten-

de voorbeelden op het spoor te ko-

men van organisaties die het wél lukt

om contra cyclisch te investeren in

talent. ‘In het buitenland hebben we

ze tot dusver eerlijk gezegd niet kun-

nen vinden. Hopelijk lukt het om de

best practices uit ons land boven

tafel te krijgen. We staan met zijn

allen toch voor de opgave dat de

‘grote intocht’ die over circa 5 tot 7

jaar nodig is, ook daadwerkelijk

plaatsvindt’, aldus Nieuwenkamp.

Uw zakelijke vernieuwer zoekt het Netto Ondernemers Geluk voor U! 4

BusinessInnovator Het E Magazine van uw zakelijke ideeënpartner

Auto in

privé

Kosten of afschrijving?

Een bedrag van 19ct per zakelijke

kilometer: deze kunnen als zakelijke

kosten worden opgevoerd maar wor-

den ook belastingvrij aan de prive-

persoon verstrekt.

BTW?

75% van de BTW op de gemaakte

autokosten kan in sommige gevallen

worden teruggevraagd.

Administratieplicht

Kilometerregistratie van de zakelijke

kilometers. Deze hoeft niet sluitend

met de kilometerteller te zijn. Bij een

controle kan de fiscus wel vragen om

de zakelijke agenda ter controle van

de opgegeven kilomters. Bij de terug-

vraag van 75% van de BTW moeten

de bonnen en facturen ook bewaard

worden.

Bijzonderheden?

Als je IB ondernemer bent

(eenmanszaak of VOF), kun je ook

nog minimaal 75% van de gemaakte

autokosten (brandstof, onderhoud,

maar niet de aankoop) terugvragen .

TIP!! Zakelijke kilometers kunnen ook

worden opgevoerd (tegen 19ct) als je

op de fiets gaat, lopend, meerijdt met

anderen of met de trein gaat !!

Het doel van deze 9x9 Sudoku is

om de lege velden zodanig in te

vullen dat elke kolom, elke rij, en

elk blok van 3 bij 3 velden de ge-

tallen 1 t.e.m. 9 exact eenmaal

bevatten.

Het extra doel van deze Sudoku is

om de extra gemarkeerde groepen:

de 2 hoekblokken (linksboven en

rechtsonder) zodanig in te vullen dat

elke groep de getallen 1 t.e.m. 9 ook

exact eenmaal bevat, en dat deze

getallen in deze twee hoekblokken

zich op dezelfde positie bevinden.

SUDOKU

Jan Kaas

Fiscaal

Tips van

Jan Kaas

Fiscaal

Spreuk van nomber van

Jan Kaas Fiscaal is:

———————————-

Wees altijd de eersteklas

uitvoering van jezelf,

inplaats van de tweede-

hands uitvoering van een

ander.

9 bij 9 Sudoku met 2 extra groepen, Beginner