BODEMSANERING (BODEMDECREET 2006 EN VLAREBO 2007):...
Transcript of BODEMSANERING (BODEMDECREET 2006 EN VLAREBO 2007):...
BODEMSANERING (BODEMDECREET 2006 EN VLAREBO 2007):
WAT NIEUWS ONDER DE ZON?
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Bart Cappelle Academiejaar 2008
BODEMSANERING (BODEMDECREET 2006 EN VLAREBO 2007):
WAT NIEUWS ONDER DE ZON?
Masterproef bij de Master Milieurecht
Promotor: Professor Luc Lavrysen
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
INHOUDSTAFEL Pag.
I. INLEIDING 6
II. AANPASSINGEN AAN EEN AANTAL BASISPRINCIPES 10
II.A. HET GRONDENINFORMATIEREGISTER 10
II.A.1. Vervanging van het register der verontreinigde gronden 10
II.A.2. Het bodemattest: volwaardig informatie-instrument 11
II.A.3. Centralisatie van data in drie gegevensbronnen 12
II.B. SANERINGSDOEL, -PLICHT(IGE) EN AANSPRAKELIJKHEID 14
II.B.1. Saneringsdoel 14
II.B.2. De saneringsplicht 17
II.B.3. Saneringsplichtige 18
II.B.3.a Invoering cascadesysteem 18
II.B.3.b.Vrijstelling van saneringsplicht ( statuut van onschuldig bezitter”) 19
i. Voorwaarden voor exploitant en/of gebruiker 19
ii. Voorwaarden voor de eigenaar 19
II.B.3.c.Uitzondering op de vrijstelling (figuur van de rechtsvoorganger) 20
II.B.3.d. Overdracht van vrijstelling 21
II.B.4. Saneringsfinanciering 22
II.B.4.a. Saneringsplichtige 22
II.B.4.b. Draagkrachtregeling 22
II.B.4.c. Cofinanciering 22
II.B.5. Saneringsaansprakelijkheid 23
III. VEREENVOUDIGING VAN PROCEDURES 25
III.A. INLEIDING 25
III.B. BEPERKT BODEMSANERINGSPROJECT 27
III.B.1. Tijdsbestek 180 dagen 27
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
III.B.2. Beperkte impact op mens en milieu 28
III.B.3. Schriftelijk akkoord eigenaar en gebruikers 28
III.B.4. Vergunningsplichtige activiteiten 28
IV. EXTRA MOGELIJKHEDEN BIJ DE AANPAK VAN
VERONTREINIGING
30
IV.A. RISICOBEHEER IN GEVAL VAN VERONTREINIGING 30
IV.A.1. Enkel bij historische verontreiniging 30
IV.A.2. Doelstelling van het risicobeheer 31
IV.A.3. Te volgen procedure 32
IV.A.4. Beroep bij de Vlaamse Regering 33
IV.B. SCHADEGEVALLEN 33
IV.B.1. Definitie schadegeval 34
IV.B.2. Voorwaarden 35
IV.B.3. Te volgen procedure 35
V. WIJZIGINGEN AAN DE REGELGEVING IN HET KADER VAN DE
OVERDRACHT VAN GRONDEN
38
V.A. DEFINITIE GROND EN OVERDRACHT VAN GRONDEN 39
V.A.1. Definitie van grond 39
V.A.2. Definitie van overdracht van grond (artikel 2, 18°) 40
V.B. VERPLICHTINGEN BIJ DE OVERDRACHT VAN GROND 42
V.B.1. Algemeen 42
V.B.2. De algemene overdrachtsprocedure (Overdracht van gewone grond) 43
V.B.2.a. Definitie “overeenkomst betreffende de overdracht van grond” 43
V.B.2.b. Verplichtingen onder de algemene overdrachtsprocedure 44
V.B.2.c. Sanctie bij niet vervullen van de formaliteiten 45
V.B.2.d. Geldigheidsduur bodemattest 46
V.B.3. Bijzondere overdrachtsprocedure ( overdracht van risicogronden) 46
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V.B.3.a. Definitie Risicogronden 46
V.B.3.b. Verplichtingen bij overdracht van risicogrond 47
i. Vereiste opmaak van een oriënterend bodemonderzoek 47
ii. Eventuele noodzaak aan verder onderzoek 48
V.B.3.c. Sanctie bij het niet vervullen van de formaliteiten 49
V.B.3.d. Geldigheidsduur oriënterend bodemonderzoek 50
i. Er zijn geen risico-inrichtingen meer op het terrein aanwezig 50
ii. Er zijn wel nog risico-inrichtingen op het terrein aanwezig 51
V.B.4. Versoepeling aan de plicht tot opmaak van een oriënterend
bodemonderzoek ( Overdracht bij gedwongen mede-eigendom)
53
V.B.4.a. Verplichtingen bij overdracht van een kavel 55
i. Overdracht van een kavel in een appartement waar geen risico
activiteit gevestigd was of is.
55
ii. Overdracht van een kavel waar in de privatieve gedeelten of in de
gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een risico-inrichting
gevestigd is of was
55
V.B.4.b. Uitzondering op de regeling: het opstellen van de statuten 58
V.C. Overname van verplichtingen en versnelde overdracht 59
V.C.1. Overname uitvoering verplichtingen door verwerver 59
V.C.2. VERSNELDE OVERDRACHT 61
V.C.2.a. Versnelde overdracht na conform beschrijvend bodemonderzoek
en mits de verwerver de nodige garanties stelt (art 115 BD)
61
i. Algemeen 61
ii. Procedure 62
V.C.2.b. Overdracht schikking met de Vlaamse regering - artikel 164 BD 64
i. Algemeen 64
ii. Procedure 65
iii. Opmerking 66
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V.D. ANALYSE VAN BEPAALDE OVERDRACHTEN VAN GROND IN
HET KADER VAN DE HERSTRUCTURERING VAN BEDRIJVEN
67
V.D.1. Fusie van vennootschappen 67
V.D.1.a. Definitie fusie 67
V.D.1.b. Bepalingen Bodemdecreet 69
V.D.2. Faillissement/ Ontbinding en vereffening 70
V.D.2.a. Nieuwe regeling faillissement en ontbinding/vereffening 71
i. Algemeen 71
ii. Toepassingsgebied 71
iii. Melding- en onderzoeksplicht 72
iv. Relatie met verplichtingen bij overdracht van grond 73
V.D.2.b. Praktische oplossing faillissement: Protocol ovam-curatoren 74
i. Toepassingsgebied 75
ii. Kennisgevingsverplichting van de curator 76
iii. Bodemonderzoeksplicht 76
iv. Onverkoopbaar onroerend goed 77
V.D.3. Sluiting van een risico-inrichting 78
V.D.3.a. Procedure 78
V.D.3.b. Plicht tot saneren 79
V.D.3.c. Vrijstelling 79
V.D.3.d. Uitzondering op de vrijstelling 80
VI. ADMINISTRATIEF BEROEP 81
VI.A. Beroep tegen beslissingen in verband met het bodemsaneringsproject,
het beperkt bodemsaneringsproject en het risicobeheersplan
81
VI.B. Andere beroepen 83
VII. CONCLUSIE 84
BIBLIOGRAFIE 87
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
I. INLEIDING
Het nieuwe decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming van 20 oktober 2006
(hierna “het Bodemdecreet”) verscheen op 22 januari 2007 in het Belgisch Staatsblad. Het
uitvoeringsbesluit van 14 december 2007 ( het Besluit van de Vlaamse Regering houdende
vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming
(hierna “het Vlarebo”) werd gepubliceerd op 22 april 2008.
De datum van inwerkingtreding van het Bodemdecreet werd door de Vlaamse regering via het
Vlarebo vastgelegd op 1 juni 2008.
Het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 werd ondertussen gewijzigd door het Decreet van 12
december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken,
landbouw en visserij.1
Artikel 3 van het Bodemdecreet verwoordt de doelstelling van het bodembeleid dat men tracht te
verwezenlijken via dit nieuwe decreet. Volgens dit artikel is het bodembeleid het beleid dat
gericht is op een duurzaam bodembeheer waarbij tegemoet gekomen wordt aan de behoeften van
de huidige generaties zonder de mogelijkheden van toekomstige generaties om aan hun behoeften
te voldoen in gedrang te brengen. Daarvoor dient het beleid de kwaliteit van de bodem door
bodemsanering en bodembescherming te verzekeren, te behouden en te herstellen, zodat onze
bodems in de toekomst nog zoveel mogelijk functies kunnen uitoefenen en er nog verschillende
types landgebruik mogelijk blijven. Tevens is het bodembeleid er op gericht een zo breed
mogelijk maatschappelijk draagvlak te scheppen, waarbij educatie en voorlichting van de
doelgroepen inzake bodembeheer wordt gestimuleerd.
Het Bodemdecreet voorziet dan ook in een bodembeleid dat gebaseerd is op twee grote pijl
met name enerzijds de “bodemsanering”, dat er vooral op gericht is om zoveel mogelijk de
richtwaarden voor bodemkwaliteit te realiseren2 en waarbij het Bodemdecreet verder bouwt op de
krachtlijnen van het Bodemsaneringsdecreet en anderzijds de bodembescherming, wat een 1 Decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij, B.S. 4 februari 2009 2 Deze richtwaarden worden door de Vlaamse Regering vastgesteld en beantwoorden aan het gehalte aan verontreinigende stoffen of organismen op of in de bodem, dat toelaat dat de bodem al zijn functies kan vervullenzonder dat enige beperking moet worden opgelegd.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
vernieuwing betekent. Doelstelling van deze tweede pijler is de bodem te beschermen tegen
bedreigingen teneinde de bodem geschikt te houden of te maken voor zoveel mogelijk functies, in
de wetenschap dat heel wat vormen van nadelige beïnvloeding van de bodem onomkeerbaar
zijn3. De bescherming van de bodem tegen verontreiniging heeft tot doel zoveel mogelijk de
streefwaarden voor bodemkwaliteit te behouden4.
Dit nieuwe decreet brengt dan ook een aantal wijzigingen en vernieuwingen met zich mee ten
opzichte van het decreet betreffende de bodemsanering van 22 februari 1995(hierna “het
Bodemsaneringsdecreet”) en het erbij horende Besluit van de Vlaamse regering dd. 5 maart 1996
houdende het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering)
Een groot aantal systemen en regels van het vroegere Bodemsaneringsdecreet werden, behoudens
wat bijschaving, behouden in het Bodemdecreet. Toch zijn er in vergelijking met het
Bodemsaneringsdecreet ingrijpende wijzigingen. Deze zijn vooral te situeren op het vlak van de
saneringsplicht, de overdracht van gronden en de vereenvoudiging van de procedures.
De toepassing van de nieuwe bodemsaneringsregeling houdt ook een versoepeling in van een
aantal bepalingen5. Eén van de voornaamste doelstellingen van het Bodemdecreet is immers om
de bodemsanering, in de mate van het mogelijke, af te stemmen op de plannen van de beheerder
van de gronden. Deze afstemming wordt voornamelijk verwezenlijkt via de invoering van het
‘risicobeheer’ en de mogelijkheid tot fasering van de bodemverontreiniging. Het risicobeheer
geeft de mogelijkheid om de bodemsanering over meerdere jaren uit te stellen en intussen de
mogelijke risico’s die uitgaan van de verontreiniging te beheersen. De fasering kan worden
gezien als een gespreide aanpak van meerdere haarden van bodemverontreinigingen op een
terrein. Op die manier kan bvb. eerst de kern van de verontreiniging worden verwijderd terwijl
pas enkele jaren later een grondwatersanering nodig is6.
3 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, “Het nieuwe Bodemdecreet: Too much, too little?”, T.M.R. 2007, Antwerpen, Kluwer, p. 291 4 Deze streefwaarden worden door de Vlaamse Regering vastgesteld en beantwoorden aan het gehalte aan verontreinigende stoffen of organismen op of in de bodem, dat als normale achtergrond in niet-verontreinigde bodems met vergelijkbare bodemkenmerken teruggevonden wordt. 5 S. RONSE en J. VANPRAET, “Het lang verwachte nieuwe Vlaamse Bodemdecreet”, T.V.W., 2007, afl. 2, p. 186 6 S. VAES en B. LUYTEN, “Het nieuwe Bodemdecreet”, BVDA Nieuwsbrief, juni 2007, p.1-3
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Naast het risicobeheer is ook de regeling voor schadegevallen nieuw. In het Bodemdecreet werd
immers een efficiënte regeling uitgewerkt voor de behandeling van accidentele
bodemverontreiniging waarvan de effectieve behandeling kan worden uitgevoerd binnen de 180
dagen vanaf de melding aan of de vaststelling door de bevoegde overheid.
Met het Bodemdecreet voorziet de wetgever voortaan ook in een afzonderlijk hoofdstuk voor
waterbodems7. Dit hoofdstuk biedt een juridisch kader voor het onderzoek en de sanering van
verontreinigde waterbodems. Het waterbodemonderzoek, zoals bedoeld in het Bodemdecreet
heeft tot doel uit te maken of er een ernstige bodemverontreiniging ter hoogte van de waterbodem
bestaat, of met andere woorden of er een ernstige bedreiging uitgaat van de
waterbodemverontreiniging. Van zodra een ernstige bedreiging wordt vastgesteld, dient de
klassieke weg van het bodemsaneringsdecreet te worden gevolgd: een bodemsaneringsproject
moet worden opgesteld, waarna dan eventueel de bodemsaneringswerken kunnen starten8.
Daarnaast is er ook hervormde regeling voor het gebruik van uitgegraven bodem
(“grondverzetregeling”)9. Deze regels zijn opgenomen in het Vlarebo. In grote lijnen kunnen de
belangrijkste bepalingen van de grondverzetregeling als volgt beschreven worden10:
§ voor de uitvoering van de meeste grondwerken is een bodemonderzoek (technisch
verslag) verplicht en wordt de kwaliteit van de uitgegraven of uit te graven bodem
bepaald;
§ de gebruiksmogelijkheden van de uitgegraven bodem zijn vastgelegd in de Vlarebo
Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek kan men dan bepalen waar en hoe
de uitgegraven bodem kan gebruikt worden;
§ een traceerbaarheidsprocedure maakt dat er altijd een verband kan gelegd worden
tussen de plaats van uitgraving en de plaats van gebruik van de uitgegraven bodem.
§ in de traceerbaarheidsprocedure zijn de verantwoordelijkheden van verschillende
partijen (bouwheer, aannemer, vervoerder, gebruiker) vastgelegd.
7 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p. 311 ev. 8 D. DEVOS, “Het nieuwe Bodemdecreet, algemeen overzicht”, M.E.R. 2007, nr. 1, p. 24 9 X., “Bodemsanering: De nieuwe regeling grondverzet”, in Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, mei 2008, nr. 10, p. 1-12 10 S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, artikelsgewijze commentaar, Antwerpen, Intersentia, 2008, p. 321 ev.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Tenslotte voorziet het decreet in de mogelijkheid om sectorale bodemsaneringsorganisaties op te
richten11. Deze door de Vlaamse Regering te erkennen organisaties moeten in de eerste plaats
bodemverontreiniging voorkomen en beheersen. Daarnaast staan zij in voor het begeleiden en
stimuleren van bodemsanering, onder meer door het opstellen van een sectoraal bodempreventie
– en bodembeheersplan. Op 14 september 2007 werd door de Vlaamse regering intussen de eerste
bodemsaneringorganisatie erkend, namelijk de VLABOTEX (Vlaams Bodemsaneringsfonds voor
de Textielverzorging). Dankzij VLABOTEX worden de saneringskosten voor de leden enigszins
draagbaar. Eigenaars en exploitanten van droogkuisbedrijven die contractueel toetreden tot het
fonds, kunnen de saneringsplicht en de uitvoering van de sanering overdragen aan VLABOTEX
en tegelijk genieten van financiële overheidssteun om hun terrein te saneren.
droogkuisbedrijven zitten immers met een historische verontreiniging met gechloreerde solventen
en sanering van dergelijke verontreinigingen is zeer duur. Via een bodemsaneringsorganisatie
wensen de droogkuisbedrijven deze historische verontreiniging aan te pakken over een periode
van dertig jaar. De overheid zou via subsidies de helft van de kosten dragen12.
In deze uiteenzetting wordt een overzicht gegeven van deze wijzigingen en nieuwigheden en
wordt specifiek nagegaan welke wijzigingen dit met zich meebrengt in het kader van een
overdracht van grond in het algemeen en reorganisaties van vennootschappen in het bijzonder
(meer bepaald in geval van fusie of splitsing, ontbinding en vereffening, faillissement, overdrac
aandelen, huur-handelshuur, concessie, leasing, enz).
Teneinde deze uiteenzetting te beperken in omvang werd beslist niet dieper in te gaan op de
sanering van waterbodems en de grondverzetregeling, net als een aantal andere aspecten zoals de
mogelijkheid tot ambtshalve tussenkomst van de OVAM, de onteigening van gronden en
bijvoorbeeld de veiligheids- en voorzorgsmaatregelen en nazorg.
11 F. SEBRECHTS en Y. LOIX, “De bodempreventie- en bodembeheersplicht en de mogelijkheid tot oprichting van bodemsaneringsorganisaties”, M.E.R. 2007, nr.2, p. 88 ev. 12 J. MESTDAGH, “Wijzigingen Bodemsaneringsdecreet: Bodemsaneringsorganisaties”, BVDA Nieuwsbrief oktober 2006, p.1-2; X. “Vlabotex: Bodemsaneringsfonds voor droogkuissector erkend”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, oktober 2007, nr. 18, p.1
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
II. AANPASSINGEN AAN EEN AANTAL BASISPRINCIPES
Het Bodemdecreet brengt een aantal wijzigingen met zich mee aan de onder het
Bodemsaneringsdecreet bestaande basisprincipes.
In de eerste plaats voorziet het Bodemdecreet in de vervanging van het register van
verontreinigde gronden door het grondeninformatieregister.
In het hiernavolgend punt zal blijken dat deze vervanging verder gaat dan louter een wijziging in
de benaming.
In de tweede plaats voorziet het Bodemdecreet in een aantal aanpassingen met betrekking tot de
regels met betrekking tot de saneringsverplichting, -doel, -plicht en –aansprakelijkheid.
Ten slotte wordt ook geschaafd aan de regeling met betrekking tot de overdracht van gronden
(omwille van de omvang wordt dit laatste in een afzonderlijk hoofdstuk behandeld)13.
II.A. HET GRONDENINFORMATIEREGISTER14
II.A.1. Vervanger van het register der verontreinigde gronden
Het Bodemsaneringsdecreet van 1995 voorzag in een register van verontreinigde gronden. In dit
register verwerkte en beheerde de OVAM de gegevens van alle geïdentificeerde verontreinigde
gronden. Op basis hiervan leverde de OVAM ambtshalve en/of op verzoek bodemattesten af. De
informatie waarover de OVAM beschikte was evenwel veel ruimer dan deze die betrekking had
op verontreinigde gronden.
Dit register had bovendien te kampen met een stigmatiserend effect. In praktijk heerste immers
vaak de foutieve perceptie dat de opname van een grond in het register van de verontreinigde
gronden inhield dat deze ook daadwerkelijk moest worden gesaneerd.
13 S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p.1 ev. 14 J. CEENAEME, “Het Bodemdecreet en het Vlarebo”, in Jaarboek Bodem 2008, Antwerpen, Kluwer, p. 199
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Het huidige Bodemdecreet voorziet dan ook in de vervanging van dit register door het
‘Grondeninformatieregister’.15 De bedoeling is dat dit register in de toekomst zal uitgebouwd
worden tot een volledige databank waarin de gegevens van élke door de OVAM geïdentificeerde
grond kunnen worden opgenomen, ook als die niet verontreinigd is. In tegenstelling tot vroeger is
de opname van een grond in het register niet langer noodzakelijk synoniem met verontreiniging
Opname van een grond gebeurt nu immers van zodra er informatie is over de ligging, de identiteit
van de eigenaar en over de bodemkwaliteit, los van enige aanwijzing van verontreiniging.
II.A.2. Het bodemattest: volwaardig informatie-instrument
Het bodemattest is intussen uitgegroeid tot een volwaardig en kwaliteitsvol informatie-instrument
over de bodemkwaliteit. Het attest geeft een overzicht van de informatie weer die in het
Grondeninformatieregister over een grond beschikbaar is en vermeldt daarbij de
informatiebronnen. Zijn er geen gegevens beschikbaar, dan staat dat letterlijk op het bodemattest.
Er dient echter op gewezen te worden dat een zogenaamd blanco-attest dus niet altijd een garantie
geeft naar verontreiniging toe. Indien op een grond nog geen onderzoeken werden verricht zal op
het bodemattest staan dat OVAM over geen informatie beschikt. Na sanering van een vervuilde
grond kan eveneens een blanco-attest worden afgeleverd17.
De bodemattestregeling uit het Bodemdecreet is enkel van toepassing voor gronden gelegen in
het Vlaams Gewest. De ligging van de grond is dus bepalend en niet de woonplaats van de
aanvrager van het bodemattest. Iemand die in Aalst woont hoeft dus geen bodemattest aan te
vragen voor zijn terrein in Namen. Daarnaast dient een aanvrager die in Canada woont wel een
bodemattest aan te vragen voor de overdracht van zijn eigendom die in Vlaanderen ligt.
Het afleveren van bodemattesten op initiatief van de OVAM naar aanleiding van wijzigingen van
de in het grondeninformatieregister opgenomen gronden is niet meer voorzien onder het
15 X., “Nieuw Bodemdecreet is vaak soepeler”, De Milieukrant, 17 november 2006, nr. 21, p. 2 16 X., “Het grondeninformatieregister en bodemattest in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, mei 2008, nr. 10, p. 1 17 X., “idem, p. 2
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Bodemdecreet18. Men kan er dus niet langer vanuit gaan dat men op de hoogte is van de meest
recente gegevens waarover de OVAM beschikt. Uiteraard kan men de actuele informatie uit dit
register bekomen door een bodemattest op te vragen bij de OVAM.
Nieuw in het decreet is, dat het bodemattest niet per se het hele terrein moet bestrijken. Het kan
ook een deel van een perceel zijn( bijvoorbeeld bij de aanleg van een fietspad, een nutsleiding…).
De wettelijke termijnen waarbinnen de OVAM een bodemattest op aanvraag moet afleveren, zijn
dezelfde als die van het Bodemsaneringsdecreet van 1995. Een bodemattest voor een niet-
risicogrond wordt afgeleverd binnen 1 maand na ontvankelijkverklaring19 terwijl een bodemattest
voor een risicogrond wordt afgeleverd binnen twee maanden20.
II.A.3. Centralisatie van data in drie gegevensbronnen
De data die al die jaren verzameld werd door inventariseren, onderzoeken en saneren zijn nu
overigens niet alleen opgenomen in het Grondeninformatieregister. Deze data werden immers
gecentraliseerd in drie bronnen: het Grondeninformatieregister, de lijst met risico-inrichtingen en
de gemeentelijke inventaris van risicogronden.
Om na te gaan of een grond een risicogrond is of niet werd in bijlage I van het Fout! De
hyperlinkverwijzing is ongeldig. een lijst opgenomen van activiteiten of inrichtingen die
mogelijk bodemverontreiniging veroorzaken21. De Vlarebo-lijst met inrichtingen die
bodemverontreiniging kunnen veroorzaken is in principe opgebouwd als een gefilterde Vlarem
lijst: de rubrieknummers en –omschrijvingen in de Vlarebo-lijst zijn normaal gezien dezelfde als
d Vlarem-lijst. Om dat principe aan te houden moest bij elke wijziging van de Vlarem-lijst, ook
de Valrebo-lijst aangepast worden. Zolang dit niet was gebeurd, moest men bij elke wijziging van
de Vlarem-lijst ‘manueel’ de omzetting maken van het Vlarem-rubrieknummer naar het Vlarebo
18 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, Van Bodemsaneringsdecreet naar Bodemdecreet: Toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het bodembeheer, met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, p. 9 19 Artikel 36, par. 1 Bodemdecreet 20 De kostprijs van een bodemattest verhoogt naar 30 EUR per kadastraal perceel. Een bodemattest voor een deel van een kadastraal perceel kost 120 EUR; P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, l.c., p. 10 21 X., De periodieke onderzoeksplicht in het nieuwe Bodemdecreet, Milieu & Bedrijf, Kluwer, juni 2008, nr. 12, p.1
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
rubrieknummer door de inrichting zelf te toetsen aan de verschillende rubriekomschrijvingen.
Met het wijzigingsbesluit van 19 september 200822 werd de "Vlarebo-lijst" echter opgeheven en
geïntegreerd in bijlage 1 van Vlarem I. Dit wijzigingsbesluit trad in werking op 1 maart 2009.
Om te bepalen of een welbepaalde inrichting voor de bodemsaneringsregeling moet beschouwd
worden als een risico-inrichting moet men vanaf 1 maart 2009 de lijst van hinderlijke
inrichtingen van bijlage 1 van Vlarem I - kolom 8 moeten raadplegen. Voor de inrichtingen
waarvoor een oriënterend bodemonderzoek verplicht is bij overdracht, onteigening, sluiting,
faillissement en vereffening, wordt een “O” vermeld in de Vlaerbo-kolom. In de mate waarin e
daarnaast ook periodieke onderzoeksplicht is, wordt er A (om de 20 jaar) of B ( om de 10 jaar)
vermeld. Het grote voordeel is dat deze lijst volledig afgestemd is op de nummering van de
rubrieken van het Vlaams Reglement op de Milieuvergunningen (Vlarem), wat de uniformiteit
bevordert23.
Om na te gaan of een perceel een risicogrond is, kunnen ook andere informatiebronnen
geraadpleegd worden: gemeentelijke inventaris van de risicogronden, informatie van eigenaar en
omwonenden, archieven, oude luchtfoto's,...
De gemeentelijke inventaris van risicogronden (GIR). bevat alle binnen de gemeentegrenzen
gekende risicogronden. Deze lijst is echter niet limitatief en exhaustief wat betekent dat een niet
opgenomen grond niet noodzakelijk geen risicogrond is. Het weinig maakt overigens niet uit of
het om een grond met of zonder milieuvergunning gaat. De definiëring van een risicogrond zegt
immers niets over een vergunde inrichting. Ook gronden met niet-vergunde (eventueel illegale)
inrichtingen moeten opgenomen worden. Dit betekent dat ook gronden met risico-inrichtingen
van voor de regelgeving over de milieuvergunningen moeten opgenomen worden in de
gemeentelijke inventaris.24
22 B.Vl.Reg., 19 september 2008 tot wijziging VLAREM I, VLAREM II en VLAREBO ter doorvoering van technische actualisering, B.S. 27 januari 2009. 23 S. RAEDSCHELDER, “De Vlarem-actuatrein, mis hem niet”, M.E.R. 2009, nr. 1, p. 14-15 24 J. CEENAEME, “Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, nieuwe beleidslijnen van de OVAM”, Het onroerend goed in de verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 2007, p.305
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Het Vlarebo stelt dat bij de opbouw van de gemeentelijke inventaris rekening kan worden
gehouden met gegevens die in het bezit van de gemeente zijn of die haar worden bezorgd door
bodemsaneringsdeskundigen, instrumenterende ambtenaren, bevoegde instanties, als vermeld in
het decreet van 26 maart 2004 betreffende de openbaarheid van bestuur, of politiediensten. Dit
betekent dus dat met milieuvergunningen, bodemonderzoeken, proces verbalen,... kan rekening
gehouden worden. Daarnaast kan ook een grond worden opgenomen op basis van kennis van
bijvoorbeeld de milieuambtenaar als instrumenterende ambtenaar.
Artikel 26 van het Vlarebo bepaalt overigens dat, overeenkomstig artikel 7 van het decreet van 26
maart 2004 betreffende de openbaarheid van bestuur, de gemeente, aan iedereen die erom vraagt,
op eenvoudig schriftelijk verzoek informatie uit de gemeentelijke inventaris moet verstrekken.
II.B. SANERINGSDOEL, -PLICHT(IGE) EN AANSPRAKELIJKHEID25
Het Bodemdecreet brengt ook een aantal wijzigingen met zich mee met betrekking tot de het
saneringsdoel, -plicht, -plichtige en –aansprakelijkheid. Wat het saneringsdoel betreft merken we
een dubbele bijsturing: enerzijds is er een onderscheiden doel voor historische en nieuwe
verontreiniging, anderzijds werden de achtergrondwaarden verlaten als te realiseren
saneringsdoel. Het loskoppeling tussen de plicht tot saneren en de aansprakelijkheid blijft
behouden. Wat de aanduiding van de saneringsplichtige betreft werd overgestapt van een systeem
van enkelvoudige en exclusieve aanduiding naar een getrapt systeem. Ook de vrijstellingsregel
werd grondig gewijzigd26.
II.B.1. Saneringsdoel
25 J. CEENAEME, “l.c., Larcier, 2007 p.301; C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., Intersentia, p.78 ev. 26 M.VAN PASSEL, B. DE BECKER, “Een nieuw Vlaams bodemsaneringsdecreet: moet ik mijn verontreinigde grond nog saneren?”, Not. Fisc. M. 2006, 9-10, p. 302-305
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Het oude decreet was gericht op het realiseren van de achtergrondwaarden27 voor de
bodemkwaliteit. In de praktijk gaf dit echter problemen en het behalen van de
achtergrondwaarden werd in het huidige Bodemdecreet dan ook verlaten.
Indien moet overgegaan worden tot sanering bepaalt het Bodemdecreet hoever men hierin moet
gaan. Er wordt een onderscheid gemaakt naargelang het om nieuwe, historische of gemengde
verontreiniging gaat.28
Voor nieuwe verontreiniging zijn er geen grote veranderingen ten opzichte van het
Bodemsaneringsdecreet. Er wordt beoogd om door de sanering in eerste instantie een betere
bodemkwaliteit te verwezenlijken dan de richtwaarden29. Deze richtwaarden beantwoorden aan
het gehalte aan verontreinigende stoffen of organismen op of in de bodem, dat toelaat dat de
bodem al zijn functies kan vervullen zonder dat enige beperking moet worden opgelegd
werkwijze is trapsgewijs:
- In eerste instantie streeft men naar richtwaarden (ipv achtergrondwaarden).
- Indien die niet gehaald kunnen worden volgens de best beschikbare technieken zonder
overmatige kosten (BATNEEC), richt men zich op een betere bodemkwaliteit.
- Indien ook dit niet mogelijk is moet vermeden worden dat de bodemkwaliteit een risico
oplevert of kan opleveren. Nieuw is wel dat rekening wordt gehouden met de toekomstige
bestemmingen van een bepaalde grond. De herbestemming van te saneren gronden kan
dus aanleiding geven tot het toepassen van strengere normering.
Bij historische verontreiniging beoogt het nieuwe decreet het risico voor mens en milieu weg te
werken. Het doel is er bij historische verontreiniging op gericht te vermijden dat de
bodemkwaliteit risico oplevert of kan opleveren tot nadelige beïnvloeding van mens of milieu
door gebruik te maken van de BATNEEC. Hier hanteert men streefwaarden30.
27 Deze waarden beantwoorden aan het gehalte aan verontreinigde stoffen of organismen op of in de bodem, dat als normale achtergrond in niet-verontreinigde bodems met vergelijkbare bodemkenmerken teruggevonden wordt.28 nieuwe bodemverontreiniging : bodemverontreiniging die tot stand gekomen is na 28 oktober 1995; historische bodemverontreiniging : bodemverontreiniging die tot stand gekomen is voor 29 oktober 1995; gemengde bodemverontreiniging : bodemverontreiniging die tot stand gekomen is gedeeltelijk voor 29 oktober 1995 en gedeeltelijk na 28 oktober 1995; 29 Zie bijlage II van het Vlarebo. 30 Zie bijlage III van het Vlarebo
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
streefwaarden beantwoorden aan het gehalte aan verontreinigende stoffen of organismen op of in
de bodem, dat als normale achtergrond in niet-verontreinigde bodems met vergelijkbare
bodemkenmerken teruggevonden wordt. Ook hier zal rekening worden gehouden met de
toekomstige planologische bestemming van de grond.
Bij gemengde verontreiniging wordt getracht het onderscheid te maken tussen historische en
nieuwe verontreiniging. Bij een gemengde verontreiniging gelden in beginsel dus de
respectievelijke bepalingen voor elke soort verontreiniging. Kan echter geen onderscheid
gemaakt worden dan wordt naar alle redelijkheid een zo accuraat mogelijke verdeling gemaakt.
OVAM doet hierover een uitspraak op basis van een gemotiveerd voorstel van de
bodemsaneringsdeskundige. Lukt ook het maken van een onderscheid naar alle redelijkheid niet
dan zijn uitsluitend de bepalingen van toepassing die gelden voor het grootste deel van de
bodemverontreiniging31.
De selectie van de saneringstechnieken gebeurt zoals aangegeven nog steeds volgens het principe
van de best beschikbare technieken die geen overmatige kosten met zich meebrengen
(BATNEEC), en dit onafhankelijk van de financiële draagkracht van de saneringsplichtige. Toch
moet de sanering financieel haalbaar zijn, zo niet worden gebruiksbeperkingen of
bestemmingsbeperkingen opgelegd. Het Vlarebo bepaalt in haar artikel 48 met welke elementen
in concreto rekening moet worden gehouden bij de evaluatie van de beste beschikbare techni
die geen overmatige kosten met zich meebrengen.32
Nieuw is zoals aangehaald wel dat ingeval de grond in het kader van een voorlopig vastgesteld
ontwerp van plan van aanleg of uitvoeringsplan een bestemming krijgt waarvoor strengere
bodemsaneringsnormen gelden, de strengere bodemsaneringsnormen als saneringsdoel worden 31 X., “Nieuw Bodemdecreet is vaak soepeler”, De Milieukrant, 17 november 2006, nr. 21, p.2 32 Artikel 48: “Bij de evaluatie van de beste beschikbare technieken die geen overmatige kosten met zich meebrengen, moet rekening worden gehouden met de volgende elementen: 1° de verschillende milieuhygiënische criteria van de beschouwde technieken, zoals: a) de mate van het behalen van de decretale doelstellingen; b) de eventuele beperkingen op het gebruik van de grond na de bodemsanering; c) de verschillende milieubaten; d) de tijd die het zal vergen om de bodem te saneren; 2° de verschillende technische criteria van de beschouwde technieken,zoals: a) de mogelijke hinder voor de omgeving; b) de mate waarin toekomstige schade zal voorkomen; c) de mate waarin bij de uitvoering onbedoelde schade kan worden vermeden d) de noodzakelijke maatregelen om zowel de milieuveiligheid als de arbeidsveiligheid te verzekeren bij de uitvoering van de bodemsaneringswerken; 3° de kosten van de uitvoering van de bodemsanering en de eventuele bijkomende kosten die gekoppeld zijn aan de restverontreiniging.”; P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p. 55
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
gehanteerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien wat nu als industriegrond ingekleurd is
wijzigt in woonzone. De vraag die men zich kan stellen is of dit ook in de omgekeerde zin we
namelijk dat de minder strenge normen van toepassing zijn.
II.B.2. De saneringsplicht (Saneringscriterium)
De saneringsverplichting verschilt, net zoals onder het Bodemsaneringsdecreet, naargelang het
gaat om een nieuwe dan wel historische bodemverontreiniging.
Bij een nieuwe verontreiniging moet onverwijld een beschrijvend bodemonderzoek worden
uitgevoerd als er duidelijke aanwijzingen zijn dat de bodemverontreiniging de
bodemsaneringsnormen33 overschrijdt of dreigt te overschrijden. Indien dit beschrijvend
bodemonderzoek aantoont dat de normen inderdaad zijn overschreden, moet worden gesaneerd.
Bij een historische verontreiniging moet overgegaan worden tot de uitvoering van een
beschrijvend bodemonderzoek als er duidelijke aanwijzingen zijn van een ernstige
verontreiniging. Blijkt hieruit dat er effectief een ernstige bodemverontreiniging aanwezig is,
moet worden gesaneerd34.
Net zoals in het Bodemsaneringsdecreet, moet in geval van historische verontreiniging slechts tot
beschrijvend bodemonderzoek en bodemsanering worden overgegaan na aanmaning van de
OVAM of wanneer men beslist tot een overdracht van grond.
Wat gemengde bodemverontreiniging betreft behoudt het Bodemdecreet het principe dat indien
een onderscheid gemaakt kan worden tussen een nieuw deel en een historisch deel van de
verontreiniging, de respectievelijke regels van toepassing zijn.
33 Artikel 9 van het Bodemdecreet bepaalt dat deze normen beantwoorden aan een niveau van bodemverontreiniging dat een aanmerkelijk risico inhoudt van negatieve effecten voor de mens of het milieu, gelet op de kenmerken van de bodem en de functies die deze vervult. 34 Indien een verontreiniging omwille van haar bijzondere aard niet aan bodemsaneringsnormen kan worden getoetst, geldt het criterium van historische verontreiniging.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Daarnaast biedt het de mogelijkheid om te evalueren of naar alle redelijkheid een deel van de
bodemverontreiniging als historisch te beschouwen is. In dat geval mag dat deel behandeld
worden conform de regels voor historische bodemverontreiniging. Indien geen onderscheiden
aanpak mogelijk is, gelden de bepalingen die van toepassing zijn voor het voor het grootste deel
van de verontreiniging.
II.B.3. Saneringsplichtige
II.B.3.a. Invoering cascadesysteem35
Naar aanduiding van de saneringsplichtige zijn er geen fundamentele wijzigingen onder het
Bodemdecreet.
De saneringsplichtige moet nog steeds aangeduid worden op de grond waar de verontreiniging t
stand kwam, zijnde de grond waar een emissie36 plaatsvindt of heeft plaatsgevonden die
rechtsreeks of onrechtstreeks de bodem heeft verontreinigd. In het geval van een atmosferische
depositie wordt de saneringsplichtige voor deze bodemverontreiniging aangeduid op de grond
van waaruit de atmosferische depositie plaatsvond37.
Nieuw is wel het cascade systeem voor de aanduiding van de saneringsplichtige. Voldoet de
eerste aangeduide saneringsplichtige aan de voorwaarden van de vrijstelling van de
saneringsplicht dan schuift die plicht door naar de volgende. Voldoet ook die aan de voorwaarden
dan gaat men over naar de derde. Pas wanneer alle saneringplichtigen voldoen aan de vrijstelling
gaat deze plicht over naar de OVAM, daar waar OVAM onder het Bodemsaneringsdecreet reeds
tussenkwam als de eerste aangeduide persoon voldeed aan de voorwaarden van de vrijstelling.
De saneringsplicht ligt bij de volgende persoon:
- Als op de grond waar de verontreiniging tot stand kwam een inrichting gevestigd is die
vergunnings- of meldingsplichtig is: de exploitant;
35 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p.15 ev. 36 Artikel 2, 12° bepaalt dat een emissie elke inbreng door de mens van verontreinigingsfactoren in de atmosfeer, de bodem of het water betreft. 37 L. KERKSTOEL, “Een nieuw bodembeleid in Vlaanderen. Een verkenning”, T.B.O. 2007, Antwerpen, Intersentia, p.81
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
- Bij gebrek aan een exploitant of indien die vrijstelling van de verplichting geniet: de
gebruiker van de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam;
- Bij gebrek aan een exploitant en gebruiker, of indien de gebruiker de vrijstelling van de
verplichting geniet: de eigenaar van de grond waar de verontreiniging tot stand kwam.
- Indien de eigenaar aantoont dat hij aan de vrijstellingsvoorwaarden voldoet, kan de
OVAM ambtshalve optreden.
De heren Kerkstoel en De Leersnyder merken in hun commentaar op het (toen nog niet in
werking zijnde) Bodemdecreet dat deze cascaderegeling enkel van toepassing indien de
aangewezen plichtige vrijgesteld is van zijn verplichtingen en dat het bij gebreke aan een
uitdrukkelijke decretale tekst niet door de OVAM lijkt te kunnen gevolgd worden in het geval de
aangewezen plichtige in gebreke blijft om zijn verplichtingen na te komen.38
II.B.3.b.Vrijstelling van saneringsplicht ( statuut van “onschuldig bezitter”)39
Onder het Bodemsaneringsdecreet moest een gebruiker voldoen aan dezelfde voorwaarden als
een eigenaar indien hij wou genieten van een vrijstelling van saneringsplicht.
In het Bodemdecreet moeten gebruiker en/of exploitant aan minder voorwaarden voldoen dan de
eigenaar. Het verkrijgen van het zogenaamde statuut van “onschuldige bezitter” wordt zowel
voor de gebruiker als de exploitant versoepeld. De voorwaarden zijn de volgende:
i. Voorwaarden voor exploitant en/of gebruiker
De voorwaarden waaraan cumulatief moet worden voldaan voor het bekomen van de vrijstelling
voor zowel de exploitant als de gebruiker zijn onder het Bodemdecreet dezelfde voor nieuwe
historische verontreiniging), namelijk:
- de bodemverontreiniging zelf niet veroorzaakt hebben;
- de verontreiniging kwam tot stand voor hij de grond in exploitatie, respectievelijk in
gebruik heeft genomen.
38 L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, Het nieuwe Bodemsaneringsdecreet, naar een billijk en praktijkgericht bodembeleid? Vanden Broele, 2006, p. 36 39 L. KERKSTOEL, l.c., T.B.O. 2007, Antwerpen, Intersentia, p.82 ev.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
ii. Voorwaarden voor de eigenaar
De voorwaarden waaraan de eigenaar moet voldoen om van de vrijstelling te kunnen genieten
verschillen, in tegenstelling tot de gebruiker en exploitant, naargelang het gaat om nieuwe of
historische verontreiniging.
Wat nieuwe verontreiniging betreft kan de eigenaar de vrijstelling van saneringsplicht bekomen
indien cumulatief aan volgende voorwaarden voldaan is:
- hij heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt;
- de bodemverontreiniging kwam tot stand alvorens hij eigenaar werd;
- hij was en behoorde niet op de hoogte te zijn van de verontreiniging op het moment dat
hij eigenaar werd. (Betreffende deze vrijstellingsvoorwaarde zijn in artikel 50 van h
VLAREBO acht objectieve elementen opgesomd op basis waarvan de OVAM zal
oordelen of de eigenaar al dan niet “behoorde op de hoogte te zijn” op het ogenblik van de
verwerving)40.
- sinds 1993 was er geen risico-inrichting op de grond gevestigd.
Voor historische verontreiniging dient de eigenaar aan de eerste drie voorwaarden te voldoen
Verder is er voor de eigenaar een bijkomende versoepeling voor historische verontreinigingen
gezien hij niet verplicht is over te gaan tot een beschrijvend bodemonderzoek of sanering indien:
- hij de grond verwierf voor 1/01/1993;
- hoewel hij van de verontreiniging op de hoogte was of hoorde te zijn;
- hij de grond niet heeft verontreinigd en;
- sinds de verwerving enkel particulier gebruik plaatsvond.
II.B.3.c. Uitzondering op de vrijstelling (figuur van de rechtsvoorganger)
40 Art. 50. Bij de beoordeling van het feit of de eigenaar al dan niet op de hoogte was of op de hoogte behoorde te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik van de verwerving, vermeld in artikel 12, §2, 3°, en artikel 23, §2, 3°, van het Bodemdecreet, wordt in het bijzonder rekening gehouden met de volgende elementen: 1° het tijdstip van de verwerving; 2° vermeldingen of aanwijzingen in de aankoopakte; 3° de hoedanigheid van de eigenaar; 4° de ervaring of beroepskennis van de eigenaar; 5° de aard, de zintuiglijke waarneembaarheid of de algemene bekendheid van de bodemverontreiniging; 6° De aard van de inrichting die aanleiding heeft gegeven tot de bodemverontreiniging; 7° de toestand van en de voorkennis over de verontreinigde grond; 8° beschikbare documenten met betrekking tot de ver ontreinigde grond.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Anderzijds is er in het Bodemdecreet ook de mogelijkheid dat iemand, ondanks het feit dat hij
voldoet aan de voorwaarden om vrijgesteld te worden van saneringsplicht, alsnog een
beschrijvend bodemonderzoek of sanering moet uitvoeren indien de OVAM kan aantonen dat een
rechtsvoorganger de bodem heeft verontreinigd in de periode dat die de grond in exploitatie,
gebruik of eigendom had.
Artikel 2, 27° van het Bodemdecreet bepaalt dat een rechtsvoorganger een rechtspersoon is die
rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden is met een andere rechtspersoon door wettelijke
rechtsopvolging, via fusie, splitsing, met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichtingen, inbreng
of overdracht van een algemeenheid, inbreng of overdracht van een bedrijfstak, of enige
gelijkaardige rechtsfiguur.41
II.B.3.d.Overdracht van de vrijstelling42
Het statuut van “onschuldige bezitter” kan onder het Bodemdecreet van rechtswege overgaan op
de verwerver van de grond.
Om van deze nieuwigheid te kunnen genieten, dient de verwerver aan de volgende 3
voorwaarden te voldoen43:
- hij of zijn rechtsvoorganger heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt;
- de verontreiniging is niet tot stand gekomen tijdens de periode dat de verwerver of zijn
rechtsvoorganger eigendoms- of gebruiksrechten op de grond had;
- de verwerver heeft op het moment dat de grond wordt overgedragen geen
eigendomsrechten op de grond.
Artikel 146 van het Vlarebo bepaalt overigens dat de vrijstelling van de saneringsplicht die
krachtens artikel 145 op de verwerver is overgegaan, van rechtswege vervalt wanneer de
aanwezige bodemverontreiniging die in de conformverklaring van het oriënterend en
41 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., Antwerpen, Kluwer, p. 294; L. KERKSTOEL,l.c., T.B.O. 2007, Antwerpen, Intersentia, p.83 42 P. DE SMEDT, L.LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p.21 43 X. “Alles over de regeling “Overdracht van de vrijstelling van saneringsplicht” in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen Kluwer, januari 2009, nr. 1, p. 1
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
beschrijvend bodemonderzoek of van het beschrijvend bodemonderzoek, of in de eindverklaring
werd gekwalificeerd als geen ernstige bodemverontreiniging, opnieuw een risico oplevert of kan
opleveren tot nadelige beïnvloeding van mens of milieu door een wijziging van de kenmerken,
functies of eigenschappen van de bodem.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
II.B.4. Saneringsfinanciering44
Na te hebben bepaald wie de saneringsplichtige is kan worden nagegaan wie de kosten zal
betalen (voorschieten). Is dit steeds de saneringsplichtige of kan dit ook door andere personen
worden beeekostigd?
II.B.4.a. Saneringsplichtige
Het Bodemdecreet bepaalt dat de saneringsplichtige het beschrijvend bodemonderzoek en de
eventuele daaropvolgende sanering op eigen kosten uitvoert. Hij kan deze kosten wel verhalen op
de saneringsaansprakelijke en kan van deze laatste een voorschot vorderen of eisen dat hij een
financiële zekerheid stelt. Deze verhaalsmogelijkheid geldt ook bij schadegevallen. Het probleem
is evenwel dat dit verhaalsrecht het bewijslastrisico, het verjaringsvraagstuk en het risico voor
insolvabiliteit van de saneringsaansprakelijke echter bij de saneringsplichtige legt45.
II.B.4.b. Draagkrachtregeling
Het Bodemdecreet voorziet echter ook in de mogelijkheid om een saneringsplichtige die
onvoldoende vermogen heeft om de kosten van bodemsanering te dragen uit de nood te helpen.
Het Bodemdecreet voorziet immers in artikel 14 in de mogelijkheid om via een gemotiveerde
aanvraag bij de Vlaamse regering een draagkrachtregeling te bekomen, waardoor de financiële
lasten in de tijd worden gespreid. Deze draagkrachtregeling kan echter alleen worden bekomen
voor de saneringswerken zelf, niet voor de bodemonderzoeken.
II.B.4.c. Cofinanciering
Een tweede nieuwigheid dat het Bodemdecreet voorziet op het vlak van de financiering van de
kosten van de saneringsverplichtingen is het instrument van de cofinanciering. Hierbij kan de
Vlaamse Regering bepalen dat een saneringsplichtige aanspraak kan maken op cofinanciering.
44 D. DEVOS, l.c., p. 10 45 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c. , p. 313
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Deze regeling geldt, in tegenstelling tot de draagkrachtregeling zowel voor de kosten van
sanering zelf als de kosten van het beschrijvend bodemonderzoek.
Een specifiek geval waarin cofinanciering wenselijk lijkt om een overdracht te deblokkeren, is
het geval van een ernstig verontreinigde grond die eigendom s van een vennootschap in faling
II.B.5. Saneringsaansprakelijkheid
Het onderscheid tussen de saneringsplicht en de aansprakelijkheid voor de kosten van de
bodemsanering blijft ook onder het Bodemdecreet bestaan. Er wordt immers nog steeds een
onderscheid gemaakt tussen enerzijds diegene die volgens het decreet verplicht is de sanering uit
te voeren (de saneringsplichtige) en in eerste instantie de kosten van deze sanering te dragen en
anderzijds diegene die aansprakelijk is voor de verontreiniging (de saneringsaansprakelijke).
Voor wat nieuwe verontreiniging betreft is de regel dat wie bodemverontreiniging veroorzaakt
heeft, aansprakelijk is voor de kosten die overeenkomstig dit decreet gemaakt worden voor het
beschrijvend bodemonderzoek, de bodemsanering en de andere maatregelen, evenals voor de
schade die door deze activiteiten of maatregelen veroorzaakt wordt. Hier is dus sprake van een
objectieve aansprakelijkheid, wat betekent dat geen fout in hoofde van de veroorzaker moet
worden aangetoond.
In een bepaald geval is er wel voorzien in een kanalisatie van de aansprakelijkheid naar de
exploitant. Als de emissie waardoor de bodemverontreiniging tot stand is gebracht immers
afkomstig is van een inrichting die vergunnings- of meldingsplichtig is krachtens het decreet van
28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning, is evenwel de exploitant van deze inrichting als
bedoeld in dat decreet aansprakelijk.
De aansprakelijkheid voor de kosten en verdere schade die de persoon die voldoet aan de
voorwaarden van onschuldig bezitter, kan oplopen op basis van voor dit decreet van toepassing
zijnde regels die aansprakelijkheid vestigen op de loutere eigendom of de loutere bewaking van 46 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p. 314
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
de grond wordt beperkt tot het bedrag van de kosten nodig om te voorkomen dat de
bodemverontreiniging zich verder verspreidt of een onmiddellijk gevaar vormt.47
Als meerdere personen op grond van de bepalingen van het Bodemdecreet aansprakelijk zijn voor
een zelfde bodemverontreiniging, zijn zij hoofdelijk aansprakelijk. In dat geval heeft diegene die
de schadelijder heeft vergoed, een regres tegen de andere aansprakelijke personen, in de mate
waarin de verschillende emissies waarvoor zij aansprakelijk zijn, hebben bijgedragen tot het
veroorzaken van de bodemverontreiniging.
De bepalingen van het Bodemdecreet doen bovendien geen afbreuk aan de mogelijkheden voor
de aansprakelijke om op basis van een andere rechtsgrond regres uit te oefenen.
Wat historische verontreiniging betreft is de regel van de objectieve aansprakelijkheid niet van
toepassing. Artikel 25 bepaalt immers dat met behoud van de toepassing van het laatste lid van
artikel 14 van het decreet van 20 april 1994 tot wijziging van het decreet van 2 juli 1981
betreffende het beheer van afvalstoffen, de aansprakelijkheid voor de kosten die overeenkomstig
dit decreet gemaakt worden voor het beschrijvend bodemonderzoek, het waterbodemonderzoek,
de bodemsanering en de andere maatregelen, vermeld in hoofdstuk VI, evenals voor de schade
die door deze activiteiten of maatregelen veroorzaakt wordt, vastgesteld wordt overeenkomstig
de aansprakelijkheidsregels die van toepassing waren voor 29 oktober 1995.
De aansprakelijkheid voor de net vermelde kosten en verdere schade, die de persoon die voldoet
aan de voorwaarden van onschuldig bezitter kan oplopen op basis van de voor 29 oktober 1995
van toepassing zijnde regels die aansprakelijkheid vestigen op de loutere eigendom of de loutere
bewaking van de grond, wordt beperkt tot het bedrag van de kosten nodig om te voorkomen dat
de bodemverontreiniging zich verder verspreidt of een onmiddellijk gevaar vormt.
47 Toegevoegd bij artikel 104 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009).
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
III. VEREENVOUDIGING VAN PROCEDURES
III.A. INLEIDING
Het Bodemdecreet voorziet in een vereenvoudigingen van een aantal procedures of aspecten
binnen de procedures.
Ook de term bodemsanering wordt door het Bodemdecreet anders ingevuld dan door het
Bodemsaneringsdecreet.
Onder het Bodemsaneringsdecreet werd bodemsanering gedefinieerd als het behandelen van
bodemverontreiniging door :
- het opstellen en uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek zoals bedoeld in artikel 13;
- het opstellen van een bodemsaneringsproject zoals bedoeld in artikel 16;
- het uitvoeren van bodemsaneringswerken;
- het eventueel verzekeren van de nazorg.48
In het nieuwe decreet wordt ‘bodemsanering’ ook anders gedefinieerd49. Artikel 2, 21° van het
Bodemdecreet bepaalt dat bodemsanering het behandelen van bodemverontreiniging is door:
a) het opstellen van een bodemsaneringsproject of een beperkt bodemsaneringsproject;
b) het uitvoeren van bodemsaneringswerken;
c) het uitvoeren van een eindevaluatieonderzoek;
In het Bodemdecreet is dus enerzijds sprake van een onderzoeksfase (oriënterend en beschrijvend
bodemonderzoek) en anderzijds een bodemsaneringsfase, namelijk het bodemsaneringsproject of
beperkt bodemsaneringsproject, de bodemsaneringswerken en het eindevaluatieonderzoek.
De procedures rond bodemonderzoek en –sanering werden onder handen genomen om het ganse
proces efficiënter te doen verlopen en om de bodemsanering beter af te stemmen op het gebruik
en de (her)ontwikkeling van een grond50.
48 Artikel 2, 12° van het Bodemsaneringsdecreet 49J. CEENAEME, o.c., Gent, Larcier, p.301 50 J. CEENAEME, o.c., Gent, Larcier, p.316
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Het decreet bevat onder andere volgende wijzigingen en/of nieuwigheden:
- Het voorstel van beschrijvend onderzoek vervalt.
- Het oriënterend en beschrijvend onderzoek kunnen in 1 rapport ingediend worden.
- Het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering kunnen in welbepaalde gevallen
gefaseerd worden aangepakt.
- Beperkt bodemsaneringsproject voor saneringen die max. 180 dagen duren.
De procedure voor de opmaak van een beschrijvend bodemonderzoek wordt vereenvoudigd door
het schrappen van de verplichting tot opmaak van een voorstel of tussentijdse rapporten voor het
beschrijvend bodemonderzoek.
Het oriënterend en het beschrijvend bodemonderzoek kunnen samen uitgevoerd worden en in één
rapport aan de OVAM worden overgemaakt. Indien men vrij zeker is dat de bodem verontreinigd
is, dan kan men het oriënterend bodemonderzoek en het beschrijvend bodemonderzoek meteen
samen laten uitvoeren, met als resultaat één enkel rapport. Dat bespaart tijd en geld51.
Het nieuwe decreet voorziet ook in de mogelijkheid om het beschrijvend bodemonderzoek en d
bodemsanering in welbepaalde gevallen gefaseerd uit te voeren. Zo kan men bijvoorbeeld eerst
de kern van een verontreiniging saneren en pas in een later stadium de rest aanpakken, of kan
men de sanering van verschillende verontreinigingen op één terrein in de tijd spreiden52.
Een ander belangrijk punt is de mogelijkheid tot het uitvoeren van een beperkt
bodemsaneringsproject. Wanneer de saneringswerken (of een fase ervan) binnen de 180 dagen
kunnen uitgevoerd worden, kan hiervoor een aanvraag ingediend worden bij de OVAM. In
combinatie met de gefaseerde bodemsanering, kan dit een aanzienlijke tijdswinst betekenen
Hieronder wordt enkel dieper ingegaan op het beperkt bodemsaneringsproject.
51 S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p.132 ev. 52 J. CEENAEME, o.c., Jaarboek Bodem 2008, p. 228-229
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
III.B. BEPERKT BODEMSANERINGSPROJECT53
Het Bodemdecreet biedt via de procedure voorzien in artikel 5654 de mogelijkheid om via een
eenvoudige en snelle procedure bodemsaneringswerken uit te voeren die binnen een beperkt
tijdsbestek van 180 dagen kunnen gerealiseerd worden. Voorwaarde is dat de eigenaars en
gebruikers, van de percelen waar bodemsaneringswerken op plaatsvinden, zich vooraf schriftelijk
akkoord hebben verklaard met de wijze waarop de bodemsaneringswerken worden uitgevoerd.
Vereist is wel dat dergelijke bodemsaneringswerken slechts een beperkte impact hebben op mens
en milieu.55
Het doel, de procedure en de inhoud van het beperkt bodemsaneringsproject werd uitgewerkt in
de artikel 90 en volgende van het Vlarebo.
III.B.1. Tijdsbestek 180 dagen
Enkel bodemsaneringswerken waarbij de behandeling van de bodemverontreiniging maximaal
180 dagen in beslag neemt, kunnen onder de vorm van een beperkt bodemsaneringsproject
ingediend worden. De OVAM spreekt zich uiterlijk 30 dagen na ontvangst uit over de
conformiteit of ontvankelijkheid/volledigheid van het beperkt bodemsaneringsproject.
Er wordt uitdrukkelijk gesteld dat in het beperkt bodemsaneringsproject moet worden aangetoond
dat de voorgestelde saneringsvariant met grote zekerheid binnen het tijdsbestek van 180 dagen
kan worden uitgevoerd.
53 J. CEENAEME, o.c. , Jaarboek Bodem 2008, p. 232 ev. ; Standaardprocedure beperkt bodemsaneringsproject, OVAM. 54 Art. 56. Als bodemverontreiniging kan worden behandeld door bodemsaneringswerken die maximaal honderdtachtig dagen in beslag nemen [en slechts een beperkte impact hebben op mens en milieu] , kan in plaats van een bodemsaneringsproject een beperkt bodemsaneringsproject worden opgesteld, op voorwaarde dat de eigenaars en gebruikers van de gronden waarop bodemsaneringswerken zullen plaatsvinden die noodzakelijk zijn om het beperkt bodemsaneringsproject uit te voeren zich schriftelijk , §oord verklaren met de uitvoering van de bodemsaneringswerken. De beperkte impact kan nader omschreven worden in de standaardprocedure, vermeld in artikel 57 en 47, §2. 55 Brochure “ Standaardprocedure beperkt bodemsaneringsdecreet”, OVAM, p. 5 e.v.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
III.B.2. Beperkte impact op mens en milieu
Een tweede vereiste is dat de bodemsaneringswerken die worden uitgevoerd in het kader van een
beperkt bodemsaneringsproject slechts een beperkte impact mogen hebben op mens en milieu.
Om die reden zijn volgende types van bodemsaneringswerken uitgesloten:
- bodemsaneringswerken waarvoor het exploiteren of veranderen van een inrichting
waarvoor een milieueffectrapport (MER) of een omgevingsveiligheidsrapport (VR)
noodzakelijk is;
- bodemsaneringswerken waarbij, voor het uitvoeren van de bodemsaneringswerken zelf,
permanente constructies of installaties worden geplaatst of aangelegd waarvoor een
stedenbouwkundige vergunning vereist is;
- bodemsaneringswerken waarbij een techniek wordt toegepast die door OVAM op een lijst
werden opgenomen als niet in aanmerking komende technieken ( bijv. stoominjectie,
neutralisatie (pH), chemische oxidatie,…)
III.B.3. Schriftelijk akkoord eigenaar en gebruikers
Bij het indienen van het beperkt bodemsaneringsproject is het vereist dat er een schriftelijk
akkoord bestaat met de eigenaar en de gebruikers. Indien deze akkoordverklaring ontbreekt of
onvolledig is, kan de OVAM zich niet uitspreken over de ontvankelijkheid/volledigheid of
conformiteit van het beperkt bodemsaneringsproject (art. 58 van het Bodemdecreet). De
beoordelingstermijn van 30 dagen start pas op de datum van ontvangst van het schriftelijk
akkoord.
III.B.4. Vergunningsplichtige activiteiten
Tijdens de beoordelingstermijn van 30 dagen vraagt de OVAM geen advies aan de
adviesverlenende instanties die aangeschreven worden in het kader van het
Milieuvergunningsdecreet. Het conformiteitsattest geldt echter wel als melding en
milieuvergunning.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Werken die binnen een beperkte tijdsduur kunnen afgehandeld worden, vertonen immers sterke
gelijkenissen met tijdelijke inrichtingen uit het Milieuvergunningsdecreet. Het is dan ook niet
nodig om het beperkt bodemsaneringsproject voor advies aan deze adviesverlenende instanties
voor te leggen.
De OVAM kan echter wel verplicht zijn advies te vragen aan andere instanties in het kader van
de richtlijnen rond de watertoets, beschermde landschappen, waterwingebieden of
beschermingszone en vogel- of habitatrichtlijngebied. Dit betekent dat de beoordelingstermijn
van 30 dagen zal overschreden worden indien deze adviezen op zich laten wachten.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
IV. EXTRA MOGELIJKHEDEN BIJ DE AANPAK VAN
VERONTREINIGING
Zoals in de inleiding werd weergegeven voorziet het Bodemdecreet in een aantal nieuwigheden
op het vlak van de aanpak van verontreiniging. Het gaat meer bepaald om de mogelijkheid over
te gaan tot risicobeheer in geval van ernstige historische verontreiniging en om de regeling in
geval van calamiteiten. Deze twee nieuwigheden worden onder deze hoofding kort besproken.
IV.A. RISICOBEHEER IN GEVAL VAN VERONTREINIGING
Een volledig nieuw luik ( de artikelen 83 tot en met 89) in het Bodemdecreet betreft het
risicobeheer56.
Een saneringsplichtige kan namelijk na het beschrijvend bodemonderzoek opteren om de risico’s
van de verontreiniging te beheersen in plaats van over te gaan tot sanering. Het nieuwe decreet
voorziet immers dat de saneringsplichtige in geval van een ernstige historische
bodemverontreiniging ervoor kan opteren om bij de OVAM een verzoek in te dienen om over te
gaan tot risicobeheer in plaats van of in afwachting van bodemsanering.
Onder risicobeheer moet worden verstaan: het beheersen van de risico’s verbonden aan
bodemverontreiniging door:
- het opstellen van een beheersplan;
- het uitvoeren van risicobeheersmaatregelen en;
- het opmaken van opvolgingsrapporten57
IV.A.1. Enkel bij historische verontreiniging
Risicobeheer kan enkel bij historische bodemverontreiniging en gebeurt in afwachting van de
bodemsanering. Ook bij gemengde verontreiniging die als historische verontreiniging behandeld
56 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., T.M.R. 2007, Kluwer, p. 304 ev.; D. DEVOS, l.c., p. 19 ; X., “Nieuw Bodemdecreet vanaf 1 juni 2008”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, maart 2008, nr.7, p. 1 e.v. 57 L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, o.c., p. 65
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
moet worden, is risicobeheer mogelijk. Bij nieuwe verontreiniging kan dat niet: hier is sanering
meteen verplicht.
IV.A.2. Doelstelling van het risicobeheer
Het invoeren van het mechanisme van het risicobeheer moet een meer flexibel optreden in geval
van ernstige historische verontreiniging mogelijk maken.
Risicobeheer is een maatregel om in afwachting van de sanering de risico’s te beperken door het
opstellen van een risicobeheersplan, gebaseerd op het conform beschrijvend bodemonderzoek,
het uitvoeren van de risicobeheersmaatregelen en het opstellen van opvolgingsrapporten.
Risicobeheer moet worden gezien als een tussenoplossing waarbij voorlopige maatregelen
worden genomen in afwachting van de uitvoering van de bodemsanering. De saneringsplicht
wordt dan tijdelijk geschorst maar blijft bestaan. Tijdens de looptijd van het risicobeheer kan ook
eventueel een gefaseerde sanering van een verontreinigingskern van een verontreinigd gebied
plaatsvinden.
Dit instrument is speciaal ingevoerd voor verontreinigingen die heel lastig zijn om te saneren.
een bedrijf in exploitatie is het vaak opportuun om de gefaseerde bodemsanering te kunnen
koppelen aan infrastructuurprojecten. Een zware verontreiniging onder een bestaand gebouw van
een bedrijf kan bijvoorbeeld alleen worden gesaneerd door het hele gebouw met de grond gelijk
te maken, wat vanuit economisch standpunt meestal niet echt wenselijk is. Om ecologische en
economische overwegingen te verenigen kan in zo’n geval geopteerd worden voor risicobeheer.
Risicobeheer geeft de saneringsplichtige de mogelijkheid het beheer van de
bodemverontreiniging beter af te stemmen op zijn bedrijfsprocesvoering. Een ander voorbeeld
waarbij risicobeheer een oplossing kan vormen is in het geval men te maken heeft met een
verontreiniging met een mogelijk verspreidingsrisico. Soms is het in dergelijk geval voldoende
om in eerste instantie deze verontreiniging van dichtbij op te volgen, zonder direct over te gaan
tot saneren.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Men mag wel niet uit het oog verliezen dat het nemen van de maatregelen in het kader van het
risicobeheer duurder kunnen uitvallen dan indien onmiddellijk worden gesaneerd.
IV.A.3. Te volgen procedure
De procedure van het risicobeheer wordt opgestart door een verzoek tot toepassing van de
procedure van risicobeheer. De OVAM oordeelt op basis van dit verzoek of de
bodemverontreiniging voldoet aan het toepassingsgebied voor risicobeheer. Alle
belanghebbenden kunnen tegen die beslissing van de OVAM een beroep indienen bij de Vlaamse
Regering overeenkomstig de bepalingen van artikel 153 tot en met 155.
De risicobescherming zelf gebeurt door het opstellen van een welomschreven risicobeheerplan
In grote lijnen is het vergelijkbaar met een bodemsaneringsproject. De OVAM maakt binnen de
60 dagen haar beslissing bekend over de toepassing van het risicobeheer en bepaalt dan de
termijn waarbinnen het risicobeheersplan moet binnen zijn.
Zodra de OVAM het risicobeheerplan conform heeft verklaard, wordt de saneringsplicht
opgeschort.
Het risicobeheer mag dan worden verdergezet tot de bodemsanering begint of tot er geen
verontreiniging meer is.
Bovendien is een voorstel van financiële zekerheid vereist. De OVAM kan immers financiële
zekerheden vragen om te vermijden dat een beheerder met een belangrijke verontreiniging tot
risicobeheer overgaat om de kosten van onmiddellijke sanering te vermijden en deze voor zich uit
te schuiven. De financiële waarborg moet voldoende hoog zijn zodat bij niet nakoming van de
verplichtingen verbonden aan risicobeheer de OVAM hier van gebruik kan maken om zelf over
te gaan tot uitvoering van de sanering.
58 X., “Nieuwe thema’s in bodemsanering”, De Milieukrant, 1 december 2006, nr. 22, p. 4
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Om de tien jaar is een actualisering van het risicobeheerplan verplicht, en de risicobeheerder
moet tussentijdse verslagen indienen bij de OVAM.
De saneringsplicht is opnieuw van kracht als het risicobeheerplan niet voldoet, als de beheerder
in gebreke blijft met de uitvoering van het risicobeheer of als er een overdracht plaatsvindt (tenzij
de verwerver de saneringsverplichting en het risicobeheer meteen overneemt)59
IV.A.4. Beroep bij de Vlaamse Regering
Door het verzameldecreet van 12 december 2008 werd in het Bodemdecreet de mogelijkheid
ingeschreven om bij de Vlaamse regering een administratief beroep aan te tekenen tegen de
beslissing van de OVAM over het verzoek tot toepassing van het risicobeheer60.
IV.B. SCHADEGEVALLEN61
Tijdens de exploitatie van een bedrijf kan het gebeuren dat er zich een ongeluk voordoet waarbij
er plots bodemverontreiniging optreedt omdat er bijvoorbeeld een hoeveelheid product op of in
de bodem terecht komt. De klassieke voorbeelden zijn leiding- of tankbreuken, ladingverlies,…
Wanneer zich een dergelijk schadegeval voordoet, is het evident dat men zo snel mogelijk actie
moet (kunnen) ondernemen om verdere bodemverontreiniging te voorkomen en een uitbreiding
van het probleem te beletten of af te remmen.
Gelet op de noodzaak van het snel optreden stelde men vast dat het volgen van de algemene
procedure veel te tijdrovend was. Een oriënterend bodemonderzoek dat een volledig onderzoek
van het kadastraal perceel beoogt (meestal is dit het volledige terrein), is immers in het geval van
een schadegeval meestal niet nodig en al zeker niet gewenst63.
59 X., “Nieuwe thema’s in bodemsanering”, De Milieukrant, 1 december 2006, nr.22, p.4 60 X., “Verzameldecreet wijzigt meerdere milieudecreten”, De milieukrant, 18 februari 2009, nr. 4 61 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p. 307 ev.; D. DEVOS, 17 ev.; L. KERKSTOEL, o.c., p. 85 ev. 62 M. VAN PASSEL, B. DE BECKER, l.c., p. 307 63 P. DE SMEDT, L.LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p.80 ev.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
De OVAM was in dergelijke gevallen voor de inwerkingtreding van het nieuwe decreet al vrij
soepel, maar die regeling had geen rechtsgrond64. In het nieuwe decreet werd daarom een nieuwe
regeling uitgewerkt voor de behandeling van accidentele bodemverontreiniging die het voor de
saneringsplichtige mogelijk maakt snel, adequaat en kostenefficiënt op te treden met een
minimum aan administratieve formaliteiten.65
De bepalingen omtrent schadegevallen zijn enkel van toepassing wanneer die binnen de 14 dagen
gemeld worden aan de overheid en de effectieve behandeling kan worden uitgevoerd binnen de
180 dagen vanaf de melding of de vaststelling door de bevoegde overheid.
Schadegevallen worden overigens steeds aanzien als nieuwe verontreinigingen.
IV.B.1. Definitie schadegeval
In artikel 2, 26° van het Bodemdecreet, wordt een schadegeval gedefinieerd als "een onvoorziene
gebeurtenis die aanleiding geeft tot bodemverontreiniging"
Ontleding van de korte definitie geeft volgende omschrijving voor een schadegeval:
- Een gebeurtenis verwijst naar een actief gegeven. Een gebeurtenis is dus niet het
ontdekken van een stabiele verontreinigingstoestand. Een onbekende oude stortplaats die
door graafwerken wordt blootgelegd is bijvoorbeeld geen gebeurtenis. Het vaststellen van
een bodemverontreiniging door het ontstaan van olievlekken in een kelder wordt wel
gezien als een gebeurtenis. Voor de hand liggende gebeurtenissen zijn breuken in
leidingen, tanks, ongevallen, enz.
- Het feit dat zich voorgedaan heeft moet ook onvoorzien zijn. Dit betekent dat het zich
verder verspreiden van de verontreiniging afkomstig van een bekende oude stortplaats
niet onvoorzien is.
64 Bij beperkte schadegevallen, waarbij de voorzorgsmaatregelen er reeds toe geleid hadden dat de verontreiniging nagenoeg volledig verwijderd werd, werd door de OVAM aanvaard dat in plaats van een beschrijvend bodemonderzeok slechts een beperkt onderzoek werd uitgevoerd om aan te tonen dat de sanering reeds werd uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van het Bodemsaneringsdecreet: zie X., “De toepassing van het bodemsaneringsdecreet bij schadegevallen”, OVAM, p. 17 65 Artikel 74 tot en met 82 van het Bodemdecreet
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Het ontstaan van een lek in een VLAREM conforme tank is anderzijds wel onvoorzien.
Het ontstaan van een schade door verspreiding van een verontreiniging uit een onbekend
stort moet wel gezien worden als een onvoorziene gebeurtenis.
Andere voorbeelden: lek in een leidingwerk ten gevolge van werken door een erkend
aannemer, mits voldaan wordt aan alle wettelijke voorwaarden (veiligheid,...). Een correct
onderhouden hijskraan die lekt is een onvoorziene gebeurtenis.
- Het is de bedoeling om op intuïtieve doch logische wijze af te leiden of er zich een
bodemverontreiniging kan ontwikkeld hebben en dit ten gevolge van het feit.
Het kan met andere woorden mogelijk zijn dat het schadegeval naderhand geen reële
bodemverontreiniging heeft veroorzaakt. Dit wordt later door een deskundige
onderbouwd.
IV.B.2. Voorwaarden
De regeling is slechts van toepassing wanneer aan twee voorwaarden is voldaan: Ten eerste in het
vereist dat de accidentele verontreiniging binnen de 14 dagen nadat het zich heeft voorgedaan bij
de bevoegde overheid gemeld wordt66. Bovendien moet het technisch mogelijk zijn om de
effectieve behandeling van de bodemverontreiniging adequaat uit te voeren binnen een termijn
van 180 dagen vanaf de melding of vanaf de vaststelling van de accidentele verontreiniging door
de bevoegde overheid (de OVAM of de burgemeester).
Voldoet het schadegeval niet aan de bepalingen en/of niet aan de definitie, dan geldt de
verplichting om over te gaan tot het (beperkt) beschrijvend bodemonderzoek en de
bodemsanering uit te voeren en te (pre)financieren.
IV.B.3. Te volgen procedure
Als op een grond een schadegeval gebeurt, meldt de exploitant, gebruiker of eigenaar van de
grond dit onverwijld aan de bevoegde overheid. In deze melding geeft de exploitant, gebruiker of
eigenaar aan welke maatregelen hij eventueel reeds genomen heeft ter uitvoering van zijn 66 De bevoegde overheid is de gemeente, tenzij het een grond van de gemeente of een klasse 1 bedrijf betreft of een grond waar OVAM reeds een bodemdossier van heeft; in die gevallen is het de OVAM.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
zorgvuldigheidsplicht. Indien de exploitant, gebruiker of eigenaar de verontreiniging niet meldt,
kan hij gerechtelijk vervolgd worden.
De bevoegde overheid kan een schadegeval vaststellen, een uitspraak doen over de aanpak van
een schadegeval en maatregelen tot behandeling van bodemverontreiniging bij schadegevallen
opleggen. De overheid kan zelf maatregelen opleggen en hoeft niet akkoord te gaan met de
maatregelen die in eerste instantie werden genomen. De evaluatie van de maatregelen wordt
opgesteld door een erkend bodemsaneringsdeskundige. De bevoegde overheid deelt haar
beslissing binnen dertig dagen na ontvangst van de melding mee.
Als een schadegeval overeenkomstig deze decretaal uitgewerkte regeling wordt vastgesteld, moet
de klassieke procedure niet gevolgd worden.67
Als de opgelegde maatregelen inrichtingen omvatten die krachtens het decreet van
28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning meldings-of vergunningsplichtig zijn, geldt de
beslissing van de bevoegde overheid als melding respectievelijk als milieuvergunning in de zin
van voormeld decreet. Als de maatregelen werken omvatten die krachtens artikel 99 van het
decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening vergunningsplichtig
zijn, geldt de beslissing van de bevoegde overheid als stedenbouwkundige vergunning.68
Na de uitvoering van de opgelegde maatregelen wordt onder leiding van een
bodemsaneringsdeskundige een evaluatierapport opgesteld waarin de resultaten van deze
maatregelen worden opgenomen. Het evaluatierapport wordt aan de bevoegde overheid en de
OVAM overgemaakt.
Als de OVAM op basis van de resultaten opgenomen in het evaluatierapport van oordeel is dat er
na de uitvoering van de maatregelen nog altijd bodemverontreiniging aanwezig is en dat er
duidelijke aanwijzingen zijn dat de bodemverontreiniging de bodemsaneringsnormen overschrijdt
of dreigt te overschrijden, maant de OVAM de saneringsplichtige aan om een beschrijvend
bodemonderzoek uit te voeren. Als de OVAM op basis van de resultaten opgenomen in het 67 Artikel 76,§2, derde lid Bodemdecreet 68 Artikel 77 Bodemdecreet
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
evaluatierapport daarentegen van oordeel is dat er geen duidelijke aanwijzingen zijn dat de
bodemverontreiniging de bodemsaneringsnormen overschrijdt of dreigt te overschrijden, levert
de OVAM een verklaring af waarin de resultaten van de uitgevoerde maatregelen vastgesteld
worden.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V. WIJZIGINGEN AAN DE REGELGEVING IN HET KADER
VAN DE OVERDRACHT VAN GRONDEN
Net zoals in het Bodemsaneringsdecreet is er in het Bodemdecreet voorzien in een grondig
uitgewerkte regeling met betrekking tot de overdracht van gronden69.
De transacties die onder ‘overdracht van grond’ vallen in het Bodemdecreet zijn echter beperkter
dan onder het Bodemsaneringsdecreet.
Ook onder het Bodemdecreet blijven er wezenlijke verschillen in de verplichtingen naargelang de
overdracht van grond een risicogrond (grond waarop een risicoactiviteit is of was gevestigd) of
niet-risicogrond betreft. In het geval van niet-risicogrond dient voor het sluiten van de
overeenkomst betreffende de overdracht van grond eenvoudigweg een bodemattest bij de OVAM
worden opgevraagd door de verkoper. In geval van overdracht van een risico-grond moet
daarnaast, net zoals onder het Bodemsaneringsdecreet, minstens een oriënterend
bodemonderzoek worden uitgevoerd.
In het Bodemdecreet is ook de mogelijkheid voorzien om een overdracht versneld te laten
plaatsvinden. Dit kan enerzijds plaatsvinden door een beroep te doen op de procedure van artikel
15 van het Bodemdecreet waarbij de overdrager, de gemandateerde of de persoon die de
verplichtingen om tot overdracht van risicogrond te kunnen overgaan heeft overgenomen en
verwerver samen een melding doen bij de OVAM, en anderzijds via de in artikel 164 van het
Bodemdecreet voorziene schikking met de Vlaamse regering.
Daarnaast wordt door het Bodemdecreet ook voorzien in de mogelijkheid tot overname van de
verplichtingen die op de overdrager rusten naar aanleiding van een overdracht. Hoewel deze
overname van verplichtingen niet tot een versnelling van de procedure leidt kan deze
mogelijkheid er toch voor zorgen dat een overdracht probleemloos kan gebeuren, zelfs al laat de
financiële toestand van de overdrager het niet toe alle met de overdracht gepaard gaande kosten te
financieren.
69 X., Handleiding overdrachten volgens het Bodemdecreet, OVAM, 2008
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Ook bij de verkoop van appartementen is er een aanpassing aan de procedure van overdracht van
risicogrond.
Deze aspecten worden in dit hoofdstuk uitgebreid besproken.
V.A. DEFINITIE GROND EN OVERDRACHT VAN GRONDEN
Vooraleer een analyse kan worden gemaakt van de verplichtingen die opgelegd worden in het
kader van de overdracht van grond(en) moet uiteraard worden gedefinieerd wat door het decreet
als grond wordt aanzien en wat als een overdracht van grond kan worden beschouwd.
V.A.1. Definitie van “grond”
Artikel 2 van het Bodemdecreet definieert grond als de bodem70 of de opstallen die zich op of in
de bodem bevinden, met uitzondering van de opstallen die door de Vlaamse Regering worden
bepaald.
Artikel 4 van het Vlarebo bepaalt dat de volgende opstallen voor de toepassing van het
Bodemdecreet niet beschouwd worden als grond in de zin van artikel 2,9°, van het
Bodemdecreet:
1° scheidingsmuren en omheiningen;
2° reclameborden en –zuilen;
3° straatmeubilair en abri's;
4° antennes en masten;
5° hoogspanningsmasten, tellers, laagspanningskasten;
6° installaties voor het opwekken van water-, wind- en zonne-energie;
7° waterleiding-, elektriciteits- en gasdistributie netwerk;
8° datacommunicatie-, computer- en televisiekabelnetwerk;
9° rails van trein, tram en metro.
70 Het begrip bodem wordt door het Bodemdecreet dan weer gedefinieerd als het vaste deel van de aarde met inbegrip van het grondwater, en de andere bestanddelen en organismen die er zich in bevinden
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Merk hierbij op dat de definitie van grond ook slaat op enkel opstallen, los van de grond. Ook de
overdracht van een gebouw zonder de grond waarop het is gebouwd kan dus het voorwerp
uitmaken van een overdracht van “grond”71.
V.A.2. Definitie van “overdracht van grond” (artikel 2, 18°)72
Net zoals onder het oude decreet geeft artikel 2, 18° van het Bodemdecreet een opsomming van
welke handelingen aanzien worden als een overdracht van grond.
Volgende verrichtingen worden in het nieuwe decreet aanzien als overdracht van grond (artikel 2,
18° Bodemdecreet):
a) de overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond;
b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of een opstalrecht
op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde
rechten;
c) het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond;
d) de overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van een recht als
vermeld in b) of c), ingevolge de ontbinding van een rechtspersoon;
e) de overdracht onder levenden van een recht als vermeld in b) of c);
f) de fusie van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing
gelijkgestelde verrichtingen waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het
vermogen zal overgaan eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in b) of
g) de inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak, voor zover daartoe een
recht als vermeld in a), b) of c), behoort;
h) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk
Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals
bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting.
71 X., “Uitzonderingen bij overdracht van grond”, Milieu en Bedrijf, februari 2007, nr. 4, p. 4 72 P. DE SMEDT, L.LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p.30 ev.; C. DE WULF, “Het nieuwe Bodemdecreet”, Bijzonder nummer bij het T. Not.,2008, Brugge Die Keure, p.31 ev.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Volgende handelingen worden ook net zoals onder het Bodemsaneringsdecreet niet beschouwd
als een overdracht van gronden:
a) de inbreng in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen van een recht dat in artikel 2, 18° a)
b) of c) wordt vermeld,
b) de rechtshandelingen en rechtsfeiten, vermeld in het eerste lid, met betrekking tot
nutsleidingen, en de rechtshandelingen en rechtsfeiten, vermeld in het eerste lid, met betrekking
tot aanhorigheden van nutsleidingen, voor zover in die aanhorigheden geen risico-inrichting
gevestigd is of was;
c) de overdracht, het vestigen of het aangaan van een recht als vermeld in het eerste lid, met
betrekking tot een grond uitsluitend voor het oprichten of het gebruik van een opstal die voor
toepassing van dit decreet niet beschouwd wordt als grond in de zin van artikel 2, 9°, en het
beëindigen van een recht als vermeld in het eerste lid, met betrekking tot een grond waarop in het
kader van dat recht uitsluitend een opstal gevestigd is of was die voor de toepassing van dit
decreet niet beschouwd wordt als grond in de zin van artikel 2,9°.73
Het valt meteen op dat het aantal transacties dat door het Bodemdecreet als ‘overdracht van
grond’ worden gekwalificeerd vermindert in vergelijking met deze onder het
Bodemsaneringsdecreet.
De overdracht van de gebruiksrechten valt bijvoorbeeld niet langer onder het toepassingsgebied
van de overdrachtsprocedure. Hierdoor moet voor het het vestigen en/of beëindigen van een
recht van gebruik en bewoning, het aangaan of beëindigen van een huur, handelshuur, pacht of
bruikleen ongeacht de duur en ongeacht of het om een hinderlijke inrichting gaat of niet, geen
formaliteiten meer worden vervuld op grond van het Bodemdecreet. Het meest opvallend is dat
huur niet meer beschouwd wordt als een overdracht. Een huurder kan namelijk makkelijker
aantonen dat hij niet saneringsplichtig is: bewijzen dat een verontreiniging van vóór zijn huur
dateert, is voldoende. Het decreet voorziet immers in een billijkere toepassing van de
voorwaarden tot vrijstelling van de saneringsplicht voor de gebruiker74. Voor de eigenaar is het
voordeel van deze regeling dat hij een pand kan verhuren, ook al heeft hij het geld (nog) niet om
73 Toegevoegd bij artikel 100 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009). 74 J. GOETHALS, o.c., p93
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
te saneren. Anderzijds brengt deze mogelijkheid wel risico’s met zich mee. Indien een eigenaar
aan het eind van een huur nalaat om te checken of de huurder het terrein verontreinigd heeft en de
huurder laat vertrekken, wordt hijzelf mogelijk saneringsplichtig voor een verontreiniging die
door de huurder is veroorzaakt. 75 Christian De Wulf merkt op dat het dan ook nuttig zal zijn in
de huurovereenkomsten de nodige bedingen op te nemen duidelijkheid scheppen in verband met
de rechten en plichten van de huurder op het gebied van risico-inrichtingen. Deze kunnen
eventueel verboden worden, of, zo zij toegelaten zijn, kan men duidelijke afspraken maken in
verband met de kosten van bodemonderzoeken en dergelijke76.
Wat de persoonlijke gebruiksrechten betreft is er wel een overgangsregeling uitgewerkt. De
gebruiksrechten die bij de aanvang volgens de overdrachtsregeling van het
Bodemsaneringsdecreet werden aangegaan, zullen bij de beëindiging ervan nog steeds als
overdracht van grond worden aanzien. De overdrager zal de verplichtingen nog moeten naleven.
Wie bvb. een handelshuur startte in 1999 volgens de regeling uit het Bodemsaneringsdecreet zal
bij de beëindiging van zijn huur in 2008 toch nog onder de overdrachtsverplichtingen vallen.
Ook onroerende leasing valt niet langer onder de noemer ‘overdracht van grond’. Wordt in het
laatste geval echter de aankoopoptie gelicht door de leasingnemer dan wordt dat laatste wel
aanzien als een overdracht van grond.
Het aangaan of beëindigen van een concessie blijft echter wel aanzien een overdracht van grond.
De duur van de concessie is hierbij niet meer van belang.
Ook de fusie van rechtspersonen waarbij onroerend goed betrokken is geeft aanleiding tot
toepassing van het Bodemdecreet.
Net als onder het Bodemsaneringsdecreet wordt de inbreng van een gemeenschappelijk
huwelijksvermogen van een recht en de rechtshandelingen en –feiten met betrekking tot
nutsleidingen en aanhorigheden nog steeds niet aanzien als een overdracht van grond
75 S.VERBIST, “(Nieuw) Bodemrecht en de overdracht van onroerende goederen”, R.W. 2007-2008, p.1613 76 C. DE WULF, “Het opstellen van notariële akten, deel IIa”, Antwerpen Kluwer, p.786 77 L. KERKSTOEL, l.c., p.88
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Het feit dat vele transacties niet langer als een overdracht van grond worden aanzien, neemt niet
weg dat eigenaar en gebruiker contractueel kunnen afspreken dat bij de transactie een
bodemattest of een bodemonderzoek nodig is.
V.B. VERPLICHTINGEN BIJ DE OVERDRACHT VAN GROND
V.B.1. Algemeen
Door het Bodemdecreet worden een aantal verplichtingen gekoppeld aan verrichtingen die als
een overdracht van grond worden beschouwd.
Binnen de overdrachtregeling moet een onderscheid worden gemaakt tussen de algemene
overdrachtprocedure en de bijzondere overdrachtprocedure. De algemene overdrachtprocedure is
enkel van toepassing op die overdrachten van gronden die bij wege van een overeenkomst
geschieden. De bijzondere overdrachtprocedure is van toepassing op elke overdracht van risico
grond, ongeacht of deze bij wege van een overeenkomst zal geschieden of niet.
V.B.2. De algemene overdrachtsprocedure (Overdracht van “gewone” grond)
Zoals net aangehaald is deze procedure enkel van toepassing op overdrachten die bij wege van
overeenkomst geschieden. Het is dan ook van belang te weten wat het Bodemdecreet verstaat
onder “overeenkomst betreffende de overdracht van grond”.
V.B.2.a. Definitie “overeenkomst betreffende de overdracht van grond”
Artikel 2, 19° van het Bodemdecreet geeft aan wat men moet verstaan onder een “overeenkomst
betreffende de overdracht van grond”: alle overeenkomsten die een overdracht van grond in de
zin van artikel 2, 18° tot voorwerp hebben, evenals:
a) de inbreng in een rechtspersoon van een recht als vermeld in artikel 2, 18°, eerste lid, a),
b) of c);
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
b) het fusievoorstel en splitsingsvoorstel waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen
waarvan het vermogen zal overgaan, eigenaar is van grond of houder is van een recht als
vermeld in artikel 2, 18°, eerste lid, b) of c);
c) het voorstel van inbreng of overdracht van algemeenheid of van inbreng of overdracht van
een bedrijfstak, voor zover daartoe een recht als vermeld in artikel 2, 18°, eerste lid, a), b)
of c), behoort;
d) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het
Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met
de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij
eenzijdige wilsuiting;
Artikel 2, 19° voegt dus aan de notie “overeenkomst betreffende de overdracht van grond een
aantal handelingen toe die als dusdanig geen overeenkomsten zijn maar die als een overeenkomst
worden gekwalificeerd voor de toepassing van artikel 101 van het Bodemdecreet.78
V.B.2.b. Verplichtingen onder de algemene overdrachtprocedure
Artikel 101 van het Bodemdecreet bepaalt dat voor het sluiten van een overeenkomst betreffende
de overdracht van grond de overdrager een bodemattest moet aanvragen en de inhoud ervan
meedelen aan de verwerver.79
Er dient onderstreept te worden dat artikel 101 van het Bodemdecreet enkel van toepassing is bij
overdrachten van gronden die steunen op een overeenkomst tussen partijen. Het beëindigen van
rechten zoals vermeld in artikel 2, 18° van het Bodemdecreet, zonder tussenkomst ( bijvoorbeeld
het eenzijdig verzaken aan een recht van vruchtgebruik) valt dus buiten het toepassingsgebied
van artikel 101 van het Bodemdecreet80.
78 C. DE WULF, o.c., Antwerpen, Kluwer, p. 738 79 Artikel 36, par.1 Bodemdecreet 80 J. GOETHALS, “De implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de appartementsmede-eigendom, het huurrecht en het recht van gebruik en bewoning”, Nieuw Notarieel Kwartaalschrift, 2008/4, p. 91; S. VERBIST, l.c., R.W.2007-08, nr. 39, 24 mei 2008, p. 1614
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, moet in principe de
inhoud van het bodemattest bevatten. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, moet
de instrumenterende ambtenaar (meestal de notaris) de verklaring van de overdrager opnemen dat
de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van
het bodemattest. De notaris moet eveneens de inhoud van het bodemattest in de akte opnemen.
(artikel 36, par. 2)81.
V.B.2.c. Sanctie bij niet vervullen van de formaliteiten
Art. 116. §1 van het Bodemdecreet voorziet dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de
overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I.
Het gaat echter om een relatieve nietigheid. De verwerver kan immers verzaken aan zijn
vordering tot nietigverklaring. Artikel 166 voorziet immers dat deze nietigheid niet meer kan
worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden :
1° de verwerver is in het bezit gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een
bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde
bodemattest;
2° de verwerver laat zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke
akte vaststellen.
Deze verzakingsmogelijkheid is in de praktijk een veel gebruikte oplossing. Men stelt immers
regelmatig vast dat het bodemattest nog niet aanwezig is op het ogenblik van het neerleggen van
bijvoorbeeld het fusievoorstel of het tekenen van de onderhandse verkoopakte. Dit wordt dan
opgelost door in de notariële akte een clausule op te nemen waarin de verwerver verzaakt aan d
nietigheidsvordering82.
In het Bodemdecreet is niet langer voorzien dat ook de OVAM de nietigheid kan vorderen van
een overdracht die heeft plaatsgevonden in strijd met de algemene overdrachtsprocedure.83
81 C. DE WULF, idem, p.742-743 82 C. DE WULF, idem, p.755 83 L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, o.c., p. 77
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V.B.2.d. Geldigheidsduur bodemattest
De geldigheidsduur van een bodemattest is van onbepaalde duur. Een bodemattest is geldig
zolang de toestand van de grond niet wijzigt.
Wel dient opgemerkt te worden dat bodemattesten uitgereikt voor 1 juni 2008, datum van
inwerkingtreding van het Bodemdecreet niet langer geldig zijn. Zelfs al is de toestand van de
grond niet gewijzigd, dan nog zal bij overdracht van grond een nieuw attest moeten worden
aangevraagd.
V.B.3. Bijzondere overdrachtprocedure ( overdracht van risico-grond)
Zoals eerder aangehaald is deze procedure van toepassing op elke overdracht van een
risicogrond, ongeacht of deze bij wege van een overeenkomst wordt overgedragen of niet. Voor
de overdracht van een risico-grond is net zoals bij de overdracht van een gewone grond een
bodemattest vereist. Maar anders dan bij de overdracht van een gewone grond moet dit minimaal
gebaseerd zijn op een geldig oriënterend bodemonderzoek84.
V.B.3.a. Definitie Risicogronden
Artikel 2, 13° van het Bodemdecreet bepaalt dat risicogronden gronden zijn waarop een
inrichting is of was gevestigd, de zogenaamde-inrichtingen.
Artikel 2, 14° bepaalt dan weer dat risico-inrichtingen fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen,
machines, installaties, toestellen en handelingen zijn die een verhoogd risico op
bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op een lijst die de Vlaamse Regering
opstelt.
Deze risico-gronden kunnen slechts worden overgedragen als er vooraf een oriënterend
bodemonderzoek heeft plaatsgehad (artikel 37, par. 1 ). Dit is eveneens het geval bij de sluiting
van een dergelijke inrichting of de stopzetting van een dergelijke activiteit (artikel 44).
84 S. VERBIST, l.c., R.W. 2007-08, nr. 39, 24 mei 2008, p. 1614
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
De lijst van risico-inrichtingen is zoals hoger vermeld ( zie hoofdstuk over het
grondeninformatieregister) vastgesteld in kolom 8 van de indelingslijst opgenomen in bijlage 1
van titel I van het Vlarem. Tijdelijke inrichtingen en verplaatsbare inrichtingen als vermeld in het
Milieuvergunningendecreet worden voor de toepassing van het Bodemdecreet en dit besluit niet
beschouwd als risico-inrichtingen.85
V.B.3.b. Verplichtingen bij overdracht van risicogrond
i. Vereiste opmaak van een oriënterend bodemonderzoek
Risicogronden kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend
bodemonderzoek werd uitgevoerd. Dit oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd op
initiatief en op kosten van de overdrager onder leiding van een bodemsaneringsdeskundige
(artikel 37, par. 2).
De overdrager meldt aan de OVAM zijn bedoeling om tot de overdracht over te gaan.
Op straffe van onontvankelijkheid voegt hij bij de melding een verslag van het oriënterend
bodemonderzoek of een verslag van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (artikel 37,
par. 3).
De melding moet, op straffe van niet-ontvankelijkheid, gedaan worden met een volledig
ingevuld, gedagtekend en ondertekend meldingsformulier voor overdracht.
Bovendien moet dit oriënterend bodemonderzoek voor de overdracht zijn goedgekeurd door de
OVAM. Hiervoor heeft de OVAM 60 dagen de tijd.
85 Vervangen bij artikel 224 van het besluit van de Vlaamse Regering van 19 september 2008 tot wijziging van hetbesluit van de Vlaamse Regering van 6 februari 1991 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de milieuvergunning, van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 juni 1995 houdende algemeneen sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne en van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembeschermingter doorvoering van technische actualisering: inwerkingtreding 1 maart 2009.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
ii. Eventuele noodzaak aan verder onderzoek
Is er een mogelijke verontreiniging, dan kan er een beschrijvend bodemonderzoek volgen en
eventueel zelfs een sanering.
Is de OVAM immers van oordeel dat er het oriënterend bodemonderzoek duidelijke aanwijzingen
geeft dat de risicogrond is aangetast met een nieuwe of historische bodemverontreining dan kan
ze binnen 60 dagen na de melding de overdrager aanmanen om een beschrijvend
bodemonderzoek uit te voeren. Reageert de OVAM niet binnen 60 dagen dan kan de overdracht
plaatsvinden.
Wijst dit beschrijvend bodemonderzoek uit dat er moet worden gesaneerd dan kan de overdracht
pas plaatsvinden nadat de overdrager een (al dan niet beperkt) bodemsaneringsproject heeft
opgesteld en hiervoor een conformiteitsattest werd afgeleverd, hij jegens OVAM de verbintenis
heeft aangegaan de verdere bodemsanering en de eventuele nazorg op zich te nemen en de nodige
financiële zekerheden tot waarborg van de uitvoering van deze verbintenis heeft gesteld.
In tegenstelling tot het decreet van 1995 moet in het Bodemdecreet het bodemsaneringsproject
dus niet alleen volledig en ontvankelijk, maar ook conformverklaard zijn vooraleer de overdracht
kan plaatsvinden. Door deze wijziging beschikken zowel de overdrager als de kandidaat-
verwerver over de nodige informatie omtrent de bodemsanering (doelstelling van de
bodemsanering, de wijze waarop en de termijn waarbinnen de bodemverontreiniging zal worden
behandeld, de impact van de bodemsaneringswerken en eventuele restverontreiniging op het
gebruik van het terrein, de eventuele nazorg, de geraamde kostprijs …) om met kennis van zaken
de transactie al dan niet aan te gaan. Onder het Bodemsaneringsdecreet van 1995 gebeurde het
namelijk frequent dat bij de inhoudelijke beoordeling van het project bleek dat aanpassingen
noodzakelijk waren en dat de kostenraming onderschat was. Met alle gevolgen van dien.
Het mag dus duidelijk zijn dat in geval er sprake is van een overdracht van risicogrond er tijdig
moet worden gestart met de opmaak van dit oriënterend bodemonderzoek. In geval men
bijvoorbeeld wil overgaan tot een fusie tussen 2 (of meer) vennootschappen waarbij men de
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
termijn tussen de neerlegging van het fusievoorstel en de buitengewone algemene vergadering
wil beperken tot de wettelijke 6 weken komt men in het geval van een fusie waarmee een
overdracht van een risico-grond gemoeid gaat dikwijls in de problemen, zij het alleen al door de
60 dagen die OVAM heeft om het oriënterend bodemonderzoek goed te keuren. Daarbij moet
men dan uiteraard nog de tijd rekenen om het onderzoek zelf uit te (laten) voeren.
V.B.3.c. Sanctie bij het niet vervullen van de formaliteiten
Ook voor risicogronden bepaalt artikel 116 van het Bodemdecreet de sanctie. Paragraaf 2 van dit
artikel bepaalt immers dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de overdracht die
plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling II.
De nietigheid kan door de verwerver niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan
de volgende voorwaarden :
1° de bepalingen van afdeling II van dit hoofdstuk werden alsnog nageleefd;
2° de verwerver laat zijn verzaken aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke
akte opnemen.
Paragraaf 3 van datzelfde artikel bepaalt evenwel dat de overdracht die plaatsvond in strijd met
de bepalingen van afdeling II van dit hoofdstuk niet tegenstelbaar is jegens de OVAM. Dit houdt
in dat dergelijke overdracht niet aan de OVAM kan worden tegengeworpen. Bijgevolg kan de
OVAM de overdrager alsnog aanspreken als saneringsplichtige persoon, niettegenstaande het feit
dat deze niet langer de hoedanigheid heeft van eigenaar of gebruiker van de verontreinigde
grond.86
De sanctie in geval van niet naleving van deze voorwaarden is dan ook de absolute nietigheid ten
opzichte van de OVAM en (net zoals onder de algemene procedure) relatieve nietigheid ten
opzichte van de verwerver.
86 J. CEENAEME, l.c., Jaarboek Bodem 2008, p. 251; L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, o.c., p. 83
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V.B.3.d. Geldigheidsduur oriënterend bodemonderzoek87
Op de noodzaak om bij elke overdracht van risico-grond een (nieuw) oriënterend
bodemonderzoek uit te voeren wordt door het Bodemdecreet een bijkomende versoepeling
voorzien88. Het Bodemsaneringsdecreet van 1995 bepaalde reeds dat de overdrager van een
risicogrond een nieuw oriënterend bodemonderzoek moest uitvoeren als het vorig onderzoek
meer dan twee jaar oud was. Deze bepaling was echter ook van toepassing als er intussen geen
risico-activiteiten meer waren.In het Bodemdecreet wordt de geldigheidsduur van een oriënterend
bodemonderzoek aanzienlijk verlengd89.
De regels met betrekking tot de geldigheidsduur van het oriënterend bodemonderzoek worden
voorzien in artikel 64 en volgende van het nieuwe Vlarebo en verschillen naar gelang er op het
ogenblik van de overdracht al dan niet nog risico-inrichtingen op het over te dragen terrein
aanwezig zijn.
i. Er zijn geen risico-inrichtingen meer op het terrein aanwezig
Indien er geen risico-inrichtingen meer op het terrein gevestigd zijn, blijven de oriënterende
bodemonderzoeken die de OVAM goedkeurde, onbeperkt geldig tenzij:
§ er een schadegeval is opgetreden. In dit geval is een nieuwe oriënterend
bodemonderzoek nodig dat nagaat op welke manier het schadegeval werd vastgesteld
en welke maatregelen werden genomen; of
§ de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer overeenstemt met de
omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust;
Als de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer overeenstemt met
de ruimtelijke omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust dan moet
een beperkte aanvulling van het meeste recente oriënterende bodemonderzoek worden
87 J. CEENAEME, J., “Nieuw Bodemdecreet - geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek”, Notariaat 2008, afl. 18, 3-6; J. CEENAEME, l.c., Jaarboek Bodem 2008, p. 224 ev. 88 X., “Bodemsanering: Hoe lang blijft een bodemonderzoek geldig?”, Milieu en Bedrijf, december 2008, nr. 22, p. 389 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p. 40 ev.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
uitgevoerd door de bodemsaneringsdeskundige.90
De ruimtelijke omschrijving van de grond wordt als 'gewijzigd' beschouwd wanneer:
§ er een kadastrale wijziging heeft plaatsgevonden waardoor de vorm of
oppervlakte van het kadastraal perceel wijzigt;
§ de onderzoekslocatie anders gedefinieerd wordt dan in het vorige
onderzoek; of
§ de bestemming van de te onderzoeken grond conform de geldende plannen van aanleg
of ruimtelijke uitvoeringsplannen is gewijzigd waardoor strengere
bodemsaneringnormen van toepassing zijn91; of
§ er ondertussen, volgens de werkelijke situatie op het terrein, nog risico-inrichtingen
aanwezig waren sedert het meest recente oriënterend bodemonderzoek (zelfs als deze
er op het ogenblik van de geplande overdracht niet meer zijn).
ii. Er zijn wel nog risico-inrichtingen op het terrein aanwezig
Indien er nog risico-inrichtingen aanwezig zijn/waren sinds het oriënterend bodemonderzoek
werd uitgevoerd zijn volgende richtlijnen van toepassing:
§ Indien het vorig decretaal oriënterend bodemonderzoek minder dan een jaar oud is
het ogenblik van de effectieve overdracht, wordt het oriënterend bodemonderzoek als
voldoende actueel beschouwd. Er zijn geen bijkomende onderzoeksverrichtingen
nodig tenzij er sinds het vorig decretaal oriënterend bodemonderzoek schadegevallen
zijn opgetreden of de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer
overeenkomt met de omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust.
90 Artikel 66 van het Bodemdecreet bepaalt dat in de gevallen, vermeld in artikel 64 en 65, moet een beperkte aanvulling van het meest recente oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd als de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer overeenstemt met de ruimtelijke omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust. De beperkte aanvulling wordt uitgevoerd onder leiding van een bodemsaneringsdeskundige conform de standaardprocedure, vermeld in artikel 28, §2, van het Bodemdecreet; C. DE WULF, l.c., Bijzonder nummer T.Not2008, p. 11 91 Als het bestemmingstype van de te onderzoeken grond gewijzigd is sinds het vorige oriënterend bodemonderzoek in die zin dat er een lagere bodemsaneringsnorm van toepassing is moet er een nieuw oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden. Dit onderzoek bestaat dan uit een samenvatting en bundeling van de reeds uitgevoerde bodemonderzoeken en een herevaluatie van de vroegere analyseresultaten. De bodemsaneringsdeskundige kan hier besluiten dat aanvullend veldwerk en analyses noodzakelijk zijn. 92 In plaats van de 6 maanden zoals voorzien onder het oude Bodemsaneringsdecreet
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
§ Indien het oriënterend bodemonderzoek meer dan een jaar oud is op het ogenblik van
de effectieve overdracht, is het oriënterend bodemonderzoek niet voldoende actueel.
Een nieuw oriënterend bodemonderzoek is nodig.
De geldigheidsduur van een oriënterend onderzoek hangt dus af van het feit of er sinds het laatste
oriënterend bodemonderzoek op het terrein nog risico-inrichtingen op het terrein aanwezig waren
of niet.
Bovendien bevat het Vlarebo ook een regeling waarbij het oriënterend bodemonderzoek mag
worden opgebouwd uit bestaande resultaten, van recent afgeronde beschrijvende
bodemonderzoeken, lopende bodemsaneringen,….93
Artikel 67 van het Vlarebo bepaalt immers dat als sedert de datum van ondertekening van het
meest recente verslag van oriënterend bodemonderzoek op de grond een risico-inrichting
gevestigd is of was, het oriënterend bodemonderzoek kan worden beperkt tot een bundeling en
aanvulling van de beschikbare onderzoeksgegevens, als voldaan is aan een van de volgende
voorwaarden:
• een beschrijvend bodemonderzoek waarbij onder me er de mogelijke
bodemverontreiniging van alle op de grond gevestigde risico-inrichtingen werd
onderzocht, werd uitgevoerd minder dan een jaar voor de rechtshandeling die of het
rechtsfeit dat krachtens het Bodemdecreet de verplichting tot het uitvoeren van een
oriënterend bodemonderzoek met zich meebrengt;
• een bodemsanering die de bodemverontreiniging van alle op de grond gevestigde
risico-inrichtingen tot voorwerp heeft, is in uitvoering;
• de OVAM heeft minder dan een jaar voor de rechts handeling die of het rechtsfeit
dat krachtens het Bodemdecreet de verplichting tot het uitvoeren van een
oriënterend bodemonderzoek met zich meebrengt, een eindverklaring uitgereikt
voor een bodemsanering die de bodemverontreiniging van alle op de grond
gevestigde risico-inrichtingen tot voorwerp had.
93 X, “De geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, juni 2008, nr. 13, p. 2
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V.B.4.Versoepeling aan de plicht tot opmaak van een oriënterend bodemonderzoek: overdracht
van risico-grond bij gedwongen mede-eigendom94
De artikelen 58 tot 60 voorzien in een aantal versoepelingen aan de plicht tot opmaak van een
oriënterend bodemonderzoek bij overdracht van een risicogrond bij gedwongen mede-eigendom
Onder het Bodemsaneringsdecreet was het zo dat bij overdracht van een privatief deel, dat niets
te zien had met een risicoactiviteit op een ander gedeelte van het grondperceel, de verplichtingen
die gelden bij overdracht van een risico-grond moesten worden nageleefd op kosten van de
overdrager.
Als deze risico-activiteit plaatsvond op de gemeenschappelijke delen en de vereniging van mede
eigenaars weigerde het onderzoek te financieren, dan was de eigenaar van het privatief gedeelte
verplicht de kosten van dat onderzoek te dragen, zoniet kon hij zijn privatief gedeelte onmogelijk
overdragen.95 Aangezien OVAM inzag dat dit een niet werkbare situatie was gaf ze reeds in een
schrijven van 27 november 1998 een minder strikte interpretatie van artikel 2, 17° bis
Bodemsaneringsdecreet96
Door het Bodemdecreet werd deze OVAM-praktijk omgezet in regelgeving.
94 CEENAEME, J., “Bodemsanering. Bodemonderzoek in beginsel voor vme [vereniging van mede-eigenaars] bij verkoop medeeigendom op risicogrond”, Vastgoed info 2008, afl. 8, 1-3; CEENAEME, J., “Bodemsanering. De OVAM kan zich voor saneringsplicht richten tot vme [vereniging van mede-eigenaars]”, Vastgoed info 2008, afl. 21, 4-6; P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, o.c., Die Keure, p. 34 ev.; C. DE WULF, “Het nieuwe Bodemdecreet”, Bijzonder nummer bij het T. Not.,2008, Die Keure, p. 101 ev. 95 Om te beoordelen of een kavel in een onroerend goed onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom zoals bedoeld in art. 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, beschouwd wordt als grond in de zin van art. 2, 17° bis Bodemsaneringsdecreet, en daardoor bij de overdracht ervan, valt onder de decretale overdrachtsregeling, moest er gekeken worden zowel naar de privatieve kavel zelf die overgedragen wordt, als naar de gemeenschappelijke bestanddelen van het onroerend goed.; J. GOETHALS, l.c. , p. 91 96 In dit schrijven stelde ze dat deze verplichtingen enkel werden opgelegd indien er zich in de gemeenschappelijke delen een risicoactiviteit bevond ten behoeve van het privatief gedeelte dat men wenste over te dragen, of er in het over te dragen privatief gedeelte zelf een risicoactiviteit werd uitgeoefend. Was de enige risico-activiteit in een appartementsgebouw de verwarming van het gebouw, dan was de OVAM nog soepeler in haar interpretatie. In dat geval was er geen nieuw oriënterend bodemonderzoek vereist binnen de twee jaar, zelfs al werd deze verwarming intussen nog gebruikt. Er werd wel geëist dat er sinds het laatste oriënterend bodemonderzoek geen calamiteiten plaats hadden gevonden en dat de verwarmingsinstallatie werd geëxploiteerd conform de reglementering van het Vlarem II.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
In artikel 30 van het Bodemdecreet werd immers in een afwijking voorzien op de verplichting om
een oriënterend bodemonderzoek uit te voeren op initiatief en op kosten van de overdrager van
een risico-grond. Dit artikel bepaalt immers dat in afwijking van artikel 29, 102 en 103 voor de
overdracht van een privatief deel van een onroerend goed dat valt onder het stelsel van
gedwongen mede-eigendom, vermeld in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, enkel in de
volgende gevallen een oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd en de melding van
overdracht moet gebeuren:
1° Indien in dat privatieve deel een risico-inrichting is of was gevestigd;
2° Indien in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting is of was gevestigd die uitsluitend
bestemd is of was voor dat privatieve deel.
Het oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd op initiatief en op kosten van de overdrager
of desgevallend de gemandateerde97.
Art. 30bis van het Bodemdecreet bepaalt op haar beurt dat in de volgende gevallen voor een
onroerend geheel dat valt onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom, vermeld in artikel
577-3 van het Burgerlijk Wetboek, een oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd op
initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars voor 31 december 2014:
1° voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom was een risico-inrichting gevestigd op
de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is;
2° in de gemeenschappelijke delen was een risico-inrichting gevestigd die bestemd was ten
behoeve van de gedwongen mede-eigendom.
Bij afwezigheid van een vereniging van mede-eigenaars wordt het oriënterend bodemonderzoek
uitgevoerd op initiatief en op kosten van de mede-eigenaars. 98
Deze regeling werd verder uitgewerkt in de artikelen 58, 59 en 60 van het nieuwe Vlarebo.
de nieuwe regeling wordt gestreefd naar een billijke regeling voor de individuele eigenaar: bij
overdracht moet hij in principe het oriënterend bodemonderzoek niet op eigen kosten uitvoeren
97 C. DE WULF, o.c., Antwerpen, Kluwer, p.784-785 98 Ingevoegd bij artikel 107 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009). 99 J. GOETHALS, l.c., p. 92
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V.B.4.a. Verplichting bij de overdracht van een kavel100
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de overdracht van een kavel waar geen risico
activiteit gevestigd is of was en de overdracht van een kavel waar in de privatieve gedeelten of in
de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een risico-inrichting gevestigd is of was
i. Overdracht van een kavel in een appartement waar geen risico-activiteit
gevestigd was of is.
Voor de overdracht van een privatieve kavel in een appartementsgebouw moet men, zoals voor
iedere overdracht van gronden, in overeenstemming met artikel 101 van het Bodemdecreet bij de
OVAM een bodemattest aanvragen, de inhoud ervan meedelen aan de verwerver en de vereiste
vermeldingen in de akte opnemen.
Dezelfde verplichting geldt wanneer gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw worden
overgedragen aan derden.
Voor de afstand van gemeenschappelijke delen tussen deelgenoten onderling is in principe geen
bodemattest nodig omdat het dan gaat om een akte van verdeling.
ii. Overdracht van een kavel waar in de privatieve gedeelten of in de
gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een risico-inrichting gevestigd
is of was
Wanneer in de privatieve gedeelten of in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een
risico-inrichting gevestigd is of was, geldt, zoals hoger gemeld, onder het Bodemdecreet een
bijzondere regeling101.
100 VAN CAUTER, T., “Implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de verkoop van een appartement of van een gemeenschappelijk deel in een appartementsgebouw”, T.V.V. 2008, afl. 2, p. 99-108 101 Nieuwsbrief Notariaat, maart 2009, nr. 04, p 1
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Om de verplichtingen te bepalen in geval van overdracht van een kavel waar in de privatieve
gedeelten of in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een risico-inrichting gevestigd
is of was moet een verder onderscheid gemaakt worden al naar gelang de risico-inrichting in het
privatieve gedeelte zelf, dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw is
gevestigd.
In het geval de risico-inrichting gevestigd is in de gemeenschappelijke gedeelten moet bovendien
een onderscheid gemaakt worden naargelang de risico-inrichting dienstig is voor de gemeenschap
of exclusief verbonden is aan een privatief.102
1. Risico-inrichting in privatief deel of in gemeenschappelijk deel maar
uitsluitend dienstig voor privatief deel: plicht tot opmaak van een
oriënterend bodemonderzoek
Artikel 58 van het Vlarebo bepaalt dat er een oriënterend bodemonderzoek moet worden
uitgevoerd in geval van overdracht van een privatief deel een onroerend goed dat valt onder het
stelsel van gedwongen mede-eigendom, vermeld in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek
indien:
1) in dat privatieve een risico-inrichting is of was gevestigd;
2) in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting is of was gevestigd die
uitsluitend bestemd is of was voor dat privatieve deel.
Een voorbeeld van de eerste hypothese is de verkoop van een appartement op het gelijkvloers
waar een wasserij in uitgebaat is of was. Een voorbeeld van de tweede hypothese is de verkoop
van een privatief appartement waartoe de uitbating van een benzinepomp behoort waarvan de
tanks zich in de gemeenschappelijke gedeelten bevinden en dus exclusief dienstig zijn voor het
over te dragen privatieve appartement.103
102 De Wulf, l.c., 108 103 De Wulf, l.c., 108
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
2. risico-inrichting in gemeenschappelijke delen bestemd ten behoeve van
mede-eigendom (of risico-inrichting vóór de vestiging van de mede-
eigendom: opmaak eenmalig oriënterend bodemonderzoek
Artikel 59 van et Vlarebo bepaalt dat een eenmalig oriënterende bodemonderzoek moet worden
opgesteld op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaren in volgende gevallen:
§ indien er vóór de vestiging van de gedwongen mede-eigendom een risico-inrichting
gevestigd was op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is en
§ indien in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd was die bestemd
was ten behoeve van de mede-eigendom104
Een voorbeeld van de eerste hypothese is bijvoorbeeld een appartementsgebouw dat gebouwd
wordt op een grond waar vroeger een industriële activiteit plaatsvond of op een grond die vroeger
een stortplaats was. Voor de overdracht van een privatief of gemeenschappelijk deel van
dergelijk appartement volstaat een eenmalig oriënterend bodemonderzoek. Ook bij latere
overdrachten moet geen nieuw oriënterend bodemonderzoek worden opgemaakt.
De tweede hypothese kan bijvoorbeeld een risico-inrichting zijn die gevestigd was in de
gemeenschappelijke delen en bestemd was voor de mede-eigendom (bijvoorbeeld de
gemeenschappelijke mazouttank (van meer dan 20.000 liter), zelfs al is deze buiten dienst gesteld
omdat men nu op gas verwarmt. Een eenmalig oriënterend bodemonderzoek volstaat voor alle
latere overdrachten van privatieve of gemeenschappelijke delen.
Dit eenmalige oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd voor 31 december 2014,
tenzij er eerder een overdracht van een privatief of gemeenschappelijk deel plaatsvindt. In dat
laatste geval wordt dit onderzoek uitgevoerd voor deze eerste overdracht. Indien de vereniging
nalaat dit te doen kan de overdrager zelf opdracht geven dit onderzoek uit te voeren en de kosten
verhalen op de vereniging van mede-eigenaren.
104 Zoals een gemeenschappelijke opslagtank van meer dan 20.000 l mazout voor de centrale verwarming
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
3. (actuele) risico-inrichting uitsluitend ten behoeve van de mede-eigendom:
vrijstelling van oriënterend bodemonderzoek
Artikel 60 van het Vlarebo bepaalt tenslotte dat er geen oriënterend bodemonderzoek hoeft
uitgevoerd te worden voor de overdracht van een privatief of gemeenschappelijk deel als in de
gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd is die uitsluitend bestemd is ten
behoeve van de mede-eigendom, voor zover geen enkel van de hierboven vermelde gevallen van
toepassing is.
Als voorbeeld kan een stookolietank van meer dan 20.000 liter die bestemd is voor de mede
eigendom worden gegeven. In dergelijk geval hoeft dus met het oog op een overdracht geen
oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Wel blijven alle andere verplichtingen
gerelateerd aan de overdracht van een risicogrond onverkort gelden. Men moet dus voor de
overdracht kan plaatsvinden melding doen aan de OVAM en een bodemattest aanvragen. OVAM
heeft dan 60 dagen de tijd om haar toestemming te geven met de overdracht.
V.B.4.b. Uitzondering op de bijzondere regeling: het opstellen van de statuten105
Het opstellen van de statuten van een gebouw in overeenstemming met artikel 577-4 B.W. wordt
echter nog steeds gekwalificeerd als een “overdracht van grond”.
Artikel 2, 18°, h, van het Bodemdecreet bepaalt immers dat het opstellen van de statuten van een
gebouw in overeenstemming met de artikelen 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
wordt gekwalificeerd als een overdracht van grond
Men zal dus voor het verlijden van de notariële akte een bodemattest moeten aanvragen en de
inhoud ervan moeten opnemen in de basisakte. Gaat het om een risico-grond, dan moet men
uiteraard de procedure volgen van de overdracht van een risico-grond en desgevallend een
oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren.106
105 C. DE WULF, l.c., T. Not.,2008, Die Keure, p.101 ev. 106 C. DE WULF, l.c., T. Not.,2008, Die Keure, p. 102
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V.C. OVERNAME VAN VERPLICHTINGEN EN VERSNELDE OVERDRACHT
Het afleggen van het gehele traject van de overdrachtsprocedure (vooral in geval van overdracht
van risico-gronden) kan een hele tijd in beslag nemen en een belemmering vormen voor de goede
gang van zaken binnen een onderneming, bijvoorbeeld wanneer de overdracht omwille van
sociaal-economische redenen hoogdringend is. In het Bodemsaneringsdecreet van 1995 kon voor
dit laatste geval beroep gedaan worden op de zogenaamde artikel 48-regeling.
Een ander element dat een belemmering kan vormen bij een vlotte overdracht is bijvoorbeeld de
financiële toestand van de overdrager. Door geldproblemen bij de overdrager kan het voorvallen
dat deze niet in staat is zijn overdrachtsverplichtingen op een vlotte wijze te voldoen waardoor de
hele overdracht ofwel zou kunnen afspringen ofwel enorme vertragingen zou kunnen oplopen.
Het Bodemdecreet voorziet dan ook in een aantal aanpassingen van het Bodemsaneringsdecreet
die de “normale” overdrachtsprocedure verkorten, vereenvoudigen of financieel haalbaarder
maken. Hieronder wordt dieper ingegaan op deze mogelijkheden.
V.C.1. Overname uitvoering verplichtingen door verwerver
Net zoals dat in het Bodemsaneringsdecreet van 1995107 was voorzien, is in het Bodemdecreet
eveneens een regeling opgenomen waardoor de verplichtingen bij overdracht van een risicogrond
door een andere partij kunnen worden overgenomen108.
Volgens artikel 114 van het Bodemdecreet en artikel 147 van het Vlarebo kan de uitvoering van
de saneringsplicht immers ook vervuld worden door de verwerver, een persoon die beschikt over
een rechtsgeldige titel (bijvoorbeeld de beslagleggende schuldeiser) of een derde (bijvoorbeeld
een immobiliënkantoor die in plaats van haar cliënten de uitvoering van de decretale
overdrachtsverplichtingen op zich neemt), uiteraard mits toestemming van de overdrager.109
107 Artikel 40, par. 1 van het oude Bodemsaneringsdecreet bepaalde dat de verplichtingen die de overdrager krachtens de artikelen 37 tot en met 39 moest vervullen om tot de overdracht te kunnen overgaan, met toestemming van deze overdrager, konden worden vervuld door de verwerver. 108 J. CEENAEME, l.c., Jaarboek Bodem 2008, Kluwer, p.250-251 109 J. CEENAEME, o.c. , Gent, Larcier, 2008, p. 324-325
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
De overdrager of verwerver deelt aan de OVAM mee dat hij gebruik wenst te maken van deze
mogelijkheid en voegt hij hierbij een kopie van de betreffende overeenkomst.
Bij een dergelijke overeenkomst kunnen de overdrager en de verwerver aangeven welke
verplichtingen overgenomen zullen worden:
- de melding van overdracht;
- het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek;
- het uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek;
- het uitvoeren van een oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek;
- het opstellen van een risicobeheersplan en de uitvoering van het risicobeheer;
- het opstellen van een beperkt bodemsaneringsproject;
- het opstellen van een bodemsaneringsproject;
- het opstellen van een risicobeheersplan
- het stellen van financiële zekerheden wanneer een risicobeheersplan of
bodemsaneringsproject opgesteld moet worden;
- het aangaan van een verbintenis om de verdere verplichtingen van risicobeheer of
bodemsanering en de eventuele nazorg uit te voeren;
- het overmaken van de overeenkomst aan de OVAM.
Er moet echter worden opgemerkt dat deze overname van de verplichtingen de overdracht van
gronden niet bespoedigt. Om de overdracht plaats te laten vinden, moeten immers eerst alle
verplichtingen zoals bij een normale overdracht van risico-grond vervuld zijn.
De voornaamste bestaansreden van deze regeling is immers niet zozeer het versnellen van de
overdrachtsprocedure (waarvoor de hierna besproken regelingen van artikel 115 en 164 meer in
aanmerking komen) maar vooral toe te laten dat een overdracht ook mogelijk blijft in gevallen
waarin de financiële toestand van de overdrager zo precair is dat hij zijn verplichtingen
gerelateerd aan dergelijke overdracht (bijv. het laten uitvoeren van een oriënterend
bodemonderzoek) niet kan nakomen.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V.C.2. Versnelde overdracht110
In een aantal gevallen moet de overdracht om uiteenlopende redenen op korte tijd kunnen
gebeuren en raakt men bijvoorbeeld in tijdsnood om tijdig alle verplichtingen te vervullen die, in
het kader van de overdracht van een risico-grond, moeten vervuld worden.
Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien men bij het opmaken van het stappenplan voor een
fusie waar een overdracht van grond mee gepaard gaat niet op de hoogte was van het feit dat het
niet om een “gewone” grond maar om een risico-grond gaat die moet worden overgedragen en
men bijgevolg ook geen rekening had gehouden met de vertraging in de procedure die de
uitvoering van het hierbij verplicht oriënterend bodemonderzoek en de goedkeuring ervan met
zich meebrengt. En ander geval is bijvoorbeeld indien uit het oriënterend bodemonderzoek
vervuiling blijkt en een bijkomend beschrijvend onderzoek nodig is, alvorens kan worden
overgegaan tot de overdracht.
Hieronder worden de mogelijkheden besproken waarin een dergelijke versnelde overdracht
mogelijk is, met de daaraan gekoppelde voorwaarden en verplichtingen.
V.C.2.a. Versnelde overdracht na een conform beschrijvend bodemonderzoek en mits de
verwerver de nodige garanties stelt (artikel 115 BD)111
i. Algemeen
Het nieuwe decreet voorziet in haar artikel 115 in de mogelijkheid om over te gaan tot een
versnelde overdracht. Dit kan mits naleving van welbepaalde voorwaarden. De verontreinigde
risicogrond kan dan sneller worden overgedragen en dit in afwijking van de verplichtingen
normaal gelden voor de overdracht van verontreinigde risicogronden. Concreet kan reeds na het
uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek en nog voor het opstellen van een
bodemsaneringsproject worden overgedragen.
110 C. DE WULF, o.c., p.101 ev.; S. VERBIST, l.c. , R.W. 2007-08, nr. 39, 24 mei 2008, p. 1619 ev. 111 X., “Overdracht van gronden in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen Kluwer, april 2008, nr. 9, p. 1
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
De versnelling bestaat erin dat wanneer men ervan overtuigd is dat er vervuiling aanwezig is in
de over te dragen grond men niet moet wachten tot deze gesaneerd is alvorens de grond te kunnen
overdrager. Het systeem komt erop neer dat de overdrager deze verplichtingen overneemt, mits
het stellen van de nodige garanties die de kosten van de voorziene sanering kunnen dekken. Dit
heeft als dubbel voordeel dat de overdracht sneller kan plaatsvinden maar de OVAM tegelijk
voldoende garanties ( financiële zekerheden) krijgt dat de sanering zal worden uitgevoerd112
Op voorwaarde dat de verwerver deze garanties stelt, kan de overdracht van een risicogrond al na
het beschrijvend bodemonderzoek plaatsvinden. Dit moet men dan wel aanvullen met een
degelijke raming van de saneringskost, waar ook een deskundige die optreedt voor de verwerver
zich mee akkoord verklaart. Dit moet de verwerver in staat stellen de risico’s van dergelijke
overname correct in te schatten. Dit is noodzakelijk aangezien hij de saneringsplicht moet
overnemen en daarvoor de financiële zekerheid moet stellen.
Een dergelijke versnelde overdrachtsprocedure kan heel handig zijn indien men weinig tijd heeft
om de overdracht te realiseren, bijvoorbeeld bij een dringende verhuis van een zonevreemd
bedrijf. Het is daarom aan te raden de versnelde overdracht te combineren met de mogelijkheid
om oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek in één onderzoeksfase uit te voeren. Dit zorgt
voor nog extra tijdswinst.113
ii. Procedure
De procedure van de versnelde overdracht wordt beschreven in artikel 115 van het
Bodemdecreet.
De overdrager en de verwerver melden samen aan de OVAM hun bedoeling om de versnelde
overdrachtsprocedure toe te passen en beschikken over een geldig oriënterend
bodemonderzoek.114
112 C. DE WULF, o.c., p. 97 113 C. DE WULF, o.c., Antwerpen, Kluwer, p. 772-773 114 Het samen melden is verschillend aan de normale procedure, waar alleen de overdrager OVAM op de hoogte brengt van de geplande overdracht.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Bij deze melding worden de volgende documenten gevoegd:
- het verslag van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek of het beschrijvend
bodemonderzoek;
- een kostenraming van de bodemsanering en de eventuele nazorg, opgemaakt door een
bodemsaneringdeskundige;
- een schriftelijke verklaring van een andere bodemsaneringsdeskundige die optreedt in
opdracht van de verwerver. In dit document verklaart de bodemsaneringdeskundige zich
akkoord met de bevindingen van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek of het
beschrijvend bodemonderzoek en met de kostenraming.
De OVAM spreekt zich binnen een termijn van 60 dagen uit over de conformiteit van het
bodemonderzoek en het verzoek tot toepassing van de versnelde overdrachtsprocedure. Als de
OVAM zich niet uitspreekt binnen deze termijn, dan kan de overdracht plaatsvinden.
Als uit het bodemonderzoek nieuwe of gemengde bodemverontreiniging die de normen
overschrijdt of een ernstige historische verontreiniging waardoor bodemsanering noodzakelijk is,
dan kan de overdracht pas plaatsvinden als de verwerver:
- jegens de OVAM de verbintenis heeft aangegaan om een bodemsaneringsproject op te
stellen en de verdere bodemsanering en de eventuele nazorg uit te voeren;
- financiële zekerheden heeft gesteld tot waarborg van de uitvoering van zijn
verplichtingen.
Het uitgangspunt voor het bedrag van de financiële zekerheid is de kostenraming van de OVAM.
Hiervoor baseert de OVAM zich op de verplichtingen van het decreet.
Ook hier laat OVAM afwijkingen toe: het bedrag kan lager of hoger zijn, afhankelijk van de
risico’s.
Voor het stellen van financiële zekerheid werd een grote flexibiliteit ingevoerd. Meestal gebeurt
dit onder de vorm van een bank- of verzekeringsgarantie of verpande rekeningen de basis
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
vormen.115 De OVAM aanvaardt soms ook alternatieve financiële zekerheden zoals bijvoorbeeld
een hypotheek of borgtocht.
V.C.2.b. Overdracht via schikking met de Vlaamse regering - artikel 164 Bodemdecreet116
i. Algemeen
Een andere mogelijkheid om de overdracht van een (risico)grond versneld te laten plaatsvinden is
voorzien in artikel 164 van het Bodemdecreet.
Daar waar deze regeling in het Bodemsaneringsdecreet werd voorzien in artikel 48 bepaalt artikel
164 van het Bodemdecreet in dit verband het volgende: “In verband met de toepassing van de
bepalingen van artikelen 9 tot en met 135 en artikel 160, kan de Vlaamse Regering alle
schikkingen, voorstellen tot concordaat inbegrepen, aannemen, dadingen sluiten,
schuldvorderingen en zekerheden overdragen, derden in haar rechten subrogeren, van verhaal
afzien en arbitrageovereenkomsten sluiten.”
Op basis van deze bepaling kan de Vlaamse Regering (en bij delegatie, de Vlaamse minister
bevoegd voor leefmilieu) bij besluit bepalen dat in het kader van een concrete overdracht van een
risicogrond kan worden afgeweken van de decretale procedure zoals vermeld in de artikelen101
tot 115 van het Bodemdecreet.
De heer Verbist merkt in zijn artikelsgewijze commentaar op het Bodemdecreet dat dit inhoudt
dat de Vlaamse Regering wel een regeling kan aanvaarden in verband met de saneringsplicht
wanneer die gevestigd werd in het kader van overdracht, maar niet wanneer die gevestigd werd
buiten het kader van overdracht. Hoewel in de tekst van artikel 164 van het Bodemdecreet een
groot aantal mogelijke regelingen opgenomen, zoals schikkingen, dadingen, overdrachten van
115 Een verpande rekening is een overeenkomst tussen de partij die de financiële zekerheid stelt, de kredietinstelling (bvb. de bank) en de OVAM. Via deze overeenkomst blokkeert de kredietinstelling het geld op een rekening ten gunste van de OVAM. De kredietinstelling gebruikt daarvoor een overeengekomen modeltekst. Bij een bankwaarborg of garantieverzekering waarborgt de bank of verzekeringsinstelling een uitbetaling, in geval de OVAM hierom verzoekt. 116 X., “Overdracht van gronden in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Kluwer, april 2008, nr. 9, p. 2
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
schuldvorderingen en zekerheden, zelfs arbitrageovereenkomsten, werden gewone
overeenkomsten niet opgenomen.117
ii. Procedure
Om beroep te doen op deze afwijkingsmogelijkheid moet de overdrager een gemotiveerd verzoek
tot toepassing van artikel 164 van het Bodemdecreet richten aan de Vlaamse minister bevoegd
voor leefmilieu. Er wordt gevraagd ook een kopie van de aanvraag aan de OVAM over te maken.
Deze vraag tot afwijking moet duidelijk worden gemotiveerd met socio-economische redenen,
waaruit blijkt dat de overdracht hoogdringend is en niet kan wachten tot de volledige
overdrachtsprocedure van artikel 102 t.e.m. 115 van het Bodemdecreet is doorlopen.
Tevens dienen de nodige andere documenten toegevoegd te worden bij de aanvraag, zoals onder
andere de kostprijs- en termijnraming van de onderzoeken en sanering, kadastrale plannen en
leggers.
De minister bevoegd voor het leefmilieu kan de overdracht laten doorgaan via een Ministerieel
Besluit.
De overdrager of verwerver moet een eenzijdige verbintenis aangaan om de verplichtingen uit te
voeren na de overdracht en een financiële zekerheid tegenover de OVAM stellen.
Om gebruik te maken van deze procedure dient er eveneens een retributie te worden betaald.
De verplichtingen moeten na de overdracht worden uitgevoerd volgens de bepalingen opgenomen
in de eenzijdige verbintenis.
Indien een dergelijk Ministerieel Besluit werd goedgekeurd, wordt dit vermeld op het
bodemattest.
117 S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p. 383
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Het is aangewezen eveneens bij de eigenaar of de gebruiker van de grond in kwestie te
informeren naar de afwijkende regeling volgens artikel 164 van het Bodemdecreet.
Hij dient bodemonderzoeken uit te voeren voor alle verontreinigingen waarvoor hij
saneringsplichtig is en die ontstaan zijn op de percelen opgenomen in de eenzijdige verbintenis.
iii. Opmerking
De OVAM prefereert echter nog altijd dat de gewone procedure wordt gevolgd, zelfs al voorziet
men dat men qua timing in de problemen kan komen.
Stel dat men een overdracht voorziet op datum X en vaststelt dat het verslag van het oriënterend
bodemonderzoek slecht bij OVAM zal toekomen op datum X -1 maand, dan bestaat het risico dat
het bodemonderzoek niet tijdig zal worden goedgekeurd (aangezien de OVAM hiervoor 2
maanden de tijd heeft) en dat aldus het bodemattest niet zal aanwezig zijn op het ogenblik dat de
notariële akte zal worden verleden.
In de gevallen waar socio-economische redenen tot spoed aanmanen kan men eventueel een
beroep doen op de procedure van artikel 164 van het Bodemdecreet.
Aangezien dit echter om een uitzonderingsregel gaat prefereert de OVAM dat toch de gewone
procedure wordt gevolgd en men de OVAM verwittigt van de hoogdringendheid zodat deze
dergelijke zaak in de mate van het mogelijke met voorrang kan behandelen zodat het bodemattest
alsnog tijdig wordt afgeleverd (en dus op minder dan de voorziene maximumtermijn).
Veiligheidshalve lijkt het in bepaalde gevallen opportuun om beide procedures parallel te laten
lopen: een verzoek indienen tot toepassing van artikel 164 van het Bodemdecreet en contact
opnemen met OVAM teneinde ervoor te zorgen dat het dossier dat de gewone weg volgt met
voorrang wordt behandeld.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
V.D. ANALYSE VAN BEPAALDE OVERDRACHTEN VAN GROND IN HET KADER
VAN DE HERSTRUCTURERING VAN BEDRIJVEN
Na de algemene uiteenzetting van de regels in verband met de overdracht van (risico) grond
wordt hieronder kort ingegaan op een aantal specifieke overdrachten van grond waar men in
geval van herstructurering van bedrijven mee te maken kan hebben.
V.D.1. Fusie van vennootschappen118
Een eerste situatie waarmee men in het kader van de herstructurering van vennootschappen te
maken heeft is de fusie van twee of meer vennootschappen waarbij “grond” overgaat van de ene
vennootschap op de andere.
Vooraleer in te gaan op de verplichtingen opgelegd door het Bodemdecreet ingeval van
overdracht van grond naar aanleiding van een fusie van vennootschappen lijkt het aangewezen
eerst een korte definitie te geven van wat een fusie van vennootschappen juist inhoudt.
V.D.1.a. Definitie fusie
Globaal gezien zijn er drie vormen van fusie:
1. Fusie door overneming is de rechtshandeling waarbij het gehele vermogen van een
of meer vennootschappen, zowel de rechten als de verplichtingen, als gevolg van
ontbinding zonder vereffening op een andere vennootschap overgaat tegen
uitreiking van aandelen in de overnemende vennootschap aan de aandeelhouders
of vennoten van de overgenomen vennootschap of vennootschappen, eventueel
met een opleg in geld die niet meer mag bedragen dan een tiende van de nominale
waarde of, bij gebreke van een nominale waarde, van de fractiewaarde van de
uitgereikte aandelen.
2. Fusie door oprichting van een nieuwe vennootschap is de rechtshandeling waarbij
het gehele vermogen van verscheidene vennootschappen, zowel de rechten als de
118 Bij splitsing gebeurt grosso modo het omgekeerde als bij een fusie maar de procedure loopt grotendeels parallel
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
verplichtingen, als gevolg van ontbinding zonder vereffening op een nieuwe door
hen opgerichte vennootschap overgaat tegen uitreiking van aandelen in de nieuwe
vennootschap aan de aandeelhouders of vennoten van de verdwijnende
vennootschappen, eventueel met een opleg in geld die niet meer mag bedragen dan
een tiende van de nominale waarde of, bij gebreke van een nominale waarde, van
de fractiewaarde van de uitgereikte aandelen.
3. Met fusie door overneming wordt gelijkgesteld (zogenaamde geruisloze fusie)
• de rechtshandeling waarbij het gehele vermogen van een of meer
vennootschappen, zowel de rechten als de verplichtingen, als gevolg van
ontbinding zonder vereffening overgaat op een andere vennootschap die
reeds houdster is van al hun aandelen en van de andere effecten waaraan
stemrecht in de algemene vergadering is verbonden;
Bij een fusie is het zo dat de ontbonden vennootschappen ophouden te bestaan. Het gehele
vermogen, zijnde zowel de rechten als verplichtingen, van de ontbonden vennootschap gaat over
op de overnemende vennootschap, waarvoor de aandeelhouders nieuw gecreëerde aandelen
ontvangen in de overnemende vennootschap. Bij een geruisloze fusie is dit enigszins anders,
aangezien daar geen nieuwe aandelen worden gecreëerd.
Gelet op het feit dat het gehele vermogen overgaat op de overnemende vennootschap kan het
gebeuren dat hiermee een overdracht van grond plaatsvindt. Dit zal niet alleen het geval zijn
indien de overgenomen vennootschap eigenaar was van een grond gelegen in het Vlaamse
Gewest, maar eveneens ingeval ze bepaalde rechten had op een dergelijke grond waarvan de
overdracht door het Bodemdecreet wordt gecatalogeerd als overdracht van grond. In dergelijk
geval moet dus worden voldaan aan de bepalingen van het Bodemdecreet inzake overdracht van
grond.
Het mag duidelijk zijn dat deze bepalingen enkel gelden voor zover er sprake is van de
aanwezigheid van grond in het vermogen van de over te nemen vennootschap en niet in geval het
gaat om een grond in de overnemende vennootschap. Met het vermogen van de overnemende
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
vennootschap gebeurt immers niet, althans er vindt er geen overdracht plaats, het wordt enkel
aangevuld met de vermogensbestanddelen van de over te nemen vennootschap.
Indien dus enkel in de overnemende vennootschap grond aanwezig is moeten er naar
bodemsanering toe geen verplichtingen worden voldaan. Men kan de fusie immers vergelijken
met een soort van koop van een vennootschap, met als betalingsmiddel aandelen in de
overnemende vennootschap. Indien men een grond koopt en men bezit zelf al een grond, moet
ook niet voor beide gronden de overdrachtsverplichtingen worden voldaan. De discussie die
bestaat in de rechtsleer waarbij een deel vindt dat ook voor de gronden van de overnemende
vennootschap moet worden voldaan aan de overdrachtsverplichtingen gaat dan ook voorbij aan
het wezen van een fusie-operatie119.
V.D.1.b. Bepalingen Bodemdecreet
Indien de vennootschap die wordt overgenomen aldus een grond bezit dat gelegen is in het
Vlaamse gewest is er sprake van een overdracht van grond in de zin artikel 2, 18° van het
Bodemdecreet en moeten de bepalingen in het kader van de overdracht van grond worden
nageleefd.
Men zal in dit geval dus ofwel een bodemattest moeten aanvragen ofwel een oriënterend
bodemonderzoek moeten laten uitvoeren.
Artikel 2, 18° bepaalt immers dat als een overdracht van grond moet worden aanzien: de fusie
van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing gelijkgestelde
verrichtingen waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het vermogen zal overgaan
eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in b) of c) van artikel 2, 18° 120
119 C. DE WULF, Het Opstellen van notariële akten, Vennootschappen, Verenigingen en Stichtingen, Fiscaal rechtAntwerpen, Kluwer, p. 379; zie ook overzicht bij K. DE MAEYER en J. BOUCKAERT, “De interferentie tussen het bodemsaneringsrecht en het vennootschapsrecht”, Het milieurecht en de notariële praktijk, Ed. P.Flamey, J.Ghysels e.a., Kluwer Antwerpen, p.257, 297 e.v. 120 Artikel 2,18° b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of een opstalrecht op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde rechten; c) het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond;
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Bovendien stelt artikel 2, 19° dat als overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden die
een overdracht van grond in de zin van 18° tot voorwerp heeft, moet worden beschouwd: b)
fusievoorstel en splitsingsvoorstel waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het
vermogen zal overgaan, eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in 18°,
eerste lid, b) of c);
Alhoewel een fusievoorstel slechts een voorstel is en dus op zich geen overdracht inhoudt121
in principe op het ogenblik van het opmaken van het fusievoorstel een bodemattest aanwezig zijn
(al dan niet volgend op een oriënterend bodemonderzoek). Meestal is dit omwille van tijdsdruk
echter niet het geval. Mede gelet op het feit dat er tussen de neerlegging van het fusievoorstel en
het verlijden van de fusieaktes ( op de buitengewone algemene vergaderingen voor notaris)
minstens 6 weken tijd moet zitten is men nogal snel geneigd zo spoedig mogelijk het
fusievoorstel neer te leggen en pas nadien te kijken welke de verplichtingen zijn naar
bodemsanering toe.
Uiteraard zorgt men er wel voor dat aan de verplichtingen is voldaan op het ogenblik dat de
notariële fusie-aktes worden verleden.
In de praktijk wordt de afwezigheid van het bodemattest ( en het eventuele voorafgaande
oriënterend bodemonderzoek) op het ogenblik van het opmaken van het fusievoorstel
opgevangen door in de notariële akte een clausule op te nemen waarin wordt vermeld dat de
verwerver is in het bezit gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een
bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde
bodemattest en dat de verwerver uitdrukkelijk verzaakt aan zijn nietigheidsvordering.
V.D.2. Faillissement/ Ontbinding en vereffening122
Ook in geval van faillissement of ontbinding/vereffening van een vennootschap speelt het
Bodemdecreet een rol.
122 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p 310 ev.; D. DEVOS, p. 37
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Artikel 34 van het Bodemdecreet bepaalt immers dat als een handelaar of vennootschap die
eigenaar is van risicogrond, failliet wordt verklaard, wordt op initiatief van de curator een
oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op de risicogrond .
Artikel 35 van het Bodemdecreet bepaalt op haar beurt dat als een vennootschap die eigenaar is
van risicogrond in vereffening wordt gesteld, wordt op initiatief van de vereffenaar een
oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op de risicogrond.
V.D.2.a. Nieuwe regeling faillissement en ontbinding/vereffening
i. Algemeen
Het Bodemsaneringsdecreet voorzag geen aparte regeling ingeval een handelaar of een
vennootschap die een risico-inrichting exploiteert, failliet wordt verklaard, respectievelijk in
vereffening wordt gesteld.
In het Bodemdecreet werd een nieuw hoofdstuk ingevoerd betreffende de problematiek van het
faillissement en de vereffening van vennootschappen.
Het Bodemdecreet voorziet in een aparte regeling, waarbij de curator (van een failliet verklaarde
risico-inrichting) een meldingsplicht en een onderzoeksplicht wordt opgelegd.
Een soortgelijke verplichting bestaat voor de vereffenaar, wanneer een vennootschap die een
risico-inrichting exploiteert, in vereffening wordt gesteld. Voormelde meldingsplicht wordt door
het Bodemdecreet zelfs strafbaar gesteld123.
ii. Toepassingsgebied
De aparte regeling en de erbij horende verplichtingen gelden enkel voor faillissementen en
invereffingstellingen voor zover het een actuele risico-inrichting betreft.
123 C. GOVAERT, “Nieuwe verplichtingen voor curator en vereffenaar in Bodemsaneringsdecreet”, Kernpunt De NV in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, 2007, nr.2, p. 1 en 2
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Gaat het om een faillissement of invereffeningstelling waarbij een grond is betrokken die zijn
risicostatuut ontleent aan een risico-inrichting die vroeger op het perceel werd geëxploiteerd en
die vreemd is aan de activiteiten die door de gefailleerde of de in vereffening gestelde werden
uitgeoefend, dan zal in voorkomend geval bij het beheer en de vereffening wel de algemene
overdrachtsregeling voor risicogronden moeten worden gevolgd.
iii. Melding- en onderzoeksplicht
Artikel 123 van het Bodemdecreet voorziet in een meldings- en onderzoeksplicht voor de curator
en de vereffenaar.
Dit artikel luidt als volgt: §1. Als een handelaar of een vennootschap die eigenaar is van een
risicogrond, failliet wordt verklaard, wordt op initiatief van de curator een oriënterend
bodemonderzoek uitgevoerd op de risicogrond. De curator neemt het initiatief tot het uitvoeren
van het oriënterend bodemonderzoek binnen een termijn van zestig dagen124 na zijn vaststelling
dat de gefailleerde eigenaar is van een risicogrond.
§2. Als een vennootschap die eigenaar is van een risicogrond in vereffening wordt gesteld, wordt
op initiatief van de vereffenaar een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op de risicogrond.
De vereffenaar neemt het initiatief tot het uitvoeren van het oriënterend bodemonderzoek binnen
een termijn van zestig dagen125 na zijn vaststelling dat de vennootschap die in vereffening wordt
gesteld eigenaar is van een risicogrond.
§3. Binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst van het verslag van oriënterend
bodemonderzoek spreekt de OVAM er zich over uit en stelt ze de curator of de vereffenaar, e
eigenaar en de gebruiker van de grond hiervan in kennis.
De bedoeling van deze meldingsplicht is dat OVAM kennis krijgt van elke sluiting van een
risico-inrichting, wat ook de wijze of de oorzaak van de sluiting is.126
124 Voor de wijzigingen aan het Bodemdecreet bedroeg deze termijn 30 dagen 125 idem 126 Parl. St. Vl. Parl. 2005-2006, nr 867/1, p. 64
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
iv. Relatie met verplichting bij overdracht van grond
Professor Lavrysen stelt zich de vraag wat de verhouding is tussen deze nieuwe melding- en
onderzoeksplicht bij faillissement of invereffeningstelling en diegene die de curator/vereffenaar
moet doorlopen in geval van overdracht van de betrokken grond127.
De vraag is dan ook hoe men de “extra” meldings- en onderzoeksplicht van artikel 123 van het
Bodemdecreet en de normale onderzoeksplicht bij overdracht van een risico-grond moet
samenlezen: enerzijds moet de curator en de vereffenaar melding doen van het faillissement of de
vereffening ( en indien het om een risicogrond gaat een oriënterend bodemonderzoek uitvoeren)
en anderzijds in het kader van de realisatie van het actief de verplichtingen volgen opgelegd in
het kader van een overdracht van grond ( indien het om een risico-grond gaat dus een oriënterend
bodemonderzoek opstellen);
Samenlezing van beide systemen en/of verplichtingen lijkt te impliceren dat bij de overdracht van
grond naar aanleiding van de realisatie van het actief enkel een nieuw bodemonderzoek nodig zal
zijn indien het op basis van artikel 123 van het Bodemdecreet opgemaakte oriënterend
bodemonderzoek niet langer geldig is rekening houdend met de bepalingen van de artikelen 64 en
volgende van het Vlarebo.
In veel gevallen zal er dus niet echt sprake van een bijkomend onderzoeksmoment maar eerder
van een vervroegd onderzoeksmoment. Dit zal alleszins het geval zijn bij vereffening van een
vennootschap waar geen enkele activiteit meer plaatsvindt die op enkele maanden kan worden
afgehandeld, waarbij er tussen het meldings- en onderzoeksmoment opgelegd door artikel 123
van het Bodemdecreet en de latere overdracht een minimum aan tijd zit. Indien dit oriënterend
bodemonderzoek op basis van artikel 64 en volgende van het Vlarebo niet meer geldig is op het
ogenblik van de sluiting van de vereffening, zal uiteraard wel een nieuw onderzoek nodig zijn.
Faillissementen daarentegen slepen meestal langere tijd aan en dikwijls wordt geopteerd voor de
voortzetting van de activiteit, teneinde de waarde van het gefailleerde goed zo hoog mogelijk te
127 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, l.c., p. 91
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
houden. Hierdoor kan men veel minder een beroep doen op de bepalingen van de artikelen 64 en
volgende van het Vlarebo. Om hier toch enige duidelijk te scheppen werd een protocol gesloten
tussen de OVAM en de curatoren. Dit protocol wordt in het volgende punt kort besproken.
Feit is wel dat, indien als gevolg van het gebruikersstatuut van de gefailleerde of
invereffeninggestelde de grondoverdracht volgens het nieuwe decreet geen aanleiding geeft tot de
overdrachtsregeling ( zoals in geval van huurbeëindiging of indien het faillissement geen risico
eeeinrichting of risico-activiteit betreft), artikel 123 van het Bodemdecreet wel iets toevoegt,
aangezien het een bijkomend onderzoeksmoment creëert gekoppeld aan het faillissement of de
vereffening128.
Bovendien kan men zich de vraag stellen of de curator/vereffenaar een saneringsplicht kunnen
oplopen. De voorziene extra meldings- en onderzoeksplicht vestigt immers op zich geen
saneringsverplichting in hoofde van de curator of de vereffenaar. Gezien de omvang van deze
discussie verwijzen wij graag naar de relevante rechtsleer in voetnoot129.
V.D.2.b. Praktische oplossing faillissement: Protocol OVAM-curatoren
De OVAM en de Commissie Curatoren van de Orde van de Vlaamse Balies hadden met
betrekking tot de verplichting naar bodemsanering toe bij faillissement reeds een protocol
getekend dat afspraken bevat tussen de OVAM en de curatoren dat de garantie moet bieden dat
bij een faillissement op een risicogrond het nodige wordt gedaan. Dit protocol trad in werking op
1 juni 2008130.
Het protocol bood een dubbele zekerheid: enerzijds geeft het de overheid bijkomende zekerheid
dat ook in het kader van een faillissement het nodige wordt gedaan om effectief over te gaan tot
bodemonderzoek en desgevallend bodemsanering en anders krijgen de curatoren van hun kant
128 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, l.c., p. 93 129 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, l.c., p.95 ev.; K. NAERT, “De mogelijkheden van de curator en de vereffenaar om zich te beroepen op het statuut ‘onschuldig bezitter” in het Bodemsaneringsdecreet en het Bodemdecreet”, T.M.R. 2008, Antwerpen, Kluwer, p. 272 ev. 130 Protocol betreffende de uitvoering van oriënterend bodemonderzoek in het kader van een faillissement met risicogronden gelegen in het Vlaamse Gewest.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
een bijkomende zekerheid dat het nodige kan worden gedaan tot te gelde maken van de boedel en
afsluiting van het faillissement.
Er werd uitdrukkelijk bepaalt dat het protocol geen afbreuk doet aan de bepalingen van het
Bodemdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten.
De vraag die men zich kan stellen is of sinds de wijzigingen aan het Bodemdecreet door het
verzameldecreet van 12 december 2008 ( B.S. 4 februari 2009) de praktische richtlijnen die aan
de curator werden meegegeven nog van toepassing zijn wat betreft het geval dat de gefailleerde
geen eigenaar is van de betrokken grond. De informatieplicht van de curator werd immers door
dit decreet aangepast en het toepassingsgebied van de bodemonderzoeksplicht van de curator (en
de vereffenaar werd verduidelijkt. Om eventuele interferentie met de faillissementswetgeving te
vermijden, werd het toepassingsgebied van de verplichting van de curator om het initiatief te
nemen tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek beperkt tot de risicogronden die
eigendom zijn van de gefailleerde en niet meer op gronden die niet betrokken zijn in het
faillissement en die bijvoorbeeld door de gefailleerde werden gebruikt131.
Voor de volledigheid wordt hierna toch kort ingegaan op de inhoud van dit protocol.
i. Toepassingsgebied
Het protocol was van toepassing op de volgende risicogronden gelegen in het Vlaamse Gewest:
1) gronden waarop de gefailleerde op het moment van het faillissement een risico-inrichting
exploiteerde;
2) risicogronden waarvan de gefailleerde op het moment van het faillissement houder was
van rechten als vermeld in artikel 2, 18°, a tot en met c van het Bodemdecreet, of van
rechten waarvan de beëindiging krachtens artikel 177,§1 van het Bodemdecreet een
overdracht van gronden uitmaakt, met uitzondering van de risicogronden vermeld onder
punt 1.
131 X., “Verzameldecreet wijzigt meerdere milieudecreten”, De milieukrant, 18 februari 2009, nr. 4, p. 1
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
ii. Kennisgevingsverplichting van de curator
In de mate dat zij er kennis van hebben, verstrekken de curatoren volgende informatie aan de
OVAM:
1. de ligging van de gronden in het Vlaams Gewest waar de risico-inrichting(en)
werd(en) geëxploiteerd door de gefailleerde;
2. de zakelijke of persoonlijke rechten van de gefailleerde op de risico-grond(en) in
kwestie;
3. de identiteit van de eigenaar indien een ander persoon dan de gefailleerde;
4. een kopie van de overeenkomst op basis waarvan zakelijk of persoonlijk recht op de
risico-grond(en) in kwestie werd verleend.
Indien de gegevens die gevraagd zijn onder de punten 1 tot 3, opgenomen zijn in de
overeenkomst vermeld onder punt 4, volstaat het enkel de kopij van de overeenkomst te
bezorgen.
Indien er geen formele overeenkomst is, is het aangewezen dat de curator deze gegevens pas aan
de OVAM bezorgt op het ogenblik dat er voldoende zekerheid is ontrent de juistheid ervan.
Voor deze melding is geen specifiek meldingsformulier beschikbaar. Het volstaat dat de curator
de gevraagde informatie per brief of elektronische post aan de OVAM meedeelt.
Ingeval de curator de OVAM schriftelijk verzoekt om in het kader van de geplande overdracht
van de risicogrond(en) als bedoeld in artikel 2.2° het oriënterend bodemonderzoek uit te voeren,
stelt de curator de OVAM in kennis van het faillissementsvonnis en de ligging van de
risicogrond(en) in kwestie.
iii. Bodemonderzoeksplicht
Wat de plicht tot onderzoek betreft werd door het protocol een onderscheid gemaakt worden
naargelang de gefailleerde al dan niet eigenaar is van de grond.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Gelet op deze hoger vermelde wijziging wordt enkel de situatie behandeld waar de gefailleerde
eigenaar is van de grond.132
Als de gefailleerde wel eigenaar van de risicogrond(en) is en er nog voldoende middelen
beschikbaar zijn, zal de curator machtiging vragen aan de rechter-commissaris om het
oriënterend onderzoek uit te voeren. Dit is dan een oplossing voor die gevallen waar er een
redelijke zekerheid bestaat dat de realisatie van het goed de kosten van het bodemonderzoek
zal dekken.
Is dit niet het geval, dan engageren de curatoren zich ertoe na te gaan of de hypothecaire of een
andere schuldeiser bereid is om het bodemonderzoek te prefinancieren.
Leidt geen van beide voorgaande acties tot resultaat, dan zal de curator aan de rechter-
commissaris een machtiging vragen om de OVAM te verzoeken het bodemonderzoek te
prefinancieren en om de kost ervan te laten kwalificeren als een schuld van de massa, d.i. als
bevoorrechte schuld. Dit kan echter pas wanneer na uitvoering blijkt dat het onderzoek in het
belang was van de massa en voldoende actief genereert om de kosten ervan te dekken. Wordt
hierover een akkoord verkregen, dan kan de OVAM op verzoek van de curator het
bodemonderzoek prefinancieren, binnen beschikbare begrotingskredieten en rekening houden
met bestaande prioriteiten. Kan de OVAM het onderzoek niet uitvoeren binnen een redelijke
termijn, moeten de OVAM en de curator de verdere mogelijkheden bekijken.
iv. Onverkoopbaar onroerend goed
Beslist de curator finaal het goed niet te verkopen, omdat er geen zekerheid is dat de opbrengst de
saneringskost zal dekken of omdat niemand wil prefinancieren, dan kan hij machtiging vragen
aan de rechtbank van koophandel om het (on)roerend goed uit de hand te verkopen aan de
132 In het protocol was voorzien dat als de gefailleerde geen eigenaar van de risicogrond(en) was, de curator naast het bezorgen van alle gegevens de OVAM ook moest verzoeken om het oriënterend onderzoek uit te voeren. Valt de verplichting op een andere persoon dan de gefailleerde dan zal die door de OVAM worden aangemaand het betreffende onderzoek uit te voeren. Blijft die persoon in gebreke en is er geen andere plichtige, dan kan de OVAM het onderzoek vervolgens op zich nemen, weliswaar binnen de beschikbare begrotingskredieten en rekening houdend met bestaande prioriteiten.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
OVAM vooraleer het faillissement af te sluiten. Dit gebeurt voor een bedrag van 1 euro en moet
garanderen dat de verontreinigde grond tenminste niet onbeheerd blijft liggen. De kosten van die
overdracht vallen ten laste van de OVAM.
V.D.3. Sluiting van een risico-inrichting133
Voor de sluiting van een risico-inrichting wordt een specifieke regeling beschreven en wordt niet
meer verwezen naar de regeling voor overdracht van gronden. Deze specifieke regeling ligt
vervat in artikel 122 van het Bodemdecreet
V.D.3.a. Procedure
Artikel 122 van het Bodemdecreet bepaalt dat binnen een termijn van negentig dagen na de
sluiting van een risico-inrichting wordt een oriënterend bodemonderzoek moet worden
uitgevoerd op de grond waar de inrichting gevestigd is of was. Dit oriënterend bodemonderzoek
wordt op initiatief en op kosten van de exploitant uitgevoerd.
De exploitant moet aan de OVAM de sluiting van de risico-inrichting melden. Op straffe van
onontvankelijkheid voegt hij bij de melding een verslag van het oriënterend bodemonderzoek of
desgevallend een verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek binnen de termijn,
vermeld in §1. De melding moet, op straffe van niet-ontvankelijkheid, gedaan worden met een
volledig ingevuld, gedagtekend en ondertekend meldingsformulier voor sluiting.
De Vlaamse Regering bepaalde in artikel 151 van het VLAREBO nadere regels betreffende de
modaliteiten van deze melding.134
133 D. DEVOS, l.c. p. 36; S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p. 297 ev. 134 De melding van sluiting van een risico-inrichting, vermeld in artikel 122, §3, van het Bodemdecreet, moet bij aangetekende brief worden gericht aan de OVAM. De melding moet gedaan worden met een volledig ingevuld, gedagtekend en ondertekend meldingsformulier voor sluiting. Het model van dat meldingsformulier wordt vastgesteld bij besluit van de minister en voorziet in ieder geval in de opvraging van de volgende gegevens: 1° de gegevens van de exploitant; 2° de gegevens van de persoon die de melding doet; 3° de identificatie van de grond waar de risico-inr ichting gevestigd was; 4° de verwijzing naar het verslag van het laatst ui tgevoerde oriënterend bodemonderzoek of oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek;
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Als de OVAM op basis van het oriënterend bodemonderzoek van oordeel is dat er duidelijke
aanwijzingen zijn dat de risicogrond is aangetast door een nieuwe bodemverontreiniging die de
bodemsaneringsnormen overschrijdt of dreigt te overschrijden, of door een ernstige nieuwe of
historische bodemverontreiniging, maant ze binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst
van de ontvankelijke melding van sluiting de exploitant aan om een beschrijvend
bodemonderzoek uit te voeren.
V.D.3.b. Plicht tot saneren
Als de OVAM op basis van het verslag van beschrijvend bodemonderzoek of het verslag van
oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek van oordeel is dat de nieuwe bodemverontreiniging
de bodemsaneringsnormen overschrijdt of dat er sprake is van een ernstige nieuwe of historische
bodemverontreiniging, maant ze de exploitant binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst
van het verslag van beschrijvend bodemonderzoek of het verslag van oriënterend en beschrijvend
bodemonderzoek aan om over te gaan tot bodemsanering en uitvoering van de eventuele nazorg.
Op verzoek van de OVAM stelt de exploitant financiële zekerheden tot waarborg van de
uitvoering van zijn verplichtingen, vermeld in het eerste en tweede lid.
V.D.3.c. Vrijstelling
De exploitant is niet verplicht om op de aanmaning tot het uitvoeren van een beschrijvend
bodemonderzoek of bodemsanering en de eventuele nazorg in te gaan, als de OVAM op basis
van het dossier van de grond of het gemotiveerd standpunt van de exploitant van oordeel is dat
hij cumulatief voldoet aan de volgende voorwaarden:
1° hij heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt;
5° de datum van de sluiting of voorgenomen sluiting van de risico-inrichting; 6° gegevens op basis waarvan kan worden bepaald of krachtens het Bodemdecreet voor de sluiting van de risicoinrichting geen nieuw oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd; 7° het bewijs van lastgeving als de exploitant niet de melding doet. Overeenkomstig artikel 122, §3, van het Bodemdecreet voegt de exploitant bij de melding een verslag van oriënterend bodemonderzoek of van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek dat conform artikel 28, 36, 44 of 122, §1, van het Bodemdecreet rechtsgeldig is voor de sluiting van een risico-inrichting.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
2° de bodemverontreiniging is tot stand gekomen voor het tijdstip waarop hij de grond in
exploitatie heeft genomen.
V.D.3.d. Uitzondering op de vrijstelling
De exploitant zal alsnog verplicht zijn in te gaan op de aanmaning tot het uitvoeren van een
beschrijvend bodemonderzoek of bodemsanering en de eventuele nazorg, als de OVAM aantoont
dat een rechtsvoorganger de bodemverontreiniging heeft veroorzaakt of dat de
bodemverontreiniging tot stand gekomen is tijdens de periode dat een rechtsvoorganger de gr
in exploitatie had.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
VI. ADMINISTRATIEF BEROEP
Het decreet voorziet in een onderzoeks- en saneringsprocedure waarbij de OVAM op diverse
momenten op basis van de haar ter beschikking zijnde of ter beschikking gestelde informatie
beslissingen neemt die gevolgen hebben in deze of gene zin voor de betrokkene(n) en/of
belanghebbende(n)135.
Het decreet voorziet met betrekking tot verschillende van deze beslissingen in de mogelijkheid
tot het instellen van een administratief beroep bij de Vlaamse regering. Deze
beroepsmogelijkheid wordt geregeld in de artikelen 146 en volgende van het Bodemdecreet.
Voor andere dan de in artikel 164 opgesomde interventies is het echter onduidelijk of deze ook
gevat worden door het voorziene administratief beroep.136
VI.A. BEROEP TEGEN BESLISSINGEN IN VERBAND MET HET
BODEMSANERINGS-PROJECT, HET BEPERKT BODEMSANERINGSPROJECT EN
HET RISICOBEHEERS-PLAN
Artikel 146 van het Bodemdecreet bepaalt dat tegen de conformverklaring van het
bodemsaneringsproject, het beperkt bodemsaneringsproject of het risicobeheersplan, of tegen de
vaststelling van de voorwaarden en de termijn voor de uitvoering van de bodemsaneringswerken
of de risicobeheersmaatregelen in het conformiteitsattest van het bodemsaneringsproject, beperkt
bodemsaneringsproject of risicobeheersplan, kan beroep worden aangetekend bij de Vlaamse
Regering.
Dergelijk beroep kan worden ingesteld door de volgende personen:
1° de personen en organen, vermeld in artikel 50, §2, eerste lid137;
135 J. CEENAEME, l.c., Jaarboek Bodem 2008, p. 257; D. DEVOS, l.c. , p. 26; S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p. 351 ev. 136 D. DEVOS, l.c., p. 26-27; L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, o.c., p. 92. 137 Zijnde: de saneringsplichtige, de opdrachtgever van het bodemsaneringsproject, de eigenaars en gebruikers van gronden waarop werken zullen plaatsvinden die noodzakelijk zijn om de bodemsanering uit te voeren, het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de gronden gelegen zijn waarop de bodemsaneringswerken zullen worden uitgevoerd, de andere overheidsorganen die krachtens artikel 49 advies hebben uitgebracht en de Vlaamse administratie bevoegd inzake milieuinspectie.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
2° de personen waarvan de gronden opgenomen zijn in de conformverklaring van het
bodemsaneringsproject, beperkt bodemsaneringsproject of risicobeheersplan waarop geen werken
zullen plaatsvinden die noodzakelijk zijn om de bodemsanering of het risicobeheer uit te voeren;
3° de personen, vermeld in artikel 24, §1, 5°, van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de
milieuvergunning als het bodemsaneringsproject, het beperkt bodemsaneringsproject of het
risicobeheersplan138 inrichtingen omvat die krachtens het decreet van 28 juni 1985 betreffende de
milieuvergunning vergunningsplichtig zijn.
Het beroep wordt, op straffe van onontvankelijkheid, aangetekend bij ter post aangetekende
zending met ontvangstbevestiging139 of afgegeven tegen ontvangstbewijs binnen dertig dagen na
ontvangst van de kennisgeving van het conformiteitsattest, respectievelijk binnen dertig dagen na
de eerste dag van de aanplakking van de beslissing overeenkomstig artikel 50, §2, tweede lid,
wanneer het beroep wordt aangetekend door de personen, vermeld in artikel 146,2° en 3°.
Binnen een termijn van veertien dagen na ontvangst van het beroep, wordt de indiener van het
beroep door de Vlaamse Regering of de daartoe gemachtigde ambtenaar bij aangetekende brief in
kennis gesteld over de ontvankelijkheid van het beroep.
Binnen een termijn van negentig dagen na de verzendingsdatum van de kennisgeving van het
ontvankelijk beroep, doet de Vlaamse Regering uitspraak
over het beroep. De beslissing van de Vlaamse Regering wordt binnen tien dagen na datum van
deze beslissing bij aangetekende brief ter kennis gebracht
van alle personen en overheidsorganen die in kennis werden gesteld van het ontvankelijk beroep.
Als de uitspraak over het ingediende beroep en de kennisgeving ervan niet gebeurt binnen de
termijn, vermeld in §2, wordt het beroep geacht verworpen te zijn.
138 Gewijzigd bij artikel 128 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009). 139 Toegevoegd bij artikel 118 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009).
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Het beroep is schorsend wanneer het wordt ingediend door het college van burgemeester en
schepenen of de andere overheidsorganen, vermeld in artikel 50, §2, eerste lid, 5°.
VI.B. ANDERE BEROEPEN
Artikel 153 van het Bodemdecreet bepaalt dat behalve in de gevallen waarvoor de
beroepsprocedure in artikel 146 tot en met 152 geregeld is, door elke belanghebbende tegen elke
beslissing van de OVAM waartegen overeenkomstig dit decreet beroep openstaat, bij de Vlaamse
Regering een niet-schorsend beroep kan worden aangetekend.
De procedure tot indienen van het beroep en het behandelen ervan is dezelfde als voor het beroep
voorzien in artikel 146 van het Bodemdecreet.
Het administratief beroep, vermeld in artikel 153, is een vol beroep als het beroep betrekking
heeft op een beslissing van de OVAM over de aanduiding van de saneringsplichtige, de
vrijstelling van de saneringsplicht of de exoneratie van de verplichting om een site-onderzoek uit
te voeren, met uitzondering van die onderdelen van voormelde beslissingen waarbij de OVAM
als bodemsaneringsdeskundige uitspraak heeft gedaan.
In de andere gevallen beperkt het administratief beroep, vermeld in artikel 153, zich tot
een marginale toetsing waarbij de Vlaamse Regering uitspraak doet over de manifeste
onredelijkheid van de bestreden beslissing van de OVAM of het betreffende onderdeel ervan.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
VII. CONCLUSIE
Ondanks het feit dat in deze bijdrage niet alle aspecten van het Bodemdecreet werden behandeld
mag duidelijk zijn dat dit decreet toch wel het een en het ander wijzigt en/of toevoegt aan de
bepalingen die voorzien waren in het Bodemsaneringsdecreet.
Al snel na de invoering van het Bodemsaneringsdecreet bleek immers dat de uitvoering van
sommige bepalingen in de praktijk voor nogal wat problemen kon zorgen. Men denkt
bijvoorbeeld aan het niet kunnen halen van de achtergrondwaarden, de problemen in geval van
overdracht van kavels uit een appartement en de (normale) logge procedure die moest worden
gevolgd in geval er zich een calamiteit voordeed, daar waar in dat geval net een zeer snel
optreden is vereist.
Aan deze en vele andere problemen heeft het Bodemdecreet proberen een oplossing te bieden.
Hoewel het hierbij verder bouwt op de bestaande krachtlijnen werden toch een aantal zaken
bijgeschaafd of toegevoegd. Zo werd het register van verontreinigde gronden omgedoopt tot
grondeninformatieregister. Op het eerste zicht een naamswisseling om af te geraken van het
negatieve imago van dat register, bij nader inzicht echter ook inhoudelijk een wijziging,
aangezien het wordt omgebouwd tot een register waar alle gekende gronden worden in
ondergebracht, verontreinigd of niet.
Ook aan de regels met betrekking tot het saneringsdoel, het saneringscriterium, de
saneringsplichtige en de saneringsaansprakelijke werd gesleuteld. De achtergrondwaarden als te
realiseren saneringsdoel worden gelaten voor wat het is en er wordt gewerkt met richtwaarden en
streefwaarden. Met betrekking tot de kwalificatie van de gemengde verontreiniging wordt meer
duidelijkheid gebracht. Wat de aanduiding van de saneringsplichtige betreft werd een
cascadesysteem ingevoerd dat er onder andere toe leidt dat OVAM in principe slechts in laatste
instantie tussenkomt, en niet nadat de (eerste) saneringsplichtige beroep kan doen op een
vrijstelling.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Wat die vrijstellingsregel betreft is het overigens zo dat er verschillende voorwaarden worden
voorzien naargelang de saneringsplichtige exploitant/gebruiker is dan wel de eigenaar van de
grond.
Ook de hele procedure wordt onder handen genomen. Er is de mogelijkheid om het oriënterend
en beschrijvend onderzoek samen uit te voeren en slechts één verslag op te maken. Verder wordt
voorzien in de mogelijkheid tot gefaseerd aanpakken van de verontreiniging en worden een aantal
stappen geschrapt (o.a. plicht tot opmaken van een voorstel van beschrijvend bodemonderzoek.
Ook werden op procedurevlak een aantal nieuwigheden ingevoerd die moeten toelaten beter in te
spelen op specifieke vormen van verontreiniging. Zo werd voorzien in de mogelijkheid om voor
historische verontreiniging over te gaan tot risicobeheer, waardoor dergelijke verontreiniging in
eerste instantie kan worden beheerst, zodanig dat uitbreiding ervan wordt vermeden, en dan op
een later tijdstip ten gronde kan worden aangepakt. Door de nieuwe regeling met betrekking tot
de schadegevallen werd ervoor gezorgd dat in geval er bijvoorbeeld tijdens de bedrijfsuitvoering
zich een ongeluk voordoet, dit snel en efficiënt kan worden aangepakt.
Ook wat betreft de regeling tot overdracht van grond worden redelijk wat wijzigingen
doorgevoerd. In de eerste plaats is er de wijziging van de definitie van “overdracht van grond”
waardoor een aantal handelingen niet meer als overdracht worden aanzien. Het betreft onder
meer de persoonlijke gebruiksrechten zoals recht van gebruik en huur. Dit moet bijvoorbeeld
vermijden dat bij elke verhuring een nieuw bodemattest moet worden aangevraagd ( eventueel
voorafgegaan door een oriënterend bodemonderzoek). Ook aan de geldigheid van een oriënterend
bodemonderzoek werd gesleuteld en er werd voorzien in een praktische regeling voor de
overdracht van kavels uit een appartement. Zo wordt vermeden dat indien bijvoorbeeld op de
gelijkvloers van het appartement een droogkuis zit (wat een risico-inrichting is) er bij elke
overdracht van een privatief deel uit die appartementsblok een nieuw oriënterend
bodemonderzoek noodzakelijk is.
Tot slot werd er wat de overdracht van grond betreft voorzien in een bijkomende verplichting tot
onderzoek in geval van faillissement en/of vereffening. Rond deze regeling is blijkbaar wel de
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
nodige onduidelijkheid, wat reeds leidde tot de opmaak van een Protocol met richtlijnen voor wat
het faillissement betreft. Hier dringt een aanpassing zich dan ook op.
Daarnaast werden de administratieve beroepen onder handen genomen.
Behalve de in deze uiteenzetting besproken onderwerpen omvat het nieuwe decreet nog een
aantal andere belangrijke zaken zoals een volledig uitgewerkt hoofdstuk inzake grondverzet en
een specifieke regeling betreffende de sanering van waterbodems.
In dit decreet werd er overigens over gewaakt dat de bepalingen van de Richtlijn Milieuschade in
voldoende mate werden geïmplementeerd. Aan het luik van de herstelplicht moest op dat vlak
weinig worden aangepast. Om het decreet in overeenstemming te brengen met de richtlijn werd
de omschrijving van de bodemsaneringsnormen aangepast en werd de invulling van de
saneringsplichtige persoon beperkt bijgestuurd ( door het duidelijker aangeven dat de exploitant
van de schadeverwekkende activiteit het herstel moet uitvoeren)140.
140 Voor een volledig overzicht en specifieke vragen naar conformheid van de bepalingen van het BodemdecreetC. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p. 316 ev.
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
BIBLIOGRAFIE
CEENAEME J., “Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de
bodembescherming, nieuwe beleidslijnen van de OVAM”, Het onroerend goed in de
verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 2007
CEENAEME J., “Het Bodemdecreet en het Vlarebo”, in Jaarboek Bodem 200 8, Antwerpen,
Kluwer
CEENAEME, J., “Nieuw Bodemdecreet - geldigheid van het oriënterend
bodemonderzoek”, Notariaat 2008, afl. 18
CEENAEME, J., Bodemsanering. Bodemonderzoek in beginsel voor vme [vereniging van
mede-eigenaars] bij verkoop medeeigendom op risicogrond, Vastgoed info 2008, afl. 8
CEENAEME, J., Bodemsanering. De OVAM kan zich voor saneringsplicht richten tot vme
[vereniging van mede-eigenaars], Vastgoed info 2008, afl. 21
DE BEIR C., DE SMEDT P., LAVRYSEN L., MALFAIT T., SLABBINCK R., “Het nieuwe
Bodemdecreet: Too much, too little?”, T.M.R. 2007, Antwerpen, Kluwer, afl. 4
DE MAEYER K. en BOUCKAERT J., “De interferentie tussen het bodemsaneringsrecht en
het vennootschapsrecht”, Het milieurecht en de notariële praktijk, Ed. P.Flamey, J.Ghysels
e.a., Kluwer Antwerpen,
DE SMEDT P., LAVRYSEN L., Van Bodemsaneringsdecreet naar Bodemdecreet:
Toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het
bodembeheer, met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, p. 9
DE WULF C., “Het nieuwe Bodemdecreet”, Bijzonder nummer bij het T. Not.,2008, Brugge
Die Keure
DE WULF C., “Het opstellen van notariële akten”, deel IIa Antwerpen Kluwer
DE WULF C., Het Opstellen van notariële akten, Vennootschappen, Verenigingen en
Stichtingen, Fiscaal recht, Antwerpen, Kluwer
DEVOS, D., [Vlaanderen] Het nieuwe Bodemdecreet algemeen overzicht, M.E.R. 2007, afl. 1
DEWEIRDT, M., Het Bodemdecreet, Kluwer, Mechelen, 2008
GOETHALS J., “De implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de appartementsmede-
eigendom, het huurrecht en het recht van gebruik en bewoning”, Nieuw Notarieel
Kwartaalschrift, 2008/4
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
GOVAERT C., “Nieuwe verplichtingen voor curator en vereffenaar in
Bodemsaneringsdecreet”, Kernpunt De NV in de praktijk, Kluwer, 2007, nr.2
KERKSTOEL L., “Een nieuw bodembeleid in Vlaanderen. Een verkenning”, TBO 2007,
Antwerpen, Intersentia
KERKSTOEL L. en DELEERSNYDER S., Het nieuwe Bodemsaneringsdecreet, naar een
billijk en praktijkgericht bodembeleid? Vanden Broele, 2006
MESTDAGH J., “Wijzigingen Bodemsaneringsdecreet: Bodemsaneringsorganisaties”,
BVDA Nieuwsbrief oktober 2006
NAERT, K., De mogelijkheden van de curator en de vereffenaar om zich te beroepen op het
statuut 'onschuldig bezitt§er' in het Bodemsaneringsdecreet en het Bodemdecreet, T.M.R.
2008, afl. 3
RAEDSCHELDER S., “De Vlarem-actuatrein, mis hem niet”, M.E.R. 2009, nr. 1, p. 14-15
RONSE, S., VANPRAET, J., Het lang verwachte nieuwe Vlaamse Bodemdecreet, TVW
2007, afl. 2
SEBRECHTS F.en LOIX Y., “De bodempreventie- en bodembeheersplicht en de
mogelijkheid tot oprichting van bodemsaneringsorganisaties”, M.E.R. 2007, nr.2
VAES S. en LUYTEN B., “Het nieuwe Bodemdecreet”, BVDA Nieuwsbrief, juni 2007
VAN CAUTER, T., “Implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de verkoop van een
appartement of van een gemeenschappelijk deel in een appartementsgebouw”, T.V.V. 2008,
afl. 2
VAN PASSEL M., DE BECKER B., “Een nieuw Vlaams bodemsaneringsdecreet: moet ik
mijn verontreinigde grond nog saneren?”, Not. Fisc. M. 2006
VERBEKE, S., DEDRIE, L., Het Vlaamse Bodemrecht. Praktische commentaar bij het
nieuwe Bodemdecreet en het VLAREBO Maklu, Antwerpen, 2008
VERBIST S., “(Nieuw) Bodemrecht en de overdracht van onroerende goederen”, R.W. 2007
2008
VERBIST S., Bodemrecht in Vlaanderen, artikelsgewijze commentaar, Antwerpen,
Intersentia, 2008
X. “Alles over de regeling “Overdracht van de vrijstelling van saneringsplicht” in het nieuwe
Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen Kluwer, januari 2009, nr. 1
X. “Vlabotex: Bodemsaneringsfonds voor droogkuissector erkend”, Milieu & Bedrijf,
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?
Antwerpen, Kluwer, oktober 2007, nr. 18
X., “Bodemsanering: De nieuwe regeling grondverzet”, in Milieu & Bedrijf, Antwerpen,
Kluwer, mei 2008, nr. 10
X., “Bodemsanering: Hoe lang blijft een bodemonderzoek geldig?”, Milieu en Bedrijf,
december 2008, nr. 22
X., “De toepassing van het bodemsaneringsdecreet bij schadegevallen”, OVAM
X., “Het grondeninformatieregister en bodemattest in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu &
Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, mei 2008, nr. 10
X., “Nieuw Bodemdecreet is vaak soepeler”, De Milieukrant, 17 november 2006, nr. 21
X., “Nieuw Bodemdecreet vanaf 1 juni 2008”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, maart
2008, nr.7
X., “Nieuwe thema’s in bodemsanering”, De Milieukrant, 1 december 2006, nr. 22,
X., “Overdracht van gronden in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen
Kluwer, april 2008, nr. 9
X., “Uitzonderingen bij overdracht van grond”, Milieu en Bedrijf, februari 2007, nr. 4
X., “Verzameldecreet wijzigt meerdere milieudecreten”, De milieukrant, 18 februari 2009, nr.
4
X., Brochure “ Standaardprocedure beperkt bodemsaneringsdecreet”, OVAM
X., “De periodieke onderzoeksplicht in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Kluwer,
juni 2008, nr. 12
X., Handleiding overdrachten volgens het Bodemdecreet, OVAM, 2008
Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?