VERSTERKEN VAN DE HUURMARKT Bouwstenen voor een maatschappelijk

verantwoord woonbeleid

David Van Vooren

Beleidsmedewerker Vlaamse Woonraad

VRP Wooncongres ‘Heilige huisjes’

Gent, 8 juni 2015

2

“Baksteen in de maag”

“Iedereen eigenaar”

Niet altijd

Niet iedereen

Niet overal

3

Niet altijd

0

10

20

30

40

50

60

70

80

1947 1961 1976 1981 1991 2001 2005 2013

%

Evolutie relatieve omvang deelmarkten

eigenaars

huurders (totaal)

huurders (privaat)

huurders (sociaal)

gratis bewoners

Bron: ‘Wrikken aan wonen’ & Grote woononderzoek 2013

4

Niet iedereen

Aandeel eigenaars naar inkomensquintiel

Toename eigenaars vooral bij hogere inkomensgroepen

laagste inkomensgroepen (Q1-Q2): 40-45% huurders

oververtegenwoordiging van alleenstaanden,

eenoudergezinnen, werklozen en zieken

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

1976 1985 1992 1997 2005 2013

1ste quintiel

2de quintiel

3de quintiel

4de quintiel

5de quintiel

Bron: Grote woononderzoek 2013

5

Lichte kleur = groter aandeel huurwoningen

60% in Brussel

47-50% in Antwerpen, Gent en Leuven

35-40% in meeste centrumsteden

25-30% in stadsrand

10-20% in landelijke gebieden

Niet overal

Betaalbaarheid

6

Kwaliteit

7

Bron: Grote Woononderzoek 2013

Nood aan versterkt huurbeleid

• Zowel op private als sociale huurmarkt

• Diverse motieven • Huurmarkt biedt diverse voordelen, o.a. beperkter financieel

engagement, minder verantwoordelijkheid voor onderhoud en renovatie,…

• Sociale huurmarkt: waarborgen inzake objectieve toewijzing, betaalbaarheid en woonzekerheid

• Private huurmarkt: grote flexibiliteit (gezin, arbeid,…)

• Ruimtelijk: concentratie huurmarkt in stedelijke gebieden

• Problematische betaalbaarheid en kwaliteit >< centrale doelstelling Vlaamse Wooncode

8

Sociale huurmarkt

9

Aandeel sociale huurwoningen

Bron: Whitehead, Monk &

Markanen (2012)

Nood aan substantiële aanbodverruiming

0

5

10

15

20

25

30

35

Private huurmarkt

Advies Vlaamse Woonraad 2010: ‘Beleid ter ondersteuning van de private huurwoningmarkt’

4 prioriteiten

1. Betaalbaarheid verhogen (o.a. huursubsidie)

2. Verruimd en kwalitatief aanbod stimuleren

3. De kwaliteit van bestaande woningen verbeteren

4. Sterkere rol voor intermediaire actoren

Aanbevelingen nog steeds actueel

Voorjaar 2015 gestart met nieuw advies, met focus op aanbod en kwaliteit (interviews praktijk, experten)

10

Private huurmarkt

11

0

5

10

15

20

25

2001 2005 2013

%

Aandeel huurwoningen

huurders (privaat)

huurders (sociaal)

Voor het eerst sinds WOII:

stijgend aandeel private

huurmarkt

2005-2013: +90.000 woningen

(van 460.000 naar 550.000

woningen)

- 50.000 eengezinswoningen + 140.000 meergezinswoningen

Private huurmarkt

Nog geen grondige analyse van deze evolutie

Wel aantal sterke vermoedens (interviews praktijk,

experten, enz.)

• Uitval eengezinswoningen treft alle segmenten huurmarkt,

maar vooral ondersegment

• Investeringen in meergezinswoningen vooral in midden-

en hoger marktsegment

Nood aan gedifferentieerd aanbodbeleid

Uitval eengezinswoningen tegengaan

Investeringen in goedkope marktsegment aanmoedigen

12

Aanbodbeleid private huurmarkt

• ‘Aanbodbeleid’ is niet enkel premies, subsidies, fiscale

stimuli, enz.

• Contextfactoren private huurmarkt minstens even

belangrijk, o.a.:

• Woonfiscaliteit: Bevoordeling eigen woningbezit

• Gebrek aan sociale huurwoningen: aanhoudende vraag naar

slechte woningen en risico’s op huurachterstal

• Oud patrimonium + weinig stimuli voor renovatie: investeringen in

grondige renovatie huurwoningen weinig rendabel (zeker voor

oudere eigenaars)

13

Mogelijke contouren van een versterkt

aanbodbeleid

• Fiscale behandeling verhuurders enten op doelstellingen

woonbeleid

• Aanbod: verhuren niet ontmoedigen door te hoge fiscale druk

• Kwaliteit: incentives bieden voor kwaliteitsverbetering (fiscaal, huurwet)

• Betaalbaarheid: voordelen bieden bij verhuring aan redelijke huurprijzen

• Investeringen in nieuwbouw van betaalbare huurwoningen

aanmoedigen

• Fiscale stimuli bij nieuwbouw en verhuring aan kwetsbaar doelpubliek

• Samenwerking met sociaal verhuurkantoor of andere intermediairen

aanmoedigen

14

Mogelijke contouren van een versterkt

aanbodbeleid (vervolg)

• Geconventioneerde verhuring mogelijk maken

• Voordeel voor verhuurder bij verhuring kwaliteitsvolle woning aan

sociaal-economisch kwetsbare groepen, aan redelijke prijs

• Aard en omvang voordelen afhankelijk van de geboden waarborgen

(differentiatie mogelijk)

• Ontzorging van verhuurders

• Vrijwillig, geheel of gedeeltelijk uitbesteden van verhuurderstaken

• Aan (semi-)publieke of private actoren (‘rentmeesterschap’)

• Biedt efficiëntiewinsten en schaalvoordelen

• Bv. SVK, rentmeesters (algemeen, gradaties) of overname

bouwheerschap bij renovatiewerken (gedeeltelijk)

• Minstens even belangrijk als financiële aspecten

15

Dank voor uw aandacht

www.vlaamsewoonraad.be

16