2

PROGRAMMA VOORMIDDAG WOONCONGRES 8 JUNI 2015

Bouwstenen voor een maatschappelijk verantwoord woonbeleid

11.15 u Verhandelbare bouwrechten | An Maeyens, Ruimte Vlaanderen

11.40u Versterken van de huurmarkt | David Van Vooren, Vlaamse Woonraad

12.05 u

Debat. De rol van overheid en markt | Bjorn Mallants (Vereniging Vlaamse Huisvestings-

maatschappijen), Pieter Decelle (Confederatie Immobiliënberoepen Vlaanderen) en Olivier

Carrette (Beroepsvereniging van de vastgoedsector)

12.45 u Lunch

3

Verhandelbare

ontwikkelingsrechten (VOR)

VRP Wooncongres

8 juni 2015

An Maeyens – Ruimte Vlaanderen

Inhoud

1. Vlaamse context

2. Het begrip VOR

3. Verwante instrumenten in Vlaanderen

4. Zijn VOR toepasbaar in Vlaanderen?

4

Vlaamse context

• bodembedekkende bestemmingsplannen sinds jaren ’70 – Gewestplannen

– BPA’s en RUP’s (3 planniveaus)

• bestemmingscategorieën vastgelegd

• bestemmingswijzigingen hebben financieel effect

• ontwikkelingsmogelijkheden (harde bestemmingen) worden vaak als “verworven” beschouwd;

• dichtheden vaak slechts beperkt juridisch vastgelegd

5

Ontwikkelingsmogelijkheden (wonen, bedrijvigheid, voorzieningen) rond regionale OV-haltes

Voorbeeld Regionet Leuven - Visie

Huidig juridisch aanbod <=>

6

Vlaamse context

VOR: Wat?

• ontwikkeling transfereren van de ene plaats naar een andere

• herkomstgebied: – beperken of vrijwaren van winstgevende ontwikkelingen

– ontwikkelingsrechten als tegemoetkoming

– rechten kunnen verkocht worden

• ontvangstgebied: – ontwikkelingsrechten zijn een voorwaarde

– om winstgevende (bijkomende) ontwikkelingen te kunnen realiseren

Startsituatie!

7

VOR in VS

• splitsing grondeigendom en bouwrecht

• Startsituatie: – ruimtelijke ordening gekoppeld aan maximaal toegestane dichtheden

per ‘acre’ (zoning ordinance)

– bouwlagenbeperking

8

VOR in VS

• Toepassing: - Vrijwaren agrarische gebieden, natuurgebieden

- Bouwlagen- en densiteitsbeheer

- Behoud historische gebouwen

9

VOR in VS

• Uitwerken TDR-programma: – aanduiden ‘sending sites’ en ‘receiving sites’: volgens planningsproces

– bepalen aantal TDR’s

– transfermechanisme

• vrije prijs (markt vraag en aanbod) of vaste prijs (bepaald door overheid)

• transfer al dan niet via rechtenbank

• fonds of heffing

hoe losser het verband tussen herkomst- en ontvangstgebieden, hoe meer we spreken van “fondsenbenadering”

– registratie transfer: ‘conservation easement’ (erfdienstbaarheid: beperking ontwikkelingsmogelijkheid wordt vastgelegd)

10

11

12

voor

na

13

VOR: Grondbeleidsinstrument

• Sturingsinstrument – aanbod op de meest geschikte plekken

– dichtheidsbeheer

• Vereveningsinstrument – minwaarden herkomstgebieden vergoed door baten meerontwikkeling in

ontvangstgebied

14

Verwante instrumenten

• bestaande sturings- en vereveningsinstrumenten – Planschade – planbaten (cf. fondsenbenadering)

– Herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil

– Voorwaarden en lasten bij (verkavelings)vergunningen

– Contractbenadering

– …

15

Verwante instrumenten

• Herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil – ruilen van gebruik en eigendom van percelen, tegelijk met het

omwisselen van bestemmingen

– 5 varianten mogelijk; al dan niet met ruil eigendommen en gebruiksruil

– steeds RUP opstellen

• met grondruilplan: inbreng, toebedeling en financiële afrekening

• Inrichtingsnota

– de bepalingen over planschadevergoeding, planbatenheffing, kapitaalschade en gebruikerscompensatie gelden niet

– VLM treedt op als “bank”

– waardebepaling via landcommissies

16

• volledige toepassing:

• Variant zonder eigendomsruil met over- en onderbedeling = VOR

17

Verwante instrumenten

Onderzoeksvragen

• Wat zijn de ruimtelijke doelstellingen waarvoor VOR potentieel een nuttig instrument is?

• Kunnen die ruimtelijke doelstellingen gebiedsgericht worden ingevuld (wat dan inhoudt dat VOR (ook) gebiedsgericht kan worden opgezet)?

18

Onderzoeksvragen

• Wat is de toepasbaarheid binnen de huidige Vlaamse regelgeving? Hoe is VOR in te passen in het bestaande instrumentarium? – context gelijkend of verschillend?

– inpasbaarheid? Interferentie met andere vereveningssystemen?

– vergelijkbaarheid van financiële transacties in de verschillende vereveningssystemen

– koppeling aan RUP, vergunning, verkaveling?

– “ontwikkeling”: bouwen/niet-bouwen? Eenheden? Bouwlagen?

– decretale onderbouwing nodig? Inspraak- en participatie-eisen?

• Hoe kunnen we VOR concreet vormgeven?

19

Mogelijke ruimtelijke doelstellingen

• Densiteitsbeleid – bebouwingsdichtheid verhogen en verlagen

• Ruimtelijk optimaliseren van het juridisch aanbod – verplaatsen

– schrappen

• Landbouwgebied vrijwaren voor landbouwgebruik

• Groen-blauwe dooradering realiseren

• (Bijkomende) verharding beperken

• …

20

Mogelijke toepassingen

1. Beheer juridisch aanbod; ruilen van bestemmingen; vb. herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil

2. Beheer juridisch aanbod en dichtheidsbeleid; Regionaal schaalniveau; Vb. Regionet Leuven

3. Ontsnipperen van het agrarisch gebied en/of de open ruimte; VOR als compensatie voor het niet-gebruiken van de mogelijkheid om een voormalige landbouwzetel te residentialiseren

4. Financieel evenwichtig ruimtelijk beleid

21

22

• Afdeling Juridische en Beleidsontwikkeling

– An Maeyens an.maeyens@rwo.vlaanderen.be

– Wolfgang Vandevyvere wolfgang.vandevyvere@rwo.vlaanderen.be

• Afdeling Onderzoek en Monitoring

– Ann Pisman ann.pisman@rwo.vlaanderen.be

Contactgegevens

Ruimte Vlaanderen