2 Ymere jaarverslag 2011 · PDF fileGeconsolideerde balans per 31 december 2011 112 ... acties...

2 – Ymere jaarverslag 2011

Inhoudsopgave

1. Voorwoord 5

2. Strategisch kader en ontwikkelingen 9

3. Goede woningen en diensten op maat 15

4 Woongenot in leefbare wijken 25

5. Keuzevrijheid en wooncarrières 31

6. Talentontwikkeling en sociale stijging 37

7. Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken 41

8. Maatschappelijke verankering 49

9. Activiteiten in de gemeente Almere 55

10. Activiteiten in de gemeente Amsterdam 61

11. Activiteiten in de gemeente Haarlem 69

12. Activiteiten in de gemeente Haarlemmermeer 77

13 Activiteiten in de regio Noord-Kennemerland 83

14. Activiteiten in de overige gemeenten 87

15. Personeel en organisatie 91

16. Financiën 95

Geconsolideerde balans per 31 december 2011 112

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 114

17. Bericht van de Raad van Bestuur 117

18. Verslag van de Raad van Commissarissen 127

Bijlage 1 (Activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst) 145

Holdingstructuur Ymere 148

Controleverklaring 150

Ymere in 't kort 151

Ymere jaarverslag 2011 – 5

Ymere ligt goed op koers. In een periode van slechte marktomstandigheden en grote on-

zekerheid rond de economie en politieke besluitvorming blijken wij goed in staat onze

ondernemingsstrategie uit te voeren. We realiseren niet alleen onze maatschappelijke ambi-

ties, maar doen dit vanuit een sterke financiële basis, met een professionele governance en

professioneel risicomanagement. Onze medewerkers werken met trots en betrokkenheid

aan onze ambities. De reputatie van Ymere als innovatieve en ondernemende corporatie

blijft onverminderd goed. Na het succesvol verlopen jaar 2011 zien we, ondanks de econo-

mische malaise, onze toekomst met vertrouwen tegemoet.

Op volkshuisvestingsgebied zijn we doorgegaan op de ingeslagen weg. We werken aan per-

spectiefvolle wijken, waar bewoners willen wonen, leven, groeien. Ondanks terugtrekkende

bewegingen van andere betrokken partijen in wijken en buurten blijven wij onze brede

wijkaanpak centraal stellen. We verbeteren de kwaliteit van ons woningbezit en investeren

in nieuwe woningen, buurtvoorzieningen en – samen met onze partners – in activiteiten die

leiden tot vitale en aantrekkelijke buurten. In de nieuwe wijk Nobelhorst in Almere geven

we ruimte aan initiatieven van toekomstige bewoners om zo een sociaal duurzame nieuw-

bouwwijk te realiseren. Al deze activiteiten vinden plaats in intensieve samenspraak met

bewoners en belanghebbenden.

Ymere richt zich niet alleen op verhuringen in het sociale segment, maar ook op middeldure

huur; in onze woningmarkt is dat zeer noodzakelijk. Bij de woonruimteverdeling introdu-

ceerden we het Woonticket Middeninkomens.

Ymere is een van de grotere woningcorporaties. Te groot, vinden sommigen. De term de-

fuseren valt tegenwoordig. Wij kunnen ons daarin niet vinden, ook al sluiten we onze ogen

niet voor het groeiende sentiment met betrekking tot ‘de instituties’. Daarom ontplooien we

acties om belanghouders – zoals bewoners, gemeenten en collega-woningcorporaties –

invloed te geven op ons beleid. Het doel van die initiatieven is het vergroten van de legitimi-

teit van ons handelen.

Bij de beïnvloeding van ons beleid en onze keuzen hebben we stappen voorwaarts gezet,

zowel van de zijde van de bewoners als van de politiek, specifiek met betrekking tot onze

vastgoedsturing. De klant is steeds het uitgangspunt van ons handelen. In 2011 zijn wij ons

programma ‘Customer intimacy’ gestart. Met acht vestigingen is Ymere dichtbij de klant en

de belanghouder georganiseerd, omdat wij veel belang hechten aan de lokale verankering

van ons bedrijf. In 2011 is het aantal lokale adviesraden uitgebreid. Ook in 2011 was er sprake

van intensief overleg met, en constructieve advisering door onze huurdersorganisatie SHY

(Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere).

We gebruiken onze omvang om expertise te vergroten, innovatief te werken en een stevige

financiële basis te leggen onder onze ambities. Onze beheerlasten per verhuurbare eenheid

zijn sinds de fusie met 10% gedaald, terwijl wij wel meer activiteiten ondernemen. Dat biedt

ruimte voor investeringen. Met een productie van 1.475 nieuwbouwwoningen en 1.931 in-

grijpend verbeterde woningen in het afgelopen jaar is Ymere op het vlak van gebieds- en

projectontwikkeling een succesvolle en betekenisvolle partij.

1. Voorwoord


Financieel staan we er goed voor. Met een kasstroomgerelateerd resultaat van Z 207 miljoen

(een stijging van Z 61 miljoen ten opzichte van 2010) kunnen we spreken van een zeer

positief verlopen jaar. Ook als organisatie wordt Ymere goed beoordeeld. De visitatie en de

externe onderzoeken naar onze deelnemingen, grondposities en derivaten werden positief

afgesloten. Bij een bedrijf met een balanstotaal van Z 10 miljard en een jaaromzet van ruim

Z 900 miljoen past een hoge kwaliteitsstandaard. Wij vinden kwaliteit van processen, inte-

griteit en transparantie van essentieel belang voor het welslagen van onze organisatie.

In onze financiële cijfers zijn in het verslagjaar twee wijzigingen doorgevoerd. Allereerst is

de fusie met Goed Wonen afgerond en zijn de activiteiten in Ymere geïntegreerd. Ten twee-

de hebben wij ervoor gekozen om onze waardering van het vastgoed te presenteren op ba-

sis van de marktwaarde in verhuurde staat, in plaats van op basis van de bedrijfswaarde.

Deze keuze past veel beter bij onze rendementssturing, maakt ons vergelijkbaar met com-

merciële verhuurders en is van belang voor de financiering.

Het effect van de nieuwe wijze van waardering is boekhoudkundig erg groot. De wijziging

in de waarderingsgrondslagen, gekoppeld aan de daarvoor noodzakelijke administratieve

wijzigingen, leidt samen met de slechtere markt enerzijds tot een enorme groei van het eigen

vermogen (naar bijna Z 6 miljard), anderzijds tot een negatief resultaat van Z 330 miljoen.

Veranderende marktomstandigheden zullen voortaan leiden tot fluctuaties in de jaarresul-

taten. Zij laten immers de prijsbeweging in de vastgoedmarkt zien.

Ymere blijft als maatschappelijke onderneming sturen op een goede balans van financieel

en maatschappelijk rendement met het oog op de continuïteit op lange termijn; wij zijn er

ook voor de huurders en wijken van morgen. Zoals gezegd is Ymere zeer solide. Om dit

ook in de toekomst te waarborgen werken we aan scenario’s waarbij we in verschillende

omstandigheden de optimale mix berekenen tussen kosten, verkoopopbrengsten, huur-

inkomsten en investeringen. Ons doel: maximaal blijven inzetten op onze ambities en

tegelijkertijd Ymere vernieuwen. Sleutelwoorden daarbij zijn efficiency, innovatiekracht en

ondernemerschap. We zijn ons ervan bewust dat deze organisatieambitie in deze hectische

tijd veel vergt, maar we geloven niet voor niets in de kracht van ons bedrijf en onze mede-

werkers.

Wij danken alle medewerkers en partners voor hun inzet en betrokkenheid bij Ymere en haar

maatschappelijke doelen en resultaten.

Namens de Raad van Bestuur van stichting Ymere

Roel Steenbeek, voorzitter


2


2.1 Ondernemingsstrategie en missie

Ymere heeft in 2010 de ondernemingsstrategie Met ziel en zakelijkheid vastgesteld. Hierin

zijn onze uitgangspunten en ambities helder vastgelegd. Vanuit een positief mensbeeld

willen we op een zakelijke wijze én maatschappelijk gedreven inspelen op de (veranderen-

de) vraag vanuit de samenleving. In 2015 willen we beter bekendstaan om onze kwaliteit en

dienstverlening, onze innovatieve (wijk)aanpak en onze concepten gebiedsontwikkeling.

Samenwerken en bedrijfsmatig werken staan centraal in de manier van werken van Ymere.

We bieden bewonersorganisaties en andere belanghouders de ruimte om onze beleidskeuzes

te beïnvloeden en te volgen. We kiezen voor een eigentijdse, hybride organisatie met een

brede taakopvatting, die werkzaam is op regionaal niveau. De wijk vormt daarbij een be-

langrijk aanknopingspunt voor onze activiteiten, omdat de wijk voor Ymere het niveau is

waar individuele en collectieve wensen van bewoners samenkomen.

Onze missie luidt: Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspec-

tief, waar bewoners willen wonen, leven en groeien.

Om bij het uitvoeren van deze missie succesvol te kunnen blijven, moet Ymere keuzes

maken. Daarom hebben we een driedeling aangebracht in de wijken waar we bezit hebben.

In de Woonwijken zijn onze woningen op orde en bieden we passend beheer en adequate

dienstverlening. Dit is de brede basis waar veel van ons werk over gaat.

In de Leefwijken, waar we relatief veel bezit hebben, gaan we verder dan onze kerntaak.

Hier begint de strategie van onze wijkaanpak. Ymere wil in deze Leefwijken méér bereiken,

door middel van fysieke investeringen en acquisities. Hier ontwikkelen we maatschappelijk

vastgoed.

In de Groeiwijken reikt onze ambitie nog verder. Hier leveren we een extra inspanning. We

gaan hier allianties aan met andere partijen om te (re)vitaliseren. Onze investeringen zijn

hier niet alleen fysiek, maar ook sociaal, maatschappelijk en economisch.

2. Strategisch kader en ontwikkelingen

Woongenot,

maatschappelijk vastgoed en schoon, heel, veilig

Goede

producten en

goede dienstverlening

Sociale

stijging en

talentontwikkeling

Leefwijken

Groeiw

ijken

Woonw

ijken


2.2 Werkgebied

Ons werkgebied is de metropoolregio Amsterdam, met als kerngemeenten Almere,

Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer, en daarnaast Alkmaar en Leiden, die nauw met

deze kerngemeenten verbonden zijn.

2.3 Externe ontwikkelingen

Woningmarkt

Naar verwachting zal de woningmarkt nog wel even in mineur blijven, ook in 2012. Een eco-

nomische crisis leidt altijd tot een afnemend aantal verhuizingen. Door het afgenomen ver-

trouwen (kan ik mijn baan behouden, komen er nog andere tegenvallers, raak ik mijn oude

huis wel kwijt) en de aangescherpte kredietregels is er minder vraag naar koopwoningen.

Verder is er ook binnen de huursector sprake van een dalende mutatiegraad. Huurders met

een inkomen boven de Z 33.614 komen door Europese regelgeving niet langer in aanmer-

king voor een (andere) sociale huurwoning. Dit leidt tot een lagere verhuisgeneigdheid.

Politiek

Uit het wetsvoorstel Wijziging Woningwet en de Woonvisie, beide medio 2011 aan de Twee-

de Kamer aangeboden, blijkt dat de corporatiesector - volgens de Haagse politiek - flink

moet krimpen. De sector moet zich vooral richten op huishoudens met een inkomen onder

de sociale huurgrens. Een woningcorporatie mag volgens het wetsvoorstel wel een rol spelen

bij huisvesting van middeninkomens, door middel van de bouw van duurdere huur- en koop-

woningen. Maar dat moet dan zonder staatssteun en onder gelijke condities met commer-

ciële partijen.

Daarnaast verschuiven de verantwoordelijkheden voor de volkshuisvesting meer in de rich-

ting van gemeenten, bewoners en lokale partijen. Woningcorporaties moeten hun kerntaken

uitvoeren en daarnaast meer uitvoerders zijn van het gemeentelijke volkshuisvestelijke

beleid.

Verder heeft de ministerraad ermee ingestemd om het wetsvoorstel Kooprecht voor Huur-

ders voor advies aan de Raad van State te sturen. In dit wetsvoorstel worden woningcorpo-

raties verplicht om minstens driekwart van de woningvoorraad te koop aan te bieden aan

hun huurders. Ymere is geen tegenstander van verkoop, maar is wel tegen dit voorstel. We

hebben zo’n 25% van onze woningen in de verkoopvijver en verkopen juist veel woningen,

maar slechts 0,5% aan zittende huurders. We willen samenhangende plannen kunnen

maken voor wijken, waarin we renovatie, isolatie en sloop/nieuwbouw als instrumenten

kunnen inzetten. Verkoop van 75% van ons bezit tast onze mogelijkheden om effectief te

werken aan gemengde en leefbare wijken wezenlijk aan.

Vanaf 2014 moet Ymere jaarlijks circa Z 24 miljoen gaan bijdragen aan de huurtoeslag. Om

deze bijdrage te betalen en toch te kunnen blijven investeren, moeten er extra financiële

middelen worden gegenereerd.

De extra (15 of 25) woningwaarderingspunten in schaarstegebieden bieden mogelijk ruimte

om deze bijdrage te betalen. De marktomstandigheden, het beleid van Ymere en de daad-

werkelijke uitvoering van dat beleid bepalen of deze punten ook in extra huurinkomsten

(kunnen) worden omgezet. Het mag er niet toe leiden dat nieuwkomers op de markt nauwe-

lijks meer aan een sociale huurwoning kunnen komen.

Een andere extra inkomstenpost is de extra huurverhoging van 5% bij de huurders van socia-

le huurwoningen met een inkomen boven Z 43.000. Uiteraard moet dit ook praktisch moge-

lijk worden gemaakt.


Het toezicht op woningcorporaties wordt stringenter. Er komt een nieuwe autoriteit die finan-

cieel toezicht gaat houden op de woningcorporaties in Nederland en op de naleving van de

regels voor staatssteun. De corporaties moeten dan ook een scheiding aanbrengen tussen

de taken die zij met staatssteun uitvoeren (Diensten van Algemeen Economisch Belang –

DAEB) en hun commerciële activiteiten zonder staatssteun (niet-DAEB). De minister van

Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) houdt toezicht op onder meer de gover-

nance, de integriteit en de prestaties van de corporaties. De minister kan een of meer leden

van de Raad van Toezicht ontslaan als deze slecht functioneren. De verplichte inzet van het

maatschappelijk bestemde vermogen van corporaties wordt versterkt en de minister van

BZK krijgt hiervoor interventiemogelijkheden.

Wijkaanpak

De wijkaanpak heeft de wind tegen vanuit de politiek, de economie en de woningmarkt. In

Den Haag draagt men de wijkaanpak een warm hart toe, maar geen geld. Er wordt meer

verwacht van burgers zelf. ‘Burgerschap’ is de nieuwe term in de wijkaanpak. De gemeente

is een van de belangrijkste partners in transformatie en herstructurering, maar moet nood-

gedwongen – door de slechte economie en de bezuinigingen – soms andere prioriteiten

stellen. Ten slotte is het bijzonder moeilijk om gemengde wijken te realiseren als de vraag

naar koopwoningen wegvalt. Herontwikkelen kost tijd en het is bovendien de vraag of sloop

nog wordt gerechtvaardigd door de kwaliteit van wat we nieuw kunnen bouwen.

2.4 Verwachtingen 2012

Zorgen om de doelgroep

Uit onderzoeken over armoede van het CBS en het CPB blijkt dat de gevolgen van de crisis

voor bepaalde bevolkingsgroepen in 2012 echt voelbaar worden. Vooral de laagopgeleiden,

de eenoudergezinnen met jonge kinderen, alleenstaanden onder de 65 jaar en mensen met

een bijstandsuitkering – een groot deel van onze klanten dus – worden getroffen. De komen-

de jaren zullen er circa 60.000 huishoudens bij komen die naar Nederlandse maatstaven ‘in

armoede’ leven. Naar verwachting verdubbelt het percentage mensen met financiële pro-

blemen en betalingsachterstanden van 10% naar 20%. In combinatie met de bezuinigingen

op de huurtoeslag verwachten we een toename aan huurachterstanden, ondanks onze extra

inspanningen om die te voorkomen.

Aandacht voor het middensegment

De belangrijkste ontwikkeling ten opzichte van voorgaande jaren is dat de economie, de

politiek en de woningmarkt aansturen op het ontstaan van een middensegment in de huur.

Het gaat dan om een huurprijs vanaf de huurtoeslaggrens tot circa Z 900. De vraag naar

deze huurwoningen zal groeien. De condities voor middeninkomens om een woning te kopen

verslechteren namelijk, en de huidige Europese regelgeving maakt huren in de sociale sec-

tor nagenoeg onmogelijk voor huishoudens met een inkomen boven Z 33.614. Ook het aan-

bod wordt waarschijnlijk groter: een groter deel van de huurwoningen valt namelijk in het

geliberaliseerde segment doordat in schaarstegebieden extra punten worden toegekend.

In 2011 heeft Ymere de kansen en bedreigingen van dit nieuwe segment verkend, vanuit

klant-, belanghouders-, vastgoed- en financieel perspectief. In 2012 zetten we stappen om

dit nieuwe segment verder te betreden.


Veranderende vraag

Nederland gaat de komende jaren in verdubbeld tempo vergrijzen. Deze vergrijzing betekent

– zeker op termijn – dat er andere eisen zullen worden gesteld aan ons woningaanbod en

aan onze dienstverlening. Deze veranderende eisen zijn echter nog niet echt scherp in beeld.

Ook de verdunning vraagt aandacht. Het aantal huishoudens is in de afgelopen jaren sterker

gestegen dan de bevolking. De groei wordt vooral bepaald door een toename van het aantal

alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen, vooral ouderen. Deze macrotrends in

de demografie zijn zeer bepalend voor de ontwikkeling van de woningvraag, zowel kwanti-

tatief als kwalitatief.

Per gemeente zijn soms zeer grote verschillen te zien in macrotrends als vergrijzing, ont-

groening en verdunning. Waar bijvoorbeeld in Alkmaar sprake is van ontgroening, is in

Amsterdam juist sprake van vergroening. Ons werkgebied is te groot en te divers voor ge-

middelden en generalisaties. Dit bevestigt ons in onze keuze om de vastgoedsturing niet

alleen op concernniveau, maar nadrukkelijk ook op locatieniveau vorm en inhoud te geven.

Een regionaal of zelfs lokaal verschillende ontwikkeling van de bevolking leidt immers ook

tot een specifieke kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar woonruimte per gemeente.

Customer intimacy

De klanten van Ymere, onze kopers en huurders, hebben verschillende wensen en verwach-

tingen. Ymere heeft er met Customer intimacy voor gekozen om zo goed mogelijk in te

spelen op deze verschillen. Daarbij is de klant het uitgangspunt van ons denken en doen:

het begint bij de klant. We bieden die producten, diensten en communicatie aan waar de

klant om vraagt. We doen dat vanuit de overtuiging dat onze producten en diensten beter

worden als we beter inspelen op de specifieke klantwensen. Als we de moeite nemen om te

luisteren naar de klant, en onszelf de ruimte geven om in te spelen op wat we horen, betaalt

dat zich terug. We zullen minder herhaalcontact hebben, er is een kleinere kans op fouten,

we zullen minder klachten krijgen en juist meer tevreden en betrokken klanten zien die

graag meehelpen om onze producten en diensten te verbeteren en die zich inzetten voor de

wijk. Daarom investeren we onze tijd en middelen in luisteren naar de klant.

Duurzaamheid steeds duurzamer

Het energiegebruik neemt toe, terwijl de beschikbaarheid van fossiele brandstoffen juist

afneemt. Het gevolg is dat de prijzen van energie stijgen en de afhankelijkheid ervan toe-

neemt. Duurzaamheid is dus business. Ook – en zelfs steeds meer – in de Nederlandse

woningbouw. Ymere wil zich samen met andere partijen richten op steeds duurzamere

toepassingen. Inmiddels is gebleken dat we al regelmatig tot de koplopers behoren op het

gebied van duurzaamheid. Onze belanghouders zien dat ook zo. Bovendien blijkt dat het

begrip woonlasten, dus inclusief onder meer stookkosten, voor onze huurders belangrijker is

dan het begrip huurlasten. Ook is duurzaamheid gewoon goed voor het milieu. Technische

duurzaamheid en duurzaamheid in de bedrijfsvoering krijgen daarom een steeds prominen-

tere plek in ons handelen.

Financierbaarheid en investeringsvolume

In lijn met de ondernemingsstrategie wil Ymere het investeringsvolume op niveau houden.

Ymere heeft voor de komende jaren een substantiële financieringsbehoefte vanwege deze

doorlopende investeringsinspanning en voor herfinanciering. Onder invloed van de financië-

le en economische crisis is de afhankelijkheid van de twee sectorbanken voor de financie-

ring van door het WSW geborgde financiering toegenomen. Gezien de onzekerheid over de

consequenties van de invoering van Basel III en schatkistbankieren voor de prijsstelling en


beschikbaarheid van financiering heeft Ymere besloten om zich via een Euro Medium Term

Notes (EMTN-) programma direct op de kapitaalmarkt te richten. Het betreft een voor de

kapitaalmarkt standaard programma dat in zijn vorm uniek is voor de Nederlandse corpora-

tiesector. In 2011 is veelvuldig overlegd met alle betrokken partijen. Vanwege de financiële

(landen)problematiek in Europa en de derivatenissues in onze bedrijfstak is het goedkeu-

ringsproces vertraagd. De ontwikkelingen op de kapitaalmarkt bevestigen nog steeds dat de

keuze die Ymere gemaakt heeft om een EMTN-programma uit te brengen, juist is. We gaan

ervan uit dat in 2012 de eerste emissie onder dit programma geplaatst zal worden.


3


3.1 De voorraad

Het bezit van Ymere bestaat uit verschillende soorten verhuureenheden. Het bevindt zich in

twintig gemeenten.

Monumenten

Monumenten en andere beeldbepalende gebouwen zijn van groot belang als iconen van

kwaliteit, eigenheid en herkenbaarheid van steden. Ymere is trots op haar ruim 370 monu-

menten (met 4.800 verhuureenheden) in Amsterdam, Haarlem, Hoofddorp en Vijfhuizen.

Vereniging van Eigenaren (VvE-)beheer

Sinds juni 2011 is de afdeling VvE-beheer van Ymere in het bezit van het SKW1 Procescertifi-

caat ‘Beheerder van Verenigingen van Eigenaars’. Het afgelopen jaar heeft Ymere het beleid

1 Samen Kwaliteit Waarborgen (SKW) ontwikkelt en verstrekt certificaten voor de sectoren bouwen, wonen, zorg en lokale overheid.

3. Goede woningen en diensten op maat

Doelstelling 2011Doelstelling 2011 gerealiseerd Ambitie 2012

Goede woningvoorraad en passend beheer

Gemiddelde onderhouds-conditie woningen < 2,6

Ja, is gemiddeld 2,5 Gemiddelde onderhouds- conditie woningen < 2,6

1.000 woningen isoleren Nee, 800

Minder ontruimingen in verband met huurschuld dan in 2010 (201)

Ja, 175 Aantal ontruimingen in ver-band met huurschuld < 200

Verhoogde aandacht voor duurzaamheid

Minimaal 5.000 ‘energielabel-stappen’ verbeteren

Ja, 5.500 - 7.000 ‘energielabelstappen’ gezet

- Minimaal 3 innovatieve projecten opgestart

Dienstverlening op maat

Dienstverlening op niveau KWH-Huurlabel

Ja, KWH-Huurlabel is behouden

- Pilots Customer intimacy: reparatieverzoeken, klachten-afhandeling en woonruimte-verdeling zijn uitgevoerd

- My home-concept is vernieuwd

Dienstverlening door VvE op niveau SKW-certificatie

Ja, procescertificaat is verkregen

VvE-beleid geïmplementeerd en 2 experimenten met betrekking tot huurders- participatie

Ymere in ’t kort• Ymere bezit bijna 77.000 woningen en beheert voor Verenigingen van Eigenaren

bijna 20.000 woningen• Gemiddeld nettohuurniveau per woning per maand: € 431• Huurachterstand: € 11,9 miljoen• Huurderving: € 11,5 miljoen• Onderhoudsuitgaven: € 89,2 miljoen


met betrekking tot VvE’s vastgelegd in een beleidsdocument, vanuit het perspectief van

(groot)eigenaar en beheerder. We kiezen bewust voor een eigen afdeling VvE-beheer. Deze

heeft als hoofddoelstelling ‘het door goed VvE-beheer organiseren van duurzame kwaliteit

in complexen waar Ymere woningen bezit’. Door onze dubbelrol – we zijn eigenaar en be-

heerder – kunnen we efficiënt en met een goede prijs-kwaliteitverhouding werken. Goed

onderhouden, gemengde complexen met huur- en koopwoningen dragen bij aan een sterk

woonmilieu. Door ons verkoopbeleid neemt het aantal Verenigingen van Eigenaren toe.

VvE-beheer beheert en administreert per eind 2011 bijna 27.000 appartementsrechten2 voor

498 Verenigingen van Eigenaren. Samen bevatten ze bijna 20.000 appartementen (waarvan

9.900 in eigendom bij Ymere), 2.163 garages, 5.174 bergingen, 4.158 parkeerplaatsen en

713 bedrijfsruimtes.

3.2 Huurbeleid

Het huurbeleid van Ymere is erop gericht om de prijs en de kwaliteit (en daaronder verstaan

we ook de populariteit) van de woningen beter met elkaar in overeenstemming te brengen.

Op dit moment hanteren we drie categorieën op basis van populariteit. Aan elke categorie is

een percentage van de maximale huur gekoppeld. Aan de hand daarvan stellen we de huur

2 Een appartementsrecht kan betrekking hebben op meerdere appartementen, garages en dergelijke.

Omvang en samenstelling bezit Ymere op 31 december 2011

GemeenteAantal

woningen

Verzorgings- plaatsen in

verzorgings- tehuis

Aantal overige woon-

eenheden

Bedrijfs- onroerend-

goed

Aantal garages/ parkeer-plaatsen

Aantal overige

objecten Totaal

Alkmaar 702 10 66 778

Almere 7.528 41 109 596 8.274

Alphen a/d Rijn 100 100 200

Amsterdam 44.465 326 62 1.863 2.935 34 49.685

Beemster 1 1

Haarlem 9.211 63 0 194 803 1 10.272

Haarlemmerliede en Spaarnwoude

496 3 12 511

Haarlemmermeer 13.288 120 56 86 623 10 14.183

Heemstede 103 1 22 126

Heerhugowaard 139 6 145

Hillegom 16 16

Langedijk 407 4 411

Leiden 89 4 93

Leiderdorp 29 29

Lelystad 92 92

Oegstgeest 1 1

Teylingen 32 32

Velsen 2 2

Weesp 14 0 18 32

Zaanstad 31 2 100 133

Totaal 76.742 550 121 2.295 5.263 45 85.016


vast bij een nieuwe verhuring. Binnen de grenzen van het huidige woningwaarderingsstelsel

(inclusief de 15 of 25 extra punten in de zogenoemde schaarstegebieden)3 is de nieuwe huur

een weerspiegeling van de populariteit en de kwaliteit van de woning. Het behoud van een

betaalbare woningvoorraad voor mensen met lage inkomens is daarbij gewaarborgd, onder

meer door afspraken met verschillende gemeenten.

Eind 2011 zijn we gestart met de voorbereidingen voor een nieuw huurbeleid.

Amsterdam en Haarlem Almere en Haarlemmermeer

Populariteit Populariteit

Matig Gemiddeld Hoog Matig Gemiddeld Hoog

Woningen kleiner dan 80 m2

80% 80-100% 100% 70% 70-90% 90%

Woningen groter dan 80 m2

maximaal 80%

maximaal 80%

100% 70% 70-90% 90%

3 Per 1 oktober 2011 hebben woningen in een schaarstegebied vanwege aangepast rijksbeleid 15 of 25 extra punten gekregen. Dit geldt voor alle woningen binnen ons werkgebied, met uitzondering van Almere.

Aantallen woningen per gemeente en per categorieop 31 december 2011

Sociale huur Vrije sector Totaal

Gemeente Huur < € 361,65 Huur > € 361,66 - < € 554,75

Huur > € 554,76 -< € 652,52

Huur > € 652,53

Alkmaar 59 546 40 57 702

Almere 503 5.361 1.367 297 7.528

Alphen a/d Rijn 21 6 73 100

Amsterdam 15.896 23.276 3.683 1.610 44.465

Beemster

Haarlem 2.229 6.010 790 182 9.211


100 291 82 23 496

Haarlemmermeer 1.358 8.560 2.940 430 13.288


Heerhugowaard 8 50 62 19 139

Hillegom 16 16

Langedijk 90 303 14 407

Leiden 89 89

Leiderdorp 29 29

Lelystad 5 34 20 33 92

Oegstgeest

Teylingen 14 18 32

Velsen

Weesp 2 12 14

Zaanstad 1 7 23 31

20.285 44.542 9.156 2.759 76.742

26,5% 58,0% 11,9% 3,6% 100%

Totaal 73.983 (96,4%) 2.759 (3,6%) 76.742


Huuraanpassing 2011

Ymere heeft in 2011 de huren van de meeste woningen verhoogd met 1,3%, het inflatie-

percentage van het voorafgaande jaar, tevens het maximaal toegestane huurverhogings-

percentage in 2011. Huurders van woningen die in de nabije toekomst worden gesloopt of

gerenoveerd, kregen geen huurverhoging. Huurders van woningen met een huurprijs die

werd afgetopt op de huurtoeslaggrens, kregen geen of een lagere huurverhoging.

De huurdersorganisatie adviseerde positief over de voorgenomen huurverhoging. De gemid-

delde verhoging per 1 juli 2011 bedroeg 1,27%.

Bezwaren tegen huurverhoging 2011

In 2011 maakten 155 huurders (2010: 187) bezwaar tegen de huurverhoging. Van de ont-

vangen bezwaren zijn er 22 opgelost in overleg met de huurders. De overige zaken (133)

zijn doorgestuurd naar de huurcommissie. In 28 gevallen (2010: 40) werd het bezwaarschrift

toegewezen, in 44 gevallen afgewezen. De overige zaken (61) waren eind 2011 nog in be-

handeling.

Huurharmonisatie

Het gemiddelde nettohuurniveau van onze woningen was eind 2011 Z 431. De huurprijzen

bedroegen eind 2011 gemiddeld 79% van de huurprijs die op grond van regelgeving als

maximaal redelijk kan worden beschouwd.

Huurderving

In 2011 bedroeg de huurderving als gevolg van leegstand van alle verhuureenheden

Z 10,1 miljoen (2010: Z 8,2 miljoen). De huurderving als gevolg van oninbare vorderingen

bedroeg in 2011 Z 1,4 miljoen (2010: Z 1,2 miljoen). De totale huurderving bedroeg in 2011

dus Z 11,5 miljoen (2010: Z 9,4 miljoen).

De toename van de huurderving wordt voor een groot deel verklaard door administratieve

wijzigingen die samenhangen met harmonisatie van waarderingsgrondslagen. Verder was er

sprake van oplopende leegstand bij bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen, in het topsegment

van de vrijehuursector en als gevolg van projecten (sloop/verbetering).

3.3 Interventie en preventie

De Taskforce Interventie Preventie (TIP) van Ymere ondersteunt de Ymere-kantoren bij het

optimaliseren van het huurincasso, teneinde huurachterstanden zo laag mogelijk te houden

en financiële problemen en ontruimingen op basis van huurschuld zo veel mogelijk te voor-

komen.

In 2011 heeft het team veel tijd gestoken in het uniformeren van de processen op alle kan-

toren en in de introductie van een nieuw administratief systeem. Daarbij is het instrument

‘aanmanen per SMS’ geïntroduceerd. Een speciale unit van het team is gericht op de opspo-

ring van woonfraude. Dit leidt vaak tot vrijwillige huuropzegging, maar ook tot ontruimingen

(zie ook 4.1).

Woningontruimingen Almere Amsterdam HaarlemHaarlem-mermeer

Noord-K.Land

Totaal2011

Totaal 2010

Ontruimingen in verband met huurschuld

27 124 10 13 1 175 201

Ontruimingen in verband met overlast en woonfraude

15 63 10 12 0 100 80

Totaal aantal ontruimingen 42 187 20 25 1 275 281


Ondanks de economische crisis is het aantal ontruimingen in verband met huurschuld ge-

daald, net als in 2010.

3.4 Onderhoud

Ymere wil een goede basiskwaliteit van haar bezit. De bouwtechnische kwaliteit wordt

daarom gemeten met een zogenoemde conditiescore4. De cijfers daarvan liggen tussen

1 (zeer goed) en 6 (zeer slecht). Ymere streeft naar een gemiddelde conditiescore van 2,6 of

lager. Op dit moment is de gemiddelde conditiescore 2,5. Hierbij zijn alle complexen opge-

nomen, ook de complexen waar de komende jaren ingrijpende verbeteringen zijn gepland.

Omdat er grote verschillen zijn tussen de conditiescores, is er een tweede doelstelling ge-

formuleerd. Uiteindelijk mag maximaal 5% van de complexen een conditiescore boven de

3,5 hebben. Op dit moment voldoet Ymere daar nog niet aan; 11% van de complexen scoort

boven de 3,5. Ten opzichte van 2010 is dit percentage wel gedaald: van 14% naar 11%.

Door renovatie en ingrijpende woningverbetering moet dit de komende jaren steeds verder

verbeteren.

Naast reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud investeert Ymere in

herstructurering en verbetering van bestaand bezit (zie hoofdstuk 7). Ymere heeft aan het

onderhoud van woningen in 2011 Z 89,2 miljoen besteed. Dit is inclusief de toegerekende

apparaatkosten van ons interne servicebedrijf.

Uitsplitsing naar onderhoudssoort in de kerngemeenten

Bedragen x € 1 miljoen Almere Amsterdam HaarlemHaarlem-mermeer

Noord-Kenne-

merlandTotaal

2011Totaal 2010

Reparatieonderhoud 1,2 18,0 3,6 4,9 0,4 28,1 35,8

Mutatieonderhoud 0,1 6,0 1,7 2,8 0,1 10,7 11,3

Planmatig onderhoud 6,3 29,9 6,6 7,1 0,5 50,4 39,3

Totaal bruto-onderhoud 7,6 53,9 11,9 14,8 1,0 89,2 86,4

Af: intern servicebedrijf 14,0 12,2

Onderhoudslasten extern 75,2 74,2

3.5 Duurzaamheid

Ymere richt zich op het verduurzamen van het bezit. Niet alleen reductie van energiever-

bruik en isolatie van woningen zijn van belang, ook het opwekken van energie is een thema

waar Ymere zich op richt. Woningverbetering van de bestaande voorraad levert daarbij de

grootste winst op. Onze ambitie vertalen we voortaan alleen in het aantal labelstappen dat

we daarbij realiseren en niet meer op het aantal woningen dat we daarbij onder handen ne-

men. In 2011 hebben we voldaan aan ons uitgangspunt om minimaal 5.000 energielabel-

stappen te maken (5.500). Dit leverde 800 geïsoleerde woningen op.

Ymere heeft in 2011 haar duurzaamheidsprogramma conform het Energiebeleidsplan voort-

gezet. Twee PV-systemen (systemen met zonnepanelen) zijn geplaatst, financieel aantrek-

kelijk gemaakt door SDE-subsidie. Daarnaast is er via de Stichting Experimenten Volks-

huisvesting (SEV) een forse subsidie binnengehaald voor een herstructureringsproject in

Haarlem. Ook heeft Ymere een FSC-jaarplan opgesteld. Hierin onderstrepen we onze

4 Deze conditiescore is gebaseerd op een methode om de conditie van bouwen installatiedelen op objectieve en eenduidige manier vast te leggen (conform NEN 2767).


doelstellingen om zogeheten goed hout te gebruiken in onze nieuwbouw-, renovatie- en

onderhoudsprojecten. Tot slot hebben we de doelstellingen voor de bestaande woningvoor-

raad aangescherpt. Onze ambitie is nu om in tien jaar de woningen met een energielabel D

of zwakker aan te passen tot B-labelniveau (zie ook 7.2).

3.6 Goede dienstverlening

Ook in 2011 ligt het dienstverleningsniveau van Ymere minimaal op de eisen van het KWH-

Huurlabel. Ymere is dan ook houder van het KWH-Huurlabel. In 2011 hebben we, samen met

het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) het initiatief genomen om het

huidige huurlabel veel meer dan nu het geval is af te stemmen op de specifieke context

waarin grootstedelijke corporaties opereren. Dat vereist een label dat uitgaat van maatwerk

en flexibiliteit, passend bij een organisatie die zowel centraal als decentraal opereert, en dat

doet in verschillende steden in sterk wisselende buurten. Het label wordt dus veel meer een

toetsingskader dan een rigide normatief kader.

Het streven is om dit ‘KWH-Huurlabel XL’ in 2012 operationeel te krijgen. We laten daarnaast

maandelijks verschillende dienstverleningsprocessen meten door externen, zodat we conti-

nu zicht hebben op onze prestaties. Ymere heeft ervoor gekozen zich in de toekomst te rich-

ten op Customer intimacy als concurrentiestrategie. De eerste stappen zijn inmiddels gezet.

3.7 Bijzonder aanbod

Ymere heeft het bijzondere aanbod van woningen en overig vastgoed verdeeld over twee

afdelingen: Maatschappelijk Vastgoed en Commercieel Vastgoed. De reden daarvoor is dat

onze klanten verschillen. Ook kunnen we op deze wijze onderscheid maken tussen DAEB-

activiteiten en niet-DAEB-activiteiten, zoals het Europese beleid van ons vraagt.

De afdeling Maatschappelijk Vastgoed bedient mensen met een zorgvraag, studenten en

klanten voor maatschappelijk vastgoed. De afdeling Commercieel Vastgoed bedient klanten

voor huurwoningen in de vrije sector, bedrijfsonroerendgoed, en parkeren. Deze afdelingen

ondersteunen ook het beleid, de exploitatie en projecten. De commerciële activiteiten lich-

ten we toe in hoofdstukken hierna.

Onder maatschappelijk vastgoed verstaan we alle gebouwen die worden gebouwd of ge-

transformeerd met de primaire doelstelling om leefbare en vitale steden, wijken en buurten

te realiseren. Het gaat dan om:

1. voorzieningen voor zorg, welzijn, onderwijs, cultuur en sport;

2. speciale woonzorgvormen, vaak verhuurd aan of via zorg- of opvangorganisaties;

3. studentenwoningen;

4. bedrijfsverzamelgebouwen, broedplaatsen en ateliers;

5. combinaties van functies (woon, werk, educatie, zorg, economie, cultuur).

De portefeuille van de afdeling Maatschappelijk Vastgoed omvat in totaal 4.670 eenheden en

vertegenwoordigt medio 2011 een huursom van circa Z 35,3 miljoen per jaar. Hiervan is onge-

veer Z 15,7 miljoen per jaar afkomstig van zorghuisvesting, circa Z 7,3 miljoen van studenten-

woningen en circa Z 12,3 miljoen van overig maatschappelijk vastgoed.

Zorg

Ymere vindt het belangrijk dat mensen met een zorgvraag in hun eigen omgeving kunnen

blijven wonen. Omdat de samenleving langzaam maar zeker vergrijst, vergt dit woningaan-

passingen en aanpassing van het verzorgingsniveau in buurten. In 2011 lag de focus op

deze drie punten:


1. het ontwikkelen van gezondheidscentra in buurten. Zo is in 2011 in Amsterdam-Noord

de Kadoelerbreek opgeleverd. Hierin is een dienstencentrum gevestigd, waarin ruimtes

zijn verhuurd aan fysiotherapeuten, huisartsen, een apotheek en een Mensendieck-

therapeut;

2. het in samenwerking met zorgpartijen ontplooien van initiatieven voor kleinschalige

woonvoorzieningen. In de Kadoelerbreek zijn ook vier groepswoningen voor 32 cliënten

van Cordaan gerealiseerd;

3. het huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals begeleid wonen voor mensen met een

verstandelijke beperking. In Nieuw-Vennep is ten behoeve van de Regionale Instelling

voor Begeleiding op het gebied van Wonen, Werken en Welzijn (RIBW) een kleinschalige

woonvoorziening gerealiseerd voor mensen met een verstandelijke beperking. In Hoofd-

dorp is een hospice voor de stichting Bardo opgeleverd. In Haarlem zijn veertien Focus-

woningen voor mensen met een lichamelijke beperking opgeleverd. Ook is hier voor de

Hartekampgroep huisvesting gerealiseerd aan het DSK-terrein voor 24 cliënten met een

verstandelijke beperking.

Studentenhuisvesting

Ymere beheert in Amsterdam, Haarlem en Almere 2.227 studenteneenheden, waarvan 927

met een campuscontract5 en 68 gemeubileerde eenheden met een short-staycontract. Deze

laatste eenheden zijn speciaal bestemd voor internationale studenten van de Universiteit

van Amsterdam, de Vrije Universiteit, de Hogeschool van Amsterdam en de Amsterdamse

Hogeschool voor de Kunsten.

In 2011 heeft Ymere 820 studentenwoningen en -kamers verhuurd: 614 in Amsterdam,

34 in Almere en 172 in Haarlem.

Ymere wil een aanbod leveren dat complementair is aan de reguliere studentenhuisvesting.

In de afgelopen jaren hebben we studentenhuisvesting gerealiseerd voor bijvoorbeeld top-

sport-, conservatorium-, kunsten theaterstudenten en studenten uit het buitenland. In

2011 is Ymere een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met de Hogeschool voor de

Kunsten, voor de verhuur van gemeubileerde kamers aan hun buitenlandse studenten.

Omdat het realiseren van studentenhuisvesting een bijdrage moet leveren aan wijken met

perspectief, is Ymere altijd op zoek naar synergie met (andere bewoners in) de wijk en de

buurt. Daarom verhuren we, in afwachting van verkoop, renovatie of sloop, al onze tijdelijke

woningen in Amsterdam (2011: 534) aan studenten. Naar schatting hebben we hiermee zo’n

negenhonderd studenten aan woonruimte geholpen, omdat een deel van de woningen be-

woond wordt door twee of drie personen.

Om de studenten ook te betrekken bij de vernieuwing van de buurt, hebben we voor leef-

baarheidsprojecten een samenwerkingsverband met VoorUit en de Stichting Academie van

de Stad. Meer hierover in het hoofdstuk 6, Talentontwikkeling en sociale stijging.

Overig maatschappelijk vastgoed

Het overige maatschappelijk vastgoed bevindt zich vaak in de plinten van onze (sociale

huur)woningen. In totaal gaat het om ruim 504 verhuureenheden vastgoed, waaronder

ateliers, kinderopvang en buurthuizen.

5 Een campuscontract is een huurovereenkomst waarin is aangegeven dat de huurder de woning verlaat wanneer hij of zij de studie beëindigt. Op die manier blijft de woning beschikbaar voor studenten.


3.8 Centraal Meldpunt Klachten en Geschillenadviescommissie

In het contact met onze klanten kunnen er dingen misgaan. Om fouten in de dienstverle-

ning te signaleren en te herstellen, heeft Ymere een Centraal Meldpunt Klachten ingesteld.

Als er toch een meningsverschil blijft bestaan over onze dienstverlening, kan de klant een

geschil voorleggen aan de Geschillenadviescommissie Ymere.

In 2011 zijn bij het Centraal Meldpunt Klachten 1.746 klachten (2010: 1.262) geregistreerd.

Dit hoge aantal geregistreerde klachten heeft vooral te maken met de extra aandacht die

binnen de organisatie is besteed aan het duidelijk maken van het belang van een goede

klachtenregistratie. Op die manier is het namelijk veel beter mogelijk om te monitoren welke

processen verbeterd moeten worden. Uiteindelijk heeft de Geschillenadviescommissie 41

(2010: 38) geschillen behandeld.

De samenstelling van de Geschillenadviescommissie Ymere op 31 december 2011

Naam Functie Benoemd op Aftredend per

De heer mr. F. van der Brug Voorzitter 1 februari 2005 31 december 2012

De heer V. Thöne Lid, voorgedragen door huurdersorganisatie SHY

1 januari 2011 31 december 2013

Mevrouw mr. J. Siemons Lid, voorgedragen door Ymere


De heer C. van Maanen Plaatsvervangend lid, voor-gedragen door Ymere


De heer G.G. de Jong Plaatsvervangend lid, voor-gedragen door huurdersorganisatie SHY


Mevrouw Siemons is op 31 december 2011 afgetreden. In haar plaats is mevrouw

M. Langendijk benoemd.

Uitspraken Geschillenadviescommissie Ymere in 2011

2011 2010

Aantal Aandeel Aantal Aandeel

Ongegrond 9 22% 4 24%

Gegrond 28 68% 24 60%

Deels gegrond/deels ongegrond

3 8% 10 16%

Geen oordeel 1 2% 0 0%

Totaal 41 100% 38 100%

Het bestuur van Ymere heeft alle uitspraken van de Geschillenadviescommissie overge-

nomen. In het eerste jaar na de fusie tussen Ymere en Goed Wonen Noord-Kennemerland

behandelde de regionale klachtencommissie SVNK nog de geschillen voor de regio Noord-

Kennemerland. Hier zijn in 2011 geen geschillen over Ymere gemeld. Vanaf 2012 behandelt

de Geschillenadviescommissie Ymere de geschillen van alle vestigingen van Ymere.


4



Woongenot in de woning realiseren en bestendigen

Aanpak geluids- en burenoverlast

Ja, nieuw programma van eisen met extra geluidsisolatie (boven bouwbesluit)

- Pilot informatie over leefstijlen bij verhuring

- Informatiefolder beschikbaar over juridische mogelijkheden voor bewoners bij overlast

Ja, inzet Beter Buren (Amster-dam-Noord), Buurtbemiddeling

Leefbare wijken

Betere Buurtprijs: 21 voorstellen uitwerken

Ja, 25 voorstellen zijn uitge-voerd

(Wordt reguliere activiteit)

500 woningen vrij door aanpak woonfraude

Ja, 569 woningen vrij 530 woningen vrij door aanpak woonfraude

Realisatie ontmoetingsplekken Tolhuistuin, Pakhuys Afrika en Rozenprieel

Nee, uitwerking gestart, realisatie in 2012

Realisatie volgens planning

5 plannen voor ontmoetings-plekken verder uitwerken

Ja, uitwerking gestart

Ymere in ’t kort• Totaleinvesteringeninwijkaanpakenleefbaarheidin2011:Z 13,3 miljoen• Initiatievenopgebiedvanschoon,heelenveilig(onderdeelvanleefbaarheid):Z 8 miljoen

4.1 Leefbaarheid

Mensen willen een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. Ofwel: een leefbare buurt.

Naarmate we meer woningen in een wijk bezitten, maken we ons – samen met de bewoners

– sterk voor een schone, hele en veilige openbare ruimte. Ymere stimuleert de actieve be-

trokkenheid van de bewoners.

Betere Buurtprijs 2011

Bij de Betere Buurtprijs nodigen we bewoners uit om met ideeën te komen voor de verbete-

ring van de leefbaarheid in hun buurt. De winnaars voeren hun project zelf uit; Ymere biedt

financiële en praktische ondersteuning. In 2011 ontving Ymere weer veel goede ideeën van

haar huurders. Daarvan werden er 25 gerealiseerd. Per vestiging zijn de prijswinnaars in het

zonnetje gezet tijdens een feestelijke prijsuitreiking.

Dag van de Dialoog

De Dag van de Dialoog is een simpele en doeltreffende methode om de sociale cohesie

tussen bewoners en hun betrokkenheid bij de stad en buurt te bevorderen. In de Week van

de Dialoog, van 2 tot 13 november, namen meer dan zeventig gemeenten aan deze dag deel.

Ymere, landelijk partner van Nederland in Dialoog, was zelf gastheer van tien tafels in de ge-

meenten Amsterdam en Almere.

Schoon, heel en veilig

Ymere heeft de aandacht voor ‘schoon, heel en veilig’, de basis voor het vertrouwen van de

bewoners, verhoogd met (onder andere) een nieuw huismeesterbeleid. Huismeesters en ge-

biedsbeheerders zijn de verbindingsofficieren tussen Ymere en de bewoners in de wijk. In

4. Woongenot in leefbare wijken


2011 zijn we gestart met de verdere professionalisering van deze functies, zowel binnen

onze organisatie als in onze contacten met de buitenwereld. Het doorbelasten van de kos-

ten van de inzet van huismeesters is daar ook een onderdeel van. Ook was Ymere intensief

betrokken bij de voorbereiding van de Dag van de Huismeesters in september 2011. In de

Van Nelle fabriek te Rotterdam kwamen toen zo’n zeshonderd huismeesters uit heel

Nederland bijeen om inspiratie op te doen.

Bloemkoolwijken

Gevoed door interne en externe signalen is Ymere in 2011 gestart met een preventieve aan-

pak van onze zogenoemde bloemkoolwijken. Deze wijken – waarvan de plattegrond aan een

bloemkool doet denken – zijn in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw gebouwd.

In ons werkgebied zijn ze met name te vinden in Haarlemmermeer en Almere. Deze wijken

dreigen langzaam maar zeker achteruit te gaan. Onze preventieve aanpak is gericht op

verbetering van de leefbaarheid op een klein schaalniveau. We maken daarbij slimme ver-

bindingen tussen bewonersparticipatie, kleine fysieke ingrepen, bijzondere manieren van

toewijzing en beheerconcepten. Daarbij gaan we in overleg met de (vele) particuliere eige-

naars om het tij te keren.

4.2 Aanpak woonfraude

Ymere hecht veel belang aan het tegengaan van woonfraude. Fraude frustreert de woning-

markt en heeft een negatieve invloed op de leefbaarheid in de wijken. Ook kan fraude leiden

tot onveilige woonsituaties, zoals vaak het geval is bij hennepkwekerijen in woningen.

We onderzoeken fraudemeldingen van omwonenden, uit ons eigen netwerk of van bureau

Zoeklicht in Amsterdam. Ook scannen we continu welke woningen worden aangeboden op

websites als Marktplaats en Kamernet. In 2011 zijn op deze wijze 17 woningen opgespoord

die onrechtmatig werden aangeboden (2010: 22). Ymere wil na de ontdekking van woonfrau-

de tot vrijwillige huuropzegging komen. Daarmee zijn in 2011 ook weer goede resultaten

geboekt. Daarnaast kunnen juridische procedures leiden tot ontruimingen. In totaal hebben

onze inspanningen om woonfraude op te sporen ertoe geleid dat 569 woningen weer recht-

matig kunnen worden verhuurd. Er zijn 43 huurovereenkomsten beëindigd vanwege een

hennepkwekerij in de woning (Almere: 13, Amsterdam: 13, Haarlem: 5 en Haarlemmer-

meer: 12) (2010: 30).

Woonfraude Almere Amsterdam HaarlemHaarlem-mermeer

Noord-Kenne-

merlandTotaal

2011Totaal 2010

Ontruimingen i.v.m. woonfraude

15 56 10 12 0 93 71

Huuropzeggingen i.v.m. woonfraude

44 309 72 48 3 476 456

Totaal 59 365 82 60 3 569 527

4.3 Bedrijven en onroerend goed

In 2011 zijn circa 75 contracten getekend voor bedrijfsonroerendgoed (maatschappelijk en

commercieel). Ymere kent een portefeuille van ruim 2.200 verhuureenheden bedrijfsonroe-

rendgoed (winkels, bedrijfsruimtes, ateliers, (brede) scholen, kinderopvang, buurthuizen/

ontmoetingsruimten/jongerencentra). Meestal zijn deze gevestigd in de plint van onze


(sociale huur)complexen. Verder bevat deze portefeuille parkeerplaatsen (in stallings- en

parkeergarages), bergingen en opslagruimten.

In 2011 introduceerde Ymere een nieuwe digitale reactiemodule voor bedrijfsonroerendgoed

en parkeerplaatsen. Hierdoor zijn we beter in staat om maatwerk te bieden aan specifieke

groepen ondernemers. Dankzij de digitale module verhuren we het merendeel van onze

bedrijfsruimten en parkeerplaatsen zonder dat we actief hoeven te adverteren. Ook zijn we

gestart met een YouTube-kanaal. Onze activiteiten op sociale media zijn uitgebreid.

De leegstand van commercieel bedrijfsonroerendgoed is gedaald tot 4% (2010: 7%). Hiermee

doen we het niet slecht, zeker gezien de marktomstandigheden. Ymere heeft echter vooral

te maken met leegstand van parkeerplaatsen in stallingsgarages. Dit is met name het geval

in gebieden waar geen parkeergeld hoeft te worden betaald (Europakwartier Almere en

Amsterdam-Nieuw-West) of waar een verlaagd tarief geldt (IJburg). Als gevolg van de

economische crisis verwachten we in 2012 een toenemend aantal huuropzeggingen van

bedrijfsruimten. Met kortere contracten, innovatieve concepten en meer maatwerk ver-

wachten we de leegstand te kunnen beperken.

Het realiseren van bedrijfsonroerendgoed is voor Ymere altijd een aanvulling op het wonen.

Het heeft ook een maatschappelijke doelstelling. We geloven in het belang van een stabiele

wijkeconomie; deze draagt naar onze overtuiging bij aan de groei van wijken. Zo zorgen we

ervoor dat lokale initiatieven worden gefaciliteerd en talentontwikkeling wordt ondersteund.

Daarnaast is een stabiele wijkeconomie van cruciaal belang voor het verbinden van mensen

met verschillende inkomens, achtergronden en leefstijlen in een wijk.

Ymere heeft een sterke positie in de verhuur van bedrijfsonroerendgoed aan het midden- en

kleinbedrijf. Onze focus ligt op de lokale ondernemer die op zoek is naar een bedrijfs- of kan-

toorruimte tussen 80 en 100 m². Daarin hebben we een divers aanbod.

4.4 Architectuur, kunst en groen

In 2011 werden enkele bijzondere projecten op het gebied van architectuur, kunst en groen

opgeleverd. Daaronder het Hercules Seghersplein in de Amsterdamse Pijp (inclusief verlich-

te huisnummers), ontworpen door OKRA landschapsarchitecten. Het Palmplein in Haarlem

kreeg bijzonder meubilair van ontwerper Baukje Trenning. Studio Makkink & Bey leverde de

eerste hekwerken op van een serie in het Reimerswaalhof in Amsterdam-Nieuw-West.

In 2011 gaven we aan (samenwerkings)projecten op het gebied van kunst, groen en ontwerp

openbare ruimte Z 610.963 uit (in 2010: Z 788.925). Hierin is rond de Z 235.000 opgenomen

voor architectuurgerelateerde activiteiten, waaronder ook de prijsvraag die Ymere uitschreef

samen met het Nederlands Architectuurinstituut (NAi).

Door te investeren in goede architectuur, beeldende kunst en groen investeert Ymere in de

kwaliteit en identiteit van de woonomgeving. Kunst biedt herkenningspunten, inspireert en

geeft karakter. Kunst is geen doel op zich, maar is aanleiding voor bewoners om met elkaar

in contact te komen en zich hun buurt eigen te maken. Uitgangspunt is altijd de binding die

bewoners en omwonenden hebben met hun woning en hun buurt.

Ymere investeert al jarenlang bewust in kunst in de openbare ruimte, omdat we geloven dat

dit actief bijdraagt aan de kwaliteit van de buurt en daarmee ook aan de sociale duurzaam-

heid ervan. Hiervoor reserveren we dus structureel budget. Juist in een jaar waarin vanuit


verschillende kanten fors op cultuur is bezuinigd, heeft Ymere ervoor gekozen dat (culturele)

opdrachtgeverschap voort te zetten.

Onze kunstopdrachten zijn vooral gericht op kunst die in architectuur is geïntegreerd. Het

accent ligt op kunsttoepassingen in nieuwbouw- en renovatieprojecten. We vragen beel-

dende kunstenaars en ontwerpers om samen te werken met de architect, en vanuit die sa-

menwerking een voorstel te doen voor een onderdeel van een gebouw of straat.

Om de vorming van een visie op woningbouw en goed opdrachtgeverschap te stimuleren,

werken we onder meer samen met het NAi. Onder de naam New Harloheim heeft Ymere

een prijsvraag uitgeschreven voor Haarlem-Oost. Vanwege de complexiteit en breedte van

de opgave konden alleen multidisciplinaire teams hieraan deelnemen. De tentoonstelling

over deze prijsvraag is opgezet als een ontwerplaboratorium. Het winnende team van

hoofdontwerpers Joep van der Veen en Tom Blokkers werkte hierin verder aan hun plan. De

bezoekers zagen dus ook de verdere ontwikkeling van het winnende plan. In het voorjaar

van 2012 reist de tentoonstelling naar ABC Architectuurcentrum in Haarlem.

4.5 Ontmoetingsplekken van de 21e eeuw

Ymere investeert graag in de zogenoemde ontmoetingsplekken van de 21e eeuw. Dit zijn

openbare ruimten met een bovengemiddeld niveau van ontwerp en uitvoering, in buurten

waar Ymere veel bezit heeft. Bijvoorbeeld een park of plein met iets extra’s, om de hoek van

de locatie waar mensen wonen of werken. Ymere jaagt het ontstaan van deze plekken aan

en investeert er graag in, maar is bij voorkeur geen eigenaar. Dat is de gemeente, of een

groep gebruikers rond de ontmoetingsplek. Vanuit deze gedachte worden ontmoetingsplek-

ken alleen gerealiseerd als alle partijen in de buurt het plan omarmen, in eigendom willen

nemen, zich verantwoordelijk voelen en willen onderhouden. Dit maakt processen veelzijdig

en soms complex, maar we weten zo wel dat de plekken waarin we investeren breed wor-

den gedragen en dus ook blijvend zijn.

In 2011 zijn we druk geweest met de voorbereidingen en inrichting van acht ontmoetings-

plekken binnen ons werkgebied. In 2012 zullen vier van die plekken worden gerealiseerd:

1. de poëtische, verscholen Tuin van Jonker in Haarlem;

2. de Tolhuistuin in Amsterdam-Noord, met een collectief kunstwerk door bewoners uit de

Van der Pekbuurt;

3. de letterkubussen/speel- en zitelementen op de Piet Heinkade, tussen de pakhuizen van

Ymere in Amsterdam;

4. lichtgevende en steeds van kleur veranderende kunstobjecten (Marbles) op het Van

Eesterenplein in Almere.

De overige vier projecten zijn:

5. het Limperplantsoen in Delftwijk-Noord (Haarlem-Noord), in participatie met de ontwer-

per, de gemeente en omwonenden;

6. een podium met zitelementen op het Waterlandplein in Amsterdam-Noord. Winkeliers, de

muziekschool en de bibliotheek kunnen hiervan gebruikmaken. De oplevering staat ge-

pland als het plein wordt ingericht bij de oplevering van de nieuwbouw;

7. een mobiele ontmoetingsplek door het ontwikkelgebied van de Laan van Spartaan in

Amsterdam-Nieuw-West. Deze ‘reizende plek’ wordt onderhouden door leerlingen van

het ROC. Momenteel wordt aan de planvorming gewerkt;

8. het Krugerplein in Amsterdam-Oost. In het oorspronkelijke plan zouden twee horeca-

ondernemers samen met Ymere en de gemeente een foodcourt met leer-werktraject reali-


seren. Helaas konden niet alle belangen worden verenigd. De ondernemers zijn daarop

gaan zoeken naar een andere plek. Het Krugerplein is nu geen ontmoetingsplek van de

21e eeuw meer, maar wordt wel opnieuw door de gemeente ingericht.


5



Het aanbod is inzichtelijk voor woningzoekenden

Aanbodmodule met koop en huur voor inkomens tussen € 33.614 en € 43.000

Ja, Woonticket Woonticket Middeninkomens voortzetten

Inzet social media bij nieuw-bouw verkoop

Inzet social media bij alle verkoop

Minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot € 33.614

Ja, 95% Minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot € 33.614

Vergroten van de mogelijkheden tot wooncarrière

Uitvoering bestaande experimenten

Ja, dé Woonswitch uitgevoerd; Woonversnelling is afgerond in 2011 en Huur op Maat is geëvalueerd door SEV

Optimaliseren dé Woonswitch

Verkopen van 850 woningen Ja, 912, waarvan 794 aan parti-culieren en 118 pakketverkoop aan corporatie

Verkopen van 850 woningen

Voldoende aanbod middeldure huur

Ja, met 480 extra middeldure huurwoningen, 747 verhuringen middeldure huur en 100 verhuringen met Woonticket Middeninkomens

Voldoende aanbod middeldure huur

5.1 Woningtoewijzing sociale huurwoningen

In 2011 verhuurde Ymere in totaal circa 3.800 leeggekomen sociale huurwoningen opnieuw.

Dat komt neer op een mutatiegraad van ons sociale woningbezit van ongeveer 5,6% (2010:

5,9%, 2009: 6,2%). Voor het derde jaar op rij is dus een daling van de mutatiegraad te zien.

Dat heeft een relatie met de vastlopende woningmarkt. Hoewel er als gevolg van de Europe-

se regelgeving6 in potentie minder mensen op minder huurwoningen konden reageren, is

het gemiddelde aantal reacties in drie van onze vier regio’s juist gestegen. Ook dat kan

worden gezien als een teken van de stagnatie op de woningmarkt.

In 2011 heeft Ymere 95% van de toewijzingen in de sociale huursector gedaan aan mensen

met een inkomen onder Z 33.614. Daarmee hebben we aan de Europese regelgeving vol-

daan. De verschillende woonruimteverdelingssystemen zijn aangepast aan de nieuwe regel-

geving. Uitzonderingen zijn gemaakt voor stadsvernieuwingsurgenten en mensen met een

sociale en/of medische urgentie met een inkomen boven Z 33.614. Voor hen is nog wel een

woning beschikbaar in de sociale huursector van Ymere.

Ymere regelt de toewijzing van haar sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam

en Almere via WoningNet. De dienstverlening aan woningzoekenden is in de Stadsregio

Amsterdam meer aangesloten op het digitale tijdperk. De papieren woningkrant is daar af-

geschaft. In plaats daarvan kan de woningzoekende nu een digitale (vaste) selectie maken

6 We moeten minimaal 90% van ons sociale bezit (dat wil zeggen met een maandhuur tot € 652) verhuren aan huishoudens met een inkomen onder € 33.614.

5. Keuzevrijheid en wooncarrières


van woningen die hij of zij relevant vindt en desgewenst kan uitprinten, zo nodig bij (en met

hulp van) een vestiging van Ymere. Zo zorgen we ervoor dat ook de uiterst kleine minder-

heid die nog niet digitaal participeerde (4%), toch kan reageren.

Woonservice is de organisatie voor de toewijzing van de woningen in Haarlem, Haarlemmer-

liede en Spaarnwoude. In Teylingen en Leiden verloopt de toewijzing via Woonzicht. Deze

instanties verzorgen de inschrijving van woningzoekenden, de woningbemiddeling bij ur-

gentieverklaringen, de publicatie van het actuele woningaanbod van de woningcorporaties,

en het op volgorde zetten van de kandidaten op basis van lokale regels.

Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen en acceptatiegraad in een aantal gemeenten

Gemiddeld aantal reacties Acceptatiegraad

2011 2010 2011 2010

Almere 160,7 122,6 3,2 2,6

Amsterdam 179,9 180 6,9 7,1

Haarlem 156,2 188 7,3 7,4

Haarlemmermeer 124,1 105 3,0 3,3

5.2 Beweging op de woningmarkt

Om beweging op de woningmarkt te krijgen, experimenteert Ymere in overleg met de be-

trokken gemeenten onder andere op het gebied van de woonruimteverdeling (de woning-

toewijzing) en het woonlastenbeleid. Met De Woonversnelling, dé Woonswitch en Huur op

Maat heeft Ymere daarvoor drie instrumenten ingezet.

De Woonversnelling

In 2011 is in april het experiment Woonversnelling afgerond. Het afgesproken aantal wo-

ningen dat met dit experiment zou worden verhuurd, was namelijk gehaald: zevenhonderd

woningen. Ymere heeft het experiment uitgevoerd in de stadsregio Amsterdam, samen met

de corporaties Eigen Haard en de Woongroep Holland. Het wordt nu geëvalueerd.

Dé Woonswitch

Via dé Woonswitch heeft Ymere in 2011 43 huurders bemiddeld (2010: 74). In 2012 gaan

we verder met het optimaliseren en verbreden van dit instrument, in de werkgroep dé

Woonswitch versie 2.0. Ook komt er een promotiecampagne die voor nieuwe belangstelling

en actualisering van het klantenbestand moet zorgen.

Dit bemiddelingsmodel moet ervoor zorgen dat huurders van Ymere in Zuid-Kennemerland

sneller kunnen verhuizen naar een woning die beter aansluit bij hun wensen. In 2011 is de

methode het derde jaar ingegaan. Per 31 december 2011 staan 1.137 huurders van Ymere

ingeschreven (2010: 1.049). Daarvan zijn 608 huurders actief op zoek met gemiddeld

5 switchverzoeken per persoon (2010: respectievelijk 614 en 3,5). Dit zijn in totaal 3.059

switchverzoeken, een toename van 909. Het aantal woningen dat via dé Woonswitch wordt

verhuurd, voldeed in 2011 niet aan onze doelstelling en de verwachtingen. Dit komt onder

meer door de ingebruikname van een nieuwe webapplicatie en ons nieuwe administratieve

systeem.


Huur op Maat

In april is de landelijke evaluatie van Huur op Maat gepresenteerd tijdens een landelijk

congres van de SEV. Begin 2012 heeft de minister besloten om – in afwijking van het advies

van de SEV – het experiment te beëindigen. Wel is er ruimte voor een experiment met be-

trekking tot flexibele huren in Amsterdam.

5.3 Commercieel vastgoed: vrije sectorhuur

De portefeuille met huurwoningen in de vrije sector van Ymere telt 2.759 huurwoningen. Dat

is een uitbreiding ten opzichte van 2010 met 320 nieuwbouwwoningen en circa 60 voorma-

lige sociale huurwoningen. Huurwoningen in de vrije sector zijn belangrijk: ze bevorderen

de doorstroming op de woningmarkt en dragen bij aan een gemengde wijk. Dit geldt vooral

voor de woningen in het middensegment (vanaf de huurtoeslaggrens van Z 652 tot Z 900).

Momenteel staan 17.000 mensen ingeschreven die op zoek zijn naar een vrijesectorhuur-

woning. Daarvan woont ruim 60% nu nog in een sociale huurwoning. In 2011 verhuisden

zo’n 50 huurders van Ymere vanuit een sociale huurwoning naar een vrijesectorhuur-

woning van Ymere.

Woningzoekenden

In 2011 schreven opvallend veel mensen met een koopwoning zich in voor een vrijesector-

huurwoning. Eind 2011 stonden in totaal meer dan 17.000 huishoudens ingeschreven, een

stijging van circa 5.000 ten opzichte van 2010. Deze stijging is voornamelijk afkomstig van-

uit de doelgroep personen van 25-35 jaar die voor het eerst de woningmarkt betreden. We

merken dat andere doelgroepen zich ‘voorlopig’ hebben teruggetrokken van de woning-

markt, bijvoorbeeld ouderen die hun huidige woning niet kunnen verkopen.

Verhuringen

In 2011 zijn 772 huurcontracten getekend met een gemiddelde maandhuur van Z 851. Van-

wege de grote vraag naar betaalbare vrijesectorhuurwoningen bedienen we hoofdzakelijk

het middensegment, met zo’n vijfhonderd verhuringen (gemiddelde nettomaandhuur Z 800).

Het merendeel van de woningzoekenden is afkomstig uit de metropoolregio Amsterdam.

Langs digitale weg maken we ons aanbod aan deze doelgroep bekend. Bij verhuur van

nieuwbouwcomplexen maken we meer gebruik van kijkdagen en advertenties in de lokale

weekbladen.

Woonticket Middeninkomens

Sinds het voorjaar van 2011 biedt Ymere het Woonticket Middeninkomens aan. Dit is een

extra service voor huishoudens met een middeninkomen tussen Z 33.614 en Z 43.000. Via

onze website kunnen zij gemakkelijk zoeken naar een huur- en koopwoning die past bij hun

inkomen. Als een woningzoekende zich inschrijft voor een Woonticket, ontvangt hij of zij

een persoonlijk advies. Kandidaten zijn dan beter op de hoogte van de mogelijkheden.

Ymere vraagt ze documenten op te sturen, voordat ze worden uitgenodigd voor de bezichti-

ging van een woning. Deze documenten worden dan op voorhand gecontroleerd, waardoor

het aantal passende kandidaten per bezichtiging hoger wordt. Woonticket is genomineerd

voor de KWH-i-Opener, de innovatieprijs van KWH. Deze wordt in 2012 uitgereikt.

In 2011 zijn bijna 100 kandidaten met een Woonticket bemiddeld naar een huurwoning in

de vrije sector. In een aantal nieuwbouwprojecten van Ymere hebben 25 kandidaten met

een Woonticket een optie op een woning. Van de inschrijvers hebben ook 19 kandidaten een

woning van Ymere gekocht; 16 van hen huurden een sociale huurwoning van Ymere.


In totaal hebben ruim 3.100 woningzoekenden zich inmiddels ingeschreven voor een Woon-

ticket. Bijna 25% van hen is afgewezen, omdat de kredietwaardigheidstest voor hen negatief

uitviel of omdat hun inkomen te hoog of te laag was. Van de overige inschrijvers hebben

ruim 450 een actief Woonticket.

5.4 Verkoop

De opbrengsten van de verkoop van woningen uit onze bestaande woningvoorraad gebrui-

ken we onder andere voor het financieren van investeringen in de nieuwbouw. Als onze

huurders hun huurwoning kopen, kunnen zij wooncarrière maken in hun eigen wijk. In de

praktijk blijkt echter slechts een klein percentage van de huurders bereid en/of in staat hun

woning te kopen. In totaal zijn op dit moment circa 20.000 woningen, verdeeld over de

verschillende gemeenten waarin we actief zijn, aangewezen voor verkoop. Dit is de zoge-

noemde verkoopvijver. Hiervan zijn op dit moment circa 17.500 woningen verkoopgereed.

De huidige huurders kunnen deze woningen kopen. Als ze dat niet doen, dan gaan de

woningen in de verkoop op de vrije markt, zodra ze vrijkomen.

Koopgarant

Ymere zet Koopgarant in om het eigenwoningbezit onder lagere inkomensgroepen te stimu-

leren. Via deze regeling krijgen kopers een korting op de marktprijs. Als zij hun woning later

(verplicht) terugverkopen aan Ymere, delen de koper en Ymere in de waardeontwikkeling

van de woning (of deze nu positief of negatief is). De verkochte woning komt dus op termijn

weer beschikbaar voor onze portefeuille. We brengen de woning vervolgens in de verhuur of

in de verkoop.

Eind 2011 heeft de Belastingdienst toestemming gegeven om ook voor woningen met grond

op erfpacht gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek. Wel moeten daarover nog uit-

voeringsafspraken worden gemaakt. Hierdoor komen in de toekomst ook kopers in Amster-

dam in aanmerking voor deze regeling.

In 2011 hebben alle zittende huurders van een verkoopcomplex van Ymere buiten Amster-

dam de mogelijkheid gekregen om hun eigen huurwoning met Koopgarant te kopen. Hier-

door is het aandeel woningen dat we hebben verkocht aan de huidige huurders gestegen

van 10% in 2010 naar 15% in 2011. In 2011 heeft Ymere 126 woningen met Koopgarant ver-

kocht. Er zijn daarnaast 10 Koopgarantwoningen teruggekocht en meteen weer door-

verkocht.

Verkochte huurwoningen 2011

Uit de bestaande huurvoorraad heeft Ymere in 2011 in totaal 794 woningen individueel ver-

kocht en geleverd. Inclusief een pakketverkoop van een complex in Purmerend (118 wonin-

gen) aan een collega-corporatie brengt dit het totaal op 912 verkochte en geleverde wonin-

gen in 2011.

Almere Amsterdam HaarlemHaarlem-mermeer

Noord- Kenne-

merlandPurmer-

endTotaal

2011Totaal

2010

Aan zittende bewoners

16 58 10 35 119 87

Na mutatie 92 429 78 75 1 675 481

Verkoop aan corporatie

118 118 86

Totaal 108 487 88 110 1 118 912 654


Vergeleken met 2010 (568 individuele verkopen en 86 verkopen via pakketverkoop) is het

aantal verkochte woningen fors gegroeid. Onze succesvolle aanpak willen we in 2012 door-

zetten. We streven ernaar 850 verkopen in bestaand bezit te realiseren. Dat doen we door

het vergroten van de verkoopvijver, verkopen via Koopgarant in Amsterdam en door ver-

koopstimulerende acties.

Nieuwbouw koopwoningen

In Amsterdam heeft de toewijzing van nieuwe koopwoningen in de vrije sector plaatsgevon-

den in overeenstemming met de ‘Spelregels met betrekking tot de toewijzing van nieuwe

vrijesectorkoopwoningen in Amsterdam’ van 13 december 2006 (verlengd op 10 februari

2009) tussen de Vereniging Eigen Huis en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.


6


Doelstelling 2011 Doelstelling 2011 gerealiseerd Ambitie 2012

Wijkvernieuwing in crisistijd: andere instrumenten ontwikkelen om tot gemengde wijken te komen

Alternatief scenario voor 4 wijken is uitgewerkt

Opzet wijkontwikkeling 2.0

Inzicht in maatschappelijk rendement

Uitvoering 6 MKBA's(Maatschappelijke kosten-baten- analyses)

Nee, 2- Oprichting 10 voor MKBA*

- Uitvoeren van een MKBA- Aansturen 10 voor MBKA- Organiseren congres om de resulta-

ten van 10 MKBA’s te presenteren.

Speerpunt Werk, Wijkeconomie en Ondernemerschap

50 leer-werkplekken Ja, 87 187 leerwerkplekken

10 extra stageplaatsen vmbo Deels, 5 plekken voor kortlopende stages gerealiseerd (Amsterdam-Oost) en start voorbereiding 5 stageplekken (inventarisatie, Amsterdam-West)

5 stageplekken voor kortlopende stages (Amsterdam-West) en 5 stageplekken voor langlopende/lintstages

Creëren kansen voor (startende) ondernemers

Ja, investeringen in H-Spot (Amster-dam-Zuid-Oost), Notweggarage en De Coppel (Amsterdam-West), bedrijfspanden Van der Pekstraat (Amsterdam-Noord)

Speerpunt Bewoners in Balans en Talentontwikkeling

Sport in de Wijk in Haarlem, Almere en Haarlemmermeer

- 1.100 deelnemers judo (Almere, Haarlem en Haarlemmermeer)

- 1.200 deelnemers streetdance en tafeltennis (Haarlem)

- 200 leden KwiQfit (Haarlem)- 92 deelnemers Buurt in Beweging

(Amsterdam-West)

- 2.300 kinderen hebben kennisge-maakt met judo of tafeltennis

- Overige buurtsportactiviteiten berei-ken 500 kinderen en volwassenen

Inzet studenten die in ruil voor huur activiteiten opzetten

47 studenten gehuisvest in ruil voor maatschappelijke activiteiten

80 studenten actief in onze wijken

Signaleren en ondersteuning bij indi-viduele problematiek

- Eropaf Hoofddorp: 56 huisbezoeken- ‘Even Buurten’ Haarlem-Noord:

21 huisbezoeken; 3 Meet & Eat- bijeenkomsten en een bingoavond

- Amsterdam: opening Talentenhuizen Meer en Vaart en Transvaal

- Grote gezinnen: 2 grote gezinnen ver-huisd, 2 in voorbereiding; oplossingen voor tijdelijke extra woning blijken juri-disch niet haalbaar.

- 60 huishoudens nemen deel aan langlopende, preventieve budget-training.

- 300 bewoners nemen deel aan training Daadkr8, met positieve uit-stroom van 30% naar werk, stage of opleiding.

Talentontwikkeling via onderwijs - Haarlem: 911 deelnemers bliksemstage en sollicitatietraining

- Haarlemmermeer: 89 deelnemers bliksemstage

1.600 kinderen bereikt met huis-werkbegeleiding, mentorschap en weekendschool

Speerpunt Ontmoeten

Kleinschalige groenprojecten 2 grote braakliggende terreinen inge-richt; 2 natuurspeelplekken; 3 moes-tuinen en 2 in voorbereiding

5 actieve bewoners per moestuin-complex en het beheer (bij 13 moestuinen)

Multifunctionele accommodaties (MFA)

- 1 MFA gerealiseerd (de Coppel)- 1 MFA in voorbereiding- Garage Notweg in ‘bewerking’ - 1 Brede School in voorbereiding

3 lopende MFA's zijn gemonitord, onder andere op exploitatieresul-taat, gebruik, programmering en beknopte MKBA

6. Talentontwikkeling en sociale stijging

Ymere in ’t kort

• Totale investeringen in wijkaanpak en leefbaarheid in 2011: € 13,3 miljoen

* Ymere heeft in 2011 het initiatief genomen om het kenniscentrum 10 voor MKBA op te richten waarbij de deelnemende partijen (negen corporaties en een adviesbureau) ieder jaarlijks één MKBA uitvoeren en de resultaten delen.


In de zogenoemde Groeiwijken van Ymere hebben wijkbewoners meer ondersteuning nodig

om in balans te blijven en hun plek in de samenleving te bemachtigen. De persoonlijke en

maatschappelijke groei van onze huurders in deze wijken is een belangrijke bron van moti-

vatie en inspiratie voor ons. Ymere ziet zichzelf bij alle initiatieven als aanjager. We hebben

niet de pretentie dat we in staat zijn zelfstandig het verschil te maken. Bij de uitvoering van

projecten zoeken we dan ook de samenwerking met andere instellingen, de overheid en het

bedrijfsleven.

Wijkvernieuwing in crisistijd

In 2010 is de ‘wijkvernieuwing in crisistijd’ gestart. Het doel was om andere instrumenten te

ontwikkelen om tot gemengde wijken te komen, nu de transformatie van vastgoed vastloopt

op de verslechterende afzetbaarheid van koopwoningen.

In 2011 is voor vier wijken een alternatief scenario uitgewerkt. In 2012 zal het instrument

van vastgoedtransformatie in de vernieuwingswijken naar verwachting nog sterker onder

druk komen te staan. In combinatie met de ernstige effecten van bezuinigingen bij de over-

heid en onze partnerorganisaties op de sociaaleconomische wijkvernieuwing is dat alle

reden om ons in 2012 extra sterk in te zetten voor de herontwikkeling van ons bestaande

instrumentarium, oftewel: de wijkaanpak 2.0.

Boven op de initiatieven die gericht zijn op de verbetering van de leefomgeving en fysieke

ingrepen, kent onze wijkaanpak drie sociaaleconomische speerpunten:

Speerpunt 1: Werk, wijkeconomie en ondernemerschap

In groeiwijken met een grote herstructurerings- of renovatieopgave heeft Ymere buurt-

beheerbedrijven en klussenteams opgezet met in totaal 37 leer-werkplekken. Via andere

leer-werkbedrijven heeft Ymere nog eens 21 structurele leer-werkplekken aangeboden. Eind

2011 waren 29 leer-werkplekken beschikbaar bij aan- en opdrachtnemers van Ymere, via een

verplichtstelling in de bestekken.

Door deze leer-werkplekken hebben we in 2011 de contacten met het bedrijfsleven verder

uitgebreid. Zodoende kunnen we tot meer samenwerking komen op het gebied van succes-

volle arbeidsre-integratie. Voor huurders scheppen we een doorlopende leerlijn van sociale

activering naar volwaardig werk. Dat gebeurt bijvoorbeeld via BASTA, een samenwerkings-

verband tussen ondernemingen als Delta Lloyd en IBM. In samenwerking met winkeliers en

andere ondernemers werkt Ymere in groeiwijken aan de verbetering van het imago van de

wijk, door kleine fysieke ingrepen, ondersteuning van ondernemersnetwerken of de organi-

satie van een boerenmarkt.

Ymere heeft in 2011 een onderzoek laten uitvoeren naar de wijzigende regelgeving met

betrekking tot WW en bijstand in relatie tot de werktoeleiding en arbeidsre-integratie. Het

overgangsjaar 2012 wordt gebruikt om een toekomstbestendige aanpak te ontwikkelen.

Speerpunt 2: Talentontwikkeling en Bewoners in Balans

De gecombineerde woon-werkinitiatieven met studenten, waarbij studenten in woningen

van Ymere zich inzetten voor de buurt, zijn een inmiddels beproefd recept. Er is ook de nodi-

ge mediabelangstelling voor (nrc.next, RTL4). Ook kinderen zetten zich in voor de wijk: als

‘portiekportiers, ‘straatportiers’ of ‘buurtexperts’ zijn ze actief in de groeiwijken, zoals de

Bouwmeesterbuurt in Almere en de Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord.


Een aanzienlijk deel van onze huurders zal de gevolgen ervaren van de economische crisis:

oplopende werkloosheid en bezuinigingen. De ervaring leert dat het belangrijk is om een

opeenstapeling van zorgen tijdig te signaleren. In 2011 zijn hiertoe enkele extra initiatieven

gestart.

Zowel in Amsterdam-West als in Amsterdam-Oost heeft Ymere Talentenhuizen. De oude

ROC-locatie aan de Meer en Vaart in Amsterdam-West is omgebouwd tot het Talentenhuis

Meer en Vaart. Dit is een verzamelgebouw met huurders die samen een gevarieerd aanbod

bieden, gericht op persoonlijke groei en talentontwikkeling voor jong en oud. Bewoners uit

Amsterdam-Nieuw-West kunnen hier terecht voor huiswerkbegeleiding, een coachklas, een

talentenklas, budgetvoorlichting, computer-, taal-, theater- en danslessen, het maken van

een film, of voor hulp bij een sollicitatie.

Onder de naam Talentenhuis Transvaal zijn Ymere en het Montessori College Oost in

Amsterdam-Oost gestart met een talentontwikkelingsproject voor vmbo-leerlingen. Met

samenwerkingspartner JINC zijn nieuwe rondes bliksemstages bij Ymere uitgevoerd, dit

keer bij Ymere Service. In Haarlem hebben 911 leerlingen deelgenomen aan een bliksem-

stage en sollicitatietraining. In Haarlemmermeer is dit jaar gestart met 89 leerlingen. Steeds

meer bedrijven organiseren een bliksemstage, inmiddels zo’n 50 in totaal.

In samenwerking met Academie van de Stad en VoorUit kregen 47 studenten in 2011

woonruimte in een van de wijken van Ymere in ruil voor maatschappelijke activiteiten, zoals

huiswerkbegeleiding, voorlezen, deelname aan het project straatportiers en begeleiding van

huiskamerinitiatieven. Daarnaast waren er in Amsterdam-Oost en Landlust (Amsterdam-

West) nog ruim 50 studenten betrokken bij de projecten voor hun studie of als vrijwilliger. In

Heesterveld in Amsterdam-Zuidoost zetten studenten zich in als portiekbeheerder in ruil voor

korting op de huur. Via de samenwerkingsprojecten WOW! en 3H’s, en in samenwerking met

Fifteen, heeft Ymere aan vijftig jongeren in beroepsopleidende- of beroepsbegeleidende leer-

werktrajecten huisvesting met ambulante woonbegeleiding geboden. De succesvolle door-

stroom lag bij WOW! en 3H’s in 2011 op meer dan 75%.

Speerpunt 3: Ontmoeten

De evaluatie van projecten in het kader van ontmoetingen tussen wijkbewoners laat zien

dat groenprojecten in de buurt relatief goedkoop zijn en veel buurtbinding genereren, met

een zichtbaar effect op de leefomgeving. Het gaat hier om kleine (speel)parkjes, moestuinen,

geveltuintjes en gezamenlijk tuinonderhoud. In 2011 heeft Ymere 14% van onze uitgaven in

speerpunt 3 besteed aan de inrichting van twee grote braakliggende terreinen, twee speel-

en ontmoetingsplekken en vier moestuinen.

Buiten onze Groeiwijken worden in allerlei Leefwijken ook nog groenprojecten gerealiseerd.

Het aantal Multifunctionele Accommodaties (MFA’s) neemt toe. Momenteel heeft Ymere

achttien grote MFA’s in beheer. In 2011 werd op Meer en Vaart de Talentenschool nieuwe

stijl geopend als voorbeeld van een gebouw met een maatschappelijke functie (zie boven).

Buiten dit aantal hebben we nog tien buurtontmoetingspunten in onze aandachts- en Leef-

wijken in exploitatie, meestal met steun van actieve bewoners. De ontwikkeling van Brede

Scholen is op dit moment beperkt tot één school in Amsterdam-Noord. Ymere nam deel aan

het landelijke MFA-lab om expertise op te bouwen op het gebied van exploitatie en beheer.


7


7. Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken

7.1 Cockpitsturing

Ymere werkt als maatschappelijke ondernemer aan wijken met perspectief, waar mensen

willen wonen, leven en groeien. Vastgoed is het belangrijkste instrument om deze missie te

verwezenlijken. We willen de beschikbare gelden zo goed mogelijk inzetten, zowel finan-

cieel als met betrekking tot maatschappelijk rendement.

De vastgoedportefeuille die nodig is voor onze missie krijgt vorm en inhoud door middel

van de zogenoemde cockpitsturing. Cockpitsturing bestaat uit een cyclus waarin debatten

worden georganiseerd op drie niveaus: het metropoolniveau (strategisch), het wijkniveau

(tactisch) en het complexniveau (operationeel). In deze debatten wordt de vastgoedstrategie

bepaald op basis van data en kaartmateriaal. We beoordelen de situatie daarbij vanuit het

perspectief van de klant, het vastgoed, de belanghouders en de financiën.

7.2 Gebieds- en projectontwikkeling

Ymere wil bijdragen aan een sterkere stad en samenleving. We willen dat doen door een

brede aanpak van binnenstedelijke nieuwbouw en renovatie, met veel aandacht voor be-

wonersparticipatie, samenwerking met de overheid en verbetering van de omgeving.

Ymere in ’t kort

• Geïnvesteerd in het eigen bezit: € 311 miljoen

• Ingrijpend verbeterde woningen: 1.931

• Niet-ingrijpend verbeterde woningen: 747


Op te leveren nieuwbouw-huurwoningen: 1.585

Nee, 1.213

Op te leveren nieuwbouw-koopwoningen: 341

Nee, 262

Start bouw huurwoningen: 493

Nee, 403 Start bouw huurwoningen: 480

Start bouw koopwoningen: 387

Nee, 241 Start bouw koopwoningen: 650

Ymere realiseert sociaal duurzame wijken

Principes sociale duurzaam-heid zijn toegepast bij de ont-wikkeling van Nobelhorst en Toolenburg-Zuid

Evaluatie en maatschappelijke effecten

MKBA-instrument uitgewerkt en ingezet bij pilots

Volledige implementatie van strategische, tactische en operationele cockpit

- Operationele cockpit is geïm-plementeerd en uitgewerkt in complexbeheerplannen bij minimaal 50% van het bezit

- Onderzoek naar woonbehoef-ten en ontwikkelkansen maat-schappelijk vastgoed voor zorgdoelgroepen en ouderen is uitgevoerd


Onze focus leidt tot concentratie van onze investerings- en ontwikkelkracht in de wijken

waar we een substantieel deel van de woningen bezitten. We willen de meest kwetsbare

wijken, de zogeheten Groeiwijken, niet alleen via fysieke ingrepen aanpakken, maar ook via

sociale en economische maatregelen. Uiteraard doen we dat in samenwerking met andere

partijen. Ymere zal zich de komende jaren verder ontwikkelen als binnenstedelijke (her)ont-

wikkelaar met een accent op nieuwe wijkconcepten, verdichting, verdunning en sociale

duurzaamheid.

Voor woningverbetering en nieuwbouw in de huursector heeft Ymere, ondanks de economi-

sche crisis, een investeringsvolume van ruim Z 300 miljoen beschikbaar. Dit heeft ertoe ge-

leid dat we in Amsterdam in 2011 de meeste nieuwbouwwoningen hebben opgeleverd van

alle ontwikkelaars. Van het tijdschrift NUL20 kregen we voor deze prestatie in 2011 de

Gouden Bouwsteen uitgereikt.

Co-makership

Niet meer elk project aanbesteden, maar langdurig samenwerken met een aantal bouw-

bedrijven van bewezen kwaliteit, met als doel: een betere productie, gerealiseerd tegen

lagere kosten, in minder tijd, met meer plezier. Dat zijn de uitgangspunten van de samen-

werkingsovereenkomst die Ymere in juni 2011 formeel heeft gesloten met de bouwonderne-

mingen Dura Vermeer, Era Contour en Thunnissen. In 2010 waren er met deze partijen al zes

projecten in de vorm van co-makership gestart: in Amsterdam (de Gele Panden en Kraai-

pan), Haarlemmermeer (Jansonius en Toolenburg-Zuid), Almere (Nobelhorst) en Haarlem

(Berlagelaan). In 2011 zijn hier de projecten Kadoelerbreek in Amsterdam-Noord, Marktplein

in Amsterdam-Zuidoost en Mientekade in Vijfhuizen aan toegevoegd.

Invloed op vastgoedportefeuille

Onze focus op (her)ontwikkeling en waardecreatie in de zes kerngebieden heeft consequen-

ties voor de vastgoedportefeuille van Ymere. Om een verantwoorde bedrijfsvoering mogelijk

te maken, wil Ymere binnen de metropoolregio een brede, evenwichtige portefeuille met

verschillende, gedifferentieerde woonmilieus realiseren. Via acquisitie, dispositie en uitruil

zullen we onze positie binnen het werkgebied verder verstevigen en concentreren. De focus

voor zowel de (her)ontwikkelings- als de beleggingsactiviteiten zal liggen op onze huidige

wijken. Het doel is om de waarde van het bezit in onze eigen wijken te laten groeien en een

evenwichtige winst-en-risicoverhouding te creëren.

Koopwoningen

Het is te verwachten dat de aanhoudende crisis zowel korte- als langetermijneffecten heeft

op de woningen de woningbouwmarkt. De kredietcrisis heeft al gezorgd voor een daling

van de woningprijzen, een daling van de nieuwbouwproductie en een afname van de door-

stroming. Deze effecten hangen nauw met elkaar samen. Het geringe vertrouwen en de af-

wachtende houding van woonconsumenten, (andere) woningcorporaties, (andere) project-

ontwikkelaars, banken en gemeenten, versterken de negatieve spiraal op de woningmarkt.

Naar verwachting zal de koopwoningmarkt niet terugkeren naar een situatie met prijzen

van vóór de kredietcrisis. De toenemende werkloosheid, de dalende koopkracht, het stijgen-

de aantal woningeigenaren dat de hypotheek niet kan aflossen, de strengere regels voor kre-

dietverlening door banken: het zijn ontwikkelingen die met zich meebrengen dat kopers en

bouwers hun kwaliteitsaspiraties bijstellen. In combinatie zal dit alles op de langere termijn

een dempend effect hebben op de woningprijzen. Gelukkig zullen deze effecten van de


mondiale kredietcrisis in onze regio met haar gespannen woningmarkt minder ingrijpend

zijn dan in de krimpregio’s.

Duurzaamheid

Eind december heeft Ymere de notitie ‘Duurzaam huurt het langst’ vastgesteld. De notitie

kiest voor het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad, met als bijbehorende ambi-

tie: door 3.000 extra labelstappen per jaar te zetten, kan Ymere de ambitie waarmaken om

haar oude voorraad (met label D en lager) op te schalen naar label B.

In de notitie wordt het begrip duurzaamheid verkend en specifiek belicht vanuit de perspec-

tieven klant, maatschappij, Ymere en medewerkers. Het gekozen duurzaamheidsprogramma

richt zich in beginsel op onze huurders: beheersing van woonlasten en een gezonde woning

krijgen voorrang. Het gehele programma heeft uiteindelijk vier effecten als doel:

1. voor de klant een positief effect van de investering op de woonlasten (woonlasteneffect);

2. voor de maatschappij een positief effect op het milieu (milieubesparingseffect);

3. voor Ymere een positief effect op de financiële situatie (terugverdieneffect);

4. voor Ymere bovendien een positief effect op ons duurzame imago (imago-effect).

Voor de nieuwbouw blijven we vasthouden aan het realiseren van een lage EPC. We wekken

energie zo veel mogelijk duurzaam op. Ook hebben we ons verbonden aan de toepassing van

FSC-hout bij nieuwbouw en renovaties. Daarnaast neemt Ymere deel aan het programma

The Borneo Initiative. Daardoor leveren we een bijdrage aan het certificeren van bossen op

Borneo en garanderen we een duurzame afname van het tropische hardhout dat we in onze

producten toepassen.

Sociale duurzaamheid

Doel van sociale duurzaamheid is het verhogen van de betrokkenheid van bewoners bij hun

directe leefomgeving. Dit is bijvoorbeeld het leidende thema bij de ontwikkeling van het

nieuwe stadsdorp Nobelhorst in Almere. We willen de betrokkenheid van de bewoners daar

verhogen door ze écht invloed te geven op hun woning, woonomgeving en voorzieningen.

Ook voor de stedenbouwkundige opzet is dit de rode draad. Aan bestaande duurzame waar-

den als natuur, groen en de nabijheid van de stad voegen we sociale duurzaamheid toe aan

de hand van de drie kernwaarden: ondernemend, talentvol en ecologisch. Deze komen terug

in de structuur van de wijk, de buurtjes, de ontmoetingsplekken en de activiteiten die we

faciliteren. Belangrijke pijlers zijn de kavels voor particulier opdrachtgeverschap (30%) en

de ‘rode loper’ die we ontwikkeld hebben voor initiatieven. Meer informatie is te vinden op

www.nobelhorst.nl.

Maatschappelijk vastgoed

Klanten willen een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. Ymere draagt daaraan bij

door – eventueel met hulp van de lokale overheid en overige instanties – initiatieven te

nemen om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren.

We richten ons met de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling op gemengde wijken en mono-

functionele buurten. We blijven hierbij streven naar woonwijken waarin een bloeiende wijk-

economie, maatschappelijk vastgoed en goede culturele en sportvoorzieningen beschikbaar

en bereikbaar zijn voor de wijkbewoners.


Een bijzonder nieuwbouwproject in 2011 was Hospice Bardo, onderdeel van het plan-

Jansonius in Hoofddorp. Hospice Bardo bestaat uit tien opnameplaatsen. Het biedt ruimte

voor palliatieve dagzorg/polikliniek en een leercentrum voor palliatieve zorg.

Selectie van andere opgeleverde projecten in 2011

Nieuwbouw Herstructurering

Kadoelerbreek, Amsterdam-Noord Olympia, Amsterdam-Zuid

De Wending, Amsterdam-West Graan voor Visch, Hoofddorp

Raaks, Haarlem Van Eesterenplein, Almere

Nieuwe Kom, Nieuw-Vennep Hercules Seghersplein, Amsterdam-Centrum

Selectie van de projecten waarvan de nieuwbouw is gestart in 2011

Almere El Greco (vooral starterswoningen)

Amsterdam Multifunctioneel Centrum (Nieuw-West)Gele Panden (Oost)De Tribune (Nieuw-West)

Haarlem Delftlaan-Noord

Haarlemmermeer Jansonius

Leiden Derde en vierde fase Groenoord

Ymere heeft op verschillende locaties in de metropoolregio grond in bezit om in de toekomst

sociale woningbouw op aantrekkelijke locaties mogelijk te maken. In 2011 hebben we een

klein deel van deze grondposities verkocht. Op een ander deel van de grond is de ontwikke-

ling gestart (en is dus een project ontstaan). Eind 2011 heeft Ymere ruim 353 hectare grond

in bezit (2010: 373 hectare).

Het overzicht opgeleverde woningen en bouw gestart staat op pagina 45.

Ymere vindt het belangrijk om gedifferentieerde wijken te creëren. De wensen van onze

klanten verschillen immers. Daarom bouwt Ymere koop- en huurwoningen in verschillende

prijscategorieën.

Van 404 nieuwbouwhuurwoningen en 249 koopwoningen die in 2011 zijn opgeleverd, be-

droegen de stichtingskosten meer dan Z 200.000. Dit wordt veroorzaakt door de complexiteit

van de opgave, hoge grondkosten, hoge bouwprijzen en – voor een beperkt deel – door het

ontwerp en/of de grootte van de woning. Omdat differentiatie essentieel is bij onze wijk-

aanpak, accepteren we deze hogere stichtingskosten.

Samenwerking met partners

Op dit moment heeft Ymere ruim veertig samenwerkingsverbanden op het gebied van

projectontwikkeling. De samenwerkingsverbanden – meestal in de vorm van een vof of een

bv/cv-constructie – lopen uiteen van kleine binnenstedelijke projecten tot grote herstructu-

reringsprojecten en (grote) nieuwbouwlocaties. Door de oprichting van afzonderlijke rechts-

personen beperken we de financiële risico’s voor Ymere en bevorderen we de transparantie

van de activiteiten.

Zie voor meer informatie over verbindingen hoofdstuk 16.


Herstructurering

Ymere streeft naar prettige, gedifferentieerde wijken met kwalitatief goede woningen die

aansluiten op de wensen van de bewoners, en naar een bijpassend voorzieningenniveau.

Instrumenten daarbij zijn het samenvoegen, verbeteren, op hoog niveau renoveren, slopen

(met vervangende nieuwbouw) en verkopen van woningen.

Huurders die moeten verhuizen omdat hun woning wordt gerenoveerd of gesloopt, krijgen

daarvoor een bijdrage in de verhuiskosten. Ymere heeft hiervoor een Verhuiskostenregle-

ment, dat na overleg met de huurdersorganisaties tot stand gekomen is. De verhuiskosten-

Opgeleverd Bouw gestart

Gemeente Nieuwbouw Renovatie* Nieuwbouw Renovatie*

Almere Huur 72 0 7 103

Koop 0 0 61 0

Totaal 72 0 68 103

72 171

Amsterdam Huur 775 279 305 202

Koop 145 163 7 87

Totaal 920 442 312 289

1.362 601

Haarlem Huur 119 0 41 0

Koop 47 0 90 4

Totaal 166 0 131 4

166 135

Haarlemmermeer Huur 96 264 50 0

Koop 0 0 0 0

Totaal 96 264 50

360 50

Overige gemeenten Huur 151 0 0 0

Koop 70 0 83 0

Totaal 221 0 83 0

221 83

Totaal Huur 1.213 543 403 305

Koop 262 163 241 91

1.475 706 644 396

Totaal 2.181 1.040

In dit overzicht zijn de woningen (nieuwbouw of gerenoveerde woningen van nieuwbouwkwaliteit) opgeno-men die zijn opgeleverd, respectievelijk waarvan de bouw is gestart – door Ymere zelf of door een samen-werkingsverband waarin Ymere actief is. Indien sprake is van samenwerking, is het aantal woningen opge-nomen dat overeenkomt met ons aandeel in het samenwerkingsverband. * Soms is ook renovatie nodig om een woning verkoopgereed te maken.

Overzicht opgeleverde woningen en bouw gestart


vergoedingen sluiten aan bij het Besluit beheer socialehuursector (BBSH) en worden con-

form dit BBSH jaarlijks geïndexeerd. Op basis van het reglement bedroeg de vergoeding

voor een verhuizing uit een zelfstandige woning eind 2011 Z 5.396.

Veranderingen in de woningvoorraad in 2011

* bij de ingebruikname van het nieuwe administratieve systeem zijn de definities aangepast/aangescherpt. Dit leidt tot wijzigingen van aantallen in verschillende categorieën.

Verbetering bestaand bezit

Ymere investeert in haar woningen, zodat deze blijven voldoen aan de eisen van de tijd. In

2011 investeerden we bijna Z 112 miljoen (2010: Z 117,9 miljoen) in de verbetering van ons

bestaande woningbezit. Daarbij ging het zowel om ingrijpende verbetering (kosten hoger

dan Z 15.000) als om niet-ingrijpende verbetering (kosten tot Z 15.000).

Ymere verbeterde 1.388 huurwoningen (2010: 292) ingrijpend. In het kader van herstructu-

rering werden 543 huurwoningen verbeterd (2010: 295). Dit is inclusief 103 woningen die

werden samengevoegd. Niet-ingrijpend verbeterd werden 747 woningen (2010: 628).

Sloop

Om herstructurering mogelijk te maken, is in sommige gevallen sloop of samenvoeging

van woningen noodzakelijk. Uiteraard is dit ingrijpend voor de bewoners. Ymere neemt een

sloopbesluit dan ook pas na een zorgvuldige afweging, en altijd in overleg met de gemeente

en de bewoners. In 2011 hebben we 850 woningen gesloopt of met uitplaatsing gereno-

veerd. De grootste projecten waren Kadoelerbreek in Amsterdam-Noord, Reimerswaal in

Amsterdam-West en de Slachthuisbuurt in Haarlem.

Daarnaast is de woningvoorraad met 103 woningen afgenomen door samenvoeging van

woningen.

Bezit WoningenVerzorgings-

tehuis

Overige wooneen-

heden

Bedrijfs- onroerend-

goed

Garages/ parkeer-plaatsen

Overige objecten Totaal

Verloop in 2010

Per 1/1/2011 76.494 605 529 1.725 3.574 918 83.845 83.205

Verkopen 912 - 912 -654

Sloop 850 55 2 - 907 -305

Aankopen/fusie 1.161 3 100 1.264 103

Samenvoegen 103 6 - 109 -58

Opgeleverde nieuw-bouwwoningen

1.213 1.213 891

Opgeleverde nieuw-bouw BOG

44 44 47

Nieuwbouw parkeren

725 725

Overige verschuivingen*

-261 -55 -408 584 866 -873 -147 616

Per 31/12/2011 76.742 550 121 2.295 5.263 45 85.016 83.845


8


8.1 Bewonersparticipatie

Op bestuursniveau overlegt Ymere over beleidszaken met de Samenwerkende Huurders-

organisaties Ymere (SHY). In de SHY zijn de vier lokale huurdersorganisaties van Ymere

vertegenwoordigd: de Stedelijke Bewonersorganisatie uit Amsterdam (SBO), de Huurders-

vereniging Almere (HVA), de Waakvlam uit Haarlem, en de Vereniging Huurdersorganisaties

Haarlemmermeer (VHH). In 2011 heeft ook stichting Huurdersbelangen (SHB), de huurders-

organisatie van voormalig Goed Wonen, zich aangesloten. Eenmaal per jaar vindt ook over-

leg plaats tussen de SHY en de Raad van Commissarissen van Ymere.

Ymere betrekt de huurdersorganisaties al vroeg bij beleidszaken. Hiertoe is een werkgroep

ingesteld met beleidsmedewerkers van Ymere en bewoners. Vóór de formele adviesaan-

vraag worden zij in het traject betrokken. Tijdens de vier overlegbijeenkomsten met het

bestuur in 2011 zijn de volgende onderwerpen besproken en ter advisering aan de huurders

voorgelegd:

- huurverhoging

- VvE-beleid

- verkoopbeleid verspreid bestaand bezit

- jaarplan Ymere

- jaarverslag Ymere

- jaarverslag Geschillenadviescommissie

Naast de adviesaanvraagtrajecten zijn in 2011 voor het eerst instemmingstrajecten van start

gegaan met betrekking tot de servicekosten en het huismeesterbeleid. Beide trajecten zijn

positief verlopen.

Vernieuwd participatiebeleid

De afgelopen jaren heeft een werkgroep met actieve bewoners en bij participatie betrokken

medewerkers van Ymere gewerkt aan vernieuwing van het participatiebeleid. In 2011 heeft

dit resultaat opgeleverd: een gezamenlijke kick-off van een vernieuwd participatiebeleid

onder de naam Samen in de Buurt. Het beleid wordt in 2012 breed ingevoerd.

De ideale mix

Ymere zorgt ervoor dat niet alleen de formele (traditionele, wettelijke) participatie een onder-

deel is van de participatiestructuur, maar ook de informele participatie. Het klantenbestand

van Ymere is zeer divers: huurders en kopers, jong en oud, hoogopgeleid en laagopgeleid,

afkomstig uit alle windstreken. Het vernieuwde beleid van Ymere doet recht aan deze diver-

siteit. Het biedt mensen de mogelijkheid deel te nemen op de manier die ze persoonlijk het

meest aanspreekt.

Om tot een toekomstbestendige participatiestructuur te komen, wordt de formele participatie

versterkt en de informele gestimuleerd, terwijl beide vormen aan elkaar worden gekoppeld.

Het streven is naar ‘de ideale mix’ die recht doet aan de oude, beproefde en formele vorm,

en die tegelijkertijd de nieuwe, experimentele, informele vorm omarmt.

8. Maatschappelijke verankering


Formele participatie versterken

Het getrapte model met bewonerscommissies, lokale huurdersorganisaties en de huurders-

koepel is en blijft de ruggengraat van de participatiestructuur. Binnen Ymere zijn 176 bewo-

nerscommissies actief. Wel maken we werk van verbetering van deze structuur en werk-

wijze, op basis van de lessen die de werkgroep participatie in haar verkenning heeft geleerd.

Het gaat deels om serieuze verbeteringen (zoals een cursus participatie voor actieve bewo-

ners én voor Ymere-medewerkers), maar ook om meer lichtvoetige, maar zeker zo effectieve

afspraken.

Het informele stimuleren

De levendige cultuur van experimenteren met informele participatievormen bij Ymere wordt

gestimuleerd en verder uitgedragen, zowel binnen de Ymere-organisatie als onder actieve

bewoners. Er is een website ontwikkeld (http://participatiehuis.ymere.nl) met de diverse me-

thoden en instrumenten waarmee Ymere ervaring heeft opgedaan. De site biedt een online

gereedschapskist waaruit men kan putten als men een participatietraject gaat vormgeven.

Om er zeker van te zijn dat Ymere een nog bredere en daarmee meer representatieve groep

bewoners leert kennen, zijn vier experimenten geselecteerd voor de komende jaren. Het

digitale klantenpanel kan al meteen een zeer wezenlijke bijdrage leveren (www.ymere.nl/

klantenpanel).

Verbinden van formele en informele participatie

Ymere heeft erover nagedacht hoe de informele initiatieven – die nu nog (te) veel op zich-

zelf staan – kunnen worden verbonden met de bestaande formele overlegstructuur. Het ant-

woord:de verbinding tussen beide wordt gelegd doordat de formele huurdersorganisaties

(de commissies en koepels) en Ymere samen de keus kunnen maken voor de inzet van (in)

formele instrumenten in de onderlinge samenwerking. Daarbij worden afspraken gemaakt

over de manier waarop formele dan wel informele participatie een rol speelt in de onderlinge

samenwerking, en welk gewicht er wordt toegekend aan de uitkomsten. Het informele over-

leg levert bijvoorbeeld input voor het formele overleg, of het informele overleg vervangt het

formele. In alle gevallen geldt dat het om maatwerk gaat. Samenwerken, niet langs elkaar

heen werken is het uitgangspunt.

8.2 Belanghouders

Gemeenten

Gemeenten zijn belangrijke partners bij het bereiken van onze doelstellingen op het gebied

van volkshuisvesting. We voeren dan ook regelmatig overleg met de verschillende gemeen-

ten en stadsdelen in ons werkgebied, zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau. Omdat

ons werkgebied uitgebreid is, hebben we met veel gemeenten te maken. We streven naar

duidelijke prestatieafspraken met alle gemeenten (zie hiervoor ook de hoofdstukken 9 tot

en met 14).

Andere overheden

Overheden hebben publieke verantwoordelijkheden die ons vakgebied raken. Samen wer-

ken we aan het belang van goede huisvesting. We overleggen regelmatig met de Provincie

Noord-Holland, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en met

de financiële toezichthouder: het Centraal Fonds Volkshuisvesting (dat onder andere de

financiële positie van woningcorporaties beoordeelt).


Partijen op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs

Ook zorgen welzijnsorganisaties en middelbare en hogere onderwijsinstellingen zijn be-

langrijke samenwerkingspartners. Ymere biedt combinaties aan van wonen, zorg en welzijn

en van wonen, leren en werken.

Andere woningcorporaties

Ymere is lid van een aantal netwerken van woningcorporaties. Daartoe behoren lokale net-

werken zoals de AFWC (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties), het ROSV (Regio-

naal Overleg Sociale Verhuurders in Zuid-Kennemerland), de Samenwerkende Woningcorpo-

raties Zaanstreek en Waterland, de SVNK (Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland) en de

Vereniging van Woningcorporaties Holland Rijnland. Ymere participeert daarnaast ook in het

landelijke netwerk van corporaties met grootstedelijke vraagstukken (De Vernieuwde Stad).

Ymere is lid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. De voorzitter van de Raad van

Bestuur van Ymere, Roel Steenbeek, is bestuurslid van Aedes.

Projectontwikkelaars/bouwbedrijven

Projectontwikkelaars en bouwbedrijven, zeker die waarmee samenwerkingsovereenkomsten

zijn gesloten in het kader van co-makership, zijn voor Ymere belangrijke partners.

Ymere is lid van de NEPROM, de vereniging van Nederlandse projectontwikkelmaatschap-

pijen. Stefan Schuwer, bestuurder van Ymere, is bestuurslid van de NEPROM.

Overige organisaties

Een andere belangrijke belanghouder voor Ymere is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

(WSW), die onze leningen borgt en ons monitort.

We vinden het belangrijk te participeren in ontwikkeling en vernieuwing van kennis en

beleid. Daarom zijn we actief in een aantal organisaties: DeltaMetropool (de organisatie die

zich bezighoudt met vraagstukken op het snijvlak van verstedelijking, culturele en histori-

sche waarden, bedrijvigheid en groen), het Nirov (Nederlands Instituut voor Ruimtelijke

Ordening en Volkshuisvesting), de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en het

Kenniscentrum Stedelijke vernieuwing (KEI).

8.3 Lokale verankering

Ymere voelt zich langdurig en intensief betrokken bij de wijken en buurten waarin we actief

zijn. Daarin ligt onze kracht. We willen weten wat er speelt. Die lokale verankering maken

we ook waar door onze lokale vestigingen. Ymere heeft kantoren in de gemeenten Almere,

Amsterdam (vier), Haarlem, Haarlemmermeer (Hoofddorp) en Noord-Kennemerland (Sint-

Pancras). Ons beleid is gericht op de specifieke situatie van de gebieden waarin we opere-

ren. Met de gemeenten waar we werkzaam zijn, hebben we prestatieafspraken gemaakt.

8.4 Sponsoring

Het sponsorbeleid van Ymere geeft aan dat we kritisch zijn bij het aangaan van sponsor-

verplichtingen. We richten ons met corporate sponsoring op initiatieven die gerelateerd zijn

aan onze missie in het kader van wonen, leven en groeien. Daarmee is gewaarborgd dat

onze sponsoring een relatie heeft met de kerntaken van woningcorporaties.

Ymere sponsort alleen wanneer een tegenprestatie wordt geboden die in verhouding staat

tot de investering in publiciteitswaarde of activiteiten. Bijvoorbeeld doordat Ymere hierdoor

de mogelijkheid krijgt om bewoners en/of belanghouders te ontvangen. Bovendien ontplooi-

en we de sponsoractiviteiten alleen in ons eigen werkgebied.


Buiten de uitgaven voor de initiatieven gericht op wonen, leven en groeien waren de

belangrijkste sponsoractiviteiten in 2011 de Open Monumentendag, architectuurbijeenkom-

sten/architectuurcentra en de Dag van de Dialoog.

8.5 Ymere en het buitenland

Ymere stond in 2011 garant voor twaalf leningen die via DIGH (Dutch International Guaran-

tees for Housing) lopen, waarbij het accent lag op Zuid-Afrika. De activiteiten zijn gericht

op het opbouwen van een sociale huurvoorraad en het bieden van kennis aan corporaties

die daar werken. Daarnaast ondersteunen we energieprogramma’s. De buitenlandactivitei-

ten van Ymere vallen binnen de kaders die het ministerie van BZK stelt aan activiteiten van

woningcorporaties in het buitenland. Financieel gezien blijft de omvang van de garantstel-

ling van Ymere onder de norm van maximaal 0,03% van het balanstotaal. Bij één project is er

een juridisch geschil rond de betaling van rente en aflossing. Hier wordt samen met DIGH

en een specialistisch bureau geprobeerd orde op zaken te stellen.


9


9.1 Maatschappelijke verankering

Overleg met de gemeente

Ymere overlegt frequent met de gemeente Almere. Dit overleg bestrijkt verschillende onder-

werpen, zoals de wijkaanpak, nieuwbouw, renovatie en woonruimteverdeling. Op ambtelijk

niveau zijn de contacten goed. Op bestuurlijk niveau hadden we een verschil van inzicht

over de toekomst van de woonruimteverdeling. Op het gebied van de wijkaanpak en ge-

biedsontwikkeling sluiten onze inzichten wel goed op elkaar aan.

Om meer en beter te kunnen samenwerken met de gemeente hebben we voor alle stadsde-

len inzichtelijk gemaakt wie namens de gemeente Almere onze belangrijkste gesprekspart-

ners zijn in het dagelijkse beheer.

Overleg met huurders

Met de Huurdersvereniging Almere (HVA) voert Ymere eens per kwartaal overleg. In 2011

zijn onder andere de woonruimteverdeling, de klanttevredenheid, het strategisch voorraad-

beleid en het incassobeleid besproken. Ook is het protocol erkenning bewonerscommissies

tot stand gekomen. Met de bewonerscommissies voert Ymere minimaal twee keer per jaar

overleg. Voor de toekomstige wijk Nobelhorst hebben we een businessplan opgeleverd voor

de ParticipatieOnderneming van wijkvestigers. Hiervoor hebben we ook een ‘Tafel van

Hout’ georganiseerd, om input van toekomstige bewoners te krijgen. Ten slotte hebben we

een klankbordgroep gestart voor ons renovatieproject de Stationade in het stadscentrum.

Adviesraad Ymere Almere

De Adviesraad adviseert over algemene en Almeerse (maatschappelijke) ontwikkelingen

die van invloed kunnen zijn op het functioneren van Ymere in Almere. De leden zitten op

persoonlijke titel in de raad. Ze hebben allen een sterke band met Almere en weten wat er

leeft en speelt.

Samenstelling en aandachtsgebieden Adviesraad Ymere Almere

Mevrouw S. Calkin diversiteit, participatie en emancipatie

Mevrouw K. Groebbé zelfstandig ondernemer

Mevrouw Y. Hopman openbaar bestuur

Mevrouw J. Jacobus Durand zelfstandig ondernemer

De heer R. Telderman veiligheid

De heer O. Telkamp economie

De heer J.A. Bakx zorg, bijzondere doelgroepen

De heer A. Gijsberts ondernemer, groene woonomgeving

De heer H.J. Linzel zorg, maatschappelijke ondersteuning

De heer P. Roelofs milieu, welzijn

De heer V.E. de Ruiter (voorzitter) woningmarkt en vastgoed

Mevrouw W. van Schendel welzijn

Mevrouw G. Verduin kunst en cultuur

9. Activiteiten in de gemeente Almere


In 2011 zijn de volgende onderwerpen besproken met de Adviesraad: het rapport van de

visitatiecommissie, de rol van belanghouders, de woonruimteverdeling en het strategisch

voorraadbeleid. Ook is er een excursie geweest naar verschillende woonzorgcomplexen.

Voorzitter Victor de Ruiter en Will van Schendel hebben hun werkzaamheden na vele jaren

enthousiaste inzet per 31 december 2011 beëindigd. Otto Telkamp heeft in december de

voorzittershamer overgenomen.

Overige belanghouders

Ymere neemt deel aan de Futuregroep, een samenwerkingsplatform van het maatschappelijk

middenveld in Almere. De groep adviseert gevraagd en ongevraagd het college van burge-

meester en wethouders over de ontwikkelingen in de stad. Verder werken we goed samen

met de andere Almeerse woningcorporaties, bijvoorbeeld in 2011 met de afstemming van

het voorraadbeleid. De voorbereidingen voor de belanghoudersbijeenkomst in het voorjaar

van 2012 zijn in volle gang. Het thema hiervan is de Ymere-methode voor de integrale

wijkaanpak en de doorontwikkeling van de bestaande stad.

9.2 Goede woningen en diensten op maat

De voorraad in Almere2011

Aantal woningen 7.528

Gemiddelde maandhuur € 492

Percentage maximaal redelijk 77%

Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed 109

Aantal parkeerplaatsen/garages 596

Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen 72

Opgeleverde koopwoningen 0


Onderhoud en duurzaamheid

In Almere is aan onderhoud in 2011 Z 7,6 miljoen besteed. Hiervan was Z 1,2 miljoen voor

reparatieonderhoud, Z 0,1 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 6,3 miljoen voor planmatig

onderhoud. In 2011 hebben we voorbereidingen getroffen voor de renovatie van complex

Stationade in het stadscentrum. Eind 2011 heeft de benodigde 70% van de huurders inge-

stemd met de plannen. In juni 2012 start de uitvoering.

Bijzonder aanbod: zorg

Ymere biedt op dit moment al verschillende woonzorgconcepten aan in Almere. Voorbeel-

den hiervan zijn het A-complex voor bewoners met schizofrenie, Fokuswoningen voor meer-

voudig gehandicapten, en Castrovalva voor ouderenzorg. Ymere wil in de toekomst nog

meer betekenen voor deze doelgroepen. In 2011 zijn we begonnen met het in kaart brengen

van de wensen en mogelijkheden voor bijzondere doelgroepen.

Bijzonder aanbod: studenten

De gemeente Almere wil zich onderscheiden als studentenstad door goede studentenhuis-

vesting te bieden. Op verzoek van de gemeente heeft Ymere in 2011 in dit kader extra

woningen beschikbaar gesteld. Bij leegkomst worden ze specifiek gelabeld voor studenten.


Het gaat om zelfstandige en onzelfstandige woningen in het centrum van de stad. Ymere is

in gesprek met de gemeente over het toekomstperspectief van studentenhuisvesting in

Almere.

Dienstverlening

Op de afdelingen met klantcontacten zijn telefooncoaches benoemd om onze dienstverle-

ning te verbeteren. Ook is een intern kwaliteitsteam van start gegaan om verbeteringen te

initiëren. In de ontvangsthal is informatie te vinden over al onze huur- en koopwoningen in

Almere. Daarnaast hebben we bekeken hoe we huurders opties kunnen aanbieden om de

woning naar eigen smaak aan te passen op het moment dat zij de woning betrekken. In

2012 geven we daar uitvoering aan.

9.3 Woongenot in leefbare wijken

Woongenot

In 2011 zijn we gaan werken volgens een nieuwe overlastprocedure. Daarnaast hebben we

een actieplan opgesteld voor buurtbemiddeling; dit wordt in 2012 uitgevoerd.

Leefbaarheid

In 2011 hebben we het wijkbeoordelingsformulier ingevoerd om beter zicht te krijgen op

wat wijzelf en onze bewoners vinden van de kwaliteit van het woongebouw en de directe

woonomgeving. Op basis van de geleverde oordelen worden afspraken gemaakt over de be-

langrijkste verbeterpunten.

In een apart opgerichte begeleidingsgroep is een businesscase voor een toekomstig buurt-

beheerbedrijf in de Bouwmeesterbuurt goedgekeurd. De selectie van een passende op-

drachtnemer loopt op dit moment; de daadwerkelijke start is in 2012.

Interventie en preventie

In Almere is er bij 90 huurders onderzoek gedaan naar mogelijke woonfraude. In 31 gevallen

bleek er niets aan de hand, de overige 59 onderzoeken resulteerden in huurbeëindiging. In

15 gevallen was hiervoor een juridische procedure nodig. Eind 2011 liep er bij 115 adressen

nog een onderzoek naar mogelijke woonfraude.

9.4 Keuzevrijheid en wooncarrière

WoningtoewijzingGoedkoop Betaalbaar Duur Totaal

Een- en tweepersoonshuishoudensHuur

< € 361,66Huur

> € 361,66 -< € 517,64

Huur> € 517,65

22 229 140 391

Huishoudens van drie of meer personenHuur

< € 361,66Huur

> € 361,66 -< € 554,75

Huur> € 554,76

0 53 49 102

Onbekend 0 1 0 1

Totaal aantal toewijzingen Almere 2011 22 283 189 494

Vrijesectorhuur

In 2011 heeft Ymere haar bestand met huurwoningen in de vrije sector in Almere uitgebreid.

Dit is met name gebeurd door middel van nieuwbouw in Almere-Poort.


Beweging op de woningmarkt

De woonruimteverdeling in Almere is een actueel thema. In 2011 heeft de gemeente een

nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld. Bij de invoering daarvan heeft Ymere samen

met de andere Almeerse corporaties een voorstel tot samenwerking uitgewerkt. In 2012 gaat

de invoering van de huisvestingsverordening verder.

De voordeelregeling bleek een succes: de slaagkans van buurtbewoners is fors toegenomen

in de wijken waar deze regeling wordt gehanteerd. Ook heeft de regeling een sterk positief

effect op de doorstroming in deze buurten. In aanvulling hierop hebben we van de gemeen-

te Almere toestemming gekregen om in Nobelhorst bouwen initiatiefgroepen de mogelijk-

heid te geven zelf hun eigen (huur)woning vorm te geven, en om ze ook voorrang te geven

bij de verhuur.

9.5 Talentontwikkeling en sociale stijging

De integrale wijkaanpak in De Wierden en de Bouwmeesterbuurt is in 2011 gecontinueerd.

Het afgelopen jaar is de inzet van drie jaar wijkaanpak tegen het licht gehouden. Op een

aantal aspecten is vooruitgang geboekt: buurtbewoners hebben met name meer vertrouwen

gekregen in de toekomst van de buurt. Ze zijn positiever gaan oordelen over de voorzienin-

gen. Op andere, ‘harde’ indicatoren, zoals schooluitval, is ook verbetering te constateren, al

is dat geen effect van de wijkaanpak. Over veiligheid en buurtbeheer zijn bewoners nog niet

positiever; daar is nog een slag te maken. De samenwerking met de verschillende partijen

bij de wijkaanpak werd positief gewaardeerd.

In april 2011 is een samenwerkingsovereenkomst getekend voor de oprichting van een leer-

werkbedrijf van acht studenten. Ze zullen in de Bouwmeesterbuurt een bijdrage leveren aan

het sociale programma voor deze wijk. Het studententeam heeft inmiddels een jaar gefunc-

tioneerd. De partijen hebben de opzet geëvalueerd en op grond daarvan besloten door te

gaan. Wel voeren ze enkele organisatorische wijzigingen door. Het buurtbeheerbedrijf

Bouwmeesterbuurt begint in 2012 met werkzaamheden die gericht zijn op het gezamenlijke

beheer van de woonomgeving.

De signaalgerichte achter-de-voordeuraanpak in de Bouwmeesterbuurt is in 2011 voort-

gezet, na een succesvolle aanpak bij bewoners van de appartementen op het Van Eesteren-

plein. Rond de Bijhouwerstraat zijn 56 adressen geselecteerd. Daarvan zijn er 39 persoonlijk

benaderd en 5 bezocht. Een aantal bewoners had ernstige financiële problemen. Ymere

heeft de bevindingen gedeeld met het zorgnetwerk.

In de Wierden is gestart met de aanleg van een kunstwandelroute. In 2011 zijn bijna alle

kunstwerken langs deze route opgeleverd. De formele opening is in het voorjaar van 2012.

Dan zijn ook blauwe tegels geplaatst waardoor de route kan worden herkend.

Ymere neemt in het kader van de 40+-wijken in de Stedenwijk, Kruidenwijk en Almere-

Centrum deel aan verschillende projecten. Hiervoor is een plan opgesteld met de andere be-

trokken partijen.

9.6 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken

In 2011 is de bouw gestart van El Greco. Verder is de ontwikkeling van stadsdorp Nobel-

horst van start gegaan in de vorm van de oplevering van een woning uit het Stenen Tijd-

perk. In 2012 begint de bouw aan de Middachtenlaan en in Nobelhorst.


Opgeleverde nieuwbouwwoningen

Naam project Aantal Portefeuille Locatie

Europakwartier 51 Sociale huur Almere Poort

Europakwartier blok E5 21 Wonen & Stijl Almere Poort

Totaal huurwoningen 72

Totaal koopwoningen 0

In Europakwartier, bouwblok E5, zijn eind 2011 de eerste woningen opgeleverd. De laatste

woning leveren we begin 2012 op.

Herstructurering

De nieuwbouw op het Van Eesterenplein is gestart; de huurders zijn inmiddels bekend. In

2012 zullen ze hun nieuwe woning betrekken. Ook is begonnen met de renovatie van de

woningen op het plein. Deze werkzaamheden zullen eveneens in 2012 worden afgerond.

Eind 2011 heeft Ymere besloten om fors te investeren in de portiekflats in De Wierden en De

Hoven. De aanpak zal per flat verschillen, maar het resultaat is dat de wijk gedifferentieerder

wordt. In 2012 werken we de plannen verder uit.


10




Ymere heeft in Amsterdam vier vestigingen van waaruit klantcontacten plaatsvinden. Hier

voeren we ook overleg met vertegenwoordigers van de stadsdelen, ambtelijk en politiek. De

vestigingen voeren met raadsfracties gesprekken over de opgave in het stadsdeel en over

volkshuisvesting in het algemeen. Zo wordt ook het jaarplan besproken.

De vestiging Amsterdam-Centrum organiseert jaarlijks een wandeling voor haar belang-

houders, in de week voorafgaand aan de Open Monumentendag. In 2011 vond de wandeling

plaats in de Jordaan. Naast ambtenaren waren vooral politici goed vertegenwoordigd, zowel

van het stadsdeel als van de centrale stad. De vestiging Amsterdam-Oost heeft de VVD-

fractie op bezoek gehad. De PvdA en D66 komen in 2012 op deze vestiging langs.


De Ymere-vestigingen in Amsterdam voeren vier keer per jaar overleg met de huurders-

vereniging Stedelijke Bewonersorganisatie (SBO) over het beleid van Ymere. Daarnaast zijn

er per vestiging twee of drie bijeenkomsten georganiseerd voor alle actieve bewonerscom-

missies. Een daarvan was gewijd aan het jaarplan van de vestiging van Ymere. In vestiging

Amsterdam-Centrum is samen met de SBO de aanpak van het renovatieproject Marnixkade

geëvalueerd. In vestiging Amsterdam-Oost is het thema duurzaamheid besproken.

In 2011 zijn belangrijke stappen gezet bij de verdere professionalisering van de bewoners-

participatie bij sloop-nieuwbouw- en renovatieprojecten. Voortdurend is een grootschalige

aanpak van enkele tientallen complexen in voorbereiding en uitvoering. Daarom heeft Ymere

de expertise om dergelijke processen te begeleiden gebundeld bij de afdeling Stedelijke

Vernieuwing. Het gaat doorgaans om ingewikkelde en ingrijpende processen. Bewoners

hebben er dus baat bij dat de jarenlange ervaring die projectmanagers hebben met bewo-

nersparticipatie wordt benut bij nieuwe projecten. Van elk project wordt opnieuw geleerd.

In 2011 haalden enkele projecten de media, mede door kritische vragen van Amsterdamse

gemeenteraadsleden. De politieke en publieke aandacht voor deze projecten hebben ons

nog meer op scherp gezet. We hebben leerpunten verwerkt in de procesafspraken met de

bewoners. Ook zijn de ervaringen gedeeld binnen de organisatie, zodat ze kunnen worden

benut in andere projecten met een grootschalige aanpak. Daarnaast kunnen we de leerpun-

ten verwerken in nieuwe afspraken rond de bewonersparticipatie.

Overleg met overige belanghouders

Ymere is actief aanwezig geweest op verschillende (buurt)bijeenkomsten met bewoners en

professionele partners in de buurt. Onze belanghouders ontvangen een digitale nieuwsbrief

met nieuws vanuit ons werkgebied. Het blijkt dat deze vorm van informatie zeer wordt ge-

waardeerd. Verder zijn we actief op social media, zoals Facebook en Twitter. In Amsterdam-

Oost hebben we een jongerennetwerk opgezet.

10. Activiteiten in de gemeente Amsterdam



De voorraad in Amsterdam2011




Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed 1.863

Aantal parkeerplaatsen/garages 2.935





In Amsterdam heeft Ymere in 2011 Z 53,9 miljoen besteed aan onderhoud. Daarvan was

Z 18 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 6 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 29,9 miljoen

voor planmatig onderhoud.

Bijzondere aanbod: zorg

In Amsterdam-Noord is de Kadoelerbreek opgeleverd. Dit complex omvat 180 woningen,

plus 4 groepswoningen voor 32 cliënten van Cordaan, en een dienstencentrum waarin

ruimtes zijn verhuurd aan fysiotherapeuten, huisartsen, een apotheek en een Mensendieck-

therapeut.


In Amsterdam-West is in 2011 de Tribune opgeleverd. In dit grote complex huren 67 ROC-

studenten en 102 studerende (top)sporters een appartement. Ook worden nog 36 (deels

gemeubileerde) kamers verhuurd aan short-staystudenten en verder voornamelijk aan

Arubaanse studenten.

Met succes zijn we in 2011 doorgegaan met het begeleid-wonenproject 3H (Huiswerk,

Hulp en Huisvesting), een samenwerking van Ymere met het ROC van Amsterdam en Spirit.

De doelstellingen zijn gehaald: van de 33 geplaatste studenten heeft 91% de opleiding af-

gemaakt of is op weg naar het diploma. We zijn blij dat de gemeente Amsterdam in 2012

weer subsidie beschikbaar stelt om met dit project door te gaan.


Woongenot

In het Hercules Segherskwartier (de Pijp) hebben we samen met bewoners posters laten

ontwerpen die op een luchtige manier wijzen op het belang van prettig samenleven en het

voorkomen van geluidsoverlast. In Amsterdam-Noord zetten we de organisatie Beter Buren

in bij overlastgevallen. Bij mutatiesplus van woningen brengen we hier vloerisolatie aan bij

houten vloeren. In het kader van het project Veilig Wonen De Punt zijn bijna driehonderd

woningen voorzien van inbraakwerende materialen. De bewoners hebben voorlichting ge-

kregen over inbraakpreventie.

Leefbaarheid

In Amsterdam heeft Ymere een groot aantal projecten uitgevoerd op het gebied van schoon,

heel en veilig en prettig samenleven. Hierna geven we enkele voorbeelden.


In Amsterdam-Centrum hebben we samen met het stadsdeel en de bewoners het plantsoen

Rosarium in de Nieuwe Houttuinen opgeknapt. Met de bewoners van het zelfbeheercomplex

De Halve Wereld aan het Waterlooplein hebben we een vernieuwd protocol ondertekend.

In Tuindorp Oostzaan en Floradorp zijn we gestart om bewoners aan te spreken en te onder-

steunen bij het onderhoud van hun tuin. We doen dit in samenwerking met Present. Bij een

aantal complexen in Amsterdam-West hebben we de binnenterreinen opgeknapt. Ook in dit

stadsdeel hebben we individuele tuinen aangepakt, bijvoorbeeld door mensen te helpen die

het zelf niet meer kunnen, of door het snoeien of kappen van bomen die overlast veroorzaken.

Het jongerennetwerk in Amsterdam-Oost krijgt vorm in de Watergraafsmeer en op IJburg.

Onder de naam Inside Oost zijn jongeren tussen de 16 en 25 jaar actief. Kortvoort-kanjers

zijn kinderen tussen 8 en 12 jaar in Amsterdam-Zuidoost (E-, G- en K-buurt) die zich inzet-

ten voor de buurt, bijvoorbeeld door het opruimen van portieken of door een bezoek te

brengen aan oudere mensen die door hun gezondheidstoestand veel thuis zitten.




< € 361,66Huur

> € 361,66 –< € 517,64

Huur> € 517,65

159 580 418 1.157


< € 361,66Huur

> € 361,66 –< € 554,75

Huur> € 554,76

6 147 152 305

Onbekend 3 20 3 26

Totaal aantal toewijzingen Amsterdam 2011

168 747 573 1.488


In bijlage 1 is een volledig overzicht opgenomen van de activiteiten in het kader van de uit-

voeringsovereenkomst.


In 2010 is de zogenoemde wijkvernieuwing in crisistijd gestart. Het doel daarvan was om

andere instrumenten te ontwikkelen om tot gemengde wijken te komen, nu de transformatie

van vastgoed vastloopt. In 2011 is voor drie wijken in Amsterdam een alternatief scenario

uitgewerkt:

- Voor de tweede fase van Kadoelerbreek (Amsterdam-Noord) hebben we gekozen voor

herontwikkeling van de nieuwbouwplannen. Het nieuwe plan moet door zijn typologie,

prijs en kwaliteit en door zijn gedetailleerde faseerbaarheid nu beter afzetbaar zijn op de

koopmarkt.

- Voor Heesterveld (Amsterdam-Zuidoost) is gekozen voor het stilleggen van de nieuw-

bouwontwikkeling. Er is een pakket ‘tussentijd’-oplossingen uitgewerkt en uitgevoerd, in

relatie tot de branding van het gebied.

- Voor de Reimerswaalbuurt en de Waterschapsbuurt (Amsterdam-Nieuw-West) hebben

we gekozen voor een mix van maatregelen, te weten gedeeltelijke herontwikkeling, ge-


deeltelijke uitstel van nieuwbouw, tussentijdse oplossingen, en een strategie van particu-

lier opdrachtgeverschap (met rijkssubsidie). Dit alles vanuit de focus op de wensen en de

vraag van bestaande en nieuwe doelgroepen.

Amsterdam-Noord

In de Van der Pekbuurt is de inzet van het buurtbeheerbedrijf gecontinueerd. De woningen

voor het project Bed en Brek zijn opnieuw ingericht en er is een mooie website geïntrodu-

ceerd. Ook werpen de activiteiten rondom de branchering van de winkels in de Van der Pek-

buurt hun vruchten af. In Nieuwendam-Noord is in 2011 de zogenoemde modebroedstraat

gestart.

Amsterdam-Oost

In 2011 zijn meerdere empowermenttrainingen gegeven aan jongeren en moeders uit de

Transvaalbuurt. Deze trainingen zijn zeer goed bezocht. Ook onze voorleesservice was een

groot succes. Bij vele kinderen thuis is door studenten van de Academie van de Stad voor-

gelezen. Daarnaast heeft het Tugelateam een wekelijkse, zeer goed bezochte inloop georga-

niseerd. Er zijn nu twee groepen ‘buurtbikkels’ (portiekportiers) actief in de Transvaalbuurt.

Zij zetten zich onder begeleiding van het Tugelateam in om de wijk schoon, heel en veilig te

houden.

Eind 2011 is het Talentenhuis Transvaal van start gegaan, een vernieuwend talentontwikke-

lingsproject in de Transvaalbuurt. Hiermee biedt Ymere twaalf leerlingen van het Montessori

College Oost uit (aandachts)wijken in Amsterdam-Oost de kans om deel te nemen aan een

intensief programma, gericht op talentontwikkeling en persoonlijke groei. Drie dagdelen per

week komen de leerlingen naar het Talentenhuis. In deze ruimte kunnen ze huiswerk maken,

koken ze eens per week samen, gaan ze op pad voor bijzondere uitstapjes en ondernemen

ze verschillende activiteiten. Studenten van de Academie van de Stad stellen dit driedaagse

programma op en voeren het uit, in ruil voor woonruimte in het Talentenhuis.

Een van de projecten van het buurtbeheerbedrijf is het tuintjes-plus-project in Betondorp.

De wijkploeg helpt hier mensen van 65 jaar en ouder tegen een kleine vergoeding bij het

onderhouden van hun tuin. Ongeveer veertig bewoners hebben zich hiervoor aangemeld.

Daarnaast is de wijkploeg ingezet bij het opknappen van de tijdelijke locatie voor het eerder-

genoemde Talentenhuis in de Transvaalbuurt. Voor verschillende collega-woningcorporaties

en stadsdeel Oost heeft het buurtbeheerbedrijf klussen uitgevoerd, zoals het schoonmaken

van trappenhuizen, het leeghalen van boxen en het verwijderen van fietswrakken.

In de Indische Buurt hebben samenwerkende partijen in 2011 bureau Nowhere opdracht

gegeven om een programma te ontwikkelen voor Jeugdland. De programmering start in het

voorjaar van 2012.

In Heesterveld is de sloop/nieuwbouw uitgesteld. Daarom investeert Ymere hier in tijdelijke

activiteiten, zoals H-talks: workshops en tijdelijke exposities van kunstwerken in de bergin-

gen. Verder verzorgen we huiswerkbegeleiding en kookworkshops voor kinderen.

Amsterdam-West

Aan de Meer en Vaart is het oude schoolgebouw tijdelijk herontwikkeld tot een Talenten-

huis, een maatschappelijk verzamelgebouw met huurders die samen een gevarieerd aanbod

bieden, gericht op persoonlijke groei en talentontwikkeling voor jong en oud. Bewoners uit

Amsterdam-Nieuw-West kunnen hier terecht voor huiswerkbegeleiding, coachklas, talenten-

klas, budgetvoorlichting, computerlessen, taal-, theater- en danslessen, film maken of hulp

bij sollicitatie.


In Amsterdam-West zijn veertig structurele leer-werkplekken gerealiseerd: bij buurtbeheer-

bedrijf Buurt 5, bij buurtbeheerbedrijf Nieuw-Reimerswaal, bij aannemers via Fundeon en

WW&W, bij leer-werkplekken in de receptie, en bij het beheer van maatschappelijk vastgoed,

zoals aan de Willinklaan en de Notweggarage, en bij het Klussenteam Landlust.

In Landlust is een nieuw type bedrijfsverzamelgebouw geopend: de Coppel. Een leegstaande

garage is omgebouwd tot een bijzonder bedrijfsverzamelgebouw. Behalve flexibele kantoor-

ruimte voor startende ondernemers biedt het verschillende faciliteiten (vergaderruimte, flex-

plekken en dergelijke) voor ondernemers uit de omgeving. Verder komt er een interessante

programmering voor ondernemers om netwerken te stimuleren. Het pand is volledig ver-

huurd; het biedt onderdak aan negen ondernemers. In Landlust is nu de omslag tot stand

gebracht van Groeiwijk naar Leefwijk. Dat is toe te schrijven aan de geslaagde combinatie

van een initiatief als de Coppel met andere succesvolle wijkinitiatieven, zoals het klussen-

team, het Van de Buurt-restaurant, Landlust Springlevend en overige bewonersinitiatieven.



Naam project Regio Aantal Portefeuille Wijk

Kadoelerbreek Noord 116 Sociale huur Banne

Kadoelerbreek Noord 64 Wonen & Stijl Banne

Noordermare Weerenscheg Noord 61 Sociale huur Nieuwendam-Noord

IJburglaan Oost 23 Wonen & Stijl IJburg

De Wending West 18 Sociale huur De Baarsjes

De Wending West 26 Wonen & Zorg De Baarsjes

De Tribune West 80 Sociale huur Laan van Spartaan

De Tribune West 195 Student & Wonen Laan van Spartaan

De Tribune West 42 Wonen & Zorg Laan van Spartaan

Reimershoven blok 1 West 72 Sociale huur Osdorp-Midden-Noord

Waterschapsbuurt blok West 54 Sociale huur Osdorp-De Punt

Govert Flinckstraat Centrum 20 Sociale huur (wibo) De Pijp

Totaal nieuwbouwhuurwoningen 775

De Pijp (3 locaties) Centrum 16 Koop De Pijp

Waterstad Oost 44 Koop IJburg

De Wending/Admiralenblok West 78 Koop De Baarsjes

Hoogheemraadbuurt West 7 Koop Osdorp-De Punt

Totaal nieuwbouwkoopwoningen 145

Uitgevoerde renovatie/herstructurering

Er zijn 242 woningen gerenoveerd voor de socialehuurportefeuille. Er zijn 37 vrijesectorhuur-

woningen gereserveerd. Voorafgaand aan de verkoop zijn 163 woningen gerenoveerd.

Amsterdam-Oost

Ymere is in 2011 druk bezig geweest met het uitplaatsen van bewoners uit de Tugelaweg-

blokken. Ook zijn plannen uitgewerkt voor de nieuwbouw en renovatie van deze blokken, in

nauw overleg met de bewoners. We zijn blij dat ook de vergunning voor het project Kraaipan-

school e.o. in 2011 is afgegeven.


De bouwenvelop voor het Zeeburgereiland is getekend. De bouw van blok 7 en 15 kan naar

verwachting eind 2012 beginnen.

De herontwikkeling van Heesterveld is voor ten minste vijf jaar uitgesteld. In de tussentijd is

deze wijk aan het uitgroeien tot een levendige culturele hotspot.

De voorbereidingen voor de renovatie van de plint van het Flevohuis zijn gestart. Begin 2012

begint de daadwerkelijke renovatie.

Amsterdam-Noord

In de Van der Pekbuurt heeft Ymere twee blokken aangewezen als pilot voor de algehele

aanpak van de buurt. We zijn nog in gesprek met de bewoners en de politiek over het type

aanpak (sloop en/of renovatie).

Er is een begin gemaakt met de nieuwbouw van het Waterlandplein. Naar verwachting is de

oplevering eind 2013. Na veel overleg is er overeenstemming met de bewonerscommissie

voor de aanpak van Het Breed, zodat de werkzaamheden medio 2012 kunnen beginnen. Tot

slot is in 2011 de Kadoelerbreek opgeleverd.


11




Op verschillende niveaus heeft Ymere in 2011 overleg gevoerd met de gemeente Haarlem.

Aan het begin van het jaar is er overleg geweest tussen de wethouders en de Raad van

Bestuur van Ymere. In april en oktober heeft regulier bestuurlijk overleg plaatsgevonden.

Op bestuurlijk/ambtelijk niveau hebben de directies van de Haarlemse woningcorporaties

daarnaast zo’n zes keer per jaar contact in het zogenoemde Geco-overleg. In november

heeft een bijeenkomst met de raadsleden plaatsgevonden. Verder is deelgenomen aan

diverse projecten werkgroepen over onderwerpen als duurzaamheid, leefbaarheid, de

wijkaanpak, de woonvisie en de prestatieafspraken. Ook met de gemeenten Heemstede en

Haarlemmerliede en Spaarnwoude is in 2011 zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau

contact geweest.


De vestiging Haarlem van Ymere heeft elke twee maanden overleg met huurdersvereniging

De Waakvlam. In 2011 zijn daarbij onder meer de volgende onderwerpen besproken: afreke-

ning servicekosten, huurverhoging 2011, huurbeleid, voortgang projecten, verkoop bestaand

bezit, stand van zaken energielabel, jaarplan 2012, wijkagenda Rozenprieel, planmatig onder-

houd, niet-ingrijpende woningverbetering (NIW) en huismeesterbeleid.

Daarnaast is er overleg met bewonerscommissies, voornamelijk over het beheer en (de

uitvoering van) projecten, zoals de niet-ingrijpende woningverbetering van de projecten

Heiligenhuisjes, Engelandlaan en Briandlaan, de herstructurering van Bavodorp, het op-

knappen van de tuinen bij het Diaconessenplein en de Muiderslotweg.

Intensieve bewonersparticipatie vond onder meer plaats bij de Ontmoetingstuin bij De Delft,

bij plaatsing van kunst op de bouwhekken rond dit project, bij het project buurtvaders in

Meerwijk, en bij de vergroening van de Emostraat.

Adviesraad Haarlem

In 2011 is de Adviesraad in Haarlem opgericht. Negen deelnemers vanuit het maatschappe-

lijk middenveld, op enthousiaste wijze betrokken bij Ymere Haarlem, geven in deze raad

advies over diverse onderwerpen. De adviesraad bestaat uit: Mevrouw H. van de Molen,

mevrouw H. de Vilder, de heer A. van Zon, mevrouw J. de Groot, de heer E. Vonk, mevrouw

T. Rumpff, de heer J. Beumer, de heer T. Stöver en mevrouw N. Jelles.

In 2011 is de Adviesraad vier keer bijeengekomen. De eerste bijeenkomst was een weder-

zijdse kennismaking, waarbij ook een presentatie over Ymere werd gegeven. Op de andere

bijeenkomsten stonden Schalkwijk, (jongeren in) de gebouwde omgeving en een evaluatie

van het afgelopen jaar op de agenda.


De digitale nieuwsbrief van Ymere in Haarlem wordt vier keer per jaar verspreid onder de

belanghouders. Om praktische redenen is besloten om de belanghoudersbijeenkomst niet

jaarlijks, maar tweejaarlijks te organiseren. De samenwerkingspartners worden in diverse

overlegbijeenkomsten geïnformeerd. Naast de gemeente is dit bijvoorbeeld het midden- en

kleinbedrijf in Haarlem.

11. Activiteiten in de gemeente Haarlem



De voorraad in Haarlem2011










In Haarlem is aan onderhoud in 2011 Z 11,9 miljoen besteed. Daarvan was Z 3,6 miljoen voor

reparatieonderhoud, Z 1,7 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 6,6 miljoen voor planmatig

onderhoud.

De gemeente Haarlem wil onderzoek doen naar de mogelijkheden om grootschalig groene

energie op te wekken en te benutten. In 2011 heeft Ymere zich bij dit initiatief aangesloten.

Inmiddels is een programma van eisen opgesteld. De opdracht is verleend en in het voorjaar

van 2012 volgt de verdere uitwerking. De toegenomen aandacht voor duurzaamheid is goed

voor onze woningen. Bij onze mutatiesplus-plannen ligt een belangrijk accent op het terug-

dringen van het energieverbruik. In 2011 zijn we erin geslaagd om per ingreep minimaal

twee labelstappen te realiseren.


Het aantal zorgwoningen van Ymere in Haarlem is in 2011 uitgebreid met zeven Fokuswo-

ningen in Novus Fossa/Raakshof en met twaalf woningen in De Spits. Deze worden ver-

huurd aan de Hartekampgroep.

In Meerwijk-Centrum was de nieuwbouw van Het Reliëf eind 2011 nagenoeg afgerond. Het

complex omvat naast sociale huurwoningen ook tien zorgwoningen (twee groepswoningen

en acht tweekamerappartementen) voor de Hartekampgroep, en een dagbestedingsruimte.

Verder is in 2011 overlegd met Zorgbalans over de toekomst van het woonzorgcomplex

Kennemerduin in Heemstede en over verbetering van het bestaande gebouw.


Ymere is een project gestart om een meer vraaggericht en klantgericht toewijzingssysteem

voor studentenwoningen te ontwikkelen. In 2011 is overeenstemming bereikt met andere

woningcorporaties/aanbieders van studentenwoningen. WoningNet heeft opdracht gekregen

om de applicatie te ontwikkelen. Dit heeft enige vertraging opgelopen omdat het parallel

liep met de ontwikkeling van de nieuwe applicatie StudentenWoningWeb. Deze is eerst in

de stadsregio Amsterdam ingevoerd. Naar verwachting volgt de invoering in Zuid-Kennemer-

land in 2012.

Dienstverlening

In 2011 is Ymere gestart met een pilot om bij woningoplevering direct en ter plaatse een af-

spraak te maken voor herstel van eventuele technische gebreken. Dit project loopt door in

2012. Het voornemen was om van alle woningen een goede plattegrond beschikbaar te heb-


ben. Door het faillissement van het leer-werkbedrijf het Tekengilde is dat niet gelukt. We zijn

in gesprek met mogelijke andere aanbieders om het in 2012 alsnog te realiseren.


Woongenot

In 2011 heeft Ymere veel energie gestoken in intensief beheer. We zijn gestart met portiek-

portiers in de Braillelaan en omgeving (Meerwijk, Schalkwijk). In 2012 willen we deze jeug-

dige helpers ook inzetten in de E. Jennerstraat (Boerhaavewijk, Schalkwijk). In appartemen-

tencomplexen controleren we streng op voorwerpen in de algemene ruimtes. Ook hebben

we de nieuwe overlastprocedure geïntroduceerd.

Leefbaarheid

Ymere onderzoekt de mogelijkheden voor een kantoorruimte voor de gebiedsbeheerder in

Schalkwijk. Ook hebben we werkzaamheden in voorbereiding voor een huismeesterpost in

nieuwbouw De Delft. We plegen intensief beheer bij de herontwikkeling van De Delft, de

Berlagelaan en de Hannie Schaftstraat.

Bedrijven en onroerend goed

Op de begane grond van het nieuwbouwcomplex De Spits, opgeleverd in 2011, zijn vier

bedrijfsruimten gerealiseerd.




< € 361,66Huur

> € 361,66 –< € 517,64

Huur> € 517,65

169 152 144 465


< € 361,66Huur

> € 361,66 –< € 554,75

Huur> € 554,76

0 21 22 43

Onbekend 17 1 3 21

Totaal aantal toewijzingen Haarlem 2011

186 174 169 529

Beweging op de woningmarkt

In Haarlem verhuurt Ymere woningen via dé Woonswitch. Meer informatie hierover staat in

hoofdstuk 5. Deze manier van woningaanbieden hebben we in 2011 verbeterd en verbreed.

Daarom is een aantal maatregelen voor de korte termijn getroffen, zoals voorlichting aan

de balie en extra inzet van stagiairs voor het ondersteunen van de kandidaten. We werken

nog aan de aanpassing van de webapplicatie. Volgens planning zijn de aanpassingen per

1 maart 2012 operationeel.

Ymere heeft een voorstel gedaan om op een andere, eenduidige manier woningen toe te

wijzen aan urgenten. Dit voorstel is inmiddels goedgekeurd in de Beleidscommissie. De

invoering is echter afhankelijk van ontwikkelingen rond de nieuwe huisvestingswet. Ook

hebben we een nieuwe samenwerkingsovereenkomst afgesloten met de Regionale Instel-

ling voor Begeleiding op het gebied van Wonen, Werken en Welzijn (RIBW) voor nieuwe

kanswoningen.


Huurwoningen in de vrije sector

Het aantal huurwoningen in de vrije sector is in 2011 gegroeid door de oplevering van

38 vrijesectorhuurwoningen in het complex Novus Fossa.


In Haarlem is Ymere actief in de Groeiwijken Slachthuisbuurt, Parkwijk, Boerhaavewijk en

Rozenprieel. Voor de laatstgenoemde wijk hebben we samen met de gemeente Haarlem een

gebiedsvisie opgesteld. Deze visie is uitgewerkt in een pragmatische agenda voor de middel-

lange termijn. Deze ‘Agenda voor het Rozenprieel’ is aangeboden aan de wijkraad en toe-

gelicht op een door ons georganiseerde wijkmarkt. Daarbij is de agenda ter inspraak voorge-

legd aan bewoners. Mede op basis hiervan is de agenda afgerond. De definitieve versie wordt

begin 2012 aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd ter vaststelling.

Inmiddels is een aantal projecten gestart; een ander deel is in voorbereiding. De ontwikke-

lingen in het Rozenprieel zijn zo positief dat de wijk in 2012 de status van Groeiwijk kan

verruilen voor die van Leefwijk.


In 2010 is de wijkvernieuwing in crisistijd gestart. Het doel is om andere instrumenten te

ontwikkelen om tot gemengde wijken te komen. Voor de nieuwbouw in de Slachthuisbuurt

is gekozen voor de uitwerking van ‘what if’-scenario’s. Ze beschrijven wat we kunnen doen

als we de voorverkoopeis voor (delen van) de nieuwbouw niet halen.

Speerpunten

In het kader van het speerpunt Werk, wijkeconomie en ondernemerschap heeft Ymere enige

tijd geleden het leer-werkbedrijf Het Tekengilde opgericht. Helaas ontstond in 2011 tussen

de aandeelhouders verschil van inzicht over de bedrijfsvoering. Een doorstart is niet gelukt;

het project is gestopt.

In 2011 gaven we onze speerpunten Bewoners in Balans en Talentontwikkeling gestalte

met een aantal projecten. Aan Sport in de Wijk hebben ruim 1.400 leerlingen deelgenomen.

Schooljudo was gericht op leerlingen uit groep 3 en 4, het Rondje rond de Tafel (tafeltennis)

op groep 5 en 6, en Streetdance op middelbare scholieren. Daarnaast hebben enkele tiental-

len jongeren deelgenomen aan het Medialab. Ze volgden workshops fotografie, radio maken

en dj’en. In juli gaven ze een eindpresentatie tijdens het zomerfeest in Parkwijk. In januari

2012 was de presentatie van het tweede deel.

Ymere heeft financieel bijgedragen aan de aanstelling van een activiteitenmedewerker en

aan het bewegingsonderwijs op de Hannie Schaftschool in het Rozenprieel; deze school is

omgevormd tot een brede school. Ymere beheert namens de drie betrokken woningcorpora-

ties De Hamelink in de Slachthuisbuurt. Om het beheer te verbeteren heeft De Talenten,

de school die ook in dit gebouw is gehuisvest, de beheerder in dienst genomen. Zo is deze

functie ook niet langer afhankelijk van de tijdelijke preventie-40-plusgelden. Het lesprogram-

ma in het gebouw is uitgebreid, zodat er een breed aanbod is van cursussen voor alle wijk-

bewoners.

Door de samenwerking met JINC geven we vorm aan de ambitie om ons op jongeren te

richten. In 2011 werd een nieuwe ronde bliksemstages uitgevoerd. Daaraan namen leerlin-

gen deel uit groepen 7 en 8. Daarnaast hebben leerlingen van twee vmbo-scholen sollicitatie-

trainingen gevolgd.


In de Slachthuisbuurt wordt hard gewerkt aan een gevarieerd aanbod in de KwiQfit-garage.

Daar zijn nu 200 leden aan het fitnessen, beoefent een groep buurtbewoners yoga, en leren

kinderen kickboksen, gecombineerd met talentontwikkeling op de bovenverdieping, zoals

een empowermentprogramma voor tienermeiden.

Een aanzienlijk deel van onze huurders zal de gevolgen van de economische crisis ervaren:

oplopende werkloosheid en bezuinigingen. De ervaring leert dat het belangrijk is om de sta-

peling van zorgen tijdig te signaleren. In een probleemcomplex van 47 woningen in Haarlem-

Noord doet Ymere daarom aan ‘Even buurten’, om woonsituaties en zorgvragen in kaart te

brengen. Vijf studenten Social Work werken vanaf september 2011 ‘outreachend’ vanuit een

van de woningen, onder begeleiding van het Lectoraat Maatschappelijk werk. Ze hebben

inmiddels met 21 bewoners gesprekken gevoerd, en twee Meet- & Eat-bijeenkomsten en

een bingoavond georganiseerd.

Binnen het speerpunt Ontmoeten zou in 2011 de Tuin van Jonker worden aangelegd in het

Rozenprieel. Dat is helaas niet doorgegaan. De tuin is een groot binnenterrein (600 m²) in

een van de oudste, karakteristieke delen van de buurt, met smalle straatjes waar voor- en

achterkanten van woningen tegenover elkaar liggen. Dit terrein ligt al meer dan tien jaar

braak. Het bood voorheen onderdak aan het atelier van beeldend kunstenaar Wim Jonker.

Het binnenterrein ernaast is ingericht als parkeerterrein.

Een aantal bewoners heeft gevraagd dit stukje openbare ruimte groen in te richten zodat ze

elkaar er kunnen ontmoeten. In 2011 waren er meerdere bijeenkomsten met de omwonenden

en de buurt om tot een goed ontwerp te komen. Dat ontwerp werd in september door de

wethouder goedgekeurd voor de inspraak. De insprekers waren daarop over het algemeen

positief. Hun goede suggesties neemt Ymere mee in de aanleg. De aanbesteding vond plaats

in januari 2012; de aanleg staat gepland voor het eerste halfjaar van 2012. De eigendoms-

situaties zijn overigens nog niet uitgekristalliseerd. Verschillende personen blijken zich open-

bare grond te hebben toegeëigend. We werken hard aan het rechtzetten van deze situaties.

De aanleg van een ontmoetingstuin in Delftwijk-Noord ligt op schema. Ook hier is de reali-

satie niet eenvoudig, voornamelijk omdat het plangebied drie eigenaren heeft en de groep

omwonenden zeer gedifferentieerd is. Het bewonersparticipatietraject is in het najaar ge-

start. De start van de uitvoering staat gepland voor 2012.


Voor de Slachthuisbuurt is in 2011 een wijkvisie opgesteld. Ymere heeft hierbij samenge-

werkt met Pré Wonen, Elan en de gemeente Haarlem. Voor Schalkwijk werkt Ymere aan een

sociaal-maatschappelijke visie. De geplande wijkvisie op de Indische Buurt-Noord stellen

we in 2012 op, parallel aan het verkooptraject en de aanpak van een van de complexen.

In Meerwijk is de realisatie gestart van een complex met sociale huurappartementen en

zorgwoningen op locatie 7. De oplevering hiervan is in 2012. Voor de plannen de Entree en

Belcanto heeft als gevolg van de marktontwikkelingen een herijking moeten plaatsvinden.



Naam project Aantal Portefeuille Bijzonderheden

Ripperda (officierswoningen) 12 Sociale huur

De Spits (DSK-terrein) 36 Sociale huur

De Spits (DSK-terrein) 12 Wonen & Zorg

Nieuw Oost-Indië 6 Sociale huur

Novus Fossa 8 Sociale huur

Novus Fossa 38 Wonen & Stijl

Novus Fossa 4 Wonen & Zorg

Raakshof 3 Wonen & Zorg


De Flank (Van Zeggelenplein) 47 Koop Nieuwbouwproject DSK


De locatie van de 48 opgeleverde woningen De Spits, vormt de overgang tussen de aan-

dachtswijken Slachthuisbuurt en Parkwijk (de Zomerzone).

Herstructurering

De woningen aan de Hannie Schaftstraat zijn in 2011 gesloopt. De nieuwbouw begint in

2012. Voorafgaand aan de sloop heeft Ymere samen met kinderen uit de buurt foto’s ge-

plaatst op leegstaande huizen. Ook in andere herstructureringswijken hebben we dit soort

activiteiten georganiseerd, zoals kunst op bouwhekken, een ijsbaan en een plantjesmarkt.

De woningen aan de Berlagelaan kwamen in december leeg. In 2012 worden ze gesloopt.

Het intensieve beheer zal tot die tijd worden voortgezet.


12




In juni 2011 hebben de gemeente Haarlemmermeer en Ymere een samenwerkingsconvenant

gesloten over hun gezamenlijke ambities op het gebied van volkshuisvesting, nieuwbouw

en herstructurering, wijkaanpak en duurzaamheid. Het convenant gaat tevens in op de rol

van beide partijen in de samenwerking, en hoe zij die rol zien.

Tijdens een sessie met de gemeenteraad in januari 2011 heeft Ymere een duidelijk beeld ge-

schetst van wat wij als corporatie doen en waarom we bepaalde keuzes (moeten) maken. In

december organiseerde Ymere samen met de gemeente een Woondebat. Daarin gingen de

wethouder, Ymere en een aantal andere partijen in discussie over stellingen rond het thema

wonen. Verder voert Ymere regelmatig gesprekken met individuele raadsfracties over volks-

huisvesting in de Haarlemmermeer.


Met de Vereniging van Huurders in Haarlemmermeer (VHH) voert Ymere ieder kwartaal

regulier overleg. Op dit moment werken Ymere en de VHH aan verbetering van de samen-

werking. We kijken daarbij ook naar de relatie tussen Ymere, de VHH en de bewonerscom-

missies. Verder heeft een groep vertegenwoordigers van de bewonerscommissies een

bezoek gebracht aan ons callcenter.

Adviesraad

De Adviesraad Haarlemmermeer is in 2011 opgericht. Met deze raad bespreekt Ymere

belangrijke (lokale) thema’s. Er zijn vijf bijeenkomsten geweest in 2011. Vooral de excursie

naar Graan voor Visch met de adviesraad heeft veel bruikbare adviezen opgeleverd, zoals

het advies om het jongerenwerk in de wijk te versterken en jongeren ook meer bij de ont-

wikkeling van het programma te betrekken.

Samenstelling en aandachtsgebieden Adviesraad Haarlemmermeer

Mevrouw S. de Boer (voorzitter) onderwijs

Mevrouw S. Leclaire kunst, cultuur en participatie

De heer P. Bos ondernemer, duurzaamheid

De heer M. van der Weijden franchise ondernemer

De heer F. Bodner kunst en cultuur

De heer L. Schenk woningmarkt en vastgoed


Voor gebiedsgericht overleg voert Ymere ook gesprekken met zorgen welzijnsorganisaties,

onderwijsinstellingen en de politie in de Haarlemmermeer. Daarnaast hebben we regelmatig

contact met de AM-groep, vrijwilligersorganisatie SASA, het Leger des Heils en de RIBW.

Ook neemt Ymere deel aan de workshops van de zogenoemde Raad van 100.

In 2011 hebben we twee keer onze digitale lokale nieuwsbrief verzonden aan ruim driehon-

12. Activiteiten in de gemeente Haarlemmermeer


derd belanghouders en geïnteresseerden. Van verschillende kanten horen we dat deze

nieuwsbrief met interesse wordt gelezen.


De voorraad in Haarlemmermeer2011










In Haarlemmermeer is in 2011 Z 14,8 miljoen besteed aan onderhoud. Hiervan was Z 4,9 mil-

joen voor reparatieonderhoud, Z 2,8 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 7,1 miljoen voor

planmatig onderhoud.

In 2011 is de aanpak van het brandrisico opnieuw een stap verder gekomen. De aanpak met

beperkte maatregelen voor individuele woningen is helemaal afgerond. De grootschalige

complexmatige aanpak is in voorbereiding.

Voorbereidingen voor niet-ingrijpende woningverbetering zijn getroffen voor de complexen

Korsholm, Bosstraat, Nauerna, Graan voor Visch en Kalsslagerring. Een deel van de aanpak is

een verduurzaming van deze woningen. De eerste contacten hierover met de bewoners zijn

inmiddels gelegd. Afhankelijk van hun instemming kunnen de ingrepen in 2012 worden uit-

gevoerd.

Dienstverlening

Ymere wil meer maatwerk bieden aan huurders voor tuinonderhoud en klusjes in en om de

woning. Een klussenteam hiervoor is in voorbereiding in Graan voor Visch en Bornholm/

Overbos. Vanaf 2012 lopen stagiairs mee met de huismeesters.


Het hospice Bardo is binnen één jaar gebouwd en opgeleverd.


Woongenot

Bij een aantal complexen doet Ymere intensief beheer. Zo hebben we samen met de bewo-

ners van Liesbos in Overbos leefregels opgesteld. Bij het complex Bervoetsbos in Overbos

hebben we het sociaal beheer rond dit jongerencomplex voortgezet.

Leefbaarheid

In het kader van de Betere Buurtprijs zijn in Zwanenburg bewegingstoestellen voor ouderen

geplaatst. Op basisschool De Wegwijzer hebben we voor technieklessen gezorgd. In Nieuw-

Vennep is een fietstocht met de buurt georganiseerd.


In de Bosstraat in Nieuw-Vennep stond Ymere in de wijk met informatie over het uitvoeren

van kleine klussen en gegevensuitwisseling over de buurt. Op verzoek van de huurders zijn

aan de Bernadottestraat in Hoofddorp de achterpaden verlicht. Met een groep bewoners be-

reidt Ymere een themadag voor over veiligheid. Deze zal in 2012 in de wijk plaatsvinden.

Voor de uitwerking van de visie Rijsenhout hebben huurders (onder wie veel kinderen)

foto’s gemaakt van leuke en minder leuke plekken en situaties in hun wijk. Op basis van

deze foto’s en verhalen bepalen we of we in samenwerking met de gemeente en de buurt

actie zullen ondernemen, en zo ja, welke. De dorpsanalyse Zwanenburg is in 2011 afgerond

en biedt input voor de volgende tactische en operationele cockpit en voor het dagelijks

beheer.

De pilot ‘Eropaf’ in Bornholm/Overbos is afgerond. Er komt een vervolg in 2012; daarbij

kijken we niet specifiek naar dit gebied, maar richten we ons op huurders met een huur-

achterstand.

In Tolheksbos hebben we samen met de gemeente Haarlemmermeer de beplanting aange-

pakt. De gemeente heeft een trapveld aangelegd.

Aanpak woonfraude

De gezamenlijke inzet van de Taskforce Interventie Preventie van Ymere en de afdeling

Gebiedsbeheer heeft geleid tot zestig nieuwe vrijkomende woningen voor reguliere woning-

zoekenden.

Maatschappelijk vastgoed

In 2011 is in Nieuw-Vennep een school voor speciaal basisonderwijs voor de Aloysius

Stichting en een buurtcentrum voor de stichting Meerwaarde opgeleverd.




< € 361,66Huur

> € 361,66 –< € 517,64

Huur> € 517,65

41 278 200 519


< € 361,66Huur

> € 361,66 –< € 554,75

Huur> € 554,76

2 48 90 140

Onbekend 1 1 0 2

Totaal aantal toewijzingen Haarlemmermeer 2011

44 327 290 661

Doorstroming

Ymere heeft in 2010 en 2011 een vervolg op De Woonversnelling uitgevoerd. In de Haarlem-

mermeer zijn in 2011 in totaal 11 woningen via De Woonversnelling toegewezen. Net als

in 2010 zijn in 2011 ‘oudere jongeren’ uit een jongerenwoning in Nieuw-Vennep doorge-

stroomd naar een nieuwbouwwoning in de Noordrand.


Verkoop

In 2011 zijn er in de Haarlemmermeer 108 huurwoningen van Ymere verkocht, waarvan 35

aan zittende huurders. In totaal heeft Ymere vijftig woningen via de Koopgarantregeling

verkocht. Daarvan zijn tien woningen wederverkopen van maatschappelijk gebonden

eigendom.


Binnen deze speerpunten heeft Ymere in 2011 een flink aantal projecten gerealiseerd. Zo

hebben we bliksemstages georganiseerd op onze vestiging om jongeren kennis te laten ma-

ken met ons werk. In Bornholm/Overbos vond het project In Goede Aarde plaats, met een

verhalencafé door en voor de bewoners.

Samen met de stichting SASA heeft Ymere een ruilwinkel geopend in Graan voor Visch. Het

doel is onder andere om allochtone vrouwen in de winkel te laten werken. Daarmee is de

ruilwinkel een verlengde van vrouwenstudio Oum en Oum, waar Ymere al enige jaren taalles

faciliteert.

Onze portiekgesprekken in het complex Liesbos hebben een groep van actieve bewoners

opgeleverd die sociale activiteiten organiseren en woonafspraken maken over het complex.

Samen met de Rabobank organiseerde Ymere een aantal bijeenkomsten voor het zzp-netwerk

in Bornholm/Overbos. We faciliteren initiatieven in deze wijk. In 2012 wordt dit netwerk uit-

gebreid naar de rest van Hoofddorp; de organisatie wordt dan volledig overgedragen aan de

Rabobank.

Ymere is in 2011 ver gevorderd met de voorbereidingen om ons kantoor aan de Burge-

meester Pabstlaan te transformeren tot een werken ontmoetingsplek voor zelfstandige en

startende ondernemers.

In het project ‘Eropaf’ in Hoofddorp is bij 56 huurders met een huurachterstand een huisbe-

zoek afgelegd. Ruim tien huishoudens zijn doorverwezen naar maatschappelijk werk, sociaal

raadslieden of vluchtelingenwerk. Verder zijn er betaalregelingen getroffen en is duidelijk

gemaakt hoe belangrijk het is om de huurschuld in te lopen.



Naam project Aantal Portefeuille Bijzonderheden

Nieuwe Kom Nieuw-Vennep 28 Wonen & Stijl

Noordrand Nieuw-Vennep 48 Sociale huur

Noordrand Nieuw-Vennep 20 Wonen & Zorg



Noordrand Nieuw-Vennep

In maart 2011 is het tweede blok van het complex Noordrand in Nieuw-Vennep opgeleverd.

Voor beide blokken heeft kunstenaar Jaap Velserboer kunstwerken gemaakt met gebruikma-

king van oude spullen die de huurders niet wilden meenemen bij hun verhuizing.


Nieuwe Kom Nieuw-Vennep

In fase 1 van dit nieuwbouwproject zijn zowel koop- als vrijesectorhuurwoningen opgele-

verd. Door de crisis is de verkoopbaarheid van nieuwbouwwoningen sterk afgenomen. In

het project hebben we daarom twintig koopwoningen omgezet naar huurwoningen in de

vrije sector. Voor fase 2 is Ymere plannen aan het maken. Ook hier heeft de financiële crisis

invloed op de uitvoerbaarheid van het project.

Jansonius

Dankzij co-makership is het hospice Bardo binnen één jaar tijd gebouwd en opgeleverd.

In december is ook de bouw gestart van de eerste sociale huurwoningen in dit project. De

oplevering is naar verwachting in het voorjaar van 2012. In totaal komen er 42 sociale huur-

woningen, waarvan zes voor de stichting Meerbalans, die woningen aanbiedt aan autisti-

sche jongeren.

Ewijkstraat

Ymere is het met de gemeente Haarlemmermeer eens geworden over de stedenbouwkun-

dige opzet en het programma van het project Ewijkstraat. In het licht van de economische

crisis moeten we bij de verdere uitwerking scherp kijken naar de producten in relatie tot

de financiële mogelijkheden.

Toolenburg-Zuid

De crisis heeft ook de programmering van Toolenburg-Zuid beïnvloed. Appartementen

worden ingeruild voor eengezinswoningen, en de focus in het plan ligt nu op de eerste fase.

Omdat de markt ongewis is, heeft het weinig zin verder vooruit te kijken. Daarom werken

we aan een eerste fase die ook daadwerkelijk realiseerbaar is. Eind 2012 gaat de eerste paal

de grond in. Met de gemeente is overeenstemming bereikt over de stedenbouwkundige uit-

gangspunten voor Tuindorp Toolenburg.


13


13. Activiteiten in de regio Noord-Kennemerland



Met de fusie per 1 januari 2011 tussen Ymere en Goed Wonen Noord-Kennemerland is Ymere

toegetreden tot het netwerk van Goed Wonen. Ymere is in 2011 geïntroduceerd bij gemeen-

ten en collega-woningcorporaties in deze regio, waarbij de basis is gelegd voor verdere

samenwerking. Ymere neemt deel aan het reguliere overleg tussen gemeenten en woning-

corporaties.


Ymere heeft regelmatig overleg met Stichting Huurdersbelang. Vier keer per jaar is er regu-

lier overleg. In 2011 is gesproken over de effecten van de fusie, het jaarplan 2012, de inrich-

ting van het platform lokale verankering Noord-Kennemerland, en de verdere vormgeving

van de bewonersparticipatie in Noord-Kennemerland.


Met de andere woningcorporaties hebben we regelmatig overleg over de woonruimteverde-

ling. Daarnaast hebben we de stichting Platform Lokale Verankering Noord-Kennemerland

opgericht. Dit vloeit voort uit de fusie van Ymere en Goed Wonen. Het doel van deze stich-

ting is om de gemaakte fusieafspraken te volgen en Ymere te adviseren en te ondersteunen

bij maatschappelijke en volkshuisvestelijke aangelegenheden rond ontwikkelingen in

Noord-Kennemerland. In november was de startbijeenkomst.

De samenstelling van het Platform Lokale Verankering Noord-Kennemerland

De heer N. Alsemgeest voormalig wethouder Wonen

Mevrouw M. Franken (voorzitter) adviseur strategische en bestuurlijke vraagstukken

De heer E. Jongejan organisatieadviseur

De heer G. Valk voorzitter Kamer van Koophandel


De voorraad in Noord-Kennemerland2011


Gemiddelde maandhuur ! 459

Percentage maximaal redelijk 80,7%






In 2011 hebben we de achterstand bij de afrekening van de servicekosten weggewerkt. Na

een nulmeting is de dienstverlening vormgegeven volgens het KWH-label. Bij drie nieuw-

bouwcomplexen hebben huurders kunnen kiezen uit diverse meerwerkopties.

Interventie en preventie

We zijn in gesprek met onze belanghouders over de aanpak van onrechtmatige bewoning.


In Noord-Kennemerland is in 2011 Z 1,0 miljoen aan onderhoud besteed. Hiervan was

Z 0,4 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 0,1 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 0,5 miljoen

voor planmatig onderhoud.


Leefbaarheid

De zes portieken aan de Braspenningstraat in Alkmaar zijn opgeknapt. We zijn gestart met

de realisatie van een gemeenschappelijke tuin als ontmoetingsruimte. Verder hebben we bij

het complex De Horst in Heerhugowaard een huismeester aangesteld. De woon- en leef-

baarheidswensen van bewoners zijn in beeld gebracht.




< € 361,66Huur

> € 361,67 -< € 517,64

Huur> € 517,65

0 54 36 90


< € 361,66Huur

> € 361,67 -< € 554,76

Huur> € 554,77

0 4 8 12

Totaal aantal toewijzingen Noord-Kennemerland 2011

0 58 44 102



Naam project Aantal Portefeuille Gemeente

Bolwerk 50 Wonen & Stijl Alkmaar

Bovenweg 8 Wonen & Zorg Langedijk

Domeynen 11 Wonen & Zorg Langedijk

Eclips 19 Sociale huur Heerhugowaard



Voor de ontwikkeling van Overstad in Alkmaar was, na Europese aanbesteding, een samen-

werkingsovereenkomst gesloten tussen Ymere, BNG, VolkerWessels, Ballast Nedam en de

gemeente Alkmaar. In de loop van 2011 bleek, door de aanhoudende crisis en het uitblijven


van herstel op de woningmarkt, dat de afgesproken werkwijze niet haalbaar is. In goed

overleg is vervolgens besloten de samenwerking te beëindigen. Ymere gaat ervan uit dat

ze, als in het gebied werkzame corporatie, in de toekomst alsnog een portefeuille kan op-

bouwen in Overstad.


14


De activiteiten van Ymere in de gemeenten Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer

en Noord-Kennemerland staan beschreven in de hoofdstukken 9 tot en met 13. Ymere is

echter ook in enkele andere gemeenten actief. Dit hoofdstuk gaat hier kort op in.

Overzicht bezit in overige gemeenten op 31 december 2011

GemeenteAantal

woningen

Verzorgings-plaatsen in

verzorgings-tehuis

Aantal overige woon-

eenheden

Bedrijfs-onroerend-

goed

Aantal garages/parkeer-plaatsen

Aantal overige

objecten Totaal

Alphen a/d Rijn 100 100 200

Beemster 1 1


496 3 12 511


Hillegom 16 16

Leiden 89 4 93

Leiderdorp 29 29

Lelystad 92 92

Oegstgeest 1 1

Purmerend 3 3

Teylingen 32 32

Velsen 2 2

Weesp 14 18 32

Zaanstad 31 2 100 133


Naam project Gemeente Aantal Portefeuille

Galjoen-Zuid Lelystad 3 Sociale huur

Galjoen-Zuid Lelystad 30 Wonen & Stijl

Zaanse gracht Zaandam 30 Wonen & Stijl


Helsinkihaven (Weidevenne) Purmerend 57 Koop

Rhijngeest Oegstgeest 13 Koop


14. Activiteiten in de overige gemeenten


Aantallen woningen per gemeente en per categorie op 31 december 2011

Sociale huur Vrije sector Totaal

Huur < € 361,65 Huur > € 361,66 -< € 554,75

Huur > € 554,76 -< € 652,52

Huur >€ 652,53

Gemeente

Alphen a/d Rijn 21 6 73 100

Beemster


100 291 82 23 496


Hillegom 16 16

Leiden 89 89

Leiderdorp 29 29

Lelystad 5 34 20 33 92

Oegstgeest

Purmerend

Teylingen 14 18 32

Velsen

Weesp 2 12 14

Zaanstad 1 7 23 31

142 436 260 164 1.002

14,2% 43,5% 25,9% 16,4%

Totaal 838 (83,6%) 164 (16,4%) 1.002


15



Ziekteverzuim < 4,13% (Ver-baannorm in 2011)

Nee (4,78%) Ziekteverzuim < Verbaannorm

Behouden CRF-keurmerk Top Employer

Ja, keurmerk behouden Behouden CRF-keurmerk Top Employer

Medewerkerstevredenheidson-derzoek is uitgevoerd en verbe-tervoorstellen zijn gereed

Eigentijdse organisatie

Bij de verdere professionalisering van Ymere zijn het doorbreken van de bedrijfskolommen,

het vergroten van het lerend vermogen en innovatiekracht door kennisdeling, en het binnen-

halen van externe expertise belangrijke uitgangspunten. In 2011 is besloten programma-

raden in te richten die zorgen voor de inzet van een 'zwerm' van Ymere-collega’s (multidisci-

plinair en wisselend van samenstelling) en externe experts op het gebied van marketing-

services, FLX (conceptontwikkeling) en strategie.

Marketingservices richt zich met name op het vertalen van de consumentenvraag in haal-

bare gebiedsvisies en vastgoedproducten.

FLX (in 2010 ontstaan onder de naam fabrYque) is bedoeld om het conceptueel denken

binnen Ymere te vergroten. FLX biedt letterlijk en figuurlijk ruimte om te brainstormen of

een workshop of ‘wasstraatsessie’ te organiseren. Het eindproduct kan een strategisch of

tactisch advies zijn, een visuele ondersteuning of onderbouwing van een gebiedsvisie, of

feedback van de buitenwereld. Het is altijd een bijdrage aan een project of vraagstuk; een

bijdrage die het project in een nieuw daglicht stelt, positief beïnvloedt en zo nodig versnelt.

Keurmerk Top Employer

Ook in 2011 heeft het CRF Institute Ymere gecertificeerd als Top Employer. We zijn blij met

dit keurmerk van topwerkgever; het draagt bij aan de versteviging van onze positie op de

arbeidsmarkt. Bovendien vergroot het onze bekendheid als aantrekkelijke werkgever bij

talentvolle en betrokken mensen.

Efficiencyverbetering

In het kader van de verbetering van de efficiency en effectiviteit zijn in 2011 (delen van) de

bedrijfsonderdelen Gebieds- & Projectontwikkeling, Wonen en Strategie opnieuw ingericht.

In verband hiermee heeft de afdeling Human Resources & Organisatie een mobiliteits-

centrum ingericht. Dit centrum begeleidt de medewerkers van Ymere die gevolgen onder-

vinden van de reorganisaties.

Van de achttien boventallig geworden medewerkers zijn er op dit moment acht herplaatst

binnen Ymere. Van de overige tien medewerkers zijn er vijf begeleid naar ander werk elders;

15. Personeel en organisatie

Ymere in ’t kort

• Eind 2011 had Ymere 1.105 medewerkers in dienst

• Verzuimfrequentie: 1,24 per medewerker

• De salariskosten bedroegen € 70 miljoen

• Aan externe opleidingen gaf Ymere € 1,6 miljoen uit


de andere vijf worden op dit moment nog begeleid.

Daarnaast heeft Ymere in 2011 aandacht besteed aan de verdere professionalisering van het

Facilitair Bedrijf. De functie van VGW-Coördinator (VGW: Veiligheid, Gezondheid en Milieu)

met bijbehorend takenpakket is stevig verankerd in de organisatie. De BHV-organisatie

(BHV: Bedrijfshulpverlening) is verbeterd door de invoering van BHV-nieuwe stijl binnen de

gehele Ymere-organisatie. Binnen het efficiencyprogramma FOCUS zijn diverse projecten

in uitvoering die in 2012 zullen worden afgerond, waarbij de doelstelling is de efficiency en

effectiviteit van Ymere te verbeteren en de verhouding direct/indirect te optimaliseren.

HPY/SAP

Het jaar 2011 stond in het teken van de introductie van de invoering van een organisatie-

brede nieuwe werkwijze (100% Ymere oftewel HPY). Dit betrof zowel de aanpassing van de

werkprocessen (uniformering op alle vestigingen) als de introductie van SAP (een nieuw ad-

ministratief systeem). De introductie vergde, zoals verwacht, veel inzet en gewenning. Ge-

durende het jaar zijn de nieuwe werkprocessen en SAP de medewerkers meer eigen

geworden, zodat we er de vruchten van kunnen plukken. Ook voor de afdelingen ICT-Auto-

matisering en Informatisering betekende dit veel extra inzet en aandacht.

In de tweede helft van 2011 zijn de voorbereidingen begonnen om ook de vestiging Noord-

Kennemerland per 1 januari 2012 over te laten gaan op de HPY-werkprocessen en SAP. Deze

overgang is goed verlopen.

Aantal personeelsleden

Eind 2011 had Ymere 1.105 medewerkers in dienst (1.029 fte’s). Hiervan waren 497 vrouw

(45%) en 608 man (55%). In 2011 traden tachtig medewerkers in dienst. Honderd medewer-

kers hebben zelf de organisatie verlaten, waarvan veertien wegens (vroeg)pensionering.

Helaas moesten we afscheid nemen van twee collega’s die in 2011 overleden.

Verder heeft Ymere negentig stagiairs gelegenheid geboden om werkervaring op te doen.

Dit past bij onze maatschappelijke taak: we dragen bij aan scholing, ervaring en kansen voor

starters op de arbeidsmarkt. Ook versterkt dit stagebeleid onze positie op de arbeidsmarkt.

Daarnaast heeft Ymere een traineeship gestart voor zes afgestudeerde bouwkundigen.

Personeelskosten

De totale brutopersoneelskosten bedroegen in 2011 Z 86 miljoen (2010: Z 86 miljoen). Onder-

deel hiervan zijn onder andere de salariskosten, de kosten van externen en opleidingskosten.

De salariskosten (salarissen, vakantietoeslag, sociale lasten, pensioenlasten en variabele

beloning/gratificaties) bedroegen in 2011 Z 69,9 miljoen. De kosten van uitzendkrachten, in-

terim-medewerkers en andere externen waren in 2011 Z 8,9 miljoen (2010: Z 10,6 miljoen).

Personeelsbeoordeling en -ontwikkeling

In 2011 zijn de variabele beloning en - door middel van een pilot - een nieuw beoordelings-

systeem geïntroduceerd bij Ymere. Dit systeem draagt bij aan onze groei en ontwikkeling in

termen van resultaatgerichtheid, opleiding en (loopbaan)ontwikkeling van onze medewer-

kers. Het helpt medewerkers en managers om heldere afspraken met elkaar te maken over

de resultaten en de ontwikkeling. Onderdeel van de nieuwe systematiek zijn talentbespre-

kingen. Hierin komen de performance, het potentieel en de ambities van alle medewerkers

aan de orde. Ymere geeft hiermee invulling aan de groeiende aandacht voor talentontwikke-

ling in de organisatie. In 2012 wordt de nieuwe systematiek bedrijfsbreed geïmplementeerd.

In 2011 zijn twintig servicemonteurs geslaagd voor de tweejarige opleiding ‘Servicemede-

werker Gebouwen’. Zij beschikken daardoor over een landelijk erkend diploma op mbo-


niveau. Ymere werkt hiervoor samen met het ROC van Amsterdam. Het ROC heeft de

theoretische onderdelen verzorgd; de leermeesters van Ymere hebben het praktijkgedeelte

begeleid.

Investeren in de ontwikkeling van medewerkers heeft voor Ymere grote prioriteit. In 2011

vonden vooral veel interne opleidingen en bijeenkomsten plaats. 'Ymere inspireert' was een

bedrijfsbreed project met als belangrijkste thema’s: ontmoeten, de strategie van Ymere en

de kernwaarden (Betrokken, Inspirerend, Ondernemend, Samenwerkend). Aan externe oplei-

dingen heeft Ymere in 2011 Z 1,6 miljoen uitgegeven.

Ziekteverzuim

Bij het ziekteverzuim hanteert Ymere de zogenoemde Verbaannorm. Deze norm houdt reke-

ning met de leeftijd en het opleidingsniveau van de medewerkers. Hoe hoger de leeftijd, hoe

hoger de norm; hoe hoger het opleidingsniveau, hoe lager de norm.

De Verbaannorm voor de totale organisatie ligt op 4,13% (2010: 4,18%). In 2011 is extra aan-

dacht besteed aan het terugbrengen van het ziekteverzuim. De begeleiding van verzuim is

geïntensiveerd en alle leidinggevenden worden getraind in verzuimbegeleiding.

Het ziekteverzuim over 2011 kwam bij Ymere uit op 4,78% (2010: 5,51%). Dit is lager dan

in 2010 maar boven onze doelstelling.

Wonen

Raad van Bestuur

Gebieds- enProjectontwikkeling

Realisatie

ProjectontwikkelingAlkmaar, Amsterdam

ProjectontwikkelingAlmere, Haarlem, Haarlemmermeer,

Leiden

Bedrijfsvoering & Financiën

Concernstaf

Bestuurlijke Zaken

Communicatie

Human Resources & Organisation

Waardesturing,Financiën en Ondersteuning

Waarde- enPortfoliosturing

Concernfinanciën

Kwaliteitszorg

Informatisering

ICT-Automatisering

Facilitair Bedrijf

Almere

Amsterdam-Centrum

Amsterdam-Noord

Amsterdam-Oost

Amsterdam-West

Haarlem

Haarlemmermeer

Noord-Kennemerland

Vastgoed, Wijk-vernieuwing & Innovatie

Bedrijfsvoering & Ondersteuning


16


Doelstelling 2011 Realisatie 2011 Ambitie 2012

Financierbaarheid en efficiency

Cashflowindicator: > 2,0% Ja, 2,5% Cashflowindicator > 2,0%

Interest coverage ratio: > 1,4 Ja, 1,5

Faciliteringsvolume van drie jaar van het WSW

Ja Faciliteringsvolume van drie jaar van het WSW

CFV beoordeelt Ymere als A1-corporatie

Ja CFV beoordeelt Ymere als A1-corporatie

Indirect rendement >= IPD/ROZ

Transparantie

Verder uitwerken van de maat-schappelijke prestaties

EMTN-programma operationeel

16.1 Algemeen

Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt dat de primaire activiteiten van Ymere ondanks de

aanhoudende crisis zijn doorgegaan. Het volume van onze investeringen daalt relatief be-

perkt. Tegelijkertijd heeft Ymere maatregelen genomen om haar ambities ook in de komende

jaren te blijven waarmaken. Onze strategie en investeringsambities zijn meerjarig zodanig

afgestemd op de financierbaarheid ervan dat onze belangrijkste financiële pijlers – de cash-

flowindicator en de interest coverage ratio – steeds boven de door Ymere gehanteerde

normen blijven.

Ymere is financieel gezond en heeft de risico’s van haar vastgoedposities (grond, onder-

handen projecten en te verkopen woningen) goed in beeld.

De kasstroom uit operationele activiteiten is Z 92 miljoen; dit is een stijging van Z 13 miljoen

ten opzichte van 2010. Deze stijging is vooral te verklaren door een toename als gevolg van de

jaarlijkse huurstijging, huurharmonisatie en nieuw in exploitatie genomen complexen. Verder

16. Financiën

Ymere in het kort

• Kasstroom gerelateerd resultaat: € 207 miljoen

• Maatschappelijke prestatie: € 236 miljoen

• Jaarresultaat: € 330 miljoen negatief

• Totale omzet: € 920 miljoen, waarvan € 199 miljoen interne omzet ten bate van de eigen

portefeuille

• WOZ-waarde vastgoed: € 15,1 miljard

• Balanstotaal: € 10,1 miljard

• Marktwaarde vastgoed in verhuurde staat: € 9,3 miljard

• Bedrijfswaarde (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie): € 4,6 miljard

• Eigen vermogen: € 5,8 miljard

• Investeringen in eigenwoningbezit: € 263 miljoen

• Direct rendement op bestaand bezit: 2,8% (op basis van de marktwaarde in verhuurde staat)

• Indirect rendement op bestaand bezit: - 2,3%

• Van de investeringen in 2011 is 30% extern gefinancierd (leningen van banken) en

70% intern (positieve kasstroom uit operationele activiteiten en verkoop bestaand bezit


is door efficiencyverbetering en kostenbeheersing de exploitatielast nagenoeg gelijk gebleven.

De financieringsbehoefte voor borgbare investeringen is voor de komende drie jaar veilig-

gesteld door de volledige borgstelling door het WSW op alle borgbare activiteiten. Ook naar

de maatstaven van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn de solvabiliteit en continuïteit

van Ymere gedegen.

De vernieuwde richtlijn RJ 645 maakt het voor woningcorporaties mogelijk voor de waar-

dering (actuelewaardemodel) van het vastgoed te kiezen uit twee methoden, vastgoed als

bedrijfsmiddel (RJ 212) of vastgoed als vastgoedbelegging (RJ 213). Deze keuze is afhanke-

lijk van het beleid dat de woningcorporatie voert.

Vanuit haar strategie Met ziel en zakelijkheid werkt Ymere als maatschappelijke ondernemer

aan wijken met perspectief, waar mensen willen wonen, leven en groeien. Vastgoed is het

belangrijkste instrument om deze missie te verwezenlijken. Investeringen, zowel in leefbaar-

heid als in vastgoed, zijn gericht op het optimaliseren van zowel maatschappelijk als finan-

cieel rendement.

Ymere kwalificeert zich op basis van de vernieuwde RJ-richtlijn als vastgoedbelegger, met

inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten

instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.

Voor het bepalen van de reële waarde van het vastgoed wordt aangesloten bij het waarde-

begrip marktwaarde in verhuurde staat. Dit wordt bepaald aan de hand van de discounted

cash flow-methode (netto contante waardeberekening). Dit betekent dat voor een periode

van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de

hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt

een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit

yield). Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee

scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het

volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de

markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot ver-

koop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis

van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad

verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het

object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging

maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste

uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’, zijnde de reële

waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.

De parameters voor deze waardering worden vooraf getoetst door een taxateur. Na het in-

terne taxatieproces wordt een derde deel van het getaxeerde bezit getoetst en gevalideerd

door een externe taxateur.

Ymere heeft ervoor gekozen te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat.

Deze manier van rapporteren sluit beter aan bij de wijze waarop commerciële partijen dat

doen. De resultaten/rendementen van Ymere zijn hierdoor ook beter vergelijkbaar met die

van commerciële partijen vanwege de meer objectieve waardering: wat zou een derde/be-

legger betalen voor de woningen in verhuurde staat? Een tweede reden is dat we binnen

Ymere voor de interne sturing al enkele jaren gebruikmaken van de marktwaarde in ver-

huurde staat en het biedt voordelen om de externe verantwoording te laten aansluiten op

de interne sturing. Een derde reden is de technische verwerking van deze manier van boek-


houden die veel eenvoudiger is, zodat de cijfers van Ymere beter te controleren en dus

transparanter zijn.

Het gevolg van deze stelselwijziging is verwerkt in de vergelijkende cijfers 2010. De conse-

quentie hiervan is dat de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit aanzienlijk hoger

is dan de tot nu toe gehanteerde bedrijfswaarde. Het resultaat van deze stelselwijziging is

duidelijk zichtbaar in het eigen vermogen van Ymere en daarmee ook in de solvabiliteit. Ook

is de fusie met Goed Wonen verwerkt in de vergelijkende cijfers 2010. Het eigen vermogen

steeg hierdoor van Z 1,2 miljard op 1 januari 2010 naar Z 5,8 miljard op 31 december 2011.

Algemene conclusie financiële meerjarenplanning

De uitkomsten van de belangrijkste financiële kengetallen en ratio’s voldoen aan de door

Ymere gestelde meerjarige doelen en randvoorwaarden. Hierbij is ook rekening gehouden

met de heffing huurtoeslag vanaf 2014. Maatregelen worden voorbereid om de effecten van

de heffing in 2014 (voor Ymere ca. Z 24 miljoen) te kunnen opvangen. Mede op basis van de

(nog te publiceren) Algemene Maatregel van Bestuur (AMVB) m.b.t. de scheiding van DAEB

en niet-DAEB zal Ymere een nieuwe scenarioanalyse maken. Doelstelling hierbij is om het

investeringsniveau zo veel mogelijk intact te laten. Op basis van de scenarioanalyse zal

Ymere keuzes maken voor de strategische koers met betrekking tot de belangrijkste stuur-

knoppen: kostenontwikkeling, het huurbeleid, het verkoopbeleid en de investeringsruimte.

Het financiële meerjarenbeeld heeft Ymere uitgewerkt in het financieel meerjarenplan

(FMP), dat jaarlijks wordt geactualiseerd. Ook zijn scenario’s doorgerekend, waarin een

eventueel langer durende economische crisis nader wordt uitgewerkt. Op grond van het

FMP is de conclusie dat de financiële continuïteit gewaarborgd is en dat aan alle financiële

prestatienormen meerjarig wordt voldaan.

Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening is een discussie over het gebruik van deriva-

ten en de effecten daarvan op de financiële positie van de corporatie in de publiciteit. Ymere

gebruikt rentederivaten om haar renterisico in de toekomst te beperken. Hierbij heeft Ymere

ervoor gekozen om geen CSA’s af te sluiten, zodat er geen liquiditeitsrisico (betalen margin

calls) is. Wel zijn rentederivaten afgesloten met zogenaamde breakclauses in de toekomst

(vanaf 2018). Omdat hierin afspraken gemaakt zijn over mogelijke liquiditeitsstortingen die

aan een (bekend) tijdstip gekoppeld zijn en niet aan een (onbekend) renteniveau, kan Ymere

hierop anticiperen in haar treasuryactiviteiten en waar nodig tijdig maatregelen treffen.

De kasstroom uit operationele activiteiten is gestegen naar Z 92 miljoen (2010: Z 79 miljoen).

Hogere huurinkomsten en kostenbeheersing hebben geresulteerd in een hogere kasstroom

uit operationele activiteiten en daarmee een gunstige ontwikkeling van de cashflowindica-

tor. In 2011 heeft de indicator zich ontwikkeld van 2,2% naar 2,5%.

Het niet-kasstroomgerelateerde resultaat laat een sterke daling zien, waardoor het jaarresul-

taat Z 330 miljoen negatief is. Deze daling is vooral te verklaren door de gewijzigde waarde-

ring naar marktwaarde in verhuurde staat. Door de verslechtering

van de woningmarkt, daalt de marktwaarde van het bezit met Z 213 miljoen (indirect rende-

ment -2,3%). Een vergelijking tussen het niet-kasstroom gerelateerde resultaat 2011-2010 is

niet te maken vanwege de wijziging in de waarderingsgrondslagen.


16.2 Financiële positie en continuïteit

Het financiële beleid van Ymere is gebaseerd op de financiële pijlers cashflowindicator en

solvabiliteit. De hoogte van deze ratio’s is niet alleen van belang voor interne sturing maar

ook voor de risico- en continuïteitsbeoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en

de financieringsbeoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het CFV

gaat sinds 2008 uit van een benadering die is gebaseerd op ‘value at risk’.

Binnen de strategische financiële sturing hanteert Ymere de volgende belangrijke financiële

doelen:

1. Financierbaarheid:

- cashflowindicator

- financierings-/investeringsratio

- verkoop-/investeringsratio

- loan to value

- interest coverage ratio

- gemiddelde rente

- huren/net-debtratio

2. Rendementssturing:

- rendementseis op investeringsprojecten

- direct rendement op bestaand bezit

3. Solvabiliteit

4. Boekhoudkundig jaarresultaat

Financierbaarheid

De cashflowindicator is over 2011 uitgekomen op 2,5%. Dit is boven de norm van 2,0%

die Ymere hanteert. Ymere heeft een positieve kasstroom uit operationele activiteiten van

Z 92 miljoen; Z 13 miljoen hoger dan in 2010. Vooral de hogere huuropbrengsten als gevolg

van nieuwe opleveringen, huurharmonisatie en jaarlijkse huurverhoging in combinatie met

strakke kostenbeheersing zijn hiervoor doorslaggevend geweest.

Ymere heeft een interest coverage ratio (ICR) van 1,5 over 2011 (2010: 1,5). Deze ratio geeft

aan in hoeverre Ymere in staat is om haar rentelasten te betalen vanuit de exploitatie van

het bestaande bezit (exclusief verkopen bestaand bezit en kasstromen nieuwbouw koop).

Het overschot kan dienen ten behoeve van de (interne) financiering van investeringen.

Volgens het WSW is in de bedrijfstak een ICR van 1,4 gewenst. Ymere houdt deze 1,4 aan

als randvoorwaarde.

Eigen vermogen en solvabiliteit

x € 1 miljoen 31-12-2011 31-12-2010

Totaal eigen vermogen 5.800 6.148

Solvabiliteit 57,6% 59,4%

Het eigen vermogen bedraagt per ultimo 2011 Z 5,8 miljard. Dit betekent een daling van

Z 348 miljoen ten opzichte van 2010. Deze daling komt voort uit het negatieve resultaat van

Z 330 miljoen in 2011. Het restant wordt verklaard door de stelselwijziging in 2011 met be-

trekking tot de voorraden en onderhandenwerk posities van ontwikkeling welke is verwerkt

in 2011 (Z 18 miljoen negatief).


Minimumweerstandsvermogen volgens Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting gaat uit van een benadering die is gebaseerd op ‘value

at risk’. Het vermogen van de corporatie wordt binnen deze benadering gebaseerd op een

genormaliseerde actuele waarde. Vervolgens worden de meest waarschijnlijke ontwikkelin-

gen afgezet tegen een ‘worst case’-scenario, waarbij marktrisico’s, operationele en macro-

economische risico’s worden afgewogen.

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) stelt twee financiële doelen op:

1. Het solvabiliteitsoordeel; een financieel oordeel over de vermogenspositie op balans-

datum. Dit oordeel luidt ‘voldoende’ of ‘onvoldoende’.

2. Het continuïteitsoordeel; een financieel oordeel over de voorgenomen activiteiten na

balansdatum. Dit oordeel kent vier gradaties (A1-, A2-, B1-, B2-oordeel), waarmee wordt

uitgedrukt in hoeverre de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van

Ymere.

Zowel het continuïteitsoordeel als het solvabiliteitsoordeel is positief voor Ymere. Het

meest recente door Ymere van het CFV ontvangen solvabiliteitsoordeel luidt ‘voldoende’

(per balansdatum 31-12-2010). Met betrekking tot het continuïteitsoordeel heeft Ymere het

A1-oordeel volgens CFV-toetsing behouden (periode 2011-2015). Dat betekent dat de voor-

genomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Ymere en dat we voldoen aan de

eis om onze middelen voldoende in te zetten in het belang van de volkshuisvesting. De

voorgenomen investeringen kan Ymere naar verwachting doen zonder onder het minimum-

weerstandsvermogen van het CFV uit te komen.

16.3 Analyse jaarresultaat

Opbouw jaarresultaat

x € 1 miljoen Realisatie 2011 Realisatie 2010

Exploitatieresultaat 240 221

Renteresultaat -148 -142

Kasstroom uit operationele activiteiten 92 79

Verkoopresultaat 115 67

Kasstroomgerelateerd resultaat 207 146

Niet-kasstroomgerelateerd resultaat* -537 -358

Jaarresultaat Ymere -330 -212

De kasstroom uit operationele activiteiten is Z 13 miljoen gestegen ten opzichte van 2010.

Deze stijging is vooral te verklaren door een toename van Z 17 miljoen als gevolg van de

jaarlijkse huurstijging, huurharmonisatie en nieuw in exploitatie genomen complexen.

Verder is door efficiencyverbetering en kostenbeheersing de exploitatielast nagenoeg gelijk

gebleven.

Door bovengenoemde ontwikkeling is het directe rendement gestegen van 2,6% in 2010 tot

2,8% in 2011. Het directe rendement wordt bepaald door de nettohuurinkomsten af te zetten

tegen de gemiddelde waarde van het bezit in verhuurde staat. De nettohuurinkomsten

bestaan uit de huurinkomsten na aftrek van beheers- en onderhoudslasten. Het indirecte

* Bedrag 2010 is gebaseerd op de best mogelijke schatting op basis van de vastgoedindex.


rendement is bepaald door de waardemutatie in het jaar af te zetten tegen de gemiddelde

waarde van het bezit in verhuurde staat.

Het renteresultaat 2011 van Z 148 miljoen negatief is Z 6 miljoen ongunstiger dan in 2010.

Hier is in 2010 gecorrigeerd voor het incidentele renteresultaat van Z 19 miljoen door gewij-

zigde rentesystematiek. De rentebaten zijn Z 3 miljoen lager en de lasten zijn Z 3 miljoen

hoger dan in 2010.

De rentelasten van Z 166 miljoen zijn Z 3 miljoen hoger door de gestegen financiering met

vreemd vermogen van Z 39 miljoen als gevolg van investeringen. Dit wordt deels opgevan-

gen door een lagere gemiddelde rente. De gewogen gemiddelde rente van de leningenporte-

feuille per 31-12-2011 is 4,41% (2010: 4,48%). De gemiddelde rente is gedaald ten opzichte

van 2010 door actief treasurybeleid.

Het verkoopresultaat bestaat vooral uit de opbrengst die gerealiseerd wordt uit de verko-

pen van bestaand bezit. De verkoop bestaand bezit leverde een bedrag van Z 118 miljoen

op. Dit is een flinke stijging ten opzichte van 2010 (Z 79 miljoen). In 2011 zijn 912 woningen

verkocht, wat aanzienlijk hoger is dan de 654 verkochte woningen in 2010.

Het kasstroomgerelateerde resultaat zoals hierboven toegelicht is dus sterk verbeterd

ten opzichte van 2010. Hierdoor heeft Ymere een groter deel van haar investeringen kunnen

financieren uit eigen middelen (70%).

Het niet-kasstroomgerelateerderesultaat is Z 537 miljoen negatief. Dit is mede veroor-

zaakt door de stelselwijziging, waardoor de mutatie van de waarde van het bezit van Z 213

miljoen negatief in de niet gerealiseerde waardeveranderingen wordt gepresenteerd. Tevens

bedragen de overige waardeveranderingen Z 358 miljoen, hierin is een verlies van Z 13 mil-

joen opgenomen voor afwaarderingen op grondposities. De vestigingsinvesteringen van

Z 52 miljoen worden hierin al onrendabel beschouwd, als deze niet tot een hogere markt-

waarde leiden. Z 63 miljoen is het gevolg van het besluiten tot de bouw van ruim 585 nieuwe

huurwoningen en omvangrijke renovaties (685 woningen). De overige waardeveranderingen

bevatten de marktwaarde van verkochte woningen bestaand bezit en de onrendabele top op

investeringen in woningverbeteringen. Verder is er Z 1,4 miljoen opgenomen aan herwaar-

dering voor Koopgarantwoningen.

Als laatste is het belastingresultaat onderdeel van het niet-kasstroomgerelateerde resultaat.

Het belastingresultaat is Z 75 miljoen gunstiger dan over 2010. In 2010 heeft Ymere haar la-

tente belastingvordering volledig voorzien. Dit omdat op basis van de fiscale vertaling van

het in 2010 geactualiseerde FMP verrekening met fiscale winsten op korte termijn niet

waarschijnlijk is.

Dit wordt mede veroorzaakt door verschuiving van de focus van nieuwbouw naar renovatie

en niet-ingrijpende woningverbetering. Tevens biedt de fiscale waardering ten opzichte van

de commerciële waardering ruimere mogelijkheden om uitgaven voor woningverbeteringen/

renovaties ten laste van het resultaat te brengen. Bovendien zijn als gevolg van de ongun-

stige markt projectresultaten achtergebleven en zijn toekomstige ontwikkelwinsten onzeker.

Naar verwachting zal Ymere onder het huidige regime de eerstkomende tien jaar jegens de

fiscus niet in een betalende positie komen, terwijl het (commerciële) FMP een solide en

stabiele cashflowindicator, solvabiliteit en commerciële jaarresultaten toont.


16.4 Maatschappelijke prestaties

Over de financiële prestaties van corporaties zijn in 2011 verschillende publicaties versche-

nen. Kern van de boodschap is dat een corporatie veel rollen en functies in zich verenigt en

dat zij er goed aan zou doen hierover meer (financiële) informatie te verstrekken. Dit zou

juist van belang kunnen zijn om het verschil in (financiële) prestaties tussen woningcorpora-

ties en commerciële verhuurders/beleggers zichtbaar te maken.

Ymere toont al verschillende jaren achtereen haar in geld uitgedrukte maatschappelijke

prestatie in het jaarverslag. Hierin wordt zichtbaar gemaakt welk financieel resultaat Ymere

niet heeft gerealiseerd vanwege haar maatschappelijke functie.

Omdat Ymere haar vastgoed nu ook op marktwaarde heeft gewaardeerd, evenals de overige

vastgoedbeleggers ontstaat nu de mogelijkheid om rendementen tussen beide te verge-

lijken. Onderstaand een eerste poging om een vergelijkend beeld te schetsen.

Op basis van het Woningwaarderingsstelsel kan Ymere een maximaal (redelijke) huur

vragen van Z 542 miljoen. Ymere doet dit niet. Ymere maakt in haar huurbeleid onderscheid

in categorieën op basis van grootte van de woning en populariteit. Aan elke categorie is een

percentage van de maximale huur gekoppeld. Het behoud van een betaalbare woningvoor-

raad voor mensen met lage inkomens is daarbij gewaarborgd, onder meer door afspraken

met verschillende gemeenten. Het werkelijke huurniveau van Ymere in 2011 bedraagt

Z 434 miljoen. De maatschappelijke bijdrage in het huurniveau is in 2011: Z 108 miljoen.

Vanwege het feit dat Ymere geen markthuur voor haar vastgoed kan vragen, is de markt-

waarde op basis van de reële huur lager dan de kosten van de nieuwbouw. Hierdoor ont-

staan de zogenaamde onrendabele investeringen; in 2011 Z 63 miljoen voor nieuwbouw.

Bovendien is in 2011 voor Z 52 miljoen aan woningverbetering uitgegeven zonder dat daar

een huurverhoging tegenover staat. Totaal onrendabele investeringen in 2011: Z 115 miljoen.

Aan leefbaarheid en bewonersparticipatie heeft Ymere vanuit haar visie op Wonen, Leven en

Groeien in 2011 Z 13 miljoen uitgegeven.

Bovengenoemde bedragen aan leefbaarheid, onrendabele investeringen en niet-maximale

huur zijn uitgaven die een woningcorporatie doet en een commerciële verhuurder niet. Prof.

dr. J. Conijn heeft onder andere. in zijn Vastgoedlezing 2011 een model weergegeven met

een functionele splitsing van de corporatie en de daarbij behorende geldstromen.


In dit model zijn een toegelaten instelling, een vastgoedonderneming en een huurder weer-

gegeven. De toegelaten instelling is de beheerder van het vermogen en zij bezit (in eerste

instantie) de aandelen van de vastgoedonderneming. Het beheer over het vastgoed, de wo-

ningen, vindt plaats in de vastgoedonderneming. De opdracht van de vastgoedonderneming

is om een marktconform rendement re realiseren. De huurder betaalt een marktconforme

huurprijs op basis waarvan de vastgoedonderneming het marktconforme rendement kan

realiseren dat vervolgens door de toegelaten instelling wordt ontvangen. De toegelaten in-

stelling beheert een “trustvermogen”. Het vermogen wordt in principe in stand gehouden.

Het ontvangen rendement, voor zover uitkeerbaar, wordt gebruikt voor de publieke taken

die er op de woningmarkt zijn. Een deel van het uitkeerbare rendement gaat naar de huur-

ders als bijdrage in de betaalbaarheid van het wonen. Voor veel huurders is een marktcon-

form huurniveau immers niet op te brengen. Een ander deel van het uitkeerbare rendement

is beschikbaar voor leefbaarheid en de aanpak van wijken en wordt ontvangen door de

vastgoedonderneming. Het grote voordeel van deze functiescheiding is dat rollen en verant-

woordelijkheden duidelijk afgebakend zijn. Een reëel rendement van 4% op het eigen ver-

mogen op jaarbasis zou voldoende moeten zijn voor de bekostiging van de publieke taken.

(Uit: De Vastgoedlezing 2011, Woningcorporaties op een kruispunt, prof. dr. Johan Conijn.)

Conclusie hieruit is dat Ymere een jaarresultaat had kunnen realiseren dat zo’n Z 236 mil-

joen. (2010: Z 232 miljoen.) hoger ligt dan nu het geval is. Vanwege haar maatschappelijke

functie is hier niet voor gekozen.


De behaalde rendementen in 2011 IPD/ROZ* Ymere

Direct rendement 4,1% 2,8%

Indirect rendement - 2,2% - 2,3%

Kapitaalwaarde € 17,8 miljard € 9,3 miljard

Uit bovenstaande tabel blijkt dat over 2011 door Ymere een met de markt vergelijkbaar in-

direct rendement wordt gerealiseerd. Het directe rendement blijft achter, eerder in deze

paragraaf wordt de oorzaak hiervan verklaard. Indien Ymere de marktconforme huurprijs

had ontvangen en niet had bijgedragen in de leefbaarheid, dan had Ymere in 2011 een direct

rendement van 4,1% gerealiseerd. De kapitaalswaarde van Ymere bedraagt circa 50% van

het totaal van wat de commerciële verhuurders die deelnemen aan de IPD/ROZ in woningen

hebben belegd.

16.5 Treasury

De treasuryactiviteiten zorgen ervoor dat zowel de lange- als de kortetermijnfinanciering

van Ymere concernbreed verzekerd is, binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag

mogelijke kosten. De activiteiten omvatten cashmanagement, financierings- en beleggings-

beleid en (rente)risicomanagement. Ymere heeft in het treasurystatuut de uitgangspunten

en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Ymere over een treasurybeleids-

plan en een treasuryjaarplan.

In het treasurybeleidsplan zijn de (interne) regels voor het vooruit afdekken van het rente-

risico gegeven. De belangrijkste zijn:

- maximaal vijf jaar vooruit afdekken;

- het totale renterisico, dus zowel van herfinancieringen als van nieuwe investeringen in

enig jaar, mag maximaal 25% van de bestaande leningenportefeuille uitmaken; dit maxi-

mumrisico van 25% is gebaseerd op de WSW-norm voor het renterisico op de herfinan-

ciering van de bestaande leningenportefeuille van 15% en een aanvullende interne norm

van 10% voor het renterisico op de financiering van nieuwe leningen als gevolg van in-

vesteringen;

- als de rente lager ligt dan 4%, kan vooruit worden afgedekt voor een steeds groter deel

van het renterisico en met langere looptijden. Hiervoor is een matrix in het treasury-

beleidsplan opgenomen.

De ontwikkeling van de net-debtpositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en

verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van de exploitatielasten, rente en investe-

ringen. Met name de omvang van de investeringen veroorzaakt een negatieve cashflow. Dit

tekort wordt grotendeels gefinancierd met langlopende WSW-geborgde leningen. In 2011 is

voor Z 1.335 miljoen aan leningen aangetrokken. Dit bedrag is inclusief de leningen benodigd

voor de herfinanciering van leningen die in 2011 zijn afgelost voor Z 1.296 miljoen. Voor de

extra financieringsbehoefte is Z 39 miljoen aan leningen aangetrokken. Ymere prognosti-

ceert de ontwikkeling van de liquiditeitenpositie maandelijks voor een periode van dertien

maanden vooruit.

Op basis van het financieel meerjarenplan, waarin kasstromen uit het meerjareninveste-

ringsprogramma zijn verwerkt, is een meerjarige liquiditeitenplanning opgesteld voor de

* IPD/ROZ Nederlandse vastgoedindex, Woningen - 2011


periode 2012-2021. Op basis van de meerjarige liquiditeitenplanning wordt een actief rente-

management gevoerd. Hierbij wordt gebruikgemaakt van ‘forwardleningen’ (leningen met

uitgestelde storting) maar vooral van ‘forward starting swaps’ (renteruilovereenkomsten met

startdata in de toekomst) en caps. Ymere loopt een renterisico tussen 2012 en 2016 ten ge-

volge van renteconversies herfinancieringen en extra investeringen over een totaalbedrag

aan leningen van Z 1.724 miljoen.

Door het afsluiten van swap- en capovereenkomsten met een startdatum in de toekomst is

hiervan Z 668 miljoen afgedekt. Voor 2012 is 100% afgedekt. Het jaar 2013 is gedeeltelijk af-

gedekt. Voor de komende jaren blijft Ymere binnen de norm van 15% van de leningenporte-

feuille.

Sinds 1995 heeft Ymere één beleggingsproduct in portefeuille: een deposito, groot

Z 18,2 miljoen, 8,2% rente, met een looptijd tot 2025.

Om het renterisico van herfinancieringen en nieuwe investeringen te reduceren maakt

Ymere gebruik van rentederivaten. Ymere gebruikt daarbij slechts twee types producten:

interest rate swap’s (IRS’s) en caps (opties waarbij de rente gemaximeerd is). Deze derivaten

zijn afgesloten door Stichting Ymere. Per ultimo 2011 heeft Ymere 119 contracten afgesloten

met acht verschillende banken. Als onderliggende overeenkomst heeft Ymere met de banken

ISDA-agreements afgesloten. Ymere is geen credit support annexes overeengekomen. Met

de ABN AMRO Bank (oud Fortis Bank) heeft Ymere een negative rescontre limiet afgespro-

ken. Ymere heeft per ultimo 2011 geen margin calls hieruit behoeven te verstrekken. In

30 IRS-contracten zijn breakclausules afgesproken: 2 Optional Early Termination en 28 Man-

datory Early Termination Breaks. Deze breaks worden van kracht in de jaren 2018 tot en met

2025. De nominale waarde van deze derivaten met breakclausules bedraagt ultimo 2011

Z 786 miljoen en de marktwaarde bedraagt ultimo 2011 Z 201 miljoen negatief.

Het totaal van de door Ymere gesloten swap- en capcontracten per ultimo 2011 is Z 3.155

(2010: Z 2.659 miljoen). Dit bedrag bestaat uit Z 185 miljoen aan interest rate swaps (IRS’s)

waarbij Ymere een vaste rente ontvangt, voor Z 125 miljoen aan caps, voor Z 668 miljoen

aan IRS’s met een startdatum na 31 december 2011 en Z 2.177 miljoen aan lopende IRS’s. De

gewogen gemiddelde rente van de IRS’s en caps bedraagt 4,24%. De marktwaarde ultimo

2011 van de swap- en capportefeuille is Z 512 miljoen negatief (2010: Z 174 miljoen negatief).

Deze marktwaarde kan, behoudens de breakclausules in 2018 tot en met 2025, niet worden

opgevraagd

Overzicht afgesloten derivaten

x € 1 miljoen 31-12-2011

Actieve caps 125

Actieve IRS’s (payers) 2.177

Actieve IRS’s (receivers) 185

Forward starting IRS’s 2012 332



Totaal afgesloten derivaten 3.155


De uitstaande nominale bedragen van afgesloten derivaten per ultimo jaar

x € 1 miljoen

2011 2.487

2012 2.601

2013 2.740

2014 2.752

2020 1.902

2030 915

2040 786

2050 786

2060 95

2070 0

Ymere past cost price hedge accounting toe op haar derivatenportefeuille. Ymere past daar-

binnen portfolio hedging toe, waarbij het totaal van de derivatenportefeuille wordt afgezet

tegenover het renterisico. Per ultimo 2011 is er sprake van een effectieve hedgerelatie. Dit

betekent dat de omvang van de derivaten en de onderliggende waarde overeenstemmen

met de vervaldatum van rentebetaling en aflossing. De negatieve marktwaarde behoeft der-

halve niet in de jaarrekening verwerkt te worden.

16.6 Risicoprofiel en risicomanagement

Ymere stelt jaarlijks een risicoprofiel op. Hierbij betrekt zij onder andere de algemene poli-

tieke risico’s, de risico’s op het gebied van projectontwikkeling en grondkosten, de ontwik-

keling van salariskosten en rentelasten en nu bijvoorbeeld ook de consequenties van de

Europese beschikking met betrekking tot staatssteun. Op een aantal belangrijke punten is

het risico/kans-percentage aangepast ten opzichte van vorig jaar. Er zijn twee achterliggen-

de doelen waarom dit jaarlijks gebeurt.

1. In de eerste plaats toetsing van de hoogte van de solvabiliteitsnorm. Ymere wil maat-

schappelijk verantwoord omgaan met haar vermogen. Daarom is toetsing van de juiste

omvang van het eigen vermogen een blijvend aandachtspunt. Met het risicoprofiel wil

Ymere een beeld krijgen van het minimaal benodigde weerstandsvermogen (lees: eigen

vermogen) waarmee risico’s kunnen worden opgevangen. Een te laag weerstandsver-

mogen is gevaarlijk voor het bereiken van de volkshuisvestelijke doelen van het bedrijf.

Omgekeerd is een te hoog eigen vermogen niet in overeenstemming met de maatschap-

pelijke oriëntatie van Ymere. Het is daarom goed om inzicht te hebben en te houden in

de normatieve ondergrens van het eigen vermogen. Deze doelstelling is in lijn met de

beoordeling door het CFV (solvabiliteit én genoeg investeren).

2. In de tweede plaats geeft het risicoprofiel inzicht in de gevoeligheid en kwetsbaarheid

van de bedrijfsprocessen op basis waarvan gestuurd kan worden en waarover voort-

gangsinformatie kan worden gegeven in de managementrapportages (sturen op beheer-

sing en het verkleinen/elimineren van risico’s).

Het risicomanagement stelt Ymere in staat om de belangrijkste risico’s te monitoren en daar

waar nodig aanvullende beheersingsmaatregelen te nemen.


Het systeem van risicomanagement is afgestemd met de accountant, het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de Raad van Commis-

sarissen.

Maatschappelijke risico’s

Maatschappelijke risico’s zijn risico’s waarop Ymere slechts beperkt invloed kan uitoefenen.

Ymere houdt rekening met eventuele gebeurtenissen. Een voorbeeld hiervan is dat het CFV

een heffing oplegt aan corporaties.

Vastgoedrisico’s

Deze risico’s hebben onder andere betrekking op grondposities en op de projectontwikke-

lingsactiviteiten voor nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Ook is rekening

gehouden met risico’s in het bestaande vastgoed, zoals extra onderhoud of tegenvallende

verkoop- en huuropbrengsten. Ten slotte is een inschatting gemaakt van de algemene vast-

goedgerelateerde risico’s, zoals de leefbaarheidsproblematiek en daling van de aantrekke-

lijkheid van bepaalde wijken als woonlocatie.

Grondposities

Ymere voert een actief grondbeleid. Dit beleid wordt ingezet om de bouwproductie voor de

woningbouw zeker te stellen, tegen betaalbare condities. De risico’s die met grondaankoop

gepaard gaan, worden beperkt doordat Ymere verwacht binnen een termijn van tien jaar te

kunnen overgaan tot ontwikkelingsactiviteiten op de door Ymere ingenomen grondposities.

In de risicosfeer is een belangrijk onderscheid te maken tussen:

- grondposities waarop nog geen bestemming woningbouw rust;

- grondposities waarop de gewenste RO-bestemming rust;

- verkregen posities (bijvoorbeeld prijsvragen) van gronden in erfpacht of anderszins

ontwikkellocaties zonder RO-problematiek.

Projectontwikkeling

De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Financiële risico’s worden

drie keer per jaar op projectniveau in kaart gebracht aan de hand van projectbegroting, reali-

satie en prognose. Vanuit risico-optiek werkt Ymere bij grote bouwprojecten vaak samen

met derden in de vorm van samenwerkingsverbanden. Hiertoe worden separate juridische

entiteiten opgericht. Risico’s bij de uitvoering worden zo veel mogelijk beperkt door te

werken met vooraf afgesproken bouwkosten. Projecten worden in principe niet eerder gestart

dan nadat 70% van de woningen bij voorintekening is verkocht. De laatste jaren is gebleken

dat de economische crisis het behalen van deze voorverkoopeis bemoeilijkt. Bij enkele projec-

ten is in geval van een lage risicoverwachting van de voorverkoopeis afgeweken, om de

productie niet te laten stagneren.

Klantrisico’s

Bij klantrisico’s kan worden gedacht aan de toenemende druk van de markt op het vergro-

ten van de kwaliteit van de dienstverlening. Ymere beschikt over het KWH-Huurlabel. Daar-

naast onderkent Ymere het risico dat koopkrachtverlaging leidt tot extra huurderving.

Organisatierisico’s

Van belang is dat er sprake is van het continu aantrekken, ontwikkelen, optimaal inzetten

en behouden van strategisch noodzakelijke competenties, zodat de kwaliteiten van mede-

werkers optimaal worden benut en ontwikkeld en Ymere haar strategische doelstellingen


kan blijven realiseren. Organisatierisico’s worden beperkt door het HRM-beleid en door de

synergie die wordt verkregen door de inzet van HRM-instrumenten op elkaar af te stemmen.

De jaarlijkse cao-stijging ligt buiten de directe invloedssfeer van Ymere.

Financiële risico’s

Risico’s vanuit financiële optiek zijn bijvoorbeeld een tariefstijging boven inflatie van de za-

kelijke lasten (zoals de onroerendezaakbelasting) en veranderingen in het belastingklimaat.

Ook de gevolgen van het Europese dossier inzake staatssteun vormen een financieel risico.

De renteontwikkeling is van grote invloed op de toekomstige kasstromen en het eigen ver-

mogen van Ymere. Om het renterisico te beperken voert Ymere een actief treasurybeleid. De

treasuryactiviteiten omvatten cashmanagement, financieringsbeleid en beleggingsbeleid. In

het treasurystatuut zijn de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast

beschikt Ymere over een treasurybeleidsplan en een treasuryjaarplan. Een treasurycommis-

sie adviseert het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van het treasurybeleid.

Ymere stuurt op risico’s

Ymere stuurt op risico’s door het in kaart brengen van de mogelijke risico’s, bereidt zich op

de consequenties goed voor en creëert hiervoor een financiële buffer. Ymere maakt voor het

doorrekenen van de macro-economische risico’s gebruik van een ALM-pakket (Wals) en

heeft daarnaast ook een eigen systematiek voor het opstellen van een risicoprofiel waarin

alle bovenstaande risicogebieden financieel zijn vertaald. Daarop worden scenario’s doorge-

rekend, waarbij de financierbaarheid van onze ambities ‘worst case’ wordt beoordeeld. Ook

in 2011 zijn de scenario’s meerjarig doorgerekend. Hierdoor komen de effecten op cashflow-

indicator en solvabiliteit nader in beeld en kan Ymere tijdig bijsturen bij (materiële) afwij-

kingen.

16.7 Verbindingen

Ter beperking van de risico’s ontwikkelt Ymere grootschalige projecten als Laan van Spar-

taan, Overhoeks en Oostpoort in samenwerkingsverbanden met derden. Die samenwerkin-

gen worden geconsolideerd in de jaarcijfers van Ymere. De samenwerkingsverbanden zijn

aangegaan in vof/cv/bv-structuren.

De financiële risico’s die met de ontwikkelingen in de samenwerkingsverbanden samenhan-

gen, zijn in principe beperkt tot maximaal de kapitaalinbreng door Stichting Ymere.

De samenwerkingen zijn gevormd met als doelstelling het verwerven, ontwikkelen en ver-

kopen van onroerend goed. De activiteiten van de verbindingen zijn gebaseerd op volks-

huisvestelijke overwegingen en daarmede passend binnen de mogelijkheden en grenzen die

het BBSH daaraan stelt. Daarnaast worden projecten doorgaans niet eerder aanbesteed dan

nadat 70% van de te realiseren koopwoningen bij voorintekening zijn verkocht. De risico’s

bij uitvoering van projecten worden zo veel mogelijk beperkt door contractueel vooraf over-

eengekomen betalingsschema’s.

De Z 155,5 miljoen balanstotaal van de samenwerkingsverbanden vormen 98% van het

totale aantal samenwerkingen waarin Ymere activiteiten heeft. De leningen van derden van

Z 24,2 miljoen (2010: 43,2 miljoen) betreffen door de verbindingen zelfstandig aangetrokken

leningen van kredietinstellingen. Voor het overige deel worden de samenwerkingsverbanden

gefinancierd door Ymere en haar partners.


Indien voor alle projecten die via de samenwerkingsverbanden uitgevoerd worden gekozen

zou worden voor het nemen van het volledige verlies, dan betekent dit voor de financiële

positie van Ymere een claim van Z 158 miljoen. Dit bedrag vermenigvuldigd met 40% geeft

het nettorisico van Z 63 miljoen (2010: Z 73 miljoen). Voorzichtigheidshalve wordt gerekend

met een percentage van 40% (kans op afboeking op portefeuilleniveau).

Ymere neemt niet alleen deel in de in de consolidatie betrokken deelnemingen maar ook

in een aantal entiteiten waarvan het belang van zeer beperkte financiële betekenis is. Hier-

onder staan deze verbindingen aangegeven, met de bijbehorende percentages.

1. Stadsherstel Amsterdam NV 0,56%

2. Gaasperplas I CV 99,77%

3. Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV 41,11%

4. WoningNet NV 17,85%

5. Kleinschalig Vastgoed BV 25,00%

6. Coöperatieve Herverzekeringsmaatschappij Woningcorporaties UA 36,95%

7. Amsterdams Parkeerfonds 25,00%

8. Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV* 12,50%

9. NV Zeedijk 2,80%

10. Goed Wonen Vastgoed B.V. 100,00%

*Deelname verloopt via Ymere Markten B.V. Met toestemming van de minister van WWI is per 1 januari 2010 de deelname van Ymere aan Glasvezelnet Amsterdam (experiment) beëindigd en omgezet in een deelname aan een verbinding op basis van het proportionaliteitsbeginsel.

x € 1 miljoen Totaal Aandeel Stichting Ymere Activiteitengebied

Balans-totaal

Leningenvan

derden %Balans-

totaal

Leningenvan

derden

V.o.f. Vogelpark 15,5 0 50,00% 7,7 0,0 Heemstede

V.o.f. Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied

42,6 0 33,33% 14,2 0,0 Amsterdam-Oost

V.o.f. De Stadstuinen 3,8 50,00% 1,9 0,0 Amsterdam-Osdorp

V.o.f. Aan het Spaarne 18,2 0 33,33% 6,1 0,0 Haarlem

Groep Waterstad 3 CV 28,4 0 20,00% 5,7 0,0 Amsterdam

GEM Spiegelhout CV 90,6 0 25,00% 22,6 0,0 Almere

Gebiedsontwikkeling Wesopa CV 17,14 15,2 50,00% 8,6 7,6 Weesp

Groenoord CV 13,8 0 80,00% 11,0 0,0 Leiden

GEM Lisserbroek CV 28,8 28,1 33,33% 9,6 9,4 Lisserbroek

Overhoeks CV 139,3 0 50,00% 41,8 0,0 Amsterdam-Noord

De Ringvaart Hillegom CV 10,2 0 50,00% 5,1 0,0 Hillegom

Nieuw Waterlandplein CV 17,3 0 8,6 0,0 Amsterdam-Noord

Ontwikkelingscombinatie Stadshart Heerhugowaard CV

1,1 1,4 50,00% 0,5 0,7 Heerhugowaard

Ontwikkelingsmaatschappij 023 CV 39,5 19,1 25,00% 9,9 4,8 Haarlem

Ontwikkelingscombinatie Y AM Home CV 4,3 3,5 50,00% 2,1 1,8 Almere

155,5 24,2

De belangrijkste verbindingen van Ymere op 31 december 2011


De Coöperatieve Herverzekeringsmaatschappij Woningcorporaties UA is in 2011 geliqui-

deerd. De activiteiten van het Amsterdams Parkeer Fonds zijn in 2011 opgeheven

In de eerste helft van 2010 is door het Centraal Fonds Volkshuisvesting een nader onderzoek

uitgevoerd naar de aard en het risicoprofiel van de activiteiten die door onze verbindingen

zijn of worden uitgevoerd. Het CFV constateert dat we een aanvaardbaar ambitie- en risico-

niveau hebben bij onze verbindingen en/of ontwikkelposities.

Er is in 2011 een verbindingenstatuut opgesteld om het risiconiveau te bewaken. Dit statuut

stelt nadere regels aan de verbindingen die Ymere aangaat. In het statuut worden met name

de beheersingsmaatregelen en de verantwoordingsgegevens op diverse niveaus afgebakend

om de risico’s die voortvloeien uit de activiteiten van de verbindingen af te dekken.

16.8 Vooruitblik 2012

Door de keuze voor het meerjarig vaststellen van de investeringsruimte en andere kosten-

beheersende maatregelen wordt door Ymere aangestuurd op het behalen van de normen

voor de cashflowindicator en solvabiliteit, waardoor de financierbaarheid van onze ambities

is geborgd. De stabiele basis, een positieve kasstroom uit operationele activiteiten en een

goede solvabiliteit geven het vertrouwen dat Ymere tegen zwaar weer bestand is. Binnen

die kaders gaat zij door met (maatschappelijk) investeren.

De verwachting is dat de komende jaren druk op de huurmarkt blijft bestaan, mensen

kopen minder snel en ook het aantal verhuizingen binnen de sociale huursector neemt af.

Het beleid vanuit de Rijksoverheid lijkt erop gericht dat de corporatiesector sector flink moet

krimpen, onder andere door kooprecht huurders, meer liberalisatiemogelijkheden door extra

punten in schaarstegebieden toe te kennen en doordat corporaties zich vooral moeten rich-

ten op huishoudens met een inkomen onder de sociale huurgrens. De corporatie kan een rol

spelen bij huisvesting van middeninkomens met de bouw van duurdere huur- en koop-

woningen, maar zonder staatssteun en onder gelijke condities met commerciële partijen.

Het toezicht op corporaties wordt stringenter. Een nieuwe autoriteit gaat naar verwachting

extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties in Nederland en op de naleving

van de regels voor staatssteun.

16.9 Grondslagen voor de financiële waardering en resultaatbepaling

De op de voorgaande pagina’s opgenomen geconsolideerde balans en winst- en verliesreke-

ning komen voort uit de jaarrekening 2011 van Ymere. De grondslagen voor de financiële waar-

dering en resultaatbepaling worden in de jaarrekening 2011 vermeld. De belangrijkste zijn:

Algemeen

Woningcorporatie Ymere is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling’ op het

gebied van de volkshuisvesting. Zij is actief in de metropoolregio Amsterdam, met name in

de gemeente Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Alkmaar en Leiden. De vesti-

gingsplaats is Amsterdam. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ont-

wikkeling van woningen.

Regelgeving

De geconsolideerde jaarrekening van Stichting Ymere is opgesteld conform de eisen zoals

deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2


Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslag-

jaren vanaf 2004 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toe-

gelaten instellingen volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke

verplichte modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor

de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.

Vergelijking met voorgaand jaar

Met ingang van boekjaar 2011 past Ymere de vernieuwde RJ richtlijn 645 toe. De vernieuw-

de RJ richtlijn 645 maakt het voor woningcorporaties mogelijk de marktwaarde in verhuurde

staat als waardebegrip voor de waardering van de vastgoedportefeuille toe te passen. Dit

betekent dat gedurende het verslagjaar de bepaling van de actuele waarde van de activa in

exploitatie is gewijzigd van reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde naar actuele waarde

op marktwaarde in verhuurde staat. Overigens zijn de gehanteerde grondslagen van waar-

dering en resultaatbepaling verder ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar,

slechts het waardebegrip is gewijzigd.

Sociaal vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslag-

grens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed (het DAEB bezit). De

huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister

van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed

is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder

zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld

op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie

d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling

van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en om-

standigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals

opgenomen in het BBSH. Voor het bepalen van de reële waarde van de woningen wordt

aangesloten bij het waardebegrip marktwaarde in verhuurde staat.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs

boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vast-

goed) en het overige commerciële vastgoed (het niet DAEB bezit). Commercieel vastgoed in

exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waar-

de, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare

marktgegevens en samengesteld op dezelfde werkwijze als sociaal vastgoed in exploitatie.

Financiële instrumenten

Ymere waardeert haar rente derivaten tegen kostprijs. Dit betekent dat de derivaten bij eer-

ste opname over het algemeen worden opgenomen tegen nul in de balans. Indien op ba-

lansmoment de marktwaarde van het derivaat beneden kostprijs is, wordt er voor dat ver-

schil geen voorziening gevormd via de winst- en verliesrekening, omdat het

kostprijshedge-accounting model wordt toegepast.


Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde.

De langlopende schulden worden gepresenteerd tegen geamortiseerde kostprijs.


Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming)

(x Z 1.000.000)

Activa 31-12-2011 31-12-2010

Vaste activa

Materiële vaste activa

Onroerende zaken in exploitatie 110 107

Grondposities 123 131

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie 785 769

Sociaal vastgoed in exploitatie 8.533 8.721

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 119 95

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

158 252

9.827 10.075

Financiële vaste activa

Deelnemingen 3 3

Latente belastingvorderingen 0 1

Effecten en leningen 31 53

Te vorderen BWS-subsidies 2 3

36 61

Vlottende activa

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop 10 16

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 140 138

Overige voorraden 1 1

150 156

Onderhanden projecten 0 -1

Vorderingen

Huurdebiteuren 7 6

Debiteuren koopwoningen 12 20

Debiteuren gemeenten 2 3

Overige vorderingen 25 25

Overlopende activa 18 10

64 64

Totaal activa 10.077 10.355


Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming)

(x Z 1.000.000)

Passiva 31-12-2011 31-12-2010

Groepsvermogen 5.800 6.148

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen 116 149

116 149

Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen 3.067 2.924

Terugkoopverplichting Woningen Verkocht onder Voorwaarden

117 93

Waarborgsommen 4 4

3.188 3.020

Kortlopende schulden

Aflossingsverplichtingen langlopende leningen 620 724

Kasgeldleningen en rekening-courantkrediet 164 126

Schulden aan leveranciers 8 26

Belastingen en premies sociale verzekeringen 10 8

Overige schulden 7 8

Overlopende passiva 165 145

974 1.037

Totaal passiva 10.077 10.355


Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2011

(x!1.000.000) 2011 2010

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten 434 421

Opbrengsten servicecontracten 25 23

Overheidsbijdragen 4 0

Opbrengsten uit exploitatie 462 444

Opbrengst verkoop bestaand bezit 118 79

Netto-omzet projectontwikkeling 129 109

Mutatie onderhanden werk projectontwikkeling 1 0

Geactiveerde kosten 7 22

Overige opbrengsten 4 3

Totaal bedrijfsopbrengsten 721 658

Bedrijfslasten

Afschrijvingen 11 7

Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling 133 110

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 131 72

Desinvesteringen materiële vaste activa* 142 103

Erfpacht 4 4

Lonen en salarissen 53 53

Sociale lasten 7 6

Pensioenlasten 10 9

Onderhoudslasten 75 75

Leefbaarheidsinvesteringen 13 14

Lasten servicecontracten 25 25

Overige bedrijfslasten 74 85

Totaal bedrijfslasten 679 564

Bedrijfsresultaat 42 94

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille* -213 -95

Rentebaten 18 40

Rentelasten 166 163

Financiële baten & lasten -148 -123

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting -318 -124

Vennootschapsbelasting -12 -87

Resultaat deelnemingen 0 -1

Resultaat na belasting -330 -212

* De vergelijkende cijfers 2010 zijn aangepast op de best mogelijke schatting op basis van de vastgoedindex.


17


Inleiding

De Raad van Bestuur bestuurt de stichting Ymere. De statuten geven regels over onder meer

de samenstelling van het bestuur, de besluitvorming, de taken en bevoegdheden van het be-

stuur en de verantwoording door het bestuur. In de statuten staat ook welke voorgenomen

besluiten het bestuur ter goedkeuring moet voorleggen aan de Raad van Commissarissen.

De werkwijze van het bestuur is nader beschreven in het reglement Raad van Bestuur

Ymere.

De Raad van Bestuur vindt het vanwege zijn bestuursverantwoordelijkheid van belang een

aantal onderwerpen nader toe te lichten in dit jaarverslag. Het betreft de samenstelling van

de Raad van Bestuur, de nevenfuncties van de Raad van Bestuur, de governancestructuur en

de ontwikkelingen daarin in 2011, de integriteit en het toezicht op het bestuur.

Samenstelling Raad van Bestuur

De Raad van Bestuur bestaat uit vier leden. De besluitvorming van de Raad vindt plaats op

basis van meerderheid van stemmen, waaronder de stem van de voorzitter. Het onderstaan-

de schema geeft de samenstelling van de Raad van Bestuur in 2011 aan.

Een actueel overzicht van de samenstelling van het bestuur staat op www.ymere.nl.

Nevenfuncties bestuurders Ymere

De leden van de Raad van Bestuur van Ymere oefenen een aantal nevenfuncties uit. Een be-

stuurder die een nevenfunctie wil accepteren, legt deze vooraf ter goedkeuring voor aan de

Raad van Bestuur. Voor structureel betaalde nevenfuncties of andere werkzaamheden vra-

gen de leden van de Raad van Bestuur vooraf goedkeuring aan de Raad van Commissaris-

sen. Incidenteel betaalde werkzaamheden leggen de leden van de Raad van Bestuur vooraf

ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van Bestuur. De voorzitter van de Raad

van Bestuur meldt zijn incidenteel betaalde werkzaamheden aan de voorzitter van de Raad

van Commissarissen. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van een nevenfunctie spe-

len onder meer de eventuele strijdigheid met het bedrijfsbelang, de (schijn van) belangen-

verstrengeling en het verwachte tijdsbeslag een rol.

17. Bericht van de Raad van Bestuur

Naam Functie PortefeuilleGeboorte-jaar

Werkzaamin huidige functie sinds

Werkzaam bij Ymere of rechts-voorganger sinds

R. Steenbeek Voorzitter Raad van Bestuur Algehele coördinatieExterne vertegen-woordigingConcernstaf

1956 2008 1994

L.A. Bosveld Lid Raad van Bestuur, tevens plaatsvervangend voorzitter Raad van Bestuur

Waardesturing, Financiën en Onder-steuning

1955 2008 2000

P.D. de Jong Lid Raad van Bestuur Wonen 1953 2001 1999

S.J. Schuwer Lid Raad van Bestuur Gebieds- en Project-ontwikkeling

1959 2007 2007


Nevenfuncties leden Raad van Bestuur Ymere in 2011

De leden van de Raad van Bestuur van Ymere bekleedden in 2011 de volgende relevante

nevenfuncties. De betreffende personen ontvangen voor deze nevenfuncties geen ver-

goeding, tenzij anders (met een *) aangegeven.

Naam Nevenfunctie

L.A. Bosveld - Lid deelnemersraad Waarborgfonds Sociale Woningbouw- Penningmeester bestuur stichting Boom Ruygrok*- Lid bestuur Stichting Colonnade DuHaf Holding- Lid bestuur Stichting Vrienden Ymere

P.D. de Jong - Lid Raad van Toezicht Humanitas Groep Den Haag*- Lid nationaal adviescomité Dag van de Dialoog- Lid bestuur stichting De Glazen Lift- Lid bestuur stichting Studenten voor Samenleving- Lid dagelijks bestuur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

(AFWC)- Lid agendacommissie Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad- Lid bestuur stichting Het Hofje De Zeven Keurvorsten- Lid bestuur Stichting Vrienden Ymere- Lid Raad van Advies Master of Urban & Area Development, Hogeschool Utrecht

S.J. Schuwer - Lid bestuur NEPROM- Voorzitter commissie Duurzaamheid en transformatie NEPROM- Lid bestuur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling- Lid lokale adviesraad AISEC- Lid bestuur stichting Landelijk Nieuwbouw Portaal- Docent leergang projectontwikkeling NEPROM

R. Steenbeek - Lid algemeen bestuur Aedes, vereniging van woningcorporaties- Lid bestuur ABC Architectuurcentrum Haarlem- Lid bestuur stichting Vrienden Hospice Bardo- Voorzitter Raad van Toezicht stichting DIGH- Lid bestuur Platform Openbare Ruimte- Lid bestuur stichting Vastgoed Overleg

Een actueel overzicht van nevenfuncties van de bestuurders is te vinden op www.ymere.nl.

In 2011 waren er bij de besluitvorming van het bestuur geen onverenigbaarheden. Er zijn

geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.

Goed ondernemingsbestuur: de hoofdlijnen van de governancestructuur

De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur vinden ‘goed ondernemingsbestuur’

(corporate governance) van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en trans-

parant te handelen. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur zijn gezamenlijk

verantwoordelijk voor het onderwerp governance en bespreken dit minimaal eenmaal per

jaar. Bovendien heeft de Raad van Commissarissen een governancecommissie ingesteld. In

overeenstemming met de statuten keurt de Raad van Commissarissen de wijzigingen in de

governancestructuur goed.

De hoofdlijnen van de governancestructuur bij Ymere zijn als volgt.

- Ymere heeft als rechtsvorm de stichting.

- De Raad van Bestuur bestuurt de onderneming Ymere.

- De Raad van Commissarissen ziet toe op de Raad van Bestuur en op de algemene gang

van zaken van de stichting, en geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies.

- De Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beloning, schorsing en ontslag van

de bestuurders.

- Ymere streeft naar een organisatie en processen die gebaseerd zijn op principes als

betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit.

- Voor Ymere is de Governancecode Woningcorporaties leidend. Daarnaast is naar

relevante onderdelen uit overige codes gekeken (zie verder).


- De corporategovernanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten als:

- de statuten van Ymere

- het reglement Raad van Commissarissen Ymere

- het reglement commissies Raad van Commissarissen Ymere

- de profielschets Raad van Commissarissen Ymere

- de profielen van de leden van de Raad van Bestuur Ymere

- het reglement Raad van Bestuur Ymere

- het Investeringsstatuut Ymere

- het Verbindingenstatuut Ymere

- het treasurystatuut Ymere

- het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant

- de integriteitscode Ymere

- de beschrijving gewenste integriteitscultuur Ymere

- de klokkenluidersregeling Ymere

- de integriteitsverklaring Raad van Commissarissen

- De Raad van Bestuur legt wijzigingen in de governancestructuur vooraf ter goedkeuring

voor aan de Raad van Commissarissen.

Een uitgebreide beschrijving van de hoofdlijnen van de governancestructuur staat op

www.ymere.nl.

Ontwikkelingen corporate governance in 2011

Beloningscodes

De Raad van Commissarissen besprak de betekenis voor Ymere van de Beloningscode

bestuurders woningcorporaties en de Code voor de honorering van toezichthouders bij

woningcorporaties. Voor meer informatie wordt verwezen naar het verslag van de Raad

van Commissarissen (hoofdstuk 18).

Plaatsing governancedocumenten op website

De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur hebben besloten het reglement

van de Raad van Commissarissen, de profielschets van de Raad van Commissarissen en de

klokkenluidersregeling ook op de website te plaatsen.

Verbindingenstatuut, actualisatie Investeringsstatuut en actualisatie ID-procedure

Ymere stelde in 2011 een Verbindingenstatuut op. Dit statuut geeft regels over het aangaan

en het beheer van verbindingen (samenwerkingsverbanden met andere partijen, in de prak-

tijk met name op het gebied van gebieds- en projectontwikkeling). Vanwege de relatie van

verbindingen met de investeringen die Ymere doet, is daarbij ook het Investeringsstatuut

van Ymere geactualiseerd. Ook de investerings- en desinvesteringsprocedure (ID-procedure)

is gewijzigd. Onderdeel daarvan is dat voortaan een interne investeringsadviescommissie

de besluitnemer adviseert over te nemen investeringsbesluiten. De interne investerings-

adviescommissie bestaat uit vertegenwoordigers van de bedrijfsonderdelen Gebieds- &

Projectontwikkeling, Wonen, en de afdeling Waardesturing.

Betrekken van belanghouders in vastgoedsturing en beleidscyclus

In 2011 heeft Ymere belanghouders – zoals gemeenten en collega-woningcorporaties –

op verschillende manieren intensiever betrokken bij onze vastgoedsturing. Daarbij komen

vragen aan de orde als: waar ontwikkelen wij nieuwbouw en waar verkopen wij woningen?

Ook bij het opstellen van het Jaarplan 2012, waarin onze voorgenomen activiteiten in 2012


zijn aangegeven, is dit gebeurd. Hiermee geven we invulling aan de aanbeveling van de

Visitatiecommissie uit 2010 (zie www.ymere.nl/visitatie). Deze commissie beval ons aan om

de invloed van andere belanghouders dan huurdersorganisaties op onze activiteiten te ver-

groten. Het doel van al deze initiatieven is het vergroten van de legitimiteit van ons han-

delen.

Actualisatie Governancecode Woningcorporaties

Sinds 1 juli 2011 is een geactualiseerde Governancecode Woningcorporaties van kracht. De

Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur hebben de betekenis van de wijzigingen

voor Ymere besproken (zie ook het volgende onderdeel).

De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woning-

corporaties

Ymere voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Gover-

nance Code en de Governancecode Woningcorporaties.7 Beide codes zijn gebaseerd op het

principe ‘pas toe of leg uit’. Afwijken van de meeste aanbevelingen in de code kán, maar

dient wel te worden gemotiveerd. De belangrijkste afwijkingen van Ymere van de code

motiveren we hieronder.

- De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan bestuurders voor maximaal vier jaar te benoemen. Ymere benoemt haar bestuurders voor on-bepaaldetijd.DeRaadvanCommissarissenkiesthiervooromdatzijgrootbelanghechtaan continuïteitindebesturingvanhetbedrijf.

- DeNederlandseCorporateGovernanceCodeadviseerteenzogehetenclawback-clausuleindearbeidscontracten van bestuurders op te nemen. Op basis daarvan is het eenvoudiger om een aaneenbestuurdertoegekendevariabelebeloningterugtevorderenwanneerdezebeloning achterafgezienistoegekendoponjuistegegevens.Dehuidigearbeidsovereenkomstenvandebestuurderskenneneendergelijkebepalingniet.BijnieuwearbeidsovereenkomstenzaldeRaadvanCommissarissenhetopnemenvaneendergelijkebepalingoverwegen.

- De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan een apart remuneratierapport op te stellen. Bij Ymere wordt geen apart remuneratierapport opgesteld;deonderdelenvaneendergelijkrapportwordenopgenomeninhetverslagvandeRaad van Commissarissen.

- HetremuneratierapportkrijgtbijYmerevormviahetverslagvandeRaadvanCommissarissen zoalsopgenomeninhetjaarverslag.Daarinstaandeinkomensvandeindividuelebestuursledenvermeld.DeRaadvanCommissarissenheeftbeslotendathetverslagbijuitkeringenbijbeëin- digingvanhetdienstverbandvanbestuurdersvermeldtdateendergelijkeuitkeringisgedaan,zonderdehoogtevandevergoedingtevermelden.Hiervoorisgekozenvanwegeprivacybelangenvandebetreffendebestuurder.Vanzelfsprekendzaldegeldendewetgevingoverdeopenbaarheidvan(bijzondere)vergoedingenaanbestuurderswordengerespecteerd.

- YmereonderschrijftevenalsdeGovernancecodeWoningcorporatieshetbelangvanhetvoorkómenvanbelangenverstrengeling.Decodegeeftaandatomdieredenhetmanagement,hetbestuurofdeRaadvanCommissarissenvaneencorporatienietlidisvanhetmanagement,hetbestuurofdeRaadvanCommissarissenvaneenanderecorporatiebinnenhetzelfdewerkgebied.Ymereon-derschrijftdit,maarmaaktdaarbijéénuitzondering:eenpersoneleunietussencorporaties(ma-nagement,bestuuren/ofRaadvanCommissarissen)inhetzelfdewerkgebiedismogelijkwanneerditeenmeerwaardeoplevertvoordevolkshuisvesting.

- DeGovernancecodeWoningcorporatiesgeeftaandatledenvandeRaadvanCommissarissen opopenbarewijzewordengeworven.DeRaadvanCommissarissenonderschrijftdit,mettweenuances:- DeRaadvanCommissarissenwilnaasteenopenbarewervingookzelfmensenactiefkunnen

benaderenomhenattenttemakenopeenmogelijklidmaatschapvandeRaadvanCommissa-rissen.Ditvergrootdemogelijkheidomdejuistekandidaattevinden.Kandidatenviaopenbare

7 De Nederlandse Corporate Governance Code is een belangrijke basis voor de Governancecode Woningcorporaties.


wervingenkandidatendiedoordeRaadvanCommissarissenzelfzijnbenaderd,doorlopendezelfdeselectieprocedure.Beoordelingvindtplaatsopbasisvandecriteriadieindeprofiel-schetszijnomschrevenenvaneen‘klik’metdecommissarissen.

- Drie leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd op voordracht van de huurders-organisatieendeOndernemingsraad(respectievelijktweeledenenéénlid).DeRaadvanCom-missarissen zal bij deze instanties het belang van een openbare werving onder de aandacht brengen,maardeuiteindelijkewijzewaarophetwervingsproceswordtvormgegeven,isaandevoordragende instantie.

- DeGovernancecodeWoningcorporatiesgeeftaandatdeprofielschetsvandeRaadvanCommis-sarissenvermeldtwelkekwantitatieveenkwalitatievedoelstellingendeRaadhanteerttenaanzienvandiversiteit.Voorzoverdebestaandesituatieafwijktvandedoelstelling,legtdeRaadhieroververantwoordingafinhetjaarverslag.Hijgeeftdaarbijaaninwelketermijnhijverwachtdedoelstel-lingterealiseren.DeRaadvanCommissarissenteltvanaf2012zevenpersonen.Hetisnietmoge-lijkallemogelijkevormenvandiversiteit(kennisgebieden,geslacht,beroepsgroepen,etniciteit,leeftijdetc.)teverenigenindiezevenpersonen.DeRaadvanCommissarissenonderschrijfthetbelangvaneengrotediversiteitvandeRaad,maarwildaargeenaantallenofpercentagesaanverbinden.

- De Governancecode Woningcorporaties en de Nederlandse Corporate Governance Code bevelen aan dat de Raad van alle commissievergaderingen van de Raad van Commissarissen een verslag ontvangt.DeRaadvanCommissarissenheeftalsregeldatvandevergaderingenvandeagenda-commissieenderemuneratiecommissieeenactielijstwordtgemaakt,engeenverslag.Hetbe-sprokeneindezecommissiesleidtinderegeldirecttotverwerkingervanindestukkenvoordeRaad van Commissarissen voor de daaropvolgende vergaderingen van de Raad. Het opstellen vaneenverslagzoudan‘dubbelop’zijn.Alshetrelevantis,koppelendeagendacommissieenderemuneratiecommissie mondeling terug aan de Raad van Commissarissen.

- De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aandatdeRaadvanCommissarissenbeoordeeltofenhoedeexterneaccountantwordtbetrok-kenbijdeinhoudendepublicatievanfinanciëleberichten.Ymereisvanmeningdathetopstellenvan(financiële)berichtentotdebevoegdheidvanhetbestuurbehoort.Wanneerdaaraanleidingtoeis,betrekthetbestuurdeaccountanten/ofdeRaadvanCommissarissenbijhetopstellenvandeze berichten.

- De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de Raad van Commissarissen de belang-rijkstebevindingenoverhetfunctionerenvandeaccountantmeldtinhetjaarverslag.Ymereneemtdezeaanbevelingnietover.Ymere(RvB/RvC)bespreektdebevindingenoverhetfunctionerenvandeaccountantmetdeaccountant.Vaneendergelijkebesprekingmakenwemeldinginhetjaar-verslag.Inverbandmethetvertrouwelijkeengevoeligekaraktervanhetbesprokenemeldenweechternietdeinhoudofconclusiesvandebespreking.

- De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aandatdeaccountantendeauditcommissiekennisnemenvandebevindingenvandeinternecontroller. Ymere neemt deze aanbeveling niet over. De opdrachtgever van de interne controller is hetbestuur.Derapportagevandebevindingenvandeinternecontrollervindtdaaromookaan hetbestuurplaats.Hetbestuurbepaaltwelkebevindingenrelevantzijnomtebesprekenmetdeaccountant,deauditcommissieen/ofdeRaadvanCommissarissen.Deinternecontrollerheeftoverigensrechtstreekstoegangtotdevoorzittervandeauditcommissiewanneerdatnaarhetoordeelvandeinternecontrollernoodzakelijkis.

- DeGovernancecodeWoningcorporatiesgeeftaandathetbestuurinzijnverantwoordingzichtbaarmaakttotwelkeaanpassingeninhetbeleiddedialoogmetbelanghebbendenaanleidingheeftge-geven. Ymere vindt het van groot belang dat belanghouders in de gelegenheid zijn het beleid van Ymeretebeïnvloeden.Devisitatiecommissiegafaandatditgoedgaatmetbetrekkingtothuur-dersorganisaties.Metbetrekkingtotanderebelanghoudersisverbeteringmogelijk.Ymeregaatopditmomentnawelkeverbeteringenindejaarplancylcusenindevastgoedsturingscyclusmogelijkzijnteneindedeinvloedvanoverigebelanghouderstevergroten.Ditmetalsuiteindelijkdoelom–conformonzeondernemingsstrategieMet ziel en zakelijkheid–detevredenheidvanbelanghou-dersoverYmereverdertevergroten.YmeregeeftinhaarverantwoordingaanhoeYmerehetbeleidlaatbeïnvloedendoorbelanghouders,enwelkeontwikkelingenzichdaarininhetafgelopenjaarhebbenvoorgedaan.Tegelijkertijdwektdeformuleringvandecodedesuggestiedatbeïnvloedingeenduidigaantegevenis.Indepraktijkisdatlangnietaltijdhetgeval.Wijzigingenvan(voorgeno-men)beleidkomenvaaktotstandalsgevolgvangesprekkenmetverschillendeinternenenexter-nen.Ymerezaldaaromnietaltijdkunnenaangeventotwelkebeleidsaanpassingendedialoogmetbelanghebbendenheeftgeleid.Overigensgevenwebijadviezenvanhuurdersorganisatiesaltijdaanofenhoewedezeadviezenovernemen.


- De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de Raad van Commissarissen en het bestuurgezamenlijkverantwoordelijkzijnvoordeopdrachtvoorvisitatie.Ymerekiestervoordatalleenhetbestuuropdrachtgeverisvanvisitatie.DeRaadvanCommissarissenkeurtdeopdrachttot visitatie goed.

- De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan het visitatierapport op de website te plaat-sen,evenalshetstandpuntterzakevanhetbestuurendeRaadvanCommissarissen.Ymereneemtdezeaanbevelingover,metéénnuance:vertrouwelijkeinformatieinhetvisitatierapport (zoalsinformatieoverpersonen)plaatsenwenietopdewebsite.

Het overzicht van de aanbevelingen die Ymere niet overneemt, evenals de motivatie daar-

voor, is ook te vinden op www.ymere.nl.

Integriteit

Ymere vindt integer handelen van haar medewerkers en de bedrijven waarmee we samen-

werken vanzelfsprekend van groot belang. De kern van het integriteitsbeleid van Ymere is

dat integer handelen enerzijds duidelijke regels vergt, en anderzijds een bedrijfscultuur ver-

eist waarin het handelen op basis van deze regels vanzelfsprekend is. Het bestuur vindt het

ook van groot belang dat medewerkers zelf verantwoordelijkheid durven te nemen voor hun

activiteiten. Dit vanuit de ervaring dat de werkelijkheid complexer en afwisselender is dan

vooraf in regels is te vangen. Om werkelijk integer handelen te bevorderen, gaat het dus om

het vinden van de juiste balans tussen regels en eigen verantwoordelijkheid.

De regels met betrekking tot integriteit zijn onder meer vastgelegd in:

- de integriteitscode Ymere. Deze code geeft regels met betrekking tot integer handelen

waaraan het bestuur en de medewerkers zich moeten houden. We verwachten dat onze

leveranciers en klanten ons niet in een positie brengen waarin we in de verleiding wor-

den gebracht om niet integer te handelen. Om deze reden is de integriteitscode ook te-

rug te vinden op www.ymere.nl. In 2011 werden geen sancties opgelegd vanwege het

niet volgen van de code;

- de beschrijving gewenste integriteitscultuur Ymere. Deze cultuur is gebaseerd op

principes als eigen verantwoordelijkheid, transparant handelen, het goede voorbeeld ge-

ven en elkaar aanspreken op gedrag;

- de klokkenluidersregeling Ymere. Deze regeling biedt medewerkers de mogelijkheid

zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden en

andere onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard. Onze website

www.ymere.nl geeft aan hoe belangstellenden in het bezit van deze regeling kunnen

komen. Het meldpunt ontving in 2011 geen meldingen;

- het reglement Raad van Bestuur. Dit reglement bevat regels voor bestuurders over on-

verenigbaarheden in hun werkzaamheden. Het schrijft ook voor hoe zij moeten handelen

bij mogelijke gevallen van belangenverstrengeling;

- de integriteitsverklaring Raad van Commissarissen. Zie hiervoor het verslag van de

Raad van Commissarissen, hoofdstuk 16;

- het onderschrijven van de Aedes-code;

- het onderschrijven van de NEPROM-gedragscode;

- de AO/IC (administratieve organisatie/interne controle) geeft regels over de bevoegd-

heid van medewerkers van Ymere tot het aangaan van verplichtingen en de controle

daarop.

De Raad van Bestuur is van oordeel dat elke bestuurder zijn functie in 2011 onafhankelijk en

integer heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat alle bestuur-

ders voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode


Woningcorporaties. Het reglement Raad van Bestuur geeft aan hoe bestuurders dienen te

handelen bij mogelijke onverenigbaarheden. In 2011 deden zich bij de besluitvorming door

de Raad van Bestuur geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waar-

bij sprake was van een tegenstrijdig belang.

Integriteit in 2011

In 2011 hebben diverse zogeheten dilemmatrainingen plaatsgevonden voor delen van het

management en medewerkers van Ymere. De trainingen zijn gericht op bewustwording en

het bespreekbaar maken van mogelijke situaties waarbij integriteit een rol speelt.

In 2011 is een vastgoedtransactieregister ingevoerd. Dit register is bedoeld om de transpa-

rantie van vastgoedtransacties te vergroten, zodat verdachte vastgoedtransacties kunnen

worden voorkomen. In 2011 zijn geen verdachte vastgoedtransacties gesignaleerd.

Toezicht

Het toezicht op het bestuur van Ymere bestaat uit intern, extern en horizontaal toezicht.

- Intern toezicht door de Raad van Commissarissen. Zie hiervoor hoofdstuk 18.

- Extern toezicht door de minister. Jaarlijks stelt de minister (nu die van Binnenlandse

Zaken en Koninkrijksrelaties) een zogeheten oordeelsbrief op. Deze brief gaat in op de

prestaties van Ymere in een bepaald jaar. De minister besteedt daarbij aandacht aan

de rechtmatigheid en doelmatigheid van de uitgaven, en aan de financiële positie. Het

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting adviseert de minister over de beoordeling van

de financiële positie.

In 2011 gaf de minister over het jaar 2010 aan dat hij onze voorgenomen activiteiten pas-

send acht bij onze financiële positie. Hij is van oordeel dat Ymere een zodanig financieel

beleid en beheer heeft gevoerd dat het voortbestaan, zonder rekening te houden met

de effecten van de voorgenomen activiteiten, in financieel opzicht is gewaarborgd. De

minister vraagt om nadere informatie over sponsoractiviteiten, grondposities en een aan-

tal verbindingen. Hij wijst ons verder op regels rond de taxatie van te verkopen woningen.

Ymere heeft daar inmiddels op geantwoord.

- Horizontaal toezicht. Er is sprake van horizontaal toezicht wanneer collega-corporaties,

gemeenten, huurdersorganisaties of andere belanghouders ons aanspreken op ons

functioneren. Om duidelijk aan te geven waarop we aanspreekbaar zijn, heeft Ymere de

Aedes-code (voor woningcorporaties) en de NEPROM-gedragscode (voor projectontwik-

kelaars) onderschreven. Ymere heeft in 2011 in overeenstemming met beide codes

gehandeld. De Aedes-code en de NEPROM-gedragscode staan op www.ymere.nl.


De Raad van Bestuur van stichting Ymere verklaart:

1. dat de stichting haar middelen (batige saldi daaronder begrepen) uitsluitend bestemt

voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting;

2. dat de Raad van Commissarissen op 17 april 2012 de jaarstukken 2011, inclusief het

volkshuisvestingsverslag 2011, heeft goedgekeurd;

3. dat de accountant met betrekking tot de jaarrekening 2011 een goedkeurende verklaring

heeft afgegeven en dat hij in zijn onderzoek de cijfers in het volkshuisvestingsverslag

2011 heeft getoetst.

Amsterdam, 17 april 2012

L.A. Bosveld

P.D. de Jong

S.J. Schuwer

R. Steenbeek,

voorzitter Raad van Bestuur

Verklaring Raad van Bestuur


18


Algemene beschouwing

Nederland heeft te maken met een economische crisis. Het consumentenvertrouwen is

gering. Banken stellen zwaardere eisen aan kopers van een woning als zij een lening willen

verkrijgen. Intussen spant de overheid zich in om de overheidsfinanciën op orde te brengen.

Ymere is niet immuun voor de gevolgen van deze ontwikkelingen. De vraag naar nieuw-

bouwkoopwoningen is afgenomen. De overheid is van plan om vanaf 2014 de woningcorpo-

raties een heffing op te leggen. Voor Ymere betekent dit een jaarlijkse extra belasting van

naar verwachting Z 24 miljoen per jaar. De financiële resultaten van Ymere komen daardoor

onder druk.

De Raad van Commissarissen vindt een gezonde financiële positie van groot belang. Tege-

lijkertijd wil de Raad dat Ymere maximaal blijft investeren in de volkshuisvesting door

nieuwbouw en ingrijpende verbetering van bestaande woningen, en in de leefbaarheid en

de wijkaanpak. Om dat mogelijk te maken, vragen wij het bestuur en de medewerkers te

sturen op mogelijke kostenreducties en – waar dat in volkshuisvestelijk opzicht verantwoord

is – op het verhogen van de opbrengsten. Op die manier kan Ymere zich op langere termijn

blijven inzetten in het belang van de volkshuisvesting.

Verantwoordelijkheden Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen van Ymere houdt toezicht op het functioneren van de Raad

van Bestuur van Ymere en de algemene gang van zaken binnen Ymere. De Raad adviseert

daarnaast de Raad van Bestuur gevraagd en ongevraagd, is verantwoordelijk voor de benoe-

ming (en eventuele schorsing of ontslag) van bestuurders, en stelt de beoordeling en arbeids-

voorwaarden van de bestuurders vast. De Raad van Commissarissen geeft de accountant

opdracht voor de controle van de jaarstukken en keurt de opdrachtverlening goed voor de

visitatie die Ymere elke vier jaar laat uitvoeren.

De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn

omschreven. Een actuele versie van deze statuten staat op www.ymere.nl. De werkwijze

van de Raad is beschreven in een reglement van de Raad van Commissarissen.

Samenstelling Raad van Commissarissen

Aftreden commissarissen

In december 2011 traden de heren Van Mook, Krol en Wilson af als commissaris van Ymere.

Dit was voor Ymere niet zomaar een vertrek en wisseling van de wacht. De heren hebben

namelijk een essentiële rol gespeeld binnen de RvC en Ymere. Zij hebben een grote bijdrage

geleverd aan de ontwikkeling van Ymere als maatschappelijke organisatie met een breed

werkterrein. Ook zijn zij betrokken geweest bij een aantal fusies. Daarnaast zijn zij aanjager

geweest bij het op een hoog niveau brengen van de governance. Verder hebben zij succes-

vol gepleit voor ondernemerschap en innovatie vanuit een basis van een sterk primair proces.

De Raad bedankt de heren Van Mook, Krol en Wilson voor hun jarenlange inzet, deskundig-

heid en betrokkenheid. Met het aftreden van deze drie commissarissen en de benoeming

van één commissaris per december 2011 is de omvang van de Raad in 2011 afgenomen van

negen tot zeven commissarissen. Daarmee heeft de Raad van Commissarissen de omvang

bereikt die na de fusie van Ymere en Woonmaatschappij werd beoogd.

18. Verslag van de Raad van Commissarissen


Benoeming mevrouw M.H. Carrilho

De Raad van Commissarissen benoemde in december 2010 mevrouw drs. M.H. Carrilho

tot commissaris van Ymere per 1 januari 2011, als opvolger van de heer E. Jongejan, die op

31 december 2010 aftrad. Mevrouw Carrilho is op voordracht van huurdersorganisatie SHY

benoemd. De voordracht was conform de profielschets Raad van Commissarissen die eerder

met de huurdersorganisatie was besproken. Bij de bespreking van de Raad van Commissa-

rissen over haar voorgenomen benoeming was mevrouw Carrilho afwezig. In 2011 nam zij

deel aan een introductieprogramma.

Benoeming de heer G.H.N.L. Van Woerkom

In december 2011 trad de heer P. Wilson af als voorzitter van de Raad van Commissarissen

van Ymere. Op grond van het rooster van aftreden was hij niet herbenoembaar. Om tijdig in

de opvolging van de voorzitter te voorzien, is de Raad van Commissarissen in 2010 een pro-

cedure gestart voor de werving en selectie van een nieuwe voorzitter. Daarbij heeft de Raad

zich laten ondersteunen door een werving-en-selectiebureau. In het kader van de werving

is, conform de governancecode, een advertentie geplaatst in een dagblad. Ook zijn mogelijke

kandidaten rechtstreeks benaderd.

Na de selectieprocedure heeft de Raad van Commissarissen besloten de heer mr. G.H.N.L.

van Woerkom te benoemen tot voorzitter van de Raad van Commissarissen per 14 december

2011. Bij de bespreking van de Raad over zijn voorgenomen benoeming was de heer Van

Woerkom afwezig. De heer Van Woerkom was in 2011 in het kader van zijn introductie soms

als toehoorder aanwezig bij bijeenkomsten van de Raad van Commissarissen. In 2011 nam

hij deel aan een introductieprogramma.

Herbenoeming de heer Th. Sijmons en de heer F.J. Smit

Op grond van het rooster van aftreden waren de heren Smit en Sijmons op 31 december

2011 aftredend als commissaris van Ymere, en herbenoembaar. Op 1 juli 2011 is de Gover-

nancecode Woningcorporaties gewijzigd. Deze code geeft aan dat een commissaris voort-

aan alleen voor herbenoeming in aanmerking komt wanneer de betreffende commissaris

minder dan acht jaar commissaris is. Hoewel de Raad van Commissarissen de Governance-

code Woningcorporaties onderschrijft, zou de toepassing van dit onderdeel van de code

betekenen dat eind 2011 vijf commissarissen aftreden, in plaats van drie, volgens het vast-

gestelde rooster van aftreden.

De Raad van Commissarissen vindt dat het aftreden van vijf commissarissen tegelijkertijd

een te grote bedreiging vormt voor de continuïteit in het functioneren van de Raad van

Commissarissen en (dus) Ymere. De Raad heeft er daarom voor gekozen de heer Sijmons en

de heer Smit per 1 januari 2012 wel voor een nieuwe periode te benoemen, maar daarbij af

te spreken dat deze nieuwe benoeming geldt voor een kortere periode dan de gebruikelijke

vier jaar. Afgesproken is ook dat beide commissarissen zoveel eerder aftreden als redelijker-

wijs mogelijk is. Zodoende heeft de Raad van Commissarissen een evenwicht gevonden

tussen het belang van de continuïteit van Ymere en dat van het volgen van de Governance-

code Woningcorporaties.


Samenstelling en relevante (neven)functies Raad van Commissarissen in 2011

NaamGeboortejaarFunctie in RvCBenoemd op voordracht van Relevante (neven)functie(s)

De heer W.T. Brethouwer1957Vicevoorzitter RvC (vanaf31-12-2011)Ondernemingsraad

Functie:- Directeur-grootaandeelhouderMarketResponseInternationalGroup,Leusden

(onderzoeks-enadviesbureaugespecialiseerdinbelevingsonderzoek)Nevenfunctie(s):- LidbestuurNudge- LidRaadvanCommissarissenUnirobe/MeeùsgroepB.V.(holdingvaninter-

mediairebedrijvenvoorverzekeringen)- Penningmeester Stichting Beheer Gelden Vrouwen Hogerop, Balans in de Top

Mevrouw drs. M.H. Carrilho1960LidHuurdersorganisatie

Functie:- PartnerensenioradviseurDeGalanenVoigt,Amsterdam(bureauvoororgani-

satieontwikkelingendiversiteit)Nevenfunctie(s):- VoorzitterRaadvanToezichtPharos,Utrecht(kenniscentrumvluchtelingen,

migrantenengezondheid)- LidRaadvanToezichtFondsPodiumkunsten,DenHaag- LidbestuurstichtingMicrofinancieringenOndernemerschapNederland,Utrecht- LidbestuurHollandFestival,Amsterdam- Penningmeester bestuur Theater ZO!, Amsterdam- PenningmeesterbestuurstichtingJuliusLeeft,Amsterdam(stichtinggerichtop

hetonderdeaandachtbrengenvanmaatschappelijkeissuesbijbreedpubliek)- LidbestuurTheaterBellevue,Amsterdam

Mevrouw drs. M.W. Gout-van Sinderen1954Lid

Functie:- President-directeurProRail,UtrechtNevenfunctie(s):- LidRaadvanToezichtHaagseHogeschool,DenHaag(onderwijs)- VoorzitterbestuurIntercoach(onderdeelministerievanBinnenlandseZakenen

Koninkrijksrelaties),DenHaag(coachingvanleidinggevendenenadviseursbijoverheid)

De heer mr. A.W. Kouwets1954LidHuurdersorganisatie

Functie:- Partner Vorstman Advocaten, NaardenNevenfunctie(s):- VoorzitterRaadvanCommissarissenBraspenningB.V.(industrieelbedrijfop

gebiedvanstralenencoatenvanschepenenstaalobjecten)- VoorzittervanhetscheidsgerechtvoordeGrafischeIndustrie

De heer drs. A.T.J. Krol1946Lid(tot14.12.2011)

Nevenfunctie(s):- VoorzitterRaadvanCommissarissenUnirobe/MeeùsgroepB.V.(holdingvan

intermediairebedrijvenvoorverzekeringen)- VoorzitterRaadvanCommissarissenMVGMB.V.(vastgoedmanagement)- VoorzitterRaadvanCommissarissenBlueSkyGroepB.V.(organisatievoor

adviserenenondersteunenvanpensioenfondsenenhunverzekerden)- LidRaadvanCommissarissenbijM.J.deNijsenZonenHoldingB.V.(aannemer/

projectontwikkelaar)- VoorzitterRaadvanToezichtSpaarneZiekenhuis,Haarlem- VoorzitterRaadvanToezichtstichtingAmstelringOsiragroep(organisatievoor

ouderen-enthuiszorg)- LidRaadvanCommissarissenVBgroepB.V.(landelijkopererendeonderneming

metdeelnemingenindiversebouw-envastgoedgerelateerdebedrijven)

De heer drs. A.M.H. van Mook1946VicevoorzitterRvC(tot31.12.2011)

Functie:- ZelfstandigmanagementadviseurNevenfunctie(s):- VisitatorwoningcorporatiesbijReaflex- LidRaadvanCommissarissenTimpaan((sociale)projectontwikkelaar)

De heer ir. Th. Sijmons1940Lid

Functie:- Directeur-eigenaarAmstateB.V.,Rosmalen(bedrijfsorganisatorischadviesbureau)Nevenfunctie(s):- VoorzitterRaadvanToezichtWoningstichtingWoonwijze,Vught(woningcorporatie)

De heer drs. F.J. Smit1947Lid

Nevenfunctie(s):- LidbestuurJ.C.RuigrokStichting(charitatieveinstellingwerkzaamin/vanuitde

regioKennemerland)- LidRaadvanCommissarissenHartekampgroep(zorginstellingvoormensenmet

eenverstandelijkeen/oflichamelijkebeperking)

De heer drs. P. Wilson1942VoorzitterRvC(tot14.12.11)

Nevenfunctie(s):- LidEnergieonderzoekvanhetministerievanEconomischeZaken- VicevoorzitterRaadvanToezichtOnzeLieveVrouweGasthuisteAmsterdam

(ziekenhuis)


De heer mr. G.H.N.L. van Woerkom1955Voorzitter RvC (vanaf14.12.2011)

Functie:- HoofddirecteurANWB,DenHaagNevenfunctie(s):- DiverseinternationalefunctiesgerelateerdaandeANWB- President-commissarisEvidesNV,Rotterdam(waterbedrijf)- Voorzitter Raad van Toezicht Hotelschool, Den Haag- VicevoorzitterStichtingWetenschappelijkOnderzoekVerkeersveiligheid,

Leidschendam- LidAlgemeenBestuurVNO-NCW,DenHaag(ondernemingsorganisatie)- LidDagelijksBestuurAlgemeneWerkgeversVereniging,DenHaag- LidBestuurFondsSlachtofferhulp,DenHaag- Penningmeester Stichting Nederland Schoon, Den Haag- LidFormuleE-team,DenHaag(bevorderingvanhetelektrischrijdenin

Nederland)- VoorzitterMaatschappelijkedialoogRijk-RegiobesluitenAmsterdam-Almere-

Markermeer- RaadvanAdviesStichtingInnovatieRecreatie&Ruimte,DenHaag

Een actueel overzicht van de samenstelling en de relevante (neven)functies van de Raad

van Commissarissen is te vinden op www.ymere.nl.

Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit.

De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de Raad van Commissarissen voldoende

divers is samengesteld wat betreft deskundigheid en competenties. De samenstelling en

deskundigheid van de Raad sluiten aan bij de beschrijving daarvan in de profielschets van

de Raad van Commissarissen.

Lidmaatschap commissies

Naam Lidmaatschap commissie

Agendacommissie P. Wilson (voorzitter, tot 14.12.2011)A.M.H. van Mook (tot 31.12.2011)G.H.N.L. van Woerkom (voorzitter, vanaf 14.12.2011)W.T. Brethouwer (vanaf 31.12.2011)

Remuneratiecommissie A.M.H. van Mook (voorzitter, tot 31.12.2011)P. Wilson (tot 14.12.2011)G.H.N.L van Woerkom (vanaf 14.12.2011)W.T. Brethouwer (vanaf 31.12.2011)

Auditcommissie F.J. Smit (voorzitter)M.W. Gout-van Sinderen

Governancecommissie A.M.H. van Mook (voorzitter, tot 31.12.2011)A.T.J. Krol (tot 14.12.2011)W.T. Brethouwer M.H. Carrilho (vanaf 14.12.2011)

Commissie Volkshuisvesting A.W. Kouwets (voorzitter)M.H. Carrilho

Commissie G&PO Th. Sijmons (voorzitter)A.T.J. Krol (tot 14.12.2011)M.W. Gout-van Sinderen (vanaf 14.12.2011)


Rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen

Naam Eerste benoeming Benoemd tot Herbenoembaar?

W. T. Brethouwer 01.01.2000 31.12.2012 Nee

M. H. Carrilho 01.01.2011 31.12.2014 Ja

M.W. Gout-van Sinderen 11.12.2009 31.12.2013 Ja

A.W. Kouwets 01.01.2004 31.12.2012 Nee

Th. Sijmons 01.01.2002 31.12.2013 of aftredend zoveel eerder als redelijkerwijs mogelijk

Nee

F.J. Smit 01.01.2003 31.12.2014 of aftredend zoveel eerder als redelijkerwijs mogelijk

Nee

G.H.N.L. van Woerkom 14.12.2011 31.12.2015 Ja

De benoemingstermijn van een commissaris bedraagt in principe vier jaar. Soms wordt

daarvan iets afgeweken, om zodoende een meer ‘dakpansgewijze’ opzet van het rooster van

aftreden te bereiken. Na afloop van de eerste benoemingsperiode kan de Raad van Commis-

sarissen op basis van een evaluatie van het functioneren besluiten om een commissaris te

herbenoemen voor een tweede en tevens laatste periode van maximaal vier jaar.

Als een commissaris is voorgedragen door de huurdersorganisatie of de Ondernemingsraad

(OR), wordt bij het aftreden van deze commissaris de huurdersorganisatie respectievelijk de

OR gevraagd een nieuwe voordracht te doen. Bij een eerste voorgenomen benoeming van

een commissaris wordt de OR gevraagd te adviseren over deze benoeming, behalve als het

gaat om een commissaris op voordracht van de huurdersorganisatie.

Een actuele versie van het rooster van aftreden is te vinden op www.ymere.nl.

Activiteiten van de Raad van Commissarissen in 2011

De Raad van Commissarissen van Ymere kwam in 2011 zes keer in reguliere vergadering

bijeen. Naast deze vergaderingen waren er besprekingen in de verschillende commissies en

organiseerde de Raad van Commissarissen de volgende bijeenkomsten:

- in mei een strategiedag, waarop onder meer de HR- en communicatiestrategie van

Ymere, de legitimiteit van de activiteiten van Ymere en het VvE-beheer door Ymere aan

de orde kwamen;

- in oktober een excursie naar Amsterdam-Zuid en de Staatsliedenbuurt in Amsterdam,

waarbij de wijze waarop Ymere bewoners betrekt bij sloop/nieuwbouw of ingrijpende

renovatie van woningen centraal stond;

- in november een themabijeenkomst over sturen op gedrag en cultuur door de Raad van

Commissarissen, en het betrekken van belanghouders bij de vastgoedsturingscyclus van

Ymere.

De Raad van Commissarissen sprak verder eenmaal met de Ondernemingsraad en eenmaal

met de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere. Een vertegenwoordiging van de Raad

was aanwezig bij de twee halfjaarlijkse besprekingen tussen de Raad van Bestuur en de

Ondernemingsraad over de algemene gang van zaken.

De Raad van Bestuur was aanwezig bij de bijeenkomsten van de Raad van Commissarissen,

met uitzondering van de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen.


Toezichtskader

Het toezichtskader dat de Raad van Commissarissen gebruikt, bestaat onder andere uit

(de realisatie van) de strategie Met ziel en zakelijkheid, (de realisatie van) de begroting en

(de realisatie van) het beoordelingskader Raad van Bestuur. Dit beoordelingskader noemt als

prestatiegebieden van de bestuurders onder meer de volkshuisvesting, de verbetering van

de efficiency, het in control zijn, het sturen op waardeontwikkeling en de reputatie van

Ymere.

Om de Raad van Commissarissen in de gelegenheid te stellen zijn rol als toezichthouder

goed te vervullen, legt de Raad van Bestuur een aantal voorgenomen besluiten vooraf ter

goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. De statuten geven aan welke voorge-

nomen besluiten vooraf aan de Raad van Commissarissen moeten worden voorgelegd. De

statuten staan op www.ymere.nl.

Informatievoorziening Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen baseert zijn oordeel mede op informatie van de Raad van

Bestuur (onder andere via tertiaalrapportages (viermaandsrapportages) of andere periodieke

rapportages), de accountant, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het ministerie van

BZK, de gemeenten en de pers. Daarnaast vormt het gesprek van de Raad van Commissaris-

sen met de huurdersorganisaties en de Ondernemingsraad een basis voor de beoordeling

van het bestuur.

De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat de informatie die hij ontvangt de relevante

aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch ge-

bied, en daarnaast op het gebied van de dienstverlening aan de klanten van Ymere.

De Raad van Commissarissen ontvangt via de tertiaalrapportages informatie over onder

meer:

- externe ontwikkelingen

- financiële resultaten

- successen en aandachtspunten

- kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Goede

woningen en diensten op maat

- kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Woongenot in

leefbare wijken

- kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Keuzevrijheid

en wooncarrières

- kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Talent-

ontwikkeling en sociale stijging

- kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Sociaal

duurzame wijken

- ontwikkeling klanttevredenheid

- financierbaarheid en efficiency

- ontwikkeling van een aantal kerncijfers

Besluitvorming in 2011

De Raad van Commissarissen nam in 2011 in totaal 29 besluiten. Bij deze besluiten baseerde

de Raad zich mede op het toetsingskader zoals in het onderdeel ‘toetsingskader’ staat be-

schreven.


De Raad van Commissarissen stelde in 2011 vast:

- het verslag van de Raad van Commissarissen 2010 voor het jaarverslag Ymere;

- de beoordeling van het functioneren van de bestuurders van Ymere en de hoogte van de

variabele beloning;

- het beoordelingskader Raad van Bestuur 2012;

- de governancevisie Ymere;

- de vergoeding van de Raad van Commissarissen in 2012 en verder;

- het declaratiereglement Raad van Commissarissen;

- het declaratiereglement Raad van Bestuur;

- de benoeming van de voorzitter en vicevoorzitter en samenstelling van de commissies

Raad van Commissarissen;

- de (her)benoeming van commissaris Sijmons en commissaris Smit.

De Raad van Commissarissen keurde in 2011 goed:

- het jaarverslag en de jaarrekening Ymere 2010;

- het jaarverslag en de jaarrekening Goed Wonen Noord-Kennemerland 2010;

- de begroting 2012;

- het financiële meerjarenplan 2012-2021;

- het gewijzigde Investeringsstatuut Ymere;

- het Verbindingenstatuut Ymere;

- de aanpassing van de indekmatrix;

- de fusie tussen Ymere Wonen BV en Wopro III BV;

- afwijkingen van de geactualiseerde Governancecode Woningcorporaties;

- de investering in de Brink, Noordwijk;

- de investering in Nobelhorst, Almere;

- de investering in de Zuidstrook Slachthuisbuurt in Haarlem;

- de betrokkenheid van Ymere als medeoprichter bij stichting KwiQfit in Haarlem;

- de wijziging van de samenwerkingspartner in het project NieuwerAmstel, Amsterdam.

De Raad van Commissarissen besprak in 2011 verder onder meer de volgende onderwerpen:

- het visitatierapport Ymere;

- de mutatie voorzieningen 2010;

- Ymere en betekenis Europese beschikking;

- Ymere en betekenis Basel III;

- wijzigingen in de organisatie van Ymere;

- de gewijzigde procedure voor investeringen en desinvesteringen (ID-procedure);

- de vierde kwartaalrapportage over 2010 en de tertiaalrapportages over de eerste twee

viermaandsperioden van 2011;

- het accountantsverslag over 2010;

- het risicoprofiel Ymere 2012-2021.

De Raad van Commissarissen nam zijn besluiten tijdens de reguliere vergaderingen van de

Raad of tijdens andere bijeenkomsten, zoals de strategiedag. Er werd geen gebruik gemaakt

van de spoedprocedure (beschreven in het reglement van de Raad van Commissarissen) om

buiten de vergadering om te besluiten. Twee besluiten werden genomen door commissies

van de Raad van Commissarissen, daartoe gemachtigd door de Raad van Commissarissen.


Toezicht op strategie

De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de inhoud van de strategie van de onder-

neming en de mate waarin deze strategie wordt gerealiseerd. De Raad van Commissarissen

besprak in 2011 de strategie van Ymere en de eventueel noodzakelijke bijstellingen daarin

met de Raad van Bestuur tijdens de jaarlijkse gezamenlijke strategiedag.

De Raad van Commissarissen ontvangt jaarlijks, dus ook in 2011, ter informatie het bedrijfs-

plan van Ymere. Dit bedrijfsplan bevat een concrete uitwerking van de geldende strategie

voor het komende jaar.

Toezicht op beheersing financiële risico’s

Het financieel meerjarenplan (FMP) van Ymere heeft betrekking op de ontwikkeling van de

financiële positie van de organisatie in de komende tien jaar. De Raad van Commissarissen

keurt jaarlijks het FMP goed. Hierbij neemt de Raad ook kennis van de beheersingsproble-

men die zich kunnen voordoen.

Tegelijkertijd met dit meerjarenplan bespreekt de Raad van Commissarissen het financiële-

risicoprofiel van Ymere. Dit profiel benoemt en kwantificeert risico’s die Ymere loopt op het

gebied van vastgoed, maatschappij, klant, organisatie en financiën. De begroting die de

Raad van Commissarissen jaarlijks ter goedkeuring ontvangt, bevat de operationele en

financiële doelstellingen van Ymere voor het komende jaar.

De financiële pijlers van de financiële sturing van Ymere staan aangegeven in hoofdstuk 16

van dit jaarverslag. Via tertiaalrapportages ontvangt de Raad van Commissarissen geduren-

de het jaar informatie over de financiële positie van Ymere.

De besluiten die de Raad van Commissarissen neemt over investeringen voor concrete

projecten, baseert de Raad mede op informatie over het beslag van het project op het risico-

profiel van het bedrijfsonderdeel Gebieds- en Projectontwikkeling.

Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties

De Raad van Commissarissen ontvangt jaarlijks informatie over het investeringsprogramma

van Ymere. Hierin wordt aangegeven welke initiatieven Ymere de komende tien jaar wil

ontplooien op het gebied van onder andere nieuwbouw, renovatie, sloop, aankoop, samen-

voegen en verkoop van onder meer woningen, teneinde de gewenste opbouw van de vast-

goedportefeuille te bereiken. Het meerjareninvesteringsprogramma vormt de basis voor het

financieel meerjarenplan.

De Raad ontvangt rapportages en informeert zich daarnaast periodiek over specifieke

onderwerpen en bespreekt via de commissie Volkshuisvesting, de auditcommissie en de

commissie G&PO thema’s op het gebied van de volkshuisvesting en de gebieds- en project-

ontwikkeling.

Toezicht op verbindingen

Een deel van de activiteiten van Ymere vindt niet plaats in de stichting Ymere, maar in andere

rechtspersonen of samenwerkingsverbanden. Ymere is direct of indirect 100% aandeelhouder

van deze entiteiten of – bij samenwerking met andere organisaties – voor een beperkter deel.

Hieronder staat aangegeven hoe Ymere omgaat met verbindingen.

Voor dochtermaatschappijen geldt dat de Ymere-bepalingen leidend zijn en eenvoudig toe-

gepast kunnen worden bij het inrichten van deze verbindingen. Voor de andere verbindin-


gen geldt dat deze vaak wordt aangegaan met één of meerdere partijen. Dat betekent dat

Ymere in overleg treedt met de samenwerkingspartners en daarbij onder meer onderstaande

uitgangspunten bespreekt. Daarbij geldt dat de hieronder genoemde uitgangspunten 1 tot

en met 5 altijd geborgd dienen te zijn.

1. Ymere onderneemt alleen activiteiten in een verbinding die de stichting Ymere zelf als

toegelaten instelling op grond van weten regelgeving ook mag ondernemen.

2. Ymere onderneemt alleen activiteiten in een verbinding wanneer de deelname aan deze

verbinding bijdraagt aan risicobeperking en/of een transparante opstelling, en/of fiscale

voordelen biedt, of anderszins voordelen biedt voor Ymere boven uitvoering van de acti-

viteiten binnen de stichting Ymere.

3. De activiteiten en (financiële) resultaten van verbindingen worden (proportioneel) gecon-

solideerd in de rapportages van Ymere.

4. De inrichting van de administratie en de wijze van administreren van een verbinding

worden gedocumenteerd. In de overwegingen worden ten minste de navolgende aan-

dachtsgebieden benoemd:

- aard van de activiteiten;

- strategische doelstelling van de activiteiten;

- samenwerkingspartners en afspraken;

- soort verbinding;

- financiering van de activiteiten;

- voorstel voor de inrichting van de verbinding: ((bestuurlijke) organisatie, administratie

verbinding, planning en control, tekeningsbevoegdheid, afspraken over integriteit,

benoeming externe accountant, et cetera).

5. De inrichting van een verbinding (administratie, planning en control) vindt plaats in over-

eenstemming met de inrichting van Ymere. In andere situaties bespreekt Ymere de in-

richting hiervan met de partner.

6. Bestuurder van een verbinding is de rechtspersoon die de aandelen van verbinding

houdt. Uitzondering hierop is de rechtspersoon Nieuwe Land BV, die in BV/CV-construc-

ties optreedt als commandiet.

7. Verbindingen van Ymere hebben geen personeel in dienst, maar lenen dit personeel in

van de stichting Ymere.

8. Het beleid van de stichting Ymere is eveneens van toepassing op verbindingen die

Ymere is aangegaan. Dit betekent onder meer dat:

- de integriteitscode Ymere en de klokkenluidersregeling Ymere van toepassing zijn;

- de governanceregels van toepassing zijn (onder andere het treasurystatuut);

9. Het is beleid van Ymere om de activiteiten die we in samenwerking met andere partijen

ontwikkelen bij voorkeur extern te financieren, of alleen financiering beschikbaar te stel-

len voor ons eigen aandeel in die samenwerking.

10. Ymere geeft er de voorkeur aan om het penvoerderschap te houden voor verbindingen.

Dit zal in de praktijk niet altijd mogelijk zijn, met name bij joint ventures en (minderheids)

deelnemingen. In de afzonderlijke aandeelhoudersovereenkomsten met de partners wor-

den nadere afspraken gemaakt over de wederzijdse verantwoordelijkheden ten aanzien

van het proces en de inhoud van het penvoerderschap.

11. De vorm en inhoud van de verbindingen worden voor ondertekening van de overeenkomst

beoordeeld door een interne of externe juridisch, fiscaal en/of financieel deskundige.

De Raad van Commissarissen ziet toe op deze entiteiten door:

- goedkeuring vooraf van de oprichting van rechtspersonen of het aangaan van samen-

werkingen/verbindingen (conform de statuten). Daarbij let de Raad erop dat de doelstel-


ling van deze rechtspersonen of verbinding(en) niet breder is dan de doelstelling van

stichting Ymere. Met andere woorden: alle activiteiten van verbindingen moeten passen

binnen de activiteiten die op grond van weten regelgeving voor woningcorporaties zijn

toegestaan (principe: ‘dochters mogen niet meer dan moeder’);

- goedkeuring dan wel afkeuring vooraf van besluiten tot investering in entiteiten

waarin de stichting Ymere of een dochteronderneming zeggenschap heeft (indien deze

bestuursbesluiten volgens de statuten van Ymere vooraf de goedkeuring dienen te

hebben van de Raad van Commissarissen);

- de rapportages die de Raad van Commissarissen ontvangt. Daarin zijn de financiële

en overige prestaties van onze dochtermaatschappijen en samenwerkingsverbanden

verwerkt. Als sprake is van een samenwerkingsverband, is alleen het deel van Ymere op-

genomen.

Bovendien geldt dat het bestuur van de meeste dochtermaatschappijen van Ymere wordt

gevormd door de rechtspersoon die de aandelen van deze dochtermaatschappij in bezit

heeft. Met deze maatregelen is gewaarborgd dat uiteindelijk de Raad van Commissarissen

van de stichting Ymere toezicht houdt op deze dochtermaatschappijen.

De wijze waarop Ymere omgaat met verbindingen staat beschreven in het Verbindingen-

statuut, dat in 2011 is opgesteld en door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd.

Voor meer informatie over het eigen vermogen, de financiering, het resultaat, de eigendoms-

verhouding en de activiteiten van de belangrijkste verbindingen, verwijzen we naar hoofd-

stuk 16.

Interpretatie bedrijfsrisico’s Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen is – na beoordeling van de informatie (onder andere jaarlijks

risicoprofiel gekoppeld aan financiële positie) die van het bestuur is ontvangen – van oor-

deel dat Ymere in voldoende mate rekening houdt met de diverse risico’s.

Raad van Commissarissen in werkgeversrol

De Raad van Commissarissen vervult de werkgeversrol voor de bestuurders van Ymere.

Deze werkgeversrol krijgt onder meer gestalte door het sluiten van arbeidsovereenkomsten.

Hierin zijn onder meer afspraken gemaakt over salariëring, pensioenvoorziening, nevenacti-

viteiten en declaratiemogelijkheden.

De Raad van Commissarissen heeft de bestuurders benoemd voor onbepaalde tijd. De Raad

kiest hiervoor vanwege het belang van continuïteit in de besturing van de organisatie. De

opzegtermijn van elke bestuurder is minimaal vier maanden.

De Raad van Commissarissen heeft in 2011 geen bestuurders berispt, geschorst of ontslagen.

Beleid inzake beloning Raad van Bestuur

Elke bestuurder heeft een salaris en overige arbeidsvoorwaarden, die concurrerend zijn op

de relevante arbeidsmarkt, onder andere gekoppeld aan de inhoudelijke portefeuille van de

bestuurder.

Voor de fusie van 1 januari 2008 is een beoordelings- en een beloningsbeleid opgesteld, die

qua bedragen gekoppeld zijn aan benchmarkgegevens van Hay. Daarbij is nadrukkelijk ge-

kozen voor een honorering tussen overheid en markt in. Voor de hoogte is ervoor gekozen


om binnen het maximum van de destijds bestaande adviesregeling-Izeboud te blijven.

Er is bij Ymere sprake van drie schalen met salaristreden. De pensioenregeling en indexatie

zijn conform de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties. Tevens is gekozen voor

een systematiek van variabele beloning, gekoppeld aan concern-, bedrijfsonderdeel- en indi-

viduele prestaties. In totaal is maximaal 25% van het vaste salaris beschikbaar als variabele

beloning. Tijdens het jaarlijkse beoordelingsgesprek tussen de bestuurder en de remunera-

tiecommissie van de RvC wordt duidelijk welk percentage van de variabele beloning wordt

toegekend. De bestuurders beschikken over een lease-auto. Er zijn en worden geen lenin-

gen aan bestuurders verstrekt. Er is geen sprake van specifieke beëindigingafspraken in de

arbeidsovereenkomsten.

Ontwikkeling honorering en beloning 2011

Tot en met 2010 is, afgezien van de indexatie, geen verhoging van de salaristreden toege-

past. Per jaar en per bestuurder is sprake geweest van verschillende percentages variabele

beloning. Bij de beoordelingsronde in 2011, over de resultaten van het jaar 2010, is gezien

de waardering voor de inzet en behaalde resultaten van de bestuurders besloten hen per

1 juli 2011 een trede in het salaris toe te kennen. Daarnaast heeft de RvC besloten 16%

variabele beloning toe te kennen.

In de afgelopen jaren zien we een toenemende discussie met betrekking tot de salarissen en

vooral bonussen van bestuurders, ook ten opzichte van onze branche. In dat kader is er een

'beloningscode bestuurders woningcorporaties' opgesteld, die verplicht deel uitmaakt van

de door Ymere onderschreven Aedes-code. De beloningscode geldt voor nieuwe bestuur-

ders. Eind 2011 heeft de Tweede Kamer ingestemd met een nieuw wetsvoorstel, Wet norme-

ring Topinkomens in de publieke en semipublieke sector (WNT)8 welke van toepassing is

op bestuurders van woningcorporaties9. Dit wetsvoorstel gaat qua impact veel verder. Het

wetsvoorstel gaat nu naar de Eerste Kamer en zal naar verwachting op 1 januari 2013 in

werking treden. Voor de beoordeling 2011 speelt de WNT geen rol.

Ons inziens wordt Ymere als private stichting, weliswaar met maatschappelijk gebonden

vermogen, steeds meer het publieke domein ingezogen, waarbij politieke opvattingen en

sentiment belangrijker lijken dan een reële arbeidsmarktbenadering.

We zijn van mening dat de code en het wetsvoorstel onvoldoende recht doen aan de om-

vang, complexiteit, marktomstandigheden en risico’s van grote woningcorporaties zoals

Ymere, waarvoor een daarbij passende honorering moet gelden. Tevens wordt ingegrepen in

een privaatrechtelijke overeenkomst.

Tegelijkertijd willen we onze ogen ook niet sluiten voor het maatschappelijke debat. In dat

kader is besloten het honoreringsbeleid voor de zittende bestuurders aan te passen. Daarbij

wordt de variabele beloning van de bestuursleden teruggebracht van 25% naar het niveau

dat voor alle medewerkers van Ymere geldt (maximaal 8,5%). Ter compensatie wordt een

nog overeen te komen bedrag in het vaste salaris ondergebracht.

8 De Tweede Kamer heeft bepaald dat na de inwerkingtreding een overgangstermijn van vier jaar de WNT ook geldt voor bestaande salarissen die boven het nieuwe maximum uitkomen. Daarna moeten deze in drie jaar worden teruggebracht naar het maximum (ministersalaris plus 30%). Ook heeft de Tweede Kamer be-sloten dat er geen prestatiebeloningen mogen worden toegekend.9 De WNT regelt ook de beloning van commissarissen (5% van bestuurssalaris voor leden RvC, 7,5% voor de voorzitter van de RvC). De beloning van commissarissen staat geagendeerd voor de RvC-vergadering van 12 december 2012.


Beoordelingskader Raad van Bestuur

Het beoordelingskader voor de Raad van Bestuur in 2011 bestond uit de mate van realisatie

van: (1) het beoordelingskader 2011, dat aangeeft op welke onderwerpen de Raad van Com-

missarissen het bestuur aanspreekt. Deze onderwerpen liggen onder meer op het gebied

van de volkshuisvesting, waardesturing, risicobeheersing, leiderschap, efficiency, onderne-

merschap en reputatie; (2) de begroting 2011; (3) de onderwerpen die zijn opgenomen in

de tertiaalrapportage voor de Raad van Commissarissen.

Bovenstaande documenten zijn door de Raad van Commissarissen vastgesteld (1) of goed-

gekeurd (2 en 3). Zodoende bereikt de Raad van Commissarissen een evenwichtige beoor-

deling van volkshuisvestelijke en financiële prestaties.

Beloning leden Raad van Bestuur Ymere (in Z, afgerond op hele bedragen)

Naam Functie Totaal vast inkomen1 Variabel inkomen2 Total cash3

2011 2010 2011 2010 2011 2010

L.A. Bosveld Lid RvB 217.205 209.577 33.532 12.281 250.737 221.858

P.D. de Jong Lid RvB 182.748 176.235 28.198 11.200 210.946 187.435

S.J. Schuwer Lid RvB 217.205 209.577 33.532 0 250.737 209.577

R. Steenbeek Voorzitter RvB 222.039 214.341 34.295 16.977 256.334 231.318

1 Totaal vast inkomen: het totale gegarandeerde jaarinkomen, inclusief vakantietoeslag, exclusief kostenvergoedingen. 2 Variabel inkomen: het niet-gegarandeerde variabele deel van het inkomen dat afhankelijk is van behaalde prestaties. 3 Total cash: totaal vast inkomen + variabel inkomen (exclusief kostenvergoedingen).

Er zijn in 2011 of eerder geen aandelen of leningen verstrekt aan bestuurders. Het is beleid

om dat ook niet te doen.

Beloningscode bestuurders woningcorporaties

De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft samen met de Neder-

landse Vereniging van Bestuurders bij Woningcorporaties in 2010 de ‘Beloningscode bestuur-

ders woningcorporaties’ opgesteld. De code geldt voor nieuw te benoemen bestuurders van

woningcorporaties. De code wijkt op een aantal onderdelen af van het beloningsbeleid bij

Ymere met betrekking tot de huidige bestuurders. Het gaat dan om de maximale hoogte van

de beloning van bestuurders, de omvang van de variabele beloning, de wijze van indexering

van de beloning en de aanspraken bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst.

De Raad van Commissarissen heeft aangegeven nieuwe bestuurders conform de belonings-

code te belonen, of – als dat relevant is – een verzoek voor afwijking te doen aan een toet-

singscommissie die op basis van de code in het leven is geroepen. De Raad van Commissa-

rissen heeft vanuit het oogpunt van rechtszekerheid geen beroep gedaan op de huidige

bestuurders om de bestaande arbeidsovereenkomsten in overeenstemming te brengen met

de beloningscode.

Evaluatie eigen functioneren Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen evalueerde eind 2011 zijn eigen functioneren. De Raad deed

dit tijdens een afzonderlijke bijeenkomst. De inbreng van de vertrekkende commissarissen,

de heer Krol, de heer Van Mook en de heer Wilson, vormde de basis voor de zelfevaluatie. De

bespreking van het eigen functioneren vond plaats in afwezigheid van het bestuur. Vooraf-


gaand aan de zelfevaluatie stelde de Raad van Commissarissen de Raad van Bestuur in de

gelegenheid eventuele opmerkingen over het functioneren van de Raad van Commissaris-

sen naar voren te brengen.

De Raad van Commissarissen concludeerde bij de zelfevaluatie onder meer dat het zijn

eigen functioneren kan verbeteren door de volkshuisvestelijke kennis binnen de Raad van

Commissarissen verder te versterken, en voorafgaand aan elke vergadering van de Raad van

Commissarissen de vergadering voor te bereiden zonder aanwezigheid van het bestuur.

Bezoldiging Raad van Commissarissen 2011

De bezoldiging die de Raad van Commissarissen in 2011 ontving, bedroeg in totaal

Z 221.500 (2010: Z 232.749). De aangegeven honoraria betreffen brutobedragen, waarover

nog belastingen en heffingen worden afgedragen.

Bezoldiging Raad van Commissarissen 2011

Ontvangen honorarium (bruto, in €)

Onkosten-vergoeding(netto, in €) Functie

W.T. Brethouwer 24.000 1.250 Lid Raad van Commissarissen

M.H. Carrilho1 12.000 0 Lid Raad van Commissarissen

M.W. Gout-Van Sinderen 24.000 1.250 Lid Raad van Commissarissen

A.W. Kouwets 24.000 1.250 Lid Raad van Commissarissen

A.T.J. Krol2 24.000 1.250 Lid Raad van Commissarissen (tot 14.12.11)

A.M.H. van Mook 27.500 1.500 Vicevoorzitter Raad van Commissarissen(tot 31.12.11)

Th. Sijmons 24.000 1.250 Lid Raad van Commissarissen

F.J. Smit 24.000 1.250 Lid Raad van Commissarissen

P. Wilson 27.500 1.500 Voorzitter Raad van Commissarissen (tot 14.12.11)

G.H.N.L. van Woerkom 0 0 Voorzitter Raad van Commissarissen (vanaf 14.12.11)

Totaal 211.000 10.500

1 Het honorarium van de commissarissen die zijn benoemd na het verschijnen van de honoreringscode in 2010 (mevrouw Carrilho en de heer Van Woerkom) is in overeenstemming met de beloningscode. 2 De Raad van Commissarissen hanteert als regel dat indien een commissaris btw over zijn vergoeding(en) dient af te dragen, de stichting dit vergoedt. In 2011 was dit het geval bij de heer Krol. Het bedrag is niet opgenomen in de bezoldiging Raad van Commissarissen 2011.

Beloningscode toezichthouders woningcorporaties

De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft in 2010 de ‘Code

voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties’ opgesteld. Deze code geeft

aan welk honorarium commissarissen bij woningcorporaties vanaf 1 januari 2012 maximaal

kunnen ontvangen. De code geeft woningcorporaties de mogelijkheid aan een toetsings-

commissie toestemming te vragen om af te wijken van de code.

Het honorarium van de meeste leden van de Raad van Commissarissen die zijn benoemd

vóór het verschijnen van de beloningscode is hoger dan de nieuwe beloningscode aangeeft.

Twee commissarissen zijn benoemd kort na vaststelling van de code. De wervingsperiode

was echter al wel gestart. De Raad van Commissarissen heeft in 2010 een verzoek om

dispensatie gedaan aan de toetsingscommissie om af te wijken van de beloningscode. De

reden hiervoor was dat door omvang, complexiteit en risicoprofiel van de organisatie een


hoge kwaliteitsstandaard qua bemensing nodig is. Ymere streeft dit ook na en de honorering

moet dit niet belemmeren. De toetsingscommissie heeft dit verzoek in 2011 afgewezen met

als argument dat Ymere ook met een lagere beloning in het vooruitzicht nieuwe commissa-

rissen heeft kunnen vinden. Het argument dat de wervingsprocedure reeds was gestart

deed niet ter zake. De Raad heeft aangegeven de uitspraak van de toetsingscommissie over

het verzoek tot dispensatie nu te respecteren, maar in de toekomst te heroverwegen. De

huidige honorering voor alle commissarissen is in overeenstemming met de code gebracht.

Vanaf 1 januari 2012 bedraagt de vergoeding (bruto) voor de voorzitter van de Raad van

Commissarissen Z 16.800 en voor de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen

Z 14.400 per jaar. Een lid ontvangt Z 12.000 per jaar. De vaste onkostenvergoeding is afge-

schaft. Een commissaris die actief is in de remuneratiecommissie, governancecommissie,

commissie volkshuisvesting of commissie G&PO ontvangt daarnaast Z 1.000 per jaar per

commissie; een commissaris die actief is in de auditcommissie ontvangt Z 2.000. Een com-

missaris kan voor maximaal twee commissies een vergoeding ontvangen, ook wanneer hij of

zij in meer commissies actief is. Een lid van de agendacommissie ontvangt géén extra ver-

goeding. Onkosten kunnen op basis van werkelijk gemaakte kosten worden gedeclareerd.

Commissies Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen kende in 2011 de volgende zes commissies:

1. De agendacommissie

De agendacommissie bereidt de vergaderingen van de Raad van Commissarissen voor in

overleg met de voorzitter van de Raad van Bestuur, en stelt het conceptverslag van de Raad

van Commissarissen op.

2. De selectie-, beoordelings- en remuneratiecommissie (kortweg: remuneratiecommissie)

De remuneratiecommissie doet onder meer voorstellen aan de Raad van Commissarissen

voor de benoeming, de beoordeling, beloning en arbeidsvoorwaarden van bestuurders en

commissarissen.

3. De auditcommissie

De auditcommissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur

onder meer over haar bevindingen op het gebied van financiën, de interne beheersing, het

risicoprofiel, treasury en de werkzaamheden en aanbevelingen van de accountant.

4. De governancecommissie

De governancecommissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het

bestuur over onder meer haar bevindingen met betrekking tot de governance van de organi-

satie, de werking van de integriteitscode en de klokkenluidersregeling van Ymere, de trans-

parantie, en de invloed die belanghouders hebben op het beleid van Ymere. De commissie

herijkt – als dat relevant is – de statuten van Ymere, het reglement van de Raad van Com-

missarissen en het reglement Commissies Raad van Commissarissen Ymere.

5. De commissie Volkshuisvesting

De commissie Volkshuisvesting rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert

het bestuur over onder meer haar bevindingen op het gebied van verhuur, woonruimte-

verdeling, verkoop van woningen, leefbaarheid en VvE-beheer.


6. De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling

De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling rapporteert aan de Raad van Commissaris-

sen over haar bevindingen op het gebied van gebieds- en projectontwikkeling.

Alle commissies handelen op basis van het reglement commissies Raad van Commissa-

rissen. De commissies hebben geen besluitvormende bevoegdheden, met twee uitzonde-

ringen:

- De remuneratiecommissie is bevoegd de beoordeling van de Raad van Bestuur vast te

stellen, indien deze beoordeling past binnen het door de Raad van Commissarissen vast-

gestelde beoordelingskader.

- De auditcommissie is bevoegd wijzigingen van de zogeheten indekmatrix zoals opgeno-

men in het treasurybeleidsplan goed te keuren.

De Raad van Commissarissen kan besluiten een commissie het mandaat te geven om over

een specifiek onderwerp te besluiten.

De agendacommissie

De agendacommissie kwam in 2011 vier keer bijeen om een vergadering of andere bijeen-

komst van de Raad van Commissarissen voor te bereiden.

De remuneratiecommissie

De remuneratiecommissie kwam in 2011 vier keer bijeen. Onderwerpen die aan de orde

kwamen, waren:

- het verslag van de Raad van Commissarissen Ymere 2010;

- het beoordelingskader Raad van Bestuur Ymere 2012;

- de uitspraak van de toetsingscommissie beloningscode bestuurders woningcorporaties

en de honoreringscode van toezichthouders bij woningcorporaties;

- de beloning van de Raad van Commissarissen 2012;

- de benoeming van de nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen;

- de herbenoeming van twee commissarissen;

- de samenstelling van de commissies van de Raad van Commissarissen;

- de (voorbereiding van de) voortgangsgesprekken en beoordelingsgesprekken van de

leden van de Raad van Bestuur;

- de voorbereiding van de evaluatie van het eigen functioneren van de Raad van Commis-

sarissen.

Daarnaast kwam de remuneratiecommissie enkele keren bijeen in het kader van het (voor-

bereiden van) het voeren van sollicitatiegesprekken met kandidaten voor de vacature van

commissaris binnen de Raad van Commissarissen.

De auditcommissie

De auditcommissie kwam in 2011 vijfmaal bijeen. Aan de orde kwamen onder meer:

- de tertiaalrapportages;

- de betekenis van de nieuwe RJ 645 voor Ymere;

- de betekenis van ‘Basel III’ voor Ymere;

- de rendementscijfers 2010;

- het EMTN-programma Ymere (diverse malen);

- de verlenging van de forward periode bij het aangaan van interest rate swaps;

- de stand van zaken rond de herziening van de Woningwet/financiering;

- de inrichting van de procedure rond het (her)benoemen van de accountant;


- de indekmatrix treasury;

- het Investeringsstatuut Ymere;


- het auditprogramma 2012 en de voortgangsrapportages 2011;

- het Jaarplan 2012;

- het financieel meerjarenplan 2012-2021;

- het risicoprofiel 2012-2021;

- de begroting 2012;

- de managementletter accountant 2011;

- het jaarverslag, de jaarrekening en het accountantsverslag Ymere 2010;

- het jaarverslag, de jaarrekening en het accountantsverslag Goed Wonen Noord-

Kennemerland 2010.

De governancecommissie

De governancecommissie kwam in 2011 tweemaal bijeen. Aan de orde kwamen onder meer:



- het lidmaatschap VTW;

- het declaratiereglement Raad van Bestuur;

- het declaratiereglement Raad van Commissarissen.

De commissie Volkshuisvesting

De commissie Volkshuisvesting kwam in 2011 tweemaal bijeen. Aan de orde kwamen:

- het Jaarplan Taskforce Wijkaanpak 2011;

- het huurbeleid 2011;

- het Woonticket Middeninkomens;

- het participatiebeleid van Ymere;

- de manier waarop Ymere de 15/25 ‘Donnerpunten’ invult;

- de stand van zaken rond Koopgarant Amsterdam.

De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling

De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling kwam in 2011 tweemaal bijeen. Aan de orde

kwamen onder meer:

- de stand van zaken van de reorganisatie G&PO;

- de mijlpalenbegroting G&PO;



- het overzicht van de vijf belangrijkste projecten Gebieds- en Projectontwikkeling.

Raad van Commissarissen en accountant

De Raad van Commissarissen wijst de accountant van Ymere aan. In 2009 besloot de Raad

van Commissarissen op basis van een uitgebreid selectietraject PWC aan te wijzen als

accountant tot 1 juli 2012 (dus tot en met de controle over de jaarstukken 2011). In 2011 is

besloten de accountant per 1 juli 2012 te herbenoemen voor een jaar (derhalve tot 1 juli 2013).

De reden hiervoor is dat de veranderende waarderingsregels en regelgeving met betrekking

tot DAEB- en niet-DAEB-activiteiten grote effecten hebben op de (financiële) inrichting van

de organisatie. Het is een onverantwoord risico in een dergelijk jaar van accountant te wis-

selen.


Sinds 1994 is PWC de accountant van Ymere en van een aantal rechtsvoorgangers. Vanaf

de controle van de jaarstukken 2008 heeft PWC de tekenende accountant gewisseld, om op

deze manier een onafhankelijke positie te bevorderen. Daarnaast wordt de onafhankelijke

positie van de accountant ten opzichte van Ymere gewaarborgd door het bestaande onaf-

hankelijkheidsprotocol. Dit bevat onder meer afspraken over de randvoorwaarden waaronder

(de organisatie van) de accountant diensten kan verlenen aan Ymere. In 2011 is in overeen-

stemming met het onafhankelijkheidsprotocol gehandeld.

De auditcommissie van de Raad van Commissarissen besprak de managementletter en

de jaarstukken (jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag) in aanwezigheid van de

accountant. De accountant was ook aanwezig bij de bespreking van de jaarstukken in de

voltallige vergadering van de Raad van Commissarissen.

Raad van Commissarissen en Geschillenadviescommissie Ymere

De Raad van Commissarissen nam kennis van de uitspraken van de Geschillenadviescom-

missie van Ymere in 2010 via het jaarverslag van de Geschillenadviescommissie en via het

verslag van de Geschillenadviescommissie, zoals opgenomen in het jaarverslag van Ymere

in 2010.

De jaarrekening en het jaarverslag over 2011

Op 17 april 2012 zijn de jaarrekening en het jaarverslag (tevens volkshuisvestingsverslag)

van stichting Ymere over 2011 goedgekeurd. De jaarrekening, het jaarverslag en het

accountantsverslag zijn met de accountant besproken. Ook is kennisgenomen van de

controleverklaring van de accountant.

Raad van Commissarissen en goed ondernemingsbestuur

De Raad van Commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur (good governance) van

groot belang. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur vinden dit een onder-

werp dat behoort tot de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de Raad van Commissaris-

sen en de Raad van Bestuur. Voor overige informatie hierover verwijzen we naar hoofdstuk

17, het bericht van de Raad van Bestuur. Via www.ymere.nl is actuele informatie over dit

onderwerp beschikbaar.

Onafhankelijkheid commissarissen en integriteit

De Raad van Commissarissen is van oordeel dat elke commissaris zijn functie in 2011 onaf-

hankelijk heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat alle commis-

sarissen voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode

Woningcorporaties.

Het reglement van de Raad van Commissarissen geeft aan hoe commissarissen dienen te

handelen bij mogelijke onverenigbaarheden. Kern daarvan is dat commissarissen een moge-

lijke onverenigbaarheid actief melden. Zij nemen niet deel aan de bespreking van en besluit-

vorming over dergelijke onderwerpen. Als sprake is van een structurele onverenigbaarheid,

treedt de betrokken commissaris terug.

In het verslagjaar deden zich bij de besluitvorming door de Raad van Commissarissen geen

onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een te-

genstrijdig belang.


Ymere heeft een klokkenluidersregeling. Doel daarvan is ervoor te zorgen dat (vermeende)

misstanden worden gemeld en onderzocht, noodzakelijke maatregelen worden genomen en

dat de klokkenluider wordt beschermd. De regeling geeft aan dat bij een vermeende mis-

stand waarbij een lid van de Raad van Bestuur betrokken is, het meldpunt de voorzitter van

de Raad van Commissarissen hierover informeert. Wanneer de vermeende misstand een lid

van de Raad van Commissarissen betreft, informeert het meldpunt de voorzitter van de Raad

van Commissarissen. Wanneer het om de voorzitter van de Raad van Commissarissen gaat,

informeert het meldpunt de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen. De voorzitter

en de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen ontvingen in 2011 geen meldingen

van misstanden.

De leden van de Raad van Commissarissen hebben allen een integriteitsverklaring Raad van

Commissarissen ondertekend. Door ondertekening ervan geeft een commissaris aan dat hij

of zij zich in het verleden, heden en in de toekomst integer en in overeenstemming met wet-

en regelgeving en bedrijfsregels heeft en zal gedragen.

Overig

De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woning-

corporaties (VTW).

Tot slot

De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor de resultaten die Ymere in

2011 heeft bereikt. We danken hiervoor de medewerkers en het bestuur.

Raad van Commissarissen van Stichting Ymere

G.H.N.L. van Woerkom,

voorzitter


bijlage 1

Activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst

Bos en Lommer

Bos en Lommer Springlevend Landlust; huisvesting van studenten in ruil voor maatschappelijke activiteiten

Bos en Lommer De Woonkamer Landlust; centrale ontmoetingsruimte voor bewoners uit de wijk

Bos en Lommer Klussenteam Landlust

Bos en Lommer Actieprogramma schoon, heel en werk Landlust

Bos en Lommer Aanpak wijkeconomie Landlust

Bos en Lommer Kwartiermaker Landlust

Bos en Lommer Vervangen huidige verlichting door verlichting op zonne-energie A. van Nassaustraat, Landlust

De Baarsjes BOOT

De Baarsjes Chasco Works

Ymere West Beurs

Bijlmer

EGK-buurt Project kansrijk Zuidoost; project ten behoeve van de armoedebestrijding

EGK-buurt Kortvoorkanjers 2011

EGK-buurt Huismeester Groesbeekdreef

Amsterdam-Nieuw-West

Buurt 5 Naschools activiteitenprogramma jongeren Buurt 5

Buurt 5 Buurtbeheerbedrijf Buurt 5

Buurt 5 De buurt in beweging

Buurt 5 Ons Pand: huisvesting maatschappelijke activiteiten

Buurt 5 Westside Stories; fotografieproject in de wijk met Foam

Buurt 5 Multifunctioneel centrum Slotermeerlaan

Buurt 5 Nieuwbouw achttien sociale huurwoningen Hof van Socrates (Confucius, tweede fase)

Buurt 5 Upgrading woningen Epicurusstraat ten behoeve van verbetering van de leef-baarheid

Buurt 5 Omvorming braakliggende terreinen tot sport- en speelweides

De Punt Sociaal programma De Punt

De Punt Portiekgesprekken De Punt

De Punt Inzet Inkr8; verbetering subjectieve veiligheid onder de bewoners via de werkwijze van Inkr8

De Punt Upgrading woningen De Punt Hoogheemraadhoven ten behoeve van de verbetering van de leefbaarheid

Heel Nieuw-West Communicatie via Buurtkranten

Heel Nieuw-West Moestuinen Nieuw-West

Heel Nieuw-West WOW!: huisvesting met woonbegeleiding voor jongeren in leer-werktrajecten

Heel Nieuw-West Programmering en branding maatschappelijk vastgoed

Heel Nieuw-West Preventieve budgettrainingen

Heel Nieuw-West Mannencentrum Daadkr8


Heel Nieuw-West Express your best: inzet Studio West in Ymere-wijken

Heel Nieuw-West JINC (verhoging ouderparticipatie en deelname scholen)

Heel Nieuw-West JINC (effectmeting van programma’s)

Heel Nieuw-West West Beach Filmfestival

Osdorp Midden Portiekgesprekken Reimerswaal

Osdorp Midden Sociaal programma Zuidwestkwadrant

Osdorp Midden Buurtbeheerbedrijf Nieuw-Reimerswaal en De Punt

Osdorp Midden Voorlees Express

Osdorp Midden VoorUit; huisvesting van studenten in ruil voor maatschappelijke activiteiten

Osdorp Midden Notweggarage (maatschappelijk vastgoed) beheer, programmering, branding en doorontwikkeling

Osdorp Midden Pal West Naaiatelier

Osdorp Midden De Weekend Academie

Amsterdam-Noord

Van der Pekbuurt IMC Weekend School; jongeren uit achterstandswijken steunen bij het ver- ruimen van hun perspectieven

Van der Pekbuurt Jongeren Advies Raad

Van der Pekbuurt ’t Crat; additionele programmering leefbaarheid voor jong en oud

Van der Pekbuurt Noorderparkkamer; culturele ontmoetingsplaats voor bewoners en kunste-naars

Van der Pekbuurt Versterken van de wijkeconomie in de Van der Pekbuurt

Van der Pekbuurt Werkbedrijf Van der Pek Werkt (buurtbeheerbedrijf)

Van der Pekbuurt Bed & Brek; Bed & Breakfast in de Van der Pekbuurt, tevens leer-werkbedrijf

Van der Pekbuurt Noordjes Kinderkunst; talentontwikkeling kinderen kunst en cultuur

Van der Pekbuurt Taartrovers Kinderfilmlab; talentontwikkeling voor kinderen

Van der Pekbuurt Tolhuistuin: activiteiten Van der Pek en verbouwing Tolhuistuin-gebouw

Van der Pekbuurt Squashing kids; sportprogramma voor kinderen uit de Van der Pekbuurt

Van der Pekbuurt Van huisvrouw tot assistent-huismeester

Van der Pekbuurt Communicatie wijkaanpak en bewonersparticipatie

Van der Pekbuurt Academie van de Stad; huisvesting studenten in ruil voor maatschappelijke activiteiten en onderzoek ten behoeve van de wijkaanpak

Van der Pekbuurt Participatie en activiteiten Van der Pek; diverse activiteiten gericht op partici-patie en activeren van bewoners

Van der Pekbuurt Van der Pek Schoner; programma gericht op schoon en heel

Van der Pekbuurt Van der Pek Groener; diverse groenprojecten ten behoeve van een groenere wijk

Van der Pekbuurt Programmamanagement wijkaanpak

Van der Pekbuurt Haalbaarheidsonderzoek proefblokken Van der Pek

Van der Pekbuurt Schilderwerk aantal complexen in de Van der Pekbuurt

Van der Pekbuurt Van der Pek in gesprek; communicatie/participatieprogramma

Van der Pekbuurt Bijdrage inrichting buurtwinkel Van der Pekstraat als onderdeel project Buurt-winkels met Amsterdam Museum

Amsterdam-Oost

Indische Buurt Timorschool-community

Indische Buurt Talentontwikkeling en verfraaiing stadsvernieuwingsbouw

Indische Buurt Postzegelparkjes; openbare ruimte als ontmoetingsplek


Indische Buurt Aanvalsplan Javastraat; versterking van de buurteconomie

Indische Buurt Programmering Jeugdland

Indische Buurt Maatschappelijk vastgoed; fysieke aanpassingen Zeeburgerdijk 84

Indische Buurt Communicatie en participatie wijkaanpak

Indische Buurt Programmamanagement coalitie wijkaanpak

Indische Buurt Bijdrage inrichting buurtwinkel Javastraat als onderdeel project Buurtwinkels met Amsterdam Museum

Indische Buurt Inzet wijkmeester

Transvaal Interim-beheer in samenwerking met Academie van de Stad en inzet wijkmeesters

Transvaal Open planproces Tugelaweg; participatietraject fysieke aanpak

Transvaal Programmering Tugelahuis

Transvaal Kick-off Krugerplein

Transvaal Buurtbeheerbedrijf Transvaal

Transvaal Talentenhuis; pilot met vmbo-leerlingen om schooluitval te voorkomen

Transvaal Training succesmentaliteit; empowermenttraining door Le Succes

Transvaal Groen in de Transvaalbuurt

Transvaal Kids van Amsterdam-Oost

Transvaal Transvaal steeds schoner; schoonmaakacties door bewoners

Transvaal Stimulering wijkeconomie Transvaal

Transvaal Participatie en communicatie Transvaal steeds beter

Transvaal Haalbaarheidsstudie en visie fysieke aanpak Tugelawegblokken


Bolwerkfonds BV

NieuwoverstadCV

Holdingstructuur Ymereop 31 december 2011


Bolwerkfonds BV

NieuwoverstadCV


Controleverklaring


Ymere in ’t kort

Jaarresultaten* 2011 2010

Maatschappelijke prestatie € 236 miljoen € 232 miljoen

Jaarresultaat na belastingen € 330 miljoen negatief € 212 miljoen negatief

Totale omzet € 920 miljoen € 934 miljoen

Huuromzet € 434 miljoen € 421 miljoen

Eigen vermogen € 5,8 miljard € 6,1 miljard

Balanstotaal € 10,1 miljard € 10,3 miljard

Bedrijfswaarde € 4,6 miljard € 4,7 miljard

WOZ-waarde van de woningen € 15,1 miljard € 14,8 miljard

Financiële kengetallen

Cashflowindicator 2,5% 2,2%

Solvabiliteit 57,6% 59,4%

Interest coverage ratio 1,5 1,5

Omzet en investeringen

Investeringen in het eigenwoningbezit € 263 miljoen € 354 miljoen

Nieuwbouw koopwoningen € 129 miljoen € 109 miljoen

Onderhoud aan woningen € 89 miljoen € 86 miljoen

Investeringen in leefbaarheid van de wijken en buurten

€ 13 miljoen € 14 miljoen

Productie

Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen 1.213 891

Opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen 262 439

Verkochte nieuwbouwkoopwoningen 433 583

Ingrijpend verbeterde woningen 1.931 (inclusief 103 samenvoegingen)

587 (inclusief 58 samenvoegingen)

Niet-ingrijpend verbeterde woningen 747 628

Bezit

Verhuureenheden 85.016 (76.742 woningen)

83.845 (76.494 woningen)

Gemiddeld nettohuurniveau woningen € 431 € 424

Gerealiseerde gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2011

1,27% 1,14%

Verkochte bestaande huurwoningen 912 654

Mutatiegraad 5,6% 5,9%

Ontruimingen 275 281

Organisatie

Aantal fte’s per 31 december 1.029 1.059

Totale brutopersoneelskosten € 86 miljoen € 86 miljoen

Ziekteverzuim 4,78% 5,51%

* vergelijkende cijfers 2010 gecorrigeerd voor stelselwijziging naar marktwaarde in verhuurde staat en fusie met Goed Wonen

Colofon

Ymere

Jollemanhof 8

1019 GW Amsterdam

Postbus 2412

1000 CK Amsterdam

T. 088 000 89 00

[email protected]

Dit is een uitgave van Ymere. Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Dit jaarverslag

maakt integraal onderdeel uit van de jaarverslaggeving van Stichting Ymere 2011 en dient derhalve te

worden bezien in combinatie met de jaarrekening van Stichting Ymere over 2011 die in een afzonderlijk

document is opgenomen.

De Nederlandse en Engelse versie van het jaarverslag zijn online beschikbaar via www.ymere.nl

© Ymere 2012


wonen, leven, groeien

2 Ymere jaarverslag 2011 · PDF fileGeconsolideerde balans per 31 december 2011 112 ... acties...

Documents

Transcript of 2 Ymere jaarverslag 2011 · PDF fileGeconsolideerde balans per 31 december 2011 112 ... acties...