48

Hoeveel punten scoort uw l~antoor?

Ingewikkeld jargon, onbegrijpelijke criteria en onduidelijk­

heid over functionaliteit Dat is waar de Nederlandse onder­

nemer mee te maken krijgt als hij iets meer te weten wil ko­

men over de locatie en de kwaliteit van een kantoorpand. Om

de communicatie tussen vastgoedprofessionals onderling en

die met de gebruiker van vastgoed te verbeteren hebben de

makelaarsbureaus Zadelhoff en lones Lang Wootton en

bouwadvieskantoor Starke Diekstra een classificaliesysteem

opgezet.

Via de Real Estate Norm (REN), zoals het systeem is ge­

noemd, kan een locatie of een gebouw een bepaald aantal

punten "verdienen'. Er wordt op vijf hoofdaspectcn beoor­

deeld: functionaliteit, comfort, vormgeving. veiligheid en

continuïteit, en exploitatie. Elk van de hoofdaspecten is opge­

bouwd uit zo'n 120 deelaspecten. Deze deelaspecten zijn be­

schreven in termen van locatie- of gebouwkenmerken en in

tennen van de maatstaf waaraan deze kenmerken worden ge­

toelst. Elk deelaspect is op deze manier onder te brengen in

vijf verschillende kwaliteitskIassen. Elke klasse geeft de ken­

merken aan waaraan een locatie of gebouw in deze klasse

voldoet.

Belangrijk is dat de deelaspecten worden beoordeeld op pres­

tatie in plaats van op aanwezigheid. Zo wordt er bijvoorbeeld

niet gesproken van een topkoeling in een pand, maar van het

temparatuumiveau in het gebouw op een zomerse dag. Het

temperatuumiveau wordt vervolgens gewaardeerd met een

cijfer. En dat betekent dus dat het, net als de andere deelas­

pecten, meetbaar en controleerbaar moet zijn.

Openbaar vervoer De hoofdkenmerken in het systeem zeggen op zich niet zo­

veel. De specificaties gaan veel verder. Bij een belangrijk on­

derdeel als locatie wordt bijvoorbeeld uitgebreid aandacht be­

steed aan de bereikbaarheid van het kantoor. De bereikbaar­

heid via de autosnelwegen wordt in het systeem uitgedrukt in

minuten. De tijdsduur die nodig is om de afstand van de afrit

van de snelweg tot aan het kantoor in spitstijd af te leggen

kan variëren van minder dan vijf minuten lot meer dan een

half uur. Bij de bereikbaarheid via het openbaar vervoer

wordt de loopafstand tot de halteplaats in de beoordeling

meegenomen en daarnaast het aantal treinen, bussen of trams

per uur.

Een bijkomend probleem van vervoer waar een bedrijf bij de

beoordeling van een kantoorpand op moel letten is de par­

keergelegenheid. Hoewel de overheid duidelijk een ontmoe-

RENDEMENT I AUGUSTUS 1992

digingsbeleid voert, is het voor de meeste bedrijven prettig

parkeerruimte in de buurt te hebben. Het aantal parkeerplaat­

sen dat door de overheid wordt toegestaan op het eigen terrein

kan zeer variëren. Bij weinig parkeerruimte moet de aanwe­

zigheid van openbare parkeermogelijkheden binnen een straal

van honderd meter als alternatief of aanvulling worden beoor­

deeld,

Zachte factoren Niet ieder aspect van een kantoorlocatie of kantoorgebouw

leent zich zonder meer voor de REN-benadering. De architec­

tuur van een gebouw is hiervan een goed voorbeeld. Dergelij­

ke 'zachte' factoren in de kwaliteitsbepaling van locaties en

gebouwen worden in de huidige norm wel aangehaald maar

niet nader uitgewerkt. Onderzoek hiernaar is wel in volle

gang,

Speciaal voor de gebruiker van onroerend goed is een boekje

uitgebracht waarmee zelf een gebouw 'gescreend' kan wor­

den. Een potentiële koper van een vastgoedobject kan zelf een

objectieve waarneming doen. Hij is dan tijdens de onderhan­

delingen met de verkopende partij een betere gesprekspartner.

Hij weet precies op welke onderdelen het kantoorpand beoor­

deeld moet worden en kan daar zelf criteria voor geven. De

waardebepaling wordt deels door de potentiële gebruiker zelf

gedaan.

Het clnssificatiesysteem geeft geen antwoord op de vraag wat

een gebouw moet kosten. Dit wordt bepaald door de vraag en

het aanbod in de markt. Dit kan per stad of locatie zeer sterk

verschillen. De nonn geeft aiieen aan of binnen een bepaald

gebied een pand duur of goedkoop zal zijn.

Niet alleen potentiële kopers of huurders hebben iets aan de

REN-nonn. Beleggers zoals pensioenfondsen kunnen vast­

stellen in welke klasse gebouwen ze willen investeren. Ook

zij kunnen de classificatie als globaal uitgangspunt nemen.

De REN-norm wordt niet alleen gebruikt VOor de beoordeling

van lokaties en gebouwen. Hij biedt ook de mogelijkheid ge­

bruikerswensen en -eisen te inventariseren. Daardoor kunnen

in de toekomst vraag en aanbod op de vastgoedmarkt beter op

elkaar worden afgestemd en kan de leegstand worden aange­

pakt. m

De vastgoedrubriek wordt verzorgd door Zade/hoft Make­

laars. ir. R. Stevens.