17 juni 2019

Rol corporaties

@ruimtevoorwonen www.stedelijketransformatie.nl

• Stedelijke Transformatie

• Inleiding Raimond de Prez

• Inleiding Tom Hoekveld

• Discussie

Opbouw middag

@ruimtevoorwonen www.stedelijketransformatie.nl

Van de ruim 1 miljoen benodigde woningen zijn

• binnen bestaand bebouwd gebied• in naar woongebied te transformeren gebied • met aansluitende woonmilieus• bij (nagenoeg) sluitende grondexploitatie• voor 2030

zijn circa 315.000 woningen te realiseren

@ruimtevoorwonen

Aanleiding: onderzoek naar reële transformatiepotentie

www.stedelijketransformatie.nl

• Binnenstedelijke transformatie

• Ingekrompen organisaties

• Andere verhouding overheid-markt

• Andere grote opgaven

• Decentralisatie

• Afwezigheid budgetten

Waarom programma nodig?

@ruimtevoorwonen www.stedelijketransformatie.nl

Aangemelde gebieden• Amersfoort (De Hoef)• Amsterdam (Amstel III en De Nieuwe Plantage)• Bergen op Zoom (Plein 13 e.o.)• Breda (Gasthuisvelden, Havenkwartier en CSM)• Delft (Schieoevers)• Den Haag (Binckhorst) • Dordrecht (Amstelwijck en Spoorzone)• Enschede (Spoorzone)• Groningen (Eemskanaalzone)• Hattem (Bedrijventerrein ’t Veen)• Hilversum (Spoorzone)• Heerhugowaard (Stationsgebied)• Heerlen (Urban Heerlen)• Hoorn (Poort van Hoorn en Holenkwartier)

• Leeuwarden (Spoordok)• Leiden (Leiden Noord – Kooiplein)• Leidschendam-Voorburg (Klein Plaspoelpolder) • Lelystad (Lelycentre)• Leusden (Princenhof)• Nieuwegein (Edisonbaan)• Oosterhout (Arendplein)• Oss (Wal Kwartier)• Stichtse Vecht (Planetenbaan en Bisonspoor)• Utrecht (Merwedekanaalzone)• Woerden (bedrijventerrein Middelland)• Zaanstad (MAAK Midden/Kogerveld e.o.)• Zwolle (spoorzone en schil centrum)

@ruimtevoorwonen www.stedelijketransformatie.nl

Raimond de Prez

vm wethouder Delft

@ruimtevoorwonen www.stedelijketransformatie.nl

ALLE 10 GOED!DENKEND AAN DELFT

ALLE 10 GOED!

1. Het nieuwe Delft, over grachten en de Schie

2. Geen spoor geen woning

3. Parkeren kan je leren; situationeel P beleid

4. De stad als ontwikkelgebied

5. Sub-assertieve grondpolitiek; de wvg

6. Mengen wonen en werken; ruimte voor hmc

7. Over spoorzones, bedrijfsterreinen en corperatiebezit

8. Corporaties, markt en gemeente zijn nieuwe vrienden

9. Allianties van steden

10. De provincie als beste vriend

Tom Hoekveld

Havensteder

@ruimtevoorwonen www.stedelijketransformatie.nl

Rol Havensteder bij transformatie ZoHo

Platform 31_17juni2019

Introductie Havensteder - Kengetallen

Missie: Wij zijn sterk in huisvesting voor de mensen met een beperkt inkomen of een kwetsbare positie in de Stadsregio Rotterdam.

Kengetallen uit jaarverslag 2017:

48.575 vhe’s

390 fte

Netto huren:- € 292 miljoen- € 515 p/won/maand

Onderhoudskosten:- € 83,8 miljoen- € 1.725 p/vhe.

Duurzaamheid- 58% groen label (A t/m C), gemiddeld D- Gemiddelde EI 1,89

www.havensteder.nl

Introductie Havensteder (voorgangers vanaf 1990)

Introductie Havensteder - grootte

2.1 Ontwikkeling vastgoedportefeuille 2017 - Woningcorporaties

Woongelegenheden (einde jaar) [aantal]

Ymere 75978

Vestia 70354

Eigen Haard 55451

De Alliantie 54093

Portaal 51878

Woonstad Rotterdam 50706

Havensteder 43644

Woonzorg Nederland 43565

Rochdale 37709

Woonbron 35772

Staedion 35443

Woonbedrijf 32526

De Key 30638

Stadgenoot 30381

Lefier 29621

Mitros 28844

WonenBreburg 27472

Mooiland 26132

Wonen Limburg 24514

DUWO 23774

Vivare 23566

Alwel 22828

Haag Wonen 21444

13

Introductie Havensteder - Uitgaven

Zomerhofkwartier = ZOHO

“ZOHO is het Rotterdamse Maakkwartier. Een woon- en werkplek aan de rand van het centrum, op 5 minuten lopen van het Centraal Station. Voor en door makers in design, kunst, cultuur, media, tech, food, architectuur en urban planning. Allen pioniers die hun vakmanschap willen inzetten om zichzelf, ZOHO en de stad op een vernieuwende wijze te versterken.”

Vijfde levensfase Zomerhofkwartier

18 juni 2019 16

Ontwikkeling in historisch perspectief

Huidig eigendom

Een groot deel van de gebouwen is in eigendom van Havensteder; de Gemeente heeft eveneens diverse gronden en één gebouw in ZoHo in eigendom;

Havensteder heeft haar gebouwen de afgelopen jaren geëxploiteerd ten behoeve van de creatieve industrie en kleinschalig ondernemerschap; de Gemeente heeft dat ook met haar gebouw gedaan;

Havensteder heeft haar huurders de ruimte gegeven om zich het gebied ZoHo eigen te maken en de Gemeente heeft haar medewerking verleend aan deze zogenaamde ‘Slow Urbanism’-strategie;

‘Slow Urbanism’-strategie

Het voormalige bedrijventerrein, was een in zichzelf gekeerd, verpauperd gebied dat kampte met leegstand. In 2013 werd besloten dat het gebied gedurende 10 jaar wordt ontwikkeld via een geleidelijke vorm van stedelijke ontwikkeling; slow urbanism.

Anno 2016 wordt de ontwikkeling van het gebied aangejaagd door ZOHOCITIZENS, een collectief van ondernemers, bewoners en investeerders. Samen willen we van ZOHO een fantastische plek maken. Om te wonen, werken én te verblijven. Zo creëren we waarde voor de stad, voor het gebied en natuurlijk voor onszelf. Er wordt samengewerkt met de Gemeente Rotterdam en woningcorporatie Havensteder, waardoor de plinten van gebouwen een publieksfunctie krijgen, de buitenruimte veiliger en groener wordt, en bewoners weer meer betrokken raken bij hun wijk.

Iedere ZOHOCITIZEN draagt iets bij, in tijd en/of in geld. Met de bijdragen en inzet van deelnemers, en investeringen van partners kunnen we netwerkactiviteiten organiseren, vernieuwende projecten in het gebied opstarten en de gebiedspromotie verzorgen.

Zohorotterdam.nl

Urgentie tot transformatie

Ligging nabij ontwikkellocaties Rotterdam Central District, Pompenburg, iconische Hofbogen en de Provenierswijk, Agniesebuurt en het Oude Noorden waar Havensteder veel bezit heeft.

Technisch niet (langer) passend voor slow urbanism aanpak, vooral vanwege asbestproblematiek.

Aanschrijving Autoriteit Wonen.

Huidige marktomstandigheden.

Tenderprocedure, verkoop in dialoog

18 juni 2019 22

Voorbereidingsfase

Ambitie en ontwikkelkader

Programmatische uitgangspunten

Ingezet wordt op een totaal programma van zo’n 56.000 m2 bvo (bovengronds), bestaande uit een gediversifieerd woningbouwprogramma en stedelijke voorzieningen. Sociale huur en middeldure vrije sector huur dienen daarbij een substantieel onderdeel van de woningmix uit te maken

Minimaal 500 m² en maximaal 1.000 m² bvo detailhandel en horeca (maximaal categorie 3);

Minimaal 4.000 m² en maximaal 8.000 m2 bvo commercieel vastgoed;

Minimaal 50.000 m² bvo woonprogramma met de volgende verdeling:

- 30% van de woningen wordt in de reguliere sociale huur ontwikkeld ten behoeve van de portefeuille van Havensteder, hiervan heeft maximaal 50 procent van de woningen een huurprijs onder de € 635,- , het zogenaamde goedkope segment. De andere 50 procent krijgt een huurprijs boven de € 635,-, het segment onderkant middelduur;

- 20% middeldure huur??

- Minimaal 30% van het aantal woningen is groter dan 85m2 GBO. –

Het creëren van aantrekkelijke flexibele, transparante plinten, met voldoende verdiepingshoogte;

Het realiseren van een klimaatadaptief gebied door middel van de inrichting van de openbare ruimte en (zoveel als mogelijk) klimaatneutrale bebouwing met in het bijzonder aandacht voor de water- en energiehuishouding;

Het streven naar een continuering van een deel van het in het Zomerhofkwartier gevestigde programma van creatieve industrie en de bijbehorende ongepolijste atmosfeer (genius loci);

Stimuleren van innovatieve woningbouw;

Het streven naar een (in overleg met de eigenaren van de Hofbogen) aantrekkelijke, innovatieve en haalbare fysieke en programmatische aansluiting op de Hofbogen en het aangrenzende woongebied;

Tenderproces

Conceptuele visie, ruimtelijk ontwerp, programmamix en resilience (35%)- Conceptuele/ruimtelijke schetsontwerp- Functioneel ontwerp en programma

(woonprogramma, stedelijke functies, functiemix)- Resilience

Integraliteit en innovatie (15%)- Integraliteit van het plan- Innovatie

Plan van Aanpak (12,5%)- Proces, planning en fasering- Risicomanagement- Participatie en omgevingsmanagement

Samenwerkingspartner(s) (7,5%)- Teamsamenstelling, commitment en wijze van

samenwerken

Financiële bieding en onderbouwing (30%)- Hoogte van de bieding- Onderbouwing en robuustheid van de bieding

Havensteder, Gemeente en ZoHoCitizens in een stemverhouding van respectievelijk 2-2-1.

Rol Havensteder

Organiserend vermogen hebben om met de gemeente en overige stakeholders visie/ kaders te bepalen voor (her)ontwikkeling of transformatie.

Duidelijkheid bieden over:1. proces en procedure2. Programmatische en financiële kaders3. Besluitvormingsprocedure

Professioneel opdrachtgever zijn.- iedereen met een zak met geld of met een grondpositie kan opdrachtgever zijn, maar de juiste vraag

stellen en beoordelen of er door de markt op de juiste manier invulling wordt gegeven aan de vraag, vereist vakmanschap.

Discussie

@ruimtevoorwonen www.stedelijketransformatie.nl

• Rol en mogelijkheden corporaties

• Bij wel / geen eigendom

• Bij fases gebiedsontwikkeling:

– Initiatief en verkenning

– Planvorming

– Uitwerking en projectontwikkeling

– Vastgoedontwikkeling en bouw

Discussie

@ruimtevoorwonen www.stedelijketransformatie.nl

Meer weten?

www.stedelijketransformatie.nl

maarten.hoorn@platform31.nl

06-10156708@ruimtevoorwonen