Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?

Hans Adriani13 september 2010

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    2

introductie

Hans Adriani

Verbonden aan de Alliantie

15 jaar directeur/eigenaar VvE Metea

Voormalig voorzitter Consen

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    3

De Alliantie

63.000 verhuurde woningen, 3e woningcorporatie van Nederland

700 medewerkers, Huuropbrengsten ca € 300 mln

Geplande investeringen 2010-2014: € 680 mln

Geplande uitgaven bestaand bezit 2010-2014: € 380 mln

Actief in Amsterdam, Flevoland, Gooi en Vechtstreek en Eemvallei

Focus: toegankelijkheid, vitale wijken, maatschappelijke huisvesting, duurzaamheid

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    4

De corporatiesector, feiten en fictie30-7-2010: Geen sociale huurwoning te krijgen

13-8-2010: Corporaties hebben voldoende vet op de botten

24-8-2010: Minder woningbouw door corporaties

24-8-2010: Kabinet VVD-CDA-PVV: flinke ingrepen huursector

25-8-2010: Corporaties weer in het rood

30-8-2010: Bestuurders corporaties gaan er flink op vooruit

7-9-2010 : Corporaties laten huren fors stijgen

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    5

De corporatiesector, feiten en fictieNL:ca 7.000.000 woningen, waarvan ruim 3.000.000 huurwoningen

Corporatiesector: ca 2.400.000 woningen

Huurprijzen tot € 650,00/maand

Investeringen per jaar ca € 11 mld

Tot 1992 met overheidssubidie, sindsdien financieel op eigen benen

Publiek gefund, privaat geëxploiteerd

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    6

De corporatiesector, feiten en fictie

Financiële huishouding woningcorporaties:

- Huuropbrengsten dekken beheer, onderhoud en rentelasten

- Verkopen dekken investeringen in nieuwbouw en herstructurering

- Sturing op kasstroom

- Bouw sociale huurwoning: € 50.000 - € 70.000 onrendabel

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    7

De corporatiesector, feiten en fictieOnzekere tijden:- Vogelaarheffing- Vennootschapsbelasting- Europese richtlijn: 90% voor huishoudens < € 33.000- Vermogenstoets vs kasstroomtoets- Lokale, regionale en landelijke politieke druk

o Kapitaal afromeno Investeringen op peil houdeno Maatschappelijk vastgoed ontwikkeleno Doorstroming op peil houden, bouwen voor de doelgroepo Co-financiering, leefbaarheid, welzijn, sociale stijging

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    8

Alle reden om te verkopen

Corporaties hebben een groot vermogen, in stenen

Met vermogen betaal je de aannemer niet, met cash wel

Huuropbrengsten bieden geen ruimte om onrendabel te investeren

Verkoop van woningen kan ruimte creëren op een te krappe woningmarkt, vooral voor (lage) middeninkomens

Verkoop kan bijdragen aan een diverser woonmilieu in buurten en wijken

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    9

Politieke druk op verkoopTommel, 1997: verkoop van huurwoningen mogelijk middel om

vermogen beschikbaar te maken voor maatschappelijke investeringen

Remkes, 2000: corporaties moeten in 10 jaar tijd 500.000 woningen verkopen aan zittende huurders

Dekker, 2005: 450.000 extra corporatiewoningen in 10 jaar tijd bouwen, investeringen dekken uit verkoop

Denkerstrio, FD 4-9-2010: 800.000 woningen verkopen om woningmarkt te redden

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    10

Verkoop, de werkelijkheid

Corporaties hebben afgelopen jaren hun jaarlijkse verkoop opgeschroefd van 0,5% naar 1,0% van hun bezit

Jaarlijks worden ca 24.000 corporatiewoningen verkocht

Om dat te bereiken zijn ca 500.000 woningen aangewezen als verkoopwoning

Voor zover dit appartementen zijn, ontstaat al bij eerste verkoop een VvE => gevolg: enorme groei aantal VvE’s

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    11

Corporaties en VvE’s: de dilemma’s

Rollen:- Mede-eigenaar- Verhuurder/vertegenwoordiger van huurdersbelangen- Verkoper- Ontwikkelaar- Onderhoudsbedrijf- VvE-beheerder

Belangen:- Zorg voor de huurders- Vastgoed en financiële sturing- Imago

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    12

Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    13

Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen

1. Corporaties verzorgen geen VvE-beheer- Vaak kleinere corporaties- Principiële keuze of na gefaalde eigen VvE-activiteit- Heldere scheiding tussen huurders en eigenaren- Zoeken wel bij voorkeur een vaste samenwerkingspartner- Vaste samenwerkingspartner kan commercieel bedrijf zijn, of

andere woningcorporatie- Verwachten als groot eigenaar wel een specifieke behandeling

(vooroverleg, afstemming afrekening servicekosten)

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    14

Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen

2. Corporaties integreren VvE-beheer in eigen organisatie- Kleine en grote corporaties- Uitgangspunt is dat processen overwegend vergelijkbaar zijn- Maximale sturing ten koste van scheiding tussen huurders en

eigenaren- Uitstervend model, kwaliteit moeilijk te waarborgen en strengere

politieke richtlijnen over scheiding sociale en commerciële activiteiten

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    15

Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen

3. Corporaties maken Joint Venture met commerciële VvE-beheerder

- Vaak grotere corporaties- Gebruikmaking van externe expertise, maar wel beleidsmatige

invloed- Heldere scheiding tussen huurders en eigenaren- Vaste samenwerkingspartner, dus processen goed op elkaar af te

stemmen- Voorspelbare omzetgroei voor de Joint Venture

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    16

Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen

4. Corporaties richten eigen VvE-beheerder op- Vaak grotere corporaties- Combinatie van maximale sturing, inzet bekende processen en

perfectioneren specifieke expertise- Intern heldere scheiding tussen huurders en eigenaren, maar

voor de buitenwereld niet altijd even helder- Gewilde samenwerkingspartner voor andere corporaties- Groeiend vermogen om kwaliteit te waarborgen- Vaak eigen rechtsvorm- Ook geïnteresseerd in markt-VvE’s

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    17

Corporaties en VvE’s: kans of bedreiging?Bedreiging: corporaties die zelf VvE-beheer in de markt zetten,

zijn door snelle en grote volumegroei snel in staat om een kwalitatief hoogwaardig product te ontwikkelen.

Kans: Corporaties zorgen voor een enorme groeimarkt

Kans: De meeste (kleinere) corporaties kiezen er voor om niet zelf VvE-beheer te verzorgen, maar hiervoor een vaste samenwerkingspartner te zoeken

Kans: Een goede relatie met een corporatie kan tot een grote, voorspelbare omzetgroei leiden

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    18

Corporaties en VvE’s: kans of bedreiging?

Corporaties zorgen voor een groeiende markt én voor groeiende concurrentie.

De commerciële VvE-beheerder die zijn kwaliteit op orde heeft en zich kan inleven in de dilemma’s van corporaties, pakt de extra markt en blijft de concurrentie een

stap voor.

Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?    19