Financiele analyse individuele corporaties...meerjarenprognose en daarmee ook niet in de financiële...

FINANCIËLE ANALYSE INDIVIDUELE

CORPORATIES TEN BEHOEVE VAN

VOORGENOMEN FUSIE

augustus 2018

DOEL EN OPZET ANALYSE

Opzet analyse

1

De uitkomsten van dit onderzoek worden gebruikt om beheersmaatregelen

te definiëren. Omdat nog geen geconsolideerde doorrekening opgesteld is,

kunnen bij consolidatie aanvullende aandachtspunten zichtbaar worden die

nu niet worden gesignaleerd.

Na een managementsamenvatting worden de onderwerpen belicht in een

logische volgorde. De volgende clustering van onderwerpen is gemaakt.

1. Financiële positie pagina 4 - 12

2. Vastgoed kenmerken en ontwikkeling pagina 13 - 27

3. Overige bedrijfslasten pagina 28 - 30

4. Onderhoud & verbetering pagina 31 - 34

5. Huurbeleid pagina 35 - 38

6. Treasury pagina 39 - 45

7. Fiscaliteit pagina 46 - 48

Er is geen onderzoek gedaan naar aspecten die buiten de scope van

bovengenoemde onderdelen vallen.

Doel analyse

In opdracht van Woongoed GO, FidesWonen, Beter Wonen Goedereede en

Beter Wonen Ooltgensplaat heeft Finance Ideas een financieel onderzoek

uitgevoerd ten behoeve van de voorgenomen fusie. Doel van dit verdiepende

financiële onderzoek is inzicht krijgen in de financiële situatie van de

individuele corporaties en de financiële situatie van de fusiecorporatie. Het

eindproduct bestaat uit:

1. Financiële positie van de individuele corporaties;

2. Indicatieve investeringsruimte individuele corporaties (aparte

rapportage);

3. Financiële positie fusiecorporatie (aparte rapportage)

Deze rapportage betreft onderwerp 1: de financiële analyse van de

individuele corporaties. In de analyse worden kansen en aandachtspunten

gepresenteerd ten behoeve van de voorgenomen fusie. In deze rapportage

worden de aandachtspunten van de voorgenomen fusie geduid op de

volgende terreinen:

1. Financiële positie van de individuele corporaties;

2. Verschillen in onderhoudsuitgaven;

3. Verhuur van bijzonder vastgoed: zorgvastgoed, MOG en BOG;

4. Investeringen en grondposities;

5. Niet uit de balans blijkende verplichtingen;

6. Voorzieningen;

7. Financieringsituatie inclusief (embedded) derivaten;

8. Fiscaliteit;

9. Huurbeleid, huursombenadering en passend toewijzen;

10. Verkoopbeleid en de verkoopafhankelijkheid

Leeswijzer

UITGANGSPUNTEN

2

De voor deze analyse gebruikte gegevens zijn gebaseerd op de begrotingen

van de corporaties waarvan de macro-economische parameters zijn

gebaseerd op de voorschriften voor de dPi 2017 (gepubliceerd in september

2017). Op 23 juli 2018 zijn de parameters voor de dPi 2018 gepubliceerd.

Deze parameters wijken af van de parameters die voor de dPi 2017

voorgeschreven waren en zijn van invloed op de verwachte financiële situatie

van de fusiecorporatie.

De voorgeschreven parameters voor de dPi 2018 leiden tot hogere

verwachte lasten voor onderhoud en personeel. Tevens leidt de

voorgeschreven forse leegwaardestijging tot hogere belastingen en heffingen

en mogelijk ook tot snellere verdamping van fiscale verliezen. Daarnaast leidt

de invoering van de beleidswaarde tot een andere LoanToValue (LTV) dan nu

op basis van de bedrijfswaarde kan worden vastgesteld.De corporaties hebben aangegeven anders om te gaan met het inrekenen

van hun beleidsvoornemens in de financiële meerjarenprognose. Waar

FidesWonen beleidsvoornemens langjarig inrekent zijn de overige

corporaties hier terughoudender mee. Zo worden door de andere

corporaties bijvoorbeeld alleen “harde” investeringsprojecten ingerekend

of voorgenomen verkopen niet opgenomen. Voor onze analyse zijn de

meerjarenprognoses het beleidsuitgangspunt. Het beleid dat hier niet in is

opgenomen wordt niet meegenomen in de financiële posities. De andere

manier van inrekenen door de corporaties beïnvloedt de financiële positie

en heeft een effect op de ratio’s. Bij het lezen van de rapportage moet

rekening worden gehouden met dit verschil.

Uitgangspunten analyse

Onze onafhankelijke analyse is gebaseerd op de door corporaties

toegezonden stukken en het oordeel van de individuele corporaties. Deze

zijn behoudens de meerjarenbegroting niet gecontroleerd op juistheid,

betrouwbaarheid of volledigheid. Wel is kritisch getoetst op bijzonderheden

en inconsistenties, waarbij de voornaamste informatie in perspectief

geplaatst is met kengetallen als sector gemiddelden en/of ervaringcijfers.

De financiële analyse heeft plaatsgevonden op basis van de

meerjarenprognoses zoals die door de corporaties aangeleverd zijn. In deze

prognoses worden de financiële gevolgen van de plannen voor de komende

10 jaar weergegeven. Dit maakt het mogelijk om alle ratio’s en kengetallen

met elkaar te vergelijken.

MANAGEMENTSAMENVATTING

Kansen

3

1. De vier corporaties hebben een gezonde financiële positie. Naar alle

waarschijnlijkheid ontstaat ook na de fusie een financieel gezonde

organisatie. Dit wordt nader uitgewerkt in de fusie-analyse.

2. Alle vier de corporaties hebben een sterke focus op de primaire

doelgroep. Dit beperkt het risico dat bij een eventuele fusie geen

overeenstemming wordt bereikt over de belangrijke vraag: “voor wie

zijn wij er”

3. De bijdrage van de Nederlandse corporaties aan het verduurzamen van

de woningvoorraad is één van de belangrijke maatschappelijke

discussies op dit moment. Ook de vier corporaties op Goeree

Overflakkee zijn hun beleid hiervoor aan het bepalen. Een fusie geeft de

mogelijkheid om de investeringsruimte te bundelen en effectief in te

zetten voor de volkshuisvestelijke ambities.

4. De corporaties verhuren het zorgvastgoed hoofdzakelijk aan twee

zorgpartijen. De fusie verbetert de coördinatie en

onderhandelingsmogelijkheden van de corporaties richting deze twee

afnemers van zorgvastgoed.

5. De corporaties werken reeds samen op diverse gebieden (bijvoorbeeld

maken van prestatie afspraken; FidesWonen doet bedrijfsvoering ten

behoeve van Ooltgensplaat; gezamenlijke opleidingen). De fusie maakt

verdere uniformering van beleid (huur-, strategische vastgoed-,

duurzaamheidsbeleid) mogelijk.

6. WSW constateert een zekere kwetsbaarheid van kleine corporaties

gezien de veelheid aan eisen. De fusie tussen de vier partijen wordt als

mogelijke oplossing gezien.

1. FidesWonen heeft in vergelijking met de drie andere corporaties een

omvangrijker transformatieprogramma ingerekend (sloop, verkoop,

nieuwbouw). De andere corporaties hebben aangegeven niet hun volledige

programma’s te hebben ingerekend. Mede hierdoor zit FidesWonen over

het algemeen dichter tegen de financiële ratio’s dan de andere corporaties.

Bij Woongoed GO, Beter Wonen Goedereede en Ooltgensplaat zijn

eventuele aanvullende ambities niet verwerkt in de huidige

meerjarenprognose en daarmee ook niet in de financiële analyse.

2. Daarnaast herzien de vier corporaties momenteel hun

duurzaamheidsambities en strategisch vastgoed beleid. Van belang is dat de

corporaties beoordelen of de ambities die nog niet zijn ingerekend haalbaar

zijn bij de corporaties afzonderlijk. Als dit het geval is, kan de fusiecorporatie

deze ambities ook dragen.

3. Woongoed GO en Beter Wonen Goedereede halen respectievelijk 9% en

11% van de huurinkomsten uit overig vastgoed. Bij Goedereede komt dit

bijna volledig voort uit het verhuren van zorgvastgoed. De afhankelijkheid

van de zorghuurders is hiermee een aandachtspunt.

4. Er zijn verschillen tussen onderhoudskosten van de corporaties. Deze kosten

zijn echter niet volledig vergelijkbaar door het verschillende

activeringsbeleid van de corporaties. Dit is een punt van aandacht bij de

financiële consolidatie.

5. De huidige hoogte van de huren en de huurontwikkeling varieert tussen

corporaties.

Aandachtspunten

4

− Financiële positie

− Vastgoed kenmerken en ontwikkeling

− Overige bedrijfslasten

− Onderhoud & Verbeteringen

− Huurbeleid

− Treasury

− Fiscaliteit

− Bijlage

FINANCIËLE POSITIE | WAARDERINGSGRONDSLAGEN

Toelichting

5

De bedrijfswaarde ligt met € 53.000 in lijn met het Nederlands gemiddelde

en boven de andere corporaties. De marktwaarde is met circa € 105.000

bijna twee keer zo hoog als de bedrijfswaarde. Naar verwachting stijgt de

marktwaarde over een periode van tien jaar met gemiddeld 1,1%. De

bedrijfswaarde met 0,6%.

De bedrijfswaarde ligt bij FidesWonen met circa € 43.000 onder het

Nederlands gemiddelde en in lijn met die van Goedereede. De marktwaarde

is met circa € 96.000 ruim twee keer zo hoog als de bedrijfswaarde. De

marktwaarde stijgt naar verwachting over een periode van tien jaar met

gemiddeld 2,1% en de bedrijfswaarde 2,8%. De stijging is deels te verklaren

door nieuwbouw investeringen die resulteren in een hogere gemiddelde

bedrijfswaarde.

De bedrijfswaarde is circa € 47.000 per eenheid. De marktwaarde is met

circa € 113.000 bijna drie keer zo hoog als de bedrijfswaarde. De

marktwaarde stijgt over een periode van tien jaar met gemiddeld 0,8%

terwijl de bedrijfswaarde naar verwachting 2,5% stijgt. Dit lijkt een effect

van de ingerekende verbeteringen te zijn, die wel een weerslag hebben op

de bedrijfswaarde, maar niet direct op de marktwaarde.

Ooltgensplaat heeft een relatief lage bedrijfswaarde van gemiddeld €

27.000. Ook de marktwaarde is lager, en bedraagt bijna € 95.000. De

marktwaarde stijgt over een periode van tien jaar met gemiddeld 0,8%,

terwijl de geprognosticeerde bedrijfswaarde met 3,6% per jaar afneemt. De

lage en dalende bedrijfswaarde wordt veroorzaakt door de hoge

onderhoudslasten, de geringe restant levensduur en het gebrek aan

levensduur-verlengende en onderhouds-verlagende investeringen.

Conclusies en aanbevelingen:

De bedrijfswaarden van FidesWonen en Goedereede liggen in lijn met elkaar.

Woongoed GO wijkt af naar boven, maar is in lijn met het Nederlands

gemiddelde voor de bedrijfswaarde. Ooltgensplaat wijkt af naar beneden.

Opvallend zijn de verschillen in bedrijfswaarde. Deze worden beïnvloed door

het verschil in rentelasten en operationele kasstromen als mede door het

verschil in activering (zie ook de pagina ‘Onderhoud en verbetering | opbouw

kosten’).

€ 0

€ 25.000

€ 50.000

€ 75.000

€ 100.000

€ 125.000

Bedrijfswaarde Marktwaarde

Woongoed GO FidesWonen Goedereede Ooltgensplaat Sector gemiddelde

Bedrijfswaarde en marktwaarde* per gewogen VHE

Wo

on

goed

GO

Fid

esW

on

enG

oed

eree

de

Oo

ltge

nsp

laat

* Marktwaarde is bepaald als balanstotaal vastgoedbeleggingen JR17 per gewogen VHE

FINANCIËLE POSITIE | OPERATIONELE KASSTROMEN

Toelichting Operationele kasstromen meerjarenraming

6

Bij Woongoed GO wordt de operationele kasstroom positief beïnvloed door

relatief lage rentelasten, operationele kosten en totale onderhoudslasten

(gem. 24% lager dan FidesWonen). Dit laatste is onder meer het gevolg van

het activeringsbeleid waarbij een groter deel van de onderhoudskosten als

investering wordt gezien (zie slide activering). De komende tien jaar worden

stijgende operationele kasstromen verwacht. De relatief vlakke periode

wordt veroorzaakt doordat de onderhoudsuitgaven sneller groeien dan de

huurinkomsten in die periode.

De operationele kasstromen bij FidesWonen kennen een vrij vlak verloop als

gevolg van stabiele onderliggende onderhoudskosten. De waarde van de

operationele kasstromen van FidesWonen is vergelijkbaar met die van Beter

Wonen Goedereede, terwijl FidesWonen ongeveer het dubbele aan huur

ontvangt. Tegelijkertijd vallen onderhouds- en rente-uitgaven hoger uit

waarmee de kasstromen op totaalniveau vergelijkbaar zijn.

De operationele kasstromen van Goedereede fluctueren in de beginjaren en

lopen in latere jaren geleidelijk op. De daling in 2021 is te wijten aan de

hogere onderhoudsuitgaven ten opzichte van 2020 (ca. 20% hoger). Vanaf

2022 valt het onderhoud terug tot het reguliere niveau en stijgen de

operationele kasstromen.

Ooltgensplaat heeft een beduidend lagere operationele kasstroom zoals

wordt verwacht van een corporatie van deze omvang. De kasstroom is licht

stijgend. Dit wordt gedeeltelijk veroorzaakt door toenemende ontvangsten

van huurders en dalende rente-uitgaven. Relatief gezien is deze stijging

sterker dan op het eerste gezicht lijkt.

€ 0

€ 1

€ 2

€ 3

€ 4

€ 5

€ 6

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Milj

oen

en

Woongoed GO FidesWonen Goedereede Ooltgensplaat


De operationele kasstroom voor alle vier de corporaties is positief en stijgend.

De stijging komt doordat huren sneller groeien dan onderhoudsuitgaven en

rentelasten. Goedereede en Woongoed GO ervaren schommelingen in de

operationele kasstromen als gevolg van fluctuaties in het onderhoud.

Daarentegen heeft FidesWonen een relatief stabiele verhouding tussen

ingaande en uitgaande operationele kasstromen, omdat het

onderhoudsniveau zeer stabiel is door de jaren heen. Voor de fusiecorporatie

leveren de operationele kasstromen geen risico op.

Bron: de analyse van de financiële positie is gebaseerd op de geconsolideerde MJBs, waarbij geen onderscheid is gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB.

Wo

on

goed

GO

Fid

esW

on

enG

oed

eree

de

Oo

ltge

nsp

laat

FINANCIËLE POSITIE | INTEREST COVERAGE RATIO

Toelichting Interest Coverage Ratio (ICR)

7

De ICR van Woongoed GO ligt met gemiddeld 2,5 ruim boven de norm van

1,4 en blijft stabiel de komende 10 jaar. Rente-ontvangsten zijn afwezig en

de rente-uitgaven bedragen over de gehele periode tussen de 60% en 70%

van de operationele kasstroom waardoor de ICR stabiel blijft.

De ICR van FidesWonen ligt tot 2028 met circa 1,6 boven de norm en blijft

constant. Rente-uitgaven en rente-ontvangsten zijn vergelijkbaar met

Woongoed GO. De leningenportefeuille is kleiner, maar de gemiddelde rente

hoger. De hogere rentekosten worden gedragen door een lagere

operationele kasstroom gezien de geringe omvang, wat leidt tot de

corresponderende lagere ICR.

De ICR van Goedereede ligt de eerste jaren rond de 2,5 en dus ruim boven

de norm van 1,4. Vanaf 2021 zorgt een combinatie van een groeiende

operationele kasstroom, die wat betreft waarde in de buurt ligt van

FidesWonen, en dalende rente-uitgaven voor een verdere stijging van de

ICR.

Ooltgensplaat ervaart de meest volatiele ICR van de vier corporaties. Dit

wordt veroorzaakt door het grillige verloop van de operationele kasstromen

die, alhoewel ze in absolute waarde veel lager zijn dan de andere drie, in

2023 en 2026 sterk stijgen als gevolg van minder onderhoudsuitgaven.

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO FidesWonen Norm

Goedereede Ooltgensplaat


Alhoewel er verschillen zichtbaar zijn in het verloop voor de vier corporaties,

ligt de ICR altijd boven de norm van de toezichthouders. FidesWonen en

Woongoed GO vertonen een stabiele ICR waarbij FidesWonen gemiddeld

ongeveer twee tiende boven de norm scoort. De relatief lage ICR van

FidesWonen is het gevolg van relatief hoge rentebetalingen (vergelijkbaar

met Woongoed GO) en een relatief beperkte kasstroom (vergelijkbaar met

Goedereede). De ICR van Goedereede en Ooltgensplaat stijgt en is relatief

volatiel. De stijging is het gevolg van teruglopende rentebetalingen in

combinatie met de volatiliteit van de onderhoudsuitgaven in de operationele

kasstroom. Voor de fusiecorporatie levert de ICR geen risico op.

Wo

on

goed

GO

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

atFi

des

Wo

nen

FINANCIËLE POSITIE | NOMINALE SCHULD

Toelichting Nominale schuld per gewogen VHE

8

Voor Woongoed GO bedraagt de gemiddelde schuld per (gewogen) VHE

gedurende de prognoseperiode circa € 38.800. De nominale schuld kent

daarbij een vrij stabiel verloop.

De gemiddelde schuld per VHE van FidesWonen bedraagt gedurende de

prognoseperiode circa € 32.400. De schuld per gewogen VHE stijgt in totaal

met ongeveer 30% in de periode van 2018 tot 2027. Dit is te relateren aan

de nieuwe leningen die FidesWonen aantrekt om de investeringen te

financieren. Daarbij rekent FidesWonen meer investeringen in dan de

andere drie corporaties (zie ook vastgoedontwikkeling).

De nominale schuld per gewogen VHE van Goedereede bedraagt gemiddeld

ongeveer € 23.100 en vertoont een dalend verloop met een totale afname

van circa 18%. Dit is het resultaat van een dalende schuldpositie en een

toenemend aantal gewogen VHE.

De schuldpositie van Ooltgensplaat is het kleinst met een gemiddelde

nominale schuld per gewogen VHE van ruim € 8.600. Het verloop is dalend

als gevolg van de krimpende leningenportefeuille.


De gemiddelde schuld per VHE voor de vier corporaties varieert tussen de €

8.600 tot € 38.800. De schuld per VHE van Goedereede en Ooltgensplaat is

laag. De uiteenlopende schuldposities zijn direct te relateren aan het

investeringsbeleid van de vier corporaties. Voor de fusiecorporatie levert de

nominale schuld geen risico op.

€ 0

€ 5.000

€ 10.000

€ 15.000

€ 20.000

€ 25.000

€ 30.000

€ 35.000

€ 40.000

€ 45.000

€ 50.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO FidesWonen Goedereede

Ooltgensplaat Norm Aw*

Wo

on

goed

GO

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

atFi

des

Wo

nen

* In het verleden hanteerde de Aw dit als signaleringsnorm

FINANCIËLE POSITIE | DEBT SERVICE COVERAGE RATIO

Toelichting Debt Service Coverage Ratio* (DSCR) (conform WSW)

9

De DSCR conform de definitie van het WSW (gebaseerd op theoretische

aflossing en normatieve onderhoudsuitgaven) laat voor Woongoed GO een

stabiel verloop zien rond de 1.3. Hierbij ligt de waarde gedurende de gehele

prognoseperiode boven de WSW norm van 1,0.

De DSCR van FidesWonen laat eveneens een stabiel verloop zien rond de 1,5

en ligt tijdens de gehele periode boven de norm.

De DSCR bij Goedereede ligt rond de 2,5 en kent een stijgend verloop vanaf

2022. Het stijgende verloop is te verklaren door het feit dat de ingaande

operationele kasstromen relatief sterker stijgen dan de uitgaande

operationele kasstromen terwijl de som van de rente-uitgaven en het

theoretische aflossingsniveau redelijk stabiel blijft.

Beter Wonen Ooltgensplaat heeft een DSCR die ver boven de norm ligt en

vanaf 2022 zeer sterk stijgt. Dit is het resultaat van een dalend theoretisch

aflossingsniveau wat het gevolg is van de krimp van de leningenportefeuille.

Ook dalen de rente-uitgaven terwijl de operationele kasstroom na correctie

voor onderhoud toeneemt.

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO FidesWonen Norm WSW



De DSCR voor alle vier de corporaties ligt boven de norm van 1,0 van het

WSW. De DSCR van Woongoed GO en FidesWonen zijn gedurende de periode

stabiel. De DSCR van Goedereede en Ooltgensplaat zijn hoog en stijgend. Er is

geen risico voor de fusiecorporatie.

Wo

on

goed

GO

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

atFi

des

Wo

nen

*De DSCR-systematiek zal vanaf heden niet meer worden gebruikt, maar was nog wel van toepassing in het jaar van de aangeleverde data

FINANCIËLE POSITIE | SOLVABILITEIT

Toelichting Solvabiliteit op basis van marktwaarde

10

De solvabiliteit op basis van marktwaarde ligt gedurende de gehele

prognoseperiode boven de norm van 40%*. Hierbij is de norm zonder

volkshuisvestelijke bestemming gehanteerd, omdat de marktwaarde met

volkshuisvestelijke bestemming niet bekend is. De solvabiliteit kent een

stijgend verloop, doordat de waarde van de activa harder stijgt dan de

omvang van de leningenportefeuille.

De solvabiliteit voldoet gedurende de gehele prognoseperiode aan de norm.

Gedurende de komende tien jaar kent de solvabiliteit een stabiel verloop.

Dit komt omdat de toegenomen leningenportefeuille ervoor zorgt dat de

totale schulden en het eigen vermogen een soortgelijke relatieve groei

ervaren.

De solvabiliteit van Goedereede ligt boven de norm. De solvabiliteit van

Goedereede heeft een licht stijgend verloop, door een waardestijging van de

activa die hoger is dan de omvanggroei van de leningen.

Beter Wonen Ooltgensplaat kent de hoogste solvabiliteit (meer dan 90%).

Op de lange termijn wordt een krimpende leningenportefeuille in

combinatie met een groeiend eigen vermogen geprognosticeerd waardoor

de solvabiliteit zelfs nog licht stijgt.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO FidesWonen Norm Aw*

Ooltgensplaat Goedereede


De solvabiliteit van alle vier de corporaties is uitstekend en voldoet voor de

gehele prognose-periode ruim aan de minimale norm van 40%. De buffers van

de corporaties zijn dus meer dan voldoende.

* Op geconsolideerd niveau heeft de Aw geen norm vastgesteld. Dit betreft een indicatieve norm op basis van de door de Aw gepubliceerde norm voor niet-DAEB.

Wo

on

goed

GO

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

atFi

des

Wo

nen

FINANCIËLE POSITIE | LOAN-TO-VALUE

Toelichting LTV op basis van bedrijfswaarde*

11

In lijn met de nominale schuld per VHE bevindt de LTV van Woongoed GO

zich met gemiddeld 70,9% gedurende de prognoseperiode net onder de

norm van het WSW (75%). De LTV daalt gedurende de prognoseperiode. Dit

is het gevolg van het feit dat de bedrijfswaarde over tien jaar sneller stijgt

dan de totale leningenportefeuille, respectievelijk 8% en 3%.

De LTV van FidesWonen voldoet de gehele prognoseperiode aan de norm.

Hoewel de absolute schuld per woning bij FidesWonen stijgt, blijft de LTV

redelijk stabiel als gevolg van het feit dat de bedrijfswaarde ongeveer een

vergelijkbare ontwikkeling kent als de leningenportefeuille, respectievelijk

23% en 22%.

Beter Wonen Goedereede ervaart een sterk dalende LTV. Dit komt door een

stijgende bedrijfswaarde (34%) in combinatie met een leningenportefeuille

die gedurende 10 jaar met circa 8% krimpt. Dit is ook terug te zien in de

dalende schuld per VHE.

De LTV van Ooltgensplaat bevindt zich gedurende de prognoseperiode ruim

onder de norm van het WSW. Zowel de bedrijfswaarde als de totale

schuldpositie daalt gedurende de komende 10 jaar, met respectievelijk 31%

en 22%. Hierdoor convergeert de LTV lichtelijk met de WSW-norm, maar

blijft deze ruim onder de norm.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO FidesWonen Norm WSW



De LTV van alle vier de corporaties voldoet gedurende de gehele

prognoseperiode aan de norm van het WSW van 75%. Dit vormt geen risico

voor de fusiecorporatie. Er zijn wel verschillen zichtbaar. Zo vertonen zowel

de LTV van Woongoed GO en FidesWonen een relatief stabiel verloop dat niet

ver onder de norm ligt. De LTV van Beter Wonen Goedereede laat een

verbetering zien tijdens de prognoseperiode. De LTV van Beter Wonen

Ooltgensplaat wordt gekenmerkt door een lichtelijk stijgend verloop vanaf

een laag niveau.

Wo

on

goed

GO

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

at

*De LTV-systematiek zal in de toekomst op beleidswaarde worden vastgesteld

Fid

esW

on

en

BUSINESS RISKS BEOORDELING WSW | BRIEF 2017

Toelichting

12

Ten aanzien van het financieel beleid constateert WSW dat Woongoed GO in

dPi2016 investeringen verhoogde en verkopen stopzette. Omdat Woongoed

GO niet in staat is de aanpassingen te financieren vanuit haar operationele

kasstromen neemt de schuldpositie toe en zal de vermogenspositie

verslechteren. WSW merkt op dat Woongoed GO als gevolg hiervan strak

aan de financiële (LTV) normen zal lopen. WSW stelt dat met het

voorgenomen beleid niet tot nauwelijks ruimte zal zijn om eventuele

(financiële) tegenvallers en of aanpassingen van het beleid te kunnen

opvangen.

In de beoordelingsbrief van augustus 2017 stelt WSW dat FidesWonen een

krappe financiële positie heeft en de financiële planning en control niet aan

de WSW eisen voldoet. FidesWonen wordt overgeboekt naar bijzonder

beheer. Op 14 mei 2018 concludeert WSW dat het risicoprofiel van

FidesWonen bovengemiddeld blijft, maar dat bijzonder beheer niet meer

noodzakelijk is. Uit de brief blijkt dat FidesWonen zeer bewust kiest om het

vermogen maximaal in te zetten en dat de dPi2017 WSW voldoende zicht

geeft op de financiële positie. Daarnaast concludeert WSW dat het plan van

aanpak voor het verbeteren van de financiële P&C cyclus heeft geleid tot de

gewenste versterking van de financiële kolom.

De financiële ratio’s zijn gezond en blijven gezond in de prognosejaren. De

exploitatie verbetert sterk door de oplevering van nieuwbouw in 2018. De

nieuwbouw wordt gerealiseerd met eigen liquide middelen en de opbrengst

uit verkoop en operationele kasstroom. Mocht de fusie onzeker zijn dan

verwacht WSW dat Goedereede maatregelen neemt om zelfstandig te

blijven voldoen aan alle vereisten en de kwetsbaarheid van de organisatie te

verminderen. Deze kwetsbaarheid is gelegen in de beperkte omvang van de

organisatie en wordt door WSW geïllustreerd door het vertrek van twee

medewerkers aan te halen en te verwijzen naar de kennis die hierdoor

weglekt en lastig te vervangen is.

Ooltgensplaat is een beheercorporatie met relatief oud bezit. Er is een

inhaalslag gemaakt wat betreft interieur maar >50% heeft nog een slecht

label (E of slechter). Ooltgensplaat hanteert lage huren en heeft hoge

onderhoudskosten waardoor de ICR onder druk staat. De vraag is of het

huidige investeringsniveau voldoende is om onderhoudsuitgaven terug te

dringen, mismatch tussen bezit en wensportefeuille te verkleinen en de

resterende levensduur op peil te houden. Het schuldniveau is zeer laag en

de balansratio’s zijn uitstekend. Ooltgensplaat heeft de mogelijkheid het

businessmodel te wijzigen door deels met nieuwe leningen flink te

investeren in een transitie via sloop-nieuwbouw, verkoop en renovatie.

Mocht de fusie met de vier corporaties niet doorgaan dan verwacht WSW

dat Ooltgensplaat maatregelen neemt om in ieder geval de fusie met

FidesWonen te realiseren per 01/01/2019.

Oo

ltge

nsp

laat

Go

eder

eed

e

Wo

on

goed

GO

Fid

esW

on

en

Conclusie en aanbevelingen

De constateringen van WSW betreffen de situatie van het jaar

voorafgaande aan onze analyse. Een deel van deze constateringen is ook

nu herkenbaar en een deel is achterhaald omdat de financiële planning is

aangepast door de corporaties.

13





− Huurbeleid

− Treasury

− Fiscaliteit

− Bijlage

KENMERKEN WONINGPORTEFEUILLE

Toelichting Leeftijdsopbouw bezit per 31/12/2017*

14

In Nederland is gemiddeld 54% van het woningbezit van voor de jaren 80.

Bij Ooltgensplaat is dat rond de 75% en bij de overige corporaties rond de

65%. De corporaties hebben dus relatief veel oud bezit en dat geldt

nadrukkelijk voor Ooltgensplaat. Dit heeft gevolgen voor de noodzakelijke

verbeteringsinvesteringen.

Gemiddeld bestaat 40% van het bezit van de Nederlandse corporaties uit

woningen uit de jaren ’80, ’90 en ’00. Voor de vier corporaties ligt dit

aanzienlijk lager. Deels omdat zij meer bezit hebben van voor de jaren 80 en

deels omdat zij meer bezit hebben van na 2010 dan het sectorgemiddelde

(6,6%). Dit laatste geldt voor Woongoed GO (12% vanaf 2010) en

Goedereede (15,1% vanaf 2010).

De energielabels van de corporaties lopen uiteen. Woongoed GO,

FidesWonen en Goedereede presteren beter dan het gemiddelde

Nederlandse woningbezit. Ooltgensplaat blijft achter bij het Nederlandse

gemiddelde. In de sheet hierna wordt de geplande ontwikkeling van de

corporaties weergegeven. Opvallend zijn de plannen van Goedereede die nu

het reeds hoge percentage van 30% A-labels verder uitbreiden tot 54% in

2023.


Corporaties hebben relatief veel bezit van voor de jaren 80 wat gevolgen

heeft voor onderhoud en woningverbetering. Ten aanzien van

energielabels presteren de corporaties beter dan het Nederlandse

gemiddelde met uitzondering van Ooltgensplaat. Ooltgensplaat heeft veel

oud bezit waarvan de energieprestatie achterblijft. Dit is een

aandachtspunt, maar beperkt door de omvang van Ooltgensplaat.

24,1% 18,4%11,6%

39,1%

20,4%

17,1%17,5%

25,2%

11,1%

16,4%

22,0% 28,9% 26,7%

24,3%

17,5%

12,0% 11,6% 13,5%20,1%

10,3%10,7%

7,5%12,5%

3,8%8,4%

12,0%5,9%

15,1%4,7% 6,6%

’60-’69

Goedereede

5,0%

’80-’89

5,2% 4,0%

Woongoed GO

≥2010

5,2%

FidesWonen Ooltgensplaat Gemid. NL

≤1959

2.631

’70-’79

’90-’99

’00-’09

2.194 1.208 379

* Bron: VHE tabellen. ** Bron: prestatieafspraken

2,5% 12,8% 12,2%

40,1%25,0% 24,2%

14,6%

18,5%

38,6%

28,5%25,3%

12,5%

19,2%

27,9%

10,2%7,9%

15,9%

29,7%

25,8% 23,5%30,4%

16,9%

16,7%

13,7%

5,3%

Gemid. NLWoongoed GO

2,2%

FidesWonen Goedereede Ooltgensplaat

2.657 2.240 1.205 384

A++/A E/GCB D Onbekend

Verdeling energielabels bezit**

ONTWIKKELING ENERGIELABELS

Woongoed GO FidesWonen

15

Beter Wonen Goedereede Ooltgensplaat

Bron: prestatie afspraken

38,6% 37,0%35,7%

28,0% 27,1% 26,1%

27,9% 30,6%32,0%

39,1% 39,7% 40,6%

25,8% 26,4% 29,0% 30,5% 30,8% 31,0%

2,3%2,5% 1,3%1,5%1,5%1,7%1,6%

2018

2.666

2019

2.691

3,8%

2.657

2017

5,3%

2022

0,9%

2.691

2021

2.6912.691

0,9%

2020

0,9%

E/GDB CA++/A

12,8%

25,0% 23,8% 20,9% 17,5% 14,0% 12,1%

28,5% 29,1%29,7%

28,2%28,7% 29,4%

10,2% 10,2%10,2%

10,2%10,2% 10,0%

23,5% 25,5% 28,9% 34,4% 37,8% 39,8%

8,7%9,3%9,7%10,4%11,4%

2017

2.240 2.195

20222018

2.230

2019

2.222

2021

2.205

2020

2.214

40,1% 39,8% 39,5% 39,2% 36,2% 30,7%

13,1% 11,6% 11,6%9,8%

9,9%

11,5% 10,5% 10,6%10,6%

10,7%

15,9% 16,0% 16,1% 16,1%16,2%

16,3%

16,9% 19,6% 22,4% 22,5% 27,1% 32,4%

14,6%

12,5%

2022

374376

20212020

378380382

20192017 2018

384

12,2%

24,2% 21,2% 18,5% 15,6% 12,0% 9,9%

22,5%21,2%

19,5%17,7% 16,3%

7,9%7,5%

7,5%7,6%

7,6% 7,6%

30,4%37,2% 41,4% 46,0% 51,4% 54,7%

11,4%11,4%11,4%11,5%11,6%

25,3%

1.252

2021 2022

1.249

20192017

1.2621.267

2018

1.205

2020

1.257

MUTATIES WONINGPORTEFEUILLE

Woongoed GO FidesWonen

16

Beter Wonen Goedereede Ooltgensplaat

Bron: MJB en investeringsplannen

2.588

2.559

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

47

NieuwbouwSloop

30

2027Verkoop2017

0

216

2.048

2.197

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

20272017

175

VerkoopSloop Nieuwbouw

241

378

379

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Nieuwbouw 2022Sloop

6

Verkoop2017

0 51.235

1.208

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Sloop Verkoop

23

2027Nieuwbouw

500

2017

AANDACHTSPUNTEN MUTATIES WONINGPORTEFEUILLE

Toelichting Vastgoedontwikkeling Goedereede FMP en consolidatie

17

Voorgaande figuren zijn gebaseerd op de woningontwikkeling zoals

opgenomen in de financiële meerjarenbegroting. De corporaties herijken

momenteel het strategisch voorraadbeleid. Dit nieuwe beleid is geen

onderdeel van de afgelopen dPi en derhalve financieel niet doorgerekend.

Het realiseren van de nieuwe wensportefeuille leidt tot een meer

ingrijpende transitie van het vastgoed. Als voorbeeld is hiernaast de huidige

vastgoedontwikkeling van Goedereede vergeleken met de

vastgoedontwikkeling zoals nu wordt besproken in de herijking van het

beleid. De afgelopen begroting die de grondslag vormt voor de financiële

consolidatie bevat deze plannen nog niet (volledig). De begrotingen die

corporaties na de zomer opstellen zal derhalve afwijken van het huidige

beeld. Het financiële beeld van de fusiecorporatie wordt hierdoor ook

beïnvloed.

Nieuw geformuleerde vastgoedontwikkeling Goedereede


De doorrekening van de fusiecorporatie bevat niet het nieuwe strategisch

voorraadbeleid dat momenteel door de corporaties wordt uitgewerkt.

Naar verwachting zal de omvang van de investeringen, en daarmee de

financiële impact, aanzienlijk zijn.

360

1.366

1.208

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Sloop 2027Nieuwbouw

100

Verkoop

102

2017

1.235

1.208

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

23 50

2017 2027Sloop Verkoop Nieuwbouw

0


INVESTERINGEN (KASSTROMEN)

Toelichting Investeringen Woongoed GO*

18

Investeringen FidesWonen**

Het totale investeringsvolume van Woongoed GO bedraagt circa € 56

miljoen de komende tien jaar, waarvan 85% in bestaand bezit. Op termijn

zijn de investeringen beperkt met ongeveer 1,5% van de materiële vaste

activa. In de eerste twee jaar zijn de investeringen aanzienlijk hoger

aangezien dan ook nieuwbouw is gepland. Na 2019 heeft Woongoed GO

geen nieuwbouw plannen opgenomen in de begroting.

Het totale investeringsvolume van FidesWonen bedraagt circa € 62 miljoen

de komende tien jaar, waarvan 75% in nieuwbouw. Op termijn zijn de

investeringen gemiddeld ongeveer 2% van de materiele vaste activa. Gezien

de duurzaamheidsopgave is het opvallend dat investeringen in bestaand

bezit na 2022 niet meer zijn begroot.

Wo

on

goed

GO

Fid

esW

on

en

-1

0

1

2

3

4

5

6

-2

12

10

4

2

6

8

0

Euro (x miljoen) % van materiële activa

202720242021 2022 2023 20252019 20262018 2020

Nieuwbouw

Verbeteringsinvesteringen

Investeringen/MVA

-1

0

1

2

3

4

5

6

-2

12

10

4

2

6

8

0

Euro (x miljoen) % van materiële activa

202720242021 2022 2023 20252019 20262018 2020

Bron: MJB. * In MJB zijn alle investeringen als nieuwbouw opgevoerd. In investeringsbijlage blijkt onderverdeling zoals hier weergegeven **STEP subsidies zorgen voor netto ontvangst in ’23 en ‘24

INVESTERINGEN (KASSTROMEN)

Toelichting Verloop woningportefeuille Goedereede

19

Verloop woningportefeuille Ooltgensplaat


Het totale investeringsvolume van Beter Wonen Goedereede is ruim € 26

miljoen de komende tien jaar, waarvan nog geen 25% in nieuwbouw. Op

termijn zijn de investeringen gemiddeld 1,3% van de materiele vaste activa.

Het is opvallend dat de nieuwbouw bijna volledig is geconcentreerd in 2018.

Het totale investeringsvolume van Ooltgensplaat bedraagt circa € 2 miljoen

de komende tien jaar, waarvan 55% in nieuwbouw op te leveren in 2018.

Met uitzondering van het eerste jaar (2%) zijn investeringen uitgedrukt als

percentage van de materiele vaste activa laag.

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

at


FidesWonen heeft in vergelijking met de drie andere corporaties een

omvangrijker transformatieprogramma ingerekend. De andere

corporaties hebben aangegeven niet hun volledige programma’s te

hebben ingerekend. Eventuele aanvullende ambities zijn niet verwerkt in

de huidige meerjarenprognose en daarmee ook niet in de financiële

analyse. Daarnaast herzien de vier corporaties momenteel hun

duurzaamheidsambities en strategisch vastgoed beleid. Van belang is dat

de corporaties beoordelen of de ambities die nog niet zijn ingerekend

haalbaar zijn bij de corporaties afzonderlijk. Als dit het geval is, kan de

fusiecorporatie deze ambities ook dragen.

-1

0

1

2

3

4

5

6

-2

12

10

6

8

4

2

0

% van materiële activaEuro (x miljoen)

2027202620242018 2020 2021 20252019 2022 2023

-1

0

1

2

3

4

5

6

10

6

12

8

4

2

0

-2

% van materiële activaEuro (x miljoen)

20212020 202320222019 20272026202520242018

Nieuwbouw

Investeringen/MVA

Verbeteringsinvesteringen

NIEUWBOUW

Toelichting Woongoed GO

20

Woongoed GO voorziet in een nieuwbouwproductie van 47

woongelegenheden. In het jaarverslag 2017 wordt onder niet op de balans

staande verplichtingen aangegeven dat er voor € 470.000 aan verplichtingen

is aangegaan voor nieuwbouw van woningen en gebouwen.

Toelichting FidesWonen

Nieuwbouw Woongoed GO (x € 1000)

Nieuwbouw FidesWonen (x € 1000)

FidesWonen voorziet een nieuwbouwproductie van 241 eenheden in de

prognoseperiode waarvan 64 of onderhanden zijn of in onderzoek. De

overige 177 projecten zijn prognoses. De onrendabels van de projecten zijn

gedeeltelijk in de MJB opgenomen. FidesWonen heeft voor € 173.000

grondposities. Het betreft 853 m2 in Dirksland bij Oudewei 7a. Deze posities

worden naar verwachting gebruikt bij de ontwikkeling van de Wernerstraat

in 2022 (oplevering 2023). FidesWonen is in 2017 voor een viertal projecten

verplichtingen aangegaan, waarvan op 31 december 2017 voor een bedrag

van € 6.032.568 openstaat. Dit is verantwoord onder niet uit de balans

blijkende verplichtingen in de jaarrekening.

Projectontwikkeling Jaar Wat Aantal Investering ORT Marktwaarde

Langeweg 722019 Woning 8 € 1.845 € 722 € 1.123

de Beukelaar2018 Woning 1 € 62 € -15 € 77

Oranjelaan Stad2018 Woning 2 € 334 € 30 € 304

SVB Bernhardstraat OT2019 Woning 16 € 3.442 € 1.546 € 1.896

Washingtonstraat Oude Tonge 2019 Woning 3 € 600 € 224 € 376

LijsterbeswegMiddelharnis 2019 Woning 12 € 2.560 € 1.066 € 1.494

Antoon Coolenstraat100 2018 Woning 2 € 370 € 122 € 248

Hobbemastraat 2 2020 Woning 3 € 507 € 144 € 363

Wo

on

goed

GO


Kortevliet Dirksland 2018Sen. appt + woningen 28 € 5.502 € 1.863 € 3.639

Margrietlaan Dirksland 2018 Sen. appt 9 € 1.858 € 439 € 1.419

Wernerlaan Dirksland 2023 Sen. appt 33 € 9.786 € 2.173 € 7.613

Oranjestr Herkingen 2018Sen.

woningen 5 € 879 € 91 € 789KlinkerlandsestrHerkingen 2021 zorgappt 10 € 2.637 € 1.002 € 1.635AJ de GraaffstraatSommelsdijk 2022 EGW 48 € 9.281 € 7.060 € 8.302Joos JansestraatSommelsdijk 2019 Sen. appt 8 € 1.739 € 695 € 1.044Pastoor v LuenenstraatAchthuizen 2020 Sen. appt 15 € 3.466 € 1.001 € 2.466

Nieuw project 2023 woningen 10 € 2.026 € 767 € 1.258

Nieuw project 2025 woningen 25 € 5.064 € 1.918 € 3.145



Fid

esW

on

en

NIEUWBOUW

Toelichting Goedereede

21

Goedereede heeft nieuwbouwambities voor 2018 opgenomen in de

begroting. Het betreft 23 woningen sloop-nieuwbouw uit een groter project

waarbij vorig jaar reeds 34 woningen in exploitatie zijn genomen. Daarnaast

worden er 27 nieuwbouwappartementen opgeleverd ten behoeve van

Sjaloom-zorg. De nieuwbouw heeft geen onrendabels.

Ooltgensplaat investeert dit jaar in vijf NOM (sloop)nieuwbouw woningen

voor senioren. Voor dit project staat op 31 december 2017 voor een bedrag

van € 686.700,- open aan verplichtingen. Dit wordt in de jaarrekening onder

niet uit de balans blijkende verplichtingen verantwoord.

Nieuwbouw Ooltgensplaat (x € 1000)

Nieuwbouw Goedereede (x € 1000)


Hoge pad/Oosterweg 2018 Woningen 23 € 3.785 € 0 € 3.785

Sjaloom 2018 Zorg apt 27 € 3.262 € 0 € 3.262

Alexander Geleedstraat 2018 Garages - € 626 € 0 € 626


Meidoornstraat 2018 Sen. woning 5 € 876 € 88 € 789

Voor Goedereede sluiten cijfers niet aan op recentere vastgoedplannen (herziening strategisch voorraadbeleid)

Oo

ltge

nsp

laat

Go

eder

eed

e

Toelichting Ooltgensplaat

VOORGENOMEN VERKOPEN

Toelichting Verkopen Woongoed GO

22Op basis van begroting m.u.v. investeringen overig vastgoed

3.500

2.500

2.000

0

-500

1.500

1.000

500

3.000

Euro (x 1000)

2019 2021 20232018 20242020 20252022 20272026

Verkopen

Nettoresultaat

Woongoed GO heeft de afgelopen en komende jaren bijna geen verkopen

ingerekend. Woongoed GO heeft een deel van de portefeuille voor verkoop

gelabeld, maar om onder de grenswaarde voor verlicht regime te vallen

(waardoor scheiding niet vereist is), is het verkopen tijdelijk gestaakt.

Woongoed GO heeft aangegeven in de toekomst weer verkopen in te

rekenen.

Realisatie van het investeringsprogramma kent een afhankelijkheid van

verkopen. De bruto opbrengst van verkopen is € 29 miljoen op een

investeringsstroom van € 62 miljoen (46%). De netto opbrengst is bijna € 9

miljoen.

Verkopen FidesWonen

0

-500

3.500

3.000

2.500

500

1.500

2.000

1.000

Euro (x 1000)

20272020 2024 2026202520212019 2022 20232018

Wo

on

goed

GO

Fid

esW

on

en

VOORGENOMEN VERKOPEN

Toelichting Verkopen Goedereede

23Op basis van begroting m.u.v. investeringen overig vastgoed

De opbrengst van verkopen draagt bij aan de realisatie van het

investeringsprogramma (14%), maar deze zijn vanaf 2023 uit prudentiële

overwegingen niet opgenomen.

De opbrengst van verkopen draagt bij aan de realisatie van het

investeringsprogramma (65%), deze zijn vanaf 2021 niet meer opgenomen.

Verkopen Ooltgensplaat

2.500

2.000

1.500

1.000

3.500

3.000

0

-500

500

Euro (x 1000)

2025 20272026202320192018 2020 2021 20242022

1.000

2.000

2.500

1.500

500

0

-500

3.500

3.000

20212018 20232020 20222019 2025 202720262024

Euro (x 1000)

Oo

ltge

nsp

laat

Go

eder

eed

e

Nettoresultaat

Verkopen


Verkopen dragen bij Goedereede beperkt en bij Woongoed GO

verwaarloosbaar bij aan het financieren van investeringen. Bij

FidesWonen en Ooltgensplaat is de bijdrage aanzienlijk. Bij FidesWonen is

dit een aandachtpunt omdat bij tegenvallende verkopen beperkt

additioneel kan worden geleend als gevolg van de beperkte ruimte in de

LTV.

VASTGOED| OVERIG VASTGOED

Toelichting Overig vastgoed

24

De portefeuille van Woongoed GO bestaat voor 8% uit overig vastgoed (in

aantallen). De huurinkomsten zijn 9% van het totaal. De afhankelijkheid van

overig vastgoed is met bijna 10% aanzienlijk*.

De bedrijfsruimten bestaan uit 17 eenheden meestal gerelateerd aan

zorgfaciliteiten (huisarts, fysio, gemeenschappelijke ruimten etc.). Het

zorgvastgoed bestaat uit 75 intramurale en 60 extramurale eenheden en zes

zelfstandige en algemene ruimten. De zorgportefeuille heeft drie

verschillende huurders en contracten lopen lang door wat een risico-

dempend effect heeft.

De portefeuille van FidesWonen bestaat voor 6% uit overig vastgoed. De

huurinkomsten zijn ook 6% van het totaal. FidesWonen kent hiermee

beperkte afhankelijkheid van de verhuur van overig vastgoed.

De bedrijfsruimte bestaat uit 15 verhuureenheden. Het zorgvastgoed

bestaat uit zes complexen met 65 plaatsen. De zorgportefeuille wordt

volledig gehuurd door Zorgstichting Sjaloom. De contracten met Stichting

Sjaloom lopen nog kort of zijn reeds verlopen. Bij Irenestraat en Voorstraat

wordt het contract naar verwachting verlengd. Dit is bij de twee contracten

op de Pieterstraat ook het geval. Bij de overige contracten niet. FidesWonen

spreekt in het SVB van 2017 over de noodzaak om de contracten te herzien

of in de reguliere huur onder te brengen. Indien dit gebeurt heeft dat een

risico-dempend effect. Daarnaast spreekt FidesWonen van een afwachtende

houding ten aanzien van investeringen in zorgvastgoed.

Contracten Zorginstellingen

NaamEinddatum

contractBrutobedrag

p/m

St Sjaloom A. Coolenstr: 24 apt 01-11-2022 € 15.507

St SjaloomStolberglaan: 12 apt** 15-12-2025 € 7.550

St Sjaloom Willemshof: 16 apt 01-08-2019 € 9.230

St Gemiva‘t Getij: 20 apt+ ruimten 1-7-2023 € 14.800

St Zorg en Verpleging GO

‘t Getij: 58 apt + ruimten 31-5-2033 € 38.615


‘t Getij: 61 apt + ruimten 31-5-2033 € 45.116

St Sjaloom Stoofhoek 2: 12 apt 17-5-2025 € 8.457

Naam Einddatumcontract

Brutobedragp/m

St Sjaloom Molenzicht 85a 1-1-2020 € 7220

St Sjaloom Akelei 32 kmr 1 1-1-2019 € 8997

St SjaloomVoorstraat 14 kmr 1 2018 € 5835

St Sjaloom Irenelaan 13 1-5-2027*** € 7363

St Sjaloom Pieterstraat 20 1-11-2018 € 5377

St Sjaloom Pieterstraat 36 1-11-2018 € 1956

14%

72%

7%

Aantal

2%

236

4%

52%

13%

7%

26%

9%

2%

Huurinkomsten

Aantallen overig vastgoed wijken af van aantallen tabel omdat contractpartijen ook nog seniorenwoningen huren. * Inmiddels zijn alle garages verkocht en wordt van een deel van het

commercieel vastgoed afscheid genomen in tweede helft 2018 ** Juliana van Stolberglaan per 01/04/2018 opnieuw verhuurd aan Pameijer *** moet nog worden getekend

GarageBOG ZOG ParkeerplaatsMOG

37%

18%

30%

11%

Aantal

131

5%

52%

44%

1% 1%

6%

2%

Huurinkomsten

Wo

on

goed

GO

Fid

esW

on

en

Toelichting Contracten Zorginstellingen Overig vastgoed

VASTGOED| OVERIG VASTGOED


25

De portefeuille van BW Goedereede bestaat voor 8% uit overig vastgoed. De

huurinkomsten zijn 11% van het totaal, wat aanzienlijk is.

Het bezit bestaat uit 88 garages, vier BOG en vier ZOG. De vier

zorgcomplexen bevatten 88 plaatsen. Binnen enkele van deze complexen

verhuurt BW Goedereede zelf aanvullend een aantal zelfstandige eenheden.

De zorgportefeuille wordt volledig gehuurd door Stichting Zorg & Verpleging

Goeree Overflakkee. De contracten met de stichting lopen lang wat een

risico-dempend effect heeft.

De portefeuille van Ooltgensplaat bestaat voor 3% uit overig vastgoed. De

huurinkomsten zijn 1,3% van het totaal. Ooltgensplaat kent hiermee

beperkte afhankelijkheid van de verhuur van overig vastgoed. De 12

eenheden overig vastgoed bestaan uit zeven garages, vier bedrijfsruimten

en een eigen kantoor.

Ooltgensplaat ziet de garages niet als primaire taak van de vereniging en

wenst de garages te verkopen indien de kans zich voordoet. De

bedrijfsruimten bestaan uit een kantoorruimte binnen een woon-

zorgcomplex dat wordt gehuurd door Curamare. Het contract loopt af

medio 2019 en loopt vijf jaar door indien partijen niet opzeggen. Daarnaast

heeft Ooltgensplaat een bedrijfscomplex aan de Van Weelstraat 12. Dit staat

leeg en is moeilijk verhuurbaar.

Contracten Zorginstellingen

NaamEinddatum

contractBrutobedrag

p/m

St Zorg en Verpleging GO Schansweg (17 apt) 1-1-2032 € 13.096


Hongaarseplein (22 apt) 1-1-2032 € 15.000

St Zorg en Verpleging GO Amaliapad (27 apt) 1-8-2030 € 20.383


Vlietberglaan (22 apt) 1-2-2034 € 14.281

92%

Aantal

4%

964%

Garage ParkeerplaatsMOG ZOGBOG

94%

11%

4%2%

Huurinkomsten

58%

42%

12

Aantal

11%

89%

Huurinkomsten

1,3%

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

at

Aantallen overig vastgoed wijken af van aantallen tabel omdat contractpartijen ook nog seniorenwoningen huren


VASTGOED| OVERIG VASTGOED: ANALYSE HUURDERS (GECONSOLIDEERD)

Huurders van zorgvastgoed Zorgrating versus looptijd*

26

Zorg en Verpleging GO (CuraMare)ZVGO is met een huur van € 146.491 per maand de grootste huurder van

BOG/MOG/ZOG. Tegelijkertijd duurt de gemiddelde gewogen looptijd van

de contracten nog tot in 2032. ZVGO is een dochterinstelling van CuraMare.

De kredietwaardigheid van CuraMare is volgens Zorgrating vrij laag (BB-).

CuraMare bevindt zich in het kwadrant “longontsteking” wat inhoudt dat

zowel op financieel als operationeel gebied onder het gemiddelde gescoord

wordt. Aangezien 2016 pas het eerste jaar is waarin CuraMare ondermaats

presteert, is het te vroeg om dit als risico te bestempelen. Het betreft veelal

zelfstandige appartementen die los verhuurbaar zijn. Dit heeft een risico-

dempend effect.

Sjaloom-zorgSjaloom-zorg is met een totale huur van € 77.492 per maand de op één na

grootste huurder van BOG/MOG/ZOG, wat een beperkt

afhankelijkheidsrisico vormt. Sjaloom-zorg heeft een aanvaardbare

kredietwaardigheid (BBB), maar de contracten kennen een relatief korte

looptijd die gemiddeld eindigt in 2021. De corporaties geven aan dat een

aantal contracten naar verwachting wordt verlengd. Volgens Zorgrating valt

Sjaloom-zorg in het kwadrant “verkoudheid” wat inhoudt dat de instelling

boven het gemiddelde scoort op financiële ratio's maar onder het

gemiddelde op operationele ratio's. Alertheid is vereist.

GemivaGemiva is met slechts één contract verbonden aan de corporaties met een

totale huur van € 14.800 per maand, wat een klein afhankelijkheidsrisico

vormt. Gemiva heeft een aanvaardbare kredietwaardigheid (BBB) en een

gemiddelde looptijd tot in 2023. Gemiva valt nog net in het kwadrant

“gezond” wat inhoudt dat zowel het operationeel als het financieel resultaat

boven gemiddeld is op basis van Zorgrating.

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

2021 2032 2023Sjaloom zorg

X

Zorgrating ZVGO (CuraMare), Sjaloom-zorg en Gemiva (2016)

BB-

BBB

BB-

AAA

BBB

CCC

* Betreft de gewogen gemiddelde looptijd. Omvang van “bollen” gebaseerd op onderlinge verhouding contracten.

** De gemiddelde looptijd van de contracten is gebaseerd op de eerst volgende mogelijkheid om het contract

boetevrij te herzien plus contractuele opzegtermijn.

ZVGO (CuraMare) Gemiva

BBB

Bron: Zorgrating en zorgcontracten

RISICO’S OVERIG VASTGOED

Analyse overig (zorg)vastgoed

27

Conclusies en aanbevelingen

Het belang van het overig vastgoed varieert tussen de partijen. Bij Woongoed

GO en Goedereede is dit belang relatief groot met respectievelijk 9% en 11%

van de huurinkomsten, waarbij Woongoed GO de portefeuille aan het

terugbrengen is. Bij Woongoed Go en FidesWonen zijn contracten met

zorgpartijen goed voor de helft van de huurinkomsten overig bezit. Bij

Goedereede ligt dit boven de 90%. De corporaties verhuren voornamelijk aan

twee grote huurders: Stichting Sjaloom Zorg en Stichting Zorg en Verpleging

Goeree Overflakkee. Deze huurders zijn nader geanalyseerd. De korte

looptijden van de FidesWonen contracten van Sjaloom-zorg in combinatie

met de “verkoudheid” is een punt van aandacht. Het feit dat FidesWonen vrij

zeker is van de verlenging van een aantal contracten werkt risico-dempend.

Ook de lage kredietwaardigheid en de “longontsteking” van CuraMare

kunnen risicovol zijn, alhoewel het nog te vroeg is dit te concluderen. Tevens

betreft het veelal zelfstandige eenheden die ook los kunnen worden

verhuurd. Bij Goedereede is de relatief grote inkomstenstroom van

zorgpartijen een aandachtpunt.

Aangezien de corporaties aan dezelfde zorgpartijen verhuren is het aan te

bevelen om gezamenlijk beleid voor de zorgportefeuille op te stellen en

afspraken te maken met deze huurders.

28





− Huurbeleid

− Treasury

− Fiscaliteit

− Bijlage

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN*

Toelichting Woongoed GO per gewogen VHE

29

De bedrijfslasten van Woongoed GO kennen een stijgend verloop. Dit wordt

voornamelijk veroorzaakt door de geleidelijke toename van alle overige

bedrijfslasten met uitzondering van de rentelasten. De hoogste lasten zijn de

resterende bedrijfslasten (gem. € 1.161). Daarna volgen de rentelasten (€

1.152) en de belastingen, verzekeringen en heffingen (€ 839). Tot slot zijn er

de personeelslasten die ongeveer € 618 bedragen en de VPB die vanaf 2023

pas betaald wordt en daarmee gemiddeld slechts € 57 van de lasten

vertegenwoordigd. De rentelast is gemiddeld € 1.152 per gewogen eenheid

per jaar. De bedrijfslasten inclusief rentelasten (en exclusief onderhoud) zijn

gemiddeld 57% van de huurinkomsten per gewogen eenheid. De overige

bedrijfslasten per gewogen VHE stijgen in de komende tien jaar met

gemiddeld 2,1% op jaarbasis.

De bedrijfslasten bij FidesWonen kennen een stijgend verloop als gevolg van

een stijging van alle lasten, waarbij de onderlinge verhouding nagenoeg

gelijk blijft. De grootste last betreft de rentelasten die gemiddeld € 1.346 per

VHE bedragen. Daarna volgen de resterende bedrijfslasten (€ 1.241) en de

belastingen, verzekeringen en heffingen (€ 977). De personeelslasten (€

773) vallen iets hoger uit dan bij Woongoed GO. Dit is deels het gevolg van

het onderbrengen van personeel van Ooltgensplaat. De VPB wordt pas vanaf

2023 betaald en bedraagt circa € 76 van de overige bedrijfslasten. De

bedrijfslasten inclusief rentelasten (en exclusief onderhoud) zijn gemiddeld

65% van de huurinkomsten per gewogen eenheid. De overige bedrijfslasten

per gewogen VHE stijgen gemiddeld met 2,8% op jaarbasis in de komende

tien jaar.

€ 0

€ 1.000

€ 2.000

€ 3.000

€ 4.000

€ 5.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Personeel Belasting, verzekering, heffing Rest Rentelasten VPB

FidesWonen** per gewogen VHE

€ 0

€ 1.000

€ 2.000

€ 3.000

€ 4.000

€ 5.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027


Fid

esW

on

enW

oo

ngo

ed G

O

* De analyse van de overige bedrijfslasten is gebaseerd op de geconsolideerde MJBs, waarbij geen onderscheid is gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB. De cijfers zijn niet 100%

vergelijkbaar met de Aedes Benchmark, omdat bij de benchmark harmonisaties plaatsvinden

** Voor FidesWonen en Ooltgensplaat zijn de betalingen uit hoofde van zakelijke lasten bij de resterende bedrijfslasten gevoegd om een vergelijking te kunnen maken

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

Toelichting Goedereede per gewogen VHE

30

De bedrijfslasten van Goedereede kennen een lichtelijk dalend verloop. Van

de overige lasten zijn de resterende bedrijfslasten het hoogste per gewogen

VHE (€ 1.270). Daarna volgen de belastingen, verzekeringen en heffingen (€

940) en de rentelasten. Deze rentelasten bedragen gemiddeld € 684 per

gewogen VHE, aanzienlijk minder dan bij Woongoed GO en FidesWonen

door het verschil in leningen. De personeelslasten bedragen circa € 572 van

de overige bedrijfslasten en zijn de enige kosten die een stijgend verloop

hebben. Goedereede betaalt geen vennootschapsbelasting in de

prognoseperiode. De bedrijfslasten inclusief rentelasten (en exclusief

onderhoud) zijn gemiddeld 54% van de huurinkomsten per gewogen

eenheid. De overige bedrijfslasten per gewogen VHE dalen met 1,0% op

jaarbasis in de komende tien jaar.

De bedrijfslasten van Ooltgensplaat kennen een stijgend verloop voor de

komende tien jaar. Het valt op dat Ooltgensplaat geen personeelslasten

heeft (valt onder FidesWonen) en ook geen VPB in de prognoseperiode. De

grootste lasten zijn de resterende lasten (€ 1.834). Daarna volgen de

belastingen, verzekeringen en heffingen die circa € 777 van de overige

bedrijfslasten vormen. De rentelasten voor Ooltgensplaat zijn laag, € 304 per

gewogen VHE, en dalen zelfs nog door de krimpende leningenportefeuille.

De bedrijfslasten inclusief rentelasten (en exclusief onderhoud) zijn

gemiddeld 51% van de huurinkomsten per gewogen eenheid. De overige

bedrijfslasten per gewogen VHE stijgen met 1,4% per jaar in de komende

tien jaar.

€ 0

€ 1.000

€ 2.000

€ 3.000

€ 4.000

€ 5.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027


Ooltgensplaat* per gewogen VHE

€ 0

€ 1.000

€ 2.000

€ 3.000

€ 4.000

€ 5.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027



Er zijn verschillen zichtbaar in de verdeling van de overige bedrijfslasten

tussen de vier corporaties. Bij de consolidatie van de overige

bedrijfslasten worden geen noemenswaardige risico’s voorzien.

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

at

Bron: de analyse van de overige bedrijfslasten is gebaseerd op de geconsolideerde MJBs, waarbij geen onderscheid is gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB.

* Voor FidesWonen en Ooltgensplaat zijn de betalingen uit hoofde van zakelijke lasten bij de resterende bedrijfslasten gevoegd om een vergelijking te kunnen maken

31





− Huurbeleid

− Treasury

− Fiscaliteit

− Bijlage

ONDERHOUD EN VERBETERING | ONTWIKKELING KOSTEN

Woongoed GO onderhoud per gewogen VHE

32

€ 0

€ 500

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

MJB Sector gemiddelde

FidesWonen onderhoud per gewogen VHE

€ 0

€ 500

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027


Het sector gemiddelde is bepaald aan de hand van de Aedes Benchmark 2017 met een jaarlijkse index van 2,5%.

Goedereede onderhoud per gewogen VHE

€ 0

€ 500

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027


Ooltgensplaat onderhoud per gewogen VHE

€ 0

€ 500

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027


ONDERHOUD EN VERBETERING | ONTWIKKELING KOSTEN

Toelichting

33

De onderhoudskosten laten een stabiel verloop zien, met enkele pieken in

2018, 2019 en 2021. Deze variatie in onderhoudslasten wordt veroorzaakt

door de variatie in de uitgaven aan het planmatig onderhoud. Het

ingerekende onderhoud ligt gemiddeld circa 9% boven het landelijk

gemiddelde. Goedereede activeert alleen energetische maatregelen

(schilrenovaties en overige energetische verbetermaatregelen).

De onderhoudslasten kennen bij Ooltgensplaat een sterk schommelend

verloop en liggen per VHE 40% boven het landelijk gemiddelde.

Ooltgensplaat geeft aan dat zij bezig zijn met een inhaalslag. Daarnaast lijkt

Ooltgensplaat weinig te activeren (zie volgende slide). Ooltgensplaat geeft

aan te activeren volgens hetzelfde beleid als FidesWonen. Ooltgensplaat

heeft de onderhoudsstaat door een extern bureau laten vaststellen op basis

van de NEN2767 methodiek.

Go

eder

eed

eConclusies en aanbevelingen:

De onderhoudskosten van FidesWonen en Goedereede liggen in lijn met

elkaar en zo’n 10% boven het landelijk gemiddelde. De onderhoudslasten

liggen bij Woongoed GO 30% onder het sectorgemiddelde, mede als gevolg

van het activeringsbeleid. Bij Ooltgensplaat liggen de onderhoudskosten 40%

boven het sectorgemiddelde, deels verklaarbaar uit het gemiddeld oudere

bezit.

De onderhoudskosten uit de kasstromen (planmatig, klachten, mutatie,

contract, overige en groot onderhoud) laten een wisselend verloop zien, en

variëren door met name de uitgaven aan het planmatig onderhoud. Het

ingerekende onderhoud ligt gemiddeld circa 30% onder het

sectorgemiddelde*. Dit wordt mede veroorzaakt door het activeringsbeleid

van Woongoed GO. Woongoed GO heeft aangegeven ingrepen die leiden tot

levensduurverlenging te activeren waaronder mutatieonderhoud boven de

€ 5.000. Doordat het planmatig onderhoud conditiegestuurd wordt begroot

(conform NEN2767), kent deze een jaarlijkse variatie.

De onderhoudslasten kennen bij FidesWonen een relatief stabiel verloop en

liggen gemiddeld genomen 10% boven het sectorgemiddelde. FidesWonen

geeft aan te activeren volgens de BDO-lijst. FidesWonen activeert nieuw

aangebrachte voorzieningen. Vervanging wordt niet geactiveerd tenzij totaal

ander materiaal wordt gebruikt. Dan wordt het verschil in kosten

geactiveerd. FidesWonen stelt de onderhoudsstaat van haar bezit periodiek

en maakt daarbij gebruik van de NEN2767 methodiek.

Fid

esW

on

enW

oo

ngo

ed G

O

Oo

ltge

nsp

laat

* Deze conclusie kan afwijken van de Aedes Benchmark, omdat de norm hier wordt vergeleken met ongeharmoniseerde cijfers uit de MJBs.

ONDERHOUD EN VERBETERING | OPBOUW KOSTEN*

Toelichting Onderhoud per gewogen vhe (10 jaars gemiddelde)

34

De onderhoudslasten zijn hiernaast verder uitgesplitst naar type onderhoud.

Hierbij valt op dat de verdeling tussen klachtenonderhoud, mutatie

onderhoud en planmatig onderhoud tussen de verschillende corporaties

afwijkt. Voor de volledigheid zijn de verbeteringen meegenomen, omdat

deze vaak deels uit onderhoud bestaan.

De onderhoudslasten van Woongoed GO zijn lager dan het Nederlands

gemiddelde voor alle typen onderhoud. Daarbij zijn de kosten van

verbetering relatief hoog. Gezien het lage onderhoud en hoge

verbeteringskosten is mede te verklaren door het verschil in

activeringsbeleid.

Voor FidesWonen liggen de posten klachtenonderhoud en

mutatieonderhoud redelijk in lijn met het Nederlands gemiddelde per

gewogen vhe. Hetzelfde geldt voor de kosten voor planmatig onderhoud en

verbetering.

Bij Goedereede is de verdeling tussen klachten-, mutatie- en planmatig

onderhoud afwijkend ten opzichte van Nederland, maar ligt het totaal van

die drie posten in lijn met dat van Nederland. Voor verbeteringen geeft

Goedereede bovengemiddeld uit.

Voor Ooltgensplaat ligt het klachten- en mutatieonderhoud lager dan het

Nederlandse gemiddelde. Het planmatig onderhoud wijkt echter af en is

bijna twee keer zo hoog als gemiddeld. De totale onderhoudslasten zijn

relatief hoog, terwijl de uitgaven voor verbetering in verhouding juist laag

zijn. Dit is consistent met de beperkte geplande verbeteringsinvesteringen.

€ 259 € 390 € 525 € 267 € 353

€ 144 € 316

€ 304

€ 151 € 240

€ 676

€ 987 € 845 € 1.739 € 948

€ 1.812 € 655

€ 1.478 € 139

€ 578

€ 0

€ 500

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

€ 3.500

WGO Fides Goedereede Ooltgensplaat Nederland

Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Verbetering


De toeschrijving van onderhoud van de vier corporaties verschilt onderling.

Daar waar FidesWonen en Goedereede meer dan het Nederlands gemiddelde

uitgeven aan klachten- en mutatieonderhoud, geldt voor Woongoed GO en

Ooltgensplaat juist het tegenovergestelde. Ook voor verbeteringen zijn

verschillen waarneembaar. Dit is verklaarbaar vanuit verschillend

activeringsbeleid en ingerekende verbeteringsinvesteringen. Wij adviseren de

corporaties ten behoeve van de fusie de verschillen in activeringsbeleid te

harmoniseren.

* Cijfers Nederland zijn gebaseerd op de Aedes Benchmark.

Wo

on

goed

GO

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

at

* De opbouw van de onderhoudskosten is gebaseerd op de geconsolideerde MJBs.

De cijfers zijn niet 100% vergelijkbaar met de Aedes Benchmark, omdat bij de benchmark harmonisaties plaatsvinden

Fid

esW

on

en

35





− Huurbeleid

− Treasury

− Fiscaliteit

− Bijlage

HUURBELEID | HUUR DAEB EN NIET-DAEB (WONINGEN)

Toelichting Verdeling woningen naar classificatie (2018)

36

In totaal is 99,1% van de woningvoorraad DAEB. Het huurbeleid van

Woongoed GO voor woningen is behoudend met een gemiddelde huidige

huur van € 478 (66% van max. red.) en een streefhuur van € 503 (69% van

max. red., 62,5% in de kleine kernen en 75% in de grote kernen). De niet-

DAEB woningen hebben gemiddeld een huur van € 937.

Van de woningvoorraad van FidesWonen is in totaal 99,4% DAEB. De

woningen kennen een gemiddelde huidige huur van € 486 (64% van max.

red.) en een streefhuur van € 528 (70% van max. red.). De 0,6% niet-DAEB

woningen hebben gemiddeld een huur van € 820.

Het woningbezit van Beter Wonen Goedereede bestaat voor 97,9% uit DAEB

woningen welke gemiddeld een huur hebben van € 492 (61% van max. red.).

De gemiddelde huidige niet-DAEB huur van de woningen bedraagt € 781 en

de streefhuur van de DAEB woningen is circa € 565 (70% van max. red.).

Opvallend is dat zowel de huidige als streefhuur een ander beeld vertoont

dan de volgende slide.

De woningvoorraad van Beter Wonen Ooltgensplaat bestaat volledig uit

DAEB bezit. De gemiddelde huidige huur ligt op € 432 (60% van max. red.)

en de gemiddelde streefhuur bedraagt € 466 (65% van max. red.).

Huidige huur en streefhuur per maand


Alle corporaties richten zich bijna volledig op DAEB-woningen. De huren

en streefhuren lopen uiteen. Dit is geen financieel risico, maar wel een

aandachtspunt ten behoeve van de fusie.

99,1% 99,4% 97,9% 100,0%

0%

20%

40%

60%

80%

100% 2,1%0,9%

OoltgensplaatGoedereedeFidesWonen

0,0%

Woongoed GO

0,6%

% niet-DAEB % DAEB

Wo

on

goed

GO

Go

eder

eed

eO

olt

gen

spla

at

€ 937

€ 503 € 478

€ 820

€ 528 € 486

€ 781

€ 565 € 492

€ 466 € 432

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

€

niet-DAEB huidig (netto)DAEB huidig (netto) DAEB streef

Woongoed GO

Ooltgensplaat

Goedereede

FidesWonen

Zowel zelfstandige en onzelfstandige woningen

Fid

esW

on

en

HUURBELEID | HUURSOMVERHOGING

Toelichting Totale huuropbrengsten per gewogen VHE

37

De gemiddelde huurstijging op basis van de totale huuropbrengsten per

gewogen VHE van Woongoed GO komt uit op 1,71%. De goedkope voorraad

neemt af, terwijl de betaalbare voorraad tot € 635,05 en dure voorraad

lichtelijk toenemen. De gemiddelde huuropbrengst per gewogen VHE over

de gehele prognoseperiode bedraagt € 554,69.

De gemiddelde huurstijging op basis van de totale huuropbrengsten per

gewogen VHE van FidesWonen komt uit op 2,89%. De goedkope voorraad

neemt af, terwijl de betaalbare voorraad tot € 635,05 toeneemt. De

voorraad vrije sector huur blijft vrijwel constant. De gemiddelde

huuropbrengst per gewogen VHE over de gehele prognoseperiode bedraagt

€ 569,21.

De geprognosticeerde gemiddelde huurstijging van Goedereede is relatief

het laagst met 1,28%. Het aantal goedkope en betaalbare woningen van

Goedereede neemt lichtelijk af. De gemiddelde huuropbrengst per gewogen

VHE over de gehele prognoseperiode bedraagt € 501,55

Ooltgensplaat ervaart een gemiddelde huurstijging van 1,82% op basis van

totale huuropbrengsten per gewogen VHE. Ooltgensplaat bezit alleen

goedkope en betaalbare woningen. De gemiddelde huuropbrengst per

gewogen VHE over de gehele prognoseperiode bedraagt € 472,54

€ 400

€ 450

€ 500

€ 550

€ 600

€ 650

€ 700

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO FidesWonen Goedereede Ooltgensplaat


Het verloop van de voorraad van de vier corporaties geeft een divers beeld.

De fusiecorporatie krijgt dus een gemixte voorraad. De vier corporaties

vertonen een verschillend beeld met betrekking tot de groei van totale

huuropbrengsten per gewogen VHE. FidesWonen plant een sterkere toename

dan de andere drie corporaties. Wij adviseren ten behoeve van de fusie het

huurbeleid onderling af te stemmen.

Wo

on

goed

GO

Fid

esW

on

enG

oed

eree

de

Oo

ltge

nsp

laat

HUURBELEID | VERLOOP HUURPRIJSKLASSEN

Verloop huurprijsklassen Woongoed GO Verloop huurprijsklassen FidesWonen

38

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022

Goedkoop (< €414,02) Betaalbaar (< €635,05)

Duur (< €710,68) Vrije sector (> €710,68)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022



Verloop huurprijsklassen Goedereede Verloop huurprijsklassen Ooltgensplaat

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022



0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022



Gebaseerd op de gezamenlijke prestatieafspraken. Kan hierdoor afwijken van dPi.

39





− Huurbeleid

− Treasury

− Fiscaliteit

− Bijlage

TREASURY | ONTWIKKELING SCHULDPOSITIE

Toelichting Startsituatie schuldpositie

40

In deze financiële analyse wordt uitgegaan van de dVi gegevens. De

schuldpositie ultimo 2017 zoals opgenomen in de financiële planning (dVi)

en zoals gerapporteerd in de jaarrekening zijn nagenoeg gelijk. Het startpunt

van de analyse geeft daarmee een getrouw beeld van de werkelijke situatie

ten aanzien van de schuldpositie.

Woongoed GO lost gedurende de prognoseperiode € 61 miljoen af op haar

huidige leningenportefeuille. Deze aflossingen zijn redelijk gelijkmatig

verspreid over de jaren met uitzondering van 2026. De aflossingen worden

opgevangen door het aantrekken van € 67 miljoen aan nieuwe leningen.

Tussen 2018 en 2019 stijgt leningportefeuille ten behoeve van de

financiering van de nieuwbouw die gepland is in 2018 en 2019. De

langlopende leningportefeuille kent verder een vrij stabiel verloop en stijgt

van € 91,5 miljoen in 2018 naar € 98 miljoen in 2027.

Ontwikkeling schuldpositie

Wo

on

goed

GO

0

40.000

20.000

60.000

80.000

120.000

100.000

€ 106.486.652

20272023

€ 98.034.788

20242018 2025 20262022202120202019

€ 91.584.008

€ 100.507.275

2017

Euro (x 1000)

Langlopende leningportefeuille ultimo jaar

Kortlopende leningportefeuille ultimo jaar

€ 100.662.937 € 100.507.275

JR 2017

€ 91.584.008

-0,2%

dVi 2017

€ 9.078.930 € 8.923.267

€ 91.584.007

Aflossing en rente ontwikkeling

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

-10.000

5.000

10.000

0

15.000

-5.000

3,1%2,9%

20192018

2,8%

2020

2,9%

2021 2026

%

20272025

Euro (x1000)

3,0%3,0%

20242022

2,8%

2023

2,8% 2,9%2,8%

Schuldpositie bestaat uit totale kort en langlopende leningen. Een nadere onderverdeling kon niet worden gemaakt voor de volledige periode voor alle corporaties

Gemiddelde rente is een benadering waarbij de rentelasten in een jaar gedeeld worden door de totale kort en langlopende schulden ultimo dat zelfde jaar

Nieuwe leningen

Gemiddelde rente

Aflossingen



41



en zoals gerapporteerd in de jaarrekening zijn nagenoeg gelijk. Het startpunt

van de analyse geeft daarmee een getrouw beeld van de werkelijke situatie

ten aanzien van de schuldpositie.

FidesWonen lost gedurende de prognoseperiode ruim € 34,5 miljoen af op

haar huidige leningenportefeuille. In totaal wordt er voor € 48 miljoen

financiering aangetrokken waardoor de totale leningenportefeuille stijgt van

€ 71 miljoen in 2018 naar € 82 miljoen in 2027*. Er wordt meer nieuwe

financiering aangetrokken dan er wordt afgelost ten behoeve van het

investeringsprogramma van FidesWonen. Het gemiddelde rente percentage

van de leningenportefeuille daalt iets gedurende prognose periode, maar

blijft circa 0,5% hoger dan bij de andere corporaties.


30.000

90.000

10.000

20.000

50.000

0

70.000

40.000

80.000

60.000

Euro (x 1000)

2027

€ 82.398.000

20242019 20262022 20232017 2018 20252020

€ 83.876.000

2021

€ 72.716.000

€ 70.734.000



dVi 2017

€ 72.716.000€ 1.982.000

+0,5%

€ 70.734.000€ 70.484.275

JR 2017

€ 1.869.504€ 72.353.779


Fid

esW

on

en

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,015.000

10.000

5.000

0

-10.000

-5.000

3,8%3,8%

2021

3,7% 3,9%

202020192018

3,7%

%Euro (x1000)

2024

3,9%3,8%

2023

3,9%

2022

3,8%

20272026

3,8%

2025

• De langlopende leningportefeuille stijgt niet exact met het verschil tussen aflossingen en aangetrokken leningen als gevolg van het embedded derivaat dat FidesWonen heeft.

Het embedded wordt apart gewaardeerd en is onderdeel van de langlopende schuld. Het verschil van 1,8 miljoen wordt veroorzaakt door de waardedaling van het derivaat

Nieuwe leningen

Aflossingen

Gemiddelde rente



42



en zoals gerapporteerd in de jaarrekening verschillen met 6,3%. De

startschuld in de analyse (dVi) is dus minder hoog dan in de werkelijkheid.

De financiële positie zal dus iets slechter zijn dan gepresenteerd.

Goedereede lost gedurende de prognoseperiode € 30 miljoen af en trekt 32

miljoen aan. De aflossingen fluctueren tussen de € 1,6 en € 6,2 miljoen. De

langlopende leningportefeuille blijft op lange termijn vrij stabiel. De

beperkte financieringsbehoefte is in lijn met de beperkte

investeringsvoornemens opgenomen in de huidige prognose. Momenteel

werkt Goedereede een ambitieuzer investeringsprogramma uit wat tot een

gewijzigde financieringsbehoefte zal leiden.


-6,3%

€ 29.607.012

€ 3.955.041

€ 2.598.957

JR 2017

€ 27.743.193

€ 23.788.152€ 27.008.055

dVi 2017


Go

eder

eed

e

40.000

0

20.000

100.000

60.000

120.000

80.000

202320212019 2027

€ 29.433.978

€ 24.704.960

2026202520242022202020182017

€ 27.743.193

€ 23.788.152

Euro (x 1000)



0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

0

-5.000

15.000

10.000

5.000

-10.000

%Euro (x1000)

2026 2027

2,8%3,0%

2025

3,2% 3,2%

2024

2,8%

2023

3,0%

2022

3,2%

20212020

3,3%

2019

3,3%

2018

3,3%

Aflossingen

Gemiddelde rente

Nieuwe leningen



43



en zoals gerapporteerd in de jaarrekening verschillen met 1,6%. De

startschuld in de analyse (dVi) is dus iets hoger dan in de werkelijkheid. De

financiële positie zal dus iets beter zijn dan gepresenteerd.

Ooltgensplaat gaat in 2018 een nieuwe lening aan van 750.000 en lost

gedurende de hele periode 1,2 miljoen af op de huidige langlopende

leningenportefeuille van € 3,3 miljoen.


+1,6%

€ 329.712

€ 3.624.966

€ 3.295.254

dVi 2017JR 2017

€ 3.568.318

€ 382.724

€ 3.185.594


Oo

ltge

nsp

laat

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

10.000

5.000

-10.000

0

15.000

-5.000

2025

%Euro (x1000)

2027

3,2%

2026

3,3%3,3%

20202018 2023

3,5%3,4%

2024

3,3%3,2%3,4% 3,4%

20222021

3,4%

2019

€ 2.798.171 € 3.295.254

40.000

20.000

0

120.000

100.000

80.000

60.000

2022 2023 2025 20262021

€ 3.013.197

20272024

Euro (x 1000)

202020192018

€ 3.624.966

2017

Gemiddelde rente

Aflossingen

Nieuwe leningen




44


Met uitzondering van FidesWonen hebben de corporaties een redelijk

stabiel niveau van de leningenportefeuille. De omvang van de portefeuille

van FidesWonen stijgt van € 71 miljoen naar € 82 miljoen ter financiering

van de geplande investeringen. De gemiddelde hoge rente van

FidesWonen leidt tot totale rentelasten vergelijkbaar met Woongoed GO

ondanks de kleinere portefeuille. Het inrekenen van het nieuwe

vastgoedbeleid in de toekomst zal impact hebben op de

financieringsposities van de corporaties die nu slechts een deel van hun

plannen hebben ingerekend.

TREASURY | DERIVATEN

Toelichting

45

FidesWonen heeft één extendible lening met embedded derivaat. Bij een

extendible lening heeft de geldgever in de periode bij renteherziening de

mogelijkheid te kiezen voor een vast vooraf overeengekomen of variabel

rentepercentage. De corporatie heeft dan feitelijk een recht verkocht en dit

moet apart worden gewaardeerd. Er resteert één lening waarbij het

embedded derivaat separaat gewaardeerd is op € 1,8 miljoen. In 2017 heeft

een waardemutatie plaatsgevonden van € 388.000 door een gestegen

lange rente. Dit is opgenomen als positief resultaat in de verlies en

winstrekening. Op het resterende embedded derivaat wordt geen

liquiditeitsrisico gelopen.

FidesWonen heeft twee basisrenteleningen. Een basisrentelening is een

lening met een vaste contractrente, vermeerderd met een opslag. Deze

opslag wordt periodiek door de instantie die de lening verstrekt herzien.

FidesWonen loopt dus beperkt risico op het moment van renteherziening

ten aanzien van de opslag.

Derivaten en basisrenteleningen FidesWonen (x € 1000)

Tegenpartij Hoofdsomlening

Rente herziening

Einddatum Marktwaardederivaat

ABNAMROEmbedded derivaat €3.000 01-07-2019 01-07-2049 € 1.846

BNGBasis rentelening € 7.000 01-10-2020 01-10-2062 -

BNGBasis rentelening € 1.000 01-10-2024 01-10-2062 -

Conclusies en aanbevelingen

FidesWonen heeft één extendible lening met een embedded derivaat.

Hierop wordt geen liquiditeitsrisico gelopen.

Fid

esW

on

en

46





− Huurbeleid

− Treasury

− Fiscaliteit

− Bijlage

FISCALITEIT EN ATAD

Toelichting

47

De fiscale posities van de corporaties zijn beoordeeld aan de hand van de

beschikbare documenten. Specifiek is gekeken naar het fiscale beleid van de

vier corporaties op dossiers waarvan bekend is dat de Belastingdienst hier

scherp in zit: het terugnemen van eerdere afwaarderingen en het vormen

van fiscale voorzieningen. Daarnaast is beoordeeld of eventueel aanwezige

fiscale verliezen in de toekomst te verrekenen zijn. Ons onderzoek is beperkt

tot de beschikbare documentatie, er is geen eigen onderzoek verricht.

De analyse heeft zich beperkt tot de vennootschapsbelasting.

Woongoed GO heeft een actieve latentie van € 1,0 miljoen voor tijdelijke

verschillen disagio leningen (€ 0,5m) en verliescompensatie (€ 0,5m). In

2022 zijn de compensabele verliezen opgesoupeerd en ontstaat een

betalende positie. De fiscale positie wordt getypeerd als conservatief en

realistisch. De verliescompensatie is realiseerbaar. Woongoed GO heeft een

horizontaal toezicht afspraak met de belastingdienst wat extra zekerheid

geeft over de houdbaarheid van de fiscale positie.

FidesWonen heeft een actieve latentie van € 4,1 miljoen (afschrijvingen €

0,4m, disagio € 0,2m, embedded derivaten € 0,8m, verliescompensatie €

2,6m). De fiscale stellingname wordt getypeerd als realistisch. De

verliescompensatie is realiseerbaar. Als gevolg van het nog niet definitief

vaststellen van de VPB 2017 bestaat er een gering risico dat er een correctie

op de onderhoudslasten plaatsvindt

Goedereede heeft een actieve latentie van € 3,2 miljoen. Door het

ontbreken van actuele informatie over 2017 is de opbouw van dit bedrag

niet bekend. Bij Goedereede is de analyse beperkt uitgevoerd wegens het

ontbreken van documenten (geen tax letter 2016/2017 en geen

accountantsverslag 2017). Over 2016 heeft de accountant geen

opmerkingen gemaakt.

Ooltgensplaat heeft een actieve latentie van € 36k en een passieve latentie

van € 99k voor de verkoopvijver en disagio op leningen. Ooltgensplaat heeft

geen fiscale verliescompensatie. Het fiscale beleid is getypeerd als

conservatief; er bestaat een beperkt risico voor de gevormde voorziening

groot onderhoud.

Conclusie

De fiscale positie van alle partijen zoals weergegeven in de jaarrekening is

over het algemeen conservatief en realistisch*, behoudens een enkele

uitzondering die minder materieel is. Er wordt geanticipeerd op terugname

van afwaarderingen en discussie over de definitie van onderhoud. Hierdoor is

het risico op hogere belastinglast dan gerapporteerd uitermate beperkt. De

uitzonderingen betreffen de voorziening groot onderhoud bij Ooltgensplaat

en de onderbouwing van het onderhoud bij FidesWonen. De aanwezige

verliescompensatie is realiseerbaar bij Woongoed GO en FidesWonen. Door

het ontbreken van een onderbouwing hebben wij geen opinie kunnen vormen

over de realiseerbaarheid van de verliescompensatie bij Goedereede.

Oo

ltge

nsp

laat

Go

eder

eed

e

Wo

on

goed

GO

Fid

esW

on

en

* voorbehoud met betrekking tot Goedereede door onvolledige analyse

FISCALITEIT EN ATAD

Toelichting

48


Invoering van de ATAD-richtlijn kan een materieel effect hebben op de

financiële positie van de fusiecorporatie. Zonder nadere informatie is het

huidige effect en het effect na de fusie niet te berekenen.

Ons advies is om een van de fusiecorporatie een nieuwe fiscale

meerjarenprognose te maken, waarbij rekening wordt gehouden met

verliescompensatie en eventuele verliesverdamping als gevolg van de

fusie. Maak hiernaast in ieder geval alternatieve scenario’s:

− Eén, waarbij het effect van de ATAD-richtlijn wordt doorgerekend

− Eén, waarbij het effect wordt doorgerekend van het voornemen van

dit kabinet om het belastingtarief met ingang van 2019 te verlagen

* voorbehoud met betrekking tot Goedereede door onvolledige analyse

Binnen Europa zijn afspraken gemaakt om constructies tegen te gaan

waarbij internationale bedrijven minder belasting hoeven te betalen door

het schuiven met rente binnen concerns. De regering is voornemens om

deze ATAD-richtlijn in te voeren voor alle organisaties die belastingplichtig

zijn, dus ook voor corporaties. Kern van de richtlijn is een beperking van de

renteaftrek op leningen tot 30% van de fiscale winst. Aangezien veel

corporaties zwaar gefinancierd zijn met vreemd vermogen, kan dit een tot

forse beperking leiden van de aftrekbare rente en daarmee tot een hogere

vpb-last. Het effect van deze ATAD-richtlijn voor de vier fusiecorporaties is

niet te berekenen zonder nader onderzoek. Daarnaast ontstaat als gevolg

van de fusie een nieuwe organisatie, met een nieuwe financieringsstructuur.

Van deze fusieorganisatie is het effect evenmin te berekenen.

49





− Huurbeleid

− Treasury

− Fiscaliteit

− Bijlage

BIJLAGE | SAMENVATTING FINANCIËLE RATIO’S

50

Opera. kasstr. 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO € 4,5 m € 4,6 m € 5,0 m € 5,2 m € 5,2 m € 5,1 m € 5,0 m € 4,9 m € 5,3 m € 5,4 m

FidesWonen € 1,6 m € 1,6 m € 1,6 m € 1,7 m € 1,7 m € 1,9 m € 1,8 m € 1,9 m € 1,8 m € 2,0 m

Goedereede € 1,7 m € 1,6 m € 1,6 m € 1,3 m € 1,8 m € 2,1 m € 2,2 m € 2,3 m € 2,4 m € 2,5 m

Ooltgensplaat € 65 k € 120 k € 147 k € 271 k € 250 k € 394 k € 237 k € 203 k € 380 k € 296 k

ICR 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO 2,40 2,45 2,57 2,73 2,68 2,72 2,63 2,59 2,68 2,69

FidesWonen 1,59 1,58 1,58 1,56 1,56 1,58 1,58 1,60 1,57 1,63

Goedereede 2,61 2,49 2,57 2,35 2,82 3,28 3,49 3,38 3,69 4,02

Ooltgensplaat 1,49 1,89 2,14 3,18 3,10 4,47 3,18 2,95 4,77 4,05

Nom. schuld (per gew. VHE)

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO € 37.643 € 39.239 € 39.244 € 39.102 € 38.999 € 38.990 € 39.129 € 39.118 € 38.759 € 38.269

FidesWonen € 26.916 € 29.316 € 30.146 € 31.541 € 32.907 € 34.231 € 34.176 € 34.533 € 35.005 € 35.440

Goedereede € 25.355 € 24.237 € 23.798 € 23.607 € 23.386 € 22.974 € 23.315 € 22.079 € 21.419 € 20.778

Ooltgensplaat € 9.793 € 9.754 € 9.455 € 9.149 € 8.790 € 8.456 € 8.145 € 7.867 € 7.592 € 7.317

BIJLAGE | SAMENVATTING FINANCIËLE RATIO’S

51

DSCR* 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO 1,27 1,26 1,24 1,28 1,28 1,33 1,38 1,35 1,34 1,38

FidesWonen 1,51 1,50 1,47 1,43 1,45 1,41 1,47 1,54 1,60 1,60

Goedereede 2,25 2,22 2,20 2,28 2,31 2,57 2,60 2,64 2,79 2,97

Ooltgensplaat 4,25 4,43 4,56 4,75 4,85 5,75 6,14 6,88 7,31 7,70

Solvabiliteit 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO 66,47% 65,75% 66,13% 66,54% 66,91% 67,23% 67,45% 67,77% 68,36% 69,01%

FidesWonen 71,93% 70,57% 69,77% 69,84% 68,70% 69,23% 69,93% 70,35% 70,72% 71,15%

Goedereede 78,15% 78,74% 79,39% 79,64% 80,26% 80,74% 80,69% 81,73% 82,35% 82,92%

Ooltgensplaat 89,49% 89,80% 90,24% 90,42% 90,24% 91,22% 91,80% 92,29% 92,56% 92,77%

Loan-to-value 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Woongoed GO 71,05% 73,14% 72,54% 71,80% 71,19% 71,12% 70,77% 70,16% 69,09% 67,78%

FidesWonen 63,29% 66,10% 65,27% 65,85% 63,33% 65,19% 61,48% 61,70% 62,00% 63,43%

Goedereede 54,16% 49,66% 47,96% 46,71% 44,92% 43,42% 43,25% 40,25% 38,71% 37,21%

Ooltgensplaat 36,82% 36,80% 36,93% 37,06% 37,17% 37,41% 37,78% 38,35% 38,99% 39,71%

* DSCR kan iets afwijken van de WSW berekening, maar verschillen zijn gering

Finance Ideas B.V.

Kantoor HNK Utrecht

Weg der Verenigde Naties 1

3527 KT Utrecht

Telefoon: 030 - 232 0480

Fax: 030 - 236 4852

www.finance-ideas.nl

Auteurs:

drs. Daan Vrijmoet MRE

ir. Joost Huijbregts MRE

Stan Wetzels MSc

Contact opnemen met Finance Ideas

http://www.finance-ideas.nl/

Financiele analyse individuele corporaties...meerjarenprognose en daarmee ook niet in de financiële...

Documents

Transcript of Financiele analyse individuele corporaties...meerjarenprognose en daarmee ook niet in de financiële...