1

Infosessie : wijzigingen regelgeving m.b.t. de verhuring van sociale woningen

17 oktober 2013

2

Welkomstwoord

James Van Casteren

Afdelingshoofd afdeling woonbeleid Agentschap Wonen-Vlaanderen

3

Infosessie : wijzigingen regelgeving m.b.t. de verhuring van sociale woningen

4

KSH

5

Definitie ingevoerd door decr. van 15 december 2006 en van kracht sinds 1 januari 2008

Doel: duidelijkheid scheppen wie is huurder? wie heeft ‘woon’recht? wie heeft decretaal kooprecht? wie moet aan welke voorwaarden voldoen?

1. Definitie huurder sociale huurwoning (art. 2, §1, eerste lid, 34°VWC)

6

Huidige definitie: 4 categorieën (A,B,C en D)

Huurder A alle personen die bij aanvang huurcontract meerderjarig zijn •voldoen aan toelatingsvoorwaarden•huurcontract ondertekenen•‘woonrecht’•decretaal kooprecht

Huurder B echtgenoot of wettelijke samenwoner na aanvang huurcontract •niet voldoen aan toetredingsvoorwaarden•huurcontract niet ondertekenen•‘woonrecht’•decretaal kooprecht

Huurder C feitelijke partner na aanvang huurcontract (na 1 jaar)•voldoen aan toetredingsvoorwaarden•huurcontract ondertekenen•‘woonrecht’•decretaal kooprecht

Huurder D alle andere personen na aanvang huurcontract •voldoen aan toetredingsvoorwaarden•huurcontract ondertekenen•geen ‘woonrecht’•geen decretaal kooprecht

7

Waarom wijziging aan definitie?

2 knelpunten + 2 vereenvoudigingen

Ongelijke behandeling van kinderen van sociale huurders bij overlijden of vertrek langstlevende ouder

Knelpunt 1

8

9

Ongelijke behandeling partnersKnelpunt 2

Oplossing

Wettelijke + feitelijke partner

(B) Voldoen aan toetredingsvoorwaarden

HC ondertekenen

10

Vereenvoudiging 1

11

Vereenvoudiging 2

12

13

Nieuwe definitie: 3 categorieën (A, B en C)

Huurder A referentiehuurder + wettelijke of feitelijke partner bij aanvang huurcontract

Huurder B wettelijke of feitelijke partner (na 1 jaar samenwonen) die na aanvang huurcontract komt bijwonen

Huurder C alle andere personen die in de woning duurzaam verblijven:

1)personen andere dan A bij aanvang huurcontract (bv. meerderjarig kind)2)personen andere dan B die na aanvang huurcontract komen bijwonen

14

Huurder A • voldoen aan toelatingsvoorwaarden • ondertekenen huurcontract• ‘woonrecht’• decretaal kooprecht

Huurder B • voldoen aan toetredingsvoorwaarden (geen Y-vwde)

• ondertekenen huurcontract• ‘woonrecht’• decretaal kooprecht

Huurder C • als toetreder tot contract: voldoen aan toetredingsvoorwaarden (geen Y-vwde)

• als bewoner van bij aanvang contract: voldoen aan toelatingsvoorwaarden

• ondertekening huurcontract• geen ‘woonrecht’ • geen decretaal kooprecht• mogelijkheid eigendomsverwerving (zonder

opzeg huurcontract)

15

Referentiehuurder + wettelijke of feitelijke partner bij aanvang van huurcontract

Huurder A

Wettelijke partner na de aanvang van huurcontract Huurder B

Feitelijke partner na de aanvang van huurcontract en al 1 jaar samenwonend

Huurder B

Alle andere personen Huurder C

Hoe nieuwe categorisatie toepassen op bestaande contracten?

16

A. Inkomensvoorwaarden

=> Vierjaarlijkse toetsing inkomensgrenzen

2. Afbakening doelgroep/woonbehoeftigheids--voorwaarden

17

18

19

B. Eigendomsvoorwaarde

Aantal uitzonderingen

1. De woning, onderwerp van een onteigeningsbesluit

2. De woning, onbewoonbaar of ongeschikt verklaard

3. De woning, onaangepast voor de 55plusser of persoon met handicap

4. De woning van een persoon met handicap die kandideert voor een ADL-woning

5. Een campingverblijf

Geen woning of bouwgrond volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben

20

21

22

Kortom:

Aantal uitzonderingen (nieuw)

1. De woning, gelegen binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan

2. De woning, onbewoonbaar of ongeschikt verklaard

3. De woning, onaangepast voor een persoon met handicap

4. De woning van een persoon met handicap die kandideert voor een ADL-woning

5. De woning, gelegen in een ruimtelijke bestemmingszone waar wonen niet toegelaten is

6. De woning, waarover een persoon het beheer is verloren ten gevolge van een faillietverklaring

23

24

Eerst nagaan of persoon verplichte inburgeraar is

3. Taal- en inburgeringsbereidheid (TB en IB)

A. TB en IB als inschrijvings-, toelatings- en toetredingsvoorwaarde

Inhoudelijk geen wijzigingen Optimalisatie procedure

25

26

27

B. TB en IB als huurdersverplichting

28

Knelpunt Schrappen na 2 x ongemotiveerd weigeren = zinloos voor verhuurders met puntensysteem

Oplossing-> geen schrapping maar via puntensysteem -minpunten toekennen - aanpassing MB 21 december 2007

VereenvoudigingVoortaan geen schriftelijke melding van schrapping meer als schrapping gevolg is van eigen verzoek of als woning wordt toegewezen

4. Schrappingsgronden

29

5. Echtscheiding – Inschrijving - toewijzing

30

Huidige regeling inschrijven woning aangepast aan RB (incl. gezinsleden buitenland) als GH nog niet plaatsgevonden op moment toewijzing

-> voorrang voor woning aangepast aan huidige gezinssamenstellingals daarna GH plaatsvindt -> voorrangsmutatie

Doel: vermijden dat wachttijd voor grotere woning niet wordt doorlopen door gezinshereniger

Niet werkbaar voor SVK’s (urgentie + weinig grote woningen) puntensysteem hoger puntenaantal voor ‘interne mutatie’

6. Gezinshereniging – inschrijving- toewijzing (SVK’)

31

Knelpunt/ huidige regeling

7. Ontdubbeling van kandidatuur

32

33

•toepassing RB geen verhuis mogelijk van onaangepaste (overbezette) woning naar grotere woning

Oplossing

Verplichte afwijking RB als: sociale huurder woont in onaangepaste woning op korte termijn geen aanbod van woning die voldoet aan RB grotere woning vrijkomt die voldoet aan normen VWC (art.5)

8. Invulling rationele bezetting

Knelpunt 1

34

Renovatiewerken : moeilijk om in onmiddellijke buurt vervangwoningen te vinden die voldoen aan RB-normen

Oplossing

Verhuurder kan afwijken van RB mits respect VWC-normen (art. 5 VWC)

beperkte afwijkingsmogelijkheid VWC-normen (art. 5, §3, 2de lid VWC (max. termijn van 6 maanden) - Vl. Reg. moet nog uitvoering geven

Knelpunt 2

35

3 nieuwe voorrangsregels

1 voorrangsregel geschrapt

oplossingen voor 3 knelpunten bij bestaande voorrangsregels

9. Voorrangsregels

36

1/ K-H ingeschreven voor sociale assistentiewoning als dergelijke woning vrijkomt

2/ K-H die onaangepast woont (overbezette woning) (cfr supra)

3/ K-H die verplicht moet verhuizen als sociale huurwoning aangepast aan fysieke handicap niet langer nodig is of als 64-plusser niet langer sociale assistentiewoning bewoont

3 nieuwe voorrangsregels

37

Voorrang 55-plussers voor woning aangepast aan ouderen

leeftijdsgrens zegt niets over nood aan aangepaste woning moeilijk om specifieke aanpassingen aan de noden van een 55-plusser te duiden

Behoud voorrang voor aangepaste woning voor K-H met fysieke handicap of beperking wordt behouden (fysieke beperking kan ouderdomsverschijnsel zijn)

1 geschrapte voorrangsregel

38

sommige gemeenten geen LTR (doelgroep ouderen) omdat woningen aangepast aan ouderen via art. 19, eerste lid, 1° werden toegewezen aan ouderen

Gevolg schrapping: als woningen verder met voorrang aan ouderen (65+) moeten worden toegewezen -> LTR (doelgroep ouderen) noodzakelijk

Situatie 1

Gevolgen van geschrapte voorrangsregel voor LTR

39

gemeenten met LTR (doelgroep ouderen)

Bij beoordeling van LTR : woningen aangepast aan de huisvesting voor ouderen (art. 19, eerste lid, 1°) meegerekend om aandeel woningen voor ouderen te berekenen, MAAR niet opgenomen in de adressenlijst

Gevolg schrapping: als woningen verder met voorrang worden toegewezen aan ouderen (65+) -> aanvulling adressenlijst in het LTR (doelgroep ouderen) noodzakelijk + goedkeuring door minister

Situatie 2

40

Knelpunt 1

voorwaarden 3 gebreken van categorie III i.v.m. stabiliteit en vocht of 2 gebreken van categorie III i.v.m. stabiliteit en vocht en 1 gebrek van categorie IV zelden vervuld  Oplossing: Verruiming voorrangsregel: O/O verklaring of conformiteitsonderzoek +

ofwel minstens 3 gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken “Omhulsel” of “Binnenstructuur”

ofwel minstens 3 gebreken van categorie IV en 60 strafpunten

3 knelpunten

Knelpunt 1 voorrangsregel O/O (art. 19, eerste lid, 6°, b) KSH)

41

Knelpunt 2 begeleid zelfstandig wonen i.k.v. bijzondere jeugdzorg (art. 19, eerste lid, 8°KSH)

ingevoerd door BVR 30/9/2011

vaststelling in de praktijk -> geen LTR voor deze kleine doelgroep - oplossing: absolute voorrang

doelgroep is niet groot MAAR wel sterk geconcentreerd in bep. regio’s – grote instroom bij sommige verhuurders

OplossingGeen absolute voorrang meer -> groep wordt opgenomen in artikel 24 KSH (versnelde toewijzing)

42

Knelpunt 3 weigeren van geschikt aanbod(art. 19, eerste lid, 3°KSH)

Huidige regeling

Zittende huurder die wenst te verhuizen wegens niet conform zijn aan RB die elk aanbod weigert, wordt na 2x weigering geschrapt maar kan na nieuwe inschrijving opnieuw van voorrang genieten -> extra administratieve lasten voor verhuurder

Oplossing Eens geschrapt, geen voorrang meer op die basis

43

10. Lokale binding

44

Knelpunt

45

Aanpak

46

A. Versnelde toewijzing

11. Wonen welzijn

47

48

=> Verplichting van financieel engagement OCMW vervalt

De verhuurder kan de aanvraag enkel weigeren om volgende redenen

49

B. Koppeling huur- en begeleidingsovereenkomst

50

12. Verhaal

51

13. Plaatsbeschrijving

52

3 nieuwe huurdersverplichtingen

1/ Naleven afspraken begeleidingsovereenkomst

2/ Instemmen met verhuis – renovatie woning

3/ Instemmen met verhuis - specifieke woning is niet meer noodzakelijk

14. Huurdersverplichtingen

53

Context/knelpuntAan bepaalde toewijzingen begeleidingsvoorwaarden gekoppeld

Versnelde toewijzing (art. 24, §2)LTR met doelgroep (art. 28)Ipv weigering (art. 22)Preventie uithuiszetting (art. 33)

Bij niet naleving –> geen stok achter de deur

Oplossingbegeleidingsovereenkomst huurder-welzijnsorganisatiehouden aan afspraken = huurdersverplichting ernstige en blijvende tekortkoming kan leiden tot opzeg huurcontract

A. Naleven afspraken begeleidingsovereenkomst

54

Knelpunt

Huurder wil niet ingaan op gepast aanbod van woning voor tijdelijke herhuisvesting i.k.v. renovatie

nodeloze vertraging renovatiewerken + andere huurders langer tijdelijk te herhuisvesten OplossingHuurder voortaan verplicht om in te stemmen met tijdelijke verhuis – anders opzeg huurcontract

B. Instemmen met verhuis – renovatie woning

55

ADL woning/sociaal assistentiewoning/woning aangepast aan fysieke beperking of handicap

Doel: Efficiëntere inzet van investeringen

Uitzondering: verhuurder kan beslissen om verhuis niet te eisen (bv. overblijvende hoogbejaarde persoon die ADL-woning niet nodig heeft)

C. Instemmen met verhuis – specifieke woning is niet meer noodzakelijk

56

3 mogelijke wijzen van beëindiging HC

1/ opzeg door huurder

2/ opzeg door verhuurder

3/ ontbinding van rechtswege

15. Beëindiging van de huurovereenkomst

57

Ten allen tijde Geldt alleen voor huurder die opzeg geeft Alleen laatste huurder A en B opzegtermijn 3 M

Wijziging/ Uitvoering afspraak ts Wonen en Welzijn

Verkorte opzegtermijn van 1 M : opname in woonzorgcentrum of residentiële opvang voor personen met een handicap

A. Opzeg door huurder

58

Limitatief opgesomde gevallen:

1) Niet meer voldoen aan de eigendomsvoorwaarde2) Ernstige of blijvende tekortkoming huurdersverplichting

Domiciliefraude en leefbaarheid in het gedrang brengen = ernstige tekortkoming

Opzegtermijn voor 1) is 6 maand voor 2) is 3 maand Opzeg geldt voor alle huurders

B. Opzeg door verhuurder

59

opzeg als meerderjarige kind bouwgrond of woning verwerft – wordt als onrechtvaardig aangevoeld

OplossingOpzeg alleen als referentiehuurder en/of wettelijke of feitelijke partner een onroerend goed verwerven

knelpunt

60

vereenvoudiging

Huidige regeling

61

Nieuwe regeling

62

3 knelpunten

HC van rechtswege ontbonden als laatste huurder A en B overlijdt of zijn opzeg geeft

Als laatste huurder A of B woning verlaat zonder opzeg, quid huurcontract?

OplossingOok in dat geval van rechtswege ontbinding HC

C. Van rechtswege ontbinding van het HC

Knelpunt 1

63

Wanneer ontbinding?

Er zijn nog huurders C

Laatste dag van 6de maand volgend op datum waarop VH heeft vastgesteld dat laatste huurder A en B woning heeft verlaten (verlenging mogelijk tot max. 5 jaar wegens billijkheidsredenen)

Er zijn geen huurders C meer

Laatste dag van 1ste maand volgend op datum waarop VH heeft vastgesteld dat laatste huurder A en B woning heeft verlaten – nieuw adres bekend -> verwittiging huurder mogelijke ontbinding HC + mogelijkheid om feiten te weerleggen binnen termijn die verhuurder vastlegt (in ieder geval voor dat ontbinding plaatsvindt)

64

Bij interne mutaties (bij = verhuurder) soms 3 M dubbele huur (huuropzeg van 3 maanden + reeds betalen voor andere woning) – betaalbaarheid in gedrang

OplossingVan rechtswege ontbinding HC als nieuw HC ingaat

HC’s bij = verhuurder sluiten naadloos op elkaar aan -> geen dubbele huur

Knelpunt 2

65

Huidige regeling Nieuwe regeling

Als laatste huurder A en B overlijdt

Als laatste huurder A en B overlijdt

Als laatste huurder A en B HC opzegt

Als laatste huurder A en B huurovereenkomst opzegt

Als laatste huurder A en B woning heeft verlaten zonder opzeg

Als laatste huurder A en B verhuist naar andere sociale huurwoning van = VH op moment dat nieuwe huurovereenkomst ingaat

Van rechtswege ontbinding van huurovereenkomst

66

Soms geen spontane ontruiming van woning door erfgenamen van langstlevende huurder A en B of soms erfgenamen onbekend

Lange procedure via vrederechter of RB1A om woning te kunnen ontruimen woning staat lange tijd leeg geen huurgelden + hogere kosten om woning op te frissen

Commissie Wonen: vraag om initiatief van minister

Gedeeltelijke oplossingVoor geval dat erfgenamen bekend zijn: verzoek om woning te ontruimen tegen 1ste dag van maand die volgt op overlijden van erflater, met minimum van 15 werkdagen te rekenen vanaf verzoek (termijn kan in onderling overleg verlengd worden)

Knelpunt 3

67

! Ontruiming woning betekent niet dat nalatenschap is aanvaard

Als erfgenamen niets doen verhuurder kan sociale huurwoning ontruimen en bezittingen overledene opslaan (kosten kunnen aan erfgenamen worden aangerekend)

Onbeheerde nalatenschappen (geen erfgenamen of verwerping nalatenschap) geen bevoegdheid sociale huisvesting

68

Mogelijke oplossing:

bewaarmaatregel van verzegeling vragen bij vrederechter (art. 1148 e.v. Ger. W.).

Voorwaarden:

a) verhuurder is schuldeiser van overleden huurder

b) verhuurder toont aan dat er een risico bestaat dat derden waardevolle spullen zouden wegnemen

Als blijkt dat waarde inboedel lager is dan 1.240 euro, wordt curator aangesteld voor verkoop en wordt woning ontruimd.

69

nog steeds laattijdige en onduidelijke afrekeningen van kosten en lasten

16. Huurlasten

knelpunt

70

Huurder in staat berekening na te (laten) gaan!

71

72

In essentie Burgerlijk Wetboek, maar mogelijkheid om het in eigen handen te beheren.

SVK, OCMW, gemeente, VWF, SHM

1. Storting op geblokkeerde rekening bank

2. Bankwaarborg (huurder-bank)

3. Bankwaarborg (OCMW-bank)

4. Betaalfaciliteit (vrijwillig)

5. Garantie of borgstelling OCMW

SHM, OCMW, gemeente, VWF

1. Storting in eigen handen (niet-geblokkeerde rekening bank of VMSW)

2. Garantie of borgstelling OCMW

17. Waarborg

73

Aanpak

74

Verhoging transparantie (SHM)

Snellere afrekening (SHM)

75

Verplichte betaalfaciliteit (SHM en SVK)

76

Overzicht per verhuurder

77

18. Herhuisvesting wegens renovatie

78

79

80

A. Huurprijsberekening (SHM)

Referentiestaal• Geschatte marktwaarden volgen index• Liggen lager dan hun basishuurprijs• Aanpassing => zelfde indexformulering

Basishuurprijs• Overgangsbepaling opkuisen• HO<2010 = BH vastgelegd in 2010• HO<2010 =>BH * jun2013/jun2009

Spreiding MHP• MW 250=MHP 100 / MW 650=MHP 200• indexering garandeert verhouding niet• Aanpassing => verhouding tekstueel

19. Huurprijsberekening

81

B. Huurprijsherziening (SHM)

Pensionering• Pensioen? => huurprijsherziening • Op 01/01? =>

referentiejaar≠beleidsintentie• Aanpassing => op 01/01 huidig inkomen

Persoon TL• Wijziging? => huurprijsherziening• Vaststelling => opvolgingsproblemen• Aanpassing => situatie 01/01

20% Regel• Lager inkomen? => huurprijsherziening• Interpretatieverschil ‘gedurende’• Aanpassing => gemiddelde van drie maand

Wijziging BH• BH wijzigt? => geen huurprijsherziening• Vaststelling => niet consequent• Aanpassing => huurprijsherziening

82

Voortaan in KSH, niet meer in apart MB (MB opgeheven)

Knelpunt•als tijdelijke crisisopvang > 4 M duurt •herberekening huurprijs retroactieve toepassing wanneer voordeliger voor onderhuurder

4 M te kort + mogelijk pervers effect: OH wil > 4 M blijven => blokkering doorstroming

Oplossing Termijn 4 M verlengd tot 6 M en herberekening HP niet meer retroactief

20. Verhuring buiten sociaal huurstelsel

83

Huidige regeling:Hoofdstuk IXbis. Bepalingen die van toepassing zijn bij verwerving van woningen met zittende huurders

2 mogelijkheden

Woning is sociale huurwoning of is geen sociale huurwoning

21. Overname woningen/zittende huurder

84

Woning sociale huurwoning

Y- en E vwde, andere dan KSH (= pseudo-sociale huur)

aanbod sociaal HC + overgangsperiode HP

Weigering aanbod: opzeg HC

geen Y- en E vwde (= zuivere private huur)

Voldoet aan voldoet niet aan art.14 KSH art. 14 KSH

opzeg HC

85

Woning sociale huurwoning

Huidige regeling: overname HC + overgangsperiode HP

Knelpunt: kan niet worden toegepast als SHM woning aankoopt die onderverhuurd wordt door SVK

Oplossing : nieuwe huurovereenkomst die in de plaats komt van lopende huurovereenkomst

86

Talrijke aanpassingen aan wijzigingen in VWC en KSH Huurovereenkomst i.k.v. sociale verhuring is geen

privaatrechtelijk contract Sociale huurder is gebruiker van openbare ‘woon’dienst Als regelgeving wijzigt, soms ook gevolgen voor

bestaande contracten (veranderlijkheid van openbare dienst)

-> nieuwe typehuurovereenkomst: alleen noodzakelijke gegevens (art. 92 VWC) + verwijzen naar relevante bepalingen in regelgeving (bij te voegen als bijlage)- via website, mailing, brief, enz.. kunnen relevante wijzigingen voor huurder bekend worden gemaakt

22. Nieuwe typehuurovereenkomsten

87

Vragen?

Ondersteuning bij toepassing van regelgeving

VMSW: sh@vmsw.be

Specifiek voor SVK’s: helpdesksvk@vmsw.be

Tel: 02/505 44 54

www.wonenvlaanderen.be (vademecum)www.woonnet.be (faq en documenten)

88

Dank voor uw aandacht !