Post on 13-May-2015
Woningfinancieringeen inleiding
Hoofdstuk 8
hoofdstuk 8 2
Hoofdstuk 8: De kwantitatieve aspecten van de annuïteitenhypotheek
Kenmerken annuïteitenhypotheek
Berekening van de annuïteit
Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode
Bepaling van de maximale leencapaciteit
hoofdstuk 8 3
Kenmerken annuïteitenhypotheek
Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per periode Totaalbedrag = annuïteit
Exponentiële toename aflossingsdeel
Exponentiële afname rentedeel
Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk
hoofdstuk 8 4
Berekening van de annuïteit
m.b.v. meetkundige rij
m.b.v. formule
m.b.v. annuïteitentabel
m.b.v. GRm.b.v. Excel
hoofdstuk 8 5
Lopend voorbeeld
Annuïtaire lening met Hoofdsom: € 270.000 Looptijd: 30 jaar Nominaal rentepercentage: 6,0% op jaarbasis Maandelijkse betalingen achteraf
hoofdstuk 8 6
Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij Stel A = maandelijks te betalen annuïteit
MR met
t1 = A / 1,005
R = 1 / 1,005
hoofdstuk 8 7
Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij De som van de contante waarden is gelijk
aan de hoofdsom
Volgens somformule:
Hieruit volgt A = € 1.618,79
000.2701
)(1
005,1005,11
005,11 360
360
A
S
hoofdstuk 8 8
Berekening van de annuïteit m.b.v. formule De annuïteit A is gelijk aan
K hoofdsom van de lening n aantal perioden g groeifactor per periode (meestal maand)
1
1
g
ggKA
nn
hoofdstuk 8 9
Berekening van de annuïteit m.b.v. formuleIn voorbeeld:
K = € 270.000
n = 360 maanden
g = 1,005
Dus: 79,618.1€1005,1
1005,1005,1000.270
360360
A
hoofdstuk 8 10
Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel Gebruik uit bijlage A de tabel voor ‘contante
waarde en postnumerando’ annuïteitentabel
etabelwaard
hoofdsomannuïteit
hoofdstuk 8 11
Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel
hoofdstuk 8 12
Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel In voorbeeld:
79,618.1€791614,166
000.270annuïteit
hoofdstuk 8 13
Berekening van de annuïteit m.b.v. GR Vul alle bekende gegevens in
N looptijd I% rentepercentage PV hoofdsom van de lening
Restschuld indien niet FV = 0 anders invullen bij FV, tegengesteld van teken met PV
Overige instellingen: zie H7
Annuïteit = PMT
hoofdstuk 8 14
Berekening van de annuïteit m.b.v. GR
Annuïteit = € 1.618,79
In voorbeeld:
hoofdstuk 8 15
Berekening van de annuïteit m.b.v. Excel Via de financiële functie
BET(rente; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) of
PMT(rate; nper; pv; fv; type)
hoofdstuk 8 16
Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode op GR CASIO
TI-84
Bereken eerst de annuïteit Kies in financieel menu voor F4: Amortization Vul periodenummer(s) in bij PM1 en/of PM2 Bereken gewenst grootheid met een van de
functietoetsen F1 t/m F5
Bereken eerst de annuïteit Scroll in Finance menu naar beneden Kies voor:
Bal(k) restschuld na k perioden ∑Prn(m,n) aflossing periode m
t/m n ∑Int(m,n) rente periode m t/m n
hoofdstuk 8 17
Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel Gebruik een van de financiële functies:
IBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal)
PBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal)
CUM.RENTE(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde_periode; type_getal)
CUM.HOOFDSOM(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde_periode; type_getal)
hoofdstuk 8 18
Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel
hoofdstuk 8 19
Bepaling van de maximale leencapaciteit (algemeen)1. Bereken op basis van financieringslastpercentage (fl%) of
woonquote de maximale financieringslast (mf) op maandbasis
2. Maximale leencapaciteit is gelijk aan de hoofdsom van een annuïteitenlening met
Looptijd = MIN(geoffreerde looptijd, 30 jaar) Annuïteit = mfmaand
Maandelijkse betalingen achteraf
lasten semaandelijk bijz.12
entoetsinkom%maand flmf
hoofdstuk 8 20
Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode Extra regels:
Toetsinkomen is som van de huidige vaste inkomsten en een percentage van het vermogen waarvan de inkomsten vrij beschikbaar zijn
Percentage = MIN(3% , geoffreerde hypotheekrente)
Geen woonquotes (afhankelijk van bank) maar door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages
Zie tabellen in bijlage B t/m E
hoofdstuk 8 21
Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode Extra regels (vervolg):
Rentevaste periode > 10 jaar toetsrente = geoffreerde rente
Rentevaste periode < 10 jaar toetsrente = rente door CHF vastgesteld
Inkomen van partner telt mee Het financieringslastpercentage is echter gelijk
aan dat van het hoogste inkomen
hoofdstuk 8 22
Voorbeeld
Hoeveel kan Milou in 2009 lenen volgens de Gedragscode? Gegevens: Aflossingsvrije hypotheek gewenst met een looptijd
van 40 jaar en een variabele rente De bank offreert een variabele rente van 4,5% Milou (30 jaar) verdient € 25.000 per jaar; haar
samenwonende partner is 33 jaar en verdient € 20.300 Partner heeft een vermogen van € 50.000 op de bank CHF-percentage = 5,8% Milou betaalt voor een autolening € 320 per maand
hoofdstuk 8 23
Voorbeeld (uitwerking)
Looptijd = MIN(40,30) = 30 jaar
Rentevaste periode < 10 jaartoetsrente = CHF-rente = 5,8%
€ 1.500 (3% van € 50.000) mag worden opgeteld bij het gezamenlijke inkomen Totale inkomen = 25.000 + 20.300 + 1.500 =
46.800 euro
hoofdstuk 8 24
Voorbeeld (uitwerking)
Financieringslastpercentage wordt gebaseerd op (alleen) het inkomen van Milou
Leeftijd < 65 jaar en leencapaciteit in 2009gebruik tabel B uit bijlage
Financieringslastpercentage = 32,5%
hoofdstuk 8 25
Voorbeeld (uitwerking)
hoofdstuk 8 26
Voorbeeld (uitwerking)
maximale financieringslast per maand:
max. leencapaciteit
bedraagt 161.481 euro
euro 50,94732012
800.46%5,32maand mf
hoofdstuk 8 27
Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG In principe als bij Gedragscode, echter:
1. Er wordt geen rekening gehouden met vrij beschikbare inkomsten uit vermogen
2. Nog meer extra regels
hoofdstuk 8 28
Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG Extra regels:
Overige financiële verplichtingen uit leningen of kredieten worden in mindering gebracht op maximale financieringslast Gebeurt zonder NHG meestal ook
Precieze uitwerking van inkomstenbronnen Richtlijnen over bepaling toetsinkomen bij:
a. Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroepb. Over deel van lening is rente niet fiscaal aftrekbaarc. In buitenland belastingplichtigd. Koopsubsidie
hoofdstuk 8 29
Inkomstenbronnen bij NHG Het toetsinkomen is gelijk aan de som van:
a. Brutojaarsalaris + vakantietoeslagb. Pensioen-, AOW of VUT-uitkeringc. Sociale uitkering (WW, WAO enzovoorts)d. Mits structureel: onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk, e. Vaste 13e maand of eindejaarsuitkeringf. Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijfg. Alimentatie ten gunste van de aanvragerh. VEB-toelage
Verminderd met:i. Jaarlijkse erfpachtcanonj. Alimentatie ten gunste van de ex-partner
Het financieringslastpercentage wordt gebaseerd op de som van de bedragen uit a tot en met h
hoofdstuk 8 30
NHG: Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep Toetsinkomen is gelijk aan het gemiddelde
jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar.
hoofdstuk 8 31
NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar Kan gevolg zijn van:
Bijleenregeling
Meefinanciering van Koopsompolissen Eenmalige inleg bij effectenhypotheek Boeterente bij oversluiten
hoofdstuk 8 32
NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen:
1. Bereken de financieringslast per maand van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is via de formule
(sinds 1 jan. 2010: )
waarbij Ann = annuïteitenfactor (= 1 / vermenigvuldigingsfactor uit annuïteitentabel) K = hoofdsom leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage R = toetsrente
)%0,3(
RFFKAnn
)%5,15,1(
RFFKAnn
hoofdstuk 8 33
NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar Berekening van maximale leencapaciteit in drie
stappen (vervolg)
2. Bereken de resterende financieringslast per maand door de maximale financieringslast per maand die bij het inkomen hoort te verminderen met de in 1 berekende financieringslast
3. Bereken de leencapaciteit op basis van de resterende financieringslast uit 2 en vermeerder de uitkomst met K (de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet aftrekbaar is)
hoofdstuk 8 34
NHG: in het buitenland belastingplichtig Geen profijt van aftrek hypotheekrente
Financieringslastpercentage wordt verlaagd met de som van de toetsrente en 3,0% Sinds 1 jan. 2010 is de verlaging gelijk aan de
som van 1,5 keer de toetsrente en 1,5%-punt Bij tweeverdieners alleen dan geen verlaging
als persoon met hoogste inkomen in Nederland belastingplichtig is
hoofdstuk 8 35
NHG en koopsubsidie
Toetsing vindt plaats op basis van het verschil tussen de hoofdsom en de contante waarde van de subsidiebedragen