rpsgroup.com

Inleiding & Workshop

Asset- en Onderhoudsmanagement Vastgoed

WELKOM

Johan Smit

Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Assetmanagement

• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed

• Vastgoedstrategie en -beleid

Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Opdracht

• Discussie

• Evaluatie c.q. vervolg?

Programma

2

Even voorstellen

Wie ben ik?

Senior consultant Asset- en onderhoudsmanagement Vastgoed bij RPS

• NEN Trainingen: Hoofddocent leergang NEN 2767

• NEN: Lid NormCommissie NEN 2767 en NC NEN 8026

• Auteur: NEN 2767 Toepassing en werkwijze

• BOB Opleidingen: Kerndocent leergang Vastgoedbeheer & Asset- en onderhoudsmanagement

vastgoed

• Voorzitter Stichting Comog Examens Vastgoed

• Voorzitter NeVaP Business Innovatie Lab

• Hoofdauteur Jellema Deel 13: Asset- en onderhoudsmanagement Vastgoed.

3

NeVaP Summerschool

DOEL

Masterclass & Workshop Asset- en onderhouds-management Vastgoed

DOEL: Inzicht en overzicht in SPEELVELD

Zodat je:

• je eigen positie in het speelveld herkend.

• visie hierop is aangescherpt.

• inzicht hebt in de mogelijke toegevoegde Waarde

• beter kan anticiperen op:

o vragen/ eisen van stakeholders

o veranderingen/ ontwikkelingen.

Het gesprek aangaan over doelen stellen/realiseren i.r.t. vastgoedstrategie.

4NeVaP Summerschool

Leerdoelen

Achtergrondinformatie bestaat uit sheets en …..

……….. en de uitwerking van

Beleidsniveaus!

5NeVaP Summerschool

Assetmanagement

Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed• Waardevolle vastgoedobjecten

• Ontwikkelingen en veranderingen

• Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed

• Strategie en beleid

• Beheerorganisaties

• Vastgoedinformatiemanagement

• Wetten, Regels, Normen en Richtlijnen

• Planvorming en budgettering

• Project- en planmatig onderhoud

• Regulier- en ad-hoc onderhoud

• Prestatiegericht contracteren en samenwerken

• Duurzaam en energiebewust gebruik

• Facility management

• Kostenaspecten

6NeVaP Summerschool

Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Assetmanagement

• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed

• Vastgoedstrategie en -beleid

Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Opdracht

• Discussie

• Evaluatie c.q. vervolg?

Programma

7

Assetmanagement

NEN-ISO 55000 Assetmanagement

ROAD MAP

• 55000 = Overzicht, principes en terminologie.

• 55001 = Managementsystemen en eisen.

• 55002 = Richtlijnen voor toepassing.

De KERN voor vastgoed

• Verbinding tussen Stakeholders/Management = Richting/ sturing

&

• Vastgoedbeheerorganisatie = Organisatie/ realisatie

8NeVaP Summerschool

Assetmanagement

9NeVaP Summerschool

Sturing nu anders dan voorheen …..is nu

ook een kwestie van strategisch en tactisch

leiderschap geworden!

Sturing op beheersing van:

• Risico’s en kansen

• Kwaliteit en functionaliteit

• Kosten

= sturen op Waarde van assets op korte en lange

termijn!

Assetmanagement

Is ook sturen op Waarden, zoals:

• Strategisch voor de eigenaar.

• Gebruik in relatie tot de eigenaar, gebruiker en/of huurder.

• Harde euro’s in relatie tot een organisatie of een individu.

• Economisch op korte en/of lange termijn.

• Maatschappelijk in relatie tot de gemeenschap (plaatselijk, landelijk, internationaal).

• Ecologisch in relatie tot milieu en welzijn.

Weten vanuit welke Kernwaarden we moeten sturen voor Stakeholders en specifiek de

Eindgebruiker(s) is cruciaal.

10NeVaP Summerschool

Vastgoedsturing/ -beleid

Factoren van belang voorVastgoedsturing

op Waarde:

• Behoeften/ verwachtingen van Stakeholders

• Vastgoed vervangings-/ investerings-/ marktwaarde €

• Bedrijfsvoering en gebruikersdoelstellingen

• Financiële situatie m.b.t. mogelijkheden en beperkingen

• Ambities m.b.t. energie, duurzaamheid en welbevinden (WELL)

• Kaders/ eisen vanuit wet- en regelgeving, normen en voorschriften

Visie en beleid vanuit integraal in- en overzicht, zorgt voor FOCUS en geeft zekerheid!

11NeVaP Summerschool

Vastgoedsturing/ -beleid

Het vastgoed voldoet aan de Doelstellingen wanneer het:

• Veilig en gezond is voor mens en omgeving.

• Bruikbaar, beschikbaar en beheersbaar is (functioneel).

• Behaaglijk is en aangenaam verblijven.

• Het de primaire bedrijfsdoelstellingen van de gebruiker ondersteund.

• Onderhoudbaar tegen lage kosten.

• Energiezuinig en duurzaam.

• Veranderbaar en toekomstbestendig.

• …en tevreden eindgebruikers!

….of ….vul zelf maar in….wat verwachten de Stakeholders en specifiek de eindgebruikers,

of wat mogen ze verwachten!?

12NeVaP Summerschool

Assetmanagement

Telkens bijstellen aan:

• Markt

• Maatschappelijke

• Economische

• Technologische

…..veranderingen, kansen en mogelijkheden!

Omstandigheden waarop moet worden

geanticipeerd!

13NeVaP Summerschool

Assetmanagement

HOE geven we hier dan richting aan!?

Met onderhoud, duurzaamheid en

veiligheid!?

Vanuit Drivers voor strategie en beleid zoals:

• Compliance en veiligheid voor gebruiker en

omgeving

• Energie, materialen- en gezondheidstransitie

• Natuur- en klimaattransitie

Kwestie van adresseren, plannen en

organiseren!?

14NeVaP Summerschool

Assetmanagement

Kwestie van adresseren, plannen en organiseren?

Stappen zetten:

• PLAN: Vastgoedstrategie + Doelen stellen

• DO: Informatie verzamelen + Plannen maken + Kosten

ramen + Taakstellende programma’s definiëren en

vaststellen + Voorbereiden + Realisatie + Oplevering

• CHECK: Evalueren + Actualiseren

• ACT: Borgen + Benchmarken + Bijstellen

Een continue integrale aanpak en proces = is nooit klaar en moet altijd beter!

STELLING: Werkt alleen met een gestructureerde aanpak in samenhang tot elkaar op alle

managementniveaus!

15NeVaP Summerschool

Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Assetmanagement

• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed

• Vastgoedstrategie en -beleid

Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Opdracht

• Discussie

• Evaluatie c.q. vervolg?

Programma

16

TITEL ONDERWERP/INHOUD |

17

Vastgoedsturing/ -beleid

Het speelveld is voor Eigenaren & Assetmanagers

van Vastgoedportefeuilles ontwikkeld om vanuit

vastgoedstrategie en – beleid richting te geven!

Aan:

• Compliant

• Onderhoud

• Duurzaamheid

• Veiligheid

Eigenaren/ Assetmanagers kunnen door beleidsniveaus duidelijk maken waar het Tactische en

Operationeel niveau mee bezig moet zijn!

Vanuit onderzoeken, advies, planvorming naar budgettering en realisatie.

18NeVaP Summerschool

Vastgoedsturing/ -beleid

Reden van bestaan! & Invloeden van binnen en buiten!

19NeVaP Summerschool

Vastgoedsturing/ -beleid

Richting geven is keuzes maken! Geen keuzes maken geeft de vrije hand……..?

STELLING: Geld zou hier nog geen rol moeten spelen!

20NeVaP Summerschool

Vastgoedsturing/ -beleid

De richting geeft aan welke informatie nodig is en wat op tactisch niveau in gang

moet worden gezet!

STELLING: Als er geen richting wordt gegeven is Onderhoudsmanagement stuurloos en niet efficiënt en effectief!

21NeVaP Summerschool

Vastgoedsturing/ -beleid

De richting geeft OOK aan maatwerk

onderzoeken, adviezen en plannen voor de korte

en lange termijn moeten worden gemaakt!

STELLING: Door vooraf te weten wat van belang is kunnen

integrale plannen in samenhang tot elkaar worden gemaakt.

22NeVaP Summerschool

Vastgoedsturing/ -beleid

De integrale plannen en budgetten moeten worden getoetst en bijgesteld aan

mogelijk gewijzigde strategie en beleid.

STELLING: Dit lukt alleen als er verbinding is en informatie-uitwisseling vanuit tactisch naar strategisch niveaus en

andersom.

23NeVaP Summerschool

Vastgoedsturing/ -beleid

Na bijstelling van de plannen volgt vaststellen

taakstellende budget.

STELLING:

Geen geld genoeg….!? = beleidsniveaus bijstellen!

……of!? = meer geld!

In beide gevallen is zorgen voor draagvlak en acceptatie

bij alle Stakeholders cruciaal!

24

Vastgoedsturing/ -beleid

Akkoord = Realisatie en actualisatie (doorlopend proces)!

25

Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Assetmanagement

• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed

• Vastgoedstrategie en -beleid

Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Opdracht

• Discussie

• Evaluatie c.q. vervolg?

Programma

26

Vastgoedstrategie en -beleid

Door: 1) Strategie vast te stellen

2) Beleid te bepalen.

3) Beleidsniveaus te kiezen en specifiek te maken.

De opzet en inhoud van de beleidsniveaus is altijd maatwerk per portefeuille en/ of per

vastgoedobject of zelfs delen daarvan!

27NeVaP Summerschool

Vastgoedstrategie en -beleid

Beleidsniveaus

28NeVaP Summerschool

MINIMAAL

BASIS

PLUS

COMPLIANT +

Technische en

functionele

staat!

Risico’s accepteren

en

kansen benutten?

Vastgoedstrategie en -beleid

Keuzes maken is een kwestievan prioriteiten stellen!

Risico’s en kansen.

Technische en functionele staat

29NeVaP Summerschool

Vastgoedstrategie en -beleid

Welke technische en functionele staat is gewenst?

Beheer- en

uitvoerings-

maatregelen al

dan niet inclusief

investeringen!

Risico’s accepteren en

kansen benutten?

Voor de

korte en

lange termijn

30

Vastgoedstrategie en -beleid

Beleidsniveaus - MINIMAAL

Instandhouding:

• Wettelijk minimum (Compliant)

• ‘Wind- en waterdicht’ + ‘Waarborgen veiligheid’.

• Reactief (ad-hoc) onderhoud en herstel en

repareren in plaats van vervangen.

• Niet investeren in modificaties en/ of

energiebesparing of alleen ‘No Regret’.

Bijvoorbeeld voor:

• Sloop, afstoot, heroverwegen, rehabilitatie.

• Exploitatie < 5 jaar.

31NeVaP Summerschool

Vastgoedstrategie en -beleid

Beleidsniveaus - BASIS

Basis of standaard: • Efficiënt, functioneel & sober en doelmatig door

planmatig preventief onderhoud voor korte en lange termijn.

• Investeren in verbeteringen en duurzaamheid waar

kan in combinatie met onderhoud op korte maar

ook middellange termijn.

Bijvoorbeeld voor:

• Regulier gebruik, scholen, kantoren, parkeren,

woningen

• Exploitatie > 5 jaar.

32NeVaP Summerschool

Vastgoedstrategie en -beleid

Beleidsniveaus - PLUSPlus of extra: • Planmatig preventief onderhoud met visie op de

toekomst en met hoog serviceniveau = Extra

aandacht voor esthetica, beleving, service en hoge

basis kwaliteit.

• Investeren in optimale functionaliteit en extra

investeren in technologische verbeteringen,

energiebesparing, duurzaamheid en welbevinden.

• Meer aandacht voor gebruik en gebruiker!

Bijvoorbeeld:

• Zorgcomplexen, ziekenhuizen, zwembaden,

sprothallen, kantoren. Gebouwen met een hoge

gebruiksintensiteit en/ of serviceniveau.

• Exploitatie >20 jaar.

33

Vastgoedstrategie en –beleid ……ONDERHOUDSNIVEAUS

34

Vastgoedstrategie en -beleid ……DUURZAAMHEIDSNIVEAUS

35

1. COMPLIANT + minimaal duurzaam

niveau door No Regret maatregelen

Energietransitie

• Voldoen aan wet- & regelgeving

• Energiemonitoring

• Laaghangend fruit om de

energievraag te verlagen

3. = 2 + Zeer duurzaam niveau

inclusief circulair, CO2-neutraal,

gezondheid en klimaatadaptatie

Energietransitie

• CO2-neutraal

Gezondheidstransitie

• Aandacht voor TVOC en fijnstof

• Werkplekverlichting >500lux

Materiaaltransitie

• Inkopen op functie

Natuur- & klimaattransitie

• Mitigerende maatregelen

2. = 1 + Matig duurzaam niveau met

aandacht voor energie- & materialen-

transitie

Energietransitie

• Voldoen aan energielabel A

Gezondheidstransitie

• Voldoen aan Arbowetgeving

Materiaaltransitie

• Opstellen MPG berekening

Natuur- & klimaattransitie

• Inzicht in aanwezige flora- & fauna

NeVaP Summerschool

Vastgoedstrategie en -beleid ……VEILIGHEIDSNIVEAUS

36NeVaP Summerschool

1. COMPLIANT + Beheersen sterke

veiligheids- en gezondheidsrisico’s

Risico’s elimineren op gebied van:

• Niet hecht gebonden Asbest

• Brandveiligheid

• Constructieve veiligheidsrisico's

• Energie eisen

• Installatieveiligheid

• Verzekering voorziening

3. = 2 + Maximale veiligheid

inclusief voorzieningen sociale

veiligheid en criminaliteit

Risico’s voorkomen op gebied van:

• Hecht gebonden asbest

• Algemene gebruiksveiligheid

• Bodemgesteldheid

• Constructieve veiligheid

• Criminaliteit

• Omgevingsveiligheid

Deel 1 – Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Assetmanagement

• Speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed

• Vastgoedstrategie en -beleid

• Beleidsniveaus

Deel II – Workshop: Strategisch Asset- en onderhoudsmanagement

• Opdracht

• Discussie

• Evaluatie c.q. vervolg?

Programma

37

Opdracht

Concreet maken beleidsniveaus – waar gaat het over, waar denk je aan

bij deze vraag!

Welke concrete beheers- c.q. uitvoeringsmaatregelen zouden zeker moeten worden

uitgevoerd bij het in het schema gemarkeerde Beleidsniveau?

Schrijf je ideeën op – zo veel mogelijk/ geeft niet wat!

Elk idee op een afzonderlijke geeltje.

Plak deze op het betreffende speelveld.

38NeVaP Summerschool

Discussie

Stellingen GROEPEN 1:

Leuk idee hoor maar …. werkt deze aanpak wel voor ‘Asset- en onderhoudsmanagement

Vastgoed’ voor alle soorten vastgoedportefeuilles …. belangen en aanpak voor woningen, winkels

en kantoren is zo anders!

• Sturen op Waarden is vaak minder relevant dan Rendement maken!

• Geld zou geen rol moeten spelen bij het vaststellen van de beleidsniveaus i.r.t. de

vastgoedstrategie,

….en:

• Geen geld genoeg = beleidsniveaus bijstellen, of = meer geld! In beide gevallen is zorgen voor

draagvlak en acceptatie bij stakeholders cruciaal.

De beleidsniveaus zijn precies wat we nodig hebben, maar….. De opzet en inhoud van de

beleidsniveaus is altijd maatwerk per portefeuille en/ of per vastgoedobject of zelfs delen

daarvan!?

Hoe ziet dat er dan uit? Kun je er verder mee? Wil je er verder mee?

39NeVaP Summerschool

Discussie

Stellingen GROEPEN 1I:

Door vooraf te weten wat van belang is, kunnen integrale plannen in samenhang tot elkaar

worden gemaakt, maar…..

• Dit lukt alleen als ‘Onderhoudsmanagement’ vanuit tactisch niveau samenwerkt met

‘Assetmanagement’ op strategisch niveau en als er informatie-uitwisseling is.

• Als er geen richting wordt gegeven is Onderhoudsmanagement stuurloos en niet efficiënt en

effectief!

• Zonder in- en overzicht geen visie en geen beleid!

De beleidsniveaus zijn precies wat we nodig hebben, maar….. De opzet en inhoud van de

beleidsniveaus is altijd maatwerk per portefeuille en/ of per vastgoedobject of zelfs delen

daarvan!?

Hoe ziet dat er dan uit? Kun je er verder mee? Wil je er verder mee?

40NeVaP Summerschool

Plenaire Discussie

En nu? ….verder? …….hoe dan?…. met wat dan? …. wie dan?

Is dit bruikbaar in jou werk?

• Voor je eigen organisatie?

• Voor je klanten?

Interesse om te verdiepen met?

• Compliant

• Onderhoud

• Duurzaamheid

• Veiligheid

41NeVaP Summerschool

Discussie

Jullie krijgen:

• Via NeVaP het schema en de artikelen.

• De uitwerking van jullie zelf - geeltjes

• De CONCEPT uitwerking van Beleidsniveaus!

o Onderhoud

o Duurzaamheid

o Veiligheid

Die we nog graag per vastgoedeigenaar willen uitdiepen en verder concreet willen maken

…..naar voorbeeld van GVB Amsterdam

42NeVaP Summerschool

43

Johan Smitjohan.smit@rps.nl

06-30810783

Meer weten over?

NEN 2767 Leergang

• Methodiek NEN 2767

• Onderhoudsinspecteur NEN 2767

• NEN 2767 in MJOP

• NEN 2767 in Prestatiecontracten

BOB Opleidingen

• Technische beheerder/ opzichter onderhoud

• Projectleider beheer en onderhoud vastgoed

• Asset- en onderhoudsmanager vastgoed

Je weet me te vinden!

NeVaP Summerschool

Johan Smitsenior consultant

T +31 88 99 04 657

E johan.smit@rps.nl BEDANKT EN

TOT ZIENS!!

Doorpraten over Asset- en onderhoudsmanagement?

Sander de Jongadviseur

T +31 88 99 04 811

E sander.de.jong@rps.nlBEDANKT EN

TOT ZIENS!!

Doorpraten over Duurzaamheid?

Dave van DrieSenior consultant

T +31 88 99 04 983

E dave.van.drie@rps.nl

Lisenka Francooijsadviseur

T +31 88 99 04 652

E lisenka.francooijs@rps.nl

Doorpraten over Veiligheid?

BEDANKT EN

TOT ZIENS!!

Dat

zijn

wij!

47