EFL Marktwaarde en Vastgoedsturing Juni 2015

Congres Marktwaarde en Vastgoedsturing, 3 juni 2015

1

Marktwaarde voor de sociale sector in kort internationaal perspectief

Congres Marktwaarde en Vastgoedsturing

Ben Pluijmers , Garderen 3 juni 2015


2

Onderwerpen

1. Perspectief (EFL)2. Waarderingen3. Korte vergelijking Nederland, Duistland, Frankrijk en UK4. Waardering in deze landen bij de sociale sector 5. Waarom marktwaarde


3

European Federation for Living (EFL)

• Netwerk van circa 40 leden uit 7 landen• Belangrijkste landen Duitsland, Frankrijk, UK en

Nederland• Sociale woningbedrijven, Universiteiten en bedrijven• Uitwisselen en ontwikkelen van kennis, ervaring en

producten• Georganiseerd rond 7 inhoudelijke thema’s• Één daarvan is Governance & Finance, onlangs gestart

met onderzoek• Inkijk in de praktijk van de sociale woningmarkten in

West Europa


4

Members& associates


5

Waarderingen (1)

• Waardering van vastgoed is er in “soorten en maten”• Waardering is een middel: bijv. “Reële” waarde bepalen,

vastgoed sturing• Waardering van sociale woningbouw

• Boekwaarde op basis historische kostprijs minus afschrijving

• Bedrijfswaarde• Marktwaarde (in verhuurde staat), wordt verplicht• WOZ


6

Waarderingen (2)

Waardering

Marktstructuur

Markt-omstandig-heden

Organisatie-Beleid

Overheidsbeleid


7

Korte vergelijking (1)

• Landen verschillen fundamenteel• Structuur verschilt

• Eigendom• Vrije verhuur• Sociale verhuur (incl. financiering)• Type woningen

• Overheidsinvloed• Mate van regulering• Beleidsdoelstellingen overheid


8


Irlande GB Suede France Autriche Pays-Bas Danemark Allemagne0

10

20

30

40

50

60

70

80

90 Eigenaar/bewoner

Vrije sector verhuur

Sociale verhuur

Nederland Frankrijk UK Duitsland

Units/1000 inwoners

435 523 409 515

Huizen 70% 57% 78% 49%

Appartem. 30% 43% 22% 51%

Inwoners 16.8 mln. 65.8 mln. 63,4 mln. 82 mln.


9


Regulering sociale sector• Duitsland: beperkt, grote variëteit aan aanbieders, kleine

sector• Frankrijk: middelmatig, variëteit aan aanbieders,

middelgrote sector• UK: middelmatig, variëteit aanbieders beperkt,

middelgrote sector• Nederland: zwaar gereguleerd, type aanbieders zeer

beperkt, zeer grote sector


10


Overheidsbeleid t.a.v. sociale sector• Duitsland: weinig geprononceerd, laat veel vrijheid• Frankrijk: bescherming en facilitering sociale sector, nu

ingrijpen om efficiency te vergroten• UK: inkrimpen sociale sector ten faveure eigen woning

bezit, uitbreiding “right to buy”• Nederland: hervormen woningmarkt, verkleinen

sociale sector (komt nog niet echt van de grond)


11

Waardering systematiek sociale sector (1)

• Duitsland: gevarieerd, afhankelijk type aanbieder• Frankrijk: veelal boekwaarde op basis historische

kostprijs minus afschrijving• UK: Existing Use Valuation - Social Housing (EUV-

SH) = bedrijfswaarde• Nederland: bedrijfswaarde => marktwaarde in

verhuurde staat


12

Waardering systematiek sociale sector (2)

• Geen uniforme waardering systematiek• Minder zwaar gereguleerde en kleine sociale sector:

• Verscheidenheid in waardering systematiek• Behoefte van markt en aanbieders leidend

• Zwaar gereguleerde en grote sociale sector• Meer nadruk op uniformiteit en controle • Behoefte van overheid en “regulators” leidend

• Tendens naar meer uniformiteit


13

Waarom marktwaarde

• Omdat het moet (politieke keuze)• Externe verantwoording• Dynamische portefeuille strategie met aanzienlijke

mutaties• Minder nuttig bij stabiele portefeuilles die worden

“door geëxploiteerd” tot einde levensduur• Implementatie en operationalisering kost nog jaren

in controlforecasting

(her)ontwikkelingVASTGOEDEXPLOITATIE

CASHFLOWIRRREKENEN

portefeuillerendement

ASSETS

TAXATIE

scenario dashboardANALYSE investeerders

actualsrapportage

standaardisatiekostenstructuur

KPI

WAARDE

risico

dynamisch DCF

bewaking

transparantanticiperen

commerciële ontwikkelaars

woningcorporaties

ketendenken

haalbaarheid

compliance

winst VARIANT

financiering

performance

budgetvastgoedsoftware

planning

borging fonds

kengetallen

gemeentes

uniform gecertificeerd

interfacing

GLOBAAL

uitponden

vastgoedbelegginghuur

gebouwontwikkelingkeuringperformance

indexering

leegstandacquisitie

grondontwikkelingbedrijfswaarde

renovatie

detail gebruiksgemak

expiratie


14

Marktwaarde voor de sociale sector in kort internationaal perspectief

Congres Marktwaarde en Vastgoedsturing

Ben Pluijmers , Garderen 3 juni 2015


15

EFL Marktwaarde en Vastgoedsturing Juni 2015

Documents

Transcript of EFL Marktwaarde en Vastgoedsturing Juni 2015