Hypotheekmarkt en koopwoningmarkt

Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance

Onderwerpen

• Ontwikkeling koopsector

• Omvang potentiële restschuld

• Ontwikkeling hypotheekschuld

• Toekomstperspectief

Koopsector

• Aanhoudende malaise • Oorzaken:- beperkingen in kredietverlening (LTV, LTI)- beperkingen in fiscale aftrekbaarheid- macro-economische ontwikkelingen- neerwaartse spiraal zelf

Koopprijsontwikkeling (NVM)

Ontwikkeling transacties (NVM)

Omslagpunt?

• Omslagpunten laten zich lastig voorspellen, maar:

- koopwoningen nominaal 16,6% goedkoper- reëel circa 25% goedkoper- verlaging overdrachtsbelasting 4%-punt- forse huurstijgingen vanaf 2013, met name bij

inkomens vanaf 43.000 (9%)- verdere groei huishoudens voorzien

Financiering knelpunt

• Banken met een depositofinancieringsgat• Versterking van buffervermogen

• Rantsoenering van hypotheken- aanscherping voorwaarden hypotheekver-

strekking- restschuld nagenoeg niet financierbaar

Citaten

• DNB: “Knot is er niet voor het vlottrekken van de woningmarkt, maar voor de financiële stabiliteit.” (FD, 7 jan 2012)

• Zalm: “Wij hebben een forse portefeuille: meer dan 150 miljard aan hypotheken op ons balanstotaal van 400 miljard. De banken hebben vorig jaar gezamenlijk afgesproken terughoudender te zijn met de verstrekking daarvan. Dat was goed.” (NRC, 14/15 april 2012)

Depositofinancieringsgat

Potentiële restschuld

• Groeiend en knellend probleem- momenteel naar schatting 800.000

huishoudens- gemiddelde restschuld € 39.000

• Ernstige belemmering verhuismobiliteit• Negatief effect op consumptieve bestedingen

Potentiële restschuld naar leeftijd

Potentiële restschuld naar aankoop

Ontwikkeling hypotheekschuld

• Hoe ontwikkelt zich de nationale hypotheekschuld op basis van de huidige vraag naar hypotheken, mede in relatie tot de waarde van de woningvoorraad?

• Is een ombuiging van een (eventuele) autonome groei van de vraag naar hypotheken mogelijk? En op welke wijze dan?

ASRE-onderzoek

• Op verzoek van de NVM een onderzoek naar de ontwikkeling van de nationale hypotheekschuld

• Aanpak: system dynamics programmatuur

Model (1)

• Startpositie WBO2002 (peildatum 2001)

• Hypotheeksom 355 mrd. (CBS: 336 mrd.)

• Differentiatie naar leeftijdsklasse (12)

• Verschuiving over de klassen

Jong 110.806 25-29 131.055 30-34 134.373 35-39 131.121 40-44 118.829 45-49 109.397 50-54 97.004 55-59 81.857 60-64 63.541 65-69 48.719 70-74 36.678 75plus 17.365

Model (2)

• Exogene grootheden:- prijsontwikkeling koopwoning- mutatie koopwoningvoorraad- woningverlaters, naar leeftijdsklasse- aantal starters = mutatie woningvoorraad +

aantal woningverlaters; verdeling naar leeftijdsklasse

- doorstroomkansen, afhankelijk van leeftijd

Model (3)

• Drie hypotheekvormen- annuitaire hypotheek- spaar- en beleggingshypotheken- aflossingsvrije hypotheek• Veranderende keuze over tijd; onderscheid

naar starters en doorstromers

Schatting versus realisatie

Referentievariant

• Prijsontwikkeling eerst negatief, vanaf 2017 1% nominale stijging

• Netto groei koopsector structureel 50.000 per jaar

• Aantal woningverlaters structureel 50.000• Aantal starters structureel 100.000• Aantal doorstromers circa 140.000

Hypotheekschuld referentievariant

Uitkomsten referentievariant

Autonome groei hypotheekschuld hoger dan

waardegroei koopwoningvoorraad. Inclusief

aflossing uit spaar- en beleggingshypotheken.

Oorzaak: cohorteffect.

Varianten

• Nieuwe leningen annuitair vanaf 2013

• Lagere LTV bij starters

• Stagnatie groei koopsector

Nieuwe leningen annuitair

Starters lager LTV

Stagnatie koopsector

Bevindingen

• Forse autonome groei van de hypotheeksom• Relatief beperkte jaarlijkse vrijval uit spaar-

en beleggingshypotheken• Zeer ingrijpende aanpassingen op

koopwoningmarkt nodig om groei hypotheekschuld om te buigen

Tot slot

• Innovaties bij aanbod hypotheken noodzakelijk voor de woningmarkt om het bankenprobleem te neutraliseren

• Fiscaal beleid dat maximering schulden uitlokt, aanpassen. Stimuleer aflossen ook bij bestaande leningovereenkomsten