Hypotheekregulering- verantwoord lenen -

Marktimperfecties of overheidsfalen?

Achtergrond onderzoek

• Stelt overheid klant centraal? –Publiek belang bij hypotheken

• Presentatie vandaag n.a.v. onderzoek: –Focus op verantwoord lenen.–Wat vinden de banken?

Outline: Simpel questions, hard to answer

• 1 Waarom overheid bij hypotheken?• 2 Wat is feitelijke regulering?• 3 O.g.v. 1 en 2: wat valt er te leren?:

• Vwb mate van huidige overheidsbemoeienis• Vwb consistentie van overheidsbemoeienis?

Ad 1. Waarom overheidsingrijpen? (verantwoord lenen)

• Informatie: staat klant op achterstand?• Externe effecten: som meer dan delen?• Marktmacht: misbruik hiervan?• Politieke motieven:

–Paternalisme–Herverdeling

1. Waarom overheidsingrijpen? (eerste scan)

• NVB: ja, in beginsel publiek belang.• Marktfalen beperkt, goede cijfers NL. • Ingrijpen vooral op politieke motieven.

2: Huidige overheidsregulering (Gedragscode Hypotheken)

• Gedragscode Hypothecaire Financieringen:– Borgt al 25 jaar klant belang (voor WFT, EU, etc)– Uniek in de wereld (‘Stalinistic lending in the NL’).– Aanpassing in 2007: LTI (rente en inkomen)– Comply or explain

2: Huidige overheidsregulering (AFM Toetskader)

• In 2009 AFM plannen: 4 onderdelen:–Aanscherping Loan to income (LTI)–Nieuw:Loan to value (LTV)+7 jaar afbouw–Aansluiting gedragcodes HK en CK–Verfijning naar gezinstypes (niet door TK).

2. Huidige Hypotheekregulering (stand van zaken)

• Minister: draagvlak sector, steun AFM.• Code behouden mits met AFM-pakket• Advies Raad van State?• Behandeling in de Tweede Kamer?• Overige ‘peers’

2. Huidige hypotheekregulering: (internationaal)

• Daarnaast ontwikkelingen elders: –EU:

• responsible lending and borrowing• Geen LTI en geen LTV

–VK: Geen LTI en geen LTV. –Overig: wel iets, maar geen LTI en/of LTV.

3: Lessen?(FD 1 februari)

3. Lessen volgens NVB: AFM Toetskader (LTI)

• Loan to income: –Code werkt vwb LTI op comply or explain.–Explain is niet zelfde als afwijking!–Goed dat wordt ingekaderd vooral ten

behoeve van kwaliteit.- Eindoordeel NVB: positief t.a.v. AFM voorstel

3: Lessen volgens NVB: AFM Toetskader(aansluiting codes)

• Aansluiting Gedragscodes is verstandig want: –Arbitrage–Volgordelijkheid. NVB: positief.

3 Lessen volgens NVB: AFM Toetskader (LTV)

• Loan to value volgens AFM: –112% max = akkoord, sluit aan bij praktijk– LTV in NL relatief hoog ook–Uitzondering mogelijk. - eindoordeel NVB: positief

3.Lessen volgens NVBAFM Toetskader (afbouw in 7 jaar)

• Zorgplicht niet op KT, maar LT• Woningmarkt effecten!• Complex eindoordeel NVB: negatiefAlternatief: maximeren aflossingvrij

3. Lessen volgens NVB(Overige regels)

• SEO-onderzoek breder: naast inperking ook stimuli (o.a. NHG, subsidies, fiscaal).

• Financiers krijgen vaak 2 “verwijten”: – Overcreditering (AFM)– Ondercreditering (publiek, VROM).

NVB vraagt om consistentie

3. Lessen volgens NVB(4 stellingen NL hypotheekregels)

1. Meer regels dan o.g.v. ‘marktfalen’ nodig.2. Te sterke LTI en LTV-focus in NL (vgl EU)3. Regels voor hypotheken zijn inconsistent4. Polder: markt en overheid samen doen het

zo gek nog niet!

+ Bonus: Prijsvraag

• “Aflossinsvrij” bestaat niet. • Wie verzint betere term? • Inzendingen graag voor einde

HypothekenEvent. • Dank voor meedoen!