Post on 14-Jun-2015
description
Gertjan WolleswinkelSandy van Marrewijk
Amersfoort7 juni 2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Een onderzoek naar de toegevoegde waarde en stand van zaken
2© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
waar·de de; v -s, -n 1 betekenis in het economisch verkeer, als
ruilmiddel (Van Dale)
Wat is waardesturing?
Waardesturing (Value Based Management) is de
managementaanpak welke waarborgt dat bedrijven constant
op waarde worden gemanaged. (www.managementsite.nl)Waardesturing gaat over het in balans brengen van maatschappelijke investeringen, kasstromen en waardecreatie op korte en lange termijn (Twynstra Gudde)
3© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Investeringsstatuut
Waarom sturen op waarde?
Strategisch Voorraadbeleid
Gebieds/wijkvisiesBeheerplannen
Financiële begroting
Strategie en organisatiedoelstellingen
Prestatieafspraken
– Met waardesturing sturen woningcorporaties integraal op maatschappelijke en financiële waarde van hun vastgoed en vermogen
– Op portefeuille- én individueel complexniveau
WAARDESTURING
4© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Van SVB naar waardesturing
Strategisch voorraadbeheer
– Portfolioanalyse, alleen op complexniveau, technocratisch, weinig integraal
Vastgoedsturing en portefeuillestrategie
– Integraal op beleidsniveau, financiële kasstromentoets achteraf, maatschappelijke afwegingen op onderbuikgevoel
Waardesturing
– Integraal op alle niveau’s: beleid, kasstromen, waardecreatie en maatschappelijk rendement
5© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Twynstra Gudde en waardesturing
– Organisatieadviesbureau
– Adviseurs met specifieke kennis van de corporatiemarkt
– Met een focus op vraagstukken:
– Strategische oriëntatie
– Efficiëntie en effectiviteit
– Vastgoedsturing
– Advisering rond waardesturing:
– Vastgoedsturing met focus op financiële en maatschappelijke waarden
– Inbedding waardesturingsfilosofie in bedrijfsvoering en processen
– Financieel maatschappelijk afwegingen bij investeringsbeslissingen
6© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Sturen van de portefeuille
- Financieel rendement +
-M
aats
chap
pelijk
rend
emen
t +
Maatschappelijk en financieel rendement met elkaar in balans
7© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Segmentering voorraad
- Financieel rendement (DR) +
-M
aats
chap
pelijk
rend
emen
t +
‘Bleeders’ (bv lage huur en scheefwoners)
Best of both worlds (bv rendabel, maatsch. vastgoed)
Maatsch. renderend (bv kernvoorraad)
Financieel renderend (dure huur)
Een hoger maatschappelijk effect, rechtvaardigt een lagere rendementseis
8© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Optimum
Zoeken naar optimale mix
te maatschappelijk Portefeuillemix te financieel
-Bi
jdra
ge a
an c
orpo
doel
en+
Corporatiedoelen = mix mts bijdrage en financiële continuiteit
9© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Hoe sturen corporaties op waarde en hoe ver zijn ze daarmee?
10© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Geinterviewde corporaties
11© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Drie best practices
12© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Portaal: allocatiemodel
– Waardeallocatie (financieel) meten met aeDex/IPD
– Maatschappelijke waarde meten via kernwaarden (enquetes)
– kwantitatieve uitkomsten is kader voor SVB en investeringsbeleid vestigingen
– Elk jaar worden prestatiecontracten met vestigingen gemaakt
13© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Hestia: integratie strategie en processen
– Rendementseis op eigen vermogen
– Investeringsstatuut met financieel-maatschappelijk kader
– Waardesturingsdoelen normatief voor processen
MT; strategievorming
Medewerkers; processen
Integrale afstemming
14© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Ymere: cockpitmodel
– Strategische cockpit: gebieden benoemen op macroniveau, obv gebiedsladder en maatschappelijke doelen
– Tactische cockpit, op vestigingsniveau (7000 VHE’s) kijken naar subgebieden. Waar gaan we nou echt voor? Obvleefbaarometer, gegevens eigen bezit, demografie
– Eigen taxatie managementsysteem (TMS) opgezet
15© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Belangrijkste conclusies
16© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Waardesturing is nuttig en nodig
– Waardesturing, het integraal sturen van de portefeuille op financieel én maatschappelijk rendement, in het licht van organisatiedoelstellingen en strategie, is nuttig én nodig
� Maar staat nog in de kinderschoenen
� Methoden zijn divers
17© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Instrumenten zijn divers
– Er is (nog) geen eenduidige manier van het sturen op waarde
– Instrumenten die gebruikt worden voor het meten van financieel rendement:
– IRR voor investeringsbeslissingen
– Aflopende geaccepteerde ORT
– Differentiatie in rendementseisen tussen segmenten
– Rendementseis op het eigen vermogen
– Maatschappelijk rendement wordt op veel verschillende manieren gemeten en blijft lastig
– Instrumenten zijn nog vaak meetinstrumenten en nog geen sturingsinstrumenten
18© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Schaalgrootte is van belang voor methode
– Strategische denkkracht, investeringsvermogen en betrouwbare gegevensanalyse vraagt om een grote schaal
– Implementatie van waardesturing in processen vraagt om een kleine schaal
Portfolio
management
Assetmanagement
Propertymanagement
Grote schaal
Klei
ne s
chaa
l
Midden schaal
19© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Samengevat
– Waardesturing is nuttig en nodig, maar staat nog in de kinderschoenen
– Instrumenten zijn divers en versnipperd
– Schaalgrootte is een belangrijke factor
– Grote corporaties investeren veel tijd en geld in systemen, maarhebben moeite het denken te verankeren in processen
– Kleinere corporaties zijn beter in staat om waardesturing te implementeren in processen, maar hebben vaak niet de juiste gegevens
20© Twynstra Gudde 7-6-2011
Waardesturing bij woningcorporaties
Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.
Gertjan Wolleswinkelgwl@tg.nlSandy van Marrewijksmr@tg.nl
www.twynstragudde.nl