ZO WONEN JAARVERSLAG 2014...overleg met georganiseerde huurders. Uiteraard blijven we werken aan...

ZO WONEN JAARVERSLAG 2014

ZO ZIJN WIJ

ZOWONEN INDEX

2

VOORWOORD

ZOWONEN ZO DOEN

1.0 ZO werken wij aan betaalbare woningen

1.1 Landelijke ontwikkelingen en woningmarkt1.2 Doelen van ZOwonen 1.3 Huurbeleid 1.4 Servicekostenbeleid1.5 Incassobeleid1.6 Woonruimteverdeling1.7 Passende toewijzingen BBSH1.8 Bijzondere aandachtsgroepen 1.9 Overlastprotocol1.10 Tweede kans beleid1.11 Bijzondere toewijzingen en begeleidingsovereenkomsten1.12 Leefbare wijken 1.13 Sponsoring1.14 Duurzaam en energie

ZOWONEN ZO WERKEN

2.0 ZO werken wij met belanghouders

2.1 Verbeteren door verbinden 2.2 Huurdersorganisatie/ participatie2.3 Overheden 2.4 Participaties en samenwerkingsverbanden

3.0 ZO zorgen wij voor ouderenhuisvesting

3.1 Visie wonen en zorg 3.2 Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)

4.0 ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken

4.1 Vastgoedsturing4.2 Samen werken aan wijken

4.2.1 Stadbroek4.2.2 Geleen-Zuid4.2.3 Mijn Zuid4.3 Werken aan onderhoud 4.4 Werken aan kwaliteit van ons bezit4.5 Samen werken aan slimme inkoop4.6 Renovatie 4.6.1 Renovatieprojecten in voorbereiding4.6.2 Renovatieprojecten in uitvoering4.6.3 Opgeleverd renovatieproject4.7 Nieuwbouw 4.7.1 Nieuwbouwprojecten in voorbereiding4.7.2 Nieuwbouwprojecten in uitvoering4.7.3 Opgeleverde nieuwbouwprojecten4.8 Verkoop 4.9 Grondposities4.10 Cijfers woningvoorraad

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

5.0 ZO werken wij bij ZOwonen

5.1 ZOwonen een organisatie in ontwikkeling5.1.1 Klanttevredenheid5.1.2 Visitatie5.1.3 Nieuw verhuisproces5.1.4 Klanten Contact Center5.1.5 Afdeling Inkoop5.2 Organisatiestructuur en koers 5.3 Arbeidsvoorwaardenbeleid5.4 Managementdevelopment traject5.5 Competentiemanagement 5.6 Strategisch opleidingsbeleid5.7 Personeelsgegevens5.8 Ondernemingsraad5.9 ZOwonen in het nieuws

ZOWONEN ZO TOEZIEN

6.0 ZO zien wij toe op maatschappelijk ondernemen 6.1 Governancecode 6.2 Verslag Raad van Commissarissen 6.3 Raad van Bestuur 6.4 Interne controle en risicobeheersing 6.4.1 Management Control6.5 Internal Audit6.6 Waardesturing6.7 Externe accountant

ZOWONEN ZO BEREKENEN

7.0 ZO bouwen en investeren wij

7.1 Financiële positie 7.2 Financiële doorkijk

8.0 Verkort financieel overzicht 8.1 Balans per 31 december 20148.2 Winst- en verliesrekening 20148.3 Kasstroomoverzicht 8.4 Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling

9.0 Verklaren

9.1 Bestuursverklaring 9.2 Controle verklaring van de onafhankelijke accountant zo bouwen, zo feiten

jaarverslag 2014

3

De woningcorporatiewereld kende in 2014 veelberoering. Markante zaken waren de ParlementaireEnquête Woningcorporaties en de invoering van denieuwe Woningwet. Uit de Parlementaire Enquête kwam een indringend rapport voort met de titel ‘Ver van Huis’. Het rapport legt glashelder bloot waar het aan schort in corporatieland. Dat helpt om inzicht te krijgen in de oorzaken van bepaalde problemen en dus ook in de oplossingen. Er zijn concrete en goede aanbevelingengedaan tot verbetering (zie paragraaf 1.1. van dit jaar-verslag). Deze sluiten voor een belangrijk deel aan bij degewijzigde Woningwet. De Tweede Kamer nam de nieuwe Woningwet aan in december. Daarmee ontstond eindelijk duidelijkheid over het werkveld van corporaties en de inrichting van het corporatiebestel. Het werkveld is begrensd, commerciële activiteiten mogen alleen nog bij hoge uitzondering, het externe toezicht ligt in handenvan een Woonautoriteit en gemeenten en huurders krijgen meer zeggenschap. Deze maatregelen hebben op ons als ZOwonen geen ongunstige invloed.

We beperken ons tot de sociale huursector, met gemeenten maken we prestatieafspraken die de toets der kritiek kunnen doorstaan en we hebben constructief overleg met georganiseerde huurders. Uiteraard blijven we werken aan betere resultaten op deze terreinen. Zo zijn we in gesprek met de corporaties en de gemeenten in de Westelijke Mijnstreek om in 2015 te komen tot meerjarenprestatieafspraken voor de hele regio.In 2014 zijn wij beoordeeld op onze prestaties. Dit in het kader van een visitatie die elke vier jaar wordt gehouden. Bij de visitatie gaat het vooral om de vraag of wij als corporatie in de afgelopen vier jaar (2010 t/m 2013) hebben gerealiseerd wat we ons hadden voorgenomen en wat we hadden toegezegd. We scoorden 1 vol punt beter dan vier jaar geleden. De visitatiecommissie sprak lof uit over onze expliciete keuze een aanbod te bieden voor mensen met lage inkomens, voor het feit dat we zeggen wat we doen en doen wat we zeggen, en voor onze toegenomen professionaliteit. Daar mogen we trots op zijn. Onze belanghouders gaven als kanttekening aan dat ze eerder bij strategische afwegingen van ons betrokken

willen worden. Die handschoen nemen we graag op: we zoeken de dialoog hierover met onze belanghouders actief op. We gaan sowieso meer strategische allianties aan met partijen als gemeenten en zorginstellingen, omdat dat in het belang is van onze bewoners.

Als branche hebben we extreem vaak de pers gehaald, bijna zonder uitzondering in negatieve zin. Dat is naar voor iedereen die ZOwonen een goed hart toedraagt en zeker voor de medewerkers. Het is niet ZOwonen die uit de bocht gevlogen is. Gelukkig kunnen we vast-stellen dat de regionale pers een positief beeld geeft van ZOwonen.

jaarverslag 2014

ZOWONEN VOORWOORD

” Wij gedragen ons al grotendeels conform de nieuwe regelgeving.”

”De enige manier om weerwoord te bieden aan de stroom negatieve publi-caties over de volkshuis-vestingssector, is zelf eerlijke en aansprekende prestaties neer te zetten. Dit jaarverslag getuigt daarvan.”

4

Markante resultaten 2014Wij actualiseerden ons huurprijsbeleid. Op basis daar-van voerden we een gematigde huurverhoging door. We kozen er nadrukkelijk voor de kosten van de huur-verhoging niet af te wentelen op onze huurders. ZOwonen is actief op het gebied van herstructurering. In ‘Mijn Zuid’ in Sittard maakten we belangrijke vor-deringen door de nieuwbouw in de Tuin van Gulik, voorheen Thienbunder. Met de oplevering van de laatste twee complexen komt een einde aan de nieuwbouw in het herstructurerings-gebied Burgemeester Lemmensstraat in Geleen. We zijn ingegaan op het verzoek van de gemeenteSittard-Geleen om een voorziening te creëren voor kwetsbare jongeren die een steun in de rug nodig heb-ben. In ‘Kamers met Kansen’ hebben tien jongeren nu een plek om te wonen.

In Stadbroek in Sittard liep het derde jaar van het project ‘Veilige Buurten Aanpak’. Doel van het project is de leef-baarheid in de buurt te bevorderen en het vertrouwen van de bewoners te herwinnen, om zo de basis te leggen voor herstructureringsactiviteiten die in 2015 starten. Het afgelopen jaar was het eerste jaar waarin we het onderhoud op een nieuwe manier organiseerden: op ba-sis van meerjarige contracten met een drietal aannemers. Uit kwalitatieve onderzoeken onder onze klanten blijkt dat zij tevreden zijn over de kwaliteit van het onderhoud.

In de relatie met aannemers hebben wij de ontwikkel-ing naar ketensamenwerking in gang gezet. Dat leidde er voor de nieuwbouw van grondgebonden woningen toe dat de stichtingskosten een historisch laagterecord haalden. Om de efficiency verder te verbeteren, zetten wij intern een inkooporganisatie op die in 2014 een aan-zienlijk inkoopvoordeel behaald heeft. Dit resultaat gaat in de komende jaren oplopen naar enkele miljoenen per jaar. Op het gebied van HRM hebben wij flinke slagen gemaakt. Met elke medewerker maken we nu meetbare resultaatafspraken. In 2014 startten we bedrijfsbreed met de invoering van de Talent Tool die de competenties van individuele medewerkers meet. In 2015 maken we op basis daarvan afspraken over de gewenste ontwikkeling van medewerkers. Dit is een belangrijk hulpmiddel om te komen tot meer zelfstandigheid en meer verantwoorde-lijkheid voor onze medewerkers.

We staken in 2014 veel energie in de actualisering van onze vastgoedstrategie. Op portefeuilleniveau maakten we keuzes die we daarna vertaalden naar woningcom-plexen. De uitkomsten daarvan nemen we op in ons

nieuwe ondernemingsplan dat in 2015 verschijnt. Opvallend is dat ZOwonen minder gaat slopen en meer gaat renoveren in vergelijking tot de vastgoedstrategie van vier jaar geleden. Wij willen in onze vastgoedstra-tegie efficiënter sturen op het vastgoed. Zo kunnen we het maatschappelijk rendement maximaal laten zijn. Op basis van het Drie Kamermodel (zie paragraaf 6.6. van dit jaarverslag) werken wij het nieuwe sturingsmodel in 2015 verder uit. Wij acteren hiermee proactief op dit maatschappelijk relevante thema.

Eind 2014 verscheen de eerste Aedes Benchmark. Over 2013 is gemeten op 2 onderdelen: bedrijfslasten en klanttevredenheid. De gehanteerde methodiek wordt in de komende jaren verbeterd en dat is in onze ogen ook gewenst. Helaas scoorden we op beide onderdelen in de staartgroep. Rondom het thema bedrijfslasten hebben wij in 2012 een traject in gang gezet dat moest leiden tot een kostenbesparing van ruim € 5 miljoen op jaarbasis. Door bezuinigingen, vooral op onze personeelsformatie en onderhoud, hebben we de beoogde doelstelling bijna gerealiseerd. In de komende jaren loopt dit voor-deel nog verder op. We streven ernaar om de kosten naar een niveau te brengen dat ons op zijn minst in de middenmoot plaatst in de benchmark.

Dat geldt ook voor de klanttevredenheid. De doel-stelling voor 2015 is om voor de afhandeling van repa-ratieverzoeken, het betrekken en het verlaten van de woning en telefonische bereikbaarheid en klachten-afhandeling uit te komen op het gemiddelde van de benchmark van 2014.

VooruitkijkenDaarbinnen neemt onze vastgoedstrategie een centrale plaats in. Bepalend in de keuzes die we maken, is in de eerste plaats ons beleid op beschikbaarheid en betaal-baarheid van onze woningen voor de lagere inkomens.Daarnaast zijn onze ambities op het gebied van duur-

jaarverslag 2014

ZOWONEN VOORWOORD

”Vooruitkijkend is 2015 voor ZOwonen een belangrijk jaar omdat we dan het nieuwe ondernemingsplan presen-teren.”

5

zaamheid en woonzorg van groot belang. Een apart thema is de participatie door bewoners in de meest brede zin. Vanuit de gedachte dat bewoners eigen regie moeten hebben over hun woonsituatie, gaan wij de komende jaren initiatieven op het gebied van zelfbeheer door bewoners stimuleren. Wij hechten sterk aan transparantie en legitimatie. Het waardesturingsmodel moet ons helpen om de invloed van onze belanghouders op keuzes in ons maatschap-pelijk domein aanzienlijk te verbeteren.

We zien de toekomst met vertrouwen tegemoet. ZOwonen blijft in beweging. De wil om de volkshuis-vestelijke belangen in ons werkgebied te dienen, drijft ons tot steeds nieuwe ontwikkelingen. Onze doelstelling is en blijft mensen met lage inkomens blijvend een pas-sende huisvesting te bieden in een leefbare omgeving. Om dat te kunnen bereiken, gaan we het gesprek met onze maatschappelijke omgeving actief aan en leggenwe verantwoording af over het door ons gevoerde beleid.

Ton MansDirecteur-bestuurder

jaarverslag 2014

ZOWONEN VOORWOORD

6

In Zuid-Limburg hebben we daarnaast in toenemende mate te maken met bevolkingskrimp. Dit betekent dat vanaf 2020 de woningvraag afneemt, omdat het aantal huishoudens vermindert. Op termijn leidt dit tot vraag-uitval in specifieke segmenten van de woningmarkt.De koopmarkt zat in 2014 nog steeds op slot. De werkloosheid, hoge inflatie, het laag consumenten-vertrouwen, de dalende huizenprijzen en de verscherpte maatregelen bij hypotheekverstrekking zijn daar oorzakenvan. Eind 2014 zagen we wel een eerste opleving van de koopmarkt. Het is de vraag of deze ontwikkeling zich in 2015 structureel doorzet.

Integrale aanpak woningmarktParlementaire enquêtecommissie WoningcorporatiesIn 2013 is de parlementaire enquêtecommissie ‘Woning-corporaties’ ingesteld. De commissie kreeg de opdracht

om naast de misstanden in de corporatiesector ook het functioneren van de sector te onderzoeken. Daar-naast wilde de politiek weten waarom de sector niet optimaal werkt en hoe het beter kan. Het eindrapport ‘Ver van huis’ verscheen in oktober 2014. In totaal deed de commissie achttien aanbevelingen, ingrijpend en compromisloos. De meest in het oog springende zijn:

jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO DOEN

1.0 ZO WERKEN WIJ AAN BETAALBARE WONINGEN

1.1 Landelijke ontwikkelingen woningmarktIn de huursector zat in 2014 weinig beweging. Veel bewoners die door willen stromen naar een andere huurwoning of naar een koopwoning, doen dit (nog) niet vanwege de niet zo rooskleurige vooruitzichten.

Cultuuromslag bewerkstelligen in corporatieland Corporaties moeten terug naar hun kerntaak Ze moeten hun werkgebied en schaalgrootte beperken Een grotere invloed van gemeenten is gewenst De huurder moet meer status krijgen Controleerbaarheid en transparantie moeten groter worden

7

De politiek en het werkveld hebben de aanbevelingen omarmd. De Eerste en Tweede Kamer eisten van ministerBlok de aanbevelingen van de commissie alsnog te ver-werken in de definitieve tekst van de Herzieningswet. Aan dit verzoek heeft hij voldaan.

HerzieningswetHet Rijk werkt al jaren aan de invoering van de Her-zieningswet. Eind 2014 legde minister Blok voor Wonen en Rijksdienst de eindversie van de wet voor aan de Tweede Kamer, die de wet goedkeurde. De Eerste Kamer bespreekt de Herzieningswet in 2015. Naar verwachting wordt de wet midden 2015 van kracht.In de wet staan met name voorstellen voor het herinrich-ten van het volkshuisvestelijk speelveld. Het werkterrein van corporaties wordt ingeperkt tot werkzaamheden die een directe relatie hebben met de sociale huurwoningen. Onder strakke voorwaarden mogen corporaties commer-cieel vastgoed ontwikkelen.

In 2012 hebben wij in ons ondernemingsplan ‘Terug naar de kern’ al uitgesproken ons uitsluitend te rich-ten op de (sociale) kerntaken. Hiermee liepen wij al voor op het gedachtengoed van de minister.

Gemeentes en huurdersorganisaties krijgen een sterkere positie. Dit sluit aan bij de voorstellen van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties. Wanneer de wet in 2015 van kracht wordt, treffen wij voorbereidingen om de juiste maatregelen te kunnen nemen en ons beleid aan te passen.

Intern en extern toezichtMinister Blok heeft het interne en externe toezicht op woningcorporaties aangescherpt. Het toezicht moet zich meer (gaan) richten op het vroegtijdig identificeren van risico’s en problemen. Dat vereist werken met risicopro-fielen en on-site toezicht. Ook vindt hij de samenwerk-ing tussen gemeenten en woningcorporaties van groot belang voor het realiseren van de lokale en regionale sociale woonopgaven en zet hij in op een verdere versterking van de lokale sturing en goede prestatie-afspraken. Onze samenwerking met de gemeenten verloopt goed. We leggen afspraken vast en steeds meer onderwerpen pakken we op in regionaal verband.

VerhuurdersheffingOndanks alle bedenkingen vanuit het werkveld heeft de politiek (Tweede en Eerste Kamer) in 2014 ingestemd met het opleggen van de verhuurdersheffing aan de huursector. De heffing loopt op tot € 1,7 miljard in 2017.

Een bedrag dat rechtstreeks de schatkist in gaat en niet ten goede komt aan de volkshuisvesting. De heffing kan volgens minister Blok in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Corporaties kunnen ook zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen en efficiënter werken.Voor ZOwonen is de ruimte om de huren extra te verho-gen beperkt. Verkoop van sociale huurwoningen staat onder druk. De kostenreductie komt dan ook in eerste instantie vanuit onze eigen organisatie: in het kader van ZObeter (zie ook paragraaf 1.2 van dit jaarverslag) stre-ven wij naar een kostenbesparing in 2017 van € 5 miljoen ten opzichte van 2012. Deze besparing is al grotendeels bereikt, maar we blijven zoeken naar mogelijkheden om te besparen. Het dwingt ons om scherpe keuzes te maken.

Maximeren jaarlijkse huurverhogingDe basis voor de jaarlijkse huurverhoging was 2,5% in 2014. Het Rijk bood ook in 2014 de mogelijkheid om inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Naast de basishuurverhoging van 2,5% mocht de huur dus extra verhoogd worden. Wij werken in een krimpmarkt, waardoor de marges om de huur extra te verhogen beperkt zijn.

Zowel in 2013 als 2014 hebben we geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Ook in 2015 zien we hier van af.

Ons gematigd huurbeleid leidde tot een gemiddelde huurverhoging van 2,86% in 2014. Daarmee liggen wij ruim onder het landelijk gemiddelde (zie ook paragraaf 1.4 van dit jaarverslag).

Scheiden wonen en zorgHet rijksbeleid zet sterk in op het scheiden van wonen en zorg als het gaat om financiering. Daarnaast wordt de AWBZ verder ‘uitgekleed’ tot een kern-AWBZ. Veel onderdelen die voorheen onder de AWBZ vielen worden dadelijk via onder meer de WMO betaald. De gemeen-telijke instanties voeren deze WMO-taak uit en krijgen tegelijkertijd te maken met een fikse bezuiniging van 25% op het WMO-budget.

Dit alles betekent dat de relatie tussen gemeenten, zorginstellingen en woningcorporaties de komende jaren sterk verandert.

Met elkaar duidelijke keuzes maken in onderlinge af-stemming is dus belangrijk. Per 1 januari 2015 is de decentralisatie een feit.

jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO DOEN ZO werken wij aan betaalbare woningen

8

Klantgerichte doelen

Klantgerichtheid In 2014 hebben wij onze klantvisie herijkt. We kozen voor de klantvisie die bekend staat als ‘operational excellence’.We streven naar een zo laag mogelijke prijs in combina-tie met een zo hoog mogelijke kwaliteit. De organisatie richt zich intern op het stroomlijnen van processen voor het verhogen van het klantgemak. In 2015 implementeren we fasegewijs de nieuwe werkwijze.

KlantportaalWe ontwikkelden het klantportaal verder door. Het portaal zorgt er voor dat ZOwonen 24 uur per dag, zeven dagen in de week bereikbaar is voor klanten. Sinds begin 2014 kunnen klanten via internet al reparatie-verzoeken indienen en de afhandeling daarvan volgen.In 2015 bouwen wij het klantportaal verder uit.

Vastgoedgerichte doelen

KetensamenwerkingKetensamenwerking is inmiddels een begrip binnen ZOwonen. Bij de planning van zowel nieuwbouw als herstructurering zetten we in de vorm van pilotprojecten de eerste stappen op dit vlak. Ook in het kader van het beheren van ons vastgoed is een goede samenwerking met ketenpartners een must. In 2014 werkten wij het beleid op ketensamenwerking verder uit in een plan van aanpak en implementeerden we dit nieuwe beleid.

DAEB/NDAEBDoor overheidsmaatregelen moeten we een strategische keuze maken rond de splitsing van DAEB/NDAEB: sociale- versus commerciële activi-teiten. In 2014 deden we een voorzet om te komen tot een eenduidige opsplitsing. In 2015 wordt dit verder uitgewerkt, zodra de richtlijnen vanuit de overheid definitief zijn.

1.2 Doelen van ZOwonenOns ondernemingsplan 2012-2015, ‘Terug naar de kern’, vormde de basis van onze doelstellingen voor 2014. Uit het plan volgden voor 2014 negen doelen die prioriteit hadden. In 2014 rondden we 70% van de in totaal 40 voor-genomen activiteiten uit het ondernemingsplan af. Vijftien procent was eind 2014 nog in uitvoering. De overige 15% pakken we op in 2015. We lichten de speerpunten voor 2014 en de activiteiten die we ondernamen hieronder toe.

jaarverslag 2014


9jaarverslag 2014

VastgoedsturingOns vastgoed vormt de core business van ZOwonen. Het portefeuilleplan met als bijlage het strategisch voorraad-beleid (SVB) is daarmee, naast het ondernemingsplan, het belangrijkste beleidsdocument van onze organisatie.

Om het SVB en daarmee de vastgoedsturing aan kracht te laten winnen, hebben wij in 2014 de vastgoedporte-feuille herijkt. Daarbij hebben we onder andere gekeken naar onze meerjarenonderhoudsbegroting, gebieds-visies en de zorgvisie. Het eindresultaat geeft zicht op wat ZOwonen in welk jaar met welk complex gaat doen.

Dit vormt ons spoorboekje voor de komende jaren. Wij blijven daarbij periodiek toetsen of de gekozen uitgangs-punten nog actueel zijn. We ronden de herijking af in de eerste helft van 2015.

Organisatiegerichte doelenWij bereidden in 2014 op meerdere vlakken zaken voor die de organisatie in 2015 kan uitvoeren. Voor-beelden zijn: meerjarenonderhoudsbegroting, uitlijnen van processen, procesmanagement, doorontwikkelen van de afdeling Vastgoedbeheer, risicomanagement en klantsturing. Al in 2013 zetten wij flinke stappen in de doorontwikkeling van de centrale inkoop. In 2014 werk-ten we ons inkoopbeleid op productsoorten verder uit en automatiseerden we het proces intern verder (zie ook paragraaf 5.1.1 van dit jaarverslag). Het verhogen van de automatiseringsgraad is binnen heel ZOwonen een belangrijk speerpunt. Met een betere toepassing van ICT maken we onze processen efficiënter. Ook het investeren in medewerkers stond in 2014 centraal.

De afgelopen jaren deden we al aanzetten om te komen tot strategisch HRM. Op veel onderdelen moeten we nog verder verdiepen en verfijnen (zie ook paragraaf 5.2 van dit jaarverslag).

ZOWONEN ZO DOEN

10

1.3 HuurbeleidVerschillende ontwikkelingen -intern én extern- waren aanleiding om in 2013 en 2014 ons huurbeleid te evalueren. De belangrijkste interne aanleiding: de steeds grotere verschillen in huurprijs ten opzichte van de geboden kwaliteit in de woningvoorraad. De belangrijkste externe aanleiding: de wijzigingen in de weten regelgeving. Hierdoor hebben corporaties nieuwe mogelijk-heden om via het huurbeleid te sturen op de huuropbrengsten. Dat heeft geleid tot een her-ijking van ons huurprijsbeleid.

In maart 2014 stelden we het nieuwe huurprijs-beleid vast. Sinds april 2014 is het nieuwe beleid operationeel.

In het nieuwe huurprijsbeleid hebben we voor de sociale voorraad besloten de streefhuren te objectiveren en te gaan werken op basis van het wettelijk voorgeschreven woningwaarderingsstelsel (WWS).

Uitgangspunt is dat de streefhuur 74% bedraagt van de maximaal toegestane huur op grond van het WWS. Rekening houdend met de marktsituatie van de woning (populariteit en mutatie-graad) wordt hierbij een aantal procent opgehoogd of verminderd. Het nieuwe huur-beleid houdt uiteraard rekening met voldoende aanbod voor de primaire doelgroep.

Voor de dure huurvoorraad hebben we vastgehouden aan het basisprincipe van het oude huurbeleid. Streef-huren zijn gebaseerd op taxatie, te weten markthuren. Deze markthuren worden jaarlijks getoetst en mogelijk bijgesteld. Per saldo houden we een vrijwel gelijke huur-opbrengst.

De financiële middelen die de streefhuur oplevert,gebruiken we om te investeren in onze voorraad en in nieuwbouw.

Huurverhoging 2014Het Rijk bood verhuurders in 2014 de mogelijkheid om de huren met 1,5% bovenop inflatie te verhogen. De inflatie bedroeg 2,5%, waardoor de maximale huur-verhoging in 2014 uitkwam op 4,0%. Verder konden verhuurders het instrument van inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen.

Dit betekent voor inkomens vanaf € 34.000 tot € 43.000 een verhoging van inflatie + 2,0% en voor mensen met een inkomen van meer dan € 43.000, inflatie + 4,0%.

Net als in 2013 hebben wij er in 2014 voor gekozen om geen gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Dit vanwege de onduidelijkheden rondom de door de Belastingdienst aan te leveren gegevens, de uitvoerings-maatregelen en vele extra administratieve handelingen die het van ons vraagt. Ook staan wij er niet achter huurders met midden-inkomens en hoger hun woning ‘uit te jagen’ door de huur extra te verhogen.

Wij stemmen ons huurbeleid af op de woning en niet op de huurder die in de woning woont.

jaarverslag 2014


”Wij werken voor mensen met een smalle beurs en houden hier rekening mee in ons nieuwe huurbeleid. Wij vragen niet het onderste uit de kan, maar gemiddeld 74% van de maximaal toegestane huur.”

Michele, Sr. Beleidsadviseur Wonen

11

Wij kozen ervoor in 2014 een gematigde huurver-hoging door te voeren voor het gereguleerd/niet-geliberaliseerd bezit (huurprijs < € 699,48). De hoogte van de door te voren huurverhoging per 1 juli hebben wij in 2014 gerelateerd aan de streef-huur. Lag de huidige huur onder de streefhuur dan werd de huur met 3,5% verhoogd (inflatie van 2,5% plus 1%). Kwam de nieuwe huur als gevolg van de 3,5% huurverhoging uit boven de streefhuur dan werd afgetopt op de streefhuur. Lag de huidige huur al boven de streefhuur dan verhoogden we de huur met 1,5% (inflatie van 2,5% minus 1%).

Voor het niet-gereguleerd/geliberaliseerd bezit (huurprijs > € 699,48) mogen wij de hoogte van de huurverhoging zelf vaststellen. Per 1 juli 2014 hebben we de huurprijzen van deze woningen verhoogd met maximaal 4,5% (2,5% inflatie + 2% extra verhoging). In drie situaties passen we de maximale huurver-hoging niet toe: als in het huurcontract een afwijkende afspraak is gemaakt; als de nieuwe huur uitkomt boven de streefhuur. In dit geval wordt afgetopt op streefhuur. als de huidige huur al boven de streefhuur is, wordt de huidige huur met 2,5% inflatie verhoogd.

De gemiddelde huurverhoging op 1 juli 2014 bedroeg voor ZOwonen 2,86%. In heel Nederland verhoogden de corporaties de huren per 1 juli 2014 met gemiddeld 4,0%. Hiermee liggen wij beduidend onder het landelijk gemiddelde. We hebben een vrij gematigd huurbeleid gevoerd, mede om de huren voor onze huurders betaalbaar te houden.

jaarverslag 2014


jaarverslag 2014


”Wij streven naar een goed onderbouwd service-kostenbeleid dat zowel in-tern als extern uitlegbaar is en gedragen wordt.”

Mandy Beleidsadviseur WonenDavid Medewerker Huuradministratie

12

1.4 ServicekostenbeleidIn september 2014 zijn we het project Servicekosten-beleid gestart. Het huidig beleid bestaat enkel uit af-spraken die in het verleden zijn gemaakt door de rechts-voorgangers van ZOwonen. Hierdoor gelden per woon-plaats andere afspraken. Dit is niet uitlegbaar naar huur-ders toe, leidt tot rechtsongelijkheid en het werkt ver-tragend voor onze medewerkers in de dagelijkse praktijk. Ook aanpassingen in weten regelgeving vragen om een duidelijk servicekostenbeleid.

In 2015 formuleren en implementeren wij een transparant,uniform en juridisch onderbouwd servicekostenbeleid.

1.5 Incassobeleid

Het totaalsaldo in euro aan openstaande vorderingen daalde in 2014 ten opzichte van 2013 met 16,7% (€ 647.000,-).

In 2014 hebben wij ons incassobeleid herijkt.

De gerichte aanpak op het doorlopen van de aan- maanfases met meer persoonlijk contact heeft een positief effect op het saldo huurachterstand bij zittende huurders. Dat daalde in 2014 met 4,5%.

Ondanks het feit dat de huurtoeslag niet meer recht-streeks wordt ontvangen door ZOwonen. Daardoor steeg het te vorderen huursaldo met gemiddeld € 7mln per jaar (stijging met circa 8,7%).

De overgang naar IBAN heeft voor tijdelijke stagnatie in het incassoproces gezorgd (extra storno’s door toedoen wijziging processen bij banken).

Het aantal huurders met betalingsachterstand daalde in 2014 met 12%. De gemiddelde schuld per huurder steeg wel met 8%.

Dit laatste is een indicatie dat het voor huurders lastiger is geworden hun schulden in te lopen. In het periodieke overleg met onze sociale partners namen wij de regie om de effectiviteit van de samenwerking te verbeteren. Doel daarvan is de problematiek van de huurder sneller op te lossen.

Het aantal huisuitzettingen is licht gestegen, maar nog steeds relatief laag. De sociale partners hebben er alles aan gedaan om binnen haar huidige beleidskaders de huisuitzettingen te voorkomen.

De omvang van de vertrokken huurders is in 2014 aanzienlijk afgenomen. Nagenoeg alle dossiers zijn in handen gegeven van deurwaarders en op basis van een in 2014 aangepaste servicelevel zijn dossiers actiever en sneller behandeld en heeft in 2014 een opschoning van de portefeuille plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot een afname van ongeveer 180 dossiers ultimo 2014 tov eind 2014. In 2014 is in totaal voor € 1,2 miljoen als oninbaar afgeboekt.

jaarverslag 2014


”Persoonlijk en laag-drempelig contact, dat is onze insteek. Door proactief te adviseren en samen naar een oplossing te zoeken, proberen we huurders met een betalingsachterstand te ondersteunen om weer te kunnen voldoen aan hun huurverplichting. Met als uiteindelijk doel dat de huurder zelf de regie neemt en tijdig aan de bel trekt bij financiële problemen.”

Peter, senior IncassoconsulentRobin en Wendy Incassoconsulenten

13

1.6 Woonruimteverdeling ZOwonen heeft een woonruimteverdelingsmodel waarin woningzoekenden binnen regels keuzevrijheid hebben om zelf naar een gewenste, passende woning te zoeken.

Voorbereiding project herziening woonruimteverdeel-systematiekIn 2014 hebben we voorbereidingen getroffen voor het project ‘Herziening woonruimteverdeling’. We evalueren de huidige systematiek op de volgende onderdelen: Effectiviteit/passend huisvesten: naar inkomen, woninggrootte en huishoudensamenstelling passende toewijzing? Efficiëntie: hoe is de beschikbaarheid van voldoende passende woningen voor huishoudens met een inkomen tot de Europagrens (€ 34.678)? Hanteren we transparante en eenduidige regels voor toewijzing van woningen aan bijzondere doelgroepen? Willen we sturen op gedifferentieerde complexen en buurten?

In de novelle bij de Herzieningswet, die sinds december 2014 definitief is, staat dat corporaties vanaf 2018 ten minste 95% van de woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens moeten toewijzen aan huis-houdens die in potentie recht hebben op huurtoeslag.Dit leidt dit ertoe dat corporaties verplicht inkomens-criteria moeten hanteren bij woningtoewijzing. Het percentage komt waarschijnlijk rond 90% te liggen.

Deze nieuwe regelgeving verwerken we in 2015 in ons nieuwe woonruimteverdeelsysteem.

jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO DOEN

Toewijzingen Europese regelgeving (90%-norm)In 2014 wezen wij 95,2% van de vrijkomende woningentoe aan mensen met een inkomen beneden de € 34.678,- (91% in 2013). De door het ministerie ge-stelde norm bedraagt minimaal 90%.

WoningzoekendenDe stijging van het aantal woningzoekenden is een reguliere stijging, dus niet opmerkelijk gezien de ont-wikkeling van het aantal woningzoekenden de afgelopen jaren.

MutatiesTen opzichte van 2013 is de mutatiegraad gedaald van 9,2% naar 8,2%. In 2014 heeft ZOwonen haar definitie mutatiegraad afgestemd op de landelijke standaard (CORA).

ReactiesUit de cijfers blijkt duidelijk een afnemende interesse voor ons product. Met name voor seniorencomplexen geldt een afnemend aantal reacties. Dit komt groten-deels door de huidige stagnatie op de woningmarkt. Veel senioren kunnen niet doorverhuizen naar een zorg- of andere seniorenwoning, omdat hun eigen woning niet wordt verkocht. Daarnaast neemt de verhuurbaarheid van portieketagewoningen af. Dit komt door het ruime aanbod van dit relatief gedateerde product.

Cijferoverzicht woonruimteverdeling2014 2013 2012

Woningzoekenden

Aantal 18.127 15.689 12.811

Mutaties

Aantal mutaties (abs) (beëindigde contracten) 1.134 1.073 1.026

Aantal mutaties % 8,2% 9,2% 8,9%

Reacties

Reactiegraad (gemiddeld aantal reacties per woning) 12,0 27,2 52,2

14

jaarverslag 2014


15

1.7 Passende toewijzingen BBSH

1. Eenpersoons huishouden Leeftijd Inkomen 1. Goedkoop

€ 389,05

2. Betaalbaar

> € 389,05 € 556,82

3. Duur tot huurtoeslaggrens

> € 556,82 € 699,48

Totaal

Jonger dan 65 jaar € 21.600 118 309 77 504

> € 21.600 11 85 58 154

65 jaar of ouder € 21.600 1 41 57 99

> € 21.600 0 12 19 31

Som: 130 447 211 788

2. Tweepersoons huishoudenLeeftijd Inkomen 1. Goedkoop

€ 389,05

2. Betaalbaar

> € 389,05 € 556,82


> € 556,82 € 699,48

Totaal

Jonger dan 65 jaar € 29.325 19 104 61 184

> € 29.325 1 13 41 55

65 jaar of ouder € 29.400 0 14 31 45

> € 29.400 0 2 9 11

Som: 20 133 142 295

3. Drie- en meerpersoonshuishoudenLeeftijd Inkomen 1. Goedkoop

€ 389,05

2. Betaalbaar

> € 389,05 € 596,75


> € 596,75 € 699,48

Totaal

Jonger dan 65 jaar € 29.325 2 105 24 131

> € 29.325 0 9 35 44

65 jaar of ouder € 29.400 0 1 0 1

> € 29.400 0 0 1 1

Som: 2 115 60 177

1260

BBSH-verhuringen 2014

1.8 Bijzondere aandachtsgroepenHet is onze kerntaak woningen zo passend mogelijk te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678 (peildatum 2014). Daarnaast zijn er bijzondere aandachts-groepen. Denk aan onder andere jongeren onder de 23 jaar, woonwagenbewoners, statushouders, daken thuislozen, gehandicapten en mensen met een sociaal-maatschappelijke zorgbehoefte.

WoonwagenbewonersWij zijn verantwoordelijk voor het beheer en onder-houd van verschillende woonwagenlocaties binnen de gemeenten Beek, Echt-Susteren, Schinnen en Sittard-Geleen. In de gemeente Beek zijn de standplaatsen eigendom van ZOwonen. Alle woonwagens in Beek zijn koopwagens. Voor de overige gemeenten is de gemeen-te zelf eigenaar van de standplaatsen en de huurwagens. Deze gemeenten hebben het beheer en onderhoud (deels) aan ons uitbesteed. De gemeenten Echt-Susteren en Sittard-Geleen hebben ons gevraagd of wij bereid zijn standplaatsen en huur-woonwagens in eigendom over te nemen. Wij gaven aan onder voorwaarden bereid te zijn mee te werken aan een overdracht. In de gemeente Echt-Susteren bevond het onderzoek zich eind 2014 in de eindfase.

Wij nemen in 2015 een definitief besluit over de over-name. De gemeente Sittard-Geleen deed ons midden 2014 een voorstel over de condities waaronder de over-dracht zou kunnen plaatsvinden. De gemeente beraadt zich over ons tegenvoorstel. In de eerste helft van 2015 nemen wij een besluit.

In totaal voerden wij in 2014 het beheer over 77 standplaatsen en 15 woonwagens. Wij besteden het beheer van de woonwagenlocaties uit aan Nijbod Consultancy, met uitzondering van de locatie Limietweg in Schinnen. Hier verzorgt Partners in Maatwerk (PIM) het beheer.

Overzicht van woonwagenlocaties per gemeente per 31-12-2014: Beek: verhuur van 32 standplaatsen, 1 bergruimte en 1 parkeerplaats; Echt-Susteren: beheer van 8 standplaatsen en 5 woonwagens; Schinnen: beheer van 23 standplaatsen en 7 woonwagens; Sittard-Geleen: beheer van 14 standplaatsen en 3 woonwagens.

jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO DOEN

16

1.9 OverlastprotocolZOwonen werkt met een overlastprotocol. Dit betekent dat we bij een overlastklacht eerst beoordelen wat de aard en de ernst van de overlast is. Bij de bestrijding van overlast werken we intensief samen met netwerkpartners als gemeente, politie, PIW, Veiligheidshuis, GGD en RIBW.

In 2014 hebben we verdere stappen gezet in de samen-werking met onze partners. Zo werkten we samen met de gemeente Sittard-Geleen aan een overlastconvenant waarin de samenwerking op het gebied van de over-lastaanpak en de onderlinge gegevensuitwisseling wordt geregeld.

In 2014 kwamen 1.012 (1270 in 2013) overlast- meldingen binnen, van verschillende aard. Naast de al lopende begeleidingscontracten, hebben we 27 nieuwe zaken in behandeling genomen, waarbij een begeleidingscontract is afgesloten (40 in 2013).

Gerechtelijke procedure en ontruimingen Lukt het niet om een overlastsituatie op te lossen en is er sprake van ernstige structurele overlast, dan starten wij een rechtszaak.

In 2014 leidde dit voor ons tot 1 ontruiming vanwege overlast. In 2014 hebben geen ontruimingen plaatsgevonden vanwege hennepteelt (3 in 2013). Dat betekent niet dat er in 2014 geen hennepteelt ontdekt is. In die gevallen hebben de huurders ervoor gekozen om uit eigen beweging hun woning te verlaten of er was sprake van een gecombineerde procedure met huur-achterstand. In 2014 waren er 4 gedwongen huur-opzeggingen in verband met hennep (19 in 2013).

1.10 Tweede kans beleidWij geven mensen van wie de woning ontruimd is onder bepaalde voorwaarden nog eenmaal een kans om een woning te huren. In 2014 hebben we geen woonruimte toegewezen in het kader van het Tweede Kans beleid.

De woonbegeleidingAls we een huurder een tweede kans geven, stellen we daarbij meestal een vorm van woonbegeleiding als voor-waarde. Bij meervoudige complexe problematiek leggenwe de situatie voor aan het Veiligheidshuis/Vangnet OGGZ (MP-traject).

In 2014 meldden we 17 nieuwe casussen aan bij de OGGZ, evenveel als in 2013. Het betroffen allemaal zorgmeldingen, waarbij woningvervuiling, psychiatrische problematiek en lichamelijke problematiek het vaakst voorkomen. Daarnaast hebben we in 2014 6 (23 in 2013) nieuwe casussen aangemeld bij het Veiligheidshuis.

WoonfraudeWij vinden het belangrijk woonfraude tegen te gaan; onrechtmatige bewoning belemmert immers de door-stroming van klanten naar huurwoningen.

In 2014 pakten wij 4 (6 in 2013) gevallen van woonfraude aan.


jaarverslag 2014 17

1.11 Bijzondere toewijzingen en begeleidingsovereenkomstenEr zijn nog enkele andere aandachtsgroepen die moge-lijk ondersteuning nodig hebben bij zelfstandig wonen. Denk hierbij aan mensen met een beperking. Om deze mensen een reële kans te bieden, maken wij met indivi-duele huurders afspraken over begeleiding door hun zorgverlener.

In 2014 waren bij 60 huurders begeleidingscontracten van toepassing en sloten we 27 nieuwe begeleidingsovereenkomsten af.

1.12 Leefbare wijkenIn buurten waar ZOwonen relatief veel woningbezit heeft, zijn in totaal vijf buurtbeheerders actief. Zij onder-nemen activiteiten die direct verband houden met de leefbaarheid in de wijken. Denk aan toezicht op tuinen, het begeleiden van onderhoudswerkzaamheden van onze groenvoorzieningen en het voortijdig onderkennen en oppakken van dreigende problemen bij huurders.

Daarvoor werken we intensief samen met onder meer gemeenten en politie.

Daarnaast hebben we in diverse hoogbouwcomplexen in totaal zeven huismeesters die toezicht houden op een goed leefklimaat. Deze professionals worden in veel buurten ondersteund door 35 wijktoezichthouders: vrijwilligers die de ogen en oren van de wijk vormen. Zij melden vroegtijdig zaken bij gemeenten en ZOwonen en zijn daarbij een belangrijke schakel in de ketensamen-werking.

Wij hebben samenwerkingsverbanden met onder andere Vixia, Stichting Het Karwei, Stichting Wonen Plus en Pax Intrudibus. Ook nemen wij deel aan het overleg in Wijk-platforms, Bewonerscommissies en Welzijnswerk.Dit alles doen we met als doel het behouden en verster-ken van leefbare wijken.

Wie Wat Wijk

VVE Gregoriuslaan 17-57, Susteren nieuwjaarsborrel en wandeling op 5 januari 2014 LANDELIJK

Cityflat Geleen het Knutselclubje ‘t Clubje in de Cityflat GELEEN

Bewonerscommissie De Root realisatie van bergruimte LANDELIJK

Stichting Woco Oos Zittesj Hoes sponsoring van de senioren zitting in “Oos Zittesj Hoes” in de Odasingel

SITTARD

Wijkplatform Geleen-Zuid & de Kluis jaarlijkse jaarmarkt GELEEN

Wijkplatform Ophoven Sittard buitenspeeldag SITTARD

Werkgroep Oranjefeesten Overhoven (WOO)

Koninginnedagviering Overhoven SITTARD

Burendagcomité Stationstraat 31 Geleen Burendag op zaterdag 13 september GELEEN

Stichting Pitboel Theaterprodukties Theaterprodukties (theaterpop) SITTARD

Comite Straatspeeldag Straatspeeldag in Antoniusstraat in Geleen GELEEN

Team Emmaplein 1 tot en met 28 Geleen BBQ middag GELEEN

Wijkraad De Carmel Donatie t.b.v. MDO projectplan LANDELIJK

Stichting Wijkfeesten Overhoven Wijkfeesten SITTARD

Wijkplatform Krawinkel dag van de wijk GELEEN

Bewonerscie. De Root uit Amstenrade BBQ middag 27 juli 2014 LANDELIJK

Wijkraad De Carmel Vrijmarkt 3 augustus 2014 LANDELIJK

Elisabeth van Barstraat BBQ 23 augustus 2014 SITTARD

Huurderscommissie Centro Carré (HCC) sponsoractiviteiten over 2014 GELEEN

Buurtevereniging De Moeras Mugge Buurtfeest LANDELIJK

Opbouwen rondom de speeltuin Marinaburg in Geleen

diversen GELEEN

jaarverslag 2014


18

VV Sanderbout sponsoractiviteit over 2014 SITTARD

Comimissie Hoogbouw Zuid Buurtfeest d.d. 21-09-2014 GELEEN

Wijkplatform Lindenheuvel dag van de wijk GELEEN

Bewonerscie. De Root uit Amstenrade Oktoberfeestmiddag op 18 oktober 2014 LANDELIJK

Bewoners Kramershof Kerstmiddag, Nieuwjaarsborrel en een BBQ GELEEN

Wijkplatform Oud-Geleen wijkkrant GELEEN

Vrijwilligers en bewoners van de Kennedy-flat in Sittard, Oude Broeksittarderweg

10 jarig Nieuwjaarstreffen SITTARD

Buurtbewoners in de Gregoriuslaan en de Ploeghenpoort Susteren

nieuwjaarsactiviteit 2015 LANDELIJK

Bestuur van Wijk Ontmoetings Centrum Ouderen, Stichting Tuhejo

kerstviering 2014 SITTARD

Belangenvereniging Sleutelbloem 2A (BVSB 2A)

eenmalige bijdrage in de kosten SITTARD

Waleweinstaete eenmalige bijdrage in kerstversiering SITTARD

Wijkplatform Geleen-Zuid & de Kluis eenmalige sponsoring voor project monument De Drie Musketiers

GELEEN

jaarverslag 2014


19

1.13 SponsoringZOwonen investeert in activiteiten in wijken en dorps-kernen. Dat doen wij vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid. Naast het organiseren van onze eigen leefbaarheidsactiviteiten sponsoren wij activiteiten van bewoners en verenigingen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de directe woonomgeving. Maatschappelijk rendement staat daarbij voorop. Want: een schone en veilige leefomgeving bevordert de verhuurbaarheid en verhoogt de klanttevredenheid.

In 2014 investeerden wij € 7.000 in sponsoring van wijk overstijgende initiatieven. Ook sponsorden we voor € 5.490 aan specifieke leefbaarheidsactiviteiten in de buurten.

1.14 Duurzaamheid en energie Ons totale woningbezit is voorzien van energielabels (EPBD), volgens de Europese richtlijn voor energie-prestaties in gebouwen en woningen. Onze visie op duurzaamheid ligt vast in ons duurzaamheidsplan. In de praktijk blijkt dat we daarin nog een extra slag kunnen maken. In 2015 scherpen we ons duurzaamheidsplan daarom aan. Inzet is het aanbieden van duurzame huur-woningen met een verhoogd wooncomfort. We doen dit mede uit het oogpunt van betaalbaarheid: als gevolg van de investeringen nemen de energiekosten af.

ZOwonen sluit bij nieuwbouwprojecten aan bij de wette-lijke normen voor energie en duurzaamheid. Vanaf 2015 geldt een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,4. Mogelijkheden om aan deze eis te voldoen zijn in eerste instantie een betere isolatie en gebruik van duurzame energiebronnen. In tweede instantie gaat het om hoog rendementinstallaties, laagtemperatuur afgiftesystemen en alternatieve energiesystemen. Wij stemmen ons Programma van eisen nieuwbouw af op deze nieuwe ontwikkelingen.

In 2013 herijkten wij ons beleid op het gebied van duur-zaamheid en energie. We zijn afgestapt van de vraag-gestuurde ingrepen. In plaats daarvan zetten wij in op een projectmatige aanpak.

In 2014 verkenden we het nieuwe beleid op gebied van duurzaamheid en energie en werkten we de aan-pak uit tot een programma voor 2015 en daarna.

Het Groene Net Als grootste verhuurder in de regio zijn we een samen-werking aangegaan met Het Groene Net (HGN, gemeentenSittard-Geleen, Beek en Stein, Provincie Limburg) voor

de levering van ‘groene’ warmte aan onze woningen. We gebruiken de industriële restwarmte van het Chemelot-terrein en de biomassacentrale in Hoogveld Sittard om warmte te leveren aan een groot aantal woningen.

Met de initiatiefnemers spraken we af de nieuwbouw en een deel van de bestaande bouw aan te sluiten op HGN. Dit leidt tot een forse CO2-reductie. Inzet van de partici-panten is om in 2015 de eerste woningen en bedrijfs-onroerend goed definitief op HGN aan te sluiten. Wij hebben de intentie om enkele duizenden woningen aan te sluiten op HGN.

In 2014 sloten we vier projecten via een tijdelijke voorziening aan op Het Groene Net. Dit zijn de projecten E. v. Barstraat (53 woningen), Spoor- kolonie (67 woningen), Winterlinde (16 woningen) en Thienbunder (37 woningen). In het voorjaar van 2014 heeft BAM energy systems als contractpartner afscheid genomen van Het Groene Net. Dit zorgde voor een vertraging in de oprichting en uitrol. Ondertussen is Ennatuurlijk als nieuwe partner gecontracteerd.

20jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO WERKEN

2.1 Verbeteren door verbindenIn 2014 hielden we twee themabijeenkomsten voor belanghouders. De eerste bijeenkomst, in mei, had als onderwerp vastgoedsturing. We spraken over de vijf kernthema’s van vastgoedsturing: betaalbaarheid, zorg, duurzaamheid, kwaliteit en geografische spreiding.

Wij legden onze dilemma’s voor aan de deelnemers. De uitkomst hebben we vervolgens meegenomen in de uitwerking van ons vastgoedbeleid.

De tweede bijeenkomst, in oktober, had als onderwerp visitatie. We presenteerden daar de uitkomsten van de visitatie. In diepte-interviews met vertegenwoordigers van onze belanghouders stonden vervolgens drie vragen centraal:

hoe kan ZOwonen haar belanghouders beter betrekken bij haar beleidskeuzes? Op welke thema’s kan ZOwonen haar voortrekkersrol beter invullen? Hoe kan ZOwonen haar maatschappelijk presteren beter inzichtelijk maken?

De uitkomsten van de themabijeen-komst gebruiken we om ons intern en extern handelen te verbeteren en als bouwstenen voor ons nieuw onder-nemingsplan.

2.2 Huurdersorganisaties en participatie

Onze huurders zijn onze belangrijkste stakeholders.

We willen daarom graag weten wat hun wensen zijn. We inventariseren die wensen op verschillende manieren,bijvoorbeeld via kwaliteitsonderzoek en enquêtes. Daarnaast voeren wij overleg met onze huurders op alle niveaus. Van de individuele huurder tot overleg op corpo-ratieniveau met de Adviesraad Huurders ZOwonen (ARH), waarin de huurdersorganisaties vertegenwoordigd zijn.

ZOwonen kent vijf huurdersbelangenverenigingen: Huurdersbelangenraad Beek Huurdersvereniging Geleen Bewonersraad Schinnen-Onderbanken Huurdersbelangen Sittard-Munstergeleen Huurdersbelangenvereniging Susteren

2.0 ZO WERKEN WIJ MET BELANGHOUDERS

ZOwonen heeft samenwerkingsverbanden met belanghouders op het snijvlak van wonen, welzijn en zorg. Denk aan huurdersorganisaties, gemeenten, provincie, zorgaanbieders, welzijns-instellingen en collega-woningcorporaties. Met deze belanghouders voeren we regelmatig overleg op bestuurlijk en uitvoerend niveau. We zoeken nadrukkelijk de verbinding en streven ernaar onze belanghouders actief te betrekken bij onze beleidsvorming.

jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij met belanghouders

Adviesraad Huurders ZOwonen medio 2014

21

In 2014 spraken wij in vier reguliere vergaderingen met de gezamenlijke huurdersorganisaties over de meerjarenbedrijfsbegroting 2014 ZOwonen, jaar-begrotingen van huurdersorganisaties, dooront-wikkeling van huurdersorganisaties (Masterplan), Jaarverslag 2013 ZOwonen, activiteitenoverzichten, (regionale) prestatieafspraken, integraal huurbeleid & huurprijsbeleid 2013, sociaal urgenten, Warmte-wet, Klantvisie en Herzieningswet toegelaten instellingen.

We betrekken de huurdersorganisaties graag tijdig bij (nieuwe) beleidsontwikkelingen. Ook in 2014 hebben we beleidsonderwerpen samen met de huurdersorganisaties voorbereid in werkgroepverband. In deze overleggen over beleid bespreken we de ‘zwaardere’ onderwerpen, voor-dat ze op de agenda komen van de overlegtafel met de directeur-bestuurder. De praktijk leert dat dit goed werkt en een positief effect heeft op het besluitvormingsproces in de overlegtafel.

In 2014 hebben we op deze manier uitvoerig stilgestaan bij de thema’s (evaluatie) integraal huurbeleid, huurverhoging 2014, vastgoedsturing, warmtewet sociaal plan herstructurering en service-kosten. Sommige van deze onderwerpen lopen door in 2015.

Mede op basis van deze werkgroepen hebben de huurdersorganisaties in 2014 gevraagd en ongevraagd advies uitgebracht over actuele onderwerpen: het inte-graal huurbeleid, huurverhoging 2014, klantvisie, klant-tevredenheid, sociaal urgenten en vastgoedsturing.

De afgegeven adviezen waren allemaal positief met uitzondering van de sociaal urgenten. Over dit negatieve advies is afgesproken dat ZOwonen in 2015 met een nieuw voorstel komt dat onderbouwd wordt met meer

achtergrondinformatie over de werking van de huurmarkt. Bij de positieve adviezen hebben de huurdersorganisaties kanttekeningen geplaatst. De meeste hiervan namen we over.

Naast deze werkgroepen vonden met de huurdersorganisaties ook thema- en informatiebijeenkomsten plaats over ketensamenwerking, dagelijks onderhoud, kwaliteitsbeleid, krimp, jaarverslag & jaarrekening 2013 ZOwonen en de meerjarenbegroting ZOwonen 2014.

De toenemende complexiteit van de volkshuisvesting stelt niet alleen hoge eisen aan onze eigen professiona-liteit, maar ook aan het functioneren van de huurders-organisaties. Om hieraan tegemoet te komen, zijn de huurders-organisaties in 2011 gestart met een vierjarig programma (Masterplan) om hun organisatie door te ontwikkelen. Wij ondersteunen dit programma inhoudelijk en financieel. Begin 2015 wordt het programma afgerond met een slotconferentie.

De parlementaire enquêtecommissie stelt dat huurders een stevigere positie moeten krijgen in het overleg met de corporatie over het te voeren beleid. De commissie adviseert om huurdersorganisaties gekwalificeerd advies-recht en instemmingrecht te geven bij grote beleids-beslissingen. We hebben hierin al een behoorlijke slag gemaakt. Uit de visitatie van 2014 komt naar voren dat de huurdersorganisaties tevreden zijn over de samenwerking met ZOwonen. Het eindrapport van de commissie stelt: ‘Huurders voelen zich serieus genomen en hebben het gevoel op de belangrijke thema’s in voldoende mate mee te kunnen denken’.

De vernieuwde Woningwet (Herzieningswet) stelt voor om huurders nadrukkelijk te betrekken bij het maken van lokale prestatieafspraken over wonen. Wij geven hier in 2015 invulling aan.

jaarverslag 2014


Ondertekening Regionale prestatieafspraken

22

2.3 Overheden

GemeentenHet werkgebied van ZOwonen beslaat zes gemeenten: Beek, Brunssum, Echt-Susteren, Onderbanken, Schinnen en Sittard-Geleen. We hadden we minimaal twee keer per jaar overleg met deze gemeenten op zowel bestuurlijk als ambtelijk niveau. Net als voorgaande jaren hebben we in 2014 we met de gemeenten prestatieafspraken gemaakt. Gemeente en ZOwonen hebben de inspanningsverplich-ting om de afspraken na te komen. Vandaar dat de presta-tieafspraken de basis vormen voor het bestuurlijk overleg.

Vastgesteld kan worden dat de afspraken jaar op jaar concreter worden en daardoor beter toetsbaar zijn. Het gaat om een veelheid van onderwerpen, zoals gezamen-lijk uitvoeren van onderzoek, huisvesten van doelgroepen en aanpassen van de voorraad. In de reguliere bestuur-lijke overleggen staan de afspraken prominent op de agenda. Dan wordt bekeken wat de stand van zaken is en of aanvullende afspraken moeten worden gemaakt en/of afspraken moeten worden aangescherpt.

In 2014 is gemiddeld genomen 90% van de afspraken nagekomen. De overige 10% loopt door in 2015 of is tussentijds bewust doorgeschoven naar 2015.

Nog steeds ligt de nadruk vooral op afspraken waarvoor ZOwonen zelf verantwoordelijk is. Wij streven ernaar dekomende jaren een beter evenwicht te creëren in de af-spraken die we maken met gemeenten. Wij gaan uit van een groeimodel.

Regio’sZOwonen beheert en verhuurt 13.912 huurwoningen in de regio’s Westelijke Mijnstreek, Midden-Limburg en Parkstad Limburg. Wij overleggen regelmatig met collega-corporaties in de regio Westelijke Mijnstreek (via SWWM) en Parkstad Limburg (via ROW).

Thema’s die we daar bespreken zijn veelal vastgoed-gerelateerd, zoals strategisch voorraadbeleid, nieuw-bouw, wonen & zorg en bevolkingskrimp.

Verder hebben de afzonderlijke regio’s in 2014 het voor-nemen uitgesproken om een regionale woonvisie op te stellen dan wel de bestaande woonvisie te actualiseren. Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) en de structuurvisie Zuid Limburg dienen hiervoor als basis.

Westelijke MijnstreekNegentig procent van ons bezit ligt in de regio Westelijke Mijnstreek. In totaal zijn dit 12.657 woningen: gemeente Beek 1.375 woningen, Schinnen 916 woningen en Sittard-Geleen 10.366 woningen. In de Westelijke Mijnstreek bezitten wij 67% van de sociale huurwoningen. We heb-ben in deze regio dan ook een voortrekkersrol voor de daar werkzame corporaties.

Parkstad Limburg De positie van ZOwonen in de regio Parkstad Limburg is beperkt, gezien ons geringe woningbezit daar (196 woningen). Onze woningen liggen in de gemeenten Onderbanken (178) en Brunssum (18).

Midden-LimburgZOwonen heeft in Midden-Limburg alleen woningen in de voormalige gemeente Susteren (1.059 woningen). De krimp is in deze regio nog minder voelbaar dan in Zuid-Limburg, maar ook hier neemt rond 2025 het aantal huis-houdens af. Net als in de andere regio’s is hier het besef aanwezig dat afstemming nodig is om vraag en aanbod op middellange en lange termijn in evenwicht te houden.

De Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving werd in 2014 door de regiogemeenten vastgesteld (gemeente Echt-Susteren naar verwachting eind december 2014) en krijgt in 2015 verder zijn beslag.

Wobbe van der Meulen, directeur-bestuurder a.i. Vitaal Wonen en Ton Mans, directeur-bestuurder ZOwonen

23jaarverslag 2014


2.4 Participaties en samenwerkingsverbanden

ParticipatiesZorg- en welzijnsinstellingenWij werkten ook in 2014 intensief samen met Cicero, GGD,Orbis, Partners in Welzijn, Stichting Pergamijn, Stichting Daelzicht, Stichting Gehandicaptenzorg Limburg, Stichting Fokus, Stichting MOV, Wonen Plus, RIBW en Vivantes.

Ondersteunen collega-woningcorporaties Wij ondersteunden in 2014 diverse collega-corporaties bij hun administratief en technisch beheer. Zo verzorgden we voor woningvereniging Obbicht & Papenhoven en woning-vereniging Spaubeek het administratief beheer. Daarnaast stelden we de jaarrekening en de begroting samen. Voor woningvereniging Spaubeek verrichtten we ook het tech-nisch beheer en begeleidden we het nieuwbouwproject Kupstraat.

FusieWoningstichting Vitaal Wonen in Limbricht heeft een roerige periode doorgemaakt, waarbij de financiële con-tinuïteit van de corporatie sterk verzwakt is. Vitaal Wonen heeft mede onder druk van het Centraal Fonds besloten om een fusie aan te gaan. Op basis van de uitgebrachte bids koos Vitaal Wonen voor een fusie met ZOwonen.

Eind 2014 sloten wij een intentieovereenkomst. Begin 2015 stellen wij het voorstel tot fusie op.

Vervolgens starten we het formele traject op waarin onder andere het ministerie, de gemeenten en huurders-organisaties een rol hebben. Het streven is om midden 2015 te fuseren.

SWWM In het Samenwerkingsverband Woningcorporaties West-elijke Mijnstreek (SWWM) zijn de acht corporaties in deze regio verenigd: Wonen Limburg, Woonpunt, Maaskant Wonen, Vitaal Wonen, Born-Grevenbicht, Obbicht & Papenhoven, Spaubeek en ZOwonen. Het doel van het samenwerkingsverband is tweeledig: belangenbehartig-ing ten opzichte van andere sectoren en de overheid en onderlinge afstemming van beleid en visies.

De samenwerking tussen de SWWM-leden is in 2014 versterkt. Zo wisselen de corporaties nu hun vastgoedgegevens onderling uit, inclusief de onderliggende vastgoedmaatregelen. De afspraak is dat we na de huurverhoging van 1 juli de gegevens jaarlijks actualiseren. Wij hebben de taak op ons genomen om de cijfers te analyseren en zo mogelijk plannen op elkaar af te stemmen. Eind 2014 zijn de uitkomsten van deze analyse besproken. Naast het vastgoedbeleid spraken de SWWM-leden in 2014 over de Herzieningswet & Novelle, Huisvestingswet, vastgoedbeleid en Housing Westelijke Mijnstreek. Het ging hierbij vooral om onderlinge afstemming zodat de corporaties met één gezicht naar buiten treden.

24jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO WERKEN

In overleg met de vier regiogemeenten willen we als SWWM komen tot regionale meerjarenprestatieafspraken. In 2014 troffen we de eerste voorbereidingen in samen-spraak met de vier regiogemeenten. Inzet is om midden 2015 de afspraken gereed te hebben.

Het SWWM heeft uitgesproken ook in 2014 het Vangnet Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) te onder-steunen. De corporaties vinden het belangrijk om zorg te garanderen voor zorgmijdende mensen met psychia-trische of andere geestelijke klachten. De GGD ontvangt voor de geleverde diensten een financiële vergoeding van het SWWM.

In 2013 hebben de SWWM-leden voor het eerst over-leg gehad met de vier wethouders Wonen van de regio-gemeenten. Vanaf 2014 heeft dit overleg een structureel karakter gekregen. Inzet van het overleg is te komen tot een verdere afstemming van beleid waardoor de sturing op de woningmarkt toeneemt.

Klachtencommissie Zes van de acht corporaties uit het SWWM zijn aange-sloten bij de regionale klachtencommissie. Deze heeft een onafhankelijke adviesfunctie naar de aangesloten corporaties. Huurders en woningzoekenden die ontevre-den zijn over de klachtenafhandeling door hun corporatie, kunnen zich wenden tot de regionale klachtencommissie.

Klachten 2014In 2014 ontving de Regionale Klachtencommissie SWWM twintig klachten over ZOwonen, tegenover achttien klachten in 2013. Eén klacht ingediend in december 2013 is in 2014 afgehandeld. Van de twintig klachten zijn er tien ontvankelijk verklaard.

Hiervan werden er zeven behandeld in een hoorzitting die plaatsvond in 2014 of begin 2015. Van de tien ont-vankelijke klachten zijn er drie gegrond en twee onge-grond verklaard. Drie klachten zijn na bemiddeling van de klachtencommissie in overleg met ZOwonen en klager afgehandeld. Daardoor was een advies in deze zaken niet meer nodig. Van twee klachten is het advies ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag nog niet bekend en loopt de klachtenprocedure nog.

De in een hoorzitting behandelde klachten hebben betrekking op: Afhandelen van klachten Te laat afhandelen van klachten Behangklaar opleveren Uitvoeren van een reparatie

Niet tijdig afhandelen van een oplevering van een woning en het niet nakomen van afspraken rondom de overname van de woning Hebben van wateroverlast en vochtproblematiek Niet vervangen van een keukenblok

De niet in een hoorzitting behandelde, maar wel ontvankelijke klachten, hebben betrekking op: Burenoverlast Foutieve overname registratie en het niet afhandelen van een klacht hierover

De klachtencommissie evalueert jaarlijks het klachten-reglement, de klachten en het jaarverslag. Dit leidde in 2014 tot minimale aanpassingen van de procedures of het te volgen beleid beschreven in het klachtenreglement. De commissie heeft met het MT van ZOwonen overlegd over haar bevindingen.

C7Sinds 2012 bestaat C7, een overlegplatform van de zeven grootste corporaties in Zuid-Limburg: Woonpunt, Servatius,Wonen Limburg, Weller, Wonen Zuid, Heemwonen en ZOwonen. In dit samenwerkingsverband worden beleids-onderwerpen besproken en ondernemen de corporaties gezamenlijk actie.

In 2014 stonden de volgende onderwerpen centraal; duurzaamheid, maatschappelijk rendement/ opoffering, onderzoek samenwerking op HR-vlak (arbeidsvoorwaarden, corporatie-academie, salaris- administratie, gezamenlijke opleidingen) en kennis- bijeenkomst waarderen op marktwaarde.

25jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO WERKEN

Stichting Stadbroek in OntwikkelingIn december 2014 bereikten de gemeente Sittard-Geleen en ZOwonen een akkoord voor de beëindiging van de stichting Stadbroek in Ontwikkeling. Sinds 2001 werkte de stichting aan het nieuwe woongebied Molenbeek in Sittard. Het laatste onderdeel van de samenwerking is de oplevering van 42 bouwrijpe kavels waarop ZOwonen in 2015 sociale huurwoningen realiseert.

Verenigingen van (huis)eigenaren (VvE)Als een woongebouw meerdere huiseigenaren telt, is een Vereniging van Eigenaren (VvE) actief. ZOwonen heeft het administratief en technisch beheer in de meeste gevallen uitbesteed. Dit betekent dat we grotendeels alleen nog de eigenaarsrol in de VvE’s vervullen. Momenteel partici-peren we in circa 55 VvE’s.

Vangnet OGGZ Het Vangnet Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) is een samenwerkingsverband van (hulpverlening)organisaties in de regio die samen de zorg voor mensen met psychiatrische of andere geestelijke klachten op zich nemen. ZOwonen vindt het belangrijk om ook deze (vaak zorgmijdende) mensen te helpen. Daarom participeren we samen vanuit het SWWM in het Vangnet. De GGD ontvangt van de samenwerkende woningcorporaties een financiële vergoeding voor de geleverde diensten. De kosten worden verdeeld op basis van het aantal woningen in eigendom.

Regionaal Orgaan WoningcorporatiesZOwonen is lid van het Regionaal Orgaan Woning-corporaties (ROW), een samenwerkingsverband van woningcorporaties in de regio Parkstad Limburg. In 2014 bestond de agenda vooral uit zaken die een directe relatie hadden met nieuwbouw en herstructu-rering.

Platform Limburgse WoningcorporatiesKoepelorganisatie Aedes organiseert periodiek netwerk-bijeenkomsten voor woningcorporaties, in Limburg onder de naam Platform Limburgse Woningcorporaties. LidmaatschappenAedes ZOwonen is lid van Aedes, Vereniging van Woningcorpo-raties. Ook hebben we de Aedescode onderschreven en de Governancecode die daarvan deel uitmaakt. De kosten voor dit lidmaatschap bedroegen in 2014 ruim € 84.000,-.

Vereniging Ons LimburgDe Vereniging Ons Limburg is van oudsher een samen-werkingsverband van Limburgse woningcorporaties. De vereniging heeft haar vermogen ondergebracht in Fonds Ons Limburg, dat zich richt op leefbaarheid in de buurt. De kosten voor dit lidmaatschap bedroegen € 50,- in 2014.

26jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO WERKEN

De nieuwe Wet langdurige zorg (Wlz) vervangt de huidige Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). Alleen de zwaarste, langdurige zorg wordt dan nog vergoed. Deze wet zorgt samen met Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) 2015, de nieuwe Jeugdwet en de Zorgverzekerings-wet (Zvw) voor grote wijzigingen in de zorg.

Centraal daarin staat dat de nationale overheid veel taken decentraliseert naar de gemeenten en dat veel verant-woordelijkheid bij de burger zelf wordt gelegd. Daarnaast krijgen ook de instanties er omheen te maken met bezui-nigingen én nieuwe opgaven.

ZOwonen vervult al lang een belangrijke rol in de huisvesting voor mensen met een zorgvraag. In de toekomst willen we, ook in de veranderende om-geving, een rol blijven spelen in het huisvesten van deze groepen.

3.1 Visie wonen en zorg Eind 2013 stelden we onze visie op zorg(vastgoed) vast. Centraal daarin staat de boodschap dat we ons blijven richten op mensen met een zwakkere positie op de woning-markt. Daaronder vallen ouderen en mensen met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking. We investeren in extramuraal vastgoed en geven de voorkeur aan oplossingen in bestaande bouw.

Gelet op de vraagontwikkeling doen we in onze visie ook uitspraken over in welke gebieden wij mogelijkheden zien om te investeren. Dit heeft een plek gekregen binnen de herijking van onze vastgoedstrategie in 2014. De doorver-taling naar complexniveau ronden we begin 2015 af.

3.2 WMOPer 1 januari 2015 geldt een nieuwe WMO. De gemeentenkregen er een belangrijke en omvangrijke taak bij. Zij moeten dit doen met minder budget. Woningcorpora-ties worden geconfronteerd met extra heffingen die de investeringsruimte beperken. Om ervoor te zorgen dat de bewoner niet de dupe wordt, zijn goede afspraken nodig over de uitvoering van de WMO-aanpassingen. De bestaande convenanten stammen uit 2010 en 2013 en vragen om aanpassing.

Eind 2014 zouden we samen met de gemeente Sittard-Geleen tot een evaluatie en herijking van het WMO-convenant komen. Door de grote uitdagingen waarvoor de gemeente is gesteld met de decentralisaties, was dit niet haalbaar. We pakken de herijking beging 2015 weer op. Met de gemeenten Onderbanken en Echt-Susteren hebben wij de afspraak gemaakt dat ook daar convenanten afgesloten gaan worden. Het convenant uit de Westelijke Mijnstreek dient daarvoor als basis.

3.0 ZO ZORGEN WIJ VOOR OUDERENHUISVESTING

De bezuinigingsopgave van de overheid heeft een grote impact op de zorgwereld. Het scheiden van wonen en zorg wordt steeds verder doorgezet. Dat betekent dat er de komende jaren veel verandert voor zorgaanbieders, gemeenten, zorgvragers en woningcorporaties.

27jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO WERKEN ZO zorgen wij voor ouderenhuisvesting

Project WMO in de versnellingIn samenwerking met de gemeente Sittard-Geleen hebbenwij de complexen geïnventariseerd die kunnen worden ingezet voor bewoning door ouderen (geschikt wonen). Daarbij brachten we in kaart of en welke aanvullende maat-regelen nodig zijn om het gebouw beter toegankelijk te maken. Denk aan het aanbrengen van elektrische deuren, videofooninstallaties en oplaadpunten voor scootmobielen.

In 2014 startten we met de uitvoering van werkzaamheden in de projecten: Putpoort in Sittard, Augustinessenhof in Sittard, 40 portiek-etagewoningen Hemelsley in Sittard en de Cityflat in Geleen.

Ook maakten we een start met de planontwikkeling voor het bijbouwen van een scootmobielruimte in het apparte-mentencomplex De Wimmeren in Sittard. De uitvoering start naar verwachting medio 2015.

In 2014 zijn we begonnen met de uitwerking van plannen voor de aanpassing van de entrees voor de Romme-, Oud- en Dreesflats in Geleen. Ook is in 2014 de aanzet gemaakt voor een samenwerkingsovereenkomst met zorgverlener Vivantes om samen te werken aan een plan om de apparte-menten in de Oudflat en de aanleunwoningen Olympia-staete te voorzien van een geavanceerd zorgoproepsys-teem. De uitrol van deze projecten vindt plaats in 2015.

De ingrepen worden voor een substantieel deel bekostigd door de gemeente Sittard-Geleen, door een financiële bijdrage in het kader van de WMO.

Op aangeven van de gemeentelijke overheid brachten wij in 2014 in 185 woningen individuele woningaanpassingen aan. Zo zorgden wij ervoor dat huurders langer zelfstandig in hun woning kunnen blijven wonen.

jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO WERKEN

4.1 Vastgoedsturing De basis hiervoor vormde een analyse van factoren zoals demografische ontwikkelingen en het te verwachten effect van veranderende weten regelgeving.

Nadat onze vastgoedstrategie herijkt was, startten we met eind 2014 het vertalen van die strategie naar de verschillen-de complexen. We verwachten de resultaten hiervan begin 2015. We maken daarbij onderscheid in diverse strategie-richtingen: doorexploiteren, investeren of desinvesteren.

Na verdere uitsplitsing vormen deze de basis voor onze uitvoeringsprogramma’s. Onderdeel van het traject vormt ook een beter inzicht krijgen in de complexprestaties op het vlak van onderhoud, verhuurbaarheid, financiële prestatie, sociale conditie en maatschappelijke opoffering. We ontwikkelden in 2014 een module gekoppeld aan ons primair systeem, waarin naast de complexprestatie ook de belangrijkste informatie van het complex is samengevat in een zogenoemd complexplan.

Om te zorgen voor een goede inbedding van ons vastgoedproces in de organi-satie, bekijken we hoe we het proces verder kunnen opti-maliseren. We willen daarbij een duide-lijkere scheiding realiseren tussen portefeuille-, asset- en propertymanagement. Dit is onderdeel van het project Waardesturing dat medio 2014 is gestart en waarvan we de resultaten in 2015 verwachten.

4.0 ZO WERKEN WIJ AAN BETAALBARE WONINGEN IN LEEFBARE WIJKEN

Een duidelijke vastgoedstrategie is voor ZOwonen van groot belang. In 2014 hebben we onze vastgoedstrategie op portefeuilleniveau herijkt.

”Een toekomstvaste woningvoorraad. Daar zetten we ons voor in. Zodat onze klanten nu en in de toekomst prettig kunnen wonen.”

Lars, Sr. Beleidsadviseur Wonen

28

”Ik zet me in voor een woonomgeving waar bewoners zich thuis voelen.”

Ben, Gebiedsontwikkelaar

29jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO WERKEN ZO werken wij aan betaalbare woningen in leefbare wijken

4.2 Werken aan wijkenIn 2014 bouwden wij aan wijken, de hotspots in ons werk-gebied. We investeerden in de kwaliteit van woningen met onderhouds-, renovatie- en nieuwbouwprojecten. Samen met gemeente, politie en welzijnsorganisaties investeerden we in het woonklimaat.

4.2.1. StadbroekVanuit Stichting Stadbroek in Ontwikkeling (SIO) werken we samen met de gemeente aan de herontwikkeling van de Sittardse wijk Stadbroek. Daarnaast voeren we in deze wijk een sociaal programma uit. Dit programma maakt geen onderdeel uit van SIO maar vormt wel mede de basis om toekomstbestendig te kunnen investeren in nieuwbouw. Een van de werkgebieden voor SIO is woongebied Molenbeek in het westelijke deel van Stadbroek. Een groot deel van de woningen in dit gebied is gesloopt of aan vervanging toe. Het bezit is sterk verouderd of sluit niet meer aan bij de toekomstige woningbehoefte. Door een nieuwe invulling te geven aan de herontwikkelings-locaties geven we de wijk een positieve impuls.

Molenbeek-West In Molenbeek-West is een groot deel van de openbare infrastructuur (wegen en groen) opgeleverd en overge-dragen aan de gemeente. Met aannemersbedrijf Jongen zijn we in overleg om in Molenbeek West acht extra huurwoningen te realiseren. Dit in combinatie met de verplichting van Jongen om de koopwoningen aan de achterzijde van de Tudderenderweg op risicobasis te realiseren, om zo een afbouwsituatie te bereiken aan de Walstro en Broekmolen.

Molenbeek-Oost Het programma dat we ooit voor Molenbeek-Oost voor ogen hadden (een mix van zestig koop- en huur-woningen), heroverwegen we samen met de gemeente. Dit is nodig vanwege de slechte marktomstandigheden in de koopsector. We bereikten overeenstemming over de realisatie van 42 huurwoningen in Molenbeek-Oost. Hiermee kan het gebied ‘tijdelijk’ worden afgebouwd. De koopkavels kunnen mogelijk op een later tijdstip alsnog in de markt worden gezet.

Nu duidelijk is hoe we binnen SIO verder gaan, kun-nen we starten met een reeks opeenvolgende projecten binnen Stadbroek. Dit brengt de beoogde verhuisbewe-gingen en vermenging van huidige bewoners uit Stad-broek met instroom van buitenaf op gang. Ondertussen blijven we werken aan het ondersteunen en versterken van genormaliseerd gedrag via het sociaal programma Stadbroek.

Sociaal programma Stadbroek-Oost In nauwe samenwerking met de gemeente Sittard-Geleen hebben we in 2012 een sociaal programma opgestart, geënt op de methodiek van de ‘Veilige Buurten Aanpak’. Eind 2013 is besloten om het Sociaal Programma Stadbroek-Oost met drie jaar te verlengen tot eind 2016. De eerder gerapporteerde bemoedigende resultaten hebben zich in 2014 voortgezet. Bewoners voelen zich in toenemende mate meer verantwoordelijk voor hun eigen leefomgeving en ondernemen ook klein-schalige activiteiten om hier het verschil in te kunnen maken. Het aantal aangiftes, dumpingen en de hoeveel-heid opgehaald zwerfvuil laten een constante dalende lijn zien.

30jaarverslag 2014


4.2.2 Geleen-ZuidGebiedsvisie Geleen-ZuidBegin 2014 zijn wij samen met de gemeente Sittard-Geleen en bureau KAW gestart met het opstellen van een gebiedsvisie voor Geleen-Zuid/Kluis.

Deze gebiedsvisie bestaat uit drie documenten: Analysedocument (analyse van de huidige situatie) Visie op hoofdlijnen (begin in het hart) Transitiedocument (uitwerking Visie op hoofdlijnen)

De analyse en de visie op hoofdlijnen presenteerden we in juli 2014 aan de klankbordgroep van bewoners. We gaven daarbij aan dat voor de langere termijn ingrepen in de woningvoorraad noodzakelijk zijn. Zowel renovatie als sloop en nieuwbouw behoren tot de mogelijkheden en zijn ingrijpende en kostbare maatregelen, die van grote invloed zijn op de toekomst van de wijk en haar bewoners. Voor de uitwerking van de visie is meer tijd nodig. Begin 2015 leggen wij het transitiedocument voor aan de klankbordgroep. In de loop van 2015 kunnen we dan de volledige gebiedsvisie formeel vaststellen.

Burgemeester Lemmensstraat In oktober 2013 zijn we gestart met de bouw van 41 appartementen, verdeeld over twee gebouwen. Deze appartementen zijn eind 2014 opgeleverd. Hiermee is het volledige nieuwbouwprogramma van de huurwoningen gerealiseerd.

2-op-1-woningen Seringenlaan/Meidoornlaan/Burgemeester LemmensstraatAan de herstructureringslocatie van de Burgemeester Lemmensstraat grenst een wooncomplex van zestig 2-op-1-woningen. Deze woningen slopen wij in 2017 conform ons Strategisch Voorraad beleid (SVB). Voor de bewoners is een sociaal plan van toepassing. Negen bewoners uit drie blokken (18 woningen) aan de noordzijde van de Seringenlaan zijn het niet eens met de voorgenomen sloop. In diverse gesprekken met bewoners en gemeente hebben we de redenen van het sloopbesluit nog eens toegelicht. De bewoners in de zeven bouwblokken (42 woningen) gelegen aan de zuid-zijde van de Seringenlaan en de Kastanjelaan hebben zich wel kunnen vinden in het sloopbesluit.

Eind 2014 restten in totaal nog 13 huishoudens die geherhuisvest dienen te worden. Ook zijn we in 2014 gestart met de asbestinventarisaties voor de sloopvergunning.

4.2.3 Mijn Zuid In het gebied Mijn Zuid (voorheen TASs) staat een groot-schalige herstructurering van drie aan elkaar grenzende buurten in Sittard-Zuid op stapel: Thienbunder, Acht-bunder en Sanderbout en het noordelijke gedeelte van de slachthuislocatie.

Op basis van de samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, provincie, ZOwonen en bewoners uit 2011, hebben we in 2014 verder gewerkt aan het fysieke en het sociale programma.

www.mijnzuid.nl www.zowonen.com

Hier ZOwonen 15 betaalbarepatiowoningen

bouwt

(huur)

31jaarverslag 2014


Tuin van Gulik / Thienbunder

Medio 2014 startten we met het bouwen van 29 gezinswoningen en 8 patiowoningen. Alle woningen zijn inmiddels opgeleverd en verhuurd.

Een negental bewoners uit het gebied Sanderbout en Achtbunder hebben gebruik gemaakt van de mogelijk-heid om naar deze nieuwbouw te verhuizen.

Na de zomerperiode van 2014 zijn we gestart met de verkoopcampagne van de vrije bouwkavels. Dit leverde in eerste instantie een positieve reactie op vanuit de markt. Op 4 kavels is een optie genomen maar inmid-dels zijn die weer ingetrokken. In 2015 gaan we op zoek om met minder strakke regels (welstandvrij bouwen) de kavels te vermarkten. Inmiddels selecteerden we een marktpartij om de ontwikkeling van de koopkavels van de gezinswoningen en de patiowoningen verder op te pakken. Ook voor de CPO-kavels hebben we een partij benaderd. Wij verwachten begin 2015 de koopkavels op de markt aan te bieden.

Voor de nieuwbouwontwikkelingen en de renovatie van de woningen in de diverse deelgebieden, vond in 2014 een participatietraject plaats waarbij alle nog te her-huisvesten bewoners van Mijn Zuid werden betrokken.

Onder de naam ‘Wirkplaatsj’ ontwikkelden bewoners, architect, gemeente en ZOwonen gezamenlijk gedragen woonproducten.

Hiermee ontstaat ruimte om in 2015 werkelijk met de nieuwbouwontwikkeling en renovatie in de deelgebieden van start te gaan.

AchtbunderDe renovatie van de 110 langswoningen in Achtbunder is in 2014 van start gegaan. De werkzaamheden lopen door tot medio 2015. Na overleg met de bewonersgroep Achtbunder is een pas op de plaats gemaakt met het slopen van de dwarswoningen.

Een groot aantal woningen is leeg of in tijdelijk beheer en eind 2014 verhuisden een achttal bewoners naar de Tuin van Gulik. Tot dusver zijn 36 woningen gesloopt.

Begin 2015 gaan we verder met het slopen van de dwars-woningen. De 123 eengezinswoningen vervangen we op termijn door 21 patiowoningen, waarvan 15 in de sociale huur. Op deze manier geven we invulling aan de ver-dunningsopgave en krijgt de wijk meer groen.

De voorbereidingen voor het bouwen van vijftien huurpatiowoningen zijn inmiddels in volle gang. De bouwvergunning vroegen we eind 2014 aan.

Medio 2015 starten we met het bouwen van deze wo-ningen. Mede als gevolg van de Wirkplaatjs-bijeen-komsten en extra inspanningen op individueel niveau is er voldoende medewerking van bewoners -om al dan niet tijdelijk te verhuizen- verkregen om deze ambitie waar te maken.

Ook maakten we in 2014 een start met de voorbereidingenvoor de inrichting van de wijktuinen van Achtbunder. Zo-wel de inrichting, de te maken keuzes als het toekomstig beheer komt participatief tot stand. De gronden dragen we uiteindelijk over aan de gemeente. De bewoners van Achtbunder gaan de wijktuinen zelf beheren.

SanderboutIn 2013 bereikten wij en de gemeente Sittard-Geleen overeenstemming met de bewoners van Sanderbout over het inrichtingsplan. De gemeenteraad stelde het

32jaarverslag 2014


nieuwe bestemmingsplan in december 2014 vast. Begin 2015 kunnen bewoners een definitieve keuze maken naar welke woning hun voorkeur uitgaat, nieuwbouw of reno-vatie. Ook in dit wijkgedeelte is inmiddels het overgrote deel van de woningen leeg of in tijdelijk beheer. Uit dit gebied zijn twee bewoners verhuisd naar de nieuwbouw van de Tuin van Gulik.

De voorbereidingen voor de sloopwerkzaamheden, het bouwen van de 34 nieuwe woningen en het renoveren van 36 woningen zijn in volle gang.

4.3 Werken aan onderhoudDe instandhouding van ons bezit is een van onze kerntaken. Op 1 januari 2014 startten we met een ketengerichte samenwerking met partners in het niet-planmatig onderhoud. Zij voerden ruim 24.000 werk-opdrachten uit naar aanleiding van reparatieverzoeken. Ook staken we veel tijd in het onderhoud van woningen die vrijkwamen vanwege een huuropzegging, het zoge-naamde mutatieonderhoud. We maakten ongeveer 1300 woningen weer verhuurklaar en in nog eens ongeveer 200 andere woningen voerden we na huuropzegging werkzaamheden uit voor bijvoorbeeld de verkoop of sloop.

We investeerden in 2014 voor niet-planmatig onderhoud ruim € 9,7 miljoen euro in de gehele vastgoedportefeuille. We besteedden ruim € 6,3 miljoen euro aan vooraf geplande activiteiten (plan-matig onderhoud en contracten-onderhoud) in het kader van de instandhouding van het bezit.

Denk aan schilderbeurten, het vervangen van daken, het vervangen van badkamers, keukens en toiletten en preventief onderhoud aan installaties.

2014 stond voor de afdeling Vastgoedbeheer in het teken van vernieuwing en verandering. We implemen-teerden alle nieuwe methodieken en systematieken voor het opstellen van de meerjaren-onderhoudsbegroting en we contracteerden een tweede adviesbureau voor het periodiek meten van de conditie van ons bezit. De struc-tuur van de afdeling werd aangepast en medewerkers zijn in nieuwe en/of andere functies gestart.

4.4 Werken aan de kwaliteit van ons bezitHet traject voor de optimalisatie van de meerjarenonder-houdsbegroting heeft in 2014 een logisch vervolg gekregen. We brachten het in 2013 geformuleerde kwaliteitsbeleid en de daarin gemaakte keuzes en de geformuleerde kaders in praktijk. Ook brachten we het geformuleerde beleid op het gebied van Veiligheid, Asbest en Legionella (VAL) in praktijk en werkten we onze ambitie op de thema’s Duurzaamheid en Energie (DE) uit.

Door de in 2014 ingevoerde scheiding tussen tactische en uitvoerende taken binnen de afdeling Vastgoed-beheer, kunnen we meer sturen op de onderhoudspres-taties van het bezit. Dit is een belangrijk aspect binnen onze algehele vastgoedsturing.

Begin 2015 starten we met het slopen van de eerste woningen in dit gebied. Ook hier heeft een extra inspanning op individueel niveau ertoe geleid dat de laatste bewoners in beweging zijn gekomen. Daarmee ontstond ruimte voor de nieuwe ontwikkelingen.

Schoollocatie

Het bestaande schoolgebouw en de bijbehorende gymzaal is medio 2014 gesloopt. De bestemmingsplanprocedure van het nieuwe inrichtingsplan voor deze locatie startten we in 2014 op.

We verwachten dat de gemeenteraad medio 2015 het bestemmingsplan vaststelt.

De bouwvergunning voor de 16 huurpatiowoningen is eind 2014 aangevraagd. We werken hier ook aan de ont-wikkeling van 10 kooppatiowoningen en een nieuwe multifunctionele accommodatie als gemeenschapshuis voor de buurt. Medio 2015 willen we starten met de bouw van de huurpatiowoningen op deze locatie.

impressie Gerardusstraat oud-nieuw

33jaarverslag 2014


Safety AwardIn 2014 wonnen wij de safety award van het Liftinstituut. De liften in onze appartementencomplexen kwamen als meest veilig in Nederland uit de bus. Een goed voor-beeld van het bouwen aan kwaliteit. Het Liftinstituut is een vooraanstaand instituut in Nederland op het gebied van liftkeuringen en certificeringen.

4.4.1 Klanttevredenheidsmeting reparatieverzoekenPer 1 januari 2014 voeren externe partners reparatie-verzoeken van onze klanten uit. Door middel van een kwaliteitstoets zijn onze klanten bevraagd over de kwali-teit van afhandeling van deze verzoeken.De uitkomsten wijzen uit dat onze klanten erg tevreden zijn over de uitvoering en kwaliteit van een reparatie en gaven ons een 8,2. De snelheid van het proces kan in de ogen van onze klant verbeterd worden. Hierop scoorden we een 7,2. We blijven de tevredenheid van onze klanten monitoren en werken, ook in 2015, aan de verbetering van onze werkprocessen ten aanzien van reparatieverzoeken.

4.5 Samen werken aan slimme inkoopIn 2014 introduceerden we gecentraliseerde inkoop. De afdeling Vastgoedbeheer startte samen met deze nieuwe afdeling een doorontwikkelingstraject. Zo heb-ben we gezamenlijk gekeken naar onder andere de inkoopstrategie voor schilderwerk, dat een groot deel in het planmatig onderhoud vertegenwoordigt.

We werken steeds vaker met resultaatgerichte samen-werkingsvormen waarbij de leverancier verantwoordelijk is voor het eindresultaat en daarvoor zelf de effectieve aanpak bedenkt. Dit past binnen onze visie op regisserend opdracht-geverschap en ketensamenwerking.

4.6 Renovatie

4.6.1 Renovatieprojecten in voorbereidingGeleen, 100 woningen Gerardusstraat e.oBegin 2014 werkten wij de renovatieplannen verder uit voor het complex van 100 portieketagewoningen zonder lift in Geleen (verdeeld over zeven bouwblokken aan de Gerardusstraat, de Augustinusstraat en de Professor Keulersstraat). De woningen die zijn gebouwd in 1967 en in 2005 van binnen zijn gerenoveerd, waarderen we nu aan de buitenschil op.De ingrepen bestaan uit het vervangen van de balkons door nieuwe en grotere balkons, het vernieuwen en vergroten van de entrees, gevelisolatie en stucwerk aanbrengen op de gevels en het isoleren van de daken en ze voorzien van nieuwe dakbedekking. Dit levert een aanzienlijke esthetische en energetische verbetering op.

Medio 2014 hebben wij alle bewoners van het complex individueel bezocht. We lichtten de plannen toe en vroegen de huurders om in te stemmen met de renova-tievoorstellen en de daarbij behorende huurverhoging. De plannen zijn enthousiast ontvangen en negentig procent van de huurders heeft ingestemd, waardoor het renovatieplan door kan gaan. Na de definitieve besluitvorming en opdracht aan de aannemer starten we de werkzaamheden in februari 2015. Het werk is klaar in augustus 2015.

Sittard, 264 woningen Vrangendael, complex 623Aan de hand van de in 2013 geformuleerde kaders hebben wij de eerste plannen ontwikkeld om de 264 portieketagewoningen in de Sittardse wijk Vrangendael nog 25 jaar te kunnen verhuren. Begin 2014 stelden wij de bewonersvertegenwoordiging op de hoogte van de stand van zaken en de te nemen vervolgstappen om te komen tot een renovatieproject.

jaarverslag 2014


We verbeteren de algehele uitstraling van de woon-gebouwen. Ook doen we esthetische ingrepen aan de gevels en balkons en vergoten en verbeteren we de entrees.

De uitstraling van de trappenhuizen wordt ook ver-beterd. In de woningen waar groot onderhoud aan bad-kamers, keukens en toiletten nog niet heeft plaatsgevon-den, maakt dit ook onderdeel uit van de ingrepen.

Mede in overleg met de bewonersvertegenwoordiging stelden wij een voorlopig renovatiepakket op. Medio 2014 is bestuurlijk groen licht gegeven om deze voor-lopige plannen verder uit te werken. Begin 2015 werkt de de architect de plannen verder uit en leggen wij de plannen ter goedkeuring voor aan het bestuur.

Sittard, 64 P.E. woningen Vrangendael, complex 626 Eind 2014 deden wij een eerste aanzet om te komen tot een heldere kaderstelling voor het renovatieprogramma in Vrangendael. Hierin bekeken wij ook of een extra investering in duurzaamheidsingrepen onderdeel gaat uitmaken van de renovatie van de 64 portieketage-woningen in de Sittardse wijk Vrangendael. Begin 2015 doen wij een oproep tot oprichting van een bewoners-vertegenwoordiging, zodat er een aanspreekpunt is. Nadat er heldere kaders zijn, starten we een haalbaar-heidsonderzoek en werken we een voorlopig renovatie-voorstel uit.

Sittard, 132 woningen Eisenhowerflat 2Het complex Eisenhowerflat 2 is een galerijflat bestaandeuit 132 woningen, gebouwd in 1968. De aanpak van Eisenhowerflat 2 is een pilotproject voor ketensamen-werking op het gebied van renovatie met Ballast Nedam/Laudy/Bouwborg. Met deze samenwerking beogen we een efficiëntere samenwerking, een beter resultaat en een kostenbesparing ten opzichte van een reguliere renovatie via aanbesteding.

In februari 2014 startten we met de haalbaarheidsstudie. Deze studie voeren we uit samen met de ketensamen-werkingspartners. De resultaten van het haalbaarheids-onderzoek tonen aan dat een levensduurverlenging van 25 jaar binnen de rendementseisen van ZOwonen mogelijk is. De belangrijkste ingrepen die we uitvoeren in dit project zijn: opwaardering van de entree, opwaardering van het centrale trappenhuis, betonherstel, opwaardering van de gevel, isolerende maatregelen, aansluiting op Het Groene Net en plaatsing van PV-panelen.

De verdere uitwerking en planvorming leidde in 2014 tot duidelijke kaderstellingen en oplossingsrichtingen. Daarbij is gebruik gemaakt van de ervaringen van de renovatie van Eisenhowerflat 1. De rol van de bewoners, het beperken van overlast en het verkrijgen van draag-vlak vormen nu wezenlijke onderdelen van de project-voorbereiding.

De ketenpartners bestaan op dit moment uit ZOwonen, Bouwbedrijf Laudy en Architectenbureau Humble. Elke maand overleggen we met de bewonerscommissie.

Al deze acties hebben geleid tot een planconcept en een bijbehorend investeringsbudget waarvoor we in-middels bestuurlijke goedkeuring hebben. In december 2014 gaven we een tussenpresentatie aan de Bewoners-commissie en de Huurdersbelangenvereniging.

Als de plannen haalbaar blijken, sturen we op het af-ronden van uitvoeringsgeschikte plannen voor het einde van 2015. De startdatum bepalen we dan samen met de bewonerscommissie.

Sittard, restauratie 25 eengezinswoningen Petrusstraat en Heistraat De 25 woningen aan de Petrusstraat en Heistraat in Sittard staan geregistreerd als Rijksmonument en dateren uit 1921. De aanbouwen achter de woningen hebben geen monumentale status.

Bij deze woningen is sprake van toenemende scheur-vorming in binnen en buitengevels en van scheefstand van vloeren. De algemene onderhoudstoestand van het interieur is slecht. Leegkomende woningen worden daarom niet meer verhuurd.

Eisenhowerflat, Sittard

34

jaarverslag 2014


Samen met bouwbedrijf Laudy uit Sittard en constructeur Palte hebben wij in zes leegstaande woningen onderzoek gedaan naar de funderingsproblematiek en de onder-grond. De funderingen blijken te smal, hebben slechts eenzijdige gronddekking (ca. 60 cm) en de bodem is onvoldoende draagkrachtig. De situatie is op dit moment veilig, maar funderings-herstel moet plaatsvinden binnen nu en vijf jaar. Voor de uitvoering van dit funderingsherstel, waarbij ook de begane grondvloeren vervangen worden, moeten de bewoners tijdelijk hun huis verlaten.

Wij onderzoeken of we dan ook een totaalrestauratie kunnen uitvoeren. Hierover overleggen we met de be-treffende huurders en de huurdersbelangenvereniging.Wij denken eraan de aanbouwen achter de woningen te slopen en het volledige achterterrein vrij te maken. De Monumentencommissie en wij doen eerst dossier-onderzoek om meer inzicht te krijgen in de monumentale aspecten. Zo kunnen we de bewoners een juist perspectief biedenvoor hun inbreng bij de verder planontwikkeling. In januari 2015 informeren we de bewoners opnieuw.

4.6.2 Renovatieprojecten in uitvoeringSittard, 110 eengezinswoningen Achtbunder Voor Achtbunder hebben wij in 2014 de plannen verder uitgewerkt om 110 eengezinswoningen (bekend als delangswoningen) te renoveren. De renovatieplannen bestaan uit onderhoudswerkzaamheden, aangevuld met energetische ingrepen op verzoek van de huurders. Voor deze energetische ingrepen betalen de huurders een huurverhoging.

Hier staat een aanzienlijke energiebesparing tegenover. De verwachting is dat de totale woonlasten per saldo gelijk zullen blijven en in sommige gevallen zelfs zullen dalen. De ingrepen bestaan uit het vervangen van een deel van de kozijnen, het plaatsen van HR++ glas, het aanbrengen van brandwerende voorzieningen aan de woningscheidende wanden en het isoleren van het dak (daar waar huurders dit niet al zelf hebben gedaan).De werkzaamheden zijn begin oktober 2014 gestart en ronden we in juni 2015 af.

4.6.3 Opgeleverd renovatieproject

Sittard, 11 studio’s Kamers met kansen Voor het project Kamers met Kansen renoveerden we een pand aan de Oude Markt. We creëerden elf studio’s/kamers, die worden verhuurd aan jongeren van 18 tot 25 jaar met problemen thuis, op school en/of werk. In een positieve omgeving en met individuele coaching gaan zijn op zoek naar werk of een opleiding. De inzet is dat de jongeren na anderhalf tot twee jaar zelfstandig verder aan hun toekomst gaan bouwen.

De filosofie achter Kamers met Kansen is dat jongeren zich even niet om hun huisvesting hoeven te bekomme-ren en zich kunnen richten op hun persoonlijke ontwik-keling. Op deze manier krijgen zij een (nieuwe) kans.

Het project duurt vooralsnog vijf jaar. Daarna wordt bekeken of en zo ja, op welke wijze we een blijvende invulling kunnen geven aan deze woonvorm.

Maart 2014 waren de kamers beschikbaar voor verhuur.

Opening ‘Kamers met kansen’

35

jaarverslag 2014


4.7 Nieuwbouw

4.7.1 Nieuwbouwprojecten in voorbereidingSittard, 150 appartementen woonzorgcomplex; Zitterd Revisited fase 1 In 2013 leverden wij een haalbare Business Case op voordit project en deden we een grondbieding aan de ge-meente. Na de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 bleek er geen draagvlak meer te bestaan voor de uit-voering van dit project. Wij onderzoeken nu of dit plan in een kleinere omvang wel voor alle betrokken partners acceptabel is.

Sittard, 34 Nieuwbouw en 36 Renovatie woningen; Mijn Zuid, Sanderbout VeestraatIn samenwerking met aannemer Van Wijnen, architect Satijnplus en constructeur Palte zijn de eerste ontwerpen gemaakt voor het plangebied Sanderbout Veestraat in het herstructureringsgebied Mijn Zuid. Deze samenwerk-ing in een bouwteam levert over het gehele ontwikkelen bouwproces een kostenbesparing op ten opzichte van regulier bouwen via aanbesteding.We dienden de aanvraag voor de omgevings-vergunning eind 2014 in.

Sittard, 15 + 16 Nieuwbouw patiowoningen; Mijn Zuid, Achtbunder + Schoollocatie In samenwerking met aannemer Van Wijnen, architect Wauben en constructeur Palte zijn voor de twee ont-wikkelingsgebieden Achtbunder en Schoollocatie in het herstructureringsgebied Mijn Zuid 31 patiowoningen ontworpen. Uitgangspunt voor deze ontwikkeling waren de acht patiowoningen in Thienbunder, die hetzelfde team in 2014 realiseerde. Ook deze samenwerking in een bouwteam levert over het gehele ontwikkelen bouw-proces een kostenbesparing op ten opzichte van regulier bouwen via aanbesteding.De aanvraag voor de omgevingsvergunning is eind 2014 ingediend.

Beek, 30 woningen in de voormalige Carmelitessen kloostertuin In de kloostertuin van het voormalig klooster van de Carmelitessen in Beek (Carmelstraat) ondertekenden wij enkele jaren geleden een koopintentie met een ontwikkelaar. Wij zouden daarmee achttien grondge-bonden huurwoningen en twaalf patiohuurwoningen afnemen.

Omdat er begin januari 2015 nog niet gestart was met de bouw, hebben wij op basis van de ontbindende voor-waarden in het contract de overeenkomst met Ontwikkel-maatschappij Carmelitessenklooster ontbonden. Door de ontstane vertraging zou de ontwikkeling van het project met dertig woningen inmiddels een hogereinvestering vergen en een lager projectrendement leveren dan bij de opstelling van het contract. ZOwonen heeft besloten niet meer verder te gaan met dit project.

4.7.2 Nieuwbouwprojecten in uitvoeringSusteren, 16 appartementen Reinoud van Gelder-straat SusterenHet oude woonbegeleidingscentrum in Susteren (ook bekend als de WBC-locatie), in eigendom van ZOwonen, is medio 2014 gesloopt. Voor deze locatie ontwikkelden wij een plan voor de bouw van zestien huurappartemen-ten voor senioren.

Na het onherroepelijk verklaren van het bestemmings-plan door de Raad van State is de omgevingsvergunning door Gemeente Echt-Susteren verstrekt. Daardoor kon de bouw van zestien appartementen in november 2014 starten. We verwachten het appartementengebouw in juli 2015 op te leveren.

Achtbunder + Schoollocatie, Sittard

Sanderbout Veestraat, Sittard

36

jaarverslag 2014


Start bouw appartementen Susteren

Tuin van Gulik, Sittard

Tuin van Gulik, Sittard

37

4.7.3 Opgeleverde nieuwbouwprojectenGeleen, 41 appartementen Burgemeester LemmensstraatAan de Burgemeester Lemmenstraat in Geleen leverden wij in december 2014 twee appartementen gebouwen op. De nieuwbouw maakt deel uit van de herstructure-ringsplannen voor dit gebied. De 20 woningen gelegen aan de Anemonenstraat en de 21 woningen aan de Burgemeester Lemmensstraat zijn eind december verhuurd.

Wanneer het traject van Het Groene Net in de toekomst de Burgemeester Lemmensstraat kruist, kunnen de wo-ningen worden aangesloten op Het Groene Net.

Sittard, 29 eengezinswoningen + 8 patiowoningen ThienbunderIn juni 2014 startten we met de bouw van 29 eengezins-woningen (doelgroep algemeen) en 8 patiowoningen voor senioren. Alle woningen realiseerden we in de sociale sector met een huurprijs tot maximaal € 699,-. Net als de appartementen bouwden we ook deze huur-woningen volgens het thema ‘het witte wonen in een parkachtige setting’. We bouwden volgens het snel bouwen concept. Binnen een tijdsbestek van honderd werkbare dagen zijn deze 37 woningen gerealiseerd. Op 24 november 2014 leverden we de eerste eengezins-woningen op. Oplevering van de patiowoningen vond plaats op 8 december 2014.

Eengezinswoningen Burgemeester Lemmensstraat, Geleen

Appartementen Burgemeester Lemmensstraat, Geleen

jaarverslag 2014


Bouwjaarklasse Gemeente

Beek

Gemeente

Brunssum

Gemeente

Echt-Susteren

Gemeente

Onderbanken

Gemeente

Schinnen

Gemeente

Sittard-Geleen

Eindtotaal

1945 en eerder 21 0 0 0 41 324 386

1946 - 1959 139 12 122 45 139 1.831 2.288

1960 - 1969 490 6 239 25 87 2.500 3.347

1970 - 1979 138 0 276 37 207 1.705 2.363

1980 - 1989 226 0 205 47 241 1.926 2.645

1990 - 1999 198 0 67 19 90 895 1.269

2000 en later 163 0 150 5 111 1.185 1.614

Eindtotaal 1.375 18 1.059 178 916 10.366 13.912

Woningtype Gemeente

Beek

Gemeente

Brunssum

Gemeente

Echt-Susteren

Gemeente

Onderbanken

Gemeente

Schinnen

Gemeente

Sittard-Geleen

Eindtotaal

Meergezins-

woning met lift

795 0 208 0 200 3.491 4.694

Meergezins-

woning zonder lift

148 9 185 12 155 3.249 3.758

Eengezins-

woning geschakeld

432 9 664 165 556 3.621 5.447

Eengezinswoning

vrijstaand

0 0 2 1 5 5 13

Eindtotaal 1.375 18 1.059 178 916 10.366 13.912

4.10 Cijfers woningvoorraad

38

4.8 Verkoop De verkoop van woningen is voor ons een belangrijke activiteit. Opbrengsten uit verkoop zijn nodig om toekomstige investeringen mogelijk te maken. Denk onder andere aan de herstructureringsopgave en de financiering van de verhuurdersheffing. Verder draagt de verkoop van huurwoningen bij aan de verbetering van het woon- en leefklimaat in buurten en stimuleert het eigen woningbezit onder huurders. ZOwonen verkoopt woningen tegen marktconforme prijzen. De uitgangspunten liggen vast in het verkoop-beleid. We streven ernaar om jaarlijks minimaal 50 woningen te verkopen.

In 2014 zijn 62 verhuureenheden getransporteerd en verkocht met een totale netto verkoopopbrengst van € 6,2 miljoen.

4.9 GrondpositiesZOwonen heeft aan het einde van het verslagjaar geen onbestemde grondposities. Alle bestemde grondposities

(voor huur- en/of koopwoningen) worden verwerkt in de grondexploitaties zijnde de Burgemeester Lemmens-straat Geleen, SIO Sittard en Mijn Zuid Sittard. De grondposities bestemd voor huurwoningen worden voor 100% gerealiseerd door ZOwonen en hiervoor is c.q. wordt planvorming uitgewerkt.

De grondposities bestemd voor verkoopwoningen in de Burgemeester Lemmensstraat zijn volledig verkocht. Het betreft verkoopkavels met een totale waarde van € 2,5 miljoen. De ontwikkeling van deze kavels en de afreken-ing hiervan zal uiterlijk in 2022 plaatsvinden. Daarnaast is in deze grondexploitatie nog één voor commercieel vast-goed bestemde grondpositie van 3.500 m2 aanwezig. Dit perceel staat nu te koop.

In de grondexploitatie “Mijn Zuid” is sprake van verkoopkavels voor 79 woningen. De onderliggende gronden zijn op dit moment deels in eigendom bij de gemeente Sittard Geleen en deels bij ZOwonen. Naar verwachting worden deze gronden in de jaren 2015 en 2016 verkocht.

jaarverslag 2014


Gemeente Woningen en

wooneenheden

Overige

eenheden*

Eindtotaal

Beek 1.375 185 1.560

Brunssum 18 0 18

Echt-Susteren 1.059 34 1.093

Onderbanken 178 1 179

Schinnen 916 40 956

Sittard-Geleen 10.366 1.097 11.463 * Garages, parkeerplaatsen, winkels,

bedrijfsruimtes, strategische aankopen enz.Eindtotaal 13.912 1.357 15.269

39

4.10 Cijfers woningvoorraad (vervolg)

2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005

Woningen in

exploitatie

13.369 13.363 13.308 13.362 13.428 13.502 13.591 13.713 13.761 13.878

Wooneenheden

in exploitatie

543 533 530 482 489 353 361 372 334 326

Garages en

parkeerplaatsen

1.102 1.103 1.063 1.082 1.081 1.054 1.097 1.036 1.002 1.003

Overige

verhuureenheden

255 227 233 205 283 171 141 128 126 128

Totaal aantal

verhuureenheden

15.269 15.226 15.134 15.131 15.281 15.080 15.190 15.249 15.223 15.335

40jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

5.1.1 Klanttevredenheid In samenhang met de herijking van de klantvisie hebbenwij geconstateerd dat het meten van klantbeleving en klanttevredenheid een prominentere rol moet krijgen binnen onze werkprocessen. Vandaar dat wij ervoor gekozen hebben om in 2015 te starten met het meten van de directe klantbeleving op basis van de zogenoem-de Customer Effort Score (CES). Via de CES gaan we gericht meten hoeveel moeite het kost voor huurders en woningzoekenden om klant te zijn bij en van ZOwonen.De uitkomsten van deze tevredenheidsmetingen gebrui-ken we onder meer om klantprocessen te optimaliseren.

Op zowel de vernieuwde klantvisie als het meten van klantbeleving op basis van de CES gaf de gezamenlijke huurdersorganisaties een positief advies.

5.1.2 VisitatieIn 2014 is een nieuwe visitatie uitgevoerd. Als lid van Aedes is het verplicht ons eens in de vier jaar te laten visiteren. Uit de visitatie bleek dat ZOwonen het over de hele linie een stuk beter doet dan in de vorige periode.

De eindscore is met 6,9 een punt hoger dan bij de vorige visitatie. De visitatiecommissie geeft aan dat wij een professionaliseringsslag hebben gemaakt. Ze doet in haar rapport een aantal aanbevelingen die wij graag ter harte nemen:

1. Zoek naar een gezamenlijke basis voor beleidskeuzes met het netwerk en belanghebbenden. Werk aan afspraken waarin voldoende ruimte is voor een- ieder om zijn of haar inbreng te leveren.

2. Neem belanghebbenden mee in het afwegings- proces, tijdens het proces. Nu bestaat het beeld dat ZOwonen vooral de keuzes die ze zelf maakt verant- woordt. Dit geeft partijen regelmatig het gevoel voor voldongen feiten te staan.

3. Tracht op een aantal thema’s meer op de voor- grond te treden en hierin de voortrekkersrol te nemen.

4. Versterk de gemaakte beleidskeuzes door te verdiepen wat de keuze voor de primaire doelgroep betekent voor de investeringsruimte en investerings- bereidheid op aanpalende thema’s.

5.0 ZO WERKEN WIJ AAN ZOWONEN

5.1 ZOwonen: een organisatie in ontwikkelingDe kwalitatieve ontwikkeling van onze organisatie, de medewerkers en onze dienstverlening is ook in 2014 voortgezet.

ZO werken wij bij ZOwonen

”Onze dienstverlening iedere dag weer beter dan de dag daarvoor, zodat onze klanten tevreden zijn. Daar doen we het voor.”

Hanneke Eerste medewerker KCC

41jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

5.1.3 Nieuw verhuisprocesSinds 1 januari 2014 kennen we een nieuw verhuis-proces. De verbeteringen in het werkproces hebben ertoe geleid dat eind 2014 nog maar circa 45 huur-woningen leegstonden als gevolg van frictieleegstand.

5.1.4 Klanten Contact CenterIn 2014 kreeg ons Klanten Contact Center (KCC) circa 30% meer telefoontjes binnen dan verwacht. Toch zijn we er in geslaagd om de wachttijd van klanten aan de telefoon sterk te verminderen. In de meting van de geleverde gesprekskwaliteit scoren we gemiddeld een 7. Bijzonder daarbij is dat het gelukt is om binnen het KCC flexibeler te gaan werken door gebruik te maken van studenten als inleenkracht. Mede daardoor kunnen we beter inspelen op de verwachtte pieken en dalen in het klantcontact.

5.1.5. Afdeling InkoopMedio 2014 zijn wij gestart met een gecoördineerde centrale inkoopafdeling.

Een geslaagde samenwerking in de professiona- lisering van de inkoopfunctie tussen de budgethouders en het inkoopteam levert op termijn naar verwachting € 3 miljoen op.

De inkoopafdeling boekte in 2014, al dan niet in samen-werking met de betrokken afdelingen, de volgende resultaten: Contractbeheer: we kregen een centraal inzicht in de lopende contracten. Productgroepmanagement: onze inkopen zijn onderverdeeld in productgroepen. We wezen leveranciers toe aan deze productgroepen en maakten analyses van onze uitgaven over de productgroepen en leveranciers. Beleid: het inkoopbeleid en onze algemene voor waarden zijn in concept aangepast. Contractmanagement: binnen de afgesloten contracten van groenvoorziening en reparatie- en mutatieonderhoud heeft inkoop input geleverd voor het verbeteren van de wederzijdse prestaties. Inkooptrajecten hebben kwalitatieve verbeteringen opgeleverd en leidden tot besparingen. Onderhoud individuele installaties: gemiddelde jaarlijkse besparing van € 330.000,- (16%) en een aanzienlijke kwalitatieve verbetering van de te leveren. dienstverlening, het presteren van installaties en het interne proces voor ZOwonen. Telecom: besparing van € 75.000 (46%) op de contractwaarde en een verbetering van abonne- menten en infrastructuur met direct voordeel voor de gebruiker (medewerker). Eenmalige plaatsing rookmelders: besparing van circa € 100.000,- (30%) ten opzichte van de aan- vankelijke offerte. Sleutel- en sluitplanbeheer: verbetering van het proces en een besparing op de kosten.


jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

5.3. Organisatiestructuur en koers Organogram ZOwonen 2014

Directeur-Bestuurder

ConcernControl

Strategie en beleid

Vastgoed-ontwikkeling

BedrijfsvoeringKlant Vastgoed

Human resource management

WonenICT Inkoop Juridische zaken

Marketing encommunicatie

IncassoProject-

ontwikkeling

Projectrealisatie Kwaliteiten beleid

TeamVerhuur/KCC

TeamLeefbaarheid

Staf

Uitvoering

Planning en Rapportage

Huur-/Salaris-administratie

Financiëleadministratie

Facilitaire zaken

42

Koers Om de ontwikkelingsrichting van onze afdelingen helder te krijgen, en daarmee verder invulling te geven aan het ondernemingsplan, bepalen we jaarlijks de kernactivi-teiten per afdeling. Op basis van deze kerntaken stelden wij de noodzakelijke kwantitatieve formatieve omvang vast die nodig is om deze kerntaken te kunnen uitvoeren.

Voor ons is niet alleen de kwantitatieve samen-stelling van het personeelsbestand belangrijk, maar vooral ook de kwalitatieve samenstelling. We willen daarom gericht investeren in de kwaliteit van onze medewerkers.

Om dit mogelijk te maken, zijn ‘strategische afdelings-plannen’ (meerjarig) opgesteld. Gekoppeld aan de strategische afdelingsplannen hebben we het strate-gisch opleidingsbeleid samengesteld.

In het opleidingsbeleid en bijbehorende opleidings-faciliteiten gaat het niet alleen om kennisontwikkeling, maar ook om competentieontwikkeling, passend bij onze cultuur en besturingsfilosofie van Integraal Management.We kiezen duidelijk voor de ontwikkeling van onze mensen om als totale organisatie ‘ZObeter’ te worden.


jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

43

Wat hebben we voor ogen Waar staan we nu

1. Ondernemende medewerkers

die klanten resultaatgericht zijn.

We zijn in 2014 begonnen met gedragsontwikkeling met behulp van competentie-

management en de talenttool. De eerste resultaten laten zien dat medewerkers uiter-

mate klantgericht zijn, maar dat we nog verder moeten investeren in ondernemerschap

en resultaatgerichtheid.

2. Managers met een coachende

managementstijl.

Alle leidinggevenden hebben in 2013 en 2014 een intensief Management development-

traject doorlopen. In lijn met de invoering van resultaat- en competentiemanagement

zien we een verandering in de managementstijl. De ingezette verandering is een opti-

mistische basis voor coachend leiderschap.

3. Kritische succesfactoren worden door-

vertaald op operationeel niveau en de

organisatie stuurt daarop.

In 2014 stelden wij een jaarplan op ondernemingsniveau op over resultaatgericht en

sturend werken. Dit jaarplan is afgeleid van het ondernemingsplan en door vertaald

naar individuele resultaatafspraken met medewerkers. Door te sturen op medewerkers-

niveau zijn wij beter in staat om de gewenste doelen uit het ondernemingsplan te

realiseren.

4. Duidelijke sturingsinformatie op

managementniveau.

De teams HRM en Bedrijfsvoering zijn gestart rapportages verder te professionaliseren

en te standaardiseren. Hierdoor beschikt het management steeds over de benodigde

sturingsinformatie.

5. Biedt ruimte aan verborgen talent en

innovatieve potenties van medewerkers…

Voor deze ambitie is in 2014 de basis gelegd door invoering van de talenttool. Dit

instrument stelt ons in staat om gedragsontwikkeling te sturen. Aan de hand van de

uitkomsten van de talenttool krijgen we de komende jaren inzichtelijk welke talenten

en potenties onze medewerkers hebben.

6. Die ondanks de persoonlijke resultaat-

verplichtingen ook gezamenlijk met alle

medewerkers voor het succes willen gaan.

In 2013 en 2014 lag de focus vooral op beleid en instrumentarium voor individuele

ontwikkeling van medewerkers. Vanaf 2015 starten we met het realiseren van team-

ontwikkeling.

7. De primaire, ondersteunende en stur-

ende processen duidelijk in beeld.

In 2014 voerden we de eerste verkennende gesprekken over ZOwonen in de toekomst.

Een organisatievorm waarin processen leidend zijn voor de performance van de organi-

satie is hierbij richtinggevend.

8. Iedereen weet wie voor welke resul-

taten verantwoordelijk is en heeft daar-

bij helder hoe de bevoegdheden zijn

verdeeld.

In 2014 werkten we met name aan kwaliteitsverbetering van de medewerkers. Als we

in 2015 kunnen vaststellen dat de gewenste groei heeft plaatsgevonden, dan maken

we de opstap naar het delegeren (lees: lager in de organisatie) van resultaten, verant-

woordelijkheden en bevoegdheden.

9. We hanteren een heldere, resultaatg-

erichte functionerings- en beoordelings-

systematiek.

Sinds 2013 monitort team HRM de RGW-cyclus door middel van een kwaliteitstoetsing.

We zien dat de kwaliteit van uitvoering van de RGW-cyclus met sprongen vooruit gaat.

10. We houden nadrukkelijk rekening

met de medewerkerstevredenheid.

In 2014 hebben we door middel van verschillende initiatieven actief gewerkt aan het

oppakken van verbeterpunten zoals die zijn benoemd in de medewerkersmotivatie-

meting van 2013. 2014 was gericht op het doorvoeren van verbetermaatregelen.

In 2015 meten we opnieuw de resultaten van onze inspanningen.

11. ZOwonen is vanuit resultaatgerich-

theid in staat om constant te verbeteren

en te leren (een transparante meet- en

verbetersystematiek).

In de afgelopen jaren hebben we binnen de managementcyclus de PDCA-regelkring

geoptimaliseerd. We voeren de plan en do-fase goed door. De komende jaren vragen

inspanning om de check en act-fase te optimaliseren.


jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

”Organisatieontwikkeling binnen ZOwonen is gerichtop het ontwikkelen van mensen. Wij vinden het een mooie uitdaging om mensen te leren reizen door hun loopbaan!”

Myrthe, adviseur HRM en Roy, Sr. Adviseur HRM

44

5.3 ArbeidsvoorwaardenbeleidIn 2014 waren op het gebied van arbeidsvoorwaarden twee thema’s belangrijk. Ten eerste zijn op grond van externe ontwikkelingen en arbeidsmarktonderzoek fundamentele vragen opgeworpen over het belonings-niveau van de vigerende cao. Daarnaast zijn alle onder-nemingen in 2015 verplicht de werkkostenregeling in te voeren.

In samenhang met de ontwikkelingen ten aanzien van de cao, zijn wij in 2014 een interne discussiegestart met de ondernemingsraad over een ge-wenste richting voor een modern arbeidsvoor-waardenbeleid.

Daarin hebben wij de volgende zaken meegenomen: onze noodzaak om op het terrein van arbeidsvoor-waarden besparingen te realiseren, en de behoefte van medewerkers om de manier waarop zij hun werk doen anders te organiseren (Het Nieuwe Werken).

Een werkgroep bestaande uit vertegenwoordigers van HRM en Bedrijfsvoering werkte het afgelopen jaar aan de implementatie van de werkkostenregeling binnen ZOwonen. Het advies van deze werkgroep werd in 2014 goed-gekeurd door de Ondernemingsraad, waarna het advies vastgesteld werd. Daarmee voeren wij de werkkosten-regeling in 2015 in, en verwachten wij vooralsnog geen naheffing van de belastingdienst.

5.4 ManagementdevelopmenttrajectOnze sturingsfilosofie is gericht op integraal management.Concreet betekent dit dat verantwoordelijkheden laag in de lijn komen te liggen. Een leiderschapsstijl die hierbij aansluit, is coachend leiderschap. In 2013 hebben we geïnvesteerd in een managementdevelopmenttraject. Daarbij is het volledig leidinggevend kader getraind op coachend leiderschap. Dit programma had een uitloop in 2014.

Centrale thema’s waren: persoonlijk leiderschap situationeel leidinggeven en teamontwikkeling talentontwikkeling en coaching integraal management

5.5 Competentiemanagement In 2014 startte in de afdeling Vastgoedbeheer een pilot rond competentiemanagement. Ondersteund door een extern bureau hebben we voor de medewerkers van deze afdeling per functie competentieprofielen opgesteld.

Aan de hand van deze profielen doorliepen de mede-werkers een gedigitaliseerd assessment, de talenttool.Op het niveau van competenties hebben we de ont-wikkelpunten van medewerkers in kaart gebracht. De ontwikkelpunten uit de talenttool maken deel uit van onze RGW-cyclus.

We evalueerden de pilot eind 2014 met de betrokken medewerkers. Op basis van deze evaluatie stemde de ondernemingsraad in met implementatie van de talent-tool voor de hele organisatie. Concreet betekent dit dat voor alle functies compe-tentieprofielen zijn opgesteld en dat alle medewerkers inmiddels de digitale vragenlijsten hebben ingevuld. De resultaten hiervan zijn onderdeel van onze RGW-cyclus 2015.

jaarverslag 2014

ZO werken wij bij ZOwonenZOWONEN ZO ZIJN WIJ

45

5.6 Strategisch opleidingsbeleid

In totaal hebben we in 2014 € 127.000 besteed aan opleidingen, zowel individueel als organisatiebreed.

Dat bedrag is exclusief de opleidingen die gefinancierd zijn vanuit het persoonlijke loopbaanontwikkelings-budget (artikel 10.3 e.v. CAO woondiensten). We stelden in 2014 een strategisch opleidingsplan op. Dit plan brengt de individuele opleidingswensen van medewerkers en de strategische opleidingswens vanuit de organisatie(doelen) bijeen. De jaarplanning van het opleidingsplan stelt ons in staat om opleidingen scherper in te kopen en de kwaliteit van opleidingen strakker te monitoren.

Stages

In 2014 boden wij een stageplaats aan 7 stagiaires.

Ook in 2014 zijn wij weer erkend als leerbedrijf door Fundeon en Ecabo voor onder meer ICT, financieel-administratieve opleidingen, HRM en Vastgoed. Als erkend leerbedrijf laten we de werkzaamheden voor een stagiaire aansluiten bij de stageopdrachten en het op-leidingsniveau.

ARBO en VGW Om de veiligheid, gezondheid en het welzijn van onze medewerkers te waarborgen, lieten wij in 2014 een risico-inventarisatie en evaluatie uitvoeren (RI&E). Het doel van de RI&E is het in kaart brengen en kwanti-ficeren van mogelijke risico’s op de gebieden veiligheid, gezondheid en ongewenst gedrag.

Aan de hand deze inventarisatie stelden we een plan van aanpak op waarin de te nemen maatregelen om risico’s te minimaliseren zijn uitgewerkt. In 2014 zijn we gestart met het oppakken van de verbeterpunten. De uitwerking van het plan van aanpak loopt door in 2015.

In 2014 hebben we, naast de RI&E, de volgende acties opgepakt naar aanleiding van Arbozorg: het laten uitvoeren van werkplekonderzoeken en deze aanpassen aan de aanbevelingen; het bijscholen van de (bedrijf-)hulpverleners en het ptimaliseren van de hulpverleningsorganisatie. Naast de verplichte bijscholing traint het BHV-team periodiek op vrijwillige basis in company; we hielden twee ontruimingsoefeningen zodat de medewerkers en het BHV-team weten wat van hen wordt verwacht in geval van een calamiteit; het bijscholen van leidinggevenden met betrekking tot Wet Verbetering Poortwachter; de kantooromgeving is ingericht conform Arbowet- geving. Ook is het kantoor voorzien van een breed scala aan veiligheidsmaatregelen om medewerkers en bezoekers optimaal van dienst te zijn in geval van een calamiteit. Denk aan een AED en een evac-chair.

Verzuim

Het verzuimpercentage kwam in 2014 uit op 6,6%. Dit is 2,6% hoger dan dat was vastgesteld voor 2014.

In 2014 hebben we veel gedaan om de arbodienst-verlening en daarmee de verzuimbegeleiding naar een hoger niveau te tillen.

jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

5.7 Personeelscijfers per 31-12-2014*

Aantal medewerkers Vaste aanstelling 125

Tijdelijke aanstelling 11

Mannen 83

Vrouwen 53

Lengte dienstverband 0-5 jaar 33

5-10 jaar 41

10-15 jaar 15

15-20 jaar 10

20+ jaar 37

Gemiddelde lengte dienstverband 13,3 jaar

Aantal FTE ultimo verslagjaar 125,5 FTE

Leeftijd + 55 jaar 32

45 – 55 jaar 36

35 – 45 jaar 38

25 – 35 jaar 25

Tot 25 jaar 5

Gemiddelde leeftijd 46 jaar

Gemiddeld verzuimcijfer 6,6%

Gemiddelde verzuimfrequentie 1,02

Gemiddelde verzuimduur 19,38 dagen

* exclusief stagiaires en inleenkrachten.

46

jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ ZO werken wij bij ZOwonen

47

5.8 OndernemingsraadDe Ondernemingsraad (OR) bestaat uit zeven leden. In 2014 is één plaats vrijgekomen en ingevuld door een nieuw lid. Nadat de ‘nieuwe’ OR een half jaar in functie was, heeft zij zichzelf geëvalueerd en de toekomstige koers bepaald.Om deze koers kracht bij te zetten, heeft de OR een ondernemingsraadplan opgesteld met als de titel ‘Tijd nemen voor…’ In het document geeft de OR haar visie op onderwerpen die de komende jaren binnen ZOwonen aandacht behoeven. Het plan is besproken met de medewerkers, de be-stuurder en de Raad van Commissarissen. De OR wil met de visie de dialoog met de bestuurder aangaan. Toekomstige adviezen toetst de OR telkens aan deze visie.

De OR verleende in 2014 haar instemming aan het aan-passen van de RGW-cyclus en de invoering van de talent-tool. De afdeling VGB heeft begin 2014 gefungeerd als pilotafdeling waarna alle verbeterpunten in de bedrijfs-brede uitrol zijn meegenomen.

Rondom de verplichte invoering van de Werkkosten-regeling vonden in 2014 frequent afstemmingsmomenten plaats over de collectieve regeling. Samen met de afde-ling HRM en een afvaardiging van de afdeling Bedrijfs-voering is een eindvoorstel opgesteld dat per 1 januari 2015 is ingevoerd.

Vanaf 2012 heeft ZOwonen het traject ZObeter intern uitgerold met als inzet kritisch te kijekn naar een moge-lijke kostenreductie, waaronder het terugdringen van de bedrijfskosten..

Het ZObeter-plan is inmiddels uitgevoerd.Eind 2014 evalueerde de OR samen met de bestuurder het ZObeter-traject, met als uitkomst dat het ZObeter traject op tijd is opgestart en de resultaten in algemene zin positief zijn.

Naast over deze zaken is er in 2014 onder meer gespro-ken over diverse aspecten van het arbeidsproces, de RI&E en arbeidsvoorwaarden. In dit kader heeft de OR meermaals aandacht gevraagd voor het thema werkdruk. De bestuurder hield de OR op de hoogte over het FTE-verloop, ziekteverzuim en ander organisatiegerelateerde onderwerpen.

De OR onderhoudt contact met haar achterban door OR-flitsen op intranet, de notulen van elke OV-vergade-ring en de mailbox van de OR. Waar nodig plant de OR bijeenkomsten met medewerkers voor overleg of om te informeren.

In 2014 sprak de OR twee keer met de voltallige Raad van Commissarissen. Beide overleggen vonden plaats in het bijzijn van de bestuurder. In het eerste overleg kwamen de onderwerpen ZObeter, de RGW-cyclus, de kaderbrief, het jaarverslag en de jaarrekening aan bod. Het tweede overleg stond in het teken van het door de OR opgestelde ondernemingsraadplan ‘Tijd nemen voor…

Sittard-Geleen, januari 2015Diederick Barendsz

Voorzitter Ondernemingsraad

48


jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

5.9 ZOwonen in het nieuws

Meer woningenvoor ouderen inSittard-Geleen

SENIOREN

door Job Tiems

SITTARD-GELEEN – Woningcorpora-tie ZoWonen gaat in samenwer-king met gemeente Sittard-Geleenacht bestaande wooncomplexen ge-schikt maken voor ouderen. In to-taal gaat het om 365 wooneenhe-den en 44 verzorgingseenheden,laat een woordvoerster van ZOwo-nen weten.

Het gaat om de Putpoort, Augus-tinessehof en Hemelsley in Sittard.In Geleen worden de Cityflat,Olympiastaete, Romme-, Oud- enDreesflat onder handen genomen.De totale kosten bedragen 558.000euro, waarvan ZOwonen 334.800euro bekostigd en de gemeente Sit-tard-Geleen het resterende bedrag.„We passen de woningen niet aan,maar alleen de complexen”, legt dewoordvoerster uit. „In de periodedecember 2014 tot juni 2015 passenwe de trappenhuizen en de entreesaan. Voor vier complexen is inmid-dels de opdracht verstrekt. De Au-gustinessehof in de Sittardse wijkSanderbout is in december als eer-ste aan de beurt.”

Ook bij de nieuwbouw wordtvolgens ZOwonen rekening gehou-den met ouderen. In de GeleenseBurgemeester Lemmenstraat wor-den dit jaar nog 41 appartementenopgeleverd. Verder worden in plan-gebied Mijn Zuid, nabij het cen-trum van Sittard, tot 2017 nog 91 se-niorenwoningen opgeleverd.

Onderzoek fusieREGIO Plan ZOwonen en VitaalWonen

door Job Tiems

SITTARD – WoningcorporatiesZOwonen en VitaalWonen willenfuseren en sluiten eind dezemaand een intentieovereenkomst.Beide corporaties hopen dat de fu-sie eind 2015 rond is. Dat laten TonMans, bestuurder bij ZOwonen, enWobbe van der Meulen, interim-di-recteur bij VitaalWonen, weten.

VitaalWonen, een kleine wo-ningcorporatie met 277 woningenin de kernen Limbricht, Einighau-sen en Guttecoven, was op zoeknaar een ‘sterke partner’ om de con-tinuïteit in de dienstverlening enhet aanbod van sociale huurwonin-gen te kunnen waarborgen. „Deze

hebben we gevonden in ZOwonen(een corporatie met 14000 wonin-gen red.)”, zegt Van der Meulen.„ZOwonen is lokaal verankerd.”

Volgens Mans heeft de fusiegeen gevolgen voor de huurders.Verder gaat er wat Mans betrefteen streep door het verleden (dekwestie die tegen de van fraude ver-dachte oud-directeur van VitaalWo-nen loopt). „Wij verwachten daargeen last van te hebben en begin-nen met een schone lei. Wij zijn fi-nancieel gezond en voorzien eengeruisloze overgang”, aldus Mans.

Bij van woningcorporatie Vitaal-Wonen werkt één medewerker. De-ze wordt overgenomen door ZoWo-nen, waar 130 mensen werken.

PAASDECORATIE

Rood-geel-groene verf op de dichtgespijkerde ramenvan drie woonblokken in de Sittardse wijk Sander-bout kan weken na carnaval natuurlijk niet meer.Dus namen kinderen van basisschool Augustinus gis-

teren de kwast ter hand en versierden de platen metpaaseieren. De sloop van de huizen van ZO Wonenlaat tot het najaar op zich wachten omdat er be-schermde dieren in verblijven. foto Ermindo Armino

49


jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO ZIJN WIJ

Rechtbank wijstontruiming vanhuis Ramakers af

BANDIDOS Woningstichting ZOwonen vangt bot

Stijgende huurschuld bijcorporatie ZOwonen

FINANCIËLE PROBLEMEN Pleidooi voor betere hulpverlening

door Hanneke Drohm/Erwin Schmidt

SITTARD – Het aantal bewoners datde woninghuur niet betaalt bij cor-poratie ZOwonen daalt. Maar hettotale bedrag aan achterstalligehuur stijgt. In 2013 is bij ZOwonenvoor bijna 1,6 miljoen euro aanhuur niet betaald. Een jaar eerderwas dat nog 1,1 miljoen euro.

ZOwonen gaat minder slopenKOERSWIJZIGING � Aantal betaalbare huurwoningen onder druk � Doelgroep met lage inkomens groter dan verwacht

‘Huur verhogen? Ik zou me schamen’HUURVERHOGING

Alle corporaties moeten eenheffing aan het rijk betalen.Maar niet alle corporatiesverhogen de huren fors.

door Sander van Mersbergen

H oewel de meestehuurders volgendjaar fors meer huurgaan betalen, zijn erook die iets meer ge-

luk hebben. Zij huren een woningvan een corporatie die de huurstij-gingen beperkt houdt.Voorbeelden daarvan zijn te vin-den in Sittard (ZOwonen), Almelo(Beter Wonen) en in Eindhoven,waar de gezamenlijke corporatiesbesloten niet mee te doen aan deinkomensafhankelijke huurverho-ging.Wat kunnen zij wat hun collega-corporaties niet kunnen? Iederecorporatie heeft de extra huurin-komsten nodig, zou je zeggen. Zemoeten een verhuurdersheffing be-talen aan het rijk, voor een middel-grote corporatie is dat al snel 5 mil-joen euro per jaar. Daarnaast moe-ten ze ook nog een saneringshef-fing betalen, die bedoeld is om deschade te vergoeden die aangerichtwerd door de cowboys van colle-ga-corporaties als Vestia en WSG.Toch zijn huurstijgingen te voorko-men, zo blijkt, in ieder geval voornu. Fors en snel ingrijpen is het de-vies.

door Hanneke Drohm/Erwin Schmidt

SITTARD – Corporatie ZOwonengaat ‘substantieel minder wonin-gen slopen’ dan het eerder ge-dachte aantal van drieduizend.Dat zegt directeur Ton Mans vanZOwonen. De groeiende vraagnaar betaalbare woningen voorde laagste inkomens is redenvoor de koerswijziging.

door onze verslaggever

NIEUWSTADT – BandidospresidentHarrie Ramakers uit Nieuwstadthoeft zijn woning aan de Aan deLinde voorlopig niet te ontruimen.

Dat heeft de kantonrechter inRoermond gisteren bepaald in eenkort geding dat WoningstichtingZOwonen had aangespannen.

De huurwoning van Ramakersin Nieuwstadt werd op 16 en 22maart beschoten. Burgemeester JosHessels van de gemeente Echt-Sus-teren liet het huis daarop voor driemaanden sluiten, ook vanwegeRamakers’ banden met motorclubBandidos. Woningstichting ZOwo-nen startte vervolgens een procedu-re om Ramakers uit zijn woning tekrijgen, ontbond de huurovereen-komst en gaf hem tot 8 mei de tijdom het pand vrijwillig te (laten)ontruimen.

Ramakers, die momenteel voortien maanden vastzit wegens verbo-den wapenbezit, startte via zijn ad-

vocaat echter een bodemproceduretegen de handelwijze van ZOwo-nen. Omdat een dergelijke procedu-re lang kan duren, besloot de wo-ningstiching op haar beurt om eenkort geding aan te spannen. De cor-poratie stelde bij monde van advo-caat Harm Heynen namelijk haastte hebben, omdat wijkbewonerszich onveilig voelen en de rust inNieuwstadt zo snel mogelijk moetterugkeren. Daartoe zou de woningvan Ramakers opnieuw moetenworden verhuurd.

De kantonrechter oordeelde gis-teren echter dat ZOwonen die argu-menten onvoldoende heeft toege-licht en zich heeft beperkt tot ‘enke-le niet concreet onderbouwde ge-meenplaatsen’.

Volgens de rechter weegt het be-lang van huurder Ramakers om deuitspraak in de bodemprocedure afte wachten, zwaarder dan het be-lang van de woningcorporatie omtot ontruiming van het huis over tegaan.

Raad van Commissarissen

50jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO TOEZIEN

6.2 Verslag Raad van Commissarissen (RvC)

Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het bestuur met raad terzijde.De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: Realisatie van de doelstellingen van de corporatie Realisering van de volkshuisvestelijke opgaven Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie Opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen Kwaliteitsbeleid

Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording Financiële verslaggevingproces Naleving van toepasselijke weten regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 19 van de statuten van de Stichting ZOwonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 29 mei 2012.

In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen alsonderdeel van de maatschappelijk ondernemende orga-nisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichthouder voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: De governancecode voor toegelaten instellingen Volkshuisvesting Het wettelijk kader BCFV en Bbsh De door hen goedgekeurde missie Het ondernemingsplan 2012 t/m 2015 Het jaarplan De begroting Aanvullende (strategische) beleid- en uitvoerings- plannen Concrete normen voor financiële continuïteit Afspraken met belanghouders.

6.0 ZO ZIEN WIJ TOE OP MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMEN

6.1 GovernancecodeZOwonen onderschrijft de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties en handelt hiernaar.

51jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO TOEZIEN

Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2014 gebruik bij het nemen van beslissingen, het beoor-delen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen. Daarnaast handelt de RvC van ZOwonen overeenkomstig de governancecode van de sector.

Taak en werkwijze Per 31 december 2014 was de Raad van Commissarissen van Stichting ZOwonen als volgt samengesteld:

ZO zien wij toe op maatschappelijk ondernemen

Naam RvC-Functie M/V Geb.-

datum

Eerste

benoeming

Aftr. per Her-

benoemd

Aftr. per Beroep Nevenfunctie(s) *

De heer J.B. Haazen Voorzitter M 8-9-1955 April 2009 21-4-2013 ja 21-4-2017 Zelfstandig adviseur Voorzitter Raad van Toezicht LevantoVoorzitter RvA Science Programm UM

Ing. M.M.S. van Sloun Lid/Huurders-vertegenwoordiging

M 6-4-1967 April 2009 21-4-2013 ja 21-4-2017 Senior-bouw-adviseur Bisdom Roermond

M.J. Clemens Lid/Huurders-vertegenwoordiging

M 10-3-1961 Augustus 2010

1-8-2014 directeur Qrcus

Directeur Falconidac BV

H.P.F. Bloemen RA Lid M 26-2-1956 Januari 2010

1-1-2014 1-8-2018 Zelfstandig Consultant

Lid/voorzitter Raad van Toezicht Woning-stichting Goede Stede Almere

Mr. J. Verwijlen Lid M 6-6-1953 April 2010 April 2014 1-8-2018 Voorzitter Raad van Bestuur

Secretaris stichting Immens.

Mr. J. Hekking Tonnaer

Lid vice voorzitter per nov. 2010

V 11-1-1950 April 2010 April 2014 1-4-2018 Manager ortho- en forensische psychiatrie

Mr. S.P. Claessen Lid M 21-10-1960 Oktober 2010

Oktober 2014

1-10-2018 MT-lid belastingdienst

Om de toezichthoudende taak goed te kunnen ver-vullen, heeft de Raad van Commissarissen zich regel-matig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de financiële, volkshuisvestelijke en maatschappelijke resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante in- en externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghouders.De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Stichting ZOwonen.

De Raad van Commissarissen: Voerde 8 keer regulier overleg met het bestuur, waarvan een maal in bijzijn van de accountant. Heeft in aansluiting op zijn voornemen van een jaar eerder tweemaal een ‘Benen Op Tafel’ (BOT-) overleg belegd. Heeft een rondgang langs nieuwbouwcomplexen gehouden. Heeft verschillende themabijeenkomsten georga- niseerd. Heeft tweemaal in beslotenheid zonder de bestuurder vergaderd. Stelde ten aanzien van verschillende thema’s vragen aan de bestuurder, waarop specifiek is teruggekomen.

Voerde eenmaal als raad en tweemaal als auditcommissie overleg met de externe accountant. Voerde zijn jaarlijks overleg met de huurdersorganisaties. Voerde tweemaal overleg met de Ondernemingsraad, waaronder een overleg over de door de OR opgestelde Toekomstvisie. Voerde overleg met andere belanghouders. Leden van de RvC bezochten verschillende (regionale en landelijke) bijeenkomsten van de VTW en Aedes. De leden namen kennis van relevante informatie over de sector via diverse binnen de sector georganiseerde bijeenkomsten, geschreven en digitale media, waaronder vakbladen, dagen weekbladen zowel regionaal als nationaal, televisie, internet.

De Raad kent een remuneratie- en auditcommissie. Deze commissies kwamen twee respectievelijk vijf maal bijeen.

De Raad van Commissarissen heeft in de loop van het verslagjaar naast de reguliere overleggen meer informele contacten gehad met zowel (leden van) de ondernemings-raad als de huurdersorganisaties. Ook met het (leden van) het managementteam is enkele malen zowel in formele vergaderingen als bij informele gelegenheden en themabijeenkomsten overleg gevoerd.

*ontheffing BTW | Let op: bij herbenoeming M. van Sloun en M. Clemens

geen benoeming op voordracht meer mogelijk. | Conform de Governancecode zijn

nevenfuncties vermeld - voor zover deze relevant zijn voor de vervulling van de taak

als lid van de Raad van Commissarissen - waaronder in ieder geval andere toezich-

thoudende taken.

52jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO TOEZIEN ZO zien wij toe op maatschappelijk ondernemen

De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen, goedkeuring verleend aan en gesproken over de volgende onder-werpen:

goedgekeurd zijn: Jaarverslag 2013 Jaarrekening 2013 Begroting 2015 Het volkshuisvestingsverslag Selectie Visitatiebureau Integraal huurbeleid Treasurystatuut Termsheet, Intentieovereenkomst met Vitaal Wonen

Besproken zijn de volgende beleidsvelden en thema’s: Prioriteiten van de corporatie in het licht van het Rijksbeleid Beleidsplan / ondernemingsplan (integraal) Aanbestedingsbeleid Driekamermodel Maatschappelijk rendement Informatiebehoefte RvC Sociaal jaarverslag 2013 Strategisch voorraadbeleid Investeringsstatuut Fraude en risicobeheersing/risicomanagement Interne organisatie Governance Relatie belanghouders Ketensamenwerking (Bijzondere) Projecten Financieringsbehoefte Aanwending van niet noodzakelijke middelen Verkopen Huisvesten primaire doelgroep Betrekken bewoners bij het beleid en beheer Zorgvisie & Zorgvastgoed Leefbaarheid Kwaliteit woningbezit Visitatierapport

De genoemde gespreksonderwerpen kenden zowel een integrale als op onderdelen een specifieke benadering, waarbij als aandachtspunten kunnen worden genoemd: doelmatigheid, rechtmatigheid, integriteit, governance, inzet vermogen, weglek van maatschappelijk vermogenen financiële continuïteit. Voor zover mogelijk is de scherpte van de te maken keuzes mede door de effecten van de verhuurdersheffing verder toegenomen. Naast de demografische ontwikkeling van de regio en de alsmaar indringender wordende vraagstukken rond

betaalbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit eisten de gevolgen van de sociaaleconomische ontwikkelingen hun aandacht op.

De gekozen richting ten aanzien van de organisatie-ontwikkeling wierp in de loop van het jaar de eerste vruchten af. Dat laat onverlet dat deze ontwikkeling nog volop gaande is en gelijke tred moet houden met de externe ontwikkelingen. Ook de dienstverlenings-concepten dienen aan te sluiten op de wensen en kwa-liteitsverwachtingen van de huurders.

ZOwonen streeft naar een maximale klantgerichtheid en wil haar huurders de mogelijkheid bieden zoveel als mogelijk zelf te regelen. Natuurlijk worden de huurders die hiertoe niet in staat zijn maximaal ondersteund. Van-zelfsprekend stellen de gewenste concepten eisen aan de partners die in de keten met ZOwonen samenwerken. In dit kader hebben de ervaringen zich in 2014 na de uit-plaatsing van de onderhoudsdienst in 2013/2014 positief ontwikkeld.

De Raad van Commissarissen heeft bij de besprekingen van de hiervoor genoemde onderwerpen tevens invulling gegeven aan zijn adviesrol.

Als specifieke punten kunnen hierbij worden genoemd: De positionering van ZOwonen in de regio De invulling van de relatie met stakeholders Toetsing staand risicomanagement

In 2014 is ZOwonen inmiddels voor de tweede keer gevisiteerd. In het vorig jaar (2013) constateerde de Raad van Commissarissen reeds, dat de conclusies van de visitatiecommissie (anno 2010) leidden tot een - zeker in het licht van de actuele ontwikkelingen - sterk ver-beterde performance van de corporatie. Na een roerige post-fusieperiode kwam ZOwonen bij de eerste visitatie met een mager zesje weg. De visitatie in 2014 heeft de sterke positieve ontwikkeling die sindsdien is ingezet, bevestigd. De wijze waarop invulling is gegeven aan de aanbeve-lingen van destijds en de doorgezette professionalise-ring intern en geïntensiveerde samenwerking in de keten hebben de verwachtingen waargemaakt. Ook heeft ZOwonen als grootste aanbieder van sociale woningen in de regio werk gemaakt van de aanbevelingvan de visitatiecommissie in 2010 door steeds sterker een voortrekkersrol in te nemen bij het realiseren vaneen vitale regio, die kan omgaan met de actuele vraag-stukken op het gebied van leefbaarheid, economie, demografie en ecologie.

53jaarverslag 2014


De alom bekende ingevoerde verhuurdersheffing, die landelijk in de jaren naar 2017 oploopt tot € 1,7 miljard is door strikt beleid opgevangen, waarbij er van-zelfsprekend ambities zijn bijgesteld.

In 2014 is ZOwonen door de woningcorporatie Vitaal Wonen gevraagd aan te geven wat zij kan bieden in relatie tot het oplossen van de in Limbricht ontstane probleemsituatie. Het vertrouwen dat ZOwonen heeft kunnen wekken heeft geleid tot de ondertekening van een intentieovereenkomst, die onder normale omstan-digheden de voorbode is van het samengaan van de twee corporaties.

2014 was het jaar van de Parlementaire Enquêtecommis-sie, die onderzoek heeft gedaan naar gebeurtenissen bij woningcorporaties die de hele sector hebben geschaad. Een van de adviezen van de Parlementaire Enquête Commissie was het initiëren van Permanente Educatie van de bestuurders en commissarissen. Het gebruik van de RvC van ZOwonen wordt ‘voorschrift’. ZOwonen treedt actief in overleg met haar belanghoud-ers. Van haar huurders, gemeenten tot zorgorganisaties om de agenda op basis van ieders verantwoordelijkheid op te stellen en ten uitvoer te brengen. De Raad van Commissarissen heeft zich voorgenomen om stake-holders uit te nodigen bij zijn thema- of BOT-overleggen om meer diepgang in deze relaties te brengen.

Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Gover-nancecode woningcorporaties bepaling III 2.2 aange-duide criteria.Ook in dit jaar is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en/of het bestuur betrokken waren.Ook is er in dit jaar binnen de organisatie van ZOwonen geen gebruik gemaakt van de ’regeling melding onregel-matigheden’.

Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen is samengesteld op basis van de vastgestelde profielschets. Ter actualisering van de gewenste deskundigheid nemen de leden deel aan seminars, cursussen en congressen en (regio)vergaderin-gen van de VTW. De raad heeft het goede gebruik, dat op de deelname aan een dergelijke activiteit in het col-lectief van de Raad wordt teruggeblikt. Gedurende het verslagjaar hebben de leden aan diverse bijeenkomsten deelgenomen (zie hiervoor).

MutatiesIn het afgelopen verslagjaar zijn er in de samenstelling van de raad geen mutaties geweest.Wel zijn 2 leden voor een tweede (en conform de gover-nancecode laatste) periode benoemd, te weten de heren M.J. Clemens en S.P. Claessen.

De Raad van Commissarissen kent een tweetal com-missies, te weten de Audit- en remuneratie Commissie. Beide commissies functioneren onder de respectievelijke reglementen. Hierin zijn de taken en bevoegdheden van de commissies beschreven. De commissies zijn op basis van dit reglement namens de Raad van Commissarissen onder meer belast met het adviseren van de Raad van Commissarissen inzake bedrijfsvoering en financieel be-heer respectievelijk inzake de beoordeling en beloning van de raad van bestuur.

Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is in het verslagjaar 2014 tweemaal bijeengeweest. Het eerste overleg stond in het teken van de terugblik op het verslagjaar 2013. Het tweede overleg betrof enerzijds de evaluatie van het functioneren van de bestuurder in 2014 en anderzijds de doelen respectievelijk de te maken prestatieafspraken met de bestuurder voor het jaar 2015.

AuditcommissieDe Raad van Commissarissen heeft uit zijn midden een Audit Commissie ingesteld bestaande uit de leden de heren H. Bloemen RA (voorzitter) en mr. J. Verwijlen. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Audit Commissie vijfmaal vergaderd, waarvan tweemaal in aanwezigheid van de externe accountant. Het bestuur en de Audit Commissie maken in principe ieder ten minste een maal in de vier jaar een grondige beoorde-ling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Overeenkomstig algemeen aan-vaarde beginselen is in 2013 een nieuwe accountant aangezocht.

ZelfevaluatieIn de bijeenkomst van december is het eigen functione-ren van de Raad van Commissarissen besproken evenals dat van de individuele leden. Tevens is ook het functio-neren van het bestuur besproken. In de besloten ver-gadering buiten de aanwezigheid van het bestuur heeft de Raad van Commissarissen zijn eigen functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden besproken. Ter voorbereiding en ter verdieping van dit overleg respectievelijk zelfevaluatie heeft de Raad er net

54jaarverslag 2014


als vorig jaar tot zijn volle tevredenheid voor gekozen om bij zijn evaluatie gebruik te maken van ondersteuning door de NKCC (Nederlands KennisCentrum voor Com-missarissen en Toezichthouders).

De Raad van Commissarissen heeft hiertoe uitdrukkelijk de visie van het bestuur gevraagd en deze betrokken in de bespreking.

De evaluatie heeft plaatsgevonden op basis van: De governancecode woningcorporaties. Het reglement Raad van Commissarissen. Een enquête over het persoonlijk en het collectief functioneren.

Als aandachtspunten voor het jaar 2015 heeft de Raad ten aanzien van het eigen functioneren het volgende geformuleerd: Het verdiepen van de klankbordfunctie. Elkaar scherp houden. Stakeholders uitnodigen voor thema- en/of BOT-overleggen. Daarmee verbreed vormgeven aan het afleggen van maatschappelijke verantwoording.

Beoordeling bestuur De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De remuneratiecommissie heeft met de bestuurder de grote waardering gedeeld die de Raad van Commissa-rissen voor zijn functioneren heeft.De remuneratiecommissie heeft de beloning van de directeur-bestuurder voor 2014 getoetst aan de bestaande regelgeving WNT en de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuis-vesting 2014. De remuneratie commissie is tot de conclusie gekomen dat enkel de directeur-bestuurder kwalificeert als top-functionaris volgens de WNT. De maximale beloning voor 2014 bedraagt volgens de regeling € 167.000 (klasse G). De in 2010 overeen-gekomen beloning is hoger dan de maximale beloning volgens de Regeling. Met de huidige directeur bestuurder is in 2010 een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd overeengekomen. Op grond hiervan is het overgangs-recht van toepassing en is de bezoldiging over 2014 gelijk gesteld aan die van 2013. In de jaren na 2014 zal telkenmale opnieuw de bezoldiging worden vastgesteld.

Sittard-Geleen, januari 2015

J.B. Haazen Voorzitter Raad van Commissarissen

Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen geschiedt overeenkomstig de nationale regelgeving.

Bezoldiging leden RvC

Bedragen x € 1excl. BTW

De heer J.B.

Haazen

Mr. J. Hekking-

Tonnaer

Ing. M.M.K.

van Sloun

M.J. Clemens H.P.F.

Bloemen R.A.

Mr. J.

Verwijlen

Mr. S.P.

Claessen

Functies Voorz. RvC Plv Voorz. RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC

Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

BezoldigingBeloning 2014 11.407 *8.413 7.985 7.985 7.985 7.985 7.985

Beloning 2013 11.407 9.696 7.985 7.985 7.985 7.985 7.985

Toepasselijk WNT-

maximum 2014

12.563 8.350 8.350 8.350 8.350 8.350 8.350

*Vergoeding Plv Voorz RvC ist per 01-04-2014 aangepast naar vergoeding Lid RvC

55jaarverslag 2014


6.3 Raad van Bestuur

Bestuurders en commissarissen De directeur-bestuurder is op 1 maart 2010 in dienst getreden bij ZOwonen. De RvC stelt de beloning van het bestuur vast. De beloning van de directeur-bestuur-der is gebaseerd op het advies van de Commissie Belo-ningscode Bestuurders Woningcorporaties.

Op basis hiervan is de functie van de directeur-bestuur-der geplaatst in bezoldigingsklasse G. Volgens de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen voor de WNT zou de norm maximaal € 167.000 mogen be-dragen, echter de huidige beloning is afgesproken bij in diensttreding op 1 maart 2010 en is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst tussen ZOwonen en de directeur-bestuurder. De overgangsregeling voor de afbouw is van toepassing bij de directeur-bestuurder.

ZOwonen heeft over boekjaar 2014 een verplichting tot het betalen van de zogenaamde crisisheffing voor medewerkers met een loon hoger dan € 150.000. Deze crisisheffing over boekjaar 2014 bedraagt voor de directeur-bestuurder € 313. Overigens is de zienswijze van ZOwonen dat deze crisisheffing niet tot de bezoldig-ing van het bestuur dient te worden berekend, aangezien hierin geen beloningselement is begrepen. Derhalve is de crisisheffing in bovenstaande bezoldigingsgegevens niet opgenomen. De crisisheffing over boekjaar 2014 is voor de gezamenlijke toezichthouders nihil.

WNT-verantwoordingPer 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging top-functionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op ZOwonen van toepassing zijnde regelgeving: woningcorporaties.

Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor ZOwonen be-draagt € 167.000. Het weergegeven toepasselijke WNT- maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit be-draagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum.

Wet Normering Topinkomens Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing

WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangs-punt gehanteerd. ZOwonen herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onder-kende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken. Het hoogste uit-voerend orgaan bij ZOwonen is het bestuur. Het bestuur van ZOwonen bestaat, zoals ook blijkt uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel, uit één persoon. De directeur-bestuurder is belast met de dagelijkse leiding van de gehele organisatie hetgeen blijkt uit het bestuursreglement en stuurt in die hoedanigheid de afdelingsmanagers direct en individueel aan.

De managers zijn belast met de dagelijkse leiding van hun afdeling. In artikel 5 van het bestuursreglement is geregeld dat het bestuur bij kortdurende afwezigheid voorzieningen treft die gericht zijn op een ongestoorde voortgang van werkzaamheden in de organisatie, onder verantwoordelijkheid van het bestuur. Het manage-mentteam van ZOwonen vormt een adviserend orgaan voor de bestuurder. Hieruit kan worden afgeleid dat bij ZOwonen enkel de directeur-bestuurder kan worden gekwalificeerd als topfunctionaris volgens de WNT. In 2014 is voor een totaalbedrag van € 631k aan ont-slagvergoedingen betaald in verband met de kwaliteits-

Bedragen x € 1 A.M.J. Mans A.M.J. Mans

Functies Directeur-

Bestuurder

Directeur-

Bestuurder

2014 2013Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Omvang dienstverband

(in fte)

1 1

Gewezen topfunctionaris? nee nee

Fictieve dienstbetrekking? nee nee

BezoldigingBeloning 166.256 166.256

Belastbare onkosten-

vergoedingen

- -

Beloningen betaalbaar

op termijn

37.542 37.510

Totaal bezoldiging 203.798 203.766Toepasselijk WNT-

maximum

167.000 167.000

De duur van het dienstverband in het jaar 2014 is 365 dagen

en heeft betrekking op 1 fte.

56jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO TOEZIEN

ontwikkeling en krimp. Er is in 2014 geen afkoopsom uitbetaald (salaris en afkoopsom) hoger dan de WNT norm.

6.4 Interne controle en risicobeheersingHet Bestuur van ZOwonen is verantwoordelijk voor het interne risicobeheersings- en controlesysteem van de corporatie en voor de beoordeling van de effectiviteit van dit systeem. Het auditcomité, als afgevaardigde van-uit de Raad van Commissarissen, houdt toezicht op het risicobeheersing- en controlesysteem en de werking er-van. Dit gebeurt door de rapportering naar dit gremium vanuit de externe- en interne controle. De interne con-trole en risicobeheersing ligt bij de afdeling Control. Het risicobeheersings- en controlesysteem is erop gericht de bedrijfsdoelstellingen te realiseren zoals opgenomen in het ondernemingsplan en het beheersen van de risico’s die inherent zijn aan de bedrijfsvoering. Het systeem kan redelijke, maar geen absolute, bescherming bieden tegen onjuistheden van materieel belang of verlies.

6.4.1. Managementcontrol Het managementcontrolsysteem van ZOwonen is geba-seerd op meerdere pijlers. Naast de bestaande plan-ningen controlcyclus, die gericht is op zowel de interne als externe beheersing en verantwoording door middel

van begroting, trimesterrapportages en jaarrekening, zijn risicomanagement en procesmanagement de pijlers van de interne controle en risicobeheersing.

Ten aanzien van risicomanagement vond in 2014 een herijking van de belangrijkste toprisico’s voor ZOwonen plaats.

Dit proces is uitgevoerd in samenwerking met de Raad van Commissarissen. Om de beheersing van het risico-management te vergroten, hebben wij focus aangebracht door een top vijf van risico’s te benoemen. Deze top vijf wordt nader uitgewerkt in beheersmaatregelen en wordt door middel van het benoemen van risico-eigenaren in 2015 belegd in de organisatie. Bij de herijking en evalu-atie van de risico’s is vastgesteld dat de beheersing van ZOwonen op de risico’s sterk is toegenomen. Hierdoor zijn diverse risico’s niet meer als toprisico aangemerkt.

In 2014 hebben wij voor procesmanagement de actualisatie van de primaire processen en deels de ondersteunende processen afgerond. De processen zijn hierbij geïncorporeerd in het risicobeheersing systeem van ZOwonen zodat een directe verbinding ontstaat tussen het procesmanagement en de risico’s in de processen.

57jaarverslag 2014


Bij de actualisatie van de processen ging nadrukkelijk de aandacht uit naar het inzichtelijk krijgen van de doelstel-lingen van het proces en de succesfactoren die hieraan verbonden zijn. Deze aspecten maken het mogelijk om meer resultaatsturing in de processen te krijgen. 6.5 Internal Audit

We stelden het auditjaarplan 2014 is in samenspraak met het bestuur en de Raad van Commiss- arissen vast en keurden het goed.

Het auditplan omvat specifieke audits en beoordelingen op de voortgang van de aanbevelingen uit voorgaande audits. De uitkomsten uit de specifieke audits (HRM en evaluatie nieuw verhuurproces) zijn gerapporteerd aan zowel de bestuurder als de auditcommissie. Per audit zijn in samenspraak met de afdelingen acties benoemd voor het optimaliseren van de processen.

6.6 WaardesturingHet project Waardesturing doet onderzoek naar de aspecten legitimatie door ZOwonen naar haar stake-holders en sturing op waardecreatie in de organisatie. Medio 2014 stelde de bestuurder een projectgroep in om de mogelijkheden nader te onderzoeken. In de op-dracht aan de projectgroep is ook opgenomen inzicht te geven in de mogelijkheden en toepasbaarheid van het Driekamermodel van Ortec als sturingsmiddel voor ZOwonen. Begin 2015 leverde de projectgroep de eerste resultaten van het onderzoek op. In 2015 volgt een verdere uitdieping en uitwerking.

De vraag naar legitimatie maar ook de wil om te legitimeren wat wij als corporatie doen en waar onze middelen voor worden ingezet, is de afgelopen jaren verder toegenomen. Als maatschappelijke organisatie willen wij de juiste dingen doen en die dingen goed doen. Om dit mogelijk te maken, willen we onze belanghou-ders meer in staat stellen input te leveren voor de door ons te maken keuzes.

Vervolgens willen we inzicht geven in de resultaten van de gemaakte keuzes in de vorm van besteding van de middelen en wat het heeft bijgedragen aan de organi-satiedoelstellingen. Daarnaast willen wij gerichter en meer gestructureerd gaan sturen op de inzet van onze middelen en hierbij ook de waardecreatie op zowel het maatschappelijk als financieel vlak als indicator gaan gebruiken. Als de sturing op ons belangrijkste bedrijfs-middel (het vastgoed) zo efficiënt mogelijk gebeurt, is het te realiseren maatschappelijk rendement maximaal.

6.7 Externe accountantMet ingang van het controlejaar 2013 is Price Water-house Coopers (PwC) benoemd als accountant voor de periode van vijf jaar. Eind 2014 heeft PwC haar interim-controle afgerond en over de bevindingen van deze con-trole gerapporteerd in de vorm van een management-letter. Hierbij is vastgesteld dat wij in vergelijking met het controlejaar 2013 een verdere vooruitgang hebben geboekt in beheersing van onze organisatie en proces-sen. Ook blijkt dat wij goed anticiperen op de ontwik-kelingen in de markt en hier ook het voortouw nemen in de branche.

De externe accountant was aanwezig bij de vergadering van de RvC waarbij het besluit over de goedkeuring van de jaarrekening aan de orde was. De externe accountant wordt tijdens deze vergadering bevraagd over zijn ver-klaring over de getrouwheid van de jaarrekening. De externe accountant vervult binnen de auditcommissieeen actieve rol bij de behandeling van de jaarrekening en de door de accountant opgestelde managementletter. Aspecten over interne beheersing- en controlesystemen zijn ook in de auditcommissie met de externe accountant besproken.

58jaarverslag 2014


7.1 Financiële positie

Het financieel beleid van ZOwonen is gericht op borging van de financiële continuïteit op korte en lange termijn. Daarbij zijn beheersing van vermogenspositie én kas-stromen van groot belang. Indirect wordt daarmee ook de continuïteit van de activiteiten en het realiseren van de maatschappelijke doelen van ZOwonen geborgd. Het financieel beleid is in 2013 - in het licht van interne en externe ontwikkelingen - herijkt (zie ook paragraaf 7.2). Wij hanteren primair onze begroting als financieel sturingsinstrument. De financiële consequenties van voorgenomen programma’s worden doorgerekend, waarna resultaten worden beoordeeld aan de hand van de in het financieel beleid opgenomen (minimum) normen. De jaarrekening wordt vooral beschouwd als een verantwoordingsinstrument. Doordat wij de voor-geschreven inschattingen door de Raad voor de Jaar-verslaglegging respectievelijk de sectorinstituten volgen, ontstaan er verschillen tussen begroting en jaarrekening, ook omdat wij voor de begroting ook rekening houden met onze eigen specifieke inschattingen.

De bedrijfswaarde ultimo 2014 van de jaarrekening ligt circa € 33 miljoen onder het niveau van de bedrijfs-waarde conform de goedgekeurde begroting.

Waardering vastgoedZOwonen past sinds verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. Wij hebben ons vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal - en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt omdat we met dit vastgoed focussen op duurzame exploitatie.

Als waarderingsgrondslag hebben wij gekozen voor de actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt op bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed op marktwaarde (in verhuurde staat). In 2014 is ruim 1/3 deel van het commercieel vastgoed opnieuw getaxeerd door een erkend taxateur.

7.0 ZO BOUWEN EN INVESTEREN WIJ

ZOwonen staat aan het hoofd van een groep die mede bestaat uit ZOwonen Holding BV en ZOwonen Vastgoed BV. Het bestuur van deze BV’s wordt gevoerd door ZOwonen (100% zeggen-schap). De 2 groepsmaatschappijen verrichten geen activiteiten. ZOwonen maakt op grond van art.2:407 lid 1 sub a BW, gebruik van de consolidatievrijstelling.

59jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO BEREKENEN ZO bouwen en investeren wij

Waardering sociaal vastgoedDe kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn geba-seerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een mate van onzekerheid.

Verhuurderheffing respectievelijk de vermindering verhuurderheffing.

De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heff-ing zal blijven bestaan, zijn nog onzeker. ZOwonen heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: De jaarlijkse verhuurderheffing wordt gebaseerd op een percentage van de verwachte WOZ waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. Dit percentage stijgt jaarlijks van 0,381% in 2014 tot 0,536% in 2017. Na 2017 wordt dit percentage gehandhaafd tot het einde van de verwachte exploitatietermijn van het vastgoed.Voor wat betreft de ontwikkeling van de WOZ waarde zijn we in de huidige waardering uitgegaan van een meer gematigde waardeontwikkeling (lees: verkoopprijs-ontwikkeling) dan in voorgaande jaren. Hierbij hebben we ons niet alleen laten leiden door de in de afgelopen jaren gerealiseerde dalingen in de WOZ waarde maar ook door de verwachting dat de verkoop-prijsontwikkeling (en dus de WOZ waardeontwikkeling) in ons werkgebied, structureel achter blijft op de waarde-ontwikkeling in het overgrote deel van de rest van Nederland. Bij de invoering van de verhuurderheffing is ook besloten een vermindering op de verhuurderheffing op te nemen ter stimulering van de investeringen in het kader van onder andere de sloop van woningen in de krimpgebieden waaronder de Westelijke Mijnstreek in Limburg. Voorzichtigheidshalve heeft ZOwonen rekening gehouden met een opbrengstenkasstroom van 50% van het budgettair per sloopwoning gereserveerde bedrag van € 15k voor de in de begroting tot en met 2017 ver-wachte sloopwoningen zonder investeringsverklaring.Voor sloopwoningen waarvoor reeds de voorlopige investeringsverklaring is verleend is het volledige bedrag aan heffingsvermindering van € 15k ingerekend.

Huurverhogingen

ZOwonen maakt mede vanuit betaalbaarheidsoogpunt geen volledig gebruik van de wettelijke mogelijkheden om de jaarlijkse huurverhoging door te berekenen aan haar huurders. Ingerekend is een inflatievolgend huur-beleid op basis van streefhuren.

Restwaarde

In dit verslagjaar hebben we de restwaarde ontwikkeling kritisch beoordeeld. ZOwonen hanteerde in het verleden voor het gehele woningbezit dezelfde restwaarde tabel. In 2014 hebben we deze tabel op 2 onderdelen op basis van realistische gronden c.q. feitelijke constateringen aangepast. In de restwaardetabel maken we inschattingenvan mogelijke kosten en opbrengsten in geval van exploitatie beëindiging. Bij de kosten gingen we ervan uit dat deze in 100%van de gevallen gemaakt zouden moeten worden. Bij de opbrengstenbepaling gaan we uit van een, afhankelijk van het type woning, (sterk) ge-reduceerd aantal nieuwe woningen. In de realiteit blijkt dat bij exploitatie-beëindiging reeds een groot aantal woningen niet meer bewoond worden en er derhalve veel minder kosten aan de orde zijn. Om die reden heb-ben we het percentage van 100% teruggebracht naar 70%. Daarnaast hebben we de restwaardeontwikkeling ook afhankelijk gemaakt van het feit of het een verhuur- of een verkoopwoning betreft. Bij de woningen gelabeld voor verkoop hebben we de restwaarde tabel, die uit-gaat van een geforceerde beëindiging van de exploitatie, vervangen door een waarde gekoppeld aan de WOZ waarde (50% van de per exploitatiebeëindiging verwachte WOZ waarde).

Naar aanleiding van bovenstaande overwegingen heb-ben we in 2014 de in de bedrijfswaarde gehanteerde uitgangspunten geactualiseerd naar meer realistisch. Als gevolg van de gematigde WOZ waarde ontwikkeling is sprake van een daling van de verwachte uitgaven in het kader van de verhuurderheffing die leidt tot een stijging van de bedrijfswaarden van circa € 25 miljoen. Als gevolg van de herwaardering van de restwaarde is sprake van een stijging van de totale restwaarde in de bedrijfswaardeberekening van circa € 43 miljoen netto contant. (per woning stijgt de restwaarde van -€ 600 tot € 2.400 per woning).

De totale bedrijfswaarde per woning stijgt van € 33.400 per ultimo 2013 tot € 37.100 per ultimo 2014

(Actieve) belasting latentie Als gevolg van verschillen tussen de fiscale en commerciëleboekwaardes kan sprake zijn van een (actieve) belasting-latentie. Per ultimo 2013 zijn de op dat moment aanwezige actieve belastinglatenties ad € 1,7 miljoen geheel afgewaardeerd omdat het niet waarschijnlijk leek dat er voldoende fiscale winst ter beschikking zou komen om

60jaarverslag 2014


deze vorderingen geheel of gedeeltelijk te kunnenrealiseren. Per ultimo 2014 zijn deze verwachtingen bijgesteld en is er van uitgegaan dat mede op basis van lichte WOZ stijgingen, de fiscale verliezen gedeeltelijk kunnen worden verrekend met positieve fiscale resultaten.Er wordt een latente belasting vordering berekend van € 20,6 miljoen. Deze vordering zal in de toekomst niet leiden tot daadwerkelijk inkomende kasstromen maar wel tot het (nog) niet hoeven te betalen van vennootschaps-belasting.

JaarresultaatHet jaarresultaat bedraagt € 45,9 miljoen; over 2013 was dit € -53,6 miljoen. Ten opzichte van vorig boekjaar is sprake van een positief verschil van € 99,5 miljoen.Dit verschil wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door een positieve herwaardering van het sociaal vast-goed door een herijking van de voor de bedrijfswaarde gehanteerd reken uitgangspunten. Deze aanpassingen zijn gebaseerd op een meer realistische inschatting van de toekomstige ontwikkelingen. Bij de berekening van de toekomstige verhuurdersheffing zijn we, mede gezien de actuele markt- en waardeontwikkelingen van het onroerend goed in het ZOwonen werkgebied, in 2014 uitgegaan van een meer voorzichtige ontwikkeling van de toekomstige WOZ waardes. Bij de berekening van de restwaarde van het ZOwonen onroerend goed is een positieve wijziging aangebracht in de waardering van de restwaarde van de verkoopportefeuille. Deze woningen worden naar verwachting verkocht en niet gesloopt. Tenslotte is een positieve correctie aangebracht in de berekening van de uitgavenstroom bij beëindiging van de exploitatie.

Solvabiliteit De belangrijkste buffer om financiële tegenvallers op te vangen is het eigen vermogen. Het eigen vermogen is in 2014 met zo’n 84% toegenomen van € 118,4 tot € 217,8 miljoen mede als gevolg van de reeds genoemdestijging van de bedrijfswaarde, de toename van de latentebelasting vordering en als gevolg van een positieve kasstroom. De solvabiliteit bedraagt ultimo 2014 34,9% en voldoet daarmee aan de interne en de externe norm.

Liquiditeit‘Cash is king’ ofwel zorg er steeds voor dat voorgeno-men activiteiten kunnen worden betaald. Daarvoor is grip nodig op de kasstromen die met de activiteiten zijn verbonden. De kasstromen zijn te onderscheiden naar operationele-, (des)investerings- en financieringskas-stromen. Daarbij is het van belang dat de operationele kasstroom voldoende ruimte overlaat om rente en af-lossing van de benodigde financiering te kunnen betalen en om een deel van de investeringen met eigen middel-en te kunnen financieren. De rentedekkingsgraad (ICR) wordt hierbij als meetinstrument ingezet.

De berekende kasstroom uit operationele activiteiten vóór rente bedraagt € 32,8 miljoen (2013: € 32,9 miljoen). Dit is ruim voldoende om zowel de rentelastenals de reguliere aflossingen te kunnen voldoen. De ICR bedraagt ultimo 2014 2,28 (2013: 2,17) en ligt ruim boven de interne en externe norm.

ZO bouwen en investeren wij

Bij:

Hogere huuropbrengsten 3,7

Hogere overige bedrijfsopbrengsten inclusief verkoop 2,4

Lagere afschrijvingen 1,8

Hogere overige waardeveranderingen 64,6

Lagere rentekosten 0,7

Hogere belastingopbrengsten 22,3

Hogere niet gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille

3,2

Hogere uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering 2,7

Subtotaal bij: 101,4

Af:

Hogere bedrijfslasten -1,9

Subtotaal af: -1,9

Totaal gunstiger resultaat 2014 t.o.v. 2013 99,5

bedragen x € 1,0 mln.

61jaarverslag 2014


Loan to valueFinanciering is niet oneindig maar wordt begrensd door wat de organisatie kan betalen. Naast de operationele kasstroom wordt daarom ook naar de LTV of schuldquote gekeken. Dit is kortweg de verhouding tussen de om-vang van de leningenportefeuille enerzijds en de (be-drijfs)waarde van het bezit in exploitatie anderzijds. Eind 2014 bedraagt het totaal van de leningenporte-feuille 62,7% van de (bedrijfs)waarde van het bezit in exploitatie (2013: 73,0%). De daling (verbetering) van de LTV-ratio met ruim 10 % wordt met name veroorzaakt door de toename van de bedrijfswaarde.

Onrendabele investeringenIn 2014 hebben onrendabele investeringen plaatsgevon-den inzake in exploitatie genomen nieuwbouwprojecten.

Deze projecten zijn:

Thienbunder, 37 woningen Burgemeester Lemmensstraat, € 1,21 miljoen

41 appartementen miljoen € 3,61 miljoen

Totaal: 78 woningen € 4,82 miljoen

De gemiddelde onrendabele investering per woning bedraagt daarmee circa € 62.000.Daarnaast is € 82.000 onrendabel geïnvesteerd in het maatschappelijke project “kamers voor kansen”.

Treasurybeleid

Treasury statuutIn april 2014 is het geactualiseerde treasury statuut van ZOwonen goedgekeurd door de Raad van Commissa-rissen. Het statuut is nu in overeenstemming met de aan-gescherpte ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ die per 1 augustus 2013 van kracht zijn geworden.De belangrijkste wijzigingen hebben betrekking op de uitgangspunten met betrekking tot derivaten en basis-renteleningen:

Derivaten ZOwonen heeft geen derivaten in bezit en het is conform het nieuwe statuut niet toegestaan om derivaten aan te trekken.

Basisrenteleningen ZOwonen heeft in het verleden basisrenteleningen aan-getrokken en deze zijn rechtmatig omdat deze enerzijds

voor 1 december 2012 zijn aangetrokken en er anderzijdsgeen toezicht belemmerende bepalingen in de overeen-komsten zijn opgenomen. Basisrenteleningen die na 1 december 2012 worden afgesloten, dienen te voldoen aan de nieuwe Beleidsregels.

Beleggingen.Zowonen heeft geen beleggingen in bezit en in het treasury statuut wordt ook bepaald dat er als hoofdregel geen beleggingsactiviteiten zullen worden ontplooit. Risicobeheersing

Prijs/marktrisicoZOwonen beheerst het prijs/marktrisico door stratificatie aan te brengen in de lening portefeuille en limieten te stellen. RenterisicoZOwonen loopt renterisico zowel over de bestaande leningenportefeuille als over nieuw aan te trekken leningen. Renterisico’s worden in principe beheerst door a) volledige inzet van eigen middelen in de eigen bedrijfsvoering/bedrijfsactiviteiten en b) tijdig renteafspraken te maken. Daarnaast kan een gelimiteerd deel van de financieringsbehoefte door middel van kort geld faciliteiten (bv rol loverleningen) worden gefinancierd. Financierings/beschikbaarheidsrisico Uit de liquiditeits-/kasstroomprognose blijkt de totale financieringsbehoefte van ZOwonen. Het betreft hier zowel herfinancieringen als uitbreidingsfinancieringen. De leningportefeuille van ZOwonen kent geen signifi-cante concentraties van kredietrisico’s. Limieten in deze zijn formeel vastgelegd in het treasury statuut en worden permanent gemonitord. De liquiditeitsprognose wordt periodiek geactualiseerd en in de Treasury Commissiebesproken. In 2014 heeft het WSW het financiële beoor-delingskader aangepast. Het risicobeoordelingskader richt zich zowel op de financiële- als op business risico’s. Ten behoeve van het eerste risico worden een vijftal financiële ratio’s benoemd waaraan de corporaties zowel op korte als op langere termijn moeten blijven voldoen. Ten behoeve van de beoordeling van het 2e risico han-teert het WSW 24 kwalitatieve vragen gericht op onder andere de Governance, de financiële sturing en beheer-sing, de portefeuille strategie, de verwachte markt- en economische en politieke ontwikkelingen. Het op 3 jaar gebaseerde faciliteringsvolume is vervangen door een borgingsplafond.


62jaarverslag 2014

ZOWONEN ZO BEREKENEN ZO bouwen en investeren wij

Omdat ZOwonen niet de gehele begrotingsperiode aan de op basis van het WSW gedefinieerde vermogens-ratio’s (LTV en de solvabiliteitsratio) voldoet heeft het WSW het borgingsplafond voor de jaren 2014 en 2015 afgegeven conform de aanvraag en voor 2016 beklemd op een niveau van € 335 miljoen.

Ondanks deze beklemming laat de meest recente liquiditeitsbegroting zien dat de operationele kasstromennaar verwachting voldoende zijn om alle voorgenomen investerings- en financieringsuitgaven in deze periode te kunnen verrichten binnen de door het WSW gehanteerde borgingsplafond. ZOwonen voldoet in haar meerjaren-begroting 2015 en volgende jaren aan de financiële toetscriteria zoals die door de externe toezichthouders(CFV en WSW) worden gehanteerd. Een belangrijk deel van de lange termijn financieringsbehoefte wordt in-gevuld door toepassing van het eigen middelen beleid van het WSW. Een groot deel van de toekomstige in-vesteringen wordt gefinancierd uit de positieve opera-tionele kasstroom en de kasstromen uit hoofde van verkopen uit bestaand bezit. Voor de beschikbaarheid van financiering is ZOwonen mede afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel van het WSW. Naar verwachting zal naar aanleiding van de jaarlijkse actualisatie van het borgingsplafond in 2015 de beklemming op het benodigde kredietbedrag vervallen. Krediet/liquiditeitsrisicoZOwonen maakt gebruik van meerdere banken teneinde het krediet/liquiditeitsrisico te spreiden en te beheersen. Ter beheersing van het liquiditeitsrisico heeft ZOwonen een RC krediet limiet van € 10 miljoen afgesloten bij haar huisbankier.

Het oordeel van de sectorinstituten: CFV en WSWIn 2013 respectievelijk 2014 hebben de sectorinstituten hun financiële beoordelingskaders verder aan gescherpt. Onze belangrijkste toezichthouder, het CFV, geeft sinds 2013 één keer per jaar een oordeel over onze financiële positie: op basis van de jaarrekening (DVI) én op basis van de meerjarenbegroting (DPI).

Het CFV heeft net als in 2013, in 2014 geconcludeerd dat het door hun gepleegde onderzoek geen aanleidinggeeft tot opmer-kingen en/of nader onderzoek. Dit betekent dat wij aan de door het CFV geformuleerde financiële grenswaarden voldoet.In 2014 heeft het WSW het financiële beoordelings-kader aangescherpt. Omdat ZOwonen niet de gehelebegrotingsperiode aan de op basis van het WSW gede-finieerde vermogensratio’s (LTV en de solvabiliteitsratio)

voldoet heeft het WSW het borgingsplafond voor het jaar 2016 beklemd op een niveau van € 335 miljoen. Naar verwachting zal naar aanleiding van de jaarlijkse actualisatie van het borgingsplafond in 2015 de be-klemming op het borgingsplafond vervallen.

Aandachtspunten bij de financiële beoordeling van de jaarrekening.In 2014 is een fors positief resultaat geboekt. Er is sprake van een (grotendeels nog niet gerealiseerde) vermogens-toename van ruim 84%. Los van deze resultaten kunnen navolgende financiële en niet financiële overwegingen nog een bijdrage leveren bij de beoordeling van de financiële positie van ZOwonen.

ZOwonen is actief in een woningmarkt waar sprake is van vergrijzing en demografische krimp. Afzet van bezit, zowel in de verhuur als verkoop is niet vanzelfsprekend. Dat vraagt om goede planning en flexibiliteit in de vast-goedsturing. Om de twee jaar wordt de wensportefeuille opnieuw bekeken zodat vraag en aanbod maximaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

ZOwonen beschikt over aanzienlijke transformatieplannen in zowel sloop, vervangende nieuwbouw en renovatie waarbij de mogelijkheid bestaat plannen af te stemmen op de marktontwikkelingen.

ZOwonen streeft naar een huuromzet die is gebaseerd op een afgeleide van de maximale huurprijs, waarbij - om voldoende goedkope woningen beschikbaar te hebben - woningen deels worden afgetopt. De streef-huur bedraagt 74% van de maximale huur; de huidige vraaghuur ligt nog 7,4% beneden deze streefhuur.

Na 1 juli 2015 wordt de WOZ waarde opgenomen in de woningwaardering. De gemiddelde WOZ waarde van ZOwonen ligt lager dan het landelijk gemiddelde waardoor mogelijk een daling van de maximale huur kan ontstaan. De ruimte tussen de streefhuur en de maxi-male huur wordt geacht voldoende te zijn om eventuele negatieve effecten - als gevolg van een mogelijke daling van de maximale huur - te kunnen opvangen door het percentage van de streefhuur aan te passen.

De door de overheid aangekondigde bevriezing van de huurliberalisatie grens levert wel een mogelijk risico op. ZOwonen beschikt momenteel maar over een klein aantal woningen boven de liberalisatiegrens, maar ervaart dat de afzet van deze woningen in de markt zijn beperkingen kent. Deze voorgenomen maatregel lijkt vooral gericht op het verminderen van het aantal sociale

63jaarverslag 2014


Allereerst worden strikte normen gesteld aan de opera-tionele exploitatie kasstromen met behulp van de ICR, de DSCR, de bedrijfskosten (ABA)norm en de Efficiency Ratio (ER; verhouding tussen exploitatielasten en huur). Aan de investeringskant worden kaders gesteld voor de financieringswijze van voorgenomen investeringen, bestaande uit de Investerings/financieringsratio (IFR) ende aflosssingsratio (AR).

De IFR stelt eisen aan de mate waarin investeringen met vreemd vermogen mogen worden gefinancierd. De AR stelt eisen aan de mate waarin jaarlijks stelsel-matig aflossing van vreemd vermogen plaatsvindt.

Dat geheel stelt ZOwonen in staat haar (maatschap-pelijke) doelen te bereiken en voldoende buffer aan te houden om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen.


“financieel gezonde corporatie...”

IFR

ICR DSCR

AR

ABA norm ER

LtV dekkingsratio

weerstand(solvabiliteit)

eigen vermogen

vreemd vermogen

kasstromen

onderpand

woningen ten gunst van het aantal Niet DAEB woningen. Voor ZOwonen ontstaat dan de afweging om de huur-prijzen van woningen eveneens 3 jaar te bevriezen op de liberalisatiegrens hetgeen een negatief effect heeft op de toekomstige huuropbrengsten van het sociale vast-goed. Het effect op de waardering van het sociaal goed wordt ingeschat op een daling van € 10 miljoen.

Voor wat betreft de toekomstige renteresultaten kan wor-den gesteld dat de verdiencapaciteit van het ZOwonen bezit (= bedrijfswaarde) is gebaseerd op een rendement van 5,25%. Het gemiddelde rentepercentage van de lening portefeuille bedraagt ultimo 2014 4,05 %. De rendementseis voor het eigen vermogen ligt op inflatieniveau. Gegeven deze uitgangspunten verwachten we de komende jaren een renteresultaat te kunnen reali-seren van circa € 10 miljoen. In feite is sprake van een ingecalculeerde risicobuffer.

Financiële conclusie:De kasstroom positie van ZOwonen kwalificeert als goed. Er is sprake van een ruime buffer boven de minimale interne en externe kasstroomratio’s (ICR en DSCR ratio).

Ook de vermogenspositie kwalificeert als goed. De solvabiliteitsratio ligt ruim boven het interne en externe

geëiste niveau. Hierbij dient wel in acht genomen te worden dat het eigen vermogen ad € 217,8 enerzijds voor een groot deel (€ 200,8 miljoen) nog gerealiseerd dient te worden en anderzijds inclusief de latente be-lasting vordering ad ca € 20,6 miljoen is.

De verwachtingen aangaande het 1e zijn realistisch maar zullen wel nog gerealiseerd dienen te worden. In de afgelopen jaren is het gerealiseerde deel van het eigen vermogen reeds aanzienlijk toegenomen. Ten opzichte van het verslagjaar 2013 is het verschil tussen het gerea-liseerde en nog niet gerealiseerde deel van het vermo-gen gedaald van € -26 miljoen tot € -3,6 miljoen. De Loan to Value ten slotte voldoet eveneens ruimschoots aan de intern en extern gehanteerde minimale kwalifi-caties.

7.2 Financiële doorkijk

Financieel beleid ZOwonenHet uitgangspunt van ons financieel beleid is dat het beleid zich niet enkel richt op één aspect van de finan-ciële huishouding; via een set van ratio’s wordt de finan-ciële positie en continuïteit beheerst. In onderstaand schema zijn de bouwstenen van het financieel beleid schematisch weergegeven.

64jaarverslag 2014


In 2011 is een ondernemingsplan voor de periode 2012 -2015 geschreven waarin ambities en actuele omgevings-invloeden hun plaats hebben gekregen. In de actuele meerjaren-prognose 2015 t/m 2024 zijn daarvan finan-ciële vertalingen gemaakt. Hierbij is ook voor zover mo-gelijk rekening gehouden met de financiële consequen-ties van het te verwachten overheidsbeleid (herziene woningwet / Novelle) en van het in 2014 aangepaste ZOwonen huurbeleid. Verder is rekening gehouden met het actuele investerings- en verkoopprogramma en met de effecten van de voorgenomen efficiency – en bezui-nigingsoperatie ZO Beter.

De kasstroomprognoses blijven, onder de gestelde uitgangspunten, positief. De overheidsheffingen leggen weliswaar extra druk op de uitgaande cashflow maar per saldo blijft deze ruim voldoende om aan de bestaan-de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Ook resteert voldoende ruimte om zowel aan de ICR- als de DSCR norm te blijven voldoen; de ICR ontwikkelt zich naar verwachting de komende 5 jaar tussen de 2,2 en 2,5 (norm 1,5). De DSCR ontwikkelt zich tussen 1,51 en 1,64 bij een minimale norm van 1. De ER tenslotte geeft inzicht in hoe de jaarlijkse exploitatiekosten zich verhouden tot de jaarlijkse huuropbrengsten. Hiermee sturen wij op de toekomstige kasstroomontwikkelingen.

In de begrotingsperiode 2015 tot en met 2019 ligt de verwachte realisatiewaarde onder de streefwaarde van 80%.

Ondanks de extra overheidsheffingen blijft de vermogens-positie zich in de begrotingsperiode binnen de gestelde normen bewegen. De solvabiliteit ligt in de gehele begrotingsperiode met een waarde van minimaal 37% ruim boven het minimum van 25% en de LTV blijft met maximaal 60% vanaf het 1e begrotingsjaar ruimschoots binnen de norm van 75%.

De IFR ontwikkelt zich eveneens positief in de begrotings-periode; de voorgenomen investeringen kunnen in vol-doende mate met eigen middelen worden gefinancierd.

Het begrotingsjaar 2015 is het laatste jaar van het huidige ondernemingsplan 2012-2015 en kan als zodanig als een overgangsjaar worden beschouwd. Enerzijds ronden we doelen uit het vigerende ondernemingsplan af, anderzijds formuleren we nieuwe doelen in een (sterk) veranderende omgeving. De nog niet volledig ingerekende vertaling van de toe-komstige wensportefeuille zal de komende jaren naar verwachting extra druk blijven leggen op onze financiële middelen en mogelijkheden.

Financiële ratio’s ZOwonenOnderstaand wordt een overzicht gegeven van de verwachte vermogens-en kasstroomratio’s op basis van onze meerjarenbegroting 2015-2019.


Ratio/kengetal Norm 2014 2015 2016 2017 2018 2019

ICR > 1,5 2,28 2,41 2,24 2,26 2,41 2,53

ICR-WSW > 1,4

DSCR > 1,0 1,29 1,51 1,51 1,57 1,56 1,64

Loan to Value < 75% 62,70% 59,54% 60,10% 59,12% 57,93% 57,76%

Financieringsratio < 50% < 0 17,87% 44,37% -13,21% -29,90% -9,77%

cumulatief - 17,87% 33,54% 23,20% 13,77% 9,32%

Solvabiliteitsratio > 25% 37,20% 37,48% 37,16% 38,37% 38,29% 39,92%

Dekkingsratio < 40% 26,86% 26,08% 26,49% 25,76% 24,84% 24,22%

Efficiencyratio < 80% 71,01% 75,18% 78,81% 78,35% 76,27% 75,08%

Door definiëring van de ratio’s solvabiliteit, ICR, DSCR, LTV, ER en IFR houden wij zicht op de interne en de door het WSW en CFV geformuleerde toetsingskaders. Gezien het grote belang van een positieve beoordeling van het WSW en het CFV, sluit ZOwonen minimaal aan op de rationormen (en definities) van deze sectorinstituten.

ZOwonen blijft naar verwachting in de toekomst - ondanks de negatieve financiële effecten van de over-heidsheffingen - zowel voor wat betreft de vermogens- als de kasstroomratio’s voldoen aan de intern en extern gehanteerde normen.

65jaarverslag 2014


Bijgesloten samenvatting van de statutaire jaarrekening is als volgt tot stand gekomen:De oorspronkelijke balans per 31 december 2014, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht zijn in deze samenvatting overgenomen uit de statutaire jaarreken-ing. De statutaire jaarrekening is gebaseerd op titel 9 boek 2 BW. In deze samenvatting zijn de grondslagen integraal herhaald. De toelichtingen zijn in de samen-

vatting niet opgenomen, de vergelijkende cijfers wel. Het kennisnemen van deze samenvatting kan niet in de plaats treden van het kennisnemen van de statutaire jaar-rekening over boekjaar 2014, aangezien diverse vereen-voudigingen zijn aangebracht. Gebruikers die behoefte hebben aan meer informatie kunnen een exemplaar van de statutaire jaarrekening verkrijgen via de website van ZOwonen.

8.0 VERKORT FINANCIEEL OVERZICHT

Criteria voor het samenvatten van de statutaire jaarrekeningOnderhavig stuk is een samenvatting van de statutaire jaarrekening over boekjaar 2014. Er zijn in Nederland geen algemeen vastgestelde criteria beschikbaar voor het opstellen van samengevatte financiële overzichten. Hierom hebben wij deze criteria zelf ontwikkeld. Het doel van deze samen-vatting is om op een compacte en overzichtelijke wijze een beeld te geven van de jaarcijfers. De gehanteerde criteria en het aggregatieniveau van deze samenvatting zijn hierop toegespitst.

66jaarverslag 2014


8.1 Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)

Verkort financieel overzicht

ACTIVA Ref.* 31 - 12 - 2014 31 - 12 - 2013

x € 1.000 x € 1.000

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa 9.1

Sociaal vastgoed in exploitatie 9.1.1 494.125 441.122

Vastgoed in ontwikkeling 9.1.2 2.065 2.683

Onroerende en roerende zaken ten

dienste van de exploitatie

9.1.3 10.956 11.750

507.147 455.555

Vastgoedbelegingen 9.2

Vastgoed in ontwikkeling 9.2.2

bestemd voor eigen exploitatie 53.371 47.721

53.371 47.721

Financiële vaste activa 9.3

Deelnemingen in groepsmaatschappijen 9.3.1 0 0

Belasting latentie 9.3.2 20.567

Te vorderen BWS-subsidies 9.3.3 0 39

Overige vorderingen 9.3.4 1.933 2.010

22.500 2.049

583.017 505.325

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden 9.4

Overige voorraaden 0 2

0 2

Vorderingen 9.5

Huurdebiteuren 9.5.1 1.470 1.397

Vorderingen op groepsmaatschappijen 9.5.2 5 0

Gemeenten 9.5 183 76

Belastingen en premies sociale verzekeringen 9.5 0 429

Overige vorderingen 9.5 267 307

Overlopende activa 9.5 406 153

2.331 2.362

Liquide middelen 9.6 11 782

2.342 3.146

TOTAAL 585.359 508.471

* Ref. is de afkorting voor referentie en verwijst naar het paragraafnummer waarin een nadere toelichting is opgenomen van de

betreffende post.

67

31 DECEMBER 2014 (na resultaatbestemming)

PASSIVA Ref. 31 - 12 - 2014 31 - 12 - 2013

x € 1.000 x € 1.000

EIGEN VERMOGEN 9.7

Algemene reserve 9.7.1 217.826 118.438

VOORZIENINGEN 9.8

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

9.8.1 6.579 14.229

Overige voorzieningen 9.8.2 342 475

6.921 14.704

LANGLOPENDE SCHULDEN 9.9

Leningen overheid 9.9.1 9.831 10.738

Leningen kredietinstellingen 9.9.2 301.576 313.129

Overige schulden 9.9.3 75 74

311.482 323.941

KORTLOPENDE SCHULDEN 9.10

Schulden aan kredietinstellingen 9.10.1 31.078 32.315

Schulden aan gemeenten 9.10 907 1.303

Schulden aan leveranciers 9.10 3.414 4.691

Schulden aan groepsmaatschappijen 9.10 4 4

Belastingen en premies sociale verzekeringen 9.10.2 1.856 1.440

Schulden ter zake van pensioenen 9.10 139 145

Aangegane verplichtingen onderhoud 9.10 756 127

Overige schulden 9.10 0 2

Overlopende passiva 9.10.3 10.977 11.361

49.130 51.388

TOTAAL 585.359 508.471

ZOWONEN ZO BEREKENEN Verkort financieel overzicht

jaarverslag 2014

68jaarverslag 2014


8.2 Winst- en verliesrekening over 2014


Boekjaar 2014 Boekjaar 2013

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Ref. x € 1.000 x € 1.000

Huuropbrengsten 10.1 78.278 74.605

Opbrengsten Servicecontracten 10.2 5.259 5.880

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 10.3 3.189 435

Geactiveerde productie ten

behoeve van eigen bedrijf

10.4 576 576

Overige bedrijfsopbrengsten 10.5 914 1.167

Som der bedrijfsopbrengsten 88.216 82.663

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

10.6 23.175 24.921

Overige waardeveranderingen materiële vaste

activa en vastgoedportefeuille

10.7 -13.655 50.985

Erfpacht 10.8 8 7

Lonen en salarissen 10.9 7.793 9.342

Sociale lasten 10.9 1.102 1.017

Pensioenlasten 10.9 1.247 1.390

Onderhoudslasten 10.10 16.055 14.589

Leefbaarheid 10.11 484 804

Lasten servicecontracten 10.12 5.645 6.099

Overige bedrijfslasten 10.13 18.615 16.199

Som der bedrijfslasten 60.469 125.407

BEDRIJFSRESULTAAT 27.747 -42.744

Niet gerealiseerde waardeverandering

vastgoedportefeuille

10.14 524 -2.677

Uit de overige reserves gerealiseerde

herwaardering

10.15 11.433 8.620

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Opbrengsten van vorderingen die tot de

vaste activa behoren

10.16 111 134

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 10.17 23 -80

Rentelasten en soortgelijke kosten 10.18 -14.523 -15.167

Som financiële baten en lasten -14.389 -15.113

RESULTAAT UIT GEWONE

BEDRIJFSUITOEFENING

25.315 -51.914

Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 10.19 20.567 -1.693

Resultaat deelnemingen 10.20 5 -5

JAARRESULTAAT NA BELASTING 45.887 -53.612

69jaarverslag 2014


8.3 Kasstroomoverzicht


x € 1.000 2014 x € 1.000 2013

Kasstroom uit operationele activiteiten

Saldo bedrijfsopbrengsten -bedrijfslasten 27.747 -42.744

Aanpassingen voor:

Afschrijvingen 23.175 24.921

Mutatie egalisatierekening

Waardeveranderingen materiële vaste activa -11.678 46.837

Netto verkoopresultaat vatgoedportefeuille -3.189 -435

Geactiveerde productie eigen bedrijf vaste activa -576 -576

Vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

-4.012 -2.287

Dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

2.035 6.435

Mutatie overige voorzieningen -132 -651

Verandering in werkkapitaal

mutatie voorraden en onderhanden projecten 2 58

mutatie vorderingen 109 263

mutatie kortlopende schulden

(excl. kortlopende leningen, incl. rekening courant)

-702 1.111

-591 1.432

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 32.780 32.932

Ontvangen rente 134 55

Betaalde rente -14.523 -15.167

Ontvangen/betaalde vennootschapsbelasting 0 0

Resultaat deelneming 5 -5

-14.384 -15.117

Kasstroom uit operationele activiteiten 18.396 17.815

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa -11.518 -26.894

Desinvestering in materiële vaste activa 6.325 4.751

Mutatie financiële vaste activa 117 119

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -5.076 -22.024

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Ontvangsten uit langlopende schulden 0 0

Terugbetaalde waarborgsommen 1 2

Aflossingen langlopende schulden -35.192 -32.904

Nieuwe leningen 21.100 37.888

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -14.091 4.985

Mutatie liquide middelen -771 777

De toename (afname) van geldmiddelen in het boekjaar is als volgt te specificeren:

Stand per 1 januari 782 5

Mutaties boekjaar -771 777

Stand per 31 december 11 782

70jaarverslag 2014


8.4 GRONDSLAGEN VAN BALANS- WAARDERING EN RESULTAATBEPALING

ALGEMENE TOELICHTINGDeze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro’s. Algemeen ZOwonen is een stichting met de status van “Toegelaten Instelling volkshuisvesting”. De statutaire vestigingsplaats is Sittard, de feitelijke vestigingsplaats is Luxem-burgstraat 30 te Sittard. De activiteiten bestaan voor-namelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Zij heeft specifieke toelating in de regio’s Westelijke Mijnstreek, Midden-Limburg en Parkstad Limburg en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Groepsverhoudingen ZOwonen staat aan het hoofd van de groep welke bestaat uit: ZOwonen Holding B.V. ZOwonen Vastgoed B.V. Deze groepsmaatschappijen verrichten momenteel geen activiteiten. Grondslagen voor consolidatieOp grond van art. 2:406 lid 1 BW rust op het groeps-hoofd ZOwonen een consolidatieplicht. Aangezien de gezamenlijke betekenis van de dochtermaatschappijen in financiële zin ultimo 2014 slechts zeer beperkt van invloed is op het inzicht dat de jaarrekening dient te geven in het vermogen en resultaat, maakt ZOwonen gebruik van de consolidatievrijstelling op grond van art. 2:407 lid 1 sub a BW. De dochtermaatschappijen heb-ben geen personeel in dienst, hebben geen activiteiten in het verslagjaar en het financieel belang van zowel het balanstotaal, het resultaat als de onderliggende indivi-duele posten is in verhouding tot het geheel te verwaar-lozen.

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijenDe verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de ver-krijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de ver-krijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan

wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. PresentatiewijzigingIn 2014 heeft ZOwonen geen presentatiewijzigingen doorgevoerd. Hiermee sluit ZOwonen aan bij de gebrui-kelijke verwerkingswijze in het bedrijfsleven. Naar de mening van het bestuur verhoogt dit de vergelijkbaar-heid en daarmee de leesbaarheid van deze jaarrekening. SchattingenBij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van ZOwonen zich verschillende oordelen en maakt schattin-gen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclu-sief de bijbehorendeveronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 7 of bij de toelichting op de betreffende jaar-rekeningpost.

GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING

RegelgevingDe jaarrekening van ZOwonen is opgesteld in overeen-stemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslag-geving en de stellige uitspraken van de overige hoofd-stukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Activa en verplichtingen worden in het algemeen ge-waardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waard-eringsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verlies-rekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.


71jaarverslag 2014


Verwerking verplichtingenBij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen wordengekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplich-tingen inzake toekomstige herstructureringen en toekom-stige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluit-vormingsproces van de corporatie rondom project-ontwikkeling en herstructurering.

Immateriële vaste activaDe immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderin-gen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan.

MATERIËLE VASTE ACTIVA

Algemene uitgangspuntenTenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de vol-gende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijsDe verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder af-trek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekom-stige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven.Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investe-ringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij direct toerekenbare interne kosten alsmede trans-actiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardever-minderingen die op balansdatum worden verwacht.

Verwerking van groot onderhoud ZOwonen verwerkt de kosten van groot onderhoud in haarmateriële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering.

Sociaal vastgoed in exploitatieTypering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een

huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappe-lijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huur-toeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse zaken en de Koninkrijks-relaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschap-pelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toe-gelaten instellingen.

KwalificatieHet beleid van ZOwonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert ZOwonen zich als vastgoed be-heerder en is de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

Waarderingsgrondslag en complexindelingZOwonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigings-prijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekom-stige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploita-tielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. ZOwonen kiest voor deze indeling van de kasstroom-genererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en de basis vormt voor haar vastgoedsturing.

Na-investeringenUitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van reno-vatie door het verbeteren of vergroten van de oorspron-kelijke capaciteit.


72jaarverslag 2014


OnderhoudDe lasten van regelmatig voorkomend onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

ComponentenBinnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) wordt het component opstal onderkend. Van een afzonderlijk component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van het component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

ComplexindelingComplexen worden gedefinieerd op basis van homo-gene groepen onroerende goederen ingedeeld in type,leeftijd en ligging en worden als zodanig beschouwd als kasstroomgenererende eenheden. Deze indeling sluitaan op de wijze waarop het beleid van ZOwonen is gedefinieerd.

Bepaling bedrijfswaardeOnder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bed-rijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijdvan de investering.De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstan-digheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 gefor-maliseerde meerjarenbegroting rekening houdend met de richtlijnen voor de jaarverslaggeving RJ.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:


Jaarlijkse huurstijging

2015 1,55%

2016 1,80%

van 2017 - 2019 2,30%

vanaf 2020 2,00%

Huurharmonisatie (o.b.v. rekenkundige mutatiegraad van 4%)

1e 5 jaar

Inflatie

2016 1,50%

vanaf 2017 2,00%

Huurderving bestaand bezit

2015 2,58%

2016 2,46%

2017 2,37%

2018 2,25%

2019 2,21%

vanaf 2020 (inflatie volgend) 2,11%

Huurderving commercieel bezit

vanaf 2015 13,50%

Huurderving sloop / herstructurering

1e jaar (na sloopbesluit) 20% uit exploitatie



Index variabele kosten

2015 1,50%

van 2016 - 2019 2,00%

vanaf 2020 3,00%

Stijging onderhoudslasten

vanaf 2015 3,00%

Kosten beheer, belastingen, verzekeringen en leefbaarheid

Geschatte kasstromen. De algemene beheerkosten zijn geschoond voor de incidentele kosten. Hierop zijn de niet vastgoedgerelateerdekosten ,de overige bedrijfsopbrengsten en geactiveerde produktie ten behoeve van eigen bedrijf in mindering gebracht.

Saneringssteun

Deze is niet in de bedrijfswaarde meegenomen

Verhuurderheffing % over WOZ waarde:

2014 0,381%

2015 0,449%

2016 0,491%

vanaf 2017 0,536%

Stijging loonkosten

2015 2,00%

van 2016 - 2018 2,50%

vanaf 2019 3,00%

73jaarverslag 2014


Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van RJ 645 (2011) wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningen-portefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. In de bedrijfswaarde wordt de verwachte verkoopprijs gebaseerd op de meest actuele WOZ waarde (98%). Gegeven het feit dat verkopen hoofdzake-lijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voor-waardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

LevensduurDe gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn:

Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De vastgoedsturing is leidend. Bij de complexen waarvoor een sloop- of leegstands- besluit is genomen, is de levensduurinschatting aangepast, waardoor deze minder dan 15 jaar kan bedragen.

RestwaardeDe bepaling van de restwaarde van de grond opgeno-men in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met de geindexeerde ver-wachte sloop- en sociaal statuutkosten. Voor woningen met de strategie verkopen die de komende 5 jaar niet verkocht worden, wordt een restwaarde gehanteerd van 50% van de WOZ-waarde.


Onderhoudslasten bestaand bezit

Planmatig onderhoud (PO) ** Conform onderhouds-begroting VGB*****

BKTI’s en VAL *** Conform onderhouds-begroting VGB*****

Reparatie onderhoud**** Conform onderhouds-begroting VGB*****

Mutatie onderhoud**** Conform onderhouds-begroting VGB*****

Toekomstige mutaties woningbezit

Verkoop Komende 5 jaar

Sloop Sloopbesluit genomen

Nieuwbouw en verbeteringen Niet meegenomen

Vermindering verhuurderheffingGebaseerd op het verwachte aantal sloopwoningen t/m 2017 (332) en de helft van het verwachte bedrag per sloopwoning dat is gereserveerd in het woonakkoord (€ 15.000/2 = € 7.500), m.u.v. de sloopwoningen waarvoor reeds de voorlopige investeringsverklaring is verleend. Voor deze woningen is € 15.000 ingerekend. De vermin-dering is jaarlijks in mindering gebracht op de totaal verschuldigde verhuurderheffing en verdeeld over het gehele DAEB woningbezit.

Levensduur 50 jaar / restant looptijd o.b.v. vastgoedsturing. Minimaal 15 jaar.

Disconteringsvoet 5,25%

Restwaarde aan het eind van de levensduur per woningen

Verkoopbezit 50% WOZ-waarde

Overig bezit *

Grondgebonden € 17.000 -/- € 11.675

Meergezins (MG) zonder lift € 10.000 -/- € 9.050

MG met lift max. 3 lagen € 5.000 -/- € 10.600

MG met lift vanaf 4 lagen € 3.000 -/- € 10.600

Garages en parkeerplaatsen € 1.000 -

WOZ waarde ontwikkeling

2015 - 2016 0%

2017 - 2019 +1%

vanaf 2020 +2%

* De opbrengstwaarde per woning wordt verminderd met de beoogde toekomstige uitgaven voor uitplaatsing, ZAV vergoeding en sloop.

** Gebaseerd op de kwaliteitsinspectie.

*** Betreft kosten badkamers, keukens en toiletten, kosten i.v.m. veiligheid, asbest en legionella, gebaseerd op interne en externe kengetallen/ramingen.

**** Gebaseerd op gedifferentieerde normen per VHO (o.b.v. leeftijd, type etc).

***** Op de begrote bedragen 2015 is een afslag toegepast van € 400.000 inzake de tijdelijke BTW-verlaging en € 250.000 inzake een naar verwachting te behalen inkoopvoordeel. De begrote bedragen vanaf 2016 zijn met 3% verlaagd inzake het verwachte inkoopvoordeel.

74jaarverslag 2014


Indeling in kasstroomgenererende eenhedenDe kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met de vastgoedsturing van ZOwonen.De indeling van het strategische voorraadbeleid is ge-baseerd op de indeling van strategieën doorexploiteren, renoveren, slopen en verkopen en op de geografische ligging en het onroerend goed type.

HerwaarderingHet per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat com-plex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen ander-zijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Verwerking mutaties in de bedrijfswaardeDe initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in ex-ploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve.De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. AfschrijvingenAfschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt

niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikname.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

WaarderingsgrondslagVastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploita-tie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toege-rekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardeverminderingZOwonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de ver-wachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom-genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken.

Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling.

Indien er sprake is van een bijzondere waardeverminde-ring en gelijktijdig van vastgoed in ontwikkeling, wordt deze in mindering gebracht op het vastgoed in ontwik-keling.

Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikke-ling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de credit-zijde van de balans opgenomen. AfschrijvingenOp vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven.


75jaarverslag 2014


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatieDeze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve af-schrijvingen bepaald op basis van de verwachte econo-mische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend vol-gens het lineaire systeem en starten vanaf het moment van ingebruikname.

VASTGOEDBELEGGINGENEen vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbreng-sten of een waardestijging, of beide, te realiseren.

Commercieel vastgoed in exploitatie

TyperingHet commercieel vastgoed in exploitatie omvat wo-ningen in exploitatie met een huurprijs boven de huur-toeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

WaarderingsgrondslagZOwonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde.

De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. De waardebepaling van het commercieel vastgoed is gedaan door een gecertificeerd taxatiebureau erkend door Stichting Taxaties en Validaties (STenV) en wel door middel van een beëdigd taxateur. In het verslagjaar 2012 zijn alle commerciële vastgoedobjecten getaxeerd. Jaarlijks wordt circa 1/3 deel van de onderscheiden commerciële vastgoedobjecten opnieuw getaxeerd. Hierbij is het uitgangspunt dat op basis van een homo-gene groepsindeling de waarde mutatie van het (op-nieuw) getaxeerde deel geëxtrapoleerd kan worden naar de waarde van het dat jaar niet getaxeerde deel. De homogene groepsindeling vindt plaats op basis van type object en op basis van de ligging van het object. De commerciële vastgoedobjecten bestaan zowel uit woningen als garages als bedrijfsobjecten (kantoren en winkels). De actuele waarde is bepaald op basis van de marktwaarde in verhuurde staat alsmede de waarde berekend op basis van de Discounted Cash Flow-methode.

Overige uitgangspuntenDe overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op het commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het vol-gende: Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde.

Mutatie reële waardeMutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening ver-antwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveran-deringen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de histo-rische kostprijs.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

WaarderingsgrondslagVastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking ge-waardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een even-tuele voorziening voor onrendabele investeringen. Mutatie reële waardeMutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikke-ling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbeleg-ging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vast-goedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gereali-seerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.


76jaarverslag 2014


FINANCIËLE VASTE ACTIVA

DeelnemingenKapitaalbelangen waarin ZOwonen een beleidsbepalendeinvloed heeft, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode en wel de netto vermogenswaarde. Voor deelnemingen met een negatieve netto vermogens-waarde wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelnemingen en voor het overige onder de voorzieningen. De nettover-mogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening.

Belastinglatentie De RJ 645 schrijft voor dat voor voorwaartse verliescom-pensatie en nog niet gebruikte fiscale verrekenings- mogelijkheden een latente belastingvordering dient te worden genomen als het waarschijnlijk wordt geacht dat er in de toekomst sprake zal zijn van fiscale winsten. De actuele fiscale meerjarenbegroting laat vanaf 2015 weer fiscale winsten zien. Derhalve is met ingang van dit verslagjaar een latente belastingvordering opgenomenDeze is gebaseerd op de verwachte fiscale resultaten gedurende een horizon van 9 jaar en wordt gewaardeerd tegen de contante waarde van de mogelijk te verrekenen fiscale verliezen.

Te vorderen BWS-subsidiesDe uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsi-dies (BWS) te vorderen subsidies worden jaarlijks ver-minderd met de door de budgethouder beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten en de uitbetalingstermijn beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag op-genomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen ter-mijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks rester-end saldo. Overige vorderingenDe te vorderen koploperspilots zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen en worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en vermin-derd met de door de budgethouders uitbetaalde bedra-gen.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activaOok voor financiële vaste activa, waaronder financiële

instrumenten beoordeelt ZOwonen op iedere balans-datum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt ZOwonen de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die ge-waardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstro-men, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terug-name wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardever-mindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. VOORRADEN Overige voorradenDe overige voorraden zijn gewaardeerd tegen ver-krijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

VorderingenVorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorde-ringen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nomina-le waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelenDe liquide middelen bestaan uit banktegoeden en zijn opgenomen tegen nominale waarde. Rekening-courant-schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

EIGEN VERMOGEN

Het eigen vermogen bestaat uit een algemene reserve.


77jaarverslag 2014


VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen.Deze voorziening strekt tot dekking van de onrendabele investeringen in projecten waarvan de realisatie intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. Het be-treft hier investeringen voor nieuwbouw, grondexploita-ties en renovaties.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele in-vesteringen en herstructureringen worden als bijzon-dere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde (op historische kostprijs) van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Onder ver-wachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijf-swaarde of actuele waarde.

Voorziening uitgestelde beloningenWerknemers krijgen op grond van de CAO bij een jubileum (bepaald aantal jaren in dienst) een eenmalige uitkering. Bij de berekening is rekening gehouden met de kans dat werknemers in dienst blijven op basis van historische gemiddelden. De verplichtingen zijn contant gemaakt, waarbij een disconteringsvoet is gehanteerd van 3%.

Voorziening persoonlijk loopbaan ontwikkel budgetDe werknemer die op 1 januari 2010 vijf jaar of langer in dienst is bij ZOwonen heeft voor de periode 1 janu-ari 2010 tot en met 31 december 2014 recht op een persoonlijk loopbaan ontwikkelingsbudget (PLOB) van € 4.500. De omvang van de voorziening van deze opge-bouwde rechten is gebaseerd op het geschatte gebruik daarvan.Werknemers die korter dan 5 jaar in dienst zijn hebben recht op een PLOB naar rato van het aantal dienstjaren. Hierin wordt een differentiatie gemaakt voor medewer-kers die voor 2010 in dienst zijn getreden en medewer-kers die in 2010 of later in dienst zijn getreden. Deze voorziening wordt vooralsnog gehandhaafd vanwege het feit dat er tot op heden nog geen CAO-akkoord is. Er sprake is van nawerking van de CAO. Voorziening personeelDeze voorziening heeft voornamelijk betrekking op kosten in verband met de afvloeiing van personeel in verband met kwaliteitsontwikkeling en krimp van de or-ganisatie en wordt gevormd indien per balansdatum een feitelijke of juridische verplichting is ontstaan.

De omvang van de voorziening is gebaseerd op de salariskosten en een eventuele ontslagvergoeding. De voorziening wordt tegen nominale waarde van de verwachte uitgaven gewaardeerd.

Bijstorting pensioenenZOwonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioen-recht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). ZOwonen betaalt hiervoor premies waarvan de werk-gever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioen-fonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. Op 31 december 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. ZOwonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

LANGLOPENDE EN KORTLOPENDE SCHULDEN

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen nominale waarde. De aflossings-verplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. De waarborgsommen en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

OnderhoudsverplichtingenDeze verplichting betreft uitgevoerde onderhoud-swerkzaamheden waarvoor opdracht is verstrekt, maar waar nog geen factuur is ontvangen.Werk waarvoor opdrachten zijn verstrekt, maar nog niet uitgevoerd zijn, worden verwerkt in de niet uit de balans blijkende verplichtingen.


78jaarverslag 2014


RESULTAATBEPALING ALGEMEEN

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de op-brengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op trans-acties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn ge-realiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vast activa.

Opbrengstverantwoording algemeenOpbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bijzondere postenBijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van deaard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mo-gelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

HuuropbrengstenBetreft de (te) ontvangen nettohuren. Dit zijn de huren exclusief (te) ontvangen opbrengsten voor servicecon-tracten onder aftrek van huurderving en dotatie voor-ziening dubieuze debiteuren. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercen-tage 4% voor huishoudinkomens tot € 34.085, 4,5% voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602 en 6,5% voor inkomens boven € 43.602. Opbrengsten servicecontractenBetreft van huurders, naast de netto-huurprijs, (te) ontvangen opbrengsten voor servicecontracten. De opbrengsten zijn voor de dekking van de te maken en

gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daad-werkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuilleDit betreft de opbrengst van de verkoop van woningen en overige verhuureenheden onder aftrek van de betref-fende boekwaarde en verkoopkosten. Opbrengsten en het resultaat worden verantwoord op het moment van levering van het onroerend goed (passeren transport-akte). Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Betreft toegerekende interne kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling.

Overige bedrijfsopbrengstenHieronder worden alle opbrengsten verantwoord die niet direct voortvloeien uit de reguliere verhuur- en verkoop-activiteiten. BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuilleDe afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie wor-den gebaseerd op de bedrijfswaarde per begin van de verslagperiode.De afschrijvingen betreffen de afschrijvingslasten van onroerende en roerende zaken ten dienste van de ex-ploitatie op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaar-digingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte econo-mische levensduur, tot de restwaarde bereikt is. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuilleDe onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaandoor een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten op-zichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.


79jaarverslag 2014


ErfpachtJaarlijks wordt voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons.

Lonen en salarissen en sociale lastenLonen en salarissen en de daaruit voortvloeiende sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening.

PensioenlastenZOwonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt vol-gens de verplichtingenbenadering. De over het verslag-jaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. OnderhoudslastenHieronder worden alle direct aan het verslagjaar toerekenbare onderhoudsuitgaven verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevon-den. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werk-zaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

LeefbaarheidLeefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke in-grepen en sociale activiteiten die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Lasten servicecontractenDe gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Het betreft hier de door derden verrichtte levering en diensten.

Overige bedrijfslastenHieronder worden alle overige beïnvloedbare en niet beïnvloedbare exploitatiekosten verantwoord. De niet beïnvloedbare bedrijfslasten bestaan uit: Belastingen en verzekeringen, verhuurderheffing en heffing sanerings-fonds. De beïnvloedbare kosten bestaan uit: overige personeelskosten, huisvestingskosten, automatiserings-kosten, overige bedrijfslasten en directe bedrijfskosten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij ZOwonen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Betalingen uit hoofde van operationele leasing worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor de looptijd van het contract.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuilleDe niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-portefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaarderingOp grond van het BBSH is de vorming van een her-waarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepre-senteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving, ontstaan door het waard-eren van de materiele vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behorenHieronder wordt de bijgeschreven rente op koplopers-pilot verantwoord.

Rentebaten en rentelastenDe rentebaten betreffen voornamelijk de opbrengsten uit hoofde van rentevergoeding op creditsaldi van de rekening courant. Onder de rentelasten zijn de aan het vreemd vermogen verbonden kosten verantwoord.

VennootschapsbelastingZOwonen is met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De verschuldigde vennootschapsbelasting wordt berekend, rekening houdend met de bepalingen van de vaststel-lingsovereenkomst met de belastingdienst (VSO II). De in de winst- en verliesrekening verantwoorde vennoot-schapsbelasting betreft het saldo van de verschuldigde vennootschapsbelasting en de mutaties in de actieve (en passieve) belastinglatenties. De rechtspersoon staat met ingang van 1 januari 2008 aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting waarin verder opgenomen zijn ZOwonen Holding B.V. en ZOwonen Vastgoed B.V.


80

9.1 Bestuursverklaring

Hierbij verklaart het Bestuur van Woonmaatschappij ZOwonen dat ZOwonen haar middelen in 2014 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Sittard-Geleen, maart 2015

Ton Mans

9. VERKLAREN


jaarverslag 2014

81


jaarverslag 2014

9.2 Controle verklaring van de onafhankelijke accountant

Verklaren

82


jaarverslag 2014

Verklaren

2014 2013 2012 2011

Gegevens woningbezit

Huurwoningen 13.369 13.363 13.308 13.362

Eenheden in verzorgingshuizen 237 237 237 183

Overige woongelegenheden 306 296 293 299

Totaal aantal woongelegenheden 13.912 13.896 13.838 13.844

Garages/parkeerplekken 1.102 1.103 1.063 1.082

Bedrijfsruimten/winkels 48 49 47 45

Overig bezit 189 161 168 142

Strategische aankopen 3 3 3 4

Maatschappelijk vastgoed 15 14 15 14

Totaal aantal verhuureenheden 15.269 15.226 15.134 15.131

Mutaties woningbezit

Aantal opgeleverd 78 230 167 18

Aantal verkocht 61 46 48 66

Aantal gesloopt 0 126 95 29

Woningen naar klassen

Goedkoop (< € 366,37) 1.423 1.762 2.113 2.381

Betaalbaar (€ 366,37 – € 664,66) 11.104 10.804 10.485 10.050

Leegstand (o.a. voor sloop of verkoop) 406 370 335 271

Duur (>€ 664,66) 480 427 375 343

Prijs/kwaliteitverhouding

Gemiddeld aantal WWS-punten 140,17 140,48 138,88 135,75

Gerealiseerde huurprijs € 494,68 € 478,17 € 454,12 € 459,16

Verhuur woningen

Mutatiegraad in % 8,2 9,2 8,9 6,5

Huurachterstand in % 1,73 1,67 1,42 1,16%

Huurderving in % 2,49% 2,71% 2,82% 1,98%

Financiële continuïteit*

Solvabiliteit 37,22 23,29% 33,99% 30,80%

Liquiditeit (current ratio) 0,05 0,06 0,20 0,12

Rentabiliteit vreemd vermogen 4,03 4,04% 4,32% 4,30%

Rentabiliteit totaal vermogen 6,81 -7,23% 3,97% 3,62%

Loan-to-value 62,72 72,97% 63,00% 72,81%

Rentedekkingsgraad (ICR) 2,28 2,17 2,28 1,75

Balans/W&V (per woning)

Eigen vermogen 15.657 8.523 14.505 12.764

Voorzieningen 497 1.058 1.489 1.263

Totaal opbrengsten 6.070 5.876 5.628 5.636

Overige bedrijfslasten 1.744 1.605 1.290 1.254

Jaarresultaat 3.298 -3.858 662 371

* cijfers 2011 aangepast a.g.v. stelselwijziging

83

ZOWONEN TOT SLOT

jaarverslag 2014

WerkgebiedZOwonen is werkzaam in de volgende steden en dorpskernen: Amstenrade Beek Bingelrade Dieteren Doenrade Geleen Genhout Geverik Jabeek Limbricht Merkelbeek Munstergeleen Neerbeek Nieuwstadt Oirsbeek Puth Roosteren Schinnen Sittard Susteren Sweikhuizen Treebeek

Opgemaakt maart 2015

KantoorLuxemburgstraat 30, Sittard

AdresgegevensPostbus 13, 6130 AA Sittard

T (046) 420 96 00F (046) 420 96 66

E [email protected] www.zowonen.com

ZO WONEN JAARVERSLAG 2014...overleg met georganiseerde huurders. Uiteraard blijven we werken aan...

Documents

Transcript of ZO WONEN JAARVERSLAG 2014...overleg met georganiseerde huurders. Uiteraard blijven we werken aan...