Www.steunpuntwonen.be Kwaliteitsbewaking op de private huurmarkt de rol van de gemeenten t.a.v. de...

www.steunpuntwonen.be

Kwaliteitsbewaking op de private huurmarktde rol van de gemeenten t.a.v. de huurder

Brecht Vandekerckhove, SumResearch

Marie Le Roy

2

Inhoud

• Inleiding

• Woningkwaliteitsbewaking

• Rol van de gemeenten

• Best practices

• Besluit

• Aanbevelingen

15-5-2012 Studiedag: de private huurmarkt

3

Inleiding

• Doel onderzoek: evaluatie kwaliteitsinstrumentarium van de Vlaamse Wooncode, vanuit het perspectief van de huurder

– Wat is de positie van huurders binnen het instrumentarium?

– Hoe ervaren huurders de procedures?

– Welke knelpunten bestaan er?

– Mogelijke verbeteringen?


4

Inleiding

• Kwantitatief traject: literatuur en documentenonderzoek– Wetgevend kader– Voorgaande onderzoeksconclusies– Cijfermatige analyse

• Selectie thema’s: herhuisvesting, begeleiding, instrumenten kwaliteitsbewaking: OO-procedure, preventie

• Kwalitatief traject– Case-onderzoek: methodes, verschillen, knelpunten, best practices


5

Woningkwaliteitsbewaking: wettelijk kader

• Vlaams woninkwaliteitsbeleid– Vlaamse Wooncode (1997) =minimale kwaliteitsnormen

woningen– Kamderdecreet (1997) = minimale kwaliteits- en

veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers

• Tweesporenbeleid– Administratieve procedure– Strafrechtelijke handhaving

• Nieuwe Gemeentewet (2008) = veiligheid van alle burgers waarborgen


6

Woningkwaliteitsbewaking: instrumenten

• Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring

• Onaangepastheid

• Overbewoondverklaring

• Recht van voorkoop

• Sociaal beheersrecht

• Conformiteitsattest


7

Woningkwaliteitsbewaking: tweesporenbeleid

• Administratieve procedure & strafrechtelijke aanpak

- Zwaartepunt woningkwaliteitsbewaking

- Aanpakken van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen private huurmarkt

- Saneren onderste segment van de private huurmarkt


8

• Geïnitieerd door de huurder

• Verschillende stappen minimale decretale invulling: – Verzoek tot opstart– Technisch onderzoek – Besluit + Heffing– Beroepsmogelijkheden – Herhuisvesting – Opheffing van besluit

• Besluiten worden hoofdzakelijk in steden genomen

Administratieve procedure


Aantal besluiten door de burgemeester (bron: HOLV)

2008 2009

N % N %

Onbewoonbaar 84 3,4 80 3,4

Ongeschikt 962 38,7 1055 45,2

Ongeschikt en Onbewoonbaar 1438 57,9 1199 51,4

Totaal 2484 100 2334 100

9

Strafrechtelijke procedure

• Aangestuurd door politie, stad, Vlaamse Wooninspectie,…• Sluitstuk van de administratieve procedure• Strafbaar stellen van de verhuurder, het bevel tot herstel,

veroordeling• Herstelvordering (termijn 2 jaar)

• Sterke toename van actie en verbalisering


Aantal acties, geverbaliseerde panden en woonentiteiten (bron: Vlaamse Wooninspectie)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Aanvankelijke acties 62 122 174 206 352 331 358 429

Geverbaliseerde panden 59 120 144 207 257 309 504 664

Geverbaliseerde woonentiteiten 248 484 515 684 801 945 1609 2050

Gemiddeld aantal geverbaliseerde

woonentiteiten per actie4 4,0 3,0 3,3 2,3 2,9 4,5 4,8

Gemiddeld aantal woonentiteiten per

geverbaliseerd pand4.2 4.0 3.6 3.3 3.1 3.1 3.2 3.1

10

• Sterke ruimtelijke concentratie: 35% Vlaamse gemeenten

• Antwerpen en Gent samen goed voor ongeveer een kwart van de acties in 2009

Administratieve en strafrechtelijke procedure

Aantal acties en geverbaliseerde woonentiteiten in 2009, per typegebied (bron: Vlaamse

Wooninspectie)

Aantal acties

Aantal geverbaliseerde

woonentiteiten

Verbalisering-

en / actie

N % N % gem.

Grootstad 111 25,9 631 30,8 5,5

Centrumstad 85 19,8 452 22,0 5,3

Kleine stad 74 17,2 458 22,3 6,2

(Groot)Stedelijke rand 35 8,2 114 5,6 3,3

Overgangsgebied 76 17,7 260 12,7 3,4

Platteland 48 11,2 135 6,6 2,8

Totaal 429 100,0 2050 100,0 4,8


11

Rol van de gemeenten

• Zwaartepunt bij gemeenten

– Verplichtingen die gelijke behandeling voor alle huurders tot doel hebben

– Vrijheidsgraden: kan gunstige invloed hebben voor huurder

• Moeilijkheden:

– Capaciteit: mensen en middelen

– Hoe kleiner de gemeente, hoe minder men instaat voor opvolging en

begeleiding


12


• Vooronderzoek: Gemeente onderzoekt de aanvragen

– Capaciteit en kennis nodig

– Niet verplicht

– Sterk aangeraden door Wonen-Vlaanderen

– Filter ten aanzien van eigenlijke OO-procedure

– Gemeenten kunnen bemiddelen en vermijden overbodig werk

– Gemeenten geven aan dat dit succesvol werkt


13


• Hoorplicht

– Verplicht in geval van OO-advies

– Bewoners, eigenaars en houders van het zakelijk recht samenbrengen

– Schriftelijke of mondelinge hoorzitting

– Hierbij kan nog een overeenkomst gevonden worden


14


• Informatie tijdens procedure

– Informeren en begeleiden van de betrokken partijen

– Eerste aanspreekpunt: verloop procedure, resultaten, gevolgen, implicaties

op het huurcontract, op de verdere huisvesting,…

– Indien procedure niet is opgestart door huurder is informatieverstrekking

cruciaal

– Ook in verder verloop van de procedure blijft informatieverstrekking

belangrijk

– Ook ten aanzien van de verhuurder moet informatie worden verstrekt


15


• Begeleiding huurders bij herhuisvesting

– Verantwoordelijkheid: burgemeester

• Bewoner kan zelf een oplossing vinden

• Gemeente

• OCMW of CAW

• Sociale woonorganisaties

– Zwakke huurder hebben vaak geen zicht op hun rechten


16

Best practices

• Focus op twee thema’s:

– Herhuisvesting:

• Tijdelijke herhuisvesting

• Herhuisvesting in de sociale huursector

• Herhuisvesting op de private huurmarkt

– Huurdersbegeleiding


17

Best practices: Oostende

• Transithuis (2006, beheer Dienst Huisvesting)

– Doelgroep: huurders van woningen die onbewoonbaar werden verklaard

– Aanbod geldt 7 dagen

– Tijdelijk verblijf, max. 3 maanden (uitz. verlenging van 3 maand)

– Verbruiksvergoeding per dag, en stijgt gradueel

– 7 woonunits, 11 kamers, flexibel gecombineerd in functie van gezinsgrootte

– Basiscomfort


18

Best practices: Oostende

• Gebruiksovereenkomst: begeleiding door woonbegeleider

– Bijstand en advies betreffende het beheer van financiële middelen

– Verplichte inschrijving als kandidaat-huurder bij de SHM’s en SVK

– Actief op zoek gaan naar een woning op de private huurmarkt (bewijzen

voorleggen)

– Minimaal één maal per week aanmelden bij woonbegeleider


19

Best practices: Antwerpen

Overeenkomst voor doorstroom naar en woonbegeleiding in sociale huisvesting (2010-2012)

– Stad Antwerpen, OCMW Antewerpen, Sociale Huisvestingsmaatschappijen Woonhaven Antwerpen, De Ideale Woning en ABC, CAW De Mare, CAW De Terp en CAW Metropool

Doel:‐ Een vlotte doorstroming naar sociale huisvesting van kandidaat-huurders in

opvangcentra, transitwoningen en crisiswoningen‐ verbetering van de leefbaarheid in sociale huisvesting door de begeleiding

van mensen met problematische woonattitude of een psychiatrische problematiek

‐ Preventie van uithuiszetting in sociale huisvesting door de opstart van woonbegeleidingstrajecten


20

Best practices: Gent

Preventieve werking‐ Situeert zich binnen de stadsvernieuwingsprojecten

‐ Ledeberg leeft

‐ Zuurstof voor de Brugse Poort

‐ Bruggen naar Rabot

‐ Verhoging van de leefbaarheid van buurten o.a. door inzet op woningkwaliteit

‐ Alle woningen binnen project worden onderzocht

‐ Aanmanen om slechte woningen te renoveren

‐ Deel van de kostprijs wordt door de stad gefinancierd

‐ Verhuurders mogen huurders 9 jaar lang niet buiten zetten en de huurprijs niet verhogen

‐ Indien woningen toch op de stedelijke inventaris belanden, wordt de toelage teruggevorderd


21

Best practices: Gent

• Huurdersbegeleiding

‐ Sociale Cel (Dienst Wonen) zorgt voor ondersteuning

‐ Maken gebruik van handleiding bij herhuisvesting huurders

‐ Stappenplan na onbewoonbaarverklaring

‐ Stappenplan voor acties huisjesmelkerij

‐ Korte termijn:

‐ Noodwoningen OCMW

‐ Langere termijn:

‐ Begeleiden bij zoektocht naar definitieve woning


22

Besluiten

Doel onderzoek: evaluatie kwaliteitsintrumentarium van de Vlaamse Wooncode, vanuit het perspectief van de huurder

Procedure heeft zonder dat het steeds tot een besluit moet komen reeds een grote impact

Pijnpunten: herhuisvesting & begeleiding


23

Besluit

Begeleiding

‐ Moet er zijn in alles fases: voor en na de aanvraag, voor en na eventueel

besluit

‐ Zowel gericht tot huurders als verhuurders

‐ Preventieve aanpak en oplossingen doorheen het traject zoeken

‐ Er moet duidelijkheid zijn over de procedure en de finaliteit

‐ gaat verder dan infofolders


24

Besluiten

Herhuisvesting

‐ Vereist aanwezigheid van tijdelijke opvangcapaciteit, transitwoningen,…

‐ Herhuisvesting in sociale huursector is haalbaar, maar behoorlijke wachttijden

‐ Slechts kleine fractie van getroffen huurders komt in aanmerking

‐ Contradictie met beleidskeuze van sociaal vangnet

‐ Huursubsidies en SVK worden positief geëvalueerd, maar capaciteit is relatief

beperkt

‐ Moet steeds in combinatie met begeleiding


25

Besluiten

Uniformiteit tijdens OO-procedure

‐ Vlaamse Wooncode = minimale voorschriften

‐ De standaardaanpak op het terrein blijkt verschillend

‐ Vrijheidsgraden: zorgen ervoor dat de kwaliteitswerking en aanpak nog

grotere verschillen kent


26

Besluiten

Vooronderzoek

‐ Inspanningen leveren positieve resultaten op

‐ Zowel huurders als eigenaars zijn hierbij gebaat

‐ Ontlasting van gewestelijke diensten

MAAR, capaciteit moet aanwezig zijn om dit voor-onderzoek uit te voeren


27

Besluiten

Onduidelijkheid wat te doen na besluit OO

‐ Gemeenten ervaren onduidelijkheden betreffende de eigen

verantwoordelijkheden

‐ Dit leidt tot uiteenlopende praktijken

‐ Vermijden van herverhuur: geen sluitend instrument voor gemeenten

‐ Onmiddellijk verlaten van woning na onbewoonbaarheid is niet de realiteit


28

Besluiten

Meeste en beste resultaten

– Worden behaald wanneer er meer inspanningen worden geleverd dan strikt

noodzakelijk

– Hiervoor zijn financiële middelen, (personeels)capaciteit, kennisopbouw

nodig

– Combinatie van herhuisvesting en begeleiding


29

Beleidsaanbevelingen

Uniforme toepassing van de decretale voorschriften

– Ondanks de minimale decretale stappen die zijn vastgelegd, wordt er in

praktijk een verschillende invulling aan gegeven

– Correctere toepassing van de regelgeving is noodzakelijk

– Scholing of informatie aan gemeenten


30


Rechtszekerheid m.b.t. de duur van de OO-procedure

– Maximale termijn van 3 maanden wordt soms moeilijk gehaald

• Meer rechtszekerheid aan de huurder met betrekking tot de duur van

de procedure

• Capaciteitsuitbreiding lokaal en bovenlokaal is noodzakelijk


31


Operationalisering van bestaande instrumenten

– Instrumenten voor snelherstel en herhuisvestingskosten te recupereren

blijken nier optimaal

– Instrumenten moeten worden bijgestuurd

– Pilootprojecten zijn lopende


32


Grotere toegankelijkheid van de sociale huur en/of huursubsidie

– Sociale huursector = voorzien van huisvesting voor de meest kwatsbare

groepen

– Versoepeling van de voorwaarden

• Feit dat woning onbewoonbaar wordt verklaard zou voldoende moeten

zijn en niet het aantal punten

• Voorwaarde dat vorige woning en de sociale woning in dezelfde

gemeente moet gelegen zijn is onzinnig

– Indien grotere toegankelijkheid van sociale huur niet kan worden gerealiseerd:

• Verdere ondersteuning van deze huurders op de private markt (vb.

huursubsidies)


33


Andere suggesties waar kan op worden ingezet:

– Aanmoedigen van transitwoningen

– Aanmoedigen van huurdersbegeleiding

– Capaciteits- en kennisopbouw

– Aanmoediging van intergemeentelijke initiatieven

– Meer alertheid en preventie

– Een aanbodbeleid op de private huurmarkt

– Ondersteuning van verhuurders


Www.steunpuntwonen.be Kwaliteitsbewaking op de private huurmarkt de rol van de gemeenten t.a.v. de...

Documents

Transcript of Www.steunpuntwonen.be Kwaliteitsbewaking op de private huurmarkt de rol van de gemeenten t.a.v. de...