JAARVERSLAG 2019

30 april 2020

INHOUDSOPGAVE JAARSTUKKEN 2019 BESTUURSVERSLAG 1

1. Algemene informatie 2

2. Bericht van de directeur-bestuurder 3

3. Onze visie op externe ontwikkelingen 5

4. Kengetallen 12

5. Informatievereisten vanuit wet- en regelgeving 14

6. Beleidsmatige beschouwing beleidswaarde – marktwaarde 20

7. Financiële informatie 22

8. Risicobeheersing 23

9. Verbinding 28

10. Verenigingen van Eigenaren 29

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 31

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 43

1. Goede woningen 45

2. Passend huisvesten 52

3. Samenwerken 58

4. Goede wijken 62

5. Goede dienstverlening 64

6. Gezonde organisatie 66

7. Gezonde financiën 72

2019 SAMENGEVAT 78

JAARREKENING 79

1. Balans per 31 december 2019 80

2. Winst- en verliesrekening over 2019 82

3. Kasstroomoverzicht 83

4. Algemene toelichting 84

5. Grondslagen van waardering 85

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 93

7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 96

8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 97

9. Toelichting op het kasstroomoverzicht 98

10. Toelichting op de balans 99

11. Toelichting op de winst- en verliesrekening 114

12. Overige informatie 120

13. Scheiding DAEB en niet-DAEB 122

14. Ondertekening van de jaarrekening 132

OVERIGE GEGEVENS 133

1. Statutaire resultaatbestemming 133

2. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant 133

BESTUURSVERSLAG

1

1. ALGEMENE INFORMATIE

Naam Woningstichting GoedeStede

Gevestigd gemeente Almere

Kantooradres Verzetslaan 141

1318 BT Almere

Postadres Postbus 10088

1301 AB Almere

Telefoonnummer: 036-5395311

E-mail adres: post@GoedeStede.nl

Website: www.GoedeStede.nl

Datum oprichting: 23 september 1980

Christelijke Woningbouwvereniging GoedeStede

Stichtingsstatuten: 30 augustus 2001

Statutenwijziging: 18 december 2018

Kamer van Koophandel: 39036239

L-nummer: L1891

Woningstichting GoedeStede is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. De

stichting stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals

omschreven in artikel 45 van de Woningwet.

GoedeStede wordt bestuurd door een eenhoofdig Bestuur. Het interne toezicht wordt uitgeoefend door

een Raad van Commissarissen van vijf leden.

2

2. BERICHT VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER

Voor mijn gevoel is het afgelopen jaar voorbij gevlogen. Het was een druk jaar met veel bijeenkomsten

en mooie mijlpalen. We hebben veel bereikt, maar op enkele gebieden nog lang niet zo veel als ik

hoopte. Ik neem u mee in de resultaten over het jaar 2019 en de inzet voor 2020.

Maar eerst schets ik een beeld van de crisissituatie waarin wij terecht zijn gekomen.

In het vroege voorjaar van 2020 hebben we als samenleving te maken gekregen met een crisissituatie

die veroorzaakt is door het coronavirus (COVID-19). Dit heeft ook impact op onze huurders en op onze

organisatie. We hebben onze bedrijfsprocessen aangepast en afgestemd op de door het RIVM en de

Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Nieuwe richtlijnen en ontwikkelingen monitoren we

continu en volgen we op.

Onze maatregelen zijn erop gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te

beschermen en waar mogelijk de dienstverlening aan onze huurders te continueren. De crisis,

veroorzaakt door het coronavirus, kan naar de toekomst toe ook impact hebben voor GoedeStede.

Bijvoorbeeld ten aanzien van ons investeringsprogramma waarbij we ook sterk afhankelijk zijn van

anderen zoals bouwers, de gemeente, en in het geval van renovatie van onze huurders.

Op het moment van schrijven is nog onduidelijk wat de impact precies zal zijn. De huidige inschatting is

dat dit voor GoedeStede niet zal leiden tot onoverkomelijke financiële problemen. Daarnaast is er ook

voor ons sprake van omstandigheden die negatieve invloed zullen hebben op de realisatie van onze

doelstellingen voor 2020 en verder. Op dit moment hebben we vooral aandacht voor het managen van

de primaire processen en is het nog te vroeg voor een gedetailleerde impactanalyse. Hoewel we de

mogelijke invloed op de financiële continuïteit nog niet goed kunnen objectiveren, blijkt uit een eerste

scan op hoofdlijnen dat de financiële continuïteit niet in het geding is.

Vooralsnog anticiperen we dus op de landelijke richtlijnen en kiezen we daarbij de insteek om flexibel

en begripvol te zijn en waar nodig maatwerk te leveren.

Tot zover de coronacrisis, onze aanpak en de effecten voor GoedeStede zoals die in de eerste periode

van 2020 te voorzien zijn.

Zoals gezegd was 2019 een succesvol jaar waarbij mooie resultaten zijn behaald. Een belangrijke

activiteit was ons visitatietraject. Eens in de vier jaar krijgen we bezoek van een onafhankelijke

commissie die praat met mensen van binnen en van buiten onze organisatie. Ik ben tevreden met de

goede waardering van de commissie. De kritische houding van de huurdersorganisatie nemen we mee

als advies om zaken beter te maken.

In aanloop naar het nieuwe ondernemingsplan hebben we op 11 september 2019 een

stakeholdermiddag georganiseerd. Door de inzet van relaties en medewerkers was het een prachtige

middag met mooie resultaten. Op basis van deze opbrengsten, de uitkomsten van de visitatie en van de

vele gesprekken die we voerden, is ons nieuwe ondernemingsplan opgesteld.

Natuurlijk leest u in dit plan een voortzetting van de goede dingen van GoedeStede. Zo zetten we ook

de komende drie jaar in op zo veel mogelijk nieuwbouw en gaan we nog steeds zorgvuldig om met geld

van huurders. Maar nadrukkelijker dan in het vorige ondernemingsplan, willen we de komende jaren

meer aandacht geven aan gastvrije dienstverlening. We willen stappen zetten om de score in de

benchmark met de andere corporaties in Nederland te verhogen.

3

Mijn wensen of zorgpunten deel ik ook graag. We hebben mooie, wat abstract geformuleerde

prestatieafspraken klaar liggen die gemaakt zijn met de gemeente, de andere corporaties en de

huurdersorganisaties. Maar een woonvisie van de gemeente ontbreekt nog steeds. Hopelijk maakt het

nieuwe college van Burgemeester en Wethouders zich hard voor de noodzakelijke uitbreiding van de

sociale voorraad. De druk op de huurmarkt in Almere is in ieder geval niet te ontkennen.

Een ander zorgpunt blijft het tempo waarin we de duurzaamheidstransitie gaan vormgeven.

GoedeStede heeft jong en zeer goed geïsoleerd bezit met een hoge energie-index en wil vooral op de

natuurlijke momenten stappen maken. De omgeving voert nogal eens druk uit om tempo te maken,

zonder dat ze zich er over bekommeren of het financieel verantwoord is.

Maar mijn grootste zorgpunt is en blijft voorlopig de toekomstige leefbaarheid van onze wijken. Vooral

de combinatie van passend toewijzen en mensen die een steuntje in de rug bij het wonen nodig hebben

baart mij zorgen. Er wonen steeds minder sterke schouders in toch al kwetsbare wijken. We zijn

hierover met veel partijen in overleg, maar de materie is complex en oplossingen zijn er helaas nog

niet.

Ik realiseer me ook dat dit soort thema’s inmiddels gewoongoed zijn geworden bij woningcorporaties.

Dit is de volkshuisvesting anno nu. Veel opgaven op het gebied van nieuwbouw, renovatie, onderhoud,

duurzaamheid en leefbaarheid. Allemaal in combinatie met toenemende belastingdruk, waardoor minder

middelen beschikbaar zijn voor die volkshuisvesting; veel druk op de betaalbaarheid van het wonen. En

dat allemaal in combinatie met veel verantwoording, veel verslaglegging, grote administratieve druk en

veel toezicht.

Maar toch blijft de volkshuisvesting een mooi vak. Ik ben trots op de medewerkers van GoedeStede die

zich iedere dag inzetten voor dit mooie vak. Of dat nou is in de wijken of meer achter de schermen. In

dit jaarverslag kunt u lezen welke concrete resultaten, al dan niet in samenwerking met partners, zijn

bereikt.

De verantwoordingsstukken over het verslagjaar 2019 bestaan uit het bestuursverslag, het

volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Hiermee leggen wij verantwoording af over onze

volkshuisvestelijke en financiële prestaties. Ook is het verslag van de Raad van Commissarissen

opgenomen waarin zij berichten over het gevoerde toezicht.

Ik wens u veel leesplezier!

Arjan Deutekom

Directeur-bestuurder

Almere, 30 april 2020

4

3. ONZE VISIE OP EXTERNE ONTWIKKELINGEN

In het verslagjaar hebben talloze maatschappelijke, wettelijke en politieke ontwikkelingen ons werk

geraakt. De volkshuisvesting blijft immers altijd in beweging. Enkele ontwikkelingen schetsen we hier.

Wet- en regelgeving

Onze sector heeft te maken met enorm veel wet- en regelgeving rondom alle facetten van het werk.

Soms stimuleren ze ontwikkelingen, maar helaas gaat het vaker om afbakeningen die niet altijd in het

belang van de volkshuisvesting zijn. En ook spreken onderzoeken elkaar tegen of worden de conclusies

anders uitgelegd: een korte uiteenzetting van afgelopen jaar.

Woningwet

De minister heeft de Woningwet uit 2015 geëvalueerd. De wet heeft de taken van corporaties

verhelderd en het toezicht is aangescherpt. De minister gaat detailregels schrappen en het toezicht

meer verschuiven naar controle achteraf. Ook komt er meer ruimte in het passend toewijzen en het

verduurzamen van woningen.

Nationale Woonagenda In de Nationale Woonagenda 2018-2021 is de aanpak van de uitdagingen op de woningmarkt

beschreven. Bij de jaarlijkse rapportages ‘Staat van de Volkshuisvesting’ en de ‘Staat van de

Woningmarkt’ rapporteert de minister ook over de voortgang van de Nationale Woonagenda.

Staat van de Volkshuisvesting

In mei verschenen de onderzoeksrapporten van de Staat van de Volkshuisvesting 2019. De minister is

tevreden:

Corporaties blijven inzetten op huurmatiging. De betaalbaarheid bleef op peil.

Nieuwbouwprognoses opnieuw gestegen (naar 130.000). Maar nog steeds tekort aan locaties.

Corporaties investeren flink in verduurzaming. Ze gaan de ambitie, om in 2021 sector-breed op

Label B uit te komen, halen.

Toch ziet de minister ook enkele risico’s. De verdiencapaciteit staat onder druk en onrendabele toppen

nemen toe. Dit komt door de oplopende fiscale lasten en beperkingen van de mogelijkheden om

huurstijgingen te realiseren vanwege de toegenomen aandacht voor betaalbaarheid. Ook wordt

langzaam duidelijk dat de leefbaarheid van wijken onder druk komt te staan door de focus op lage

inkomens en betaalbaarheid. Ze gaat deze zaken onderzoeken.

Verhuurderheffing

De verhuurderheffing is corporaties een doorn in het oog. De toegezegde korting op de nieuwbouw van

gemiddeld 100 miljoen per jaar staat in schril contrast met de 1,7 miljard per jaar aan

verhuurderheffing zonder daarbij ook de toekomstige stijgingen in mee te nemen.

Mediacampagne #Ikwileenhuis

De Woningwet is geëvalueerd en de Minister werkt aan nieuwe wetsvoorstellen. Via sociale media wordt

met de #ikwileenhuis geprobeerd om de #wooncrisis een gezicht te geven. De afdracht aan heffingen

en belastingen beperkt de mogelijkheden om meer nieuwe woningen te bouwen.

Bezwaarschrift verhuurdersheffing

Veel corporaties, waaronder GoedeStede, hebben een ‘bezwaarschrift’ ingediend tegen de

verhuurderheffing. Zo vragen we opnieuw (media)aandacht voor de noodzaak van het afschaffen van

de verhuurderheffing. De kern van het bezwaar vormt artikel 19 van de Woningwet. Dat stelt dat we

onze middelen moeten inzetten ten behoeve van de volkshuisvesting. We houden een pleidooi voor het

niet laten afkalven van de volkshuisvesting zodat straks niemand meer een betaalbaar huis kan vinden.

5

Woondeal Metropoolregio Amsterdam

Het Rijk en de Metropoolregio Amsterdam (MRA) hebben een woondeal gesloten waarbij zij een

langjarige samenwerking aangaan om het woningtekort terug te dringen en te zorgen voor structureel

voldoende betaalbaar woningaanbod. Tot 2025 kan de MRA, met de inzet van het Rijk, ruim 100.000

woningen bijbouwen. De partijen hebben afgesproken te zoeken naar zowel oplossingen voor het

betaalbaar houden van de bestaande woningvoorraad als voor voldoende investeringscapaciteit van

woningcorporaties.

Om de druk op de woningmarkt verder te verlichten, wil de MRA ten minste 3.000 flexwoningen

realiseren. De minister ondersteunt dit met een wetswijziging die dergelijke woningen vrijstelt van de

verhuurderheffing.

Duurzaamheid

Duurzaamheid is één van de belangrijkste thema’s op dit moment. Duurzaamheid is een breed begrip,

maar het komt er in het kort op neer dat in een duurzame wereld mens (people), milieu (planet) en

economie (profit) met elkaar in evenwicht zijn, zodat we de aarde niet uitputten. Er wordt op

verschillende niveaus gesproken en geacteerd. We schetsen eerst enkele ontwikkelingen en beschrijven

dan op hoofdlijnen onze visie, waarmee we duurzaam op weg gaan naar een CO2 neutrale

woningvoorraad in 2050.

Klimaatakkoord

Na lang ‘polderen’ is het Klimaatakkoord gereed. Corporaties krijgen de rol van startmotor. Algemeen

uitgangspunt in het Klimaatakkoord is dat de middelen en opgaven (betaalbaarheid, beschikbaarheid en

verduurzaming) voor de sector met elkaar in balans moeten zijn.

Het Planbureau voor de leefomgeving heeft het Klimaatakkoord doorgerekend. De opgave om voor

2030 49% CO2 reductie ten opzichte van 1990 te halen, blijkt lastig te realiseren. Er moeten (politieke)

keuzes gemaakt worden. Ook blijkt nu dat het Klimaatakkoord uitgegaan is van verkeerde aannames.

De kosten komen vele malen hoger uit en bij wie de rekening komt te liggen wordt ook steeds

duidelijker. De Woonbond en Aedes pleiten er voor dat de verduurzaming van corporatiewoningen niet

uit de portemonnee van huurders betaald mag worden. Maar ondertussen worden de belastingen

verhoogd en wordt de wetgeving (warmtewet) aangepast. Het kabinet is wel bezig om financiële

stimuleringsinstrumenten vrij te spelen.

Lokale energietransitie

De Transitievisie Warmte vloeit voort uit het Klimaatakkoord. Daarin moeten gemeenten uiterlijk eind

2021 vastleggen welke wijken als eerste van het gas af gaan en wat de alternatieve warmtebronnen

zijn. Deze transitievisie heeft gevolgen voor onze duurzaamheidsstrategie.

In Almere zijn verkennende gesprekken gevoerd voor een warmtenet in Almere Haven. Onze woningen

in Almere Stad en Poort zijn al op een midden-temperatuur warmtenet aangesloten.

Crisis en herstel

De crisis- en herstelwet moet de woningbouw gaan versnellen en duurzaamheid faciliteren. De

gemeente zou daarmee sneller en flexibeler kunnen inspringen op initiatieven, omdat de

vergunningsprocedure wordt vereenvoudigd. Dat is hard nodig zo merken we in de dagelijkse praktijk

en hebben we te maken met complexe bestemmingsplanprocedure en omgevingsvergunningstrajecten.

Ook de ‘stikstofuitspraak’ van de Raad van State werkt de versnelling tegen. De gemeente heeft de

nieuwbouwprojecten bekeken en vraagt om aanvullende berekeningen per project.

6

Urgenda: CO2-reductie in plaats van heffing

In februari presenteerden 170 woningcorporaties en Urgenda 40 concrete maatregelen tijdens een

persconferentie in Den Haag. De boodschap was dat het geld voor de verhuurdersheffing (1,7 miljard)

moet worden ingezet om de

woningvoorraad te verduurzamen,

zonder dat woonlasten van huurders

daarbij stijgen. GoedeStede

ondersteunt de actie en was aanwezig.

Nadat de doorrekeningen van het

klimaatakkoord bekend waren, is het

actieplan CO2-reductie opnieuw onder

de aandacht gebracht bij

fractievoorzitters en woordvoerders

wonen en via een ingezonden brief in

de landelijke dagbladen. Daarbij is

nogmaals opgeroepen om

duurzaamheid en betaalbaarheid hand

in hand te laten gaan.

Energielevering

Er komt meer ruimte voor corporaties voor energielevering aan het net. Nu zijn er beperkende

voorwaarden wanneer energie uit zonnepanelen rechtstreeks aan het net geleverd kan worden. Dit

beperkt de verduurzaming en zorgt ervoor dat er minder goed gebruik kan worden gemaakt van

subsidieregelingen. De minister wil de ruimte voor corporaties vergroten.

Duurzaamheidvisie GoedeStede Wij hebben in 2018 een eigen plan van aanpak gemaakt waarbij we streven naar een CO2-neutraal

woningbezit in 2050. Om dit doel te halen zijn vele miljoenen extra nodig al is het gehele speelveld nog

lang niet te overzien en nog volop in beweging. Daarom houden wij bij onze investeringen vast aan de

visie; duurzaam op weg naar 2050. Onze onderhoudsfilosofie (volkshuisvestingsverslag 1.2) en de

energieprestaties van ons bezit (1.3) laten we daar zo goed mogelijk op aansluiten.

Duurzaam op weg naar 2050

Als corporatie zijn we er voor mensen met een smalle beurs. Verduurzaming speelt in eerste instantie

een rol vanuit woonlasten. We vinden dat het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad

niet onevenredig door de smalste schouders mag worden gedragen. Het is onze uitdaging om door

middel van (slimme) energiemaatregelen en bewust energiegebruik de totale woonlasten betaalbaar

te houden. Een gezond binnenklimaat is daarbij een uitgangspunt.

Wij willen onze huidige en toekomstige huurders woningen aanbieden die goed zijn voor mens en

milieu waarbij we tegelijkertijd oog houden voor ieders portemonnee.

Onze inzet op duurzaamheid moet bijdragen aan betaalbaar wonen. Huurders moeten er beter van

worden, de kwaliteit van de woningen moet verbeteren en onze organisatie moet financieel gezond

blijven. De kennis en ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid groeien enorm hard. Daarom

beschrijven we de tussenstappen waar wij aan werken, op weg naar een vrijwel CO2 neutrale

woningvoorraad in 2050.

7

2020 Alle corporatiewoningen hebben gemiddeld energielabel B (Energie Index 1,2<EI≤1,4).

De gemiddelde Energie Index van GoedeStede bedroeg in 2018 1,23 en in 2019 1,21.

Alle corporaties in Nederland komen in 2019 nog uit op 1,57.

2021 Alle nieuwbouw die wordt opgeleverd is BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) aangezien

alle bouwaanvragen per 1 januari 2020 moeten voldoen aan BENG.

2022 Gemeente Almere heeft een transitievisie warmte ontwikkeld waarin duidelijk wordt welke

buurt in welke volgorde van het aardgas gaat. Wij passen onze MJOB hierop aan.

2023 Alle panden in ons bezit met een kantoorfunctie en minimaal 100m2 BVO, hebben

energielabel C per 1 januari 2023.

2030 Wereldwijd stoten we 49% minder broeikasgassen uit dan in 1990. Volgens de huidige

berekeningen betekent dit gemiddeld label A, ofwel een EI kleiner dan 1,2.

2035 De metropoolregio Amsterdam wil geen (Gronings) aardgas meer gebruiken voor warmte.

2040 Gemiddeld voldoen de woningen van GoedeStede aan de BENG.

2050 Alle gebouwen zijn energieneutraal. Onze woningen faciliteren een gezonde woonstijl

zonder negatieve impact op het milieu. Dat geldt ook ons bedrijf. Bestemming bereikt!

In onze duurzaamheidsvisie zijn uitgangspunten benoemd om ons te helpen om de juiste keuzes te

maken in het belang van onze klanten, onze woningen en onze organisatie.

No regret

De ingrepen die wij doen moeten passen in de lange termijn strategie van een complex. We willen

voorkomen dat de aanpassingen straks in de weg zitten of er weer uit moeten. We willen letterlijk ‘no

regret’ (geen spijt) van de aanpak krijgen met de kennis van nu.

Samenwerken

De sleutel om duurzaamheidsmaatregelen tot een succes te maken. Verduurzamen is een belang én

een verantwoordelijkheid die we samen delen met huurders, gemeenten, collega-corporaties,

leveranciers en andere belanghebbenden in onze wijken. We ontwikkelen kennis en houden elkaar

scherp op de juiste koers.

Duurzame business case

Wij zijn ons bewust van de verplichting om onze woningen als een goed rentmeester te beheren. We

blijven oog houden voor een (financieel) gezond bedrijf en behoud van de waarde van ons vastgoed.

Wonen en zorg

Het overheidsbeleid is erop gericht om wonen en zorg te scheiden. Bewoners moeten zo lang mogelijk

zelfstandig wonen, eventueel met ambulante zorg. Ook wordt steeds meer een beroep gedaan op

zelfredzaamheid en participatie van mensen. We lopen echter tegen steeds meer uitdagingen aan.

Het is onze plicht om de sociale kwaliteit (leefbaarheid) in onze complexen op peil te houden. Eén van

de oorzaken van leefbaarheidsproblematiek is een toenemend aantal kwetsbare huurders. Een

kwetsbare bewoner is een bewoner voor wie zelfstandig deelnemen aan de samenleving niet

vanzelfsprekend is.

Eenzaamheid en het ontbreken van een netwerk voor (mantel)zorg komen ook steeds vaker voor. We

zien dat de leefbaarheid in wijken met veel sociale huurwoningen onder druk komt te staan. En de

consequenties merken we dagelijks.

We willen de randvoorwaarden voor kwetsbare mensen goed (laten) organiseren. Samenwerken met

netwerkpartners is onontbeerlijk. Zo zoeken wij naar een geschikte woning en dito woonomgeving en

8

bespreken we met de begeleiders hun inzet in het op orde brengen en houden van het (financiële)

huishouden. Samen werken we aan ‘een zachte landing in de wijk’ zodat er een veilige omgeving

ontstaat voor zowel de nieuwe als de zittende bewoners.

GoedeStede werkt samen met verschillende maatschappelijke organisaties en zorginstellingen. Cliënten

van deze partijen wonen soms zelfstandig maar er zijn ook situaties waar cliënten onder begeleiding

samen wonen. Als voorbeeld noemen we Room4U (kamers met kansen project voor jongeren) en

Zephyr, waar dementerende ouderen in een groep samen wonen. We hebben woongebouwen voor

mensen die 24/7 begeleiding nodig hebben. In 2019 leverde wij een complex op voor mensen met een

stoornis in het autistisch spectrum (AanMere).

Continuïteit van zorg en begeleiding aan kwetsbare bewoners is een onderwerp waarop wij zorgpartijen

en de gemeente aanspreken. In de prestatieafspraken 2019 is dit ook nadrukkelijk benoemd. Het is de

gemeente, in samenspel met de corporaties, nog niet gelukt om een prioritering aan te brengen welke

groepen in welke mate het eerst aan een nieuwe woning geholpen moeten worden. Er moeten ook nog

aanvullende (samenwerkings)afspraken worden gemaakt over de toeleiding naar woningen,

contractvorming en betere begeleiding van de cliënten. Maar ook over de woon-zorgprogrammering en

de aandacht voor de spreiding is nog overleg nodig. Alleen dan kunnen we een zorgvuldige uitstroom

van cliënten uit de 24-uurszorg (instellingen) mogelijk maken.

Leefbaarheid

Het bevorderen van de leefbaarheid in de directe woonomgeving is één van de kerntaken van

woningcorporaties. In ons werk richten wij ons daarom op het schoon, heel en veilig houden van onze

woningen en de algemene ruimten in portieken en galerijen. Het onderhoud van de buitenruimte vraagt

in toenemende mate onze aandacht, omdat er een groeiende groep bewoners is die dit niet zelfstandig

kan of wil doen. De leefbaarheid in wijken en buurten met veel sociale huurwoningen staat onder druk.

Dat blijkt uit diverse onderzoeken, maar is voor onze huurders en medewerkers al langere tijd

merkbaar. Onze medewerkers zetten zich in om overlast te bestrijden en om onze wooncomplexen

leefbaar te houden, maar wij kunnen het niet alleen!

Jarenlang overheidsbeleid heeft de sociale huursector kleiner gemaakt en beperkt tot de laagste

inkomens. En tegelijkertijd neemt het aantal plekken in zorgcomplexen en GGZ-instellingen als gevolg

van Rijksbeleid af waardoor cliënten (deels noodgedwongen) op zichzelf wonen. Zij zijn vrijwel altijd

aangewezen op de goedkoopste sociale huurwoningen en deze liggen vaak in eenzijdige buurten.

Wij zoeken mogelijkheden om bijvoorbeeld kwetsbare mensen verspreid over wijken te huisvesten.

Daarnaast moeten kwetsbare bewoners de zorg en begeleiding krijgen die ze nodig hebben. Een andere

mogelijkheid is om huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen te bouwen. De markttoets voor

midden huurwoningen moet dan wel afgeschaft worden. We willen lokaal bepalen wat nodig is om te

voorkomen dat er nieuwe ‘Vogelaarwijken’ ontstaan. We werken aan heldere (prestatie)afspraken want

dit thema verdient maximale aandacht van al onze partners.

Huurbeleid en betaalbaarheid

De overheid stelt onder andere regels vast voor de woningtoewijzing, de maximale huurprijs en de

jaarlijkse huurverhoging van sociale huurwoningen. Als woningcorporatie zetten wij ons in voor

voldoende betaalbare sociale huurwoningen. Op dit dossier is er inmiddels ontzettend veel wet- en

regelgeving opgesteld. Aan woningzoekenden en aan huurders zijn de (soms conflicterende) regels

nauwelijks meer uit te leggen.

De minister heeft een conceptwetsvoorstel gepubliceerd waarin zij onder andere de nieuwe

inkomensgrenzen voor toewijzing en voor inkomensafhankelijke huurverhoging presenteert. De

consequentie van dat voorstel is dat hiermee juist minder mensen in aanmerking komen voor een

sociale huurwoning dan nu het geval is. Het kabinet ontneemt daarmee alleenstaanden die nu op de

9

wachtlijst staan en iets meer verdienen dan 35.000 euro ineens de kans op een sociale huurwoning. Zij

verliezen hun opgebouwde wachttijd en krijgen met hun inkomen vaak geen toegang tot een

middenhuur- of koopwoning. Wat ons betreft is dat een onwenselijke situatie, ook vanuit het oogpunt

van de leefbaarheid van wijken.

Sociaal huurakkoord Aedes en de Woonbond sloten al in 2015 een Huurakkoord waarin ze onder andere afspraken om de

huren minder te laten stijgen dan de jaren daarvoor. Dat akkoord liep tot en met 2018 en is door de

overheid overgenomen in wet- en regelgeving. Het nieuwe akkoord kwam met grote moeite tot stand.

Het nieuwe akkoord uit 2018 was in 2019 nog niet volledig in de praktijk uitvoerbaar aangezien er

wetswijzigingen nodig zijn over onder andere de aanpassing van de definitie van de huursom.

GoedeStede sluit met het huurbeleid zo veel als mogelijk aan op het Huurakkoord. Voor meer

informatie verwijzen wij naar het volkshuisvestingverslag, paragraaf 2.2.

Middenhuur Nieuwe middeldure huurwoningen bouwen in het huurprijssegment tussen de liberalisatiegrens tot circa

€ 1.000,- is lastig. De bouwkosten zijn hard gestegen en schrijft de Woningwet een (complexe)

markttoets voor, als een corporatie woningen boven de liberalisatiegrens willen bouwen.

Met de wet Maatregelen Middenhuur wil de minister de woningbouw en de doorstroming op de

woningmarkt verder stimuleren. De markttoets voor corporaties, waarmee de gemeente bekijkt of

andere partijen willen investeren, is vereenvoudigd. Toch biedt dat voor GoedeStede nog onvoldoende

vrijheid om in een mix van sociaal en middenhuur te bouwen.

Stedelijke vernieuwing

Het College van B&W heeft de stedelijke vernieuwingsopgaven van Centrum Almere Buiten en Almere

Haven tot één van haar kernopgaven in deze collegeperiode benoemd.

Voor Almere Buiten wordt ingezet op een nieuwe visie voor het centrum door ‘oude visies’ samen te

voegen.

In Almere Haven is de gemeente, een groep maatschappelijke organisaties en bedrijven een

Havenverbond gestart. Via het verbond willen we ervoor zorgen dat lopende vernieuwingsprojecten

sterker worden uitgevoerd en willen we één duidelijke visie hebben op de toekomst van Haven waarin

veel Havenaren zich herkennen.

Wij zien een ontwikkeling van Almere

Haven voor ons waarbij een aantal

tekortkomingen opgelost moet

worden. De huidige

bevolkingssamenstelling (in aantallen

en leeftijd) zal tot verdere

verschraling en uitval van

voorzieningen leiden. De

eenzijdigheid van de woningvoorraad

versterkt deze ontwikkeling. Wij

onderschrijven de aandacht voor het

versterken van het centrum en het

benutten van de kwaliteit van de

gebieden langs de gracht. Dit is cruciaal voor het verbeteren van de leef- en woonkwaliteit in het hele

stadsdeel.

10

Het visieteam heeft in het najaar gewerkt aan het visiedocument Havenhart 2.0 – Visie haven 2020-

2040. De visie wordt naar verwachting begin 2020 besproken en vastgesteld. We gaan uit van een

pragmatisch proces dat vanuit een goede visie tot actie kan leiden.

Huisvesting onderwijzers

Ook in Almere is er een nijpend tekort aan leraren. In reactie op een aantal gesprekken met

schoolbesturen en gemeente zijn wij een pilot gestart. Via de pilot willen we achterhalen of huisvesting

bijdraagt aan het oplossen van het lerarentekort. De pilot is 1 juli 2019 van start gegaan voor de

periode van 1 jaar. Het gaat om maximaal 15 (voornamelijk vrije sector)woningen die wij met voorrang

reserveren voor leraren. Zij worden voorgedragen door de scholengroepen van ASG, Prisma en SKO als

zij voldoen aan de gezamenlijk opgestelde criteria. Afgelopen half jaar hebben wij 10 aanvragen

ontvangen. Inmiddels zijn acht leraren bemiddeld naar een vrije sectorwoning.

OOB-status

Woningcorporaties met meer dan 5.000 verhuureenheden hebben met ingang van 1 januari 2020 de

status van Organisatie van Openbaar Belang (OOB). Door deze status wordt beoogd de gemiddelde

kwaliteit van de accountantscontrole te verbeteren. Hiermee wordt invulling gegeven aan een van de

aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. De OOB-status brengt met

zich mee dat de controlerend accountants onder een ander regime dienen te opereren. Zo moeten zij

hun advies- en controlewerkzaamheden strikt scheiden en een onafhankelijke kwaliteitsbeoordelaar de

controle laten toetsen. Er is overgangsrecht met betrekking tot de maximale aanstellingstermijnen.

Voor GoedeStede heeft de OOB status consequenties. De kwaliteit van de interne processen en de

dossiervorming wordt nog belangrijker. Wij voorzien dat de OOB-status vooral meer administratieve

lasten met zich mee brengt.

11

4. Kengetallen

BOEKJAAR 2019 2018 2017 2016 2015

Aantal verhuureenheden

In exploitatie

a. woningen en woongebouwen 8.247 8.147 7.913 7.939 7.804

b. garages & bergingen 80 80 80 80 80

c. overige objecten 86 91 118 105 134

Totaal 8.413 8.318 8.111 8.124 8.018

Aantal VHE (waarbij cat. 1b.= 50%) 8.373 8.278 8.071 8.084 7.978

In aanbouw 95 198 326 8 -

Opgeleverd 102 223 8 17 123

Aangekocht 3 1 - 1 2

Ombouw bedrijfspanden - - 7 24 -

Verkopen bestaand bezit 8 16 12 19 3

Percentage woningen tot jongerengrens 3 4 4 5 5

Percentage woningen tot 1e aftoppingsgrens 36 36 39 34 39

Percentage woningen tot 2e aftoppingsgrens 23 22 23 22 21

Percentage woningen tot lib. grens & vrije sector 21 21 20 26 25

Percentage woningen boven liberalisatiegrens 17 17 14 13 10

% Eengezinswoningen (EGW) 43 45 46 46 46

% Meergezinswoningen (MGW) 57 55 54 54 54

Aantal seniorenwoningen 1.060 1.060 1.060 1.060 1.060

Huren 2019 2018 2017 2016 2015

Huurachterstand (zittende huurders) % 1,29 1,43 2,08 1,48 1,29

Huurderving (wegens leegstand) % 0,31 0,71 0,94 1,37 1,78

Gemiddelde netto huur per VHE 633 618 608 602 590

Gemiddelde WWS-punten per VHE 156 154 154 154 156

Huurverhogingspercentage per 1 juli 1,70% 1,80% 1,00% 1,80% 2,60%

Huursom (x € 1 miljoen) 64 61 61 60 58

% van de maximale huur 80 81 80 80 77

Aantal ingeschrevenen WoningNet (ultimo jaar) 43.207 41.065 43.946 37.965 34.597

Inschrijftijd woningzoekenden (gemiddeld in jaren) 10 9 8,6 7,3 7,6

Aantal reacties woningzoekenden 354 324 268 140 144

Aantal vrij gekomen woningen (excl. nieuwbouw) 529 536 573 561 681

Aanbiedingsgraad 1,4 1,8 2 2,3 1,8

Mutatiegraad (%) 6,1 7,5 7,2 7 9,2

Aantal ontruimingen 21 17 17 16 28

Leegstand% (excl. verkoop en verplaatsing) 0,11% 0,34% 0,25% 0,15% 0,34%

Toewijzing doelgroep van beleid 91% 94% 92% 92% 95%

12

Onderhoud (x € 1 miljoen) 2019 2018 2017 2016 2015

Planmatig onderhoud 5,35 4,89 3,9 3,2 2,5

Service-onderhoud 2,38 2,23 1,93 0,98 0,84

Contractonderhoud 1,09 0,98 0,82 0,9 0,81

Personeel 2019 2018 2017 2016 2015

Personeelsbezetting:

In personen 52 48 51 58 54

In fte's 45,3 42,6 44,5 49,7 48,3

Aantal fte's per 1000 VHE 5,4 5,1 5,5 6,2 6

Ziekteverzuim % 4 6,6 6,2 6,7 5,2

Verloop % 5,8 10,4 12,1 4,1 13

Balans en winst-en-verliesrek (x € 1.000) 2019 2018 2017 2016 2015

Eigen vermogen 797.137 694.593 577.397 514.306 473.291

Netto huren 64.071 60.793 59.665 58.816 56.722

Vergoedingen 1.163 1.076 1.058 1.079 1.082

Jaarresultaat 102.545 117.245 63.177 40.878 30.655

Rentelasten 12.120 13.341 14.389 15.971 17.317

Balanstotaal 1.297.174 1.159.526 1.032.397 952.133 917.788

Financiële continuïteit 2019 2018 2017 2016 2015

Rentabiliteit eigen vermogen obv marktwaarde 13,75 18,43 11,6 8,26 6,47

Rentabiliteit totaal vermogen obv marktwaarde 9,33 11,92 7,82 6,07 5,23

13

5. INFORMATIEVEREISTEN VANUIT WET- EN REGELGEVING

Woningstichting GoedeStede wil voldoen aan de eisen ten aanzien van de verslaglegging conform artikel

36 lid 2 en 3 van de Woningwet. Met dit bestuursverslag en het volkshuisvestingsverslag verwachten

wij aan alle wettelijke verplichtingen te voldoen. In het verslag van de Raad van Commissarissen gaat

de Raad in op alle wettelijke vereisten inzake het toezicht op de corporatie en de wijze waarop daar

invulling aan is gegeven in het verslagjaar.

Ondernemingsplan 2017-2019

Onze ambities en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan 2017-2019.

Dit jaarverslag vormt de laatste jaarschijf van het ondernemingsplan 2017-2019. In het

volkshuisvestingsverslag benoemen we de ambities over de afgelopen 3 jaren en de activiteiten die wij

ons in 2019 hadden voorgenomen. U leest daarbij in hoeverre wij erin zijn geslaagd om de voornemens

te realiseren.

Ondernemingsplan 2020-2022: Thuis in Almere

GoedeStede is een zelfstandige organisatie met eigen ambities en doelen. Regelgeving en

verwachtingen van belanghouders beïnvloeden ons werk. Om te komen tot een nieuw

ondernemingsplan is een zorgvuldig traject doorlopen.

In dit begin van het verslagjaar is met de Raad van Commissarissen teruggeblikt en zijn de contouren

voor het nieuwe ondernemingsplan geschetst. Daarop is de bestuurlijke reactie geschreven die nodig

was voor het visitatietraject. Met de uitkomsten van de visitatie in ons achterhoofd, zijn we nogmaals

met belanghebbenden in gesprek gegaan. Tijdens een druk bezochte middag op 11 september jl.

hebben we onze belanghebbenden gevraagd om te reflecteren op de inzet van GoedeStede voor de

toekomst. Onder de noemer #Durf te Kiezen (#DTK) kon er op symbolische wijze worden geïnvesteerd.

MISSIE: wij werken aan gewoon goede volkshuisvesting voor Almeerders

Onze huidige en toekomstige klanten zijn mensen met een bescheiden inkomen en kwetsbare

doelgroepen die in Almere (willen) wonen. Ook mensen met een middeninkomen kunnen bij ons

terecht voor een huurwoning.

Het woord ‘volkshuisvesting’ bevat feitelijk de kernopdracht van een woningcorporatie.

GoedeStede wil zo goedkoop mogelijk werken, zodat huurprijzen betaalbaar blijven en de

voorraad kan blijven groeien. Op deze manier geven wij invulling aan onze taken.

We bieden goede en betaalbare woningen aan mensen met een bescheiden inkomen.

We zorgen voor een basiskwaliteitsniveau in en rondom onze woningen.

We leveren diensten en producten voor tevreden klanten.

We werken zo effectief en efficiënt mogelijk.

We handelen integer.

We blijven oog houden voor een (financieel) gezond bedrijf.

Kernwaarden vormen de basis voor onze manier van werken en de omgang met elkaar, met

onze bewoners en onze belanghouders. Bij GoedeStede doen wij dat:

Volkshuisvestelijk Gedreven + met Gezond verstand = Gewoon Goed

14

Relaties en medewerkers van GoedeStede

zijn met elkaar in gesprek gegaan over

onze toekomstige opgaven. Er is vol

enthousiasme met elkaar gesproken en

‘geïnvesteerd’. De volgende 5 thema’s zijn

verkend en uitgediept; meer woningen,

betaalbare woningen, fijne buurt, tevreden

klanten en goede duurzame woningen. De

input is meegenomen bij de ontwikkeling

van het nieuwe ondernemingsplan.

Op basis van de eerste concepten, zijn

diverse gesprekken gevoerd met de

huurdersorganisatie Hugo. Het plan is

daarop verder aangescherpt. Ook met de

OR is nadrukkelijk gesproken over de

koers. De RvC commissie Volkshuisvesting

heeft als klankbord gefungeerd. De RvC

heeft in november ingestemd met het plan.

Begin januari 2020 zijn meer dan 100

betrokken huurders meegenomen in onze

ambities en plannen voor de toekomst.

Dit ondernemingsplan sluit aan bij alle nieuwe wet- en regelgeving die afgelopen jaren is verschenen.

Ook is rekening gehouden met de volkshuisvestelijke prioriteiten, de ontwikkeling van de

vastgoedportefeuille, de gemeentelijke beleidslijnen op het gebied van wonen en de prestatieafspraken.

Het nieuwe Ondernemingsplan 2020-2022: Thuis in Almere is te vinden op onze website.

Daarnaast is het plan toegestuurd aan alle deelnemers van de bijeenkomst op 11 september.

Integriteit

Wij dienen een publiek belang. Eerlijk, oprecht en transparant ondernemen hoort daar wat ons betreft

absoluut bij. Wij dulden geen belangenverstrengeling. Wij waarborgen dat we ons vermogen aan

maatschappelijke bestemmingen besteden. Wij gaan correct met klanten om. Ons toezicht is

professioneel. Onze organisatie is transparant ingericht. Het onderwerp integriteit is binnen GoedeStede

regelmatig onderwerp van gesprek geweest op de afdelingen. Er geldt een gedragscode voor

medewerkers, bestuur en Raad van Commissarissen.

De ‘regeling omgaan met melden vermoeden misstand of integriteitsschending’ is in overleg met de OR

geëvalueerd. Er is in 2019 geen gebruik gemaakt van deze regeling. Op onze website

www.GoedeStede.nl is de regeling en de gedragscode te vinden. Het is ons niet bekend dat er bij het

Meldpunt Integriteit Woningcorporaties van de Aw signalen over mogelijke fraude of zelfverrijking bij

GoedeStede zijn binnengekomen.

Governancecode

In de governancecode voor woningcorporaties staan principes en bepalingen voor goed bestuur,

toezicht en transparantie. Als lid van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties

(VTW) houden wij ons aan de code. Jaarlijks voeren wij daartoe een zogenaamde governancecheck uit

om te beoordelen of wij nog voldoen aan alle wet- en regelgeving en of wij handelen, zoals dat in de

verschillende reglementen en statuten is opgetekend. De governancecheck wordt met de

commissarissen gedeeld. Als gevolg van een herziening van de code uit 2015 houden we ons inmiddels

aan de governancecode 2020.

15

In deze jaarstukken is onder meer informatie te vinden over de bepalingen uit de governancecode, de

visitatie alsmede over de honorering, zittingstermijnen en de behaalde PE punten van de bestuurder en

Raad van Commissarissen.

Governancestructuur

Woningstichting GoedeStede is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet. De stichting heeft

een tweelaags besturingsmodel. Er is een Raad van Commissarissen en een directeur-bestuurder. De

dagelijkse leiding is in handen van de directeur-bestuurder. Zijn werkzaamheden zijn onder andere

vastgelegd in het reglement Bestuur.

Tot de statutaire taak van de Raad van Commissarissen behoort het houden van toezicht op het beleid

van het bestuur en de algemene gang van zaken in onze stichting. De Raad van Commissarissen staat

het bestuur met raad terzijde en vervult de werkgeversrol van de bestuurder. Besluiten van het bestuur

die onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen zijn in de statuten vermeld.

De Raad van Commissarissen bestaat uit ten minste drie en ten hoogste vijf natuurlijke personen. Twee

leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging. De zittingstermijn van de leden

bedraagt vier jaar. De zittingsduur bedraagt twee maal een termijn van maximaal vier jaar. Het rooster

van aftreden is gepubliceerd op de website. De Raad van Commissarissen beschikt over een reglement,

en een profielschets voor de leden en de voorzitter. Ook deze documenten zijn te vinden op onze

website.

De Raad van Commissarissen kent drie commissies; een Remuneratiecommissie, een Auditcommissie

en een commissie Volkshuisvesting. De Remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de

bestuurder, maakt afspraken over de te behalen prestaties en stelt de beloning vast. De

Auditcommissie buigt zich over de financiële informatieverschaffing alsmede over risico’s en de

bijbehorende controlesystemen. De commissie Volkshuisvesting fungeert als klankbord voor de

strategie en ambities op het gebied van de volkshuisvestelijke opgave.

De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant. Minimaal éénmaal per jaar vindt

er een overleg plaats tussen de bestuurder, de Raad van Commissarissen en de onafhankelijke

accountant. De Raad van Commissarissen kan ook zonder aanwezigheid van de bestuurder met de

onafhankelijke accountant overleggen. De Raad rapporteert in de jaarstukken over de samenstelling en

de taakuitoefening.

Organisatiestructuur Aan het hoofd van de organisatie staat de directeur-bestuurder. Hij geeft direct leiding aan de

controller, de P&O-adviseur en de bestuursadviseur/bestuurssecretaris. Ook is hij voorzitter van het

managementteam en leidinggevende van de managers Woondiensten, Vastgoed en Financiën.

16

Het organogram ziet er als volgt uit:

Visitatie

In dit verslagjaar heeft GoedeStede zich opnieuw laten visiteren volgens de visitatiemethodiek 6.0.

In deze nieuwe methodiek lag de focus nog meer op de prestatieafspraken en de relatie met de

belanghebbenden. We zijn gestart met een position paper waarin de bestuurder weergeeft wat er de

afgelopen 4 jaar is bereikt en hoe hij de toekomst ziet. Ook zijn er weer talloze documenten

aangeleverd aan het visitatiebureau.

In de maand mei heeft de visitatiecommissie gesprekken gevoerd met diverse belanghebbenden,

medewerkers, bestuur en RvC. In de loop van het jaar was het rapport gereed.

De uitkomsten van de visitatie zijn voor ons herkenbaar. In de bestuurlijke reactie hebben we dat ook

willen uitdragen. Het visitatierapport bevat een aantal verbeterpunten waarmee de bestuurder en de

RvC aan de slag gaan. Verder biedt het rapport inzicht in de meningen en wensen van de

belanghebbenden. Bij het maken van het nieuwe ondernemingsplan is daarover ook met

belanghebbenden gesproken.

Raad van Commissarissen

Directeur - Bestuurder

Woondiensten

Bestuursadviseur/ Bestuurssecretaris

Financiën Vastgoed

P&O

Controller

Klantservice Woonservice Wijkservice Kwaliteit en

Klantmanagement

Nieuwbouw & Ontwikkeling

Beheer & Onderhoud

Financiële Administratie

ICT Treasury

Secretariaat

17

Het visitatierapport en de bestuurlijke reactie zijn gepubliceerd op onze website. Het plan is toegestuurd

aan de gemeente en aan alle deelnemers die hebben deelgenomen om met de visitatiecommissie in

gesprek te gaan.

Dialoog met belanghebbenden

Wij werken aan gewoon goed wonen in Almere en dat doen we niet alleen. In 2019 zijn talloze

contacten geweest met de gemeente, de gemeenteraad, zorginstellingen, politie, netwerkpartners in

zorg en welzijnswerk alsmede met collega-corporaties, provincie en partijen die zich inzetten op het

gebied van (schuld)hulpverlening. Ook hebben we contact met huurders, woningzoekenden,

ondernemers, verenigingen van eigenaren, leveranciers, het WSW, de Autoriteit woningcorporaties en

banken. Zo zijn en blijven we goed op de hoogte van wat er in de stad speelt.

De governancecode stelt eisen aan het contact dat bestuur en Raad van Commissarissen hebben met

belanghebbenden. De verantwoording over het gehouden toezicht is in het jaarverslag van de Raad van

Commissarissen opgenomen. Wij zien het als een primaire taak van het bestuur en management om

contact te onderhouden met verschillende belanghebbenden. De Raad van Commissarissen wordt

geïnformeerd over de omgang met en de participatie en invloed van belanghebbenden. Tijdens de

vergaderingen van de commissie Volkshuisvesting alsmede via de schriftelijke en mondelinge informatie

vanuit het bestuur wordt de Raad op de hoogte gesteld van de actuele Almeerse ontwikkelingen.

Vanzelfsprekend houdt GoedeStede zich aan de Overlegwet huurder – verhuurder als het gaat om de

periodieke overleggen met de huurdersorganisatie en bewonerscommissies.

Wij werken met belanghebbenden op verschillende niveaus samen.

Niveau 1 = Strategisch - bestuurlijk

Niveau 2 = Tactisch – beleidsvoorbereidend in wijken of bij projecten

Niveau 3 = Operationeel – dagelijks en bij projecten in uitvoering

Een kleine greep uit de gesprekken die wij met belanghebbenden (niveau 1 en 2) hebben gevoerd.

Er zijn vijf bestuurlijke overleggen gehouden. De gemeente, huurdersorganisatie 3HO en de

woningcorporaties Ymere, De Alliantie en GoedeStede hebben gesproken over de beleidsbrief

van de gemeente. Deze brief beschrijft de inzet van de gemeente waarop de corporaties hun

biedingen kunnen doen omdat een actuele woonvisie nog niet gereed is.

Om tot een nieuwe woonvisie te komen hebben wij deelgenomen aan diverse kennissessies van

de gemeente.

In aanloop naar de nieuwe woonvisie hebben de corporaties de gemeenteraadfracties

uitgenodigd om met ons in gesprek te gaan. Negen fracties hebben daar gehoor aan gegeven.

Deze gesprekken zijn in het eerste kwartaal gehouden en zijn positief ontvangen.

In het begin van het jaar is over het programma Goud in Almere gesproken. Deze

programmatische benadering bleek niet opportuun waardoor het programma aan het einde van

het jaar anders is geïncorporeerd binnen de gemeente.

Met de gemeente en de collega corporaties is veelvuldig gesproken over de inzet om

voorrangskandidaten direct te kunnen bemiddelen naar een nieuwe woning. Dat proces moet

zorgvuldig worden uitgewerkt want ervaringen uit het verleden vragen om duidelijke (leef- en

begeleidings)afspraken. Op basis van enkele casussen is geprobeerd om partijen inzicht te

geven in onze dagelijkse praktijk en de conflicterende regelgeving (onder andere ondermijning)

waar wij mee te maken hebben. Indirect gaat het dan om leefbaarheidsvraagstukken omtrent

kwetsbare bewoners. Met goede afspraken willen wij de leefbaarheid voor alle bewoners zo

optimaal mogelijk houden.

In het kader van de energietransitie en circulariteit zijn werkbezoeken gebracht, symposia

bijgewoond en zijn verkennende gesprekken gevoerd.

De Futuregroup is een informeel platform van bestuurders/directeuren van Almeerse

organisaties, die als gemeenschappelijke maatschappelijke binding de Almeerse inwoner

18

hebben. De Futuregroup ontmoet elkaar een aantal keren per jaar om gemeenschappelijke

vraagstukken te bespreken. De gezamenlijke ambitie is om elkaars instellingen steeds beter te

laten samenwerken in het belang van de Almeerse inwoner. Regelmatig sluiten gasten aan bij

het verkennen van een thema.

In september is het zogeheten Havenverbond gestart. Dit verbond bestaat uit maatschappelijke

organisaties die actief zijn in Almere Haven en werken aan een gezamenlijke toekomstvisie.

Prestatieafspraken

De drie corporaties De Alliantie, Ymere en GoedeStede, de verenigde huurdersorganisaties (3HO) en de

gemeente Almere zijn voor 2019 prestatieafspraken overeengekomen. Namens de gemeente

ondertekenden twee wethouders de prestatieafspraken,

mevrouw Ypma en de heer Hoek.

De prestatieafspraken voor 2019 zijn een voortzetting van

de afspraken uit de periode 2017-2018. Het jaar 2019 zien

we als ‘tussenjaar’ in afwachting van een nieuwe woonvisie.

Evenals voorgaande jaren ligt de focus op meer woningen

voor de grote groep woningzoekenden die aangewezen is

op een betaalbare huurwoning. Op enkele punten zijn de

afspraken wel aangescherpt.

In deze jaarstukken wordt hier regelmatig aan gerefereerd. In de managementrapportages wordt de

voortgang op hoofdlijnen gemonitord.

Van een woonvisie naar meerjarige prestatieafspraken

Voor 1 juli hebben wij ons overzicht van voorgenomen werkzaamheden (bod) aan de gemeente

gestuurd. In ons bod gaan we in op de gemeentelijke aandachtspunten die zij, vooruitlopend op de

nieuwe woonvisie, hebben geformuleerd. Ook hebben wij de wederkerige punten aangeven waarop wij

inzet van de gemeente verwachten. Conform artikel 44 uit de Woningwet hebben wij de gemeente en

de huurdersorganisaties uitgenodigd om tot prestatieafspraken te komen.

In de zomermaanden zijn de biedingen door de gemeente vergeleken en zijn de eerste gesprekken

gestart. Daarbij zijn de prestatieafspraken die niet of onvoldoende zijn gehaald, opnieuw opgenomen en

aangescherpt. Samen met de nieuwe afspraken leverde dit een enorme lijst op. Bestuurlijk is met

elkaar van gedachten gewisseld over de wens om tot beknoptere meerjarige afspraken te komen.

Uiteindelijk is het gelukt om op hoofdlijnen afspraken te maken en is een werkagenda voor het jaar

2020 gemaakt.

Als gevolg van het vertrek van twee wethouders bleek het niet mogelijk om de prestatieafspraken voor

het einde van het verslagjaar te tekenen. Daarnaast is er door het college van burgemeester en

wethouders intensief gesproken over de behoefte aan sociale huurwoningen en de opgaven voor de

lange termijn. Deze gemeentelijke ambities moeten eerst in de nieuwe woonvisie terecht komen. Dat

document is voor ons de basis om nieuwe meerjarige prestatieafspraken te maken.

Woonvisie

In het verslagjaar is veel gesproken over de woonvisie die ultimo 2019 nog niet gereed is. GoedeStede

heeft deelgenomen aan diverse sessies met belanghebbenden en gesproken over de bereikbare

woningmarkt, gebiedsontwikkeling, zorg en leefbaarheid en de verduurzamingsopgave. Ook is een

debatreeks georganiseerd waar wij bij aanwezig waren. In april vond een afrondende bijeenkomst

plaats. Wij hebben de concept versie ontvangen en daar ook met ambtenaren over gesproken. Maar

door wisselingen binnen het College van B&W is de formele reactieronde uitgesteld. Verwacht wordt dat

de woonvisie begin 2020 wordt vastgesteld.

19

6. BELEIDSMATIGE BESCHOUWING BELEIDSWAARDE – MARKTWAARDE

Meer informatie over onze portefeuillestrategie is te vinden in paragraaf 1.1 van het

volkshuisvestingsverslag.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde

in verhuurde staat, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

De marktwaarde van de woningen is gestegen van € 1.091,5 miljoen ultimo 2018 naar € 1.220,5

miljoen ultimo 2019. De stijging van de marktwaarde wordt vooral veroorzaakt door een stijging van de

WOZ-waarden en aanpassing van de parameters. In de jaarrekening wordt deze stijging nader

toegelicht.

De beleidswaarde is gestegen van € 748,4 miljoen ultimo 2018 naar € 888 miljoen ultimo 2019.

Naast de impact van aanpassing van parameters zijn van invloed de ingerekende normen voor

onderhoud en algemeen beheer en streefhuren. In de jaarrekening is de aansluiting tussen de

marktwaarde en de beleidswaarde toegelicht.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van Aw/WSW. Het jaar 2019 is

een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het

jaarverslag 2018 van alle corporaties vormen voor Aw/WSW de input om een definitieve sectornorm

voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. Aw/WSW hebben aangegeven dat gedurende 2019 de

voorlopige norm voor LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime

van Aw/WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit

overgangsjaar bepaalt. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook op basis van een

bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent

aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing

op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De

waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste

schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij in het kader van de

beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de

corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding

gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het

vermogen dat als gevolg van het beleid van GoedeStede niet kan worden gerealiseerd.

Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te

geven aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen

met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde

in komende perioden, onder meer samenhangend met:

Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de bij mutatie

van de woning te realiseren markthuur aangepast naar de door GoedeStede bepaalde

streefhuur. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de

uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en

de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.

Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2019 in de beleidswaardebepaling

gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2019 opgenomen

disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin GoedeStede actief is. In theorie

kan een lagere risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een

20

lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij

doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet

meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een

ontwikkeling gaat doormaken.

Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling onderhoudskosten versus investeringen

en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.

Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling beheerskosten.

Realiseerbaarheid waarde onroerende zaken in exploitatie

Per 31 december 2019 is in totaal € 657,4 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen

vermogen inbegrepen (2018: € 542,7 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in

exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in

overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de

Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend

ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde

herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van GoedeStede. De mogelijkheden voor de

corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde

staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en

maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB)

huurwoningen.

Het bestuur van GoedeStede heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de

herwaarderingsreserve, dat bij ongewijzigd beleid niet realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met

het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde

staat van dit bezit en bedraagt circa € 293 miljoen. Dit impliceert dat circa 37% van het totale eigen

vermogen niet realiseerbaar is.

21

7. FINANCIËLE INFORMATIE

GoedeStede draagt met haar werkzaamheden naar redelijkheid bij aan de uitvoering van het

volkshuisvestingsbeleid in Almere. Wij zetten onze middelen daar uitsluitend voor in, voor zover

aanhouding daarvan niet noodzakelijk is voor ons voortbestaan in financieel opzicht. (Woningwet,

artikel 42)

GoedeStede beschikt over een Reglement Financieel Beleid en Beheer (RFBB) zoals dat is

voorgeschreven inclusief een addendum bij het RFBB. (Woningwet, artikel 55a en 55 lid 2). Beide

stukken zijn door de Aw goedgekeurd. In het reglement maken wij inzichtelijk op welke wijze wij de

financiële continuïteit borgen. De bepalingen hebben in principe betrekking op de gehele organisatie

(zowel het DAEB- als het niet-DAEB-segment), tenzij er expliciet wordt vermeld, dat hiervan wordt

afgeweken.

Bij GoedeStede is geen sprake van dochtermaatschappijen en verbonden ondernemingen waarvan

GoedeStede meer dan de helft van de bestuurders kan benoemen of ontslaan.

Er zijn geen collegiale leningen verstrekt.

Woningstichting GoedeStede stelt jaarlijks een Meer Jaren Begroting (MJB) op voor tenminste vijf jaar

volgend op het laatst afgesloten boekjaar, conform BTiV artikel 104 lid 2 sub b. In de MJB zijn voor vijf

jaren de streefwaarden en prestatie-indicatoren opgenomen die betrekking hebben op de in die jaren te

verwachten financiële situatie en financiële risico’s, conform BTiV artikel 104 lid 2 sub c. De minimale

streefwaarden uit de MJB zijn hoger dan die van Aw/WSW.

22

8. RISICOBEHEERSING

Het WSW stelt in principe jaarlijks per corporatie een risicoscore vast. Het WSW beoordeelt daarvoor

onze financial en business risks. WSW heeft in 2019 is geen risicoscore bepaald. WSW heeft

aangegeven de risicoscore voor GoedeStede in 2020 uit te voeren.

Hoe wij anticiperen op de (operationele en financiële) risico’s als gevolg van economische en politieke

ontwikkelingen, leest u in onderstaande analyse.

Verhuur van woningen en bedrijfsruimten

Binnen onze woningportefeuille is geen sprake van structurele leegstand (= leegstand langer dan drie

maanden) want er staan ruim 43.000 woningzoekenden ingeschreven voor een huurwoning in Almere.

De wachttijd voor een woning is opgelopen tot meer dan 9 jaar. Het risico dat betaalbare huurwoningen

niet verhuurbaar zijn, is in de huidige markt dan ook niet aanwezig.

De markt voor de verhuur van bedrijfsruimten is aangetrokken en daarnaast zijn er bedrijfsruimten

verkocht.

Verkoop woningen en bedrijfsruimten bestaand bezit

Om te voldoen aan de financiële doelstellingen is het niet noodzakelijk woningen en bedrijfsruimten uit

bestaand bezit te verkopen. Enkele niet-DAEB woningen en bedrijfsruimten zijn verkocht, omdat deze

de laatste in een rij zijn of niet meer passen in onze portefeuille. Voor 2020 zijn er geen verkopen

geprognosticeerd.

Projectontwikkeling

Activiteiten in het kader van projectontwikkeling brengen de grootste risico’s met zich mee. Om deze te

beheersen wordt gewerkt met fasedocumenten. Daarin wordt voorafgaand aan het aangaan van

verplichtingen de marktpositie, het effect op de portefeuille, het rendement en het risico in kaart

gebracht.

Beheersing van de projectenportefeuille vereist een rapportagestructuur, die gericht is op tijd

(planning), geld en kwaliteit. Vooral het aspect tijd kan bij vertraging een flink gat in het budget slaan

door renteverliezen en indexatiekosten. Daarnaast bestaat de kans dat bij verdere vertraging het

project opnieuw ontwikkeld moet worden, waarbij sprake is van een forse kapitaalvernietiging.

Opdrachtgeverschap en het sluiten van contracten

In het investeringsstatuut is vastgelegd, hoe verantwoord investeren binnen GoedeStede wordt

geborgd. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor het investeringsbeleid. De vaststelling

van het investeringsbeleid en de nadere uitwerking in activiteiten vinden plaats binnen de geldende

kaders zoals aangegeven in dit statuut. Er wordt gewerkt binnen de kaders van de

(meerjaren)begrotingen en de toelichting daarop.

Op het gebied van investeringen stelt het bestuur, in de viermaandelijkse managementrapportage, de

volgende overzichten voor de Raad van Commissarissen ter beschikking:

Het overzicht projecten nieuwbouw met daarin opgenomen de realisatie en prognose van kosten en

opbrengsten per project in vergelijking met de goedgekeurde budgetten.

Het overzicht projecten 40e jaar groot onderhoud met daarin opgenomen de realisatie en prognose

van kosten per project in vergelijking met de goedgekeurde budgetten.

Een overzicht van de geprognosticeerde financiële ratio’s.

In het kader van de jaarlijkse begroting worden de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw

begroot. Het bestuur stelt de begroting, en daarmee de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw,

23

vast. De Raad van Commissarissen keurt deze goed. De bestuurder is bevoegd om na goedkeuring de

investeringen te doen.

Het bestuur is bevoegd om een cumulatieve verplichting aan te gaan van 5% boven de beïnvloedbare

kosten van de door de Raad van Commissarissen goedgekeurde reguliere begroting. Voor

nieuwbouwprojecten is het bestuur bevoegd een cumulatieve verplichting aan te gaan van 10% boven

het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde bedrag. Deze investeringen worden achteraf ter

informatie voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.

Aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen is onderworpen het besluit van het bestuur tot

het doen van een investering ten behoeve van de volkshuisvesting als daarmee tenminste drie miljoen

euro (€ 3.000.000,-) exclusief BTW gemoeid is.

Het statuut schept daarmee kaders bij investeringsafwegingen. Het vormt een basis voor de

bestuurlijke verantwoordelijkheid en biedt de Raad van Commissarissen een handvat om haar

toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen.

Belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is het toetsen van de investering aan financiële

beoordelingscriteria. In het investeringsstatuut zijn rendementsbepalingen en beoordelingscriteria

opgenomen, die ons helpen om bij maatschappelijke projecten een optimalisatie te kunnen bereiken

tussen een verantwoord maatschappelijk rendement en financieel rendement. Daarnaast wordt bij elke

investeringsbeslissing de invloed op de operationele kasstroom getoetst. Naast een vereist rendement is

hierbij doorslaggevend dat de financiering van de investering borgbaar is bij het WSW.

Aanbestedingen worden gedaan conform het vastgestelde aanbestedingsbeleid. GoedeStede heeft op

een heldere en transparante manier vastgelegd hoe wij vastgoedopdrachten aanbesteden. Er zijn

criteria vastgesteld voor de zogenaamde ‘shortlist en longlist’ van leveranciers. Bij de aanbestedingen

kijken we onder andere naar de prijs, kwaliteit en de integriteit van de leveranciers. De uitgevoerde

werkzaamheden van leveranciers toetsen we op de onderdelen communicatie, kwaliteit, betrokkenheid,

service, procedure en uitvoering. De klanttevredenheid wordt ook meegenomen.

Met gespecialiseerde bedrijven zijn onderhouds- en prestatiecontracten afgesloten. Het gaat met name

om preventief onderhoud en de afhandeling van storingen. Wij hebben voor een aantal complexen

contracten afgesloten voor:

- het onderhoud aan liften;

- het onderhoud aan centrale verwarmingen (CV) inclusief collectieve systemen zoals

blokverwarming en Warmte Koude Opslag (WKO);

- het onderhoud van de mechanische ventilatie (MV) en warmteterugwinning (WTW);

- het onderhoud van kunststof- en aluminium kozijnen;

- het onderhoud van de hydrofoorinstallaties;

- het onderhoud aan brandbeveiligingssystemen;

- het onderhoud aan automatische deuren;

- het onderhoud aan dakgoten en riolering;

- keuringen van valbeveiligingen, noodverlichting en legionella;

- glasbewassing en schoonmaak, ongedierte bestrijding en (gemeenschappelijk) groenonderhoud.

In 2019 is € 1.094.250,- uitgegeven aan contractonderhoud exclusief doorbelaste servicekosten.

Financiering

De leningenportefeuille bedraagt ultimo 2019 € 392,8 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de

portefeuille bedraagt 2,92%. Voor het financieren van onze activiteiten trekken we leningen aan onder

borging van het WSW. Door middel van 24 kwalitatieve vragen worden risico’s in kaart gebracht. Per 1

januari 2019 geldt het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW waarmee partijen het toezicht op de

24

corporatiesector effectiever en efficiënter willen maken. Hoofdstuk 7.2 geeft inzicht in dat

beoordelingskader.

Treasury

Naast een treasury statuut kent GoedeStede een treasury jaarplan. In het treasury statuut zijn onder

andere de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden met betrekking tot treasury management

geregeld.

Het treasury jaarplan vormt de leidraad voor de uit te voeren treasury handelingen in een jaar. Bij de

invulling van (her)financieringen streven wij primair naar risicospreiding binnen de leningenportefeuille

onder de voorwaarde dat maximaal 15% van de leningenportefeuille aan bedrijfseconomisch renterisico

onderhevig mag zijn.

Scenarioanalyse

De basis voor scenarioplanning wordt gevormd door de onzekerheden over ontwikkelingen van de

rentestand en inflatie. De inflatie heeft weer een relatie met de te realiseren huurverhogingen.

Gedurende het jaar worden scenarioanalyses gemaakt om de impact van een eventuele verandering in

deze variabelen te monitoren.

Bij de meerjarenbegroting zijn voor de jaren 2020 tot en met 2024 de volgende scenario’s

doorgerekend:

Scenario 1:

Herfinanciering en renteherziening voor de jaren 2020 tot en met 2024 tegen een rentepercentage van

4% en een jaarlijkse huurverhoging van 1%. De overige uitgangspunten van de meerjarenbegroting

zijn gelijk gebleven.

Scenario 2:

Een scenario waarbij rekening is gehouden met de oplevering van 1.300 nieuwbouwwoningen in de

periode 2022 t/m 2024 in plaats van 300 nieuwbouwwoningen.

De overige uitgangspunten van de meerjarenbegroting zijn gelijk gebleven.

Scenario 3:

Bij het opmaken van de jaarrekening is met het onderstaande scenario in de geactualiseerde

meerjarenbegroting 2020-2024 gerekend.

Een scenario waarbij rekening is gehouden met een mogelijke impact van het Coronavirus (Covid-19)

op de te innen huren 2020.

In de begroting is rekening gehouden met 0,4% procent aan huurderving.

In dit scenario is gerekend met 25% aan derving.

De uitkomsten van de drie scenario’s laten zien dat voor alle financiële ratio’s wordt voldaan aan de

normen van Aw/WSW met uitzondering van de loan to value bij scenario 2 voor het DAEB bezit in 2024

en voor scenario 3 de debt service coverage ratio in het jaar 2020.

Het WSW beoordeelt de continuïteit in eerste instantie op totaal niveau en daar wordt aan voldaan.

Niet in alle gevallen wordt voldaan aan de normen die GoedeStede zelf heeft bepaald.

Derivaten

GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type

Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening als de Receiver Swap zijn afgesloten bij de

BNG. Het betreft een niet risicovol derivaat.

25

Op 1 oktober 2012 zijn de ‘beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen

volkshuisvesting’ van het ministerie van BZK in werking getreden. Deze beleidsregels beogen dat

geschikte financiële derivaten op de juiste wijze en in verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe

worden ten eerste organisatorische eisen gesteld aan toegelaten instellingen die financiële derivaten

willen gebruiken. De toegelaten instelling moet aannemelijk maken dat zij daartoe voldoende

professioneel is geëquipeerd. GoedeStede maakt gezien de omvang van haar organisatie geen gebruik

meer van derivaten.

Grondposities

GoedeStede wil bij het verwerven van grondposities slechts een beperkt risico nemen.

Investeringen met een korte horizon (ofwel 5 tot 10 jaar) worden goedgekeurd. Wanneer zeer beperkt

zicht is op het verkrijgen van een bestemming en grote onzekerheid bestaat over de termijn, dan

neemt GoedeStede geen positie in. Eind 2019 bedraagt de waarde van de ingenomen grondpositie

GoedeStede € 7,5 miljoen.

Controlesystemen

Bij de beheersing en monitoring van risico’s volgen wij onze planning- en controlcyclus. Deze bestaat uit

zeven hoofdonderdelen:

1. omgevingsanalyse;

2. periodieke rapportages;

3. delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden;

4. beheersing bedrijfsprocessen;

5. meldplicht datalekken;

6. interne controlemaatregelen;

7. benchmarking.

1. Omgevingsanalyse

De omgevingsanalyse wordt in drie cycli bewaakt. Bij de totstandkoming van een nieuw

ondernemingsplan worden de trends die gesignaleerd en verwacht worden in de samenleving

geïnventariseerd. Vervolgens wordt beoordeeld of deze van invloed kunnen zijn op onze sector en onze

organisatie. In scenario’s wordt dan vertaald wat de bandbreedte is van deze trends en welke gevolgen

die kunnen veroorzaken. Ter voorbereiding op de jaarlijkse beleidsdag, waar de stand van zaken van

het ondernemingsplan aan de orde komt, wordt in voorkomende gevallen een overzicht verstrekt van

ontwikkelingen die gaande zijn (op zowel politiek, sociaal, technisch en economisch gebied). Er wordt

beoordeeld of die ontwikkelingen invloed hebben of kunnen hebben op onze missie, visie, doelstellingen

en ambities. Tot slot, tijdens de bilaterale overleggen tussen de directeur-bestuurder en de leden van

het management, zijn deze onderwerpen een terugkerend thema.

2. Periodieke rapportages

De periodieke rapportages zijn een onderdeel van onze planning- en controlcyclus.

Maandelijks wordt een kengetallenoverzicht samengesteld dat door middel van een kleuroverzicht

een quick scan geeft van een aantal relevante indicatiecijfers.

Per twee maanden wordt een overzicht gegeven van de gerealiseerde en begrote kostenbudgetten

per budgethouder. Ook wordt een prognose gegeven voor het jaarbudget.

Per vier maanden wordt een managementrapportage uitgebracht. In deze rapportage worden de te

realiseren doelstellingen uit het ondernemingsplan gemonitord.

De begroting is taakstellend voor het lopende kalenderjaar.

Op basis van het treasurystatuut en de meerjarenbegroting wordt het treasury jaarplan opgesteld

inzake vermogensbeheer en cashmanagement.

26

3. Delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden

Bevoegdheden zijn toegekend tot het aangaan van verplichtingen passend binnen de begroting en

binnen de vastgestelde procuratieregeling, het toegekende budget en het treasury jaarplan.

4. Beheersing bedrijfsprocessen

In 2018 is gestart met een actualisatie van de belangrijkste processen, in 2020 zijn alle processen

geactualiseerd. De nadruk wordt hierbij gelegd op efficiencyverbetering en op toetsing van de risico’s,

waaronder het risico op fraude, die de diverse processen met zich meebrengen.

5. Bescherming persoonsgegevens

Per 25 mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van kracht en geldt dezelfde

privacywetgeving in de hele Europese Unie. In 2018 hebben wij veel zaken vastgelegd en zijn

werkafspraken gemaakt om te voldoen aan de AVG.

De interne procedure inzake de meldplicht datalekken is aangescherpt. Ook zijn de medewerkers op de

hoogte gebracht van deze procedure bij (het vermoeden van) een datalek. Er zijn

verwerkersovereenkomsten gesloten om afspraken tussen verwerkingsverantwoordelijke en de

verwerker op een goede manier vast te leggen. De ‘AVG-ambassadeurs’ zijn opgeleid, alle

personeelsleden hebben een e-learningmodule over privacy gevolgd en iedereen heeft de

geheimhoudingsverklaring getekend. Ook is de privacyverklaring aangepast en online gepubliceerd.

Periodiek wordt de vinger aan de pols gehouden ten aanzien van de elementen die de privacy raken.

6. Interne controlemaatregelen

In 2018 is het controlplan geactualiseerd. Het plan richt zich op de operationele processen. Bij de

interne controle worden de operationele processen getoetst. Werkt de organisatie zoals bedoeld, zijn

beheermaatregelen afdoende en is GoedeStede compliant? In drie jaar worden alle processen

beoordeeld. Daarnaast hanteert GoedeStede voor het inschatten van haar bedrijfsbrede risico’s het

Business Risk model dat het WSW hanteert, aangevuld met risico’s die het management heeft

geconstateerd.

7. Benchmarking

De Aedes-benchmark geeft inzicht in de prestaties van corporaties. In de online benchmarktool van het

Corporatie Benchmark Centrum zijn prestatievelden gevuld met cijfers van de Aw, USP (keurmerk

huurdersoordelen). Dit biedt inzicht in sterktes en ontwikkelpunten op de onderdelen waar GoedeStede

aan deelneemt. Meer informatie over de duurzaamheidscores vindt u in het volkshuisvestingsverslag

1.3. De benchmarkcijfers over klanttevredenheid staan in 5.1 en de bedrijfskosten in 7.1.

27

9. VERBINDING

Zoals verplicht rapporteren wij over onze verbindingen (BTIV 2015, Artikel 32 lid 2). GoedeStede kent

één verbinding die is ontstaan bij de oprichting van een gezamenlijk geautomatiseerd

woningaanbodsysteem van corporaties: WoningNet NV.

Naam van de verbinding Woningnet N.V.

Inschrijvingsnummer KvK Utrecht 30171204

Vestigingsplaats Weesp

Statutaire doelstelling Woonruimtebemiddeling

Activiteiten in het verslagjaar Woonruimtebemiddeling

Heeft consolidatie plaatsgevonden? Nee

Kapitaaldeelname door WGS 1,32%

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap GoedeStede is aandeelhouder

Kapitaaldeelname € 59.215

6.607 aandelen voor 75% volgestort

Verstrekte leningen Nihil

Rekening courant Nihil

Verstrekte garantie toegelaten instelling Nihil

Verstrekte garantie derden Nihil

Nominaal bedrag schulden Nihil

28

10. VERENIGINGEN VAN EIGENAREN

Bij onze activiteiten binnen de Verenigingen van Eigenaren (VvE) stellen wij ons zakelijk op. Wij

behartigen de belangen van ons eigendom en treden op namens onze huurders. Wij hebben ultimo

2019 een aandeel in 19 VvE’s. Dit aandeel ontstaat door het in eigendom hebben van bedrijfsruimten

en woningen in hoogbouwcomplexen en/of parkeerplaatsen op een mandelig terrein.

Verenigingen van

eigenaren

Toelichting

Heldenhof 2.1, 5.4, en 5.6

(Almere Buiten,

Stripheldenbuurt)

Het betreft drie mandelige binnenterreinen met

parkeerplaatsen. GoedeStede is verantwoordelijk voor de 37

woningen en de VvE voor het parkeerterrein. Wij betalen een

VvE-bijdrage voor het onderhoud aan de groenvoorziening en

de parkeerplaatsen. Het beheer (technisch en administratief) is

in handen van particuliere bewoners.

VvE De Ooghoek (Almere

Buiten, Tussen de Vaarten)

Deze VvE bestaat uit zes bedrijfsruimten en 83 woningen.

GoedeStede is eigenaar van twee bedrijfsruimten en alle

woningen. Het beheer (technisch en administratief) is in

handen van een externe beheerder.

VvE Min2 5.4I (Almere Buiten,

Stripheldenbuurt)

GoedeStede is met negen woningen voor de helft eigenaar in

dit appartementengebouw. Het beheer (technisch en

administratief) is in handen van een externe beheerder.

VvE Bottelaarpassage en VvE

Klokkeluiderstraat (Almere

Stad, Centrum)

Deze twee verenigingen bestaan uit een commerciële plint met

bovenliggende woningen. GoedeStede is eigenaar van 78

woningen, inclusief een voormalige kantoorruimte die in 2016

is verbouwd naar een woning. Het beheer (administratief) is in

handen van een externe beheerder.

VvE Het Vlechtwerk (Almere

Buiten, Stripheldenbuurt)

VvE Het Vlechtwerk bestaat uit een school, naschoolse opvang

en voorzieningen zoals gymlokalen en ontvangstruimten. In

deze VvE is de gemeente Almere voor ca. 70% eigenaar en

GoedeStede voor 30%. Het beheer (administratief) wordt door

een externe beheerder gedaan. De technische werkzaamheden

worden in de dienstverleningsovereenkomst omschreven. De

gemeente Almere toetst en voert de werkzaamheden uit.

VvE De Archipel (Almere

Buiten, Eilandenbuurt)

VvE De Archipel bestaat uit een school, naschoolse opvang en

voorzieningen zoals gymlokalen en ontvangstruimten. In deze

VvE is de gemeente Almere voor ca. 70% eigenaar en

GoedeStede voor 30%. Het beheer (administratief) wordt door

een externe beheerder gedaan. De technische werkzaamheden

worden in de dienstverleningsovereenkomst omschreven. De

gemeente Almere toetst en voert de werkzaamheden uit.

VvE Homerun 1 (Almere Poort,

Homeruskwartier)

VvE Homerun 1 is opgedeeld in 1A: parkeren en 1B:

appartementen met of zonder parkeerplaats. De

appartementen hebben een parkeerplaats op het

parkeerterrein, net als de eengezinswoningen die grenzen aan

het parkeerterrein. De eengezinswoningen zelf staan los van de

VvE. Het aandeel van GoedeStede in 1A is 14 van de 27

parkeerplaatsen en in 1B 50 van de 51 appartementen met of

zonder parkeerplaats. Het beheer (technisch en administratief)

is in handen van een externe beheerder.

29

VvE Homerun 2 (Almere Poort,

Homeruskwartier)

VvE Homerun 2 is opgedeeld in 2A: parkeren en 2B:

appartementen met of zonder parkeerplaats. De

appartementen hebben een parkeerplaats op het

parkeerterrein, net als de eengezinswoningen die grenzen aan

het parkeerterrein. De eengezinswoningen zelf staan los van de

VvE. Het aandeel van GoedeStede in 2A is 16 van de 23

parkeerplaatsen en in 2B 22 van de 37 appartementen met of

zonder parkeerplaats en één bedrijfsruimte. Het beheer

(technisch en administratief) is in handen van een externe

beheerder.

VvE Homerun 3 (Almere Poort,

Homeruskwartier)

VvE Homerun 3 bestaat uit een mandelig terrein met daarop

21 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen behoren toe aan de

eigenaren van de eengezinswoningen gelegen aan het hof.

GoedeStede heeft 8 parkeerplaatsen. Het beheer (technisch en

administratief) is in handen van een externe beheerder.

VvE Homerun 4 (Almere Poort,

Homeruskwartier)

VvE Homerun 4 bestaat uit een mandelig terrein met daarop

21 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen behoren toe aan de

eigenaren van de eengezinswoningen gelegen aan het hof.

GoedeStede heeft 10 parkeerplaatsen. Het beheer (technisch

en administratief) is in handen van een particuliere

woningeigenaar.

VvE Groen & Grijs (Almere

Stad, Noorderplassen)

Deze VvE bestaat uit zeven commerciële ruimten, waarvan een

ruimte aan een kinderdagverblijf is verkocht. Hierdoor zijn er

juridisch meerdere eigenaren in het complex ontstaan. Twee

leegstaande ruimten op de verdiepingen staan in de verkoop.

Het beheer (administratief) is in handen van een externe

beheerder.

VvE Pelagius (Almere Buiten,

Eilandenbuurt)

Pelagius betreft een koop appartementengebouw bestaande ui

14 appartementen en op de begane grond en eerste verdieping

een commerciële ruimte. GoedeStede is eigenaar van de

commerciële ruimten In deze ruimten bevindt zich een school.

Het beheer (technisch en administratief) is in handen van een

externe beheerder.

VvE Bommelsteijn (Almere

Buiten, Stripheldenbuurt)

In dit complex is GoedeStede verantwoordelijk voor het beheer

en onderhoud van drie van de zes commerciële ruimten die in

de plint zijn gesitueerd. Het beheer (technisch en

administratief) is in handen van particuliere woningeigenaren.

VvE Winkelcentrum Almere

Haven (Centrum)

GoedeStede is deelnemer in de Vereniging Eigenaren

Winkelcentrum Almere Haven. Hier bezitten we 38 woningen

en 2 bedrijfsruimten. Het beheer (technisch en administratief)

is in handen van een externe beheerder.

VvE The Library (Almere Stad,

Centrum)

Wij bezitten 30 woningen in deze VvE. De volledige

onderhoudsverplichting aan de woningen ligt bij de eigenaar

van het desbetreffende appartementsrecht. Het beheer

(administratief) is in handen van een externe beheerder.

VvE Mainland (Almere Buiten,

Indische Buurt)

Het complex bestaat uit 45 appartementen en bedrijfsruimten

inclusief een parkeerterrein op het maaiveld. GoedeStede bezit

12 appartementen in dit complex. Het beheer (technisch en

administratief) is in handen van een externe beheerder.

30

VERSLAG

VAN DE

RAAD VAN COMMISSARISSEN

31

Beste lezer,

In dit verslag berichten wij u over het door de Raad van Commissarissen (RvC) gevoerde toezicht.

De Raad concludeert dat GoedeStede er goed voor staat. Dat blijkt ook uit de jaarcijfers en de

benchmarkcijfers. De externe ontwikkelingen in wet- en regelgeving, belastingen en heffingen en

de andere maatschappelijke ontwikkelingen wegen we mee in onze toezichthoudende rol.

De RvC blijft aandacht houden voor de pogingen van GoedeStede om meer nieuwe woningen te

kunnen realiseren. Het aantal locaties, dat de gemeente aanwijst, is beperkt en de ontwikkelingen

zijn complex. De Raad zal deze zoektocht met belangstelling blijven volgen, aangezien de

woningmarkt in heel Nederland en zeker in Almere meer dan verhit is en de bouwproductie achter

blijft. Maar GoedeStede is al bijna 40 jaar actief in de stad en heeft een lange adem.

In het verslagjaar heeft de visitatiecommissie GoedeStede bezocht. Het eindrapport schetste een

herkenbaar beeld. De visitatiecommissie ziet het gebrek aan nieuwe locaties voor betaalbare

huurwoningen ook als kernprobleem in Almere. De financiële slagkracht is toereikend en de mooie

waardering voor de “prestaties naar vermogen” sluiten daarbij aan. De RvC heeft het opvallende

oordeel van de huurdersorganisatie besproken en heeft er alle vertrouwen in dat constructief met

elkaar wordt samengewerkt bij interne aangelegenheden en bij het maken van prestatieafspraken.

De stem van de huurders is van onschatbare waarde en cruciaal om de woningmarkt in Almere

enigszins vlot te kunnen trekken. Temeer daar er vooralsnog geen prestatieafspraken kunnen

worden getekend omdat de gemeente nog steeds werkt aan een Woonvisie.

Na een zorgvuldig participatietraject is het nieuwe Ondernemingsplan 2020-2022: Thuis in Almere

vastgesteld. De bijeenkomst met de belanghebbenden op 11 september heeft de Raad als zeer

zinvol ervaren. De RvC herkent zich in de prioriteiten die goed aansluiten op de maatschappelijke

taken van GoedeStede. De focus op het bouwen van nieuwe woningen blijft een topprioriteit in

Almere en dus ook bij GoedeStede. De problematiek ten aanzien van de energietransitie en de

inzet op duurzaamheid komen in het plan in voldoende mate aan bod. De verdergaande inzet op

dienstverlening aan de huurders kan de Raad waarderen. Het plan laat een duidelijke koers voor de

komende drie jaar zien zoals we van GoedeStede gewend zijn. Het geeft goed weer dat

GoedeStede zich voor haar huurders blijft inzetten en zich hard maakt om in de huisvestingsvraag

van de duizenden woningzoekenden te willen blijven voorzien.

Namens de voltallige Raad bedank ik alle medewerkers, de ondernemingsraad, het

managementteam en de bestuurder voor de geleverde prestaties.

De heer J.G. Schnitzler

Voorzitter

32

Visie op het toezicht

Woningstichting GoedeStede werkt aan een gewoon goed ‘thuis’ voor huidige en toekomstige

bewoners met een bescheiden inkomen in Almere. Ook mensen met een middeninkomen kunnen

terecht voor een betaalbare huurwoning. GoedeStede werkt op efficiënte en effectieve wijze aan

deze missie en draagt bij aan andere volkshuisvestelijke opgaven in Almere.

De RvC is verantwoordelijk voor het interne toezicht bij GoedeStede. De kaders voor het toezicht

worden in de Woningwet benoemd: commissarissen richten zich bij de vervulling van hun taak naar

het belang van de corporatie, naar het te behartigen maatschappelijk belang en naar het belang

van de betrokken belanghebbenden.

De Raad hanteert ook een eigen toezicht- en toetsingskader. Daarin worden de hoofdlijnen van het

speelveld benoemd en staan de uitgangspunten die de Raad daarbij aanhoudt. Naast de wetten en

aanvullende regelingen houden we ons aan de governancecode voor goed bestuur en toezicht. Als

lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) vinden we het belangrijk

ons aan deze code te houden. De RvC spreekt minimaal één keer per jaar over de effecten en

verbeteringen die de RvC in het toezicht kan doorvoeren.

De RvC heeft formeel drie verschillende rollen. De RvC:

- houdt toezicht op het functioneren en presteren van de organisatie;

- treedt op als werkgever voor de directeur-bestuurder;

- vervult een klankbordrol voor de directeur-bestuurder.

Het interne toezichtkader wordt gevormd door het stelsel van statuten en reglementen. De meest

relevante documenten zijn op de website van GoedeStede te vinden. Voor dit verslagjaar was het

ondernemingsplan 2017-2019 daarbij de kapstok. Het blijft onze prioriteit om bij te dragen aan de

maatschappelijke doelen waar een ‘gewoon goede’ volkshuisvester in Almere voor staat. De RvC

beoordeelt daartoe het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken. Wij vertrouwen op

de kwaliteiten en professionaliteit van het bestuur en de organisatie.

De Raad gaat bewust om met haar verschillende rollen als toezichthouder, werkgever en de

klankbordfunctie. We zijn daarbij onafhankelijk, betrokken, deskundig en verantwoordelijk. De

verschillende stemmen binnen de Raad worden gehoord. We streven naar een juiste balans tussen

afstand en betrokkenheid. In onze visie moet de relatie tussen de leden onderling en richting

bestuur voldoende open, zakelijk en professioneel zijn. We houden nadrukkelijk enige afstand tot

de werkorganisatie om de scheidslijn tussen het interne toezicht en het bestuur expliciet te

houden.

Er zijn drie voorbereidingscommissies. Er is een commissie Volkshuisvesting die de taak heeft om

te klankborden met de bestuurder over de strategie en de ambities op het gebied van

volkshuisvesting. De Auditcommissie richt zich op de financiële aspecten en het risicomanagement.

De Remuneratiecommissie geeft inhoud aan de werkgeversrol.

Elke vergadering start de Raad met een vooroverleg. In de vergaderingen krijgt de Raad een

mondelinge toelichting op de verstrekte stukken van de directeur-bestuurder en eventueel de

betreffende manager. Op basis van de stukken en de mondelinge toelichting vormt de Raad zich

een oordeel. Wij worden adequaat geïnformeerd over wijzigingen in de beleidscontexten en

veranderingen in wet- en regelgeving. Daardoor beoordelen we de (financiële) resultaten in de

bredere context. Bij investeringsvoorstellen worden de bevindingen van de controller

meegenomen. De managementrapportages geven de Raad voldoende houvast om de voortgang

33

van de ambities en doelstellingen goed te kunnen volgen. Op deze wijzen worden wij in staat

gesteld om onze taak goed te vervullen.

In 2019 heeft de RvC vier keer regulier vergaderd. De voorzitter bereidt de vergaderingen voor. De

bestuurssecretaris zorgt ervoor dat de benodigde informatie tijdig, volledig en digitaal wordt

ontvangen. De vergaderingen verlopen efficiënt, effectief en in een open sfeer, waarin alle leden

gelijkwaardig participeren. Alle besluiten zijn unaniem genomen.

De RvC stelt zich via de nieuwsbrieven van de VTW en andere bronnen op de hoogte van de

ontwikkelingen in de sector. De leden zijn zich bewust van hun eigen verantwoordelijkheid om

ervoor te zorgen dat zij beschikken over alle relevante informatie. De begroting, de

viermaandelijkse managementrapportages en de jaarstukken inclusief het accountantsverslag

geven de leden een goed beeld van de volkshuisvestelijke activiteiten van GoedeStede. De RvC is

tevreden over het niveau van de informatievoorziening. Als er om toelichting wordt gevraagd wordt

hier adequaat op gereageerd door de organisatie.

De volgende onderwerpen zijn ter goedkeuring besproken:

De aanpassingen in het investeringsstatuut.

Investeringsvoorstel 20 grondgebonden woningen De Deining, Almere Haven.

Investeringsvoorstel 35 appartementen Waterstate, Almere Stad.

Investeringsvoorstel 112 woningen Stripmaker, Almere Buiten.

De aanpassingen in het rooster van aftreden.

De aanstelling van mevrouw De Vries als vicevoorzitter van de RvC en voorzitter van de

remuneratiecommissie.

De aangepaste profielschets voor de werving van een commissaris op voordracht van de

huurders.

De voorgenomen benoemingen van twee commissarissen op voordracht van de huurders.

De benoeming van mevrouw Van den Berg met ingang van 24 oktober 2019 voor een periode

van vier jaar als lid van de RvC en als voorzitter van de Auditcommissie.

Het aangepaste toezicht- en toetsingskader.

Het activiteitenoverzicht van voorgenomen werkzaamheden / bod 2020 met een doorkijk tot

en met 2024.

Het voorstel voor het maken van nieuwe prestatieafspraken 2020-2024.

De benoeming van accountant voor het verslagjaar 2020.

De voorgenomen benoeming van de heer Hartman en het besluit om de procedure daartoe bij

de Autoriteit woningcorporaties (Aw) op te starten.

Het nieuwe Ondernemingsplan 2020-2022; Thuis in Almere.

De onderwerpen die als onderdeel van de planning- en control cyclus zijn besproken waren:

Jaarverslag en jaarrekening 2018. Er is décharge verleend aan de bestuurder over het

gevoerde beleid.

Managementrapportages.

Begroting 2020.

Verder sprak de Raad nog over tal van andere zaken;

Het plan van aanpak voor het nieuwe ondernemingsplan, de stand van zaken, de eerste

concepten en het definitieve plan.

Het plan van aanpak voor de visitatie, de position paper en de bestuurlijke reactie op het

rapport.

De naderende OOB status.

Het jaarverslag van de geschillencommissie 2018.

34

De brief van het WSW inzake borgbaarheid, borgingsplafond en beoordeling.

De brief van de Aw inzake het oordeel staatssteun, passendheid en huursom.

De Rijksbegroting 2020 en de plannen die het werk van corporaties raken.

Het bezwaarschrift tegen de verhuurdersheffing 2019.

De brief van de gemeente Almere inzake de stikstofproblematiek.

De resultaten van de Aedes benchmark 2019.

De crisis binnen het College van B&W en het effect op de voortgang van de gemeentelijke

woonvisie.

In februari is de zelfevaluatie gehouden. Aansluitend is, tijdens de studiemiddag, gesproken over

de opzet van de visitatie. Toen is ook van gedachten gewisseld over de eerste contouren voor het

nieuwe ondernemingsplan. In de avond is een teambuildingsactiviteit gehouden.

In oktober bracht de Raad een werkbezoek aan Almere Haven. Bij het groot-onderhoud in het

kader van de 40e jaarsaanpak werd uitleg gegeven over de aanpak in de Grienden. Aansluitend is

een bezoek gebracht aan het ‘Hart van Haven, waarbij door een medewerker van de gemeente een

toelichting op het Havenverbond werd gegeven.

Visitatie

Bestuur en RvC hebben gezamenlijk het visitatietraject doorlopen. Er is een

voorbereidingscommissie ingesteld met een afvaardiging vanuit de RvC. De Raad heeft in mei een

gesprek gevoerd met de commissie. Het rapport verscheen een paar maanden later en leverde

enkele aandachtspunten op. De uitkomsten van de visitatie zijn gebruikt voor het maken van het

nieuwe ondernemingsplan. Het onderwerp gastvrijheid is daarin meegenomen.

Onafhankelijkheid en integriteit

Integriteit van RvC, bestuur, management en werkorganisatie is een voorwaarde voor het

functioneren van een maatschappelijke onderneming. In het kader van goed bestuur vindt de Raad

het belangrijk om regelmatig te spreken over governance. Jaarlijks wordt de governancecode

‘doorleefd’ en worden onderdelen van de code tijdens de zelfevaluatie aan de orde gesteld. De RvC

onderschrijft de interne gedragscode van GoedeStede.

In 2019 zijn geen persoonlijke leningen, financiële garanties of andere financiële voordelen

verstrekt die niet vallen onder het beloningsbeleid. Geen van de commissarissen verleent andere

diensten aan de corporatie dan voortvloeiend uit het lidmaatschap van de RvC. Leden hebben geen

activiteiten ontplooid die in concurrentie treden met de woningcorporatie. Ons is niet bekend dat

schenkingen zijn aangenomen. Er heeft ons geen interne of externe melding van een vermoeden

van een misstand bereikt.

Samenstelling & nevenfuncties

De RvC bestond ultimo 2019 uit vijf personen. In onderstaande tabellen is een overzicht

opgenomen van de functies binnen de Raad en commissies, het rooster van aftreden en de

relevante nevenactiviteiten.

35

De leden en hun functies in de

commissies

Data aantreden Data herbenoemen Data aftreden

Mw. drs. T.B. van den Berg RA

(1977)

Voorzitter Auditcommissie

Huurderscommissaris

24-10-2019 24-10-2023 24-10-2027

Mw. dr. B. Kramer (1970)

Lid commissie Volkshuisvesting

17-12-2014 17-12-2018 17-12-2022

Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar

(1949)

Voorzitter commissie

Volkshuisvesting

Huurderscommissaris

01-01-2012 01-01-2016 01-01-2020

Dhr. drs. J.G. Schnitzler (1956)

Voorzitter

Lid Remuneratiecommissie

Lid Auditcommissie

01-11-2017 01-11-2021 01-11-2025

Mw. drs. M.A. de Vries RC (1966)

Vice-voorzitter

Voorzitter Remuneratiecommissie

17-12-2014 17-12-2018 17-12-2022

Procedure werving en selectie

De RvC volgt de Woningwet ten aanzien van het aantal zetels waarvoor de huurdersorganisatie een

voordracht kan doen. In het verslagjaar zijn twee nieuwe commissarissen op voordracht van de

huurdersorganisatie geworven. Het bestuur en de RvC hebben bij aanvang van de procedure

ondersteuning toegezegd die nodig is om tot een voordracht door de huurdersorganisatie te

komen. Ook heeft de RvC zich vooraf uitgesproken over het volgen van de principes uit de

Governancecode ten aanzien van samenstelling van de RvC. De procedure is gevolgd zoals in de

statuten van GoedeStede is aangegeven, waarbij rekening is gehouden met de benoemde

onverenigbaarheden.

Voor de werving van de twee nieuwe commissarissen is een selectiecommissie samengesteld. Deze

commissie bestond uit

- de voorzitter van de RvC

- een lid van de RvC, en

- een vertegenwoordiger namens de Huurdersorganisatie GoedeStede (Hugo).

De directeur/bestuurder was als adviseur betrokken.

De twee vacatures zijn volgtijdelijk ingevuld. De profielschets is voor beide functies opnieuw

beoordeeld en aangepast. Op basis van de profielschets zijn de advertenties opgesteld. Die zijn

geplaatst op de website van GoedeStede, op de website ‘werk aan wonen’, op LinkedIn en in de

lokale kranten ‘Almere Deze Week’ en ‘Ons Almere’.

De leden van de selectiecommissie hebben gezamenlijk een voorselectie gemaakt en met enkele

kandidaten gesprekken gevoerd. De selectiecommissie was unaniem over de voordrachten. Ook de

overige RvC leden en de directeur/bestuurder gaven een positief advies. Huurdersorganisatie Hugo

heeft daarop besloten de commissarissen formeel voor te dragen.

Een vacature is ingevuld door mevrouw Van den Berg. Zij heeft een financiële achtergrond, ruime

ervaring in de sector en toezichthoudende ervaring. Mevrouw Van den Berg is met ingang van 24

36

oktober 2019 benoemd als lid van de Raad voor een periode van vier jaar. Zij is ook benoemd als

voorzitter van de Auditcommissie.

Voor het vertrek van de heer Van der Schaar per ultimo 2019, is de heer Hartman als kandidaat

voorgesteld. Na een positieve geschiktheid- en betrouwbaarheidstoets door de Aw, verwachten we

de heer Hartman in de loop van 2020 formeel te kunnen benoemen. Voor beide commissarissen

wordt een introductieprogramma op maat gemaakt. De Raad is blij dat met deze twee nieuwe

leden ook weer voldoende kennis over Almere aanwezig is.

De leden van de RvC Hoofd- en nevenactiviteiten

Mw. drs. T.B. van den Berg Zelfstandig financieel interimmanager.

Lid adviescollege voor beroepsreglementering bij de Nederlandse

Beroepsorganisatie van Accountants.

Lid Raad van Commissarissen stichting Woontij.

Mw. dr. B. Kramer Regiomanager Treant Zorggroep.

Dhr. prof. dr. ir. J. van der

Schaar

Emeritus (deeltijd) hoogleraar volkshuisvesting.

Lid van de Adviescommissie geschilbeslechting

prestatieafspraken (commissie Dekker).

Lid van de Aedes Sectoradviescommissie die zich bezig houdt

met de herstructurering van Vestia.

Dhr. drs. J.G. Schnitzler

Lid van de RvT Stichting Combiwel Amsterdam.

Adviseur Alp lift BV Utrecht.

Mw. drs. M.A. de Vries Lid Raad van Bestuur Zaans Medisch Centrum.

Lid Raad van Toezicht stichting Hartekamp groep.

Zelfevaluatie

De jaarlijkse zelfevaluatie is in februari gehouden zonder externe begeleiding. De agenda en

stukken zijn voorbereid door de voorzitter en de bestuurssecretaris. Er is tevens gesproken over de

naleving van de governancecode voor woningcorporaties op basis van de jaarlijkse

governancecheck. Ook is het toezicht- en toetsingskader op enkele punten herijkt.

De Raad stelt dat zij als team goed functioneert. Er vinden inhoudelijke discussies plaats, waarbij

eenieder zijn mening/standpunten vrij kan inbrengen. Er wordt goed naar elkaar geluisterd en er is

daarbij over en weer respect; verschillen worden professioneel behandeld en geaccepteerd en altijd

opgelost. De individuele leden hebben voldoende ruimte voor inbreng van onderwerpen. De leden

zijn tevreden over hun functioneren als individu en binnen het team.

De RvC is van mening dat de vereiste kennis en competenties in voldoende mate aanwezig zijn. Bij

de zoektocht naar de nieuwe commissarissen wordt de lokale betrokkenheid zwaarder aangezet. Er

is een diversiteit aan persoonlijkheden binnen het team. In 2019 is aandacht besteed aan

teambuilding.

Het vooroverleg voor RvC vergaderingen wordt als nuttig ervaren. De informatievoorziening is van

hoog niveau. De efficiency en effectiviteit van de RvC vergaderingen worden als uitstekend

beoordeeld. De digitale manier van vergaderingen is inmiddels gemeengoed geworden. Dit alles

biedt een goede basis voor de toezichthoudende activiteiten. De balans tussen toezicht en advies,

twee kerntaken van de RvC, is in evenwicht. De samenwerking met de bestuurder is op orde en

verloopt plezierig.

37

De Raad zoekt steeds naar balans tussen toezicht en advies. De wens om iets meer bij het proces

van strategievorming betrokken te worden, is met de inzet voor het nieuwe Ondernemingsplan

ingevuld.

Aandachtsgebieden & educatie

De leden hebben, naast algemene kennis en vaardigheden, specifieke deskundigheid. In

onderstaand schema is dat weergegeven met een M (Midden: heeft goed inzicht in en ervaring met

het onderwerp, maar is geen expert) en H (Hoog: kan zelfstandig een afgewogen oordeel vormen

over het onderwerp en is daarmee aan te merken als expert). Aanvullende expertise is aanwezig

op het gebied van zorg en welzijn.

Als lid van de VTW conformeert de RvC zich aan de bijbehorende uitgangspunten, waaronder de

Permanente Educatie (PE). Elke commissaris heeft de verplichting om in totaal 10 PE punten

binnen twee jaar te behalen (5 per jaar). Dit wordt door GoedeStede gefaciliteerd.

De PE-punten, conform het VTW-portal, geven over het verslagjaar 2019 het volgende beeld.

Aandachtsgebieden binnen de

Raad en behaalde PE punten

in 2019

Mw. Van

den Berg

Mw.

Kramer

Dhr. Van

der

Schaar

Dhr.

Schnitzler

Mw. De

Vries

Volkshuisvestelijk M 2 M 2 H M 2 M 2

Vastgoedontwikkeling en –beheer H 48 H 10 H H M

Financiën en control H 26 M 6 M H 2 H

Juridische zaken M M 2 M M M 3

Governance H 3 M 4 H H 2 H 33

Totaal aantal PE punten 79 24 0* 6 38

*Over de jaren 2018 en 2019 zijn in totaal 9 punten behaald.

De leden delen de opgedane kennis en inzichten na afloop van genoten educatie.

Huurdersorganisatie

Bij het jaarlijkse gesprek waren de vier nieuwe bestuursleden van Huurdersorganisatie Hugo

aanwezig. De bestuursleden geven aan dat zij tevreden zijn over de manier waarop er wordt

omgegaan met de huurdersvertegenwoordiging door GoedeStede. Zij benoemen de cultuuromslag

die nu merkbaar is, in de zin dat er over veel thema’s met elkaar van gedachten kan worden

gewisseld. Dit was ten tijde van de visitatie nog niet zo duidelijk, waardoor persoonlijke belevingen

door de nieuwe bestuursleden naar de visitatiecommissie zijn verwoord. De RvC leden hebben

aangegeven daarover te zijn verrast.

De huurdersorganisatie noemt de betrokkenheid bij het opstellen van het nieuwe

Ondernemingsplan als positief.

De aanstelling van twee nieuwe commissarissen op voordracht van de huurders is eveneens in

goede samenwerking verlopen. Namens de huurdersorganisatie had een lid zitting in de

selectiecommissie. De gesprekken met de kandidaten alsmede de uiteindelijke voordracht, zijn in

goede harmonie gegaan. De Raad is tevreden over de werkwijze en verheugd dat de

huurdersorganisatie mevrouw Van den Berg en de heer Hartman heeft voorgedragen.

38

Ondernemingsraad

Een afvaardiging van de RvC heeft gesproken met de drie leden van de Ondernemingsraad (OR).

Daarbij kwam de sfeer binnen de organisatie aan de orde, alsmede de betrokkenheid bij nieuwe en

lopende zaken. Naar de mening van de OR stabiliseert de werkdruk zich. In het gesprek is de zorg

gedeeld dat er sprake is van een toename van verwarde huurders die weer veel inzet van

wijkbeheer vragen.

Accountant

Deloitte is sinds 2015 de externe accountant bij GoedeStede. In 2018 heeft een partnerwissel

plaatsgevonden. In lijn met de governancecode en het reglement RvC beoordelen bestuur en

auditcommissie ten minste eenmaal in de vier jaar het functioneren van de externe accountant. De

auditcommissie, bestuurder en manager Financiën hebben daartoe een vragenlijst ingevuld. Alle

betrokkenen zijn positief over de accountant. De samenwerking loopt naar tevredenheid. Jaarlijks

is de accountant aanwezig bij de drie vergaderingen van de auditcommissie en bij de RvC

vergadering waarin het accountantsverslag wordt besproken. De RvC is van mening dat de

accountant hen zowel mondeling als schriftelijk van goede informatie voorziet. De RvC heeft de

accountant herbenoemd als controlerend accountant voor het verslagjaar 2020. In 2019 is een

benchmark op de accountantskosten uitgevoerd.

Auditcommissie

De Auditcommissie is een voorbereidingscommissie en rapporteert haar bevindingen aan de RvC.

De nadruk ligt op het financiële verslagleggingsproces, het systeem van interne beheersing van

(financiële) risico’s, het controleproces van de onafhankelijke externe accountant en treasury. De

commissie werkt conform het reglement Auditcommissie en vergaderde in 2019 drie keer.

In de vergadering van april zijn de jaarstukken besproken in aanwezigheid van de bestuurder en

de manager financiën. Met de accountant is in de vergadering gesproken over het

accountantsverslag. De zogenaamde ‘marktwaardering van het vastgoed’ blijft een aandachtspunt

voor de accountant en de organisatie. Buiten aanwezigheid van de bestuurder is met de accountant

besproken of er bijzonderheden te melden zijn. Deze waren er niet.

In april is het aangepaste investeringsstatuut besproken. Ook is het verslag van de

treasurycommissie alsmede het treasuryjaarplan 2019 in concept besproken. De Auditcommissie

heeft een positief advies gegeven.

In juni is met de accountant het concept auditplan besproken. Het consistente beeld van de

afgelopen twee jaar geeft voor de Auditcommissie geen aanleiding om aanvullende

aandachtspunten op te nemen.

In november is de concept managementletter 2019 inclusief de bestuurlijk reactie doorgenomen

met de partner en controleleider van Deloitte. In deze vergadering is gesproken met de controller

over zijn risicobeoordeling op basis van het beoordelingskader Aw/WSW. Het verdiepende

onderzoek, dat door de controller is uitgevoerd, leverde een meer dan acceptabel risicoprofiel op.

Ook had de Auditcommissie aandacht voor het interne controle. De samenvatting van de

uitkomsten van de interne controle 2019 is ter informatie verstrekt. De aanpak voor 2020 is helder

voor de Auditcommissie. De frauderisicoanalyse gaf de commissie inzicht in de mogelijke risico’s

per proces. De Auditcommissie is content met de analyse en aanpak. In deze vergadering is ook de

begroting 2020 besproken. De begroting is gebaseerd op de eerste jaarschijf van het nieuwe

39

ondernemingsplan maar sluit goed aan bij de lijn die eerder is ingezet. De Auditcommissie gaf een

positief advies over de begroting.

Commissie Volkshuisvesting

De commissie Volkshuisvesting fungeert als klankbord voor GoedeStede in relatie tot haar

Volkshuisvestelijke ambities en opgaven. In 2019 is de commissie twee keer bij elkaar gekomen.

De commissie maakte kennis met de manager woondiensten. Samen met de directeur-bestuurder

en de adviseur strategie is in die vergadering van gedachten gewisseld over de woonvisie in relatie

tot het bod. De beleidsbrief van de gemeente biedt enig houvast alsmede het aangescherpte

trendonderzoek. De commissie daagde GoedeStede uit om in haar bod mogelijk een verhoogde

inzet op nieuwbouw te presenteren. Op basis van doorrekeningen heeft GoedeStede dit in haar

overzicht van voorgenomen activiteiten (het bod) opgenomen.

In de vergadering van mei is de inzet ten aanzien van betaalbaarheid besproken. GoedeStede blijft

maatwerkregelingen inzetten. Met het oog op betaalbaarheid wordt de uitslag van de enquête

onder de achterban van Hugo aangehaald. Daaruit kwam naar voren dat huurders de voorkeur

geven aan meer huurwoningen in plaats van 0% huurverhoging. Het bod sluit hierop aan.

In de vergadering van september is van gedachten gewisseld over de uitblijvende gemeentelijke

woonvisie en de inzet voor nieuwe en eventueel meerjarige prestatieafspraken. Bij het leveren van

een volkshuisvestelijke bijdrage adviseert de commissie vooral uit te gaan van de input die op de

mooie belanghebbendenmiddag is opgehaald. Naast de noodzaak om nieuwe woningen te bouwen

maakt GoedeStede ook werk van de thema’s gastvrije dienstverlening, betaalbaarheid en fijne

buurten. De commissie is positief over deze koers die in het ondernemingsplan is vastgelegd.

Remuneratiecommissie

De Remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de directeur-bestuurder, maakt

afspraken over te behalen prestaties en buigt zich over de beloning. De werkwijze is vastgelegd in

een reglement. Jaarlijks wordt het functioneren van de bestuurder besproken. De

Remuneratiecommissie informeert de voltallige Raad over de voortgang daarvan en doet

voorstellen aan de RvC.

De heer A.S.M. Deutekom (1962) is op 1 september 2001 benoemd als directeur-bestuurder bij

GoedeStede. De huidige bestuurder is, in een periode dat de governancecode nog niet bestond,

voor onbepaalde tijd benoemd. De RvC is met de bestuurder overeengekomen de bestaande

arbeidsovereenkomst te respecteren met inachtneming van de overgangsregeling WNT. Bij

toekomstige benoemingen worden de wettelijke termijnen in acht genomen.

De heer Deutekom vervult enkele relevante nevenfuncties:

Lid van het Higher Education Development Board Windesheim Flevoland (vanaf 2010).

Lid van het bestuur van de stichting Han Lammers Leerstoel, (sinds 2010)

Lid Raad van Toezicht ROC Rivor, Tiel (vanaf 2015).

Lid Raad van Toezicht van Samen Veilig Midden-Nederland (tot juni 2019).

Over een periode van drie jaar heeft de heer Deutekom 176,5 PE punten behaald. Het verplichte

aantal PE punten bedraagt 108.

Het functioneren van de bestuurder is in maart besproken. Tevens zijn hierbij doelstellingen voor

2020 afgesproken. In november heeft het beoordelingsgesprek plaatsgevonden. De wisselingen

40

binnen het management zijn onderwerp van gesprek geweest. De RvC is tevreden over de inzet

van de heer Deutekom als zeer ervaren en deskundige bestuurder.

In het verslagjaar zijn door de Raad ook 360 graden feedback gesprekken gevoerd met het

Management Team en met de Ondernemingsraad. Aan de hand van een vragenlijst is het

functioneren van de directeur/bestuurder besproken. Deze gesprekken gaven de Raad meer inzicht

in de wijze van aansturing van de organisatie en in de bedrijfscultuur. Op basis van de gevoerde

gesprekken en bovengenoemde informatie heeft de RvC een goed inzicht in de besturing van de

organisatie en de geleverde prestaties.

Bezoldigingsbeleid bestuur

De honorering van de huidige directeur-bestuurder is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die is

aangegaan in 2001. De beloning van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast inkomen zonder

variabele beloningscomponenten. De bezoldiging bedraagt € 177.038,- inclusief pensioenlasten.

Dit is conform de overgangsregeling in de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke

en semipublieke sector (WNT). Voor 2019 gold een maximum WNT-bedrag van € 194.000,-.

Gekoppeld aan de WNT heeft de minister een staffel vastgesteld. GoedeStede heeft een bestand

van meer dan 8.000 vhe’s. Almere heeft meer dan 200.000 inwoners. Op basis van deze aantallen

heeft de RvC vastgesteld de bestuurder van GoedeStede in te delen in klasse F met een

schaalmaximum van € 162.000,-.

De RvC heeft besloten gebruik te maken van het overgangsrecht, zoals geformuleerd in de WNT.

Dit betekent dat de bestaande afspraken worden gerespecteerd en het inkomen vanaf 1 januari

2018 in drie jaar wordt afgebouwd naar het maximum van schaal F. Voor wat betreft de regeling

en financiering van de pensioentoezeggingen geldt dat de corporatie de afdracht richting SPW

regelt. Voor wat betreft de geldende opzegtermijn wordt de CAO gevolgd.

Bezoldiging Raad van Commissarissen

Tijdens de zelfevaluatie is het honorarium van de voorzitter en leden van de RvC vastgesteld op

80% van het bezoldigingsmaximum zoals vastgesteld in de Beroepsregel voor de voor GoedeStede

geldende klasse (2019: F). Er wordt jaarlijks een indexering aangehouden, die aansluit bij de

regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Bij

beleidswijziging binnen de VTW en bij aanpassing van de WNT tabel wordt het honorarium van

commissarissen binnen GoedeStede opnieuw bezien. De bezoldiging van bestuur en RvC over het

verslagjaar is opgenomen onder de overige informatie in hoofdstuk 12 van de jaarrekening.

41

42

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

43

Leeswijzer

In dit volkshuisvestingsverslag verantwoorden wij ons in lijn met artikel 36a van de Woningwet 2015.

We besteden daarbij aandacht aan de projectmatige en reguliere activiteiten die wij in 2019 in het

belang van de Almeerse volkshuisvesting hebben uitgevoerd. Ook geven we invulling aan artikel 32 van

het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) waarbij we het beleid en de activiteiten ten

aanzien van de belanghebbenden toelichten.

Dit verslag volgt het Ondernemingsplan 2017-2019. Elke paragraaf begint met onze ambities uit het

Ondernemingsplan. Deze zijn in een kader weergegeven.

In hoofdstuk 1 leest u over onze ambitie om goede woningen te kunnen verhuren. De nieuwbouw sluit

aan bij de vraag naar kleine en betaalbare sociale huurwoningen in Almere. De bestaande woningen

onderhouden we gewoon goed. De toewijzing van de woningen aan de huurders moet aansluiten bij alle

wet- en regelgeving. In hoofdstuk 2 kunt u lezen dat passend huisvesten daarbij een belangrijk

uitgangspunt is.

Op het gebied van leefbaarheid richten wij ons op het schoon, heel en veilig houden van ons bezit. In

hoofdstuk 3 leest u hoe wij onze wijken goed en leefbaar proberen te houden. Ook blijven we

samenwerken met onze huurders en partners. De manier waarop wij dat doen wordt toegelicht in

hoofdstuk 4.

Tevreden klanten krijgen we door onze dienstverlening duidelijker neer te zetten. Zoals u in hoofdstuk 5

kunt lezen, communiceren we zoveel mogelijk digitaal. Onze koers kan alleen ingezet worden met een

stevig ‘fundament’. Dat wil zeggen; met een gezonde organisatie (hoofdstuk 6) en gezonde financiën

(hoofdstuk 7) kunnen we daadwerkelijk werk kunnen maken van onze ambities.

Wij wensen iedereen veel leesplezier!

44

1. GOEDE WONINGEN

1.1. Evenwichtige portefeuille

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij bouwen 500 betaalbare huurwoningen.

Wij streven in onze vastgoedportefeuille naar een evenwichtige verhouding tussen

grondgebonden en gestapelde woningen.

Wij verkopen woningen die niet meer tot onze kernportefeuille behoren.

Wij optimaliseren het ontwikkel-, bouw- en onderhoudsproces steeds verder.

Wij transformeren bedrijfsruimten in sociale huurwoningen waar dat mogelijk en gewenst is.

Wij bieden woningen aan waar mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Wij leveren 101 woningen op in de volgende complexen:

- 62 woningen, complex Carambeí in Almere Buiten Centrum;

- 39 woningen plus 2 bedrijfsruimten die als huiskamer worden

gebruikt, complex AanMere, in de Eilandenbuurt.

Gerealiseerd.

We starten met de bouw van 130 woningen:

- 95 woningen, complex Madrona, in Almere Buiten.

- 35 woningen, complex Waterstate, Waterwijk.

Deels gerealiseerd.

Wij voeren acquisitiegesprekken met de gemeente, zorgpartijen

en marktpartijen en beoordelen de haalbaarheid van een plan. In

2019 werken we onder andere aan;

- 112 woningen De Stripmaker in Almere Buiten.

- 20 woningen De Deining in Almere Haven.

Deels gerealiseerd.

In de 3de periode wordt de leidraad bestaande bouw geëvalueerd.

Niet gerealiseerd.

Portefeuillestrategie

Ons vastgoed zien wij als een middel om onze maatschappelijke doelen te verwezenlijken. Daarom

bouwen en exploiteren wij de huurwoningen vanuit onze volkshuisvestelijke taken en eigen ambities.

Het afgelopen jaar is de inschrijftijd voor een betaalbare sociale huurwoning weer gestegen. Met name

voor één- en tweepersoonshuishoudens die aangewezen zijn op huurtoeslag zijn er onvoldoende

betaalbare woningen. Ook de vraag naar en prijzen van vrije sectorhuurwoningen en koopwoningen zijn

flink gestegen.

De toekomstige woningvraag in Almere over de periode 2018-2028 is onderzocht. De uitkomsten geven

een goed beeld van de vraag want GoedeStede wordt dagelijks geconfronteerd met de enorme druk op

de Almeerse woningmarkt. Daarom willen wij meer nieuwe woningen toevoegen in het sociale

huursegment. De gemeente moet die enorme vraag naar betaalbare huurwoningen nog wel in haar

woonbeleid en grondbeleid incorporeren. De gemeentelijke woonvisie is echter nog steeds niet gereed.

De verplichting om onze woningvoorraad te scheiden in DAEB en niet-DAEB hebben wij aangegrepen

om in te zoomen op onze portefeuillestrategie. Om onze wensportefeuille te bereiken hanteren we twee

uitgangspunten:

45

Zoveel mogelijk betaalbare woningen houden en bouwen. Betaalbaar noemen we de woningen

met een huurprijs waarvoor mensen, die aangewezen zijn op huurtoeslag, in aanmerking

komen.

‘Alle waar naar zijn geld’. We streven naar een betere verhouding tussen de huurprijs en de

(ruimtelijke) kwaliteit van de woningen.

Zo’n 25% van de woningen heeft een dusdanige kwaliteit en WWS punten (conform het Woning

Waardering Systeem) dat ze tot het niet-DAEB segment behoren. Met deze huuropbrengsten kunnen

we andere woningen betaalbaar aanbieden en betaalbare nieuwe woningen bouwen. Daarmee

anticiperen we enerzijds op de grote vraag van onze primaire doelgroep: Wij bouwen voor hen kleinere

gestapelde huurwoningen. Anderzijds verhuren we een deel van ons bezit als vrije sector huurwoning.

Vooral middeninkomens komen hiervoor in aanmerking. Zo kunnen we via onze niet-DAEB portefeuille

extra middelen genereren die wij volledig ten goede laten komen aan de volkshuisvesting in Almere!

Nieuwbouw

Ons voornemen om in de periode 2017-2019 in totaal 500 betaalbare huurwoningen op te leveren is

niet gelukt. De teller is helaas blijven steken op 332 woningen nieuwe sociale huurwoningen. Wij

hebben onze nieuwbouwambitie naar beneden bij moeten stellen. Het gebrek aan bouwrijpe grond is de

voornaamste reden daarvoor. Ook is de doorlooptijd van sommige projecten erg lang in verband met de

vergunningverlening. Nieuwe woningen worden ‘lean’ ontwikkeld via het Design & Build principe.

Nieuwbouw in ontwikkeling

In februari 2019 zijn we gestart met de bouw van de Madrona-toren. Aan het einde van de Evenaar in

Almere Buiten komt een gebouw van 12 verdiepingen met in totaal 95 woningen. In oktober werd het

hoogste punt bereikt. We verwachten in de loop van 2020 te starten met de oplevering.

Een ander nieuwbouwproject waaraan wij werken is De Stripmaker. In de Eilandenbuurt in Almere

Buiten hebben we een plan gemaakt voor 88 sociale huurwoningen en 24 vrije sectorwoningen. De

planafstemming is nog niet afgerond.

Het plan voor 20 seniorenwoningen in De Marken in Almere Haven is stedenbouwkundig goedgekeurd.

De procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan is gestart. Medio 2019 is een

bouwteamoverleg gestart met een afvaardiging van de (erkende) bouwgroep De Deining. Door de

toekomstige bewoners te laten meedenken over de vormgeving van de woningen en de inrichting van

de woonomgeving hoopt GoedeStede dat zij er straks vele jaren met plezier en zelfstandig kunnen

blijven wonen. Het is mooi om te zien dat toekomstige bewoners elkaar al goed leren kennen en

wellicht meer naar elkaar omkijken waarmee eenzaamheid wordt voorkomen. Dit plan biedt ook kansen

om de doorstroming te bevorderen.

De bouw van complex Waterstate in Waterwijk is vertraagd als gevolg van planwijzigingen.

Sloop en renovatie

GoedeStede sloopt geen woningen en er is vooralsnog geen sprake van grootschalige renovatie.

In lijn met de Woningwet (artikel 55b) beschikken we over een sloop- en renovatiereglement bij

herstructureringsprojecten. Dit reglement is in overleg met de gemeente, corporaties en de

huurdersorganisatie van de drie corporaties Alliantie, Ymere en GoedeStede vastgesteld.

Ontwerpfestival De Grienden

In oktober is het ontwerpfestival “Groei in de Grienden” gehouden. Woningstichting GoedeStede is

eigenaar van huurwoningen in de Grienden. Het groot onderhoud aan de eerste woningen in deze wijk

is in 2019 gestart. De gemeente heeft het groot onderhoud voor de wegen, parkeerplaatsen, stoepen

en het groen op het programma staan. Dit wil de gemeente het liefst na de werkzaamheden van

GoedeStede uitvoeren.

46

De gemeente Almere en GoedeStede willen graag dat de nieuwe ontwikkelingen in de buurt bijdragen

aan het behoud van de huidige kwaliteiten en bijdragen aan groei en verbetering waar dit nog mogelijk

is. Bijvoorbeeld op het gebied van duurzame energie en meer seniorproef maken van de buurt. Ook

wordt bekeken of een aantal gebouwen in de directe omgeving, die op termijn vrijkomen (zoals onder

andere het gezondheidscentrum) een andere bestemming kunnen krijgen. Dit biedt mogelijkheden voor

nieuwe woningtypen en/of nieuwe voorzieningen in de buurt.

Het ontwerpfestival is goed bezocht door bewoners en ondernemers. Het festival heeft inmiddels een

vervolg gekregen waarbij buurtbewoners zeer betrokken zijn. In 2020 wordt hiertoe maandelijks een

koffieavond gehouden.

1.2. Goed onderhouden woningen

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij onderhouden ons bezit sober en kosteneffectief.

Wij concentreren onderhoudswerkzaamheden op logische momenten.

Wij beoordelen elk bouwelement dat ouder is dan zes jaar op zijn conditie.

Wij gaan door met het professionaliseren van onze opdrachtgeversrol.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Rond de zomervakantie optimaliseren we de jaarbegroting 2020

en de meerjaren-onderhoudsbegroting 2020 – 2039 op basis van

(verdiepte) inspecties en conditiemetingen.

Gerealiseerd en vervolg in 2020

Het contractonderhoud én service/mutatieonderhoud worden

integraal geëvalueerd. Medio 2019 wordt bekeken of contracten

moeten worden geïntegreerd, voortgezet of opnieuw aanbesteed.

Gerealiseerd en vervolg in 2020

Wij werken verder in het gezamenlijke inkoopplatform Flevoland

ten behoeve van vastgoedopdrachten en opdrachtgeversrol.

Gerealiseerd.

Wij zijn gefaseerd gestart met de uitvoering van de 40e

jaaraanpak in Almere Haven. De complexen Kerkgracht,

Middenhof, Hofmark zijn eind 2019 (348 woningen) opgeleverd.

Deels gerealiseerd.

In het voorjaar starten wij met de 40e jaaraanpak van de 203

woningen aan de Oever- en Wilgengriend.

Gerealiseerd.

Voor de 40e jaaraanpak Oost- en Wilgengriend (170 woningen) en

Jaag- en Rietmeent (201 woningen) werken we een definitief

investeringsplan uit. De woningen worden tussen 2020 en 2022

gefaseerd aangepakt.

Deels gerealiseerd. De plannen

zijn medio 2020 gereed.

Elke periode analyseren we de reparatieverzoeken en de

slijtagemeldingen en onderzoeken of dit leidt tot planmatige

interventies en/of aanpassingen contracten.

Deels gerealiseerd. Eind 2020

beschikken we over een nieuwe

analysetool.

47

Onderhoudsbeleid

Het speelveld van onderhoud en beheer is een dynamische. Er ligt druk op de beschikbaarheid van

geschikt personeel, de prijzen in de bouw stijgen al enkele jaren bovengemiddeld en de vraag om

innovatie (met name op het gebied van duurzaamheid) wordt steeds luider.

Daarnaast mogen bewoners van GoedeStede een “gewoon goede” dienstverlening verwachten.

Om deze te kunnen blijven bieden gaan we het huidige onderhoudsbeleid evalueren. We proberen aan

te sluiten bij onderhoudsvragen van klanten en het werk zo efficiënt en (kosten)effectief mogelijk in te

richten. In dat kader willen we ook de conditiemetingen van de woningen naar een hoger plan trekken.

Het contractonderhoud is geëvalueerd. Hieruit is gebleken dat vernieuwing van een aantal omvangrijke

onderhoudscontacten en een hernieuwde selectie van aannemers noodzakelijk is. GoedeStede wil

verdergaande samenwerkingsvormen met marktpartijen aangaan voor gevelonderhoud, dagelijks

onderhoud, mutatie en groot onderhoud.

Onze onderhoudsfilosofie

Wij vinden het belangrijk dat onze woningen aantrekkelijk blijven om er te wonen. Daarom is het

belangrijk dat het wooncomfort en de prijskwaliteitverhouding in balans blijft. We benutten zoveel

mogelijk de logische onderhoudsmomenten. Het kan dus voorkomen dat we investeringen bewust

naar voren halen, maar ook naar achteren verplaatsen.

In ons onderhoudsbeleid hanteren we de volgende uitgangspunten:

We onderhouden ons bezit en zoeken naar een (basis)kwaliteit die past bij de prijs.

Voorop staan technisch noodzakelijke onderhoudsingrepen, die we bij voorkeur op logische

momenten en planmatig/geclusterd uitvoeren.

Op natuurlijke momenten worden bouwkundige en comfort-verhogende investeringen gedaan.

Rondom het 20e ,40e en straks het 60e levensjaar van de woningen plannen we een grote

onderhoudsaanpak, waarbij we in ieder geval de keuken, het sanitair en de installaties

aanpakken.

GoedeStede benoemt het 40e jaar als een zogenaamd stopjaar. Dit houdt in dat vanaf 10 jaar voor

einde exploitatie geen grote investeringen meer gedaan worden. De meeste investeringen worden

gecentreerd rondom het 40e jaar. Met een levensduurverlenging van 15 jaar moet het mogelijk zijn

om de woningen weer 20 jaar door te verhuren zonder grote investeringen (exclusief tussenbeurten).

In het 60e jaar volgt dan weer een stopjaar en heroverweging vanuit de portefeuillestrategie.

40e jaaraanpak

Ons oudste bezit staat in Almere Haven dus de eerste wijken zijn inmiddels zo’n 40 jaar oud. Bij de

uitvoering van het groot onderhoud streven we naar een verbetering van de energie-indexen. We

zoeken naar een balans tussen de omvang van de technische ingrepen en de financiële haalbaarheid

ervan. Het verlagen van de woonlasten is ook hierbij een belangrijk speerpunt. In recent uitgevoerde

projecten zijn bijvoorbeeld zeer energiezuinige CV ketels en CO2 gestuurde ventilatiesystemen

aangebracht. In combinatie met het aanbrengen van nieuwe isolerende beglazing is daarmee al een

aanzienlijke verbetering van de energie-index bereikt.

Naast de aanpak van installaties en gevels van de woningen, worden ook keukens, badkamers en

toiletten aangepakt.

In 2019 zijn al onze woningen aan de Hofmark (171 Woningen) en Middenhof (139 Woningen)

nagenoeg gereed. De woningen zijn op het gebied van energiezuinigheid met gemiddeld twee

labelstappen verbeterd.

48

Resultaat energie indexen na 40e jaar aanpak

De werkzaamheden aan de 38 woningen van de VvE Kerkgracht zijn doorgeschoven. De VvE bestaat uit

vijf vastgoedeigenaren waardoor het maken van een gedragen plan meer tijd kost.

In het najaar van 2019 zijn we gestart met onze 170 woningen aan de Oost– en Wilgengriend in Almere

Haven. De laatste woningen zijn na de zomer van 2020 gereed.

Planmatig onderhoud

In 2019 is € 5,4 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Per verhuureenheid komt dit neer op

€ 639,-.

Reparatieverzoeken

Huurders melden hun reparatieverzoeken voor het verhelpen van storingen of gebreken aan de

woningen via internet of telefonisch. Reparaties worden doelmatig uitgevoerd; als een element defect is

dan vervangen we dit. De uitvoering gebeurt door verschillende onderhoudsbedrijven, afhankelijk van

het gemelde probleem. In 2019 is een bedrag van € 1,8 miljoen uitgegeven aan reparatieverzoeken. Dit

is exclusief de serviceverzoeken over bijvoorbeeld kozijnen en centrale verwarming. Daar zijn

contracten voor afgesloten.

Mutatieonderhoud

Bij mutatie worden technisch noodzakelijke werkzaamheden uitgevoerd om verhuur mogelijk te maken.

Mutatieonderhoud wordt doelmatig uitgevoerd; als een element defect is dan vervangen we dit. Er is in

2019 € 591.900,- geboekt aan mutatieonderhoud voor 494 mutatiewoningen.

Met name voor de vervanging van keukens en/of sanitaire ruimten wordt in de huidige situatie

gestreefd naar aansluiting bij de 40e jaars aanpak of de 20e jaars binnenrenovatie. We evalueren het

onderhoudsbeleid in 2020 op die aanpak. Op basis daarvan bekijken we of een natuurlijk

onderhoudsmoment (zoals mutatie) ook kan worden benut om de genoemde werkzaamheden uit te

voeren. Afhankelijk van de eigenschappen van een complex, zou dit zelfs per complex kunnen

verschillen.

90

43

6

0

20

40

60

80

100

A B C

Complex 1100 Middenhof

54

3

0

20

40

60

80

100

B C D

Complex 1110 Hofmark

49

1.3. Duurzame woningen

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij bouwen nieuwe woningen met energielabel A++ (Energie Index ≤ 0,50).

Wij zorgen ervoor dat alle woningen met een label lager dan B minimaal 1 labelstap maken

bij groot onderhoud.

Wij streven ernaar dat ons totale bezit in 2020 gemiddeld op label B of Energie Index (EI)

1,25 uitkomt (conform Energieakkoord).

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Onze nieuwbouw heeft minimaal een Energie Index ≤ 0,50. We

onderzoeken per plan of verdere verlaging efficiënt/effectief is.

De EI wordt per woning exact

bepaald bij oplevering.

Gemiddeld komt dit uit op 0,5.

We maken bijna 700 labelsprongen bij groot onderhoud in het 20e

of 40e jaar. De nieuwe energielabeling en vervallen labels worden

gefaseerd opgenomen en/of bij groot onderhoud aangepast. Na

de 40e jaaraanpak is de gemiddelde Energie Index in deze

complexen 1,2 (label B).

Er zijn 550 stappen behaald bij

de 40e jaar aanpak. Er zijn 420

behaald bij de 20e jaar aanpak.

In totaal dus 970 stappen.

Wij onderzoeken of het technisch en financieel haalbaar is om een

extra labelstap bij groot onderhoud te maken door aanvullende

duurzame maatregelen te nemen (bijvoorbeeld zonnepanelen).

Dit verwerken we in de meerjarenonderhoudsplanning.

Gerealiseerd.

De lange termijnstrategie op weg naar CO2-neutrale woningen in

2050 wordt nader uitgewerkt met onder andere een mogelijke

haalbaarheidsstudie voor een complex.

Gerealiseerd.

Duurzaamheid

In onze duurzaamheidsvisie (zie ook het bestuursverslag) streven wij naar woningen die goed zijn voor

mens en milieu waarbij we tegelijkertijd oog houden voor ieders portemonnee. De onderhoudsingrepen

die wij doen, moeten passen in de lange termijn strategie van een complex. We willen voorkomen dat

we spijt krijgen van eerdere onderhoudsinvesteringen. Daarom richten wij ons vooral op de eerste stap

van de “Trias Energetica”, namelijk het beperken van de warmtevraag. De tweede en derde stap zijn

gericht op alternatieve methoden voor het opwekken van duurzame energie en het beperken van het

gebruik van fossiele brandstoffen. Hiervoor geldt dat met name de installatiemarkt volop in beweging is

en dat bewezen goede oplossingen steeds meer beschikbaar komen. De balans ten opzichte van de

financiële haalbaarheid van projecten is daarbij een aandachtspunt.

Energie indexen

Binnen Aedes wordt ernaar gestreefd om alle corporatiewoningen in 2020 op gemiddeld energielabel B

(Energie Index 1,2<EI≤1,4) te krijgen. De gemiddelde Energie Index van GoedeStede bedroeg in 2018

1,23 en in 2019 1,21. Alle corporaties in Nederland komen in 2019 uit op 1,57.

50

In de Aedes benchmark scoort GoedeStede een A op CO2 uitstoot en een A op technische

duurzaamheid. De regelgeving en berekeningsmethodiek is echter steeds aan verandering onderhevig.

In 2021 wordt er wederom een nieuwe berekeningsmethodiek in gebruik genomen, die

hoogstwaarschijnlijk een negatief effect gaat hebben op de gemiddelde energie-index.

GoedeStede berekent een nieuwe energie-index na uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden. Met name

bij 40e jaar projecten, binnenhuisrenovaties en ook bij CV en/of MV vervanging is dit het geval. Uit de

berekeningen blijkt dat alle aangepakte woningen een energiesprong hebben gemaakt. De huurders

profiteren daarvan omdat zij op hun energieverbruik besparen.

51

2. PASSEND HUISVESTEN

2.1. Beschikbare woningen

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij verhuren het beschikbare aanbod passend.

Wij houden ons aan de toewijzingswetten en -regels en zoeken naar maatwerkoplossingen.

Wij werken aan een eenvoudiger woonruimteverdelingssysteem.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

We huisvesten de mensen met de laagste inkomens

passend (minimaal 95% passend toewijzen).

Gerealiseerd met 98%.

We benutten de ruimte om woningen aan hogere

inkomens toe te wijzen (80-10-10 regel). Conform de

wettelijke wijzen we minimaal 80% toe aan mensen met

een inkomen tot € 38.035,-. De overige 20% wijzen we

toe aan mensen met een hoger inkomen waarbij in

ieder geval 10% aan mensen met een inkomen tot €

42.436,-.

Gerealiseerd. 91% is toegewezen aan

huurders met een inkomen tot € 38.035

en 9% aan huurders met een inkomen

daarboven.

We benutten maximaal 3% vrije beleidsruimte voor

directe bemiddelingen.

Gerealiseerd met 2,13%.

Wij verwachten 101 nieuwbouwwoningen te verhuren in

2019. We verwachten 550 woningen opnieuw te

verhuren uit het bestaande bezit. Van deze woningen

worden er 100 verhuurd als vrije sector woningen.

Deels gerealiseerd. De toewijzingen uit de

bestaande voorraad zijn lager (404 sociale

huurwoningen en 73 vrije

sectorwoningen).

Voor de zomer wordt een nieuw

woonruimtebemiddelingsmodel door WoningNet

geïmplementeerd. Het model moet kostendekkend zijn.

Met onze partners zoeken we naar mogelijkheden

waardoor ook de kosten voor woningzoekenden kunnen

dalen.

Gerealiseerd.

We zetten ons in om de gemeentelijke

voorrangskandidaten te huisvesten. Minstens 70%

bieden we aan gewone woningzoekenden aan.

Uitgaande van het geprognosticeerde aantal

voorrangskandidaten kan deze 70% onder druk komen

te staan omdat GoedeStede een achterstand in het

verhuren aan statushouders uit 2018 wil inlopen.

Gerealiseerd.

52

Woonruimteverdeling

Onze huidige en toekomstige klanten zijn mensen met een bescheiden inkomen en kwetsbare

doelgroepen die in Almere (willen) wonen. Ook mensen met een middeninkomen kunnen bij ons terecht

voor een huurwoning.

Wij streven naar voldoende beschikbare en betaalbare huurwoningen. Het aantal woningen dat vrijkomt

daalt, de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang en het slagingspercentage voor bepaalde

groepen woningzoekenden is laag. Mensen die, gelet op hun inkomen recht hebben op huurtoeslag,

vormen veruit de grootste groep woningzoekenden.

In juni is het nieuwe WoningNet systeem live gegaan en werkt de technische kant van het systeem naar

tevredenheid. Enkele aanpassingen moeten nog worden doorgevoerd.

We hebben meer dan 70% van onze woningen verhuurd aan gewone woningzoekenden. Dit komt mede

doordat de verwachte uitstroom uit de maatschappelijke opvang nog niet gerealiseerd is. De gemeente,

zorginstellingen en corporaties willen in 2020 tot sluitende afspraken hierover komen.

Van alle digitaal aangeboden woningen via WoningNet Almere wordt 50% via loting verdeeld. De andere

50% wordt op basis van inschrijftijd verdeeld. Woningzoekenden en de meeste urgenten kunnen

reageren op beide segmenten. Omdat de helft van de woningen wordt aangeboden via het

inschrijfsegment, is de benodigde inschrijftijd weer gestegen. Voor woningen van GoedeStede is een

gemiddelde inschrijftijd van 10,2 jaar nodig. In Almere komt het gemiddelde uit op 9,6 jaar. (In 2018

bedroeg de inschrijftijd 9,2).

Ultimo 2019 stonden 43.207 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet (in 2018: 41.065). Het

aantal actief woningzoekenden is 12.474 (18.425 in 2018).

Het aantal goede reacties op de aangeboden woningen is ook in 2019 weer gestegen. In het afgelopen

jaar reageerden gemiddeld 438 woningzoekenden op 1 aangeboden woning van GoedeStede. In heel

Almere gaat het om gemiddeld 354 reacties.

Wij bieden een woning gemiddeld 1,4 keer aan voordat we deze kunnen toewijzen. In ons streven naar

een aansluitende verhuring van vrijkomende woningen, organiseren wij het aanbiedingsproces zo

efficiënt mogelijk.

Toewijzing aan bijzondere doelgroepen

Jaarlijks wijzen wij sociale huurwoningen toe aan bijzondere doelgroepen. Feitelijk gaat het om door de

gemeente aangewezen doelgroepen die voorrang krijgen op reguliere woningzoekenden. Het gaat om

onder andere urgent woningzoekenden, statushouders/VVTV-ers (asielzoekers met een Voorwaardelijke

Vergunning Tot Verblijf) en ex-gedetineerden.

De gemeente is verantwoordelijk voor de urgentieregeling. De urgentieregeling is bedoeld voor

woningzoekenden die in een levens ontwrichtende situatie verkeren. Urgentie kan voor € 50,- worden

aangevraagd via de digitale urgentiewijzer bij Het Vierde Huis. Een onafhankelijke, door de gemeente

ingestelde, urgentiecommissie beoordeelt alle urgentieaanvragen. De urgentiecommissie behandelt ook

de aanvragen van cliënten die uitstromen uit maatschappelijke instellingen.

Urgenten krijgen een urgentiebeschikking en een zoekprofiel. Urgenten zoeken in principe zelf, via

WoningNet, naar woonruimte en hebben keuzevrijheid en voorrang binnen hun zoekprofiel. Het proces

verloopt volledig geautomatiseerd. In 2019 is gestart alles in te regelen dat urgenten worden bemiddeld

naar een woning; daarbij wordt dan rekening gehouden met goede verdeling over buurten. Een nieuwe

53

regeling om urgenten een woning toe te wijzen wordt in 2020 geleidelijk uitgerold, met als doel voor 1

januari 2021 dit geheel te hebben uitgerold.

De gemeente Almere had in 2019 een taakstelling om 151 statushouders te huisvesten. GoedeStede

neemt daarin haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Er zijn 21 woningen aan 40 statushouders

toegewezen.

In 2019 hebben we geen woningen aan cliënten van de reclassering en TBS-ers toegewezen. De pilot

van een zogenaamde pantoffel/satellietwoning is geëvalueerd. Hier worden mensen met meervoudige

problematieken gehuisvest die met iets minder begeleiding door het Leger des Heils toe kunnen. Na een

moeizame start loopt de pilot naar wens en is het voor een jaar verlengd. Medio 2020 wordt opnieuw

geëvalueerd.

Van groot naar beter

Nadat de pilot medio 2018 was gestopt, is gewerkt aan een definitieve regeling die eind van het jaar startte. De regeling is twee ledig:

1. De woningzoekende kan voorrang krijgen bij het vinden van een geschikte woning indien hij

voldoet aan de criteria.

2. De woningzoekende die in Almere een grote sociale huurwoning achterlaat kan in aanmerking

komen voor een verhuiskostenvergoeding. Deze is gemaximaliseerd op 60 aanvragen per jaar.

Iedere corporatie labelt zelf geschikte woningen voor deze regeling. GoedeStede labelt alleen seniorenwoningen. De woningzoekende meldt zich aan bij een corporatie. Het grote verschil met de pilot is dat de woningzoekende nu zelf reageert op het woningaanbod van WoningNet. Hierdoor is de slaagkans aanzienlijk vergroot. In 2019 hebben 4 van onze huurders gebruik gemaakt van deze regeling.

Woningruil

In 2019 hebben wij 58 keer meegewerkt aan verzoeken tot woningruil. Dit heeft geleid tot 19

goedgekeurde woningruilen.

2.2 Bereikbare woningen

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij maken gebruik van de wettelijke ruimte binnen het jaarlijkse huurprijsbeleid.

Wij bevorderen de doorstroming en creëren kansen voor de middeninkomens.

Wij vergroten het aandeel woningen dat bereikbaar is met huurtoeslag door een deel van de

woningen in het midden dure segment te verhuren.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Ons huurbeleid houdt rekening met een huursomstijging van 2%.

Dit is lager dan het wettelijk maximum. Daarmee houden we de

huren betaalbaar.

Gerealiseerd.

GoedeStede wil minimaal 60% van de nieuwe aangegane

huurovereenkomsten in het betaalbare segment (tot 2e

aftoppingsgrens voor huurtoeslag) verhuren. Als alle geplande

nieuwbouw wordt gehaald wordt 75% betaalbaar aangeboden.

Gerealiseerd met 76% inclusief

nieuwbouw.

Wij prognosticeren de verkoop van 5 niet-DAEB woningen uit de

verkoopvijver van in totaal 57 woningen.

Gerealiseerd inclusief

teruggekochte woningen.

54

Huurprijsaanpassingen

Tot het huurbeleid rekenen we het streefhuurbeleid en de jaarlijkse huurprijsaanpassing. Wanneer de

zittende huurder verhuist, wordt de netto huur aangepast conform ons streefhuurbeleid. Daarbij zoeken

we naar een passende prijskwaliteitverhouding. Voor woningen met een hogere kwaliteit (in WWS

punten, aantal kamers, ligging en vierkante meters woonoppervlak) wordt een hogere huur gevraagd.

Andere woningen worden juist binnen eigen kaders afgegrendeld zodat deze bereikbaar zijn voor de

woningzoekenden met een laag inkomen. Zo bereiken we een mix van prijssegmenten in de

verschillende complexen. We streven naar minimaal gelijkblijvende huuropbrengsten. Ook houden wij

ons aan de prestatieafspraak die is gemaakt voor 2019.

De jaarlijkse huurprijsaanpassing per 1 juli is voorgelegd aan huurdersorganisatie Hugo. Per 1 juli is

voor de sociale huurovereenkomsten een huurverhoging van 1,7% doorgevoerd. Er is geen

inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De prijzen van vrije sectorwoningen zijn met 2,5%

verhoogd. De huursomstijging (incl. mutatie) blijft onder de 2%.

Aan- en verkoop

Onze sociale huurwoningen verkopen we niet. De woningen die aangewezen zijn voor verkoop behoren

niet meer tot ons kernbezit of het zijn de laatste huurwoningen in een rij met koopwoningen. De

woningen verkopen we aan de zittende huurder of na mutatie.

In 2019 zijn vier woningen uit de verkoopvijver verkocht. Ook hebben wij vier woningen teruggekocht,

waarvan er maar één weer is verkocht. De andere drie hebben we verhuurd als vrije sectorwoning.

Daarnaast zijn vijf bedrijfspanden verkocht.

55

2.3. Betaalbare woningen

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij hebben een strak en consequent incassobeleid om te voorkomen dat huishoudens

huurachterstanden opbouwen.

Wij werken samen met partners om te voorkomen dat huishoudens onnodig in de

schuldhulpverlening belanden en dakloos worden als gevolg van een ontruiming.

Wij werken met maatwerkregelingen zodat we mensen kunnen ondersteunen die (tijdelijk)

moeite hebben met hun financiële huishouding.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

100% van de klanten die na de 10e dag niet hebben betaald,

worden telefonisch benaderd. We streven ernaar om minimaal

70% van deze huurders te laten betalen, aangezien zij anders

door gaan naar de volgende incassofase.

Gerealiseerd.

We melden 100 huurders aan bij (Vroeg) Erop Af als we

vermoeden dat het niet betalen van de huur een signaal is van

een complexer geheel. We verwachten dat dit bij 70 huurders een

geslaagd contact oplevert. Bij deze huishoudens checken we na

een half jaar de situatie nog eens via Herop Af.

De afspraak is aangepast in

verband met de verdubbeling

van de kosten. Op jaarbasis

worden maximaal 50 huurders

bezocht. In 2019 hebben we 57

aanmeldingen gedaan en zijn we

onder de 50 bezoeken gebleven.

We zetten de volgende twee maatwerkregelingen in:

1. Maatwerkregeling inkomensdaling

2. Maatwerkregeling voorkomen huurschuld

We ontwikkelen in 2019 een nieuwe maatwerkregeling voor

huishoudens waarbij we rekening houden met de streefhuur en

de woonlasten ten opzichte van het inkomen.

Gerealiseerd.

In het debiteurenbeheer werken we per fase met een andere

incassopartner. Door middel van klantsegmentatie willen we

adequatere oplossingen bereiken. Dit moet erin resulteren dat:

- 85% van de nieuwe huurders geen slepers wordt;

- 80% van de huurders met achterstand in fase 1 volledig

betaalt of succesvol een betalingsregeling doorloopt.

- De huurachterstand bij actieve huurcontracten maximaal

1,5% bedraagt.

Gerealiseerd.

Huurachterstandspercentage

Het huurachterstandspercentage is een belangrijke indicator voor het resultaat van het incasseren van

de huurinkomsten. Dit percentage wordt berekend door het totale saldo aan achterstand te delen door

het jaarbedrag aan huuropbrengsten. Eind 2019 betrof het achterstandspercentage van de actieve

huurders 1,29% ten opzichte van 1,43% in 2018 en 1,65% in 2017. Deze positieve ontwikkeling is het

resultaat van het aanscherpen van ons incassobeleid (meer maatwerkoplossingen) en aanscherping van

de afspraken met onze incassopartners (snellere verwerking afdrachten).

56

Oninbare vorderingen

In 2019 is een bedrag van € 167.848,- aan oninbare vorderingen afgeboekt. Deze afboekingen zijn

aantoonbaar en feitelijk onderbouwd zodra blijkt dat de kans op verhaal (incasso) minimaal is. In bijna

alle gevallen betreft dit dossiers waarbij in drie jaar tijd geen resultaat is geboekt en de kans op

resultaat in de toekomst minimaal is of situaties waarbij succesvol het WSNP traject is doorlopen.

Betalingsregelingen

Gemiddeld zijn in 2019 139 lopende betalingsregelingen in de systemen van GoedeStede geregistreerd

(2018: 148). Dit betreffen regelingen die in fase 1 van het incassoproces worden getroffen. Regelingen

die in een later stadium worden getroffen, worden geregistreerd in de systemen van onze

incassopartners. Elke maand wordt gecontroleerd of de afgesproken regelingen worden nagekomen. Als

dit niet het geval is, wordt contact opgenomen met de huurder om een oplossing te bespreken. Als de

huurder consequent de regeling niet nakomt, wordt de regeling afgebroken.

Maatwerkregelingen

GoedeStede kent twee maatwerkregelingen te weten de ‘maatwerkregeling inkomensdaling’ en de

‘maatwerkregeling voorkomen huurschuld’. Voor de regeling inkomensdaling zijn 40 aanvragen gedaan.

In totaal voldoen 17 aanvragen aan de gestelde eisen, zijn er nog 3 in behandeling en hebben we er 20

moeten afwijzen. De maatwerkregeling voorkomen huurschuld is 8 keer aangevraagd en 5 keer

toegekend.

In lijn met het Sociaal Huurakkoord is in 2019 een nieuwe regeling ontwikkeld voor huurders met

huurtoeslag en een huurprijs boven de liberalisatiegrens. In 2019 zijn in totaal 67

huurbevriezingsaanvragen goedgekeurd.

57

3. SAMENWERKEN

3.1. Samen met bewoners

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij blijven zichtbaar aanwezig rondom onze woningen.

Wij ondersteunen initiatieven van bewoners.

Wij gaan voor stabiele wijken waarbij het woongenot voor de huidige huurders de basis van

onze keuzes is.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

We streven naar 125 actieve huurders die onze oren, ogen en

handen zijn in hun complexen.

Nagenoeg gerealiseerd met 115

paar ogen en oren.

Wij proberen de concentratie van kwetsbare doelgroepen te

voorkomen om de draagkracht van portieken gezond te houden.

Voorrangskandidaten bemiddelen we daartoe naar een passende

woning waarbij we in dat proces al onze kennis, ervaring en ons

netwerk benutten.

Niet gerealiseerd.

We stimuleren huurdersinitiatieven en faciliteren dat via

wijkbeheer. We heroverwegen de invulling van het Goed Wonen

Fonds en zorgen voor een passende afronding van deze

samenwerkingsvorm.

Gerealiseerd.

Voor de nieuwbouw in De Marken proberen we een groep

senioren te enthousiasmeren om gezamenlijk een

‘wooncoöperatie’ te vormen om daarmee het samenwonen, leven

en de ‘zorg voor elkaar’ te stimuleren.

Gerealiseerd.

Bewoners weten meestal het beste wat er in de buurt leeft en hoe de woning, het complex en de buurt

als geheel functioneert. Deze contacten met onze klanten zorgen voor meerwaarde: we horen van hen

wat er leeft en zorgen samen dat het werkt.

Ons streven om 125 bewoners in te zetten als ‘ogen en oren’ en ‘ogen en handen’ is helaas niet gelukt.

We hebben regelmatig contact met zo’n 115 actieve huurders. Zij voeren activiteiten uit ter verbetering

van de woonomgeving (schoon, heel, veilig en participatie) in en rondom onze 82 complexen. Wij

helpen hen door relaties te leggen met netwerkpartners of door materiaal te verstrekken.

Deze actieve huurders belonen we met een waardebon voor hun inzet.

De eigen kracht van bewoners is voor ons een uitgangspunt en dat geldt ook ten aanzien van de

verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid. Maar soms gaat dat gewoonweg niet vanzelf. We proberen

kwetsbare mensen, waar mogelijk, een steuntje in de rug te geven en maken duidelijk wat van

GoedeStede verwacht kan worden. Toch zien we de leefbaarheid in bepaalde portieken achteruit gaan.

Directe bemiddeling

Bij woningtoewijzing is ons uitgangspunt om 70% te verhuren aan reguliere woningzoekenden en

maximaal 30% aan bijzondere doelgroepen. Het gaat woningzoekenden met een gemeentelijke

urgentiebeschikking, statushouders en cliënten vanuit reclassering en TBS. Maar we kunnen lastig

58

voorkomen dat bijzondere doelgroepen clusteren in bepaalde complexen. Sturen op 30% is beperkt

mogelijk omdat instrumenten voor instroom ontbreken. Via het aanbodmodel kiezen woningzoekenden

zelf hun woning en lage inkomens krijgen voorrang. De planning was om in 2019 te starten met directe

bemiddeling. Om deze manier willen we kwetsbare bewoners gerichter huisvesten waarbij we rekening

houden met de draagkracht in complexen en kunnen we goed sturen op maximaal 30% van de

toewijzingen aan voorrangskandidaten. Het is niet gelukt om met alle partijen (de gemeente,

zorgpartijen en corporaties) tot heldere afspraken voor de uitstroom uit de maatschappelijke opvang te

komen. Ook willen we het proces beter digitaliseren. Naar verwachting start het directe bemiddelen van

voorrangskandidaten per 1 januari 2021.

Goed Wonen Fonds

Sinds 2004 kunnen huurders en maatschappelijke instanties via het Goed Wonen Fonds geld aanvragen

om activiteiten te organiseren voor en door bewoners. Deze aanvragen worden gehonoreerd als ze een

positieve bijdrage leveren aan het prettig samenwonen.

In 2019 zijn ook andere activiteiten gefinancierd. Daarmee geven bewoners aandacht aan hun

woonomgeving waar ze ook trots op zijn. De activiteiten en projecten variëren van het faciliteren van

gereedschap zodat bewoners zelf lampen kunnen vervangen in de algemene ruimten tot het vullen van

plantenbakken ter verfraaiing van een complex of het opnieuw inrichten van een algemene ruimte.

3.2. Samen met georganiseerde bewoners

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij werken samen zoals is afgesproken in de samenwerkingsovereenkomst en

participatieovereenkomsten.

Wij werken aan nieuwe vormen van participatie om ook niet georganiseerde bewoners te

enthousiasmeren en medezeggenschap te geven.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Met huurdersorganisatie Hugo geven we invulling aan

huurdersparticipatie.

Gerealiseerd.

Wij zetten de digitale mogelijkheden in om contact met onze

huurders te onderhouden.

Continue proces.

Overleg met de huurdersvertegenwoordigers

De stichting Huurdersorganisatie GoedeStede, kortweg Hugo, is in 2018 gestart. Via Hugo kunnen ruim

8.000 Almeerse huurders invloed uitoefenen op het beleid van GoedeStede. Ook kunnen zij stad breed

hun bijdrage leveren aan goed en sociaal wonen in Almere.

Stichting Hugo en GoedeStede hebben in 2018 een samenwerkingsovereenkomst getekend. Het interim

bestuur is in januari 2019 opgevolgd door een gekozen bestuur. Ook is er een klantenraad. In de

klantenraad zitten huurders van GoedeStede die actief zijn in een werkgroep of adviesraad. In de

klantenraad worden de beslissingen genomen. De klantenraad kiest ook het dagelijks bestuur. Het doel

van de klantenraad is de mening van de huurder goed te laten horen. De klantenraad bepaalt welk

advies er gegeven wordt en het dagelijks bestuur geeft dat door aan GoedeStede.

In 2019 heeft Hugo kennis kunnen nemen van het jaarverslag en de begroting. Er is inhoudelijk

gesproken over het overzicht van voorgenomen activiteiten (bod) en het nieuwe Ondernemingsplan.

59

Een afvaardiging vanuit Hugo neemt deel aan het overleg van 3HO, de verenigde

bewonersvertegenwoordigingen van de drie Almeerse corporaties. Daar is over de prestatieafspraken

gesproken.

De huurdersorganisatie groeit in haar rol. Eind 2019 geeft Hugo aan content te zijn over de

samenwerking.

Overleg met bewonerscommissies

Wij ondersteunen de bewonerscommissies zoals is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomsten.

GoedeStede overlegt met de bewonerscommissies over onder andere onderhoud woonomgeving, zorg

over woongedrag medebewoners, buurtveiligheid en voorkomen woninginbraken, liftonderhoud en de

schoonmaak(contracten). Afhankelijk van de betreffende commissie en ontwikkelingen in het complex

of de wijk, kunnen de gespreksonderwerpen zeer verschillend zijn. Naast de reguliere

activiteitenplanning van de commissies komt in ieder geval de afrekening van de servicekosten aan bod

en wordt gesproken over de voornemens ten aanzien van het planmatig onderhoud.

De inzet van commissies belonen wij door het houden van de jaarlijkse nieuwjaarsborrel en een

bijdrage voor de inzet van de commissieleden. Los van deze bewonerscommissies hebben wij in veel

complexen huurders die actief zijn en de rol van “ogen en oren” vervullen.

3.3. Samenwerken met partners

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij zijn transparant over onze inzet en maken (prestatie)afspraken.

Wij toetsen bij onze partners het wederzijdse verwachtingspatroon.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Op basis van een gemeentelijke Woonvisie doen wij een bod. We

verwachten daarna tot nieuwe prestatieafspraken te komen.

Gerealiseerd.

Wij onderhouden een netwerk met zorgpartijen om de

(ambulante) zorg te stroomlijnen zodat mogelijke overlast

beperkt blijft. We zoeken naar een adequate oplossing voor de

omgang met verwarde personen.

Continu proces.

Wij onderhouden een netwerk met maatschappelijke partijen, om

gezamenlijk onze collectieve verantwoordelijkheid waar te maken

voor de leefbaarheid en het samenwonen in de stad. Onze

samenwerking sluit aan bij maatschappelijke ontwikkelingen. We

monitoren onze inzet hierbij.

Continu proces dat momenteel

voor een aantal uitdagingen

staat. Zie ook de landelijke

trends.

Mensen blijven steeds langer in hun woning wonen. Dan ontstaan

vraagstukken waar wij mee aan de slag gaan. Bijvoorbeeld in het

kader van de WMO.

Continu proces waarbij we

bekijken of aanpassing van

beleid nodig is. Bijvoorbeeld het

stallen van scootmobielen.

Prestatieafspraken

In 2019 waren de prestatieafspraken 2019 van kracht. Deze waren een voortzetting van de afspraken

uit 2017-2018 omdat we in afwachting waren van een nieuwe woonvisie.

60

In het voorjaar zijn diverse werksessies gehouden door de gemeente maar de gemeentelijke woonvisie

is nog niet gereed. Ons overzicht van voorgenomen activiteiten (bod) hebben we gebaseerd op een

brief die de gemeente stuurde. Daarin werd vooruitgelopen op de woonvisie. Ons bod is voor 1 juli

aangeboden aan de gemeente en de verenigde huurdersorganisaties 3HO. Daarop zijn de gesprekken

gestart om tot nieuwe prestatieafspraken te komen. De (meerjarige) prestatieafspraken liggen klaar ter

ondertekening in afwachting van besluitvorming door het nieuwe College van Burgemeester en

Wethouders. De nieuwe woonvisie is waarschijnlijk in de loop van 2020 gereed.

Kwetsbare bewoners

Op tal van thema’s werken wij samen met partners in de stad. Samen met de gemeente, politie en

andere instanties werken we aan het voorkomen van woninginbraken maar ook aan bestrijding van

overlast (jongeren, buren etc.). Er is aandacht voor schuldenproblematiek en voor het bestrijden van

hennepteelt en andere woonfraude. Ook komen we ‘achter de voordeur’ tal van situaties tegen waarbij

sprake is van verwaarlozing en verwarde of kwetsbare bewoners.

Een kwetsbare bewoner is een bewoner voor wie zelfstandig deelnemen aan de samenleving niet

vanzelfsprekend is. We zien dat de leefbaarheid in wijken onder druk komt te staan doordat het aantal

kwetsbare bewoners toeneemt en ze vaak in wijken wonen met meer sociale huurwoningen.

We zien dat partners elkaar op de diverse niveaus goed weten te vinden en samenwerken vanuit

gemeenschappelijke doelen. We moeten de randvoorwaarden voor deze kwetsbare mensen goed (laten)

organiseren. Ons basisuitgangspunt is dat iedereen handelt vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid.

Afstemming en prioritering tussen netwerkpartners blijft daarom van groot belang. We signaleren dat

het speelveld groter en complexer wordt en daardoor worden de lijnen helaas langer. Zo zoeken wij

naar een geschikte woning en dito woonomgeving en bespreken we met de begeleiders hun inzet in het

op orde brengen en houden van het (financiële) huishouden. Dagelijks is er afstemming met onder

andere advocatenkantoren, wijkteams, GGD-afdelingen, psychiatrisch begeleiders en bewindvoerders.

We willen alles op alles zetten om de leefbaarheid voor de direct omwonenden/slachtoffers van de

overlast te waarborgen. Samen met onze bewoners(commissies) zetten we daarop in.

61

4. GOEDE WIJKEN

4.1. Schoon, heel en veilig

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij blijven werken aan het schoon, heel en veilig houden van de directe woonomgeving en

zetten daarbij in op “voorkomen” in plaats van “genezen”.

Wij analyseren de ontwikkelingen in onze buurten en acteren doelgericht daarop.

Wij nemen veiligheidsmaatregelen op natuurlijke momenten.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Onze wijkbeheerders acteren op overlast gevende situaties in de

semi openbare ruimte. We monitoren het aantal meldingen van

overlast. Op sommige plekken experimenteren we met vormen

van ‘de vervuiler betaalt’.

Continu proces.

Wij verrichten interventies bij situaties op het gebied van schoon,

heel en veilig voor een totaalbedrag van

€ 12.500,- waar snelheid leidt tot een adequate oplossing.

Gerealiseerd.

Wij bekijken het effect van de aanwezigheid van camera’s in de

semi openbare ruimten.

Camera’s blijken vooral een

preventieve werking te hebben.

Het bevorderen van de leefbaarheid in de directe woonomgeving is één van de kerntaken van

woningcorporaties. Onze wijkbeheerders zetten zich daar dagelijks voor in. Op jaarbasis komt dit neer

op meer dan 815 leefbaarheidsmeldingen. Het schoon, heel en veilig houden van de algemene ruimten

vraagt met zo’n 286 meldingen de meeste aandacht. Gebreken worden opgelost, dumpingen worden

verwijderd, portieken en bergingsgangen leeggemaakt en groenstroken en achterpaden onderhouden.

Huurders zijn hiervoor echter zelf verantwoordelijk, dus wij spreken hen daar op aan.

De beleving van onze bewoners wordt sterk beïnvloed door de netheid van de openbare ruimte.

Dumpingen van afval, verzakte stoepen, straatverlichting die niet werkt en de aanwezigheid van

hangjongeren vragen aandacht. Daarbij werken we intensief samen met de wijkagenten, milieupolitie,

de gemeentelijke veiligheidsmanager, jongerenwerkers en de wijkregisseurs in de verschillende

stadsdelen. Wij geven signalen door en trekken samen op waar gemeenschappelijke doelen te

realiseren zijn.

Het aantal inbraken in Almere is als gevolg van diverse maatregelen verder afgenomen. Het aantal inbraken in woningen van GoedeStede past binnen deze dalende trend en is van 108 inbraken in 2014 gedaald naar 49 inbraken in 2019.

In 2019 hebben we € 192.131 uitgegeven aan mensgerichte leefbaarheidsprojecten. Dit is exclusief

toegerekende organisatiekosten en vastgoedkosten.

62

4.2. Overlast en woonfraude

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij zetten ons in om woonoverlast en woonfraude aan te pakken en in de kiem te smoren.

Wij werken samen met verschillende partners en benutten de mogelijkheden om

overlastsituaties te verbeteren.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Bij burenruzie verwijzen wij huurders in eerste instantie naar

buurtbemiddeling (BBM). Samen met onze BBM-partners volgen

wij de casussen.

Gerealiseerd.

Wij ondernemen juridische stappen als onze eigen acties niet

leiden tot gewenste resultaten en de overlast blijft voortgaan.

Continu proces.

Wij zetten gedragsaanwijzingen in als extra stok achter de deur

om overlast gevend gedrag aan te pakken en begeleiders daarop

aan te spreken. We monitoren het aantal.

Er zijn 5 gedragsaanwijzingen

ondertekend.

Wij zijn convenantpartner op het gebied van bestrijding

hennepteelt en acteren vanuit die afspraken.

Continu proces.

Wij monitoren het aantal ontruimingen.

Gerealiseerd.

Overlastbestrijding

Samen met welzijnsstichting De Schoor, de gemeente en de Almeerse corporaties dragen wij bij aan

Buurtbemiddeling (BBM). Bij burenruzie verwijzen wij huurders altijd naar BBM. Uiteindelijk hebben 29

huurders zich bij BBM gemeld. BBM zet vrijwilligers in om bewoners met elkaar in contact te brengen en

tot leef-afspraken te komen. In 2019 zijn in totaal 51 meldingen over adressen van GoedeStede in

behandeling genomen door BBM.

Bij de zwaardere overlast werken de wijkconsulenten en wijkbeheerders nauw samen met betrokken

netwerkpartners (politie, gemeente, GGD etc.).

Wij zetten gedragsaanwijzingen in als extra stok achter de deur om overlastgedrag aan te pakken en

eventuele begeleiders daarop aan te spreken. In 2019 zijn in totaal 5 gedragsaanwijzingen opgelegd in

de vorm van een aanvulling op het huurcontract. We zien hierbij dat de complexiteit van de

gedragsaanwijzingen toeneemt.

Hennepteelt

In de aanpak van hennep werken partijen in Midden Nederland samen conform het Hennepconvenant

Midden Nederland. Wij werken samen met de gemeente, politie, Openbaar Ministerie, andere

verhuurders, UWV, Belastingdienst en de beheerder van het elektriciteitsnet om zoveel mogelijk

hennepkwekerijen op te sporen en te ontmantelen.

In 2019 zijn we tot een nieuw hennep convenant gekomen. Het leek er op dat in dit nieuwe convenant

de corporaties verantwoordelijk werden voor controle en handhaving op hennep. Onder meer door onze

inbreng zijn deze aanpassingen in het convenant teruggedraaid.

63

Ontruimingen

In 2019 zijn we overgegaan tot 21 ontruimingen. Hiervan waren er 7 uitsluitend op basis van

huurschuld, 10 een combinatie van huurschuld en hevige overlast en 4 huurders die ‘met de

Noorderzon’ zijn vertrokken. Alle uitgevoerde vonnissen waren onvermijdelijk. Dit wil zeggen dat zowel

GoedeStede als haar ketenpartners er alles aan gedaan hebben om ontruiming te voorkomen. Bij alle

uitgevoerde vonnissen op basis van huurschuld, heeft GoedeStede geconstateerd dat er een alternatief

woonadres was.

5. GOEDE DIENSTVERLENING

5.1. Tevreden klanten

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij bieden zoveel mogelijk diensten digitaal aan en hebben persoonlijk contact als klanten

dat wensen.

Wij onderzoeken actief hoe tevreden onze klanten zijn. We krijgen minimaal een 7 voor zowel

onze dienstverlening als de prijskwaliteitsverhouding van ons product.

Wij onderzoeken welke technische ontwikkelingen onze dienstverlening kunnen

ondersteunen.

Wij maken afspraken met onze aannemers en netwerkpartners over de kwaliteit van de

geleverde diensten en het geleverde product.

Wij vullen onze technische interventies soms aan voor realisatie van het bereiken van

esthetische effecten.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

We gaan voor tevreden klanten en hanteren de volgende scores;

Huurders beoordelen de dienstverlening met minimaal een 7.

Huurders beoordelen de kwaliteit van de woningen met

minimaal een 7.

Dienstverlening: Gerealiseerd

Kwaliteit van de woning: Niet

gerealiseerd.

Eind vorig jaar zijn we gestart met het klantportaal. Vanaf begin

2019 nodigen we huurders uit om het klantportaal te gebruiken.

We gebruiken de ervaringen om verbeteren door te voeren en om

het gebruik ervan op te schalen.

We hebben 420 huurders

aangemeld voor het klantportal.

Dit zorgde voor veel storingen.

We bezinnen ons op het vervolg.

We monitoren wekelijks de openstaande klachten over de

dienstverlening en producten en blijven zoeken naar concrete

verbeterpunten op onze eigen processen.

Continu proces.

Wij nemen standaard telefoongesprekken op voor trainings- en

kwaliteitsdoeleinden.

We gebruiken dit in

werkoverleggen om met elkaar

tot verbeteringen te komen.

We monitoren wachttijden bij ons klantcontactcentrum en

verbeteren onze dienstverlening.

Continu proces.

64

Kwaliteitsmetingen

Maandelijks meten we de kwaliteit van onze dienstverlening via digitale enquêtes. Nieuwe en

vertrokken huurders en huurders die een reparatieverzoek hebben gemeld ontvangen enkele vragen.

De uitkomsten worden geanalyseerd en zijn de basis voor de verbetering van de dienstverlening. We

streven minimaal naar een 7 voor zowel de dienstverlening als de kwaliteit van ons product.

Een aantal dienstverleningsprocessen laten we ook extern meten. GoedeStede heeft deelgenomen aan

de Aedes benchmark. Dit levert de volgende resultaten op.

Onderdeel 2019 2018 2017

Nieuwe huurder 7,7 7,5 6,8

Reparatieverzoek 6,9 7,2 7,1

Vertrokken huurder 6,6 6,7 7,5

Deze scores resulteren sector breed in een C voor GoedeStede. In ons nieuwe ondernemingsplan zetten

we in op verbeteringen op dit vlak.

65

6. GEZONDE ORGANISATIE

6.1. Aandacht voor medewerkers

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij handhaven een gezonde werkbalans.

Wij blijven investeren in de duurzame inzetbaarheid van medewerkers.

Wij reduceren het ziekteverzuim.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

We agenderen het onderwerp integriteit op de werkoverleggen.

Gerealiseerd

We stimuleren alle medewerkers om gezond te blijven, om zich te

ontwikkelen en te groeien in hun competenties.

Gerealiseerd

Het ziekteverzuimpercentage willen we op maximaal 5% houden.

Gerealiseerd met 3,99%.

CAO woondiensten

In november 2019 is het onderhandelingsresultaat voor de CAO Woondiensten 2019-2020 goedgekeurd

door werkgeverspartij Aedes en werknemerspartijen FNV Bouwen & Wonen, CNV Vakmensen en De

Unie. De CAO Woondiensten loopt met terugwerkende kracht van 1 januari 2019 tot en met 31

december 2020.

Ontwikkelingen in de formatie

GoedeStede acteert steeds op de natuurlijke momenten. In de personeelsformatie betekent dit “niet

vervangen, tenzij”. In 2019 zijn acht medewerkers in dienst gekomen. Twee medewerkers hebben de

organisatie verlaten vanwege een andere baan.

Eind 2019 heeft GoedeStede 52 medewerkers in dienst die samen 45,26 fte bezetten, exclusief

stagiaires. De formatie is hiermee ten opzichte van eind 2018 gestegen (eind 2018 was de bezetting 48

medewerkers, 42,63 fte).

GoedeStede biedt medewerkers de mogelijkheid om via het zogenaamde ‘cafetariasysteem’ uren te

kopen. Er werken 25 mannen en 27 vrouwen bij GoedeStede. De gemiddelde leeftijd is 49,35 jaar.

In 2019 zijn 5 jubilea gevierd, waarvan vier 12,5 jaar en één 25 jaar.

Stip op de horizon

We zijn op weg naar een eigentijdse en toekomstbestendige organisatiestructuur. Daarbij digitaliseren

we de klantcontacten en geven we de bereikbaarheid op andere, meer digitale manieren vorm. De

toekomst, zoals wij die voor ons zien, is geschetst in de “stip op de horizon”. De “stip” had per 1

september 2019 personele consequenties. Daarom richt het reorganisatieplan zich ook op begeleiding

en persoonlijke ontwikkeling. Met alle betrokken medewerkers zijn loopbaangesprekken gevoerd. Één

medewerker heeft GoedeStede verlaten. Met een andere medewerker is afgesproken de termijn van de

“stip” te verlengen van 1 september 2019 naar 1 maart 2020. Per 1 maart 2020 komt er dan een einde

aan het traject ‘stip op de horizon’.

Duurzame inzetbaarheid

Vitaliteit, gezondheid/fitheid en werkplezier zijn de pijlers die moeten leiden tot duurzame

inzetbaarheid. Medewerkers worden gestimuleerd om zich te blijven ontwikkelen, want we werken

66

allemaal langer door in de toekomst. Daarom besteden we preventief aandacht aan werkplezier en

inzetbaarheid op langere termijn. In mei is een inspiratiedag gehouden. Medewerkers kregen die dag

meer inzicht in hun kernkwaliteiten en valkuilen. Communicatie stond daarbij centraal.

Het opleidingsbudget bedroeg in 2019 2,5% van de bruto loonsom inclusief het individuele

loopbaanbudget (zoals loopbaanadvies en coaching).

De personeelsvereniging zorgt voor ontspannen en informeel samen zijn. De activiteiten in 2019 zijn

goed bezocht en werden positief gewaardeerd.

HR gesprekkencyclus

Organisaties veranderen, structuren en processen worden flexibeler en we denken minder in taken en

steeds meer in processen. Dat was voor ons reden om in 2019 een start te maken met het veranderen

van onze HR-cyclus en de trajecten rondom beoordelen en belonen. Belangrijk uitgangspunt hierbij is

dat niet de leidinggevende de drijvende kracht is achter de HR gesprekkencyclus, maar de medewerker

de regie voert over zijn eigen functioneren en ontwikkeling.

In plaats van een planningsgesprek in januari, een voortgangsgesprek halverwege het jaar, een POP

gesprek daarbij en een beoordelingsgesprek eind van het jaar is de HR cyclus nieuwe stijl een continu

proces van overleg naar behoefte over doelen, resultaten of persoonlijke ontwikkeling.

De regie ligt nadrukkelijk bij de medewerker door gedurende het jaar met collega’s en leidinggevenden

in gesprek te gaan om de resultaten te bespreken en samen te bepalen hoe de doelen bereikt gaan

worden. Daarnaast kan ook de leidinggevende in gesprek gaan met een medewerker over de

handelwijze en de resultaten. In 2019 zijn nog wel planningsgesprekken gevoerd, maar geen

functioneringsgesprekken. De beoordeling is in nieuwe stijl gedaan, zonder het standaardformulier dat

daarvoor altijd werd gebruikt.

Ziekteverzuim

De verzuimnorm is 5%. In 2019 is het verzuimpercentage uitgekomen op 3,99%. Ten opzichte van

2018 is het gemiddelde verzuim gedaald. Het langdurig verzuim bedraagt 2,06% en beïnvloedt het

gemiddelde verzuimpercentage. Dit wordt veroorzaakt door een aantal medewerkers die langdurig

arbeidsongeschikt zijn als gevolg van niet-arbeid gerelateerde aandoeningen.

Ontwikkeling van het verzuim over de afgelopen drie jaar

Verzuimstatistieken per jaar 2019 2018 2017

Gemiddelde duur in dagen 18 21 24

Gemiddelde frequentie 1,39 1,44 1,22

Gemiddeld verzuimpercentage 3,99 6,55 6,24

GoedeStede Gewoon Fit

We willen slim en efficiënt werken en onnodige uitval door ziekte voorkomen. Daarom is een

GoedeStede Gewoon Fit programma opgesteld. In 2019 is een bonus van € 250,00 verbonden aan

GoedeStede Gewoon Fit. Iedere medewerker kon deze bonus verdienen door het indienen van een idee

op het gebied van GoedeStede Fit en na goedkeuring van de jury dit idee vervolgens uit te voeren. De

jury bestond uit de afdeling P&O. Het resultaat was een aantal zeer uiteenlopende en leuke ideeën. Zo

werd er een fietstocht georganiseerd, is er een avond squash gespeeld, en een wandelclub opgericht,

een zen werkplek ingericht, en hebben we kennis gemaakt met kantooryoga. Er waren te veel ideeën

om allemaal in 2019 uit te voeren, dus een gedeelte van de ideeën voeren we uit in 2020.

67

Agressie

Woningstichting GoedeStede is primair verantwoordelijk voor de bescherming van haar medewerkers en

de medewerkers van derden die namens GoedeStede werkzaam zijn in en rondom ons bezit.

Er zijn in 2019 11 meldingen ontvangen van zowel fysiek als verbaal grensoverschrijdend gedrag door

een klant gericht tegen onze medewerkers of de medewerkers van derden die voor ons werkzaam

waren in ons bezit. GoedeStede heeft hierop gereageerd conform ons agressieprotocol. In maart en

april 2019 zijn trainingen georganiseerd voor 31 medewerkers over het signaleren en omgaan met

verwarde huurders.

Ondernemingsraad

In lijn met de Wet op de Ondernemingsraden beschikt GoedeStede over een Ondernemingsraad (OR).

De OR bestaat sinds 1 september 2018 uit drie personen. De zittingstermijn van alle leden loopt tot en

met 31 augustus 2021. Namens de afdeling Woondiensten is de OR vertegenwoordigd door twee

personen, namens Financiën door één persoon. Namens de afdeling Vastgoed neemt niemand plaats in

de OR.

68

6.2. Efficiënte bedrijfsvoering

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij werken doelmatig en herijken onze bedrijfsprocessen.

Wij houden aandacht voor de beïnvloedbare bedrijfskosten.

Wij vergelijken onze prestaties met andere corporaties.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Wij beschikken over 85% ingevulde velden voor e-mailadressen

en mobiele nummers van huurders.

Gerealiseerd.

Voor de sociale huurwoningen streven we naar 65% aansluitende

verhuur.

Voor de vrije sector houden wij 45% aan.

55% sociale huur

40% vrije sector

Wij streven ernaar om de nieuwe voorschotten van de

servicekosten vast te stellen voordat de huurverhoging ultimo

april wordt doorgevoerd. De afrekening vindt voor 1 juli plaats.

Gerealiseerd.

Wij vergelijken onze prestaties met andere corporaties via het

Corporatie Benchmark Centrum, de Aedes Benchmark en

Corporatie in Perspectief. De gegevens zijn voor 1 augustus

aangeleverd.

Gerealiseerd.

De jaarstukken 2018 zijn conform planning gereed voor

bespreking in MT, controle accountant, bespreking

Auditcommissie en uiteindelijk goedkeuring RvC op 23 april.

Gerealiseerd.

In verband met het wachten op

hoe om te gaan met

vergelijkende cijfers 2017 is de

datum van goedkeuring RVC

vastgesteld op 16 mei.

De dVi gegevens zijn voor 1 juli aangeleverd.

Gerealiseerd.

De begroting 2020 is conform planning gereed voor vaststelling in

het MT, bespreking met de Auditcommissie en goedkeuring door

de RvC op 28 november.

Gerealiseerd.

De dPi gegevens zijn voor 15 december aangeleverd.

Gerealiseerd.

De managementrapportages, kengetallen en tweemaandelijkse

budgetoverzichten (P3 2018 en P1 en P2 2019) zijn conform

planning gereed voor bespreking.

Gerealiseerd.

De controlebevindingen zijn conform planning besproken met MT,

directie en Auditcommissie.

Gerealiseerd

Het treasuryjaarplan 2019 is op 18 april gereed voor bespreking

in de Auditcommissie.

Gerealiseerd.

De voorlopige aangifte vennootschapsbelasting 2018 is 1 mei

gedaan. De definitieve aangifte 1 oktober.

Gerealiseerd.

69

Er worden negen themalunches gehouden (onder andere

toelichting begroting).

Deels gerealiseerd

Er zijn zeven themalunches

gehouden.

Wij blijven aandacht houden voor compliance waaronder de

Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) en werken

verder aan bewustwording.

Er zijn twee AVG overleggen

gehouden. Zo zijn aanpassing

aan de datalekprocedure

doorgevoerd en is een

‘phishingmailing’ onder

medewerkers gestuurd.

GoedeStede werkt met geld van huurders en wij willen dit geld doelmatig inzetten. Onze processen

worden steeds efficiënter. We willen de bedrijfskosten laag houden. In de Aedes benchmark 2019 zijn

onze bedrijfslasten uitgekomen op € 495,- per vhe (landelijk € 785,- per vhe). Daarmee scoren we

wederom een A en behoren we tot de top 10 van corporaties met de laagste lasten binnen de sector.

Onze ambitie is om zoveel mogelijk digitaal te werken waar dat kan. Voor de communicatie via digitale

nieuwsbrieven en voor de kwaliteitsmetingen zijn e-mailadressen nodig. We vragen actief naar e-

mailadressen om de standaardprocessen zoals de reparatieverzoeken, het mutatieproces en de

huurincasso volledig te kunnen digitaliseren.

Klachtenanalyse

We monitoren de klachten over onze dienstverlening intensief. Wekelijks ontvangen betrokkenen een

overzicht van de nog openstaande klachten en wordt bekeken hoe we onze processen kunnen

optimaliseren.

Onderwerp van de klacht 2019 2018 2017

Afwikkeling technische melding 119 132 76

Dienstverlening medewerker 71 60 74

Dienstverlening partners 59 43 27

Beleid GoedeStede 33 14 22

Klacht voor directie 2 1 1

Overig 4 8 0

Geschillen

Bij de geschillencommissie kunnen huurders klachten melden over de werkwijze van GoedeStede

(Woningwet, artikel 55b, lid 3). Huurders kunnen terecht bij de externe geschillencommissie als zij

vinden dat zij niet goed zijn behandeld. De geschillencommissie is een onafhankelijke commissie die

functioneert op afstand van GoedeStede. De leden van de commissie zijn niet als werknemer verbonden

aan GoedeStede. Zij brengen een advies uit aan de directie.

De commissie is samengesteld uit een huurdersvertegenwoordiger, een verhuurdersvertegenwoordiger,

de heer mr. M. Groen, en een onafhankelijke voorzitter, mevrouw mr. M. Koole. Aftreden/herbenoeming

vindt plaats volgens een rooster van aftreden. Het rooster van aftreden kunt u vinden op onze

internetsite en is opgenomen in het jaarverslag van de commissie. Vanuit huurdersorganisatie Hugo is

mevrouw A. van ‘t Ende voorgedragen en benoemd. Zij vervult de komende 3 jaar de zetel namens de

huurders.

De geschillencommissie is in 2019 één keer bij elkaar geweest. Er heeft geen zitting plaatsgevonden.

70

De commissie heeft drie klachten ontvangen. De klachten gingen over de werkwijze van GoedeStede. In

alle gevallen had de melder de klacht nog niet eerder kenbaar gemaakt bij een medewerker van

GoedeStede. Deze klachten zijn door de geschillencommissie doorgestuurd naar medewerkers van

GoedeStede. Alle klachten zijn in behandeling genomen.

71

7. GEZONDE FINANCIËN

7.1 Goed rentmeesterschap

Ondernemingsplan 2017-2019

Wij willen financieel gezond blijven en bouwen de schuldpositie per woning af.

Wij houden voldoende investeringsruimte en toetsen investeringen aan de financiële ratio’s.

Wij voeren een financieel beleid dat past binnen de wet- en regelgeving met oog voor de

betaalbaarheid.

Wij voldoen aan de regels van goed bestuur en beheersen de bedrijfsrisico’s.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Ultimo 2019 is de schuld € 48.000 per vhe.

Realisatie: € 47.000 per vhe.

Tenminste twee keer per jaar, te weten na de dPi en na de dVi,

kent het risicomodel een update.

Deels gerealiseerd.

Update risicodocument na dVi

2019.

In oktober is de governancecheck gereed.

Gerealiseerd.

Voor 21 december 2019 is GoedeStede opnieuw gevisiteerd.

Gerealiseerd.

Ons vermogen zetten wij in om onze volkshuisvestelijke ambities te realiseren. We willen op lange

termijn financieel gezond blijven en daarom voeren wij een solide financiële huishouding. We streven

naar een goede balans tussen de schuldpositie per VHE, de nieuwbouw en het betaalbaar houden van

de bestaande woningvoorraad.

Heffingen

Onze vastgoedportefeuille stelt ons in staat om inkomsten te genereren via huuropbrengsten en in zeer

beperkte mate door verkoop van woningen. Ons financieel perspectief verandert door de combinatie

van de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing, de saneringsheffing en andere voornemens van

het Kabinet. Aan ons de taak om als bedrijf financieel gezond te zijn en te blijven.

De verhuurderheffing heeft een enorme impact op onze operationele kasstromen en op het rendement

van investeringen in nieuwbouwwoningen. De verhuurderheffing verlaagt dit rendement met circa 0,8%

en beperkt hiermee onze investeringscapaciteit.

In de meerjarenbegroting is voor de jaren 2020 tot en met 2024 totaal een bedrag ingerekend van

€ 32 miljoen. Dit is inclusief een korting van € 3,2 miljoen voor op te leveren nieuwbouwwoningen met

een huur tot de betaalbaar 1 grens.

Voor een nieuwbouwwoning heeft dit zowel consequenties voor de aanvangshuur als voor de

verhouding eigen middelen en vreemd vermogen waarmee deze nieuw te bouwen woning wordt

gefinancierd. Het rendement op investeringen in nieuwbouwwoningen is onvoldoende om de

financieringslasten, bij volledige financiering met vreemd vermogen, te dekken. Als maatschappelijk

ondernemer accepteren wij een lager rendement op de inzet van onze eigen middelen dan bij

financiering met vreemd vermogen. Nieuwbouw en groot onderhoud moeten dus in verhouding meer

met eigen middelen dan met vreemd vermogen worden gefinancierd.

72

*Op basis van de WOZ waarde van zelfstandige woningen DAEB en niet-DAEB met een huur tot en met

de liberalisatiegrens

**Op basis van het aantal zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden

***Op basis van het aantal verhuureenheden gewogen conform opgave Autoriteit woningcorporaties.

In het overzicht heffingen per woning/VHE is in de toelichting op de begroting voor de

vennootschapsbelasting ten onrechte uitgegaan van de post belastingen uit de meerjarenbegroting.

Deze post is inclusief de mutatie in de belastinglatenties. In bovenstaand overzicht is dit gecorrigeerd

en is uitgegaan van de geprognosticeerde kasstromen.

Het te betalen bedrag aan verhuurderheffing in de jaren 2020 en 2021 wordt positief beïnvloed door

een korting op de verhuurderheffing in verband met oplevering van nieuwbouwwoningen.

Voor de jaren 2020 tot en met 2024 moeten corporaties een saneringsheffing opnemen die is gebaseerd

op 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar.

Zoals al is aangegeven, zijn eigen middelen noodzakelijk voor investeringen in nieuwbouw en in groot

onderhoud. Vanaf het jaar 2018 komen de eerste complexen in hun 40e levensjaar, het jaar waarin

sprake is van groot onderhoud. We blijven de operationele kasstromen verbeteren door:

De huren te verhogen in overeenstemming met het afgesloten Sociaal Huurakkoord tussen

Woonbond en Aedes.

Structureel aandacht te houden voor een efficiënte bedrijfsvoering.

ATAD-regeling

De Europese Unie heeft in 2016 afgesproken belastingontwijking tegen te gaan en deze afspraak

vastgelegd in de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD). De maatregel is bedoeld om belastingontwijking

door internationale ondernemingen tegen te gaan. Het is dus onlogisch dat de belasting ook

woningcorporaties treft. Net als vele andere corporaties hebben wij bezwaar gemaakt en een brandbrief

over deze belastingverzwaring aan de gedeputeerden van de provincie Flevoland overhandigd. Volgens

het kabinet is het binnen Europese regels niet mogelijk corporaties uit te zonderen, dat zou een risico

op ongeoorloofde staatssteun inhouden. Het kabinet stelt dat ze de effecten van ATAD voor corporaties

in deze kabinetsperiode compenseert via een korting op de verhuurderheffing van 100 miljoen. De

ATAD betekent voor woningcorporaties met ingang van 2019 een lastenverhoging van circa 300 miljoen

euro per jaar.

Sturen op kasstromen

Kasstromen zijn de belangrijkste basis voor financiële sturing. Om aan onze verplichtingen te kunnen

blijven voldoen en leningen onder borging van het WSW te kunnen blijven aantrekken, is het van

Overzicht heffingen per woning/VHE (Begroting 2020)

Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024

Verhuurderheffing * 620 852 1.032 994 1.004

Saneringsheffing WSW ** 75 74 76 77 78

Obligoheffing WSW *** 16 15 13 9 11

Vennootschapsbelasting *** 601 353 505 719 726

Onroerende zaakbelasting *** 217 215 218 218 218

Rioolheffing *** 153 152 153 153 153

Waterschapslasten *** 71 71 72 72 72

Totaal 1.753 1.732 2.069 2.242 2.262

73

belang het verloop van de kasstromen te monitoren. Naast de kasstroom uit operationele activiteiten

kennen wij ook kasstromen uit (des)investeringsactiviteiten en uit financieringsactiviteiten.

In de kasstromen zijn opgenomen:

Bouwkosten/Onderhoud stijging 2020: 2,9%; 2021: 2,3%; 2022: 2,4%; 2023 e.v.: 2,5%

Prijsinflatie 2020: 1,5%; 2021: 1,7%; 2022: 1,9%; 2023 e.v.: 2,0%

Loonkostenstijging 2020: 2,3%; 2021: 2,3%; 2022: 2,4%; 2023 e.v: 2,5%

Huurverhoging 2020: 2,6%; 2021 e.v.: prijsinflatie

Rente 2020:1,15%; 2021:1,35%; 2022: 1,85%; 2023: 2,25%; 2024: 2,65%

Verhuurderheffing 2020: € 4,2 mln oplopend tot € 7,3 mln in 2024

Saneringsheffing

Obligoheffing WSW

2020: € 0,6 mln; oplopend tot € 0,7 mln vanaf 2022

2020 e.v.: 0,1 mln

Investeringen nieuwbouw 2020 t/m 2024: 538 woningen

Verkoop niet-DAEB won. 2020 t/m 2024: nihil

Investeringen renovatie 2020 t/m 2024 € 50 mln

Voor het jaar 2020 is niet voor alle parameters de leidraad economische parameters dPi 2019 gevolgd.

Prognose kasstromen DAEB en niet-DAEB (bedragen x € 1.000)

2020 2021 2022 2023 2024

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 39.558 36.458 44.112 45.288 48.629

Vennootschapsbelasting -5.160 -3.041 -4.884 -6.318 -6.453

Rente uitgaven-/- inkomsten -11.817 -10.385 -10.245 -10.177 -9.525

Kasstroom uit operationele activiteiten 22.581 23.032 28.983 28.793 32.651

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten

- Harde Projecten -28.119 -28.712

- Zachte projecten -29.552 -20.501 -23.468

- Overige investeringen -362 -61 -4 -10 -20

- Desinvesteringen 2

Totaal kasstroom uit

(des)investeringsactiviteiten

-28.479

-28.773

-29.556

-20.511

-23.488

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -44.880 -9.895 -12.016 -30.644 -18.179

Mutatie liquide middelen

(excl. herfinanciering)

-50.778

-15.636

-12.589

-22.362

-9.016

Liquide middelen per 01.01 3.529 -47.249 -62.885 -75.474 -97.836

Liquide middelen per 31.12 -47.249 -62.885 -75.474 -97.836 -106.852

Marktwaarde 1.294.914 1.341.087 1.383.747 1.428.002 1.473.143

Beleidswaarde 892.465 898.712 906.800 915.868 925.027

Netto schuldpositie 396.943 402.547 403.031 394.887 385.708

De schuldpositie per woning bedraagt ultimo 2019 € 47.000,-.

Grondpositie

GoedeStede bezit 15 hectare grond. Huidige marktomstandigheden zijn van invloed op de waardering.

Daarnaast valt het plangebied onder het masterplan Almere Oosterwold. In de “Ontwikkelingsstrategie

Oosterwold” wordt de ambitie uitgesproken dat het gebied Almere Oosterwold zich op een organische

manier moet ontwikkelen. Uitgangspunt is een bebouwing van vier woningen per hectare. De

grondpositie is gewaardeerd op € 7,5 miljoen.

74

Vennootschapsbelasting

Met de Belastingdienst en het Ministerie van Financiën zijn afspraken gemaakt over de fiscale

openingsbalans per 1 januari 2008. De contouren van deze overeenkomst zijn vastgelegd in een

Vaststellingsovereenkomst II (VSO II).

Waarderingsverschillen

Verschillen in fiscale- en commerciële waardering kunnen permanent dan wel tijdelijk zijn. Voor

tijdelijke verschillen wordt in de commerciële jaarrekening een belastinglatentie gevormd. Dit kan een

schuld (passieve latentie) of een vordering (actieve latentie) zijn. In de jaarrekening zijn de latenties

nader toegelicht.

Jaarresultaat

Het jaar 2019 is afgesloten met een positief resultaat van € 102,5 miljoen. Het jaar 2018 liet een

positief resultaat zien van € 117,2 miljoen. De grootste verschillen met 2018:

De opbrengsten uit de huren stegen met € 3,3 miljoen.

Lagere lasten verhuur- en beheer € 0,3 miljoen.

Hogere lasten onderhoudsactiviteiten € 0,9 miljoen.

Lager bedrag aan overige directe operationele lasten exploitatie bezit € 0,5 miljoen.

Lager nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille € 0,5 miljoen.

Lager bedrag aan waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 0,5 miljoen.

Lager bedrag aan overige organisatiekosten € 0,6 miljoen.

Lager saldo financiële baten en lasten € 1,2 miljoen.

Hoger bedrag aan belastingen € 18,6 miljoen

Beleidswaarde

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van GoedeStede en beoogt inzicht te geven in de

verdiencapaciteit van het vastgoed uitgaande van dit beleid. Bij de bepaling van de beleidswaarde is het

handboek modelmatig waarderen marktwaarde gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent

als startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen

door te voeren in de uitgangspunten van de berekening van de marktwaarde.

Deze aspecten zijn:

beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteer-scenario gehanteerd;

betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur;

kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de onderhoudsnorm van

GoedeStede;

beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van GoedeStede.

Marktwaarde

De marktwaarde van ons vastgoed in exploitatie is de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op

de markt te verkrijgen is. De marktwaarde bedraagt € 1.260 miljoen.

75

7.2. Financiële ratio’s DAEB en niet-DAEB

De financiële positie monitoren wij aan de hand van financiële ratio’s. Wij willen aan de normen van

Aw/WSW voldoen, zodat wij, naast het aantrekken van financiering voor herfinanciering, ook

financiering kunnen aantrekken voor groot onderhoud en nieuwbouw.

Naast de normen van Aw/WSW kennen wij onze eigen normen.

Jaarplan en begroting 2019 Resultaat

Interest Coverage Ratio (ICR)

Norm Aw/WSW: tenminste 1,4

Norm GoedeStede: tenminste 1,6

DAEB en niet-DAEB: 2,4

DAEB: 2,4

Niet-DAEB: 5,5

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Norm GoedeStede: tenminste 1,1

DAEB en niet-DAEB: 1,2

Loan to Value (LTV)

Norm Aw/WSW: maximaal 75%

Norm GoedeStede: maximaal 65%

DAEB en niet-DAEB: 44%

DAEB: 53%

Niet-DAEB: 26%

Solvabiliteit

Norm Aw/WSW: tenminste 20%

Norm GoedeStede: tenminste 35%

DAEB en niet-DAEB: 46%

DAEB: 52%

Niet-DAEB: 64%

Dekkingsratio

Norm Aw/WSW: maximaal 70%

Norm Aw/WSW: maximaal 70%

DAEB en niet-DAEB: 31%

DAEB: 36%

Niet-DAEB: 21%

Ontwikkeling ratio’s op totaalniveau 2020 2021 2022 2023 2024

Interest Coverage Ratio 2,9 3,3 3,8 3,8 4,4

Debt Service Coverage Ratio 1,3 1,4 1,6 1,6 1,7

Loan to Value 44% 45% 44% 43% 42%

Solvabiliteit 46% 44% 44% 45% 46%

Dekkingsratio 30% 30% 29% 28% 26%

We willen aan onze eigen normen blijven voldoen. De komende vijf jaar wordt in alle jaren voldaan aan

de normen.

76

Beoordeling WSW

Het WSW werkt met een borgingsplafond. Afhankelijk van de risicoclassificatie van een corporatie wordt

het borgingsplafond voor één, twee dan wel drie jaar vastgesteld. Het borgingsplafond is gekoppeld aan

een specifiek jaar. Concreet houdt dit in dat de goedgekeurde financieringsbehoefte voor een specifiek

jaar leidt tot een geborgd bedrag aan leningschuld ultimo van het jaar. Tot dit bedrag, te weten het

borgingsplafond per jaar, mag de corporatie in een jaar leningen aantrekken. Voor GoedeStede is het

borgingsplafond voor drie jaar vastgesteld. Het WSW heeft de borgbaarheidsverklaring verstrekt op 1

juli 2019.

Overzicht faciliteringsvolume (borgingsplafond x € 1.000)

2019 € 390.000

2020 € 401.024

2021 € 407.902

Het borgingsplafond is gebaseerd op de dPi 2018. Het WSW zal het faciliteringsvolume voor de jaren

2020 en 2021 op grond van de dPi 2019 herzien.

77

2019 SAMENGEVAT

ONS BEZIT

6.034 zelfstandige

woningen (DAEB) 2.106 woningen niet-DAEB 43% eengezinswoningen

57% gestapeld 1.060 seniorenwoningen 8 woningen verkocht

NIEUWE WONINGEN

62 sociale huurwoningen

Carambeí, Almere Buiten Centrum 39 sociale huurwoningen + huiskamer, AanMere, Eilandenbuurt

95 woningen in aanbouw

WONINGZOEKENDEN 43.207 ingeschreven

woningzoekenden 12.474 actief woningzoekenden 10 jaar is de gemiddelde inschrijftijd

Gemiddeld 354 reacties per woning

TOEWIJZINGEN

529 vrijgekomen

woningen 91% toegewezen aan doelgroep van beleid 98 % passend

toegewezen < 30% is verhuurd aan bijzondere doelgroepen

HUURPRIJZEN

Gemiddelde netto huur per VHE € 633,-

Woningwaarderings-punten (WWS) gemiddeld 156 80% van de maximale huurprijs

HUURVERHOGING

Huurverhogings-percentage per 1 juli: 1,7%

Huursomstijging 1,95% 67 huurbevriezingen

BETAALBAARHEID

Goedkoop 3% Betaalbaar 59%

Duur 21% Vrije sector 17% 139 betalingsregelingen

SOCIAAL BEHEER 21 ontruimingen 38 meldingen buurtbemiddeling

KLANTTEVREDENHEID

Benchmarkscore: C

Oordeel van nieuwe

huurder: 7,7 Reparatieverzoek: 6,9 Vertrokken huurder: 6,6

VERNIEUWING BEZIT

Planmatig onderhoud

€ 5.350.000,-

Service onderhoud € 2.380.000,- Contract onderhoud € 1.090.000,-

LEEFBAARHEID

115 oren en ogen

815 leefbaarheids-

meldingen

€ 217.000,-

leefbaarheids-uitgaven DAEB

DUURZAAMHEID

Benchmarkscore

A op CO2 uitstoot en A op technische

duurzaamheid Gemiddelde energie-index is 1,21

550 labelstappen bij

de 40e jaar aanpak

behaald

JAARRESULTAAT

Jaarresultaat: € 102.545.000,- Huuropbrengsten: € 64.228.000,-

Marktwaarde: € 1.260 miljoen

€ 47.000,- schuld per woning

FINANCIELE RATIO’S

Interest Coverage Ratio: 2,4 Debt Service Coverage Ratio: 1,2

Loan to value (LTV): 44% Solvabiliteit: 46% Dekkingsratio: 31%

HEFFING & BELASTING

Totaal per woning: € 1.753,- Verhuurdersheffing: €620,-

Vennootschapsbelasting: € 601,- Onroerend Zaak Belasting: € 217,-

PERSONEEL

45,3 fte 4% ziekteverzuim 8 nieuwe

medewerkers

€ 495,- beïnvloedbare bedrijfslasten per woning

78

J A A R R E K E N I N G 2 0 1 9

79

1. Balans per 31 december 2019

(na resultaatbestemming x € 1.000)

31-12-2019 31-12-2018

ACTIVA

Vastgoedbeleggingen 10.1

DAEB vastgoed in exploitatie 10.1.1 884.942 776.174

niet-DAEB vastgoed in exploitatie 10.1.1 375.146 354.276

Onroerende zaken verkocht onder 10.1.2 3.671 3.901

voorwaarden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor 10.1.3 12.846 9.233

eigen exploitatie

1.276.605 1.143.584

Materiële vaste activa 10.2

Onroerende en roerende zaken ten dienste 2.793 2.931

van de exploitatie

2.793 2.931

Financiële vaste activa 10.3

Aandelen, certificaten van aandelen en andere - -

vormen van deelneming in groepsmaatschappijen

Vorderingen op groepsmaatschappijen -

Latente belastingvordering(en) 10.3.1 3.120 1.690

Overige effecten 10.3.2 446 446

3.566 2.136

Totaal vaste activa 1.282.964 1.148.651

Vlottende activa

Voorraden 10.4

Vastgoed bestemd voor de verkoop 10.4.1 - 1.277

Overige voorraden 10.4.2 7.488 3.327

7.488 4.604

Vorderingen 10.5

Huurdebiteuren 10.5.1 1.393 1.453

Belastingen 10.5.2 863 915

Overige vorderingen 10.5.3 78 34

Overlopende activa 10.5.4 298 77

2.632 2.479

Liquide middelen 10.6 3.528 2.994

Totaal vlottende activa 13.648 10.077

TOTAAL ACTIVA 1.296.612 1.158.728

80

31-12-2019 31-12-2018

PASSIVA

Eigen vermogen 10.7

Herwaarderingsreserve 10.7.1 657.438 542.705

Overige reserves 10.7.2 139.699 151.887

Totaal eigen vermogen 797.137 694.592

Voorzieningen 10.8

Voorziening latente belastingverplichtingen 10.8.1 85.721 55.836

Voorziening onrendabele investeringen 10.8.2 6.226 115

Totaal voorzieningen 91.947 55.951

Langlopende schulden 10.9

Schulden/leningen kredietinstellingen 10.9.1 346.942 355.322

Verplichtingen uit hoofde van onroerende 10.9.2 3.489 3.805

zaken verkocht onder voorwaarden

Schulden aan groepsmaatschappijen - -

Overige schulden 10.9.3 211 198

Totaal langlopende schulden 350.642 359.325

Kortlopende schulden 10.10

Schulden aan kredietinstellingen 10.10.1 45.880 36.866

Schulden aan leveranciers 10.10.2 569 454

Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.10.3 1.685 1.775

Overige schulden 10.10.4 278 236

Overlopende passiva 10.10.5 8.474 9.529

Totaal kortlopende schulden 56.886 48.860

TOTAAL PASSIVA 1.296.612 1.158.728

81

2. Winst-en-verliesrekening over 2019

Totaal (x € 1.000)

2019 2018

Huuropbrengsten 11.1 64.228 60.840

Opbrengsten servicecontracten 11.2 1.230 1.277

Lasten servicecontracten 11.3 1.220- 1.311-

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 11.4 3.408- 3.697-

Lasten onderhoudsactiviteiten 11.5 10.759- 9.830-

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 11.6 8.661- 9.129-

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 41.410 38.150

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 11.7 3.261 4.235

Toegerekende organisatiekosten 11.7 54- 72-

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 11.7 2.837- 3.281-

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 370 882

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.8 11.908- 4.583-

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 11.9 117.982 111.202

vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 11.10 85 72

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 106.159 106.691

Opbrengsten overige activiteiten 11.11 28 90

Kosten overige activiteiten 11.12 -

Nettoresultaat overige activiteiten 28 90

Overige organisatiekosten 11.13 598

Leefbaarheid 11.14 -

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa 11.15 8 8

behoren en van effecten

Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 11.16 19 -

Rentelasten en soortgelijke kosten 11.17 12.119- 13.341-

Saldo financiële baten en lasten 12.092- 13.333-

Resultaat voor belastingen 135.828 131.882

Belastingen 11.18 33.283- 14.637-

Resultaat deelnemingen - -

Resultaat na belastingen 102.545 117.245

82

2019 2018

Operationele activiteiten

Ontvangsten:

Huurontvangsten 64.193 61.443

Vergoedingen 1.163 1.076

Overige bedrijfsontvangsten 194 855

Renteontvangsten 28 9

Saldo ingaande kasstromen 65.578 63.383

Uitgaven:

Betalingen aan werknemers 3.293 3.353

Onderhoudsuitgaven 8.734 8.568

Overige bedrijfsuitgaven 7.524 6.945

Betaalde interest 12.992 14.103

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat - 546

Verhuurdersheffing 4.641 5.318

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 122 282

Vennootschapsbelasting 4.777 6.159

Saldo uitgaande kasstromen 42.083 45.274

Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten 23.495 18.109

Investeringsactiviteiten

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 2.660 3.145

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop 601 1.078

Verkoopontvangsten grond - 4

(Des)Investeringsontvangsten overig 12 14

Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA 3.273 4.241

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom

Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 14.257 22.811

Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 11.333 3.281

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 589 136

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 476 976

Investeringen overig 183 256

Externe kosten bij verkoop 41 53

Totaal van verwerving MVA 26.879 27.513

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 23.606- 23.272-

Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten -23.606 -23.272

Financieringsactiviteiten

Ingaand

Nieuwe te borgen leningen 40.500 30.000

Nieuwe ongeborgde leningen

Uitgaand

Aflossing geborgde leningen 38.955 28.929

Aflossing ongeborgde leningen 911 831

Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten 634 240

Mutatie van geldmiddelen 522 -4.923

Wijziging kortgeldmutaties 12 9

Geldmiddelen per 1 januari 2.994 7.908

Geldmiddelen per 31 december 3.529 2.994

3. Kasstroomoverzicht (x € 1.000)

83

4. ALGEMENE TOELICHTING

Algemeen

Woningstichting GoedeStede is een stichting met de status van ‘Toegelaten Instelling

Volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de Metropoolregio Amsterdam en is werkzaam

binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Almere. De activiteiten bestaan

voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken.

GoedeStede is ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Lelystad onder

nummer 39036239.

GoedeStede is ingeschreven als deelnemer bij de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

onder VROM nummer L1891.

Woningstichting GoedeStede

Verzetslaan 141 Postbus 10088

1318 BT ALMERE 1301 AB ALMERE

Telefoon: 036-5395311

E-mail: post@GoedeStede.nl Internet: www.GoedeStede.nl

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting, artikel 35 van de Woningwet, de Regeling Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting (RTIV), de Wet normering topinkomens (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk

645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige

hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de

Jaarverslaggeving.

Algemene grondslagen

De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op marktwaarde. De waarde van de overige activa

en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij bij

de specifieke balans- of resultatenpost anders wordt vermeld. Verplichtingen die hun oorsprong

vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken

van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten

opzichte van het voorgaande jaar

Stelselwijziging

Voor de winst-en-verliesrekening is vanuit SBR-Wonen de handleiding functionele indeling van de

winst-en-verliesrekening 2019 beschikbaar gesteld.

De handleiding voor verslagjaar 2019 is op enkele onderdelen aangepast. De saneringsheffing (

2019 € 0; 2018 € 547) alsmede de bijdrageheffing Aw (2019 € 47 ; 2018 € 51) dienen

verantwoord te worden op de regel ‘Overige organisatiekosten’ in plaats van de regel ‘Overige

directe operationele lasten exploitatie bezit’.

De vergelijkende cijfers 2018 zijn eveneens aangepast. De wijzigingen hebben geen impact op

vermogen en resultaat.

De overige vergelijkende cijfers 2018 in de jaarrekening zijn ontleend aan de jaarrekening 2018.

84

5. GRONDSLAGEN VAN WAARDERING

Onroerende zaken in exploitatie

Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:

Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden);

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;

Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages).

De onroerende zaken in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-

DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie

d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed

betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de

huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-

onroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-,

onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals

deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB vastgoed omvat

overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum

boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk

vastgoed).

GoedeStede hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor

haar woningen, garages en maatschappelijk vastgoed.

Bij de berekening van deze marktwaarde wordt binnen de sector gebruik gemaakt van

softwarepakketten van diverse leveranciers. Deze softwarepakketten kennen niet een 100% gelijke

uitkomst van de marktwaarde, maar een uitkomst met een geaccepteerde afwijking van +/- 5%.

GoedeStede hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor

het bedrijfsonroerend goed, omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de

totale huursom van de DAEB en de niet-DAEB tak.

Waardering bij eerste verwerking

Bij de eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen de

kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten en

verminderd met eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt

bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in

de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het

jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

Waardering na eerste verwerking

Na eerste verwerking worden de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen actuele

waarde, overeenkomstig artikel 35 lid 2 van de Woningwet. Onder actuele waarde wordt in dit

verband verstaan de marktwaarde overeenkomstig het markt-waardebegrip onderhandse

verkoopwaarde in verhuurde staat. Voortvloeiend uit artikel 14 van de Regeling Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is deze marktwaarde bepaald conform het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde actualisatie peildatum 31 december 2019, derhalve de

marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is benaderd door de contante

waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (discounted cash flow methode).

GoedeStede hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor

woongelegenheden en parkeergelegenheden. In de basisversie wordt de waardering van het

vastgoed bepaald op portefeuilleniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt

modelmatig op complexniveau bepaald, waar door een onnauwkeurigheid kan bestaan in de

allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves.

85

Bij deze waardering van het vastgoed is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het

risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte

(+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (i.e. full

versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of –vermeerdering van de kostprijs als gevolg

van de waardering tegen actuele waarde bepaald op complexniveau. De waardevermindering of -

vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Overige waardeveranderingen

vastgoedportefeuille’.

Complexindeling

Om de marktwaarde van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden

opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van

verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type

vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij

kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn

een afzonderlijk waarderingscomplex.

Doorexploiteer- en uitpondscenario

De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow

(‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige

inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteer scenario

en anderzijds het uitpondscenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex

niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploiteer- of uitpondscenario,

beide berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen.

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk

jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuur-

eenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na

mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur

op basis van het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt

een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde

worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald

op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de

afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Een belangrijke wijziging ten

opzichte van waardering volgens de basisversie van het handboek 2018 is dat bij het

doorexploitateerscenario vanaf het 16e jaar de kosten voor instandhoudingsonderhoud niet meer

met 100% worden verhoogd. De reden is dat vanaf de basisversie handboek 2019 specifieke

normen voor onderhoud in het doorexploiteerscenario zijn geïntroduceerd. Voor bedrijfsmatig en

maatschappelijk vastgoed alsmede voor studentencomplexen en intramuraal zorgvastgoed is alleen

het doorexploiteerscenario van toepassing.

Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden

verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuur-

eenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom

opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet

verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze

eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld om tot de waarde

in het uitpondscenario te komen.

86

In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de

maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de

maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het

minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur.

Het bedrijfsonroerendgoed wordt eens in de drie jaar getaxeerd door een onafhankelijke en ter

zake kundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In

het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur. Het

taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waarderingen en de daarbij gehanteerde

aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van

GoedeStede.

Uitgaven na eerste verwerking

Uitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd

tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en

na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een

waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als ‘Overige

waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Herwaardering

Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw

bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde, worden

verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille. Wanneer op complexniveau de actuele waarde de boekwaarde op basis van

de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve

gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings-

of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (derhalve niet

verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen).

Onroerende zaken in ontwikkeling

Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden bij eerste verwerking

gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Activering vindt plaats zodra interne

formalisering en externe communicatie terzake het project heeft plaatsgevonden. Voorts wordt

rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is

gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de voor het jaar geprognosticeerde rentevoet

van aan te trekken leningen.

Wanneer de marktwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde

grondslagen als voor de onroerende zaken in exploitatie (inclusief macro economische

parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar deze

lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder

‘Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Bepaling beleidswaarde

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van GoedeStede en beoogt inzicht te geven in de

verdiencapaciteit van het vastgoed uitgaande van dit beleid. Bij de bepaling van de beleidswaarde

is het handboek modelmatig waarderen marktwaarde gehanteerd. De berekening van de

beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier

aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de berekening van de

marktwaarde.

Deze aspecten zijn:

87

beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario gehanteerd;

betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur;

kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de onderhoudsnorm van

GoedeStede;

beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm van GoedeStede.

Voor het jaar 2019 zijn de volgende normen ingerekend:

Onderhoud: DAEB € 1.208 en niet-DAEB € 1.306

Beheer: DAEB € 879 en niet-DAEB € 1.037

Streefhuur: DAEB € 625 en niet-DAEB € 760

Overige uitgangspunten en veronderstellingen zijn niet gewijzigd ten opzichte van de marktwaarde.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen

verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de

verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte

opbrengstwaarde.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Woningstichting GoedeStede heeft woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een

contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde kreeg. De verkopen kwalificeren zich als

een financieringstransactie.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt

verwerkt:

De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen

actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de

boekwaarde wordt op dat moment als volgt verwerkt:

o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de

betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde

waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;

o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde

hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van

waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel

resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder

waardeverminderingsverlies;

o De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende

zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen

als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste

waardering).

o De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis

van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele

waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille’.

o De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten

instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de

overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele

mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

88

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de

verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Financiële vaste activa

Latente belastingvorderingen

De actieve belastinglatentie is opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er voldoende fiscale

winsten worden gemaakt om de latentie te laten aflopen.

De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde.

Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag,

gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde

kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

Overige effecten

Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens vindt

waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een

eventuele bijzondere waardevermindering.

Overige vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de

tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde

kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde

overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante

waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-

inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens

oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht)

die niet meer in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor verkoop

wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere netto-

opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling

van de voorraden.

De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed

uit exploitatie wordt genomen. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten

en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-

opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken

kosten voor voltooiing en verkoop.

Grondposities

Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.

Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling

plaats naar Onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten

en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden eventuele

rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige

waardevermindering of vermeerdering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager dan wel hoger zijn

dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering/vermeerdering ten laste of ten gunste

89

van het resultaat gebracht. Waarbij een eventuele waardevermeerdering niet hoger kan zijn dan de

oorspronkelijke kostprijs.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de

tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde

kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op

een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de

vordering.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan drie maanden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders,

gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld

aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en

herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de

verplichting heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere

waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de

investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het

desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder

verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan alle investeringsuitgaven minus de aan deze

investering toe te rekenen marktwaarde.

Voorziening latente belastingverplichtingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële

en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze

verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De belastinglatentie heeft betrekking

op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie

is gewaardeerd tegen nominale waarde en is langlopend.

Voorziening pensioenen

Woningstichting GoedeStede heeft één (enkele) pensioenregeling(en). De belangrijkste kenmerken

hiervan zijn:

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties

Woningstichting GoedeStede heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling.

Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon

van dat jaar (middelloonregeling).

De verplichtingen, die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de

Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woningstichting GoedeStede betaalt

90

hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft

betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het

pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen)

dit toelaat.

Eind 2019 had SPW niet de beschikking over het wettelijk vereiste vermogen van ongeveer

125,6%.

Zolang er een reservetekort is wordt jaarlijks een herstelplan bij de toezichthouder ingediend

waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 10 jaar uit het reservetekort kan komen. Op grond

van het herstelplan zijn kortingen op aanspraken niet noodzakelijk.

Naar de stand van ultimo december 2019 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 113,2%

(2018: 115,9%).

SPW voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten.

Woningstichting GoedeStede heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in

geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van

toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen

en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woningstichting GoedeStede. De premies worden

verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden

opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terug storting leidt of tot een vermindering

van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans

opgenomen.

Langlopende schulden

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.

Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de

waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd

tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio

en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis

van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-

verliesrekening als interestlast verwerkt.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder

de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een

terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen

in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting

wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal

plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Woningstichting GoedeStede maakt gebruik van één rentederivaat.

Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting,

wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Op iedere balansdatum wordt bepaald of er een indicatie is

voor ineffectiviteit door de kritische kenmerken van het hedge-instrument te vergelijken met de

kritische kenmerken van de afgedekte positie. In het geval dat de kritische kenmerken van het

hedge-instrument en de kritische kenmerken van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn, is

dit een indicatie dat de kostprijs-hedge een ineffectief deel bevat. In dat geval wordt een

91

kwantitatieve ineffectiviteitsmeting uitgevoerd door het vergelijken van de cumulatieve

verandering van de reële waarde van het hedge-instrument met de cumulatieve verandering van

de reële waarde van de afgedekte positie sinds het aanwijzen van de hedgerelatie.

Ineffectiviteit wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt indien en voor zover uit de

kwantitatieve ineffectiviteitsmeting (cumulatief) een verlies blijkt.

Woningstichting Goede Stede past hedgeaccounting toe op basis van individuele documentatie per

individuele hedgerelatie.

92

6. GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en

de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het

jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde

waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële

instrumenten.

Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en

risico's met betrekking tot de eigendom van goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties,

gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te

verrichten diensten.

Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op

grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een

goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met

name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de

vergelijkbaarheid van de resultaten, zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en

ongesaldeerd toegelicht.

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het

verslagjaar 2019 bedroeg de huursomstijging van ons bezit 1,95%.

Opbrengst servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en

gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke

bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de

verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:

- lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;

- kosten klanten contact center.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit

betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek

van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van

onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in

het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

93

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op

balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit

toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of

onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

- onroerendezaakbelasting;

- verzekeringskosten;

- verhuurdersheffing.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen

- Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;

- Boekresultaat van teruggekochte koopgarantwoningen, doorverkocht als niet

koopgarantwoning;

- Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop;

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de

behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment

van levering (passeren transportakte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst

verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan

door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met

betrekking tot investeringen in nieuwbouw.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke

verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het

verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille

verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Opbrengsten en kosten overige activiteiten

Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van

overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op

basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de

restwaarde is bereikt.

De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek

toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

94

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de

winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is

sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de

werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten

toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Pensioenlasten

Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten

worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht onder

“Toerekening baten en lasten”.

Overige organisatiekosten

Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden

middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen

en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woningstichting

GoedeStede, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moet komen.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve

rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt

rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van

vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar te

maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de voor het jaar geprognosticeerde rentevoet

van aan te trekken leningen.

Belastingen

Woningstichting GoedeStede is integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Een en

ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke

bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans

en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst-en-

verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande

boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde

winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden

met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit

hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Toerekening baten en lasten

Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt

van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de

werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een

verdeelsleutel te hanteren op basis van het aantal fte’s.

95

7. FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING

GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type

Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening als de Receiver Swap zijn afgesloten bij

de BNG. Het betreft een niet risicovol derivaat.

Op 1 oktober 2012 zijn de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen

volkshuisvesting’ van het ministerie van BZK in werking getreden.

De hier gegeven beleidsregels beogen dat geschikte financiële derivaten op de juiste wijze en in

verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe worden er ten eerste organisatorische eisen gesteld

aan toegelaten instellingen die financiële derivaten willen gebruiken. De toegelaten instelling dient

aannemelijk te maken dat zij daartoe voldoende professioneel is geëquipeerd.

GoedeStede zal, gezien de omvang van haar organisatie, geen gebruik meer maken van derivaten.

Dit standpunt is in het treasury statuut opgenomen.

Het gebruik van financiële instrumenten diende ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en

markt-) risico's.

Valutarisico

GoedeStede is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Prijsrisico

GoedeStede loopt risico's ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële

vaste activa en effecten.

Renterisico

GoedeStede loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste

activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder

schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken

loopt GoedeStede risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende

vorderingen en schulden loopt GoedeStede risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot de

vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

Liquiditeitsrisico

GoedeStede maakt gebruik van een variabele hoofdsomlening om liquiditeitsrisico’s te vermijden.

Beschikbaarheidsrisico

Voor haar financiering is GoedeStede grotendeels afhankelijk van de beschikbaarheid van de

borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

96

8. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING

Schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan

het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing

op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het

vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het

bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een

bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden

overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang

zouden hebben gehandeld.

Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om

een inschatting van de marktwaarde te maken wordt voor het bedrijfsonroerendgoed gebruikt

gemaakt van taxaties. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke

bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven

definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en

uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een

bandbreedte van 10% plus en min de waarde.

Voor het overig vastgoed in exploitatie is de basisversie van het handboek modelmatig waarderen

marktwaarde van toepassing. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van

beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit

bij de markt.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting

huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld

aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de bestekfase en afgeleid, de

aanbesteding heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen

afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in

de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en

aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft

Woningstichting GoedeStede een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de

aangifte over de verslagjaren 2017 tot en met 2019 door de fiscus zullen worden getoetst.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2018 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en

kunnen de belastinglatenties een andere waarde kennen.

97

9. KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering

van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt

onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot

mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest

(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa en

vastgoedbeleggingen worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden opgenomen

verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de

kasstroom uit operationele activiteiten.

98

10. Toelichting op de balans (x € 1.000)

10.1 Vastgoedbeleggingen

10.1.1 DAEB en niet-DAEB Vastgoed in exploitatie

DAEB- niet-DAEB

vastgoed in vastgoed in Totaal

exploitatie exploitatie

1 januari 2019

Cumulatieve verkrijgings- of 398.595 205.899 604.494

vervaardigingsprijs

Cumulatieve herwaarderingen 390.245 152.461 542.706

Cumulatieve bijzondere 12.666- 4.084- 16.750-

waardeverminderingen

Boekwaarde per 1 januari 2019 776.174 354.276 1.130.450

Mutaties

Investeringen 12.437 587 13.024

Activering onderhoud 40e jaar 10.275 1.179 11.454

Buitengebruikstelingen en afstotingen 1.035- 1.035-

Overboeking van niet-DAEB naar 746 746- -

DAEB-vastgoed in exploitatie -

Bijzondere waardevermindering 7.887- 648- 8.535-

Bijzondere waardevermindering 40e jaar 10.275- 1.179- 11.454-

Mutatie marktwaarde in boekjaar 103.472 22.712 126.184

Totaal mutaties 2019 108.768 20.870 129.638

31 december 2019

Cumulatieve verkrijgings- of 421.581 206.354 627.935

vervaardigingsprijs

Cumulatieve herwaarderingen 483.914 173.524 657.438

Cumulatieve bijzondere 20.553- 4.732- 25.285-

waardeverminderingen

Boekwaarde per 31 december 2019 884.942 375.146 1.260.088

Per 31 december 2019 is de som van de in vaste activa in exploitatie opgenomen herwaarderingen € 657,4 miljoen

(2018 € 542,7 miljoen). Deze heeft voor € 483,9 miljoen (2018 € 390,2 miljoen) betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 173,5 miljoen (2018 € 152,5 miljoen) op het niet-DAEB vastgoed. De DAEB-portefeuille bestaat uit 6.034 zelfstandige woningen, 185 onzelfstandige woningen en 7 maatschappelijke bedrijfsruimten.De niet-DAEB-portefeuille bestaat uit 2.016 zelfstandige woningen, 12 onzelfstandige woningen, 79 bedrijfsruimten en 80 zelfstandig verhuurde garages en bergingen.

Als investering is opgenomen de oplevering van 101 woningen en 1 maatschappelijke bedrijfsruimten en de terugkoop van 3 Koopgarant-woningen voor eigen exploitatie.Er zijn in 2019 in totaal 8 niet-DAEB-woningen en 5 bedrijfsruimten verkocht. Bovendien zijn 2 studentenwoningen samengevoegd tot de oorspronkelijke zelfstandige woning.Onder de post Overboeking naar niet-DAEB/DAEB vastgoed in exploitatie is de waarde van 4 niet-DAEB woningen verantwoord, die bij mutatie een huurprijs tot maximaal € 720,42 hebben gekregen. In de toekomst geldt dit nog

voor 37 in het scheidingsvoorstel aangewezen woningen.

De vastgoedbeleggingen zijn verzekerd voor het totaal aantal verhuureenheden per 1 januari van enig jaar tegen een vastgestelde premie per verhuureenheid. Deze premie wordt jaarlijks geïndexeerd.

Het onroerend goed is gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheids- dan wel WSW garantie. Met het

WSW is in 2014 een overeenkomst aangegaan met privatieve werking/onherroepelijke volmacht om met uitsluiting van Goedestede rechten van hypotheek en pandrechten te vestigen ten behoeve van het WSW. Zie ook de toelichting bij de Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

99

Vrijheidsgraad Laagste Hoogste Gemiddeld

Markthuur -60% 205% -13%

Exit-yield -3,1% 7,9% 2,4%

Disconteringsvoet -4,57% 2,78% -0,38%

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat op basis van het "Handboek modelmatig waarderen marktwaarde" die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde door middel van de Discounted Cash Flow

(DCF) Methode bepaald.

De complexwaardering van de woningen is gebaseerd op de oorspronkelijke bouwstroom van het complex.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd voor het volledige bezit met uitzondering van de bedrijfsruimten.Door de hantering van deze systematiek is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van de hoogste waarde van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledig complex in exploitatie blijft gedurende de

DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.De berekening wordt uitgevoerd voor een periode van 15 jaar. In het door-exploiteer scenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum

van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelselIndien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

De herwaarderingsreserve is bepaald als het verschil tussen de boekwaarde op basis van de initiële verkrijgingsprijs, zonder rekening te houden met de cumulatieve afschrijvingen, en de marktwaarde. De reserve is niet collectief, maar per waarderingscomplex bepaald, zoals gedefinieerd in bijlage 1 van het "Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde".

Uit de door de softwareleverancier doorgevoerde aanpassing in de berekeningssoftware ten opzichte van voorgaand jaar is gebleken dat er sprake was van een rekenfout in de bepaling van de marktwaarde ultiomo 2018. Zonder deze rekenfout was de marktwaarde ultimo 2018 circa€ 23,8 miljoen (2,1%) lager geweest. Ook het eigen vermogen ultimo 2018 en het resultaat over 2018 waren €

23,8 miljoen lager geweest. De herrekende marktwaarde over 2018 valt binnen de bandbreedte voor waardebepalingen van +/-10%, zoals bedoeld in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Daarnaast valt de herrekende marktwaarde binnen de bandbreedte van +/- 2,5% zoals gehanteerd in het jaarlijks onderzoek naar de juiste werking van de softwarepakketten. Wij hebben geconcludeerd dat de fout niet materieel is in het totaalbeeld van de verantwoording, waardoor aanpassing van de vergelijkende cijfers over 2018 niet noodzakelijk is. De fout is verwerkt in de winst-en verliesrekening in de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille.

Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de

totstandkoming van deze jaarrekening.”

De marktwaarden van de bedrijfsruimten zijn tot stand gekomen via volledige taxaties. De taxatiecyclus is als volgt: Jaar 1 100% full waardering, jaar 2 en 3 taxatie-update en jaar 4 100% full waardering. 2017 was het jaar van 100% full waardering.De getaxeerde objecten zijn door Capital Value geïnspecteerd. Ten aanzien van de verschillende vrijheidsgraden is

in de basis aangesloten bij de voorgeschreven basis versie van het handboek. Bij enkele vrijheidsgraden is daarbij een aanpassing verricht door de taxateur, deze zijn in onderstaande tabel toegelicht:

100

De gehanteerde disconteringsvoet varieert voor:

Om de verwachte kasstromen te bepalen, is gebruik gemaakt van de volgende

macro-economische parameters uit het Handboek modelmatig waarderen 2019:

De marktwaarde van de woningen is gestegen van € 1.091,5 miljoen ultimo 2018

naar € 1.220,5 miljoen ultimo 2019. De toename is als volgt te specificeren:

De WOZ-waarde van het bezit is in 2019 gestegen met 12,3%

Hoogste Laagste

Eengezinswoningen Doorexploiteren 6,21% 6,09%

Uitponden 6,61% 6,49%

Meergezinswoningen Doorexploiteren 6,41% 6,29%

Uitponden 6,81% 6,69%

Studenteneenheden Doorexploiteren 6,69% 6,25%

Bedrijfsonroerend goed 9,40% 8,71%

Maatschappelijk Onroerend goed 9,47% 8,78%

Garageboxen 6,62% 6,62%

Woningen x € 1.000

Marktwaarde per 31 december 2018 1.091.529

Toename WOZ-waarden 55.065

Toename contracthuren 12.088

Parameteraanpassingen 46.501

Mutaties in het bezit 12.011

Basisgegevens 3.347

Marktwaarde per 31 december 2019 1.220.541

De bepaling van de marktwaarde volgens de basisversie van het handboek kent naast specifieke objectgegevens, welke uit de basisadministratie van GoedeStede zijn afgeleid, ook voorgeschreven modelparameters. Het gaat hierbij om macro economische parameters zoals de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. Een belangrijke wijziging ten opzichte van waardering volgens de basisversie van het handboek 2018 is

dat bij het scenario doorexploitatie vanaf het 16e jaar de kosten voor instandhoudings onderhoud niet

meer met 100% worden verhoogd. De reden is dat vanaf het handboek 2019 specifieke normen voor onderhoud in het scenario doorexploitatie zijn geïntroduceerd.De markthuur wordt bepaald aan de hand van het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters, de markthuur per m2 GBO van de referentiewoning op peildatum 31 december 2019, de WOZ-waarde

klasse, de bouwjaarklasse, het woningtype en het COROP-gebied waartoe het object behoort.

Er is geen achterstallig onderhoud in de marktwaarde ingerekend.

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten

en uitgaven contant worden gemaakt. De disconteringsvoet is opgebouwd uit de volgende drie

onderdelen:

de risicovrije rentevoet

de vastgoedsector specifieke opslag en

de opslag voor het markt- en objectrisico

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 e.v.

Prijsinflatie 1,70% 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00%

Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%

Leegwaardestijging 11,20% 9,20% 5,60% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

101

De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:

De beleidswaarde 2018 was voor het DAEB-vastgoed € 501,1 miljoen en voor het niet-DAEB

vastgoed € 247,3 miljoen, totaal € 748,4 miljoen.

Beleidswaarde

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van GoedeStede en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van het

vastgoed uitgaande van dit beleid. Bij de bepaling van de beleidswaarde is het handboek modelmatig waarderen marktwaarde gehanteerd. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde. De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de marktwaarde.

Deze aspecten zijn: beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het door-exploiteer scenario gehanteerd

betaalbaarheid: de markthuur wordt vervangen door de beleidshuur

kwaliteit: de marktnorm voor onderhoud wordt vervangen door de eigen onderhoudsnorm beheer: de marktnorm voor beheer wordt vervangen door de beheernorm.

Voor toepassing op basis van het type vastgoed wordt aangesloten bij de definities welke zijn opgenomen in het handboek marktwaarde. De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woningen.

Voor bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde.Onderstaande figuur visualiseert de vier stappen van marktwaarde naar beleidswaarde.

DAEB- niet-DAEB

vastgoed vastgoed Totaal

x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000

Marktwaarde per 31 dec 2019 884.942 375.146 1.260.088

Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteerscenario) -61.155 2.274 -58.881

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur) -226.615 -84.389 -311.004

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud) 19.045 14.462 33.507

Afslag wegens beheer (beheerskosten) -24.032 -11.654 -35.686

Beleidswaarde per 31 dec 2019 592.185 295.839 888.024

102

10.1.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal niet-DAEB

Cumulatieve verkrijgings- of

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 3.265

Cumulatieve herwaarderingen 636

Cumulatieve waardeveranderingen -

Boekwaarde per 1 januari 2019 3.901

Mutaties

Desinvesteringen 735-

Gerealiseerde herwaardering 117-

Herwaarderingen 622

Cumulatieve herwaarderingen 230-

Cumulatieve bijzondere

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 2.530

Cumulatieve herwaarderingen 1.141

Cumulatieve waardeveranderingen -

Boekwaarde per 31 december 2019 3.671

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Koopgarant Koopgarant

2019 2018

Aantal verhuureenheden per 1 januari 25 31

Terugkopen in het boekjaar 6- 6-

Aantal verhuureenheden per 31 december 19 25

Aan het eind van dit boekjaar zijn nog 19 woningen, verdeeld over twee complexen, verkocht onder

voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het "Koopgarant" principe, waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 15% en 25% en een terugkoopverplichting door Woningstichting GoedeStede.Voor de waardebepaling ultimo 2019 is uitgegaan van recente taxatierapporten voor zowel de appartementen als de eengezinswoningen.

103

10.1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

DAEB-vastgoed

in ontwikkeling

1 januari 2019

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 11.632

Cumulatieve herwaarderingen -

Cumulatieve waardeveranderingen 2.399-

Boekwaarde per 1 januari 2019 9.233

Mutaties

Investeringen 13.920

Overboeking opgeleverde complexen 12.442-

Herwaarderingen -

Overboeking cum waarde veranderingen opgeleverde complexen 284

Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan 1.850

Totaal mutaties 2019 3.612

31 december 2019

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 13.111

Cumulatieve herwaarderingen -

Cumulatieve waardeveranderingen 265-

Boekwaarde per 31 december 2019 12.846

10.2 Materiële vaste activa

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal

1 januari 2019

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 7.511

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 4.580-

Boekwaarde per 1 januari 2019 2.931

Mutaties

Investeringen 186

Desinvesteringen 272-

Afschrijvingen 255-

Herwaarderingen

Waardeveranderingen

Cumulatieve afschrijving desinvesteringen 203

Totaal mutaties 2019 138-

31 december 2019

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 7.426

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 4.633-

Boekwaarde per 31 december 2019 2.793

Eind 2019 zijn 238 woningen in aanbouw/in ontwikkeling, verdeeld over 4 complexen.

Bij de waardering van de activa in ontwikkeling is rekening gehouden met € 400.415 aan eigen ontwikkelings- en toezichtkosten en € 597.165 rentekosten voor de in aanbouw zijnde woningen.Zodra een nieuwbouwcomplex technisch wordt opgeleverd, wordt het overgeboekt naar de post Activa in eigen exploitatie. De opgeleverde complexen worden steeds financieel afgewikkeld voor het einde van het boekjaar.

Op deze activa wordt lineair afgeschreven, waarbij de volgende termijnen worden gehanteerd:Kantoorgebouw 50 jaarKantoorinstallaties 15 jaarTelefooninstallatie 10 jaarMeubilair 10 jaarVervoermiddelen 5 jaarICT-toepassingen 5 tot 7 jaarVoor het kantoorpand heeft in 2016 een afwaardering plaatsgevonden naar lagere realiseerbare waarde.

104

10.3 Financiële vaste activa

10.3.1 Latente belastingvorderingen

Het verloop van de post latente belastingvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen

de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in de jaarrekening is als volgt:

Boekwaarde Mutaties Boekwaarde

31-12-2018 2019 31-12-2019

Vastgoed in ontwikkeling 592 551- 41

Voorziening onrendabele investeringen 29 1.526 1.555

Vastgoed bestemd voor de verkoop 119 119- -

Materiële vaste activa t.d.v. eigen

exploitatie, excl eigen kantoorpand 3 3- -

Materiële vaste activa t.d.v. eigen

exploitatie, eigen kantoorpand 167 9 176

Verplichtingen uit hoofde van onroerende

zaken verkocht onder voorwaarden 780 22- 758

Te verrekenen renteaftrekbeperking (ATAD) - 590 590

Totaal latente belastingvorderingen 1.690 1.430 3.120

De eerste vier latenties zijn kortlopend (binnen 1 jaar), de overigen zijn langlopend.

Wanneer het nu geldende tarief van 25% voor de langlopende latenties als uitgangspunt wordt genomen,

zou de latentie € 0,230 miljoen hoger zijn dan bij het huidige percentage van 21,7.

10.3.2 Overige effecten 31-12-2019 31-12-2018

De effecten worden op lange termijn aangehouden en bestaan uit:

Zero-coupon 387 387

Woningnet N.V. 59 59

446 446

De verkrijgingsprijs van de Zero-coupon bedraagt € 386.794

Deze portefeuille is bij overeenkomst met de BNG geoormerkt als zekerheidsstelling.

10.4 Voorraden 31-12-2019 31-12-2018

10.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop - 1.277

10.4.2 Grondposities

Boekwaarde per 1 januari 3.327 3.327

Waardemutatie 2019 4.161 -

Boekwaarde per 31 december 7.488 3.327

Totaal voorraden 7.488 4.604

10.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop

Op balansdatum zijn geen voorlopige koopcontracten getekend voor panden die in het nieuwe jaar transporteren.

Voor 2020 zijn geen verkoopplannen ingerekend.

10.4.2 GrondpositiesGoedeStede bezit 15 hectare grond van de in totaal 30 hectare grond in onverdeeld eigendom met Koopmans Bouwgroep BV. In het begin van het jaar heeft Gemeente Almere de standaardkavelprijs in dit gebied verhoogd van

€ 22 naar € 76 per m2. De eerder genomen waardeverminderingen zijn om die reden dit boekjaar teruggenomen. Conform de richtlijnen is de grondpostie ultimo 2019 gewaardeerd op de historische kostprijs.Naast het juridisch eigendom van 30 hectare grond in onverdeeld eigendom bezit GoedeStede samen met Koopmans Bouwgroep BV ook een voorkeursrecht de door de boer van Domeinen gepachte grond, 18 hectare, te kopen. Dit recht zal uitgeoefend kunnen worden als Domeinen daadwerkelijk de grond aan de boer te koop

aanbiedt. Hier is op dit moment geen sprake van.

105

10.5 Vorderingen

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende

looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven

het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

10.5.1 Huurdebiteuren 31-12-2019 31-12-2018

Saldo uitstaande huurvorderingen 3.044 3.073

Af: voorziening wegens

mogelijke oninbaarheid: 1.651- 1.620-

Totaal huurdebiteuren 1.393 1.453

De voorziening wegens mogelijke oninbaarheid geeft het

volgende verloop te zien:

Voorziening per 1 januari 1.620 1.429

Mutatie voorziening lopend boekjaar 31 588

Voorziening per 31 december 1.651 1.620

10.5.2 Belastingen 31-12-2019 31-12-2018

Vennootschapsbelasting 863 915

10.5.3 Overige vorderingen 31-12-2019 31-12-2018

Rekening-courant deurwaarder 19 28

Te ontvangen rente zerocoupons 6 6

Overige debiteuren 53

78 34

Voor de overige vorderingen zijn geen afspraken gemaakt over looptijd en aflossing.

10.5.4 Overlopende activa 31-12-2019 31-12-2018

Vooruitbetaalde automatiseringskosten 190 16

Vooruitbetaalde kosten serviceonderhoud 21 -

Vooruitbetaalde overige exploitatiekosten 48 -

Te ontvangen overige bedrijfsopbrengsten 19 19

Onroerendzaakbelasting - 20

Overige posten 20 22

298 77

Alle overlopende activa hebben een kortlopend karakter.

10.6 Liquide middelen 31-12-2019 31-12-2018

Direct opvraagbaar

Rekening-courant RABO Bank 3.528 2.994

Kas - -

3.528 2.994

Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking.

106

10.7 Eigen vermogen

10.7 Totaal eigen vermogen 31-12-2019 31-12-2018

Boekwaarde per 1 januari 694.592 542.705

Resultaat boekjaar 102.545 151.887

Eigen vermogen per 31 december 797.137 694.592

10.7.1 Verloopoverzicht herwaarderingsreserve 31-12-2019 31-12-2018

Boekwaarde per 1 januari 542.705 435.905

Toename uit hoofde van stijging van de marktwaarde 114.852 106.984

Realisatie uit hoofde van verkoop 119- 184-

Boekwaarde per 31 december 657.438 542.705

De herwaarderingsreserve wordt gevormd door het verschil tussen de boekwaarde op basis van de

initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van de onroerende zaken waarop de

herwaardering betrekking heeft. Bij het bepalen van de boekwaarde wordt geen rekening gehouden

met enige afschrijving of waardevermindering.

10.7.2 Overige reserves 31-12-2019 31-12-2018

Boekwaarde per 1 januari 151.887 141.441

Resultaatbestemming 102.545 117.246

Afname uit hoofde van stijging van de marktwaarde 114.852- 106.984-

Realisatie uit hoofde van verkoop 119 184

Overige reserves per 31 december 139.699 151.887

10.7.3. Voorstel resultaatbestemming 2019

Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2019 ten

bedrage van € 102.545 volledig ten gunste van de overige reserves te brengen.

Vooruitlopend op deze beslissing is dit bedrag als zodanig in de balans verwerkt

10.8 Voorzieningen

10.8.1 Voorziening latente belastingverplichtingen

Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichtingen uit hoofde van verschillen

tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in de jaarrekening is als volgt:

Boekwaarde Mutaties Boekwaarde

31-12-2018 2019 31-12-2019

Woningen in exploitatie 54.809 28.816 83.625

Onroerende zaken verkocht 602 30 632

onder voorwaarden

Lening o/g 289 16- 273

Grondpositie op voorraad 136 1.055 1.191

Totaal latente belastingverplichtingen 55.836 29.885 85.721

Er is geen latentie gevormd voor de herwaarderingsreserve. Er is een latentie gevormd voor het verschil

tussen de fiscale boekwaarde en de marktwaarde van het vastgoed.

De eerste drie latenties zijn langlopend, de overige is kortlopend.

Wanneer het nu geldende tarief van 25% voor de langlopende latenties als uitgangspunt wordt genomen,

zou de latentie € 12,854 miljoen hoger zijn dan bij het huidige percentage van 21,7.

107

10.8.2 Voorziening onrendabele investeringen

Ontwikkeling Groot onderhoud Totaal

nieuwbouw 40e jaar

Boekwaarde per 1 januari 115 - 115

Dotaties 1.219 5.006 6.226

Onttrekkingen 115- - 115-

Boekwaarde per 31 december 1.219 5.006 6.226

De voorziening onrendabele investeringen betreft het saldo verlieslatende deel van

contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen en het groot

onderhoud in het 40e jaar, waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag

daarop in mindering te brengen.

Deze voorziening heeft een looptijd korter dan één jaar.

10.9 Langlopende schulden 31-12-2019 31-12-2018

Onder de post langlopende schulden zijn opgenomen de

leningen verstrekt door kredietinstellingen 346.942 355.322

De aflossingen binnen een termijn van 1 tot 5 jaar bedragen € 70,7 miljoen (2018: € 86,3 miljoen).

Het restant leningbedrag ad € 276,2 miljoen (2018: 271,9 miljoen) heeft een looptijd langer dan 5 jaar.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen

onder de kortlopende schulden voor een bedrag ad € 44,9 miljoen (2018: 32,9 miljoen).

De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 594,1 miljoen (2018: € 525,9 miljoen).

Voor de verdiscontering van de kasstromen is gebruik gmaakt van de rentetarieven uit Bloomberg

aan het eind van de dag op 31 december 2019.

Voor de leningen zijn geen onroerende goederen hypothecair verbonden.

De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 2,924% (2018: 3,272%).

10.9.1 Schulden/Leningen kredietinstellingen 31-12-2019 31-12-2018

Het verloop van de leningen kredietinstellingen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari 355.322 358.188

Bij: aflossingen vervallen in het boekjaar 32.866 29.759

Saldo per 1 januari 388.188 387.947

Mutaties in het boekjaar:

Nieuwe leningen 40.500 30.000

Aflossingen 36.866- 29.759-

391.822 388.188

Af: aflossingen volgend boekjaar (zie kortlopende schulden) 44.880- 32.866-

Boekwaarde per 31 december 346.942 355.322

Van de leningen kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 388,4 miljoen opgenomen waarvoor

WSW borging is verkregen

108

Onder de leningen is voor een bedrag van € 155 miljoen aan basisrenteleningen opgenomen

Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,63%. De credit spread die op de

leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread

0,04%. Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven.

Derivaat

GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type

Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Dit derivaat is destijds afgesloten ter afdekking van de

renterisico's. Zowel de lening, met een onderliggende waarde van minus € 6,8 miljoen, als de

Receiver Swap zijn afgesloten bij de BNG. Op de Swap wordt 'kostprijs-hedgeaccounting toegepast.

De marktwaarde van het derivaat bedraagt minus € 2,7 miljoen.

Voor het derivaat bestaan geen margin call verplichtingen dan wel break clausules.

Het derivaat kent dan ook geen liquiditeitsrisico.

10.9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende 31-12-2019 31-12-2018

zaken verkocht onder voorwaarden

1 januari 2019

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 3.265 4.317

Vermeerderingen/verminderingen 540 103

3.805 4.420

mutaties

Opwaarderingen 519 419

Vrijval door terugkoop 835- 1.004-

Afwaarderingen - 29-

316- 614-

31 december 2019

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 2.430 3.265

Vermeerderingen/verminderingen 1.059 540

Boekwaarde per 31 december 2019 3.489 3.805

Van deze post is een bedrag van € 120.000 kortlopend als gevolg van een woningterugkoop in 2020.

Lening Geldgever Bedrag Ingangs Rente + Restant Eind-

nummer -datum opslag Tot looptijd datum

752 NWB 10.000.000 03-01-11 3,970 0,00 3,97 03-01-20 42 03-01-61

768 NWB 10.000.000 31-01-13 3,085 0,00 3,09 31-01-20 24 30-01-43

751 NWB 10.000.000 01-03-10 3,900 0,02 3,92 01-03-20 41 01-03-60

755 BNG 12.000.000 01-03-11 3,849 0,03 3,88 01-03-20 42 01-03-61

757 BNG 13.000.000 01-03-11 3,768 0,03 3,80 01-03-20 42 01-03-61

766 NWB 10.000.000 04-03-13 3,895 0,02 3,92 04-03-20 44 02-03-63

762 NWB 7.500.000 01-04-11 3,470 0,00 3,47 01-04-20 42 01-04-61

758 BNG 17.000.000 02-07-12 3,830 0,09 3,92 02-07-20 43 03-07-62

764 BNG 5.000.000 03-07-12 3,865 0,09 3,96 03-07-20 43 03-07-62

753 BNG 6.000.000 13-08-09 3,950 0,09 4,04 13-08-20 40 13-08-59

760 NWB 9.000.000 01-09-10 3,260 0,00 3,26 01-09-20 41 01-09-60

763 NWB 7.500.000 03-10-11 3,510 0,05 3,56 03-10-20 42 03-10-61

769 NWB 10.000.000 29-11-13 2,735 0,01 2,75 29-11-20 34 28-11-53

765 BNG 8.000.000 30-11-12 3,885 0,09 3,97 30-11-20 43 30-11-62

754 BNG 13.000.000 01-12-09 3,754 0,09 3,84 01-12-20 40 01-12-59

761 NWB 7.000.000 01-12-10 3,280 0,01 3,29 01-12-20 41 01-12-60

Totaal 155.000.000

Rente

contract

Rente

opslag

109

10.9.3 Overige langlopende schulden 31-12-2019 31-12-2018

Waarborgsommen

Boekwaarde per 1 januari 198 145

Toevoegingen 41 57

Uitbetalingen 28- 4-

Boekwaarde per 31 december 211 198

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen

en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel achterstallige huur en

mutatiekosten bij beeïndiging van het huurcontract.

Er is op balansdatum niet aan te geven welk deel van de waarborgsommen kortlopend is.

10.10 Kortlopende schulden

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde

van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de

schulden.

10.10.1 Schulden aan kredietinstellingen 31-12-2019 31-12-2018

De specificatie is als volgt:

Kasgeldleningen 1.000 4.000

Aangetrokken variabele hoofdsomlening

Aflossingsverplichtingen langlopende schulden 44.880 32.866

45.880 36.866

De kasgeldlening betreft een lening met een variabele hoofdsom van € 5 miljoen. Van dit

bedrag is 20% verplichte opname en 80% variabel.

Aan het einde van dit boekjaar is alleen gebruik gemaakt van het verplichte opnamedeel.

10.10.2 Schulden aan leveranciers 31-12-2019 31-12-2018

Crediteuren 569 454

110

10.10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 31-12-2019 31-12-2018

De belastingen en premies sociale verzekering betreffen

de volgende posten:

Omzetbelasting 1.580 1.668

Sociale lasten 38 36

Loonheffing 67 71

1.685 1.775

10.10.4 Overige schulden 31-12-2019 31-12-2018

Een specificatie van de overige schulden is als volgt:

Af te rekenen servicekosten (incl. VVE) 274 231

Personeelsvereniging 4 5

278 236

10.10.5 Overlopende passiva 31-12-2019 31-12-2018

De specificatie van deze post is als volgt:

Niet-vervallen rente 6.680 7.407

Vooruitontvangen van huurdebiteuren 1.395 1.341

Gemeente inzake Woningnet 62 62

Verplichting uitbetaling vakantieuren 97 82

Nog te ontvangen nieuwbouwnota's 26 496

Nog te betalen alg beheerkosten 80 72

Nog te ontvangen nota CV onderhoud 90 -

Overige transitorische posten 44 69

8.474 9.529

111

10.11 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

10.11.1 Volmacht lastgeving WSW

GoedeStede is op 14 januari 2014 met het WSW een overeenkomst aangegaan tot lastgeving

met privatieve werking/onherroepelijke volmacht om met uitsluiting van GoedeStede rechten

van hypotheek en pandrechten te vestigen ten behoeve van het WSW.

De hypotheekverlening en het pandrecht gelden voor alle onderliggende woongelegenheden die op

het moment van ondertekening ten name gesteld zijn van GoedeStede tot een maximum van

€ 853 miljoen, verhoogd met 20% rente, boete en kosten.

10.11.2 Obligo WSW

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woningstichting GoedeStede een obligo verplichting

jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woningstichting opgenomen, door het

WSW geborgde leningen. Ultimo 2019 bedraagt dit obligo € 15,0 miljoen (2018: € 14,7 miljoen).

Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woningstichting GoedeStede het bedrag binnen 30

dagen aan het WSW over te maken. Woningstichting GoedeStede verwacht indien noodzakelijk aan

deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande

financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het

aanwezige faciliteringsvolume.

10.11.3 Investeringsverplichtingen

De niet in de balans opgenomen verplichtingen inzake de nieuwbouwprojecten ten behoeve van de

eigen exploitatie bedragen € 2,5 miljoen (2018: € 16,2 miljoen), zijnde het verschil tussen de

afgesloten contracten en de daarop uitgegeven bedragen op balansdatum.

Voor het groot onderhoud in het 40e jaar, waarmee dit boekjaar is gestart, bedraagt de

aangegane verplichting op balansdatum € 5,0 miljoen.

10.11.4 Grondpositie Almere

GoedeStede bezit samen met Koopmans Bouwgroep BV 30 hectare grond in onverdeeld eigendom.

Door middel van een afgesloten overeenkomst van verdeling van baten en lasten is het risico

van waardeverandering 50%/50% verdeeld tussen beiden partijen.

Bij verkoop van de grondpositie door Woningstichting GoedeStede en/of Koopmans Bouwgroep BV

dienen Woningstichting GoedeStede en Koopmans Bouwgroep akkoord te geven voor de te realiseren

verkoopprijs als deze onder de 29,17 per m2 is. Als een van deze partijen geen akkoord geeft, geldt

geen verrekening van de hieruit voortvloeiende lasten. Daarnaast zijn verkoopresultaten indien

de partijen de grond aan elkaar verkopen, niet verrekenbaar.

Bij het in juridisch eigendom verkrijgen van de grond is gebruik gemaakt van een vrijstelling voor

de overdrachtsbelasting in het kader van de landbouwvrijstelling. Indien de grond uiteindelijk niet

conform deze exploitatie-eis wordt geexploiteerd dan vervalt de vrijstelling voor overdrachtsbelasting.

Voorkeursrecht

Naast het juridisch eigendom van 30 hectare grond in onverdeeld eigendom bezit GoedeStede samen met

Koopmans Bouwgroep BV ook een voorkeursrecht de door de boer van Domeinen gepachte grond,

18 hectare, te kopen. Dit recht zal uitgeoefend kunnen worden als Domeinen daadwerkelijk de grond aan

de boer te koop aanbiedt. Hier is op dit moment geen sprake van.

10.11.5 Jubileumuitkeringen

Voor de jubileumuitkeringen is gezien het geringe belang geen voorziening opgenomen.

10.11.6 Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap,

gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die

overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de

statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woningstichting

GoedeStede en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

112

10.12 Gebeurtenissen na balansdatum

Impact Coronavirus (Covid-19)

De uitbraak van het virus heeft in de loop van december 2019 in China plaatsgevonden en de

wereldwijde verspreiding en de daarbij behorende gevolgen en overheidsmaatregelen waren per

jaareinde 2019 nog niet aan de orde en niet van invloed op de activiteiten van corporaties. De

huidige situatie rondom het coronavirus is buitengewoon. Nederland heeft momenteel ingrijpende

maatregelen genomen om de ziekte te beheersen. Hoe groot de impact daadwerkelijk zal zijn is

onzeker, dat hangt onder andere af van de doorlooptijd van beperkende c.q. beschermende

maatregelen en van de daaruit voortvloeiende sociaal maatschappelijke en economische gevolgen.

Een groot deel van de bewoners van GoedeStede zijn mensen met een laag inkomen. Hierdoor kan

het debiteurenrisico toenemen. Echter, het normale debiteurenrisico is zeer beperkt, de huurderving

is voor de zelfstandige woningen in de meerjarenbegroting geprognosticeerd op 0,4%. Het risico hier

betreft, naar verwachting, met name de bedrijfsruimte en dure huur, maar dit is beperkt qua

omvang. Het effect op de kasstroomprognose kan zijn dat we later huurpenningen binnen krijgen en

dus eerder een financiering moeten aantrekken. In de paragraaf risicobeheersing is, als onderdeel

van het bestuursverslag, naast de reeds eerder bij de meerjarenbegroting doorgerekende scenario’s

een scenario impact Coronavirus (Covid-19) opgenomen. Het scenario laat zien dat GoedeStede aan

de financiële normen van Aw/WSW blijft voldoen.

Er hebben na 31 december 2019 geen overige gebeurtenissen plaatsgevonden, die zouden leiden tot

significante afwijkingen van de rapportage over het afgelopen boekjaar.

113

11. Toelichting op de winst-en-verliesrekening (x € 1.000)

Algemeen

De opbrengsten en kosten zijn waar mogelijk rechtstreeks toebedeeld aan de DAEB en de

niet-DAEB tak. Voor gemengde kosten en opbrengsten is een verdeling aangehouden tussen

DAEB en niet-DAEB op basis van het aantal verhuureenheden bij aanvang van het boekjaar.

Voor 2019 is deze verdeling 74% DAEB en 26% niet-DAEB.

Bedrijfsopbrengsten

11.1 Huuropbrengsten 2019 2018

Huuropbrengsten vastgoed in exploitatie

Woningen en woongebouwen 60.685 57.979

Onroerende zaken, niet zijnde woningen 3.784 3.812

Subtotaal bruto huren sociaal vastgoed in exploitatie 64.469 61.791

Af: huurderving wegens leegstand 199- 437-

Af: huurderving wegens oninbaarheid 168- 407-

Af: mutatie voorziening huurdebiteuren 31- 154-

Subtotaal huuropbrengsten vastgoed 64.071 60.793

Bij: Toegerekende overige bedrijfsopbrengsten 157 47

Totaal huuropbrengsten 64.228 60.840

Voor 2019 bedroeg de maximale huursomstijging voor woningcorporaties 2,6% (inflatie van 1,6%

plus 1 procentpunt).

De huursom bestaat hierbij uit het totaal van de huren van de gereguleerd (niet-geliberaliseerde)

verhuurde zelfstandige woningen, die zowel op 1 januari 2019 als op 1 januari 2020 in exploitatie

zijn. GoedeStede heeft in 2019 een jaarlijkse huurverhoging voor de sociale huurwoningen

toegepast van 1,7%, de huursomstijging over 2019 bedroeg in totaal 1,95%.

De toename uit huurharmonisatie bedroeg afgerond 0,25%.

11.2 Opbrengsten servicecontracten 2019 2018

Leveringen en diensten 1.167 1.081

Af: vergoedingsderving wegens leegstand 3- 5-

1.164 1.076

Bij: Toegerekende overige bedrijfsopbrengsten 66 201

Totaal opbrengsten servicecontracten 1.230 1.277

De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks,

indien noodzakelijk, aangepast.

11.3 Lasten servicecontracten 2019 2018

Leveringen en diensten 1.173 1.251

Bij: Toegerekende organisatiekosten 47 60

Totaal lasten servicecontracten 1.220 1.311

114

11.4 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 2019 2018

Toegerekende personeelskosten 1.577 1.586

Toegerekende overige organisatiekosten 1.831 2.111

Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten 3.408 3.697

Met ingang van het verslagjaar 2018 is de post "mutatie voorziening huurdebiteuren"

opgenomen bij de "Huuropbrengsten".

De kosten leefbaarheid zijn vanaf 2018 volledig opgenomen als Lasten Verhuur- en

beheeractiviteiten.

11.5 Lasten onderhoudsactiviteiten 2019 2018

Planmatig- en contractonderhoud 6.446 5.870

Mutatie- en service onderhoud 2.378 2.299

Toegerekende overige organisatiekosten 1.935 1.661

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten 10.759 9.830

11.6 Overige directe operationele lasten

exploitatie bezit 2019 2018

Verhuurderheffing 4.641 5.317

Belastingen 3.615 3.467

Verzekeringen 338 277

Contributie en bijdragen 67 68

Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit 8.661 9.129

11.7 Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille 2019 2018

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.261 4.235

Af: Externe verkoopkosten 41- 59-

3.220 4.176

Af: Toegerekende organisatiekosten 13- 13-

Af: Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2.837- 3.281-

Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille 370 882

Onder deze post is het resultaat bij verkoop opgenomen van 4 reguliere woningverkopen,

van 4 doorverkochte Koopgarantwoningen en van 5 bedrijfspanden.

11.8 Overige waardeveranderingen 2019 2018

vastgoedportefeuille

Onrendabele investering nieuwbouw 746 1.202-

Onrendabele investering projectmatig onderhoud 16.460- 3.754-

Opwaardering grondpositie 4.161 604

Overige organisatiekosten nieuwbouw 355- 231-

Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.908- 4.583-

De onrendabele investering nieuwbouw en projectmatig onderhoud bestaat uit het verschil van

de te verwachten marktwaarde en de gebudgetteerde stichtingskosten.

115

11.9 Niet gerealiseerde waardeveranderingen 2019 2018

vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen activa in exploitatie 117.982 111.202

Deze post bestaat uit de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de vastgoedobjecten

in exploitatie, gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat.

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt gebruik gemaakt van de in het "Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde" opgenomen modelparameters.

Bij vergelijking van het handboek modelmatig waarderen 2019 ten opzichte van 2018 leiden

de verschillen in de parameters tot een stijging van de marktwaarde van 4,25%.

Door wijzigingen in o.a. de WOZ- en leegwaarde en de disconteringspercentages

is de marktwaarde ultimo 2019 met 5,04% gestegen ten opzichte van 2018.

In 2019 was de stijging van de marktwaarde 9,79% (2018: 10,79%) ten opzichte van vorig boekjaar

In de waardemutatie is een bedrag van € -/- 23,8 miljoen opgenomen welke betrekking heeft

op 2018. ( zie blz 100 voor een nadere toelichting).

De waardemutaties uit verwerkte onrendabele investeringen zijn opgenomen onder 11.8.

11.10 Niet gerealiseerde waardeveranderingen 2019 2018

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht 622 491

onder voorwaarden

Waardeverandering van terugkoopverplichtingen 537- 419-

vastgoedportefeuille

85 72

Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde

waardeveranderingen van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de

toelichting op de vastgoedbeleggingen.

11.11 Opbrengsten overige activiteiten 2019 2018

Opstelpunten antennes 28 27

Administratieve vergoedingen - 63

Totaal overige activiteiten 28 90

Met ingang van 2019 zijn de administrative vergoedingen gerelateerd aan de huuropbrengsten

11.12 Kosten overige activiteiten 2019 2018

Aan deze activiteiten zijn geen kosten toegerekend. - -

11.13 Overige organisatiekosten 2019 2018

Bijdrage Autoriteit Wonen 47 51

Saneringsheffing - 547

Totaal overige organisatiekosten 47 598

116

11.14 Leefbaarheid 2019 2018

Met ingang van 2018 zijn de kosten leefbaarheid volledig opgenomen als Lasten

Verhuur- en beheeractiviteiten.

11.15 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste

activa behoren en van effecten 2019 2018

Rente geoormerkte Zero-coupon 8 8

11.16 Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2019 2018

Rente op overige vorderingen 0 0

Rente variabele hoofdsom 19 -

19 -

11.17 Rentelasten en soortgelijke kosten 2019 2018

Langlopende schulden

Rente leningen kredietinstellingen 12.153- 13.546-

Disagio borgstelling WSW 90- 89-

Kosten betalingsverkeer/effectenbeheer 23- 23-

12.266- 13.658-

Af: geactiveerde rente 147 317

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 12.119- 13.341-

De gewogen gemiddelde financieringsrente voor 2019 was 0,551%.

De jaarlijks geactiveerde rente heeft betrekking op zowel de complexen in aanbouw, als de

complexen die in het betreffende boekjaar zijn opgeleverd.

11.18 Belastingen 2019 2018

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Acute belastingen 4.791- 4.570-

Belasting vorig boekjaar 38- -

Mutatie latente belastingen in het boekjaar 28.454- 10.067-

Totaal belastingen 33.283- 14.637-

117

De acute belastinglast is als volgt bepaald:

Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige

jaarrekening: 135.828

Commerciële waardeveranderingen activa 118.085-

Fiscale afschrijvingen vastgoed in exploitatie 1.605-

Commerciële opwaardering grondpositie 4.161-

Commercieel/Fiscaal verschil onderhoudslasten 5.945

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling 746-

Overige verschillen 294-

Subtotaal permanente en tijdelijke verschillen 118.946-

Fiscaal resultaat voor belastingen 16.882

Investerings- en beperkte kostenaftrek 2.717

Belastbaar bedrag 2019 19.599

Verschuldigde winstbelasting over dit boekjaar -4.887

Betalingskorting 96

Acute belastingen 4.791-

Het toepasselijk tarief is 25% en het effectieve tarief is 24,5% (2018: 25,0% en 11,1%).

Het effectieve tarief wordt berekend door de totale belastingen (dit is de som van de acute en de

latente belastingen) te delen door het commercieel resultaat voor belastingen. Het effectieve tarief

t.o.v. vorig jaar is in totaal 13,4% gestegen. Deze stijging is te wijten aan het in 2019 verhoogde

bedrag aan mutatie van de belastinglatenties en de de verhoging van de acute belastingen.

Samen veroorzaakt dit een stijging van 13,2% en 0,22% stijging door een hoger resultaat

11.19 Accountantshonoraria 2019 2018

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat

gebracht:

Controle van de jaarrekening 90 100

Andere controleopdrachten 15 19

105 119

Bovenstaande honoraria voor controleopdrachten betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij

de Stichting zijn uitgevoerd door de controlerend, onafhankelijke accountant, zoals bedoeld in

art 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties)

Onder de accountantshonoraria is opgenomen een inschatting van alle accountantskosten voor het

controleren van de jaarrekening en voor de overige controles die betrekking hebben op het boekjaar 2019.

2019

118

11.20 Personeelskosten 2019 2018

Lonen en salarissen 2.493 2.533

Sociale lasten 416 426

Pensioenlasten 399 396

Totaal personeelskosten 3.308 3.355

De personeelsbezetting in FTE's is per 31 december 2019 2018

Directie 1,00 1,00

Advies Beleid en Communicatie 0,89 0,89

P&O 0,17 0,11

Financiën 5,27 5,61

ICT 0,78 0,78

Secretariaat 2,00 2,00

Vastgoed 15,38 13,78

Woondiensten 19,77 18,46

Totaal feitelijke bezetting 45,26 42,63

De personeelskosten zijn als volgt gealloceerd: 2019 2018

Lasten verhuur en beheeractiviteiten 1.342 1.586

Lasten servicecontracten 12- 29

Lasten onderhoudsactiviteiten 739 685

Verkoop vastgoedportefeuille 11 11

Overige organisatiekosten nieuwbouw 311 226

Overige organisatiekosten 917 818

Totaal personeelskosten 3.308 3.355

11.21 Afschrijvingskosten 2019 2018

Totaalbedrag van de afschrijvingen op activa ten dienste

van de exploitatie, dat is verwerkt in het resultaat 255 277

119

12. Overige informatie

WNT-verantwoording 2019 Woningstichting GoedeStede

De WNT is van toepassing op GoedeStede. Het voor Woningstichting GoedeStede toepasselijke

bezoldigingsmaximum is in 2019 € 162.000, het bezoldigingsmaximum voor de

Woningcorporaties klasse F.

12.1. Bezoldiging topfunctionarissen

1a. Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking

Gegevens 2019

Functiegegevens

Aanvang en einde functievervulling

in 2019

Omvang dienstverband in fte 1

Dienstbetrekking Ja

Bezoldiging

Beloning plus belastbare

onkostenvergoedingen

Beloningen betaalbaar op termijn 29.467

Bezoldiging 173.812

Individueel toepasselijk

bezoldigingsmaximum

Onverschuldigd betaald en nog niet

terugontvangen bedrag

Overgangsrecht

Toelichting op de vordering wegens

onverschuldigd betaling

Gegevens 2018

Functiegegevens

Aanvang en einde functievervulling

in 2018

Omvang dienstverband in fte 1,0

Dienstbetrekking Ja

Bezoldiging

Beloning plus belastbare

onkostenvergoedingen

Beloningen betaalbaar op termijn 28.942

Subtotaal 171.677

Individueel toepasselijk

bezoldigingsmaximum

Directeur-bestuurder

01/01 - 31/12

142.735

156.000

162.000

n.v.t.

n.v.t.

bedragen x € 1 A.S.M. Deutekom

Reden waarom de overschrijding al dan niet is

toegestaanNabetaling van € 5.361 o.g.v artikel 3,

lid 2, Uitvoeringsregeling Wnt

bedragen x € 1 A.S.M. Deutekom

Directeur-bestuurder

144.345

01/01 - 31/12

120

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen

Gegevens 2019

Functiegegevens Lid Lid

Aanvang en einde functievervulling

in 2019

Bezoldiging

Bezoldiging 1.879 10.970 10.000

Individueel toepasselijk

bezoldigingsmaximum

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet

terugontvangen bedrag

Bezoldiging 1.879 10.970 10.000

Reden waarom de overschrijding al dan

niet is toegestaan

Toelichting op de vordering wegens

onverschuldigd betaling

Gegevens 2018

Functiegegevens Lid Lid

Aanvang en einde functievervulling

in 2018

Bezoldiging

Bezoldiging 9.733 10.480 9.600

Individueel toepasselijk

bezoldigingsmaximum

Gegevens 2019

drs. M. A. de

Vries RC

Functiegegevens Voorzitter

Aanvang en einde functievervulling

in 2019

Bezoldiging

Bezoldiging 15.688 10.222

Individueel toepasselijk

bezoldigingsmaximum

-/- Onverschuldigd betaald en nog niet

terugontvangen bedrag

Bezoldiging 15.688 10.222

Reden waarom de overschrijding al dan

niet is toegestaan

Toelichting op de vordering wegens

onverschuldigd betaling

Gegevens 2018

drs. M. A. de

Vries RC

Functiegegevens Voorzitter

Aanvang en einde functievervulling

in 2018

Bezoldiging

Bezoldiging 15.103 10.027

Individueel toepasselijk

bezoldigingsmaximum23.400 15.600

n.v.t. n.v.t.

Lid

01/01 - 31/12 01/01 - 31/12

bedragen x € 1drs. J.G.

Schnitzler

n.v.t. n.v.t.

n.v.t. n.v.t.

24.300 16.200

01/01 - 31/12

15.600 15.600

Lid

01/01 - 31/12 01/01 - 31/12

15.600

bedragen x € 1drs. J.G.

Schnitzler

drs. J.M. Bos

24/10 - 31/12 01/01 - 31/12

3.062 16.200

n.v.t. n.v.t.

n.v.t.

n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Prof. dr. ir. J.

n.v.t.

n.v.t.

van der Schaar bedragen x € 1 dr. B. Kramer

n.v.t.

01/01 - 31/12

bedragen x € 1 dr. B. Kramer

Lid

01/01 - 31/12

16.200

drs. T.B. van den Prof. dr. ir. J.

Berg RA van der Schaar

Lid

01/01 - 31/12

121

13. Scheiding DAEB en niet-DAEB

Algemeen

In het scheidingsvoorstel 2016 is de DAEB en niet-DAEB verdeling van het bezit vastgelegd.

Conform deze verdeling zijn de vastgoedbeleggingen opgesplitst.

Voor de overige balansposten geldt dat deze zoveel mogelijk rechtstreeks zijn

toegewezen aan de DAEB en niet-DAEB tak.

De gemengde balansposten zijn verdeeld op basis van de procentuele verhouding van het

aantal verhuureenheden bij aanvang van het boekjaar.

Voor 2019 is deze verdeling 74% DAEB en 26% niet-DAEB.

De opbrengsten en kosten zijn waar mogelijk rechtstreeks toebedeeld aan de DAEB en de

niet-DAEB tak. Voor gemengde kosten en opbrengsten is een verdeling aangehouden tussen

DAEB en niet-DAEB op basis van het aantal verhuureenheden bij aanvang van het boekjaar.

Voor 2019 is deze verdeling 74% DAEB en 26% niet-DAEB.

122

123

13.1 Balans per 31 december 2019 DAEB

(na resultaatbestemming x € 1.000)

31-12-2019 31-12-2018

ACTIVA

Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie 884.942 776.174

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor 12.846 9.233

eigen exploitatie

897.788 785.407

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste 2.021 2.140

van de exploitatie

Financiële vaste activa

Aandelen, certificaten van aandelen en andere 278.777 253.308

vormen van deelneming in groepsmaatschappijen

Vorderingen op groepsmaatschappijen 78.209 87.826

Latente belastingvordering(en) 1.988 745

Overige effecten 430 430

359.404 342.309

Totaal vaste activa 1.259.213 1.129.856

Vlottende activa

Vorderingen

Huurdebiteuren 1.098 1.074

Overige vorderingen 70 22

Overlopende activa 1.634 1.767

2.802 2.863

Liquide middelen 2.528 1.994

Totaal vlottende activa 5.330 4.857

TOTAAL ACTIVA 1.264.543 1.134.713

124

31-12-2019 31-12-2018

PASSIVA

Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve 657.438 542.705

Overige reserves 139.699 151.887

Totaal eigen vermogen 797.137 694.592

Voorzieningen

Voorziening latente belastingverplichtingen 59.633 36.650

Voorziening onrendabele investeringen 4.919 115

en herstructureringen

Totaal voorzieningen 64.552 36.765

Langlopende schulden

Schulden/leningen kredietinstellingen 346.942 355.322

Overige schulden 11 7

Totaal langlopende schulden 346.953 355.329

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen 45.880 36.866

Schulden aan leveranciers 420 356

Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.410 1.575

Overige schulden 214 200

Overlopende passiva 7.977 9.030

Totaal kortlopende schulden 55.901 48.027

TOTAAL PASSIVA 1.264.543 1.134.713

125

13.2 Balans per 31 december 2019 niet-DAEB

(na resultaatbestemming x € 1.000)

31-12-2019 31-12-2018

ACTIVA

Vastgoedbeleggingen

niet-DAEB vastgoed in exploitatie 375.146 354.276

Onroerende zaken verkocht onder 3.671 3.901

voorwaarden

378.817 358.177

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste 772 791

van de exploitatie

Financiële vaste activa

Latente belastingvordering(en) 1.132 945

Overige effecten 16 16

1.148 961

Totaal vaste activa 380.737 359.929

Vlottende activa

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop - 1.277

Overige voorraden 7.488 3.327

7.488 4.604

Vorderingen

Huurdebiteuren 295 379

Overige vorderingen 8 12

Overlopende activa 89 23

392 414

Liquide middelen 1.000 1.000

Totaal vlottende activa 8.880 6.018

TOTAAL ACTIVA 389.617 365.947

126

31-12-2019 31-12-2018

PASSIVA

Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve 173.524 152.460

Overige reserves 105.253 100.848

Totaal eigen vermogen 278.777 253.308

Voorzieningen

Voorziening latente belastingverplichtingen 26.088 19.186

Voorziening onrendabele investeringen 1.307 -

Totaal voorzieningen 27.395 19.186

Langlopende schulden

Verplichtingen uit hoofde van onroerende 3.489 3.805

zaken verkocht onder voorwaarden

Schulden aan groepsmaatschappijen 78.209 87.826

Overige schulden 200 191

Totaal langlopende schulden 81.898 91.822

Kortlopende schulden

Schulden aan leveranciers 149 98

Belastingen en premies sociale verzekeringen 837 998

Overige schulden 64 36

Overlopende passiva 497 499

Totaal kortlopende schulden 1.547 1.631

TOTAAL PASSIVA 389.617 365.947

127

13.3 Winst-en-verliesrekening 2019 DAEB

(x € 1.000)

2019 2018

Huuropbrengsten 45.412 42.400

Opbrengsten servicecontracten 1.144 1.141

Lasten servicecontracten 1.107- 1.163-

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 2.501- 2.655-

Lasten onderhoudsactiviteiten 7.129- 6.864-

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 6.174- 6.736-

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 29.645 26.123

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille - -

Toegerekende organisatiekosten - -

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille - -

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille - -

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 13.583- 4.968-

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 95.870 73.560

vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen - -

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 82.287 68.592

Opbrengsten overige activiteiten 15 48

Kosten overige activiteiten - -

Nettoresultaat overige activiteiten 15 48

Overige organisatiekosten 35 436

Leefbaarheid - -

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa 8 8

behoren en van effecten

Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.776 1.998

Rentelasten en soortgelijke kosten 12.113- 13.335-

Saldo financiële baten en lasten 10.329- 11.329-

Resultaat voor belastingen 101.583 82.998

Belastingen 24.507- 6.817-

Resultaat deelnemingen 25.469 41.066

Resultaat na belastingen 102.545 117.247

128

13.4 Winst-en-verliesrekening niet-DAEB

over 2019 (x € 1.000)

2019 2018

Huuropbrengsten 18.816 18.440

Opbrengsten servicecontracten 86 136

Lasten servicecontracten 113- 148-

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 907- 1.042-

Lasten onderhoudsactiviteiten 3.630- 2.966-

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 2.487- 2.393-

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 11.765 12.027

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 3.261 4.235

Toegerekende organisatiekosten 54- 72-

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 2.837- 3.281-

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 370 882

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.675 385

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 22.112 37.642

vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 85 72

vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 23.872 38.099

Opbrengsten overige activiteiten 13 42

Kosten overige activiteiten - -

Nettoresultaat overige activiteiten 13 42

Overige organisatiekosten 12 162

Leefbaarheid - -

Rentelasten en soortgelijke kosten 1.763- 2.004-

Saldo financiële baten en lasten 1.763- 2.004-

Resultaat voor belastingen 34.245 48.884

Belastingen 8.776- 7.820-

Resultaat deelnemingen

Resultaat na belastingen 25.469 41.064

129

2019 2018

Operationele activiteiten

Ontvangsten:

Huurontvangsten 45.302 42.790

Vergoedingen 1.077 992

Overige bedrijfsontvangsten 164 615

Renteontvangsten 28 9

Saldo ingaande kasstromen 46.571 44.406

Uitgaven:

Betalingen aan werknemers 2.496 2.491

Onderhoudsuitgaven 5.640 6.051

Overige bedrijfsuitgaven 5.648 5.093

Betaalde interest 11.230 12.099

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat - 398

Verhuurdersheffing 3.338 4.077

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 88 217

Vennootschapsbelasting 2.482 4.867

Saldo uitgaande kasstromen 30.922 35.293

Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten 15.649 9.113

Investeringsactiviteiten

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande portefeuille - -

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop - -

Verkoopontvangsten grond 0 -

(Des)Investeringsontvangsten overig 9 10

Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA 9 10

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom

Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 14.259 22.811

Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 10.239 3.084

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 746 136

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop - -

Investeringen overig 136 186

Externe kosten bij verkoop - -

Totaal van verwerving MVA 25.380 26.217

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 25.371- 26.207-

FVA

Ontvangen aflossing interne lenng 9.618 12.071

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 9.618 12.071

Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten -15.753 -14.136

Financieringsactiviteiten

Ingaand

Nieuwe te borgen leningen 40.500 30.000

Nieuwe ongeborgde leningen

Uitgaand

Aflossing geborgde leningen 38.954 28.929

Aflossing ongeborgde leningen 911 831

Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten 635 240

Mutatie van geldmiddelen 531 -4.783

Wijziging kortgeldmutaties 4 -131

Geldmiddelen per 1 januari 1.994 6.908

Geldmiddelen per 31 december 2.529 1.994

13.5 Kasstroomoverzicht DAEB (x € 1.000)

130

(volgens de directe methode)

2019 2018

Operationele activiteiten

Ontvangsten:

Huurontvangsten 18.891 18.653

Vergoedingen 86 84

Overige bedrijfsontvangsten 30 240

Renteontvangsten

Saldo ingaande kasstromen 19.007 18.977

Uitgaven:

Betalingen aan werknemers 798 862

Onderhoudsuitgaven 3.093 2.517

Overige bedrijfsuitgaven 1.876 1.852

Betaalde interest 1.762 2.004

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat - 148

Verhuurdersheffing 1.303 1.241

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 34 65

Vennootschapsbelasting 2.295 1.292

Saldo uitgaande kasstromen 11.161 9.981

Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten 7.846 8.996

Investeringsactiviteiten

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom

Verkoopontvangsten bestaande portefeuille 3.406 3.145

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop 601 1.078

Verkoopontvangsten grond 0 4

(Des)Investeringsontvangsten overig 3 4

Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA 4.010 4.231

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom

Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden

Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 1.094 197

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 589

Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 476 976

Investeringen overig 46 70

Externe kosten bij verkoop 41 53

Totaal van verwerving MVA 2.246 1.296

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 1.764 2.935

FVA

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0 0

Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten 1.764 2.935

Financieringsactiviteiten

Ingaand

Nieuwe te borgen leningen

Nieuwe ongeborgde leningen

Uitgaand

Aflossing geborgde leningen

Aflossing interne lening 9.618 12.071

Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten -9.618 -12.071

Mutatie van geldmiddelen -8 -140

Wijziging kortgeldmutaties 8 140

Geldmiddelen per 1 januari 1.000 1.000

Geldmiddelen per 31 december 1.000 1.000

13.6 Kasstroomoverzicht Niet-DAEB (x € 1.000)

131

14 Ondertekening van de jaarrekening

In de functie van directeur-bestuurder van woningstichting GoedeStede verklaar ik dat alle

middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting in het algemeen en

die van de gemeente Almere in het bijzonder.

Directeur/Bestuurder:

A.S.M. Deutekom MBA

Almere, 30 april 2020

Raad van Commissarissen:

De jaarstukken zijn onder verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder opgesteld.

De jaarrekening is gecontroleerd door de onafhankelijke accountant en van een goedkeurende

verklaring voorzien.

De RvC kan zich met deze stukken verenigen en heeft deze op 30 april 2020 vastgesteld.

Dhr. drs. J.G. Schnitzler (voorzitter)

Mw. dr. B. Kramer

Mw. drs. M.A. de Vries RC

Mw. drs. T.B. van den Berg RA

Dhr. drs. S.W. Hartman RA MMO

132

Overige gegevens

1. Statutaire resultaatbestemming

Aan geldmiddelen en andere activa van de stichting mag geen andere bestemming worden

gegeven, dan ter bevordering van het doel van de stichting. De stichting neemt bij haar

werkzaamheden de daaromtrent door de minister, belast met de zorg voor de

volkshuisvesting, gegeven voorschriften in acht.

Deze voorschriften betreffen onder meer de bestemming van de batige saldi,

de belegging van en de beschikking over de geldmiddelen, waaronder de overige

reserves en onderhoudsfondsen.

2. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant

Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring

133

2004877CFA/TMO/1

Deloitte Accountants B.V. Sophialaan 24-26 8911 AE Leeuwarden Postbus 826 8901 BP Leeuwarden Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9877 www.deloitte.nl

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853. Deloitte Accountants B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NSE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan de raad van commissarissen van Woningstichting GoedeStede

VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN JAARREKENING 2019

Ons oordeel

Wij hebben de jaarrekening 2019 van Woningstichting GoedeStede te Almere gecontroleerd.

Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting GoedeStede op 31 december 2019 en van het resultaat over 2019 in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de Wet normering topinkomens (WNT).

De jaarrekening bestaat uit:

1. De balans per 31 december 2019.

2. De winst-en-verliesrekening over 2019.

3. De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

De basis voor ons oordeel

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden en de Regeling Controleprotocol WNT 2019. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’.

Wij zijn onafhankelijk van Woningstichting GoedeStede zoals vereist in de Wet toezicht accountantsorganisaties, Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Benadrukking van de impact van COVID-19

Het coronavirus heeft ook invloed op Woningstichting GoedeStede. In de toelichting op pagina 113 in de jaarrekening heeft het bestuur de huidige impact en haar plannen om met deze gebeurtenissen of omstandigheden om te gaan toegelicht. Ook geven zij aan dat het op dit moment voor hen niet goed mogelijk is om in te schatten wat de invloed van het coronavirus is op de financiële prestaties en gezondheid van Woningstichting GoedeStede.

Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

2004877CFA/TMO

Benadrukking van de waarderingsgrondslag van (een deel van) het vastgoed in exploitatie

Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering van DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de jaarrekening op pagina 85 tot en met 88 en 100 tot en met 102. Hier staat beschreven dat Woningstichting GoedeStede een deel van haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2019) in het huidige en het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen markt-waarde. Daarnaast is vermeld dat deze actuele waarde de basis is voor het berekenen van de beleids-waarde.

Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid.

Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd

In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2019 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub j Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.

VERKLARING OVER DE IN HET JAARVERSLAG OPGENOMEN ANDERE INFORMATIE

Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: • Het bestuursverslag • Het volkshuisvestelijk verslag • Verslag van de raad van commissarissen • 2019 Samengevat • Overige gegevens

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:

• Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat.

• Alle informatie bevat die op grond van artikel 36 en 36a van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij artikel 17 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controle-werkzaamheden bij de jaarrekening.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 36 en 36a van de Woningwet.

2004877CFA/TMO

BESCHRIJVING VAN VERANTWOORDELIJKHEDEN MET BETREKKING TOT DE JAARREKENING

Verantwoordelijkheden van het bestuur en van de raad van commissarissen voor de jaarrekening

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeen-stemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de WNT.

In dit kader is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.

Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is.

Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling.

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening

Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fouten of fraude en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant profes-sionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, de Regeling Controleprotocol WNT, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit:

• Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controle-werkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing.

2004877CFA/TMO

• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

• Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan.

• Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven.

• Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen.

• Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.

Leeuwarden, 30 april 2020

Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.S. Huizinga RA