//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 1

Woonwensen en de doelstellingen en ontwikkelingsperspectieven voor woningen en woonomgevingen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen

omgevingvlaanderen.be

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

TITEL STUDIE Deze discussienota bevat een expertenadvies in het kader van het traject 'Slim Wonen en Leven' , in opdracht van het Departement Omgeving.

COLOFON

Verantwoordelijke uitgever: Departement Omgeving Vlaams Planbureau voor Omgeving Koning Albert II-laan 20 bus 8 1000 Brussel vpo.omgeving@vlaanderen.be www.omgevingvlaanderen.be

Foto cover vooraan-bron:TonyV3112 / Shutterstock.com

Bronverwijzing: Michael Ryckewaert (VUB, KULeuven) (2017), Woonwensen en de doelstellingen en ontwikkelingsperspectieven voor woningen en woonomgevingen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, uitgevoerd in opdracht van het Vlaams Planbureau voor Omgeving.

1

Woonwensen en de doelstellingen en ontwikkelingsperspectieven voor woningen en woonomgevingen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen

- Werf Woonwensen in het kader van het traject Slim Wonen en Leven

Michael Ryckewaert

Vooraf. De ontwikkelingsprincipes voor woonomgevingen in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en de conceptualisering van het begrip ‘woonwensen’ Hoe verhouden de woonwensen in Vlaanderen zich tot de doelstellingen en visies voor de ruimtelijke ontwikkeling van het wonen zoals die naar voor komen in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen? En waarop moet er ingespeeld worden (via ‘nudging’) om er voor te zorgen dat woonkeuzebeslissingen nauwer gaan aansluiten bij de principes van het BRV?

Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zet in op efficiënter ruimtegebruik: de bestaande bebouwde ruimte moet beter benut worden en het bijkomend ruimtebeslag moet naar 0 in 2040. Nieuwe woningen moeten vooral binnen bestaande bebouwde ruimte gebouwd worden, het ‘ruimtelijk rendement’ moet omhoog door hergebruik van gebouwen en het inzetten op hogere woondichtheden. Nieuwe ontwikkelingen en woningbouw moeten zo veel mogelijk gebundeld worden rond plekken die goede bereikbaarheid via hoogwaardig openbaarvervoer combineren met een zeker niveau van voorzieningen. Door de combinatie van de zogenaamde ‘knooppuntwaarde’ (hoog of laag) en het voorzieningenniveau (hoog of laag) worden 4 verschillende types van locaties onderscheiden, die elk eigen ontwikkelingsperspectieven (moeten) krijgen. Nieuwe ontwikkelingen moeten vooral gebundeld worden in “strategische knooppunten, groeikernen en metropolitane hefboomplekken” (uit Draft actieprogramma BRV). Een ander principe is dat “nieuwe ontwikkelingen op wandel- en fietsafstand van basisvoorzieningen” moeten gerealiseerd worden (uit Witboek BRV, p. 87). Hoewel de knooppuntwaarden en voorzieningenniveaus reeds gebiedsdekkend in kaart gebracht zijn (Verachtert, Mayeres, Poelmans, Vanhulsel, & Engelen, 2016), zij het op een vrij grofmazige manier aan de hand van cellen van 1 km2, neemt het BRV het standpunt in dat het aan de lokale of (boven)lokale besturen om concrete ontwikkelingslocaties aan te duiden, en omgekeerd, af te bakenen welk “juridisch aanbod” niet meer voor ontwikkeling in aanmerking komt. Wel wordt gesteld dat er daarbij bovenlokaal gepland moet worden. “De ontwikkeling van het woningbestand, het voorzieningenaanbod en het gamma van werklocaties gebeurt vanuit een bovenlokale ruimtelijke visie omdat het ruimtelijk functioneren ervan een duidelijke bovenlokale dimensie heeft” (draft beleidskader ‘bovenlokaal’).

Andere principes om het ruimtegebruik efficiënter te maken zijn dat leegstand geactiveerd moet worden en dat er menging van functies en gemengde leefmilieus worden voorgesteld, waarbij functies verweven worden, bvb wonen en werken, voor zover de hoofdfunctie dit toelaat.

Verder schuift het BRV volgende principes voor woonomgevingen naar voor:

“LEVENSLOOPBESTENDIG INRICHTEN

Publieke en niet-publieke ruimtes zijn ingericht op maat van iedereen, ongeacht leeftijd of beperkingen. Functies voor alle fasen van de levensloop zijn beschikbaar. Creativiteit wordt aan de dag gelegd om de ruimte zuinig en functioneel en integraal toegankelijk in te richten voor zowel jong als oud, zorgbehoevend of gezond.

2

REKENING HOUDEN MET DEMOGRAFIE BIJ NIEUWBOUW OF RENOVATIE

Demografische tendensen, zoals de trend naar kleinere huishoudens en de vergrijzing, zijn een belangrijke factor bij de transformatie van de bebouwde ruimte. Het woningpatrimonium zal worden aangepast op basis van de veranderende huishoudenssamenstelling en de vergrijzing.

FLEXIBELE WOONGELEGENHEDEN

Woongelegenheden zijn flexibel en multifunctioneel om tegemoet te komen aan veranderende gezinsgroottes. Variabele indelingen, mogelijkheden tot uitbreiding, en opsplitsing van ruimtes, gemeenschappelijke ruimtes aanpasbaar aan de levensfase en meergenerationeel wonen worden ruimtelijk gefaciliteerd.

WOONWIJKEN MET AANDACHT VOOR SOCIALE MIX

De leefkwaliteit van woonwijken is een belangrijk aandachtspunt. Daarom is het belangrijk dat in woonwijken diverse woonvormen aan bod komen, waarbij zowel meergenerationeel wonen, inkomensgerelateerd wonen, kleinere woonvormen enzovoort samen voorkomen en plaats bieden voor oud, jong, alleenstaanden en gezinnen en waarbij de publieke groene ruimte zo is ingericht dat ze een goede ontmoetingsplaats vormt. Dit bevordert de sociale cohesie.”

Het Witboek BRV wordt verder geconcretiseerd via een actieplan en beleidskaders (in opmaak). Volgende elementen zijn relevant:

“strategische knooppunten, groeikernen en metropolitane hefboomplekken worden geselecteerd”

Daarbij is het aanduiden van strategische knooppunten en metropolitane hefboomplekken (in eerste instantie 3) vooral een rol voor de Vlaamse overheid.

Wat betreft de aanduiding van de groeikernen wordt verder gespecfieerd:

Versterking van de ruimtelijke ruggengraat via aanduiden groeikernen

• Het B[eleids]K[ader] ruimtelijke ruggengraat bepaalt de criteria waaraan groeikernen moeten voldoen.

• De bovenlokale samenwerking bepaalt, in onderling overleg met het Vlaams ruimtelijk beleid, de selectie van de groeikernen.

• De groeikernen worden opgenomen in het (boven)lokaal beleidsplan.”

(Uit Draft actieprogramma BRV)

Hoe verhouden de woonwensen zich tot deze ruimtelijke visies op woonontwikkelingen? ‘Duurzame woonwensen’ vormen een van de vier pijlers uit de transitieprioriteit ‘Slim wonen en leven’ in het kader van de Visie 2050 van de Vlaamse Regering. De startnota stelt vast dat er in Vlaanderen sprake is van een dominante ‘woonwens’, ‘de woonwens van een eigen woning [die] diep genesteld [lijkt] te zijn in het hoofd van de Vlaming. Dit wensbeeld is evenwel niet zomaar ontstaan, maar is het resultaat van motieven, weerstanden en invloeden uit de omgeving.”

De 4 pijlers zijn:

1. Een duurzame woning en omgeving

2. Op een slimme locatie

3. Een aanbod op maat van de woonbehoefte

3

4. Duurzame woonwensen

Het BRV reikt de voornaamste principes aan voor pijler 1 en 2.

Deze 4 pijlers worden gezien als een transitiepad, met name tegen 2050 moet Vlaanderen op elk van deze 4 aspecten een meer duurzame richting uit zijn gegaan. Meer concreet betekent dit voor de pijler ‘woonwensen’ dat het ‘dominante wensbeeld’ bij de Vlaming bijgesteld is naar meer duurzame woonvormen, volgens de principes uit de eerste 3 pijlers. Hiervoor worden tussentijdse doelstellingen geformuleerd, met als eerste tussentijdse doelstelling voor 2020 een beter begrip van “de woonwensen vanuit een gedragswetenschappelijke invalshoek (nudging). Inzichten over motieven, weerstanden en invloeden vanuit de omgeving nemen we mee om de woonwensen te herdenken. We werken de meest kansrijke initiatieven uit om de woonwens te beïnvloeden” naast meer aandacht voor duurzame woonkeuzes in media en onderwijs.

Deze nota wil bijdragen aan deze tussentijdse doelstelling, op basis van een verkenning van bestaand onderzoek dat een licht kan werpen op de woonwensen van de Vlaming. Er is immers misschien sprake van een ‘dominante’ woonwens, maar uiteindelijk is deze dominante woonwens maar een ‘gemiddelde’ dat een veel complexere realiteit aan woonkeuzes, -overwegingen, -motieven en woonwensen omvat. Meer concreet gaan we op basis van bestaand onderzoek na in hoeverre er al kennis bestaat over de mate waarin de huidige woonwensen verschillen van de ambities uit “Slim wonen en leven” en de ruimtelijke principes uit het BRV.

Nochtans is er niet veel onderzoek voorhanden dat rechtstreeks peilt naar woonwensen, en zeker niet in functie van ‘gedragsbeinvloeding’ of ‘nudging’. Een bijkomende vraag is wat we onder woonwensen verstaan. Het concept ‘woonwensen’ is niet precies afgebakend –bvb ook niet in de nota Slim wonen en leven. Van woonwensen gaat het al snel naar ‘een wensbeeld’ of de ‘dominante woonwens’.

Daarom geven we eerst een overzicht van begrippen en methodes die kunnen bijdragen aan het beter begrijpen van ‘woonwensen’.

Woonwens

In de internationale literatuur is er niet direct een equivalent te vinden voor de term ‘woonwens’. Er is wel literatuur die het heeft over ‘housing preference(s)’ of ‘woonvoorkeuren’ of ‘housing choice’ of ‘woonkeuze’, concepten die op zich in deelconcepten uiteen vallen en op diverse manieren onderzocht kunnen worden (Coolen & Hoekstra, 2001). In tegenstelling tot het containerbegrip ‘woonwens(en)’ zijn ‘woonvoorkeuren’ en ‘woningkeuze’ preciezer te omschrijven.

Woonvoorkeur(en)

Hierbij moet onderscheid gemaakt worden tussen ‘stated’ en ‘revealed preferences’ namelijk, voorkeuren zoals respondenten die weergeven in survey-onderzoek (‘hoe ziet je ideale woning/woonomgeving eruit?’) of voorkeuren zoals die kunnen afgeleid worden uit de feitelijke woonsituatie / woningkeuzes (Coolen & Hoekstra 2001). De woonvoorkeur kan onderzocht worden als een voorkeur voor een bepaald type woning of woonomgeving, maar veel vaker wordt dit onderzocht als een voorkeur van een ‘bundel van attributen’ of de verschillende deelaspecten van de woning en woonomgeving (Coolen & Hoekstra 2001). Dit levert ook meer gedetailleerde en relevante informatie op. In verschillende onderzoeken in Vlaanderen / België is gepeild naar ‘stated housing preferences’. Zo onderzocht Pisman (Pisman, 2012) via een online-enquête bij een niet-representatieve groep van een 2000-tal respondenten wat ze zagen als de ideale woning en woonomgeving, terwijl de ‘revealed preference’ werd afgeleid uit de huidige woonsituatie. Verhetsel e.a. (2003) bevroegen de ‘woonsituatie, woonwensen en woonbehoeften van jongeren (tot en met 18 jaar)’ (Verhetsel, Witlox, & Tierens, 2003).

4

Onderzoek van hypothetische woonvoorkeuren (of stated housing preferences) heeft het nadeel dat respondenten zullen geneigd zijn attributen of aspecten van woning en woonomgeving samen te nemen tot een soort ideale woning, los van het feit of dergelijke ideale woning bestaat, betaalbaar is, … Het is daarom niet verwonderlijk dat veel woonvoorkeuren onderzoek een nogal eenduidig ideaalbeeld oplevert waarin een grote landelijke woning met eigen tuin in een rustige en veilige omgeving als ideaalbeeld in Vlaanderen naar voor komt. In een onderzoek naar de woonvoorkeuren van jongvolwassen in Brussel kwam ‘de boerderij naast de Beurs’ naar voor als ideaal beeld: een landelijke woonideaal, maar dan met de grootstedelijke voorzieningen vlakbij (Slegers, 2013).

In de Woonsurvey 2005 (Heylen, Le Roy, Vanden Broucke, Vandekerckhove, & Winters, 2007) werd aan respondenten met verhuisplannen op korte termijn gevraagd naar de kenmerken van de woning en de woonomgeving waar ze naar op zoek waren. Deze manier van bevraging van toekomstige woonvoorkeuren levert ongetwijfeld meer realistische informatie op dan deze aan de hand van hypothetische bevragingen of ‘stated preference’ onderzoek.

Verhuismotieven

Meer in het algemeen levert onderzoek naar verhuismotieven zeer concrete en bruikbare gegevens op die een gedetailleerd inzicht verschaffen waarom huishoudens hun woonsituatie hebben veranderd. In het recente verleden hebben met name verschillende Vlaamse steden bevragingen georganiseerd bij bewoners die van en naar de stad zijn verhuisd (ondermeer in Leuven (Tratsaert, 1998), Kortrijk (Canfyn, 2009) en Turnhout (Bastijns & Imans, 2005)). Ook in de Woonsurvey 2005 en GWO 2013 (Winters et al., 2015) werden de belangrijkste motieven bevraagd van bewoners die recent verhuisden (minder dan 5 jaar geleden). Dergelijk onderzoek kan een goed inzicht verschaffen in de push- en pullfactoren die spelen in de woningkeuze voor een bepaald gebied of type woonmilieu, zeker indien het ook kwalitatieve bevraging en semi-gestructureerde of diepte-interviews omvat (Meeus, De Decker, & Claessens, 2013).

Woonkeuze

Woonkeuze-onderzoek kan zowel het proces onderzoeken dat tot de woonkeuze leidt, als de resultaten van de woonkeuze (Coolen & Hoekstra 2001).

Woningplaatskeuze

In het algemeen levert migratieonderzoek inzicht in woningplaatskeuzes, eventueel uitgesplitst naar diverse socio-economische achtergrondkenmerken van huishoudens, maar daarbij komen de achterliggende motieven niet in beeld. Kwalitatief migratie-onderzoek (zie ook hoger: verhuismotieven) kan wel licht werpen op push en pull-factoren van bepaalde locaties en types van woonomgevingen. Andere methodes zijn woonpaden onderzoek, ‘housing choice’ beslissingsbomen, ...

Leefstijlen

Een andere benadering van woonwensen is deze via het concept van leefstijlen. Voor Vlaanderen heeft het onderzoek van Pisman (2012) met dit concept gewerkt. Leefstijlenonderzoek vindt zijn achtergrond in enerzijds sociologische studies (Bourdieu) waarbij leefstijlen vooral ingezet worden om maatschappelijke processen te bestuderen en anderzijds in marketing onderzoek, waarbij vanuit een consumentenlogica groepen van consumenten (marktsegmentatie) en hun voorkeuren worden afgelijnd om productkenmerken op deze voorkeuren te kunnen afstemmen (Karssenberg, Grunfeld, Reede, & Faling, 2005).

5

Woningvraag, woonbehoefte, woonnood

Leefstijlen worden als een meer adequate benadering beschouwd dan een benadering op basis van woningvraag (housing demand) die vooral steunt op demografische analyses en socio-economische kenmerken van de bevolking en op basis daarvan een inschatting probeert te maken van de ‘objectieve’ nood aan woningen, uitgesplitst naar huishoudenstypes, locaties enz. . Woonbehoeftestudies zijn voorbeelden van een dergelijke ‘functionalistische’ aanpak. De term woningno(o)d(en) wordt meestal gebruikt om een inschatting te maken van de omvang van de groepen waarvoor het recht op een menswaardige woning niet voldaan is.

Een alternatieve zienswijze op de woningvraag die het leefstijlen concept incorporeert gaat uit van doelgroepen: wanneer de omvang van de verschillende doelgroepen met een bepaalde levensstijl kan afgebakend worden, is het duidelijk hoe de woningvraag samengesteld is. Dit is eveneens een ‘functionalistische’ en consumptieve benadering van de woningvraag.

Woonmilieus

Op een analoge manier als in het marketing onderzoek kijkt onderzoek naar woonmilieus naar de attributen van de woonomgeving en in hoeverre die overeenkomen met bepaalde voorkeuren die aan leefstijlgroepen kunnen worden toegekend. Net als in een ‘woningvraag’ benadering bestaat echter het risico op een strikt functionalistische toepassing, als zou het mogelijk zijn om een ideaal ‘woonproduct’ te promoten. Het concept ‘woonmilieu’ is wel nuttig om na te gaan hoe bepaalde aspecten van bestaande woonmilieus kunnen appelleren aan de woonvoorkeuren van bepaalde groepen (Pisman 2012).

Woontevredenheid

Veel surveyonderzoek bevraagt de tevredenheid van respondenten over woning, woonomgeving en aspecten daarvan. Dit is ook het geval voor woonsurvey-onderzoek in Vlaanderen (Woonsurvey 2005, GWO 2013, Stads-(en gemeente)monitor Vlaanderen). Hoewel dit op het eerste gezicht ook informatie kan opleveren over woonvoorkeuren (met name, wat appreciëren bewoners aan hun huidige woonsituatie?) moet met dit soort tevredenheidsonderzoek omzichtig omgesprongen worden. Ten eerste speelt het aspect van cognitieve dissonantie, met name, de gevoelsaanpassing, waarbij respondenten hun verwachtingen en aspiraties aanpassen aan de daadwerkelijke situatie waarin ze zich bevinden. Bevragingen van woontevredenheid laten dan ook systematische hoge tot zeer hoge tevredenheidsscores zien. Verder komt uit surveyonderzoek bijvoorbeeld systematisch naar voor dat huurders minder tevreden zijn dan eigenaars. Het feit dat huurders minder grip hebben op hun eigen woonsituatie en van de verhuurder afhankelijk zijn voor verbeteringen in hun woonsituatie, kan hierin een rol spelen.

Wel kan tevredenheidsonderzoek interessante inzichten opleveren wanneer de tevredenheid over specifieke aspecten van de woning en woningomgeving bevraagd worden, zeker wanneer dit gekoppeld kan worden aan welke aspecten bewoners het meest belang hechten (cfr. Woonsurvey 2005), of wanneer er duidelijk tevredenheidsverschillen optreden tussen groepen (Woonsurvey 2005 – GWO 2013) of naargelang woonlocatie (zie ondermeer (Verhetsel et al., 2003)).

Hierna proberen we in functie van de twee eerste pijlers uit Slim wonen en leven en de doelstellingen van het BRV eerste elementen en aandachtspunten uit bestaand onderzoek naar voor te brengen met betrekking tot locatie, typologie en woonomgeving.

6

We focussen daarbij op informatie die relevant is in functie van het inspelen of ‘nudgen’ van woonvoorkeuren. We verkiezen daarbij de term ‘woonvoorkeuren’ boven het minder precieze ‘woonwens’.

Locatie Wat betreft de voorkeur voor een woonlocatie in relatie tot de ruimtelijke categorieën die het BRV voorstelt, kunnen we spreken van een belangrijke trendbreuk met het RSV, waarin vooral het principe van bijkomende woonontwikkeling in stedelijk dan wel in buitengebied als ontwikkelingsprincipe naar voor geschoven werd. De dichotomie tussen stedelijk versus buitengebied wordt daarmee losgelaten. Dit strookt beter met de verstedelijkte realiteit van Vlaanderen.

Het is echter niet zo eenvoudig om deze nieuwe ruimtelijke categorieën te gaan onderscheiden in (bestaand) onderzoek naar woonvoorkeuren. Immers, woonlocatie wordt vaak bevraagd in termen van ‘stedelijk’ of ‘landelijk’ of allerlei varianten daarop. Het precies bevragen van tussencategorieën als ‘goed ontsloten maar niet-stedelijke locatie’, of ‘sterk verstedelijkte omgevingen maar weinig bereikbare locaties’ is niet eenvoudig.

Terwijl uit veel onderzoek de ‘landelijke’ woonomgeving naar voor komt als het ideaalbeeld, blijkt het bij nader inzien toch niet zondermeer mogelijk om te stellen dat de meerderheid van de Vlamingen een landelijke woonomgeving verkiest. We moeten daarbij wederom opletten voor het verschil tussen een stated preference, en daadwerkelijke woonkeuzes die in een reële situatie met budgettaire, en allerlei andere constraints gemaakt worden.

Daarnaast organiseerden verschillende centrumsteden bevragingen die specifiek gericht zijn op de problematiek van de selectieve stadsvlucht van vooral huishoudens met (jonge) kinderen. De reële bekommernis bij de centrumsteden om deze stadsvlucht, maakt dat dit fenomeen ook erg geproblematiseerd is en dat er heel wat onderzoek gevoerd is om specifiek dit probleem te begrijpen en pistes te vinden om het te beheersen. In sommige van deze onderzoeken komt naar voor dat stadsvlucht een negatieve keuze is, vanuit de realiteit dat de gewenste woning en woonomgeving niet (betaalbaar) voorhanden is in de centrumstad (Slegers, 2013)(Tratsaert, 1998). In andere gevallen is er sprake van een duidelijk negatieve perceptie van het wonen in de stad (Canfyn, 2009)(Pisman, 2012).

In de nieuwe visie van BRV hoeft ‘stadsvlucht’ op zich niet negatief zijn, maar zal er naar duurzaamheid en wenselijkheid een groot verschil zijn tussen een woonkeuze voor een via OV (potentieel) goed ontsloten locatie buiten de stad versus een woonkeuze die veel meer negatieve ruimtelijke effecten sorteert.

Enkele voorbeelden:

In de studie van Verhetsel e.a. (2004) werden kinderen (representatieve steekproef van ongeveer 4000 12 en 18 jarigen) bevraagd naar hun ideale woonomgeving. Het gaat hier bij uitstek om de stated preference aangezien kinderen uiteraard geen beslissingsmacht hebben i.v.m. woonplaatskeuze (al speelt het hebben van kinderen wel een grote rol in de woonkeuzes van ouders, zoals veel onderzoek aantoont). De interpretatie wordt bemoeilijkt door de bevraagde categorieën:

‘stadscentrum’: 11% ‘wil ik graag’, 60% ‘wil liever niet’

‘landelijke omgeving’: 40% ‘wil ik graag’, 13% ‘liever niet’

‘dorpscentrum’: 11% ‘wil ik graag’, 46% ‘wil liever niet’

Er wordt eigenlijk maar een type stedelijke omgeving bevraagd, namelijk het stadscentrum, terwijl er 2 landelijke types bevraagd worden (dorp en landelijke omgeving). De stadsrand, of sterk verstedelijkte woonomgevingen blijven in dit soort bevragingen buiten beeld. Uit hetzelfde onderzoek bleek

7

overigens wel dat kinderen uit de banlieu het meest tevreden zijn over woning en woonomgeving (kinderen in de 19de eeuwse buurten het minst, terwijl ook kinderen uit de forenzenwoonzone en de landelijke gemeenten minder tevreden zijn dan deze uit de banlieu).

In het onderzoek van Pisman (2012), werd gepeild of respondenten zouden willen verhuizen naar een omgeving die (meer) landelijk is dan de huidige dan wel (meer) stedelijk:

34% verkiest een ‘(meer) landelijke gemeente’, 21% verkiest een ‘(meer) stedelijke gemeente’

40% wilt graag wonen met zicht op de velden, 19% in een bos, maar toch ook weer 33% in een historisch stadscentrum, volgens ditzelfde onderzoek.

Op een andere vraag in hetzelfde onderzoek, geeft ongeveer de helft van de respondenten aan het belangrijk te vinden om in een dorp- of stadscentrum te wonen, meer dan suburbaan of perifeer.

(Pisman 2012)

In de Woonsurvey 2005 werd bevraagd bij respondenten die de jongste 10 jaar zijn verhuisd en die nog verhuisplannen hebben, maar die nog geen nieuwe woning gevonden hebben, wat de gewenste kenmerken zijn van de toekomstige woning (n=201 op een totale steekproef van ca 9000 respondenten). Dit zijn dus respondenten die in een concreet zoekproces naar een nieuwe woning zitten, en in die zin komt deze woonvoorkeur dichter bij een ‘revealed preference’.

Waar zou je ideale woning gelegen zijn?:

Stadscentrum 16,3%

Stadsrand 36,3%

Dorpscentrum 12,4%

Verkaveling buiten het dorpscentrum 13,2%

Platteland 21,8%

Uit deze bevraging blijkt dan weer dat huishoudens met concrete verhuisplannen een meerderheid voor een eerder stedelijke locatie zou kiezen (Stadscentrum + stadsrand = 52,6%).

Opvallend uit voorgaande bevragingen (met name Woonsurvey 2005 en Verhetsel et al. 2003) is dat blijkbaar landelijke / plattelandswoonomgevingen beter scoren dan het ‘dorp’. Het lijkt er op alsof men centraliteit afwijst, wat nefast lijkt in het licht van de ontwikkelingsvisie uit het BRV om ook niet-stedelijke maar goed ontsloten en goed-voorziene niet-stedelijke ontwikkelingslocaties te voorzien. Tenzij er een negatieve connotatie verbonden zou zijn aan het concept ‘dorp’ als in ‘bekrompen / dorpse mentaliteit etc’. In kwalitatief woononderzoek, en bvb onderzoek naar de fermette is al eerder

8

aangegeven dat niet-stedelijke woonmodellen (de fermette, de verkaveling) in feite samengaan met een ‘moderne’ levenstijl, en dat niet-stedelijk dus ook iets anders is dan ‘dorps’ (De Vos & Heynen, 2007).

Dit alles wijst er op dat als we op een betrouwbare manier effectieve woonvoorkeuren (revealed preferences) op vlak van woonlocatie in beeld willen brengen, met twee elementen rekening moeten houden: een goede typering van wenselijke woonmilieus enerzijds, en anderzijds een manier van bevragen die duidelijk onderscheid maakt tussen ‘stated preference’ (die eerder een ideaalbeeld bevraagt zonder rekening te houden met concrete en reële constraints) en ‘revealed preference’ die inzicht geeft in daadwerkelijke woonkeuzes.

Treffend op dit vlak is nog de bevraging die in het kader van het BRV werd uitgevoerd, en waarbij mogelijke types van woonmilieus heel concreet bevraagd werden op basis van 6 internationale referentievoorbeelden (gaande van Los Angeles tot Freiburg) en waarbij de randstedelijke duurzame woonomgeving van Freiburg als meest gekozen woonmilieu naar voor kwam (Ruimte voor morgen. Burgerparticipatie voor een groenboek beleidsplan ruimte, 2011).

Woningtype en woonomgeving Als we het hebben over ‘stated housing preference’ dan kunnen we inderdaad stellen dat het vastgestelde wensbeeld van de vrijstaande woning met tuin in een groen locatie vooraan staat, zondermeer.

Maar toch laat heel wat onderzoek toe om, wanneer er naar deelaspecten gekeken wordt, of naar onderzoeksmethoden die nauwer aansluiten bij het in beeld brengen van de ‘revealed preference’ nuances moeten aangebracht worden.

Woningtype

Buitenruimte = top

Uit alle onderzoek blijkt inderdaad dat het kunnen beschikken over een tuin (die meer is dan een groot terras of koertje) een groot pluspunt is.

Woningtype: (half)vrijstaande woning, rijwoning of appartement?

Minder eenduidig is de voorkeur voor (half)vrijstaande woningen. In verschillende stedelijke uitstroomstudies of bevragingen van woonwensen van mensen die nog in de stad wonen (Canfyn Kortrijk, Ladda Mechelen), komt naar voor dat de zoektocht van de typische stadsvluchters, met name gezinnen met (kleine) kinderen of kleine kinderen op komst, vooral het hebben van een tuin met voldoende mogelijkheden vooraan staat.

Ook wanneer er gevraagd wordt naar de meest positieve of meest negatieve aspecten van de woning komt dit eenduidig naar voor, samen met voldoende ruimte en comfort hebben:

9

De resultaten van het onderzoek van Verhetsel e.a. (2003) liggen volledig in dezelfde lijn.

Wat vind je goed aan je huidige woning?

1) grootte van de woning 50% 2) tuin 30% 3) mooi, gezellig 19% 4) aparte slaapkamers 12% 5) alles 9%

(Overige aspecten vermeld door minder dan 10% van de respondenten)

Prioriteit qua verbetering van de huidige woning (top 3):

1) niets 2) grotere tuin 3) grotere woning

Het is interessant te bemerken dat er lichte variaties zijn over wanneer die typische stadsvlucht plaatsgrijpt. In de Kortrijkse studie bleek dit al te gebeuren voor er kinderen waren, in het Leuvense of Mechelse, of ook in het Brusselse, start de gezinsuitbreiding nog in de stad, maar wordt alsnog naar ‘buiten’ verhuisd, eens er meer kinderen zijn en de nood aan een tuin zich echt doet voelen.

Wat vastgesteld wordt, is dat dit –in de meeste gevallen- gepaard gaat met een transitie van huren naar eigendom, en met het ‘upgraden’ van het woningtype naar ‘een gevel meer’ (Canfyn, 2009). Wat niet blijkt uit de studies, bijvoorbeeld een kwalitatieve bevraging van 29 jongvolwassen (25-40 jaar) en 22 studenten uit Mechelen (De Bruyne & Iserbyt, 2011) is dat het per se om een (half)vrijstaande woning moet gaan, al wordt in heel wat kwalitatieve onderzoeken duidelijk dat er wel voordelen gezien worden in de betere toegankelijkheid van tuin bij (half)vrijstaande woningen.

Interessante elementen kwamen ook naar voor met betrekking tot appartementen, waar de houding redelijk negatief tegen over is. Sommige respondenten in het Mechelse onderzoek gaven aan dat een appartement een optie was, zeker als het bepaalde ‘extra’s’ heeft, zoals een ruim terras, beschikken over een gemeenschappelijk tuin, zicht op water (dit wordt erg hoog gewaardeerd!), een penthouse, maar dat in zo’n gevallen de prijs doorslaggevend wordt. Met name, dergelijke goed gelegen stedelijke appartementen zijn even duur of duurder dan wat men op een zekere afstand van de stad vindt, waarbij dan nog komt dat er daar dus voor dezelfde of een lagere prijs een woning kan gevonden worden die grondgebonden of (half)vrijstaand is.

Er is dus sprake van een klassieke prijs-kwaliteit-afweging: voor dezelfde prijs krijgt men meer ‘kwaliteit’ op vlak van woningtype (een gevel meer, een grondgebonden/eengezinswoning in plaats van een appartement, een toegankelijke tuin in plaats van een koer, …).

10

Daarbij is het ook duidelijk dat de duidelijke ‘nadelen’ van een niet-stedelijke woonlocatie, zoals mindere bereikbaarheid en minder voorzieningen kortbij op de koop toe genomen worden. Dit hoeft niet te verwonderen. Alle files ten spijt, zijn de kosten (in geld, maar ook in tijd) voor mobiliteit nog steeds niet van die aard dat dit –blijkbaar- een rol speelt in de effectieve woonkeuzes die gemaakt worden. Laat staan dat men met nog minder zichtbare extra maatschappelijke kosten rekening zou houden in de woonkeuze. Hier zit dan ook een zeer belangrijk handvat, indien men de effectieve woonvoorkeuren zou willen beïnvloeden: hoe maken we die kosten zichtbaar en/of voelbaar? Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat aspecten als rekeningrijden en salariswagens, een cruciaal element zijn in dit debat, die wellicht een gigantisch veel groter impact (op langere termijn) zullen hebben op de effectieve woonkeuzes, dan eerder welke campagne om deze ‘verborgen’ kosten zichtbaar te maken (cfr discussies over de M-score).

Met andere woorden, de (daadwerkelijke) keuze voor een (half)vrijstaande woning, die niet alleen als wensbeeld, maar ook in de daadwerkelijke woonkeuze naar voor komt, heeft ook te maken met het ruim voorradig zijn van dit type aan een voor een heel grote groep betaalbare prijs.

Gelijkaardige overwegingen spelen een rol als we vaststellen dat er op vandaag geen sprake is van een massale terugkeer van oudere suburbane bewoners uit villawijken naar de stedelijke appartementen. Ten eerste is voor velen de prijs wellicht te hoog, dekt de som die ze kunnen ontvangen voor hun –vaak verouderde- suburbane villa niet de kost van een (nieuwbouw)appartement, of is men althans niet snel bereid om het comfort en de ruimte van de suburbane woning op te geven (Bervoets & Heynen, 2013). Uit onderzoek bleek dat scenario’s van terugkeer naar de stad of verdichting van suburbane woonwijken op zeer weinig animo kunnen rekenen (Bervoets et al., 2015).

Evoluties in het aanbod en de prijs van woningtypes

Het kan nuttig zijn om ook eens naar de evolutie van het woningenpatrimonium te kijken, omdat dat ook iets zegt over de effectieve woonkeuzes die gemaakt (kunnen) worden. Belangrijkste trend van de laatste jaren is de (enorme) toename van appartementen in ons woningenbestand. In die zin speelt de markt volledig in op de demografische trend (meer kleinere huishouden, mede als gevolg van de vergrijzing).

Het aandeel appartementen in het totale Vlaamse woningenbestand is tussen 1995 en 2017 toegenomen van 18% tot 25%1. Over dezelfde periode bleef het aandeel woningen in open en halfopen bebouwing schommelen rond de 47 à 49%, terwijl het aandeel rijwoningen, toch een compact stedelijk woningtype bij uitstek, in aandeel daalde van 27% naar 22% (Ryckewaert e.a. in: Ballon, Macharis, Ryckewaert 2017 – op basis van Kadastrale statistiek van het gebouwenpark 1995-2017, Algemene Directie Statistiek - Statistics Belgium.). Omdat het globale woningpatrimonium over deze periode aangegroeid is van 2,55 mio naar 3,15 mio betekent dit dat er nog steeds zeer veel (half)open woningen (van 1,23 naar 1,48 mio units) zijn bijgekomen, naast een bijna verdubbeling van het aantal appartementen (van 0,4 mio naar 0,80 mio units), terwijl het aanbod aan rijwoningen nagenoeg stagneert (op net geen 0,70 mio units, zijn er over die periode maar 10.000 bijgekomen).

Als we er van uit gaan dat ook op de woningmarkt, prijsevoluties iets vertellen over de verhouding tussen woningvraag- en aanbod (een stelling die nuance behoeft, maar daar kunnen we hier niet op in gaan) is de prijsevolutie alvast opvallend. Ter indicatie, over de laatste 25 jaar bekeken is de prijs van gewone woonhuizen (we kunnen er van uit gaan dat de rijwoningen hieronder vallen) ongeveer verviervoudigd (x4), terwijl de prijs voor villa’s, bungalows en landhuizen (hieronder zitten de

1 Kadastrale statistiek van het gebouwenpark 1995-2017, Algemene Directie Statistiek - Statistics Belgium.

11

viergevelwoningen) net niet verdubbeld (x2) is en deze van appartementen iets meer dan verdrievoudigd (x3) is2 (Ryckewaert e.a. in: Ballon, Macharis, Ryckewaert 2017).

Wat uit deze cijfers blijkt, maar ook uit kwalitatief onderzoek naar stedelijke woonwijken (zie bvb case studies Steunpunt Ruimte en Wonen), is dat stedelijke rijwoningen een gegeerd, en schaars goed zijn, waarvoor men bereid is relatief veel te betalen. Dit gegeven kan alvast de vaststelling uit (stated) woonvoorkeuren onderzoek nuanceren als zou de rijwoning weinig in trek zijn.

Het is van belang om bij deze typologische overwegingen stil te staan, omdat de woonvoorkeur voor ‘het hebben van een eigen tuin’ ook met rijwoningen realiseerbaar is. In kwalitatief onderzoek is er al vaak op gewezen dat het in geplande groepswoningbouwprojecten met rijwoningen mogelijk is om bijvoorbeeld achterontsluitingen te voorzien voor tuinen (wat tegemoet komt aan het argument tegen de rijwoning, namelijk dat je met fiets of kruiwagen door het huis moet om in de tuin te geraken). Dit treffen we bijvoorbeeld op grote schaal in 19de eeuwse en vroeg-20ste eeuwse arbeiders- en middenklasse woonwijken in en rond Londen of ook in Nederlandse naoorlogse uitbreidingswijken (tuinwijktypologieën). In België / Vlaanderen, waar dit soort wijken niet planmatig maar via kleinschalig privaat initiatief tot stand is gekomen, ontbreken dergelijke ‘slimmere’ rijwoningtypes, met uitzondering een aantal sociale woonwijken van de jaren ’20 tot en met ’60 en enkele private groepswoningbouwprojecten. Deze maken uiteraard maar een minieme fractie van woningbestand uit.

De hypothese die we naar voor willen brengen is dat wellicht ook goed ontworpen, grondgebonden rijwoningtypes zouden tegemoet kunnen komen aan de woonwensen van heel wat jonge gezinnen met kinderen. Alleen stellen we vast dat dit aanbod op vandaag niet of nauwelijks gerealiseerd wordt.

Wel integendeel, nieuw woonaanbod mikt, gegeven de evolutie van het gebouwenpark, op ‘veiligere’ woningtypes zoals (standaard)appartementen en (half)vrijstaande woningen. We komen daar verder nog op terug: ook de woningaanbieders moeten ‘bewerkt’ worden om een andere visie te ontwikkelen op meer duurzame woningtypes als we dat in lijn met de doelstellingen van het BRV willen krijgen.

Maar hoe is, gegeven de ‘stated preference’ van velen, het recente succes van het appartement dan te verklaren? Hoewel het voor niet velen het ‘wensbeeld’ is, kunnen we het appartement wellicht beschouwen als een soort van ideaal ‘gemiddeld woonproduct’ dat misschien niet exact beantwoordt aan de woonvoorkeur van een specifieke groepen op woningmarkt, maar eerder net ‘ongeveer’ beantwoordt aan de woonvoorkeur van zeer uiteenlopende groepen: voor ouderen die terug naar de stad (zouden) willen trekken (maar in de feiten vaak een appartement aanschaffen ‘voor later’ en het inmiddels verhuren), voor pas-afgestuurde samenwoners, voor jonge startende huishoudens, enzomeer. Het is vanuit dat oogpunt dan ook soort ‘risicoloos’ product voor ontwikkelaars. Op dezelfde manier wordt de (half)vrijstaande woning wellicht als een ‘veilig’ product beschouwd, omdat het rijk voorhanden ‘stated preference’ onderzoek nu eenmaal steevast dit woningtype als wensbeeld naar boven brengt. Ongetwijfeld duikt dit ook op in de marktbevragingen die ontwikkelaars en woningaanbieders laten uitvoeren (wat some uit gesprekken met deze actoren inderdaad blijkt) maar helaas zijn deze bevragingen niet voor onderzoek beschikbaar.

Woonomgeving

Wat betreft de woonomgeving is de gemiddelde (stated) woonvoorkeur ook zeer duidelijk. Aspecten die steevast bovenaan figureren zijn veiligheid (inclusief verkeersveiligheid), groen-rust-stilte, en een centrale ligging en/of de aanwezigheid / bereikbaarheid van voorzieningen (de nabijheid tot het werk speelt een veel minder belangrijke rol volgens veel onderzoek). Zie bijvoorbeeld de resultaten van 2 Statistiekvandeverkopenvangewonewoonhuizen,villa’senappartementen,1992-2016,AlgemeneDirectieStatistiek-StatisticsBelgium.

12

een bevraging in de Woonsurvey 2005 over de meest positieve en de meest negatieve aspecten van de woonomgeving:

Dit ligt opnieuw volledig in lijn met de bevindingen uit bijvoorbeeld Verhetsel e.a. (2003).

Gevraagd welke verbetering kinderen nodig achten aan de huidige woonomgeving, komt volgende top 3 naar voor:

1) verkeersveiligheid ca 21% van de respondenten 2) niets ca 19% 3) meer groen ca 15%

(andere elementen worden telkens door minder dan 10% van de respondenten aangegeven)

Wat de wens voor een toekomstige woonomgeving betreft (bij alleen wonen) komen volgende elementen in volgorde naar voor (top 5):

1) rust, stilte ca. 51% 2) groen, open ruimte ca. 44% 3) sociaal contact ca. 18% 4) weinig of veilig verkeer ca. 18% 5) veiligheid (misdaad, drugs, ...) ca. 16%

Opvallend aan dit driespan ‘veiligheid’ / ‘groen-rust-stilte’ / ‘centraliteit-voorzieningen’ in het licht van de voorgestelde perspectieven voor ontwikkelingslocaties in het BRV, is dat het voor elk van deze drie aspecten niet eenvoudig is om dit eenduidig aan bepaalde locaties te verbinden.

Wanneer er naar gevraagd worden, geven respondenten aan dat een veilige buurt zeer belangrijk is. Het is echter niet altijd duidelijk wat hieronder wordt verstaan. Onveiligheid kan gelinkt zijn aan criminaliteit, aan verkeer. Ook is dit niet eenduidig aan een bepaald type van locatie te linken. Zo vonden Mechelse respondenten de anonimiteit en het gebrek aan sociale controle in suburbane verkavelingen een duidelijk nadeel, terwijl dit voor andere respondenten net attributen zijn die met stedelijke wijken geassocieerd worden (De Bruyne & Iserbyt, 2011).

Groen, rust en stilte zijn dan weer attributen die duidelijk meer voorhanden zullen zijn op meer landelijke woonlocaties, al duidt dit er wel op dat stedelijke woonlocaties waar voldoende aandacht is besteed aan groenvoorzieningen, of waar bijvoorbeeld de verkeersdruk is teruggeschroefd –zeker als we het samen beschouwen met het belang dat aan verkeersveiligheid wordt gehecht, een belangrijk voordeel kunnen hebben. De recente tendens om de stedelijke leefbaarheid te verhogen via circulatieplannen en autovrije of –luwe zones is dus zeker terecht.

In de woonsurvey 2005 wordt ‘de centrale ligging’ door zeer veel respondenten als een van de meest positieve elementen aan de woonomgeving aangeduid, terwijl het ‘gebrek aan voorzieningen en infrastructuur’ op 3 staat in de lijst met meest negatieve aspecten van de woonomgeving. Dit wijst er op dat de twee aspecten die door het BRV gehanteerd worden in afbakenen van ontwikkelingslocaties –knooppuntwaarde en voorzieningenniveau – in principe ook door velen als

13

belangrijke aspecten van de woonomgeving worden geapprecieerd. Al blijft de vraag wat er onder ‘centrale ligging’ wordt verstaan: het kan zowel gaan om nabijheid van voorzieningen maar misschien houdt dit voor sommige respondenten ook een goede autobereikbaarheid in. In het Mechelse onderzoek kwam naar voor dat de meeste respondenten een goed voorzieningenniveau appreciëren, maar dat dit verschilt in functie van het profiel. Kinderloze jongvolwassen appreciëren sterk de aanwezigheid van culturele en andere ontspanningsvoorzieningen, terwijl voor jonge ouders de nabijheid van scholen, crèches, sport- en hobbyvoorzieningen sterk naar komt. In kwalitatief onderzoek bij suburbanisanten in het zuiden van Gent (Meeus et al., 2013) bleek inderdaad ook dat, ondanks een duidelijke algehele appreciatie en voorkeur voor een suburbane woonomgeving, het rondrijden met kinderen naar school of hobby-activiteiten een (heel) negatief aspect is van de suburbane woonsituatie.

Enkele conclusies Naar een beter begrip van de woonvoorkeuren

De bespreking hierboven maakt duidelijk dat er vandaag weliswaar veel informatie beschikbaar is die een licht werpt op de voorkeuren die Vlamingen hebben voor hun woning en woonomgeving, maar ook dat het materiaal gefragmenteerd is en dat er niet onmiddellijk antwoorden voorhanden zijn op de vraag op welke manier we op de ‘woonwensen’ / ‘woonvoorkeuren’ moeten inspelen, willen de woonkeuzes in de richting ‘duwen’ van de ontwikkelingsprincipes in het BRV.

We stippen verschillende lacunes aan waar op moet gewerkt worden:

- veel woononderzoek brengt vooral ‘stated preferences’ in beeld, die niet per sé een goede voorspellende waarde hebben voor daadwerkelijke woonkeuzes. Zo sluit het ideaalbeeld dat uit veel van dit onderzoek naar voorkomt niet aan bij de realiteit dat:

§ appartementen de laatste jaren een veel prominentere plek op onze woonmarkt hebben ingenomen

§ stedelijke rijwoningen een duur, schaars en gegeerd woningtype zijn geworden, getuige de zeer sterke prijsstijgingen voor dit ‘woonproduct’

- er bestaat geen eenduidigheid over het bevragen van woonvoorkeuren voor niet-stedelijke woonomgevingen. De typeringen als ‘landelijk’ of ‘dorp’ stroken niet met de zeer diverse aard en verstedelijkingsgraad van woonomgevingen in de Vlaamse Nevelstad. De ontwikkelingsprincipes uit het BRV bieden alvast het voordeel van de duidelijkheid, door op basis van objectieve parameters –knooppuntwaarde en voorzieningenniveau- ontwikkelingsmogelijkheden aan locaties te binden. (Verachtert et al., 2016) hebben dit reeds voor Vlaanderen gebiedsdekkend in beeld gebracht. Een zeer heikel punt is echter dat het BRV deze principes formuleert, maar er alvast nog onduidelijkheid bestaat over het vastleggen van deze locaties. Daarin wordt vooral ingezet op ‘samenwerking tussen Vlaanderen en de (boven)lokale besturen’ wat het risico inhoudt dat het concretiseren van locaties en ontwikkelingsmogelijkheden op de lange baan wordt geschoven. Indien er meer duidelijkheid zou bestaan over de locaties en ontwikkelingsperspectieven, dan zou het ook mogelijk worden om veel preciezer te gaan peilen aan welke woonvoorkeuren deze ‘woonmilieus’ zouden moeten beantwoorden, om de Vlaming ‘te verleiden’ om zijn woonlocatiekeuzegedrag er op af te stemmen.

- Enerzijds is er veel woononderzoek dat op basis van kwalitatieve bevragingen of survey’s met een eerder beperkt en meestal niet-representatief staal aan respondenten, licht werpt heel wat op achterliggende motivaties en appreciatie van attributen van woning en woonomgeving. Anderzijds bieden de bevraagde categorieën in grootschalige representatieve survey vaak te weinig detail om gedetailleerde woonvoorkeuren in beeld

14

te krijgen. Nochtans kan het uitdiepen en vergelijken van deze bestaande studies, de gebruikte categorieën en methodes (meer diepgaand dan in deze korte nota mogelijk was) al heel wat bijkomende informatie opleveren. Wanneer het ambitie is van het transitiepad rond woonwensen in Slim wonen en leven om via ‘nudging’ op termijn in te grijpen op de woonvoorkeuren en –keuzes van de Vlamingen, dan is een leefstijlenbenadering op basis van een representatieve bevraging wellicht nodig. Immers, voor verschillende groepen kunnen verschillende woonvoorkeuren spelen. Zo kan het duidelijk worden dat het weinig zinvol is om de acties / nudging / gedragsbeinvloeding te richten op groepen waarvan duidelijk is dat woonvoorkeuren veel te ver staan van de gewenste ontwikkelingen. Voor andere groepen kan het nodig zijn om vooral in te spelen op bijvoorbeeld aspecten van de locatiekeuze, terwijl voor sommigen vooral (aspecten / attributen van) de woning dan wel woonomgeving moeten ‘beïnvloed’ worden. Het globaal bijsturen van de ‘dominante, gemiddelde ‘stated’ woonvoorkeur voor de suburbane woning’ lijkt weinig kans op slagen te hebben. Een zoveelste onderzoek dat het dominante wensbeeld zal bevestigen is weinig zinvol, maar wel een onderzoek dat achterliggende motivaties bij verschillende groepen moet blootleggen die kunnen leiden tot concrete handvaten om impact te hebben op de woonkeuze.

Enkele slotbedenkingen over gedragsbeïnvloeding op de woningmarkt

Er is nog niet veel onderzoek of ervaring met het ‘sturen’ van woonvoorkeuren in een duurzame richting via ‘nudging’, terwijl dit voor andere ‘producten’ wel zo is, bvb in het kader van keuzes voor meer energiezuinige technieken en producten. Een zeldzaam artikel op basis van een vrij beperkt onderzoek over de attitudes tegenover verdichting in een typische suburbane woonomgeving in Canada, bracht wel enkele interessante inzichten aan het licht (Doberstein, Hickey, & Li, 2016). In deze studie werd respondenten gevraagd of ze woonprojecten met hogere dichtheid aanvaardbaar vonden in hun eigen straat of elders in de stad. De respondenten werden opgesplitst in groepen, waarbij de vragen voorafgegaan werden door een boodschap die een andere ‘framing’ van de verdichtingskwestie gaf. Bij een groep bevatte de boodschap argumenten over de persoonlijke voordelen die huishoudens zouden hebben bij verdichting, terwijl bij een andere groep de boodschap vooral wees op de maatschappelijke winsten van verdichting. De controlegroep ontving een neutrale boodschap. Uit dit onderzoek bleek dat respondenten die de boodschap over de maatschappelijke winsten van verdichting kregen, iets meer geneigd zouden zijn om verdichting te aanvaarden dan de andere groepen. Met andere woorden, er bleek een –zeer beperkte- nudging van de attitude van de respondenten uit deze ‘maatschappelijke’ boodschap, terwijl de ‘persoonlijke voordelen’ dit effect niet opleverden. Er moet op gewezen worden dat het ging om een zeer beperkte bevraging en een klein effect, want globaal genomen stonden alle respondenten negatief tegenover de verdichtingsscenario’s. Het onderzoek leverde dus wel een voorzichtige indicatie op dat respondenten gevoelig kunnen zijn voor maatschappelijke argumenten, eerder dan voor persoonlijke overwegingen.

In het kader van Smart City oplossingen is er eveneens veel aandacht voor optimalisatie van de afstemming van noden en behoeften voor allerhande voorzieningen. Big-data toepassingen bieden steeds meer mogelijkheden om in real time noden en behoeften in te schatten. Ook wordt er gewezen op het zelforganiserend vermogen in de maatschappij dat via online platformen kan aangeboord worden (Ballon, Macharis, & Ryckewaert, 2017). Mobiliteit is hiervan een goed voorbeeld. App’s als WAZE laten toe om in real-time in functie van de verkeersdrukte andere routes te kiezen (al heeft dat ook heel wat potentieel negatieve gevolgen zoals het creeëren van sluipverkeer), of via apps en data-analyse zou openbaarvervoersaanbod dynamisch gestuurd kunnen worden naar plekken en momenten waar de vervoersvraag het grootst is.

Dergelijke toepassingen werken best voor voorzieningen die vraaggestuurd zijn, m.a.w. waar het aanbod snel kan wijzigen in functie van veranderende vraag (het voorbeeld van WAZE geeft al aan

15

dat de vaste infrastructuur, zoals wegcapaciteit ook hier grenzen oplegt aan de sturing van het aanbod in functie van de vraag). De woningmarkt is echter een aanbodsmarkt, waarbij het de woningaanbieders zijn die prioritair bepalen welke ‘producten’ er voor handen zijn op de markt. De woningmarkt is geen consumentenmarkt (meer) in de zin dat het zelf bouwen van de eigen woning al lang niet meer de dominante vorm van woningverwerving is. Het woonaanbod kan maar relatief traag reageren op veranderingen in de vraag. Het is belangrijk om dit in het achterhoofd te houden, wanneer er via Smart City toepassingen naar de woonwensen wordt gekeken.

De transitie naar duurzame woonvoorkeuren vergt bijgevolg niet alleen een gedragsverandering aan de vraagzijde. Het inwerken op de vraagzijde door gericht aanbod onder de aandacht te brengen zodat de vraag zich voor een stuk aanpast aan het aanbod, zal niet volstaan. Woningbouwers, promotoren en ontwikkelaars gaan prioritair voor het realiseren van het type aanbod dat aansluit bij de groots mogelijke groep van afnemers / potentiële klanten vanuit een legitieme bekommernis om risico’s te beperken (en misschien ook winstmaximalisatie). Dit betekent dat er een tendens bestaat dat er steeds meer van het ‘het best verkopende’ product gerealiseerd wordt, dus een gemiddeld product, eerder dan een diversiteit aan woonproducten die tegemoet komen aan een brede range van diverse woonvoorkeuren. Op vandaag blijken het standaard 2-3 slaapkamer appartement zo’n succesproduct te zijn –bijna ongeacht of het nu om stedelijke dan wel landelijke locaties gaat- net zoals de (half)vrijstaande woning met tuin op eerdere randstedelijke of suburbane locaties.

Dit betekent dat er ook ‘nudging’ nodig wat betreft het woonaanbod. Als we woonvoorkeuren en effectieve woonkeuzes willen beïnvloeden, dan moet er ook voldoende (en betaalbaar) aanbod van gewenste woningen en woonomgevingen beschikbaar zijn. Of om in marketing termen te spreken, het heeft geen zin om een product aan te prijzen dat toch niet beschikbaar is. Woningaanbieders focussen vandaag vooral op het aanbieden van de ‘gemiddelde producten’ met name die woningtypes en –omgevingen die ‘ongeveer’ beantwoorden aan de grootste gemene deler van het diverse palet aan woonvoorkeuren: doorsnee appartementen en (half)vrijstaande woningen. Er is met andere woorden ook een attitude verandering nodig bij de ‘woningaanbieders’. Met ‘woningaanbieders’ bedoelen we zowel de professionele ontwikkelaars, maar ook de overheden (lokale) besturen die via RUPs, vergunningenbeleid en dergelijke meer bepalen binnen welke krijtlijnen woningaanbod tot stand kan komen. Het is dan ook belangrijk dat er in de hoofden van deze actoren gesleuteld wordt aan de ‘woonvoorkeuren’ om te komen tot een meer gedifferentieerd aanbod.

16

Bibliografie

Ballon, P., Macharis, C., & Ryckewaert, M. (Eds.). (2017). De humane stad. 30 voorstellen

voor een stad op mensenmaat. Brussels: Politeia. Retrieved from

http://www.politeia.be/nl-be/book/de-humane-stad/15901.htm

Bastijns, T., & Imans, J. (2005). Onderzoek naar de vestigings- en verhuismotieven bij de

Turnhoutse bevolking (p. 162). Turnhout: Strategisch Plan Kempen - Stadsbestuur

Turnhout.

Bervoets, W., & Heynen, H. (2013). The obduracy of the detached single family house in

Flanders. International Journal of Housing Policy, 13(4), 358–380.

https://doi.org/10.1080/14616718.2013.840109

Bervoets, W., Weijer, M. van de, Vanneste, D., Vanderstraeten, L., Ryckewaert, M., &

Heynen, H. (2015). Towards a sustainable transformation of the detached houses in

peri-urban Flanders, Belgium. Journal of Urbanism: International Research on

Placemaking and Urban Sustainability, 8(3), 302–330.

https://doi.org/10.1080/17549175.2014.909368

Canfyn, F. (2009). Onderzoek uitstroommotivatie huishoudens uit Kortrijk, 2006-2008.

Kortrijk: Directie Stadsplanning en -Ontwikkeling.

Coolen, H., & Hoekstra, J. (2001). Values as determinants of preferences for housing

attributes. Journal of Housing and the Built Environment, 16(3), 285.

https://doi.org/10.1023/A:1012587323814

De Bruyne, L., & Iserbyt, S. (2011). Living in Mechelen. Verhuis- en blijfmotieven van jonge

gezinnen en jongvolwassenen. Brussel: Team Stedenbeleid.

De Vos, E., & Heynen, H. (2007). The farmette, shaping popular taste. The Belgian farmers’

association and the Fermette during the 1960s-1970s. Home Cultures, 4(3), 237–

259.

Doberstein, C., Hickey, R., & Li, E. (2016). Nudging NIMBY: Do positive messages

regarding the benefits of increased housing density influence resident stated housing

17

development preferences? Land Use Policy, 54(Supplement C), 276–289.

https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2016.02.025

Heylen, K., Le Roy, M., Vanden Broucke, S., Vandekerckhove, B., & Winters, S. (2007).

Wonen in Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige

Woningschouwing 2005. Samenvatting. Brussel: Ministerie van de Vlaamse

Gemeenschap.

Karssenberg, H., Grunfeld, J., Reede, M., & Faling, W. (2005). Lifestyles. ReUrbA2.

Meeus, B., De Decker, P., & Claessens, B. (2013). De geest van suburbia. Antwerpen:

Garant.

Pisman, A. (2012). De verkenning van het leefstijlconcept in een subjectgerichte ruimtelijke

planningstrategie (dissertation). Ghent University. Retrieved from

http://hdl.handle.net/1854/LU-2963395

Ruimte voor morgen. Burgerparticipatie voor een groenboek beleidsplan ruimte. (2011).

Brussel: Departement RWO.

Slegers, K. (2013). Woongedragingen van jongvolwassenen in tijden van post-Fordisme: op

zoek naar een boerderij naast de Beurs. Een ruimtelijke analyse van de Belgische

situatie met een bijzondere aandacht voor het Brussels stadsgewest (Unpublished

PhD dissertation). KULeuven, Leuven.

Tratsaert, K. (1998). Stads(v)lucht maakt vrij: analyse van de verhuisstromen en een

bevraging van de verhuismotieven en woonwensen van jonge gezinnen in het

Leuvense. HIVA.

Verachtert, E., Mayeres, I., Poelmans, L., Vanhulsel, M., & Engelen, G. (2016).

Ontwikkelingskansen op basis van knooppuntwaarde en nabijheid voorzieningen.

Brussel: Ruimte Vlaanderen. Retrieved from

https://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Diensten/Onderzoek/Studies/articleType/Articl

eView/articleId/8954

Verhetsel, A., Witlox, F., & Tierens, N. (2003). Jongeren en wonen in Vlaanderen.

Woonsituatie, woonwensen en woonbehoeften. Antwerpen: De Boeck.

18

Winters, S., Ceulemans, W., Heylen, K., Pannecoucke, I., Vanderstraeten, L., Van den

Broeck, K., … Verbeeck, G. (2015). Wonen in Vlaanderen anno 2013. De

bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld. Leuven: Steunpunt

Wonen.

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 154