Wonen buitenkantoortijdHandleiding voor permanenteof tijdelijke transformatievan kantoorgebouwen

Deze pdf is ontworpen voor optimale weergave op zowel

het scherm als papier. Op het scherm biedt het echter

extra functionaliteit:

• Allereerstzijndeinhoudsopgaveninteractief.Doorop

een hoofdstuk- of paragraaftitel te klikken springt u naar

de betreffende pagina.

• Indetekstbevindenzichookactieveverwijzingennaar

andereplekkeninhetdocument.Daarnaastzijner

verwijzingennaarbronnenophetinternet.Dooreropte

klikken opent u de betreffende internetpagina in uw

browser.Interactieveverwijzingenindetekstzijnin

vet blauwgezet(ofinblauwealinea’sjuistzwart).

Verder staan onderaan de pagina’s enkele knoppen

met de volgende functies:

terug naar het begin van het document

springnaarhetbeginvanDeelI

springnaarhetbeginvanDeelII

een pagina terug of verder, dit kan echter ook

met de cursortoetsen van uw toetsenbord

Een interactieve pdf

Wonen buiten kantoortijd > Een interactieve pdf 2Deel I

Deel I

Deel II

Deel II

Colofon

Uitgave Gemeente AmsterdamSEV

Redactie Jean Baptiste Benraad (Transformatieteam)Ricci ScheldwachtJeroen Singelenberg (SEV)Liesbeth Steetskamp (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam)

Vormgeving Gé grafische vormgeving

Amsterdam/Rotterdam, februari 20121e versie

• Tenslottezietulinksonderaandepaginawaaruzichin

het document bevindt. Ook hier kunt u klikken om terug

te navigeren.

• Omdevolledig-scherm-modusteverlatengebruiktude

Escape toets op uw toetsenbord.

• Voorwiedaarvertrouwdmeeis,ishetdocumentook

voorzienvanbladwijzers.

Inleiding4

Doelvandehandleidingenleeswijzer6

DEEL I: Leegstand op de kantorenmarkt 7

InhouddeelI8

1. Waarom transformeren? 9

2. Van kantoren naar wonen: permanente of tijdelijke transformaties 12

3. Wet- en regelgeving 23

DEEL II: Handleiding voor transformaties 26

InhouddeelII27

4. Stappenplan voor transformaties 28

Bronnen42

Bijlagen43

Beknopte inhoud

Wonen buiten kantoortijd > Beknopte inhoud Deel I Deel II 3

In Nederland staat oneindig veel kantoor-ruimte leeg. Tegelijkertijd zit de woningmarkt op slot en is het voor bepaalde groepen lastig om passende woonruimte te vinden. Het idee is aanlokkelijk: gebruik die lege kantoren als woningen en twee maatschappelijke problemen worden in een klap opgelost. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan.

Nederlandheefteengoedetraditieinvolkshuisvesting.Al

meer dan een eeuw zorgen woningcorporaties voor de

beschikbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen op

dewoningmarkt.Tochblijftdewoningnoodinonsland

een telkens terugkerend probleem.

Hetzijnvooralde‘spoedzoekers’metweiniggelddienog

steedsnietgoedbediendworden:studenten,jongerendie

voor het eerst op zichzelf gaan wonen of die begeleiding

nodig hebben, mensen die net een scheiding achter de rug

hebben, arbeidsmigranten. Daarnaast is in veel steden het

aantal geschikte en betaalbare woningen voor ouderen

ontoereikendeniserindegrotestedeneenblijvend

tekort aan huisvesting voor mensen uit het buitenland die

hierenigetijdkomenwerkenofstuderen.

Corporatiesblijkennietinstaatomflexibeltereagerenop

acute en kortdurende huisvestingsvragen. Hun nieuw-

bouwmogelijkhedenzijnsterkverminderdende

doorstromingvanhunbezitstagneert.Instudentensteden

hebbenzijwelalgereageerdopdenieuweopgavedoor

verplaatsbarewoonunitsneertezettenoptijdelijkbraak-

liggendeterreinen.Maarelkjaarblijftdevraaghetaanbod

overtreffen.

DoelgroepenStudentenvormeneenbelangrijkegroeponderdespoed-

zoekers.Bijaanvangvanelknieuwstudiejaarzijner

duizendeneerstejaarstegelijkopzoeknaarwoonruimte.

En hun aantal groeit, omdat er ook steeds meer studenten

uithetbuitenlandbijkomen.Amsterdamheefteentekort

van9000wooneenhedenvoorstudenten,Utrecht6700,

Delft3600,DenHaag3000eninanderestudentensteden

isdesituatienietanders.Landelijkisereentekortvan

30.000wooneenhedenvoorstudentenendeverwachting

isdatertot2015nog60.000extrastudenteneenhedenbij

moeten komen.

Oost-Europese arbeidsmigranten vormen een andere

substantiëlegroep.Zijblijvenkomen,opzoeknaarwerk,

crisisofgeencrisis.Daarbijblijvenzevoorlangere

periodeninNederlanddanwerdverwacht.Tussendezeer

goedkoop wonende Polen en de duur wonende expats

bevindt zich bovendien nog een middensegment van

mensen uit het buitenland die vanwege werk, stage of

studieeenhalftottweejaarinNederlandverblijvenen

geen2000europermaandkunnenbetalenvooreen

woning.Inplaatsdaarvanzoekenzijeengemeubileerde

studio in de stad.

Dan is er nog een derde groep waar de sociale huursector

van oudsher niet direct een plek voor heeft: mensen die

plotseling op straat staan na een echtscheiding of na een

huisuitzetting wegens illegale onderhuur.

Tenslotteisernogeenvierdegroep:deuitstromersuitde

maatschappelijkeopvang.Ditzijnmensendienogniet

helemaal zonder woonbegeleiding kunnen maar wel in

staatzijnomopzichzelftewonen.InhetPlanvanAanpak

MaatschappelijkeOpvanghebbendegroteenmiddel-

grote steden en de corporaties afspraken gemaakt over

de huisvesting van deze groep.

Naast deze vier urgente groepen met lage inkomens is er

in een aantal delen van het land een openstaande vraag

naar‘nultredenwoningen’inverbandmetvergrijzing.

Kantoorgebouwen kunnen door de aanwezigheid van

liften,vrijindeelbarevloerenenoverruimtevaakgoede

Inleiding

Wonen buiten kantoortijd > Inleiding Deel I Deel II 4

mogelijkhedenbiedenvoorrolstoeltoegankelijke

woningen, mits de ligging gunstig is ten opzichte van

voorzieningen en openbaar vervoer. Een deel van deze

zogeheten nultreden woningen zou ook gecombineerd

kunnen worden met zorginfrastructuur, waardoor een

aanbodvan‘verzorgdofbeschermdwonen’wordt

gecreëerd.

KantorenoverschotTegelijkertijdstaaninNederlandveelgebouwenleeg,

zoals kantoren en verouderde schoolgebouwen of

bedrijfspanden.Landelijkgaathetombijna8miljoenm2

endatwordtalleenmaarmeer.InAmsterdamblijft17

procent(1,3miljoenm2)vanhetkantoorvloeroppervlak

ongebruikt, waarvan ongeveer de helft structureel.

Leegstandiseenprobleemvanblijvendeaardgeworden.

Door het enorme overaanbod en een sterk teruglopende

vraagnaarkantoorruimtezijnveelgebouwenoverbodig

geworden. Het aantal mensen dat op kantoor werkt,

neemtaf.Demografischeontwikkelingen(vergrijzing),de

verplaatsing van banen naar goedkopere landen en het

groeiende aantal zzp’ers dat thuis werkt, hebben ervoor

gezorgd dat de vraag naar kantoorruimte het aanbod niet

meerzaloverstijgen.Ookdeinvoeringvanflexibele

werkplekken, waardoor minder vierkante meter kantoor-

ruimteperwerknemernodigis,speelthierbijeenrol.En

hoeweleropdetoplocatiesnogaltijdnieuwekantoor-

pandenverrijzen,achtenmakelaarsdekanskleindat

oudere gebouwen die niet op deze toplocaties staan ooit

nog als kantoor zullen worden verhuurd.

1+1isnietautomatisch2De gedachte om beide problemen aan elkaar te koppelen,

klinkt uitdagend: maak van al die leegstaande kantoren

woningen en de samenleving is in een klap verlost van

tweemaatschappelijkeproblemen.

Inwerkelijkheidblijkthetallemaalechternietzo

eenvoudigenblijfthetaantaltransformatiesvan

leegstaandekantoorgebouwenverachterbijdevraag.In

depraktijkblijkenerdenodigefinanciële,bouwtech-

nischeenjuridischeobstakelstezijndiegeslaagdetrans-

formaties in de weg staan en moeten eigenaren van

kantoren, zoals beleggingsfondsen en woningcorporaties,

grote financiële en psychologische barrières overwinnen.

Ookzijnontwikkelaarseninvesteerderssindshet

uitbreken van de economische crisis nog terughoudender

gewordenommetdergelijkekostbarebouwprojectente

starten.

Eenanderebelangrijkereden,waaromdetransformatie

vanleegstaandekantorennietaltijdevenvoorspoedig

verloopt, is de vaak afwachtende houding van gemeenten.

Veel gemeenten spreken wel de ambitie uit het

leegstandsprobleem te willen aanpakken, maar in de

praktijkblijkenzedaarnietofnauwelijksoptoegerust.Het

ontbreekt veel gemeenten simpelweg aan inzet, middelen

en ervaring om het transformatieproces op gang te

brengen en transformatie van leegstaande kantoren een

substantieel deel van de bouwproductie uit te laten

maken.

DeSEVstarttein2010hetexperiment‘Wonenbuiten

kantoortijd’omhetomzettenvankantoorruimtenaar

woningen te verruimen en te versnellen. Het programma

isopgezetompraktijkervaringenteverzamelenen

knelpuntentehelpenoplossen.Hetgaathierbijomtijde-

lijke,semipermanenteenpermanentetransformatiesvan

kantoorgebouwen(ensomsookonderwijsgebouwen)in

huisvesting voor bovengenoemde urgente doelgroepen.

Er is speciaal aandacht voor knelpunten en oplossingen op

het gebied van wet- en regelgeving. Deze handleiding is

eenonderdeelvanhetprogramma.Indezeeersteeditie

zijndeervaringenuitdeperiode2010/2011vervat.

DegemeenteAmsterdamiseenspecialepartnerinhet

programma‘Wonenbuitenkantoortijd’.Amsterdamisde

stad met de meeste leegstaande kantoren en ook de

eerste gemeente van Nederland met een specifiek beleid

voor de transformatie van kantoren. Hiervoor is een

speciale kantorenloods aangesteld die als opdracht heeft

kantooreigenaren,transformerendepartijenendiverse

gemeentelijkedienstenbijelkaartebrengenentransfor-

maties soepel te laten verlopen. Reden genoeg om van

deze handleiding een coproductie te maken tussen SEV en

KantorenloodsAmsterdam.

Wonen buiten kantoortijd > Inleiding

2008 2012

7% 14%

Het leegstaande kantoorvloeroppervlak is in vier jaar tijd verdubbeld.

Deel I Deel II 5

Doel van deze handleiding is om een inzicht te geven in de

achtergronden van het leegstandsprobleem (inleiding en

hoofdstuk1)eninhoetransformatiesdaarvooreen

oplossingkunnenbieden(hoofdstuk2).Daarmeehopen

we te bewerkstelligen dat gemeenten, corporaties,

ontwikkelaars en vastgoedeigenaren de noodzaak van

transformaties inzien en geïnspireerd raken om zelf aan

de slag te gaan.

Hiervoor behandelt de handleiding de verschillende

stappeninhettransformatieproces.Hoebepaaljeofeen

gebouwgeschiktis?Wiezijnerbijhetprocesbetrokken?

Isdetransformatietijdelijkofpermanent?Enaanwelke

voorwaarden moet worden voldaan om tot een succes-

volle transformatie te komen? Deze voorwaarden

betreffen plan van aanpak, de verbouwing, exploitatie en

het beheer van het gebouw.

Elkprojectgaatgepaardmettoetsingenzonodig

wijzigingvanregelgeving(hoofdstuk3).Omkantorenom

tevormentotwoningenisallereerstmeestaleenwijziging

van het bestemmingsplan nodig. Daarnaast moet ook

rekening worden gehouden met het Bouwbesluit, de

bouwregelgeving,milieuregelgeving,ruimtelijkeordening

en de huurwetgeving.

Eenaparthoofdstukisgewijdaaneenstappenplanvoor

transformaties(hoofdstuk4).Overpermanentetransfor-

matievankantoreninwoonruimtezijnaleerderpubli-

catiesverschenen(o.a.doorSBRenSEV);tijdelijke

transformatieiseenbetrekkelijknieuwfenomeen,dat

medeisgestimuleerddoordeWetkrakenenleegstand.Bij

deze variant van transformeren worden leegstaande

kantoorgebouwentijdelijkomgebouwdtotwoningen,

meestalvooreenperiodevanvijftottienjaar.Hetproces

vantijdelijketransformatiesverlooptnietgeheelgelijkaan

dat van permanente transformaties. Vooral in de exploita-

tiefasezijnerverschillen,maartussenbeidevarianten

bestaan ook veel overeenkomsten. Daarom is gekozen

vooreengezamenlijkstappenplan.Wanneerdetekst

alleenoptijdelijketransformatiesbetrekkingheeft,wordt

dat in het stappenplan aangegeven.

Doel van de handleiding en leeswijzer

Wonen buiten kantoortijd > Doel van de handleiding en leeswijzer Deel I Deel II 6

Wonen buiten kantoortijd > Deel I

Deel I:

Leegstand op de kantoren-markt

Deel I Deel II 7

1. Waarom transformeren? 9

Transformatiedraagtbijaaneengezondekantorenmarkt9

Belang van de eigenaar 9

Belangvandegemeente10

Transformatiekanbijzonderewoningenopleveren11

Duurzaamheid11

2. Van kantoren naar wonen: permanente of tijdelijke transformaties 12

Permanentetransformaties12

Voorbeelden van Permanente transformaties:

1: Achmeakantoor(SyntrusAchmea,Amsterdam)13

2: Bomansplaats(CamelotStudentHousing,Eindhoven)14

3: GEB-gebouw,Rochussenstraat(Transformatieteam,Rotterdam)15

4: Luifelstede(Transformatieteam,Nieuwegein)16

Tijdelijketransformaties17

Watistijdelijkwonen17

Voorwieistijdelijkwoneneenoplossing?17

Waaromkomenergebouwenbeschikbaarvoortijdelijkwonen?18

VoorbeeldenvanTijdelijketransformaties:

1: Kanaalweg(StichtingTijdelijkWonen,Utrecht)19

2: Archimedeslaan(StichtingTijdelijkWonen,Utrecht)20

3: ACTA(TransformatieteamenTijdelijkWonen-Amsterdam)21

4: NISPA(SEV,ProjectbureauZuidOostLobAmsterdamen

Transformatieteam,Amsterdam-Zuidoost)22

3. Wet- en regelgeving 23

Inhoud deel I

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > Inhoud deel I Deel I Deel II 8

Opzichhoeftleegstandgeenprobleemtezijn.Een

gezondekantorenmarktkenteenleegstandvan4tot8

procent. Deze zogeheten frictieleegstand schept ruimte

voorverhuizingen,verhuurenverkoop.InAmsterdam

daarentegenstaatcirca17procentvandekantoorvloer-

oppervlakteleeg.Datkomtneerop1,3miljoenvierkante

meter, waarvan ongeveer de helft structureel.

Langetijdwerdleegstandgezienalseenprobleemwaar

weinig tegen was te doen. Gemeenten die het probleem

wel wilden aanpakken, waren grotendeels op zichzelf

aangewezen.Eenlandelijkeaanpakontbrak.Totdatinmei

2010opinstigatievanministerHuizinga(VROM)de

Kantorentopwerdgehouden.Opdebijeenkomst,waar

rijksoverheid,gemeentenenvertegenwoordigersuitde

bouw-envastgoedwereldbijeenkwamen,werdeen

convenantgetekendvooreengezamenlijkaanpakvande

leegstand. “Een hoge structurele leegstand is verspilling

vanruimteenkapitaalenisookvoorderuimtelijkeen

economische ontwikkeling nadelig,” aldus de slotver-

klaring van de top. Daarin spreken de aanwezige vertegen-

woordigersvangemeenten,provinciesenhetRijk,

beleggers en ontwikkelaars niet alleen de ambitie uit om

toteengezamenlijkplanvanaanpaktekomen,maarook

hoeelkvandebetrokkenpartijenhieraaneenbijdragekan

leveren.DegemeenteAmsterdamiseenvandeonderte-

kenaars.DaarmeebehoortAmsterdamtotdevoorhoede

van Nederlandse gemeenten die de leegstand actief

willen terugdringen.

TransformatiedraagtbijaaneengezondekantorenmarktLeegstaande panden aan de onderkant van de markt

hebben geen toekomst meer als kantoor. Makelaars laten

wetendatouderekantoorgebouwendienietopA-locaties

staansteedsminderwaarschijnlijkalskantoorverhuurd

zullen worden. Het weghalen van deze overtollige

kantoren uit de markt kan weer voor een gezonde kanto-

renmarktzorgen.Vastgoedeigenarenkunnendaarbijhun

bijdrageleverendoordepandenteslopenofzetelaten

ombouwen tot woningen of gebouwen met een andere

nieuwe functie, zoals een broedplaats of hotel.

Belang van de eigenaarEigenarenvankantorenzijnveelalinstitutionele

beleggers, zoals pensioenfondsen. Maar ook particuliere

vastgoedcv’senbuitenlandse(privateequity)fondsen

hebben kantoorpanden in hun bezit. Vooral langdurig

leegstaandepanden,dienietopA-locatieszijngebouwd,

zijnveelalinhandenvandezelaatstegroepbeleggers.

Langdurigeleegstandbeschouwdenzijlangetijdnietals

een probleem, omdat de leegstaande gebouwen in hun

bezit meestal onderdeel uitmaken van een grotere porte-

feuille.Alshetmerendeelvandekantorendatdeel

uitmaakt van deze portefeuille wel is verhuurd, hoeven de

leegstaande gebouwen nog niet tot problemen te leiden.

Zolang de baten de kosten maar ruimschoots dekken,

wordt voldoende kasstroom gegenereerd om aan de

betalingsverplichtingentevoldoenenlijkternognietsaan

de hand.

Datbeleggersnauwelijksbereidzijnomdezeleegstaande

gebouwen af te boeken, is onder meer te verklaren door

optimismevandebeleggers.Telangzijnzijblijven

vasthouden aan de verwachting dat ze voor hun

leegstaande gebouwen wel nieuwe huurders zouden

vinden. Die verwachting is ook terug te zien in de hoge

huurprijzendieeigenarennogaltijdvrageneninde

taxatiesvandepanden,dieveelterooskleurigzijn.

Deeconomischecrisisheeftervoorgezorgddatbij

vastgoedeigenaren het besef begint te groeien dat ze

kantoorgebouwen die lang leegstaan niet meer zullen

verhuren en dat de veelal verouderde panden nu en in de

toekomstalleennogmaarnegatiefrendementblijven

opleveren.Afstotenvanhetpand(slopenofverkopen)is

de enige manier om hieraan een einde te maken.

Eigenaren willen of kunnen vaak niet verkopen, omdat de

boekwaarde van lang leegstaande panden doorgaans

stukken hoger is dan de marktwaarde, waardoor de

gebouwen alleen met groot verlies verkocht kunnen

worden. Het verkopen van onverhuurbare panden onder

deboekwaardeisvoordemeestebeleggersnogaltijd

onacceptabel.Tochzitervoorveeleigenarennietsanders

op dan onder ogen te zien dat ze de panden eens zullen

moetenafschrijven,maarhetinéénjaarafschrijvenvan

een te hoge boekwaarde is psychologisch een grote

barrière.

1. Waarom transformeren?

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 1. Waarom transformeren? Deel I Deel II 9

De economische crisis heeft er wel voor gezorgd dat

beleggerskritischernaarhunportefeuillezijngaankijken

en dit heeft geleid tot een aantal forse afboekingen. Zeer

recentelijkheeftookdeNederlandseBeroepsorganisatie

vanAccountantsineenpublieke managementletter

aangekondigdkritischerichtlijnentegaanvolgenbijde

waardering van commercieel vastgoed.

Voor de haalbaarheid van transformaties is dit een

gunstigeontwikkeling,albestaaterbijbeleggersnogaltijd

veel koudwatervrees. Eigenaren van kantoorgebouwen

kennen geen traditie om zich buiten de kantorenmarkt te

begeven. De scheiding op de vastgoedmarkt tussen

wonenenkantorenisvanoudsherstrikt.Daarbijzijn

kantoorbeleggers geen ontwikkelaars. Vaak is in de

statutenvanbeleggingsmaatschappijenvastgelegddat

zowel ontwikkelen als beleggen in niet-kantorenvastgoed

is uitgesloten.

Stapsgewijzeverkoopvanhetpandkanuitkomstbieden.

De verkoop gebeurt in fasen, waardoor de eigenaar een

aantaljarendetijdheeftomhetverliesafteschrijven.Als

datnietlukt,issloopuiteindelijktochdeenigeoptie.

Alsdeeigenaarhetbesluitheeftgenomenomhetpandte

slopen,issomseerstnogeentijdelijketransformatievan

hetgebouwmogelijk.Deeigenaargeeftdantoestemming

aaneenontwikkelaaromtijdelijkeenanderebestemming

voorhetpandtevindentotdathetpanddaadwerkelijk

wordtgesloopt.Datkunnentijdelijkewoningenzijn,maar

ookeentijdelijkhotelofbroedplaatsenindeculturele

sector. Het gebouw ondergaat daartoe aanpassing voor

eenbepaaldeperiode(5of10jaar).Hetgebouwblijftdan

zolangingebruiktotdathetdaadwerkelijkwordtgesloopt.

Tijdelijketransformatieskunnenvoordeeigenaar

aantrekkelijkzijn,omdattijdelijkehuuropbrengstenzijn

verlies enigszins compenseren. Daarnaast kan door

tijdelijkgebruikverloederingvanhetpandvaakworden

voorkomen.Bijeentijdelijkewoonfunctiekunnen

opbrengstenvan25tot30europerm2perjaarworden

verkregen,terwijlbeheervaneenleegstaandkantoor15

euro per m2perjaarkost.

Belang van de gemeenteWillentransformatieskansvanslagenhebben,danishet

belangrijkdatdegemeentebereidisommeetewerken.

Met het transformatieproces is veel regelgeving gemoeid.

Gemeentenspelenhierbijeencrucialerol.Zijzijnverant-

woordelijkvoorhetverlenenvandevereistevergun-

ningen en voor de controle van wat mag en wat niet.

Langetijdwerdenleegstaandepandennauwelijks

beschouwdalseenprobleemvandegemeente.Alleenals

de gemeente zelf de verhuurder van het pand was of

wanneer het een gebouw betrof dat beeldbepalend was

voor de omgeving, was dat voor gemeenten reden om zelf

in actie te komen.

In2006wasAmsterdamdeeerstegemeentevan

Nederlanddieeenkantorenloodsaansteldetoenduidelijk

werd dat het probleem van de leegstaande kantoren

structureel werd. Voor kantoren in het stadscentrum of in

gemengdevooroorlogsewijkenishetdoorgaansniet

moeilijkomeennieuwebestemmingtevinden,maarde

grotere kantoorparken in de nieuwe stadsdelen en

nieuwe steden vormen een probleem dat zich niet zelf

oplost.

Momenteel is men er ook binnen gemeenten van

overtuigd dat kantorenleegstand een probleem is dat

actiefteruggedrongenmoetworden.Teveelleegstandin

een bepaald gebied kan leiden tot verloedering en een

slechtervestigingsklimaat.Maarvooralsnogblijktdat

transformatie niet voorspoedig verloopt. Veel gemeenten

KantorenloodsAlseerstegemeenteinNederlandheeftAmsterdamsinds

2006eenspecialekantorenloods aangesteld, die vastgoed-

eigenarenstimuleertenfaciliteertbijhetomzettenvanhun

leegstaandekantorennaarwoningen.Wanneerer

problemen optreden die leiden tot een vertraging in de

voortgang van het transformatieproces, kan de kantoren-

loodswaarnodigassistentieverlenen.Ookfungeerthijals

intermediairtussendeontwikkelaarvanhetprojectende

verschillendegemeentelijkedienstendieverantwoordelijk

zijnvoorhetverlenenvandevereistevergunningen.

Voordeperiode2011-2014isereenactieplangeschreven

omdekantorenleegstandinAmsterdamaantepakken.In

opdracht van de kantorenloods heeft de gemeente

AmsterdameenStappenplan Transformatie opgesteld.

Ookiseenaantalpilotprojectengestart,waarbijdeproble-

matiek van transformaties van tien kantoorgebouwen in

kaartisgebrachtendemogelijkeaanpakinwerksessiesis

getest. De tien vastgoedeigenaren met de meeste m2

leegstandkrijgeniederhalfjaareenuitnodigingommetde

wethouderGrondzakenenRuimtelijkeOrdeningtekomen

praten over een nieuwe bestemming voor hun leegstaande

kantoren. De wethouder zal alle medewerking aanbieden

diebinnenzijnbereikligtomtransformatie,hergebruikof

herontwikkelingmogelijktemaken.Hiervooriseentransfor-

matieteamopgerichtdatdewettelijkeenbeleidsmatige

mogelijkhedenzoekt.Sinds1juli2011isinAmsterdameen

eigen Leegstandsverordening van kracht. Verder komt er

een website die speciaal is gericht op leegstand, transfor-

matie en ontwikkeling. Deze website is als kennisplatform in

beginsel een open source en interactief. Leegstand zal ook

breedonderdeaandachtwordengebrachttijdenseenOpen

kantorendag,waarbijleegstaandegebouwenzijnopenge-

steld voor het publiek.

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 1. Waarom transformeren? Deel I Deel II 10

spreken wel de ambitie uit het leegstandsprobleem te

willenaanpakken,maarindepraktijkblijkenzedaar

nauwelijksoptoegerust.Hetontbreektveelgemeenten

simpelweg aan inzet, middelen en ervaring om het trans-

formatieproces op gang te brengen en transformatie van

leegstaande kantoren een substantieel deel van de

bouwproductie uit te laten maken. Met veel goede wil en

inzet van individuele ambtenaren lukt het ad hoc soms

eenofenkeleprojectentestarten,maaringeenenkele

gemeenteistransformatieregulierepraktijk.Doorgebrek

aancontinuïteitenervaringmoetengemeentenbijelk

projectsteedsopnieuwhetwieluitvinden.Gemeenten

kunnendaarwataandoendooreen‘moderneolieman’

aan te stellen die het proces bewaakt, smeert en zo nodig

repareert.Dezeaanjagerzoutevenseenoverallview

moeten ontwikkelen.

TransformatiekanbijzonderewoningenopleverenInhetverledengerealiseerdeprojectenlatenziendat

transformatiesbijzonderewoningenkunnenopleveren.

Gebouwenmeteenmonumentaleuitstraling,bijzondere

gevels, hoge plafonds, een atrium of glas in lood maken

voormaligekantorensomsjuistextrageschiktomtotluxe

appartementen om te bouwen. Goede voorbeelden van

markante gebouwen die omgevormd werden tot zulke

bijzonderewoningenzijnterugtevindenindebundel

‘Transformatievankantoorgebouwen’(Uitgeverij010,

Rotterdam),zoalsPuntegale(Rotterdam),Graansilo’s

(Amsterdam)enBillitongebouw(DenHaag).

DuurzaamheidOok vanuit het oogpunt van duurzaamheid verdient trans-

formatiebijzondereaandacht.Doorhethergebruikvan

materialen is transformatie duurzamer dan nieuwbouw

en sloop. Er komen minder sloopmaterialen in de

kringloop terecht en er hoeven minder nieuwe materialen

te worden gewonnen.

Puntegale

Billitongebouw

Graansilo’s Atelierwoning in Puntegale

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 1. Waarom transformeren? Deel I Deel II 11

Permanente transformatiesHetblijvendomvormenvankantorentotwoningeniseen

creatieve manier om het leegstandsprobleem op te

lossen. De woningmarkt vraagt om allerlei type woningen:

studentenflats, seniorenwoningen, exclusieve apparte-

menten, maar ook woonhotels of pensions voor arbeids-

migranten en broedplaatsen kunnen toekomstige

bestemmingenzijn.Demogelijkhedenhangenafvande

eigenschappen van het betreffende pand en de omgeving

waarhetpandstaat.Daarbijishetbelangrijktebedenken

dat niet elk kantoorgebouw geschikt is voor bewoning.

Veelal moet er fors worden geïnvesteerd en verbouwd,

zoalsblijktuitvoorbeeldenindebundel‘Transformatie

vankantoorgebouwen’(Uitgeverij010,Rotterdam).

Ookeengebiedwaarverderalleenanderekantorenzijn

gevestigd,isinderegelnietaantrekkelijkvoorperma-

nente bewoning.

InopdrachtvanhetministerievanBZKisrecentelijk

onderzoekgedaannaardemogelijkhedenvanperma-

nente transformaties. De bevindingen van het onderzoek,

waarin tien cases worden behandeld, en de daaruit

volgendeaanbevelingenzijnterugtelezenindepublicatie

Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf.

2. Van kantoren naar wonen: permanente of tijdelijke transformaties

Vier voorbeelden van permanente transformaties:

1)AchmeakantoorAmsterdam,13 3)GEB-gebouwRotterdam,15

2)BomansplaatsEindhoven,14 4)LuifelstedeNieuwegein,16

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties Deel I Deel II 12

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties

Invoorbereidingisdetransformatievanhetkantoor-

gebouwvanAchmeaaandeMolenwerftotcirca180

woningenindevrijesector.Hetpanddatnoggeentienjaar

oudis,staatvoorzeventigprocentleeg.Gemeentelijke

dienstenvandegemeenteAmsterdamhebbeninopdracht

van de kantorenloods een studie verricht naar de

mogelijkheidomhetpandomtebouwentotwoningen.De

uitkomst daarvan was positief. De eigenaren van het

gebouw,SyntrusAchmeaeneenaantalanderepensioen-

fondsen, hebben daarom besloten het pand om te vormen

tot appartementencomplex. De werkzaamheden starten in

2012enbegin2014wordendewoningenopgeleverd.Voor

pensioenfondsSyntrusAchmeaishetdeeerstekeerdat

voor deze aanpak is gekozen.

Deliggingvanhetgebouwisgunstig.Hetpandligtdichtbij

eenwoonwijkwaarallevoorzieningenalaanwezigzijnen

aaneenuitvalswegvlakbijderingwegvanAmsterdam.Ook

de constructie van het gebouw bleek na studie uiterst

geschikt.Liften,trappenenparkeergaragezijningoede

staat.Welmoetenalletechnischeinstallatiesworden

vervangen,krijgthetpanddubbelglasenkrijgtiedere

woning een aan de gevel bevestigd balkon of een dakterras.

Demiljoeneninvesteringdiedeverbouwingmetzich

meebrengt,wilAchmeaterugverdienenmetdehuurin-

komsten.Deluxeappartementenindevrijesectormoeten

tussen700euroen1200europermaandgaankosten.

Voorbeeld 1: Achmeakantoor (SyntrusAchmea,Amsterdam)

Achmeakantoor, Molenwerf Amsterdam

Projectnaam Molenwerf

Vloeroppervlak 22.000 m2

aantallen en soorten woningen 181 huurappartementen

in de vrije sector

doelgroepen(en) huurders in de vrije sector

huidig stadium In voorbereiding. De werkzaamheden starten

in 2012 en begin 2014 worden de woningen opgeleverd.

initiatiefnemer en andere betrokken partijen Syntrus Achmea,

i.s.m De Kantorenloods (gemeente Amsterdam)

transformatiekosten nog niet bekend

Deel I Deel II 13

Het kantoorgebouw aan de Bomansplaats in Eindhoven

dateertuitdejarenzestigenstaatalenigetijdleeg.

Eigenaar van het pand is Camelot, de grootste leegstands-

beheerder in Europa en actief in zes landen. Sinds kort legt

hetbedrijfzichooktoeophettransformerenvankantoor-

panden naar studentenwoningen. Hiervoor is Camelot

Student Housing opgericht als investerings- en exploitatie-

maatschappij.

Het gebouw op de Bomansplaats heeft een dubbele

bestemming(wonenenkantoren).Eenwijzigingvanhet

bestemmingsplan was daarom niet nodig.

De vorige eigenaar heeft het pand flink moeten afwaar-

derenomhettekunnenverkopen,watmogelijkwasdoor

decompensatiemogelijkhedenvaneengroteportefeuille.

Bomansplaats ondergaat een permanente transformatie

meteentermijnvan25jaar.Dehuurisafgestemdophet

puntenstelsel en de verhuur gaat volgens een campuscon-

tract(tijdelijkehuurvoordeduurvanstudie).Erisvoorde

doelgroep studenten gekozen omdat er veel vraag was naar

huisvesting(60.000bezoekerspermaandopdesite)en

omdaterafsprakenzijngemaaktmetdegemeente.

Daarnaast is Camelot al van oorsprong bekend met de

doelgroep studenten.

Dewooneenhedenzijnmerendeelszelfstandigenhebben

een eigen water- en elektrameter. Gas wordt centraal

geregeld.Destandaardkameris24m2. Dit is tevens de

kleinste oppervlakte die haalbaar is vanwege de originele

bouwconstructievanhetpand(kolommen).Debinnen-

murenzijngemaaktvangipsplatenopmetalenprofielen

(metalstudwanden)endegevelisgeïsoleerd.Erzijnnieuwe

ramen ingezet die op kiepstand open kunnen. Elke kamer is

voorzien van nieuwe radiatoren, een keuken met oven en

een elektrisch, tweepits kooktoestel en een badkamer in de

vorm van een S-pod. Dat is een prefab kunststof badkamer,

geïmporteerduitFrankrijk.Voormeerinformatieoverde

S-pod zie ook bijlage 6.

De kamers worden gestoffeerd opgeleverd en kunnen ook

gemeubileerd aangeboden worden. Servicekosten

bedragen190euro.Dezeservicekostenbestaanuiteen

bijdragevoormeubilair,gas,water,licht,kabeleninternet

en administratiekosten. De studenten kunnen huurtoeslag

aanvragenvanongeveer140euroenkomendanvooreen

standaardkameropongeveer400euroall-in.

HetbeheerwordtdoorCamelotzelfuitgevoerd.Inverband

meteventueleoverlastzijnerbewustgeengezamenlijke

ruimteningericht.Elkeverdiepingkrijgteenbeheerdermet

bevoegdheden, die wordt gerekruteerd uit de bewoners. De

bewonerkrijgthierprivilegesvoorterugzoalskortingopde

huur.ErisCCTVcamerabewakinginhetpandenvoorhet

sleutelbeheerzijnersmartkeysdiebijwanbetalingof

wangedrag geblokkeerd kunnen worden.

Erwarenwatstrubbelingenmetdegemeentebijde

toetsingmaaruiteindelijkisuitgegaanvanbestaandebouw.

AanvankelijkgingBouw-enWoningtoezichtuitvande

nieuwbouwnormenwaardoorzijafhoudendwaren.Op

aandringen van de wethouder is er, vanwege de komst van

veel studenten naar Eindhoven, toch toestemming door de

gemeenteverleend.Allesbijelkaarwasdeheleplanvoor-

bereidingsfasedaaromtochuitzonderlijkkort:4maanden.

Camelotheeft95locatiesbezochtmaardatleverde

aanvankelijknietsop.Demeestegebouweigenarenbleken

er toch nog niet aan toe om voldoende af te waarderen.

TochgaatCamelotverdermetdeontwikkelingvandit

segment.Binnenkortwordtwaarschijnlijkookin

Amsterdameenkoopovereenkomstgesloten.Verderzijner

gesprekkengaandeinArnhem,UtrechtenMaastricht.

Voorbeeld 2: Bomansplaats (CamelotStudentHousing,Eindhoven)

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties

Bomansplaats, Eindhoven

projectnaam Bomansplaats

vloeroppervlak 3500 m2

aantallen en soorten woningen 107 zelfstandige studio’s

doelgroepen(en) studenten

huidig stadium pand wordt sinds september 2011 bewoond

initiatiefnemer en andere betrokken partijen

Camelot Leegstandbeheer, Camelot Student Housing, Vissers &

Roelands Architecten & ingenieurs

transformatiekosten 3,6 miljoen euro (verbouwingskosten)

Deel I Deel II 14

Een inmiddels klassiek voorbeeld van een geslaagde

permanente transformatie is het voormalige GEB-gebouw

aandeRochussenstraatinRotterdam.In1990werdhet

panddoorhetgemeentelijkeenergiebedrijfafgestoten.

Het gebouw is aangekocht door de Stichting Studenten-

huisvestingRotterdam(tegenwoordigVestia/Stadswonen)

voor2,3miljoeneuro.Dekostenvandeverbouwing

bedroegen4,8miljoeneuro.Hetgebouwwerdin1995

opgeleverdenfungeertsindsdienalsstudentenflatmet235

eenheden(waarvan40procentzelfstandig).

Hetpandisgrotendeelsintactgebleven;draagconstructie,

gevels, trappen en liften konden opnieuw worden gebruikt.

Het gebouw bestaat uit twee delen: een gedeelte

hoogbouweneengedeeltelaagbouwmetdrieenvijf

bouwlagen.Inbeidedelenzijnbinnenwandenenplafonds

verwijderdenvervangendoornieuwewanden,dievoldoen

aan de geluidseisen voor woningen.

Hetlaagbouwgedeelteheeftkamersvangemiddeld30

vierkante meter met eigen keuken en sanitair. Het

hoogbouwgedeelte heeft per verdieping tien kamers van

gemiddeld20vierkantemeterenviergedeeldeunitsvoor

keuken en sanitair. De kamers hebben een voordeur op

gemeenschappelijkegangendieuitkomenopdeoorspron-

kelijkehoofdentreevanhetgebouw.Bijdetransformatieis

hetuiterlijkvanhetgebouwgehandhaafd.Erisgeen

volume toegevoegd en de gevel is onveranderd gebleven.

Nadeombouwishetpandaangewezenalsrijksmonument.

Hetmarkantegebouwstaatindebinnenstad,dichtbijgrote

onderwijsinstellingenenbijeenhaltevandemetro.Mede

daardoor ligt het zeer goed in de markt. De transformatie

heeftbovendieneenbelangrijkeimpulsgegevenaan

upgrading van de buurt.

Voorbeeld 3: GEB-gebouw Rochussenstraat(Stadswonen,Rotterdam)

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties

GEB-gebouw, Rochussenstraat

projectnaam GEB-toren, Rotterdam, Rochussenstraat

vloeroppervlak 11.430 m2

aantallen en soorten woningen 235 studentenkamers (onzelf-

standige eenheden)

doelgroepen(en) studenten en jongeren

huidig stadium gebouw wordt bewoond sinds 1995

initiatiefnemer en andere betrokken partijen Stadswonen

Rotterdam (opdrachtgever), Architektenburo van Rassel,

Moeskops Bouwbedrijf BV

transformatiekosten verwervingskosten 2,3 miljoen euro

verbouwkosten 4,8 miljoen euro

©W

ikifrits

Deel I Deel II 15

InopdrachtvandeprovincieUtrechtheefthetTransfor-

matieTeameenstudieverrichtvoorLuifelstede42-56in

Nieuwegein. Het kantoorgebouw is tevens geselecteerd als

eenvantienpilotprojecteninhetprojectOnorthodox|

Transformatie.DaarinonderzoekenhetministerievanI&M/

BZK samen met de provincie Utrecht en tien grote gemeen-

ten manieren om transformatie van kantoren te stimuleren.

Het pand aan de Luifelstede ligt op loopafstand van de

binnenstad en voorzieningen als winkels, stadhuis, theater

enziekenhuis.Metruimeparkeermogelijkheidindedirecte

omgeving en een goede openbaar vervoer verbinding (de

sneltramnaarUtrechtCSstoptvoordedeur)isLuifelstede

een geschikte locatie voor woningen die de combinatie

wonenenwerkenmogelijkmaakt.

Het transformatieplan is hiervoor uitgewerkt in twee

varianten. De eerste variant is gericht op de young profes-

sionaldiewonenenwerkenwilcombineren(bijvoorbeeld

alszzp’er).Detweedevariantrichtzichopdewatoudere

klantgroep die de eengezinswoning wil inruilen voor

binnenstedelijkwonenenbedrijfaanhuis.

Indeeerstevariantbiedthetkantoorgebouwruimteaan

36tweekamerappartementenopdeverdiepingenen12

bedrijfsruimteseneenmeetingpointopdebeganegrond.

Deappartementenzijnruimetweekamerwoningenvan

65–75m2meteenzeerruimewoonkameraandevoorzijde.

Omditplanterealiserenisaandeachterzijdevanhetpand

eengalerijnodig.Debestaandegevelaandevoorzijdekan

worden gehandhaafd.

De tweede variant richt zich op een gemiddeld wat oudere,

meervermogende,klantgroep.Indezevariantworden12

solidsaangeboden:loftachtigeruimtesvan175-plusm2, die

geheel naar wens kunnen worden ingedeeld. Dit ontwerp

biedtmogelijkhedenvoorbedrijfaanhuis,waarbijde

bedrijfsruimteeeneigenopgangensanitairheeft.Dezelfde

plattegrond kan ook worden gebruikt voor gasten of

inwonenden die verzorging vragen of een aparte woning

voor de au pair.

Omditplanterealiseren,zijndebestaandetrappenhuizen

aandebeidezijkantenvanhetpandvervangendoorliften

waardooriederappartementeentoegangmeteenliftkrijgt.

Inparkeergelegenheidisvoorziendoordebeganegrond-

verdieping in te richten als garage waar plaats is voor twee

auto’s. Op het dak van het gebouw kan een terras voor

penthouses worden gerealiseerd.

Het kantoorgebouw Luifelstede is efficiënt te transfor-

meren. Bestaande entree, liften en trappenhuizen kunnen

gehandhaafdblijven.Bestaandsanitair,verlaagdeplafonds

enalleerbovengelegeninstallatieswordenverwijderd.

Verwijderenervanisnoodzakelijktervoorkomingvan

brandoverslag en geluidslekken naar de naastliggende

wooneenheden.Debestaandegevelsblijvengehandhaafd.

De actuele bestemming van Luifelstede conform het

bestemmingsplanBinnenstaduit2007iskantoren.Om

transformatienaarwonenmogelijktemaken,zalde

bestemminggewijzigdmoetenworden.Degemeente

Nieuwegein heeft transformatie tot speerpunt van beleid

gemaakt en is bereid de bestemming middels een snelle

procedure(binnen26weken)tijdensdeplanvoorbereiding

tewijzigen.Hiermeewinttransformatiehetinsnelheid

ruimschootsvansloop/nieuwbouw.

Voorbeeld 4: Luifelstede (Transformatieteam,Nieuwegein)

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties

Luifelstede Nieuwegein

projectnaam Luifelstede Nieuwegein

vloeroppervlak bijna 4000 m2

aantallen en soorten woningen

Variant 1: 36 tweekamerappartementen van 65 tot 75 m2 en 12

bedrijfsruimtes voor ZZP’ers

Variant 2: 12 luxe appartementen (solids) van 175-plus m2

doelgroepen(en) young professionals (eerste variant), vermo-

gende senioren (tweede variant)

huidig stadium planfase

initiatiefnemer en andere betrokken partijen

Transformatieteam , in het kader van het project Onorthodox |

Transformatie i.o.v. ministerie van I&M/BZK samen met de provin-

cie Utrecht en tien grote gemeenten.

transformatiekosten

nog niet bekend

Deel I Deel II 16

TijdelijketransformatiesInsommigegevalleniseeneigenaarofeenontwikkelaar

bereideengebouwtijdelijktetransformeren.Bijvoorbeeld

omdaterplannenzijnomhetgebouwteslopenmetde

bedoeling er later woningen voor terug te bouwen. Omdat

deproceduresvoorhetverkrijgenvaneensloopvergunning,

bouwvergunningenbestemmingswijziginglangkunnen

durenenersomsweleenaantaljarenvoorbijgaanvoorer

metdenieuwbouwwordtbegonnen,kanhetvoordeligzijn

omtijdensdelangewachttijdhetgebouwalsnogte

benuttenenertijdelijkeenanderebestemmingaante

gevendoorerbijvoorbeeldwoningentebouwen.Zekernu

de crisis ook op de bouwmarkt heeft toegeslagen en

projectontwikkelingtelkenswordtuitgesteld,kunnentijde-

lijketransformatieseenaantrekkelijkalternatiefbieden.

DeStichtingTijdelijkWoneninUtrechtheeftrecentelijkeen

tweetalgeslaagdetijdelijketransformatiesuitgevoerd,

waarbijleegstaandegebouwensuccesvolwerden

omgebouwdtotstudentenwoningen.OokinAmsterdam

enineenaantalanderegemeentenzijnvergelijkbare

tijdelijkwonen-projectengestart.Plannenvoortijdelijke

transformatiesvanhetActa-gebouw,hetvoormaligeoplei-

dingsinstituutvoortandartsenindewijkSlotervaartenhet

Nispa-gebouwinAmsterdam-Zuidoostzijninmiddelsin

uitvoering of in een ver gevorderd stadium.

Wat is tijdelijk wonen?Tijdelijkwonenishetgebruikenvaneengebouwvooreen

woonfunctiegedurendeeenperiodevan2tot(nunog)5

jaaralsalternatiefvoorleegstand.Dezeleegstandzou

ontstaan als het pand wacht op sloop of herontwikkeling

enditnietdirectmogelijkisvanwegedeproceduretijdvan

de vergunningenaanvraag, economische ontwikkelingen of

detijddienodigisomdeomliggendebebouwingookleeg

tekrijgen.Doorhetgebouwtetransformerenvoortijdelijk

wonenhoefthetgebouwtijdensdezeperiodenietleegte

staan.Hettijdelijkafwijkenvanhetbestemmingsplanvoor

het gebruik van een pand ten behoeve van het wonen

wordtgeregeldinartikel12,tweedelidvandeWaboen

artikel5.16vanhetBor(tijdelijkeafwijkingvanhetbestem-

mingsplan).Deregelingvoordeomgevingsvergunningvoor

bouwenisgeregeldinartikel5.18vanhetBor.De

Leegstandswetvoorzietineenregelingwaarbijtijdelijke

verhuurinbepaaldegevallennietdegebruikelijkehuurbe-

scherminginhetBurgerlijkWetboekvalt.

Erzijntweesoortenvantijdelijkwonenteonderscheiden:

A Tijdelijkgebruikvanleeggekomenwoningen,veelalin

afwachting van sloop of renovatie, dan wel door het niet

kunnen verkopen door de particuliere eigenaar. Het

betreffende gebouw is al geschikt voor wonen en heeft

ook die bestemming. Door middel van een standaard

formulierensetkanbijdegemeenteeenleegstandver-

gunning worden aangevraagd, mits aan bepaalde

voorwaardenwordtvoldaan.Inbijlage 5 is aangegeven

wathiervoornodigis.Demeestegemeentenzijn

bekend met deze eenvoudige procedure. Het vervolg

van deze handleiding zal hier dan ook niet meer op

gerichtzijn.

B Tijdelijkwonenin(vaakgrote)gebouwenmeteenniet-

woonfunctie;hetgaatdanondermeeromleegstaande

kantoren,onderwijsgebouwen,kerkenenkloosters.

Dezegebouwenzijnnietingerichtenbestemdvooreen

woonfunctie. Kenmerkend is dus dat ze moeten worden

aangepast. Ook moet de gemeente een procedure

doorlopen voor het verlenen van een omgevingsver-

gunningvoorhettijdelijkafwijkenvaneenbestem-

mingsplan.Daarbijmoetrekeninggehoudenworden

met de strenge criteria die gelden. Deze betreffen de

tijdelijkheidvandebehoefteendemaximaletermijnvan

5jaar.Totvoorkortkwamhetgebruikvandergelijke

gebouwen voor wonen alleen voor in de vorm van

kraken en anti-kraak bewoning. Daarvoor werden

meestal maar minimale aanpassingen aan het gebouw

gedaanenwasdeduurvanhetgebruikaltijdzeer

onzeker.

Deinzetvandezehandleidingisomdergelijke

gebouwen beter te gaan benutten: voor een langere

periode, zodat het ook zinvol is het gebouw geschikt te

maken voor een veilige en basale woonfunctie, en door

de kosten hiervan via de huur weer terug te verdienen.

MetdeaanpassingvandeWaboenhetBordoorde

uitvoering van de motie Linhard, kan deze periode

oplopentot10jaar.Hettoevoegenvanvoorzieningen,

waardoorveelalmeerdan70procentvanhetgebouw

voor de functie wonen benut kan worden, en de

zekerheiddatditgeldtvoormeerderejarenisdanook

het grote verschil met leegstandsbeheer.

Voor wie is tijdelijk wonen een oplossing?Tijdelijkwonenkaneenoplossingvoordehuisvestings-

vraagzijnvoorverschillendeklantgroepen.Detijdelijkheid

en de aard van de aanpassingen aan het gebouw bepalen in

belangrijkemateofdewoningaaniemandswoonwensen

voldoet.

Alshuisvestingopkortetermijntegeneenlageprijsde

prioriteit heeft, is dit een prima oplossing. Zeker voor

studentenenjongerendiedeverwachtinghebbenomniet

telangopdezelfdeplekteblijvenwonenistijdelijkwonen

uitermate geschikt. Een ander voordeel is de grote mate

vanvrijheidendeextraruimtevooreenlageprijs,wat

bijzonderaantrekkelijkisvoormensendiecreatiefzijn

ingesteld.

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties Deel I Deel II 17

Om de kosten van de transformatie te beperken, worden

bijdeaanpassingzoveelmogelijkaanwezigevoorzie-

ningen hergebruikt. Dat betekent veelal dat bestaande

toiletgroepengehandhaafdblijvenenworden

omgebouwd of uitgebreid tot douchegelegenheid. Deze

bundeling leidt dus tot collectief gebruik voor een groep

kamerbewoners. Deze groep deelt een gemeenschappe-

lijkekeukenannexontmoetingsruimte.

Deervaringmetdeeersteprojectenleertdatzowelde

jongealleenstaanden,studentenenwerkenden,alsde

creatief ingestelden voor deze betaalbare en snelle

oplossing kiezen.

Waarom komen er gebouwen beschikbaar voor tijdelijk wonen?Sinds het ingaan van de Wet kraken en leegstand mogen

gebouwennietmeervooronbepaaldetijdongebruikt

blijven.Denieuwewetverplichtgemeententothet

bijhoudenvaneenleegstandsregister,waarinwordtbijge-

houden welke kantoorgebouwen er leegstaan.

Uitgangspunthierbijisdatdeeigenaarzelfeenalterna-

tieve gebruiksfunctie vindt wanneer een pand langer dan

12maandenleegstaat.Luktdatnietdanwordtvande

eigenaarverwachtdathijzelfinitiatieftoontomhet

gebouwvoortijdelijkgebruikintezettenenzonodigaan

tepassen.Blijfthijdaarnaopnieuwingebreke,dan

kunnenB&Wovergaantothandhaving.Nagebleken

weigering kan dit leiden tot een boete. Ook kunnen

gemeentenzelfeentijdelijkegebruiksfunctieaanwijzen

en opdracht geven om het gebouw hiervoor aan te

passen.

Gemeentenkunnendewetdusgebruikenalsaanjagerbij

hetterugdringenvandekantorenleegstand.Indepraktijk

gebeurt dat nog zelden, omdat gemeenten vaak te weinig

ervaringhebbenmethetprocesvantijdelijktransfor-

meren. Een van de doelen van deze handleiding is om daar

verandering in te brengen.

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties

Viervoorbeeldenvantijdelijketransformaties:

1)KPN-kantoorUtrecht,19 3)ACTA-gebouwAmsterdam,21

2)ArchimedeslaanUtrecht,20 4)NISPA-gebouwAmsterdam,22

Deel I Deel II 18

Na het vertrek van KPN uit het kantoorpand aan de

Kanaalweg in Utrecht, stond het gebouw op de nominatie

om te worden gesloopt. Omdat de sloop niet direct kon

plaatsvinden, heeft de ontwikkelaar van de locatie,

Kanalenstaete,hetpandvooreenperiodevandriejaar

verhuurdaandeStichtingTijdelijkWonen.Voordezetijde-

lijkeherbestemmingiseenberoepgedaanopartikel17

WRO.Metdebewonersiseentijdelijkhuurcontract

afgesloten op basis van de Leegstandwet.

Het kantoorgebouw bleek zeer geschikt voor gebruik als

studentenhuisvesting.Daardoorkondeninhetpand140

kamerswordengerealiseerdmeteenoppervlaktevan11

tot35vierkantemeter.Dekamerprijzenzijnopgebouwduit

kale huur en servicekosten.

Het pand ligt op een rustige locatie en heeft een bakstenen

gevel met ramen die open kunnen. Hierdoor waren er aan

degevelnauwelijksextravoorzieningennodig.Binnenzijn

scheidingswandenaangebrachttussendekamers.Erzijn

douches gerealiseerd naast de bestaande toiletvoorzie-

ningenengemeenschappelijkekeukensgeplaatst,die

wordengedeelddoorvieràvijfstudenten.Verderzijner

voorzieningen getroffen voor het verbeteren van de brand-

veiligheid en het realiseren van voldoende kwalitatief

goede vluchtwegen. Het systeemplafond moest op diverse

plaatsen onderbroken worden door een brandwerende

afscheiding. Het ventilatiesysteem moest vanwege brand-

werendheid buiten werking worden gesteld. Voor

verwarming, elektriciteit en dataverkeer is deels gebruik

gemaakt van al aanwezige installaties.

ViadeStichtingJongerenhuisvestingUtrechtzijn

gegadigdenvoorhetprojectgeselecteerd.Zijkondenin

aanmerkingkomenvooreenkameralszijminimaal64uur

zouden meehelpen om het kantoorpand bewoonbaar te

maken.Dehulpbijdeverbouwingbetrofhetplaatsenvan

tussenwanden en het inbouwen van douches en keuken-

blokken.Alleenspecialistischewerkzaamhedenzijndoor

een aannemer gedaan. Door zelfwerkzaamheid van de

bewoners kon de huur worden beperkt tot driekwart van de

maximaalredelijkehuurzoalsdiedoorVROMisvastgesteld.

Bijkomendvoordeelisdatdezelfwerkzaamheidheeft

gezorgd voor een sterke sociale betrokkenheid.

Hetprojectisfinancieelmogelijkgemaaktdooreenvoorfi-

nancieringvan15.000eurovanontwikkelaarTimpaanen

eenlaagrentendeleningvan250.000eurodieviade

gemeente Utrecht is verstrekt door het Stimuleringsfonds

Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten. Het gebouw is

opgeleverdin2004.Deverbouwingskostenbedroegen

ongeveer2000europereenheid.Erwarengeenkostenom

het pand aan te kopen. Na het verlopen van het contract

vanvijfjaarishetpandnaartevredenheidweeroverge-

dragen aan de eigenaar en inmiddels ook gesloopt.

Voorbeeld 1: KPN-kantoor KanaalwegUtrecht(StichtingTijdelijkWonen,Utrecht)

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties

KPN-kantoor, Kanaalweg Utrecht

projectnaam KPN-kantoor, Kanaalweg Utrecht

vloeroppervlak 4969 m2

aantallen en soorten woningen 140 kamers (onzelfstandige een-

heden) met een oppervlakte van 11 tot 35 m2

doelgroep studenten en jongeren

huidig stadium het pand is na bewoning van vijf jaar in 2007 weer

leeg opgeleverd aan de eigenaar

initiatiefnemer en andere betrokken partijen Stichting Tijdelijk

Wonen, i.s.m. Timpaan, Gemeente Utrecht, Stimuleringsfonds

Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVNn)

transformatiekosten circa 2000 euro per eenheid (verbouwings-

kosten)

Deel I Deel II 19

IneenvoormaligschoolgebouwaandeArchimedeslaanin

Utrechtzijn192onzelfstandigekamersvoorjongeren

gerealiseerd.Hetgebouwzalvijfjaardienstdoenals

studentenflat. De rest van het gebouw wordt door Sophies

Kunstprojectenomgevormdtotatelier-,expositie-en

horecaruimte.Metdeeigenaar,Aprisco,isovereen-

gekomendatStichtingTijdelijkWonenenSophiesKunst-

projectenhetgebouwgedurendevijfjaaringebruikkunnen

nemen. Daarna wordt het pand gesloopt.

VoordeStichtingTijdelijkWonenishetdetweedekeerdat

zealsopdrachtgeverisbetrokkenbijeentijdelijktransfor-

matieproject.Ookbijditprojecthielpendetoekomstige

bewoners mee aan de verbouwing. De werkzaamheden

betroffen vooral het monteren van de gipsplaten waaruit de

scheidingswandentussendekamerszijnopgebouwd.De

bewonersmoesten48uurwerken.Daarvoorkrijgenze10

procent korting op de huur.

Deverbouwingskostenbedroegen700.000euroenwerden

uitgevoerd door de Utrechtse bouwonderneming Plegt-Vos,

die tevens de begeleiding van de studenten op zich nam.

Hetbouwbedrijfwaszeertesprekenoverdeinzetvande

studenten, die secuur werkten en precies deden wat er van

ze werd gevraagd. De bewoners nemen ook zelf deel aan

het beheer van het pand.

Voorbeeld 2: Archimedeslaan(StichtingTijdelijkWonen,Utrecht)

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties

Archimedeslaan 16, Utrecht

projectnaam AL16

vloeroppervlak 21.900 m2 (oppervlakte totale gebouw)

aantallen en soorten woningen 192 kamer (onzelfstandige woon-

eenheden) voor studenten en jongeren, ateliers, expositie en

horecaruimte. In november 2011 is begonnen met de bouw van

nog eens 202 kamers, waaronder 18 onzelfstandige woonruimtes

voor begeleid wonen.

huidig stadium Het project AL 16 kan blijven bestaan tot 1 april

2017. Daarna gaat eigenaar Aprisco het gebouw herontwikkelen.

initiatiefnemer en andere betrokken partijen

Stichting Tijdelijk Wonen i.s.m. Plegt-Vos, Gemeente Utrecht

(garantstelling), Stichting Stumass (begeleid wonen); SWK, SSHU,

Studio Frankrijk, She BV (beheer en exploitatie atelierruimtes,

oefenruimtes en horeca)

transformatiekosten

700.000 euro (eerste fase: 192 kamers)

1,3 miljoen euro (tweede fase: 202 kamers)

Deel I Deel II 20

HetACTA-gebouw,devoormaligetandartsenopleiding

tegenoverhetSlotervaartZiekenhuisinAmsterdam-West,

wordtomgebouwdtoteenstudentencomplexmet460

kamers. Eigenaar van het pand is woningcorporatie De

Alliantie.

DeAlliantieissindseind2010eigenaarvanhetpanden

heeftoptermijnplannenmetdezelocatie.Omte

voorkomendathetgebouwdekomendejarenleegblijft

staan, wil de woningcorporatie het enorme pand ter

beschikkingstellenvoortijdelijkwonen.Samenmethet

Transformatieteamishiervooreenplan ontwikkeld voor

circa460onzelfstandigeeenhedenmetgemeenschappelijk

sanitairenkeukenvoorjongerenenstudenten.Debegane

grondendeeersteverdieping(circa6000m2)worden

ingericht als culturele broedplaats.

DeAlliantiedraagthetgebouwvooreenperiodeoveraan

tweebeheerders:eenopterichtenstichtingTijdelijkWonen

Amsterdam(TW-A),dieverantwoordelijkwordtvoorhet

woongedeelte en de organisatie Urban Resort, die de

culturele broedplaats zal verhuren en beheren. Het gebouw

wordtzoveelmogelijkindehuidigestaatbenut,maarer

zijnflinkeaanpassingennodig,zoalsdeplaatsingvan

sanitair en een nieuwe cv-installatie. Ook moeten er in de

hele gevel nieuwe ramen worden geplaatst, die open

kunnen. De aanpassingskosten en beheerkosten moeten

worden terugverdiend uit de huuropbrengsten.

Om ook de bewoners met een kleine beurs een betaalbare

kamertebieden,zijndeaanwezigekleineruimtenvan

ongeveer11m2gehandhaafd.Degrootstekamerszijnrond

de21m2. Het merendeel van de kamers heeft een

oppervlakvan13tot17,5m2.Dekalehuurprijzenliggen

tussende185euroen250europermaand.Degemiddelde

kalehuurprijsisongeveer215euroen320euroallin

(inclusief de kosten voor energie, water, belastingen,

beheer&onderhoud,internet).

Centraal in de aanpak staat de zelfwerkzaamheid van de

bewoners.Hulpbijdeverbouwingleverteenkortingopde

huur op. De voorbereidende werkzaamheden worden

vooralsnoguitgevoerddoorhetTransformatieteamin

samenwerkingmetdeAlliantie.HetTransformatieteam

deedeerderervaringenopmettijdelijkwonenbijtwee

projecteninsamenwerkingmetdeStichtingTijdelijkWonen

in Utrecht.

Uniek aan deze aanpak is dat naast de zelfwerkzaamheid

tijdensdeverbouwingvandebewonersookhetbeheeren

de verhuur door de klantgroep wordt uitgevoerd. Het

bestuurvandehiervooropgerichtestichtingTW-Abestaat

uit5à6studenten,dienauiterlijkdriejaarwordenafgelost

dooreennieuwteam.EenRaadvanToezichtmeteenlokaal

netwerkenbandenmetdeonderwijsinstellingenbewaakt

de continuïteit.

Naast betaalbare kamers voor de bewoners, zal het

ACTA-gebouwnogandereextra’sbieden,zoalseen

restaurant, een theater en een eigen stadstrand.

Deverwachtingisdatdeeerstebewonersvanaf1maart

2012hetgebouwkunnengaanbewonen.

Voorbeeld 3: ACTA-gebouw(TransformatieteamenTijdelijkWonen-Amsterdam,Amsterdam)

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties

ACTA-gebouw

projectnaam ACTA-gebouw

vloeroppervlak 23.000 m2

aantallen en soorten woningen 460 kamers (onzelfstandige

wooneenheden) van 11 tot 21 m2

culturele broedplaatsen (7500 m2)

doelgroepen(en) studenten en jongeren

huidig stadium pand wordt verbouwd, eerste bewoners worden

verwacht per 1 maart 2012

initiatiefnemer en andere betrokken partijen Transformatieteam,

stichting Tijdelijk Wonen-Amsterdam (TW-A), Urban Resort (broed-

plaatsen), Vaspro, De Alliantie (eigenaar gebouw)

transformatiekosten nog niet bekend

Deel I Deel II 21

HetNISPA-gebouwinAmsterdam-Zuidoostiseenkantoren-

complex dat is opgebouwd uit prefab units. Het complex ligt

tegenoverhetAMCdichtbijstationHolendrecht,datgoede

openbaarvervoerverbindingen(bus,metroentrein)naarde

binnenstad heeft.

Na het vertrek van de huurder is in opdracht van SEV en

ProjectbureauZuidOostLobvandegemeenteAmsterdam

een plattegrondontwikkeling geschreven om het pand om

te bouwen tot studentenhuisvesting voor een periode van

15jaar.Nadezeperiodezullendeprefabunitsweer

ontmanteld en afgevoerd worden.

Hiervoorzijndrievariantengemaakt,waarvanerhiertwee

wordenbesproken.Bijdeeerstevariantishetuitgangspunt

een optimale afstemming te vinden tussen maximaal

hergebruik van de aanwezige voorzieningen in het gebouw

enderealisatievaneenzogrootmogelijkaantalonzelf-

standigewooneenheden.Indezevariant1komtdatneerop

324onzelfstandigeeenhedeningroepenvan4tot15

bewoners. Het meest voorkomende kameroppervlak is

tussende19ende25m2.

Op verzoek van de SEV is een tweede variant gemaakt

waarbijwordtingezetophetrealiserenvanzoveelmogelijk

zelfstandigewooneenheden.Hierbijspeelthethergebruik

van het bestaande sanitair geen rol meer, omdat alle

eenheden individuele sanitaire en keukenvoorzieningen

krijgen(dezogehetenS-pods):zieookbijlage 6.Indeze

variant2worden339zelfstandigeeenkamerstudio’sgerea-

liseerdvan29m2.Inbeidevarianteniseengezamenlijke

wasmachineruimte per etage, een fietsenstalling en een

centraal MeetingPoint opgenomen.

De klantgroep bestaat in de eerste plaats uit studenten en

netafgestudeerden,ofwelyoungpotentials.Alsereen

andere gebruikersgroep nodig is om voldoende bewoners

voor het pand te vinden, dan kunnen die groepen worden

aangevuld met alleenstaande arbeidsmigranten, cliënten

uitdejeugdzorgenasielgerechtigden.

Aandebuitenzijdevanhetgebouwvindengeenwijzigingen

plaats.Inhetpandzijnweldenodigeveranderingennodig

om te voldoen aan de vereiste veiligheidsvoorschriften, met

name de brandveiligheid.

DoordathetgebouwindenabijheidstaatvanhetAMCen

deHogeschoolvanAmsterdam,samengoedvoor7000

medewerkersenstudenten,kanhetNISPA-gebouween

kiempuntzijnvoordeverdereontwikkelingvaneen

campus in een gebied met een hoge kantorenleegstand.

HetNISPA-projectbevindtzichindeontwikkelingsfase.

Wanneerdestartvandeverbouwingzalplaatsvindenisnog

niet bekend.

Voorbeeld 4: NISPA-gebouwAmsterdam-Zuidoost(SEV,ProjectbureauZuidOostLobAmsterdam,Transformatieteam).

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties

NISPA-gebouw

projectnaam NISPA

vloeroppervlak 11.500 m2

aantallen en soorten woningen

NISPA I: 339 zelfstandige eenkamerstudio’s van 29 m2

NISPA II: 295 eenheden

NISPA III: 324 kamers (onzelfstandige eenheden) van 19 tot 25 m2

doelgroepen(en) studenten en net afgestudeerden (young

potentials)

huidig stadium ontwikkelingsfase

initiatiefnemer en andere betrokken partijen Transformatieteam

in opdracht van SEV, Projectbureau ZuidOostLob Amsterdam

transformatiekosten nog niet bekend

Deel I Deel II 22

Om het transformatieproces soepel te laten verlopen, is

hetbelangrijkomeengoedinzichttehebbeninwelke(on)

mogelijkhedenwet-enregelgevingbieden.Indit

hoofdstukkomendebelangrijkstewettenenregelsaan

deordediebijtransformatieseenrolspelen.

OmgevingsvergunningendeWaboSinds1oktober2010isdeWabo(Wetalgemene

bepalingenomgevingsrecht)vankracht.Voorheenwas

het nodig om voor verschillende vergunningen, zoals

bouwvergunningenenmilieuvergunningen,bijverschil-

lende overheidsinstanties een aanvraag in te dienen.

Diezijnnuallemaalgebundeldinéénvergunning:

de omgevingsvergunning.

DoordeWabozijndeproceduretermijnenvooreen

omgevingsvergunninggestroomlijnd.Denieuwewetkent

twee soorten procedures: de reguliere procedure van acht

wekenendeuitgebreideprocedurevan26weken.Beide

procedures kunnen eenmalig verlengd worden met zes

weken.Eenreguliereprocedureisaandeordebijlichte,

relatiefeenvoudigeprojectendienietstrijdigzijnmetof

lichtafwijkenvanhetbestemmingsplan.Iseenprojectwel

instrijdmethetgeldendebestemmingsplan,dangeldt

een uitgebreide procedure. Meestal is voor transformatie

–tijdelijkofpermanent-deuitgebreideprocedurevan

toepassing .

AfwijkenvanhetbestemmingsplanBijtransformatievaneenkantoornaareenanderefunctie

wordt meestal afgeweken van het bestemmingsplan.

Tijdelijkafwijkenvanhetbestemmingsplankanviaeen

Wabo-projectbesluitvooreentermijnvanmaximaalvijf

jaar.Eénvandevoordelenvandetijdelijkeafwijkingisdat

mag worden uitgegaan van eisen voor bestaande bouw in

het Bouwbesluit. Daarnaast hoeft niet te worden getoetst

aanderedelijkeeisenvanwelstandenisdeWetgeluid-

hinderniet(rechtstreeks)vantoepassing.Ergeldenechter

welstrengecriteria,zowelvoordetijdelijkheidvande

behoeftealsvoordemaximaletermijnvan5jaar.

Bijtransformatienaarwoon-oflogiesdoeleindenvooreen

periodelangerdan5jaarzijndaartoetweemogelijk-

heden:

1.Vaststellenvaneennieuw(postzegel)-

bestemmingsplan(Wro)

2.AfwijkenopgrondvandeWabometeenproject-

besluit/omgevingsvergunning

ZowelhetWabo-projectbesluitalshetbestemmingsplan

kenneneenbeslistermijnvan26wekeneninbeide

gevallen moet een ontwerpbesluit zes weken ter inzage

gelegd worden. Beide procedures hebben voor- en

nadelen.HetvoordeelvaneenWabo-projectbesluitisdat

deze vastgesteld kan worden door het college van burge-

meesterenwethouders.Daarbijiseenverklaringvan

geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist.

Gemeenteraden kunnen voor leegstaande panden hun

bevoegdheideenmaliggeneriekdelegeren.Inde

gemeenteAmsterdamisbijvoorbeelddebevoegdheid

voorgrootstedelijkegebiedendaartoeinbeginselgedele-

geerdaanhetcollege.Eenbestemmingsplanmoetaltijd

door de gemeenteraad worden vastgesteld.

EennadeelechtervaneenWabo-projectbesluitisdatde

procedure in principe pas kan starten als er een aanvraag

voor een omgevingsvergunning (inclusief een definitief

ontwerp)ligtvoordeverbouwingvanhetleegstaande

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 3. Wet- en regelgeving

3. Wet- en regelgevingVeranderingenWet-enregelgevingzijnsterkinbeweging.Debelangrijkste,

actuelewijzigingenopeenrij:

1. MetdeinvoeringvandeWro(1juli2008),deCrisis-en

herstelwetop(31maart2010)endeWabo(1oktober

2010)isdeformeleproceduretijdvanhetbestem-

mingsplan en de omgevingsvergunning verkort.

2. Opditmomentkanvooreentermijnvanmaximaalvijf

jaarafgewekenwordenvaneenbestemmingsplan.Met

eenmotie(MotieLinhardc.s.,2010)isderegering

verzochteenuitzonderingsmogelijkheidvoortebereiden

waarmeegemeenteneentijdelijkebestemmingvan10

jaartoekunnenstaanopvoorwaardedateen(kantoor)

pandbinnenéénjaargetransformeerdwordtineen

maatschappelijkgewenstefunctie.Demotiewordt

momenteel nog uitgewerkt.

3. Naarverwachtingtreedtin2012eennieuwBouwbesluit

inwerkingwaardoorbijtransformatieinveelgevallende

wettelijkeeisenmetbetrekkingtotdeverbouwing

minimaalzullenzijn.Gemeentenhoevenhiervoorgeen

ontheffingen meer te verlenen. Dit geeft initiatiefnemers

meervrijheidenminderonzekerheidenversnelthet

bouwproces.

Deel I Deel II 23

gebouw. Dit in tegenstelling tot de start van een bestem-

mingsplanprocedure, deze kan al beginnen met een

ontwerpophoofdlijnen.Daarnaastiseennadeelvanhet

Wabo-projectbesluitdatintweeinstantiesberoep

openstaat,namelijkbijderechtbankenvervolgensbijde

Raad van State. Voor een bestemmingsplan geldt eenmaal

demogelijkheidtotindienenvanberoepbijdeRaadvan

State.

OmdatdeprocedurevaneenWabo-projectbesluitstart

meteendefinitiefontwerp,looptdeproceduregelijkmet

de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Een nadeel

van een bestemmingsplanprocedure is dat deze

voorafgaat aan de omgevingsvergunning (bouwver-

gunning).Albestaatdemogelijkheidwelom(viade

coördinatieregelingindeWro)deproceduressamente

laten vallen.

EenbestemmingsplaneneenWabo-projectbesluit

moeten beide voldoen aan eisen van een goede ruimte-

lijkeordening.Ditbetekentdatverschillenderuimtelijk

aspecten moeten worden onderzocht en meegewogen,

zoals verkeer en parkeren, geluid, luchtkwaliteit, externe

veiligheid, water, natuur en landschap, archeologie en

cultuurhistorie. De resultaten van deze onderzoeken

moeten opgenomen worden in de toelichting van het

bestemmingsplandanwelderuimtelijkeonderbouwing

vaneenWabo-projectbesluit.Bijtransformatiezaleen

aantal aspecten minder zwaar wegen omdat er sprake is

van bestaande bouw.

Conclusie: transformatie van een kantoor naar een andere

bestemmingkostveeltijd.Nietalleenvanwegedeproce-

duretijdendewettelijketermijnen,maarookdoorde

voorbereidingstijddienodigisomtekomentoteen

aanvraag met alle benodigde onderzoeken, rapporten en

anderestukken.Erzijnpotentieeltweebegaanbare

wegeninderuimtelijkeordeningomtottransformatievan

eenleegstaandkantoortekomen:een(postzegel)bestem-

mingsplanendehetWabo-projectbesluit.Hetisvan

belangombijaanvangvaneentransformatieprojectnate

gaan welke procedure in het concrete geval het meest

geschiktis.Hiervoorishetraadzaamomjuridisch-planolo-

gischadviesaantevragenbijdebetreffendeafdelingvan

de gemeente.

BouwregelgevingBouwwerken moeten voldoen aan technische eisen voor

veiligheid (constructief, brandveiligheid en gebruiksvei-

ligheid),gezondheid,bruikbaarheidenenergiezuinigheid.

Deze eisen staan op dit moment beschreven in het

Bouwbesluit2003,datwordtaangestuurddoorzowelde

WoningwetalsdeWabo.InhetBouwbesluitwordtvoor

bouwen onderscheid gemaakt in nieuwbouw en verbouw.

Bijtransformatieisersprakevanverbouw.Ineerste

instantiegeldenbijverbouwookdenieuwbouweisen,

maar het bevoegd gezag kan in veel gevallen ontheffing

verlenen naar een lager niveau, meestal tot aan het niveau

bestaande bouw. Om transformatie te versnellen heeft de

gemeenteAmsterdameenmemo opgesteld over hoe om

tegaanmetontheffingen,waarbijindemeestegevallen

wordt gegaan naar niveau bestaande bouw.

Demogelijkheidvanhetverlenenvanontheffingen

verdwijntmetdekomstvanhetBouwbesluit2012(datop

1aprilof1juli2012inwerkingzaltreden).Volgensdit

Bouwbesluit2012moetbijverbouwvoordetewijzigen

onderdelen van een gebouw uitgegaan worden van het

zogenoemde van rechtens verkregen niveau. Dit is het

niveauvanhetbestaande(kantoor)gebouw.Bijtransfor-

matie is voor een aantal bouwonderdelen, zoals woning-

scheidende wanden of badkamers, geen sprake van een

van rechtens verkregen niveau omdat deze bouwonder-

delenvoorheennietbestonden.Indatgevalmagworden

teruggegaan naar het laagste niveau, dat van bestaande

bouw.

DeconsequentievanhetkomendeBouwbesluit2012(en

hetbeleiddatindegemeenteAmsterdamalgevoerd

wordt)isdatbijtransformatiedewettelijkebouweisen

minimaalzijn.Gevelsvankantorenennieuwewoning-

scheidende wanden hebben minimale geluideisen en

eisen aangaande energiezuinigheid. Hetzelfde geldt voor

eisen met betrekking tot inval van daglicht en afmetingen

van de toilet- en badkamers. Dit geeft een initiatiefnemer

vantransformatiedevrijheidomopgrondvandemarkt-

waarde en behoeften van de toekomstige gebruikers een

keuze te maken voor het bouw- en afwerkingsniveau.

Hiervoorzijnzijnietmeerafhankelijkvandegemeente

(hetbevoegdgezag).

Crisis- en herstelwetDe Crisis- en herstelwet,dieop31januari2010is

ingegaaneneindigtop1januari2014,moetervoorzorgen

datjuridischeprocedureskorterworden,waardoor

bouwprojectensnelleruitgevoerdworden.MetdeCrisis-

en herstelwet zorgt de overheid er in deze economisch

zwaretijdenvoordatgezondebedrijvennietfaillietgaan,

mensen hun baan behouden en de economische structuur

van Nederland sterker wordt.

DeCrisis-enherstelwetbiedtdemogelijkheidomvoor

aangewezenprojectenheelveelregelstijdelijkbuiten

werkingtestellen.Metnamevoordeversnellingvantijde-

lijketransformatiesbiedtdewetmogelijkheden.Elk

halfjaarkunnenbijhetministerievanBZKprojecten

voorgedragenwordenals‘innovatiefexperiment’

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 3. Wet- en regelgeving Deel I Deel II 24

waarvoorhetmogelijkisomaftewijkenvaneentiental

wetten.DebelangrijkstehiervanzijndeWetopderuimte-

lijkeordeningendemilieuwetten.

Eendergelijkprojectmoetvoldoenaaneenaantalcriteria.

Zo moet het meer dan twintig woningen omvatten,

onderdeelzijnvanherstructureringvanwoon-enwerkge-

bieden,bijdragenaaninnovatieveontwikkelingenenaan

hetbestrijdenvandeeconomischecrisis.Hetisgoed

denkbaardathettransformerenvankantorenin(tijdelijke)

woonruimte de status van innovatief experiment zou

kunnenkrijgen.Meerinformatieistevindeninde

handreiking‘Over de crisis- en herstelwet’.

Bijhetvoordragenvaneenprojectals‘innovatief

experiment moet expliciet aangegeven worden op welke

punten en voor welke periode wordt afgeweken van

bestaandewetten.Bijtijdelijketransformatieprojecten

valt te denken aan:

-Korteproceduresruimtelijkeordeningmetlichtere

onderzoeksvereisten.

- Beoordeling vanuit milieuwetgeving op basis van de

huidigefunctie(namelijkkantoor);metnamevoorde

Wetgeluidshindergeldenzeerverschillendenormen

voor wonen en voor kantoren.

WetkrakenenleegstandDe Wet kraken en leegstandisop1oktober2010in

werkinggetredenenbiedtgemeentendemogelijkheid

een Leegstandverordening op te stellen. Met zo’n veror-

dening kan een gemeente een eigenaar van een gebouw

verplichten om leegstand (die langer dan zes maanden

duurt)temelden.Degemeentemoetdeeigenaar

vervolgens uitnodigen voor een leegstandoverleg om de

mogelijkhedenvoorgebruikvanhetgebouwte

bespreken.

Afhankelijkvandeuitkomstvanhetleegstandoverleg,of

wanneer de eigenaar daaraan niet wil meewerken, kan de

gemeente in een leegstandbeschikking vaststellen of het

gebouw al dan niet geschikt is voor gebruik. Daarnaast

bestaatmeteenLeegstandverordeningdemogelijkheid

dat de gemeente een verplichtende voordracht doet

waarbijeengebruikerwordtaangewezen.Deleegstand

moetdanwelminimaaleenjaarhebbengeduurd.

Tenslottekaneengemeenteopbasisvaneen

Leegstandverordening ook handhavingmaatregelen

treffen(lastonderdwangsomenbestuurlijkeboete)alsde

eigenaar de leegstand niet meldt of niet voldoet aan de

verplichtende voordracht.

DegemeenteAmsterdamheeftalsenigegemeentein

NederlandeenLeegstandverordeningingevoerd(per1juli

2011)waarinbovenstaandemogelijkhedenzijngeregeld.

Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 3. Wet- en regelgeving

Meer informatie over wet- en regel-gevingbijtransformatie

- H-team Notitie #1: Herbestemming, regel-

geving en gemeente(H-team,2010)

-Verwijzennaarpaginawebsitewaarstaatwaar

menterechtbinnendegemeenteAmsterdam

kanvooradvies(volgtlater-LS)[linkmaken]

- Leegstandverordening(GemeenteAmsterdam

Ontwikkelingsbedrijf)

- Kamerbrief transformatie kantoren naar

woonruimte(BZK,11oktober2011)

Deel I Deel II 25

Deel II:

Handleiding voor transformaties

Wonen buiten kantoortijd > Deel II Deel I Deel II 26

4. Stappenplan voor transformaties 28

Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw 28Stap1: Wieneemthetinitiatiefvoordetransformatie?28

Stap2: Onderzoeksbudget28

Stap3: Hetvindenvaneengeschiktgebouw29

Stap4*: Zorgvoormedewerkingvandeeigenaarvanhetleegstaandpand29

Stap5: Programmavaneisen:Wiegaanhetpandbewonennade

transformatie?29

Stap6: Locatievanhetgebouw31

Stap7: Afmetingenentechnischeeigenschappenvangebouwen31

Stap8: Detechnischestaatvanhetgebouw31

Stap9: Financiëlehaalbaarheid31

Stap10: Voorbereidingaanvraagvergunning32

Stap11*:Opstellenvaneencontractmetdeeigenaarmetontbindende

voorwaarden32

Stap12: Opvragenvandebouwtekeningen33

Stap13: Eersteschetsvandenieuweindeling33

Stap14: Hetgebouwisgeschikt:hoenuverder?33

Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken 34Stap15: Uitwerkingvandequickscantothetdefinitieveplan34

Stap16: Eventueleaanpassingprogrammavaneisennaaraanleidingvan

geblekenfeitenofvergunningseisen35

Stap17: Opstellenvandebouwbegrotingendebegrotingvandetotalekosten

inclusiefexploitatievoordegeheleperiode35

Stap18: Selectievandeaannemereninstallateurs35

Stap19: AanvraagBouwvergunninginclusiefLeegstandwet36

Stap20: Oplossingfinancieringvandevolledigeinvestering36

Stap21*:Wervingledenbestuurlijkeorganisatieenopdrachtgeversrol36

Stap22*:SamenstellingenformeleoprichtingbestuurstichtingTijdelijkeWonen36

Stap23*:Communicatieenpr-afsprakenencampagne37

Stap24*:Afsprakenmetaannemereninstallateursoverdeuitvoeringenmetbewoners

overzelfwerkzaamheid37

Stap25: Inschrijving,selectieentoewijzingbewoners39

Stap26: Ondertekenenvanhuurcontract40

Stap27: Begeleidinguitvoeringaanpassingvanhetgebouw(gelijktijdigmet26)40

Fase 3: Beheer en exploitatie 40Stap28: Uitreikingvandesleutel40

Fase 4: Afsluiting 41Stap29: Verlengingvantermijnofbeëindigingvanhetcontract41

Inhoud deel II

* (alleen bij tijdelijke transformaties)

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > Inhoud deel II Deel I Deel II 27

Bronnen42

Bijlage1: Inspectielijsteerstebeoordeling43

Bijlage2: Opzetbouwbegrotingtijdelijkwonen-project45

Bijlage3: Opzetexploitatietijdelijkwonen-project46

Bijlage4: Voorbeeldsamenstellingservicekosten47

Bijlage5: VoorwaardenLeegstandvergunningvoorleegstaande

bestaandewoningen48

Bijlage6: Inbouwsanitairekubussen49

Bijlage7: Plattegrondenvaneentransformatie50

Het tweede deel van deze handleiding behandelt staps-

gewijsdeverschillendestadiavanhettransformatie-

proces.Aandehandvanditstappenplankunnen

betrokkenpartijen,zoalseigenarenvangebouwen,maar

ookanderepartijen,zoalsontwikkelaarsenandereinitia-

tiefnemers stap voor stap nagaan wat er moet gebeuren

om transformaties tot een geslaagd einde te brengen.

Het stappenplan heeft betrekking op zowel permanente

alstijdelijketransformaties,hoewelhetprocesvanbeide

typentransformatiesnietgeheelaanelkaargelijkis.

Vooralindeexploitatiefasezijnergroteverschillen,maar

tussen beide varianten bestaan ook veel overeen-

komsten.Daaromishiergekozenvooreengezamenlijk

stappenplan.

Hetgrootsteverschiltussenbeidebenaderingenisdatbij

tijdelijketransformatievoorhetresultaatveelminder

geïnvesteerd kan worden, omdat na afloop van de

beperkteexploitatieperiode(5totmaximaal10jaar),de

geheleinvesteringterugverdiendmoetzijn.Ditintegen-

stellingtotpermanentetransformaties,waarbijdeinves-

tering wordt terugverdiend door verkoop of via een

langdurige verhuurexploitatie, met de kans op waardeont-

wikkeling.Bijtijdelijketransformatiewordthetgebouw

vooreenlageprijsvandeeigenaargehuurd.Bijperma-

nentetransformatiewordthetgebouwbijnaaltijd

verkocht aan de verhuurder van het getransformeerde

pand of direct aan de individuele woningkoper.

Over permanente transformatie van kantoren in

woonruimtezijnaleerderpublicatiesverschenen(o.a.

doorSBR,SEV,TUDelfteninopdrachtvanBZK);tijdelijke

transformatieiseenbetrekkelijknieuwfenomeen,dat

medeisgestimuleerddoordeWetkrakenenleegstand.

Bijdezevariantvantransformerenwordenleegstaande

kantoorgebouwentijdelijkomgebouwdtotwoningen,

meestalvooreenperiodevanvijftottienjaar.

NB:wanneerdetekstalleenoptijdelijketransfor-

maties betrekking heeft, is dat in het stappenplan

blauw gezet.

Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw

Stap1:Wieneemthetinitiatiefvoordetransformatie?Depraktijkleertdathetinitiatiefnietkomtvangemeenten

ofeigenaren,maardatmeestaleenderdepartijhet

voortouwneemt.Bijpermanentetransformatiesisdatin

de regel een nieuwe eigenaar die het pand koopt met het

doel het te transformeren. Veelal betreft het een woning-

corporatie of een private investeerder.

Bijtijdelijketransformatieszoudenookdebewonerszelf,

met behulp van deze handleiding en de ondersteuning van

eenlandelijkekoepelorganisatiehetinitiatiefkunnen

nemen. Om sterk te staan, kan dat het best via een

stichtingdiespeciaalvoorhetprojectwordtopgericht.Dit

laatste is nodig als er nog geen rechtspersoon is die de

verantwoordingdraagtvoorhetproject.

Inhetstappenplanwordtspecialeaandachtbesteedaan

deoprichtingvaneenlokaleorganisatievoortijdelijk

wonen, omdat deze methode het voordeel heeft van lage

beheerkosten en hoge betrokkenheid van de bewoners.

Omdat de stichting uit toekomstige bewoners bestaat (in

demeestegevallenstudenten),ishetnoodzakelijkdater

toezicht is van een groep specialisten met kennis van

zaken.IndeprojectendiedoordeStichting Tijdelijk

WoneninUtrechtenAmsterdamzijnuitgevoerdendiein

hoofdstuk2alsvoorbeeldwerdenbesproken,isdatook

hetgeval.Daarzijnhetdetoezichthoudersdietevens

zorgenvoorhetnoodzakelijkenetwerkendekennisvoor

deopstartvanhetproject.

Stap2:OnderzoeksbudgetVoordathetprojectvanstartkangaan,iseenonderzoek-

budgetnodigomvasttestellenofhetprojecthaalbaaris.

Ditbudgetvooreenquickscanbijeengemiddeldgebouw

van5000à8000m2,bedraagtongeveer5000euro

exclusief btw.

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw

4. Stappenplan voor transformaties

Deel I Deel II 28

Stap3:Hetvindenvaneengeschiktgebouw

A)Raadpleeghetleegstandregistervandegemeente

Inhetleegstandregisterdatgemeentensindsdeinvoering

vandenieuweWetkrakenenleegstandmoetenbijhouden

is na te gaan welke gebouwen leegstaan en beschikbaar

zijnvooreeneventueletransformatie.Aandehandhiervan

kan een eerste selectie worden gemaakt. Maak een over-

zicht van de criteria waaraan het gebouw en locatie

moeten voldoen, afgestemd op de aanstaande bewoners.

Gebruikhiervoordepuntenuitdestappen5t/m7.

B)Kijkopdewebsitesvanmakelaarsvankantoren

Een overzicht van het aanbod kunt u vinden op websites

als realnext.nl, de bedrijfsmakelaar.nl, funda.nl en

funda in business.nl. U kunt ook de discussiekaart van

dekantorenloodsraadplegen.Herhaalditmaandelijksen

maakeenuitdraaiomteziendatdeleegstandeenjaar

blijftbestaan.Naditjaarzaldeeigenaarimmersaande

gemeente een alternatief gebruik moeten voorleggen.

C)Zoekcontactmetiemanddiegoedthuisisinhet

netwerk van de kantooreigenaren en verhuurders. Ook de

nieuwe koepelorganisatie WoKankanhierbijhulpaan-

bieden.

D)Informeerbijdegrond-ofontwikkelingsbedrijvenvan

degemeenteofviadegemeentelijkesiteoferplannen

zijnvoorgebiedsontwikkelingmetleegstaandekantoren.

Zowel het leeg komen van de andere gebouwen als de

proceduretijdvandeplannenvragenjaren.Totdatde

sloopdaadwerkelijkplaatsvindt,zijneigenarenwellicht

geïnteresseerdinverhuurvoortijdelijkwonen.

Stap4*:Zorgvoormedewerkingvandeeigenaar van het leegstaand pandInformeerdeeigenaaroverhetplanengeefhem

argumentenomzijnmedewerkingteverlenen.Denk

hierbijaandevolgenderedenen:

A)Tijdelijketransformatieskunnenvoordeeigenaar

aantrekkelijkzijn,omdattijdelijkehuuropbrengstenzijn

verlies enigszins compenseren.

B)Deeigenaarhoefteentijdlanggeenzorgdedragenvoor

het pand, omdat de nieuwe bewoners voor het beheer en

onderhoud zorgen. Geef de eigenaar de garantie dat de

conditie van het gebouw niet achteruit zal gaan en dat het

pand niet zal vervuilen.

C)Toonaandehandvanjurisprudentieaan,daterbijhet

aflopen van de Leegstandvergunning geen risico voor de

eigenaar is dat huurders niet willen vertrekken. En leg dit

duidelijkvastinhethuurcontactmetdekamerhuurders

en in de overeenkomst met de eigenaar.

D)Doortijdelijkgebruikkanverloederingvanhetpand

juistwordenvoorkomen.

E)Tijdelijkgebruikheefteenpositiefeffectopdeleefom-

geving en de veiligheid.

F)Verwijsnaarpositieveervaringenelders(ziede

voorbeeldeninAmsterdam,UtrechtenEindhovenin

hoofdstuk2)

G)ToondoormiddelvandestatuteneninschrijvingKamer

vanKoophandelaandathijmeteenaanspreekbare

rechtspersoontedoenheeft.EenRaadvanToezichtmet

namen die zich in deze wereld bewezen hebben of de

steunvandelandelijkekoepelWoKan,zalhetvertrouwen

vergroten.

Stap5:Programmavaneisen:Wiegaanhet pand bewonen na de transformatie?Of een gebouw geschikt is voor transformatie, wordt

mede bepaald door de gebruikers van het gebouw na de

transformatie. Voor permanente bewoning geldt een

ander Programma van eisen dan voor studentenhuis-

vesting of een woonhotel, waar de gasten een kortere

periodeoftijdelijkverblijven.Voorjongerejaarsstudenten

ishetgebruikelijkomineengroeptewonen.Zijhebben

vaaknethetouderlijkhuisverlatenenzijngewendom

voorzieningentedelen.Ookhechtenzijminderaanfraai

afgewerktewoningenencomfort,belangrijkerishetdat

de woonruimte betaalbaar is. Hetzelfde geldt voor

arbeidsmigranten. Voor hen is betaalbaarheid het belang-

rijkstecriteriumengeldtvooraldewensvaneeneigen

slaapkamer,metdaarnaasteenwoonkeukenwaarzij

gezamenlijkdeavondendoorbrengen.Sanitairkan

gemeenschappelijkzijn.

Jongealleenstaandendiewerkenenouderejaars

studenten hebben vaak meer behoefte aan zelfstandige

wooneenheden.Atelierwoningenenzelfstandigestudio’s

nemen meer ruimte in beslag dan eenheden voor

studenten.Isdetoekomstigebestemmingbedoeldals

broedplaats voor creatieve ondernemers, dan heeft ook

dat weer gevolgen voor het programma van eisen.

ZorgeraltijdvoordathetProgrammavaneisen(PvE)op

papier staat voordat de geschiktheid van het gebouw via

een quick scan wordt bepaald!

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw

* (alleen bij tijdelijke transformaties)

Deel I Deel II 29

Quick scanMet behulp van een quick scan is snel na te gaan of trans-

formatie van een pand kans van slagen heeft. Een quick

scan geeft aan welke stappen in het zoek- en selectie-

proces voorafgaand aan de keuze voor een geschikt

gebouwgenomenmoetenwordenenwelkepartijendaarbij

eenbelangrijkerolspelen.Ookmogelijkeknelpuntenen

risico’sendewijzewaaropdiekunnenwordenopgelost,

komenhierbijaandeorde.Daarbijwordtgekekennaar

verschillendefactoren.Allereerstmoetwordenbepaaldof

het gebouw geschikt is voor transformatie, maar ook de

locatie,hetgemeentelijkbeleidenderuimtelijkplanolo-

gischeaspectenzijnvaninvloed.

Staat het pand in een afgelegen gebied, waar verder alleen

maarkantorenstaanennauwelijksvoorzieningenzijn,dan

isdekansoptransformatienaarwoningenvrijweluitge-

sloten.Alleruimtelijkerelevanteaspecten–waaronder

diversemilieuonderwerpen–moetenonderzochten

meegewogen worden. Zo kan de aanwezigheid van een

snelwegofeenspoorlijnindenabijeomgevingproblemen

opleveren voor de transformatie met betrekking tot geluid

enexterneveiligheid.Watderelevanteruimtelijkeaspecten

zijnkanpergebiedeninitiatiefverschillen.Ookkanhet

gewicht dat aan deze aspecten moet worden toegekend

per gebied en initiatief verschillen. De transformatie van het

gebouw moet verder ook passen in de stedenbouwkundige

plannen van de gemeente.

Een quick scan bestaat doorgaans uit de vier volgende

verkenningen:

1. Beschrijving gebouw en locatie

Meteenbeschrijvingvanhetgebouwendelocatieissoms

al snel vast te stellen of transformatie goede kansen heeft

ofniet.Eengebouwmoetbijvoorkeurniettediepzijn,

bruikbaregevelshebbenenniettezeergeluidsbelastzijn.

Een leegstaand gebouw in de binnenstad of in een

woongebied komt sneller in aanmerking voor permanente

transformatie dan een pand op een afgelegen industrie-

terreinofeenkantorenpark.Inhetlaatstegevaliseersteen

gebiedsontwikkelingnodig,waarbijookandere

leegstaande panden in de omgeving worden aangepakt.

Eentijdelijketransformatieisdansomswelalmogelijk.

2. Ruimtelijk planologische verkenning

Om de kantoorbestemming van een pand te veranderen,

moeteenaantalnoodzakelijkeproceduresdoorlopen

worden.Doorgaanszalhetbestemmingsplangewijzigd

moeten worden. Bovendien moet ook rekening worden

gehoudenmethetgemeentelijkbeleid(locatiebeleid,

woonvisie,etc.),destedenbouwkundigeplannendiede

gemeentemethetgebiedheeftendiverseruimtelijkplano-

logische aspecten zoals verkeer en parkeren, geluid en

externe veiligheid.

3. Programmatische verkenning

Wiegaanernadetransformatieinhetpandwonen?De

lokalewoningmarktisookvaninvloedbijfunctiebepaling

van het getransformeerde gebouw. Gaan er studenten in

het pand wonen, moet het pand aan andere eisen voldoen

dan wanneer de toekomstige bestemming een apparte-

mentencomplex voor senioren wordt. Ook maakt het uit of

er zelfstandige dan wel onzelfstandige wooneenheden

worden geprogrammeerd.

4. Verkenning van de financiële haalbaarheid

Erzijnverschillendefactorenwaardehaalbaarheidvanaf

hangt.Bijpermanentetransformatieisdekoopprijsvanhet

gebouw(naafwaarderingalskantoor)doorslaggevend,

naast de marktwaarde of huurwaarde van de woningen op

basisvanliggingenkwaliteitennatuurlijkookdeomvang

van de benodigde investering per woning.

Bijtijdelijketransformatiezijnvanbelangdeduurvanhet

tijdelijkgebruik(5of10jaar)inrelatietothetinvesterings-

niveau en de gebruiksvergoeding per m2 die de eigenaar

minimaalwenstteontvangen.Ookdebeheerkostenzijn

belangrijkomtoteensluitendeexploitatietekunnen

komen.

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw Deel I Deel II 30

Start van de quick scan: De eerste stappen van de quick

scan kunnen door de initiatiefgroep zelf uitgevoerd

worden.Alszijuitdeklantgroepzelfvoortkomen,wetenzij

alsgeenanderwaarzijwillenwonenenwaardepriori-

teiten liggen. Na deze eerste selectie komen echter beoor-

delingspunten aan de orde die ervaring en specialistische

kennisvragen.Diezijnlaterinhetprocesvanbelangbij

bijvoorbeeld:hetverkrijgenvaneenbouwvergunning,

overeenkomstmetdeeigenaarendebeschrijvingvande

werkzaamhedenvandeaannemerendeprijsbeoordeling.

Stap6:LocatievanhetgebouwOokdeliggingvanhetgebouwkaneenrolspelenbijde

bepalingvandegebruikersgroep.Wordenerstudentenin

het gebouw gehuisvest, dan mag de locatie niet al te

afgelegenzijn,ofiserinelkgevaleenverbindingmethet

openbaarvervoergewenst.Ligthetgebouwdichtbijde

onderwijsinstellingdangeldtdatalseenpre.

Een woonhotel voor Oost-Europese arbeidsmigranten kan

zich op een wat grotere afstand van de stad bevinden,

omdatzijzichvaakmetauto’senbusjesverplaatsen.Voor

henkanbijvoorbeeldeenkantorengebiedlangseen

snelwegacceptabelzijn.Erzijnooklocatieswaarom

veiligheidsredenen niet gewoond mag worden, denk aan

bijvoorbeelddenabijheidvaneenchemischefabriekof

eenopslagvangevaarlijkestoffen,ofaangeluidbelaste

locaties. Daar zal de gemeente dan ook geen

medewerking aan geven.

Stap7:Afmetingenentechnischeeigenschappen van gebouwenBijditonderdeelkanhetvanbelangzijnomspecialistenin

te zetten. Dit speelt vooral als na de eerste selectieronde

een geschikt gebouw is gevonden.

Alssteunvoorbewonerszonderspecialistischekennisis

indebijlageeenchecklisttoegevoegd,dietijdensde

eerste bezichtiging van het gebouw kan worden gebruikt.

Hieronder volgen enkele hoofdpunten.

Een gebouw kan door de afmetingen en de technische

eigenschappenmeerofmindergeschiktzijnvoortrans-

formatie.Debuitengeveliseenbelangrijkgegeven.Het

gebouw is niet op te delen in wooneenheden als er een

glazen pui is die over het hele gebouw doorloopt. Het

‘ritme’of‘herhaling’vanderamenbepaaltmaaraltevaak

de daar achter realiseerbare kamerindeling. Ramen

moeten open kunnen. Luchtbehandelingskokers die

boven de toekomstige kamers zitten moeten weggehaald

ter voorkoming van brandoverslag en geluidoverdracht.

Welmoetereenverwarmingsmogelijkheidoverblijvenof

eenvoudigaangelegdkunnenworden.Aanpassingvan

onderdeleniswelmogelijk,maarhetisbelangrijkom

daarbijdekostendirecttebepalen.

Vooralbijtijdelijketransformatiesisdeduurvandeexploi-

tatievanbelang.Eenervaringscijferomdatteillustreren,

isdatbijtijdelijketransformatievan10jaarinplaatsvan5

jaar40à45%meergeïnvesteerdkanwordenindeverbou-

wingskosten.

Deeisenvoornieuwbouwgeldennietbijtijdelijketrans-

formatie. Bijinschakelingvanervarendeskundigenvoor

dit deel van de quick scan zal verder in overleg met de

gemeentebepaaldwordenwatdeminimumeisenzijn.

Vooropmoetblijvenstaandatde(brand)veiligheidnietin

gevaar komt. Daarom is het van groot belang dat er goede

vluchtwegenzijn.Aanwezigheidvanvoldoendetrappen-

huizenisbijdebeoordelingvandegeschiktheidvan

cruciaalbelang.Bestaandeliftenentrappenhuizenzijn

hier meestal het uitgangspunt van de plattegrondontwik-

keling.

Hetbijbouwenvanextratrappenisvoortijdelijketransfor-

matie doorgaans niet betaalbaar. Over het algemeen is de

stelregel dat de bewoners vanuit de voordeur van hun

woongroepaltijdtweekantenopmoetenkunnen

vluchten.

Stap8:DetechnischestaatvanhetgebouwHetkanzijndatgebouwenineenteslechteconditie

verkeren of dat de aanwezige installaties niet meer

gebruikt kunnen worden. Neem een ervaren deskundige

meediebekendismettijdelijketransformatiesendieaan

de hand van het programma van eisen kan bepalen wat

nodig is en welke van de bestaande installaties gehand-

haafdkunnenblijven.Denkbijvoorbeeldookaanaanwe-

zigheid van asbest in het pand. Professionele eigenaren en

verhuurderszijnverplichteenasbestinventarisatiete

kunnenoverleggen.Vraagdaardusaltijdnaar.Blijkter

asbest aanwezig, dan is transformatie vaak te kostbaar.

Deproductieenhetgebruikvanasbestisvanaf1994

verboden. Gebouwen van na die datum behoeven geen

asbestinventarisatie.

Stap 9: Financiële haalbaarheidHet spreekt vanzelf dat de plannen betaalbaar moeten

zijn.Teambitieuzeplannenbrengentehogeverbouwings-

kosten met zich mee die niet terugverdiend kunnen

worden.

Bijpermanentetransformatieswordendekostenvande

verbouwing doorgaans terugverdiend met de verkoop van

de appartementen die in het gebouw worden gerealiseerd,

of ze worden verrekend met de huur, die de eigenaar van

het pand (woningcorporaties, pensioenfondsen of

beleggers)bijdenieuwebewonersinrekeningbrengt.

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw Deel I Deel II 31

Bijtijdelijketransformatiesmoetendekostenworden

terugverdiendbinnendegesteldeexploitatietermijnvan5

totmaximaal10jaar.Ookdekostentijdensdeexploitatie-

periode mogen niet te veel oplopen.

Omdatbijtijdelijketransformatiehetgebouwaanhet

eindevanhettijdelijkgebruikteruggaatnaardeeigenaar,

isergeenrestwaardeenmoetendusallekostentijdens

de verhuurperiode terugverdiend worden met de huren

vandenieuwebewoners.Debelangrijkstekostenzijn:de

aflossing en rente van de lening waaruit de aanpassing

van het gebouw is betaald en de kosten van het beheer en

onderhoud. Daarnaast is er de gebruiksvergoeding aan de

eigenaar van het gebouw.

Ga voor de lening uit van een zogeheten annuïtaire finan-

cieringmeteenlooptijdeneenrentevasteperiodedie

gelijkisaandeexploitatieduur.Datvoorkomtverrassingen

bijrenteschommelingen,envoorkomttekortinde

kasstroomindeeerstejaren.Zoalsalisaangegeveniseen

borgingnoodzakelijkvoorhetverkrijgenvaneenleningen

een gunstige rente.

Hetisverderbelangrijkomdoordachtenkostenbe-

sparend te werk gaan. Door selectief te slopen, kunnen

delen van het gebouw opnieuw worden gebruikt.

Optimaal hergebruik van bestaande voorzieningen kan

ooktoteenaanzienlijkebesparingvandetransformatie-

kostenleiden.Gemeenschappelijkekeukensinstuden-

tenwoningen kunnen worden aangesloten op bestaande

afvoerkanalen. Bestaande toiletgroepen kunnen worden

gehandhaafd of opnieuw gebruikt door het toevoegen van

douches.

De aanpassingskosten kunnen ook beperkt worden door

detoekomstigebewonerszelftebetrekkenbijde

verbouwing,zoalsisgebeurdbijtijdelijketransformatie-

projecteninUtrechtenAmsterdam.Bewonershielpen

daarmeebijhetbevestigenvandegipsplatenvande

wanden, waarmee de wooneenheden van elkaar werden

gescheiden, en ook aan het sloop-, opruim- en schil-

derwerk.Bijkomendvoordeelisdatbewonersdieactief

bijhettransformatieprocesbetrokkenzijnmeerverant-

woordelijkheidhebbenvoorhunleefomgevingeneerder

tevredenzijnmethunwoonsituatie.

Het beheer van het pand overlaten aan de bewoners

werkt ook kostenbesparend. Hiervoor moet onder de

bewoners een beheerstichting worden opgericht. Het

bestuur van deze stichting bestaat ook uit bewoners, van

wie het merendeel in het gebouw woont.

Tenslotteheeftookhetaantalnieuwebewonersper

gebouwzijnweerslagophettransformatieproces.Zowel

de voorbereiding, als de verbouwing en het beheer

kennenzogeheten‘overheadkosten’,bijgrotereaantallen

bewoners worden deze kosten per bewoner lager,

waarmeeermeerhuurinkomstenoverblijvenende

kostenvandetransformatieendebeheerkostentijdens

de exploitatie sneller kunnen worden terugverdiend.

Kamers in groepen met collectieve voorzieningen en

atelierssluitenhetbesteaanbijtijdelijkgebruik,omdat

dan het bestaande sanitair maximaal ingezet kan worden,

soms door ombouw van toiletten naar douches.

Stap10:VoorbereidingaanvraagvergunningHetkanzijndathetgeldendebestemmingsplanniet

voorzietindebouwvanwoningen.Indatgevaliseen

bestemmingswijzigingofeenprojectbesluitnodig.

Voorhettijdelijkegebruikvaneenleegstaandgebouw

geldteenapartregimebijdebeoordelingenvanvergun-

ningen.Zoalsalisaangegevenzijnerlagereeisenvanuit

hetBouwbesluitbijTijdelijkGebruikmetuitzonderingvan

deveiligheidseisen.VaakisdeuitvoeringvandeWet

krakenenleegstandhierbijdebasis.Sommigegemeen-

ten,waaronderAmsterdamhebbendebasisvandeze

landelijkewetuitgewerktineenLeegstands-

verordening.Hierinzijndevoorwaardenentoepassing

vandewetverderuitgewerkt.Detoepassingvanvrijstel-

lingenisindewetgegevenaan‘hetbevoegdgezag’,

meestalhetcollegevanB&Wenzijnambtenaren.

Het is raadzaam om eerst te overleggen met de ambte-

naren van Bouw en woningtoezicht, Brandweer en

Stedelijkeontwikkelingvoordeplannenendevergun-

ningsaanvraagwordenuitgewerkt.Tijdensditeerste

overlegmoetblijkenofergeengemeentelijkeblokkades

zijnenofdeambtelijkedienstenwillenmeewerkenaan

hetproject.Probeeralvastbijdegemeenteeenschrifte-

lijketoezeggingvoormedewerkingtekrijgen.

Stap11*:Opstellenvaneencontractmet de eigenaar met ontbindende voor-waardenEr begint nu een stadium waarin er externe kosten

gemaaktmoetenworden.Inditstadiumworden

afsprakenmetdeeigenaargemaaktoverdehuurprijs.

Verderwordtvastgelegdonderwelkevoorwaardenhijwil

meewerkenaandetijdelijkeoverdrachtvanhetgebouw

aan het bestuur van de op te richten beheerstichting. Van

belanghierbijisookomalleonzekerhedenschriftelijkvast

teleggenalsontbindendevoorwaarde.Spreekduidelijkaf

dat er exclusiviteit is gedurende een reële periode die

nodig is voor de gehele quick scan, de vertaling in een

begroting en exploitatieopzet, en een eerste toetsings-

rondevoordebenodigdevergunningenenvrijstellingen.

Drie maanden is hiervoor het minimum.

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw

* (alleen bij tijdelijke transformaties)

Deel I Deel II 32

Externe specialisten zetten de quick scan voort:

Alsdeeigenaarendegemeenteakkoordzijnishet

raadzaam om de quick scan verder te laten uitwerken

door specialisten voor de aanvraag van een

Bouwvergunning. Dit is het duurste deel van de voorbe-

reiding en kost doorgaans tienduizenden euro’s.

Daarnaast betekent de aanvraag van een bouwvergunning

dat er leges betaald moeten worden. Die kunnen per

gemeentesterkverschillenenzijnafhankelijkvande

kosten van de aanpassing, maar ook daar gaat het al gauw

om tienduizend euro en meer. Maak daarom zo veel

mogelijkgebruikvandemogelijkheidvanvooroverleg,

nog zonder de vergunning formeel aan te vragen.

Stap12:OpvragenvandebouwtekeningenMeestalheeftdeeigenaardebouwtekeningennietinzijn

bezit.VeelalishetmogelijkombijhetarchiefvanBouw-

enWoningtoezichteenkopievandeafgegevenbouwver-

gunningoptevragen.Dekopieerkostendiehieraanzijn

verbondenkunnenhoogzijn,vanwegehetaantal

documenten en het grote formaat van de tekeningen. Het

opvragenenselecterenvandejuistetekeningenen

omzettenineenAutoCad-bestandkostdegenediede

quickscanuitvoertveeltijdengeld.Probeer,indien

mogelijk,aanAutoCadbestandentekomenviade

eigenaar.Alsdiezenietheeft,blijktvaak(zonderdatde

eigenaardatbeseft)dateenofmeervandebedrijvendie

deinstallatiesonderhoudentijdensdeonderhoudspe-

riodeeenAutoCadbestandhebbenaangemaaktvoorde

vastlegging van aanpassingen of voor de ontruimingsplat-

tegronden, die verplicht in het gebouw hangen.

Stap13:EersteschetsvandenieuweindelingMet deze tekeningen of bestanden gaat een ervaren

plattegrondontwikkelaar aan het werk. Het is van

elementairbelanghierbijschriftelijkhetopgestelde

programma van eisen als uitgangspunt mee te geven. De

plattegrondontwikkelaarmaaktopbasisvandemogelijk-

heden van het gebouw een eerste vertaling naar een

nieuwe indeling.

Uitgangspunthierbijiszoveelmogelijkgebruiktemaken

van de ontsluitingsstructuur, gevel en wanden. Houd er

ook rekening mee dat deze globale nieuwe indeling

voldoet aan de minimale veiligheidseisen.

Bespreekaltijdheteersteresultaat.Vaakgeeftdevisuele

vertalingaanleidingtoteenbijstellingvanhetprogramma,

omdaterbijvoorbeeldnieuwemogelijkhedenzijnontdekt.

Uiteindelijkzalalseindresultaateensetplattegronden

voor het hele gebouw worden gemaakt. Op basis hiervan

ishetmogelijkeenkostenindicatietemakenvande

verbouwkosten en het aantal en oppervlakte van de

wooneenheden,zodatde(huur)inkomstenberekend

kunnenworden.Beidevormendebelangrijkstebasisvoor

de eerste exploitatieopzet.

Stap14:Hetgebouwisgeschikt:hoe nu verder?Nadevorigestapzijnertweeinstrumentenbeschikbaar

om te bepalen of het gebouw geschikt is om mee verder te

gaan:

•Plattegrondenmetdewooneenhedenmetoppervlaken

debijbehorendevoorzieningenmetinzichtindegroeps-

omvangbijdecollectievevoorzieningen.

•Opbasisvandezeplattegrondeneeneersteproevevan

de bouwkosten en de exploitatieopzet.

Alsblijktdathetgebouwgeschiktisvoortransformatie,

betekentdatnognietmeteendathetprojectook

doorgangkanvinden.Devolgendebelangrijkevraagishoe

hetprojectgefinancierdgaatworden.

A) Benodigd budget

Bijpermanentetransformatieswordendekostenvande

verbouwing doorgaans terugverdiend met de verkoop van

de appartementen die in het gebouw worden gereali-

seerd, of ze worden verrekend in de huur, die de eigenaar

van het pand (woningcorporaties, pensioenfondsen of

beleggers)bijdenieuwebewonersinrekeningbrengt.

Aangeziendebegrotingenenexploitatiemodellenbij

permanentetransformatiezeerverschillendkunnenzijn,

worden ze in deze handleiding niet verder besproken.

Belangrijkisevenweldatdebegrotingsluitendis.

Hetisdebedoelingdattijdelijketransformatiesworden

betaaldmetdehuuropbrengstenvandetijdelijke

bewoners.Aangezienditbijtijdelijkebewoningdoorgaans

studentenofarbeidsmigrantenzijn,kunnendehurenniet

altehoogzijn.Daaromishetbelangrijkdebeheerkosten

vanhetgebouwzolaagmogelijktehouden.Vaneen

jaarhuurvanmaximaal3000europerjaar(250europer

maand,kalehuur)kunnengeenhogekostenafvoor

beheer, onderhoud, belasting en verzekeringskosten.

(Corporatiesrekenenhiergemiddeldtussen1800en2800

europerwoningvoor).Hetbestuurvandeopgerichte

beheerstichtingtijdelijkwonenkandezetakengroten-

deelszelfuitvoeren,omopdezewijzedekostentochzo

laagmogelijktehouden.

B) Garantie van leningen door overheden of door een

fonds als SVN

Hetwervenvanfondsenisnoodzakelijk,wantde

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw Deel I Deel II 33

bedragendiemettransformatieszijngemoeidzijnhoog

enlopenvaakindemiljoenen.Stichtingenzonder

vastgoed als onderpand kunnen geen lening van die

groottekrijgen.Daaromishetnoodzakelijkdatzeonder-

steuningkrijgen.IndetweeUtrechtsevoorbeeldenwaren

de gemeente en de provincie bereid om borg te staan voor

deStichtingTijdelijkWonen.Maardatisnietoveral

mogelijk.InAmsterdammagdegemeentegeenborging,

garantieofleninggevenvoorditdoel.Erzijngesprekken

gaandemetanderepartijendieborgzoudenkunnen

staan,zoalswoningcorporaties,hetWaarborgfonds

SocialeWoningen(WSW)enhetStimuleringsfonds

VolkshuisvestingNederlandseGemeenten(SVn).HetSVn

stelt wel als voorwaarde dat de gemeente deelneemt in

de borgstelling.

Gezienhetdubbelemaatschappelijkebelang(minder

leegstanddoormeerbetaalbarehuisvesting)isdevraag

omsteunvandezepartijengerechtvaardigd.Eenfinan-

ciëlestortingdoorallebelanghebbendepartijenzouhet

beginkunnenzijnvaneenrevolvingfundvoortijdelijk

wonen,vergelijkbaarmethetNationaalRestauratiefonds.

Immersnaeenaantalgestarteprojectenkomtindeloop

van de exploitatie het geleende geld weer terug in het

fonds en daarmee weer beschikbaar voor opvolgende

projecten.

Daarnaastishetmogelijkomvoordedelendieingezet

gaan worden voor werkplekken voor startende onder-

nemerseenaanvraagtedoenbijdesubsidiefondsenvoor

broedplaatsen.

Opwelkewijzedefinancieringookaangevraagdgaat

worden: het is een absolute voorwaarde de exploitatiebe-

rekeningen en onderliggende stukken op orde te hebben.

Aangetoondmoetwordendatdeexploitatiesluitendis,

rekening houdt met realistische uitgangspunten

waaronder een risicopercentage leegstand en dubieuze

debiteuren en dat de exploitatie geen tekorten kent in de

kasstroom.

Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken

Indetweedefasewordendeafsprakenmetdegemeente

endeeigenaarformeelvastgelegdenkrijgthetplanzijn

definitieve vorm door de aanvraag vergunningen en

voorbereiding aanbesteding verbouwactiviteiten.

Indezefasewordenveelverplichtingenaangegaanmet

derden, veelal voor substantiële bedragen. Het is dus zaak

ominditstadiumalredelijkovertuigdtezijnvanhet

slagenvanhetprojectendewenselijkheidomhettereali-

seren.Alsernogplanblokkerendezakenzijn,zoals

bijvoorbeeldonzekerheidofdegemeentewilmeewerken,

danishetvanbelangomhierovereerstmeerduidelijkheid

tekrijgenalvorensdeverplichtingenaantegaan.

Eenanderbelangrijkaspectinditstadiumisde

vastleggingvandebestuurlijkebesluitvorming.Het

bestuurvande(netopgerichte)stichtingvoorhetplanis

immersdeopdrachtgeverendusverantwoordelijk.Zorg

ook voor verantwoording aan het afgesproken toezicht en

legallebesluitenzodanigvastdatzelatertraceerbaarzijn.

Voorbestuurlijkeopzetzieverderdebeschrijvingonder

punt(7of21).

Stap15:Uitwerkingvandequickscantot het definitieve planUitgangspuntbijdestartvandezefaseiseenprincipeak-

koord van de gemeente op het plan uit de quick scan. Dit

akkoord betreft niet alleen een toezegging voor het

kunnenverkrijgenvaneenbouwvergunning,maarookde

medewerkingaaneenafwijkingvanhetbestemmingsplan

enhetonderzoeknaarruimtelijkrelevanteaspectenzoals

verkeer en parkeren, geluid, externe veiligheid en lucht-

kwaliteit.Detoezeggingvandiesteunisooknoodzakelijk

alslaterinhettrajectdebouwvergunningtervisiegaaten

er eventueel door buurtbewoners bedenkingen of

bezwaren worden ingediend. De gemeente zal die dan

moeten weerleggen.

Bijtijdelijketransformatiesmoetookinsamenspraakmet

de eigenaar formeel worden vastgelegd welke aanpas-

singen er aan het gebouw gedaan mogen worden, hoe

lang het pand gebruikt gaat worden voor bewoning en

welkevergoedingperjaarvoorhetgebruikwordt

gegeven. Zorg dat dit allemaal goed vastligt in een

contract, met de eerder genoemde ontbindende - of

termijnverplaatsendevoorwaardenbijderesterende

onzekerheden.Bedingbijdeeigenaarvanhetgebouwdat

hijpaswordtbetaaldalshetgebouwdaadwerkelijkin

gebruikwordtgenomenenerhuurinkomstenzijnvande

huurders die het pand gaan bewonen. Verder moet er een

planning worden gemaakt van de voorbereidende

procedure voor de bouwvergunning, het bestek en de

duur van de verbouwing. Bedenk dat een planning geen

zinheeft,alsnietallepartijendiedaarineenrolspelen

hiermeeakkoordzijn.Zorgookvoorinterneafspraken

over de rolverdeling binnen het bestuur van de initiatief-

nemende stichting. Ook al wordt in deze fase veel uitbe-

steed aan specialisten, het bestuur moet wel de rol van

opdrachtgever voldoende kunnen invullen en is uitein-

delijkookeindverantwoordelijk.

Alsdevoorgaandevoorwaardenzijnvervuldeneris

voldoende budget beschikbaar dan dient de architect of

deplattegrondontwikkelaaropdrachttekrijgenomhet

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken Deel I Deel II 34

verbouwplan definitief te maken. Dat begint met de

toetsing of het eindresultaat van de quick scan nog

aanleiding geeft tot aanpassingen van het programma van

eisen en of er naar aanleiding van de laatste bespreking

van het plan met de gemeente nog aanpassingen nodig

zijn.Heteindresultaat,vastgelegdineenverslag,ishet

uitgangspunt van de opdracht aan de architect of platte-

grondontwikkelaar.Hetisbelangrijkomdezestapinhet

proces weloverwogen uit te voeren, want als er later nog

wijzigingeninhetplanmoetenwordenaangebrachtzal

dataltijdveelgeldkosten.

Stap16:Eventueleaanpassingprogrammavan eisen naar aanleiding van gebleken feiten of vergunningseisenAlsduidelijkisdathetplanhaalbaaris,kanerookeen

formeeloverlegmetdegemeenteplaatsvinden.Daarbij

wordt afgesproken welke ondersteuning door de

gemeente wordt gegeven en onder welke voorwaarden

de gemeente medewerking verleent aan de bestemming-

ontheffingofwijzigingvanhetbestemmingsplan.

Allesisnugerichtophetverkrijgenvandebenodigde

vergunningenopbasisvanhetaangepasteplan.In

verbandmetdebenodigdeproceduretijd(inveelgevallen

kanhetin14weken,maar26wekenen6wekenuitstel

komtookvoor)ishetvanbelanghiergoedeafsprakenmet

de gemeente over te maken en deze in de (ook aan de

gemeentetergoedkeuringaantebieden)planningopte

nemen.

Let op: debehandelingstermijnvandevergunningbijde

gemeente start pas op de datum waarop de ingediende

bouwvergunningsaanvraag is gedaan. Hiervoor moeten

allebenodigdedocumenteninbezitvandegemeentezijn.

Zorg er dus voor dat de indiening volledig is en laat de

datum waarop het akkoord is gegeven, vastleggen. Over

het algemeen is de aanvraag van een bouwvergunning,

zekerbijdegrotereplannen,specialistenwerk.Laatdit

daarom ook aan hen over.

Bijgroteplannen,waarvandeverbouwinglangduurt,kan

hetinteressantzijnmetdebouwinspectieenbrandpre-

ventie vooraf afspraken te maken over een uitvoering,

waarbijhetpandingedeeltenopgeleverdkanworden.Dit

isvanbelanginverbandmethetverkrijgenvanakkoord

op de gebruiksmelding van het opgeleverde deel. Dit is

een voorwaarde voor de start van de bewoning in verband

met de veiligheid.

Stap17:Opstellenvandebouwbegrotingen de begroting van de totale kosten inclusief exploitatie voor de gehele periodeAlsdearchitectofplattegrondontwikkelaarhetdefinitieve

plan gereed heeft en de gemeente heeft aangegeven mee

te zullen werken aan het verlenen van de vergunningen,

dan kan gestart worden met de voorbereiding van de

uitbesteding van de verbouwwerkzaamheden. Hiervoor

kan in overlappende volgorde gewerkt worden aan:

•Beschrijvingvandenoodzakelijkewerkzaamhedenin

een zogenaamd bouw- en installatiebestek.

•Begrotingvandebeschrevenwerkzaamhedenineen

bouwbegroting.

•Bijstellingvandeplannenenmateriaalkeuzennaar

aanleidingvande(meestaltehoge)uitkomstvande

bouwbegroting.

•Opstellingvandeplanbegroting(metallebijkomende

kostenenbtw)endeaanpassingopbasisvande

uitkomsten van de bestaande concept exploitatieopzet

encontroleeneventueelbijstellingvandeplanning.

•Selectievandeaannemereneventueelseparaatinstal-

latiebedrijvenvoorhetbouwteamofmeervoudige

aanbesteding(ziestap18vooruitleg).

•Beoordelingvandeaanbiedingenaannemeren

eventuele installateurs.

•Formuleringvandeopdrachtalsbouwvergunningen

financiering verkregen is.

Na het opstellen van de bouwbegroting kan de begroting

van de totale kosten inclusief exploitatie voor de gehele

periodeopgesteldworden.Infeitezijnertweebegro-

tingen.Eenvoordeverbouwing(bouwbegroting)Zie

bijlage 2.Eneenvoorhetgeheleproject(inclusiefde

exploitatienadeverbouwing).Ziebijlage 3.

Het opstellen van de begroting vereist de nodige specialis-

tische kennis. Het verdient de voorkeur om hiervoor een

bouwmanagementbureau in te schakelen.

Bijtijdelijketransformatieswordtindebegrotingook

vermeld hoeveel huurvergoeding de eigenaar van het

pandkrijgt.Ditwordtvastgelegdineengebruiksovereen-

komsteneenhuurcontract.Vanbelangisdathierbij

rekening wordt gehouden met een eventuele uitloop van

devergunningsperiodeofeenontbindingsmogelijkheidbij

hetnietdoorgaanvanhetproject.

Stap18:SelectievandeaannemereninstallateursHet verdient de aanbeveling om de onderhandeling voor

deprijsvormingendebegeleidingvandeverbouwingover

te laten aan een ervaren bouwmanagementbureau. Daar

hebben ze de expertise in huis, weten ze wat iets mag

kostenenzijnzeookindepositie(omdatdeaanbieders

henvakertegenkomen)descherpsteprijstebedingen.

Datlaatsteisvooralvanbelangbijdebewoordingvande

ingediendeprijsvorming.Voorwaardevooreenscherpe

prijsaanbiedingiseeneenduidigeomschrijvingvande

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken Deel I Deel II 35

werkzaamhedenineenvolledigewerkomschrijvingof

bestek met daarmee overeenkomende tekeningen.

Onduidelijkheidindeplannenbetekentrisico’s,endie

wordenineenprijsaanbiedingaltijdvertaaldinextra

kosten.

Houderrekeningmeedathetvragenomeenprijsaan-

bieding,ofaangaanvaneenbouwteamverbandbijeen

aannemernietvrijblijvendisentothetinrekening

brengenvancalculatiekostenkanleiden.Ookbij

meervoudig aanbesteden dienen bepaalde spelregels in

achtgenomentewordentervoorkomingvanjuridische

geschillen.

Stap19:AanvraagBouwvergunninginclusief LeegstandwetDeproceduresbijdegemeentekunneninganggezet

worden. Dit houdt in: aanvraag van de bouwvergunning en

indien nodig ontheffing of aanpassing van het geldende

bestemmingsplan. Houd er rekening meer dat de behan-

delingstijd14tot26wekenkanduren.Ookvindtde

toetsing aan de bouwregelgeving plaats en wordt

vastgelegdofdegemeentehetprojectonderde

Leegstandwet wil brengen. Zoals al eerder is aange-

geven, is dit ook specialistenwerk en verdient het de

aanbeveling het overleg en samenstelling van indiening-

stukken over te laten aan de architect of plattegrondont-

wikkelaar en het daaraan verbonden

projectmanagementbureau.

Stap20:Oplossingfinancieringvandevolledige investeringDitvraagteenzeerdegelijkeenvaststaandefinanciële

onderbouwingvanallekosteneninkomsten.Belangrijk:

zorg voor een positieve kasstroom.

Tijdensdevoorbereidendefasebijdequickscanmoetal

eenprincipeafspraakgemaaktzijnoverdefinancieringen

devoorwaarden.Voordefeitelijketoezeggingvanzowel

deborgingofgarantieenhetverkrijgenvandeleningzijn

echter de definitieve en door de betrokken rechtsper-

sonengetekendestukkennodig.Hiervoorzijndusookde

bouwvergunning, de aanbieding en de opdracht aan de

aannemerendesluitendeexploitatiebegrotingnodig.In

afwachting van deze stukken kan de aanvraag al wel

eerder in het proces worden voorbereid.

Stap21*:Wervingledenbestuurlijkeorganisatie en opdrachtgeversrol Indeinleidingisalaangegevendathethaalbaarmaken

vantijdelijkwonenvooreengrootdeelafhankelijkisvan

het laag houden van de beheerkosten. Dit wordt voorna-

melijkbereiktdoor‘beheervanbinnenuit’,dusdoorde

bewoners zelf. Naast de grotere betrokkenheid en de

gewenste inbreng werkt het efficiënter als de beheerders

grotendeels zelf in het gebouw wonen en kantoor houden.

Maarookbijhetontstaanvanhetinitiatiefende

uitwerking naar een realiseerbaar plan, zoals hiervoor is

beschreven,zijndeaanstaandegebruikersenbeheerders

de beste vertegenwoordigers van de wensen en vooral de

prioriteiten van de bewoners.

Hetisdusvanbelangdatzijzovroegmogelijkinhet

voorbereidingsproces gaan optreden, eventueel in

samenwerkingmeteenervarenadviseur,zoalsbijACTAin

AmsterdamdoorhetTransformatieteaminopdrachtvan

de eigenaar van het gebouw is gebeurd.

HetTransformatieteamheeftdaar,parallelaanhetvoor-

bereidingsproces vergunning en verbouw, ook de kandi-

daten geworven voor het te vormen bestuur. Gezien het

belangvoordestudenten-enjongerenhuisvestinglaghet

daarbijvoordehandomhiervoordeeerstecontactente

leggenmetdeonderwijsinstellingenendebelangenorga-

nisatiesvanwerkendejongerenenstudenten.Inditgeval

namhetTransformatieteamhetinitiatief,maarhetisook

mogelijkdatereengroepenthousiastelingenisdiezelf

het voortouw neemt.

Metdeonderwijsinstellingenkunnenverderafspraken

worden gemaakt voor honorering van de werkzaamheden

van de bestuursleden in het kader van hun studie (studie-

punten,beurs,vrijstellingenenbeoordelingalsstage)en

voorwervingvanledenvoordeRaadvanToezicht.Somsis

hetookmogelijkomafsprakentemakenoverdehuurvan

eenbepaaldcontingentkamers,bijvoorbeeldvoorbuiten-

landsestudenten.Ingevalvanhuisvestingvanarbeidsmi-

granten zullen werkgevers of uitzendbureaus worden

aangezochtvoordeRaadvanToezicht.

Stap22*:Samenstellingenformeleoprich-tingbestuurstichtingTijdelijkWonenNa de aanmelding van de kandidaten is het van belang om

(doorbijvoorkeurdeinitiatiefnemersvanheteersteuur)

informatiebijeenkomstentehoudenomdaarduidelijkte

makenwatdewerkzaamhedenendeverantwoordelijk-

hedenzijn.Ookishetvanbelangtebepalenofalle

noodzakelijkkennisveldenvoldoendeinhetbestuur

aanwezigzijn.Minimaalmoet(aankomende)expertise

aanwezigzijnophetvlakvan:

•financiënenboekhouding

•bouwkunde

•juridischezaken

•sociaalbeheer

Deomvangvanhettevormenbestuurisafhankelijkvan

de omvang van het gebouw en de complexiteit van de

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken

* (alleen bij tijdelijke transformaties)

Deel I Deel II 36

aanpakenbeheerenbedraagttussendevijfenzeven

leden.

Om te kunnen optreden als opdrachtgever en het aantrek-

kenvanfinancieringishetzaakzosnelmogelijkderechts-

persoonopterichteninclusiefeenRaadvanToezicht.

OokvoordeRaadvanToezichtzijnledengewenstmet

ervaring op de genoemde expertisevlakken van het

bestuur.

Aangeziendebestuursledenwaarschijnlijkgeenervaring

hebben met de werkzaamheden is het van belang dat er

een vast overlegrooster komt met begeleiding van de

RaadvanToezicht.Naastdegebruikelijkefunctievaneen

RaadvanToezicht“decontinuïteitvandeorganisatiete

bewaken” is de tweede taak “met raad en daad het

bestuurterzijdestaan”verreweghetbelangrijkst.

Stap23*:Communicatieenpr-afsprakenen campagneAlsaanhetbeginvanfase2hetbesluitisgenomenom

door te gaan met de transformatie van het gebouw, is het

belangrijkomhetprojectzosnelmogelijkeenduidelijke

positie te geven in de huurmarkt. Kies voor een groep

huurdersmeteenduidelijkprofiel.Eendaaraangekop-

pelde herkenbare naam van het gebouw ondersteunt de

‘branding’.Ditstimuleertookhetvindenvandejuiste

bestuursleden uit de klantgroep. Een eigen internetsite

met dezelfde domeinnaam is een volgende vereiste.

Klantgroepen die voor deze oplossing van wonen kiezen,

doendatomdatzesnelenzonderingewikkeldeinschrij-

vingsprocedures willen huren. Deze verwachting moet

dus wel worden waargemaakt. De bekendmaking van de

inschrijfmogelijkheidvoorditprojectkanpasplaatsvinden

als er zekerheid is over de opleveringsdatum en deze niet

meer dan enkele maanden verder ligt. Gezien de inzet

voor zelfwerkzaamheid van de bewoners moet dit nog wel

tijdenshetbouwproceszijn.

Stap24*:Afsprakenmetaannemereninstallateurs over de uitvoering en met bewoners over zelfwerkzaamheidWanneererzichtisopafgiftebouwvergunningener

overeenstemmingisoverdeprijsvorming,kande

opdrachtverleningaandeuitvoerendepartijenworden

voorbereid.

Regelmetdeuitvoerderdatbijdezelfwerkzaamheidde

Arboregelswordennageleefd.Deuitvoerderisverant-

woordelijkvoorhettoezichthieropenevenalsvoorde

levering van veiligheidsschoenen en helmen. Houd er ook

rekeningmeedatstudentengewendzijnomlateropte

staan en liever ’s avonds doorwerken. Zorg er daarom voor

datindeavondurenaltijdeentoezichthouderaanwezigis.

OokmoetdezogehetenCAR-verzekeringvande

aannemer en eventuele installateurs worden uitgebreid

van‘hetwerk’naar‘hetheleinverbouwtegeven

gebouw’. Het betrokken bouwmanagementbureau kan

deze afspraken het beste vastleggen.

Vanuitdedaarbijtevenscontractueelvastteleggen

werkplanning wordt een betalingsschema vastgelegd. Dit

isvanbelangvoordebevoorschottingdoordefinancier.In

de opdracht moet ook worden aangegeven wie namens

deopdrachtgever(inditgeval:destichting)decontact-

persoon is. Deze contactpersoon is belast met het

toezichtenbevoegdtothetgevenvanaanwijzingen.Het

bestuurspreektafmetwelkepartijendecontactpersoon

regelmatig overleg heeft. Ook zal de contactpersoon als

vertegenwoordigervanhetbestuuraanwezigzijnbijde

bouwvergaderingen, want dit is de enige gelegenheid

waaropeventuelewijzigingenbesprokenmogenworden.

Voorbereiding verhuur

Direct na aanvang van de verbouwing van het gebouw

moet worden begonnen met de werving van huurders via

inschrijvingopeenwachtlijst.Hieraanvoorafgaand

moeten door het bestuur nog een aantal voorbereidingen

worden getroffen met het oog op het aanbod en de

contractvorming.Ditzijndevolgendezaken,waarvan

enkeletevensdevoorbereidingzijnvandebeheerperiode

na inhuizing van de eerste bewoners.

1. Bepalingvandeenergie-enservicekosten

2. Vaststellingdefinitievehuureneventueeldifferentiatie

3. Verkrijgenleegstandvergunning

4. Opmaakhuurcontractenconformleegstandver-

gunning

5. Opstellingofovernamebeheerstructuur

6. Opzetofuitbestedinghuuradministratieeninning

7. Opzetbedrijfsadministratie

1) Bepaling van de energie- en servicekosten

Deinstallatiesvandevoortijdelijkwonenintezetten

gebouwenzijnaltijdcentraalaangestuurdenbemeterd.

Bijdetijdelijketransformatieblijftdatookzo.Daarnaast

wonen de bewoners in groepen met collectief gebruik

voor de voorzieningen. De aansluitingen voor energie,

water en eventueel kabel komen op naam van het bestuur.

Dat geldt ook voor andere voorzieningen als vuilnisophaal,

schoonhouden centrale ruimten. Begin dus met het

afspreken van een methode. Voor sommige kosten zal dat

vooriederehuurdergelijkzijn,maaranderekostenzoals

verwarmingzijnafhankelijkvanhetkameroppervlak.Ook

ishetmogelijkbepaaldverbruikviaelektronische

bemeteringteregistreren.Erzijnbedrijvenaanwieditis

uit te besteden, inclusief de afrekening naar de individuele

huurders.

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken

* (alleen bij tijdelijke transformaties)

Deel I Deel II 37

Geziendegewoontebijkamerverhuurishetiniedergeval

verstandig uit te gaan van de samenstelling van een all in

huur via bevoorschotting boven de kale huur per maand.

Indezeservicekostenmagookeenbedragopgenomen

worden voor zogeheten huurdersonderhoud (voorna-

melijkkleinonderhoudaan(af)sluitendeelementenvan

hetgebouweninstallaties)eneenvergoedingvoorhet

voeren van de administratie van deze servicekosten.

Houdbijdehierinoptenemenpostenrekeningmetde

voorschriften van de Huurcommissie. Het is ook

voorschriftdatdeverbruikskostennaarwerkelijkheid

jaarlijksmetdehuurderswordenafgerekend.Hierbestaat

computersoftwarevoor.Indebijlage 4 is een voorbeeld

opgenomen van de samenstelling van de servicekosten

van een studentenkamer.

2) Vaststelling definitieve huur en eventueel

differentiatie

Tijdensdequickscanwaseropbasisvandeplatte-

grondenaleenberekeninggemaaktvandehuurprijzen

voor de exploitatieopzet. De berekening van de kale

huurprijzenisgebaseerdophetwoningwaarderings-

stelsel(WWS)ookwelbekendalsPuntensysteem

huurwoning.

Mogelijkzijntijdensdeuitwerkinginfase2veranderingen

opgetreden. Het merendeel van de punten is immers

afhankelijkvandeoppervlaktevandewoonruimte.

Mogelijkisooknognietperkamergedifferentieerd.Voor

de start van de verhuur moet voor iedere verhuureenheid

een eigen berekening worden gemaakt. Deze puntbere-

kening wordt ook in de huuradministratie ingevoerd.

Daarbijwordtvoordeallinprijshetvoorschotvande

servicekosten separaat toegevoegd. De kale huren (dus

zonderservicekosten)mogenjaarlijksper1juliverhoogd

wordenmeteendoordeministervoorteschrijven

percentage boven inflatie.

Bewoners die zitting nemen in het bestuur van de

stichtingofzelfmeehelpenbijdeverbouwingkunneneen

kortingkrijgen.Afsprakenhieroverwordenvastgelegdin

eenzelfwerkzaamheidcontract.Tervoorkomingvaneen

aanslag van de Belastingdienst dient dit wel beperkt te

blijventotheteigenwoongebied.Eenvergoedingvoorhet

beheerbovende1500europerjaarwordtdoorde

Belastingdienstwelgezienloonenbij‘vrijwonen’alsloon

in natura. Het is aan te raden om hierover afspraken te

maken met de Belastingdienst en die op te nemen in de

regeling rond de hierna aangeduide beheerstructuur en

hierbijookaantegevenwatdegrenzenzijnvoorde

fiscalevrijstellingenvoordestudiebeurs.

3) Verkrijgen leegstandvergunning

Uithetvoorgaandeisalgeblekendatvoortijdelijkwonen

detoepassingvandeLeegstandwetnoodzakelijkis.Datis

nodigvoordevrijstellingenenontheffingenmaarookvoor

de medewerking van de eigenaar. Het is dus zaak de

Leegstandvergunningteverkrijgenendezeookzeerstrikt

te volgen.

AfhankelijkvanhoedeaanpassingvandeLeegstandwet

in het kader van de motie Linhard uitpakt en of de

gemeentennogdemogelijkheidkrijgenereeneigen

uitvoeringaantegeven,kanhetnodigzijnomiederetwee

jaardevergunningtemoetenverlengen.Alsdeze

verlengingniettijdigwordtaangevraagdenverkregen,

verandert het leegstandshuurcontract in een regulier

contractvooronbepaaldetijd.Omditrisicometenorme

gevolgenuittesluiten,ishetveiligerbijdevergunnings-

aanvraag te pleiten voor de afgifte over de gehele exploi-

tatieperiode.

4) Opmaak huurcontracten conform leegstand-

vergunning

Deeigenaarwildezekerheiddathijnadeafgesproken

periode het gebouw zonder verplichtingen aan de

huurdersterugkrijgt.Omdittekunnengaranderenishet

gebruik van een zogeheten leegstandshuurcontract

noodzakelijk.Hierinisgeregelddatdehuurbeëindigd

wordtmetuitsluitingvandehuurbeschermingbijhet

einde van de Leegstandvergunning.

Deze beperking dient in het huurcontract van de huurders

opgenomenteworden.Inbijlage5iseenvoorbeeld

leegstandshuurcontract opgenomen dat hieraan

voldoet. Verder is van cruciaal belang, zoals in het vorige

puntaangegeven,tijdigdeeventueleverlengingvande

Leegstandvergunning aan te vragen.

5) Opstelling of overname beheerstructuur

Omdat de nieuwe bewoners het beheer van het pand zelf

voor hun rekening nemen, worden afspraken daarover

schriftelijkvastgelegd.Deeindverantwoordelijkheidvoor

detotalegangvanzakenligtbijdestichtingvanhet

bestuur.Alledocumentenmoetennaeventueletoetsing

door een deskundige, vastgesteld en goedgekeurd

worden in de notulen van het bestuur. Statutair is een

aantal elementaire besluiten onderhevig aan de

goedkeuringvoorafvandeRaadvanToezicht.Vanuit

bewaking van de continuïteit van de organisatie betreft

het in ieder geval:

•Devaststellingvandebegrotingenenhetjaarverslag.

•Besluitendieeeningrijpendewijzigingvormenophet

totdantoegevoerdebeleidenbesluitenmetingrijpende

financiële consequenties voor de stichting.

•Uitgavendiedebegrotingtebuitengaan,boveneen

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken Deel I Deel II 38

limietdiejaarlijksdoordeRaadvanToezichtwordt

vastgesteld.

•Hetvoornemenomdestatutentewijzigenofde

stichting te ontbinden.

•Hetaangaanofverbrekenvanduurzamesamenwerking

tussen de stichting en anderen.

•Hetaanvragenvanfaillissementofsurseancevan

betaling.

•hetaangaanvanarbeidscontracten.

TevensbenoemtenontslaatdeRaadvanToezichtde

ledenvanhetbestuur;deRaadvanToezichtvoorzietzelf

in de leden en de benoeming.

Eengoedeconstructieisdatnaasthetbestuur,datfeitelijk

deverhuurderisenalseerstedeverantwoordelijkheid

draagt,ookeenonafhankelijkevertegenwoordigingvan

de bewoners bestaat. Deze bewonersraad kan onder

toezichtvanhetbestuurookdetoewijzingregelen.De

bewonersraad kan een formele verenigingsvorm hebben,

maar ook als informele vereniging functioneren, mits er is

beschrevenwelkebevoegdhedenzijkrijgtindevan

toepassingzijndebeheerstructuur.Bijgrotecomplexenis

ditgoedteorganiseren.Bijdecomplexentotongeveer

120à150bewonerswordtdezeopzeteenkindmeteen

waterhoofd. Het alternatief hier is de benoeming van

gang- of etageoudsten door de medebewoners, die regel-

matig een vast overleg hebben met het bestuur.

Inhetreglementvoorzelfbeheerstaanalleafsprakendie

de bewoners met elkaar maken over beheer en

onderhoud van het gebouw en het gebruik van de

gemeenschappelijkeruimten.Ookdebevoegdhedenvan

allepartijenzijninditreglementbeschrevenevenalsde

mogelijkesanctiesenbezwaarenberoepsmogelijkheden.

6) Opzet of uitbesteding huuradministratie en

huurinning

Het vraagt weinig toelichting dat vanaf de start de

huurinning perfect moet verlopen. Uitgangspunt is de in

het contract afgesproken automatische huurbetaling.

Huurders geven toestemming om de huur elke maand via

een automatische incasso van hun rekening te laten

afboeken,waarbijdebetalingeenmaandvooruitloopt.

Het gebeurt echter regelmatig dat een automatische

incasso wegens onvoldoende tegoed wordt terugge-

draaid.Directoptredenbijachterstalligehuurbetaling

voorkomt oplopen van huurschulden die door huurders

nietmeeroptebrengenzijn.Eenbestuurdataltijdzelf‘in

huis’ aanwezig is, kan hier snel en optredend handelen.

Voordehuuradministratiezijngoedecomputersoftware-

pakkettentekoop,dieookdoortekoppelenzijnnaareen

bedrijfsadministratie(boekhouding).Ingevalvangeen

ervaringofweinigvoorbereidingstijdishetnietaante

radendehuurinningzelfuittevoeren.Erzijnveelbureaus

en corporaties die dit kunnen overnemen. Het is ook

mogelijkdezetaakuittebestedenbijeencollegavaneen

stichtingvoortijdelijkwonendiealbewezenervaring

hiermee heeft.

7) Opzet bedrijfsadministratie

Hetbestuurisverantwoordelijkvoordebedrijfsadminis-

tratie.Afhankelijkvandeervaringenopleidingvaneenof

meervandeledenishetgoedmogelijkditzelfuitte

voeren.HetiseentaakvandeRaadvanToezichteroptoe

teziendaterperkwartaalgerapporteerdwordtenombij

eventuele hapering de helpende hand te bieden vanuit

eigen kennis, ervaring en netwerk. Een accountant dient

dedoorhetbestuurvastgesteldejaarrekeningtecontro-

leren waarna deze voor goedkeuring aan de Raad van

Toezichtwordtaangebodenbinnen6maandennahet

eindevanhetboekjaar.

Stap25*:Inschrijving,selectieentoewij-zing bewonersMet ondersteuning van het resultaat uit de stap commu-

nicatie en pr-afspraken en campagne wordt er direct na

hetverkrijgenvandebouwvergunningenopdrachtver-

lening uitvoering een wervingscampagne onder de klant-

groepopgestart.Alsdebrandingstudentenbetreft,ishet

raadzaam om samenwerking te zoeken met studenten-

verenigingenenstudentenvakbonden.Voordejongeren

liggenhunbelangenorganisatiesvoordehand.Bijde

arbeidsmigrantenzijndeuitzendorganisatiesdieinde

landenvanafkomstwervendemeeraangewezenpartij.

Voor deze laatste groep, maar ook voor Short Stay en

expats ligt het voor de hand contingenten te verhuren aan

de gastorganisatie, die dan de ruimte ter beschikking

heeft, maar dus ook het eventuele leegstandsrisico

draagt.Alleanderegegadigdenschrijvenzichinopde

wachtlijstenkunnen,alsdatrelevantis,eenkeuzemaken

uitdeaangegevenmogelijkheden(bijvoorbeeldkamer-

grootteenhuurprijs).Tijdensbewonersavondenvoorde

ingeschrevenkandidatenontstaatdemogelijkheid

groepen te laten ontstaan van bewoners die voor elkaar

kiezen.Datdebewonersbijelkaarpassenisvanbelang,

omdatzijindetoekomstdevoorzieningenmetelkaar

moeten delen. Na deze eerste verhuring worden nieuwe

huurders geselecteerd door de groep zelf, uit de door het

bestuurbeschikbaargesteldetop(bijv.30)vandewacht-

lijst(coöptatiemodel).

Erzijnbijeerdereprojectengoedeervaringenopgedaan

met bewonerszelfwerkzaamheid, omdat dit ook voor de

startvandefeitelijkebewoningaldekennismakingvoor

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken

* (alleen bij tijdelijke transformaties)

Deel I Deel II 39

het groepsproces op gang brengt door de samenwerking

aanhuntoekomstigewoonplek.Bijdezeprojectenisbij

inschrijvingaangegevendatkandidatendieintekenen

voor zelfwerkzaamheid, naast de korting op de huur van

10procent,voorrangkrijgenbijdetoewijzing.Hetbestuur

organiseert de zelfwerkzaamheid via roosters en

vastlegging in een zogeheten zelfwerkzaamheidcontract.

Stap26*:OndertekenenvanhuurcontractBijhetondertekenenvanhethuurcontractkrijgtelke

huurder ook een document waarin de beheerstructuur

vanhetpandisbeschreven.Indehuurovereenkomstis

deze structuur bindend verklaard. Het is ook correct de

huurdersineenaanbiedingsbriefnoguitdrukkelijkte

wijzenopdeverplichteontruimingaanheteindevande

gebruiksperiode.Deervaringleertdatditindepraktijk

maar voor een enkeling van de eerste lichting huurders

werkelijkheidwordt,geziendekortewoontijdvandeze

bewonersgroep. Maar voor de opvolgende huurders is dit

wel van belang.

Via een separaat zelfwerkzaamheidcontract worden de

wederzijdseafsprekenhierovervastgelegdenwordtde

huurder in overleg ingeroosterd in de planning voor de

verbouwingswerkzaamheden. Het is van belang dat dit

tijdiggebeurt,dusnogvoordatdeverbouwingswerkzaam-

hedenvanstartgaan.Wellichttenovervloede:wiedit

contract niet nakomt, niet meedoet of opvolgende

huurder is, komt niet in aanmerking voor de korting. Om

problemen hiermee te voorkomen, is het raadzaam ook de

huurcontracten van de zelfwerkers eerst op de volledige

huursom af te sluiten en de korting achteraf te verlenen.

Stap27*:Begeleidinguitvoeringaanpas-singvanhetgebouw(gelijktijdigmet26)Terwijleendeelvanhetbestuurdrukismetde

voorgaande voorbereidingen voor de verhuur en beheer-

periodezijnaannemer,installateursendebewonersook

bezigmetdeaanpassingvanhetgebouw.Hierbijvervullen

de meest deskundige leden van het bestuur in samen-

werking met de ingehuurde specialisten de opdrachtge-

versrol.Hetisdaarbijverstandigdeinhoudelijkekantaan

de ervaren deskundigen over te laten, maar stel van te

vorensamenmetheneenlijstopvanaandachtpunten

vanuithetbestuurlijkebelang.Hetgaatdanompunten

als:

•Bewakingbouwbegroting;dusvoorkomen

overschrijdingookbijtegenvallers.

•Bewakingvandeplanning.

•Controleopcorrecteindieningtermijnbetalingen.

•Realisatieconformtekeningenenbestek:ishetwerk

van de beoogde kwaliteit?

•Bewakingennakomingvandeveiligheidseisenvanalle

bouwpersoneel en de bewoners die via de zelfwerk-

zaamheid mee bouwen aan hun eigen kamer.

•Tijdigeinformatieaancontrolerendeambtenaren.

•Organisatieenprocesverbaalvande(gefaseerde)

opleveringen.

•Tijdigverkrijgenvandegebruikstoestemmingna

(gefaseerde)gebruiksmeldingbijoplevering.

Fase 3: Beheer en exploitatie

Met de oplevering van de verbouwing en de start van de

verhuur begint de beheerperiode. Hiervoor is al aange-

geven dat dit gebeurt via een van te voren aan huurder

bekend te maken beheerstructuur binnen de vastgestelde

exploitatie.

Gezien de beperkte reserves van de stichting is de

bewaking van de realisatie exploitatie van elementair

belang,zodatbijnegatieveafwijking,ookinoverlegmet

deRaadvanToezicht,tijdigmaatregelengenomenkunnen

worden.

Stap28*:UitreikingvandesleutelDe uitreiking van de sleutel gebeurt pas op het moment

datdekamervoorgebruikisvrijgevenconformde

toestemmingvandecontrolerendambtenaar.Ingoed

overlegkanditbijgrotegebouweninfases,mitsdevlucht-

routes niet worden geblokkeerd en de veiligheid in en naar

de woonruimte niet in gevaar komt. Mocht door omstan-

digheden de sleuteluitreiking niet op de contractuele

datumkunnenplaatsvinden,dandientdattijdig(minimaal

maandtevoren)gemeldtewordenenhoeftdehuurover

die periode uiteraard niet betaald te worden.

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 3: Beheer en exploitatie

* (alleen bij tijdelijke transformaties)

Deel I Deel II 40

Fase 4: Afsluiting Stap29*:Verlengingvantermijnofbeëindiging van het contractOp grond van de leegstandvergunning kan voor maximum

vijfjaareenhuurcontractwordenafgesloten.(De

leegstandvergunningwordtvoortweejaarverleenden

magdriekeermet1jaarverlengdwordentotmaximaal

vijfjaar).Voordeeigenaarvanhetpand,diedeaanvraag

bijdegemeentemoetdoen,ishetbelangrijkdatditook

tijdiggebeurt,anderswordthethuurcontractonherroe-

pelijk.

Eenjaarvoordatdewettelijkeeinddatum(nu5jaar)is

verstreken,informeerthetbestuurbijdegemeenteende

eigenaarofereenmogelijkheidisomhethuurcontractte

verlengen.Isditnietmogelijkdanwordteenplanning

beëindiging verhuur en opzegging gestart, conform de

Leegstandwet. Zie ook: hoofdstuk 3 Wet en regelgeving.

Bijvoorkeurisdaneenvolgendprojectbeschikbaarvoor

tijdelijkebewoning.Continuïteitinhetaanbodvan

beschikbare panden, betekent dat nieuwe transformaties

indetoekomstgemakkelijkerterealiserenzijn.Meteen

deel van de huurontvangsten kunnen de voorbereidings-

kostenvaneenvolgendprojectvoorgefinancierdworden.

Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 4: Afsluiting

Dezevenbelangrijkstesuccesvoorwaardenvooreenkansrijktijdelijkwonenproject:

1. Inzetopeenzomaximaalmogelijkebenuttingvanhetbestaandegebouwtenbehoevevanwonenincombinatie

met(kleinschalig)werkenofbroedplaatsen.

2. Hetgebouwisvoormeerderejarennietnodigvoordeeigenfunctie;bijvoorkeurvooreenperiodevan5jaarof

langer.

3. Hetgebouwwordtbouwkundigaangepastmeteenvergunning,waarbij(brand)veiligheiddehoogsteprioriteit

heeft.

4. Dekostenvanaanpassingenhetbeheerwordentijdensdeverhuurperiodegeheeluitdeexploitatie(huur-

opbrengst)terugverdiend.

5. Zelfwerkzaamheidenbeheervanuitdebewonersgroepzelfhoudendekostenlaag.

6. Dooreenborgingofgarantiestructuurkomtereenlagerentedragendeleningbeschikbaarvoordeinvesteringen

dienoodzakelijkzijnvoordeaanpassing.

7. Doorjuistecombinatievanlocatie,gebouwmogelijkhedenenbewonersgroepontstaatereengemeenschapmet

meerwaarde: “the place to be”.

* (alleen bij tijdelijke transformaties)

Deel I Deel II 41

Bronnen

Publicaties

H-team Notitie #1: Herbestemming, regelgeving en gemeente(H-team,2010)

Programma ‘Wonen buiten kantoortijd’(SEV,2010)

Publieke Managementletter ‘Zeg waar het op staat’(NBA,2011)

Quick scan sanitaire units(SEV,2011)

Stappenplan Transformatie(GemeenteAmsterdam,2010)

Transformatie van kantoorgebouwen(Uitgeverij010,2007)

Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf(BZK,2011)

Transformatiewijzer:vankantoornaarwoonruimte (SBR,2010)

Van werkplek naar woonstek. Herbestemming van kantoorpanden(SEV,1994)

Werkplan Kantorenloods 2011-2014(GemeenteAmsterdam,2010)

Wonen op de zaak(VROM,2006)

Websites

http://www.amsterdam.nl/kantorenloods

http://stichtingtijdelijkwonen.nl

http://www.transformatieteam.nl

http://www.woneninkantoren.nl(nietmeeronline,wordtwww.sbr.nl/aanpakleegstand)

Wonen buiten kantoortijd > Bronnen Deel I Deel II 42

Bijlage 1: Inspectielijst eerste beoordeling

Inspectielijst eerste beoordeling van een gebouw t.b.v. tijdelijk wonen

Bijdeeerstebeoordelingvaneenleegstaand(kantoor)gebouwvoortijdelijkwonenzijneen

aantalaspectenvanhetgebouwvanbelang.Beperkjeineersteinstantiehiertoe,wantals

de uitkomst hiervan niet gunstig is, is verder onderzoek onnodig. Voordat wordt gestart met

een plattegrondontwikkeling dient eerst te worden vastgesteld in hoeverre deze aspecten

een transformatie kunnen blokkeren.

Omgeving gebouw:

a. zijnergeenmilieubelastende/gevaarlijkebedrijvenindeomgeving?

b. afhankelijkvanbeoogdebewonersgroep:

-bijjongeren:niettedichtopanderewoonbebouwing

-bijjongeren:afstandtotcentrumengoedopenbaarvervoer

- is er binnen of buiten ruimte voor een fietsenberging die groot genoeg is voor het

aantal bewoners?

-bijouderegroepbewoners:voldoendeparkeervoorzieningen

c. isereenredelijkegemeenschappelijkebuitenruimtetemaken?

d. iserveelverkeerslawaai?(i.v.m.maximumnoodzakelijkeontheffing)

Casco (draagstructuur) van het gebouw:

positiefis++,negatief--

Watisdeopbouwvandedraagstructuur?:

a. Kolommen ++

b. Kolommen en wanden -

c. Dragendegevelsmetvrijevloeroverspanning ++

d. Dragendegevelmetkolommenmiddenondersteuning +

e. Dragendewandenopbeukmaat(veelvoud)kamermaat ++

f. Dragendewandenopzeersmallemaat<2.40m -

f. Willekeurigdiverserichtingen --

g. Prefab/containers 0

De meest geschikte beukmaten:

(afstandhartophart(h.o.h.)vandedragendebouwdelen)

Voorkamerseneenkamerzelfstandigeeenheden:minimaal2.50menideaal3.60m;een

veelvouddaarvanisookbruikbaarmitsachterderaampartijeneenwandgeplaatstkan

worden voor opdeling.

Voorzelfstandigetweekamereenheden:minimaal5.00moptimaal5.40men7.20mriant

(bijdiepte12mdriekamerwoning).

Zoekbijwisselendematenvandedragendewandenofereenindelingmogelijkisvanhet

bruikbaaroppervlakdatpastachtereenraampartij.Sterkafwijkendebeukmatenkunnen

(doorafsplitsingofsamenvoeging)ingezetwordenvoorgemeenschappelijkeruimte.

Dieptemaat gebouw:

Demeestefficiënteplattegrondtijdelijkwonenvoorkamersenzelfstandigeeenkamereen-

heden is een zogeheten middengangontsluiting. Uitgaande van de veel voorkomende

gevelindelingendraagstructuurineenveelvoudvan1.80misdebreedtemaathierdoorop

3.60mh.o.h.bepaald.Uitgaandevaneengewenstkameroppervlakvan18m2 is de

benodigdedieptetotdemiddengangminimaal5.00m.Degangmoetongeveer1.50m

breedzijn.Daarmeeishetgewenstdathetgebouwbinnendegevel5.00+1.50+5.00=

11.50mdiepzijn,mettoevoegingvoorbinnenwanddiktes12.00m.

Voorzelfstandigeeenhedenmoethier2x2.30mbijgeteldwordenvoorhetsanitairende

keukenaandegangzijdeenisdusminimaal17.00mgebouwdieptenodig.

Als(meestalgedicteerddoorderaamindelingofdragendewanden)debreedtevande

kamersbrederofsmallerwordt,dankanbijhetzelfdeoppervlakdedieptevanhetgebouw

ondieperofdieperzijn.

Eenminderefficiënteindelingiseeneenzijdigesitueringvandewoonruimteaaneengevel.

Indatgevalligtdeontsluiting(gang)langsdeanderegevel.Ditkaneenbijzonderondiep

gebouw wel bruikbaar maken of kan grote wooneenheden (veelal zelfstandige twee- en

driekamer)mogelijkmaken.

Veelalzijndegebouwenmeteendieptebinnendegevelgemetenvantussende12.00men

20.00mdieptehetmeestefficiënt.Houderwelrekeningmeedatbijkamersooknoggevel-

breedtenodigisvoordegemeenschappelijkekeukensendenietnoodzakelijkaandegevel

liggenderuimtenvoortoiletten(veelalalbestaand)en(veelalaandetoilettentekoppelen)

doucheruimten. Dit sanitair kan extra gebouwdiepte nodig maken.

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 1: Inspectielijst eerste beoordeling Deel I Deel II 43

Gevel:

a. Verdelingramen;opwelkehoogte,bruikbaarvoorwoonfunctie

b. Repetitie komt overeen met beukmaat uit vorig punt te weten ...m

c. Beweegbaar raam per beukmaat, meer dan kiepstand of aanpasbaar

d. Andersteweten…

e. Enkel of dubbel glas, i.v.m. comfort en stookkosten

f. in gehele pui of deel dubbelglas

g. Bijveelgeluidbuiten:aanwezigesuskasten=geluiddempendeventilatieroosters

Binnenzijde hoofdindeling:

a. Aanwezigheidvanmeerderetrappenhuizenaanbeideeindenvandegangen,zodatjein

geval van nood twee kanten op kunt vluchten.

b. Zijndetrappenhuizendoorpuienmetdeurenrookwerendafgeslotenvandezegangen;

evt.lateraantepassenvoorbrandwerendmettoevoeginglijstwerk.

c. Gangenliggenopdeplekzoalsbijcascoaangegeven;bijvoorkeurinhetmiddenvanhet

gebouw.

Aanwezige bouwkundige voorzieningen:

Zijndebestaandetoilettenzodaniggesitueerddatzijgehandhaafdkunnenblijveninde

mogelijkeplattegrondindelingenishetmogelijkomhiereenvoudigdouchesvanofbijte

maken?Hierbijisdevooraldegelijkmatigeverdelingoverdetoekomstigewoongroepen

vanbelang.Elkegroepkrijgteensanitaircluster.Depraktijkleertmeestaldatdezesanitair-

clusters de ligging en de omvang van de woongroepen bepalen.

Ishetmogelijkomeenvoudigeengemeenschappelijkeruimteofkeukentelatengrenzen

aan dit sanitaircluster en op de daar aanwezige afvoer- en ventilatiekanalen?

Hoeveelvandeaanwezigewandenendeurenkunnengehandhaafdblijvenbijeen

gewensteindelingenwatmoetbeslistweg?Bijverwijderingvandragendemurenzijner

hulpconstructies nodig, wat meestal een te kostbare aanpassing is.

Installaties:

Bijdemeestekantorenenonderwijsgebouweniseenverlaagdplafondaangebracht.

Hierboven liggen metalen kokers voor luchtbehandeling, elektra en telecom. Ga er vanuit

datdeverlaagdeplafondsbijaanpassingerbijnaaltijderuitmoeten,omdatdebestaande

scheidingswanden niet tot de bovenliggende vloer doorlopen.

Om brandoverslag door deze opening te voorkomen, waardoor er brand van de ene naar de

anderekamerkanoverslaan,maarookdoorhetheetwordenvandekanalenbijbrand,

moetendezeleidingenallemaalverwijderdworden.Uiteraardisditooknogeengeweldig

geluidslek.Daarommoetenallewandenzowelbijhergebruikalsbijnieuwbouwtotde

bovenliggende vloer doorlopen.

De luchtbehandeling komt in de kamers niet meer terug. Soms betekent dat dat er radia-

torenvoordeverwarming(bij)geplaatstmoetenworden.Deelektra-leidingen(vaakin

goten)kunnen(eventueelnaverplaatsinginhoogte)welblijven,mitsdedoorvoereninde

wanden met brandwerend schuim worden gedicht. Door het niet meer terugbrengen van

de verlaagde plafonds is er extra hoogte gecreëerd voor het plaatsen van een hoogslaper.

Alsdekwaliteitvanaanwezigenoodverlichtingenbrandblusmiddelengoedis,dankan

hergebruikeenkostenbesparingopleveren.Ineersteinstantiesteltdebrandweerhierzeer

strengeeisenaan.Probeerineenrondgangmethentebepalenwatzijnogacceptabel

achten. Over het algemeen worden de bestaande centrales afgekeurd.

Noodverlichtingsarmaturen en brandslanghaspels mogen vaker na een opknapbeurt en

keuring hergebruikt worden.

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 1: Inspectielijst eerste beoordeling Deel I Deel II 44

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 2: Opzet bouwbegroting tijdelijk wonen-project

Bijlage 2: Opzet bouwbegroting tijdelijk wonen-project

Opzet investeringskosten project tijdelijk wonen

modelTransformatieteam bedragen indicatief

Kostensoort en fase kosten 19% incl. btw per fase

Initiatieffase voorbeeldplan

kosten zoeken pand intern 500 500

informatie bestemmingsplan 200 200

hulp specialist 1.200 228 1.428

pandgevonden200kamers 2.128

Quick scan

kosten uitvoerder quick scan 6.000 1.140 7.140

kosten advies derden 1.000 190 1.190

interne kosten 700 700

pand is bouwkundig geschikt 9.030

Opzet exploitatie

steun financieel expert 2.000 380 2.380

bepaling huur via puntenstelsel 200 200

steunbijaanvraagfinanciering 1.800 342 2.142

plan is financieel haalbaar 4.722

Uitwerking plan voor vergunning

architect/plattegrondontwikkelaar 4.500 855 5.355

projectmanagementtbvvergunn 9.000 1.710 10.710

installatieadviseur 2.500 475 2.975

ondersteuning koepel 2.000 380 2.380

interne kosten 1.500 1.500

bouwvergunning1,5a2%invest. 20.000 20.000

vergunning haalbaar 42.920

Voorbereiding uitvoering

bouwmanagementbureau 10.000 1.900 11.900

diverse adviseurs techniek 2.000 380 2.380

kosten overleg aannemer 1.500 285 1.785

kostenkoepel&juristcontracten 2.100 399 2.499

prijsakk;opdrachtuitvoering 18.564

Kostensoort en fase kosten 19% incl. btw per fase

Parallel: voorbereiding beheer

advies opzet beheer en verhuur 3.500 665 4.165

oprichting beheerstichting 600 114 714

opstelling documenten 3.000 570 3.570

rondmaken financiering 1.200 228 1.428

kostenbijeenkomstenvergader. 2.000 380 2.380

aanvraag leegstandvergunning 500 95 595

definitieve huurbepaling 1.200 1.200

opzetbedrijfsadministratie 2.500 475 2.975

opzet/inhuurhuuradministratie 6.000 1.140 7.140

PR en communicatie 3.000 570 3.570

start verhuur en uitvoering plan 27.737

kosten voorbereiding: 105.101

risico opslag voorbereiding 5% 5.255

totale kosten voorbereiding 110.356

renteverlies over voorbereiding 5%

50%xkostenxperiode 6 maanden 2.759

kosten voorbereiding incl. rente: POSTAinexploitatie 113.115

Uitvoering aanpassing gebouw

uitvoeringsduur 4 maanden

toezicht uitvoering bouwmanagement

6.400 1.216 7.616

termijnenaannemer(s) 1.100.000 209.000 1.309.000

meer/minderwerk 12.000 2.280 14.280

aanpassinggereed;startexploitatie

totaal uitvoering 1.330.896

renteverlies over uitvoering 5%

50%xkostenxperiode 4 maanden 22.182

kosten uitvoering incl. rente: POSTBinexploitatie 1.353.078

Totaleuitgavenaanpassinginexploitatieterugteverdienen: 1.466.193

PostenA&B

Hiernakomenernogderentekostenlening,beheerenhuureigenaarbijvanafdestartexploitatie

Deel I Deel II 45

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 3: Opzet exploitatie tijdelijk wonen-project

Bijlage 3: Opzet exploitatie tijdelijk wonen-project

Opzet exploitatie tijdelijk wonen op hoofdlijnen

modelTransformatieteam,voorbeeld:bedragenindicatief

totale investeringskosten

kosten voorbereiding POSTA 113.115

kosten uitvoering POSTB 1.353.078

totalekostenaanpassingvoorTW 1.466.193

Voorbeeld exploitatieperiode: 5jaar

aan te trekken lening met rentep. 5% afgerond bedrag: 1.500.000

ditbedragmoetindezeperiodeterugverdiendwordenuitdehuuropbrengstenminusdejaarlijksekosten

jaar1 jaar2 jaar3 jaar4 jaar5

huuropbrengst aantal eenheden 200

bijgem.Maandhuur(jaarl.+1,3%) €217 505.176 511.743 518.396 525.135 531.962

aftrek voor leegstand en derving 3%

kostenkleinonderhoud/beheer 200

jaarlijkspereenheidplusindex2% €450 -90.000 -91.800 -93.636 -95.509 -97.419

vergoeding eigenaar per m2/p/jr €18

oppervlakgebruik/nuttig/p/eenh 30 -108.000 -108.000 -108.000 -108.000 -108.000

jaarlijksresterendvooraflossing+rente 307.176 311.943 316.760 321.626 326.543

cumulatief contant tegen rente lening 307.176 604.265 905.941 1.212.252 1.523.245

eindbedragiscontroletotaalbeschikbaarvooraflossinggedurendeexploitatiejaren 1.523.245

letopextrakasstroomvoorjaar1dooreenmaligeuitgavevoorbereidingskostenvoorstartexploitatie

Deel I Deel II 46

Bijlage 4: Voorbeeld samenstelling servicekosten

Overzicht veel voorkomende servicekosten bij tijdelijk wonen:

NB:Debedragenzijneenindicatiebijeenkameroppervlakvancirca18m2 en gemeen-

schappelijkeruimtenbuitendekamervan12à15m2 (incl. aandeel eigen groepsruimte en

alleanderegangenetc).Uitgegaanwordtvanhetprijsniveau2011;debedragenzijnverder

afhankelijkvanisolatiewaarde,ventilatiehoeveelheid,tarievenvanleveranciersen

overhedenendeinzetvanhetbestuuropbewustwordingenergiebesparingbijde

bewoners.

-verwarming € 30,00

-elektra € 20,00

- water € 9,00

-afvoerenvanhuisvuil € 4,00

-huismeester/beheer € 6,00

-fondskleineherstellingen € 10,00

-5%administratiekosten € 4,00

totaal € 83,00

Provincialeengemeentelijkeheffingenenbelastingen:

-zuiveringsheffing € 1,00

-verontreinigingsheffing € 1,00

-waterschapsbelasting € 5,00

totaal heffingen etc. € 7,00

totale indicatie servicekosten: € 90,00

eventueelinternetPM € 10,00

kale huurprijs (excl. servicekosten) € 217,00

totaal per maand te betalen € 307,00

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 4: Voorbeeld samenstelling servicekosten Deel I Deel II 47

Huidige Leegstandvergunning: regels en procedure

- InhetkadervandeuitvoeringvandemotieLinhardwordteenaanpassingverwacht,

gerichtopeenperiodevanmaximaal10jaar.

- BijverhuurvanwoonruimteopgrondvandeLeegstandwetmoethetgaanom

woonruimte die aantoonbaar niet bedoeld is als een permanente huurwoning, zoals

koopwoningen, woonruimte in afwachting van een andere bestemming of een voor sloop

ofrenovatiebestemdehuurwoning.Artikel15vandeLeegstandwetverschafteenexacte

opsommingenomschrijvingvanwoonruimtedieopgrondvandeLeegstandwetmag

worden verhuurd. De regels voor verhuur via de Leegstandwet vind u in de informatie-

brochurevandeVNG(VerenigingNederlandseGemeenten)van6mei2009.

Op de website www.wetten.nl kunt u de exacte tekst van de Leegstandwet inzien.

OphoofdlijnenzijnditdekenmerkenvanverhuurviadeLeegstandwet:

1. DehuurprijswordtvastgestelddoordegemeenteconformhetBesluithuurprijzen

woonruimte.Ubentdusnietvrijomzelfeenhuurprijstebepalen.

2. Dehuurovereenkomstmoetwordenaangegaanvooreentermijnvanminimaal6

maandenenmaximaal2jaar.

3. Deopzegtermijnvoordehuurderismaximaal1maand.

4. Deopzegtermijnvoordeverhuurderisminimaal3maanden.

De grootste valkuilen die een huurovereenkomst op grond van een leegstandvergunning

ongeldigkunnenmakenzijndevolgende:

1. Dehuurovereenkomstvermeldtnietdehuurprijsdieindeleegstandvergunning

is vermeld.

2. Dehuurovereenkomstisgeslotenvóórdatdevergunningisafgegeven.

3. Devergunningisafgegevenvooreenlangeretermijndandemaximaaltoegestane

tweejaar.

4. Dehuurovereenkomstvermeldtnietofonvoldoendedeleegstandvergunning(alleen

noemenvanhetvergunningnummerisonvoldoende).

5. Uitdehuurovereenkomstblijkennietdedatumvandevergunningafgifteen

evenmin wordt het orgaan vermeldt dat de vergunning heeft verleend.

6. Uitdehuurovereenkomstblijktnietvoorwelketijdvakdevergunningisverleend.

Indienéénofmeervandezefeitenzichvoordoen,danisdewettelijkehuurbescherming

conformhetBurgerlijkWetboekalsnogvantoepassing.

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 5: Voorwaarden Leegstandvergunning voor leegstaande bestaande woningen

Bijlage 5: Voorwaarden Leegstandvergunning voor leegstaande bestaande woningen

Deel I Deel II 48

Bijlage 6: Inbouw sanitaire kubussen

Eenmogelijkeoplossingvoorsemi-permanentetransformatievankantoreninwoonruimte

is het plaatsen van een prefab sanitaire unit. Deze bestaat uit een bouwpakket voor een

natte cel met wc en douche, eventueel gecombineerd met een keukenblok of een bureau

met internet.

Hetwordtalseen‘meubel’–inomvangvariërendvan3tot8vierkantemeter–geplaatstin

eenprivé-kamerofineengemeenschappelijkeruimte.Opditmomentzijnervier

producten op de markt:

• Smart Cube, reeds toegepast in studentenhuisvesting in Middelburg en Leiden

(voormaligkantoorenziekenhuis);

• Cubi,toegepastbijdetransformatievaneenkantoorgebouwnaareenhotel;

• Woonmachine,speciaalontworpenvoor61studentenkamers(nieuwbouw)in

Eindhoven;

• Place2Live, de kleinste sanitaire unit, aangeboden voor drie kantoortransformaties in

Amsterdam.

Download Quickscan sanitaire units

Deprijzen(inclusiefinstallatie)variëren-volgensopgavevandeproducenten-tussende

7500en15.000euroexcl.btw.Debelangrijkstekostenpost,vooralbijzelfstandigewoon-

eenheden, is het aanbrengen van een semipermanente leidingschacht voor elke verticale

strengsanitaireunits.VoordepilotinhetNISPA-gebouwzaldeSEVeenmarktanalyse

uitvoeren met de geïnteresseerde producenten voor de plaatsing van sanitaire units.

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 6: Inbouw sanitaire kubussen

Smart Cube

Cubi Woonmachine

Place2Live

Deel I Deel II 49

Bijlage 7: Plattegronden van een transformatie

Terillustratiedriedeelplattegrondenvande2eetagevanhetACTA-gebouw

vóór,tijdensennadetransformatie.

2 zuid, bestaande situatie

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 7: Plattegronden van een transformatie Deel I Deel II 50

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 7: Plattegronden van een transformatie Deel I Deel II 51

2 zuid, te slopen elementen

Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 7: Plattegronden van een transformatie Deel I Deel II 52

2 zuid, transformatie

66onzelfstandigekamers

Groep 2.2

17kamers,4toiletten,4douches.gbo370m2

Groep 2.1

20kamers,4toiletten,4douches.gbo540m2 excl. bergingen