Wonen buiten kantoortijd - Platform31...2: Bomansplaats (Camelot Student Housing, Eindhoven) 14 3:...
Transcript of Wonen buiten kantoortijd - Platform31...2: Bomansplaats (Camelot Student Housing, Eindhoven) 14 3:...
Wonen buitenkantoortijdHandleiding voor permanenteof tijdelijke transformatievan kantoorgebouwen
Deze pdf is ontworpen voor optimale weergave op zowel
het scherm als papier. Op het scherm biedt het echter
extra functionaliteit:
• Allereerstzijndeinhoudsopgaveninteractief.Doorop
een hoofdstuk- of paragraaftitel te klikken springt u naar
de betreffende pagina.
• Indetekstbevindenzichookactieveverwijzingennaar
andereplekkeninhetdocument.Daarnaastzijner
verwijzingennaarbronnenophetinternet.Dooreropte
klikken opent u de betreffende internetpagina in uw
browser.Interactieveverwijzingenindetekstzijnin
vet blauwgezet(ofinblauwealinea’sjuistzwart).
Verder staan onderaan de pagina’s enkele knoppen
met de volgende functies:
terug naar het begin van het document
springnaarhetbeginvanDeelI
springnaarhetbeginvanDeelII
een pagina terug of verder, dit kan echter ook
met de cursortoetsen van uw toetsenbord
Een interactieve pdf
Wonen buiten kantoortijd > Een interactieve pdf 2Deel I
Deel I
Deel II
Deel II
Colofon
Uitgave Gemeente AmsterdamSEV
Redactie Jean Baptiste Benraad (Transformatieteam)Ricci ScheldwachtJeroen Singelenberg (SEV)Liesbeth Steetskamp (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam)
Vormgeving Gé grafische vormgeving
Amsterdam/Rotterdam, februari 20121e versie
• Tenslottezietulinksonderaandepaginawaaruzichin
het document bevindt. Ook hier kunt u klikken om terug
te navigeren.
• Omdevolledig-scherm-modusteverlatengebruiktude
Escape toets op uw toetsenbord.
• Voorwiedaarvertrouwdmeeis,ishetdocumentook
voorzienvanbladwijzers.
Inleiding4
Doelvandehandleidingenleeswijzer6
DEEL I: Leegstand op de kantorenmarkt 7
InhouddeelI8
1. Waarom transformeren? 9
2. Van kantoren naar wonen: permanente of tijdelijke transformaties 12
3. Wet- en regelgeving 23
DEEL II: Handleiding voor transformaties 26
InhouddeelII27
4. Stappenplan voor transformaties 28
Bronnen42
Bijlagen43
Beknopte inhoud
Wonen buiten kantoortijd > Beknopte inhoud Deel I Deel II 3
In Nederland staat oneindig veel kantoor-ruimte leeg. Tegelijkertijd zit de woningmarkt op slot en is het voor bepaalde groepen lastig om passende woonruimte te vinden. Het idee is aanlokkelijk: gebruik die lege kantoren als woningen en twee maatschappelijke problemen worden in een klap opgelost. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan.
Nederlandheefteengoedetraditieinvolkshuisvesting.Al
meer dan een eeuw zorgen woningcorporaties voor de
beschikbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen op
dewoningmarkt.Tochblijftdewoningnoodinonsland
een telkens terugkerend probleem.
Hetzijnvooralde‘spoedzoekers’metweiniggelddienog
steedsnietgoedbediendworden:studenten,jongerendie
voor het eerst op zichzelf gaan wonen of die begeleiding
nodig hebben, mensen die net een scheiding achter de rug
hebben, arbeidsmigranten. Daarnaast is in veel steden het
aantal geschikte en betaalbare woningen voor ouderen
ontoereikendeniserindegrotestedeneenblijvend
tekort aan huisvesting voor mensen uit het buitenland die
hierenigetijdkomenwerkenofstuderen.
Corporatiesblijkennietinstaatomflexibeltereagerenop
acute en kortdurende huisvestingsvragen. Hun nieuw-
bouwmogelijkhedenzijnsterkverminderdende
doorstromingvanhunbezitstagneert.Instudentensteden
hebbenzijwelalgereageerdopdenieuweopgavedoor
verplaatsbarewoonunitsneertezettenoptijdelijkbraak-
liggendeterreinen.Maarelkjaarblijftdevraaghetaanbod
overtreffen.
DoelgroepenStudentenvormeneenbelangrijkegroeponderdespoed-
zoekers.Bijaanvangvanelknieuwstudiejaarzijner
duizendeneerstejaarstegelijkopzoeknaarwoonruimte.
En hun aantal groeit, omdat er ook steeds meer studenten
uithetbuitenlandbijkomen.Amsterdamheefteentekort
van9000wooneenhedenvoorstudenten,Utrecht6700,
Delft3600,DenHaag3000eninanderestudentensteden
isdesituatienietanders.Landelijkisereentekortvan
30.000wooneenhedenvoorstudentenendeverwachting
isdatertot2015nog60.000extrastudenteneenhedenbij
moeten komen.
Oost-Europese arbeidsmigranten vormen een andere
substantiëlegroep.Zijblijvenkomen,opzoeknaarwerk,
crisisofgeencrisis.Daarbijblijvenzevoorlangere
periodeninNederlanddanwerdverwacht.Tussendezeer
goedkoop wonende Polen en de duur wonende expats
bevindt zich bovendien nog een middensegment van
mensen uit het buitenland die vanwege werk, stage of
studieeenhalftottweejaarinNederlandverblijvenen
geen2000europermaandkunnenbetalenvooreen
woning.Inplaatsdaarvanzoekenzijeengemeubileerde
studio in de stad.
Dan is er nog een derde groep waar de sociale huursector
van oudsher niet direct een plek voor heeft: mensen die
plotseling op straat staan na een echtscheiding of na een
huisuitzetting wegens illegale onderhuur.
Tenslotteisernogeenvierdegroep:deuitstromersuitde
maatschappelijkeopvang.Ditzijnmensendienogniet
helemaal zonder woonbegeleiding kunnen maar wel in
staatzijnomopzichzelftewonen.InhetPlanvanAanpak
MaatschappelijkeOpvanghebbendegroteenmiddel-
grote steden en de corporaties afspraken gemaakt over
de huisvesting van deze groep.
Naast deze vier urgente groepen met lage inkomens is er
in een aantal delen van het land een openstaande vraag
naar‘nultredenwoningen’inverbandmetvergrijzing.
Kantoorgebouwen kunnen door de aanwezigheid van
liften,vrijindeelbarevloerenenoverruimtevaakgoede
Inleiding
Wonen buiten kantoortijd > Inleiding Deel I Deel II 4
mogelijkhedenbiedenvoorrolstoeltoegankelijke
woningen, mits de ligging gunstig is ten opzichte van
voorzieningen en openbaar vervoer. Een deel van deze
zogeheten nultreden woningen zou ook gecombineerd
kunnen worden met zorginfrastructuur, waardoor een
aanbodvan‘verzorgdofbeschermdwonen’wordt
gecreëerd.
KantorenoverschotTegelijkertijdstaaninNederlandveelgebouwenleeg,
zoals kantoren en verouderde schoolgebouwen of
bedrijfspanden.Landelijkgaathetombijna8miljoenm2
endatwordtalleenmaarmeer.InAmsterdamblijft17
procent(1,3miljoenm2)vanhetkantoorvloeroppervlak
ongebruikt, waarvan ongeveer de helft structureel.
Leegstandiseenprobleemvanblijvendeaardgeworden.
Door het enorme overaanbod en een sterk teruglopende
vraagnaarkantoorruimtezijnveelgebouwenoverbodig
geworden. Het aantal mensen dat op kantoor werkt,
neemtaf.Demografischeontwikkelingen(vergrijzing),de
verplaatsing van banen naar goedkopere landen en het
groeiende aantal zzp’ers dat thuis werkt, hebben ervoor
gezorgd dat de vraag naar kantoorruimte het aanbod niet
meerzaloverstijgen.Ookdeinvoeringvanflexibele
werkplekken, waardoor minder vierkante meter kantoor-
ruimteperwerknemernodigis,speelthierbijeenrol.En
hoeweleropdetoplocatiesnogaltijdnieuwekantoor-
pandenverrijzen,achtenmakelaarsdekanskleindat
oudere gebouwen die niet op deze toplocaties staan ooit
nog als kantoor zullen worden verhuurd.
1+1isnietautomatisch2De gedachte om beide problemen aan elkaar te koppelen,
klinkt uitdagend: maak van al die leegstaande kantoren
woningen en de samenleving is in een klap verlost van
tweemaatschappelijkeproblemen.
Inwerkelijkheidblijkthetallemaalechternietzo
eenvoudigenblijfthetaantaltransformatiesvan
leegstaandekantoorgebouwenverachterbijdevraag.In
depraktijkblijkenerdenodigefinanciële,bouwtech-
nischeenjuridischeobstakelstezijndiegeslaagdetrans-
formaties in de weg staan en moeten eigenaren van
kantoren, zoals beleggingsfondsen en woningcorporaties,
grote financiële en psychologische barrières overwinnen.
Ookzijnontwikkelaarseninvesteerderssindshet
uitbreken van de economische crisis nog terughoudender
gewordenommetdergelijkekostbarebouwprojectente
starten.
Eenanderebelangrijkereden,waaromdetransformatie
vanleegstaandekantorennietaltijdevenvoorspoedig
verloopt, is de vaak afwachtende houding van gemeenten.
Veel gemeenten spreken wel de ambitie uit het
leegstandsprobleem te willen aanpakken, maar in de
praktijkblijkenzedaarnietofnauwelijksoptoegerust.Het
ontbreekt veel gemeenten simpelweg aan inzet, middelen
en ervaring om het transformatieproces op gang te
brengen en transformatie van leegstaande kantoren een
substantieel deel van de bouwproductie uit te laten
maken.
DeSEVstarttein2010hetexperiment‘Wonenbuiten
kantoortijd’omhetomzettenvankantoorruimtenaar
woningen te verruimen en te versnellen. Het programma
isopgezetompraktijkervaringenteverzamelenen
knelpuntentehelpenoplossen.Hetgaathierbijomtijde-
lijke,semipermanenteenpermanentetransformatiesvan
kantoorgebouwen(ensomsookonderwijsgebouwen)in
huisvesting voor bovengenoemde urgente doelgroepen.
Er is speciaal aandacht voor knelpunten en oplossingen op
het gebied van wet- en regelgeving. Deze handleiding is
eenonderdeelvanhetprogramma.Indezeeersteeditie
zijndeervaringenuitdeperiode2010/2011vervat.
DegemeenteAmsterdamiseenspecialepartnerinhet
programma‘Wonenbuitenkantoortijd’.Amsterdamisde
stad met de meeste leegstaande kantoren en ook de
eerste gemeente van Nederland met een specifiek beleid
voor de transformatie van kantoren. Hiervoor is een
speciale kantorenloods aangesteld die als opdracht heeft
kantooreigenaren,transformerendepartijenendiverse
gemeentelijkedienstenbijelkaartebrengenentransfor-
maties soepel te laten verlopen. Reden genoeg om van
deze handleiding een coproductie te maken tussen SEV en
KantorenloodsAmsterdam.
Wonen buiten kantoortijd > Inleiding
2008 2012
7% 14%
Het leegstaande kantoorvloeroppervlak is in vier jaar tijd verdubbeld.
Deel I Deel II 5
Doel van deze handleiding is om een inzicht te geven in de
achtergronden van het leegstandsprobleem (inleiding en
hoofdstuk1)eninhoetransformatiesdaarvooreen
oplossingkunnenbieden(hoofdstuk2).Daarmeehopen
we te bewerkstelligen dat gemeenten, corporaties,
ontwikkelaars en vastgoedeigenaren de noodzaak van
transformaties inzien en geïnspireerd raken om zelf aan
de slag te gaan.
Hiervoor behandelt de handleiding de verschillende
stappeninhettransformatieproces.Hoebepaaljeofeen
gebouwgeschiktis?Wiezijnerbijhetprocesbetrokken?
Isdetransformatietijdelijkofpermanent?Enaanwelke
voorwaarden moet worden voldaan om tot een succes-
volle transformatie te komen? Deze voorwaarden
betreffen plan van aanpak, de verbouwing, exploitatie en
het beheer van het gebouw.
Elkprojectgaatgepaardmettoetsingenzonodig
wijzigingvanregelgeving(hoofdstuk3).Omkantorenom
tevormentotwoningenisallereerstmeestaleenwijziging
van het bestemmingsplan nodig. Daarnaast moet ook
rekening worden gehouden met het Bouwbesluit, de
bouwregelgeving,milieuregelgeving,ruimtelijkeordening
en de huurwetgeving.
Eenaparthoofdstukisgewijdaaneenstappenplanvoor
transformaties(hoofdstuk4).Overpermanentetransfor-
matievankantoreninwoonruimtezijnaleerderpubli-
catiesverschenen(o.a.doorSBRenSEV);tijdelijke
transformatieiseenbetrekkelijknieuwfenomeen,dat
medeisgestimuleerddoordeWetkrakenenleegstand.Bij
deze variant van transformeren worden leegstaande
kantoorgebouwentijdelijkomgebouwdtotwoningen,
meestalvooreenperiodevanvijftottienjaar.Hetproces
vantijdelijketransformatiesverlooptnietgeheelgelijkaan
dat van permanente transformaties. Vooral in de exploita-
tiefasezijnerverschillen,maartussenbeidevarianten
bestaan ook veel overeenkomsten. Daarom is gekozen
vooreengezamenlijkstappenplan.Wanneerdetekst
alleenoptijdelijketransformatiesbetrekkingheeft,wordt
dat in het stappenplan aangegeven.
Doel van de handleiding en leeswijzer
Wonen buiten kantoortijd > Doel van de handleiding en leeswijzer Deel I Deel II 6
Wonen buiten kantoortijd > Deel I
Deel I:
Leegstand op de kantoren-markt
Deel I Deel II 7
1. Waarom transformeren? 9
Transformatiedraagtbijaaneengezondekantorenmarkt9
Belang van de eigenaar 9
Belangvandegemeente10
Transformatiekanbijzonderewoningenopleveren11
Duurzaamheid11
2. Van kantoren naar wonen: permanente of tijdelijke transformaties 12
Permanentetransformaties12
Voorbeelden van Permanente transformaties:
1: Achmeakantoor(SyntrusAchmea,Amsterdam)13
2: Bomansplaats(CamelotStudentHousing,Eindhoven)14
3: GEB-gebouw,Rochussenstraat(Transformatieteam,Rotterdam)15
4: Luifelstede(Transformatieteam,Nieuwegein)16
Tijdelijketransformaties17
Watistijdelijkwonen17
Voorwieistijdelijkwoneneenoplossing?17
Waaromkomenergebouwenbeschikbaarvoortijdelijkwonen?18
VoorbeeldenvanTijdelijketransformaties:
1: Kanaalweg(StichtingTijdelijkWonen,Utrecht)19
2: Archimedeslaan(StichtingTijdelijkWonen,Utrecht)20
3: ACTA(TransformatieteamenTijdelijkWonen-Amsterdam)21
4: NISPA(SEV,ProjectbureauZuidOostLobAmsterdamen
Transformatieteam,Amsterdam-Zuidoost)22
3. Wet- en regelgeving 23
Inhoud deel I
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > Inhoud deel I Deel I Deel II 8
Opzichhoeftleegstandgeenprobleemtezijn.Een
gezondekantorenmarktkenteenleegstandvan4tot8
procent. Deze zogeheten frictieleegstand schept ruimte
voorverhuizingen,verhuurenverkoop.InAmsterdam
daarentegenstaatcirca17procentvandekantoorvloer-
oppervlakteleeg.Datkomtneerop1,3miljoenvierkante
meter, waarvan ongeveer de helft structureel.
Langetijdwerdleegstandgezienalseenprobleemwaar
weinig tegen was te doen. Gemeenten die het probleem
wel wilden aanpakken, waren grotendeels op zichzelf
aangewezen.Eenlandelijkeaanpakontbrak.Totdatinmei
2010opinstigatievanministerHuizinga(VROM)de
Kantorentopwerdgehouden.Opdebijeenkomst,waar
rijksoverheid,gemeentenenvertegenwoordigersuitde
bouw-envastgoedwereldbijeenkwamen,werdeen
convenantgetekendvooreengezamenlijkaanpakvande
leegstand. “Een hoge structurele leegstand is verspilling
vanruimteenkapitaalenisookvoorderuimtelijkeen
economische ontwikkeling nadelig,” aldus de slotver-
klaring van de top. Daarin spreken de aanwezige vertegen-
woordigersvangemeenten,provinciesenhetRijk,
beleggers en ontwikkelaars niet alleen de ambitie uit om
toteengezamenlijkplanvanaanpaktekomen,maarook
hoeelkvandebetrokkenpartijenhieraaneenbijdragekan
leveren.DegemeenteAmsterdamiseenvandeonderte-
kenaars.DaarmeebehoortAmsterdamtotdevoorhoede
van Nederlandse gemeenten die de leegstand actief
willen terugdringen.
TransformatiedraagtbijaaneengezondekantorenmarktLeegstaande panden aan de onderkant van de markt
hebben geen toekomst meer als kantoor. Makelaars laten
wetendatouderekantoorgebouwendienietopA-locaties
staansteedsminderwaarschijnlijkalskantoorverhuurd
zullen worden. Het weghalen van deze overtollige
kantoren uit de markt kan weer voor een gezonde kanto-
renmarktzorgen.Vastgoedeigenarenkunnendaarbijhun
bijdrageleverendoordepandenteslopenofzetelaten
ombouwen tot woningen of gebouwen met een andere
nieuwe functie, zoals een broedplaats of hotel.
Belang van de eigenaarEigenarenvankantorenzijnveelalinstitutionele
beleggers, zoals pensioenfondsen. Maar ook particuliere
vastgoedcv’senbuitenlandse(privateequity)fondsen
hebben kantoorpanden in hun bezit. Vooral langdurig
leegstaandepanden,dienietopA-locatieszijngebouwd,
zijnveelalinhandenvandezelaatstegroepbeleggers.
Langdurigeleegstandbeschouwdenzijlangetijdnietals
een probleem, omdat de leegstaande gebouwen in hun
bezit meestal onderdeel uitmaken van een grotere porte-
feuille.Alshetmerendeelvandekantorendatdeel
uitmaakt van deze portefeuille wel is verhuurd, hoeven de
leegstaande gebouwen nog niet tot problemen te leiden.
Zolang de baten de kosten maar ruimschoots dekken,
wordt voldoende kasstroom gegenereerd om aan de
betalingsverplichtingentevoldoenenlijkternognietsaan
de hand.
Datbeleggersnauwelijksbereidzijnomdezeleegstaande
gebouwen af te boeken, is onder meer te verklaren door
optimismevandebeleggers.Telangzijnzijblijven
vasthouden aan de verwachting dat ze voor hun
leegstaande gebouwen wel nieuwe huurders zouden
vinden. Die verwachting is ook terug te zien in de hoge
huurprijzendieeigenarennogaltijdvrageneninde
taxatiesvandepanden,dieveelterooskleurigzijn.
Deeconomischecrisisheeftervoorgezorgddatbij
vastgoedeigenaren het besef begint te groeien dat ze
kantoorgebouwen die lang leegstaan niet meer zullen
verhuren en dat de veelal verouderde panden nu en in de
toekomstalleennogmaarnegatiefrendementblijven
opleveren.Afstotenvanhetpand(slopenofverkopen)is
de enige manier om hieraan een einde te maken.
Eigenaren willen of kunnen vaak niet verkopen, omdat de
boekwaarde van lang leegstaande panden doorgaans
stukken hoger is dan de marktwaarde, waardoor de
gebouwen alleen met groot verlies verkocht kunnen
worden. Het verkopen van onverhuurbare panden onder
deboekwaardeisvoordemeestebeleggersnogaltijd
onacceptabel.Tochzitervoorveeleigenarennietsanders
op dan onder ogen te zien dat ze de panden eens zullen
moetenafschrijven,maarhetinéénjaarafschrijvenvan
een te hoge boekwaarde is psychologisch een grote
barrière.
1. Waarom transformeren?
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 1. Waarom transformeren? Deel I Deel II 9
De economische crisis heeft er wel voor gezorgd dat
beleggerskritischernaarhunportefeuillezijngaankijken
en dit heeft geleid tot een aantal forse afboekingen. Zeer
recentelijkheeftookdeNederlandseBeroepsorganisatie
vanAccountantsineenpublieke managementletter
aangekondigdkritischerichtlijnentegaanvolgenbijde
waardering van commercieel vastgoed.
Voor de haalbaarheid van transformaties is dit een
gunstigeontwikkeling,albestaaterbijbeleggersnogaltijd
veel koudwatervrees. Eigenaren van kantoorgebouwen
kennen geen traditie om zich buiten de kantorenmarkt te
begeven. De scheiding op de vastgoedmarkt tussen
wonenenkantorenisvanoudsherstrikt.Daarbijzijn
kantoorbeleggers geen ontwikkelaars. Vaak is in de
statutenvanbeleggingsmaatschappijenvastgelegddat
zowel ontwikkelen als beleggen in niet-kantorenvastgoed
is uitgesloten.
Stapsgewijzeverkoopvanhetpandkanuitkomstbieden.
De verkoop gebeurt in fasen, waardoor de eigenaar een
aantaljarendetijdheeftomhetverliesafteschrijven.Als
datnietlukt,issloopuiteindelijktochdeenigeoptie.
Alsdeeigenaarhetbesluitheeftgenomenomhetpandte
slopen,issomseerstnogeentijdelijketransformatievan
hetgebouwmogelijk.Deeigenaargeeftdantoestemming
aaneenontwikkelaaromtijdelijkeenanderebestemming
voorhetpandtevindentotdathetpanddaadwerkelijk
wordtgesloopt.Datkunnentijdelijkewoningenzijn,maar
ookeentijdelijkhotelofbroedplaatsenindeculturele
sector. Het gebouw ondergaat daartoe aanpassing voor
eenbepaaldeperiode(5of10jaar).Hetgebouwblijftdan
zolangingebruiktotdathetdaadwerkelijkwordtgesloopt.
Tijdelijketransformatieskunnenvoordeeigenaar
aantrekkelijkzijn,omdattijdelijkehuuropbrengstenzijn
verlies enigszins compenseren. Daarnaast kan door
tijdelijkgebruikverloederingvanhetpandvaakworden
voorkomen.Bijeentijdelijkewoonfunctiekunnen
opbrengstenvan25tot30europerm2perjaarworden
verkregen,terwijlbeheervaneenleegstaandkantoor15
euro per m2perjaarkost.
Belang van de gemeenteWillentransformatieskansvanslagenhebben,danishet
belangrijkdatdegemeentebereidisommeetewerken.
Met het transformatieproces is veel regelgeving gemoeid.
Gemeentenspelenhierbijeencrucialerol.Zijzijnverant-
woordelijkvoorhetverlenenvandevereistevergun-
ningen en voor de controle van wat mag en wat niet.
Langetijdwerdenleegstaandepandennauwelijks
beschouwdalseenprobleemvandegemeente.Alleenals
de gemeente zelf de verhuurder van het pand was of
wanneer het een gebouw betrof dat beeldbepalend was
voor de omgeving, was dat voor gemeenten reden om zelf
in actie te komen.
In2006wasAmsterdamdeeerstegemeentevan
Nederlanddieeenkantorenloodsaansteldetoenduidelijk
werd dat het probleem van de leegstaande kantoren
structureel werd. Voor kantoren in het stadscentrum of in
gemengdevooroorlogsewijkenishetdoorgaansniet
moeilijkomeennieuwebestemmingtevinden,maarde
grotere kantoorparken in de nieuwe stadsdelen en
nieuwe steden vormen een probleem dat zich niet zelf
oplost.
Momenteel is men er ook binnen gemeenten van
overtuigd dat kantorenleegstand een probleem is dat
actiefteruggedrongenmoetworden.Teveelleegstandin
een bepaald gebied kan leiden tot verloedering en een
slechtervestigingsklimaat.Maarvooralsnogblijktdat
transformatie niet voorspoedig verloopt. Veel gemeenten
KantorenloodsAlseerstegemeenteinNederlandheeftAmsterdamsinds
2006eenspecialekantorenloods aangesteld, die vastgoed-
eigenarenstimuleertenfaciliteertbijhetomzettenvanhun
leegstaandekantorennaarwoningen.Wanneerer
problemen optreden die leiden tot een vertraging in de
voortgang van het transformatieproces, kan de kantoren-
loodswaarnodigassistentieverlenen.Ookfungeerthijals
intermediairtussendeontwikkelaarvanhetprojectende
verschillendegemeentelijkedienstendieverantwoordelijk
zijnvoorhetverlenenvandevereistevergunningen.
Voordeperiode2011-2014isereenactieplangeschreven
omdekantorenleegstandinAmsterdamaantepakken.In
opdracht van de kantorenloods heeft de gemeente
AmsterdameenStappenplan Transformatie opgesteld.
Ookiseenaantalpilotprojectengestart,waarbijdeproble-
matiek van transformaties van tien kantoorgebouwen in
kaartisgebrachtendemogelijkeaanpakinwerksessiesis
getest. De tien vastgoedeigenaren met de meeste m2
leegstandkrijgeniederhalfjaareenuitnodigingommetde
wethouderGrondzakenenRuimtelijkeOrdeningtekomen
praten over een nieuwe bestemming voor hun leegstaande
kantoren. De wethouder zal alle medewerking aanbieden
diebinnenzijnbereikligtomtransformatie,hergebruikof
herontwikkelingmogelijktemaken.Hiervooriseentransfor-
matieteamopgerichtdatdewettelijkeenbeleidsmatige
mogelijkhedenzoekt.Sinds1juli2011isinAmsterdameen
eigen Leegstandsverordening van kracht. Verder komt er
een website die speciaal is gericht op leegstand, transfor-
matie en ontwikkeling. Deze website is als kennisplatform in
beginsel een open source en interactief. Leegstand zal ook
breedonderdeaandachtwordengebrachttijdenseenOpen
kantorendag,waarbijleegstaandegebouwenzijnopenge-
steld voor het publiek.
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 1. Waarom transformeren? Deel I Deel II 10
spreken wel de ambitie uit het leegstandsprobleem te
willenaanpakken,maarindepraktijkblijkenzedaar
nauwelijksoptoegerust.Hetontbreektveelgemeenten
simpelweg aan inzet, middelen en ervaring om het trans-
formatieproces op gang te brengen en transformatie van
leegstaande kantoren een substantieel deel van de
bouwproductie uit te laten maken. Met veel goede wil en
inzet van individuele ambtenaren lukt het ad hoc soms
eenofenkeleprojectentestarten,maaringeenenkele
gemeenteistransformatieregulierepraktijk.Doorgebrek
aancontinuïteitenervaringmoetengemeentenbijelk
projectsteedsopnieuwhetwieluitvinden.Gemeenten
kunnendaarwataandoendooreen‘moderneolieman’
aan te stellen die het proces bewaakt, smeert en zo nodig
repareert.Dezeaanjagerzoutevenseenoverallview
moeten ontwikkelen.
TransformatiekanbijzonderewoningenopleverenInhetverledengerealiseerdeprojectenlatenziendat
transformatiesbijzonderewoningenkunnenopleveren.
Gebouwenmeteenmonumentaleuitstraling,bijzondere
gevels, hoge plafonds, een atrium of glas in lood maken
voormaligekantorensomsjuistextrageschiktomtotluxe
appartementen om te bouwen. Goede voorbeelden van
markante gebouwen die omgevormd werden tot zulke
bijzonderewoningenzijnterugtevindenindebundel
‘Transformatievankantoorgebouwen’(Uitgeverij010,
Rotterdam),zoalsPuntegale(Rotterdam),Graansilo’s
(Amsterdam)enBillitongebouw(DenHaag).
DuurzaamheidOok vanuit het oogpunt van duurzaamheid verdient trans-
formatiebijzondereaandacht.Doorhethergebruikvan
materialen is transformatie duurzamer dan nieuwbouw
en sloop. Er komen minder sloopmaterialen in de
kringloop terecht en er hoeven minder nieuwe materialen
te worden gewonnen.
Puntegale
Billitongebouw
Graansilo’s Atelierwoning in Puntegale
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 1. Waarom transformeren? Deel I Deel II 11
Permanente transformatiesHetblijvendomvormenvankantorentotwoningeniseen
creatieve manier om het leegstandsprobleem op te
lossen. De woningmarkt vraagt om allerlei type woningen:
studentenflats, seniorenwoningen, exclusieve apparte-
menten, maar ook woonhotels of pensions voor arbeids-
migranten en broedplaatsen kunnen toekomstige
bestemmingenzijn.Demogelijkhedenhangenafvande
eigenschappen van het betreffende pand en de omgeving
waarhetpandstaat.Daarbijishetbelangrijktebedenken
dat niet elk kantoorgebouw geschikt is voor bewoning.
Veelal moet er fors worden geïnvesteerd en verbouwd,
zoalsblijktuitvoorbeeldenindebundel‘Transformatie
vankantoorgebouwen’(Uitgeverij010,Rotterdam).
Ookeengebiedwaarverderalleenanderekantorenzijn
gevestigd,isinderegelnietaantrekkelijkvoorperma-
nente bewoning.
InopdrachtvanhetministerievanBZKisrecentelijk
onderzoekgedaannaardemogelijkhedenvanperma-
nente transformaties. De bevindingen van het onderzoek,
waarin tien cases worden behandeld, en de daaruit
volgendeaanbevelingenzijnterugtelezenindepublicatie
Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf.
2. Van kantoren naar wonen: permanente of tijdelijke transformaties
Vier voorbeelden van permanente transformaties:
1)AchmeakantoorAmsterdam,13 3)GEB-gebouwRotterdam,15
2)BomansplaatsEindhoven,14 4)LuifelstedeNieuwegein,16
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties Deel I Deel II 12
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties
Invoorbereidingisdetransformatievanhetkantoor-
gebouwvanAchmeaaandeMolenwerftotcirca180
woningenindevrijesector.Hetpanddatnoggeentienjaar
oudis,staatvoorzeventigprocentleeg.Gemeentelijke
dienstenvandegemeenteAmsterdamhebbeninopdracht
van de kantorenloods een studie verricht naar de
mogelijkheidomhetpandomtebouwentotwoningen.De
uitkomst daarvan was positief. De eigenaren van het
gebouw,SyntrusAchmeaeneenaantalanderepensioen-
fondsen, hebben daarom besloten het pand om te vormen
tot appartementencomplex. De werkzaamheden starten in
2012enbegin2014wordendewoningenopgeleverd.Voor
pensioenfondsSyntrusAchmeaishetdeeerstekeerdat
voor deze aanpak is gekozen.
Deliggingvanhetgebouwisgunstig.Hetpandligtdichtbij
eenwoonwijkwaarallevoorzieningenalaanwezigzijnen
aaneenuitvalswegvlakbijderingwegvanAmsterdam.Ook
de constructie van het gebouw bleek na studie uiterst
geschikt.Liften,trappenenparkeergaragezijningoede
staat.Welmoetenalletechnischeinstallatiesworden
vervangen,krijgthetpanddubbelglasenkrijgtiedere
woning een aan de gevel bevestigd balkon of een dakterras.
Demiljoeneninvesteringdiedeverbouwingmetzich
meebrengt,wilAchmeaterugverdienenmetdehuurin-
komsten.Deluxeappartementenindevrijesectormoeten
tussen700euroen1200europermaandgaankosten.
Voorbeeld 1: Achmeakantoor (SyntrusAchmea,Amsterdam)
Achmeakantoor, Molenwerf Amsterdam
Projectnaam Molenwerf
Vloeroppervlak 22.000 m2
aantallen en soorten woningen 181 huurappartementen
in de vrije sector
doelgroepen(en) huurders in de vrije sector
huidig stadium In voorbereiding. De werkzaamheden starten
in 2012 en begin 2014 worden de woningen opgeleverd.
initiatiefnemer en andere betrokken partijen Syntrus Achmea,
i.s.m De Kantorenloods (gemeente Amsterdam)
transformatiekosten nog niet bekend
Deel I Deel II 13
Het kantoorgebouw aan de Bomansplaats in Eindhoven
dateertuitdejarenzestigenstaatalenigetijdleeg.
Eigenaar van het pand is Camelot, de grootste leegstands-
beheerder in Europa en actief in zes landen. Sinds kort legt
hetbedrijfzichooktoeophettransformerenvankantoor-
panden naar studentenwoningen. Hiervoor is Camelot
Student Housing opgericht als investerings- en exploitatie-
maatschappij.
Het gebouw op de Bomansplaats heeft een dubbele
bestemming(wonenenkantoren).Eenwijzigingvanhet
bestemmingsplan was daarom niet nodig.
De vorige eigenaar heeft het pand flink moeten afwaar-
derenomhettekunnenverkopen,watmogelijkwasdoor
decompensatiemogelijkhedenvaneengroteportefeuille.
Bomansplaats ondergaat een permanente transformatie
meteentermijnvan25jaar.Dehuurisafgestemdophet
puntenstelsel en de verhuur gaat volgens een campuscon-
tract(tijdelijkehuurvoordeduurvanstudie).Erisvoorde
doelgroep studenten gekozen omdat er veel vraag was naar
huisvesting(60.000bezoekerspermaandopdesite)en
omdaterafsprakenzijngemaaktmetdegemeente.
Daarnaast is Camelot al van oorsprong bekend met de
doelgroep studenten.
Dewooneenhedenzijnmerendeelszelfstandigenhebben
een eigen water- en elektrameter. Gas wordt centraal
geregeld.Destandaardkameris24m2. Dit is tevens de
kleinste oppervlakte die haalbaar is vanwege de originele
bouwconstructievanhetpand(kolommen).Debinnen-
murenzijngemaaktvangipsplatenopmetalenprofielen
(metalstudwanden)endegevelisgeïsoleerd.Erzijnnieuwe
ramen ingezet die op kiepstand open kunnen. Elke kamer is
voorzien van nieuwe radiatoren, een keuken met oven en
een elektrisch, tweepits kooktoestel en een badkamer in de
vorm van een S-pod. Dat is een prefab kunststof badkamer,
geïmporteerduitFrankrijk.Voormeerinformatieoverde
S-pod zie ook bijlage 6.
De kamers worden gestoffeerd opgeleverd en kunnen ook
gemeubileerd aangeboden worden. Servicekosten
bedragen190euro.Dezeservicekostenbestaanuiteen
bijdragevoormeubilair,gas,water,licht,kabeleninternet
en administratiekosten. De studenten kunnen huurtoeslag
aanvragenvanongeveer140euroenkomendanvooreen
standaardkameropongeveer400euroall-in.
HetbeheerwordtdoorCamelotzelfuitgevoerd.Inverband
meteventueleoverlastzijnerbewustgeengezamenlijke
ruimteningericht.Elkeverdiepingkrijgteenbeheerdermet
bevoegdheden, die wordt gerekruteerd uit de bewoners. De
bewonerkrijgthierprivilegesvoorterugzoalskortingopde
huur.ErisCCTVcamerabewakinginhetpandenvoorhet
sleutelbeheerzijnersmartkeysdiebijwanbetalingof
wangedrag geblokkeerd kunnen worden.
Erwarenwatstrubbelingenmetdegemeentebijde
toetsingmaaruiteindelijkisuitgegaanvanbestaandebouw.
AanvankelijkgingBouw-enWoningtoezichtuitvande
nieuwbouwnormenwaardoorzijafhoudendwaren.Op
aandringen van de wethouder is er, vanwege de komst van
veel studenten naar Eindhoven, toch toestemming door de
gemeenteverleend.Allesbijelkaarwasdeheleplanvoor-
bereidingsfasedaaromtochuitzonderlijkkort:4maanden.
Camelotheeft95locatiesbezochtmaardatleverde
aanvankelijknietsop.Demeestegebouweigenarenbleken
er toch nog niet aan toe om voldoende af te waarderen.
TochgaatCamelotverdermetdeontwikkelingvandit
segment.Binnenkortwordtwaarschijnlijkookin
Amsterdameenkoopovereenkomstgesloten.Verderzijner
gesprekkengaandeinArnhem,UtrechtenMaastricht.
Voorbeeld 2: Bomansplaats (CamelotStudentHousing,Eindhoven)
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties
Bomansplaats, Eindhoven
projectnaam Bomansplaats
vloeroppervlak 3500 m2
aantallen en soorten woningen 107 zelfstandige studio’s
doelgroepen(en) studenten
huidig stadium pand wordt sinds september 2011 bewoond
initiatiefnemer en andere betrokken partijen
Camelot Leegstandbeheer, Camelot Student Housing, Vissers &
Roelands Architecten & ingenieurs
transformatiekosten 3,6 miljoen euro (verbouwingskosten)
Deel I Deel II 14
Een inmiddels klassiek voorbeeld van een geslaagde
permanente transformatie is het voormalige GEB-gebouw
aandeRochussenstraatinRotterdam.In1990werdhet
panddoorhetgemeentelijkeenergiebedrijfafgestoten.
Het gebouw is aangekocht door de Stichting Studenten-
huisvestingRotterdam(tegenwoordigVestia/Stadswonen)
voor2,3miljoeneuro.Dekostenvandeverbouwing
bedroegen4,8miljoeneuro.Hetgebouwwerdin1995
opgeleverdenfungeertsindsdienalsstudentenflatmet235
eenheden(waarvan40procentzelfstandig).
Hetpandisgrotendeelsintactgebleven;draagconstructie,
gevels, trappen en liften konden opnieuw worden gebruikt.
Het gebouw bestaat uit twee delen: een gedeelte
hoogbouweneengedeeltelaagbouwmetdrieenvijf
bouwlagen.Inbeidedelenzijnbinnenwandenenplafonds
verwijderdenvervangendoornieuwewanden,dievoldoen
aan de geluidseisen voor woningen.
Hetlaagbouwgedeelteheeftkamersvangemiddeld30
vierkante meter met eigen keuken en sanitair. Het
hoogbouwgedeelte heeft per verdieping tien kamers van
gemiddeld20vierkantemeterenviergedeeldeunitsvoor
keuken en sanitair. De kamers hebben een voordeur op
gemeenschappelijkegangendieuitkomenopdeoorspron-
kelijkehoofdentreevanhetgebouw.Bijdetransformatieis
hetuiterlijkvanhetgebouwgehandhaafd.Erisgeen
volume toegevoegd en de gevel is onveranderd gebleven.
Nadeombouwishetpandaangewezenalsrijksmonument.
Hetmarkantegebouwstaatindebinnenstad,dichtbijgrote
onderwijsinstellingenenbijeenhaltevandemetro.Mede
daardoor ligt het zeer goed in de markt. De transformatie
heeftbovendieneenbelangrijkeimpulsgegevenaan
upgrading van de buurt.
Voorbeeld 3: GEB-gebouw Rochussenstraat(Stadswonen,Rotterdam)
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties
GEB-gebouw, Rochussenstraat
projectnaam GEB-toren, Rotterdam, Rochussenstraat
vloeroppervlak 11.430 m2
aantallen en soorten woningen 235 studentenkamers (onzelf-
standige eenheden)
doelgroepen(en) studenten en jongeren
huidig stadium gebouw wordt bewoond sinds 1995
initiatiefnemer en andere betrokken partijen Stadswonen
Rotterdam (opdrachtgever), Architektenburo van Rassel,
Moeskops Bouwbedrijf BV
transformatiekosten verwervingskosten 2,3 miljoen euro
verbouwkosten 4,8 miljoen euro
©W
ikifrits
Deel I Deel II 15
InopdrachtvandeprovincieUtrechtheefthetTransfor-
matieTeameenstudieverrichtvoorLuifelstede42-56in
Nieuwegein. Het kantoorgebouw is tevens geselecteerd als
eenvantienpilotprojecteninhetprojectOnorthodox|
Transformatie.DaarinonderzoekenhetministerievanI&M/
BZK samen met de provincie Utrecht en tien grote gemeen-
ten manieren om transformatie van kantoren te stimuleren.
Het pand aan de Luifelstede ligt op loopafstand van de
binnenstad en voorzieningen als winkels, stadhuis, theater
enziekenhuis.Metruimeparkeermogelijkheidindedirecte
omgeving en een goede openbaar vervoer verbinding (de
sneltramnaarUtrechtCSstoptvoordedeur)isLuifelstede
een geschikte locatie voor woningen die de combinatie
wonenenwerkenmogelijkmaakt.
Het transformatieplan is hiervoor uitgewerkt in twee
varianten. De eerste variant is gericht op de young profes-
sionaldiewonenenwerkenwilcombineren(bijvoorbeeld
alszzp’er).Detweedevariantrichtzichopdewatoudere
klantgroep die de eengezinswoning wil inruilen voor
binnenstedelijkwonenenbedrijfaanhuis.
Indeeerstevariantbiedthetkantoorgebouwruimteaan
36tweekamerappartementenopdeverdiepingenen12
bedrijfsruimteseneenmeetingpointopdebeganegrond.
Deappartementenzijnruimetweekamerwoningenvan
65–75m2meteenzeerruimewoonkameraandevoorzijde.
Omditplanterealiserenisaandeachterzijdevanhetpand
eengalerijnodig.Debestaandegevelaandevoorzijdekan
worden gehandhaafd.
De tweede variant richt zich op een gemiddeld wat oudere,
meervermogende,klantgroep.Indezevariantworden12
solidsaangeboden:loftachtigeruimtesvan175-plusm2, die
geheel naar wens kunnen worden ingedeeld. Dit ontwerp
biedtmogelijkhedenvoorbedrijfaanhuis,waarbijde
bedrijfsruimteeeneigenopgangensanitairheeft.Dezelfde
plattegrond kan ook worden gebruikt voor gasten of
inwonenden die verzorging vragen of een aparte woning
voor de au pair.
Omditplanterealiseren,zijndebestaandetrappenhuizen
aandebeidezijkantenvanhetpandvervangendoorliften
waardooriederappartementeentoegangmeteenliftkrijgt.
Inparkeergelegenheidisvoorziendoordebeganegrond-
verdieping in te richten als garage waar plaats is voor twee
auto’s. Op het dak van het gebouw kan een terras voor
penthouses worden gerealiseerd.
Het kantoorgebouw Luifelstede is efficiënt te transfor-
meren. Bestaande entree, liften en trappenhuizen kunnen
gehandhaafdblijven.Bestaandsanitair,verlaagdeplafonds
enalleerbovengelegeninstallatieswordenverwijderd.
Verwijderenervanisnoodzakelijktervoorkomingvan
brandoverslag en geluidslekken naar de naastliggende
wooneenheden.Debestaandegevelsblijvengehandhaafd.
De actuele bestemming van Luifelstede conform het
bestemmingsplanBinnenstaduit2007iskantoren.Om
transformatienaarwonenmogelijktemaken,zalde
bestemminggewijzigdmoetenworden.Degemeente
Nieuwegein heeft transformatie tot speerpunt van beleid
gemaakt en is bereid de bestemming middels een snelle
procedure(binnen26weken)tijdensdeplanvoorbereiding
tewijzigen.Hiermeewinttransformatiehetinsnelheid
ruimschootsvansloop/nieuwbouw.
Voorbeeld 4: Luifelstede (Transformatieteam,Nieuwegein)
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Permanente transformaties
Luifelstede Nieuwegein
projectnaam Luifelstede Nieuwegein
vloeroppervlak bijna 4000 m2
aantallen en soorten woningen
Variant 1: 36 tweekamerappartementen van 65 tot 75 m2 en 12
bedrijfsruimtes voor ZZP’ers
Variant 2: 12 luxe appartementen (solids) van 175-plus m2
doelgroepen(en) young professionals (eerste variant), vermo-
gende senioren (tweede variant)
huidig stadium planfase
initiatiefnemer en andere betrokken partijen
Transformatieteam , in het kader van het project Onorthodox |
Transformatie i.o.v. ministerie van I&M/BZK samen met de provin-
cie Utrecht en tien grote gemeenten.
transformatiekosten
nog niet bekend
Deel I Deel II 16
TijdelijketransformatiesInsommigegevalleniseeneigenaarofeenontwikkelaar
bereideengebouwtijdelijktetransformeren.Bijvoorbeeld
omdaterplannenzijnomhetgebouwteslopenmetde
bedoeling er later woningen voor terug te bouwen. Omdat
deproceduresvoorhetverkrijgenvaneensloopvergunning,
bouwvergunningenbestemmingswijziginglangkunnen
durenenersomsweleenaantaljarenvoorbijgaanvoorer
metdenieuwbouwwordtbegonnen,kanhetvoordeligzijn
omtijdensdelangewachttijdhetgebouwalsnogte
benuttenenertijdelijkeenanderebestemmingaante
gevendoorerbijvoorbeeldwoningentebouwen.Zekernu
de crisis ook op de bouwmarkt heeft toegeslagen en
projectontwikkelingtelkenswordtuitgesteld,kunnentijde-
lijketransformatieseenaantrekkelijkalternatiefbieden.
DeStichtingTijdelijkWoneninUtrechtheeftrecentelijkeen
tweetalgeslaagdetijdelijketransformatiesuitgevoerd,
waarbijleegstaandegebouwensuccesvolwerden
omgebouwdtotstudentenwoningen.OokinAmsterdam
enineenaantalanderegemeentenzijnvergelijkbare
tijdelijkwonen-projectengestart.Plannenvoortijdelijke
transformatiesvanhetActa-gebouw,hetvoormaligeoplei-
dingsinstituutvoortandartsenindewijkSlotervaartenhet
Nispa-gebouwinAmsterdam-Zuidoostzijninmiddelsin
uitvoering of in een ver gevorderd stadium.
Wat is tijdelijk wonen?Tijdelijkwonenishetgebruikenvaneengebouwvooreen
woonfunctiegedurendeeenperiodevan2tot(nunog)5
jaaralsalternatiefvoorleegstand.Dezeleegstandzou
ontstaan als het pand wacht op sloop of herontwikkeling
enditnietdirectmogelijkisvanwegedeproceduretijdvan
de vergunningenaanvraag, economische ontwikkelingen of
detijddienodigisomdeomliggendebebouwingookleeg
tekrijgen.Doorhetgebouwtetransformerenvoortijdelijk
wonenhoefthetgebouwtijdensdezeperiodenietleegte
staan.Hettijdelijkafwijkenvanhetbestemmingsplanvoor
het gebruik van een pand ten behoeve van het wonen
wordtgeregeldinartikel12,tweedelidvandeWaboen
artikel5.16vanhetBor(tijdelijkeafwijkingvanhetbestem-
mingsplan).Deregelingvoordeomgevingsvergunningvoor
bouwenisgeregeldinartikel5.18vanhetBor.De
Leegstandswetvoorzietineenregelingwaarbijtijdelijke
verhuurinbepaaldegevallennietdegebruikelijkehuurbe-
scherminginhetBurgerlijkWetboekvalt.
Erzijntweesoortenvantijdelijkwonenteonderscheiden:
A Tijdelijkgebruikvanleeggekomenwoningen,veelalin
afwachting van sloop of renovatie, dan wel door het niet
kunnen verkopen door de particuliere eigenaar. Het
betreffende gebouw is al geschikt voor wonen en heeft
ook die bestemming. Door middel van een standaard
formulierensetkanbijdegemeenteeenleegstandver-
gunning worden aangevraagd, mits aan bepaalde
voorwaardenwordtvoldaan.Inbijlage 5 is aangegeven
wathiervoornodigis.Demeestegemeentenzijn
bekend met deze eenvoudige procedure. Het vervolg
van deze handleiding zal hier dan ook niet meer op
gerichtzijn.
B Tijdelijkwonenin(vaakgrote)gebouwenmeteenniet-
woonfunctie;hetgaatdanondermeeromleegstaande
kantoren,onderwijsgebouwen,kerkenenkloosters.
Dezegebouwenzijnnietingerichtenbestemdvooreen
woonfunctie. Kenmerkend is dus dat ze moeten worden
aangepast. Ook moet de gemeente een procedure
doorlopen voor het verlenen van een omgevingsver-
gunningvoorhettijdelijkafwijkenvaneenbestem-
mingsplan.Daarbijmoetrekeninggehoudenworden
met de strenge criteria die gelden. Deze betreffen de
tijdelijkheidvandebehoefteendemaximaletermijnvan
5jaar.Totvoorkortkwamhetgebruikvandergelijke
gebouwen voor wonen alleen voor in de vorm van
kraken en anti-kraak bewoning. Daarvoor werden
meestal maar minimale aanpassingen aan het gebouw
gedaanenwasdeduurvanhetgebruikaltijdzeer
onzeker.
Deinzetvandezehandleidingisomdergelijke
gebouwen beter te gaan benutten: voor een langere
periode, zodat het ook zinvol is het gebouw geschikt te
maken voor een veilige en basale woonfunctie, en door
de kosten hiervan via de huur weer terug te verdienen.
MetdeaanpassingvandeWaboenhetBordoorde
uitvoering van de motie Linhard, kan deze periode
oplopentot10jaar.Hettoevoegenvanvoorzieningen,
waardoorveelalmeerdan70procentvanhetgebouw
voor de functie wonen benut kan worden, en de
zekerheiddatditgeldtvoormeerderejarenisdanook
het grote verschil met leegstandsbeheer.
Voor wie is tijdelijk wonen een oplossing?Tijdelijkwonenkaneenoplossingvoordehuisvestings-
vraagzijnvoorverschillendeklantgroepen.Detijdelijkheid
en de aard van de aanpassingen aan het gebouw bepalen in
belangrijkemateofdewoningaaniemandswoonwensen
voldoet.
Alshuisvestingopkortetermijntegeneenlageprijsde
prioriteit heeft, is dit een prima oplossing. Zeker voor
studentenenjongerendiedeverwachtinghebbenomniet
telangopdezelfdeplekteblijvenwonenistijdelijkwonen
uitermate geschikt. Een ander voordeel is de grote mate
vanvrijheidendeextraruimtevooreenlageprijs,wat
bijzonderaantrekkelijkisvoormensendiecreatiefzijn
ingesteld.
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties Deel I Deel II 17
Om de kosten van de transformatie te beperken, worden
bijdeaanpassingzoveelmogelijkaanwezigevoorzie-
ningen hergebruikt. Dat betekent veelal dat bestaande
toiletgroepengehandhaafdblijvenenworden
omgebouwd of uitgebreid tot douchegelegenheid. Deze
bundeling leidt dus tot collectief gebruik voor een groep
kamerbewoners. Deze groep deelt een gemeenschappe-
lijkekeukenannexontmoetingsruimte.
Deervaringmetdeeersteprojectenleertdatzowelde
jongealleenstaanden,studentenenwerkenden,alsde
creatief ingestelden voor deze betaalbare en snelle
oplossing kiezen.
Waarom komen er gebouwen beschikbaar voor tijdelijk wonen?Sinds het ingaan van de Wet kraken en leegstand mogen
gebouwennietmeervooronbepaaldetijdongebruikt
blijven.Denieuwewetverplichtgemeententothet
bijhoudenvaneenleegstandsregister,waarinwordtbijge-
houden welke kantoorgebouwen er leegstaan.
Uitgangspunthierbijisdatdeeigenaarzelfeenalterna-
tieve gebruiksfunctie vindt wanneer een pand langer dan
12maandenleegstaat.Luktdatnietdanwordtvande
eigenaarverwachtdathijzelfinitiatieftoontomhet
gebouwvoortijdelijkgebruikintezettenenzonodigaan
tepassen.Blijfthijdaarnaopnieuwingebreke,dan
kunnenB&Wovergaantothandhaving.Nagebleken
weigering kan dit leiden tot een boete. Ook kunnen
gemeentenzelfeentijdelijkegebruiksfunctieaanwijzen
en opdracht geven om het gebouw hiervoor aan te
passen.
Gemeentenkunnendewetdusgebruikenalsaanjagerbij
hetterugdringenvandekantorenleegstand.Indepraktijk
gebeurt dat nog zelden, omdat gemeenten vaak te weinig
ervaringhebbenmethetprocesvantijdelijktransfor-
meren. Een van de doelen van deze handleiding is om daar
verandering in te brengen.
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties
Viervoorbeeldenvantijdelijketransformaties:
1)KPN-kantoorUtrecht,19 3)ACTA-gebouwAmsterdam,21
2)ArchimedeslaanUtrecht,20 4)NISPA-gebouwAmsterdam,22
Deel I Deel II 18
Na het vertrek van KPN uit het kantoorpand aan de
Kanaalweg in Utrecht, stond het gebouw op de nominatie
om te worden gesloopt. Omdat de sloop niet direct kon
plaatsvinden, heeft de ontwikkelaar van de locatie,
Kanalenstaete,hetpandvooreenperiodevandriejaar
verhuurdaandeStichtingTijdelijkWonen.Voordezetijde-
lijkeherbestemmingiseenberoepgedaanopartikel17
WRO.Metdebewonersiseentijdelijkhuurcontract
afgesloten op basis van de Leegstandwet.
Het kantoorgebouw bleek zeer geschikt voor gebruik als
studentenhuisvesting.Daardoorkondeninhetpand140
kamerswordengerealiseerdmeteenoppervlaktevan11
tot35vierkantemeter.Dekamerprijzenzijnopgebouwduit
kale huur en servicekosten.
Het pand ligt op een rustige locatie en heeft een bakstenen
gevel met ramen die open kunnen. Hierdoor waren er aan
degevelnauwelijksextravoorzieningennodig.Binnenzijn
scheidingswandenaangebrachttussendekamers.Erzijn
douches gerealiseerd naast de bestaande toiletvoorzie-
ningenengemeenschappelijkekeukensgeplaatst,die
wordengedeelddoorvieràvijfstudenten.Verderzijner
voorzieningen getroffen voor het verbeteren van de brand-
veiligheid en het realiseren van voldoende kwalitatief
goede vluchtwegen. Het systeemplafond moest op diverse
plaatsen onderbroken worden door een brandwerende
afscheiding. Het ventilatiesysteem moest vanwege brand-
werendheid buiten werking worden gesteld. Voor
verwarming, elektriciteit en dataverkeer is deels gebruik
gemaakt van al aanwezige installaties.
ViadeStichtingJongerenhuisvestingUtrechtzijn
gegadigdenvoorhetprojectgeselecteerd.Zijkondenin
aanmerkingkomenvooreenkameralszijminimaal64uur
zouden meehelpen om het kantoorpand bewoonbaar te
maken.Dehulpbijdeverbouwingbetrofhetplaatsenvan
tussenwanden en het inbouwen van douches en keuken-
blokken.Alleenspecialistischewerkzaamhedenzijndoor
een aannemer gedaan. Door zelfwerkzaamheid van de
bewoners kon de huur worden beperkt tot driekwart van de
maximaalredelijkehuurzoalsdiedoorVROMisvastgesteld.
Bijkomendvoordeelisdatdezelfwerkzaamheidheeft
gezorgd voor een sterke sociale betrokkenheid.
Hetprojectisfinancieelmogelijkgemaaktdooreenvoorfi-
nancieringvan15.000eurovanontwikkelaarTimpaanen
eenlaagrentendeleningvan250.000eurodieviade
gemeente Utrecht is verstrekt door het Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten. Het gebouw is
opgeleverdin2004.Deverbouwingskostenbedroegen
ongeveer2000europereenheid.Erwarengeenkostenom
het pand aan te kopen. Na het verlopen van het contract
vanvijfjaarishetpandnaartevredenheidweeroverge-
dragen aan de eigenaar en inmiddels ook gesloopt.
Voorbeeld 1: KPN-kantoor KanaalwegUtrecht(StichtingTijdelijkWonen,Utrecht)
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties
KPN-kantoor, Kanaalweg Utrecht
projectnaam KPN-kantoor, Kanaalweg Utrecht
vloeroppervlak 4969 m2
aantallen en soorten woningen 140 kamers (onzelfstandige een-
heden) met een oppervlakte van 11 tot 35 m2
doelgroep studenten en jongeren
huidig stadium het pand is na bewoning van vijf jaar in 2007 weer
leeg opgeleverd aan de eigenaar
initiatiefnemer en andere betrokken partijen Stichting Tijdelijk
Wonen, i.s.m. Timpaan, Gemeente Utrecht, Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVNn)
transformatiekosten circa 2000 euro per eenheid (verbouwings-
kosten)
Deel I Deel II 19
IneenvoormaligschoolgebouwaandeArchimedeslaanin
Utrechtzijn192onzelfstandigekamersvoorjongeren
gerealiseerd.Hetgebouwzalvijfjaardienstdoenals
studentenflat. De rest van het gebouw wordt door Sophies
Kunstprojectenomgevormdtotatelier-,expositie-en
horecaruimte.Metdeeigenaar,Aprisco,isovereen-
gekomendatStichtingTijdelijkWonenenSophiesKunst-
projectenhetgebouwgedurendevijfjaaringebruikkunnen
nemen. Daarna wordt het pand gesloopt.
VoordeStichtingTijdelijkWonenishetdetweedekeerdat
zealsopdrachtgeverisbetrokkenbijeentijdelijktransfor-
matieproject.Ookbijditprojecthielpendetoekomstige
bewoners mee aan de verbouwing. De werkzaamheden
betroffen vooral het monteren van de gipsplaten waaruit de
scheidingswandentussendekamerszijnopgebouwd.De
bewonersmoesten48uurwerken.Daarvoorkrijgenze10
procent korting op de huur.
Deverbouwingskostenbedroegen700.000euroenwerden
uitgevoerd door de Utrechtse bouwonderneming Plegt-Vos,
die tevens de begeleiding van de studenten op zich nam.
Hetbouwbedrijfwaszeertesprekenoverdeinzetvande
studenten, die secuur werkten en precies deden wat er van
ze werd gevraagd. De bewoners nemen ook zelf deel aan
het beheer van het pand.
Voorbeeld 2: Archimedeslaan(StichtingTijdelijkWonen,Utrecht)
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties
Archimedeslaan 16, Utrecht
projectnaam AL16
vloeroppervlak 21.900 m2 (oppervlakte totale gebouw)
aantallen en soorten woningen 192 kamer (onzelfstandige woon-
eenheden) voor studenten en jongeren, ateliers, expositie en
horecaruimte. In november 2011 is begonnen met de bouw van
nog eens 202 kamers, waaronder 18 onzelfstandige woonruimtes
voor begeleid wonen.
huidig stadium Het project AL 16 kan blijven bestaan tot 1 april
2017. Daarna gaat eigenaar Aprisco het gebouw herontwikkelen.
initiatiefnemer en andere betrokken partijen
Stichting Tijdelijk Wonen i.s.m. Plegt-Vos, Gemeente Utrecht
(garantstelling), Stichting Stumass (begeleid wonen); SWK, SSHU,
Studio Frankrijk, She BV (beheer en exploitatie atelierruimtes,
oefenruimtes en horeca)
transformatiekosten
700.000 euro (eerste fase: 192 kamers)
1,3 miljoen euro (tweede fase: 202 kamers)
Deel I Deel II 20
HetACTA-gebouw,devoormaligetandartsenopleiding
tegenoverhetSlotervaartZiekenhuisinAmsterdam-West,
wordtomgebouwdtoteenstudentencomplexmet460
kamers. Eigenaar van het pand is woningcorporatie De
Alliantie.
DeAlliantieissindseind2010eigenaarvanhetpanden
heeftoptermijnplannenmetdezelocatie.Omte
voorkomendathetgebouwdekomendejarenleegblijft
staan, wil de woningcorporatie het enorme pand ter
beschikkingstellenvoortijdelijkwonen.Samenmethet
Transformatieteamishiervooreenplan ontwikkeld voor
circa460onzelfstandigeeenhedenmetgemeenschappelijk
sanitairenkeukenvoorjongerenenstudenten.Debegane
grondendeeersteverdieping(circa6000m2)worden
ingericht als culturele broedplaats.
DeAlliantiedraagthetgebouwvooreenperiodeoveraan
tweebeheerders:eenopterichtenstichtingTijdelijkWonen
Amsterdam(TW-A),dieverantwoordelijkwordtvoorhet
woongedeelte en de organisatie Urban Resort, die de
culturele broedplaats zal verhuren en beheren. Het gebouw
wordtzoveelmogelijkindehuidigestaatbenut,maarer
zijnflinkeaanpassingennodig,zoalsdeplaatsingvan
sanitair en een nieuwe cv-installatie. Ook moeten er in de
hele gevel nieuwe ramen worden geplaatst, die open
kunnen. De aanpassingskosten en beheerkosten moeten
worden terugverdiend uit de huuropbrengsten.
Om ook de bewoners met een kleine beurs een betaalbare
kamertebieden,zijndeaanwezigekleineruimtenvan
ongeveer11m2gehandhaafd.Degrootstekamerszijnrond
de21m2. Het merendeel van de kamers heeft een
oppervlakvan13tot17,5m2.Dekalehuurprijzenliggen
tussende185euroen250europermaand.Degemiddelde
kalehuurprijsisongeveer215euroen320euroallin
(inclusief de kosten voor energie, water, belastingen,
beheer&onderhoud,internet).
Centraal in de aanpak staat de zelfwerkzaamheid van de
bewoners.Hulpbijdeverbouwingleverteenkortingopde
huur op. De voorbereidende werkzaamheden worden
vooralsnoguitgevoerddoorhetTransformatieteamin
samenwerkingmetdeAlliantie.HetTransformatieteam
deedeerderervaringenopmettijdelijkwonenbijtwee
projecteninsamenwerkingmetdeStichtingTijdelijkWonen
in Utrecht.
Uniek aan deze aanpak is dat naast de zelfwerkzaamheid
tijdensdeverbouwingvandebewonersookhetbeheeren
de verhuur door de klantgroep wordt uitgevoerd. Het
bestuurvandehiervooropgerichtestichtingTW-Abestaat
uit5à6studenten,dienauiterlijkdriejaarwordenafgelost
dooreennieuwteam.EenRaadvanToezichtmeteenlokaal
netwerkenbandenmetdeonderwijsinstellingenbewaakt
de continuïteit.
Naast betaalbare kamers voor de bewoners, zal het
ACTA-gebouwnogandereextra’sbieden,zoalseen
restaurant, een theater en een eigen stadstrand.
Deverwachtingisdatdeeerstebewonersvanaf1maart
2012hetgebouwkunnengaanbewonen.
Voorbeeld 3: ACTA-gebouw(TransformatieteamenTijdelijkWonen-Amsterdam,Amsterdam)
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties
ACTA-gebouw
projectnaam ACTA-gebouw
vloeroppervlak 23.000 m2
aantallen en soorten woningen 460 kamers (onzelfstandige
wooneenheden) van 11 tot 21 m2
culturele broedplaatsen (7500 m2)
doelgroepen(en) studenten en jongeren
huidig stadium pand wordt verbouwd, eerste bewoners worden
verwacht per 1 maart 2012
initiatiefnemer en andere betrokken partijen Transformatieteam,
stichting Tijdelijk Wonen-Amsterdam (TW-A), Urban Resort (broed-
plaatsen), Vaspro, De Alliantie (eigenaar gebouw)
transformatiekosten nog niet bekend
Deel I Deel II 21
HetNISPA-gebouwinAmsterdam-Zuidoostiseenkantoren-
complex dat is opgebouwd uit prefab units. Het complex ligt
tegenoverhetAMCdichtbijstationHolendrecht,datgoede
openbaarvervoerverbindingen(bus,metroentrein)naarde
binnenstad heeft.
Na het vertrek van de huurder is in opdracht van SEV en
ProjectbureauZuidOostLobvandegemeenteAmsterdam
een plattegrondontwikkeling geschreven om het pand om
te bouwen tot studentenhuisvesting voor een periode van
15jaar.Nadezeperiodezullendeprefabunitsweer
ontmanteld en afgevoerd worden.
Hiervoorzijndrievariantengemaakt,waarvanerhiertwee
wordenbesproken.Bijdeeerstevariantishetuitgangspunt
een optimale afstemming te vinden tussen maximaal
hergebruik van de aanwezige voorzieningen in het gebouw
enderealisatievaneenzogrootmogelijkaantalonzelf-
standigewooneenheden.Indezevariant1komtdatneerop
324onzelfstandigeeenhedeningroepenvan4tot15
bewoners. Het meest voorkomende kameroppervlak is
tussende19ende25m2.
Op verzoek van de SEV is een tweede variant gemaakt
waarbijwordtingezetophetrealiserenvanzoveelmogelijk
zelfstandigewooneenheden.Hierbijspeelthethergebruik
van het bestaande sanitair geen rol meer, omdat alle
eenheden individuele sanitaire en keukenvoorzieningen
krijgen(dezogehetenS-pods):zieookbijlage 6.Indeze
variant2worden339zelfstandigeeenkamerstudio’sgerea-
liseerdvan29m2.Inbeidevarianteniseengezamenlijke
wasmachineruimte per etage, een fietsenstalling en een
centraal MeetingPoint opgenomen.
De klantgroep bestaat in de eerste plaats uit studenten en
netafgestudeerden,ofwelyoungpotentials.Alsereen
andere gebruikersgroep nodig is om voldoende bewoners
voor het pand te vinden, dan kunnen die groepen worden
aangevuld met alleenstaande arbeidsmigranten, cliënten
uitdejeugdzorgenasielgerechtigden.
Aandebuitenzijdevanhetgebouwvindengeenwijzigingen
plaats.Inhetpandzijnweldenodigeveranderingennodig
om te voldoen aan de vereiste veiligheidsvoorschriften, met
name de brandveiligheid.
DoordathetgebouwindenabijheidstaatvanhetAMCen
deHogeschoolvanAmsterdam,samengoedvoor7000
medewerkersenstudenten,kanhetNISPA-gebouween
kiempuntzijnvoordeverdereontwikkelingvaneen
campus in een gebied met een hoge kantorenleegstand.
HetNISPA-projectbevindtzichindeontwikkelingsfase.
Wanneerdestartvandeverbouwingzalplaatsvindenisnog
niet bekend.
Voorbeeld 4: NISPA-gebouwAmsterdam-Zuidoost(SEV,ProjectbureauZuidOostLobAmsterdam,Transformatieteam).
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 2. Van kantoren naar wonen > Tijdelijke transformaties
NISPA-gebouw
projectnaam NISPA
vloeroppervlak 11.500 m2
aantallen en soorten woningen
NISPA I: 339 zelfstandige eenkamerstudio’s van 29 m2
NISPA II: 295 eenheden
NISPA III: 324 kamers (onzelfstandige eenheden) van 19 tot 25 m2
doelgroepen(en) studenten en net afgestudeerden (young
potentials)
huidig stadium ontwikkelingsfase
initiatiefnemer en andere betrokken partijen Transformatieteam
in opdracht van SEV, Projectbureau ZuidOostLob Amsterdam
transformatiekosten nog niet bekend
Deel I Deel II 22
Om het transformatieproces soepel te laten verlopen, is
hetbelangrijkomeengoedinzichttehebbeninwelke(on)
mogelijkhedenwet-enregelgevingbieden.Indit
hoofdstukkomendebelangrijkstewettenenregelsaan
deordediebijtransformatieseenrolspelen.
OmgevingsvergunningendeWaboSinds1oktober2010isdeWabo(Wetalgemene
bepalingenomgevingsrecht)vankracht.Voorheenwas
het nodig om voor verschillende vergunningen, zoals
bouwvergunningenenmilieuvergunningen,bijverschil-
lende overheidsinstanties een aanvraag in te dienen.
Diezijnnuallemaalgebundeldinéénvergunning:
de omgevingsvergunning.
DoordeWabozijndeproceduretermijnenvooreen
omgevingsvergunninggestroomlijnd.Denieuwewetkent
twee soorten procedures: de reguliere procedure van acht
wekenendeuitgebreideprocedurevan26weken.Beide
procedures kunnen eenmalig verlengd worden met zes
weken.Eenreguliereprocedureisaandeordebijlichte,
relatiefeenvoudigeprojectendienietstrijdigzijnmetof
lichtafwijkenvanhetbestemmingsplan.Iseenprojectwel
instrijdmethetgeldendebestemmingsplan,dangeldt
een uitgebreide procedure. Meestal is voor transformatie
–tijdelijkofpermanent-deuitgebreideprocedurevan
toepassing .
AfwijkenvanhetbestemmingsplanBijtransformatievaneenkantoornaareenanderefunctie
wordt meestal afgeweken van het bestemmingsplan.
Tijdelijkafwijkenvanhetbestemmingsplankanviaeen
Wabo-projectbesluitvooreentermijnvanmaximaalvijf
jaar.Eénvandevoordelenvandetijdelijkeafwijkingisdat
mag worden uitgegaan van eisen voor bestaande bouw in
het Bouwbesluit. Daarnaast hoeft niet te worden getoetst
aanderedelijkeeisenvanwelstandenisdeWetgeluid-
hinderniet(rechtstreeks)vantoepassing.Ergeldenechter
welstrengecriteria,zowelvoordetijdelijkheidvande
behoeftealsvoordemaximaletermijnvan5jaar.
Bijtransformatienaarwoon-oflogiesdoeleindenvooreen
periodelangerdan5jaarzijndaartoetweemogelijk-
heden:
1.Vaststellenvaneennieuw(postzegel)-
bestemmingsplan(Wro)
2.AfwijkenopgrondvandeWabometeenproject-
besluit/omgevingsvergunning
ZowelhetWabo-projectbesluitalshetbestemmingsplan
kenneneenbeslistermijnvan26wekeneninbeide
gevallen moet een ontwerpbesluit zes weken ter inzage
gelegd worden. Beide procedures hebben voor- en
nadelen.HetvoordeelvaneenWabo-projectbesluitisdat
deze vastgesteld kan worden door het college van burge-
meesterenwethouders.Daarbijiseenverklaringvan
geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist.
Gemeenteraden kunnen voor leegstaande panden hun
bevoegdheideenmaliggeneriekdelegeren.Inde
gemeenteAmsterdamisbijvoorbeelddebevoegdheid
voorgrootstedelijkegebiedendaartoeinbeginselgedele-
geerdaanhetcollege.Eenbestemmingsplanmoetaltijd
door de gemeenteraad worden vastgesteld.
EennadeelechtervaneenWabo-projectbesluitisdatde
procedure in principe pas kan starten als er een aanvraag
voor een omgevingsvergunning (inclusief een definitief
ontwerp)ligtvoordeverbouwingvanhetleegstaande
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 3. Wet- en regelgeving
3. Wet- en regelgevingVeranderingenWet-enregelgevingzijnsterkinbeweging.Debelangrijkste,
actuelewijzigingenopeenrij:
1. MetdeinvoeringvandeWro(1juli2008),deCrisis-en
herstelwetop(31maart2010)endeWabo(1oktober
2010)isdeformeleproceduretijdvanhetbestem-
mingsplan en de omgevingsvergunning verkort.
2. Opditmomentkanvooreentermijnvanmaximaalvijf
jaarafgewekenwordenvaneenbestemmingsplan.Met
eenmotie(MotieLinhardc.s.,2010)isderegering
verzochteenuitzonderingsmogelijkheidvoortebereiden
waarmeegemeenteneentijdelijkebestemmingvan10
jaartoekunnenstaanopvoorwaardedateen(kantoor)
pandbinnenéénjaargetransformeerdwordtineen
maatschappelijkgewenstefunctie.Demotiewordt
momenteel nog uitgewerkt.
3. Naarverwachtingtreedtin2012eennieuwBouwbesluit
inwerkingwaardoorbijtransformatieinveelgevallende
wettelijkeeisenmetbetrekkingtotdeverbouwing
minimaalzullenzijn.Gemeentenhoevenhiervoorgeen
ontheffingen meer te verlenen. Dit geeft initiatiefnemers
meervrijheidenminderonzekerheidenversnelthet
bouwproces.
Deel I Deel II 23
gebouw. Dit in tegenstelling tot de start van een bestem-
mingsplanprocedure, deze kan al beginnen met een
ontwerpophoofdlijnen.Daarnaastiseennadeelvanhet
Wabo-projectbesluitdatintweeinstantiesberoep
openstaat,namelijkbijderechtbankenvervolgensbijde
Raad van State. Voor een bestemmingsplan geldt eenmaal
demogelijkheidtotindienenvanberoepbijdeRaadvan
State.
OmdatdeprocedurevaneenWabo-projectbesluitstart
meteendefinitiefontwerp,looptdeproceduregelijkmet
de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Een nadeel
van een bestemmingsplanprocedure is dat deze
voorafgaat aan de omgevingsvergunning (bouwver-
gunning).Albestaatdemogelijkheidwelom(viade
coördinatieregelingindeWro)deproceduressamente
laten vallen.
EenbestemmingsplaneneenWabo-projectbesluit
moeten beide voldoen aan eisen van een goede ruimte-
lijkeordening.Ditbetekentdatverschillenderuimtelijk
aspecten moeten worden onderzocht en meegewogen,
zoals verkeer en parkeren, geluid, luchtkwaliteit, externe
veiligheid, water, natuur en landschap, archeologie en
cultuurhistorie. De resultaten van deze onderzoeken
moeten opgenomen worden in de toelichting van het
bestemmingsplandanwelderuimtelijkeonderbouwing
vaneenWabo-projectbesluit.Bijtransformatiezaleen
aantal aspecten minder zwaar wegen omdat er sprake is
van bestaande bouw.
Conclusie: transformatie van een kantoor naar een andere
bestemmingkostveeltijd.Nietalleenvanwegedeproce-
duretijdendewettelijketermijnen,maarookdoorde
voorbereidingstijddienodigisomtekomentoteen
aanvraag met alle benodigde onderzoeken, rapporten en
anderestukken.Erzijnpotentieeltweebegaanbare
wegeninderuimtelijkeordeningomtottransformatievan
eenleegstaandkantoortekomen:een(postzegel)bestem-
mingsplanendehetWabo-projectbesluit.Hetisvan
belangombijaanvangvaneentransformatieprojectnate
gaan welke procedure in het concrete geval het meest
geschiktis.Hiervoorishetraadzaamomjuridisch-planolo-
gischadviesaantevragenbijdebetreffendeafdelingvan
de gemeente.
BouwregelgevingBouwwerken moeten voldoen aan technische eisen voor
veiligheid (constructief, brandveiligheid en gebruiksvei-
ligheid),gezondheid,bruikbaarheidenenergiezuinigheid.
Deze eisen staan op dit moment beschreven in het
Bouwbesluit2003,datwordtaangestuurddoorzowelde
WoningwetalsdeWabo.InhetBouwbesluitwordtvoor
bouwen onderscheid gemaakt in nieuwbouw en verbouw.
Bijtransformatieisersprakevanverbouw.Ineerste
instantiegeldenbijverbouwookdenieuwbouweisen,
maar het bevoegd gezag kan in veel gevallen ontheffing
verlenen naar een lager niveau, meestal tot aan het niveau
bestaande bouw. Om transformatie te versnellen heeft de
gemeenteAmsterdameenmemo opgesteld over hoe om
tegaanmetontheffingen,waarbijindemeestegevallen
wordt gegaan naar niveau bestaande bouw.
Demogelijkheidvanhetverlenenvanontheffingen
verdwijntmetdekomstvanhetBouwbesluit2012(datop
1aprilof1juli2012inwerkingzaltreden).Volgensdit
Bouwbesluit2012moetbijverbouwvoordetewijzigen
onderdelen van een gebouw uitgegaan worden van het
zogenoemde van rechtens verkregen niveau. Dit is het
niveauvanhetbestaande(kantoor)gebouw.Bijtransfor-
matie is voor een aantal bouwonderdelen, zoals woning-
scheidende wanden of badkamers, geen sprake van een
van rechtens verkregen niveau omdat deze bouwonder-
delenvoorheennietbestonden.Indatgevalmagworden
teruggegaan naar het laagste niveau, dat van bestaande
bouw.
DeconsequentievanhetkomendeBouwbesluit2012(en
hetbeleiddatindegemeenteAmsterdamalgevoerd
wordt)isdatbijtransformatiedewettelijkebouweisen
minimaalzijn.Gevelsvankantorenennieuwewoning-
scheidende wanden hebben minimale geluideisen en
eisen aangaande energiezuinigheid. Hetzelfde geldt voor
eisen met betrekking tot inval van daglicht en afmetingen
van de toilet- en badkamers. Dit geeft een initiatiefnemer
vantransformatiedevrijheidomopgrondvandemarkt-
waarde en behoeften van de toekomstige gebruikers een
keuze te maken voor het bouw- en afwerkingsniveau.
Hiervoorzijnzijnietmeerafhankelijkvandegemeente
(hetbevoegdgezag).
Crisis- en herstelwetDe Crisis- en herstelwet,dieop31januari2010is
ingegaaneneindigtop1januari2014,moetervoorzorgen
datjuridischeprocedureskorterworden,waardoor
bouwprojectensnelleruitgevoerdworden.MetdeCrisis-
en herstelwet zorgt de overheid er in deze economisch
zwaretijdenvoordatgezondebedrijvennietfaillietgaan,
mensen hun baan behouden en de economische structuur
van Nederland sterker wordt.
DeCrisis-enherstelwetbiedtdemogelijkheidomvoor
aangewezenprojectenheelveelregelstijdelijkbuiten
werkingtestellen.Metnamevoordeversnellingvantijde-
lijketransformatiesbiedtdewetmogelijkheden.Elk
halfjaarkunnenbijhetministerievanBZKprojecten
voorgedragenwordenals‘innovatiefexperiment’
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 3. Wet- en regelgeving Deel I Deel II 24
waarvoorhetmogelijkisomaftewijkenvaneentiental
wetten.DebelangrijkstehiervanzijndeWetopderuimte-
lijkeordeningendemilieuwetten.
Eendergelijkprojectmoetvoldoenaaneenaantalcriteria.
Zo moet het meer dan twintig woningen omvatten,
onderdeelzijnvanherstructureringvanwoon-enwerkge-
bieden,bijdragenaaninnovatieveontwikkelingenenaan
hetbestrijdenvandeeconomischecrisis.Hetisgoed
denkbaardathettransformerenvankantorenin(tijdelijke)
woonruimte de status van innovatief experiment zou
kunnenkrijgen.Meerinformatieistevindeninde
handreiking‘Over de crisis- en herstelwet’.
Bijhetvoordragenvaneenprojectals‘innovatief
experiment moet expliciet aangegeven worden op welke
punten en voor welke periode wordt afgeweken van
bestaandewetten.Bijtijdelijketransformatieprojecten
valt te denken aan:
-Korteproceduresruimtelijkeordeningmetlichtere
onderzoeksvereisten.
- Beoordeling vanuit milieuwetgeving op basis van de
huidigefunctie(namelijkkantoor);metnamevoorde
Wetgeluidshindergeldenzeerverschillendenormen
voor wonen en voor kantoren.
WetkrakenenleegstandDe Wet kraken en leegstandisop1oktober2010in
werkinggetredenenbiedtgemeentendemogelijkheid
een Leegstandverordening op te stellen. Met zo’n veror-
dening kan een gemeente een eigenaar van een gebouw
verplichten om leegstand (die langer dan zes maanden
duurt)temelden.Degemeentemoetdeeigenaar
vervolgens uitnodigen voor een leegstandoverleg om de
mogelijkhedenvoorgebruikvanhetgebouwte
bespreken.
Afhankelijkvandeuitkomstvanhetleegstandoverleg,of
wanneer de eigenaar daaraan niet wil meewerken, kan de
gemeente in een leegstandbeschikking vaststellen of het
gebouw al dan niet geschikt is voor gebruik. Daarnaast
bestaatmeteenLeegstandverordeningdemogelijkheid
dat de gemeente een verplichtende voordracht doet
waarbijeengebruikerwordtaangewezen.Deleegstand
moetdanwelminimaaleenjaarhebbengeduurd.
Tenslottekaneengemeenteopbasisvaneen
Leegstandverordening ook handhavingmaatregelen
treffen(lastonderdwangsomenbestuurlijkeboete)alsde
eigenaar de leegstand niet meldt of niet voldoet aan de
verplichtende voordracht.
DegemeenteAmsterdamheeftalsenigegemeentein
NederlandeenLeegstandverordeningingevoerd(per1juli
2011)waarinbovenstaandemogelijkhedenzijngeregeld.
Wonen buiten kantoortijd > Deel I > 3. Wet- en regelgeving
Meer informatie over wet- en regel-gevingbijtransformatie
- H-team Notitie #1: Herbestemming, regel-
geving en gemeente(H-team,2010)
-Verwijzennaarpaginawebsitewaarstaatwaar
menterechtbinnendegemeenteAmsterdam
kanvooradvies(volgtlater-LS)[linkmaken]
- Leegstandverordening(GemeenteAmsterdam
Ontwikkelingsbedrijf)
- Kamerbrief transformatie kantoren naar
woonruimte(BZK,11oktober2011)
Deel I Deel II 25
Deel II:
Handleiding voor transformaties
Wonen buiten kantoortijd > Deel II Deel I Deel II 26
4. Stappenplan voor transformaties 28
Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw 28Stap1: Wieneemthetinitiatiefvoordetransformatie?28
Stap2: Onderzoeksbudget28
Stap3: Hetvindenvaneengeschiktgebouw29
Stap4*: Zorgvoormedewerkingvandeeigenaarvanhetleegstaandpand29
Stap5: Programmavaneisen:Wiegaanhetpandbewonennade
transformatie?29
Stap6: Locatievanhetgebouw31
Stap7: Afmetingenentechnischeeigenschappenvangebouwen31
Stap8: Detechnischestaatvanhetgebouw31
Stap9: Financiëlehaalbaarheid31
Stap10: Voorbereidingaanvraagvergunning32
Stap11*:Opstellenvaneencontractmetdeeigenaarmetontbindende
voorwaarden32
Stap12: Opvragenvandebouwtekeningen33
Stap13: Eersteschetsvandenieuweindeling33
Stap14: Hetgebouwisgeschikt:hoenuverder?33
Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken 34Stap15: Uitwerkingvandequickscantothetdefinitieveplan34
Stap16: Eventueleaanpassingprogrammavaneisennaaraanleidingvan
geblekenfeitenofvergunningseisen35
Stap17: Opstellenvandebouwbegrotingendebegrotingvandetotalekosten
inclusiefexploitatievoordegeheleperiode35
Stap18: Selectievandeaannemereninstallateurs35
Stap19: AanvraagBouwvergunninginclusiefLeegstandwet36
Stap20: Oplossingfinancieringvandevolledigeinvestering36
Stap21*:Wervingledenbestuurlijkeorganisatieenopdrachtgeversrol36
Stap22*:SamenstellingenformeleoprichtingbestuurstichtingTijdelijkeWonen36
Stap23*:Communicatieenpr-afsprakenencampagne37
Stap24*:Afsprakenmetaannemereninstallateursoverdeuitvoeringenmetbewoners
overzelfwerkzaamheid37
Stap25: Inschrijving,selectieentoewijzingbewoners39
Stap26: Ondertekenenvanhuurcontract40
Stap27: Begeleidinguitvoeringaanpassingvanhetgebouw(gelijktijdigmet26)40
Fase 3: Beheer en exploitatie 40Stap28: Uitreikingvandesleutel40
Fase 4: Afsluiting 41Stap29: Verlengingvantermijnofbeëindigingvanhetcontract41
Inhoud deel II
* (alleen bij tijdelijke transformaties)
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > Inhoud deel II Deel I Deel II 27
Bronnen42
Bijlage1: Inspectielijsteerstebeoordeling43
Bijlage2: Opzetbouwbegrotingtijdelijkwonen-project45
Bijlage3: Opzetexploitatietijdelijkwonen-project46
Bijlage4: Voorbeeldsamenstellingservicekosten47
Bijlage5: VoorwaardenLeegstandvergunningvoorleegstaande
bestaandewoningen48
Bijlage6: Inbouwsanitairekubussen49
Bijlage7: Plattegrondenvaneentransformatie50
Het tweede deel van deze handleiding behandelt staps-
gewijsdeverschillendestadiavanhettransformatie-
proces.Aandehandvanditstappenplankunnen
betrokkenpartijen,zoalseigenarenvangebouwen,maar
ookanderepartijen,zoalsontwikkelaarsenandereinitia-
tiefnemers stap voor stap nagaan wat er moet gebeuren
om transformaties tot een geslaagd einde te brengen.
Het stappenplan heeft betrekking op zowel permanente
alstijdelijketransformaties,hoewelhetprocesvanbeide
typentransformatiesnietgeheelaanelkaargelijkis.
Vooralindeexploitatiefasezijnergroteverschillen,maar
tussen beide varianten bestaan ook veel overeen-
komsten.Daaromishiergekozenvooreengezamenlijk
stappenplan.
Hetgrootsteverschiltussenbeidebenaderingenisdatbij
tijdelijketransformatievoorhetresultaatveelminder
geïnvesteerd kan worden, omdat na afloop van de
beperkteexploitatieperiode(5totmaximaal10jaar),de
geheleinvesteringterugverdiendmoetzijn.Ditintegen-
stellingtotpermanentetransformaties,waarbijdeinves-
tering wordt terugverdiend door verkoop of via een
langdurige verhuurexploitatie, met de kans op waardeont-
wikkeling.Bijtijdelijketransformatiewordthetgebouw
vooreenlageprijsvandeeigenaargehuurd.Bijperma-
nentetransformatiewordthetgebouwbijnaaltijd
verkocht aan de verhuurder van het getransformeerde
pand of direct aan de individuele woningkoper.
Over permanente transformatie van kantoren in
woonruimtezijnaleerderpublicatiesverschenen(o.a.
doorSBR,SEV,TUDelfteninopdrachtvanBZK);tijdelijke
transformatieiseenbetrekkelijknieuwfenomeen,dat
medeisgestimuleerddoordeWetkrakenenleegstand.
Bijdezevariantvantransformerenwordenleegstaande
kantoorgebouwentijdelijkomgebouwdtotwoningen,
meestalvooreenperiodevanvijftottienjaar.
NB:wanneerdetekstalleenoptijdelijketransfor-
maties betrekking heeft, is dat in het stappenplan
blauw gezet.
Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw
Stap1:Wieneemthetinitiatiefvoordetransformatie?Depraktijkleertdathetinitiatiefnietkomtvangemeenten
ofeigenaren,maardatmeestaleenderdepartijhet
voortouwneemt.Bijpermanentetransformatiesisdatin
de regel een nieuwe eigenaar die het pand koopt met het
doel het te transformeren. Veelal betreft het een woning-
corporatie of een private investeerder.
Bijtijdelijketransformatieszoudenookdebewonerszelf,
met behulp van deze handleiding en de ondersteuning van
eenlandelijkekoepelorganisatiehetinitiatiefkunnen
nemen. Om sterk te staan, kan dat het best via een
stichtingdiespeciaalvoorhetprojectwordtopgericht.Dit
laatste is nodig als er nog geen rechtspersoon is die de
verantwoordingdraagtvoorhetproject.
Inhetstappenplanwordtspecialeaandachtbesteedaan
deoprichtingvaneenlokaleorganisatievoortijdelijk
wonen, omdat deze methode het voordeel heeft van lage
beheerkosten en hoge betrokkenheid van de bewoners.
Omdat de stichting uit toekomstige bewoners bestaat (in
demeestegevallenstudenten),ishetnoodzakelijkdater
toezicht is van een groep specialisten met kennis van
zaken.IndeprojectendiedoordeStichting Tijdelijk
WoneninUtrechtenAmsterdamzijnuitgevoerdendiein
hoofdstuk2alsvoorbeeldwerdenbesproken,isdatook
hetgeval.Daarzijnhetdetoezichthoudersdietevens
zorgenvoorhetnoodzakelijkenetwerkendekennisvoor
deopstartvanhetproject.
Stap2:OnderzoeksbudgetVoordathetprojectvanstartkangaan,iseenonderzoek-
budgetnodigomvasttestellenofhetprojecthaalbaaris.
Ditbudgetvooreenquickscanbijeengemiddeldgebouw
van5000à8000m2,bedraagtongeveer5000euro
exclusief btw.
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw
4. Stappenplan voor transformaties
Deel I Deel II 28
Stap3:Hetvindenvaneengeschiktgebouw
A)Raadpleeghetleegstandregistervandegemeente
Inhetleegstandregisterdatgemeentensindsdeinvoering
vandenieuweWetkrakenenleegstandmoetenbijhouden
is na te gaan welke gebouwen leegstaan en beschikbaar
zijnvooreeneventueletransformatie.Aandehandhiervan
kan een eerste selectie worden gemaakt. Maak een over-
zicht van de criteria waaraan het gebouw en locatie
moeten voldoen, afgestemd op de aanstaande bewoners.
Gebruikhiervoordepuntenuitdestappen5t/m7.
B)Kijkopdewebsitesvanmakelaarsvankantoren
Een overzicht van het aanbod kunt u vinden op websites
als realnext.nl, de bedrijfsmakelaar.nl, funda.nl en
funda in business.nl. U kunt ook de discussiekaart van
dekantorenloodsraadplegen.Herhaalditmaandelijksen
maakeenuitdraaiomteziendatdeleegstandeenjaar
blijftbestaan.Naditjaarzaldeeigenaarimmersaande
gemeente een alternatief gebruik moeten voorleggen.
C)Zoekcontactmetiemanddiegoedthuisisinhet
netwerk van de kantooreigenaren en verhuurders. Ook de
nieuwe koepelorganisatie WoKankanhierbijhulpaan-
bieden.
D)Informeerbijdegrond-ofontwikkelingsbedrijvenvan
degemeenteofviadegemeentelijkesiteoferplannen
zijnvoorgebiedsontwikkelingmetleegstaandekantoren.
Zowel het leeg komen van de andere gebouwen als de
proceduretijdvandeplannenvragenjaren.Totdatde
sloopdaadwerkelijkplaatsvindt,zijneigenarenwellicht
geïnteresseerdinverhuurvoortijdelijkwonen.
Stap4*:Zorgvoormedewerkingvandeeigenaar van het leegstaand pandInformeerdeeigenaaroverhetplanengeefhem
argumentenomzijnmedewerkingteverlenen.Denk
hierbijaandevolgenderedenen:
A)Tijdelijketransformatieskunnenvoordeeigenaar
aantrekkelijkzijn,omdattijdelijkehuuropbrengstenzijn
verlies enigszins compenseren.
B)Deeigenaarhoefteentijdlanggeenzorgdedragenvoor
het pand, omdat de nieuwe bewoners voor het beheer en
onderhoud zorgen. Geef de eigenaar de garantie dat de
conditie van het gebouw niet achteruit zal gaan en dat het
pand niet zal vervuilen.
C)Toonaandehandvanjurisprudentieaan,daterbijhet
aflopen van de Leegstandvergunning geen risico voor de
eigenaar is dat huurders niet willen vertrekken. En leg dit
duidelijkvastinhethuurcontactmetdekamerhuurders
en in de overeenkomst met de eigenaar.
D)Doortijdelijkgebruikkanverloederingvanhetpand
juistwordenvoorkomen.
E)Tijdelijkgebruikheefteenpositiefeffectopdeleefom-
geving en de veiligheid.
F)Verwijsnaarpositieveervaringenelders(ziede
voorbeeldeninAmsterdam,UtrechtenEindhovenin
hoofdstuk2)
G)ToondoormiddelvandestatuteneninschrijvingKamer
vanKoophandelaandathijmeteenaanspreekbare
rechtspersoontedoenheeft.EenRaadvanToezichtmet
namen die zich in deze wereld bewezen hebben of de
steunvandelandelijkekoepelWoKan,zalhetvertrouwen
vergroten.
Stap5:Programmavaneisen:Wiegaanhet pand bewonen na de transformatie?Of een gebouw geschikt is voor transformatie, wordt
mede bepaald door de gebruikers van het gebouw na de
transformatie. Voor permanente bewoning geldt een
ander Programma van eisen dan voor studentenhuis-
vesting of een woonhotel, waar de gasten een kortere
periodeoftijdelijkverblijven.Voorjongerejaarsstudenten
ishetgebruikelijkomineengroeptewonen.Zijhebben
vaaknethetouderlijkhuisverlatenenzijngewendom
voorzieningentedelen.Ookhechtenzijminderaanfraai
afgewerktewoningenencomfort,belangrijkerishetdat
de woonruimte betaalbaar is. Hetzelfde geldt voor
arbeidsmigranten. Voor hen is betaalbaarheid het belang-
rijkstecriteriumengeldtvooraldewensvaneeneigen
slaapkamer,metdaarnaasteenwoonkeukenwaarzij
gezamenlijkdeavondendoorbrengen.Sanitairkan
gemeenschappelijkzijn.
Jongealleenstaandendiewerkenenouderejaars
studenten hebben vaak meer behoefte aan zelfstandige
wooneenheden.Atelierwoningenenzelfstandigestudio’s
nemen meer ruimte in beslag dan eenheden voor
studenten.Isdetoekomstigebestemmingbedoeldals
broedplaats voor creatieve ondernemers, dan heeft ook
dat weer gevolgen voor het programma van eisen.
ZorgeraltijdvoordathetProgrammavaneisen(PvE)op
papier staat voordat de geschiktheid van het gebouw via
een quick scan wordt bepaald!
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw
* (alleen bij tijdelijke transformaties)
Deel I Deel II 29
Quick scanMet behulp van een quick scan is snel na te gaan of trans-
formatie van een pand kans van slagen heeft. Een quick
scan geeft aan welke stappen in het zoek- en selectie-
proces voorafgaand aan de keuze voor een geschikt
gebouwgenomenmoetenwordenenwelkepartijendaarbij
eenbelangrijkerolspelen.Ookmogelijkeknelpuntenen
risico’sendewijzewaaropdiekunnenwordenopgelost,
komenhierbijaandeorde.Daarbijwordtgekekennaar
verschillendefactoren.Allereerstmoetwordenbepaaldof
het gebouw geschikt is voor transformatie, maar ook de
locatie,hetgemeentelijkbeleidenderuimtelijkplanolo-
gischeaspectenzijnvaninvloed.
Staat het pand in een afgelegen gebied, waar verder alleen
maarkantorenstaanennauwelijksvoorzieningenzijn,dan
isdekansoptransformatienaarwoningenvrijweluitge-
sloten.Alleruimtelijkerelevanteaspecten–waaronder
diversemilieuonderwerpen–moetenonderzochten
meegewogen worden. Zo kan de aanwezigheid van een
snelwegofeenspoorlijnindenabijeomgevingproblemen
opleveren voor de transformatie met betrekking tot geluid
enexterneveiligheid.Watderelevanteruimtelijkeaspecten
zijnkanpergebiedeninitiatiefverschillen.Ookkanhet
gewicht dat aan deze aspecten moet worden toegekend
per gebied en initiatief verschillen. De transformatie van het
gebouw moet verder ook passen in de stedenbouwkundige
plannen van de gemeente.
Een quick scan bestaat doorgaans uit de vier volgende
verkenningen:
1. Beschrijving gebouw en locatie
Meteenbeschrijvingvanhetgebouwendelocatieissoms
al snel vast te stellen of transformatie goede kansen heeft
ofniet.Eengebouwmoetbijvoorkeurniettediepzijn,
bruikbaregevelshebbenenniettezeergeluidsbelastzijn.
Een leegstaand gebouw in de binnenstad of in een
woongebied komt sneller in aanmerking voor permanente
transformatie dan een pand op een afgelegen industrie-
terreinofeenkantorenpark.Inhetlaatstegevaliseersteen
gebiedsontwikkelingnodig,waarbijookandere
leegstaande panden in de omgeving worden aangepakt.
Eentijdelijketransformatieisdansomswelalmogelijk.
2. Ruimtelijk planologische verkenning
Om de kantoorbestemming van een pand te veranderen,
moeteenaantalnoodzakelijkeproceduresdoorlopen
worden.Doorgaanszalhetbestemmingsplangewijzigd
moeten worden. Bovendien moet ook rekening worden
gehoudenmethetgemeentelijkbeleid(locatiebeleid,
woonvisie,etc.),destedenbouwkundigeplannendiede
gemeentemethetgebiedheeftendiverseruimtelijkplano-
logische aspecten zoals verkeer en parkeren, geluid en
externe veiligheid.
3. Programmatische verkenning
Wiegaanernadetransformatieinhetpandwonen?De
lokalewoningmarktisookvaninvloedbijfunctiebepaling
van het getransformeerde gebouw. Gaan er studenten in
het pand wonen, moet het pand aan andere eisen voldoen
dan wanneer de toekomstige bestemming een apparte-
mentencomplex voor senioren wordt. Ook maakt het uit of
er zelfstandige dan wel onzelfstandige wooneenheden
worden geprogrammeerd.
4. Verkenning van de financiële haalbaarheid
Erzijnverschillendefactorenwaardehaalbaarheidvanaf
hangt.Bijpermanentetransformatieisdekoopprijsvanhet
gebouw(naafwaarderingalskantoor)doorslaggevend,
naast de marktwaarde of huurwaarde van de woningen op
basisvanliggingenkwaliteitennatuurlijkookdeomvang
van de benodigde investering per woning.
Bijtijdelijketransformatiezijnvanbelangdeduurvanhet
tijdelijkgebruik(5of10jaar)inrelatietothetinvesterings-
niveau en de gebruiksvergoeding per m2 die de eigenaar
minimaalwenstteontvangen.Ookdebeheerkostenzijn
belangrijkomtoteensluitendeexploitatietekunnen
komen.
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw Deel I Deel II 30
Start van de quick scan: De eerste stappen van de quick
scan kunnen door de initiatiefgroep zelf uitgevoerd
worden.Alszijuitdeklantgroepzelfvoortkomen,wetenzij
alsgeenanderwaarzijwillenwonenenwaardepriori-
teiten liggen. Na deze eerste selectie komen echter beoor-
delingspunten aan de orde die ervaring en specialistische
kennisvragen.Diezijnlaterinhetprocesvanbelangbij
bijvoorbeeld:hetverkrijgenvaneenbouwvergunning,
overeenkomstmetdeeigenaarendebeschrijvingvande
werkzaamhedenvandeaannemerendeprijsbeoordeling.
Stap6:LocatievanhetgebouwOokdeliggingvanhetgebouwkaneenrolspelenbijde
bepalingvandegebruikersgroep.Wordenerstudentenin
het gebouw gehuisvest, dan mag de locatie niet al te
afgelegenzijn,ofiserinelkgevaleenverbindingmethet
openbaarvervoergewenst.Ligthetgebouwdichtbijde
onderwijsinstellingdangeldtdatalseenpre.
Een woonhotel voor Oost-Europese arbeidsmigranten kan
zich op een wat grotere afstand van de stad bevinden,
omdatzijzichvaakmetauto’senbusjesverplaatsen.Voor
henkanbijvoorbeeldeenkantorengebiedlangseen
snelwegacceptabelzijn.Erzijnooklocatieswaarom
veiligheidsredenen niet gewoond mag worden, denk aan
bijvoorbeelddenabijheidvaneenchemischefabriekof
eenopslagvangevaarlijkestoffen,ofaangeluidbelaste
locaties. Daar zal de gemeente dan ook geen
medewerking aan geven.
Stap7:Afmetingenentechnischeeigenschappen van gebouwenBijditonderdeelkanhetvanbelangzijnomspecialistenin
te zetten. Dit speelt vooral als na de eerste selectieronde
een geschikt gebouw is gevonden.
Alssteunvoorbewonerszonderspecialistischekennisis
indebijlageeenchecklisttoegevoegd,dietijdensde
eerste bezichtiging van het gebouw kan worden gebruikt.
Hieronder volgen enkele hoofdpunten.
Een gebouw kan door de afmetingen en de technische
eigenschappenmeerofmindergeschiktzijnvoortrans-
formatie.Debuitengeveliseenbelangrijkgegeven.Het
gebouw is niet op te delen in wooneenheden als er een
glazen pui is die over het hele gebouw doorloopt. Het
‘ritme’of‘herhaling’vanderamenbepaaltmaaraltevaak
de daar achter realiseerbare kamerindeling. Ramen
moeten open kunnen. Luchtbehandelingskokers die
boven de toekomstige kamers zitten moeten weggehaald
ter voorkoming van brandoverslag en geluidoverdracht.
Welmoetereenverwarmingsmogelijkheidoverblijvenof
eenvoudigaangelegdkunnenworden.Aanpassingvan
onderdeleniswelmogelijk,maarhetisbelangrijkom
daarbijdekostendirecttebepalen.
Vooralbijtijdelijketransformatiesisdeduurvandeexploi-
tatievanbelang.Eenervaringscijferomdatteillustreren,
isdatbijtijdelijketransformatievan10jaarinplaatsvan5
jaar40à45%meergeïnvesteerdkanwordenindeverbou-
wingskosten.
Deeisenvoornieuwbouwgeldennietbijtijdelijketrans-
formatie. Bijinschakelingvanervarendeskundigenvoor
dit deel van de quick scan zal verder in overleg met de
gemeentebepaaldwordenwatdeminimumeisenzijn.
Vooropmoetblijvenstaandatde(brand)veiligheidnietin
gevaar komt. Daarom is het van groot belang dat er goede
vluchtwegenzijn.Aanwezigheidvanvoldoendetrappen-
huizenisbijdebeoordelingvandegeschiktheidvan
cruciaalbelang.Bestaandeliftenentrappenhuizenzijn
hier meestal het uitgangspunt van de plattegrondontwik-
keling.
Hetbijbouwenvanextratrappenisvoortijdelijketransfor-
matie doorgaans niet betaalbaar. Over het algemeen is de
stelregel dat de bewoners vanuit de voordeur van hun
woongroepaltijdtweekantenopmoetenkunnen
vluchten.
Stap8:DetechnischestaatvanhetgebouwHetkanzijndatgebouwenineenteslechteconditie
verkeren of dat de aanwezige installaties niet meer
gebruikt kunnen worden. Neem een ervaren deskundige
meediebekendismettijdelijketransformatiesendieaan
de hand van het programma van eisen kan bepalen wat
nodig is en welke van de bestaande installaties gehand-
haafdkunnenblijven.Denkbijvoorbeeldookaanaanwe-
zigheid van asbest in het pand. Professionele eigenaren en
verhuurderszijnverplichteenasbestinventarisatiete
kunnenoverleggen.Vraagdaardusaltijdnaar.Blijkter
asbest aanwezig, dan is transformatie vaak te kostbaar.
Deproductieenhetgebruikvanasbestisvanaf1994
verboden. Gebouwen van na die datum behoeven geen
asbestinventarisatie.
Stap 9: Financiële haalbaarheidHet spreekt vanzelf dat de plannen betaalbaar moeten
zijn.Teambitieuzeplannenbrengentehogeverbouwings-
kosten met zich mee die niet terugverdiend kunnen
worden.
Bijpermanentetransformatieswordendekostenvande
verbouwing doorgaans terugverdiend met de verkoop van
de appartementen die in het gebouw worden gerealiseerd,
of ze worden verrekend met de huur, die de eigenaar van
het pand (woningcorporaties, pensioenfondsen of
beleggers)bijdenieuwebewonersinrekeningbrengt.
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw Deel I Deel II 31
Bijtijdelijketransformatiesmoetendekostenworden
terugverdiendbinnendegesteldeexploitatietermijnvan5
totmaximaal10jaar.Ookdekostentijdensdeexploitatie-
periode mogen niet te veel oplopen.
Omdatbijtijdelijketransformatiehetgebouwaanhet
eindevanhettijdelijkgebruikteruggaatnaardeeigenaar,
isergeenrestwaardeenmoetendusallekostentijdens
de verhuurperiode terugverdiend worden met de huren
vandenieuwebewoners.Debelangrijkstekostenzijn:de
aflossing en rente van de lening waaruit de aanpassing
van het gebouw is betaald en de kosten van het beheer en
onderhoud. Daarnaast is er de gebruiksvergoeding aan de
eigenaar van het gebouw.
Ga voor de lening uit van een zogeheten annuïtaire finan-
cieringmeteenlooptijdeneenrentevasteperiodedie
gelijkisaandeexploitatieduur.Datvoorkomtverrassingen
bijrenteschommelingen,envoorkomttekortinde
kasstroomindeeerstejaren.Zoalsalisaangegeveniseen
borgingnoodzakelijkvoorhetverkrijgenvaneenleningen
een gunstige rente.
Hetisverderbelangrijkomdoordachtenkostenbe-
sparend te werk gaan. Door selectief te slopen, kunnen
delen van het gebouw opnieuw worden gebruikt.
Optimaal hergebruik van bestaande voorzieningen kan
ooktoteenaanzienlijkebesparingvandetransformatie-
kostenleiden.Gemeenschappelijkekeukensinstuden-
tenwoningen kunnen worden aangesloten op bestaande
afvoerkanalen. Bestaande toiletgroepen kunnen worden
gehandhaafd of opnieuw gebruikt door het toevoegen van
douches.
De aanpassingskosten kunnen ook beperkt worden door
detoekomstigebewonerszelftebetrekkenbijde
verbouwing,zoalsisgebeurdbijtijdelijketransformatie-
projecteninUtrechtenAmsterdam.Bewonershielpen
daarmeebijhetbevestigenvandegipsplatenvande
wanden, waarmee de wooneenheden van elkaar werden
gescheiden, en ook aan het sloop-, opruim- en schil-
derwerk.Bijkomendvoordeelisdatbewonersdieactief
bijhettransformatieprocesbetrokkenzijnmeerverant-
woordelijkheidhebbenvoorhunleefomgevingeneerder
tevredenzijnmethunwoonsituatie.
Het beheer van het pand overlaten aan de bewoners
werkt ook kostenbesparend. Hiervoor moet onder de
bewoners een beheerstichting worden opgericht. Het
bestuur van deze stichting bestaat ook uit bewoners, van
wie het merendeel in het gebouw woont.
Tenslotteheeftookhetaantalnieuwebewonersper
gebouwzijnweerslagophettransformatieproces.Zowel
de voorbereiding, als de verbouwing en het beheer
kennenzogeheten‘overheadkosten’,bijgrotereaantallen
bewoners worden deze kosten per bewoner lager,
waarmeeermeerhuurinkomstenoverblijvenende
kostenvandetransformatieendebeheerkostentijdens
de exploitatie sneller kunnen worden terugverdiend.
Kamers in groepen met collectieve voorzieningen en
atelierssluitenhetbesteaanbijtijdelijkgebruik,omdat
dan het bestaande sanitair maximaal ingezet kan worden,
soms door ombouw van toiletten naar douches.
Stap10:VoorbereidingaanvraagvergunningHetkanzijndathetgeldendebestemmingsplanniet
voorzietindebouwvanwoningen.Indatgevaliseen
bestemmingswijzigingofeenprojectbesluitnodig.
Voorhettijdelijkegebruikvaneenleegstaandgebouw
geldteenapartregimebijdebeoordelingenvanvergun-
ningen.Zoalsalisaangegevenzijnerlagereeisenvanuit
hetBouwbesluitbijTijdelijkGebruikmetuitzonderingvan
deveiligheidseisen.VaakisdeuitvoeringvandeWet
krakenenleegstandhierbijdebasis.Sommigegemeen-
ten,waaronderAmsterdamhebbendebasisvandeze
landelijkewetuitgewerktineenLeegstands-
verordening.Hierinzijndevoorwaardenentoepassing
vandewetverderuitgewerkt.Detoepassingvanvrijstel-
lingenisindewetgegevenaan‘hetbevoegdgezag’,
meestalhetcollegevanB&Wenzijnambtenaren.
Het is raadzaam om eerst te overleggen met de ambte-
naren van Bouw en woningtoezicht, Brandweer en
Stedelijkeontwikkelingvoordeplannenendevergun-
ningsaanvraagwordenuitgewerkt.Tijdensditeerste
overlegmoetblijkenofergeengemeentelijkeblokkades
zijnenofdeambtelijkedienstenwillenmeewerkenaan
hetproject.Probeeralvastbijdegemeenteeenschrifte-
lijketoezeggingvoormedewerkingtekrijgen.
Stap11*:Opstellenvaneencontractmet de eigenaar met ontbindende voor-waardenEr begint nu een stadium waarin er externe kosten
gemaaktmoetenworden.Inditstadiumworden
afsprakenmetdeeigenaargemaaktoverdehuurprijs.
Verderwordtvastgelegdonderwelkevoorwaardenhijwil
meewerkenaandetijdelijkeoverdrachtvanhetgebouw
aan het bestuur van de op te richten beheerstichting. Van
belanghierbijisookomalleonzekerhedenschriftelijkvast
teleggenalsontbindendevoorwaarde.Spreekduidelijkaf
dat er exclusiviteit is gedurende een reële periode die
nodig is voor de gehele quick scan, de vertaling in een
begroting en exploitatieopzet, en een eerste toetsings-
rondevoordebenodigdevergunningenenvrijstellingen.
Drie maanden is hiervoor het minimum.
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw
* (alleen bij tijdelijke transformaties)
Deel I Deel II 32
Externe specialisten zetten de quick scan voort:
Alsdeeigenaarendegemeenteakkoordzijnishet
raadzaam om de quick scan verder te laten uitwerken
door specialisten voor de aanvraag van een
Bouwvergunning. Dit is het duurste deel van de voorbe-
reiding en kost doorgaans tienduizenden euro’s.
Daarnaast betekent de aanvraag van een bouwvergunning
dat er leges betaald moeten worden. Die kunnen per
gemeentesterkverschillenenzijnafhankelijkvande
kosten van de aanpassing, maar ook daar gaat het al gauw
om tienduizend euro en meer. Maak daarom zo veel
mogelijkgebruikvandemogelijkheidvanvooroverleg,
nog zonder de vergunning formeel aan te vragen.
Stap12:OpvragenvandebouwtekeningenMeestalheeftdeeigenaardebouwtekeningennietinzijn
bezit.VeelalishetmogelijkombijhetarchiefvanBouw-
enWoningtoezichteenkopievandeafgegevenbouwver-
gunningoptevragen.Dekopieerkostendiehieraanzijn
verbondenkunnenhoogzijn,vanwegehetaantal
documenten en het grote formaat van de tekeningen. Het
opvragenenselecterenvandejuistetekeningenen
omzettenineenAutoCad-bestandkostdegenediede
quickscanuitvoertveeltijdengeld.Probeer,indien
mogelijk,aanAutoCadbestandentekomenviade
eigenaar.Alsdiezenietheeft,blijktvaak(zonderdatde
eigenaardatbeseft)dateenofmeervandebedrijvendie
deinstallatiesonderhoudentijdensdeonderhoudspe-
riodeeenAutoCadbestandhebbenaangemaaktvoorde
vastlegging van aanpassingen of voor de ontruimingsplat-
tegronden, die verplicht in het gebouw hangen.
Stap13:EersteschetsvandenieuweindelingMet deze tekeningen of bestanden gaat een ervaren
plattegrondontwikkelaar aan het werk. Het is van
elementairbelanghierbijschriftelijkhetopgestelde
programma van eisen als uitgangspunt mee te geven. De
plattegrondontwikkelaarmaaktopbasisvandemogelijk-
heden van het gebouw een eerste vertaling naar een
nieuwe indeling.
Uitgangspunthierbijiszoveelmogelijkgebruiktemaken
van de ontsluitingsstructuur, gevel en wanden. Houd er
ook rekening mee dat deze globale nieuwe indeling
voldoet aan de minimale veiligheidseisen.
Bespreekaltijdheteersteresultaat.Vaakgeeftdevisuele
vertalingaanleidingtoteenbijstellingvanhetprogramma,
omdaterbijvoorbeeldnieuwemogelijkhedenzijnontdekt.
Uiteindelijkzalalseindresultaateensetplattegronden
voor het hele gebouw worden gemaakt. Op basis hiervan
ishetmogelijkeenkostenindicatietemakenvande
verbouwkosten en het aantal en oppervlakte van de
wooneenheden,zodatde(huur)inkomstenberekend
kunnenworden.Beidevormendebelangrijkstebasisvoor
de eerste exploitatieopzet.
Stap14:Hetgebouwisgeschikt:hoe nu verder?Nadevorigestapzijnertweeinstrumentenbeschikbaar
om te bepalen of het gebouw geschikt is om mee verder te
gaan:
•Plattegrondenmetdewooneenhedenmetoppervlaken
debijbehorendevoorzieningenmetinzichtindegroeps-
omvangbijdecollectievevoorzieningen.
•Opbasisvandezeplattegrondeneeneersteproevevan
de bouwkosten en de exploitatieopzet.
Alsblijktdathetgebouwgeschiktisvoortransformatie,
betekentdatnognietmeteendathetprojectook
doorgangkanvinden.Devolgendebelangrijkevraagishoe
hetprojectgefinancierdgaatworden.
A) Benodigd budget
Bijpermanentetransformatieswordendekostenvande
verbouwing doorgaans terugverdiend met de verkoop van
de appartementen die in het gebouw worden gereali-
seerd, of ze worden verrekend in de huur, die de eigenaar
van het pand (woningcorporaties, pensioenfondsen of
beleggers)bijdenieuwebewonersinrekeningbrengt.
Aangeziendebegrotingenenexploitatiemodellenbij
permanentetransformatiezeerverschillendkunnenzijn,
worden ze in deze handleiding niet verder besproken.
Belangrijkisevenweldatdebegrotingsluitendis.
Hetisdebedoelingdattijdelijketransformatiesworden
betaaldmetdehuuropbrengstenvandetijdelijke
bewoners.Aangezienditbijtijdelijkebewoningdoorgaans
studentenofarbeidsmigrantenzijn,kunnendehurenniet
altehoogzijn.Daaromishetbelangrijkdebeheerkosten
vanhetgebouwzolaagmogelijktehouden.Vaneen
jaarhuurvanmaximaal3000europerjaar(250europer
maand,kalehuur)kunnengeenhogekostenafvoor
beheer, onderhoud, belasting en verzekeringskosten.
(Corporatiesrekenenhiergemiddeldtussen1800en2800
europerwoningvoor).Hetbestuurvandeopgerichte
beheerstichtingtijdelijkwonenkandezetakengroten-
deelszelfuitvoeren,omopdezewijzedekostentochzo
laagmogelijktehouden.
B) Garantie van leningen door overheden of door een
fonds als SVN
Hetwervenvanfondsenisnoodzakelijk,wantde
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 1: Op zoek naar een geschikt gebouw Deel I Deel II 33
bedragendiemettransformatieszijngemoeidzijnhoog
enlopenvaakindemiljoenen.Stichtingenzonder
vastgoed als onderpand kunnen geen lening van die
groottekrijgen.Daaromishetnoodzakelijkdatzeonder-
steuningkrijgen.IndetweeUtrechtsevoorbeeldenwaren
de gemeente en de provincie bereid om borg te staan voor
deStichtingTijdelijkWonen.Maardatisnietoveral
mogelijk.InAmsterdammagdegemeentegeenborging,
garantieofleninggevenvoorditdoel.Erzijngesprekken
gaandemetanderepartijendieborgzoudenkunnen
staan,zoalswoningcorporaties,hetWaarborgfonds
SocialeWoningen(WSW)enhetStimuleringsfonds
VolkshuisvestingNederlandseGemeenten(SVn).HetSVn
stelt wel als voorwaarde dat de gemeente deelneemt in
de borgstelling.
Gezienhetdubbelemaatschappelijkebelang(minder
leegstanddoormeerbetaalbarehuisvesting)isdevraag
omsteunvandezepartijengerechtvaardigd.Eenfinan-
ciëlestortingdoorallebelanghebbendepartijenzouhet
beginkunnenzijnvaneenrevolvingfundvoortijdelijk
wonen,vergelijkbaarmethetNationaalRestauratiefonds.
Immersnaeenaantalgestarteprojectenkomtindeloop
van de exploitatie het geleende geld weer terug in het
fonds en daarmee weer beschikbaar voor opvolgende
projecten.
Daarnaastishetmogelijkomvoordedelendieingezet
gaan worden voor werkplekken voor startende onder-
nemerseenaanvraagtedoenbijdesubsidiefondsenvoor
broedplaatsen.
Opwelkewijzedefinancieringookaangevraagdgaat
worden: het is een absolute voorwaarde de exploitatiebe-
rekeningen en onderliggende stukken op orde te hebben.
Aangetoondmoetwordendatdeexploitatiesluitendis,
rekening houdt met realistische uitgangspunten
waaronder een risicopercentage leegstand en dubieuze
debiteuren en dat de exploitatie geen tekorten kent in de
kasstroom.
Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken
Indetweedefasewordendeafsprakenmetdegemeente
endeeigenaarformeelvastgelegdenkrijgthetplanzijn
definitieve vorm door de aanvraag vergunningen en
voorbereiding aanbesteding verbouwactiviteiten.
Indezefasewordenveelverplichtingenaangegaanmet
derden, veelal voor substantiële bedragen. Het is dus zaak
ominditstadiumalredelijkovertuigdtezijnvanhet
slagenvanhetprojectendewenselijkheidomhettereali-
seren.Alsernogplanblokkerendezakenzijn,zoals
bijvoorbeeldonzekerheidofdegemeentewilmeewerken,
danishetvanbelangomhierovereerstmeerduidelijkheid
tekrijgenalvorensdeverplichtingenaantegaan.
Eenanderbelangrijkaspectinditstadiumisde
vastleggingvandebestuurlijkebesluitvorming.Het
bestuurvande(netopgerichte)stichtingvoorhetplanis
immersdeopdrachtgeverendusverantwoordelijk.Zorg
ook voor verantwoording aan het afgesproken toezicht en
legallebesluitenzodanigvastdatzelatertraceerbaarzijn.
Voorbestuurlijkeopzetzieverderdebeschrijvingonder
punt(7of21).
Stap15:Uitwerkingvandequickscantot het definitieve planUitgangspuntbijdestartvandezefaseiseenprincipeak-
koord van de gemeente op het plan uit de quick scan. Dit
akkoord betreft niet alleen een toezegging voor het
kunnenverkrijgenvaneenbouwvergunning,maarookde
medewerkingaaneenafwijkingvanhetbestemmingsplan
enhetonderzoeknaarruimtelijkrelevanteaspectenzoals
verkeer en parkeren, geluid, externe veiligheid en lucht-
kwaliteit.Detoezeggingvandiesteunisooknoodzakelijk
alslaterinhettrajectdebouwvergunningtervisiegaaten
er eventueel door buurtbewoners bedenkingen of
bezwaren worden ingediend. De gemeente zal die dan
moeten weerleggen.
Bijtijdelijketransformatiesmoetookinsamenspraakmet
de eigenaar formeel worden vastgelegd welke aanpas-
singen er aan het gebouw gedaan mogen worden, hoe
lang het pand gebruikt gaat worden voor bewoning en
welkevergoedingperjaarvoorhetgebruikwordt
gegeven. Zorg dat dit allemaal goed vastligt in een
contract, met de eerder genoemde ontbindende - of
termijnverplaatsendevoorwaardenbijderesterende
onzekerheden.Bedingbijdeeigenaarvanhetgebouwdat
hijpaswordtbetaaldalshetgebouwdaadwerkelijkin
gebruikwordtgenomenenerhuurinkomstenzijnvande
huurders die het pand gaan bewonen. Verder moet er een
planning worden gemaakt van de voorbereidende
procedure voor de bouwvergunning, het bestek en de
duur van de verbouwing. Bedenk dat een planning geen
zinheeft,alsnietallepartijendiedaarineenrolspelen
hiermeeakkoordzijn.Zorgookvoorinterneafspraken
over de rolverdeling binnen het bestuur van de initiatief-
nemende stichting. Ook al wordt in deze fase veel uitbe-
steed aan specialisten, het bestuur moet wel de rol van
opdrachtgever voldoende kunnen invullen en is uitein-
delijkookeindverantwoordelijk.
Alsdevoorgaandevoorwaardenzijnvervuldeneris
voldoende budget beschikbaar dan dient de architect of
deplattegrondontwikkelaaropdrachttekrijgenomhet
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken Deel I Deel II 34
verbouwplan definitief te maken. Dat begint met de
toetsing of het eindresultaat van de quick scan nog
aanleiding geeft tot aanpassingen van het programma van
eisen en of er naar aanleiding van de laatste bespreking
van het plan met de gemeente nog aanpassingen nodig
zijn.Heteindresultaat,vastgelegdineenverslag,ishet
uitgangspunt van de opdracht aan de architect of platte-
grondontwikkelaar.Hetisbelangrijkomdezestapinhet
proces weloverwogen uit te voeren, want als er later nog
wijzigingeninhetplanmoetenwordenaangebrachtzal
dataltijdveelgeldkosten.
Stap16:Eventueleaanpassingprogrammavan eisen naar aanleiding van gebleken feiten of vergunningseisenAlsduidelijkisdathetplanhaalbaaris,kanerookeen
formeeloverlegmetdegemeenteplaatsvinden.Daarbij
wordt afgesproken welke ondersteuning door de
gemeente wordt gegeven en onder welke voorwaarden
de gemeente medewerking verleent aan de bestemming-
ontheffingofwijzigingvanhetbestemmingsplan.
Allesisnugerichtophetverkrijgenvandebenodigde
vergunningenopbasisvanhetaangepasteplan.In
verbandmetdebenodigdeproceduretijd(inveelgevallen
kanhetin14weken,maar26wekenen6wekenuitstel
komtookvoor)ishetvanbelanghiergoedeafsprakenmet
de gemeente over te maken en deze in de (ook aan de
gemeentetergoedkeuringaantebieden)planningopte
nemen.
Let op: debehandelingstermijnvandevergunningbijde
gemeente start pas op de datum waarop de ingediende
bouwvergunningsaanvraag is gedaan. Hiervoor moeten
allebenodigdedocumenteninbezitvandegemeentezijn.
Zorg er dus voor dat de indiening volledig is en laat de
datum waarop het akkoord is gegeven, vastleggen. Over
het algemeen is de aanvraag van een bouwvergunning,
zekerbijdegrotereplannen,specialistenwerk.Laatdit
daarom ook aan hen over.
Bijgroteplannen,waarvandeverbouwinglangduurt,kan
hetinteressantzijnmetdebouwinspectieenbrandpre-
ventie vooraf afspraken te maken over een uitvoering,
waarbijhetpandingedeeltenopgeleverdkanworden.Dit
isvanbelanginverbandmethetverkrijgenvanakkoord
op de gebruiksmelding van het opgeleverde deel. Dit is
een voorwaarde voor de start van de bewoning in verband
met de veiligheid.
Stap17:Opstellenvandebouwbegrotingen de begroting van de totale kosten inclusief exploitatie voor de gehele periodeAlsdearchitectofplattegrondontwikkelaarhetdefinitieve
plan gereed heeft en de gemeente heeft aangegeven mee
te zullen werken aan het verlenen van de vergunningen,
dan kan gestart worden met de voorbereiding van de
uitbesteding van de verbouwwerkzaamheden. Hiervoor
kan in overlappende volgorde gewerkt worden aan:
•Beschrijvingvandenoodzakelijkewerkzaamhedenin
een zogenaamd bouw- en installatiebestek.
•Begrotingvandebeschrevenwerkzaamhedenineen
bouwbegroting.
•Bijstellingvandeplannenenmateriaalkeuzennaar
aanleidingvande(meestaltehoge)uitkomstvande
bouwbegroting.
•Opstellingvandeplanbegroting(metallebijkomende
kostenenbtw)endeaanpassingopbasisvande
uitkomsten van de bestaande concept exploitatieopzet
encontroleeneventueelbijstellingvandeplanning.
•Selectievandeaannemereneventueelseparaatinstal-
latiebedrijvenvoorhetbouwteamofmeervoudige
aanbesteding(ziestap18vooruitleg).
•Beoordelingvandeaanbiedingenaannemeren
eventuele installateurs.
•Formuleringvandeopdrachtalsbouwvergunningen
financiering verkregen is.
Na het opstellen van de bouwbegroting kan de begroting
van de totale kosten inclusief exploitatie voor de gehele
periodeopgesteldworden.Infeitezijnertweebegro-
tingen.Eenvoordeverbouwing(bouwbegroting)Zie
bijlage 2.Eneenvoorhetgeheleproject(inclusiefde
exploitatienadeverbouwing).Ziebijlage 3.
Het opstellen van de begroting vereist de nodige specialis-
tische kennis. Het verdient de voorkeur om hiervoor een
bouwmanagementbureau in te schakelen.
Bijtijdelijketransformatieswordtindebegrotingook
vermeld hoeveel huurvergoeding de eigenaar van het
pandkrijgt.Ditwordtvastgelegdineengebruiksovereen-
komsteneenhuurcontract.Vanbelangisdathierbij
rekening wordt gehouden met een eventuele uitloop van
devergunningsperiodeofeenontbindingsmogelijkheidbij
hetnietdoorgaanvanhetproject.
Stap18:SelectievandeaannemereninstallateursHet verdient de aanbeveling om de onderhandeling voor
deprijsvormingendebegeleidingvandeverbouwingover
te laten aan een ervaren bouwmanagementbureau. Daar
hebben ze de expertise in huis, weten ze wat iets mag
kostenenzijnzeookindepositie(omdatdeaanbieders
henvakertegenkomen)descherpsteprijstebedingen.
Datlaatsteisvooralvanbelangbijdebewoordingvande
ingediendeprijsvorming.Voorwaardevooreenscherpe
prijsaanbiedingiseeneenduidigeomschrijvingvande
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken Deel I Deel II 35
werkzaamhedenineenvolledigewerkomschrijvingof
bestek met daarmee overeenkomende tekeningen.
Onduidelijkheidindeplannenbetekentrisico’s,endie
wordenineenprijsaanbiedingaltijdvertaaldinextra
kosten.
Houderrekeningmeedathetvragenomeenprijsaan-
bieding,ofaangaanvaneenbouwteamverbandbijeen
aannemernietvrijblijvendisentothetinrekening
brengenvancalculatiekostenkanleiden.Ookbij
meervoudig aanbesteden dienen bepaalde spelregels in
achtgenomentewordentervoorkomingvanjuridische
geschillen.
Stap19:AanvraagBouwvergunninginclusief LeegstandwetDeproceduresbijdegemeentekunneninganggezet
worden. Dit houdt in: aanvraag van de bouwvergunning en
indien nodig ontheffing of aanpassing van het geldende
bestemmingsplan. Houd er rekening meer dat de behan-
delingstijd14tot26wekenkanduren.Ookvindtde
toetsing aan de bouwregelgeving plaats en wordt
vastgelegdofdegemeentehetprojectonderde
Leegstandwet wil brengen. Zoals al eerder is aange-
geven, is dit ook specialistenwerk en verdient het de
aanbeveling het overleg en samenstelling van indiening-
stukken over te laten aan de architect of plattegrondont-
wikkelaar en het daaraan verbonden
projectmanagementbureau.
Stap20:Oplossingfinancieringvandevolledige investeringDitvraagteenzeerdegelijkeenvaststaandefinanciële
onderbouwingvanallekosteneninkomsten.Belangrijk:
zorg voor een positieve kasstroom.
Tijdensdevoorbereidendefasebijdequickscanmoetal
eenprincipeafspraakgemaaktzijnoverdefinancieringen
devoorwaarden.Voordefeitelijketoezeggingvanzowel
deborgingofgarantieenhetverkrijgenvandeleningzijn
echter de definitieve en door de betrokken rechtsper-
sonengetekendestukkennodig.Hiervoorzijndusookde
bouwvergunning, de aanbieding en de opdracht aan de
aannemerendesluitendeexploitatiebegrotingnodig.In
afwachting van deze stukken kan de aanvraag al wel
eerder in het proces worden voorbereid.
Stap21*:Wervingledenbestuurlijkeorganisatie en opdrachtgeversrol Indeinleidingisalaangegevendathethaalbaarmaken
vantijdelijkwonenvooreengrootdeelafhankelijkisvan
het laag houden van de beheerkosten. Dit wordt voorna-
melijkbereiktdoor‘beheervanbinnenuit’,dusdoorde
bewoners zelf. Naast de grotere betrokkenheid en de
gewenste inbreng werkt het efficiënter als de beheerders
grotendeels zelf in het gebouw wonen en kantoor houden.
Maarookbijhetontstaanvanhetinitiatiefende
uitwerking naar een realiseerbaar plan, zoals hiervoor is
beschreven,zijndeaanstaandegebruikersenbeheerders
de beste vertegenwoordigers van de wensen en vooral de
prioriteiten van de bewoners.
Hetisdusvanbelangdatzijzovroegmogelijkinhet
voorbereidingsproces gaan optreden, eventueel in
samenwerkingmeteenervarenadviseur,zoalsbijACTAin
AmsterdamdoorhetTransformatieteaminopdrachtvan
de eigenaar van het gebouw is gebeurd.
HetTransformatieteamheeftdaar,parallelaanhetvoor-
bereidingsproces vergunning en verbouw, ook de kandi-
daten geworven voor het te vormen bestuur. Gezien het
belangvoordestudenten-enjongerenhuisvestinglaghet
daarbijvoordehandomhiervoordeeerstecontactente
leggenmetdeonderwijsinstellingenendebelangenorga-
nisatiesvanwerkendejongerenenstudenten.Inditgeval
namhetTransformatieteamhetinitiatief,maarhetisook
mogelijkdatereengroepenthousiastelingenisdiezelf
het voortouw neemt.
Metdeonderwijsinstellingenkunnenverderafspraken
worden gemaakt voor honorering van de werkzaamheden
van de bestuursleden in het kader van hun studie (studie-
punten,beurs,vrijstellingenenbeoordelingalsstage)en
voorwervingvanledenvoordeRaadvanToezicht.Somsis
hetookmogelijkomafsprakentemakenoverdehuurvan
eenbepaaldcontingentkamers,bijvoorbeeldvoorbuiten-
landsestudenten.Ingevalvanhuisvestingvanarbeidsmi-
granten zullen werkgevers of uitzendbureaus worden
aangezochtvoordeRaadvanToezicht.
Stap22*:Samenstellingenformeleoprich-tingbestuurstichtingTijdelijkWonenNa de aanmelding van de kandidaten is het van belang om
(doorbijvoorkeurdeinitiatiefnemersvanheteersteuur)
informatiebijeenkomstentehoudenomdaarduidelijkte
makenwatdewerkzaamhedenendeverantwoordelijk-
hedenzijn.Ookishetvanbelangtebepalenofalle
noodzakelijkkennisveldenvoldoendeinhetbestuur
aanwezigzijn.Minimaalmoet(aankomende)expertise
aanwezigzijnophetvlakvan:
•financiënenboekhouding
•bouwkunde
•juridischezaken
•sociaalbeheer
Deomvangvanhettevormenbestuurisafhankelijkvan
de omvang van het gebouw en de complexiteit van de
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken
* (alleen bij tijdelijke transformaties)
Deel I Deel II 36
aanpakenbeheerenbedraagttussendevijfenzeven
leden.
Om te kunnen optreden als opdrachtgever en het aantrek-
kenvanfinancieringishetzaakzosnelmogelijkderechts-
persoonopterichteninclusiefeenRaadvanToezicht.
OokvoordeRaadvanToezichtzijnledengewenstmet
ervaring op de genoemde expertisevlakken van het
bestuur.
Aangeziendebestuursledenwaarschijnlijkgeenervaring
hebben met de werkzaamheden is het van belang dat er
een vast overlegrooster komt met begeleiding van de
RaadvanToezicht.Naastdegebruikelijkefunctievaneen
RaadvanToezicht“decontinuïteitvandeorganisatiete
bewaken” is de tweede taak “met raad en daad het
bestuurterzijdestaan”verreweghetbelangrijkst.
Stap23*:Communicatieenpr-afsprakenen campagneAlsaanhetbeginvanfase2hetbesluitisgenomenom
door te gaan met de transformatie van het gebouw, is het
belangrijkomhetprojectzosnelmogelijkeenduidelijke
positie te geven in de huurmarkt. Kies voor een groep
huurdersmeteenduidelijkprofiel.Eendaaraangekop-
pelde herkenbare naam van het gebouw ondersteunt de
‘branding’.Ditstimuleertookhetvindenvandejuiste
bestuursleden uit de klantgroep. Een eigen internetsite
met dezelfde domeinnaam is een volgende vereiste.
Klantgroepen die voor deze oplossing van wonen kiezen,
doendatomdatzesnelenzonderingewikkeldeinschrij-
vingsprocedures willen huren. Deze verwachting moet
dus wel worden waargemaakt. De bekendmaking van de
inschrijfmogelijkheidvoorditprojectkanpasplaatsvinden
als er zekerheid is over de opleveringsdatum en deze niet
meer dan enkele maanden verder ligt. Gezien de inzet
voor zelfwerkzaamheid van de bewoners moet dit nog wel
tijdenshetbouwproceszijn.
Stap24*:Afsprakenmetaannemereninstallateurs over de uitvoering en met bewoners over zelfwerkzaamheidWanneererzichtisopafgiftebouwvergunningener
overeenstemmingisoverdeprijsvorming,kande
opdrachtverleningaandeuitvoerendepartijenworden
voorbereid.
Regelmetdeuitvoerderdatbijdezelfwerkzaamheidde
Arboregelswordennageleefd.Deuitvoerderisverant-
woordelijkvoorhettoezichthieropenevenalsvoorde
levering van veiligheidsschoenen en helmen. Houd er ook
rekeningmeedatstudentengewendzijnomlateropte
staan en liever ’s avonds doorwerken. Zorg er daarom voor
datindeavondurenaltijdeentoezichthouderaanwezigis.
OokmoetdezogehetenCAR-verzekeringvande
aannemer en eventuele installateurs worden uitgebreid
van‘hetwerk’naar‘hetheleinverbouwtegeven
gebouw’. Het betrokken bouwmanagementbureau kan
deze afspraken het beste vastleggen.
Vanuitdedaarbijtevenscontractueelvastteleggen
werkplanning wordt een betalingsschema vastgelegd. Dit
isvanbelangvoordebevoorschottingdoordefinancier.In
de opdracht moet ook worden aangegeven wie namens
deopdrachtgever(inditgeval:destichting)decontact-
persoon is. Deze contactpersoon is belast met het
toezichtenbevoegdtothetgevenvanaanwijzingen.Het
bestuurspreektafmetwelkepartijendecontactpersoon
regelmatig overleg heeft. Ook zal de contactpersoon als
vertegenwoordigervanhetbestuuraanwezigzijnbijde
bouwvergaderingen, want dit is de enige gelegenheid
waaropeventuelewijzigingenbesprokenmogenworden.
Voorbereiding verhuur
Direct na aanvang van de verbouwing van het gebouw
moet worden begonnen met de werving van huurders via
inschrijvingopeenwachtlijst.Hieraanvoorafgaand
moeten door het bestuur nog een aantal voorbereidingen
worden getroffen met het oog op het aanbod en de
contractvorming.Ditzijndevolgendezaken,waarvan
enkeletevensdevoorbereidingzijnvandebeheerperiode
na inhuizing van de eerste bewoners.
1. Bepalingvandeenergie-enservicekosten
2. Vaststellingdefinitievehuureneventueeldifferentiatie
3. Verkrijgenleegstandvergunning
4. Opmaakhuurcontractenconformleegstandver-
gunning
5. Opstellingofovernamebeheerstructuur
6. Opzetofuitbestedinghuuradministratieeninning
7. Opzetbedrijfsadministratie
1) Bepaling van de energie- en servicekosten
Deinstallatiesvandevoortijdelijkwonenintezetten
gebouwenzijnaltijdcentraalaangestuurdenbemeterd.
Bijdetijdelijketransformatieblijftdatookzo.Daarnaast
wonen de bewoners in groepen met collectief gebruik
voor de voorzieningen. De aansluitingen voor energie,
water en eventueel kabel komen op naam van het bestuur.
Dat geldt ook voor andere voorzieningen als vuilnisophaal,
schoonhouden centrale ruimten. Begin dus met het
afspreken van een methode. Voor sommige kosten zal dat
vooriederehuurdergelijkzijn,maaranderekostenzoals
verwarmingzijnafhankelijkvanhetkameroppervlak.Ook
ishetmogelijkbepaaldverbruikviaelektronische
bemeteringteregistreren.Erzijnbedrijvenaanwieditis
uit te besteden, inclusief de afrekening naar de individuele
huurders.
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken
* (alleen bij tijdelijke transformaties)
Deel I Deel II 37
Geziendegewoontebijkamerverhuurishetiniedergeval
verstandig uit te gaan van de samenstelling van een all in
huur via bevoorschotting boven de kale huur per maand.
Indezeservicekostenmagookeenbedragopgenomen
worden voor zogeheten huurdersonderhoud (voorna-
melijkkleinonderhoudaan(af)sluitendeelementenvan
hetgebouweninstallaties)eneenvergoedingvoorhet
voeren van de administratie van deze servicekosten.
Houdbijdehierinoptenemenpostenrekeningmetde
voorschriften van de Huurcommissie. Het is ook
voorschriftdatdeverbruikskostennaarwerkelijkheid
jaarlijksmetdehuurderswordenafgerekend.Hierbestaat
computersoftwarevoor.Indebijlage 4 is een voorbeeld
opgenomen van de samenstelling van de servicekosten
van een studentenkamer.
2) Vaststelling definitieve huur en eventueel
differentiatie
Tijdensdequickscanwaseropbasisvandeplatte-
grondenaleenberekeninggemaaktvandehuurprijzen
voor de exploitatieopzet. De berekening van de kale
huurprijzenisgebaseerdophetwoningwaarderings-
stelsel(WWS)ookwelbekendalsPuntensysteem
huurwoning.
Mogelijkzijntijdensdeuitwerkinginfase2veranderingen
opgetreden. Het merendeel van de punten is immers
afhankelijkvandeoppervlaktevandewoonruimte.
Mogelijkisooknognietperkamergedifferentieerd.Voor
de start van de verhuur moet voor iedere verhuureenheid
een eigen berekening worden gemaakt. Deze puntbere-
kening wordt ook in de huuradministratie ingevoerd.
Daarbijwordtvoordeallinprijshetvoorschotvande
servicekosten separaat toegevoegd. De kale huren (dus
zonderservicekosten)mogenjaarlijksper1juliverhoogd
wordenmeteendoordeministervoorteschrijven
percentage boven inflatie.
Bewoners die zitting nemen in het bestuur van de
stichtingofzelfmeehelpenbijdeverbouwingkunneneen
kortingkrijgen.Afsprakenhieroverwordenvastgelegdin
eenzelfwerkzaamheidcontract.Tervoorkomingvaneen
aanslag van de Belastingdienst dient dit wel beperkt te
blijventotheteigenwoongebied.Eenvergoedingvoorhet
beheerbovende1500europerjaarwordtdoorde
Belastingdienstwelgezienloonenbij‘vrijwonen’alsloon
in natura. Het is aan te raden om hierover afspraken te
maken met de Belastingdienst en die op te nemen in de
regeling rond de hierna aangeduide beheerstructuur en
hierbijookaantegevenwatdegrenzenzijnvoorde
fiscalevrijstellingenvoordestudiebeurs.
3) Verkrijgen leegstandvergunning
Uithetvoorgaandeisalgeblekendatvoortijdelijkwonen
detoepassingvandeLeegstandwetnoodzakelijkis.Datis
nodigvoordevrijstellingenenontheffingenmaarookvoor
de medewerking van de eigenaar. Het is dus zaak de
Leegstandvergunningteverkrijgenendezeookzeerstrikt
te volgen.
AfhankelijkvanhoedeaanpassingvandeLeegstandwet
in het kader van de motie Linhard uitpakt en of de
gemeentennogdemogelijkheidkrijgenereeneigen
uitvoeringaantegeven,kanhetnodigzijnomiederetwee
jaardevergunningtemoetenverlengen.Alsdeze
verlengingniettijdigwordtaangevraagdenverkregen,
verandert het leegstandshuurcontract in een regulier
contractvooronbepaaldetijd.Omditrisicometenorme
gevolgenuittesluiten,ishetveiligerbijdevergunnings-
aanvraag te pleiten voor de afgifte over de gehele exploi-
tatieperiode.
4) Opmaak huurcontracten conform leegstand-
vergunning
Deeigenaarwildezekerheiddathijnadeafgesproken
periode het gebouw zonder verplichtingen aan de
huurdersterugkrijgt.Omdittekunnengaranderenishet
gebruik van een zogeheten leegstandshuurcontract
noodzakelijk.Hierinisgeregelddatdehuurbeëindigd
wordtmetuitsluitingvandehuurbeschermingbijhet
einde van de Leegstandvergunning.
Deze beperking dient in het huurcontract van de huurders
opgenomenteworden.Inbijlage5iseenvoorbeeld
leegstandshuurcontract opgenomen dat hieraan
voldoet. Verder is van cruciaal belang, zoals in het vorige
puntaangegeven,tijdigdeeventueleverlengingvande
Leegstandvergunning aan te vragen.
5) Opstelling of overname beheerstructuur
Omdat de nieuwe bewoners het beheer van het pand zelf
voor hun rekening nemen, worden afspraken daarover
schriftelijkvastgelegd.Deeindverantwoordelijkheidvoor
detotalegangvanzakenligtbijdestichtingvanhet
bestuur.Alledocumentenmoetennaeventueletoetsing
door een deskundige, vastgesteld en goedgekeurd
worden in de notulen van het bestuur. Statutair is een
aantal elementaire besluiten onderhevig aan de
goedkeuringvoorafvandeRaadvanToezicht.Vanuit
bewaking van de continuïteit van de organisatie betreft
het in ieder geval:
•Devaststellingvandebegrotingenenhetjaarverslag.
•Besluitendieeeningrijpendewijzigingvormenophet
totdantoegevoerdebeleidenbesluitenmetingrijpende
financiële consequenties voor de stichting.
•Uitgavendiedebegrotingtebuitengaan,boveneen
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken Deel I Deel II 38
limietdiejaarlijksdoordeRaadvanToezichtwordt
vastgesteld.
•Hetvoornemenomdestatutentewijzigenofde
stichting te ontbinden.
•Hetaangaanofverbrekenvanduurzamesamenwerking
tussen de stichting en anderen.
•Hetaanvragenvanfaillissementofsurseancevan
betaling.
•hetaangaanvanarbeidscontracten.
TevensbenoemtenontslaatdeRaadvanToezichtde
ledenvanhetbestuur;deRaadvanToezichtvoorzietzelf
in de leden en de benoeming.
Eengoedeconstructieisdatnaasthetbestuur,datfeitelijk
deverhuurderisenalseerstedeverantwoordelijkheid
draagt,ookeenonafhankelijkevertegenwoordigingvan
de bewoners bestaat. Deze bewonersraad kan onder
toezichtvanhetbestuurookdetoewijzingregelen.De
bewonersraad kan een formele verenigingsvorm hebben,
maar ook als informele vereniging functioneren, mits er is
beschrevenwelkebevoegdhedenzijkrijgtindevan
toepassingzijndebeheerstructuur.Bijgrotecomplexenis
ditgoedteorganiseren.Bijdecomplexentotongeveer
120à150bewonerswordtdezeopzeteenkindmeteen
waterhoofd. Het alternatief hier is de benoeming van
gang- of etageoudsten door de medebewoners, die regel-
matig een vast overleg hebben met het bestuur.
Inhetreglementvoorzelfbeheerstaanalleafsprakendie
de bewoners met elkaar maken over beheer en
onderhoud van het gebouw en het gebruik van de
gemeenschappelijkeruimten.Ookdebevoegdhedenvan
allepartijenzijninditreglementbeschrevenevenalsde
mogelijkesanctiesenbezwaarenberoepsmogelijkheden.
6) Opzet of uitbesteding huuradministratie en
huurinning
Het vraagt weinig toelichting dat vanaf de start de
huurinning perfect moet verlopen. Uitgangspunt is de in
het contract afgesproken automatische huurbetaling.
Huurders geven toestemming om de huur elke maand via
een automatische incasso van hun rekening te laten
afboeken,waarbijdebetalingeenmaandvooruitloopt.
Het gebeurt echter regelmatig dat een automatische
incasso wegens onvoldoende tegoed wordt terugge-
draaid.Directoptredenbijachterstalligehuurbetaling
voorkomt oplopen van huurschulden die door huurders
nietmeeroptebrengenzijn.Eenbestuurdataltijdzelf‘in
huis’ aanwezig is, kan hier snel en optredend handelen.
Voordehuuradministratiezijngoedecomputersoftware-
pakkettentekoop,dieookdoortekoppelenzijnnaareen
bedrijfsadministratie(boekhouding).Ingevalvangeen
ervaringofweinigvoorbereidingstijdishetnietaante
radendehuurinningzelfuittevoeren.Erzijnveelbureaus
en corporaties die dit kunnen overnemen. Het is ook
mogelijkdezetaakuittebestedenbijeencollegavaneen
stichtingvoortijdelijkwonendiealbewezenervaring
hiermee heeft.
7) Opzet bedrijfsadministratie
Hetbestuurisverantwoordelijkvoordebedrijfsadminis-
tratie.Afhankelijkvandeervaringenopleidingvaneenof
meervandeledenishetgoedmogelijkditzelfuitte
voeren.HetiseentaakvandeRaadvanToezichteroptoe
teziendaterperkwartaalgerapporteerdwordtenombij
eventuele hapering de helpende hand te bieden vanuit
eigen kennis, ervaring en netwerk. Een accountant dient
dedoorhetbestuurvastgesteldejaarrekeningtecontro-
leren waarna deze voor goedkeuring aan de Raad van
Toezichtwordtaangebodenbinnen6maandennahet
eindevanhetboekjaar.
Stap25*:Inschrijving,selectieentoewij-zing bewonersMet ondersteuning van het resultaat uit de stap commu-
nicatie en pr-afspraken en campagne wordt er direct na
hetverkrijgenvandebouwvergunningenopdrachtver-
lening uitvoering een wervingscampagne onder de klant-
groepopgestart.Alsdebrandingstudentenbetreft,ishet
raadzaam om samenwerking te zoeken met studenten-
verenigingenenstudentenvakbonden.Voordejongeren
liggenhunbelangenorganisatiesvoordehand.Bijde
arbeidsmigrantenzijndeuitzendorganisatiesdieinde
landenvanafkomstwervendemeeraangewezenpartij.
Voor deze laatste groep, maar ook voor Short Stay en
expats ligt het voor de hand contingenten te verhuren aan
de gastorganisatie, die dan de ruimte ter beschikking
heeft, maar dus ook het eventuele leegstandsrisico
draagt.Alleanderegegadigdenschrijvenzichinopde
wachtlijstenkunnen,alsdatrelevantis,eenkeuzemaken
uitdeaangegevenmogelijkheden(bijvoorbeeldkamer-
grootteenhuurprijs).Tijdensbewonersavondenvoorde
ingeschrevenkandidatenontstaatdemogelijkheid
groepen te laten ontstaan van bewoners die voor elkaar
kiezen.Datdebewonersbijelkaarpassenisvanbelang,
omdatzijindetoekomstdevoorzieningenmetelkaar
moeten delen. Na deze eerste verhuring worden nieuwe
huurders geselecteerd door de groep zelf, uit de door het
bestuurbeschikbaargesteldetop(bijv.30)vandewacht-
lijst(coöptatiemodel).
Erzijnbijeerdereprojectengoedeervaringenopgedaan
met bewonerszelfwerkzaamheid, omdat dit ook voor de
startvandefeitelijkebewoningaldekennismakingvoor
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 2: Het formeel vastleggen van alle afspraken
* (alleen bij tijdelijke transformaties)
Deel I Deel II 39
het groepsproces op gang brengt door de samenwerking
aanhuntoekomstigewoonplek.Bijdezeprojectenisbij
inschrijvingaangegevendatkandidatendieintekenen
voor zelfwerkzaamheid, naast de korting op de huur van
10procent,voorrangkrijgenbijdetoewijzing.Hetbestuur
organiseert de zelfwerkzaamheid via roosters en
vastlegging in een zogeheten zelfwerkzaamheidcontract.
Stap26*:OndertekenenvanhuurcontractBijhetondertekenenvanhethuurcontractkrijgtelke
huurder ook een document waarin de beheerstructuur
vanhetpandisbeschreven.Indehuurovereenkomstis
deze structuur bindend verklaard. Het is ook correct de
huurdersineenaanbiedingsbriefnoguitdrukkelijkte
wijzenopdeverplichteontruimingaanheteindevande
gebruiksperiode.Deervaringleertdatditindepraktijk
maar voor een enkeling van de eerste lichting huurders
werkelijkheidwordt,geziendekortewoontijdvandeze
bewonersgroep. Maar voor de opvolgende huurders is dit
wel van belang.
Via een separaat zelfwerkzaamheidcontract worden de
wederzijdseafsprekenhierovervastgelegdenwordtde
huurder in overleg ingeroosterd in de planning voor de
verbouwingswerkzaamheden. Het is van belang dat dit
tijdiggebeurt,dusnogvoordatdeverbouwingswerkzaam-
hedenvanstartgaan.Wellichttenovervloede:wiedit
contract niet nakomt, niet meedoet of opvolgende
huurder is, komt niet in aanmerking voor de korting. Om
problemen hiermee te voorkomen, is het raadzaam ook de
huurcontracten van de zelfwerkers eerst op de volledige
huursom af te sluiten en de korting achteraf te verlenen.
Stap27*:Begeleidinguitvoeringaanpas-singvanhetgebouw(gelijktijdigmet26)Terwijleendeelvanhetbestuurdrukismetde
voorgaande voorbereidingen voor de verhuur en beheer-
periodezijnaannemer,installateursendebewonersook
bezigmetdeaanpassingvanhetgebouw.Hierbijvervullen
de meest deskundige leden van het bestuur in samen-
werking met de ingehuurde specialisten de opdrachtge-
versrol.Hetisdaarbijverstandigdeinhoudelijkekantaan
de ervaren deskundigen over te laten, maar stel van te
vorensamenmetheneenlijstopvanaandachtpunten
vanuithetbestuurlijkebelang.Hetgaatdanompunten
als:
•Bewakingbouwbegroting;dusvoorkomen
overschrijdingookbijtegenvallers.
•Bewakingvandeplanning.
•Controleopcorrecteindieningtermijnbetalingen.
•Realisatieconformtekeningenenbestek:ishetwerk
van de beoogde kwaliteit?
•Bewakingennakomingvandeveiligheidseisenvanalle
bouwpersoneel en de bewoners die via de zelfwerk-
zaamheid mee bouwen aan hun eigen kamer.
•Tijdigeinformatieaancontrolerendeambtenaren.
•Organisatieenprocesverbaalvande(gefaseerde)
opleveringen.
•Tijdigverkrijgenvandegebruikstoestemmingna
(gefaseerde)gebruiksmeldingbijoplevering.
Fase 3: Beheer en exploitatie
Met de oplevering van de verbouwing en de start van de
verhuur begint de beheerperiode. Hiervoor is al aange-
geven dat dit gebeurt via een van te voren aan huurder
bekend te maken beheerstructuur binnen de vastgestelde
exploitatie.
Gezien de beperkte reserves van de stichting is de
bewaking van de realisatie exploitatie van elementair
belang,zodatbijnegatieveafwijking,ookinoverlegmet
deRaadvanToezicht,tijdigmaatregelengenomenkunnen
worden.
Stap28*:UitreikingvandesleutelDe uitreiking van de sleutel gebeurt pas op het moment
datdekamervoorgebruikisvrijgevenconformde
toestemmingvandecontrolerendambtenaar.Ingoed
overlegkanditbijgrotegebouweninfases,mitsdevlucht-
routes niet worden geblokkeerd en de veiligheid in en naar
de woonruimte niet in gevaar komt. Mocht door omstan-
digheden de sleuteluitreiking niet op de contractuele
datumkunnenplaatsvinden,dandientdattijdig(minimaal
maandtevoren)gemeldtewordenenhoeftdehuurover
die periode uiteraard niet betaald te worden.
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 3: Beheer en exploitatie
* (alleen bij tijdelijke transformaties)
Deel I Deel II 40
Fase 4: Afsluiting Stap29*:Verlengingvantermijnofbeëindiging van het contractOp grond van de leegstandvergunning kan voor maximum
vijfjaareenhuurcontractwordenafgesloten.(De
leegstandvergunningwordtvoortweejaarverleenden
magdriekeermet1jaarverlengdwordentotmaximaal
vijfjaar).Voordeeigenaarvanhetpand,diedeaanvraag
bijdegemeentemoetdoen,ishetbelangrijkdatditook
tijdiggebeurt,anderswordthethuurcontractonherroe-
pelijk.
Eenjaarvoordatdewettelijkeeinddatum(nu5jaar)is
verstreken,informeerthetbestuurbijdegemeenteende
eigenaarofereenmogelijkheidisomhethuurcontractte
verlengen.Isditnietmogelijkdanwordteenplanning
beëindiging verhuur en opzegging gestart, conform de
Leegstandwet. Zie ook: hoofdstuk 3 Wet en regelgeving.
Bijvoorkeurisdaneenvolgendprojectbeschikbaarvoor
tijdelijkebewoning.Continuïteitinhetaanbodvan
beschikbare panden, betekent dat nieuwe transformaties
indetoekomstgemakkelijkerterealiserenzijn.Meteen
deel van de huurontvangsten kunnen de voorbereidings-
kostenvaneenvolgendprojectvoorgefinancierdworden.
Wonen buiten kantoortijd > Deel II > 4. Stappenplan voor transformaties > Fase 4: Afsluiting
Dezevenbelangrijkstesuccesvoorwaardenvooreenkansrijktijdelijkwonenproject:
1. Inzetopeenzomaximaalmogelijkebenuttingvanhetbestaandegebouwtenbehoevevanwonenincombinatie
met(kleinschalig)werkenofbroedplaatsen.
2. Hetgebouwisvoormeerderejarennietnodigvoordeeigenfunctie;bijvoorkeurvooreenperiodevan5jaarof
langer.
3. Hetgebouwwordtbouwkundigaangepastmeteenvergunning,waarbij(brand)veiligheiddehoogsteprioriteit
heeft.
4. Dekostenvanaanpassingenhetbeheerwordentijdensdeverhuurperiodegeheeluitdeexploitatie(huur-
opbrengst)terugverdiend.
5. Zelfwerkzaamheidenbeheervanuitdebewonersgroepzelfhoudendekostenlaag.
6. Dooreenborgingofgarantiestructuurkomtereenlagerentedragendeleningbeschikbaarvoordeinvesteringen
dienoodzakelijkzijnvoordeaanpassing.
7. Doorjuistecombinatievanlocatie,gebouwmogelijkhedenenbewonersgroepontstaatereengemeenschapmet
meerwaarde: “the place to be”.
* (alleen bij tijdelijke transformaties)
Deel I Deel II 41
Bronnen
Publicaties
H-team Notitie #1: Herbestemming, regelgeving en gemeente(H-team,2010)
Programma ‘Wonen buiten kantoortijd’(SEV,2010)
Publieke Managementletter ‘Zeg waar het op staat’(NBA,2011)
Quick scan sanitaire units(SEV,2011)
Stappenplan Transformatie(GemeenteAmsterdam,2010)
Transformatie van kantoorgebouwen(Uitgeverij010,2007)
Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf(BZK,2011)
Transformatiewijzer:vankantoornaarwoonruimte (SBR,2010)
Van werkplek naar woonstek. Herbestemming van kantoorpanden(SEV,1994)
Werkplan Kantorenloods 2011-2014(GemeenteAmsterdam,2010)
Wonen op de zaak(VROM,2006)
Websites
http://www.amsterdam.nl/kantorenloods
http://stichtingtijdelijkwonen.nl
http://www.transformatieteam.nl
http://www.woneninkantoren.nl(nietmeeronline,wordtwww.sbr.nl/aanpakleegstand)
Wonen buiten kantoortijd > Bronnen Deel I Deel II 42
Bijlage 1: Inspectielijst eerste beoordeling
Inspectielijst eerste beoordeling van een gebouw t.b.v. tijdelijk wonen
Bijdeeerstebeoordelingvaneenleegstaand(kantoor)gebouwvoortijdelijkwonenzijneen
aantalaspectenvanhetgebouwvanbelang.Beperkjeineersteinstantiehiertoe,wantals
de uitkomst hiervan niet gunstig is, is verder onderzoek onnodig. Voordat wordt gestart met
een plattegrondontwikkeling dient eerst te worden vastgesteld in hoeverre deze aspecten
een transformatie kunnen blokkeren.
Omgeving gebouw:
a. zijnergeenmilieubelastende/gevaarlijkebedrijvenindeomgeving?
b. afhankelijkvanbeoogdebewonersgroep:
-bijjongeren:niettedichtopanderewoonbebouwing
-bijjongeren:afstandtotcentrumengoedopenbaarvervoer
- is er binnen of buiten ruimte voor een fietsenberging die groot genoeg is voor het
aantal bewoners?
-bijouderegroepbewoners:voldoendeparkeervoorzieningen
c. isereenredelijkegemeenschappelijkebuitenruimtetemaken?
d. iserveelverkeerslawaai?(i.v.m.maximumnoodzakelijkeontheffing)
Casco (draagstructuur) van het gebouw:
positiefis++,negatief--
Watisdeopbouwvandedraagstructuur?:
a. Kolommen ++
b. Kolommen en wanden -
c. Dragendegevelsmetvrijevloeroverspanning ++
d. Dragendegevelmetkolommenmiddenondersteuning +
e. Dragendewandenopbeukmaat(veelvoud)kamermaat ++
f. Dragendewandenopzeersmallemaat<2.40m -
f. Willekeurigdiverserichtingen --
g. Prefab/containers 0
De meest geschikte beukmaten:
(afstandhartophart(h.o.h.)vandedragendebouwdelen)
Voorkamerseneenkamerzelfstandigeeenheden:minimaal2.50menideaal3.60m;een
veelvouddaarvanisookbruikbaarmitsachterderaampartijeneenwandgeplaatstkan
worden voor opdeling.
Voorzelfstandigetweekamereenheden:minimaal5.00moptimaal5.40men7.20mriant
(bijdiepte12mdriekamerwoning).
Zoekbijwisselendematenvandedragendewandenofereenindelingmogelijkisvanhet
bruikbaaroppervlakdatpastachtereenraampartij.Sterkafwijkendebeukmatenkunnen
(doorafsplitsingofsamenvoeging)ingezetwordenvoorgemeenschappelijkeruimte.
Dieptemaat gebouw:
Demeestefficiënteplattegrondtijdelijkwonenvoorkamersenzelfstandigeeenkamereen-
heden is een zogeheten middengangontsluiting. Uitgaande van de veel voorkomende
gevelindelingendraagstructuurineenveelvoudvan1.80misdebreedtemaathierdoorop
3.60mh.o.h.bepaald.Uitgaandevaneengewenstkameroppervlakvan18m2 is de
benodigdedieptetotdemiddengangminimaal5.00m.Degangmoetongeveer1.50m
breedzijn.Daarmeeishetgewenstdathetgebouwbinnendegevel5.00+1.50+5.00=
11.50mdiepzijn,mettoevoegingvoorbinnenwanddiktes12.00m.
Voorzelfstandigeeenhedenmoethier2x2.30mbijgeteldwordenvoorhetsanitairende
keukenaandegangzijdeenisdusminimaal17.00mgebouwdieptenodig.
Als(meestalgedicteerddoorderaamindelingofdragendewanden)debreedtevande
kamersbrederofsmallerwordt,dankanbijhetzelfdeoppervlakdedieptevanhetgebouw
ondieperofdieperzijn.
Eenminderefficiënteindelingiseeneenzijdigesitueringvandewoonruimteaaneengevel.
Indatgevalligtdeontsluiting(gang)langsdeanderegevel.Ditkaneenbijzonderondiep
gebouw wel bruikbaar maken of kan grote wooneenheden (veelal zelfstandige twee- en
driekamer)mogelijkmaken.
Veelalzijndegebouwenmeteendieptebinnendegevelgemetenvantussende12.00men
20.00mdieptehetmeestefficiënt.Houderwelrekeningmeedatbijkamersooknoggevel-
breedtenodigisvoordegemeenschappelijkekeukensendenietnoodzakelijkaandegevel
liggenderuimtenvoortoiletten(veelalalbestaand)en(veelalaandetoilettentekoppelen)
doucheruimten. Dit sanitair kan extra gebouwdiepte nodig maken.
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 1: Inspectielijst eerste beoordeling Deel I Deel II 43
Gevel:
a. Verdelingramen;opwelkehoogte,bruikbaarvoorwoonfunctie
b. Repetitie komt overeen met beukmaat uit vorig punt te weten ...m
c. Beweegbaar raam per beukmaat, meer dan kiepstand of aanpasbaar
d. Andersteweten…
e. Enkel of dubbel glas, i.v.m. comfort en stookkosten
f. in gehele pui of deel dubbelglas
g. Bijveelgeluidbuiten:aanwezigesuskasten=geluiddempendeventilatieroosters
Binnenzijde hoofdindeling:
a. Aanwezigheidvanmeerderetrappenhuizenaanbeideeindenvandegangen,zodatjein
geval van nood twee kanten op kunt vluchten.
b. Zijndetrappenhuizendoorpuienmetdeurenrookwerendafgeslotenvandezegangen;
evt.lateraantepassenvoorbrandwerendmettoevoeginglijstwerk.
c. Gangenliggenopdeplekzoalsbijcascoaangegeven;bijvoorkeurinhetmiddenvanhet
gebouw.
Aanwezige bouwkundige voorzieningen:
Zijndebestaandetoilettenzodaniggesitueerddatzijgehandhaafdkunnenblijveninde
mogelijkeplattegrondindelingenishetmogelijkomhiereenvoudigdouchesvanofbijte
maken?Hierbijisdevooraldegelijkmatigeverdelingoverdetoekomstigewoongroepen
vanbelang.Elkegroepkrijgteensanitaircluster.Depraktijkleertmeestaldatdezesanitair-
clusters de ligging en de omvang van de woongroepen bepalen.
Ishetmogelijkomeenvoudigeengemeenschappelijkeruimteofkeukentelatengrenzen
aan dit sanitaircluster en op de daar aanwezige afvoer- en ventilatiekanalen?
Hoeveelvandeaanwezigewandenendeurenkunnengehandhaafdblijvenbijeen
gewensteindelingenwatmoetbeslistweg?Bijverwijderingvandragendemurenzijner
hulpconstructies nodig, wat meestal een te kostbare aanpassing is.
Installaties:
Bijdemeestekantorenenonderwijsgebouweniseenverlaagdplafondaangebracht.
Hierboven liggen metalen kokers voor luchtbehandeling, elektra en telecom. Ga er vanuit
datdeverlaagdeplafondsbijaanpassingerbijnaaltijderuitmoeten,omdatdebestaande
scheidingswanden niet tot de bovenliggende vloer doorlopen.
Om brandoverslag door deze opening te voorkomen, waardoor er brand van de ene naar de
anderekamerkanoverslaan,maarookdoorhetheetwordenvandekanalenbijbrand,
moetendezeleidingenallemaalverwijderdworden.Uiteraardisditooknogeengeweldig
geluidslek.Daarommoetenallewandenzowelbijhergebruikalsbijnieuwbouwtotde
bovenliggende vloer doorlopen.
De luchtbehandeling komt in de kamers niet meer terug. Soms betekent dat dat er radia-
torenvoordeverwarming(bij)geplaatstmoetenworden.Deelektra-leidingen(vaakin
goten)kunnen(eventueelnaverplaatsinginhoogte)welblijven,mitsdedoorvoereninde
wanden met brandwerend schuim worden gedicht. Door het niet meer terugbrengen van
de verlaagde plafonds is er extra hoogte gecreëerd voor het plaatsen van een hoogslaper.
Alsdekwaliteitvanaanwezigenoodverlichtingenbrandblusmiddelengoedis,dankan
hergebruikeenkostenbesparingopleveren.Ineersteinstantiesteltdebrandweerhierzeer
strengeeisenaan.Probeerineenrondgangmethentebepalenwatzijnogacceptabel
achten. Over het algemeen worden de bestaande centrales afgekeurd.
Noodverlichtingsarmaturen en brandslanghaspels mogen vaker na een opknapbeurt en
keuring hergebruikt worden.
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 1: Inspectielijst eerste beoordeling Deel I Deel II 44
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 2: Opzet bouwbegroting tijdelijk wonen-project
Bijlage 2: Opzet bouwbegroting tijdelijk wonen-project
Opzet investeringskosten project tijdelijk wonen
modelTransformatieteam bedragen indicatief
Kostensoort en fase kosten 19% incl. btw per fase
Initiatieffase voorbeeldplan
kosten zoeken pand intern 500 500
informatie bestemmingsplan 200 200
hulp specialist 1.200 228 1.428
pandgevonden200kamers 2.128
Quick scan
kosten uitvoerder quick scan 6.000 1.140 7.140
kosten advies derden 1.000 190 1.190
interne kosten 700 700
pand is bouwkundig geschikt 9.030
Opzet exploitatie
steun financieel expert 2.000 380 2.380
bepaling huur via puntenstelsel 200 200
steunbijaanvraagfinanciering 1.800 342 2.142
plan is financieel haalbaar 4.722
Uitwerking plan voor vergunning
architect/plattegrondontwikkelaar 4.500 855 5.355
projectmanagementtbvvergunn 9.000 1.710 10.710
installatieadviseur 2.500 475 2.975
ondersteuning koepel 2.000 380 2.380
interne kosten 1.500 1.500
bouwvergunning1,5a2%invest. 20.000 20.000
vergunning haalbaar 42.920
Voorbereiding uitvoering
bouwmanagementbureau 10.000 1.900 11.900
diverse adviseurs techniek 2.000 380 2.380
kosten overleg aannemer 1.500 285 1.785
kostenkoepel&juristcontracten 2.100 399 2.499
prijsakk;opdrachtuitvoering 18.564
Kostensoort en fase kosten 19% incl. btw per fase
Parallel: voorbereiding beheer
advies opzet beheer en verhuur 3.500 665 4.165
oprichting beheerstichting 600 114 714
opstelling documenten 3.000 570 3.570
rondmaken financiering 1.200 228 1.428
kostenbijeenkomstenvergader. 2.000 380 2.380
aanvraag leegstandvergunning 500 95 595
definitieve huurbepaling 1.200 1.200
opzetbedrijfsadministratie 2.500 475 2.975
opzet/inhuurhuuradministratie 6.000 1.140 7.140
PR en communicatie 3.000 570 3.570
start verhuur en uitvoering plan 27.737
kosten voorbereiding: 105.101
risico opslag voorbereiding 5% 5.255
totale kosten voorbereiding 110.356
renteverlies over voorbereiding 5%
50%xkostenxperiode 6 maanden 2.759
kosten voorbereiding incl. rente: POSTAinexploitatie 113.115
Uitvoering aanpassing gebouw
uitvoeringsduur 4 maanden
toezicht uitvoering bouwmanagement
6.400 1.216 7.616
termijnenaannemer(s) 1.100.000 209.000 1.309.000
meer/minderwerk 12.000 2.280 14.280
aanpassinggereed;startexploitatie
totaal uitvoering 1.330.896
renteverlies over uitvoering 5%
50%xkostenxperiode 4 maanden 22.182
kosten uitvoering incl. rente: POSTBinexploitatie 1.353.078
Totaleuitgavenaanpassinginexploitatieterugteverdienen: 1.466.193
PostenA&B
Hiernakomenernogderentekostenlening,beheerenhuureigenaarbijvanafdestartexploitatie
Deel I Deel II 45
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 3: Opzet exploitatie tijdelijk wonen-project
Bijlage 3: Opzet exploitatie tijdelijk wonen-project
Opzet exploitatie tijdelijk wonen op hoofdlijnen
modelTransformatieteam,voorbeeld:bedragenindicatief
totale investeringskosten
kosten voorbereiding POSTA 113.115
kosten uitvoering POSTB 1.353.078
totalekostenaanpassingvoorTW 1.466.193
Voorbeeld exploitatieperiode: 5jaar
aan te trekken lening met rentep. 5% afgerond bedrag: 1.500.000
ditbedragmoetindezeperiodeterugverdiendwordenuitdehuuropbrengstenminusdejaarlijksekosten
jaar1 jaar2 jaar3 jaar4 jaar5
huuropbrengst aantal eenheden 200
bijgem.Maandhuur(jaarl.+1,3%) €217 505.176 511.743 518.396 525.135 531.962
aftrek voor leegstand en derving 3%
kostenkleinonderhoud/beheer 200
jaarlijkspereenheidplusindex2% €450 -90.000 -91.800 -93.636 -95.509 -97.419
vergoeding eigenaar per m2/p/jr €18
oppervlakgebruik/nuttig/p/eenh 30 -108.000 -108.000 -108.000 -108.000 -108.000
jaarlijksresterendvooraflossing+rente 307.176 311.943 316.760 321.626 326.543
cumulatief contant tegen rente lening 307.176 604.265 905.941 1.212.252 1.523.245
eindbedragiscontroletotaalbeschikbaarvooraflossinggedurendeexploitatiejaren 1.523.245
letopextrakasstroomvoorjaar1dooreenmaligeuitgavevoorbereidingskostenvoorstartexploitatie
Deel I Deel II 46
Bijlage 4: Voorbeeld samenstelling servicekosten
Overzicht veel voorkomende servicekosten bij tijdelijk wonen:
NB:Debedragenzijneenindicatiebijeenkameroppervlakvancirca18m2 en gemeen-
schappelijkeruimtenbuitendekamervan12à15m2 (incl. aandeel eigen groepsruimte en
alleanderegangenetc).Uitgegaanwordtvanhetprijsniveau2011;debedragenzijnverder
afhankelijkvanisolatiewaarde,ventilatiehoeveelheid,tarievenvanleveranciersen
overhedenendeinzetvanhetbestuuropbewustwordingenergiebesparingbijde
bewoners.
-verwarming € 30,00
-elektra € 20,00
- water € 9,00
-afvoerenvanhuisvuil € 4,00
-huismeester/beheer € 6,00
-fondskleineherstellingen € 10,00
-5%administratiekosten € 4,00
totaal € 83,00
Provincialeengemeentelijkeheffingenenbelastingen:
-zuiveringsheffing € 1,00
-verontreinigingsheffing € 1,00
-waterschapsbelasting € 5,00
totaal heffingen etc. € 7,00
totale indicatie servicekosten: € 90,00
eventueelinternetPM € 10,00
kale huurprijs (excl. servicekosten) € 217,00
totaal per maand te betalen € 307,00
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 4: Voorbeeld samenstelling servicekosten Deel I Deel II 47
Huidige Leegstandvergunning: regels en procedure
- InhetkadervandeuitvoeringvandemotieLinhardwordteenaanpassingverwacht,
gerichtopeenperiodevanmaximaal10jaar.
- BijverhuurvanwoonruimteopgrondvandeLeegstandwetmoethetgaanom
woonruimte die aantoonbaar niet bedoeld is als een permanente huurwoning, zoals
koopwoningen, woonruimte in afwachting van een andere bestemming of een voor sloop
ofrenovatiebestemdehuurwoning.Artikel15vandeLeegstandwetverschafteenexacte
opsommingenomschrijvingvanwoonruimtedieopgrondvandeLeegstandwetmag
worden verhuurd. De regels voor verhuur via de Leegstandwet vind u in de informatie-
brochurevandeVNG(VerenigingNederlandseGemeenten)van6mei2009.
Op de website www.wetten.nl kunt u de exacte tekst van de Leegstandwet inzien.
OphoofdlijnenzijnditdekenmerkenvanverhuurviadeLeegstandwet:
1. DehuurprijswordtvastgestelddoordegemeenteconformhetBesluithuurprijzen
woonruimte.Ubentdusnietvrijomzelfeenhuurprijstebepalen.
2. Dehuurovereenkomstmoetwordenaangegaanvooreentermijnvanminimaal6
maandenenmaximaal2jaar.
3. Deopzegtermijnvoordehuurderismaximaal1maand.
4. Deopzegtermijnvoordeverhuurderisminimaal3maanden.
De grootste valkuilen die een huurovereenkomst op grond van een leegstandvergunning
ongeldigkunnenmakenzijndevolgende:
1. Dehuurovereenkomstvermeldtnietdehuurprijsdieindeleegstandvergunning
is vermeld.
2. Dehuurovereenkomstisgeslotenvóórdatdevergunningisafgegeven.
3. Devergunningisafgegevenvooreenlangeretermijndandemaximaaltoegestane
tweejaar.
4. Dehuurovereenkomstvermeldtnietofonvoldoendedeleegstandvergunning(alleen
noemenvanhetvergunningnummerisonvoldoende).
5. Uitdehuurovereenkomstblijkennietdedatumvandevergunningafgifteen
evenmin wordt het orgaan vermeldt dat de vergunning heeft verleend.
6. Uitdehuurovereenkomstblijktnietvoorwelketijdvakdevergunningisverleend.
Indienéénofmeervandezefeitenzichvoordoen,danisdewettelijkehuurbescherming
conformhetBurgerlijkWetboekalsnogvantoepassing.
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 5: Voorwaarden Leegstandvergunning voor leegstaande bestaande woningen
Bijlage 5: Voorwaarden Leegstandvergunning voor leegstaande bestaande woningen
Deel I Deel II 48
Bijlage 6: Inbouw sanitaire kubussen
Eenmogelijkeoplossingvoorsemi-permanentetransformatievankantoreninwoonruimte
is het plaatsen van een prefab sanitaire unit. Deze bestaat uit een bouwpakket voor een
natte cel met wc en douche, eventueel gecombineerd met een keukenblok of een bureau
met internet.
Hetwordtalseen‘meubel’–inomvangvariërendvan3tot8vierkantemeter–geplaatstin
eenprivé-kamerofineengemeenschappelijkeruimte.Opditmomentzijnervier
producten op de markt:
• Smart Cube, reeds toegepast in studentenhuisvesting in Middelburg en Leiden
(voormaligkantoorenziekenhuis);
• Cubi,toegepastbijdetransformatievaneenkantoorgebouwnaareenhotel;
• Woonmachine,speciaalontworpenvoor61studentenkamers(nieuwbouw)in
Eindhoven;
• Place2Live, de kleinste sanitaire unit, aangeboden voor drie kantoortransformaties in
Amsterdam.
Download Quickscan sanitaire units
Deprijzen(inclusiefinstallatie)variëren-volgensopgavevandeproducenten-tussende
7500en15.000euroexcl.btw.Debelangrijkstekostenpost,vooralbijzelfstandigewoon-
eenheden, is het aanbrengen van een semipermanente leidingschacht voor elke verticale
strengsanitaireunits.VoordepilotinhetNISPA-gebouwzaldeSEVeenmarktanalyse
uitvoeren met de geïnteresseerde producenten voor de plaatsing van sanitaire units.
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 6: Inbouw sanitaire kubussen
Smart Cube
Cubi Woonmachine
Place2Live
Deel I Deel II 49
Bijlage 7: Plattegronden van een transformatie
Terillustratiedriedeelplattegrondenvande2eetagevanhetACTA-gebouw
vóór,tijdensennadetransformatie.
2 zuid, bestaande situatie
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 7: Plattegronden van een transformatie Deel I Deel II 50
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 7: Plattegronden van een transformatie Deel I Deel II 51
2 zuid, te slopen elementen
Wonen buiten kantoortijd > Bijlage 7: Plattegronden van een transformatie Deel I Deel II 52
2 zuid, transformatie
66onzelfstandigekamers
Groep 2.2
17kamers,4toiletten,4douches.gbo370m2
Groep 2.1
20kamers,4toiletten,4douches.gbo540m2 excl. bergingen