Winkels in de Zuidas Shoppen en waarden
description
Transcript of Winkels in de Zuidas Shoppen en waarden
Winkels in de Zuidas
Shoppen en waarden
Winkels in de Zuidas
• Winkels• Zuidas• Concurrentie tussen de steden:
– Amsterdam in 2004 op 5e plaats, in 2005 op 6e plaats, ingehaald door Barcelona!
• Discussie Gemeente – Consortium Zuidas Dok CV– 20.000 m² Plint versus 40.000 m² Connector
Welk winkelconcept zal de beste keuze voor de Zuidas zijn ?
Probleemstelling
OnderzoeksvragenLiteratuurstudie:
• Welke factoren maken een internationale toplocatie aantrekkelijk?– quality of life, architectonische schoonheid,
bereikbaarheid & parkeren, imago / identiteit / exclusiviteit, multifunctionaliteit, veiligheid en geborgenheid, diversiteit, marktaspecten en zichtbaarheid
– Doelgroepen: Management Elite c.a. en Culturele Elite
Onderzoeksvragen (vervolg)
• Welke winkelconcepten horen hierbij?
• Winkelontwerpen:– passage, warenhuis, winkelcentrum,
woonboulevard, virtuele winkel, winkelstraat
• Winkelformules:– Designer boetiek, merkwinkel (brand store),
discount winkel
Theoretisch kader
Aantrekkelijkheidfactoren & winkelontwerpen & doelgroepen & winkelformules
Winkelontwerp Imago,
winkelformule, marktsegment
WinkelconceptenRandvoorwaarden
Aantrekke-lijkheid-factoren
Concurrentie tussen internationale toplocaties
Case-onderzoek
• Welke winkelconcepten zijn aanwezig op andere toplocaties die vergelijkbaar met de Zuidas zijn?
Docklands
• Algemeen:– Oud havengebied, nu int. sted. toplocatie– 34,8 ha, 24 kantoortorens, 3 winkelcentra,
hotel, light rail, metro, 5 openbare parkeergarages, wonen in Canary Riverside
– Ca. 65.000 werkenden
Docklands
Docklands
Plattegrond winkels
• Winkelconcept:
• Identiteitsbepalende winkels (C.E. c.a.):Waitrose, Montblanc, Cecil Gee, Church’s English Shoes, Austin Reed
Docklands
WINKELCONCEPT
Internationaal, zakelijk, exclusief
WINKELONTWERP
(Ondergronds)winkelcentrum
IMAGO/MIX VAN WINKELFORMULES
Deftig / top en hoger middensegment
Docklands
• Aantrekkelijkheidprofiel:
Het aantrekkelijkheidprofiel van de Docklands Canary Wharf is als volgt.
Winkelconcept
Aantrekkelijkheidfactor
Canary Wharf Docklands
Quality of life (incl. Metropolitane sfeer)
+
Architectonische schoonheid -
Bereikbaarheid en parkeren ++
Imago, identiteit, exclusiviteit ++
Multifunctionaliteit ++
Veiligheid en geborgenheid ++
Diversiteit +
Marktaspecten ++
Zichtbaarheid -Canary Wharf
Potsdamer Platz
• Algemeen:– ‘Rest’gebied bij de ‘Muur, nu int.sted. Toplocatie– 20 ha, kantoortorens,appartementen, 2
winkelcentra, theater, casino, bioscopen, metro,trein,tram, 3 openbare parkeergarages
– Ca. 3.000 werkenden
Potsdamer Platz
Potsdamer Platz
• Winkelconcept:
• Identiteitsbepalende winkels (C.E.):Sony Lifestyle Store, Hugendubbel, Saturn
Potsdamer Platz
WINKELCONCEPT
Internationaal, modern, cult.stedelijk vermaak
WINKELONTWERP
(Thematisch)winkelcentrum
IMAGO/MIX VAN WINKELFORMULES
Urban entertainment / (hoger) middensegment
• Winkelconcept:
• Identiteitsbepalende winkels (C.E.):Sony Lifestyle Store, Hugendubbel, Saturn
Potsdamer Platz
WINKELCONCEPT
Internationaal, modern, cult.stedelijk vermaak
WINKELONTWERP
(Thematisch)winkelcentrum
IMAGO/MIX VAN WINKELFORMULES
Urban entertainment / (hoger) middensegment
Potsdamer Platz
• Aantrekkelijkheidprofiel: Winkelconcept
Aantrekkelijkheidfactor
Arkaden & Sony PlazaPotsdamer Platz
Quality of life (incl. Metropolitane sfeer)
+
Architectonische schoonheid
+
Bereikbaarheid en parkeren
++
Imago, identiteit, exclusiviteit
-
Multifunctionaliteit ++
Veiligheid en geborgenheid
+
Diversiteit +
Marktaspecten +
Zichtbaarheid +Potsdamer Platz
Conclusies Casestudie
• Vergelijking Docklands & Potsdamer Platz:– Winkelconcepten zijn verschillend
’Internationaal, zakelijk, exclusief ‘ versus ‘Internationaal, modern, cult.stedelijk vermaak’
– Aantrekkelijkheidprofiel is vergelijkbaar
Canary Wharf Docklands
Arkaden & Sony Plaza Pots. Platz
Quality of life (incl. Metropol. sfeer) + +
Architectonische schoonheid - +Bereikbaarheid en parkeren ++ ++Imago, identiteit, exclusiviteit ++ -Multifunctionaliteit ++ ++Veiligheid en geborgenheid ++ +Diversiteit + +Marktaspecten ++ +Zichtbaarheid - +
Aantrekkelijkheidfactor Winkelconcept
Pots. PlatzCan. Wharf
Conclusies Zuidas
• Welk winkelconcept?– Winkelontwerp: De Plint versus Connector
Plint Connector
Quality of life (incl. metropolitane sfeer)
++ +
Architectonische schoonheid ++ -
Bereikbaarheid en parkeren + ++
Imago, identiteit, exclusiviteit * *
Multifunktionaliteit ++ +
Veiligheid en geborgenheid - ++
Diversiteit ++ +
Marktaspecten ++ -
Zichtbaarheid ++ - ConnectorPlint
Conclusies Zuidas
Conclusies Zuidas
• Imago / mix van winkelformules– Management Elite c.a. & Culturele Elite– Exclusief, representatief:
• Kleine designer flagstores– Kunst, nieuwe ideeën:
• Museumwinkels, galeries, verkoop- en expositiepuntenvoor kunstenaars
Conclusies Zuidas
Designer Flagstores
Conclusies Zuidas
• Programma 20.000 m² versus 40.000 m² :
– D.P.O: 7.400 m² dagelijks, max. 9.800 m² niet-dagelijks– Parkeernorm: 4 p.p./100 m² (800 p.p. bij 20.000 m²)– Getz: 20.000 m² , 5 miljoen bezoekers per jaar– Londen: 7,2 Berlijn: 3,4 A’dam:1,3 miljoen inwoners
Docklands Potsdamer Platz
Winkelprogramma 60.000 40.000
Parkeren 3.500 4.000
Bezoekers 125.000] 100.000
Verzorgingsgebied 5.000.000 4.000.000
Conclusies Zuidas
• Winkelconcept:
WINKELCONCEPT
Int., zakelijk, exclusief, cult.sted.vermaak
WINKELONTWERP
(Halfoverdekte)winkelstraten
IMAGO/MIX VAN WINKELFORMULES
Designer flagstores & kunst / top en hoger middensegment
Canary Wharf Potsdamer Platz Connector Plint
• Aantrekkelijkheidprofiel:
Conclusies Zuidas
• Eindconclusie
Zet in op de ontwikkeling van 20.000 vierkante meter bruto winkelvloeroppervlak in een halfoverdekte Plint, met kleine designer
flagstores, kunstgaleries, museumwinkels en expositie/verkooppunten van kunstenaars.
Aanbevelingen
• Begrip winkelconcept verder uitwerken• Aantrekkelijkheidfactoren wegen• Uitkomsten objectiveren door
expertmeetings, enquêtes en dergelijke en Val d’Europe, La Défense, Euralille toe te voegen
• Horeca en leisure betrekken• Toekomstvisie: Vintage leisure en Aziaten