Value Partners NV

Retail in gebiedsontwikkeling: een vloek of een zegen ?

Willem de Laat

Werelddag van de stedenbouw27 november 2015

Wat doet Value Partners?

Herontwikkeling vastgoed waarbij waardecreatie en kwaliteit centraal staan

Het bieden van expertise van idee tot en met realisatie

Het ondersteunen op deelfasen of gedelegeerd ontwikkelaar voor het gehele project

Focus op stedelijke gebieden, specialisatie retail

Herontwikkeling Entre Deux Maastricht

Herontwikkeling De Barones, Breda

Toenemend aantal filialen van ketens

Waarom afgelopen 30 jaar detailhandelsconcentraties?

1e plaats: veranderingen in de markt: toenemende filialisering van 15% naar bijna 25% in 6 jaar tijd.

5

Filialisering

Waarom afgelopen 30 jaar detailhandelsconcentraties?

1e plaats: veranderingen in de markt: schaalvergroting winkeloppervlakte. De vraag was en is er vanuit de markt, dus ook het aanbod van nieuwe en grotere panden volgde. 6

Schaalvergroting

Waarom afgelopen 30 jaar detailhandelsconcentraties?

1e plaats: veranderingen in de markt: schaalvergroting winkeloppervlakte. De vraag was en is er vanuit de markt, dus ook het aanbod van nieuwe en grotere panden volgde. 7

Verschuiving van kantoorontwikkelingen naar detailhandel

Waarom afgelopen 30 jaar detailhandelsconcentraties?

1e plaats: veranderingen in de markt: verschuivingen vastgoedsector 8

Valorisatie fabrieksterreinen

Waarom afgelopen 30 jaar detailhandelsconcentraties?

1e plaats: veranderingen in de markt: valorisatie private sites 9

Herontwikkeling brownfields

Waarom afgelopen 30 jaar detailhandelsconcentraties?

Daarnaast: oplossing voor (te) dure revitaliseringen van gebieden. Voorbeeld hiervan Uplace.

10

Rol (lokale) overheid

Waarom afgelopen 30 jaar detailhandelsconcentraties?

Dus de verklaringen komen vooral vanuit de marktontwikkelingen en de initiatieven vanuit de vastgoedsector. Andere factor is de rol van de lokale overheid. Doorgaans zeer beperkt geweest. In het algemeen beperktere rol. Weinig lange termijn beleid op lokaal niveau. Vroeger vaak sprake van clientelisme Maar ook weinig sturingsinstrumenten. Nagaan bedrag Waasland.11

Tussentijdse conclusies:

Is volstrekt logisch geweest, vanuit de evoluties binnen de retailmarkt, de vastgoedmarkt en het lokaal bestuur

Heeft zeker ook voordelen gehad: maakte het retailers mogelijk mee te gaan in de noodzakelijke reacties op het consumentengedrag en het bood expansiemogelijkheden

De nieuwe winkelconcentraties hebben een nieuwe trend gezet van ruimtelijke kwaliteit, ruimtelijke beleving (in kernwinkelgebieden is lange tijd nauwelijks genvesteerd).

De binnenstedelijke ontwikkelingen zorgden voor een aanzuigend effect op de consumenten, waarvan ook de omliggende handelaren konden profiteren.

Nieuwe winkelclusters hebben in financieel opzicht de herontwikkeling mogelijk gemaakt van moeilijke locaties

12

Maar:

Nieuwe perifere clusters hebben onmiskenbaar de verschuiving van het detailhandelsaanbod vanuit de kernen naar de periferie versneld

Heeft het disfunctioneren van veel kernwinkelgebieden blootgelegd.

Het is te gemakkelijk om de vastgoedsector de schuld te geven van de problemen in de kernwinkelgebieden. Vergeet niet dat in deze gebieden de laatste 30 jaar gewoon te weinig is genvesteerd, in ruimtelijke kwaliteit, in bereikbaarheid, in diversiteit van het aanbod, in winkelbeleving enz. De handelaars, noch de lokale overheden hebben daar in het verleden veel te weinig initiatief in genomen.13

Zijn nieuwe retailontwikkelingen nog haalbaar en wenselijk?

We kunnen het verleden verklaren, maar nu naar de toekomst:14

Toekomstperspectief omzetten

Van het verleden naar de toekomst

Krimpmarkt: totale omzet in de fysieke winkels in Vlaanderen neemt af / leegstand neemt nog steeds toe / bezoekersaantallen en omzetten van veel shoppingcenters neemt af / verdringing en leegstand van SCs / beleggers herschikken hun portefeuilles (focus op de 10 grote belevingscentra) / projectontwikkelaars verlegen hun vizier.

Omzet e-comemrce dit jaar naar 7 mld / 14% van de bestedingen

15

Ontwikkeling leegstand in Vlaanderen

1e signaal van verzadiging: stijging leegstand. Ruim 80% binnenstedelijk16

Verschuiving aanbod van binnensteden naar periferie

Verschuiving van kernwinkelgebied naar periferie (aanbod gelijk gebleven versus 170% toename) 17

Toename omvang van perifere clusters

Groei van perifere clusters: nu 7 van de 15 grootste clusters perifeer.(was 6 jaar geleden nog 4)18

T-forumJulianusVerdringingsmarkt

Krimpmarkt betekent verdringing19

Dalende bezoekers en omzetten

Krimpende markt heeft ook gevolgen voor bezoekersaantallen en omzetten van veel shoppingcenters20

Herpositioneringen beleggersmarkt

Vastgoedmarkt reageert hierop: beleggers herschikken hun portefeuilles Mediacit, Basilix, Galeries Saint-Lambert, Waasland Shopping Center en(de helft van) Wijnegem Shopping Center. 21

Verdere verschuiving ontwikkelaars naar nieuwe marktsegmenten

Vastgoedmarkt reageert hierop: projectontwikkelaars zoeken naar nieuwe markten (vooral residentieel / binnenstedelijk ontwikkelingen))22

Wordt steeds meer beleid gevoerd t.a.v. Mobiliteit, leefmilieu, duurzaamheid en dus ook Economie. Sinds een jaar of 10 worden er Diensten Lokale economie opgezet, die meer doen dan alleen uitvoerend werk, zoals de marktvergunningen regelen.Voorbeeld K van Kortrijk. Nagedacht over de relaties met de binnenstad. Organisatorische en financile relaties Nagaan milderende maatregelen K van Kortrijk 23

hoog

midden

laag

Verschuiving van de marktsegmenten binnen retailTijdsperiodeMarktaandeel

100%

0%

En dan zal de verschuiving in de markt verder doorgaan: polarisatie goedkoop - kwaliteit24

Vele ketens gaan verdwijnen uit kernen

Focus op pakweg 8 grote belevingscentra, met volledig aanbod25

Verschuiving van recreatief naar doelgericht winkelaanbod in veel clusters

Wat overblijft zijn een beperkt aantal winkelcluster met een volledig aanbod voor recreatief winkelen

Voor de toekomst:veranderende vastgoedmarktmeer overheidssturingmeer focus op stedelijke gebieden (revisie RSV)dus ook meer relaties tussen bestaande structuren en nieuwe inplantingenmeer samenwerkingmeer gezamenlijk zoeken naar GEDRAGEN oplossingen

26

Kansen voor kernversterking

De nabijheid en vermenging van functies kan ook in kleinere kernen een interessante uitdaging vormen. Economische activiteit kan hier in belangrijke mate bijdragen aan de levendigheid en de handel in deze kernen versterken. Hoe kunnen ook kleinere gemeenten afstappen van perifere economische ontwikkelingen en tegelijk de economische leefbaarheid van dorpswinkels opkrikken?

Stimuleren van detailhandel in kernen

Gemeentelijke kaders creren waarbinnen investeringen kunnen gebeuren

Intergemeentelijke detailhandel

27

Toevoegen of inkrimpen

Goed opletten waar wel of geen detailhandel: visie vormen, afbakenenDaarbuiten geen retail, daarbinnen wel

Nog steeds reflex vanuit markt naar appartementen op bovenverdiepingen en winkelsin de plint.

28

Toevoegen of inkrimpen: afbakenen

29

Perifeer versus kern: hoe te sturen

Tegen houden van perifere ontwikkelingen kan door: xxxxxx

Echter, tegenhouden zonder binnenstedelijk alternatief te bieden, leidt tot vlucht naar andere gemeenten.

Strategie verschilt tussen grote gemeenten / middelgrote / kleine gemeenten

Prioriteit 1 voor grote en middelgrote gemeenten is het creeren van 30

Spanning tussen ruimtelijke kwaliteit en commercile afwegingen

Hoe te sturen?

31

Spanning tussen ruimtelijke kwaliteit en commercile afwegingen

Hoe te sturen?

32

Conclusies

Vloek of zegen?33