Vastgoedschattingen: begrippen en waarden Greg Jacobs

Inhoud

Vastgoed en onroerend goed Waarde en prijsOnderhandse verkoopwaardeWaarde bij openbare verkoop:

Vrijwillige openbare verkoopwaardeGedwongen openbare verkoopwaarde

Gelegenheidswaarde of -prijsToekomstwaardeNieuwbouwwaardeHuurwaarde

Vastgoed en onroerend goed

Vastgoed"Vastgoed" of "immobiliën" omvat de grond en de gebouwen (opstallen) op deze grond. De termen verwijzen naar het niet-verplaatsbare ("onroerend") karakter van deze goederen.

Onroerend goedis het juridische begrip: "Goederen zijn onroerend, of uit hun aard, of door hun bestemming, of door het voorwerp waarop zij betrekking hebben." (BW art. 517)

Uitleg:- uit hun aard: grond en al wat met de grond verenigd is op een blijvende wijze (incorporatie)- door bestemming (roerend goederen, als onroerend beschouwd omwille van hun verband met een onroerend goed; BW art. 522, 524, 525)- door het voorwerp waarop ze betrekking hebben (rechten en vorderingen; BW art. 526)

Waarde en prijs

Waarde en prijs zijn twee begrippen die vaak door mekaar worden gebruikt. Economisch zijn het echter duidelijk verschillende begrippen.

Prijzen komen tot stand door interactie tussen vraag en aanbod. De koper gaat daarbij uit van een biedprijs, terwijl de verkoper een laatprijs als uitgangspunt neemt.

Bod /voorstel Vraagprijs / minimum = laatprijs

Een verkoop komt tot stand als onderhandelingsresultaat tussen de bied- en laatprijs. Hierbij zal normaliter de koper aan het goed een hogere waarde toekennen dan de verkoper. Immers als de koper een lagere waarde toekent aan het goed dan de verkoper, zal de koper niet bereid zijn tot kopen. Dé waarde bestaat dus niet, aangezien deze berust op de subjectieve mening van de koper of verkoper.

PrijsDe prijs is het bedrag in gangbare munt, betaald, gevraagd of geboden om een verkoop tot stand te brengen. De prijs drukt een individuele raming van de waarde uit en kan hoger of lager zijn dan de waarde.

De kostprijs is een historisch gegeven, verwijst naar de prijs die door de huidige eigenaar in het verleden werd betaald.

Waarde De waarde is in principe subjectief. Wat veel waard is voor de een, is misschien weinig waard voor een ander.

Als de waarde van een goed onbekend is, kan deze worden geschat aan de hand van prijzen die in het verleden betaald zijn voor min of meer vergelijkbare goederen.

Vastgoedschattingen: begrippen en waarden Greg Jacobs

SchattingswaardeDe schattingswaarde is geen feit maar een raming van de te verwachten prijs die betaald zal worden onder welbepaalde omstandigheden of hypothesen.

Onderhandse verkoopwaarde

De onderhandse verkoopwaarde (ook "marktwaarde" of "venale waarde") is het meest gebruikte waardebegrip voor vastgoedschattingen.

De onderhandse verkoopwaarde kan gedefinieerd worden als "het geschatte bedrag waarvoor een goed verkocht zou kunnen worden op de datum van de schatting tussen een willige koper en een willige verkoper die op een gepaste afstand van elkaar staan, na een goede marketing waarbij de partijen allebei over voldoende kennis beschikken, ter zake kundig zijn en er geen sprake is van dwang" (International Valuation Standards).

Waarde bij openbare verkoop

De waarde bij een openbare verkoop is de opbrengst van het goed die normaal mag worden verwacht na voldoende openbaarmaking en na het volgen van de normale verkoopprocedure.

Een onderscheid wordt gemaakt tussen de vrijwillige - en de gedwongen openbare verkoopwaarde:

Vrijwillige openbare verkoopwaarde (afgekort: VOV)

Een vrijwillige openbare verkoop gaat door als de verkoper er vrijwillig toe besluit om zijn eigendom volgens de procedure van de openbare verkoop op de markt te brengen.Het eventuele voordeel hierbij is dat er verschillende gegadigden kunnen zijn die tegen elkaar kunnen opbieden.De nadelen van deze procedure zijn de hogere beschrijvingskosten en de drempelvrees van eventuele kopers.

De praktijk leert dat verkoopprijzen in vrijwillige openbare verkopingen dikwijls onder de verwachtingen blijven.

Gedwongen openbare verkoopwaarde (GOV)

Bij een gedwongen openbare verkoop gaat het initiatief meestal uit van de schuldeisers.Bij zo'n verkoop liggen de kosten doorgaans hoger en is de procedure ingewikkelder.

Mede door het besef dat het eigendom weg moet, ligt de waarde meestal lager dan de normale verkoopwaarde.

Gelegenheidswaarde (of - prijs)

De gelegenheidswaarde is niet de werkelijke waarde van een goed. Een gelegenheidswaarde kan door een specifieke persoon aan een goed worden gehecht. Bv. kan het woonhuis naast een goed draaiend café of een viswinkel voor de gemiddelde kandidaat-koper weinig aantrekkelijk zijn. Maar voor de cafébaas of de vishandelaar kan het goed van zeer grote waarde zijn om de lang verhoopte uitbreiding mogelijk te maken.

Toekomstwaarde

De toekomstwaarde kan van belang zijn voor de bepaling van de huidige waarde, indien er een zekere kans bestaat dat er een meerwaarde (of minderwaarde) in de tijd kan worden verwacht.

Nieuwbouwwaarde (heropbouwwaarde)

De nieuwbouwwaarde is de totale bouwwaarde van een gebouwd goed. Het omvat alle kosten die nodig zijn voort de wederoprichting van het gebouwde gedeelte, inbegrepen alle taksen, erelonen en alle werken in onroerende staat (bv. schilderwerken, ereloon architect, kosten veiligheidscoördinator, btw, enz.). Deze

Vastgoedschattingen: begrippen en waarden Greg Jacobs

waarde is meestal enkel van nut voor de verzekeringsmaatschappijen in de woningverzekering (brandverzekering).

In dit verband:

Dagwaarde (of "werkelijke waarde")is de nieuwbouwwaarde verminderd met de sleet ("vetusteit")

Intrinsieke waarde (of "innerlijke waarde")is de dagwaarde, vermeerderd met de waarde van de grond.

Grondwaardeis meestal gelijk aan deze van de naakte grond. Indien er zich gebouwen op de grond bevinden, dan moet bij schatting, deze waarde worden herleid in functie van deze bestaande gebouwen.

Huurwaardeis de prijs die kan bekomen worden in normale omstandigheden van verhuring van een eigendom.

De huurwaarde (of "opbrengstwaarde") wordt doorgaans uitgedrukt in euro per jaar.De huurwaarde is belangrijk voor de rendabiliteit van een eigendom.

Greg Jacobs 2010