Vastgoedfonds II Jaarverslag 2012 - ABN AMRO · 2014-10-29 · Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat...

Jaarverslag 2012Vastgoedfonds II

1MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Inhoudsopgave

Algemene informatie en profiel 2

Verslag van de beherend vennoot 3

Jaarrekening

Balans per 31 december 2012 21

Winst- en verliesrekening over 2012 22

Kasstroomoverzicht over 2012 23

Toelichting op de jaarrekening 24

Overige gegevens

Verwerking van het resultaat 34

Gebeurtenissen na balansdatum 34

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 34

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam2

Algemene informatie

Fonds

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.

Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040)

Postbus 283

1000 AE Amsterdam

Beherend vennoot (en Beheerder)

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040)

Postbus 283

1000 AE Amsterdam

Bewaarder

Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen

Prins Bernhardplein 200

Postbus 293

1000 AG Amsterdam

Fondsmanager

MPC Capital

Strawinskylaan 835

B Toren 8e Etage

1077 XX Amsterdam

Vastgoedbeheerder

CBRE

Gustav Mahlerlaan 405

Postbus 7971

1008 AD Amsterdam

Fiscaal adviseur

PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.

Fascinatio Boulevard 350

Postbus 8800

3009 AV Rotterdam

Accountant

Deloitte Accountants B.V.

Orlyplein 10

Postbus 58110

1040 HC Amsterdam

Juridisch adviseur

Loyens & Loeff

Fred. Roeskestraat 100

Postbus 71170

1008 BD Amsterdam


Algemeen

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire

vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005

opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één

beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate

Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna

ook “participanten”) zijn niet aansprakelijk voor eventuele

(exploitatie)verliezen die hun inleg te boven gaan mits zij

geen daden van beheer verrichten.

Doelstelling

Het fonds heeft als doel het exploiteren van zijn vermogen,

waaronder mede wordt verstaan de rechten op de

objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen

daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan

bevorderlijk kan zijn.

Beleggingsdoelstelling

Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct

rendement te genereren voor de participanten. Dit direct

rendement wordt behaald uit de exploitatie van een

winkelcentrum in Emmen en een winkelcentrum in

Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoop-

resultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement

worden beïnvloed.

Management


treedt op als beherend vennoot en beheerder van het

fonds. Sinds november 2011 bestaat er een samenwerking

tussen ABN AMRO en MPC Capital (‘MPC’) en is laatst-

genoemde partij manager van het fonds. Door deze

samenwerking is MPC één van de grootste beheerders

van vastgoedfondsen geworden op de Nederlandse

markt. De betrokkenheid van MPC bij het beheer van het

fonds heeft geen verandering met zich meegebracht voor

de participanten en ook geen additionele kosten.


is in de nieuwe structuur het aanspreekpunt voor de parti-

cipanten gebleven.

Interne beheersing en vergunning

De beherend vennoot (en beheerder) heeft tot taak haar

activiteiten op betrouwbare wijze uit te voeren en de be-

langen van de commanditaire vennoten in MeesPierson

Vastgoedfonds II C.V. optimaal te behartigen. Interne

beheersing, risicomanagement en compliance zijn

belangrijk voor de beherend vennoot (en beheerder) en

hebben de voortdurende aandacht. De richtlijnen en

procedures worden zorgvuldig uitgevoerd en gecon-

troleerd. In de verslagperiode is speciale aandacht

uitgegaan naar de interne organisatie, de operationele

bedrijfsprocessen en het risicomanagement beleid.

Verklaring

De beherend vennoot (en beheerder) beschikt over een

beschrijving van de bedrijfsvoering die voldoet aan de

eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht financiële

ondernemingen (‘Bgfo’). De beherend vennoot (en

beheerder) heeft gedurende de verslagperiode ver-

schillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij

de uitvoering van de werkzaamheden zijn geen

constateringen gedaan op grond waarvan er zou moeten

worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet

van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo niet

voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en

daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan

verklaart de beherend vennoot (en beheerder) voor

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te beschikken over

Verslag van de beherend vennoot

Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per

31 december 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.


een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in

artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo.

Ook heeft de beherend vennoot (en beheerder) niet

geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet

overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve

verklaart de beherend vennoot (en beheerder) met een

redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering

gedurende de verslagperiode effectief en overeenkomstig

de beschrijving heeft gefunctioneerd.

Hieronder worden de relevante economische ontwikke-

lingen over de afgelopen periode weergegeven, waarna

wordt ingegaan op het object.

Macro-economische ontwikkelingen gedurende 2012 en vooruitzichten 2013

Geleidelijk aan komt de wereldeconomie in rustiger vaar-

water. De systeemrisico’s, voortvloeiend uit de Europese

schuldencrisis zijn niet verdwenen maar wel aanzienlijk

verminderd. De mondiale economische groei zal in 2013

volgens onze ramingen iets hoger uitkomen dan in 2012,

maar nog steeds onder de langjarige trend blijven. Centrale

bankiers beginnen te discussiëren over het juiste moment

om monetaire stimulansen te stoppen of in elk geval te

verminderen. Wij achten dat voor dit jaar nog niet

waarschijnlijk. In 2012 stond de Europese schuldencrisis

centraal en vooral de manier waarop de beleidsmakers

reageerden. Op de topontmoeting van regeringsleiders

werd een besluit genomen over verbeterde fiscale

discipline. De Europese Centrale Bank (ECB) nam diverse

maatregelen om de economie te stimuleren. Ook was de

ECB bereid om ongelimiteerd staatsobligaties van

probleemlanden op te kopen onder de strenge voorwaarde

dat het land een beroep doet op een van de Europese

steunfondsen. Hierdoor verminderden de spanningen op

de financiële markten aanzienlijk en daalde de rente tot

niveaus die dicht in de buurt komen van voor de crisis. Van

al deze ontwikkelingen gingen in de meeste landen

positieve impulsen uit op de economische ontwikkeling,

die tot dan toe overal uitermate zwak was. De groei van de

wereldeconomie, die in 2012 op 2,9% is uitgekomen, zal

dit jaar vermoedelijk iets oplopen tot 3,2%. Een sterkere

groei is niet waarschijnlijk omdat ombuigingen in de

overheidsfinanciën in zowel Europa als de Verenigde

Staten de groei drukken en in de opkomende landen de

exporten onder druk staan waardoor de versnelling van de

economische groei daar afneemt. In 2014 worden de

cyclische krachten sterker en nemen de remmende

effecten van de bezuinigingen af, waardoor de groei naar

onze verwachting toeneemt tot bijna 4%. Onder de

geschetste omstandigheden van lager dan trendmatige

groei - en mede daardoor weinig opwaartse druk op

grondstoffenprijzen en loonkosten - zal de mondiale inflatie

gematigd blijven. Hoewel de versnelling er afneemt blijven

de opkomende landen de belangrijkste bronnen van

economische groei. In de Verenigde Staten en Europa was

de groei aan het einde van 2012 erg zwak. In de Verenigde

Staten verwachten we in 2013 enig herstel, maar Europa

zal achterblijven en de werkloosheid zal, ook in Nederland,

verder oplopen. De vertrouwensindex van de Europese

Commissie steeg in december 2012 van 85,7 naar 87,0

punten. In absolute zin staat de vertrouwensindex voor de

eurozone nog steeds erg laag. En sommige elementen

geven reden tot grote zorg. Zo is het vertrouwen in de

Nederlandse bouwsector naar het extreem lage niveau

van – 47,7 gedaald. De economie in Nederland draait al

enkele jaren slecht en dat is mede te wijten aan de situatie

op de woningmarkt, waar de huizenprijzen inmiddels met

zo’n 20% gedaald zijn. Dit tast zowel het vermogen als het

vertrouwen van de consument aan. In 2012 was het Bruto

Binnenlands Product (BBP) 0,8% lager dan een jaar eerder.

Voor 2013 voorzien wij een daling met 0,3% om in 2014

met 1% toe te nemen. De inflatie zal in Nederland in 2013

naar verwachting hoger (2,5%) uitkomen dan in de

eurozone (1,5%). Op de kapitaalmarkt voorzien we een

voortgaande stijging van de rendementen, zowel in de

kernlanden van Europa als in de Verenigde Staten. De

sterke daling van de rente die in deze regio’s in de

afgelopen jaren heeft plaatsgevonden moet voor een

groot deel op het conto worden geschreven van de

Europese schuldencrisis. Een correctie daarop is

waarschijnlijk wanneer de crisis in ernst vermindert. De

Nederlandse rente is het afgelopen jaar voortdurend

gedaald en ligt nu op een historisch laag niveau van 1,6%.

Begin 2013 is die rente echter aan een voorzichtige opmars

begonnen. Voor de Duitse 10-jaarsrente wordt een niveau

van tussen 2,5 en 3% verwacht eind 2013.

Bron: ABN AMRO, januari 2013


Retailsector Nederland

Algemeen

Nederland beschikt over een winkelvoorraad van circa

30 miljoen m2. Deze voorraad kan worden onderverdeeld in

drie typen winkelgebied: centrale winkelgebieden (o.a.

binnensteden), ondersteunende winkelgebieden (o.a. wijk

en buurtwinkelcentra) en ‘overige’ locaties (o.a. perifere

detailhandel PDV/GDV). Nederland beschikt over circa 1,8

m2 winkelruimte per inwoner en dit is een hoog cijfer in

vergelijking met andere Europese landen. Een ander

belangrijk kenmerk van de Nederlandse winkelmarkt is de

fijnmazige winkelstructuur: naast grote winkel-concentraties

in het stadscentrum zijn er kleinschalige(re) wijkwinkelcentra

in bijna elke planmatig ontwikkelde buurt. Het gevolg hiervan

is een sterk hiërarchisch winkellandschap. Doordat de

bevolkingsopbouw echter aan het veranderen is en

consumentenvoorkeuren wijzigen, wordt deze fijnmazige

structuur langzaam losgelaten en ontstaat er een duidelijker

onderscheid tussen locaties voor recreatief winkelen

(“funshopping” in de binnensteden), dagelijkse

boodschappen (“runshopping” in buurtwinkelcentra) en

doelgericht winkelen (“goalshopping” in perifere

detailhandel PDV/GDV). Het gevolg hiervan is dat locaties

zonder duidelijke identiteit (en geen geschikt winkelaanbod)

te maken hebben met een afnemende passantenstroom.

Ook de snelle ontwikkeling van e-commerce zorgt voor het

verdwijnen van bepaalde branches uit het straatbeeld, zoals

reisbureaus en CD/DVD winkels. Voor andere branches is

internet juist een uitstekend middel voor multi-channel

verkoop.

Vraag & aanbod

In de afgelopen jaren bewoog de jaarlijks gemiddelde

opname van winkelruimte in Nederland rond een half miljoen

m2. Het valt daarbij op dat in de meeste jaren de gerealiseerde

opname dicht bij het langjarig gemiddelde lag. In 2010, toen

er circa 560.000 m2 aan winkelruimte werd verhuurd,

overtrof het opnamecijfer echter het langjarig gemiddelde.

In 2011 daarentegen lag de totale opname weer rond het

langjarig gemiddelde opnamecijfer van circa 470.000 m2.

In 2012 is de opname van winkelruimte gestegen, ca.

560.000 m2. Zowel internationale als nationale winkel-ketens

hebben zich niet laten afschrikken door de crisis maar bleven

inzetten op nieuwe winkels. Deze groep retailers wordt juist

gestimuleerd door de huidige markt-omstandigheden

(leegstand en gunstigere huurprijzen) om naar nieuwe

winkelruimte te zoeken. Zij kunnen zich nu makkelijker op

locaties vestigen die voorheen niet binnen hun bereik lagen.

In het algemeen laat de winkelsector een concentratietrend

zien. De vraag naar winkelruimte richt zich vooral op de

sterkste binnensteden, goed functionerende (wijk)

winkelcentra met enkele trekkers en een grote supermarkt,

én aantrekkelijke en goed bereikbare ´big shop´ clusters

aan de rand van de stad. Winkellocaties die buiten deze

lijst vallen, zoals aanloopstraten, kleinere winkelcentra en

buurtwinkellocaties, hebben te maken met vraaguitval. De

kloof tussen de hoofdstraten en de aanloopstraten evenals

het verschil tussen sterke en zwakke steden zal groter

worden. Als gevolg hiervan is de winkelleegstand sinds

2009 opgelopen, waarbij in het jaar 2011 het aanbod

sneller steeg dan in voorgaande jaren.

Momenteel omvat het aanbod circa 2.980.000 m2,

hetgeen uitkomt op 10,7%. Ondanks het feit dat het

winkelaanbod in het afgelopen jaar nauwelijks is gegroeid,

is het niet denkbeeldig dat de winkelleegstand als gevolg

van de verslechterende economische omstandigheden

verder oploopt. De verwachting is dat alle type winkel-

gebieden met dit fenomeen te maken zullen krijgen. Vooral

de elektronicazaken, doe-het-zelf/woonwinkels en de

modebranche worden getroffen door teruglopende

bestedingen van consumenten. Voor winkeliers zal het in

toenemende mate belangrijk worden om vanuit hun

winkelconcept toegevoegde waarde te bieden aan

consumenten en te experimenteren met formules waarin

beleving centraal staat.

Huurprijzen

Tussen 2001 en 2009 zijn de huurprijzen voor winkelruimte

sterk gestegen, soms zelfs met 55%. Dit betekent dat de

gemiddelde jaarlijkse stijging in die periode zo´n 6%

bedroeg. Echter, sinds 2008 stabiliseerden de huurprijzen

en vanaf 2010 werd er zelfs een lichte daling zichtbaar door

tegenvallende verkoopcijfers en, meer specifiek, een

dalende omzet in de non-food sector. Hierbij valt op dat er

een steeds grotere kloof ontstaat tussen de tophuren voor

units in goed functionerende hoofdwinkelstraten en het

niveau van de markthuurprijzen voor units op overige

locaties. Vooral buitenlandse winkelketens hebben nog

steeds veel behoefte aan eersteklas winkelvastgoed in de

sterkste winkelsteden.

Wat betreft de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam,

Utrecht en Den Haag) lieten de huurprijzen voor eersteklas

winkelvastgoed in de hoofdwinkelstraten in de eerste

helft van 2011 nog een huurgroei zien, maar in de tweede

helft van 2011 vond een stabilisatie plaats. Deze stabilisatie

heeft zich in 2012 voortgezet.


Beleggingsmarkt

In de periode 2005-2011 werd er jaarlijks een gemiddeld

bedrag van (indicatief) 1,5 miljard geïnvesteerd in Nederlands

winkelvastgoed. Eersteklas winkelvastgoed was daarbij

vooral in trek omdat dit doorgaans wordt gezien als een

relatief veilige belegging. Gedurende 2012 is in totaal voor ca.

975 miljoen geinvesteerd in winkelvastgoed. Dit is een

afname ten opzichte van het investeringsvolume van 2011 ter

grootte van 1,3 miljard. De activiteit van winkelbeleggers

nam sterk af als gevolg van het relatief beperkte aanbod van

eersteklas winkelvastgoed en de voortdurende financierings-

problemen. De netto aanvangsrendementen voor secundair

vastgoed zijn gestegen vanwege de oplopende leegstand in

dit segment en zorgen over de toekomstige verhuurbaarheid

van dit type vastgoed.

Bron: CBRE 2013

Retail sector Dordrecht

Algemeen

De bijna 119.000 inwoners tellende gemeente Dordrecht

beschikt over een winkelvloeroppervlak van 176.300 m²

(dit komt neer op een winkelmetrage van afgerond 1,5 m2

per inwoner) en circa 781 verkooppunten. Het aantal

verkooppunten is in het afgelopen jaar gedaald met

ongeveer 30 units. Naast de eigen bevolking bedient het

winkelareaal in Dordrecht ook de inwoners van de

omliggende gemeenten (Drechtsteden).

Het kernwinkelgebied van Dordrecht is gelegen in het

centrum. Het planmatig ontwikkelde winkelcentrum

Statenplein (18.000 m²) en de Sarisgang kunnen worden

gekwalificeerd als A1-winkellocatie en trekken dagelijks

de meeste passanten. Een andere drukbezochte locatie is

het overdekte winkelcentrum Drievriendenhof (8.000 m²).

Ook het Bagijnhof, de Voorstraat en winkelgalerij Paradium

worden tot het hoofdwinkelgebied gerekend.

Naast het winkelaanbod in het centrumgebied gelden

De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterrenburg en Admi-

raalsplein als belangrijkste wijkwinkelcentra. Dordrecht

beschikt tevens over een perifere detailhandelslocatie met

Woonboulevard Dordt (20.000 m²).

Vraag

In 2012 is er in totaal circa 2.740 m² verhuurd in de Dordtse

winkelmarkt. De totale opname van winkelruimte in 2011

was 9.758 m2.

Aanbod

Met een totaaloppervlak van 11.285 m² bedraagt het

huidige aanbod van winkelruimte in Dordrecht circa 6,4%

van de voorraad. Ten opzichte van eind 2011 is het aanbod

toegenomen, toen het aanbod 9.120 m2 (5,2% van de

winkelvoorraad) bedroeg.

Bron: CBRE 2013

Retail sector Emmen

Algemeen

De gemeente Emmen telt ruim 108.000 inwoners maar

heeft naast het bedienen van haar eigen gemeente een

belangrijke regionale verzorgingsfunctie. Deze regiofunctie

strekt zich vooral uit over het zuidoosten van Drenthe. In

dit gebied zijn de inwoners voor niet-dagelijkse bood-

schappen aangewezen op de stad Emmen. De gehele

stad Emmen beschikt over een winkeloppervlak van circa

250.000 m² verdeeld over ongeveer 750 verkoop-

punten. Hiervan zijn circa 470 winkels gelegen in het

centrum van Emmen met een totaaloppervlak van circa

160.000 m².

Winkelcentra De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage

(8.400 m²) en de Hoofdstraat vormen het kernwinkelgebied

van de stad. De gemeente Emmen bereidt inmiddels een

gebiedsontwikkeling voor waarbij Dierenpark Emmen,

een belangrijke trekker van lokale en regionale bezoekers,

wordt verplaatst naar een locatie direct tegenover

winkelcentrum De Weiert. Daarnaast heeft er in het

wijkwinkelcentrum Emmerhout en winkelcentrum

Autorama een herontwikkeling plaatsgevonden, waarbij in

beide gevallen uitbreiding van het winkeloppervlak heeft

plaatsgevonden.

Vraag

De totale opname van winkelruimte in Emmen bedroeg in

2012 circa 3.400 m². Dit is 15% meer vergeleken met de

totale opname in 2011 van 2.952 m².

Aanbod

Het winkelaanbod is in 2012 ruim 24.000 m² (circa 10%).

Daarvan is ruim 11.000 m² beschikbaar op de woon-

boulevard Nijbracht.

Bron: CBRE 2013


Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht

Objectomschrijving

Het winkelcentrum bestaat uit 39 winkelunits en is

gelegen in de wijk Crabbehof aan het Van Olden-

barneveltplein in Dordrecht. In totaal heeft het winkel-

centrum een oppervlakte van 9.902 m² verhuurbaar

vloeroppervlak (NEN 2580) verdeeld over 8.126 m² begane

grond en 1.776 m² kelder.

Positionering en branchering

Het winkelcentrum Crabbehof kenmerkt zich als wijk-

winkelcentrum met een beperkte verblijfsfunctie en

voorziet daarmee in de dagelijkse en wekelijkse behoefte

van de wijk. Vanuit dit oogpunt heeft het winkelcentrum

een duidelijke opbouw in de branchering met een dagelijks

aanbod in de vorm van een tweetal supermarkten (Lidl en

MCD), enkele landelijke trekkers zoals Blokker, Intertoys

en Trekpleister alsmede enkele lokale ondernemers waar-

onder een schoenmaker, een bakker en een stomerij.

Binnen de gemeente Dordrecht is er veel aandacht voor

de wijk Crabbehof, die een halve eeuw na de realisatie op

verschillende vlakken aanpassing behoeft. Ook het

winkelcentrum heeft een enigszins gedateerde uitstraling.

De gemeente heeft daartoe een structuurvisie voor de

wijk opgesteld. Daarin heeft het winkelcentrum Crabbehof

een belangrijke sociale en economische rol als ont-

moetingsplaats en kloppend hart van de wijk. Voor de

upgrading van het winkelcentrum is op initiatief van de

gemeente een stuurgroep actief waarin diverse betrokken

partijen, waaronder de beherend vennoot, participeren.

Op basis van een aantal uitgewerkte stedenbouwkundige

opties is binnen de stuurgroep en vooral bij de gemeente,

het inzicht ontstaan dat een meer ingrijpende revitalisering

van het winkelcentrum en het direct omliggende gebied

de meest wenselijke aanpak is. Met deze meer verre-

gaande maatregelen wordt het meest recht gedaan aan

het toekomstbestendig maken van het winkelcentrum en

de wijk als geheel.

In de thans voorliggende planvorming wordt aan de kant

van de Donkerstraat (zuidzijde) de bebouwing grotendeels

herontwikkeld, waarbij een gedeelte van de winkels

alsmede een gedeelte van de bovengelegen woningen zal

verdwijnen en/of vervangen door nieuwbouw. In deze

herontwikkeling zal dan ook meteen een plek worden

ingericht voor de beoogde nieuwe vestiging van Action.

Toevoeging van Action aan het winkelgebied zal een

positief effect hebben op de aantrekkingskracht van het

centrum. Ondanks het feit dat revitalisering van het

winkelcentrum door de beherend vennoot zeer wenselijk

wordt geacht om een goede concurrentiepositie van het

winkelcentrum op de langere termijn te kunnen waar-

borgen, zal eerst de (financiële) haalbaarheid van de

beoogde herontwikkeling moeten worden onderzocht.

De gemeente Dordrecht voert hierover momenteel

gesprekken met de belanghebbende partijen. Hierop

anticiperend is de beherend vennoot in 2012 gestart met

het creëren van een financiële reserve (150.000 euro).

Deze reservering zal in 2013 worden voortgezet. De mate

waaruit de alsdan benodigde bijdrage uit die reserve kan

worden gefinancierd is afhankelijk van het totale

investeringsvolume. Zodra er meer duidelijkheid bestaat

omtrent de haalbaarheid van de herontwikkeling en de

daaraan gerelateerde omvang van de investering, zal de

beherend vennoot de planvorming verder (financieel)

beoordelen.

Verhuur

Ondanks het feit dat er nog weinig fysieke leegstand in

het winkelcentrum bestaat (alleen Van Oldenbarneveltplein

29 is thans voor verhuur beschikbaar) valt waar te nemen

dat (sommige) winkeliers het als gevolg van de ver-

slechterde economische omstandigheden moeilijk

hebben. Dit uit zich onder meer in een oplopend

huurachterstandspercentage en toename van het aantal

opzeggingen dan wel verzoeken tot indeplaatsstelling.

De verhuur van de beschikbare ruimte ligt bij Blok

Makelaardij, een lokale makelaar, in combinatie met CBRE,

de property manager, die op retailgebied over een netwerk

op nationaal niveau beschikt.


Door een actief verhuurbeleid is de bezettingsgraad op

niveau gebleven. De bezettingsgraad van het winkel-

centrum ligt per einde van het verslagjaar op 99,2%. In

onderstaande tabel zijn de komende expiraties (zowel in

huuropbrengsten als in metrage) in tijd uitgezet. Hierbij

valt op dat in 2018 veel huurcontracten expireren. Wat

betreft de toekomstige bezettingsgraad geldt dat deze

kan worden beïnvloed door het expireren van de huur-

overeenkomsten.

Over het jaar 2012 hebben er drie opzeggingen plaats-

gevonden. Met twee huurders worden gesprekken

gevoerd om ze naar een kleinere unit te verhuizen zodat zij

behouden kunnen blijven voor het winkelcentrum. In 2013

zullen er acht huurovereenkomsten expireren. Van één

huurder is inmiddels een opzegging ontvangen. De

verwachting is dat er van nog twee huurders een op-

zegging tegemoet kan worden gezien in verband met een

dalende omzet. Van het overige vijftal winkeliers is ter zake

nog geen signaal ontvangen.

Operationeel beheer

CBRE is aangesteld als property manager voor het

winkelcentrum en is vanuit die hoedanigheid in eerste lijn

betrokken bij het dagelijkse onderhoud van het object.

Wat betreft de gemeenschappelijke delen die onder de

VvE vallen, treedt MVGM als partij namens de belang-

hebbenden op.

In verband met de planvorming rondom de eventuele

(gedeeltelijke) herontwikkeling van het winkelcentrum

voert de beherend vennoot een terughoudend beleid

wat betreft het uitvoeren van groot onderhoud. In 2012

hebben er, naast het dagelijkse onderhoud, herstel-

werkzaamheden plaatsgevonden aan het waterleidingnet

en is alle verlichting van reclame-uitingen van huurders

vervangen. Tenslotte zijn de ten onrechte in rekening

gebrachte verbruikskosten aan huurder ‘Lidl’, zoals reeds

gemeld in eerdere (half)jaarverslagen, eind 2012

afgewikkeld.

Voor 2013 staan werkzaamheden met betrekking tot de

dakbedekking gepland. Ondanks het feit dat de dak-

bedekking nog in goede staat verkeert, is het, teneinde de

levensduur van de dakbedekking te verlengen, gewenst

onder meer aandacht te besteden aan de dakranden en de

dakdoorvoeren. Net als in voorgaande jaren zullen er delen

van de riolering moeten worden vervangen. Daarnaast zal

er, daar waar sprake is van einde levensduur, een aantal

CV-ketels moeten worden geplaatst.

0

m²Huuropbrengsten

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

€0

€100.000

€200.000

€300.000

€400.000

€500.000

€600.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023


Winkelcentrum Angelslo te Emmen

Objectomschrijving

Het winkelcentrum bestaat uit 38 winkelunits en is gelegen

in de wijk Angelslo aan de Landschapslaan/Peyserhof in

Emmen. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte

van 9.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (NEN 2580),

verdeeld over 8.269 m² begane grond en 731 m² kelder.

Positionering en branchering

Het winkelcentrum Angelslo kenmerkt zich als wijk-

overstijgend winkelcentrum met een beperkte verblijfs-

functie en voorziet daarmee in de dagelijkse en wekelijkse

behoefte. Het winkelcentrum kent een brede branchering

met een aantal landelijke trekkers zoals C1000, Hema,

Blokker, Zeeman en Action, aangevuld met enkele lokale

ondernemers.

De herontwikkeling van wijkwinkelcentrum Emmerhout is

inmiddels afgerond. Op grond van deze ontwikkeling is in

samenspraak met de winkeliersvereniging een traject op-

gestart om de uitstraling van winkelcentrum Angelslo te

optimaliseren. In de loop van 2013 zullen deze plannen

verder worden geconcretiseerd en tot uitvoering worden

gebracht.

Verhuur

Hoewel er geluiden bij ondernemers te beluisteren zijn dat

omzetten onder druk staan, is de mutatiegraad zeer laag

en kent het winkelcentrum een stabiele bezetting. De be-

zettingsgraad van het winkelcentrum ligt per einde van het

verslagjaar op 100%. In onderstaande tabel zijn de

komende expiraties (zowel in huuropbrengsten als in

metrage) in tijd uitgezet. Hierbij valt op dat in 2014 en 2015

veel huurcontracten expireren. Wat betreft de toekomstige

bezettingsgraad geldt dat deze kan worden beïnvloed door

het expireren van de huurovereenkomsten. In de

verslagperiode hebben er twee mutaties plaats-gevonden

welke beide het gevolg waren van een faillissement van

de huurder (Op=Op Winkels en Henk ten Hoor). De

desbetreffende winkelruimten zijn in beide gevallen door

de franchiseorganisatie ingevuld. Daarnaast heeft er één

opzegging plaatsgevonden die reeds geruime tijd te

verwachten was. Het betreft de ruimte Statenweg 23c die

door C1000 als opslagruimte in gebruik is geweest.

Inmiddels is de beherend vennoot al in verregaande

onderhandeling met een nieuwe huurder voor deze ruimte.

In 2013 zullen er twaalf huurovereenkomsten expireren.

Van twee huurders valt te verwachten dat zij de huur-

overeenkomst ook daadwerkelijk zullen opzeggen dan wel

om een indeplaatsstelling vragen omdat zij de pensioen-

gerechtigde leeftijd bereiken en er geen opvolging voor

hun onderneming is. Van het overige tiental winkeliers is

ter zake nog geen signaal ontvangen.

0

m²Huuropbrengsten

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

€0

€100.000

€200.000

€300.000

€400.000

€500.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022


Operationeel beheer

Het property management voor het winkelcentrum wordt

uitgevoerd door CBRE. In samenspraak met de beheerders

van de VvE Angelslo (MVGM) en VvE Landschapslaan (Mira)

zijn zij betrokken bij het dagelijks onderhoud van het object.

MVGM is in samenspraak met de beherend vennoot en

CBRE nog doende de splitsingsakte op een aantal fronten

aan te passen waarbij enerzijds onvolkomenheden uit het

verleden worden aangepast en anderzijds een kosten-

verdeling wordt vastgelegd die meer recht doet aan de

feitelijke situatie. De afronding van het hele traject zal enige

tijd in beslag nemen omdat alle individuele hypotheek-

verstrekkers moeten instemmen met de herlocatie van de

bergingen.

In 2012 is, naast het dagelijkse onderhoud, de verbouwing

van het Gall&Gall-filiaal gerealiseerd. Naar aanleiding van

een uitgevoerde asbestinventarisatie door moeder-

maatschappij Ahold heeft de beherend vennoot de

asbesthoudende plaatmaterialen boven het plafond laten

verwijderen.

Huuropbrengsten

De omzet uit de fondsprognose bestaat uit de huur-

opbrengsten inclusief een correctie voor eventuele (frictie)

leegstand. Omdat het object gedurende 2012 nagenoeg

volledig is verhuurd is er nauwelijks (frictie)leegstand

opgetreden. Hiermee zijn de huuropbrengsten 218.479

euro hoger dan begroot.

Rentebaten

Op de deposito-rekening ontvangt het fonds rente over de

(tijdelijk overtollige) liquide middelen. De werkelijk

gerealiseerde renteopbrengsten liggen hoger dan de

begroting.

Rentelasten

De rente op de leningen is vanaf 2 mei 2012 variabel

geweest middels het 3-maands Euribortarief, verhoogd

met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag

van 0,5%. Omdat de rentestand zich in 2012 op een

relatief laag niveau bevond, zijn de rentelasten binnen de

begroting gebleven.

Begroot 2013 Werkelijk 2012 Begroot 2012 Verschil 2012

Huuropbrengsten 2.685.000 2.858.479 2.640.000 218.479

Rentebaten 7.500 9.594 5.500 4.094

Rentelasten 900.000 843.039 1.186.077 343.038

Vastgoedbeheer 90.000 84.255 82.000 - 2.255

Zakelijke lasten 75.000 70.064 70.000 - 64

Onderhoudskosten 160.000 126.805 121.200 - 5.605

Verzekeringen 45.000 1.693 45.000 43.307

Niet-verrekenbare btw - 1.000 - 1.568 - 1.000 568

Dubieuze debiteuren 50.000 30.492 60.000 29.508

Overige kosten 20.000 1.612 20.000 18.388

Fondsbeheer 150.000 142.924 145.000 2.076

Fondskosten 100.000 94.960 100.000 5.040

Totaal 1.103.500 1.473.797 817.223 656.574


Vastgoedbeheer

De kosten voor vastgoedbeheer zijn conform begroting.

Zakelijke lasten

De zakelijke lasten bestaan uit de WOZ-beschikking en de

waterschapsbelasting (of watersysteemheffing). Deze kosten

liggen in lijn met de begroting.

Onderhoudskosten

De onderhoudskosten liggen in lijn met de begroting van

2012. Naast enkele reparaties aan het dak van beide

winkelcentra bestonden deze kosten uit het vernieuwen

van delen van de waterleiding en alle verlichting van

reclameuitingen van huurders in winkelcentrum

Crabbehof. Ook zijn de kosten inzake de onterecht in

rekening gebrachte voorschotten aan Lidl verrekend. In

winkelcentrum Angelslo hadden de onderhoudskosten

met name betrekking op de verbouwing van Gall&Gall

(waarvoor ook een voorziening was opgenomen in 2011).

Verzekeringen

De kosten, die betrekking hebben op de premie voor de

brand/opstal-, milieuschade- en aansprakelijkheidsver-

zekering zijn aanzienlijk lager geweest in 2012. Vanwege

een te hoge getaxeerde herbouwwaarde voor winkel-

centrum Crabbehof van de taxateur heeft het fonds in het

verleden te veel premie betaald. De te veel betaalde

premies heeft het fonds eind 2012 door de verschillende

verzekeringsinstellingen retour gekregen.

Niet-verrekenbare btw

Per einde boekjaar zal er een afrekening worden opgesteld

van de niet-verrekenbare btw. Deze last dan wel bate

wordt aan het eind van het jaar opgenomen in de

exploitatiekosten.

Dubieuze debiteuren

De beherend vennoot heeft in 2012 een extra voorziening

opgenomen van 30.492 euro voor oud-huurders ‘Wagenaar

het Café’ in Emmen en ‘Pure GSM’ in Dordrecht.

Overige kosten

De overige kosten bestaan in 2012 voornamelijk uit bank-

en incassokosten.

Fondsbeheer

De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een

beheervergoeding in rekening bij het fonds. De

beheervergoeding wordt per kwartaal berekend op basis

van de huuropbrengsten en na afloop van het kwartaal in

rekening gebracht. De kosten zijn in lijn met de begroting.

Fondskosten

De fondskosten zijn voor 2012 binnen de begroting

gebleven. Deze kosten bestaan onder meer uit de kosten

voor de accountant, de (administratie)kosten voor de

bewaarder, juridische kosten, advieskosten, verhuur-

courtages en kosten voor de Kamer van Koophandel.

Toelichting begroting 2013

Zoals verzocht in de jaarvergadering heeft de beherend

vennoot de begroting 2013 in haar verslaglegging

opgenomen. De beherend vennoot heeft in de

huurinkomsten rekening gehouden met een toename van

frictieleegstand en huurkorting als gevolg van voortdurende

verslechterde economische omstandigheden voor

winkeliers.


Financieel verslag en resultaat van het fonds


Waarde onroerend goed

De objecten zijn per 31 december 2012 extern getaxeerd

door Cushman & Wakefield. Op basis van deze taxatie is

de waarde ten opzichte van 2011 met 490.000 euro naar

beneden bijgesteld tot 33.880.000 euro. Op basis van de

huidige marktomstandigheden blijft neerwaartse druk op

de waardeontwikkeling gedurende de komende periode

zeer waarschijnlijk.

Eigen vermogen

Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk 12.850.000

euro commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale

deelname per participant bedroeg één participatie met een

uitgifteprijs van 25.000 euro per participatie. De intrinsieke

waarde per participatie bedraagt 14.907 euro per 31

december 2012 ten opzichte van 14.250 euro per 31

december 2011. De intrinsieke waarde wordt sterk beïnvloed

door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds.

Hierdoor treedt het zogenaamde ‘hefboomeffect’ op. Dit

zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75%

en een waardedaling of stijging van 10% van het vastgoed

het eigen vermogen met 40% afneemt dan wel toeneemt.

In onderstaande grafiek wordt het verloop van de intrinsieke

waarde per participatie weergegeven.

Kerncijfers (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

Totale activa 35.227.793 35.096.139

Hypothecaire lening 26.900.000 27.100.000

Eigen vermogen 7.662.024 7.324.250

Aantal participaties 514 514

Boekwaarde vastgoed 33.880.000 34.380.000

Intrinsieke waarde per participatie 14.907 14.250

Uitkering (direct rendement) 642.500 899.500

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

25.000.000

30.000.000

35.000.000

40.000.000

45.000.000Hypothecaire leningBoekwaarde Vastgoed

Dec 20

06

Dec 20

05

Dec 20

07

Dec 20

08

Dec 20

09

Dec 20

10

Dec 20

11

Jun 2

007

Jun 2

006

Jun 2

008

Jun 2

009

Jun 2

010

Jun 2

011

Jun 2

012

Dec 20

12

Grafiek: Verloop van de intrinsieke waarde per participatie


Vreemd vermogen

Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra

zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen

afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk

winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van 12.900.000

euro (Crabbehof te Dordrecht) en 14.200.000 euro

(Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben

een looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 waarop in

beginsel geen aflossing plaatsvindt. Per 31 december

2012 bedragen deze leningen tezamen nog 26.900.000

euro. In onder staande grafiek wordt het verloop van de

boekwaarde ten opzichte van het vreemd vermogen

weergegeven.

SNS Property Finance heeft op 19 juli 2012 de beherend

vennoot schriftelijk geïnformeerd over de aanstaande

expiratie per 1 juni 2015 en hierbij expliciet gewezen op de

verplichting tot algehele aflossing van de leningen. Om

hieraan verantwoord invulling te kunnen geven is tijdens

de jaarvergadering op 19 april 2012 besloten dat er in 2012

uit de beschikbare middelen additioneel zal worden

afgelost op de hypothecaire leningen. Derhalve heeft de

beherend vennoot in 2012 een additionele aflossing

gedaan op de hypothecaire leningen van 200.000 euro

(100.000 euro per lening).

Herfinanciering

De financieringen van het fonds lopen tot 1 juni 2015. De

swapcontracten zijn per 2 mei 2012 afgelopen wat

betekent dat de rente momenteel variabel is. De beherend

vennoot houdt de rente vooralsnog ‘floating’ en volgt de

renteontwikkeling op de voet teneinde tijdig actie te

kunnen ondernemen. De beherend vennoot stelt vast dat

de herfinancieringsmarkt sterk onder druk staat en spreekt

de verwachting uit dat deze markt ook de komende jaren

zeer moeilijk zal blijven.

Loan-to-value convenant

Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten

van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio

(lening/boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw

worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien

blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen

ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio

(lening/aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling

van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.

• Opdehypothecaireleningvanwinkelcentrum

Crabbehof in Dordrecht is een convenant van

toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000

euro / 17.195.281 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt

de loan-to-value ratio 79,6% (12.800.000 euro /

16.080.000 euro), waarmee de C.V. aan het gestelde

criterium voldoet.

0

5.000

10.000

15.000

20.000

30.000

25.000

Dec 20

06

Dec 20

05

Dec 20

07

Dec 20

08

Dec 20

09

Dec 20

10

Dec 20

11

Jun 2

007

Jun 2

006

Jun 2

008

Jun 2

009

Jun 2

010

Jun 2

011

Jun 2

012

Dec 20

12

Intrinsieke Waarde Participatie Participatiegrootte bij aanvang

Grafiek: Boekwaarde vs vreemd vermogen


• OpdehypothecaireleningvanwinkelcentrumAngelslo

in Emmen is een convenant van toepassing met een

criterium van 79,9% (14.200.000 euro / 18.969.479 euro

+ 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio

79,2% (14.100.000 euro / 17.800.000 euro), waarmee

de C.V. aan het gestelde criterium voldoet.

Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking

heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst

daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de

oorspronkelijk afgesloten interest rate swap percentage

(3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor Emmen) + 2%

aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als bij

de loan-to-value ratio.

Op basis van de taxatie van eind december 2012 wordt er

voldaan aan deze criteria. Echter, bij verdere waardedalingen

in de toekomst kan de situatie ontstaan waarbij aflossing

op de hypothecaire leningen moet worden gedaan. De

beherend vennoot is voornemens om ook in 2013 uit

voorzorg additioneel af te lossen op de hypothecaire

leningen. Deze aflossingen zullen ten koste gaan van het

directe rendement dat aan de participanten kan worden

uitgekeerd, maar komen ten goede aan het indirecte

rendement.

Rendement

Een belangrijk deel van het geprognosticeerde

totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe

rendement. Het indirecte rendement, oftewel de

waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk

beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van

het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds.

Direct rendement

Het directe rendement over 2012 bestaat uit een uitkering

van in totaal 642.500 euro op fondsniveau. Per participatie

bedraagt de uitkering 1.250 euro. Deze uitkering is eind

juni 2012 en eind december 2012 betaalbaar gesteld. Het

totale directe rendement over 2012 komt hiermee uit op

5,0% op basis van de initiële inleg. Ten opzichte van de

huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over

2012 8,55%. Er is in de periode 2005 tot en met 2012 in

totaal 52,3% direct rendement uitgekeerd op basis van de

initiële inleg. Het verloop hiervan is in onderstaande

grafiek weergegeven.

64%

66%

68%

70%

72%

74%

76%

78%

80%

82% Actuele LTV Convenant LTV

dec-05 dec-06 dec-07 dec-08 dec-09 dec-10 dec-11 dec-12

20%

40%

60%

80%

100%

120%

dec-05 dec-06 dec-07 dec-08 dec-09 dec-10 dec-11 dec-12

InlegDirect rendement t.o.v. initiele inleg

0%

Grafiek: Cumulatief verloop uitgekeerde direct rendementGrafiek: Loan-to-value ratio


Indirect rendement (waardemutatie van een participatie)

Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte)

rendement op de participaties per einde verslagperiode

wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van

het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande

hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De

intrinsieke waarde per participatie per 31 december 2012

bedraagt 14.907 euro en blijft hiermee stabiel ten opzichte

van 31 december 2011, toen de intrinsieke waarde 14.250

euro bedroeg.

Verloopoverzicht

Zoals verzocht in de jaarvergadering heeft de beherend

vennoot hieronder een overzicht in haar verslaglegging

opgenomen waarin het verloop van de waarde van het

vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd vermogen

wordt weergegeven vanaf de start van het fonds.

Verwachtingen voor 2013

De beherend vennoot verwacht dat de leegstand in alle

type winkelgebieden als gevolg van de verslechterende

marktomstandigheden verder zal toenemen. De finan-

cieringsmarkt voor vastgoed zit op slot en de beleggers-

dynamiek stagneert. Genoemde ontwikkelingen zullen

naar verwachting mogelijk een verder drukkend effect op

de waardeontwikkeling van het vastgoed hebben en de

beherend vennoot zal zich dan ook vooral richten

op het behoud van huurders teneinde de kasstroom in het

fonds en daarmee de waarde van het vastgoed zo veel

als mogelijk in stand te houden dan wel dalingen te

beperken. Dit zal mogelijk gepaard gaan met het geven

van incentives en/of het terugbrengen van huurprijzen

naar het huidige marktniveau.

De verwachting voor 2013 is dat er een dividend van 5%

kan worden uitbetaald, waarbij de beherend vennoot

tijdens de aanstaande jaarvergadering wil voorstellen om

tevens additioneel af te lossen op de uitstaande lening.

Amsterdam, 29 maart 2013ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

T.A.M. MeulmanH.A.J. Boom - Conradi

Waarde vastgoed %

Eigen Vermogen %

Vreemd Vermogen %

Intrinsieke waarde %

2005 37.250.000 10.429.891 27.100.000 20.292

2006 38.883.000 4,38% 12.087.193 15,89% 27.100.000 0,00% 23.516 15,89%

2007 38.913.000 0,08% 12.158.502 0,59% 27.100.000 0,00% 23.655 0,59%

2008 34.990.000 - 10,08% 8.171.369 - 32,79% 27.100.000 0,00% 15.898 - 32,79%

2009 34.990.000 0,00% 7.534.232 - 7,80% 27.100.000 0,00% 14.658 - 7,80%

2010 34.300.000 - 1,97% 7.400.845 - 1,77% 27.100.000 0,00% 14.399 - 1,77%

2011 34.380.000 0,23% 7.324.250 - 1,03% 27.100.000 0,00% 14.250 - 1,03%

2012 33.880.000 - 1,45% 7.662.024 4,61% 26.900.000 - 0,74% 14.907 4,61%


Jaarrekening 2012


Balans per 31 december 2012(Na winstbestemming)

Activa (bedragen in euro’s) Toelichting 31-12-2012 31-12-2011

Vaste activa

Onroerend goed 1 33.880.000 34.380.000

Financieringskosten 2 0 3.523

Vlottende activa

Vorderingen 3 197.217 211.684

Overlopende activa 4 58.264 29.576

Liquide middelen 5 1.092.312 471.356

1.347.793 712.616

Totaal Activa 35.227.793 35.096.139

Passiva (bedragen in euro’s) Toelichting 31-12-2012 31-12-2011

Eigen Vermogen

Kapitaalrekening 6 7.662.024 7.324.250

Langlopende schulden 7 26.900.000 27.100.000

Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar)

Crediteuren 32.898 10.334

Omzetbelasting 8 99.348 90.266

Overlopende passiva 9 533.523 571.289

665.769 671.889

Totaal Passiva 35.227.793 35.096.139


Winst- en verliesrekening(Over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012)

(Bedragen in euro’s) Toelichting 2012 2011

Opbrengsten onroerend goed

Huurinkomsten onroerend goed 10 2.858.479 2.774.047

Herwaardering onroerend goed 11 - 490.000 0

Exploitatiekosten 12 - 328.099 - 407.857

2.040.380 2.366.190

Interest baten en lasten

Rentebaten 13 9.594 5.371

Rentelasten 14 843.039- - 1.338.477

833.445- - 1.333.106

Overige kosten

Overige kosten 15 - 223.138- - 199.611

Afschrijvingen 16 - 3.523 - 10.568

- 226.661 - 210.179

Resultaat boekjaar 980.274 822.905


Kasstroomoverzicht

(Over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012)

Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro’s) 2012 2011

Resultaat boekjaar 980.274 822.905

Correctie rentebaten - 9.594 - 5.371

Correctie rentelasten 843.039 1.338.477

Correctie herwaardering onroerend goed 490.000 0

Correctie huurincentive 10.000 10.000

Afschrijving 3.523 10.568

2.317.242 2.176.579

Veranderingen in werkkapitaal:

Vorderingen 14.467 - 133.425

Overlopende activa - 29.816 - 3.304

Crediteuren 22.564 0

Omzetbelasting 9.082 49.138

Overlopende passiva 84.125 - 16.733

100.422 - 104.324

Kasstroom uit operationele activiteiten 2.417.664 2.072.255

Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro’s) 2012 2011

Werkelijk ontvangen interest 10.722 5.088

Werkelijk betaalde interest - 964.930 - 1.409.630

Aflossing lening 200.000- 0

Uitkering participanten - 642.500 - 899.500

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -1.796.708 - 2.304.042

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro’s) 2012 2011

Investeringen in materiële vaste activa 0 0

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 0 0

Netto kasstroom (bedragen in euro’s) 2012 2011

620.956 231.787-

Liquide middelen bij aanvang verslagperiode 471.356 703.143

Liquide middelen bij einde verslagperiode 1.092.312 471.356

Mutatie geldmiddelen 620.956 - 231.787


Toelichting

Algemeen

Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM

Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel

toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van

onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb).

De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan

LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de C.V.,

op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende

vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding

van de Wft op artikel 2:67 van de Wft.

Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO MeesPierson

Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V.

De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 reeds aan


verstrekt.

De C.V. is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de

Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van

ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder

en bewaarder van de C.V. staan, onder het regime van de

Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het

geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van

doorlopend toezicht komen ten laste van de C.V.

Fiscale status

De C.V. is een besloten commanditaire vennootschap, die

transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennoot-

schapsbelasting. Dit houdt in dat de C.V. zelf niet onderworpen

is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing

plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de

resultaten als het vermogen van de C.V. zullen rechtstreeks

worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun

kapitaaldeelname in de C.V.

De beheerder heeft namens het fonds een overeenkomst

gesloten met Stichting Bewaarder MeesPierson

Vastgoedfondsen, gevestigd te Amsterdam (‘de Stichting’).

De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de

bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het

fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide

middelen en beleggingen die op naam staan van de

Stichting verwerkt, aangezien het economische eigendom

hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch

eigendom bij de Stichting berust.

Grondslag van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte

methode.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Algemeen

De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van

Titel 9 Boek 2 BW. De grondslagen die worden toegepast

voor de waardering van activa en passiva en resultaat-

bepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover

niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen

tegen nominale waarde.

Onroerend goed

Beleggingen direct in onroerend goed betreffen on-

roerende zaken die worden aangehouden om huurop-

brengsten en/of waardestijgingen te realiseren.

Beleggingen direct in onroerend goed worden

gewaardeerd op reële waarde, gecorrigeerd voor

eventuele balansposten samenhangend met huur-

incentives. De reële waarde is de geschatte waarde van

de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan

ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid

zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de

reële waarde wordt onder andere rekening gehouden

met verschillen tussen markthuur en contractuele huur,

resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en

exploitatiekosten. Ieder onroerend goed object in de

beleggingsportefeuille van de vennootschap wordt

periodiek getaxeerd door een interne of externe des-

kundige. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt

als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen

direct in onroerend goed. De aankoopkosten vormen een

onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen

direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering

na aankoop.

Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet

afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit

een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in

onroerend goed worden opgenomen in de winsten

verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan.


Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van

beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als

het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de

laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke

onroerend goed objecten en worden verantwoord in de

periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband

met beleggingen direct in onroerend goed worden als

onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten,

direct ten laste van de winsten verliesrekening gebracht.

Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in

onroerend goed wordt opgenomen, is de verkrijging van

het economische eigendom van belang.

Debiteuren en overige activa

Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd op

nominale waarde onder aftrek van een eventuele voor-

ziening voor (mogelijke) oninbaarheid.

Liquide middelen

Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en

banktegoeden.

Gestort C.V.-kapitaal

Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte

kapitaal.

Herwaarderingsreserve

Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering

worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderings-

reserve, te weten via de winstbestemming.

Hypothecaire en overige rentedragende leningen

Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking

opgenomen tegen reële waarde verminderd met de

kosten die samenhangen met het aangaan van de

rentedragende leningen. Na de eerste verwerking

worden de rentedragende leningen verantwoord tegen

geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil

tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-

en verliesrekening over de looptijd van de rentedragende

lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met

een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord

onder de langlopende schulden.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Huurinkomsten onroerend goed

Huurinkomsten onroerend goed zijn de in de verslagperiode

in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aan-

passingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en

andere huurincentives. Deze worden verdisconteerd over

de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij be-

trekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten

worden verantwoord onder de lease incentives en zijn

onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende

beleggingen in onroerend goed.

Overige kosten

De overige kosten betreffen onder andere exploitatie-

kosten die verband houden met het beheer van het on-

roerend goed alsmede kosten van externe adviseurs en

accountantskosten.

Afschrijving

Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten.

Waardering renteswapcontracten

Bij de verwerking van het renteswapcontract in de jaar-

rekening wordt gebruikgemaakt van kostprijshedge-

accounting. Op dit renteswapcontract is geen marginver-

plichting van toepassing.


Risicoparagraaf

Algemeen

De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging

te worden genomen bij het beoordelen van een participatie

in de C.V. die elk een negatief effect kunnen hebben op de

resultaten van de C.V. Risico’s zijn inherent aan iedere

belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing

op de C.V.

In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties

van het onroerend goed die onder andere het gevolg

kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.

Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend

goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de

lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet

mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of

overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor

een groot deel afhankelijk van de huur.

Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich

voordoen dat de C.V. niet meer aan haar verplichtingen kan

voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden

verkocht. Indien de schulden van de C.V. hoger zijn dan de

verkoopopbrengst van de objecten zal het door de

participanten ingelegde commanditair kapitaal worden

aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun

volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de

C.V. gedane uitkeringen kunnen niet worden terug-

gevorderd van de participanten.

Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico

Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen,

rentestanden en (verwachte) inflatieniveaus kunnen

eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de

waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur

kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van

invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene eco-

nomische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een

negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend

goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de

huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen.

In geval van toenemende leegstand, en derhalve een

lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen

onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een

lager exploitatieresultaat van de C.V. en mogelijk tot een

lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leeg-

standsrisico is het risico dat een object, na afloop of

beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet

opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder

genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te

trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te

brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de

C.V. met zich meebrengen.

Renterisico / Financieringsrisico

Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van

langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen

waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging

van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels

renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat

van de C.V. alsmede op de marktwaarde van het onroerend

goed en het eigen vermogen van de C.V. Verslechterde

vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loan-

to-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van

additionele aflossingen, waarna de C.V. verminderd liquide

zal blijken (zie Algemeen).

Overige factoren

Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. btw,

onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere

betekenis. De volledige analyse van deze en de aan-

gehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het

prospectus opgenomen.


1 Onroerend goed (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt:

Stand per 1 januari 34.300.000 34.300.000

Herwaardering - 490.000 0

33.810.000 34.300.000

Huurincentive 70.000 80.000

Totaal 33.880.000 34.380.000

Per 31 december 2012 heeft de beherend vennoot een externe taxatie laten uitvoeren door Cushman & Wakefield. Deze waardering vindt plaats tegen marktwaarde; hieronder wordt de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat verstaan.

De berekening van deze taxatie is berekend tegen de marktwaarde (kosten koper) van het object en bepaald op basis van waardebepalingen volgens de kapitalisatiemethode. De gehanteerde parameters ten aanzien van deze methode zijn als volgt:- Bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.): 6,55% en 6,80%- Disconteringsvoet: 7,00%- Kosten koper: 7,00%

Het bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.) is vooral afhankelijk van de marktomstandigheden ten aanzien van rentestand, inflatie en algemene economische ontwikkelingen en object specifieke factoren zoals de lokatie van het object en de technische staat van het object.

Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen:

Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht 16.010.000

Winkelcentrum Angelslo te Emmen 17.870.000

Totaal 33.880.000

2 Financieringskosten

Financieringskosten 0 3.523

Totaal 0 3.523

Dit betroffen de door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies, ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten zijn in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht. Per 2 mei 2012 zijn deze volledig afgeschreven.

Toelichting op de balans


3 Vorderingen (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

Te ontvangen huur en servicekosten 242.717 269.958

Af: voorziening dubieuze debiteuren - 45.500- - 58.274

Totaal 197.217 211.684

In de debiteurenpositie is een bedrag van 171.309,- euro inbegrepen dat betrekking heeft op de huur van 2013. Dit bedrag is onder de overlopende passiva geboekt onder de vooruitgefactureerde huur en servicekosten voor 141.578,- euro en het resterende deel is af te dragen btw voor 29.731,- euro De vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

4 Overlopende activa (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

Te ontvangen rente beleggersrekening 3.095 1.967

Te claimen schades 4.699 0

Te verrekenen servicekosten 2011/2012 33.559 0

Vooruitgefactureerde verzekeringspremies 16.911 27.609

Totaal 58.264 29.576

De vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

5 Liquide middelen (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

Beleggersrekening 797.254 219.894

Rekening-courant 295.058 251.462

Totaal 1.092.312 471.356

6 Kapitaal rekening (bedragen in euro’s) Toelichting 31-12-2012 31-12-2011

Gestort C.V.- kapitaal 6a 12.850.000 12.850.000

Oprichtingskosten 6b - 787.829 - 787.829

Algemene reserve 6c - 4.737.921 - 4.661.326

Onverdeeld resultaat 6d 337.774 - 76.595

Totaal 7.662.024 7.324.250

6a Gestort CV kapitaal

Bij het aangaan van de C.V. heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van 25.000,- euro in contanten in de C.V. gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort C.V. vermogen bedraagt 12.850.000,- euro, bestaande uit 514 participaties.


6b Oprichtingskosten (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

De oprichtingskosten zijn als volgt opgebouwd: - 95.329 - 95.329

Initiële kosten - 642.500 - 642.500

Structureringskosten - 50.000 - 50.000

Marketing - 787.829 - 787.829

- 787.829 - 787.829

6c Algemene reserve (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

Het verloop van de algemene reserve is als volgt:

Stand per 1 januari - 4.661.326 - 4.661.326

Mutatie boekjaar - 76.595 0

Stand per 31 december - 4.737.921 - 4.661.326

6d Onverdeeld resultaat 31-12-2012 31-12-2011

Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd:

Resultaat 980.274 822.905

Directe uitkering - 642.500 - 899.500

Onverdeeld resultaat 337.774 - 76.595


7 Langlopende schulden (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

SNS Property Finance 26.900.000 27.100.000

Totaal 26.900.000 27.100.000

De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015) waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor-rentepercentage, verhoogd met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag van 0,5%. De swapcontracten zijn per 1 mei 2012 afgelopen.

Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.

- Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000,- euro / 17.195.281,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,6% (12.800.000,- euro / 16.080.000,- euro) en wordt er voldaan aan dit criterium.

- Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000,- euro / 18.969.479,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,2% (14.100.000,- euro / 17.800.000,- euro) en wordt er voldaan aan dit criterium.

Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan het afgesloten interestrateswappercentage (3,49% respectievelijk 3,66%) + 2% aflossing.

Openingsbalans 27.100.000

Verhoging/verlaging - 200.000

Eindbalans 26.900.000

8 Omzetbelasting (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

Aangifte nog te verrekenen 99.348 90.266

Totaal 99.348 90.266

9 Overlopende passiva (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011

Vooruitgefactureerde huur en servicekosten 344.036 323.168

Te betalen interest lening 40.305 162.196

Te betalen vastgoedbeheerfee 37.881 20.278

Te betalen fondsbeheerfee 0 34.301

Te betalen fondskosten 15.000 18.287

Te verrekenen servicekosten 2012/2013 81.207 - 8.541

Ontvangen waarborgsommen 15.094 15.094

Te betalen exploitatiekosten 0 3.663

Overige te betalen kosten 0 2.843

Totaal 533.523 571.289


10 Bruto huuropbrengsten (bedragen in euro’s) 2012 2011

Theoretische huuropbrengsten

Dordrecht 1.375.201 1.341.091

Emmen 1.514.701 1.477.790

2.889.902 2.818.881

Huurkortingen / Incentives

Dordrecht - 5.150 - 14.067

Emmen - 21.250 - 14.019

- 26.400 - 28.086

Leegstand

Dordrecht - 2.018 - 2.282

Emmen - 3.005 - 14.466

- 5.023 - 16.748

Bruto huuropbrengsten

Dordrecht 1.368.033 1.324.742

Emmen 1.490.446 1.449.305

Totaal 2.858.479 2.774.047

Huurkortingen / IncentivesDe huurkorting in Dordrecht heeft betrekking op 1 maand van huurder GSM Shop. Daarnaast heeft huurder Kilinclar de maand januari 2012 huurvrij gekregen en vanaf deze datum een huurkorting per maand.

De huurkorting in Emmen heeft betrekking op huurders Eazy Hair Holland, Maudd en Op=Op Winkels. Daarnaast is er een huurincentive in Emmen welke betrekking heeft op de huurovereenkomst van C1000 met een looptijd tot 31 maart 2020 en deze wordt pro-rata afgeschreven.

LeegstandDe leegstand in Dordrecht betreft een maand in Van Oldenbarneveltplein 29.De leegstand in Emmen betreft de winkelunit aan de Peyserhof 14. Deze unit heeft de maanden januari en februari leeggestaan (frictieleegstand).

Per 1 maart 2012 is deze unit wederverhuurd aan Camping Emmen V.O.F., waarmee er geen leegstand meer is winkelcentrum Angelslo.Het merendeel van de huurcontracten wordt voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud.

Het fonds verhuurt haar onroerend goed beleggingen in de vorm van niet-opzegbare huurcontracten.Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet-opzegbare huurcontracten is als volgt:

Minder dan een jaar 2.778.272 2.665.778

Tussen een en vijf jaar 7.325.226 8.221.193

Meer dan vijf jaar 2.082.568 3.194.536

Totaal 12.186.066 14.081.507

Toelichting op de winsten verliesrekening


11 Herwaardering onroerend goed (bedragen in euro’s) 2012 2011

Herwaardering - 490.000 0

Totaal - 490.000 0

12 Exploitatiekosten (bedragen in euro’s) 2012 2011

Vastgoedbeheer - 84.255 - 81.111

Zakelijke lasten - 70.064 - 69.536

Onderhoudskosten - 126.805 - 119.808

Verzekeringen - 1.693 - 43.537

Niet-verrekenbare btw 1.568 1.438

Verhuurkosten - 16.358 - 37.029

Dubieuze debiteuren - 30.492 - 58.274

Totaal - 328.099 - 407.857

Onderhoudskosten

In 2012 heeft 3% van de onderhoudskosten betrekking op leegstand, te weten 2.179,- euro.

13 Rentebaten 2012 2011

Bankinterest 9.594 5.371

Totaal 9.594 5.371

14 Rentebaten 2012 2011

Interest leningen 843.039- - 1.338.477

Totaal 843.039- - 1.338.477

15 Overige kosten 2012 2011

Overige kosten - 1.612 - 6.629

Fondsbeheer - 142.924 - 138.702

Fondskosten - 78.602 - 54.280

Totaal - 223.138 - 199.611

AccountantskostenIn de fondskosten is een bedrag van 7.500,- euro opgenomen ten behoeve van de wettelijke controle 2012 door Deloitte Accountants N.V. (2011: EUR 8.200,- door KPMG Accountants N.V.)


PersoneelHet fonds had gedurende de verslagperiode en in 2011 geen personeel in dienst.

16 Afschrijving

Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.

Kengetallen 2012 2011

Expense ratio 7,40% 8,39%

De Total Expense Ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiele instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten.

Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2011 en 31 december 2012, waarbij de bedoelde tijdstippem worden gewogen in de verhouding (1:1). Dit wijkt af van de methodiek zoals de Wet op het Financieel Toezicht (“Wft”). Deze schrijft 5 meetmomenten voor het bepalen van de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar het fonds geen kwartaalcijfers opstelt wordt hiervan afgeweken.

Verbonden partijen

Beherend vennoot

De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht. De totale kosten voor fondsbeheer bedroegen in 2012 142.924,- euro (2011: 138.702,- euro).

Bewaarder

De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen 15.000,- euro per jaar.

Amsterdam, 29 maart 2013

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.T.A.M. Meulman

H.A.J. Boom - Conradi


Overige gegevens

Verwerking van het resultaat

De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat

over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening

conform artikel 15 van de overeenkomst.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen

voorgedaan die de financiële positie van de vennootschap

beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de

jaarrekening zouden vragen.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is

toegevoegd op de volgende pagina.

3100360590/OP1301/pd

Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 1043 DP Amsterdam Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9739 www.deloitte.nl

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited


Aan: Aan de Beheerder, Beherend Vennoot en commanditaire vennoten van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening

Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de Beherend Vennoot

De Beherend Vennoot van de commanditaire vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het Verslag van de Beherend Vennoot, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De Beherend Vennoot is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

3100360590/OP1301/pd

Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 1043 DP Amsterdam Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9739 www.deloitte.nl

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited


Aan: Aan de Beheerder, Beherend Vennoot en commanditaire vennoten van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening

Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de Beherend Vennoot

De Beherend Vennoot van de commanditaire vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het Verslag van de Beherend Vennoot, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De Beherend Vennoot is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

3100360590/OP1301/pd

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de commanditaire vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de Beherend Vennoot van de commanditaire vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel betreffende de jaarrekening

Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het Verslag van de Beherend Vennoot, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat Verslag van de Beherend Vennoot, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Amsterdam, 29 maart 2013

Deloitte Accountants B.V.

Was getekend: drs. J. Holland RA

Algemene DisclaimerDe in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informa-tie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggings-diensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via www.abnamro.nl/beleggen.

Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgeno-men informatie te actualiseren of te wijzigen.

ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprak elijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voort-vloeit uit de informatie die u in dit document wordt aan geboden of het gebruik daarvan.

ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrech-ten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo’s). Het is niet toege-staan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik.

US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. (“ABN AMRO”) is niet geregistreerd als broker-dealer en invest ment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke weten regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [“US Persons” in de zin van vorenbedoelde weten regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen.

Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die be-schikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.

Vastgoedfonds II Jaarverslag 2012 - ABN AMRO · 2014-10-29 · Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat...

Documents

Transcript of Vastgoedfonds II Jaarverslag 2012 - ABN AMRO · 2014-10-29 · Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat...