Vastgoedfonds II Halfjaarverslag 2012 - ABN AMRO...2010 werd er zelfs een lichte daling zichtbaar...

Vastgoedfonds II Halfjaarverslag 2012

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam1

Algemene informatie

FondsMeesPierson Vastgoedfonds II C.V.

Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040)

Postbus 283

1000 AE Amsterdam

Beherend vennoot (tevens Beheerder)ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040)

Postbus 283

1000 AE Amsterdam

BewaarderStichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen

Prins Bernhardplein 200

Postbus 293

1000 AG Amsterdam

FondsmanagerMPC Capital

Strawinskylaan 835

B Toren 8e Etage

1077 XX Amsterdam

VastgoedbeheerderCBRE

Gustav Mahlerlaan 405

Postbus 7971

1008 AD Amsterdam

Fiscaal adviseurPricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.

Fascinatio Boulevard 350

Postbus 8800

3009 AV Rotterdam

Accountant KPMG Accountants N.V.

Laan van Langerhuize 1

Postbus 74600

1070 DE Amsterdam

Juridisch adviseur Loyens & Loeff N.V.

Fred. Roeskestraat 100

Postbus 71170

1008 BD Amsterdam

2MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam

Inhoudsopgave

Algemene informatie 1

Verslag van de beherend vennoot 3

Jaarrekening 8

Balans per 30 juni 2012 20

Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2012 21

Kasstroomoverzicht over het eerste halfjaar 2012 22

Toelichting op de jaarrekening 23

Overige gegevens 32

Statutaire winstverdeling 32

Gebeurtenissen na balansdatum 32


verslag van de beherend vennoot

Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 30 juni 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.

Algemeen

MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005 opge-

richt. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management

B.V. De commanditaire vennoten (hierna ook “participanten”) zijn niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie) verliezen

die hun inleg te bovengaan mits zij geen daden van beheer verrichten.

Doelstelling

Het fonds heeft als doel: het exploiteren van haar vermogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de objecten,

alsmede het doen verrichten van al hetgeen daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn.

Beleggingsdoelstelling

Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rendement te genereren voor de participanten. Dit direct rendement

wordt behaald uit de exploitatie van een winkelcentrum in Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht. Afhankelijk van het

uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement worden beïnvloed.

Management

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. treedt op als beherend vennoot en beheerder van het fonds.

Sinds september 2011 bestaat er een samenwerking tussen ABN AMRO en MPC Capital (‘MPC’) en is laatstgenoemde

partij manager van het fonds. Door deze samenwerking is MPC één van de grootste beheerders van vastgoedfondsen

geworden op de Nederlandse markt. De betrokkenheid van MPC bij het beheer van het fonds heeft geen verandering

met zich meegebracht voor de participanten en ook geen additionele kosten. ABN AMRO MeesPierson Real Estate

Management B.V. is in de nieuwe structuur het aanspreekpunt voor de participanten gebleven.

Hieropvolgend worden de relevante economische ontwikkelingen over de afgelopen periode weergegeven, waarna wordt

ingegaan op het object.


Macro-economische ontwikkelingen gedurende eerste helft 2012

Mondiaal spelen momenteel enkele economisch on gunstige ontwikkelingen. In de eerste plaats vindt er een vertraging

plaats van de economische groei in praktisch alle regio’s. In tegenstelling tot 2011, toen vooral tijdelijke factoren (kernramp

in Japan en stijging van de olieprijs) voor een terugval in de groei zorgden, zijn de oorzaken nu van meer structurele aard.

In Europa zijn dat bijvoorbeeld de bezuinigingen op de overheidsuitgaven en belasting verhogingen, die worden doorgevoerd

om de overheids tekorten terug te dringen. De recessie in Europa leidt voorts tot verminderde exportkansen voor

opkomende landen, Japan en de Verenigde Staten. Overigens verwacht ABN AMRO dat de afname van de economische

groei niet leidt tot een mondiale recessie.

In opkomende landen, vooral in Azië, blijft de groei hoog en hebben beleidsmakers nog de nodige manoeuvreer ruimte om

stimulansen te geven. De Amerikaanse eco nomie blijft groeien, maar beneden trend. In de tweede helft van dit jaar

verwacht ABN AMRO enig herstel van de groei van de wereldeconomie, als gevolg van de daling van de olieprijs en het

gevoerde stimuleringsbeleid in de opkomende landen.

De meeste economische indicatoren in de eurozone lieten in het tweede kwartaal van 2012 een duidelijke verdere daling

zien. Dat gold in eerste instantie voor de ver schillende inkoopmanager indices, voor de Economisch-Sentimentindicator

(ESI), maar nu ook voor de Duitse index voor het ondernemersklimaat (Ifo-index), die in de voorgaande maanden nog goed

overeind was gebleven. Mogelijk zal er pas in het laatste kwartaal van dit jaar weer sprake zijn van enige groei.

Het consumentenvertrouwen in Europa is gedaald en consumentenbestedingen zijn teruggelopen. De werk loos heid is

verder opgelopen (in mei 2012 licht boven de 11%). Wel zijn er grote verschillen: in Nederland ligt de werkloosheid rond de

5%, in Spanje zien we cijfers van ruim 24%.

De inflatie in de eurozone is in juni gestabiliseerd op 2,4% na enkele dalingen in eerdere maanden (nog 2,6% in april).

De daling is waarschijnlijk vooral te danken aan de sterke terugval van de olieprijs in april. Er wordt een verdere afname

van de inflatie verwacht, maar deze beweging wordt afgeremd doordat in diverse landen de indirecte belastingen zijn

verhoogd of zullen worden verhoogd om de overheidsfinanciën op orde te brengen. De verwachting is dat de inflatie in

Europa in 2013 ruim onder de 2% zal uitkomen. In Nederland zal de inflatie in 2013 naar verwachting gemiddeld boven de

2% liggen door de komende BTW-verhoging van 2%.

Dat de renteverschillen binnen de eurozone verder op lopen, heeft te maken met het wegtrekken van kapitaal uit de

perifere eurolanden. De financiële markten blijven in de ban van de onrust rond de Europese schuldencrisis. Naast de

situatie in Griekenland, liepen in Spanje de spanningen ook op door de zwakke kapitaalpositie van het bankwezen.

De EU-top zette eind juni een stap in positieve zin in de richting van een bankenunie.

Voorlopig blijft de rente naar verwachting laag, maar voor het einde van het jaar voorziet ABN AMRO hogere niveaus, ervan

uitgaande dat de economische groei dan weer is toegenomen en ook verdere maatregelen zijn genomen om de crisis

te beteugelen.

Bron: ABN AMRO 2012


Retail sector Nederland

AlgemeenNederland beschikt over een winkelvoorraad van circa 28 miljoen m2. Deze voorraad kan worden onderverdeeld in drie

typen winkelgebied: centrale winkelgebieden (o.a. binnensteden), ondersteunende winkelgebieden (o.a. wijk- en buurt-

winkelcentra) en ‘overige’ locaties (o.a. perifere detailhandel PDV/GDV). Het aantal m2 winkelruimte per inwoner ligt op 1,8

wat een hoog cijfer is in vergelijking met andere Europese landen. Een ander belangrijk kenmerk van de Nederlandse

winkelmarkt is de fijnmazige winkelstructuur: naast grote winkelconcentraties in het stadscentrum zijn er kleinschalige(re)

wijkwinkelcentra in bijna elke planmatig ontwikkelde buurt. Het gevolg hiervan is een sterk hiërarchisch winkellandschap.

Doordat de bevolkingsopbouw echter aan het veranderen is en consumentenvoorkeuren wijzigen, wordt deze fijnmazige

structuur langzaam aan losgelaten en ontstaat er veeleer een duidelijker onderscheid tussen locaties voor enerzijds

recreatief en anderzijds doelgericht winkelen. De snelle ontwikkeling van e-commerce is eveneens een factor van belang

en leidt tot het verdwijnen van bepaalde branches uit het straatbeeld, zoals reisbureaus en CD/DVD winkels. Voor andere

branches is internet juist een uitstekend middel voor multi-channel verkoop.

Vraag & aanbodIn de afgelopen jaren bewoog de jaarlijks gemiddelde opname van winkelruimte in Nederland rond een half miljoen m2. Het

valt daarbij op dat in de meeste jaren de gerealiseerde opname dicht bij het langjarig gemiddelde lag. In 2010, toen er circa

560.000 m2 aan winkelruimte werd verhuurd, overtrof het opnamecijfer echter het langjarig gemiddelde. In 2011 daaren-

tegen lag de totale opname weer rond het langjarig gemiddelde opnamecijfer van circa 475.000 m2. Aangezien 2011 een

zwaar jaar was voor winkeliers is dit vrij stabiele opnamecijfer opmerkelijk te noemen. Zowel internationale als nationale

winkelketens hebben zich niet laten afschrikken door de crisis maar bleven inzetten op nieuwe winkels. Deze trend heeft

zich in de eerste helft van 2012 voortgezet.

Een ander opvallende ontwikkeling is de continue expansie van winkelketens in het lagere segment. Daarnaast valt te

constateren dat een groot aantal opticiens en gehoorspecialisten koos voor uitbreiding van hun business. Deze groep

retailers wordt door de huidige marktomstandigheden (leegstand en gunstigere huurprijzen) gestimuleerd om naar nieuwe

winkelruimte te zoeken. Zij kunnen zich nu makkelijker op locaties vestigen die voorheen niet binnen hun bereik lagen.

De expansie van opticiens en gehoorspecialisten heeft daarom niet alleen te maken met de vergrijzing maar ook met

‘market opportunities’.

In het algemeen laat de winkelsector een concentratietrend zien. De vraag naar winkelruimte richt zich vooral op de

sterkste binnensteden, goed functionerende (wijk)winkelcentra met enkele trekkers en een grote supermarkt, én

aantrekkelijke en goed bereikbare ´big shop´ clusters aan de rand van de stad. Winkellocaties die buiten deze lijst vallen,

zoals aanloopstraten, kleinere winkelcentra en buurtwinkellocaties, hebben te maken met vraaguitval. Als gevolg hiervan

is de winkelleegstand sinds 2009 opgelopen, waarbij in het jaar 2011 het aanbod sneller steeg dan in voorgaande jaren.

Momenteel omvat het aanbod circa 2.980.000 m2, hetgeen uitkomt op 10,7%. Ondanks dat het winkelaanbod in het

afgelopen halfjaar nauwelijks is gegroeid, is het niet denkbeeldig dat de winkelleegstand in de loop van 2012 oploopt als

gevolg van een toename van het aantal faillissementen.

HuurprijzenTussen 2001 en 2009 zijn de huurprijzen voor winkelruimte sterk gestegen, soms zelfs met 55%. Dit betekent dat de

gemiddelde jaarlijkse stijging in die periode zo´n 6% bedroeg. Echter, sinds 2008 stabiliseerden de huurprijzen en vanaf

2010 werd er zelfs een lichte daling zichtbaar door tegenvallende verkoopcijfers en, meer specifiek, een dalende omzet in

de non-food sector. Hierbij valt op dat er een steeds grotere kloof ontstaat tussen de tophuren voor units in goed

functionerende hoofdwinkelstraten en het niveau van de markthuurprijzen voor units op overige locaties. Vooral buiten-

landse winkelketens hebben nog steeds veel behoefte aan eersteklas winkelvastgoed in de sterkste winkelsteden.


Voor wat betreft de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag) lieten de huurprijzen voor eersteklas

winkelvastgoed in de hoofdwinkelstraten in de eerste helft van 2011 nog een huurgroei zien, maar in de tweede helft van

2011 vond een stabilisatie plaats. Deze stabilisatie was ook zichtbaar in de eerste helft van 2012. De tophuren zullen naar

verwachting ook in de komende maanden stabiel blijven, waarbij voor winkels in de betere Nederlandse winkelsteden

geldt dat een lichte huurprijsgroei in de loop van 2012 niet ondenkbaar is. Op de mindere locaties daarentegen zullen de

huurprijzen geleidelijk dalen.

BeleggingsmarktIn de periode 2005-2011 werd er jaarlijks een gemiddeld bedrag van (indicatief) EUR 1,5 miljard geïnvesteerd in Nederlands

winkelvastgoed. Eersteklas winkelvastgoed was daarbij vooral in trek omdat dit doorgaans wordt gezien als een relatief

veilige belegging. In de eerste helft van 2012 nam de activiteit van winkelbeleggers echter sterk af als gevolg van het

relatief beperkte aanbod van eersteklas winkelvastgoed en de voortdurende financieringsproblemen. Mogelijk wordt

het aantal transacties op de winkelbeleggingsmarkt ook in de komende maanden getemperd; behalve de relatieve

schaarste is veel eersteklas winkelvastgoed reeds in handen van de beleggers die zich richten op dit type vastgoed.

Bron: CBRE 2012

Retail sector Dordrecht

AlgemeenDe bijna 119.000 inwoners tellende gemeente Dordrecht beschikt over een winkelvloeroppervlak van 176.300 m² en circa

781 verkooppunten. Het aantal verkooppunten is in het afgelopen jaar gedaald met ongeveer 30 units. Naast de eigen

bevolking bedient het winkelareaal in Dordrecht ook de inwoners van de omliggende gemeenten (Drechtsteden).

Het kernwinkelgebied van Dordrecht is gelegen in het centrum. Het planmatig ontwikkelde winkelcentrum Statenplein

(18.000 m²) en de Sarisgang kunnen worden gekwalificeerd als A1-winkellocatie en trekken dagelijks de meeste passan-

ten. Een andere drukbezochte locatie is het overdekte winkelcentrum Drievriendenhof (8.000 m²). Ook het Bagijnhof,

de Voorstraat en winkelgalerij Paradium worden tot het hoofdwinkelgebied gerekend.

Naast het winkelaanbod in het centrumgebied gelden De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterrenburg en Admiraalsplein

als belangrijkste wijkwinkelcentra. Dordrecht beschikt tevens over een perifere detailhandelslocatie met Woonboulevard

Dordt (20.000 m²).

VraagIn het eerste halfjaar van 2012 is er in totaal circa 454 m² verhuurd in de Dortse winkelmarkt. Ondanks dat het tweede

halfjaar nog voor de boeg ligt, lijkt het transactievolume over 2012 aanzienlijk af te nemen ten opzichte van het jaar 2011.

AanbodMet een totaaloppervlak van 5.265 m² bedraagt het huidige aanbod van winkelruimte in Dordrecht circa 3% van de

voorraad. Ten opzichte van eind 2011 is het aanbod tot op heden licht afgenomen. Het aanbod kwam in 2011 namelijk uit

op circa 3,2%.

Bron: CBRE 2012


Retail sector Emmen

De gemeente Emmen telt ruim 108.000 inwoners maar heeft naast het bedienen van haar eigen gemeente een be langrijke

regionale verzorgingsfunctie. Deze regiofunctie strekt zich vooral uit over het zuidoosten van Drenthe. In dit gebied zijn

de inwoners voor niet-dagelijkse boodschappen aangewezen op de stad Emmen. De gehele stad Emmen beschikt over

een winkeloppervlak van circa 250.000 m² verdeeld over ongeveer 750 verkooppunten. Hiervan zijn circa 470 winkels

gesitueerd in het centrum van Emmen met een totaal oppervlak van circa 160.000 m².

Winkelcentra De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage (8.400 m²) en de Hoofdstraat vormen het kernwinkelgebied van

de stad. De gemeente Emmen bereidt inmiddels een gebiedsontwikkeling voor waarbij Dierenpark Emmen, een belangrijke

trekker van lokale en regionale bezoekers, wordt verplaatst naar een locatie direct tegenover winkelcentrum De Weiert.

Tevens vindt er in het wijkwinkelcentrum Emmerhout een volledige herontwikkeling plaats. Hierbij zal het huidige metrage

van 6.500 m² worden uitgebreid naar 7.500 m². De herontwikkeling zal naar verwachting dit najaar gereed zijn. In winkel-

centrum Autorama (5.000 m²) vindt ook een verbouwing plaats waarbij een uitbreiding van circa 1.500 m² zal worden

gerealiseerd.

VraagDe totale opname van winkelruimte in Emmen bedroeg in het eerste halfjaar van 2012 circa 2.770 m². Dit is relatief veel

vergeleken met de totale opname in 2011 van 2.952 m². De opname in de eerste helft van 2012 ligt ook boven het jaarlijks

gemiddelde (2007-2011) van 2.572 m².

AanbodHet winkelaanbod is, ten opzicht van eind 2011, in het eerste halfjaar van 2012 met 3,5% gedaald naar 7,3%. In totaal be-

draagt de leegstand daarmee circa 21.000 m², daarvan is ongeveer 10.000 m² beschikbaar op de woonboulevard Nijbracht.

Bron: CBRE 2012


Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht

ObjectomschrijvingHet winkelcentrum bestaat uit 39 winkelunits en is gelegen in de wijk Crabbehof

aan het Van Oldenbarneveltplein in Dordrecht. In totaal heeft het winkelcentrum

een oppervlakte van 9.902 m² verhuurbaar vloeroppervlak (NEN 2580) verdeeld

over 8.126 m² op de begane grond en 1.776 m² in de kelder.

Positionering en brancheringHet winkelcentrum Crabbehof kenmerkt zich als wijkwinkelcentrum met een beperkte verblijfsfunctie en voorziet daarmee

in de dagelijkse en wekelijkse behoefte van de wijk. Vanuit dit oogpunt heeft het winkelcentrum een duidelijke opbouw in

de branchering met een dagelijks aanbod in de vorm van een tweetal supermarkten (Lidl en MCD), enkele landelijke

trekkers zoals Blokker, Intertoys en Trekpleister alsmede enkele lokale ondernemers waaronder een schoenmaker,

een bakker en een stomerij.

Binnen de gemeente Dordrecht is er veel aandacht voor de wijk Crabbehof, die een halve eeuw na de realisatie op

verschillende vlakken aanpassing behoeft. Ook het winkelcentrum heeft een enigszins gedateerde uitstraling. De ge-

meente heeft daartoe een structuurvisie voor de wijk opgesteld. Daarin heeft het winkelcentrum Crabbehof een belangrijke

sociale en economische rol als ontmoetingsplaats en kloppend hart van de wijk. Voor de upgrading van het winkelcentrum

is op initiatief van de gemeente een stuurgroep actief waarin diverse betrokken partijen, waaronder de beherend vennoot,

participeren.

Momenteel wordt er door de gemeente gewerkt aan het uitwerken van een aantal stedenbouwkundige opties, die

vervolgens met de betrokken partijen zal worden besproken en op haalbaarheid getoetst. De verwachting is dat er tegen

het eind van dit jaar meer duidelijkheid bestaat over de planvorming. Revitalisering van het winkelcentrum wordt in

het kader van het beschermen van de concurrentiepositie door de beherend vennoot zeer wenselijk geacht.

In relatie tot bovenstaande ontwikkeling wordt momenteel ook onderzocht op welke wijze de beoogde nieuwe vestiging

van Action aansluiting kan vinden op het winkelcentrum. Action, een discounter met een breed assortiment aan artikelen

(waaronder huishoud-, kantoor-, cosmetica en speelgoed), heeft circa 300 winkels in Nederland (waaronder in Emmen),

Duitsland en België. Naast haar vestiging in het centrum opteert zij voor een tweede winkel in Dordrecht waarbij haar

oog is gevallen op de wijk Crabbehof. Het ligt in bedoeling de winkel te vestigen in de direct achter het winkelcentrum

Crabbehof gelegen drankengroothandel/autogarage. De komst van Action kan door het te generen bezoekersaantal de

aantrekkings kracht van het winkelcentrum een positieve impuls geven.

VerhuurIn de eerste helft van 2012 bestond er geen leegstand in het winkelcentrum. Er heeft slechts één mutatie plaatsgevonden

in de vorm van een indeplaatsstelling bij huurder Kilinclar (Van Oldenbarneveltplein 14) waar de rechtsvorm werd omgezet

van een V.O.F. in een B.V.

Daarnaast is de beherend vennoot met zeven huurders een verlenging overeengekomen, te weten:

> Hairmaxx (Van Oldenbarneveltplein 6)

> Medine (Van Oldenbarneveltplein 30)

> Sabine Say Cheese (Van Oldenbarneveltplein 49)

> Tecpoint (Van Oldenbarneveltplein 60)

> De Zilveren Naald (Van Oldenbarneveltplein 61)

> Expert (Van Oldenbarneveltplein 62-65)

> Blokker (Van Oldenbarneveltplein 79)

Al deze huurovereenkomsten zijn verlengd met vijf jaar.


Ondanks dat ondernemers hun huurovereenkomst (tegen dezelfde condities) hebben verlengd, heeft de in 2011 ingezette

trend, dat de omzetten bij (verschillende) huurders onder druk staan, zich in de eerste helft van 2012 doorgezet. Als gevolg

hiervan vindt een toename van het aantal huurachterstanden plaats. De beherend vennoot is hier alert op. Op dit moment

loopt er één incassoprocedure tegen oud-huurder ‘Dierengilde Bully’ (voorheen Van Oldenbarneveltplein 14). De vordering

is toegewezen door de rechter en inmiddels heeft er beslaglegging op de woning van de oud-huurder plaatsgevonden.

De curator is doende de woning te verkopen.

Met de huurders ‘Sabine Say Cheese’ (Van Oldenbarneveltplein 49), ‘Pure GSM’ (Van Oldenbarneveltplein 29) en ‘Ikkie

Creatief’ (van Oldenbarneveltplein 68) zijn betalingsregelingen overeengekomen, waarbij nauw contact wordt gehouden

met de betreffende huurders inzake het nakomen van de verplichtingen.

In het eerste halfjaar van 2012 hebben drie huurders ‘Ado Bike’ (Van Oldenbarneveltplein 8-9), ‘Ikkie Creatief’ (Van

Oldenbarneveltplein 68) en ‘Van Gemert Schilders’ (Van Oldenbarneveltplein 80) laten weten hun huurovereenkomst te

willen beëindigen. In alle drie de gevallen is de opzegging het gevolg van een inkomstenreductie waardoor de huidige

locatie te kostbaar is. De huurders hebben wel aangegeven graag gevestigd te willen blijven in het winkelcentrum, echter

met een kleiner metrage.

Om aan deze wensen invulling te geven, bestaat de mogelijkheid om ‘Van Gemert Schilders’ door te schuiven naar de

ruimte van ‘Ikkie Creatief’ en de ruimte van ‘Ado Bike’ te halveren. Hier zou ‘Ikkie Creatief’ zich dan eventueel kunnen

vestigen. Op dit moment wordt onderzocht of een (landelijke) partij belangstelling heeft voor de ruimte van ‘Van Gemert

Schilders’ (337 m² winkelruimte en 150 m² kelderruimte) zodat de beoogde verschuiving in gang kan worden gezet.

Met de verschuiving van huurders kan leegstand worden voorkomen dan wel worden beperkt.

Naast bovengenoemd drietal huurovereenkomsten expireren er in het jaar 2013 nog zes andere huurovereenkomsten.

Er zijn vooralsnog geen signalen ontvangen van huurders dat zij de huurovereenkomsten zullen opzeggen.

Operationeel beheerIn samenspraak met VvE-beheerder MVGM is de property manager, CBRE, in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse

onderhoud van het object. De contacten tussen partijen verlopen goed, wel bestaat er met MVGM discussie over de

afwikkeling van de servicekosten met betrekking tot huurder ‘Lidl’ (zie hieronder).

In verband met de gesprekken over de eventuele upgrading van het winkelcentrum voert de beherend vennoot een

terughoudend beleid voor wat betreft het uitvoeren van groot onderhoud. Alleen de noodzakelijke werkzaamheden worden

uitgevoerd. Zo hebben er in het eerste halfjaar van 2012 herstelwerkzaamheden aan het waterleidingnet plaatsgevonden

(3.750,- euro). Daarnaast zal er dit jaar nog opdracht worden gegeven voor het opstellen van een RI&E dakveiligheids-

voorzieningen (5.000,- euro). Dit is een inventarisatie om te bepalen waar veiligheidsvoorzieningen op daken dienen te

worden aangebracht. De noodzaak tot het uitvoeren van deze inventarisatie vloeit voort uit een wettelijke verplichting.

Ook zal dit jaar nog opdracht worden verstrekt voor het uitvoeren van een NEN3140 inspectie (2.000,- euro). Dit is een

inspectie van de elektronische installatie die, eveneens op grond van een wettelijke richtlijn, eens per vier jaar dient te

worden uitgevoerd.

Zoals in eerdere (half)jaarverslagen gemeld, is vastgesteld dat huurder ‘Lidl’ in de afgelopen jaren ten onrechte verbruiks-

kosten voor warmte toebedeeld heeft gekregen. De winkelruimte van ‘Lidl’ is namelijk niet aangesloten op het ketelhuis.

De onjuiste doorbelastingen zijn gebeurd op basis van schattingen door de leverancier van de bemetering (Ista). Aangezien

huurder aanspraak heeft gemaakt op compensatie en het fonds reeds over de betreffende jaren met de overige huurders

heeft afgerekend, geldt dat de onderhavige kosten ten laste van het fonds zullen komen. Om die reden heeft de beherend

vennoot een voorziening opgenomen (28.000,- euro).


Winkelcentrum Angelslo te Emmen

ObjectomschrijvingHet winkelcentrum bestaat uit 38 winkelunits en is gelegen in de wijk Angelslo

aan de Landschapslaan / Peyserhof in Emmen. In totaal heeft het winkelcentrum

een oppervlakte van 9.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (NEN 2580), verdeeld

over 8.269 m² op de begane grond en 731 m² in de kelder.

Positionering en brancheringHet winkelcentrum Angelslo kenmerkt zich als wijkoverstijgend winkelcentrum met een beperkte verblijfsfunctie en

voorziet daarmee in de dagelijkse en wekelijkse behoefte. Het winkelcentrum kent een brede branchering met een aantal

landelijke trekkers zoals C1000, Hema, Blokker, Zeeman en Action, aangevuld met enkele lokale ondernemers.

De herontwikkeling van wijkwinkelcentrum Emmerhout zal in het najaar van 2012 gereed zijn, waardoor een directe

concurrent van het winkelcentrum Angelso haar positie versterkt. Om hieraan het hoofd te kunnen bieden, is aanpassing

van de uitstraling van het winkelcentrum Angelslo gewenst. Hiertoe is inmiddels een start gemaakt in samenspraak met

de winkeliersvereniging. Op grond hiervan vindt er op dit moment een enquête/onderzoek plaats onder zowel de winkeliers

als het winkelend publiek. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan zullen er nadere plannen op het gebied van signing,

promotie en uitstraling van het winkelcentrum worden uitgewerkt.

VerhuurNa de wederinvulling van de horecaruimte (Peyserhof 14) in maart 2012 kende winkelcentrum Angelslo geen leegstand

meer. Wel heeft er één huurmutatie plaatsgevonden. Deze mutatie is opgetreden als gevolg van het faillissement van

huurder ´Tricos´ (Statenweg 23b) die als franchisenemer van de Op=Op formule opereerde. De beherend vennoot is er

evenwel in geslaagd om rechtstreeks met Op=Op Winkels B.V. een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met een

huurtermijn van 10 jaar (tot 31 mei 2022, jaarhuur 38.940,- euro).

Op dit moment is de mutatiegraad laag en het aantal debiteuren beperkt. Ook hier geldt echter dat door de huidige

economische situatie de omzetten van ondernemers onder druk staan. Er loopt momenteel één incassoprocedure tegen

oud-huurder ‘H. Wagenaar’ (Peyserhof 14), waarbij inmiddels beslaglegging heeft plaatsgevonden.

De winkelunit Statenweg 23c is door ‘C1000 Vastgoed BV’ opgezegd tegen de datum van 30 juni 2013. Dit is conform

verwachting aangezien deze ruimte al lange tijd niet in gebruik was bij ‘C1000’ en reeds in de verhuur stond bij Doldersum

Makelaars.

In 2013 zullen er nog twee huurcontracten expireren. Bij één van deze huurovereenkomsten, te weten ‘Henk ten Hoor

Textiel V.O.F.’ (Statenweg 23a), zal een heronderhandeling met de huurder plaatsvinden. Uiteraard is de inspanning van de

beherend vennoot er op gericht om huurder voor het winkelcentrum te behouden. Dit kan betekenen dat er enige concessie

in bijvoorbeeld de huurprijs en/of de huurtermijn moet worden gedaan. Met betrekking tot de andere huurovereenkomst

(Statenweg 9) zijn nog geen signalen van huurder ‘Maudd’ ontvangen dat deze zal worden opgezegd.

Operationeel beheerIn samenspraak met de beheerders van de VvE Angelslo (MVGM) en VvE Landschapslaan (Mira) is de property manager,

CBRE, in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse onderhoud van het object. MVGM is in samenspraak met de beherend

vennoot en CBRE nog doende de splitsingsakte op een aantal fronten aan te passen waarbij enerzijds onvolkomenheden

uit het verleden worden aangepast en anderzijds een kostenverdeling wordt vastgelegd die meer recht doet aan de

feitelijke situatie. De afronding van het hele traject zal enige tijd in beslag nemen omdat alle individuele hypotheekverstrekkers

moeten instemmen met de herlocatie van de bergingen. In het eerste halfjaar van 2012 is de verbouwing van het Gall&Gall

filiaal afgerond. Naar aanleiding van een uitgevoerde asbestinventarisatie door moedermaatschappij Ahold heeft de

beherend vennoot de asbesthoudende plaatmaterialen boven het plafond laten verwijderen.


HuuropbrengstenDe omzet uit de fondsprognose bestaat uit de huuropbrengsten inclusief een correctie voor eventuele (frictie)leegstand.

Omdat het object gedurende de eerste helft van 2012 volledig is verhuurd en er nagenoeg geen (frictie)leegstand is

opgetreden, zijn de huuropbrengsten 57.248,- euro hoger dan begroot.

RentebatenOp de deposito-rekening ontvangt het fonds rente over de (tijdelijk overtollige) liquide middelen. De werkelijk gerealiseerde

renteopbrengsten liggen hoger dan de begroting.

RentelastenDe rente op de leningen is sinds 2 mei 2012 variabel middels het 3-maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van

1,05%. Omdat de rentestand zich in het eerste halfjaar van 2012 op een relatief laag niveau bevond, zijn de rentelasten

binnen de begroting gebleven.

VastgoedbeheerDe kosten voor vastgoedbeheer liggen in het eerste halfjaar in lijn met de begroting.

Zakelijke lastenDe zakelijke lasten bestaan uit de WOZ-beschikking en de waterschapsbelasting (of watersysteemheffing). De kosten

liggen in lijn met de begroting.

OnderhoudskostenDe onderhoudskosten voor het eerste halfjaar 2012 zijn conform begroting. Deze kosten bestonden enerzijds uit de

verbouwing van Gall & Gall (waarvoor ook een voorziening was opgenomen in 2011) en anderzijds uit de kosten inzake

de onterecht in rekening gebrachte voorschotten aan Lidl. Daarnaast zijn er enkele reparaties aan het dak geweest bij

beide winkelcentra en zijn er delen van de waterleiding vernieuwd in winkelcentrum Crabbehof.

Begroting versus werkelijke opbrengsten (bedragen in euro’s)

Werkelijk1e halfjaar 2012

Begroot1e halfjaar 2012

Verschil1e halfjaar 2012

Huuropbrengsten 1.427.248 1.370.000 57.248

Rentebaten 4.484 2.750 1.734

Rentelasten 574.267 593.039 18.772

Vastgoedbeheer 42.750 41.000 -1.750

Zakelijke lasten 29.987 35.000 5.013

Onderhoudskosten 57.266 60.600 3.334

Upgrading Crabbehof 50.000 75.000 25.000

Verzekeringen 32.223 22.500 -9.723

Niet verrekenbare BTW - -500 -500

Dubieuze debiteuren 5.220 30.000 24.780

Overige kosten -2.670 10.000 12.670

Fondsbeheer 71.574 72.500 926

Fondskosten 71.976 50.000 -21.976

ToTaal 499.139 383.611 115.528


VerzekeringenDe kosten, die betrekking hebben op de premie voor de brand/opstal-, milieuschade- en aansprakelijkheidsverzekering zijn

in de eerste helft van 2012 9.723,- euro hoger dan begroot, omdat de taxateur de herbouwwaarde van winkelcentrum

Crabbehof (te) hoog heeft getaxeerd. De beherend vennoot heeft hier inmiddels contact over opgenomen en zal hier in het

jaarverslag 2012 op terugkomen.

Niet verrekenbare BTWPer einde boekjaar zal er een afrekening worden opgesteld van de niet verrekenbare BTW. Deze last dan wel bate wordt

aan het eind van het jaar opgenomen in de exploitatiekosten.

Dubieuze debiteurenDe beherend vennoot heeft in het eerste halfjaar 2012 een extra voorziening opgenomen van 5.220,- euro (huur voor de

maanden januari en februari 2012) ten behoeve van oud-huurder ‘Wagenaar het Café’ in Emmen (Peyserhof 14).

Overige kostenEr hebben zich in het eerste halfjaar van 2012 op deze budgetpost nog geen kosten voorgedaan. Daarnaast is er een gering

positief saldo voortvloeiend uit de afrekening servicekosten op deze budgetpost geboekt.

FondsbeheerDe beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding

wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en na afloop van het kwartaal in rekening gebracht.

De kosten zijn in lijn met de begroting.

FondskostenDe fondskosten bestaan onder meer uit de kosten voor de accountant, de (administratie)kosten voor de bewaarder,

juridische kosten, advieskosten, verhuurcourtages en kosten voor de kamer van koophandel. Als gevolg van verhuuractivi-

teiten en een intensivering van het traject rondom de eventuele upgrading van winkelcentrum Crabbehof (advieskosten)

zijn de kosten 21.976,- euro hoger dan begroot.


financieel verslag en resultaat van het fonds

Kerncijfers (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Totale activa 35.327.407 35.096.139

Hypothecaire lening 27.100.000 27.100.000

Eigen vermogen 7.498.616 7.324.250

Aantal participaties 514 514

Boekwaarde vastgoed 34.300.000 34.300.000

Intrinsieke waarde per participatie 14.589 14.250

Uitkering (direct rend.) 321.250 899.500

Waarde onroerend goed

Het object is in september 2011 extern getaxeerd door Cushman&Wakefield. Naar aanleiding van deze externe taxatie

ziet de beherend vennoot vooralsnog geen aanleiding om de huidige boekwaarde neerwaarts bij te stellen. Op basis van

de huidige marktomstandigheden is neerwaartse druk op de waardeontwikkeling gedurende de komende periode

zeer waarschijnlijk.

Eigen vermogen

Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk 12.850.000,- euro commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale

deelname per participant bedroeg één participatie met een uitgifteprijs van 25.000,- euro per participatie. De intrinsieke

waarde per participatie bedraagt 14.589,- euro per 30 juni 2012 ten opzichte van 14.250,- euro per 31 december 2011.

De intrinsieke waarde wordt sterk beïnvloed door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds. Hierdoor treedt het

zogenaamde “hefboomeffect” op. Dit zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en een waardedaling of

stijging van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40% afneemt dan wel toeneemt. In onderstaande grafiek

wordt het verloop van de intrinsieke waarde per participatie weergegeven.

Grafiek: Verloop van de intrinsieke waarde per participatie

F I N A N C I E E L V E R S L A G E N R E S U L T A A T V A N H E T F O N D S Kerncijfers

31-12-2011

€ 35.327.407 € 35.096.139

30-06-2012

Totale activa

€ 7.498.616 € 7.324.250

€ 27.100.000 € 27.100.000

€ 34.300.000 € 34.300.000

514 514

Boekwaarde vastgoed

Intrinsieke waarde per participatie

Uitkering (direct rendement) € 321.250 € 899.500

€ 14.589 € 14.250

Hypothecaire lening

Eigen vermogen

Aantal participaties

Waarde onroerend goed Het object is in september 2011 extern getaxeerd door Cushman&Wakefield. Naar aanleiding van deze externe taxatie ziet de beherend vennoot vooralsnog geen aanleiding om de huidige boekwaarde neerwaarts bij te stellen. Op basis van de huidige marktomstandigheden kan druk op de waardeontwikkeling echter niet worden uitgesloten. Eigen vermogen Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk EUR 12.850.000,- commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale deelname per participant bedroeg één participatie met een uitgifteprijs van EUR 25.000,- per participatie. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt EUR 14.589,- per 30 juni 2012 ten opzichte van EUR 14.250,- per 31 december 2011. De intrinsieke waarde wordt sterk beïnvloed door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds. Hierdoor treedt het zogenaamde “hefboomeffect” op. Dit zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en een waardedaling of stijging van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40% afneemt dan wel toeneemt. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de intrinsieke waarde per participatie weergegeven.

Grafiek: Verloop van de intrinsieke waarde per participatie

Intrinsieke waarde per participatie (in euro’s)


Vreemd vermogen

Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen

afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van 12.900.000,- euro

(Crabbehof te Dordrecht) en 14.200.000,- euro (Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben een looptijd van

10 jaar tot en met 1 juni 2015 waarop in beginsel geen aflossing plaatsvindt. Per 30 juni 2012 bedragen deze leningen

tezamen nog 27.100.000,- euro. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de boekwaarde ten opzichte van het

vreemd vermogen weergegeven.

Grafiek: Boekwaarde vs vreemd vermogen

SNS Property Finance heeft op 19 juli 2012 de beherend vennoot schriftelijk geïnformeerd over de aanstaande expiratie

per 1 juni 2015 en hierbij expliciet gewezen op de verplichting tot algehele aflossing van de leningen. Om hieraan

verantwoord invulling te kunnen geven is tijdens de jaarvergadering op 19 april 2012 besloten dat er in 2012 uit de

beschikbare middelen additioneel zal worden afgelost op de hypothecaire leningen.

De rentevergoeding die momenteel wordt betaald op de leningen is het 3-maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag

van 1,05%. Het renterisico van de hypothecaire lening was afgedekt middels een tweetal derivaten (interest rate swaps),

welke waren afgesloten bij ABN AMRO. De rentelast voor de hypothecaire lening van 12.900.000,- euro (Crabbehof te

Dordrecht) was gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar) tegen 3,49%. De rentelast voor de hypothecaire lening van 14.200.000,-

euro (Angelslo te Emmen) was gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar) tegen 3,66%. Hiermee waren de totale hypothecaire

leningen gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar) tegen 3,58% (gewogen gemiddelde) per jaar.

Herfinanciering

De financieringen van het fonds lopen tot 1 juni 2015. De swapcontracten zijn per 2 mei 2012 afgelopen wat betekent dat

de rente momenteel variabel is. De beherend vennoot houdt de rente vooralsnog ‘floating’ en volgt de renteontwikkeling

op de voet teneinde tijdig actie te kunnen ondernemen. De beherend vennoot stelt vast dat de herfinancieringmarkt sterk

onder druk staat en spreekt de verwachting uit dat deze markt ook de komende jaren zeer moeilijk zal blijven.

Vreemd vermogen Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van EUR 12.900.000,- (Crabbehof te Dordrecht) en EUR 14.200.000,- (Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben een looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 waarop in beginsel geen aflossing plaatsvindt. Per 30 juni 2012 bedragen deze leningen tezamen nog EUR 27.100.000,-. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de boekwaarde ten opzichte van het vreemd vermogen weergegeven.

Grafiek: Boekwaarde vs vreeemd vermogen SNS Property Finance heeft op 19 juli 2012 de beherend vennoot schriftelijk geïnformeerd over de aanstaande expiratie per 1 juni 2015 en hierbij expliciet gewezen op de verplichting tot algehele aflossing van de leningen. Om hieraan verantwoord invulling te kunnen geven is tijdens de jaarvergadering op 19 april 2012 besloten dat er in 2012 uit de beschikbare middelen additioneel zal worden afgelost op de hypothecaire leningen. De rentevergoeding die momenteel wordt betaald op de leningen is het 3-maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van 1,05%. Het renterisico van de hypothecaire lening was afgedekt middels een tweetal derivaten (interest rate swaps), welke waren afgesloten bij ABN AMRO. De rentelast voor de hypothecaire lening van EUR 12.900.000,- (Crabbehof te Dordrecht) was gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar) tegen 3,49%. De rentelast voor de hypothecaire lening van EUR 14.200.000,- (Angelslo te Emmen) was gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar) tegen 3,66%. Hiermee waren de totale hypothecaire leningen gefixeerd tot 2 mei 2012 (7 jaar) tegen 3,58% (gewogen gemiddelde) per jaar. Herfinanciering De financieringen van het fonds lopen tot 1 juni 2015. De swapcontracten zijn per 2 mei 2012 afgelopen wat betekent dat de rente momenteel variabel is. De beherend vennoot houdt de rente vooralsnog ‘floating’ en volgt de renteontwikkeling op de voet teneinde tijdig actie te kunnen ondernemen. De beherend vennoot stelt vast dat de herfinancieringmarkt sterk onder druk staat en spreekt de verwachting uit dat deze markt ook de komende jaren moeilijk zal blijven. Loan-to-value convenant Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.

Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (EUR 12.900.000,- / EUR 17.195.281,- + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% (EUR 12.900.000,- / EUR 16.300.000,-), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet.

Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (EUR 14.200.000,- / EUR 18.969.479,- + 5%). Per

Boekwaarde vs stand vreemd vermogen (in euro’s)


Loan-to-value convenant

Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening /

boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de

loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs)

zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.

> Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een

criterium van 80,0% (12.900.000,- euro / 17.195.281,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio

79,1% (12.900.000,- euro / 16.300.000,- euro), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet.

> Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een

criterium van 79,9% (14.200.000,- euro / 18.969.479,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio

78,9% (14.200.000,- euro / 18.000.000,- euro), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet.

Het verloop van de loan-to-value ratio is onderstaand grafisch weergegeven.

Grafiek: Loan-to-value ratio

Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst daalt tot

het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten interest rate swap percentage (3,49% voor Dordrecht en

3,66% voor Emmen) + 2% aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als bij de loan-to-value ratio. Op basis

van de taxatie in september 2011 wordt er voldaan aan deze criteria. Echter, bij verdere waardedalingen in de toekomst

kan de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen moet worden gedaan. Zoals aangegeven zal de

beherend vennoot in 2012 uit voorzorg additioneel aflossen op de hypothecaire leningen. Deze aflossingen zullen ten koste

gaan van het directe rendement dat aan de participanten kan worden uitgekeerd, maar ten goede komen aan het indirecte

rendement.

Rendement

Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement. Het

indirecte rendement, oftewel de waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waardestijgingen

of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds.

Direct rendement

Het directe rendement over het eerste halfjaar van 2012 bestaat uit een uitkering van in totaal EUR 321.250,- op fondsniveau.

Per participatie bedraagt de uitkering 625,- euro. Deze uitkering is eind juni 2012 betaalbaar gesteld. Het totale directe

rendement over het eerste halfjaar van 2012 komt hiermee uit op 2,5% op basis van de initiële inleg. Ten opzichte van de

huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over het eerste halfjaar 2012 4,4%. Er is in de periode 2005 tot en met

2012 in totaal 44,5% direct rendement uitgekeerd op basis van de initiele inleg. Het verloop hiervan is in grafiek op de

volgende pagina weergegeven.

balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% (EUR 14.200.000,- / EUR 18.000.000,-), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet.


Grafiek: Loan-to-value ratio Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten interest rate swap percentage (3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor Emmen) + 2% aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als bij de loan-to-value ratio. Op basis van de taxatie in september 2011 wordt er voldaan aan deze criteria. Echter,bij verdere waardedalingen in de toekomst kan de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen moet worden opgestart. Zoals aangegeven zal de beherend vennoot in 2012 additioneel aflossen op de hypothecaire leningen. Deze aflossingen zullen ten koste gaan van het directe rendement dat aan de participanten kan worden uitgekeerd. Rendement Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement. Het indirecte rendement, oftewel de waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds. Direct rendement Het directe rendement over het eerste halfjaar van 2012 bestaat uit een uitkering van in totaal EUR 321.250,- op fondsniveau. Per participatie bedraagt de uitkering EUR 625,-. Deze uitkering is eind juni 2012 betaalbaar gesteld. Het totale directe rendement over het eerste halfjaar van 2012 komt hiermee uit op 2,5% op basis van de initiële inleg. Ten opzichte van de huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over het eerste halfjaar 2012 4,4%. Het cumulatief uitgekeerde directe rendement is in onderstaande grafiek weergegeven.

Grafiek: Cumulatief verloop uitgekeerde direct rendement Indirect rendement (waardemutatie van een participatie) Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) rendement op de participaties per einde verslagperiode wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De intrinsieke

Leverage ratio vs convenant (in procenten)


Grafiek: Cumulatief verloop uitgekeerde direct rendement

Indirect rendement (waardemutatie van een participatie)

Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) rendement op de participaties per einde verslagperiode wordt

hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande hypothecaire

leningen per einde van het boekjaar. De intrinsieke waarde per participatie per 30 juni 2012 bedraagt 14.589,- euro en blijft

hiermee stabiel ten opzichte van 31 december 2011, toen de intrinsieke waarde 14.250,- euro bedroeg.

Verloopoverzicht

Zoals verzocht in de jaarvergadering heeft de beherend vennoot onderstaand een overzicht in haar verslaglegging opge-

nomen waarin het verloop van de waarde van het vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd vermogen wordt

weergegeven vanaf de start van het fonds.

Waarde vastgoed

Inprocenten

Eigen vermogen

Inprocenten

Vreemd vermogen

Inprocenten

Intrinsieke waarde

Inprocenten

2005 37.250.000 10.429.891 27.100.000 20.292

2006 38.883.000 4,38% 12.087.193 15,89% 27.100.000 0,00% 23.516 15,89%

2007 38.913.000 0,08% 12.158.502 0,59% 27.100.000 0,00% 23.655 0,59%

2008 34.990.000 -10,08% 8.171.369 -32,79% 27.100.000 0,00% 15.898 -32,79%

2009 34.990.000 0,00% 7.534.232 -7,80% 27.100.000 0,00% 14.658 -7,80%

2010 34.300.000 -1,97% 7.400.845 -1,77% 27.100.000 0,00% 14.399 -1,77%

2011 34.300.000 0,00% 7.324.250 -1,03% 27.100.000 0,00% 14.250 -1,03%

H1 2012 34.300.000 0,00% 7.498.616 2,38% 27.100.000 0,00% 14.589 2,38%

Amsterdam, 27 september 2012ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% (EUR 14.200.000,- / EUR 18.000.000,-), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet.


Grafiek: Loan-to-value ratio Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten interest rate swap percentage (3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor Emmen) + 2% aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als bij de loan-to-value ratio. Op basis van de taxatie in september 2011 wordt er voldaan aan deze criteria. Echter,bij verdere waardedalingen in de toekomst kan de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen moet worden opgestart. Zoals aangegeven zal de beherend vennoot in 2012 additioneel aflossen op de hypothecaire leningen. Deze aflossingen zullen ten koste gaan van het directe rendement dat aan de participanten kan worden uitgekeerd. Rendement Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement. Het indirecte rendement, oftewel de waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds. Direct rendement Het directe rendement over het eerste halfjaar van 2012 bestaat uit een uitkering van in totaal EUR 321.250,- op fondsniveau. Per participatie bedraagt de uitkering EUR 625,-. Deze uitkering is eind juni 2012 betaalbaar gesteld. Het totale directe rendement over het eerste halfjaar van 2012 komt hiermee uit op 2,5% op basis van de initiële inleg. Ten opzichte van de huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over het eerste halfjaar 2012 4,4%. Het cumulatief uitgekeerde directe rendement is in onderstaande grafiek weergegeven.

Grafiek: Cumulatief verloop uitgekeerde direct rendement Indirect rendement (waardemutatie van een participatie) Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) rendement op de participaties per einde verslagperiode wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De intrinsieke

Direct rendement t.o.v. inleg (in procenten)


jaarrekening

eerste halfjaar 2012


balans per 30 juni 2012 (voor winstbestemming)

Activa (bedragen in euro’s) Toelichting 30-06-2012 31-12-2011

Vaste activa

Onroerend goed 1 34.300.000 34.300.000

Financieringskosten 2 0 3.523

Financiële vaste activa

Incentives 3 75.000 80.000

Vlottende activa

Vorderingen 4 286.156 211.684

Overlopende activa 5 94.870 29.576

Liquide middelen 6 571.381 471.356

952.407 712.616

ToTaal acTiVa 35.327.407 35.096.139

Passiva (bedragen in euro’s) Toelichting 30-06-2012 31-12-2011

Vermogen

Kapitaalrekening 7 7.498.616 7.324.250

langlopende schulden 8 27.100.000 27.100.000

Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar)

Crediteuren 102.038 10.334

Omzetbelasting 9 106.277 90.266

Overlopende passiva 10 520.476 571.289

728.791 671.889

ToTaal PassiVa 35.327.407 35.096.139


winst- en verliesrekeningover de periode 1 januari 2012 t/m 30 juni 2012

Toelichting 01.01 - 30.06.2012 2011

opbrengsten onroerend goed

Huurinkomsten onroerend goed 11 1.427.248 2.774.047

1.427.248 2.774.047

interest baten en lasten

Rentebaten 12 4.484 5.371

Rentelasten 13 -574.267 -1.338.477

-569.783 -1.333.106

overige kosten

Exploitatiekosten 14 -358.326 -607.468

Afschrijvingen 15 -3.523 -10.568

-361.849 -618.036

ResulTaaT boeKjaaR 495.616 822.905


kasstroomoverzichtover de periode 1 januari 2012 t/m 30 juni 2012

Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro’s) 01.01 - 30.06.2012 2011

Bedrijfsresultaat 495.616 822.905

Herwaardering onroerend goed 3.523 10.568

499.139 833.473

Veranderingen in werkkapitaal

Vorderingen -69.472 -123.425

Overlopende activa -65.294 -3.587

Crediteuren 91.704 0

Omzetbelasting 16.011 49.138

Overlopende passiva -50.813 -87.886

-77.864 -165.760

ResulTaaT KassTRoom uiT oPeRaTionele acTiViTeiTen 421.275 667.713

Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro’s) 01.01 - 30.06.2012 2011

Uitkering participanten -321.250 -899.500

KassTRoom uiT FinancieRingsacTiViTeiTen -321.250 -899.500

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro’s) 01.01 - 30.06.2012 2011

Investeringen in materiële vaste activa 0 0

KassTRoom uiT beleggingsacTiViTeiTen 0 0

Netto kasstroom (bedragen in euro’s) 01.01 - 30.06.2012 2011

100.025 -231.787

Liquide middelen bij aanvang verslagperiode 471.356 703.143

Liquide middelen bij einde verslagperiode 571.381 471.356

muTaTie geldmiddelen 100.025 -231.787


toelichting op de jaarrekening

Algemeen

Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van

onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan LaSalle

Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de CV, op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende vergunning berust

vanaf het tijdstip van inwerkingtreding van de Wft op artikel 2:67 van de Wft. Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO

MeesPierson Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V. De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 reeds

aan ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. verstrekt. De CV is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de

Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder en bewaarder

van de CV staan, onder het regime van de Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het geval was onder het

regime van de Wtb. De kosten van doorlopend toezicht komen ten laste van de CV.

Fiscale status De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennoot-

schapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing

plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV zullen rechtstreeks

worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV.

Grondslag van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Algemeen De jaarrekening is opgesteld overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW. De belangrijkste waarderingsgrondslagen worden

hieronder weergegeven:

Onroerend goedHet onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxateur

zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt

verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat.

Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur,

exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks, per

31 december, door de beheerder geschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van de objecten niet tussentijds bepaald

zal worden door externe taxateurs, maar wordt geschat door de beheerder. Vanuit het oogpunt van transparantie wordt de

marktwaarde incidenteel door externe taxateurs bepaald.

Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder ‘Niet-

gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen’. Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag ter

grootte van de waardemutatie ten gunste of ten laste van de herwaarderingsreserve worden gebracht.


IncentivesDe huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata

afgeschreven.

VorderingenDe vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke onin-

baarheid.

Overige activa

Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en banktegoeden.

Vermogen Gestort CV kapitaal

Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte kapitaal.

Herwaarderingsreserve

Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te

weten via de winstbestemming.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Beleggingsopbrengsten Bruto huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel de

theoretische bruto huuropbrengsten onder aftrek van leegstand en verleende huurkortingen.

Exploitatiekosten Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten opgenomen, zoals

onderhoud, beheerskosten, verzekeringen en onroerende zaakbelasting.

Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen Herwaardering onroerend goed

Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien er geen taxatie plaatsvindt door een externe taxateur

zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder.

Lasten Interest De interest betreft de aan de verslagperiode toe te rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in het verslagjaar

ontvangen interest op deposito’s en banktegoeden.

Afschrijving Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten.

Waardering renteswap contracten Bij de verwerking van de renteswap contracten in de jaarrekening wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-accounting.

Op deze renteswap contracten zijn geen margin verplichtingen van toepassing.


risicoparagraaf

Algemeen

De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een participatie in de

CV die elk een negatief effect kunnen hebben op de resultaten van de CV. Risico’s zijn inherent aan iedere belegging in

onroerend goed en zijn ook van toepassing op de CV.

In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn

van een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend goed te ontwikkelen,

het kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn

te reageren op schaarste of overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van

de huur.

Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voordoen dat de CV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en

dat de objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien de schulden van de CV hoger zijn dan de verkoopopbrengst

van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat

dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de CV gedane uitkeringen kunnen niet

worden teruggevorderd van de participanten.

Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico

Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens

de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een

enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene economische situatie in

Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen

en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand,

en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot

een lager exploitatieresultaat van de CV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico

is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan

worden. Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te

geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de CV met zich meebrengen.

Renterisico / Financieringsrisico

Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit

(gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels renteswapcontract) van

invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen

van de CV. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loan-to-value, kunnen aanleiding zijn tot het

opvragen van additionele aflossingen, waarna de CV verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen).

Overige factoren

Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. BTW, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis.

De volledige analyse van deze en de aangehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het prospectus opgenomen.


toelichting op de balans

1 Onroerend goed (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt:

Stand per einde verslagperiode 34.300.000 34.300.000

Herwaardering 0 0

ToTaal 34.300.000 34.300.000

In september 2011 heeft de beherend vennoot een externe taxatie laten uitvoeren door Cushman&Wakefield. Deze waardering vindt plaats tegen marktwaarde, hieronder wordt de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat verstaan.

een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen:

Winkelcentrum Dordrecht 16.300.000 16.300.000

Winkelcentrum Emmen 18.000.000 18.000.000

ToTaal 34.300.000 34.300.000

2 Financieringskosten (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Financieringskosten 0 3.523

ToTaal 0 3.523

Dit betroffen de door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies, ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten zijn in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht. Per 2 mei 2012 zijn deze volledig afgeschreven.

3 Incentives (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Huurincentive 75.000 80.000

ToTaal 75.000 80.000

De huurincentive heeft betrekking op een huurovereenkomst met huurder C1000 (Angelslo, Emmen) en deze heeft een looptijd tot 31 maart 2020 en wordt pro-rata afgeschreven met een bedrag van 10.000,- euro per jaar.

4 Vorderingen (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Te ontvangen huur en servicekosten 349.650 269.958

Af: voorziening dubieuze debiteuren -63.494 -58.274

ToTaal 286.156 211.684

De vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.


5 Overlopende activa (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Te ontvangen rente beleggersrekening 2.563 1.967

Te claimen schades 3.666 0

Te verrekenen servicekosten 2011/2012 43.888 0

Vooruitbetaalde verzekeringspremies 14.766 27.609

Vooruitbetaalde zakelijke lasten 29.987 0

ToTaal 94.870 29.576

6 Liquide middelen (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Beleggersrekening 352.677 219.894

Rekening-courant 218.704 251.462

ToTaal 571.381 471.356

Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de C.V.

7 Kapitaal rekening (bedragen in euro’s) Toelichting 30-06-2012 31-12-2011

Gestort CV kapitaal 7a 12.850.000 12.850.000

Oprichtingskosten 7b -787.829 -787.829

Herwaarderingsreserve 7c 0 0

Algemene reserve 7d -4.737.921 -4.661.326

Onverdeeld resultaat 7e 174.366 -76.595

ToTaal 7.498.616 7.324.250

7a Gestort CV kapitaal

Bij het aangaan van de CV heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van 25.000,- euro in contanten in de CV gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort CV vermogen bedraagt 12.850.000,- euro, bestaande uit 514 participaties.

7b Emissiekosten (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

de emissiekosten zijn als volgt opgebouwd:

Initiële kosten -95.329 -95.329

Structureringskosten -642.500 -642.500

Marketing -50.000 -50.000

-787.829 -787.829

7c Herwaarderingsreserve (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

De herwaarderingsreserve zijn als volgt opgebouwd:

Winstbestemming 2005 -1.560.183 -1.560.183

Winstbestemming 2006 1.633.000 1.633.000

Winstbestemming 2007 11.719 11.719

Winstbestemming 2008 -84.536 -84.536

0 0


7d Algemene reserve (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

de algemene reserve zijn als volgt opgebouwd:




Winstbestemming 2008 -3.902.597 -3.902.597



Winstbestemming 2011 -76.595

-4.737.921 -4.661.326

7e Onverdeeld resultaat (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd:

Resultaat 495.616 822.905

Directe uitkering -321.250 -899.500

Onverdeeld resultaat 174.366 -76.595

8 Langlopende schulden (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

SNS Property Finance B.V. 27.100.000 27.100.000

ToTaal 27.100.000 27.100.000

De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015) waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor rentepercentage, verhoogd met 1,05%. Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. - Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000,- euro / 17.195.281,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,1% (12.900.000,- / 16.300.000,- euro) en wordt er voldaan aan dit criterium.

- Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000,- euro / 18.969.479,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 78,9% (14.200.000,- euro / 18.000.000,- euro) en wordt er voldaan aan dit criterium.

Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de afgesloten interest rate swap percentage (3,49% respectievelijk 3,66%) + 2% aflossing.

9 Omzetbelasting (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Aangifte nog te verrekenen 106.277 90.266

ToTaal 106.277 90.266


10 Overlopende passiva (bedragen in euro’s) 30-06-2012 31-12-2011

Vooruitgefactureerde huur en servicekosten 338.415 323.168

Te betalen interest lening 50.022 162.196

Te betalen vastgoedbeheerfee 32.904 20.278

Te betalen fondsbeheerfee 0 34.301

Te betalen fondskosten 7.850 11.950

Te verrekenen servicekosten voorgaande jaren -1.809 -8.541

Ontvangen waarborgsommen 15.094 15.094

Te betalen exploitatiekosten 28.000 10.000

Overige te betalen kosten 0 2.843

Voorziening upgrading 50.000 0

ToTaal 520.476 571.289


toelichting op de winst- en verliesrekening

11 Bruto huuropbrengsten (bedragen in euro’s) 01.01 - 30.06.2012 2011

Theoretische huuropbrengsten

Dordrecht 684.788 1.341.091

Emmen 758.626 1.477.790

1.443.414 2.818.881

Huurkortingen / incentives

Dordrecht -3.650 -14.067

Emmen -9.511 -14.019

-13.161 -28.086

leegstand

Dordrecht 0 -2.282

Emmen -3.005 -14.466

-3.005 -16.748

bruto huuropbrengsten

Dordrecht 681.138 1.324.742

Emmen 746.110 1.449.305

ToTaal 1.427.248 2.774.047

Huurkortingen / Incentives De huurkorting in Dordrecht heeft betrekking op 1 maand van huurder GSM Shop. Daarnaast heeft huurder Kilinclar de maand januari 2012 huurvrij gekregen en vanaf deze datum een huurkorting per maand.

De huurkorting in Emmen heeft betrekking op de nieuwe huurders Eazy Hair Holland en Maudd. Daarnaast is er een huur incentive in Emmen welke betrekking heeft op de huurovereenkomst van C1000 met een looptijd tot 31 maart 2020 en deze wordt pro-rata afgeschreven.

LeegstandDe leegstand in Emmen betreft de winkelunit aan de Peyserhof 14. Deze unit heeft de maanden januari en februari leeggestaan (frictieleegstand). Per 1 maart 2012 is deze unit wederverhuurd aan Camping Emmen V.O.F., waarmee er geen leegstand meer is winkelcentrum Angelslo.

12 Rentebaten (bedragen in euro’s) 01.01 - 30.06.2012 2011

Bank interest 4.484 5.371

ToTaal 4.484 5.371

13 Rentelasten (bedragen in euro’s) 01.01 - 30.06.2012 2011

Interest lening -574.267 -1.338.477

ToTaal -574.267 -1.338.477


14 Exploitatiekosten (bedragen in euro’s) 01.01 - 30.06.2012 2011

Vastgoedbeheer -42.750 -81.111

Fondsbeheer -71.574 -138.702

Fondskosten -53.278 -54.280

Zakelijke lasten -29.987 -69.536

Onderhoudskosten -57.266 -119.808

Upgradingskosten -50.000 0

Verzekeringen -32.223 -43.537

Niet verrekenbare BTW 0 1.438

Verhuurkosten -18.698 -37.029

Dubieuze debiteuren -5.220 -58.274

Overige kosten 2.670 -6.629

ToTaal -358.326 -607.468

15 Afschrijving (bedragen in euro’s)

Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.

16 Kerngetallen (bedragen in euro’s) 01.01 - 30.06.2012 2011

Expense ratio 4,88% 8,39%

De expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gemiddelde eigen ver-mogen over de verslagperiode. In de totale kosten zijn de exploitatiekosten en de afschrijvingen begrepen.

Personeel

De vennootschap had gedurende de verslagperiode en in 2011 geen personeel in dienst.

Beherend vennoot

De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding

bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het

kwartaal in rekening gebracht.

Bewaarder

De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen 15.000,- euro per jaar.


overige gegevens

Verwerking van het resultaat

De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening conform

artikel 15 van de overeenkomst.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen voorgedaan welke de financiële positie van de vennootschap beïn-

vloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen.

Amsterdam, 27 september 2012 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.

Algemene DisclaimerDe in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informa-tie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggings-diensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via www.abnamro.nl/beleggen.

Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgeno-men informatie te actualiseren of te wijzigen.

ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprak elijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voort-vloeit uit de informatie die u in dit document wordt aan geboden of het gebruik daarvan.

ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrech-ten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo’s). Het is niet toege-staan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik.

US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. (“ABN AMRO”) is niet geregistreerd als broker-dealer en invest ment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke weten regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [“US Persons” in de zin van vorenbedoelde weten regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen.

Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die be-schikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.

Vastgoedfonds II Halfjaarverslag 2012 - ABN AMRO...2010 werd er zelfs een lichte daling zichtbaar...

Documents

Transcript of Vastgoedfonds II Halfjaarverslag 2012 - ABN AMRO...2010 werd er zelfs een lichte daling zichtbaar...