Jaarverslag 2012Vastgoedfonds II
1MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Inhoudsopgave
Algemene informatie en profiel 2
Verslag van de beherend vennoot 3
Jaarrekening
Balans per 31 december 2012 21
Winst- en verliesrekening over 2012 22
Kasstroomoverzicht over 2012 23
Toelichting op de jaarrekening 24
Overige gegevens
Verwerking van het resultaat 34
Gebeurtenissen na balansdatum 34
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 34
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam2
Algemene informatie
Fonds
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.
Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040)
Postbus 283
1000 AE Amsterdam
Beherend vennoot (en Beheerder)
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040)
Postbus 283
1000 AE Amsterdam
Bewaarder
Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen
Prins Bernhardplein 200
Postbus 293
1000 AG Amsterdam
Fondsmanager
MPC Capital
Strawinskylaan 835
B Toren 8e Etage
1077 XX Amsterdam
Vastgoedbeheerder
CBRE
Gustav Mahlerlaan 405
Postbus 7971
1008 AD Amsterdam
Fiscaal adviseur
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.
Fascinatio Boulevard 350
Postbus 8800
3009 AV Rotterdam
Accountant
Deloitte Accountants B.V.
Orlyplein 10
Postbus 58110
1040 HC Amsterdam
Juridisch adviseur
Loyens & Loeff
Fred. Roeskestraat 100
Postbus 71170
1008 BD Amsterdam
3MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Algemeen
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire
vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005
opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één
beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate
Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna
ook “participanten”) zijn niet aansprakelijk voor eventuele
(exploitatie)verliezen die hun inleg te boven gaan mits zij
geen daden van beheer verrichten.
Doelstelling
Het fonds heeft als doel het exploiteren van zijn vermogen,
waaronder mede wordt verstaan de rechten op de
objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen
daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan
bevorderlijk kan zijn.
Beleggingsdoelstelling
Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct
rendement te genereren voor de participanten. Dit direct
rendement wordt behaald uit de exploitatie van een
winkelcentrum in Emmen en een winkelcentrum in
Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoop-
resultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement
worden beïnvloed.
Management
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
treedt op als beherend vennoot en beheerder van het
fonds. Sinds november 2011 bestaat er een samenwerking
tussen ABN AMRO en MPC Capital (‘MPC’) en is laatst-
genoemde partij manager van het fonds. Door deze
samenwerking is MPC één van de grootste beheerders
van vastgoedfondsen geworden op de Nederlandse
markt. De betrokkenheid van MPC bij het beheer van het
fonds heeft geen verandering met zich meegebracht voor
de participanten en ook geen additionele kosten.
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
is in de nieuwe structuur het aanspreekpunt voor de parti-
cipanten gebleven.
Interne beheersing en vergunning
De beherend vennoot (en beheerder) heeft tot taak haar
activiteiten op betrouwbare wijze uit te voeren en de be-
langen van de commanditaire vennoten in MeesPierson
Vastgoedfonds II C.V. optimaal te behartigen. Interne
beheersing, risicomanagement en compliance zijn
belangrijk voor de beherend vennoot (en beheerder) en
hebben de voortdurende aandacht. De richtlijnen en
procedures worden zorgvuldig uitgevoerd en gecon-
troleerd. In de verslagperiode is speciale aandacht
uitgegaan naar de interne organisatie, de operationele
bedrijfsprocessen en het risicomanagement beleid.
Verklaring
De beherend vennoot (en beheerder) beschikt over een
beschrijving van de bedrijfsvoering die voldoet aan de
eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht financiële
ondernemingen (‘Bgfo’). De beherend vennoot (en
beheerder) heeft gedurende de verslagperiode ver-
schillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij
de uitvoering van de werkzaamheden zijn geen
constateringen gedaan op grond waarvan er zou moeten
worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet
van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo niet
voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en
daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan
verklaart de beherend vennoot (en beheerder) voor
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te beschikken over
Verslag van de beherend vennoot
Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per
31 december 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam4
een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in
artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo.
Ook heeft de beherend vennoot (en beheerder) niet
geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet
overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve
verklaart de beherend vennoot (en beheerder) met een
redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering
gedurende de verslagperiode effectief en overeenkomstig
de beschrijving heeft gefunctioneerd.
Hieronder worden de relevante economische ontwikke-
lingen over de afgelopen periode weergegeven, waarna
wordt ingegaan op het object.
Macro-economische ontwikkelingen gedurende 2012 en vooruitzichten 2013
Geleidelijk aan komt de wereldeconomie in rustiger vaar-
water. De systeemrisico’s, voortvloeiend uit de Europese
schuldencrisis zijn niet verdwenen maar wel aanzienlijk
verminderd. De mondiale economische groei zal in 2013
volgens onze ramingen iets hoger uitkomen dan in 2012,
maar nog steeds onder de langjarige trend blijven. Centrale
bankiers beginnen te discussiëren over het juiste moment
om monetaire stimulansen te stoppen of in elk geval te
verminderen. Wij achten dat voor dit jaar nog niet
waarschijnlijk. In 2012 stond de Europese schuldencrisis
centraal en vooral de manier waarop de beleidsmakers
reageerden. Op de topontmoeting van regeringsleiders
werd een besluit genomen over verbeterde fiscale
discipline. De Europese Centrale Bank (ECB) nam diverse
maatregelen om de economie te stimuleren. Ook was de
ECB bereid om ongelimiteerd staatsobligaties van
probleemlanden op te kopen onder de strenge voorwaarde
dat het land een beroep doet op een van de Europese
steunfondsen. Hierdoor verminderden de spanningen op
de financiële markten aanzienlijk en daalde de rente tot
niveaus die dicht in de buurt komen van voor de crisis. Van
al deze ontwikkelingen gingen in de meeste landen
positieve impulsen uit op de economische ontwikkeling,
die tot dan toe overal uitermate zwak was. De groei van de
wereldeconomie, die in 2012 op 2,9% is uitgekomen, zal
dit jaar vermoedelijk iets oplopen tot 3,2%. Een sterkere
groei is niet waarschijnlijk omdat ombuigingen in de
overheidsfinanciën in zowel Europa als de Verenigde
Staten de groei drukken en in de opkomende landen de
exporten onder druk staan waardoor de versnelling van de
economische groei daar afneemt. In 2014 worden de
cyclische krachten sterker en nemen de remmende
effecten van de bezuinigingen af, waardoor de groei naar
onze verwachting toeneemt tot bijna 4%. Onder de
geschetste omstandigheden van lager dan trendmatige
groei - en mede daardoor weinig opwaartse druk op
grondstoffenprijzen en loonkosten - zal de mondiale inflatie
gematigd blijven. Hoewel de versnelling er afneemt blijven
de opkomende landen de belangrijkste bronnen van
economische groei. In de Verenigde Staten en Europa was
de groei aan het einde van 2012 erg zwak. In de Verenigde
Staten verwachten we in 2013 enig herstel, maar Europa
zal achterblijven en de werkloosheid zal, ook in Nederland,
verder oplopen. De vertrouwensindex van de Europese
Commissie steeg in december 2012 van 85,7 naar 87,0
punten. In absolute zin staat de vertrouwensindex voor de
eurozone nog steeds erg laag. En sommige elementen
geven reden tot grote zorg. Zo is het vertrouwen in de
Nederlandse bouwsector naar het extreem lage niveau
van – 47,7 gedaald. De economie in Nederland draait al
enkele jaren slecht en dat is mede te wijten aan de situatie
op de woningmarkt, waar de huizenprijzen inmiddels met
zo’n 20% gedaald zijn. Dit tast zowel het vermogen als het
vertrouwen van de consument aan. In 2012 was het Bruto
Binnenlands Product (BBP) 0,8% lager dan een jaar eerder.
Voor 2013 voorzien wij een daling met 0,3% om in 2014
met 1% toe te nemen. De inflatie zal in Nederland in 2013
naar verwachting hoger (2,5%) uitkomen dan in de
eurozone (1,5%). Op de kapitaalmarkt voorzien we een
voortgaande stijging van de rendementen, zowel in de
kernlanden van Europa als in de Verenigde Staten. De
sterke daling van de rente die in deze regio’s in de
afgelopen jaren heeft plaatsgevonden moet voor een
groot deel op het conto worden geschreven van de
Europese schuldencrisis. Een correctie daarop is
waarschijnlijk wanneer de crisis in ernst vermindert. De
Nederlandse rente is het afgelopen jaar voortdurend
gedaald en ligt nu op een historisch laag niveau van 1,6%.
Begin 2013 is die rente echter aan een voorzichtige opmars
begonnen. Voor de Duitse 10-jaarsrente wordt een niveau
van tussen 2,5 en 3% verwacht eind 2013.
Bron: ABN AMRO, januari 2013
5MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Retailsector Nederland
Algemeen
Nederland beschikt over een winkelvoorraad van circa
30 miljoen m2. Deze voorraad kan worden onderverdeeld in
drie typen winkelgebied: centrale winkelgebieden (o.a.
binnensteden), ondersteunende winkelgebieden (o.a. wijk
en buurtwinkelcentra) en ‘overige’ locaties (o.a. perifere
detailhandel PDV/GDV). Nederland beschikt over circa 1,8
m2 winkelruimte per inwoner en dit is een hoog cijfer in
vergelijking met andere Europese landen. Een ander
belangrijk kenmerk van de Nederlandse winkelmarkt is de
fijnmazige winkelstructuur: naast grote winkel-concentraties
in het stadscentrum zijn er kleinschalige(re) wijkwinkelcentra
in bijna elke planmatig ontwikkelde buurt. Het gevolg hiervan
is een sterk hiërarchisch winkellandschap. Doordat de
bevolkingsopbouw echter aan het veranderen is en
consumentenvoorkeuren wijzigen, wordt deze fijnmazige
structuur langzaam losgelaten en ontstaat er een duidelijker
onderscheid tussen locaties voor recreatief winkelen
(“funshopping” in de binnensteden), dagelijkse
boodschappen (“runshopping” in buurtwinkelcentra) en
doelgericht winkelen (“goalshopping” in perifere
detailhandel PDV/GDV). Het gevolg hiervan is dat locaties
zonder duidelijke identiteit (en geen geschikt winkelaanbod)
te maken hebben met een afnemende passantenstroom.
Ook de snelle ontwikkeling van e-commerce zorgt voor het
verdwijnen van bepaalde branches uit het straatbeeld, zoals
reisbureaus en CD/DVD winkels. Voor andere branches is
internet juist een uitstekend middel voor multi-channel
verkoop.
Vraag & aanbod
In de afgelopen jaren bewoog de jaarlijks gemiddelde
opname van winkelruimte in Nederland rond een half miljoen
m2. Het valt daarbij op dat in de meeste jaren de gerealiseerde
opname dicht bij het langjarig gemiddelde lag. In 2010, toen
er circa 560.000 m2 aan winkelruimte werd verhuurd,
overtrof het opnamecijfer echter het langjarig gemiddelde.
In 2011 daarentegen lag de totale opname weer rond het
langjarig gemiddelde opnamecijfer van circa 470.000 m2.
In 2012 is de opname van winkelruimte gestegen, ca.
560.000 m2. Zowel internationale als nationale winkel-ketens
hebben zich niet laten afschrikken door de crisis maar bleven
inzetten op nieuwe winkels. Deze groep retailers wordt juist
gestimuleerd door de huidige markt-omstandigheden
(leegstand en gunstigere huurprijzen) om naar nieuwe
winkelruimte te zoeken. Zij kunnen zich nu makkelijker op
locaties vestigen die voorheen niet binnen hun bereik lagen.
In het algemeen laat de winkelsector een concentratietrend
zien. De vraag naar winkelruimte richt zich vooral op de
sterkste binnensteden, goed functionerende (wijk)
winkelcentra met enkele trekkers en een grote supermarkt,
én aantrekkelijke en goed bereikbare ´big shop´ clusters
aan de rand van de stad. Winkellocaties die buiten deze
lijst vallen, zoals aanloopstraten, kleinere winkelcentra en
buurtwinkellocaties, hebben te maken met vraaguitval. De
kloof tussen de hoofdstraten en de aanloopstraten evenals
het verschil tussen sterke en zwakke steden zal groter
worden. Als gevolg hiervan is de winkelleegstand sinds
2009 opgelopen, waarbij in het jaar 2011 het aanbod
sneller steeg dan in voorgaande jaren.
Momenteel omvat het aanbod circa 2.980.000 m2,
hetgeen uitkomt op 10,7%. Ondanks het feit dat het
winkelaanbod in het afgelopen jaar nauwelijks is gegroeid,
is het niet denkbeeldig dat de winkelleegstand als gevolg
van de verslechterende economische omstandigheden
verder oploopt. De verwachting is dat alle type winkel-
gebieden met dit fenomeen te maken zullen krijgen. Vooral
de elektronicazaken, doe-het-zelf/woonwinkels en de
modebranche worden getroffen door teruglopende
bestedingen van consumenten. Voor winkeliers zal het in
toenemende mate belangrijk worden om vanuit hun
winkelconcept toegevoegde waarde te bieden aan
consumenten en te experimenteren met formules waarin
beleving centraal staat.
Huurprijzen
Tussen 2001 en 2009 zijn de huurprijzen voor winkelruimte
sterk gestegen, soms zelfs met 55%. Dit betekent dat de
gemiddelde jaarlijkse stijging in die periode zo´n 6%
bedroeg. Echter, sinds 2008 stabiliseerden de huurprijzen
en vanaf 2010 werd er zelfs een lichte daling zichtbaar door
tegenvallende verkoopcijfers en, meer specifiek, een
dalende omzet in de non-food sector. Hierbij valt op dat er
een steeds grotere kloof ontstaat tussen de tophuren voor
units in goed functionerende hoofdwinkelstraten en het
niveau van de markthuurprijzen voor units op overige
locaties. Vooral buitenlandse winkelketens hebben nog
steeds veel behoefte aan eersteklas winkelvastgoed in de
sterkste winkelsteden.
Wat betreft de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam,
Utrecht en Den Haag) lieten de huurprijzen voor eersteklas
winkelvastgoed in de hoofdwinkelstraten in de eerste
helft van 2011 nog een huurgroei zien, maar in de tweede
helft van 2011 vond een stabilisatie plaats. Deze stabilisatie
heeft zich in 2012 voortgezet.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam6
Beleggingsmarkt
In de periode 2005-2011 werd er jaarlijks een gemiddeld
bedrag van (indicatief) 1,5 miljard geïnvesteerd in Nederlands
winkelvastgoed. Eersteklas winkelvastgoed was daarbij
vooral in trek omdat dit doorgaans wordt gezien als een
relatief veilige belegging. Gedurende 2012 is in totaal voor ca.
975 miljoen geinvesteerd in winkelvastgoed. Dit is een
afname ten opzichte van het investeringsvolume van 2011 ter
grootte van 1,3 miljard. De activiteit van winkelbeleggers
nam sterk af als gevolg van het relatief beperkte aanbod van
eersteklas winkelvastgoed en de voortdurende financierings-
problemen. De netto aanvangsrendementen voor secundair
vastgoed zijn gestegen vanwege de oplopende leegstand in
dit segment en zorgen over de toekomstige verhuurbaarheid
van dit type vastgoed.
Bron: CBRE 2013
Retail sector Dordrecht
Algemeen
De bijna 119.000 inwoners tellende gemeente Dordrecht
beschikt over een winkelvloeroppervlak van 176.300 m²
(dit komt neer op een winkelmetrage van afgerond 1,5 m2
per inwoner) en circa 781 verkooppunten. Het aantal
verkooppunten is in het afgelopen jaar gedaald met
ongeveer 30 units. Naast de eigen bevolking bedient het
winkelareaal in Dordrecht ook de inwoners van de
omliggende gemeenten (Drechtsteden).
Het kernwinkelgebied van Dordrecht is gelegen in het
centrum. Het planmatig ontwikkelde winkelcentrum
Statenplein (18.000 m²) en de Sarisgang kunnen worden
gekwalificeerd als A1-winkellocatie en trekken dagelijks
de meeste passanten. Een andere drukbezochte locatie is
het overdekte winkelcentrum Drievriendenhof (8.000 m²).
Ook het Bagijnhof, de Voorstraat en winkelgalerij Paradium
worden tot het hoofdwinkelgebied gerekend.
Naast het winkelaanbod in het centrumgebied gelden
De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterrenburg en Admi-
raalsplein als belangrijkste wijkwinkelcentra. Dordrecht
beschikt tevens over een perifere detailhandelslocatie met
Woonboulevard Dordt (20.000 m²).
Vraag
In 2012 is er in totaal circa 2.740 m² verhuurd in de Dordtse
winkelmarkt. De totale opname van winkelruimte in 2011
was 9.758 m2.
Aanbod
Met een totaaloppervlak van 11.285 m² bedraagt het
huidige aanbod van winkelruimte in Dordrecht circa 6,4%
van de voorraad. Ten opzichte van eind 2011 is het aanbod
toegenomen, toen het aanbod 9.120 m2 (5,2% van de
winkelvoorraad) bedroeg.
Bron: CBRE 2013
Retail sector Emmen
Algemeen
De gemeente Emmen telt ruim 108.000 inwoners maar
heeft naast het bedienen van haar eigen gemeente een
belangrijke regionale verzorgingsfunctie. Deze regiofunctie
strekt zich vooral uit over het zuidoosten van Drenthe. In
dit gebied zijn de inwoners voor niet-dagelijkse bood-
schappen aangewezen op de stad Emmen. De gehele
stad Emmen beschikt over een winkeloppervlak van circa
250.000 m² verdeeld over ongeveer 750 verkoop-
punten. Hiervan zijn circa 470 winkels gelegen in het
centrum van Emmen met een totaaloppervlak van circa
160.000 m².
Winkelcentra De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage
(8.400 m²) en de Hoofdstraat vormen het kernwinkelgebied
van de stad. De gemeente Emmen bereidt inmiddels een
gebiedsontwikkeling voor waarbij Dierenpark Emmen,
een belangrijke trekker van lokale en regionale bezoekers,
wordt verplaatst naar een locatie direct tegenover
winkelcentrum De Weiert. Daarnaast heeft er in het
wijkwinkelcentrum Emmerhout en winkelcentrum
Autorama een herontwikkeling plaatsgevonden, waarbij in
beide gevallen uitbreiding van het winkeloppervlak heeft
plaatsgevonden.
Vraag
De totale opname van winkelruimte in Emmen bedroeg in
2012 circa 3.400 m². Dit is 15% meer vergeleken met de
totale opname in 2011 van 2.952 m².
Aanbod
Het winkelaanbod is in 2012 ruim 24.000 m² (circa 10%).
Daarvan is ruim 11.000 m² beschikbaar op de woon-
boulevard Nijbracht.
Bron: CBRE 2013
7MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht
Objectomschrijving
Het winkelcentrum bestaat uit 39 winkelunits en is
gelegen in de wijk Crabbehof aan het Van Olden-
barneveltplein in Dordrecht. In totaal heeft het winkel-
centrum een oppervlakte van 9.902 m² verhuurbaar
vloeroppervlak (NEN 2580) verdeeld over 8.126 m² begane
grond en 1.776 m² kelder.
Positionering en branchering
Het winkelcentrum Crabbehof kenmerkt zich als wijk-
winkelcentrum met een beperkte verblijfsfunctie en
voorziet daarmee in de dagelijkse en wekelijkse behoefte
van de wijk. Vanuit dit oogpunt heeft het winkelcentrum
een duidelijke opbouw in de branchering met een dagelijks
aanbod in de vorm van een tweetal supermarkten (Lidl en
MCD), enkele landelijke trekkers zoals Blokker, Intertoys
en Trekpleister alsmede enkele lokale ondernemers waar-
onder een schoenmaker, een bakker en een stomerij.
Binnen de gemeente Dordrecht is er veel aandacht voor
de wijk Crabbehof, die een halve eeuw na de realisatie op
verschillende vlakken aanpassing behoeft. Ook het
winkelcentrum heeft een enigszins gedateerde uitstraling.
De gemeente heeft daartoe een structuurvisie voor de
wijk opgesteld. Daarin heeft het winkelcentrum Crabbehof
een belangrijke sociale en economische rol als ont-
moetingsplaats en kloppend hart van de wijk. Voor de
upgrading van het winkelcentrum is op initiatief van de
gemeente een stuurgroep actief waarin diverse betrokken
partijen, waaronder de beherend vennoot, participeren.
Op basis van een aantal uitgewerkte stedenbouwkundige
opties is binnen de stuurgroep en vooral bij de gemeente,
het inzicht ontstaan dat een meer ingrijpende revitalisering
van het winkelcentrum en het direct omliggende gebied
de meest wenselijke aanpak is. Met deze meer verre-
gaande maatregelen wordt het meest recht gedaan aan
het toekomstbestendig maken van het winkelcentrum en
de wijk als geheel.
In de thans voorliggende planvorming wordt aan de kant
van de Donkerstraat (zuidzijde) de bebouwing grotendeels
herontwikkeld, waarbij een gedeelte van de winkels
alsmede een gedeelte van de bovengelegen woningen zal
verdwijnen en/of vervangen door nieuwbouw. In deze
herontwikkeling zal dan ook meteen een plek worden
ingericht voor de beoogde nieuwe vestiging van Action.
Toevoeging van Action aan het winkelgebied zal een
positief effect hebben op de aantrekkingskracht van het
centrum. Ondanks het feit dat revitalisering van het
winkelcentrum door de beherend vennoot zeer wenselijk
wordt geacht om een goede concurrentiepositie van het
winkelcentrum op de langere termijn te kunnen waar-
borgen, zal eerst de (financiële) haalbaarheid van de
beoogde herontwikkeling moeten worden onderzocht.
De gemeente Dordrecht voert hierover momenteel
gesprekken met de belanghebbende partijen. Hierop
anticiperend is de beherend vennoot in 2012 gestart met
het creëren van een financiële reserve (150.000 euro).
Deze reservering zal in 2013 worden voortgezet. De mate
waaruit de alsdan benodigde bijdrage uit die reserve kan
worden gefinancierd is afhankelijk van het totale
investeringsvolume. Zodra er meer duidelijkheid bestaat
omtrent de haalbaarheid van de herontwikkeling en de
daaraan gerelateerde omvang van de investering, zal de
beherend vennoot de planvorming verder (financieel)
beoordelen.
Verhuur
Ondanks het feit dat er nog weinig fysieke leegstand in
het winkelcentrum bestaat (alleen Van Oldenbarneveltplein
29 is thans voor verhuur beschikbaar) valt waar te nemen
dat (sommige) winkeliers het als gevolg van de ver-
slechterde economische omstandigheden moeilijk
hebben. Dit uit zich onder meer in een oplopend
huurachterstandspercentage en toename van het aantal
opzeggingen dan wel verzoeken tot indeplaatsstelling.
De verhuur van de beschikbare ruimte ligt bij Blok
Makelaardij, een lokale makelaar, in combinatie met CBRE,
de property manager, die op retailgebied over een netwerk
op nationaal niveau beschikt.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam8
Door een actief verhuurbeleid is de bezettingsgraad op
niveau gebleven. De bezettingsgraad van het winkel-
centrum ligt per einde van het verslagjaar op 99,2%. In
onderstaande tabel zijn de komende expiraties (zowel in
huuropbrengsten als in metrage) in tijd uitgezet. Hierbij
valt op dat in 2018 veel huurcontracten expireren. Wat
betreft de toekomstige bezettingsgraad geldt dat deze
kan worden beïnvloed door het expireren van de huur-
overeenkomsten.
Over het jaar 2012 hebben er drie opzeggingen plaats-
gevonden. Met twee huurders worden gesprekken
gevoerd om ze naar een kleinere unit te verhuizen zodat zij
behouden kunnen blijven voor het winkelcentrum. In 2013
zullen er acht huurovereenkomsten expireren. Van één
huurder is inmiddels een opzegging ontvangen. De
verwachting is dat er van nog twee huurders een op-
zegging tegemoet kan worden gezien in verband met een
dalende omzet. Van het overige vijftal winkeliers is ter zake
nog geen signaal ontvangen.
Operationeel beheer
CBRE is aangesteld als property manager voor het
winkelcentrum en is vanuit die hoedanigheid in eerste lijn
betrokken bij het dagelijkse onderhoud van het object.
Wat betreft de gemeenschappelijke delen die onder de
VvE vallen, treedt MVGM als partij namens de belang-
hebbenden op.
In verband met de planvorming rondom de eventuele
(gedeeltelijke) herontwikkeling van het winkelcentrum
voert de beherend vennoot een terughoudend beleid
wat betreft het uitvoeren van groot onderhoud. In 2012
hebben er, naast het dagelijkse onderhoud, herstel-
werkzaamheden plaatsgevonden aan het waterleidingnet
en is alle verlichting van reclame-uitingen van huurders
vervangen. Tenslotte zijn de ten onrechte in rekening
gebrachte verbruikskosten aan huurder ‘Lidl’, zoals reeds
gemeld in eerdere (half)jaarverslagen, eind 2012
afgewikkeld.
Voor 2013 staan werkzaamheden met betrekking tot de
dakbedekking gepland. Ondanks het feit dat de dak-
bedekking nog in goede staat verkeert, is het, teneinde de
levensduur van de dakbedekking te verlengen, gewenst
onder meer aandacht te besteden aan de dakranden en de
dakdoorvoeren. Net als in voorgaande jaren zullen er delen
van de riolering moeten worden vervangen. Daarnaast zal
er, daar waar sprake is van einde levensduur, een aantal
CV-ketels moeten worden geplaatst.
0
m²Huuropbrengsten
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
€0
€100.000
€200.000
€300.000
€400.000
€500.000
€600.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
9MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Winkelcentrum Angelslo te Emmen
Objectomschrijving
Het winkelcentrum bestaat uit 38 winkelunits en is gelegen
in de wijk Angelslo aan de Landschapslaan/Peyserhof in
Emmen. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte
van 9.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (NEN 2580),
verdeeld over 8.269 m² begane grond en 731 m² kelder.
Positionering en branchering
Het winkelcentrum Angelslo kenmerkt zich als wijk-
overstijgend winkelcentrum met een beperkte verblijfs-
functie en voorziet daarmee in de dagelijkse en wekelijkse
behoefte. Het winkelcentrum kent een brede branchering
met een aantal landelijke trekkers zoals C1000, Hema,
Blokker, Zeeman en Action, aangevuld met enkele lokale
ondernemers.
De herontwikkeling van wijkwinkelcentrum Emmerhout is
inmiddels afgerond. Op grond van deze ontwikkeling is in
samenspraak met de winkeliersvereniging een traject op-
gestart om de uitstraling van winkelcentrum Angelslo te
optimaliseren. In de loop van 2013 zullen deze plannen
verder worden geconcretiseerd en tot uitvoering worden
gebracht.
Verhuur
Hoewel er geluiden bij ondernemers te beluisteren zijn dat
omzetten onder druk staan, is de mutatiegraad zeer laag
en kent het winkelcentrum een stabiele bezetting. De be-
zettingsgraad van het winkelcentrum ligt per einde van het
verslagjaar op 100%. In onderstaande tabel zijn de
komende expiraties (zowel in huuropbrengsten als in
metrage) in tijd uitgezet. Hierbij valt op dat in 2014 en 2015
veel huurcontracten expireren. Wat betreft de toekomstige
bezettingsgraad geldt dat deze kan worden beïnvloed door
het expireren van de huurovereenkomsten. In de
verslagperiode hebben er twee mutaties plaats-gevonden
welke beide het gevolg waren van een faillissement van
de huurder (Op=Op Winkels en Henk ten Hoor). De
desbetreffende winkelruimten zijn in beide gevallen door
de franchiseorganisatie ingevuld. Daarnaast heeft er één
opzegging plaatsgevonden die reeds geruime tijd te
verwachten was. Het betreft de ruimte Statenweg 23c die
door C1000 als opslagruimte in gebruik is geweest.
Inmiddels is de beherend vennoot al in verregaande
onderhandeling met een nieuwe huurder voor deze ruimte.
In 2013 zullen er twaalf huurovereenkomsten expireren.
Van twee huurders valt te verwachten dat zij de huur-
overeenkomst ook daadwerkelijk zullen opzeggen dan wel
om een indeplaatsstelling vragen omdat zij de pensioen-
gerechtigde leeftijd bereiken en er geen opvolging voor
hun onderneming is. Van het overige tiental winkeliers is
ter zake nog geen signaal ontvangen.
0
m²Huuropbrengsten
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
€0
€100.000
€200.000
€300.000
€400.000
€500.000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam10
Operationeel beheer
Het property management voor het winkelcentrum wordt
uitgevoerd door CBRE. In samenspraak met de beheerders
van de VvE Angelslo (MVGM) en VvE Landschapslaan (Mira)
zijn zij betrokken bij het dagelijks onderhoud van het object.
MVGM is in samenspraak met de beherend vennoot en
CBRE nog doende de splitsingsakte op een aantal fronten
aan te passen waarbij enerzijds onvolkomenheden uit het
verleden worden aangepast en anderzijds een kosten-
verdeling wordt vastgelegd die meer recht doet aan de
feitelijke situatie. De afronding van het hele traject zal enige
tijd in beslag nemen omdat alle individuele hypotheek-
verstrekkers moeten instemmen met de herlocatie van de
bergingen.
In 2012 is, naast het dagelijkse onderhoud, de verbouwing
van het Gall&Gall-filiaal gerealiseerd. Naar aanleiding van
een uitgevoerde asbestinventarisatie door moeder-
maatschappij Ahold heeft de beherend vennoot de
asbesthoudende plaatmaterialen boven het plafond laten
verwijderen.
Huuropbrengsten
De omzet uit de fondsprognose bestaat uit de huur-
opbrengsten inclusief een correctie voor eventuele (frictie)
leegstand. Omdat het object gedurende 2012 nagenoeg
volledig is verhuurd is er nauwelijks (frictie)leegstand
opgetreden. Hiermee zijn de huuropbrengsten 218.479
euro hoger dan begroot.
Rentebaten
Op de deposito-rekening ontvangt het fonds rente over de
(tijdelijk overtollige) liquide middelen. De werkelijk
gerealiseerde renteopbrengsten liggen hoger dan de
begroting.
Rentelasten
De rente op de leningen is vanaf 2 mei 2012 variabel
geweest middels het 3-maands Euribortarief, verhoogd
met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag
van 0,5%. Omdat de rentestand zich in 2012 op een
relatief laag niveau bevond, zijn de rentelasten binnen de
begroting gebleven.
Begroot 2013 Werkelijk 2012 Begroot 2012 Verschil 2012
Huuropbrengsten 2.685.000 2.858.479 2.640.000 218.479
Rentebaten 7.500 9.594 5.500 4.094
Rentelasten 900.000 843.039 1.186.077 343.038
Vastgoedbeheer 90.000 84.255 82.000 - 2.255
Zakelijke lasten 75.000 70.064 70.000 - 64
Onderhoudskosten 160.000 126.805 121.200 - 5.605
Verzekeringen 45.000 1.693 45.000 43.307
Niet-verrekenbare btw - 1.000 - 1.568 - 1.000 568
Dubieuze debiteuren 50.000 30.492 60.000 29.508
Overige kosten 20.000 1.612 20.000 18.388
Fondsbeheer 150.000 142.924 145.000 2.076
Fondskosten 100.000 94.960 100.000 5.040
Totaal 1.103.500 1.473.797 817.223 656.574
11MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Vastgoedbeheer
De kosten voor vastgoedbeheer zijn conform begroting.
Zakelijke lasten
De zakelijke lasten bestaan uit de WOZ-beschikking en de
waterschapsbelasting (of watersysteemheffing). Deze kosten
liggen in lijn met de begroting.
Onderhoudskosten
De onderhoudskosten liggen in lijn met de begroting van
2012. Naast enkele reparaties aan het dak van beide
winkelcentra bestonden deze kosten uit het vernieuwen
van delen van de waterleiding en alle verlichting van
reclameuitingen van huurders in winkelcentrum
Crabbehof. Ook zijn de kosten inzake de onterecht in
rekening gebrachte voorschotten aan Lidl verrekend. In
winkelcentrum Angelslo hadden de onderhoudskosten
met name betrekking op de verbouwing van Gall&Gall
(waarvoor ook een voorziening was opgenomen in 2011).
Verzekeringen
De kosten, die betrekking hebben op de premie voor de
brand/opstal-, milieuschade- en aansprakelijkheidsver-
zekering zijn aanzienlijk lager geweest in 2012. Vanwege
een te hoge getaxeerde herbouwwaarde voor winkel-
centrum Crabbehof van de taxateur heeft het fonds in het
verleden te veel premie betaald. De te veel betaalde
premies heeft het fonds eind 2012 door de verschillende
verzekeringsinstellingen retour gekregen.
Niet-verrekenbare btw
Per einde boekjaar zal er een afrekening worden opgesteld
van de niet-verrekenbare btw. Deze last dan wel bate
wordt aan het eind van het jaar opgenomen in de
exploitatiekosten.
Dubieuze debiteuren
De beherend vennoot heeft in 2012 een extra voorziening
opgenomen van 30.492 euro voor oud-huurders ‘Wagenaar
het Café’ in Emmen en ‘Pure GSM’ in Dordrecht.
Overige kosten
De overige kosten bestaan in 2012 voornamelijk uit bank-
en incassokosten.
Fondsbeheer
De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een
beheervergoeding in rekening bij het fonds. De
beheervergoeding wordt per kwartaal berekend op basis
van de huuropbrengsten en na afloop van het kwartaal in
rekening gebracht. De kosten zijn in lijn met de begroting.
Fondskosten
De fondskosten zijn voor 2012 binnen de begroting
gebleven. Deze kosten bestaan onder meer uit de kosten
voor de accountant, de (administratie)kosten voor de
bewaarder, juridische kosten, advieskosten, verhuur-
courtages en kosten voor de Kamer van Koophandel.
Toelichting begroting 2013
Zoals verzocht in de jaarvergadering heeft de beherend
vennoot de begroting 2013 in haar verslaglegging
opgenomen. De beherend vennoot heeft in de
huurinkomsten rekening gehouden met een toename van
frictieleegstand en huurkorting als gevolg van voortdurende
verslechterde economische omstandigheden voor
winkeliers.
13MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Financieel verslag en resultaat van het fonds
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam14
Waarde onroerend goed
De objecten zijn per 31 december 2012 extern getaxeerd
door Cushman & Wakefield. Op basis van deze taxatie is
de waarde ten opzichte van 2011 met 490.000 euro naar
beneden bijgesteld tot 33.880.000 euro. Op basis van de
huidige marktomstandigheden blijft neerwaartse druk op
de waardeontwikkeling gedurende de komende periode
zeer waarschijnlijk.
Eigen vermogen
Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk 12.850.000
euro commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale
deelname per participant bedroeg één participatie met een
uitgifteprijs van 25.000 euro per participatie. De intrinsieke
waarde per participatie bedraagt 14.907 euro per 31
december 2012 ten opzichte van 14.250 euro per 31
december 2011. De intrinsieke waarde wordt sterk beïnvloed
door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds.
Hierdoor treedt het zogenaamde ‘hefboomeffect’ op. Dit
zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75%
en een waardedaling of stijging van 10% van het vastgoed
het eigen vermogen met 40% afneemt dan wel toeneemt.
In onderstaande grafiek wordt het verloop van de intrinsieke
waarde per participatie weergegeven.
Kerncijfers (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
Totale activa 35.227.793 35.096.139
Hypothecaire lening 26.900.000 27.100.000
Eigen vermogen 7.662.024 7.324.250
Aantal participaties 514 514
Boekwaarde vastgoed 33.880.000 34.380.000
Intrinsieke waarde per participatie 14.907 14.250
Uitkering (direct rendement) 642.500 899.500
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
30.000.000
35.000.000
40.000.000
45.000.000Hypothecaire leningBoekwaarde Vastgoed
Dec 20
06
Dec 20
05
Dec 20
07
Dec 20
08
Dec 20
09
Dec 20
10
Dec 20
11
Jun 2
007
Jun 2
006
Jun 2
008
Jun 2
009
Jun 2
010
Jun 2
011
Jun 2
012
Dec 20
12
Grafiek: Verloop van de intrinsieke waarde per participatie
15MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Vreemd vermogen
Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra
zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen
afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk
winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van 12.900.000
euro (Crabbehof te Dordrecht) en 14.200.000 euro
(Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben
een looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 waarop in
beginsel geen aflossing plaatsvindt. Per 31 december
2012 bedragen deze leningen tezamen nog 26.900.000
euro. In onder staande grafiek wordt het verloop van de
boekwaarde ten opzichte van het vreemd vermogen
weergegeven.
SNS Property Finance heeft op 19 juli 2012 de beherend
vennoot schriftelijk geïnformeerd over de aanstaande
expiratie per 1 juni 2015 en hierbij expliciet gewezen op de
verplichting tot algehele aflossing van de leningen. Om
hieraan verantwoord invulling te kunnen geven is tijdens
de jaarvergadering op 19 april 2012 besloten dat er in 2012
uit de beschikbare middelen additioneel zal worden
afgelost op de hypothecaire leningen. Derhalve heeft de
beherend vennoot in 2012 een additionele aflossing
gedaan op de hypothecaire leningen van 200.000 euro
(100.000 euro per lening).
Herfinanciering
De financieringen van het fonds lopen tot 1 juni 2015. De
swapcontracten zijn per 2 mei 2012 afgelopen wat
betekent dat de rente momenteel variabel is. De beherend
vennoot houdt de rente vooralsnog ‘floating’ en volgt de
renteontwikkeling op de voet teneinde tijdig actie te
kunnen ondernemen. De beherend vennoot stelt vast dat
de herfinancieringsmarkt sterk onder druk staat en spreekt
de verwachting uit dat deze markt ook de komende jaren
zeer moeilijk zal blijven.
Loan-to-value convenant
Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten
van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio
(lening/boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw
worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien
blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen
ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio
(lening/aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling
van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.
• Opdehypothecaireleningvanwinkelcentrum
Crabbehof in Dordrecht is een convenant van
toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000
euro / 17.195.281 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt
de loan-to-value ratio 79,6% (12.800.000 euro /
16.080.000 euro), waarmee de C.V. aan het gestelde
criterium voldoet.
0
5.000
10.000
15.000
20.000
30.000
25.000
Dec 20
06
Dec 20
05
Dec 20
07
Dec 20
08
Dec 20
09
Dec 20
10
Dec 20
11
Jun 2
007
Jun 2
006
Jun 2
008
Jun 2
009
Jun 2
010
Jun 2
011
Jun 2
012
Dec 20
12
Intrinsieke Waarde Participatie Participatiegrootte bij aanvang
Grafiek: Boekwaarde vs vreemd vermogen
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam16
• OpdehypothecaireleningvanwinkelcentrumAngelslo
in Emmen is een convenant van toepassing met een
criterium van 79,9% (14.200.000 euro / 18.969.479 euro
+ 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio
79,2% (14.100.000 euro / 17.800.000 euro), waarmee
de C.V. aan het gestelde criterium voldoet.
Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking
heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst
daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de
oorspronkelijk afgesloten interest rate swap percentage
(3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor Emmen) + 2%
aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als bij
de loan-to-value ratio.
Op basis van de taxatie van eind december 2012 wordt er
voldaan aan deze criteria. Echter, bij verdere waardedalingen
in de toekomst kan de situatie ontstaan waarbij aflossing
op de hypothecaire leningen moet worden gedaan. De
beherend vennoot is voornemens om ook in 2013 uit
voorzorg additioneel af te lossen op de hypothecaire
leningen. Deze aflossingen zullen ten koste gaan van het
directe rendement dat aan de participanten kan worden
uitgekeerd, maar komen ten goede aan het indirecte
rendement.
Rendement
Een belangrijk deel van het geprognosticeerde
totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe
rendement. Het indirecte rendement, oftewel de
waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk
beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van
het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds.
Direct rendement
Het directe rendement over 2012 bestaat uit een uitkering
van in totaal 642.500 euro op fondsniveau. Per participatie
bedraagt de uitkering 1.250 euro. Deze uitkering is eind
juni 2012 en eind december 2012 betaalbaar gesteld. Het
totale directe rendement over 2012 komt hiermee uit op
5,0% op basis van de initiële inleg. Ten opzichte van de
huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over
2012 8,55%. Er is in de periode 2005 tot en met 2012 in
totaal 52,3% direct rendement uitgekeerd op basis van de
initiële inleg. Het verloop hiervan is in onderstaande
grafiek weergegeven.
64%
66%
68%
70%
72%
74%
76%
78%
80%
82% Actuele LTV Convenant LTV
dec-05 dec-06 dec-07 dec-08 dec-09 dec-10 dec-11 dec-12
20%
40%
60%
80%
100%
120%
dec-05 dec-06 dec-07 dec-08 dec-09 dec-10 dec-11 dec-12
InlegDirect rendement t.o.v. initiele inleg
0%
Grafiek: Cumulatief verloop uitgekeerde direct rendementGrafiek: Loan-to-value ratio
17MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Indirect rendement (waardemutatie van een participatie)
Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte)
rendement op de participaties per einde verslagperiode
wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van
het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande
hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De
intrinsieke waarde per participatie per 31 december 2012
bedraagt 14.907 euro en blijft hiermee stabiel ten opzichte
van 31 december 2011, toen de intrinsieke waarde 14.250
euro bedroeg.
Verloopoverzicht
Zoals verzocht in de jaarvergadering heeft de beherend
vennoot hieronder een overzicht in haar verslaglegging
opgenomen waarin het verloop van de waarde van het
vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd vermogen
wordt weergegeven vanaf de start van het fonds.
Verwachtingen voor 2013
De beherend vennoot verwacht dat de leegstand in alle
type winkelgebieden als gevolg van de verslechterende
marktomstandigheden verder zal toenemen. De finan-
cieringsmarkt voor vastgoed zit op slot en de beleggers-
dynamiek stagneert. Genoemde ontwikkelingen zullen
naar verwachting mogelijk een verder drukkend effect op
de waardeontwikkeling van het vastgoed hebben en de
beherend vennoot zal zich dan ook vooral richten
op het behoud van huurders teneinde de kasstroom in het
fonds en daarmee de waarde van het vastgoed zo veel
als mogelijk in stand te houden dan wel dalingen te
beperken. Dit zal mogelijk gepaard gaan met het geven
van incentives en/of het terugbrengen van huurprijzen
naar het huidige marktniveau.
De verwachting voor 2013 is dat er een dividend van 5%
kan worden uitbetaald, waarbij de beherend vennoot
tijdens de aanstaande jaarvergadering wil voorstellen om
tevens additioneel af te lossen op de uitstaande lening.
Amsterdam, 29 maart 2013ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
T.A.M. MeulmanH.A.J. Boom - Conradi
Waarde vastgoed %
Eigen Vermogen %
Vreemd Vermogen %
Intrinsieke waarde %
2005 37.250.000 10.429.891 27.100.000 20.292
2006 38.883.000 4,38% 12.087.193 15,89% 27.100.000 0,00% 23.516 15,89%
2007 38.913.000 0,08% 12.158.502 0,59% 27.100.000 0,00% 23.655 0,59%
2008 34.990.000 - 10,08% 8.171.369 - 32,79% 27.100.000 0,00% 15.898 - 32,79%
2009 34.990.000 0,00% 7.534.232 - 7,80% 27.100.000 0,00% 14.658 - 7,80%
2010 34.300.000 - 1,97% 7.400.845 - 1,77% 27.100.000 0,00% 14.399 - 1,77%
2011 34.380.000 0,23% 7.324.250 - 1,03% 27.100.000 0,00% 14.250 - 1,03%
2012 33.880.000 - 1,45% 7.662.024 4,61% 26.900.000 - 0,74% 14.907 4,61%
19MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Jaarrekening 2012
21MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Balans per 31 december 2012(Na winstbestemming)
Activa (bedragen in euro’s) Toelichting 31-12-2012 31-12-2011
Vaste activa
Onroerend goed 1 33.880.000 34.380.000
Financieringskosten 2 0 3.523
Vlottende activa
Vorderingen 3 197.217 211.684
Overlopende activa 4 58.264 29.576
Liquide middelen 5 1.092.312 471.356
1.347.793 712.616
Totaal Activa 35.227.793 35.096.139
Passiva (bedragen in euro’s) Toelichting 31-12-2012 31-12-2011
Eigen Vermogen
Kapitaalrekening 6 7.662.024 7.324.250
Langlopende schulden 7 26.900.000 27.100.000
Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar)
Crediteuren 32.898 10.334
Omzetbelasting 8 99.348 90.266
Overlopende passiva 9 533.523 571.289
665.769 671.889
Totaal Passiva 35.227.793 35.096.139
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam22
Winst- en verliesrekening(Over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012)
(Bedragen in euro’s) Toelichting 2012 2011
Opbrengsten onroerend goed
Huurinkomsten onroerend goed 10 2.858.479 2.774.047
Herwaardering onroerend goed 11 - 490.000 0
Exploitatiekosten 12 - 328.099 - 407.857
2.040.380 2.366.190
Interest baten en lasten
Rentebaten 13 9.594 5.371
Rentelasten 14 843.039- - 1.338.477
833.445- - 1.333.106
Overige kosten
Overige kosten 15 - 223.138- - 199.611
Afschrijvingen 16 - 3.523 - 10.568
- 226.661 - 210.179
Resultaat boekjaar 980.274 822.905
23MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Kasstroomoverzicht
(Over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012)
Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro’s) 2012 2011
Resultaat boekjaar 980.274 822.905
Correctie rentebaten - 9.594 - 5.371
Correctie rentelasten 843.039 1.338.477
Correctie herwaardering onroerend goed 490.000 0
Correctie huurincentive 10.000 10.000
Afschrijving 3.523 10.568
2.317.242 2.176.579
Veranderingen in werkkapitaal:
Vorderingen 14.467 - 133.425
Overlopende activa - 29.816 - 3.304
Crediteuren 22.564 0
Omzetbelasting 9.082 49.138
Overlopende passiva 84.125 - 16.733
100.422 - 104.324
Kasstroom uit operationele activiteiten 2.417.664 2.072.255
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro’s) 2012 2011
Werkelijk ontvangen interest 10.722 5.088
Werkelijk betaalde interest - 964.930 - 1.409.630
Aflossing lening 200.000- 0
Uitkering participanten - 642.500 - 899.500
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -1.796.708 - 2.304.042
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro’s) 2012 2011
Investeringen in materiële vaste activa 0 0
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 0 0
Netto kasstroom (bedragen in euro’s) 2012 2011
620.956 231.787-
Liquide middelen bij aanvang verslagperiode 471.356 703.143
Liquide middelen bij einde verslagperiode 1.092.312 471.356
Mutatie geldmiddelen 620.956 - 231.787
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam24
Toelichting
Algemeen
Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM
Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel
toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van
onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb).
De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan
LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de C.V.,
op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende
vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding
van de Wft op artikel 2:67 van de Wft.
Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO MeesPierson
Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V.
De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 reeds aan
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.
verstrekt.
De C.V. is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de
Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van
ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder
en bewaarder van de C.V. staan, onder het regime van de
Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het
geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van
doorlopend toezicht komen ten laste van de C.V.
Fiscale status
De C.V. is een besloten commanditaire vennootschap, die
transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennoot-
schapsbelasting. Dit houdt in dat de C.V. zelf niet onderworpen
is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing
plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de
resultaten als het vermogen van de C.V. zullen rechtstreeks
worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun
kapitaaldeelname in de C.V.
De beheerder heeft namens het fonds een overeenkomst
gesloten met Stichting Bewaarder MeesPierson
Vastgoedfondsen, gevestigd te Amsterdam (‘de Stichting’).
De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de
bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het
fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide
middelen en beleggingen die op naam staan van de
Stichting verwerkt, aangezien het economische eigendom
hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch
eigendom bij de Stichting berust.
Grondslag van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte
methode.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
Algemeen
De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van
Titel 9 Boek 2 BW. De grondslagen die worden toegepast
voor de waardering van activa en passiva en resultaat-
bepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover
niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen
tegen nominale waarde.
Onroerend goed
Beleggingen direct in onroerend goed betreffen on-
roerende zaken die worden aangehouden om huurop-
brengsten en/of waardestijgingen te realiseren.
Beleggingen direct in onroerend goed worden
gewaardeerd op reële waarde, gecorrigeerd voor
eventuele balansposten samenhangend met huur-
incentives. De reële waarde is de geschatte waarde van
de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan
ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid
zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de
reële waarde wordt onder andere rekening gehouden
met verschillen tussen markthuur en contractuele huur,
resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en
exploitatiekosten. Ieder onroerend goed object in de
beleggingsportefeuille van de vennootschap wordt
periodiek getaxeerd door een interne of externe des-
kundige. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt
als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen
direct in onroerend goed. De aankoopkosten vormen een
onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen
direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering
na aankoop.
Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet
afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit
een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in
onroerend goed worden opgenomen in de winst- en
verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan.
25MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van
beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als
het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de
laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke
onroerend goed objecten en worden verantwoord in de
periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband
met beleggingen direct in onroerend goed worden als
onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten,
direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in
onroerend goed wordt opgenomen, is de verkrijging van
het economische eigendom van belang.
Debiteuren en overige activa
Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd op
nominale waarde onder aftrek van een eventuele voor-
ziening voor (mogelijke) oninbaarheid.
Liquide middelen
Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en
banktegoeden.
Gestort C.V.-kapitaal
Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte
kapitaal.
Herwaarderingsreserve
Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering
worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderings-
reserve, te weten via de winstbestemming.
Hypothecaire en overige rentedragende leningen
Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking
opgenomen tegen reële waarde verminderd met de
kosten die samenhangen met het aangaan van de
rentedragende leningen. Na de eerste verwerking
worden de rentedragende leningen verantwoord tegen
geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil
tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-
en verliesrekening over de looptijd van de rentedragende
lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met
een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord
onder de langlopende schulden.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
Huurinkomsten onroerend goed
Huurinkomsten onroerend goed zijn de in de verslagperiode
in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aan-
passingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en
andere huurincentives. Deze worden verdisconteerd over
de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij be-
trekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten
worden verantwoord onder de lease incentives en zijn
onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende
beleggingen in onroerend goed.
Overige kosten
De overige kosten betreffen onder andere exploitatie-
kosten die verband houden met het beheer van het on-
roerend goed alsmede kosten van externe adviseurs en
accountantskosten.
Afschrijving
Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten.
Waardering renteswapcontracten
Bij de verwerking van het renteswapcontract in de jaar-
rekening wordt gebruikgemaakt van kostprijshedge-
accounting. Op dit renteswapcontract is geen marginver-
plichting van toepassing.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam26
Risicoparagraaf
Algemeen
De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging
te worden genomen bij het beoordelen van een participatie
in de C.V. die elk een negatief effect kunnen hebben op de
resultaten van de C.V. Risico’s zijn inherent aan iedere
belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing
op de C.V.
In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties
van het onroerend goed die onder andere het gevolg
kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.
Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend
goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de
lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet
mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of
overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor
een groot deel afhankelijk van de huur.
Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich
voordoen dat de C.V. niet meer aan haar verplichtingen kan
voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden
verkocht. Indien de schulden van de C.V. hoger zijn dan de
verkoopopbrengst van de objecten zal het door de
participanten ingelegde commanditair kapitaal worden
aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun
volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de
C.V. gedane uitkeringen kunnen niet worden terug-
gevorderd van de participanten.
Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico
Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen,
rentestanden en (verwachte) inflatieniveaus kunnen
eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de
waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur
kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van
invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene eco-
nomische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een
negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend
goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de
huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen.
In geval van toenemende leegstand, en derhalve een
lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen
onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een
lager exploitatieresultaat van de C.V. en mogelijk tot een
lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leeg-
standsrisico is het risico dat een object, na afloop of
beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet
opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder
genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te
trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te
brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de
C.V. met zich meebrengen.
Renterisico / Financieringsrisico
Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van
langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen
waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging
van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels
renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat
van de C.V. alsmede op de marktwaarde van het onroerend
goed en het eigen vermogen van de C.V. Verslechterde
vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loan-
to-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van
additionele aflossingen, waarna de C.V. verminderd liquide
zal blijken (zie Algemeen).
Overige factoren
Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. btw,
onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere
betekenis. De volledige analyse van deze en de aan-
gehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het
prospectus opgenomen.
27MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
1 Onroerend goed (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt:
Stand per 1 januari 34.300.000 34.300.000
Herwaardering - 490.000 0
33.810.000 34.300.000
Huurincentive 70.000 80.000
Totaal 33.880.000 34.380.000
Per 31 december 2012 heeft de beherend vennoot een externe taxatie laten uitvoeren door Cushman & Wakefield. Deze waardering vindt plaats tegen marktwaarde; hieronder wordt de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat verstaan.
De berekening van deze taxatie is berekend tegen de marktwaarde (kosten koper) van het object en bepaald op basis van waardebepalingen volgens de kapitalisatiemethode. De gehanteerde parameters ten aanzien van deze methode zijn als volgt:- Bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.): 6,55% en 6,80%- Disconteringsvoet: 7,00%- Kosten koper: 7,00%
Het bruto aanvangsrendement voor correcties (V.O.N.) is vooral afhankelijk van de marktomstandigheden ten aanzien van rentestand, inflatie en algemene economische ontwikkelingen en object specifieke factoren zoals de lokatie van het object en de technische staat van het object.
Een specificatie van de directe vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen:
Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht 16.010.000
Winkelcentrum Angelslo te Emmen 17.870.000
Totaal 33.880.000
2 Financieringskosten
Financieringskosten 0 3.523
Totaal 0 3.523
Dit betroffen de door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies, ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten zijn in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht. Per 2 mei 2012 zijn deze volledig afgeschreven.
Toelichting op de balans
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam28
3 Vorderingen (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
Te ontvangen huur en servicekosten 242.717 269.958
Af: voorziening dubieuze debiteuren - 45.500- - 58.274
Totaal 197.217 211.684
In de debiteurenpositie is een bedrag van 171.309,- euro inbegrepen dat betrekking heeft op de huur van 2013. Dit bedrag is onder de overlopende passiva geboekt onder de vooruitgefactureerde huur en servicekosten voor 141.578,- euro en het resterende deel is af te dragen btw voor 29.731,- euro De vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
4 Overlopende activa (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
Te ontvangen rente beleggersrekening 3.095 1.967
Te claimen schades 4.699 0
Te verrekenen servicekosten 2011/2012 33.559 0
Vooruitgefactureerde verzekeringspremies 16.911 27.609
Totaal 58.264 29.576
De vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
5 Liquide middelen (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
Beleggersrekening 797.254 219.894
Rekening-courant 295.058 251.462
Totaal 1.092.312 471.356
6 Kapitaal rekening (bedragen in euro’s) Toelichting 31-12-2012 31-12-2011
Gestort C.V.- kapitaal 6a 12.850.000 12.850.000
Oprichtingskosten 6b - 787.829 - 787.829
Algemene reserve 6c - 4.737.921 - 4.661.326
Onverdeeld resultaat 6d 337.774 - 76.595
Totaal 7.662.024 7.324.250
6a Gestort CV kapitaal
Bij het aangaan van de C.V. heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van 25.000,- euro in contanten in de C.V. gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort C.V. vermogen bedraagt 12.850.000,- euro, bestaande uit 514 participaties.
29MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
6b Oprichtingskosten (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
De oprichtingskosten zijn als volgt opgebouwd: - 95.329 - 95.329
Initiële kosten - 642.500 - 642.500
Structureringskosten - 50.000 - 50.000
Marketing - 787.829 - 787.829
- 787.829 - 787.829
6c Algemene reserve (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
Het verloop van de algemene reserve is als volgt:
Stand per 1 januari - 4.661.326 - 4.661.326
Mutatie boekjaar - 76.595 0
Stand per 31 december - 4.737.921 - 4.661.326
6d Onverdeeld resultaat 31-12-2012 31-12-2011
Het onverdeeld resultaat is als volgt opgebouwd:
Resultaat 980.274 822.905
Directe uitkering - 642.500 - 899.500
Onverdeeld resultaat 337.774 - 76.595
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam30
7 Langlopende schulden (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
SNS Property Finance 26.900.000 27.100.000
Totaal 26.900.000 27.100.000
De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, elk met een looptijd van 10 jaar (tot en met 1 juni 2015) waarbij in beginsel geen aflossing plaatsvindt. De rente die betaald moet worden op de leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor-rentepercentage, verhoogd met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag van 0,5%. De swapcontracten zijn per 1 mei 2012 afgelopen.
Op de hypothecaire leningen zijn financieringconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening / boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening / aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen.
- Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000,- euro / 17.195.281,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,6% (12.800.000,- euro / 16.080.000,- euro) en wordt er voldaan aan dit criterium.
- Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000,- euro / 18.969.479,- euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,2% (14.100.000,- euro / 17.800.000,- euro) en wordt er voldaan aan dit criterium.
Deze verplichte aflossingsregeling geldt ook zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan het afgesloten interestrateswappercentage (3,49% respectievelijk 3,66%) + 2% aflossing.
Openingsbalans 27.100.000
Verhoging/verlaging - 200.000
Eindbalans 26.900.000
8 Omzetbelasting (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
Aangifte nog te verrekenen 99.348 90.266
Totaal 99.348 90.266
9 Overlopende passiva (bedragen in euro’s) 31-12-2012 31-12-2011
Vooruitgefactureerde huur en servicekosten 344.036 323.168
Te betalen interest lening 40.305 162.196
Te betalen vastgoedbeheerfee 37.881 20.278
Te betalen fondsbeheerfee 0 34.301
Te betalen fondskosten 15.000 18.287
Te verrekenen servicekosten 2012/2013 81.207 - 8.541
Ontvangen waarborgsommen 15.094 15.094
Te betalen exploitatiekosten 0 3.663
Overige te betalen kosten 0 2.843
Totaal 533.523 571.289
31MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
10 Bruto huuropbrengsten (bedragen in euro’s) 2012 2011
Theoretische huuropbrengsten
Dordrecht 1.375.201 1.341.091
Emmen 1.514.701 1.477.790
2.889.902 2.818.881
Huurkortingen / Incentives
Dordrecht - 5.150 - 14.067
Emmen - 21.250 - 14.019
- 26.400 - 28.086
Leegstand
Dordrecht - 2.018 - 2.282
Emmen - 3.005 - 14.466
- 5.023 - 16.748
Bruto huuropbrengsten
Dordrecht 1.368.033 1.324.742
Emmen 1.490.446 1.449.305
Totaal 2.858.479 2.774.047
Huurkortingen / IncentivesDe huurkorting in Dordrecht heeft betrekking op 1 maand van huurder GSM Shop. Daarnaast heeft huurder Kilinclar de maand januari 2012 huurvrij gekregen en vanaf deze datum een huurkorting per maand.
De huurkorting in Emmen heeft betrekking op huurders Eazy Hair Holland, Maudd en Op=Op Winkels. Daarnaast is er een huurincentive in Emmen welke betrekking heeft op de huurovereenkomst van C1000 met een looptijd tot 31 maart 2020 en deze wordt pro-rata afgeschreven.
LeegstandDe leegstand in Dordrecht betreft een maand in Van Oldenbarneveltplein 29.De leegstand in Emmen betreft de winkelunit aan de Peyserhof 14. Deze unit heeft de maanden januari en februari leeggestaan (frictieleegstand).
Per 1 maart 2012 is deze unit wederverhuurd aan Camping Emmen V.O.F., waarmee er geen leegstand meer is winkelcentrum Angelslo.Het merendeel van de huurcontracten wordt voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud.
Het fonds verhuurt haar onroerend goed beleggingen in de vorm van niet-opzegbare huurcontracten.Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet-opzegbare huurcontracten is als volgt:
Minder dan een jaar 2.778.272 2.665.778
Tussen een en vijf jaar 7.325.226 8.221.193
Meer dan vijf jaar 2.082.568 3.194.536
Totaal 12.186.066 14.081.507
Toelichting op de winst- en verliesrekening
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam32
11 Herwaardering onroerend goed (bedragen in euro’s) 2012 2011
Herwaardering - 490.000 0
Totaal - 490.000 0
12 Exploitatiekosten (bedragen in euro’s) 2012 2011
Vastgoedbeheer - 84.255 - 81.111
Zakelijke lasten - 70.064 - 69.536
Onderhoudskosten - 126.805 - 119.808
Verzekeringen - 1.693 - 43.537
Niet-verrekenbare btw 1.568 1.438
Verhuurkosten - 16.358 - 37.029
Dubieuze debiteuren - 30.492 - 58.274
Totaal - 328.099 - 407.857
Onderhoudskosten
In 2012 heeft 3% van de onderhoudskosten betrekking op leegstand, te weten 2.179,- euro.
13 Rentebaten 2012 2011
Bankinterest 9.594 5.371
Totaal 9.594 5.371
14 Rentebaten 2012 2011
Interest leningen 843.039- - 1.338.477
Totaal 843.039- - 1.338.477
15 Overige kosten 2012 2011
Overige kosten - 1.612 - 6.629
Fondsbeheer - 142.924 - 138.702
Fondskosten - 78.602 - 54.280
Totaal - 223.138 - 199.611
AccountantskostenIn de fondskosten is een bedrag van 7.500,- euro opgenomen ten behoeve van de wettelijke controle 2012 door Deloitte Accountants N.V. (2011: EUR 8.200,- door KPMG Accountants N.V.)
33MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
PersoneelHet fonds had gedurende de verslagperiode en in 2011 geen personeel in dienst.
16 Afschrijving
Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.
Kengetallen 2012 2011
Expense ratio 7,40% 8,39%
De Total Expense Ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiele instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten.
Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2011 en 31 december 2012, waarbij de bedoelde tijdstippem worden gewogen in de verhouding (1:1). Dit wijkt af van de methodiek zoals de Wet op het Financieel Toezicht (“Wft”). Deze schrijft 5 meetmomenten voor het bepalen van de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar het fonds geen kwartaalcijfers opstelt wordt hiervan afgeweken.
Verbonden partijen
Beherend vennoot
De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding bedraagt 5% per jaar en wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en wordt na afloop van het kwartaal in rekening gebracht. De totale kosten voor fondsbeheer bedroegen in 2012 142.924,- euro (2011: 138.702,- euro).
Bewaarder
De bewaarder brengt administratiekosten in rekening bij het fonds. De administratiekosten bedragen 15.000,- euro per jaar.
Amsterdam, 29 maart 2013
ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V.T.A.M. Meulman
H.A.J. Boom - Conradi
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam34
Overige gegevens
Verwerking van het resultaat
De beherend vennoot stelt voor het onverdeeld resultaat
over het boekjaar te verrekenen met de kapitaalrekening
conform artikel 15 van de overeenkomst.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen
voorgedaan die de financiële positie van de vennootschap
beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de
jaarrekening zouden vragen.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is
toegevoegd op de volgende pagina.
3100360590/OP1301/pd
Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 1043 DP Amsterdam Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9739 www.deloitte.nl
Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: Aan de Beheerder, Beherend Vennoot en commanditaire vennoten van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van de Beherend Vennoot
De Beherend Vennoot van de commanditaire vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het Verslag van de Beherend Vennoot, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De Beherend Vennoot is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
3100360590/OP1301/pd
Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 1043 DP Amsterdam Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9739 www.deloitte.nl
Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Aan: Aan de Beheerder, Beherend Vennoot en commanditaire vennoten van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V.
Verklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van de Beherend Vennoot
De Beherend Vennoot van de commanditaire vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het Verslag van de Beherend Vennoot, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De Beherend Vennoot is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
3100360590/OP1301/pd
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de commanditaire vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de Beherend Vennoot van de commanditaire vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel betreffende de jaarrekening
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het Verslag van de Beherend Vennoot, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat Verslag van de Beherend Vennoot, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Amsterdam, 29 maart 2013
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: drs. J. Holland RA
Algemene DisclaimerDe in dit document aangeboden informatie is opgesteld door ABN AMRO Bank N.V. en is bedoeld als informatie in algemene zin en is niet toegespitst op uw persoonlijke situatie. De informatie mag daarom nadrukkelijk niet beschouwd worden als een advies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten noch als een beleggingsadvies. Beslissingen op basis van de informa-tie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De informatie en de voorwaarden die van toepassing zijn op door ABN AMRO aangeboden financiële instrumenten en beleggings-diensten verleend door ABN AMRO kunt u vinden in de Voorwaarden Effectendienstverlening ABN AMRO en het Informatieblad Effectendienstverlening ABN AMRO die verkrijgbaar zijn via www.abnamro.nl/beleggen.
Hoewel ABN AMRO tracht juiste, volledige en actuele informatie uit betrouwbaar geachte bronnen aan te bieden, verstrekt ABN AMRO expliciet noch impliciet enige garantie dat de aangeboden informatie in dit document juist, volledig of actueel is. ABN AMRO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor druk- en zetfouten. De in dit document opgenomen informatie kan worden gewijzigd zonder voorafgaand bericht. ABN AMRO is niet verplicht de hierin opgeno-men informatie te actualiseren of te wijzigen.
ABN AMRO en/of haar agenten of onderaannemers aanvaarden geen enkele aansprak elijkheid ten aanzien van enige schade (met inbegrip van gederfde winst), die op enigerlei wijze voort-vloeit uit de informatie die u in dit document wordt aan geboden of het gebruik daarvan.
ABN AMRO, of de rechthebbende, behoudt alle rechten (waaronder auteursrechten, merkrech-ten, octrooien en andere intellectuele eigendomsrechten) met betrekking tot alle in dit document aangeboden informatie (waaronder alle teksten, grafisch materiaal en logo’s). Het is niet toege-staan de informatie uit dit document te kopiëren of op enigerlei wijze openbaar te maken, te verspreiden of te vermenigvuldigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ABN AMRO of rechtmatige toestemming van de rechthebbende. U mag de informatie in dit document wel afdrukken voor uw eigen persoonlijk gebruik.
US Person Disclaimer Beleggen ABN AMRO Bank N.V. (“ABN AMRO”) is niet geregistreerd als broker-dealer en invest ment adviser zoals bedoeld in respectievelijk de Amerikaanse Securities Exchange Act van 1934 en de Amerikaanse Investment Advisers Act van 1940, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, noch in de zin van andere toepasselijke wet- en regelgeving van de afzonderlijke staten van de Verenigde Staten van Amerika. Tenzij zich op grond van de hiervoor genoemde wetten een uitzondering voordoet, is de effectendienstverlening van ABN AMRO inclusief (maar niet beperkt tot) de hierin omschreven producten en diensten, alsmede de advisering daaromtrent niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen [“US Persons” in de zin van vorenbedoelde wet- en regelgeving]. Dit document of kopieën daarvan mogen niet worden verzonden of meegebracht naar de Verenigde Staten van Amerika of worden verstrekt aan Amerikaanse ingezetenen.
Onverminderd het voorgaande is het niet de intentie de in dit document beschreven diensten en/of producten te verkopen of te distribueren of aan te bieden aan personen in landen waar dat ABN AMRO op grond van enig wettelijk voorschrift niet is toegestaan. Een ieder die be-schikt over dit document of kopieën daarvan dient zelf na te gaan of er wettelijke beperkingen bestaan tegen de openbaarmaking en verspreiding van dit document en/of het afnemen van de in dit document beschreven diensten en/of producten en zodanige beperkingen in acht te nemen. ABN AMRO is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van diensten en/of producten die in strijd met de hiervoor bedoelde beperkingen zijn afgenomen.
Top Related